房地產(chǎn)調(diào)控范文
時(shí)間:2023-03-22 01:06:03
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篇1
會(huì)議中提出了六大去庫(kù)存舉措,包括要加快農(nóng)民工市民化;允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求;建立購(gòu)租并舉的住房制度,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口;鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者買房,鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè);鼓勵(lì)房企適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組;以及取消過(guò)時(shí)的限制性措施。
這是房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái),首度在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中濃墨重彩闡述房地產(chǎn)。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,會(huì)議提出的去庫(kù)存方式體現(xiàn)了行業(yè)管理思路的重大轉(zhuǎn)變,向市場(chǎng)釋放出積極的信號(hào)。不過(guò),鼓勵(lì)農(nóng)民買房和讓企業(yè)降低房?jī)r(jià)等舉措,需要很多配套改革,政策效果有待檢驗(yàn)。
調(diào)控思路大轉(zhuǎn)變
北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩認(rèn)為,本次會(huì)議的最大亮點(diǎn)是提出“鼓勵(lì)買房,發(fā)展租賃市場(chǎng)”的行業(yè)管理思路,這是一個(gè)徹底的轉(zhuǎn)變。
過(guò)去數(shù)年,中國(guó)一直把“多買房”看成投資,甚至投機(jī)活動(dòng),政策上一律是嚴(yán)厲打壓、至少是不支持的。但這次提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),鼓勵(lì)人和機(jī)構(gòu)購(gòu)買商品房,成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,甚至鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
這意味著,政府承認(rèn)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)的存量時(shí)代。而在剛性需求之外,政府也表示鼓勵(lì)發(fā)展改善性、投資性需求,這是中國(guó)政府管控房地產(chǎn)思路的重大轉(zhuǎn)變。
對(duì)于會(huì)議中提出的“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”,業(yè)界頗多期待。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)代推出的限購(gòu)限貸政策,在大多數(shù)城市已被取消,目前僅北上廣深四個(gè)一線城市和三亞仍實(shí)施限購(gòu)政策。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái),這表明限購(gòu)、限貸、限價(jià)和限售政策已沒(méi)有存在的必要,釋放出2016年一線城市取消限購(gòu)的信號(hào)。不過(guò),也有人士表示,諸如北京、上海等大城市,是以限購(gòu)來(lái)控制人口規(guī)模,短期內(nèi)不太可能取消限購(gòu)政策。
董藩表示,目前一線城市想借限購(gòu)限貸政策調(diào)控人口規(guī)模,根本不可能控制住人口增長(zhǎng),可能漸漸抑制了人口的過(guò)度聚集。而不允許買第二套、第三套及以上的規(guī)定,不管實(shí)施范圍大小,從目前市場(chǎng)管理和調(diào)控目的看,都是過(guò)時(shí)的限制性措施。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為,取消過(guò)時(shí)的限制性措施,能取消的城市已經(jīng)取消,不能取消的一線城市,提了也白提。如果一線城市真取消,只能是一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升,對(duì)全國(guó)的去庫(kù)存并沒(méi)有多大幫助。
降房?jī)r(jià)真能實(shí)現(xiàn)嗎?
化解房地產(chǎn)庫(kù)存,具體政策在現(xiàn)實(shí)中的落地實(shí)施效果如何,業(yè)內(nèi)看法不一。
特別是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度降價(jià)這一條,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),并不會(huì)試圖用行政手段限制開(kāi)發(fā)企業(yè)提高房?jī)r(jià),而是用引導(dǎo)的方法讓開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)產(chǎn)生合理預(yù)期。
當(dāng)然,并不是每一個(gè)城市的房地產(chǎn)都要降價(jià),例如北京等一線供不應(yīng)求的城市房?jī)r(jià)就不太可能下降。政府此舉的核心目的是避免開(kāi)發(fā)企業(yè)誤判去庫(kù)存的形勢(shì),避免土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈。而在執(zhí)行的具體政策措施上,仍然會(huì)是采取市場(chǎng)化手段。
另一個(gè)重要問(wèn)題是,降低房?jī)r(jià)是否一定能帶來(lái)交易量上升?
答案是不一定。這反而可能加劇市場(chǎng)觀望情緒,使部分需求推遲入市。“鼓勵(lì)房企降房?jī)r(jià)、去庫(kù)存,猶如讓房企拿刀割自己的肉,不太現(xiàn)實(shí)。上市房企不會(huì)愚蠢到虧損賣房子,因?yàn)楣蓶|會(huì)反對(duì);中小房企不敢降價(jià),可能面臨公司破產(chǎn)?!?/p>
謝逸楓表示,更不用說(shuō)一旦全面降房?jī)r(jià),前期買房的業(yè)主與投資人恐又會(huì)上演砸售樓部等。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示:“這個(gè)意義不大,政府只能點(diǎn)到為止?!痹谒磥?lái),企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是剛性的,地價(jià)那么高,土地出讓金已經(jīng)讓政府收走了,讓房企降價(jià),土地出讓金退不退給企業(yè)呢?
另外,勞動(dòng)力成本、建安成本都在上漲,要想降價(jià),只能讓企業(yè)在獲得一定適度利潤(rùn)基礎(chǔ)上,將超額利潤(rùn)的泡沫擠掉,但這也只是主觀想象?!瓣P(guān)于降價(jià)政府不能過(guò)度干預(yù)。市場(chǎng)本身有自身的調(diào)節(jié)功能,降不降價(jià)企業(yè)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和自身情況來(lái)做?!焙緞傉f(shuō)。 目前有大量房企是“僵尸”企業(yè),不死不活,因此要實(shí)施兼并重組,將不合格的房企清理出市場(chǎng)。
去庫(kù)存還有何配套舉措?
謝逸楓建議說(shuō),要解決房地產(chǎn)庫(kù)存的這個(gè)大問(wèn)題,應(yīng)該設(shè)計(jì)一套系統(tǒng)化的解決方案。一是應(yīng)該實(shí)施全方位的方案,將政府、銀行及國(guó)稅局三方都納入方案中來(lái),最大程度地釋放出市場(chǎng)上的首次、改善和投資性購(gòu)房需求。
可以施行的政策包括,一是房貸首付與利率下降,繼續(xù)降準(zhǔn)、降息,實(shí)施買房財(cái)政補(bǔ)帖和房地產(chǎn)稅費(fèi)減免等。 二是要在供需兩端同時(shí)發(fā)力。在供應(yīng)端,讓庫(kù)存過(guò)高的城市停止用地供應(yīng),調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在需求端,可以將戶籍和二孩政策全面放開(kāi)、停止城市大拆遷、收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)為保障房、實(shí)施棚戶改造貨幣化安置和農(nóng)民工財(cái)政補(bǔ)帖買房等措施。
三是進(jìn)行全套的住房制度改革,完善住房供應(yīng)體系,打破城鄉(xiāng)二元制土地制度,建立政策性住房銀行,推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化(MBS)、允許異地貸款和公積金房貸資產(chǎn)證券化等。
四是保障房制度改革。讓農(nóng)民工和外來(lái)務(wù)工人員擁有居住證,全面納入保障房體系。
篇2
【關(guān)鍵詞】城市住房 價(jià)格波動(dòng) 政策調(diào)控
一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,自2001年到2010年的十年間,我國(guó)的商品房銷售均價(jià)從2170元/m2上漲到5053元/m2,期間除2008年受金融危機(jī)的影響房?jī)r(jià)小幅跌落外,房?jī)r(jià)基本呈現(xiàn)一路上升的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)增幅在2004年、2005年、2007年和2009年數(shù)值較高,均超過(guò)10%,2009年達(dá)到最高增幅23.18%。經(jīng)計(jì)算,2001年到2010年間,我國(guó)商品房均價(jià)平均增速為10.09%。由此可見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)價(jià)格持續(xù)上升的態(tài)勢(shì),過(guò)高的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重影響國(guó)計(jì)民生的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧
從2003年開(kāi)始的宏觀調(diào)控期間,我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的絕對(duì)值除個(gè)別年份外,基本呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì),但受宏觀調(diào)控政策的影響,房?jī)r(jià)漲幅在不同的年份產(chǎn)生了較大的起伏,其中,2006年、2008年、2010年期間,房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降;而2004年、2005年、2007年和2009年,房?jī)r(jià)漲幅較大。
2003年,房地產(chǎn)投資增速過(guò)快,經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱跡象。2003年6月,央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡(jiǎn)稱121號(hào)文),對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范,并提高行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻和項(xiàng)目資本金的要求。8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文),指出房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱,需要促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。18號(hào)文是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)寬松政策的信號(hào),旋即扭轉(zhuǎn)了121號(hào)文帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)緊張的局面。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,再加上政策之間的不協(xié)調(diào),房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并未遏制住,反而加快了上升速度,2004年和2005年房?jī)r(jià)漲幅迅速。
2005年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控年,新舊國(guó)八條相繼出臺(tái)。2005年3月26日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》,即“舊國(guó)八條”,提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施。5月9日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(新“國(guó)八條”),提出調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策等新的八項(xiàng)意見(jiàn)。具體的,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí),2005年上半年央行開(kāi)始上調(diào)個(gè)人房貸利率,自營(yíng)性個(gè)人住房信貸優(yōu)惠利率由原來(lái)的5.29%調(diào)整至6.15%。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,上調(diào)最低首付款比例由20%至30%。財(cái)政政策和貨幣政策雙管齊下,房?jī)r(jià)得到一定的抑制,2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)滯的局面。2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,于是2007年國(guó)家再?zèng)]有出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策,被壓抑的房?jī)r(jià)又開(kāi)始爆發(fā)式上漲。2007年房地產(chǎn)行業(yè)又呈現(xiàn)新一輪投資過(guò)熱局面。
2007年3月18日起,央行出臺(tái)一連串的加息政策,前后6次加息。并多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,年初至年末累計(jì)達(dá)1.5%,至2008年初我國(guó)存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)14.5%,創(chuàng)近20年的歷史新高。2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)并引發(fā)了全球性的金融危機(jī),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到嚴(yán)重沖擊,房?jī)r(jià)在2008年出現(xiàn)了本世紀(jì)來(lái)的首次下降。
為了緩解金融危機(jī)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退局面,國(guó)家實(shí)施了一系列鼓勵(lì)投資的救市政策。2009年5月,國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)的投資項(xiàng)目資本金比例的有關(guān)通知》,規(guī)定普通住宅的最低資本金比例18%,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為28%。這是自2004年執(zhí)行35%的自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)。同時(shí),居民個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年,不足5年的,按其銷售收入與購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅,超過(guò)5年的,免征營(yíng)業(yè)稅。在這種政策的大利好下,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)空前繁榮,房?jī)r(jià)井噴式上揚(yáng),甚至高出2007年。
2010年4月17日,國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即“國(guó)十條”)將二套房首付提高到50%,第三套停貸,外地人購(gòu)房必須出具1年以上納稅證明或社保繳納證明。2011年房產(chǎn)稅在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)。2011年1月26日國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》,規(guī)定個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,按其銷售收入全額征稅;家庭購(gòu)買二套房,首付款比例不得低于60%;制定和執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)措施,同時(shí)提出增加公共租賃住房供應(yīng)。北京、上海、深圳等陸續(xù)出臺(tái)樓市限購(gòu)令,其中2011年2月16日,北京的“京十五條”成為“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”,與此同時(shí),歐債危機(jī)愈演愈烈全球經(jīng)濟(jì)下滑。到2010年底房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)有所緩和,2011年,大多數(shù)城市的住宅價(jià)格更有大幅回落趨勢(shì)。
三、政策建議
篇3
目的邏輯:到底是保民生,還是保增長(zhǎng)
談到房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯,我們需要回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本歷史。2005年全國(guó)兩會(huì)上,總理第一次公開(kāi)表達(dá)了政府對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)可能過(guò)熱的深切憂慮,房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控便由此開(kāi)始。隨后,國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng),其政策重點(diǎn)主要是提高房貸門(mén)檻和房地產(chǎn)投資成本,以打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為。2006年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱,部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,中央出臺(tái)了“國(guó)六條”。2007年,CPI突破5%,為控制通脹,當(dāng)年除強(qiáng)化土地及金融政策外,還推出了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策,開(kāi)征土地增值稅。2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)呼嘯而來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎,調(diào)控轉(zhuǎn)眼變成了救市,房地產(chǎn)成了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的救命稻草。隨著2009年4萬(wàn)億的推出,我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇,房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性飛漲,“穩(wěn)物價(jià)、控通脹”又成了首要政策目標(biāo),房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)十條”和“國(guó)八條”緊急出爐,限購(gòu)、限價(jià)和限貸等嚴(yán)厲的行政調(diào)控手段相繼推出。而房?jī)r(jià)走勢(shì)方面,以北京五環(huán)附近的住宅為例,每平米從2005年的5000元左右,到2007年的8000,到2009年的1萬(wàn)5,到2010年的3萬(wàn),2011年底短暫回落,半年后又超過(guò)3萬(wàn),可以說(shuō)是一路狂奔。
從理論上講,房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長(zhǎng)、二要保民生,畢竟我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)住房不是投資品,而是民生消費(fèi)品。但是,從上面的歷史回顧中我們看到,政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺,而房?jī)r(jià)卻是越調(diào)越高。另外我們還看到,從2005年到現(xiàn)在,房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保駕護(hù)航,控房?jī)r(jià)保民生頂多就是保增長(zhǎng)的附屬品。簡(jiǎn)單的規(guī)律就是,CPI走高,房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán),房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制,而經(jīng)濟(jì)一旦下行,房地產(chǎn)調(diào)控就放松,房?jī)r(jià)隨之報(bào)復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí),我們擔(dān)心樓市泡沫破裂,而一旦經(jīng)濟(jì)下滑,泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生,還是保增長(zhǎng)?明眼人都能從上面的歷史中看出來(lái),調(diào)控的目的邏輯都錯(cuò)了,房?jī)r(jià)調(diào)控當(dāng)然難見(jiàn)效果。
博弈邏輯:消費(fèi)者總是輸?shù)脩K烈,卻又無(wú)可奈何
基于調(diào)控中錯(cuò)誤的目的邏輯,理所當(dāng)然地就導(dǎo)致了調(diào)控的另一個(gè)奇怪邏輯——房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯。
我們看到,每次新一輪調(diào)控政策出臺(tái)時(shí),購(gòu)房消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變,住房成交量開(kāi)始下降,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么以促銷去庫(kù)存化,以盡快回籠資金,要么捂盤(pán)悄悄潛伏準(zhǔn)備過(guò)冬。而消費(fèi)者則是捂著錢(qián)包,傻傻等待房?jī)r(jià)回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏,抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài),有些前期過(guò)于冒進(jìn)或小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張,經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個(gè)博弈白熱化的緊要關(guān)頭,我們往往能看到什么呢?肯定是各地政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開(kāi)口子。缺口一打開(kāi),消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn),出于害怕再次踏空的心理,壓抑許久的購(gòu)房剛性需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放。開(kāi)發(fā)商趁機(jī)提價(jià),房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈在所難免,調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。
這好比兩個(gè)人拔河比賽,其中一個(gè)是開(kāi)發(fā)商,一個(gè)是購(gòu)房消費(fèi)者,政府本應(yīng)是比賽規(guī)則制訂者,是裁判??擅慨?dāng)雙方賽得勢(shì)均力敵,決不出輸贏時(shí),裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁,最后的比賽結(jié)果可想而知。消費(fèi)者總是輸?shù)脩K烈,卻又無(wú)可奈何,總不能和裁判打架吧?2006年、2007年、2009年、2010年、2012年,雖然每次博弈的時(shí)間長(zhǎng)短不同,但無(wú)一能逃脫上面的規(guī)律。
試想一下,如果在博弈的白熱化時(shí)期,政府加快土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢?如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上,再改“招拍掛”為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”呢?如果限完房?jī)r(jià),再要求配建一定量的保障性住房呢?房?jī)r(jià)肯定會(huì)迅速回落,只可惜這種情況從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)。實(shí)際情況往往是,博弈平衡打破后,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升,開(kāi)發(fā)商又有了巨額資金,地方政府也樂(lè)于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是,地王又誕生了,經(jīng)濟(jì)又回升了,政府也高興了??烧l(shuí)又想過(guò),新的地王誕生為下一輪博弈會(huì)埋下什么樣的糟糕伏筆呢?
奇怪邏輯的背后
出現(xiàn)上述兩個(gè)奇怪邏輯的根本原因,是從1998年我國(guó)住房制度改革到現(xiàn)在,政府一直把發(fā)展房地產(chǎn)作為一種經(jīng)濟(jì)手段,用這個(gè)手段服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì),服務(wù)于控通脹,服務(wù)于地方財(cái)政收入增長(zhǎng)。在這種習(xí)慣性思維下,住房本身民生屬性的重要性并沒(méi)有得到充分體現(xiàn),房?jī)r(jià)漲還是不漲,合理還是不合理,政府其實(shí)并沒(méi)有特別關(guān)注,政府更關(guān)心的是房?jī)r(jià)的高低對(duì)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用到底有多大。
在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的博弈中,政府沒(méi)有保持中立的立場(chǎng),而是有意無(wú)意參與了與開(kāi)發(fā)商的合謀,結(jié)果造成房?jī)r(jià)越調(diào)越高,房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重越來(lái)越重。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)柱子粗了,房地產(chǎn)商就有了霸氣的資本。到如今,即使政府部門(mén)有心加以限制,但在保增長(zhǎng)的政策考量下也總是難以下手。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的心態(tài)轉(zhuǎn)變更清晰地說(shuō)明了這一點(diǎn),房地產(chǎn)上漲的時(shí)候,都是自由派,主張政府不要干預(yù),都拼命批評(píng)政府。房地產(chǎn)下跌的時(shí)候,都變成凱恩斯派,都喊要救市,每個(gè)人都有每個(gè)人心中的小算盤(pán)。
從今年5月份開(kāi)始的樓市反彈就是理解以上邏輯的鮮活案例。今年,在世界經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)都大喊“跌破相”的特殊當(dāng)口,中國(guó)的樓市和房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了逆勢(shì)反彈,購(gòu)房者的逆勢(shì)選擇和房?jī)r(jià)的反經(jīng)濟(jì)周期走向在世界上都是絕無(wú)僅有,也有違基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。那么,造成購(gòu)房者心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)的根本原因是什么?正是基于以上分析的兩個(gè)奇怪邏輯,購(gòu)房者心理預(yù)期才出現(xiàn)了逆勢(shì)轉(zhuǎn)變。進(jìn)入2012年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始超預(yù)期下行,特別是二季度,當(dāng)時(shí)很多人預(yù)計(jì)GDP增速可能“破七”, CPI數(shù)據(jù)更是從2011年7月份的6.5%,下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%,一直到6月的2.2%,這種對(duì)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期和CPI的一路狂瀉,以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購(gòu)房觀望者的擔(dān)憂,擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期,政府又會(huì)扛起房地產(chǎn)救市的大旗,而且房地產(chǎn)調(diào)控政策的歷史一再告訴他們,這種擔(dān)憂很可能不是多余的。特別是今年地方政府出現(xiàn)的財(cái)政窘?jīng)r和對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的過(guò)度依賴現(xiàn)狀,更是從另一個(gè)方面強(qiáng)化了購(gòu)房消費(fèi)者的這種心理預(yù)期。
該是突破奇怪邏輯的時(shí)候了
今年以來(lái),溫總理已經(jīng)多次特別強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。但購(gòu)房者好像還是害怕再次成為“傻子”,不是錢(qián)太多,也不是房?jī)r(jià)已經(jīng)下落到合理區(qū)間,購(gòu)房者當(dāng)下急忙入市確實(shí)是既悲壯又無(wú)奈的選擇。從某個(gè)角度講,此次購(gòu)房消費(fèi)者恐慌性入市折射出民眾對(duì)政府房地產(chǎn)調(diào)控缺乏信心。如果此次的房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗,必將嚴(yán)重吞噬政府公信力,我們?cè)僖草敳黄鹆耍?/p>
因此,現(xiàn)在已經(jīng)到了突破房地產(chǎn)調(diào)控奇怪邏輯的決戰(zhàn)時(shí)刻。在“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控措施走到“向左還是向右”的十字路口,政府需要及時(shí)明確表態(tài),顯示促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的決心。當(dāng)務(wù)之急是再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)“合理回歸”目標(biāo)——促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商心態(tài)的回歸和促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸。
對(duì)于當(dāng)下地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系,有人用“臭魚(yú)效應(yīng)”進(jìn)行了形象論述:房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“臭魚(yú)”,地方政府就是“貓”, 除非把臭魚(yú)從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子,否則,讓一大群貓看著眼前的臭魚(yú)不去吃,顯然很是困難。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑、財(cái)政壓力不斷增大,中央房地產(chǎn)政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)松動(dòng)的情況下,我們需要的是籠子。但要問(wèn)的是,籠子究竟在哪里呢?籠子就是我們需要建立的房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效性制度框架,而要建立這個(gè)框架,第一步就是要從打破房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)奇怪邏輯開(kāi)始!
篇4
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè),在近幾十年間都對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大的影響作用。一直以來(lái),國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展采取一丁點(diǎn)宏觀調(diào)控政策,以緩解市場(chǎng)需求不斷增多的情況下,房地產(chǎn)的高價(jià)格與人民低收入之間的矛盾?,F(xiàn)本文主要是基于宏觀經(jīng)濟(jì)的角度,對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控問(wèn)題進(jìn)行了研究探討。文章主要是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)周期這兩方面來(lái)探討了其與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互影響作用,并就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路、目標(biāo)以及政策措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);調(diào)控;宏觀經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)周期
自建國(guó)以來(lái),我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科技文化、醫(yī)療水平等都有了很大的提升,直接促使了我國(guó)人口的大幅度增長(zhǎng)和城市建設(shè)的快速發(fā)展。人口增多勢(shì)必需要更多的住房來(lái)滿足需求,因而房地產(chǎn)的雛形逐漸形成。在改革開(kāi)放以后,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的制定與實(shí)施促使了我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)又上升到一個(gè)新的臺(tái)階,房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了迅猛的發(fā)展。尤其是近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲現(xiàn)象愈演愈烈,買房難逐漸成為了全民問(wèn)題。在此情況下,我國(guó)一直出臺(tái)各種宏觀政策與財(cái)政政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,尤其是在2004年出臺(tái)的“管嚴(yán)土地,看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策更是緊緊扼住了房地產(chǎn)的兩大命--土地與資金。隨后幾年中,國(guó)家一直將對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的重要內(nèi)容,并大力實(shí)施調(diào)控緊縮政策。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)在我國(guó)社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要。
1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?/p>
在我國(guó)逐漸大力發(fā)展城市現(xiàn)代化與工業(yè)化的進(jìn)程中,不但給我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了更大的發(fā)展空間,促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速提升,同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)的形成與發(fā)展帶來(lái)了契機(jī),并反而促使了城市化與工業(yè)化的進(jìn)一步發(fā)展,成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。也就是說(shuō),我國(guó)城市化與工業(yè)化的發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平提升的基本原動(dòng)力,房地產(chǎn)與其兩者之間的關(guān)系為相互促進(jìn),共同發(fā)展的關(guān)系,同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)的形成與快速發(fā)展也是城市化、工業(yè)化進(jìn)程中的必然發(fā)展趨勢(shì)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的影響
房地產(chǎn)行業(yè)除了作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿σ酝?,還具備另一更重要的經(jīng)濟(jì)意義,即房地產(chǎn)行業(yè)是影響經(jīng)濟(jì)周期的重要?jiǎng)恿σ蛩?。?jù)相關(guān)研究與實(shí)際數(shù)據(jù)分析表明,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的波動(dòng)是存在一致性的,且房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率以及波動(dòng)的幅度要大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率及其波動(dòng)幅度。在將我國(guó)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與美國(guó)相比后,可以得知美國(guó)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度較小,這是因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成熟,標(biāo)志著其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟。也就是說(shuō),房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率波動(dòng)較大,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)隨之有較大波動(dòng);相反,則經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較小。可以看出,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期是有著極大的動(dòng)因作用的。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟后,投資增長(zhǎng)率較低,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)較小時(shí),穩(wěn)定住房地產(chǎn)行業(yè),就是穩(wěn)定了貨幣供給,也就穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)周期,這就說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)不但對(duì)經(jīng)濟(jì)周期起到動(dòng)因的影響,也能在一定條件下起到制衡經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要力量。
3、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本思路
房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠引起全民關(guān)注,不僅僅是因?yàn)樽》渴侨藗兊纳畋仨毱?,更是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲給人們生活所帶來(lái)的壓力越來(lái)越大,才會(huì)使人們對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控給予了極大的期待與關(guān)注。那么房市的價(jià)格為什么會(huì)持續(xù)上漲呢?筆者從宏觀經(jīng)濟(jì) 的角度進(jìn)行了分析,認(rèn)為造成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的直接原因是因?yàn)槭袌?chǎng)資金的流動(dòng)方向均是直指房地產(chǎn)行業(yè)。也就是說(shuō),當(dāng)很多人將資金投入了房地產(chǎn)行業(yè)時(shí),就會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲,從而給投資者帶來(lái)了預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,使其更加樂(lè)意經(jīng)資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng),從而再次推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這種預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制是引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下,持續(xù)上漲的主要原因。為此,加大對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源的控制與管理,完善和規(guī)范其融資結(jié)構(gòu)就成為了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路。
4、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)與政策措施
鑒于房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位,房地產(chǎn)業(yè)的每一項(xiàng)調(diào)控措施,都必須同時(shí)考慮它對(duì)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策就既是產(chǎn)業(yè)政策,也是宏觀政策。產(chǎn)業(yè)目標(biāo)可以定為:總量增長(zhǎng),結(jié)構(gòu)調(diào)整,供需平衡,價(jià)格合理;而宏觀目標(biāo)則仍然著眼于促進(jìn)增長(zhǎng)、物價(jià)平穩(wěn)和減緩波動(dòng)。我們建議政府政策有必要從供求調(diào)節(jié)的短期調(diào)控思路轉(zhuǎn)向總量?jī)r(jià)格調(diào)節(jié)的長(zhǎng)期調(diào)控思路。后者與政府的通貨膨脹經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策目標(biāo)權(quán)衡一致。房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力要發(fā)揮得當(dāng),恰到好處,必須注重其針對(duì)性和準(zhǔn)確性。為此政府在調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)需要考慮眾多的因素,在錯(cuò)綜復(fù)雜的目標(biāo)之間進(jìn)行權(quán)衡取舍:
4.1長(zhǎng)期目標(biāo)與短期目標(biāo)的權(quán)衡。政府的長(zhǎng)期目標(biāo)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、熨平經(jīng)濟(jì)周期并調(diào)節(jié)收入分配。通貨膨脹由于其危害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入分配成為政府短期控制目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),也容易觸發(fā)通貨膨脹甚至金融危機(jī)。以往的地產(chǎn)調(diào)控政策主要是控制土地供給和信貸投放,從供給方入手,雖然能夠很快壓制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和價(jià)格過(guò)高,但也會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最近的政策表明,政府開(kāi)始更多的從需求考慮,用如利率和首付比例來(lái)調(diào)節(jié)需求以達(dá)到供求的平衡。我們認(rèn)為,供求分析作為一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方式更適用于短期而不是長(zhǎng)期,而且降低價(jià)格的手段應(yīng)該是增加供給而不是減少供給。事實(shí)上,房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)總量是可以分開(kāi)考慮的。只要不嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn),控制房?jī)r(jià)就不會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的房地產(chǎn)投資。數(shù)量的增長(zhǎng)和價(jià)格的平穩(wěn)是可以同時(shí)達(dá)到的。
4.2地方政府和中央政府的目標(biāo)的權(quán)衡。土地價(jià)格和房地產(chǎn)的稅費(fèi)對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)很大,中央政府控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)必然和地方政府的目標(biāo)沖突。中央政府目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴于對(duì)地方的有效節(jié)制。同時(shí),地方政府也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)如果出現(xiàn)價(jià)格泡沫,最終必然會(huì)影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。
4.3縮減區(qū)域差異均衡發(fā)展的權(quán)衡。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)天然具有隔離的特性,所以地區(qū)間的差異較為顯著。為實(shí)行差別化、地方化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了支持,為地方政府賦予了更多的主動(dòng)性和更大的責(zé)任。
4.4中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)債率對(duì)銀行體系的穩(wěn)定性施加了巨大壓力。而上市的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率低于整體水平10多個(gè)百分點(diǎn),但比重很小。加大房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場(chǎng)融資,不僅可以促進(jìn)城市化和工業(yè)化,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而且更重要的在于可以降低產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,進(jìn)而穩(wěn)定銀行體系和宏觀經(jīng)濟(jì)。
5、結(jié)語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要地位,其發(fā)展水平的高低直接影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與經(jīng)濟(jì)周期,房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)更是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧發(fā)展起到極大的影響作用。因此,我們必須要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度,并注意在各個(gè)不同調(diào)控目標(biāo)之間權(quán)衡取舍的合理性,促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)都能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
參考文獻(xiàn)
篇5
各縣(市)區(qū)政府和市有關(guān)部門(mén)要堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家和省各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,切實(shí)承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任,積極采取有效措施,繼續(xù)增加土地有效供應(yīng),加大普通商品住房建設(shè)力度;嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策,進(jìn)一步遏制投機(jī)投資性購(gòu)房,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
二、加大保障性安居工程建設(shè)力度
各縣(市)區(qū)政府和市有關(guān)部門(mén)要圍繞構(gòu)建以廉租住房為主,公共租賃住房、限價(jià)商品房為輔的多渠道、寬領(lǐng)域的住房保障體系,十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房10萬(wàn)套。年通過(guò)新建、配建等方式籌集各類保障性住房2.97萬(wàn)套。其中廉租住房5200套,力爭(zhēng)累計(jì)籌集廉租住房1.8萬(wàn)套,廉租住房實(shí)物配租達(dá)到應(yīng)保障戶數(shù)的50%以上,基本解決2.6萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。加快危陋住宅區(qū)改造步伐,今年完成危陋住宅區(qū)拆遷面積43.5萬(wàn)平方米,使8070戶居民居住條件得到改善。加快推進(jìn)公共租賃住房建設(shè),出臺(tái)《市公共租賃住房管理暫行辦法》通過(guò)“政府支持、社會(huì)參與,多元投資、市場(chǎng)運(yùn)作”方式,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大中型企事業(yè)單位和學(xué)校利用自有土地建設(shè)公共租賃住房,年內(nèi)籌建公共租賃住房1.75萬(wàn)套,解決中等偏下收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員和大中專畢業(yè)生等“夾心層”住房困難。積極探索限價(jià)商品房保障模式,年內(nèi)建設(shè)限價(jià)商品住房4000套。
三、加強(qiáng)稅收征管
各級(jí)稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
四、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策
各金融機(jī)構(gòu)和市住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭要認(rèn)真執(zhí)行“首付款比例不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”政策。銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理,通過(guò)信貸政策杠桿,有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。
五、增加住房土地有效供應(yīng)
各縣(市)區(qū)政府和市有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)我市今年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,優(yōu)先保證保障性住房用地,確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%
市、縣國(guó)土管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查。參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過(guò)2年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的要及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的不含土地價(jià)款)不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
六、合理引導(dǎo)住房需求
自本通知次日起,對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同)能夠提供本市1年(含)以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供1年(含)以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房。購(gòu)買住房前,購(gòu)房人需持有效證件到市房屋交易登記機(jī)構(gòu)對(duì)其是否符合購(gòu)房資格進(jìn)行核實(shí)。符合購(gòu)房條件的購(gòu)房人持市房屋交易登記機(jī)構(gòu)出具的證明辦理購(gòu)房相關(guān)手續(xù)。具體限購(gòu)細(xì)則由市房管局制定。
七、建立住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問(wèn)責(zé)機(jī)制
各縣(市)區(qū)政府和市有關(guān)部門(mén)要按照本通知要求認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施,不折不扣地完成住房保障各項(xiàng)任務(wù)。市發(fā)展改革、國(guó)土、規(guī)劃、房管、建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)察、人力和社會(huì)保障等部門(mén)要密切配合,健全機(jī)制,確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位。國(guó)土部門(mén)要確保住房用地供應(yīng),嚴(yán)格依法查處閑置用地,盤(pán)活存量土地資源,杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地塊歷史最高價(jià)的情況發(fā)生。住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),不斷完善政策,抓好保障性住房建設(shè)管理工作;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析,完善監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制,鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治成果;完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作。財(cái)政、稅務(wù)、住房保障和房產(chǎn)管理等部門(mén)要相互配合,加強(qiáng)存量房交易稅收征管,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。統(tǒng)計(jì)部門(mén)要進(jìn)一步做好房?jī)r(jià)分類統(tǒng)計(jì)和工作。
對(duì)新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地塊歷史最高價(jià),保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的市房管局、國(guó)土局、監(jiān)察局要約談縣(市)區(qū)人民政府負(fù)責(zé)同志。對(duì)不能完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的縣(市)區(qū)政府要向市政府作出報(bào)告。市政府將根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題,也將納入約談和問(wèn)責(zé)范圍。
八、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度
篇6
“史上最嚴(yán)調(diào)控”政策作用下,各地土地交易量萎縮、開(kāi)發(fā)商拿地缺乏熱情、土地流拍頻現(xiàn)。
地方政府開(kāi)始焦躁起來(lái),中央與地方的博弈正在醞釀最大變數(shù)。
土地收入跳水
中國(guó)指數(shù)研究院日前的對(duì)120個(gè)城市的監(jiān)測(cè)報(bào)告表明,第一季度住宅用地交易遇冷,土地成交量和成交價(jià)格雙雙下滑。該報(bào)告顯示,一季度全國(guó)120個(gè)城市共成交土地4372宗,環(huán)比減少2l%,但與去年同期相比反而增加13%;土地溢價(jià)水平降至8.10%,是兩年來(lái)最低水平。 海南正在試圖松動(dòng)“限購(gòu)令”。
一線城市具有標(biāo)桿意義。截至3月29日,北京市一季度共推出土地43宗,其中住宅用地5宗,且有4塊是在1月推出;“限購(gòu)令”出臺(tái)后只推出一塊住宅用地,3月份成交量為零,直到3月30日,才集中推出15塊土地后續(xù)交易。
2月初,在上海市住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷前,曾連續(xù)兩天出讓的住宅用地有17幅之多,都獲得高溢價(jià)率,而2月中旬后出讓的27幅地塊,出讓的地塊大多“面積小、數(shù)量不多、以底價(jià)成交”。
二三線城市土地交易情況更是惡化,進(jìn)入4月后,鄭州、昆明的土地市場(chǎng)冷得出奇,兩市僅以底價(jià)和稍稍高出底價(jià)成交了4塊土地,其他地塊則流拍。土地供應(yīng)一直偏緊的溫州,1月底推出的10個(gè)地塊,干脆無(wú)人問(wèn)津。
有的城市即使有賣地需求,也是無(wú)地可供。為壓制“十二五”開(kāi)局之年的投資狂熱,國(guó)土部今年縮緊了地根,嚴(yán)控新增建設(shè)用地指標(biāo),導(dǎo)致土地交易量萎縮。
時(shí)刻關(guān)注西安土地交易的西安匯融投資有限公司的董事長(zhǎng)顏輝對(duì)近期拿到地塊已不再抱什么希望了。
“政府不放地,也無(wú)地可放?!鳖佪x無(wú)奈地告訴本刊記者,計(jì)劃在西安開(kāi)發(fā)老年公寓的他,在交足了拍地保證金后,陷入了長(zhǎng)期等待。
與顏輝同樣著急和無(wú)奈的還有西安市長(zhǎng)陳寶根。全國(guó)“兩會(huì)”期間,陳寶根沒(méi)有放過(guò)向國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史“要地”的機(jī)會(huì)。
土地交易連著房?jī)r(jià)冷熱。3月份的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)同比價(jià)格下降的城市有2個(gè),同比漲幅回落的城市有46個(gè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓抑,令地方政府坐臥不安。
尾大不掉的民生支出
不安在于,今年年初地方政府增加了諸多民生支出預(yù)算。
“十二五”時(shí)期新建各類保障性住房3600萬(wàn)套的目標(biāo),中央政府已強(qiáng)硬到不容討價(jià)還價(jià)的地步。具體到2011年,根據(jù)中央指令,全國(guó)要建1000萬(wàn)套保障房,官方預(yù)估需增支1.38萬(wàn)億元資金。
保障房必須在限定期限內(nèi)開(kāi)工,否則將被問(wèn)責(zé)、約談。目前各地大致確定的保障房開(kāi)工進(jìn)度是,4月底前“項(xiàng)目落地”,5月、6月“完成規(guī)劃”,7月、8月、9月“集中開(kāi)工”。
不得不為此配套增支的地方政府,成為了壓低房?jī)r(jià)、地價(jià)與擴(kuò)大財(cái)政支出的夾縫中人。
錢(qián)從哪里來(lái)?由于中國(guó)稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整尚未到位,用于民生工程所需資金很難通過(guò)小小的地方稅滿足。
“現(xiàn)實(shí)情況是,僅靠稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?!便y川市財(cái)政局馬姓官員告訴《鳳凰周刊》記者,土地出讓收入成為地方政府收入主要來(lái)源是無(wú)奈之舉,沒(méi)有這筆收入,財(cái)政捉襟見(jiàn)肘不可避免,很多“吃財(cái)政飯”的部門(mén)恐怕會(huì)“斷糧”。
如今的地方政府也已毫不避諱其財(cái)政收入被指責(zé)為“土地財(cái)政”。
統(tǒng)計(jì)顯示,近10年來(lái),各地土地出讓金收入在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。至2009年,土地收入占地方財(cái)政總收入的46%左右,有些縣市,土地出讓收入占比已超過(guò)50%,還有的甚至達(dá)到80%以上。
在已公開(kāi)的各地2011年財(cái)政預(yù)算案中,杭州市2011年土地出讓收入預(yù)計(jì)達(dá)到550億元,這占到杭州市財(cái)政收入的8成以上,并計(jì)劃都將用于保障房等民生工程。
只是,像杭州那么樂(lè)觀,且財(cái)大氣粗的城市并不多。從一季度地方政府土地交易冷淡的局面來(lái)看,多數(shù)城市的保障房建設(shè)配套資金,恐難以按期足額到位。
中央黨校研究室副主任周天勇認(rèn)為,地方政府有苦難言是體制困境所致,長(zhǎng)期積累下來(lái)的慣性很難一時(shí)改變。調(diào)控政策雖然劍指房?jī)r(jià),實(shí)際上直指政府財(cái)政收入。
開(kāi)發(fā)商四面楚歌
盡管從成交量來(lái)看樓市已陷入低迷,并因此影響到了土地市場(chǎng),但中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)?!耙韵拶?gòu)為代表的樓市調(diào)控沒(méi)有明確的停止時(shí)間表,調(diào)控還將繼續(xù)加碼?!?月16日,出現(xiàn)在博鰲亞洲論壇上的住建部政策研究中心主任陳淮表示。
國(guó)土部的聲音更是嚴(yán)厲。日前,國(guó)土資源部副部長(zhǎng)O小蘇對(duì)浙江省官員說(shuō),中央認(rèn)為,以城市住房為主的問(wèn)題已經(jīng)影響到了全局,將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不放松。
在此輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”中,對(duì)房企“銀根”控制之緊,超出以往。限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域成為中央調(diào)控房?jī)r(jià)的撒手锏。在不到一年的時(shí)間里,央行已連續(xù)四次提高準(zhǔn)備金率,銀行放貸能力進(jìn)一步收縮。4月21日以來(lái)準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的罕見(jiàn)高位。
篇7
根據(jù)近幾年我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的具體內(nèi)容以及調(diào)控目標(biāo),為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、政府打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩項(xiàng)投機(jī)行為具有重大的理論研究意義,政府首次通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制控制房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)這一調(diào)控目標(biāo)、保障中低收入家庭的住宅需求的供給,另外也沒(méi)有傷害普通家庭的購(gòu)房積極性。首先,根據(jù)投資者的流動(dòng)性特點(diǎn),對(duì)于持有地區(qū)房產(chǎn)的時(shí)間往往很短,主要原因就是炒作現(xiàn)象的日益嚴(yán)重導(dǎo)致的資金流向的不確定,這一類的投資者承受了巨大的機(jī)會(huì)成本,從一定程度上降低了房產(chǎn)的收益,增加了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),因此,政府應(yīng)該從稅收政策上做出正確的調(diào)整,征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定不僅能夠增加二次交易成本,而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預(yù)期。其次,對(duì)于處于中等家庭的投機(jī)炒作者,他們的主要目的就是能夠通過(guò)投資炒作尋求短時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)變現(xiàn)獲利,通過(guò)出租等手段實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值,這樣就在一定程度上增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn),影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)在運(yùn)作上的安全性。最后,通過(guò)簡(jiǎn)單地定性分析模型的建立,能夠得出結(jié)論:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度過(guò)快,以及大量的投機(jī)行為,嚴(yán)重的影響了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施,從而使普通居民的自住性住房需求長(zhǎng)期不得到充分滿足,原因則是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策上的連連失策,始終沒(méi)能有效命中要害。
2我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議
2.1加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關(guān)者行為的扭曲,為保證政府調(diào)控政策的積極有效實(shí)施,就要在一定程度上對(duì)地方政府的行為進(jìn)行制約,建立規(guī)范健康的市場(chǎng)制度環(huán)境,第一,均衡地方政府的利益分配,建立合理的約束機(jī)制,對(duì)地方政府的既得利益與其他利益集團(tuán)之間的聯(lián)系區(qū)分開(kāi),進(jìn)行合理的利益分配,通過(guò)嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)程度、限制并清除不合規(guī)定的房地產(chǎn)費(fèi)用來(lái)制約地方政府的利益行為,同時(shí)削減地方政府的財(cái)務(wù)支持強(qiáng)度,以平衡保障性住房和中央調(diào)控政策成本雙方面的利益為目的,減少地方政府過(guò)度支持房地產(chǎn)發(fā)展的影響,另外,建立有效的約束機(jī)制,制定事后懲罰等監(jiān)督體制,增強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督的影響來(lái)規(guī)范地方政府的行為;第二,改革地方績(jī)效考核制度,保證社會(huì)民生的效益,現(xiàn)在中央政府適時(shí)的建立了地方性的績(jī)效考核制度,改進(jìn)不合理的績(jī)效考核體系,明確地方政府對(duì)于社會(huì)民生所做出的貢獻(xiàn)給予政治上的嘉獎(jiǎng),在設(shè)置績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí),注重居民對(duì)于社會(huì)利益和經(jīng)濟(jì)利益兩方面的評(píng)價(jià),根據(jù)效益性指標(biāo)的權(quán)重的大小,將維護(hù)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格以及改善住房結(jié)構(gòu)、解決中低收入家庭的住房困難等問(wèn)題真正的納入績(jī)效考核指標(biāo)體系中;第三,改善地方政府的職能,防止過(guò)度干預(yù),由于地方政府具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)職能,為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng),必須適時(shí)的限制地方政府過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng),避免造成的資源浪費(fèi)現(xiàn)象,規(guī)范有序的市場(chǎng)、引導(dǎo)正確的資金流向,防止地方政府的越位現(xiàn)象。
2.2加強(qiáng)政府調(diào)控政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督
為保證政府調(diào)控政策的有效實(shí)施,首先,應(yīng)該加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信息披露力度,建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制,強(qiáng)制性的要求開(kāi)發(fā)商披露房?jī)r(jià)的成本、房子的銷售信息等,遵循公開(kāi)、公正、及時(shí)、有效的原則,盡可能的減少地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱現(xiàn)象,防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)價(jià)格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生,做到信息資源的公開(kāi)化,使得房地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的服務(wù)真正的透明化;其次,建立獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu),實(shí)現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象,目前中央政府還沒(méi)有單獨(dú)的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)行為,由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門(mén)眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復(fù)雜,造成的政府對(duì)于調(diào)控政策的側(cè)重點(diǎn)做不到面面俱到,使得調(diào)控措施偏離了預(yù)期的方向,造成了不必要的沖突;最后,增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商違規(guī)的處罰機(jī)制,使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大,這樣才能夠在一定程度上對(duì)開(kāi)發(fā)商起到威懾作用,遏制開(kāi)發(fā)商的不正當(dāng)行為。
2.3加強(qiáng)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求,防止投機(jī)取巧行為
篇8
另一方面,房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的壓力仍然很大,加強(qiáng)對(duì)熱點(diǎn)城市和周邊地區(qū)的調(diào)控,也意在把社會(huì)資金引導(dǎo)到三四線城市,以加快這些城市的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。但“去庫(kù)存”的效果并不理想,據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì),2017年3月64個(gè)三四線城市商品房銷量降幅達(dá)24.3%,而全國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存先降后升,2月末的待售面積為7.06億平方米,比“去庫(kù)存”政策出臺(tái)時(shí)的2015年10月底的6.86億平方米還要高。
房?jī)r(jià)調(diào)控走過(guò)的十年
一二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控與三四線城市的“去庫(kù)存”能否奏效?在回答這個(gè)問(wèn)題之前,我們先看一下過(guò)去10年的房地產(chǎn)調(diào)控史。按房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)周期劃分,最近10年的樓市調(diào)控可分為4個(gè)階段。
第一階段:經(jīng)濟(jì)手段抑制期(2002年到2008年中)。早在2002年,國(guó)家九部委就217號(hào)文,之后陸續(xù)有“國(guó)八條”“新國(guó)八條”“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”,調(diào)控的手段偏重經(jīng)濟(jì),從土地供應(yīng)、金融信貸、稅收、首付比例、住房結(jié)構(gòu)、貸款條件、貨幣政策等方面入手,雖然是房地產(chǎn)調(diào)控,但沒(méi)有跳出宏觀調(diào)控的范疇。
第二階段:鼓勵(lì)購(gòu)買期(2008年底到2010年初)。針對(duì)2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)衰退的局面,在出臺(tái)“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的同時(shí),還出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策,力度之大,前所未有。在此次救市中,京滬等地一些區(qū)域的房?jī)r(jià)翻了一倍。這時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)脫離宏觀調(diào)控的范疇,成為民生問(wèn)題。
第三階段:行政干預(yù)式調(diào)控期(2010年初至2014年9月)。2010年元旦過(guò)后,史上最嚴(yán)厲的“新國(guó)十條”出臺(tái),用行政手段直接限制異地購(gòu)房(“限購(gòu)令”),大幅提高二套房貸標(biāo)準(zhǔn)等措施密集出臺(tái),數(shù)十個(gè)城市先后推出“限購(gòu)令”,戶籍、社保繳納年限成為購(gòu)房的前置條件,并逐步成為社會(huì)管理的核心工具之一。到2012年初時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入僵持狀態(tài)。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價(jià)漲幅均為近幾年來(lái)的最低點(diǎn),資金向三四線城市轉(zhuǎn)移,開(kāi)發(fā)商也離開(kāi)一線城市,在三四線城市拿地。
但大家很快就發(fā)現(xiàn),三四線城市的樓房供給過(guò)多、房?jī)r(jià)上漲乏力,到2014年9月30日,除了4個(gè)一線城市外,其它城市均取消了限購(gòu)。部分城市甚至不得不開(kāi)始救市,如??诔雠_(tái)房地產(chǎn)銷售獎(jiǎng)勵(lì)政策。與此相映照,一線城市尤其是京滬兩地的房市依舊火熱,2013年初京滬不得不強(qiáng)化限購(gòu)政策,甚至推出外地戶籍單身者不得購(gòu)房等升級(jí)政策。
第四階段:分類調(diào)控,控房?jī)r(jià)與“去庫(kù)存”并行期(2014年10月至今)。2014年下半年以來(lái),一二線與三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化。一方面,面臨“去庫(kù)存”的壓力,2015年2月時(shí),70個(gè)大中城市中,66個(gè)城市的房環(huán)比下降,房?jī)r(jià)下跌是無(wú)法“去庫(kù)存”的,因此2014年9月末限購(gòu)全面取消時(shí),央行也放寬了貸款約束,其效果是顯著的,到2015年10月,70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市少了一半,只剩33個(gè)。
另一方面,寬松的貨幣政策又助L了中心城市的房?jī)r(jià),深圳、北京、上海更是出現(xiàn)爆發(fā)式上漲,中心地段的房?jī)r(jià)在一兩年內(nèi)漲幅高達(dá)100%,這讓原本就開(kāi)始分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)分化。居高不下的房?jī)r(jià)背后隱現(xiàn)的是房地產(chǎn)泡沫,處理不當(dāng)就會(huì)釀成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最主要的背景。2016年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求房地產(chǎn)調(diào)控要分類,因城因地施策,解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多的問(wèn)題,也要抑制一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。
房?jī)r(jià)調(diào)控奏效的關(guān)鍵
要判斷房地產(chǎn)分類調(diào)控能否奏效,需要先解釋為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)分化。首先,房?jī)r(jià)上行是在城市化的背景下展開(kāi)的,中國(guó)城市化率從2001年的38%升至2016年57%,平均每年增長(zhǎng)1.3%,這意味著每年有1600萬(wàn)人進(jìn)城。新增的購(gòu)房需求與租房需求,勢(shì)必極大地拉動(dòng)住房市場(chǎng)。房?jī)r(jià)攀升較快的城市,通常是人口的流入城市,而萎靡不振的三四線城市,則是人口凈流出或人口流入較少的城市。
此外,自上而下的行政級(jí)別,使得資源分配傾向于大城市,如好大學(xué)、好醫(yī)院、體育場(chǎng)、游樂(lè)園等都集聚在大城市,容易造成房地產(chǎn)溢價(jià)。對(duì)于多數(shù)外地人來(lái)說(shuō),在城市里買房子,是在城市立足的前提,不買房子,無(wú)法落戶,就不能享受子女教育等一系列社會(huì)公共服務(wù),這是一二線城市房子貴的又一原因。
但梳理調(diào)控政策后不難發(fā)現(xiàn),這些政策的立足點(diǎn)大多是抑制流入人口的需求,如“限購(gòu)令”等,卻難以從根本上減少需求。因此,倘若不改變一二線城市相對(duì)其它地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì),隨著時(shí)間的累積或限購(gòu)的放松,需求釋放會(huì)讓一二線城市的房?jī)r(jià)上漲得更快。
其次,在住房供給上,供給與需求并不匹配。三四線城市人口流出,卻依然放任住房供應(yīng)(土地供應(yīng)量基本上是過(guò)度供應(yīng)),無(wú)形中積累了那些地區(qū)的金融風(fēng)險(xiǎn);與此同時(shí),卻又減少了人口流入地區(qū)的住房供應(yīng)(限制土地供應(yīng),尤其是核心市區(qū)的土地),反倒加劇了當(dāng)?shù)刈》慷倘钡臓顩r。
舉個(gè)例子。從過(guò)往6年的供地情況看,北京一直在減少供地,商品房住宅實(shí)際供地已由2011年的1220公頃降低為2016年的850公頃。從北京市商房用地供應(yīng)看,2011年到2016年間的實(shí)際供應(yīng)量是598公頃、472公頃、978公頃、517公頃、382公頃、103公頃。土地供給的收緊與人口規(guī)模的擴(kuò)張形成鮮明對(duì)比,這是一二線城市房?jī)r(jià)上漲的最關(guān)鍵因素。
由此可見(jiàn),人口的凈流入和土地供給規(guī)模是否匹配是判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌最關(guān)鍵的兩個(gè)指標(biāo)。總體看,數(shù)據(jù)顯示,2016年的外出農(nóng)民工中,進(jìn)城農(nóng)民工下降到13585萬(wàn)人,比上年減少157萬(wàn)人,城市化的動(dòng)力主要來(lái)自行政區(qū)劃變動(dòng),而非農(nóng)民主動(dòng)進(jìn)城,這意味著農(nóng)民主動(dòng)向城市流動(dòng)的城市化進(jìn)程已經(jīng)減緩。
一二線城市的人口規(guī)模擴(kuò)張盡管放緩,但對(duì)流動(dòng)人口的吸引力仍然強(qiáng)勁,常住人口規(guī)模仍處于上升狀態(tài)。一二線城市存量的非戶籍人口規(guī)模也很大,住房擁有率大多處于低位,存量的購(gòu)房需求還很足。
與一二線城市人口凈流入對(duì)應(yīng)的是土地供應(yīng)的不足,除了嚴(yán)控大城市土地供應(yīng)的約束外,地方政府抑制供地規(guī)模、維持房?jī)r(jià),其實(shí)也會(huì)推高土地出讓金的總量,這一動(dòng)機(jī)目前尚難改變,這些都預(yù)示著除非發(fā)生突發(fā)事件,徹底改變市場(chǎng)預(yù)期,否則,一二線城市的房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期保持堅(jiān)挺。
三四線城市就沒(méi)這么樂(lè)觀了。在進(jìn)城農(nóng)民總量縮減的情況下,一二線城市人口的擴(kuò)張意味著三四線城市的人口是凈流出的(可能僅有部分區(qū)域的人口是增加的),消化現(xiàn)有的住房庫(kù)存已力有不逮,而這些地區(qū)為了維持土地出讓金的規(guī)模,卻不得不繼續(xù)出讓土地,導(dǎo)致新增住宅規(guī)模很難縮減。在這種情況下,“去庫(kù)存”只是創(chuàng)造了需求,刺激人們的投資需求,將開(kāi)發(fā)商的債務(wù)轉(zhuǎn)移至私人部門(mén),對(duì)降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的幫助并不顯著。
篇9
如今,我國(guó)的房?jī)r(jià)依然“漲”聲一片,房地產(chǎn)業(yè)依舊保持著高溫態(tài)勢(shì)。針對(duì)這種現(xiàn)象,我國(guó)政府及時(shí)采取了相關(guān)的措施,制定并實(shí)施了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的政策,充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能。我國(guó)政府進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控,目的是改善現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱現(xiàn)象,積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向健康、合理、穩(wěn)定的方向發(fā)展,使得居民人人有房住,解決基本的住房問(wèn)題。目前這個(gè)階段,政府可以并且已經(jīng)做出了相關(guān)對(duì)策:
首先,在保持物價(jià)總水平穩(wěn)定的前提下,我國(guó)居民的收入水平不斷提高,使得其消費(fèi)水平也得以提高,在一定程度上有助于增加人們應(yīng)對(duì)住房問(wèn)題的信心。同時(shí),統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展,縮小居民收入差距,為解決住房問(wèn)題提供經(jīng)濟(jì)保障。另外,政府針對(duì)房?jī)r(jià)高漲的局面,實(shí)行了限制房?jī)r(jià)政策和兩個(gè)70%政策,切實(shí)協(xié)調(diào)住房群體之間的關(guān)系。
其次,調(diào)整土地供應(yīng)政策,改革現(xiàn)行土地招、拍、掛現(xiàn)象,協(xié)議出讓土地,解決地方中所出現(xiàn)的土地財(cái)政的問(wèn)題,充分發(fā)揮土地的效能,實(shí)現(xiàn)利用率的最優(yōu)化和最大化,進(jìn)一步解決住房問(wèn)題。
第三,健全市場(chǎng)調(diào)節(jié),拓寬政府提供住房的渠道和方式。政府可以自己蓋房,或者讓私營(yíng)企業(yè)來(lái)蓋房,然后提供給生活困難戶。具體內(nèi)容有出售公有住房,建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、針對(duì)最低收入群體,建造廉租住房、建設(shè)公共租賃住房、進(jìn)行棚戶區(qū)改造(主要針對(duì)老工業(yè)區(qū)、城市里的工業(yè)區(qū)、國(guó)有企業(yè)的老工廠)。真正做到了以人為本,力求實(shí)效。
第四,完善住房金融體系,改革稅費(fèi)制過(guò)高的現(xiàn)象,全面建立住房公積金制度,職工工資的12%納入個(gè)人公積金賬戶,同時(shí)單位再繳納12%,緩解居民的壓力。同時(shí)實(shí)行租金改革,加大財(cái)政投入,對(duì)低收入群體收取低租金或者按照一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租住房補(bǔ)貼,切實(shí)保障居民的切身利益,為居民提供了良好的社會(huì)福利保障。
第五,政府切實(shí)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,清算土地增值稅,抑制不規(guī)范的市場(chǎng)行為,打擊偷稅漏稅和從事非法交易的開(kāi)發(fā)商,杜絕不良現(xiàn)象,搞好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展秩序,促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
將多種住房政策一起實(shí)施,我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成效,我國(guó)的住房水平得到顯著提高,市場(chǎng)供應(yīng)成為了主體,住房保障體系逐步形成,大大減輕了人們的住房壓力。
相關(guān)政策的實(shí)行,離不開(kāi)各級(jí)地方政府的執(zhí)行,由于各個(gè)地區(qū)具體實(shí)際情況的不同,他們?cè)趫?zhí)行過(guò)程中,肯定會(huì)有各種各樣的問(wèn)題,因此,在房?jī)r(jià)調(diào)控方面實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制,自己負(fù)責(zé)本地區(qū)的事務(wù),明確責(zé)任,防止推諉扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。
最后,與住房聯(lián)系最緊密的群體莫過(guò)于居民,隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,我國(guó)居民的科學(xué)文化素質(zhì)以及道德水平都有了極大地提高,再加上政府有關(guān)部門(mén)的教育和宣傳,居民的消費(fèi)觀念已有所轉(zhuǎn)變,更趨向于理性消費(fèi),去除了盲目跟風(fēng)的不良現(xiàn)象,為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。
篇10
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)政策;土地首付比例;博弈分析
中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、引言
2009年以來(lái),我國(guó)市場(chǎng)上炒地風(fēng)氣嚴(yán)重,部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于不穩(wěn)定狀態(tài)。財(cái)政部等中央五部門(mén)為了規(guī)范土地市場(chǎng),控制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲,在2009年底出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,即規(guī)定土地首付款比例上升至50%的政策,但是這一政策的實(shí)際影響不是很理想。因此,2010年中央政府又出臺(tái)了國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(“國(guó)11條”)、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(“國(guó)19條”)等政策。本文將從博弈視角分析中央、地方政府和開(kāi)發(fā)商在這些調(diào)控政策出臺(tái)后的策略選擇,并在此基礎(chǔ)上提出建議。
二、博弈模型的建立
(一)模型組成要素。本文運(yùn)用博弈擴(kuò)展式形式分析中央、地方政府和開(kāi)發(fā)商在面對(duì)一系列宏觀調(diào)控政策時(shí)的博弈(以土地首付比例上升為基礎(chǔ)),本模型主要由以下方面組成:
1、參與人集合。以N={0、1、2、3}表示,這里參與人0表示“自然”,即對(duì)博弈無(wú)具體作用,參與人1、2、3分別表示中央政府、地方政府和開(kāi)發(fā)商。
2、事件順序。這是一個(gè)定義在結(jié)點(diǎn)集K上的某種二元關(guān)系R,R包含了適用于這些事件的優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)X1、X2分別表示中央政府放寬實(shí)施政策和嚴(yán)格實(shí)施政策;由于X2存在,導(dǎo)致Y21、Y22可能存在(Y21、Y22分別指地方政府放寬實(shí)施政策和嚴(yán)格實(shí)施政策);由于Y21存在,導(dǎo)致Z211存在(Z211表示開(kāi)發(fā)商繼續(xù)圈地),由于Y22的存在,導(dǎo)致Z221、Z222存在(Z221、Z222分別表示開(kāi)發(fā)商選擇以變相開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)為主的策略和以開(kāi)發(fā)中低檔樓盤(pán)為主的策略)。于是就有X2RY21RZ211,X2RY22RZ221,X2RY22RZ222。
3、行動(dòng)順序。在中間結(jié)點(diǎn)標(biāo)出參與人i∈N,表示在該點(diǎn)參與人i作出的決定。
4、收益。終點(diǎn)結(jié)z∈Z,具有與之相連的實(shí)向量∏(Z),表示在該博弈中每一個(gè)參與人獲得的收益。在博弈中,設(shè)自變量L表示土地首付比例,列出各方的收益函數(shù):
對(duì)于中央政府,本模型選取土地供求平衡、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、開(kāi)發(fā)商總體素質(zhì)提高為收益點(diǎn)。假設(shè)中央政府的收益函數(shù)為:S1i=a1m1L-b1(-n1L)+c1g1L。其中,m1L、n1L、g1L分別表示全社會(huì)土地供求平衡、普通商品房的房?jī)r(jià)同比向上變動(dòng)幅度、開(kāi)發(fā)商的總體素質(zhì),a1、b1、c1(均非負(fù)數(shù))分別表示因變量S1i的三個(gè)影響因素能直接相加的折算系數(shù)。假設(shè)上述收益函數(shù)的理由是:①提高L會(huì)使部分開(kāi)發(fā)商因資金能力不足而退出市場(chǎng),土地需求就會(huì)有所減少,供不應(yīng)求的現(xiàn)狀就會(huì)有所改變,這符合中央政府調(diào)控意圖,即m1L、S1i均隨L同向變化;②提高L和“國(guó)11條”、“國(guó)19條”等的實(shí)施會(huì)使幸存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商可用的開(kāi)發(fā)資金大幅減少,即只能開(kāi)發(fā)中小型的普通商品房,市場(chǎng)上中小戶型比例就會(huì)有所上升,其價(jià)格上漲速度就會(huì)逐漸放緩甚至下降,中央政府的收益就會(huì)增大,即n1L隨L反向變化,S1i隨n1L反向變化;③提高L將會(huì)使部分實(shí)力弱、素質(zhì)低的企業(yè)被淘汰,整個(gè)行業(yè)里的企業(yè)總體素質(zhì)就會(huì)變高,中央政府的收益就會(huì)增大,即g1L、S1i均隨L同向變化。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),本模型選取地方土地供求平衡、房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)提高、財(cái)政收入穩(wěn)定為收益點(diǎn)。假設(shè)地方政府的收益函數(shù)為:S2i=a2m2L-b2(-n2L)+c2g2L。其中,m2L、n2L、g2L分別表示地方土地供求平衡、地方普通商品房?jī)r(jià)格同比向上變動(dòng)幅度、地方房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì),a2、b2、c2的含義分別與a1、b1、c1相同。假設(shè)上述收益函數(shù)的理由是:①類似對(duì)中央政府收益函數(shù)的上述分析,提高L會(huì)使m2L、S2i均隨L同向變化;②類似對(duì)中央政府收益函數(shù)的上述分析,實(shí)施提高L等政策會(huì)使n2L隨L反向變化,S2i隨n2L反向變化;③類似對(duì)中央政府收益函數(shù)的上述分析,提高L會(huì)使g2L、S2i均隨L同向變化。
對(duì)于幸存的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在本模型中企業(yè)可用于開(kāi)發(fā)的資金、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量等是其關(guān)注重點(diǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)商收益函數(shù):S3i=-a3iL-b3(-jL)-c3kL。其中,iL、jL、kL分別表示可用于開(kāi)發(fā)的流動(dòng)資金、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)周期,a3、b3、c3的含義分別與a1、b1、c1相同,假設(shè)上述收益函數(shù)的理由是:①提高L將會(huì)使開(kāi)發(fā)商可用于開(kāi)發(fā)的資金減少,即iL隨L反向變化,且在“國(guó)19條”規(guī)定下,會(huì)使幸存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商一次性開(kāi)發(fā)規(guī)??s小其收益就會(huì)降低,即S3i會(huì)隨iL正向變化;②提高L將會(huì)使開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰,但幸存下的開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量就會(huì)減少(即jL隨L反向變化),這會(huì)使該開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的份額、收益相對(duì)增加,即S3i隨jL反向變化;③提高L并實(shí)施“國(guó)11條”、“國(guó)19條”等,幸存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的需求就會(huì)擴(kuò)大,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期就需要縮短(即kL會(huì)隨L反向變化),開(kāi)發(fā)商一次性開(kāi)發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目的可能性就會(huì)減小,收益降低,即S3i隨kL同向變化。
(二)博弈擴(kuò)展模型的建立。假設(shè)所有參與人都是理性的,即嚴(yán)格追求自身利益的最大化。于是得到博弈模型圖1、圖2。(圖1、圖2)
如圖所示,本模型中參與者1的策略為xi∈Xi=(x1,x2)=(放寬實(shí)施,嚴(yán)格實(shí)施),參與者2的策略為y2i∈Y2i=(Y21,Y22)=(放寬實(shí)施,嚴(yán)格實(shí)施),參與者3的策略為z2ij∈Z2ij=(Z211,Z221,Z222)=(圈地、以變相開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)為主、以開(kāi)發(fā)中低檔樓盤(pán)為主)。
三、博弈分析
(一)博弈第一階段分析。在這個(gè)博弈模型的第一階段中央政府策略為xi∈Xi=(x1,x2)=(放寬實(shí)施,嚴(yán)格實(shí)施),收益函數(shù)為S1i=a1m1L-b1 (-n1L)+c1g1L。
當(dāng)xi=x1=放寬實(shí)施時(shí),假定中央政府通知各地暫緩實(shí)施《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》等相關(guān)調(diào)控政策,或又做出允許地方適度變通執(zhí)行這些通知的補(bǔ)充性說(shuō)明。這時(shí)作為理性人的地方政府為追求自身利益的最大化,必將通過(guò)增加土地出讓金收入來(lái)彌補(bǔ)近年金融危機(jī)影響其他行業(yè)稅收下降帶來(lái)的損失,且中央政府選擇x1(放寬實(shí)施)的策略,于是地方政府會(huì)大膽放寬政策。而作為理性人的開(kāi)發(fā)商為追求自身利益必會(huì)繼續(xù)大肆圈地。這樣,地價(jià)、房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)上漲,中低收入者會(huì)更買不起住房,社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)受到威脅。所以,當(dāng)中央政府選擇xi=x1=放寬實(shí)施時(shí),博弈會(huì)馬上結(jié)束,中央政府的收益函數(shù)中各項(xiàng)均為負(fù)值,即s11
既然博弈第一階段的結(jié)果分析表明當(dāng)xi=x1時(shí)將使中央政府和整個(gè)社會(huì)遭受損失,那么中央政府就會(huì)選擇xi=x2=嚴(yán)格實(shí)施的策略。于是,博弈進(jìn)入第二階段。
(二)博弈第二階段分析。在這個(gè)博弈模型的第二階段中,中央政府要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和上述的后續(xù)政策,地方政府的策略選擇空間為y2i∈Y2i=(y21,y22)=(放寬實(shí)施,嚴(yán)格實(shí)施)。
當(dāng)y2i=y21=放寬實(shí)施時(shí),會(huì)有博弈第一階段時(shí)的結(jié)果,唯一的區(qū)別是地方政府要時(shí)刻擔(dān)心中央政府的稽查和追究。所以s22
當(dāng)y2i=y22=嚴(yán)格實(shí)施時(shí),即地方政府嚴(yán)格實(shí)施政策,這時(shí)至少在一定程度上能有效地降溫土地市場(chǎng),減少開(kāi)發(fā)商大肆圈地,抬高地價(jià)的現(xiàn)象。所以s13>s12=s11,s23>s22>s21。
既然博弈第二階段的結(jié)果分析表明當(dāng)y2i=y22時(shí)能使整個(gè)社會(huì)獲得的收益比y2i=y21時(shí)要大,地方政府就將選擇y2i=y22=嚴(yán)格實(shí)施的策略。于是,博弈進(jìn)入第三階段。
(三)博弈第三階段分析。在這個(gè)博弈模型的第三階段中,中央政府和地方政府嚴(yán)格執(zhí)行《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和上述的后續(xù)政策。此時(shí),開(kāi)發(fā)商策略選擇空間為z22j∈Z2ij=(z221,z222)=(以變相開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)為主,以開(kāi)發(fā)中低檔樓盤(pán)為主)。
當(dāng)Z2ij=z221=以變相開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)為主時(shí),雖然“國(guó)19條”中規(guī)定要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的建房用地不低于所有住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,但是由于國(guó)家對(duì)自住型中小套型商品房沒(méi)有明確的定義,所以開(kāi)發(fā)商可以變相地開(kāi)發(fā)高檔住宅,這就會(huì)使得市場(chǎng)上中低檔樓盤(pán)房源比例實(shí)際沒(méi)有提高,其價(jià)格就很難有下降的趨勢(shì),當(dāng)然此時(shí)中低收入者仍會(huì)買不起房子,社會(huì)和諧會(huì)遭受破壞。對(duì)社會(huì)的消極影響意味著中央收益的損失,中央政府將進(jìn)一步要求嚴(yán)格實(shí)施政策,直到這種消極影響消除。
當(dāng)Z2ij=z222=以開(kāi)發(fā)中低檔樓盤(pán)為主時(shí),會(huì)使得市場(chǎng)上中低檔樓盤(pán)房源比例變大,那么其價(jià)格上漲速度就會(huì)有所放慢或下降,更多中、低收入者就能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。
因此,本博弈模型中的均衡策略為{中央政府,地方政府,開(kāi)發(fā)商}={x2,y22,z222}={嚴(yán)格實(shí)施政策,嚴(yán)格實(shí)施政策,以開(kāi)發(fā)中低檔樓盤(pán)為主}。
四、結(jié)論
(一)模型風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。通過(guò)上述分析,本模型中存在均衡策略能有效地控制圈地、房?jī)r(jià)高的現(xiàn)狀。但這個(gè)均衡策略仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn),需政府及相關(guān)部門(mén)采取適當(dāng)?shù)呐涮状胧?/p>
首先,從政府保證均衡策略實(shí)施的角度分析。中央政府必須加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督,地方政府自身應(yīng)奉行可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,還應(yīng)改變地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行利益鏈環(huán)環(huán)相扣的現(xiàn)狀,且可考慮切斷地方政府對(duì)土地的過(guò)度依賴,在嚴(yán)格保護(hù)耕地與國(guó)家掌握城市土地所有權(quán)的前提下,試著把土地交易交給專業(yè)公司進(jìn)行處置,政府回歸到監(jiān)督者的角色。
其次,從開(kāi)發(fā)商保證均衡策略實(shí)施的角度分析。由于政府至今沒(méi)有對(duì)自住性中小套型商品房等概念下明確的定義,且“國(guó)19條”中規(guī)定禁止提供別墅用地,這就使得高檔住宅將會(huì)越來(lái)越稀缺,所以本模型中有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇以變相開(kāi)發(fā)高檔住宅為主的策略。因此,建設(shè)部等部門(mén)可以出臺(tái)自住性中小套型商品房的概念標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)商變相開(kāi)發(fā)高檔住宅;而政府拍賣的土地應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定其容積率、建筑密度和具體套型面積及比例。
(二)建議
首先,從供需角度分析。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在人們對(duì)住房的需求大大超過(guò)市場(chǎng)供給的現(xiàn)象,在這種嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下,國(guó)家單從抑制需求方面控制房?jī)r(jià)是不夠的,而需要增大普通住宅土地、保障性住房的供給。
其次,從土地出讓方式角度分析。在現(xiàn)行土地出讓制度中使用最多的是拍賣方式,這種方式簡(jiǎn)便,但易抬高地價(jià)。政府可以探索一種更好的土地出讓制度,在確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上,將開(kāi)發(fā)商擬建項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)考慮進(jìn)去,如擬建項(xiàng)目的建設(shè)周期、中小戶型的比例、客戶人群定位、房?jī)r(jià)定位區(qū)間等。
最后,為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想,可以盡快制定《住房保障法》,使現(xiàn)行的住房保障制度具有法律保障。保障性住房供給不足及分配不公的現(xiàn)象從法律上得到重視,確確實(shí)實(shí)地分流住房需求、平抑房?jī)r(jià)。
但有些問(wèn)題仍然值得深思,近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,無(wú)疑使開(kāi)發(fā)商拿地條件更復(fù)雜,難度更大,成本更高,但這會(huì)不會(huì)恰恰也成了開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)的理由呢?在信貸方面,雖然近期銀行對(duì)首次、多次購(gòu)房和首付比例房貸利率都有所收緊,但對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款額度卻未有明顯規(guī)定,那么即使在“國(guó)19條”等嚴(yán)格實(shí)行的情況下是否開(kāi)發(fā)商仍可以通過(guò)向銀行借款取得土地呢?
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
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