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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 戰(zhàn)略管理 現(xiàn)代成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為經(jīng)營管理這種特殊商品義務(wù)的企業(yè)，其經(jīng)營管理有著自身的特殊模式。作為經(jīng)營管理一部分的成本管理也有著其自身的特點(diǎn)。本章將從兩個(gè)部分來闡述：一是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理概述；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程各階段的成本管理。

一、 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

成本是指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等而支出的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用的總和。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)商品的開發(fā)生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的并由該期損益直接承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（一）橫向上成本構(gòu)成

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)，有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)的凈支出，安置動(dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)包括企業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二） 業(yè)務(wù)流程上成本構(gòu)成

（1）項(xiàng)目前期策劃和確立階段的成本

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的成本

（3）項(xiàng)目施工階段成本

（4）項(xiàng)目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市場觀念

（3）成本管理的理論和內(nèi)容僵化、手段老化

（4）成本信息嚴(yán)重扭曲，成本管理工作偏離方向

（5）責(zé)任成本制度沒有落實(shí)，企業(yè)成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析

（1）受我國長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是 “重開發(fā)，輕成本”

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高，市場意識(shí)淡薄

（3）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的執(zhí)行力度不夠

（4）成本管理沒有抓住重點(diǎn)

（5）沒有實(shí)行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)階段的成本管理

（一）項(xiàng)目策劃階段成本管理

此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址（地段、地塊的選擇）和項(xiàng)目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)（拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用）和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后對(duì)開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（投資估算）。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破（或較大突破）估算值。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

（三）招標(biāo)投標(biāo)階段的成本管理

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

（四）施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

（五）竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

（六）維護(hù)服務(wù)階段的成本管理與控制

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

（2）選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)性很高的行業(yè)，可以說房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，因而，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對(duì)全社會(huì)意義重大。而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭也將不再是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，而將是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭，這需要我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成本管理放在戰(zhàn)略的高度審視整個(gè)供應(yīng)鏈成本的管理?，F(xiàn)代成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的應(yīng)用，大則符合國家宏觀產(chǎn)業(yè)調(diào)控，對(duì)合理分配和利用社會(huì)資源、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有一定的積極作用；小則帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)行，消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，使房地產(chǎn)商品價(jià)格回歸理性，對(duì)于這些也有一定的積極意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐衛(wèi)兵.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理.現(xiàn)代管理科學(xué)，2006，12：188-189.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計(jì)；成本控制；

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價(jià)居高不下；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價(jià)格下調(diào)，讓更多的消費(fèi)者買得起房，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又能使開發(fā)商有利可圖，有較好的資金回報(bào)率和投資收益，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的事。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量，開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)等。簡言之是一種投入，在其銷售時(shí)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的轉(zhuǎn)移。成本在一定程度上反映了企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有‘產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點(diǎn)，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。其特點(diǎn)如下：

開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜

成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。成本計(jì)量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象。

2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大。其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

1、開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對(duì)項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。對(duì)于單個(gè)具體項(xiàng)目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概的情況，很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項(xiàng)目來記賬，一些項(xiàng)目像土建費(fèi)、安裝費(fèi)、拆遷費(fèi)比較清晰明了。而對(duì)于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的支出情況則沒有做具體分?jǐn)傆涗洠蛘叻謹(jǐn)偟臅r(shí)間不夠及時(shí)，這種方式造成了很大問題。

2、合同管理不嚴(yán)密，難以及時(shí)了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對(duì)于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴(yán)密。尤其是項(xiàng)目規(guī)模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種變更的情況。

3、由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見因素使得控制成本加大

當(dāng)前我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項(xiàng)目一般開發(fā)管理的時(shí)間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達(dá)到科學(xué)化的控制階段。所以開笈企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測(cè)因素的影響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報(bào)告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會(huì)使得項(xiàng)目開發(fā)過程的成本增加。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對(duì)策

1、主動(dòng)做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作

企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實(shí)際工作，要在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會(huì)給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過程是一個(gè)周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗(yàn)做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和臨督成本控制體系。

2、從多方面把握好項(xiàng)目投資成本的控制

根據(jù)項(xiàng)目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努力，爭取將項(xiàng)目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對(duì)主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測(cè)各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭取使各個(gè)環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上要嚴(yán)格控制一些費(fèi)用支出，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等一些細(xì)節(jié)費(fèi)用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。

3、利用行為控制對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)控

采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的智慧和潛力，把企業(yè)經(jīng)營的好壞、成本的高低，同每個(gè)人的行為連接在一起，將每項(xiàng)責(zé)任成本落實(shí)在每個(gè)管理人員身上，使其在實(shí)施中經(jīng)常對(duì)成本行為進(jìn)行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標(biāo)準(zhǔn)的有效途徑，及時(shí)采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實(shí)處，開發(fā)成本的計(jì)劃才有可能完成，達(dá)到成本控制的最終目的。

4、利用設(shè)計(jì)階段控制成本

1）推行工程設(shè)計(jì)發(fā)包。開發(fā)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)發(fā)包由開發(fā)商主持，項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)包有設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、方案競選方式、協(xié)商或指定承包方式三種，前兩種設(shè)計(jì)發(fā)包形式更能加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制，降低成本。保證工程質(zhì)量，但是由于時(shí)間更長，因此可能對(duì)工期進(jìn)度造成影響，所以在選擇設(shè)計(jì)發(fā)包方式時(shí)要分析各方式的利弊。

2）切實(shí)落實(shí)設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。目前，我國工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理進(jìn)展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實(shí)踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計(jì)階段就介入，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資效益的影響極其重大，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，可以避免設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制工程造價(jià)。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計(jì)的高質(zhì)量，控制好工程造價(jià)成本。

3）改進(jìn)限額設(shè)計(jì)。運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)限額設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)。以最低的全壽命周期費(fèi)用可靠地實(shí)現(xiàn)必要的功能。與通常按類似工程資料進(jìn)行設(shè)計(jì)限額分配方法相比，價(jià)值工程的應(yīng)用使投資比例更加合理。

結(jié)束語：

長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]鐘文房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)

[2]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理．上海：立信舍計(jì)山版社，2007，（l）

篇3

[關(guān)鍵詞]成本控制;控制措施

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著近年來全國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱,國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革,房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義,微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

我國房地產(chǎn)市場存量過大,其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外,也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價(jià),其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究,對(duì)合理利用土地資源、避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)、減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。早年由于土地及資本市場化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場的不成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,特別是國家加強(qiáng)了對(duì)土地市場的管理與整頓(如國土資源部第11號(hào)、21號(hào)、71號(hào)令等),對(duì)經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行,即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強(qiáng)了金融市場的宏觀調(diào)控,對(duì)資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時(shí)抑制房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求;使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金,加強(qiáng)成本控制,練好內(nèi)功。

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

二、降低前期工程費(fèi)是成本控制的措施之一

前期工程費(fèi)是房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

(一)前期調(diào)研。前期工程費(fèi),指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場地平整等費(fèi)用?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目,這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利,進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn),這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上,決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分的掌握,對(duì)市場的容量沒有準(zhǔn)確的估計(jì),一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來,這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,減少資金成本,讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

(二)設(shè)計(jì)階段。降低前期成本,首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)前期成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),注意以下三個(gè)方面:

1. 實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制,以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競選,從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位;在設(shè)計(jì)時(shí),可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目,如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì),則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高。可以將方案進(jìn)行招標(biāo),中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí),可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中,要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性,盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì);各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù),建筑標(biāo)準(zhǔn),按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中,應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo),特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),如含筋量、硅量等,以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。

3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費(fèi)是成本控制的關(guān)鍵

建筑安裝工程費(fèi)的控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程的關(guān)鍵,它采用招標(biāo)方式發(fā)包或采用自營方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結(jié)算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。

2.嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理,則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查,強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性,加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作,合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購的材料,屬于指定價(jià)范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的,應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監(jiān)督質(zhì)量(采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位)及合理限價(jià)(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià))”的原則,設(shè)備采購實(shí)行招投標(biāo),確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

(二)竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成,必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明,結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照,凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用,認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。

篇4

在線專家：

1.開辦期結(jié)束沒有明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中一般來說是破土動(dòng)工或打樁開始時(shí)開辦期結(jié)束的。開辦期間發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入“管理費(fèi)用—開辦費(fèi)用”。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的明細(xì)科目設(shè)置您可以參考下面的內(nèi)容:

2.針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)成本明細(xì)比較多，具體可以參考：

（1）土地費(fèi)用

包括土地征用費(fèi)、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拍賣傭金、土地交易費(fèi)、土地契稅、其他土地費(fèi)用、前期費(fèi)用等項(xiàng)目。

（2）建安工程費(fèi)

包括建安工程費(fèi)（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監(jiān)理費(fèi)（如建設(shè)監(jiān)理費(fèi)和安全監(jiān)理費(fèi)等）、檢驗(yàn)檢測(cè)、景觀工程費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等。

（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

包括電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（如供電貼費(fèi)、交納的電增容費(fèi)、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)以及電源建設(shè)費(fèi)等）、給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（如水增容費(fèi)、供水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、防洪管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等）、燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費(fèi)（如燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費(fèi)、煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)和煤氣配套費(fèi)等）、電視（如入網(wǎng)費(fèi)、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)等）、通訊工程費(fèi)（如電話配套費(fèi)、電話增容費(fèi)和電話電纜集資費(fèi)等）、通訊線路及設(shè)備安裝（如寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)費(fèi)等）、供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、小區(qū)道路工程、環(huán)境景觀工程、郵政、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)等。

（4）公用配套設(shè)施費(fèi)

包括區(qū)內(nèi)公建費(fèi)（如會(huì)所、幼托、學(xué)校、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設(shè)施等）、小區(qū)配套費(fèi)、物業(yè)開辦費(fèi)、公共設(shè)施維修基金等。

（5）開發(fā)間接費(fèi)用

篇5

目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢(shì)下,CPI指數(shù)居高不下,地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來,地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須提高自己的核心競爭力,加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。同時(shí)，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的概念及組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。“成本管理”的最終目標(biāo)是將成本合理的揭示出來，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費(fèi)用通過一系列方法進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化,成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益-提升價(jià)值。房地產(chǎn)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等組成。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識(shí)，公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制。

（2）全過程的成本管理原則，項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過程要有主動(dòng)及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

（4）目標(biāo)利潤制約下的目標(biāo)成本管理原則，項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo)（上限）

（5）內(nèi)部分級(jí)、分部門控制原則，任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成設(shè)計(jì)公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對(duì)自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。

（6）可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

4房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中。由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時(shí)了解市場。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過程上的動(dòng)態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

5房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的方法

(1)成本控制的各個(gè)階段劃分

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要分為:立項(xiàng)及策劃階段成本控制；設(shè)計(jì)階段的成本控制；招標(biāo)階段及施工階段的成本控制；竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制。

(2)開發(fā)各階段成本控制的方法

(a)立項(xiàng)及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場情況、當(dāng)?shù)氐恼允召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場；充分做好市場調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤水平測(cè)算能承受最大地價(jià)；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費(fèi)用決不分開交。

(b)各設(shè)計(jì)階段的成本控制方案設(shè)計(jì)階段通過限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大并進(jìn)行方案優(yōu)化，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)來制定目標(biāo)成本;擴(kuò)初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場占有率較高;施工圖設(shè)計(jì)階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點(diǎn)控制主要及細(xì)部設(shè)計(jì)，確定主要用料標(biāo)準(zhǔn)?？刂其摻睢㈨?、裝修及管線用量指標(biāo)。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對(duì)比，判斷是否超標(biāo)要做到事前控制，需要在獲得土地后進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算；方案確定前進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比；做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)、工程、成本人員會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。

(c)招標(biāo)階段及施工階段的成本控制：根據(jù)工程計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃，召開標(biāo)前會(huì)議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性；施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；造價(jià)高、影響報(bào)建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；相關(guān)索賠及時(shí)通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)及難點(diǎn)，控制不好不但會(huì)影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì)增加不可控制的成本，因此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對(duì)工程變更，一定要先測(cè)算造價(jià)后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更，盡量減少增加造價(jià)的變更。簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對(duì)合同內(nèi)的項(xiàng)目一概不再簽證。對(duì)合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)。

（d）竣工結(jié)算階段成本控制的方法確認(rèn)驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；關(guān)于工期和費(fèi)用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠?？刂品椒ǎ杭訌?qiáng)結(jié)算資料的審核。對(duì)每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。加強(qiáng)成本分析及成本考核。通過投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目開發(fā)的參考。

6結(jié)束語

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；成本；控制

其實(shí)一直以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理一直是大家研究的重點(diǎn)，也是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)要把關(guān)的一項(xiàng)工作。利潤=銷售收入-成本費(fèi)用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，也就是成本管理要到位，開源節(jié)流才是成功的成本管理。

一、成本的管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程項(xiàng)目的具體要求來實(shí)施的，對(duì)于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中還或多或少的存在著一些問題：

1.成本管理意識(shí)淺薄

長期以來，我國企業(yè)實(shí)行的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式。在這種傳統(tǒng)觀念的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識(shí)，預(yù)算人員只是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性以及流動(dòng)性，也使成本管理人員疏于成本控制。

2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義，但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用的發(fā)揮，企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測(cè)、決策可有可無。成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

3.內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，總結(jié)多于過程控制，往往成為事后行為，成本預(yù)測(cè)和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性。尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測(cè)，對(duì)成本控制的重視不夠。對(duì)開發(fā)經(jīng)營過程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制，基本上也是采用事后控制，很多時(shí)候只能接受既成事實(shí)，比如預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要將房地產(chǎn)開發(fā)成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。

（一）立項(xiàng)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、市場分析和多種角度的綜合分析評(píng)價(jià)，解決定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問題。項(xiàng)目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，為設(shè)計(jì)階段的成本控制建立目標(biāo)，為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應(yīng)特別加強(qiáng)以下幾方面的工作。

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析

任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，了解政府、銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策；不認(rèn)真分析項(xiàng)目的區(qū)域性特點(diǎn)和目標(biāo)銷費(fèi)群體的特點(diǎn)，以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，可能會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目與市場需求不符，導(dǎo)致建設(shè)資金難以到位；施工質(zhì)量和施工進(jìn)度達(dá)不到計(jì)劃要求，并最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)方案優(yōu)化

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是項(xiàng)目成本控制評(píng)估的重要指標(biāo)。在項(xiàng)目投資決策階段必須明確企業(yè)目標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，以求獲得最好效果。

3.建立建全成本控制目標(biāo)體系

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)。完善的項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須建立合理的成本控制目標(biāo)體系，并對(duì)后續(xù)的各個(gè)階段制定成本控制目標(biāo)，以加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的管理。

（一）施工階段的成本控制。

建設(shè)項(xiàng)目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對(duì)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理的主要實(shí)施階段，根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，落實(shí)成本控制的各項(xiàng)目標(biāo)：

1.加強(qiáng)合同的管理和實(shí)施

建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生。減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。

2.加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理

（1）嚴(yán)格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。

（2）簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

3.加強(qiáng)設(shè)備、材料的采購管理

設(shè)備、材料的采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。原材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測(cè)算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)。

（四）竣工結(jié)算階段的成本控制。

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。另外，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考；也可作為公司考核項(xiàng)目部績效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本造價(jià)是一項(xiàng)集技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性和政策性于一體的綜合性工作。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目成本控制應(yīng)從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算全過程參與，才能更準(zhǔn)確、有效地控制成本費(fèi)用，更合理地使用人力、物力、財(cái)力，開發(fā)項(xiàng)目也才能取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，取得事半功倍的效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]王澤霞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程構(gòu)建.經(jīng)濟(jì)論壇，2009年6期

[2]朱亞兵，蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理.上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2007，1

[3]王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制.開發(fā)與建設(shè)，2006（2）

篇7

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營銷需求為導(dǎo)向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標(biāo)管理為方法、過程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

一、成本管理之道

第一，向陽光透明要成本：成本管理嚴(yán)格遵循陽光透明成本機(jī)制，全面運(yùn)用成本信息化系統(tǒng)，按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規(guī)范、透明。

第二，向設(shè)計(jì)要成本：成本管理對(duì)方案設(shè)計(jì)階段及施工圖設(shè)計(jì)階段的成本插入工作高度重視，參與設(shè)計(jì)方案討論，針對(duì)不同設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)選型、材料選擇等及時(shí)進(jìn)行成本優(yōu)劣評(píng)判，把“無用成本”扼殺在搖籃里。

第三，向技術(shù)要成本：成本管理嚴(yán)把技術(shù)關(guān)，與設(shè)計(jì)部及工程部充分對(duì)接，對(duì)工程做法及系統(tǒng)配置嚴(yán)格把握，關(guān)注細(xì)節(jié)，避免成本浪費(fèi)。

第四，向過程要成本：如何確定合理最低價(jià)，是成本管理要持續(xù)思考的問題。我們采取了各種措施，如定價(jià)方式以招標(biāo)為主，最大限度減少議標(biāo)；招標(biāo)過程規(guī)范操作，報(bào)價(jià)平臺(tái)統(tǒng)一；招標(biāo)范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，最大程度規(guī)避己方風(fēng)險(xiǎn)，變更洽商處理有據(jù)可依等。

第五，向結(jié)算要成本：規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?biāo)過程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過程中管控到位，方能為最終結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。一線公司在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定，結(jié)算及時(shí)、公正，同時(shí)對(duì)供方進(jìn)行評(píng)價(jià)總結(jié)，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。

第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴(yán)格執(zhí)行，不突破，項(xiàng)目結(jié)束剛性成本落地，達(dá)到預(yù)期收益，不容有失！

二、成本管理工作如何服務(wù)于市場、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營決策

    第一，服務(wù)與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數(shù)據(jù)信息的部門，首先一定要根據(jù)市場定位及客戶需求配置精準(zhǔn)的合理成本，為投資提供最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持，為利潤測(cè)算提供明確的成本數(shù)據(jù)，為經(jīng)營決策鋪墊最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)又要堅(jiān)持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設(shè)計(jì)、營銷，來控制、預(yù)防可研成本的突破。

第二，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地，成本標(biāo)準(zhǔn)化則形成。針對(duì)各種市場定位以及客戶需求，形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標(biāo)準(zhǔn)化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區(qū)分明確，計(jì)對(duì)客戶關(guān)注點(diǎn)不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

第三，快速服務(wù)！決策需要把握時(shí)機(jī)，經(jīng)營決策時(shí)期成本管理部需要快速提供成本數(shù)據(jù)支持，這需要成本數(shù)據(jù)的積累與系統(tǒng)管理。成本信息化系統(tǒng)已全面落地，一線公司成本管理將運(yùn)用好該系統(tǒng)進(jìn)行快速統(tǒng)計(jì)成本，為經(jīng)營決策服務(wù)。

三、成本管理工作如何服務(wù)于營銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部

    第一，營銷部。成本管理要堅(jiān)持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎(chǔ)上根據(jù)營銷需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營銷關(guān)注的“銷售亮點(diǎn)”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達(dá)到將產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行合理成本化提升的目的。

第二，設(shè)計(jì)部?！霸O(shè)計(jì)決定成本”，方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)要依托成本的數(shù)據(jù)支持，成本管理要對(duì)方案選擇進(jìn)行成本控制，進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿足規(guī)劃要求前提下，堅(jiān)持少地下、多地上，減少無效面積，增加有效面積，合理化標(biāo)準(zhǔn)層髙度，減少車庫面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達(dá)到在設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。

第三，工程部。一是服務(wù)及時(shí)性：成本部要做到定標(biāo)及時(shí)、付款及時(shí)、變更洽商審核及時(shí)，滿足現(xiàn)場進(jìn)度要求；二是服務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現(xiàn)場管理有據(jù)可依，管理明確；三是成本部提供服務(wù)的同時(shí)要對(duì)工程部監(jiān)控到位，嚴(yán)格控制變更洽商發(fā)生率‘對(duì)已發(fā)生洽商進(jìn)行嚴(yán)格責(zé)任界定，減少無效成本的浪費(fèi)。

第四，財(cái)務(wù)部。成本部對(duì)信息化系統(tǒng)執(zhí)行要嚴(yán)格落地，對(duì)動(dòng)態(tài)成本及時(shí)更新，秉承全成本觀念，成本執(zhí)行數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)膠圈，為財(cái)務(wù)提供及時(shí)明確的成本數(shù)據(jù)，為財(cái)務(wù)結(jié)算利潤提供依托，全面支持財(cái)務(wù)進(jìn)行全方位籌劃。

四、限額設(shè)計(jì)最核心的成本指標(biāo)數(shù)據(jù)有哪些

影響成本的關(guān)鍵設(shè)計(jì)指標(biāo)，擬分三階段考慮：

第一，施工圖設(shè)計(jì)階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫層數(shù)，車庫鋼筋含量、混凝土含量。

第二，精裝設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的單方限額成本。

第三，園林設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)的單方限額成本。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；開發(fā)管理費(fèi)用；融資成本；配套設(shè)備費(fèi)用支出

【引導(dǎo)語】我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)最大的特征就是就是投資方的資金投入數(shù)額極為巨大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)行業(yè)中的全部投入資金量已經(jīng)在我國屢創(chuàng)新高，成為了我國的國民經(jīng)濟(jì)的重中之重。作為一項(xiàng)傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算問題一直是所有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們最為關(guān)心的問題。因?yàn)?，成本核算問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的贏利狀況，贏利狀況又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的未來的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金較為密集的行業(yè)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂則房地產(chǎn)企業(yè)必將以失敗而告終。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須對(duì)成本進(jìn)行較為準(zhǔn)確的核算以保證流動(dòng)資金在可控下的穩(wěn)定流轉(zhuǎn)，企業(yè)在可控的狀態(tài)下穩(wěn)步向前發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)際的成本核算過程中存在著諸多方面的問題。

1.當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)的主要組成部分

房地產(chǎn)的開發(fā)成本即指房地產(chǎn)企業(yè)在其整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)全過程中所產(chǎn)生的全部費(fèi)用的總和。這些成本不但包括了前期的土地資源使用費(fèi)用，而還也包括了前期投資所花費(fèi)的費(fèi)用以及工程設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用。在工程施工過程中還包括工程材料、配套生產(chǎn)設(shè)施的購置或使用費(fèi)用、融資費(fèi)用、流通費(fèi)用等。

1.1 土地和土建費(fèi)用以及相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的費(fèi)用

土地是國家的寶貴資源，我國因土地的糾紛而引發(fā)的流血事件屢見報(bào)端，其中絕大部分的起因都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)地塊投資建設(shè)所致。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的必要因素，土地不但決定了房地產(chǎn)一開發(fā)的位置而且也決定了房地產(chǎn)開發(fā)的出售價(jià)格，在房地產(chǎn)業(yè)的一句金科玉律就是價(jià)格決定的三種因素就是“地塊、地塊、還是地塊”。也正因?yàn)槿绱?，我國的房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)不惜一切代價(jià)也要買到較為適宜的地塊，我國的許多大城市的地王也因此產(chǎn)生。在這種意義上，可以說土地是房地產(chǎn)行業(yè)的根本。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中用于購買土地與土建開發(fā)的費(fèi)用占到了房地產(chǎn)開發(fā)的總成本的百分之八十。房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用購成較為復(fù)雜，單就其中的土地費(fèi)用一項(xiàng)來說，就包括了土地的拆遷、租賃、成本置換、出讓金等費(fèi)用。這些費(fèi)用既構(gòu)成了對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行的判定的極為重要的依據(jù)，又構(gòu)成了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的高低的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性的研究通常都是要通常計(jì)算開發(fā)總面積的總成本，再加上土地費(fèi)用還要加上建筑費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備購置租賃費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、人工費(fèi)用、資金成本等。然后根據(jù)總面積的平均預(yù)測(cè)售價(jià)來決定該項(xiàng)目是否可行。

1.2 配套設(shè)備費(fèi)用支出

配套設(shè)備的費(fèi)用支出與土地土建費(fèi)用占了房地產(chǎn)開發(fā)總費(fèi)用的百分之九十五以上。可以說這兩大項(xiàng)的費(fèi)用幾乎就是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的全部。房地產(chǎn)不僅僅是單純的土建工程，也不僅僅只是構(gòu)筑物，房地產(chǎn)還包括了讓房地產(chǎn)真正成為宜居的的相關(guān)的配套設(shè)備，比如水、暖、電、氣等，此外還有必要的通訊、綠化等設(shè)施，此外還包括了一些比如抵押金、保證金等項(xiàng)費(fèi)用。我國目前有兩種房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法，其中一種就是將高昂的土地購置費(fèi)用的一部分交到當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)，然后由政府機(jī)構(gòu)出面強(qiáng)征土地，這種方法一般都會(huì)以較低價(jià)格的賠償，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)開發(fā)商如愿以償獲得土地告終。這種控制成本的方法雖然較為簡單，而且其中獲取的利潤較高，但是由于我國近年來法律的不斷完善，房地產(chǎn)商除極個(gè)別仍然樂此不疲而外已經(jīng)較少有人采用。另一種控制成本的方法就是對(duì)配套設(shè)備費(fèi)用支出進(jìn)行控制。這項(xiàng)費(fèi)用支出，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最容易受外界因素所影響的費(fèi)用，這些費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有的比例大約在16%左右，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)采取有效手段對(duì)這些費(fèi)用支出加以控制，其主要原因在于這些成本支出具有較大的可操作性。因此，這部分的費(fèi)用支出可以通過很多渠道來降低，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到有效保障。

1.3 開發(fā)管理費(fèi)用支出以及融資成本

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與其他行業(yè)最大區(qū)別在于，房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的建設(shè)周期，資金投入較大，另外資金風(fēng)險(xiǎn)也明顯的高于其他行業(yè)，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過程中，只靠企業(yè)本身的資金是無法完成項(xiàng)目開發(fā)的要求，必須通過向銀行借貸的方式來獲得資金，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入數(shù)額較大，融資成本相對(duì)較高。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題

當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算中常見的問題有三點(diǎn)，第一、成本核算對(duì)象的確認(rèn)不明確、缺乏有效的成本費(fèi)用分配方案、開發(fā)成本計(jì)算不精確。下面將對(duì)這幾種常見問題進(jìn)行逐一分析。

2.1 成本核算對(duì)象確定不明。當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模參差不齊，占地面積小則幾十畝，大則上千畝。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于成片分期開發(fā)，產(chǎn)品模式多種多樣，使得成本核算對(duì)象無法明確確定，當(dāng)今的房地產(chǎn)成本核算會(huì)計(jì)制度上也沒有做出明確的指示，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作難度加大，資金缺乏一定的確定性。

2.2 成本分配方法不當(dāng)，分配方向不明確。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)上的規(guī)定，只要在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，所產(chǎn)生的任何與產(chǎn)品有關(guān)的費(fèi)用，都必須納入到產(chǎn)品生產(chǎn)成本當(dāng)中，至于與多種產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用應(yīng)算作產(chǎn)品的共同成本費(fèi)用，因此應(yīng)采取有效措施將這些資金進(jìn)行分配，或采取其他方法將費(fèi)用納入到相關(guān)產(chǎn)品成本費(fèi)用中，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)品成本的核算也應(yīng)遵守上述規(guī)定，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，土建費(fèi)用和相應(yīng)的工程費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接成本。

2.3 成本周期核算不明。通常情況下，對(duì)一種產(chǎn)品進(jìn)行核算的周期為月或者生產(chǎn)周，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此其核算周期較長，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本核算的主要任務(wù)就是計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的總費(fèi)用，從而有效的計(jì)算稅金。

3.針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施

3.1 應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況為基本依據(jù)，對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于規(guī)模小的、周期短的項(xiàng)目，應(yīng)以整個(gè)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，主要原因在于，規(guī)模較小的，開發(fā)周期較短的工程項(xiàng)目沒有過多的成本分配問題，另外，這種成本核算對(duì)象具有唯一性。

3.2 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況來確定資金的分配方法，對(duì)于相應(yīng)的建筑工程費(fèi)用可以作為直接成本，可直接將其納入到產(chǎn)品成本當(dāng)中。

3.3 開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況為基本依據(jù)，對(duì)于規(guī)模大的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按照開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行成本核算，一個(gè)施工標(biāo)段為周期單位進(jìn)行成本核算。

【結(jié)束語】總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)體系中占有的位置是十分重要的，然而房地產(chǎn)開發(fā)成本核算更是其中的重中之重，隨著當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場競爭逐漸激烈，使我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保證自身在激烈的市場競爭環(huán)境下立于不敗之地，就必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作予以高度重視，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而為國民經(jīng)濟(jì)增長提供有利條件。

參考文獻(xiàn)

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篇9

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)變更；房地產(chǎn)；成本；控制

1.前言

由于房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計(jì)階段不可能盡善盡美，設(shè)計(jì)在實(shí)施之前往往都會(huì)不斷被修改，即使建設(shè)開始，設(shè)計(jì)仍然存在變化的可能性。而設(shè)計(jì)一旦發(fā)生變更，工程的施工運(yùn)行，工程的本、質(zhì)量和工期等都會(huì)受到影響。設(shè)計(jì)的變更將直接增加項(xiàng)目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設(shè)計(jì)變更的重要性，控制設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，必須首先從設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵入手。

2.設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)單位依據(jù)建設(shè)單位要求，調(diào)整設(shè)計(jì)或?qū)υO(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行修改、完善、優(yōu)化。設(shè)計(jì)變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術(shù)、增減工程內(nèi)容、改變使用功能、設(shè)計(jì)存在問題、施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤、更改使用材料等等。

設(shè)計(jì)變更發(fā)生的階段不同，對(duì)于工程的影響大小也不同。設(shè)計(jì)變更如果發(fā)生在規(guī)劃階段，只需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行修改，其他費(fèi)用并沒有增加，在這種情況下不會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用。如果設(shè)計(jì)變更發(fā)生在采購階段，那么不僅僅需要對(duì)圖紙進(jìn)行修改，還需要更換設(shè)備，對(duì)材料重新進(jìn)行選擇，費(fèi)用必然會(huì)有所上升。設(shè)計(jì)變更如果發(fā)生在施工階段以后，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還必須拆除，勢(shì)必造成資源的浪費(fèi)，增加投資成本，此外還增加了施工時(shí)間，增加了工程的隱形成本。因此，對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理需要嚴(yán)格進(jìn)行限制，如果需要變更，應(yīng)該盡量把設(shè)計(jì)變更的發(fā)生時(shí)間控制在規(guī)劃階段，只有加大對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要意義

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正逐步告別暴利時(shí)代，利潤逐步回歸正常水平。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)成本的精確控制。企業(yè)的終極目的是利潤最大化，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，必須“開源節(jié)流”，要節(jié)流，必須對(duì)成本加強(qiáng)控制。

控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說可以有效對(duì)成本加強(qiáng)控制，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對(duì)開發(fā)中的決策 、設(shè)計(jì)、承包 、施工等各項(xiàng)目中涉及的各個(gè)階段均對(duì)成本實(shí)行控制，從而確?？偝杀镜目刂?，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭非常有意義。

4. 控制設(shè)計(jì)變更需要注意的幾個(gè)因素

4.1設(shè)計(jì)方水平

設(shè)計(jì)方的業(yè)務(wù)水平是影響設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要因素。有些設(shè)計(jì)人員專業(yè)技術(shù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平不高，極易引發(fā)不合理工程變更甚至惡意工程變更。設(shè)計(jì)方如果業(yè)務(wù)素質(zhì)差，設(shè)計(jì)粗制濫造，達(dá)不到規(guī)定的設(shè)計(jì)要求，勢(shì)必引發(fā)工程開工后的設(shè)計(jì)變更。

4.2不可預(yù)見事件

在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，各種不可預(yù)見條件的變化使得原先的設(shè)計(jì)方案不能滿足要求，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，如在施工過程中地基出現(xiàn)軟土層，為保證工程建設(shè)質(zhì)量，通常需要增加技術(shù)措施產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更。如果建設(shè)過程中因?yàn)楹币姷奶鞖庠?，例如暴雨、大雪，延緩了工期，則需要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行變更。

4.3合同的規(guī)范性

合同中有關(guān)設(shè)計(jì)變更條款的約定，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)各方的行為具有重要的導(dǎo)向作用。當(dāng)合同中對(duì)設(shè)計(jì)變更的約束進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，合同參與者將最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，自覺地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工期、質(zhì)量和成本加強(qiáng)控制。當(dāng)合同中缺乏約束設(shè)計(jì)變更的條款時(shí)，設(shè)計(jì)方可能缺乏對(duì)成本的關(guān)注，隨意更改設(shè)計(jì)方案。

5.控制設(shè)計(jì)變更對(duì)房地產(chǎn)成本影響的措施

5.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇

通過對(duì)設(shè)計(jì)方進(jìn)行招標(biāo)，選擇多家有責(zé)任心、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、聲譽(yù)好的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行競標(biāo)。選擇好的設(shè)計(jì)單位，既可以獲得優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，又能促進(jìn)設(shè)計(jì)方開拓創(chuàng)新，促使設(shè)計(jì)方提出“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的方案。通過招標(biāo)，可以全面評(píng)估設(shè)計(jì)方的資質(zhì)、業(yè)務(wù)水平，職業(yè)道德等，盡量保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少設(shè)計(jì)變更的可能性。

5.2提高設(shè)計(jì)的預(yù)見性

設(shè)計(jì)要全面、準(zhǔn)確，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。要給予設(shè)計(jì)單位相對(duì)充足的時(shí)間，便于他們完成滿足施工要求的設(shè)計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，圖紙要達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度和施工要求。在對(duì)圖紙的審核過程中要內(nèi)外結(jié)合，內(nèi)部封閉式審核為主，外部專家審核為輔，通過審核減少設(shè)計(jì)存在偏差和錯(cuò)誤的可能性。設(shè)計(jì)方案中盡量對(duì)施工以后可能遇到的各種問題進(jìn)行預(yù)見，以免開工后遇到困難臨時(shí)更改設(shè)計(jì)。

5.3采用合同措施，對(duì)變更進(jìn)行約束

在設(shè)計(jì)過程中，一部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)變更隨心所欲，不考慮企業(yè)需要因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更而增加的成本。合同條款上增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用限制條款，例如規(guī)定設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用不得超出合同總價(jià)的某一比例，如果超出，則設(shè)計(jì)方需要承擔(dān)額外的這部分費(fèi)用。通過充分利用合同，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的總成本進(jìn)行控制。

此外，設(shè)計(jì)變更前，要對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本評(píng)估。各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審核過程中發(fā)現(xiàn)因?yàn)槭┕ゅe(cuò)誤造成的損失，損失應(yīng)該由施工方承擔(dān)，不應(yīng)因此修改設(shè)計(jì)方案。

6.結(jié)語

設(shè)計(jì)變更對(duì)造價(jià)的影響是多方面的，是工程造價(jià)變化的主要根源。設(shè)計(jì)的好壞直接影響工程的成本、質(zhì)量和工期，好的設(shè)計(jì)可以減少不必要的費(fèi)用支出，縮短工程周期，減少房地產(chǎn)企業(yè)人力、物力和財(cái)力的投入。因此，設(shè)計(jì)方的選擇必須通過招投標(biāo)的競爭方式，選擇一家有責(zé)任心，有業(yè)務(wù)能力的設(shè)計(jì)方，并通過合同對(duì)設(shè)計(jì)方進(jìn)行約束，達(dá)到主動(dòng)控制和動(dòng)態(tài)控制工程成本的目的。

參考文獻(xiàn)

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對(duì)項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)管理。通過加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。

一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、土地使用稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如農(nóng)民工工資保證金、散裝水泥保證金等等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。

管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二設(shè)計(jì)階段的成本控制

(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；設(shè)備選型方面，在保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。

(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一個(gè)不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。

t三項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商，在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標(biāo)過程中，工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場價(jià)進(jìn)行競爭性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。

(二)合同簽署要嚴(yán)密

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

(三)提高工程變更的預(yù)見性

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無此單價(jià)或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。

(四)結(jié)算審核要細(xì)致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

核對(duì)合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等?

檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。

嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，除包干部分外，結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行，對(duì)定額單價(jià)中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù)，編制補(bǔ)充單價(jià)；