導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)成本管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    一、房地產(chǎn)成本管理主要問(wèn)題分析

1.取得土地使用權(quán)階段。取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和開(kāi)發(fā)都離不開(kāi)土地，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)與土地密不可分。取得土地使用權(quán)耗費(fèi)的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴(kuò)展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的過(guò)程中，將其納入到項(xiàng)目可行性研究和分析的進(jìn)程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)前期成本進(jìn)行調(diào)研和分析，幫助企業(yè)預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，并將取得土地使用權(quán)的過(guò)程納入到項(xiàng)目可信性研究中，綜合進(jìn)行投資的評(píng)審，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又?jǐn)?shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注土地狀況，做好預(yù)算工作，對(duì)成本信息進(jìn)行及時(shí)更新，如果前期的調(diào)研和考察不足，那么勢(shì)必會(huì)影響到后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開(kāi)展。目前土地成本的調(diào)研大多是建立在原有資料的基礎(chǔ)上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內(nèi)在信息，這樣就對(duì)房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。

2.設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段。取得土地使用權(quán)階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)，而設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段則是對(duì)這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計(jì)劃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的目標(biāo)客戶群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向進(jìn)行深入的研究。在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段應(yīng)該對(duì)取得土地使用權(quán)過(guò)程中確定的方案進(jìn)行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過(guò)程中，后續(xù)工作的開(kāi)展范圍應(yīng)該進(jìn)行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，取得土地使用權(quán)的成本對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的影響是最大的，再設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段過(guò)程中為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷對(duì)初步的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，降低產(chǎn)品成本和工程造價(jià)#將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性管理，嚴(yán)格控制投資過(guò)程，強(qiáng)化成本控制。成本管理和控制在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段能夠有效降低變動(dòng)性帶來(lái)的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。

3.成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴(yán)峻的問(wèn)題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復(fù)雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理和控制的時(shí)候經(jīng)常采取目標(biāo)成本管理的方法進(jìn)行管理，并以其作為控制投資建設(shè)的重要方法。當(dāng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案發(fā)生變化時(shí)就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的時(shí)候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會(huì)達(dá)到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設(shè)計(jì)和計(jì)劃的方案，并沒(méi)有考慮由此帶來(lái)的成本超支風(fēng)險(xiǎn)，缺乏明確的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)變更將導(dǎo)致施工設(shè)計(jì)的整體修改#對(duì)工程項(xiàng)目的開(kāi)展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴(yán)重。

4.缺乏成本動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行全面的成本管理就需要及時(shí)了解工程項(xiàng)目的執(zhí)行狀況，并且確定在項(xiàng)目執(zhí)行的每一個(gè)階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候就要采取相應(yīng)的成本管理措施進(jìn)行完善和調(diào)整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有完善的動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時(shí)定義發(fā)生問(wèn)題的本質(zhì)和根源，信息變更時(shí)也難以及時(shí)回應(yīng)和反饋，導(dǎo)致了企業(yè)簽訂的工程項(xiàng)目很可能不能及時(shí)竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策

1.強(qiáng)化調(diào)研工作。成本調(diào)研工作需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)部門(mén)和全體員工共同完成，在成本管理部門(mén)的主導(dǎo)下開(kāi)展。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程施工部門(mén)人員應(yīng)該參與到成本管理方案的制定之中來(lái)，成本調(diào)研工作受到市場(chǎng)變化的直接影響，所以調(diào)研過(guò)程中應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的定位、目標(biāo)客戶、銷(xiāo)售渠道等因素的影響。在成本調(diào)研過(guò)程中應(yīng)該深入細(xì)致的調(diào)查市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該將收集到的信息及時(shí)匯總，并由市場(chǎng)部門(mén)和成本管理部門(mén)及時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，完成對(duì)各部門(mén)之間成本信息的總體測(cè)算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要數(shù)據(jù)參考。

2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展工作的重要途徑是進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，方案的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮其建設(shè)可行性和經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進(jìn)設(shè)計(jì)方案的制定，多元設(shè)計(jì)方案需要交由專(zhuān)家進(jìn)行綜合對(duì)比和評(píng)價(jià)，保證設(shè)計(jì)方案具有實(shí)用性和可行性。以限額設(shè)計(jì)為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設(shè)成本都要控制在一定的標(biāo)準(zhǔn)值之內(nèi)。設(shè)計(jì)方案人員應(yīng)該按照這個(gè)原則和底線進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值。設(shè)計(jì)方案如果經(jīng)濟(jì)合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎(chǔ)上選擇創(chuàng)新性較強(qiáng)、品種較好的方案。只有在設(shè)計(jì)方案實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進(jìn)一步提升。

3.控制成本差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施過(guò)程中通常會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況，這會(huì)增加成本管理的難度。面對(duì)這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)比較常見(jiàn)的，所以我們應(yīng)該對(duì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的說(shuō)明和補(bǔ)充，并根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。成本增加還主要受到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的影響和組織結(jié)構(gòu)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程中應(yīng)該確認(rèn)各個(gè)方面，針對(duì)不同的情況采取不同的完善措施。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本 管理

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下工作:

（1) 選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計(jì)單位, 切忌因過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以設(shè)計(jì)觀念先進(jìn), 設(shè)計(jì)實(shí)力雄厚, 成本控制合理等為依據(jù)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。

（2) 保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通, 隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度, 及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的、需由房地產(chǎn)企業(yè)確定的相關(guān)事宜, 同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。

（3) 要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn), 注重提高工程的科技含量, 并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則, 不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件, 以杜絕工程隱患, 確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí), 必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目工程管理

（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支, 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（2) 工程質(zhì)量管理。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果, 工程質(zhì)量是工程之根本, 只有在滿足質(zhì)量的情況下, 工程進(jìn)度管理才有其意義。工程質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好工程質(zhì)量的管理任務(wù)。

（3) 工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因?yàn)槠洳粌H關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益, 還涉及到第三方購(gòu)房者的利益。為此, 要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際, 編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃, 以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理, 必須清楚開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜, 包括了內(nèi)部和外部因素, 涉及環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各方面。

1、土地成本

土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應(yīng)的土地費(fèi)用。土地成本主要包括以下幾部分: 土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。

2、工程建設(shè)成本

工程建設(shè)成本包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用、建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

3、相關(guān)稅費(fèi)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi), 不論是開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)還是購(gòu)房者負(fù)擔(dān), 最終都構(gòu)成房?jī)r(jià), 轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。主要稅種有: 營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。

4、管理費(fèi)用

只用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到出售交付使用過(guò)程中, 開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。

5、籌資費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè), 需要大量資金。開(kāi)發(fā)商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產(chǎn)生了一部分費(fèi)用。通過(guò)上面構(gòu)成分析, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分為三大部分: 土地成本、工程建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本。( 見(jiàn)圖1)

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)成本管理的策略

1.制定項(xiàng)目成本計(jì)劃

(1)項(xiàng)目成本計(jì)劃的形成過(guò)程。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。

(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(mén)(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類(lèi)項(xiàng)目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用；三是合同價(jià)法，這是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判)，修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價(jià)法，這種方法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。

(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整，確定企業(yè)的目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計(jì)劃作為企業(yè)的目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。

2.制定期間費(fèi)用計(jì)劃

在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn)：一則期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾?？尚行匝芯恐兴浪愕拈_(kāi)發(fā)總成本提供了項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)成本控制的總體目標(biāo)，而一個(gè)項(xiàng)目生命周期可能要橫跨若干個(gè)會(huì)計(jì)期間，期間費(fèi)用計(jì)劃正是要在總成本控制目標(biāo)的約束下，將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度(重復(fù)部分)按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。二則期間費(fèi)用計(jì)劃要與企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷(xiāo)售完成的進(jìn)度相結(jié)合。

3.對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制

(1)項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開(kāi)發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類(lèi)人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

(2)設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：要以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。

(3)動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門(mén)、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制

(4)招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。

(5)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政策影響強(qiáng)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨理性化，企業(yè)發(fā)展不再呈暴利模式，相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理逐步成為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中要樹(shù)立工程項(xiàng)目成本管理意識(shí)，不斷創(chuàng)新成本管理方法，加強(qiáng)事前、事中、事后的成本管理工作，關(guān)注項(xiàng)目評(píng)價(jià)、成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理者要有預(yù)見(jiàn)性和戰(zhàn)略思維，在成本管理問(wèn)題上要從整體利益出發(fā)，有效增進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益、降低工程造價(jià)成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程項(xiàng)目 成本控制 管理水平

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，具有工程造價(jià)高、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金密集、投資高風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠時(shí)間慢等特點(diǎn)。隨著國(guó)家政策的引導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展已從暴利時(shí)期逐步走向正常的利潤(rùn)水平。為了提高企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程必須有效控制工程項(xiàng)目成本，降低工程實(shí)際消耗，推動(dòng)企業(yè)向集約型管理轉(zhuǎn)變。然而在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，由于管理水平有限，加之各種因素影響，成本控制效果不盡理想，企業(yè)必須采取有效措施，規(guī)范項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，解決存在的問(wèn)題，有效降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的目的。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

（一）部分單位和部門(mén)管理方法落后，缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和使用需要多個(gè)單位和部門(mén)共同參與，從政府部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)商到施工單位、監(jiān)理單位等部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量和工程成本控制都產(chǎn)生著一定影響。各單位之間既是相互獨(dú)立又是協(xié)同工作的，然而一些單位成本管理方法落后，缺乏預(yù)測(cè)性和實(shí)效性，造成許多工程項(xiàng)目只有事后的成本核算和簡(jiǎn)單的成本分析，嚴(yán)重影響著成本的管理和控制。

（二）部分從業(yè)人員綜合素質(zhì)較差，工程預(yù)算缺乏準(zhǔn)確度和可靠性

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，從業(yè)人員缺乏對(duì)建材市場(chǎng)與現(xiàn)場(chǎng)管理狀況的調(diào)研力，造成經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相分離的不良現(xiàn)象，未能建立準(zhǔn)確、有效的企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)，沒(méi)有可靠的資料編制預(yù)算表，工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)不能做到有效分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和作出系統(tǒng)的預(yù)算成果。

（三）企業(yè)管理體系不健全，缺乏有效的保障機(jī)制

工程建設(shè)周期長(zhǎng)決定了成本管理的長(zhǎng)期性，成本管理不是單獨(dú)的事前、事中、事后，而是貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。然而部分企業(yè)把成本管理變成了單項(xiàng)的成本控制，這種做法忽略了項(xiàng)目成本的變動(dòng)性，喪失了成本管理的作用。企業(yè)監(jiān)管存在漏洞，一些浪費(fèi)、虛報(bào)現(xiàn)象不能得到根治，暗箱操作問(wèn)題嚴(yán)重，這些嚴(yán)重阻礙著節(jié)約資金、降低成本措施的施行。部分企業(yè)管理還存在盲目性，缺乏預(yù)見(jiàn)性，不能防患于未然，只是等待問(wèn)題發(fā)生時(shí)再解決問(wèn)題，事后處理控制的現(xiàn)象嚴(yán)重。

二、加強(qiáng)企業(yè)管理，有效控制工程項(xiàng)目成本的措施

（一）樹(shù)立正確的思想，牢固全員成本控制意識(shí)

思想指導(dǎo)活動(dòng)，只有提高全體從業(yè)人員的思想意識(shí)，才能使成本控制深入到工程建設(shè)的方方面面，貫穿項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要以身作則，加強(qiáng)建設(shè)成本控制系統(tǒng)，為成本控制營(yíng)造良好的企業(yè)文化氛圍；其次，企業(yè)各部門(mén)間要加強(qiáng)交流溝通，從設(shè)計(jì)到施工到驗(yàn)收，都要做好各部門(mén)之間的交接配合工作，力求實(shí)現(xiàn)共同控制成本的實(shí)效性。再次，在項(xiàng)目建設(shè)管理過(guò)程中，企業(yè)可適當(dāng)?shù)亟⑾鄳?yīng)的監(jiān)督、約束、激勵(lì)機(jī)制，定期開(kāi)展成本管理工作匯報(bào)會(huì)議，對(duì)于成本管理突出的部門(mén)或個(gè)人給予相應(yīng)的表?yè)P(yáng)，對(duì)成本管理工作存在問(wèn)題的單位或個(gè)人給予批評(píng)通報(bào)，形成各單位相互配合又相互競(jìng)爭(zhēng)體制，從而有效地將成本管理滲透到整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的管理鏈。

（二）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理鏈條

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理不能側(cè)重于事后控制，而應(yīng)形成一條完善的成本控制鏈條。在事前應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，做好資源的優(yōu)化配置，保證質(zhì)量的前提下，盡量縮短施工周期計(jì)劃，提前銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)方案要嚴(yán)格審查，盡量做到經(jīng)濟(jì)合理，保證招投標(biāo)階段的公平性，充分利用招投標(biāo)環(huán)節(jié)選取最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案、施工方案、采購(gòu)方案。事中要做好施工階段的成本管理，施工階段是項(xiàng)目資金投入的最大階段，有效控制施工階段的成本對(duì)于總體成本控制至關(guān)重要。首先要加強(qiáng)合同管理，絕“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”等現(xiàn)象的發(fā)生，強(qiáng)化合同的執(zhí)行力度，對(duì)于違約行為要有索賠意識(shí)并付諸行動(dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益；其次要完善監(jiān)理制度，對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程做好實(shí)時(shí)控制，落實(shí)責(zé)任制，既要保證質(zhì)量，又要有效控制成本；最后要注意引進(jìn)新工藝、新材料，提高施工技術(shù)，新工藝的引進(jìn)能夠有效的縮短勞動(dòng)時(shí)間，從而減少建設(shè)周期時(shí)間，新材料的引用也能從一定程度降低造價(jià)成本。事后成本管理主要是指竣工結(jié)算，竣工結(jié)算要保證工程資料的真實(shí)性和完整性，對(duì)于工程資料要認(rèn)真審核，保證結(jié)算的準(zhǔn)確性，加強(qiáng)竣工結(jié)算的成本管理，能夠總結(jié)施工過(guò)程中的成本管理經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

（三）建立完善成本管理信息體系，為成本管理提供可靠依據(jù)

企業(yè)與企業(yè)之間的綜合實(shí)力千差萬(wàn)別，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該有一套自身完善的信息體系，對(duì)于企業(yè)各方面的實(shí)力要有正確的、準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。建立與完善合作商信息庫(kù)，建立與材料、機(jī)械采購(gòu)單位的信息庫(kù)，制定符合自身實(shí)際情況的勞動(dòng)定額、材料消耗定額等，這些信息體系的建立都將為工程造價(jià)人員的預(yù)算以及施工進(jìn)度計(jì)劃的制定乃至整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政策影響強(qiáng)，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨理性化，企業(yè)發(fā)展不再呈暴利模式，相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理逐步成為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致、長(zhǎng)期的管理工作，需要全體從業(yè)人員的共同協(xié)作，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目全面的成本管理。企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中要樹(shù)立工程項(xiàng)目成本管理意識(shí)，不斷創(chuàng)新成本管理方法，加強(qiáng)事前、事中、事后的成本管理工作，關(guān)注項(xiàng)目評(píng)價(jià)、成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理者要有預(yù)見(jiàn)性和戰(zhàn)略思維，在成本管理問(wèn)題上要從整體利益出發(fā)，有效增進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益、降低工程造價(jià)成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭峰.工程項(xiàng)目管理[M].貴陽(yáng)：貴州科技出版社，2001：（185-194）

篇4

1.粗放式成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有了不少進(jìn)步，但是還是有一些企業(yè)的成本管理理念停留在粗放式的狀態(tài)。粗放式成本管理有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)是成本管理工作粗糙，具體表現(xiàn)為對(duì)于工程成本的操縱工作過(guò)于簡(jiǎn)單，沒(méi)有細(xì)化，沒(méi)有分工，停留在簡(jiǎn)單的一站式管理狀態(tài)，一個(gè)包工頭把成本管理的活都攬下來(lái)，缺乏效率和質(zhì)量；第二個(gè)特點(diǎn)是管理中對(duì)于預(yù)算工作做得不到位，甚至沒(méi)有預(yù)算就直接投入工程，對(duì)于投資的成本完全不在掌控之中，不知道到底要投入多少資金，完全是盲目的；第三個(gè)特點(diǎn)是對(duì)于外界環(huán)境對(duì)施工成本的影響因素不考慮，這會(huì)導(dǎo)致一旦出現(xiàn)特殊情況，沒(méi)有及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施；第四個(gè)特點(diǎn)是投標(biāo)過(guò)程中報(bào)價(jià)低，不講誠(chéng)信，最后不能履行合約。這種粗放式的成本管理會(huì)造成嚴(yán)重的后果，這些企業(yè)勢(shì)必會(huì)被市場(chǎng)所淘汰，因?yàn)榭茖W(xué)的成本管理是大勢(shì)所趨，違背歷史只能被歷史淘汰。

2.精細(xì)化目標(biāo)成本管理

所謂精細(xì)化目標(biāo)成本管理，是對(duì)建筑工程目標(biāo)成本細(xì)致的分工，責(zé)任到部門(mén)，不同的部分都要負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作任務(wù)，將目標(biāo)成本任務(wù)分解就提高了效率，也避免了專(zhuān)斷。例如，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本可分為多級(jí)科目，包括直接成本費(fèi)用和間接成本費(fèi)用。其中直接成本費(fèi)用又包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工、建筑安裝等各項(xiàng)費(fèi)用。以設(shè)計(jì)費(fèi)用為開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的一個(gè)科目，設(shè)計(jì)費(fèi)用還要細(xì)分為建筑設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)等，而每個(gè)設(shè)計(jì)都對(duì)應(yīng)不同的設(shè)計(jì)資質(zhì)單位，會(huì)簽訂多個(gè)合同。事實(shí)上將整個(gè)建筑工程所有分部工程的費(fèi)用細(xì)分，利用目標(biāo)成本的管理手段把每個(gè)細(xì)化項(xiàng)目控制好，使項(xiàng)目總體發(fā)生的費(fèi)用在受控范圍內(nèi)。這種管理方法現(xiàn)在已經(jīng)被普遍采用，它操作便利，有利于整個(gè)工程成本的控制和節(jié)約，避免了浪費(fèi)，長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，可起到事半功倍的效果。

3.總體目標(biāo)成本管理

這種管理方法主要是控制工程整體的目標(biāo)成本，把成本管理的重點(diǎn)放在工程整體上，沒(méi)有在分部工程中下太大功夫，確保分部工程管理工作的靈活性和自主性，為他們提供發(fā)揮的空間。例如，某開(kāi)發(fā)公司某個(gè)項(xiàng)目，拿地之初即設(shè)定目標(biāo)成本，后期因?yàn)槟承┨厥庖蛩匚纯紤]周全，致使項(xiàng)目總成本增加3000萬(wàn)元，但是該筆費(fèi)用攤銷(xiāo)到每個(gè)單元項(xiàng)目的造價(jià)成本之中并不大，可通過(guò)設(shè)計(jì)選型、優(yōu)化配置進(jìn)行調(diào)整，確保整體目標(biāo)成本受控?，F(xiàn)在，很多建筑企業(yè)也開(kāi)始采用這種成本管理方法，并且取得了很好的效果。

二、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理的作用

這些目標(biāo)成本管理在實(shí)際的工作中有著不可替代的作用，所以我們才要對(duì)此進(jìn)行研究，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是嚴(yán)格企業(yè)成本控制。企業(yè)的成本控制是一項(xiàng)非常重要的工作，在建筑工程施工期間，如果能夠做好對(duì)成本的控制工作，就能節(jié)約一大部分資金，減小成本，最終提高經(jīng)濟(jì)效益，這也是建筑施工所追求的最終目的。目標(biāo)成本管理可以全面實(shí)現(xiàn)對(duì)工程各項(xiàng)成本的控制，從源頭上杜絕了浪費(fèi)。二是完善企業(yè)管理體制。一個(gè)好的企業(yè)必然有好的企業(yè)管理體制，一個(gè)企業(yè)要想成為優(yōu)秀的企業(yè)就要完善科學(xué)的管理體制，目標(biāo)成本管理正是科學(xué)管理體制的體現(xiàn)。三是健全企業(yè)監(jiān)督機(jī)制。資金的運(yùn)用一定要做好監(jiān)督工作，尤其是成本投入，因?yàn)樵谶@個(gè)部分的花費(fèi)較大，如果缺乏監(jiān)督就會(huì)導(dǎo)致腐敗，資金流入私人錢(qián)包。目標(biāo)成本管理工作就是監(jiān)督的一個(gè)方面，把成本管理任務(wù)分配到各個(gè)部門(mén)，形成部門(mén)之間相互監(jiān)督的機(jī)制。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理體系

目標(biāo)成本管理體系的建立首先是制定企業(yè)目標(biāo)成本管理體系模板。房地產(chǎn)企業(yè)需要確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本科目；建筑企業(yè)需要確定承接項(xiàng)目的目標(biāo)成本科目，根據(jù)目標(biāo)成本管理體系進(jìn)行細(xì)化分解、逐步測(cè)算，以確保企業(yè)成本管理良性發(fā)展。目標(biāo)成本管理體系中科目的設(shè)置既要相對(duì)固定，又可適當(dāng)延伸擴(kuò)展，以增強(qiáng)目標(biāo)成本管理體系在本企業(yè)的適用性。在完成前面一系列工作以后，目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來(lái)源確定也很重要，數(shù)據(jù)來(lái)源要依賴(lài)以下要素：一是企業(yè)內(nèi)部多年管理工作總結(jié)和累積的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都有參考價(jià)值；二是現(xiàn)階段市場(chǎng)的總體價(jià)格水平也是很重要的參考方向；三是區(qū)域內(nèi)部項(xiàng)目的一般特點(diǎn)，要和區(qū)域的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

四、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理要點(diǎn)

目標(biāo)成本管理的最終目的就是要對(duì)施工成本進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本，這種管理只有貫穿到施工全過(guò)程才能起到應(yīng)有的作用。

1.目標(biāo)成本的制定要點(diǎn)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)中目標(biāo)成本的制定至關(guān)重要，我們以目標(biāo)成本制定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各階段的運(yùn)用情況為例，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為投資測(cè)算、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和竣工結(jié)算五大環(huán)節(jié)。（1）第一個(gè)階段是投資預(yù)算階段，在這個(gè)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目還處在一個(gè)只有設(shè)計(jì)方案的初步階段，預(yù)算工作人員可參考的資料比較少，所以這個(gè)階段的預(yù)算比較困難，準(zhǔn)確性不足，所以在這個(gè)階段的投資預(yù)算要堅(jiān)持一個(gè)原則——成本預(yù)算高出市場(chǎng)水平百分之五到十。這是預(yù)算工作人員在沒(méi)有足夠數(shù)據(jù)參考的情況下的一個(gè)保守做法，為了避免施工后期成本不夠繼續(xù)追加的繁瑣，所以在最初就多預(yù)算一部分。（2）進(jìn)入獲取土地階段以后，我們對(duì)于工程又有了進(jìn)一步的了解，這時(shí)候我們可以對(duì)上一個(gè)階段制定的目標(biāo)成本進(jìn)行一定的修正，根據(jù)掌握的更多的資料來(lái)完善，一般情況下，在這個(gè)階段的目標(biāo)成本都會(huì)比較高，這是為后續(xù)施工提供充足的資金保障。（3）接下來(lái)到了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在這個(gè)階段，又會(huì)有新的變化，我們要根據(jù)在獲取土地階段完善的第一版本的目標(biāo)成本進(jìn)行這個(gè)階段的設(shè)計(jì)工作，這時(shí)要體現(xiàn)出節(jié)約原則，不同的用料、不同部分的施工都要進(jìn)行限額，不能再超額預(yù)算了，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候我們可以掌握的數(shù)據(jù)足夠多了，可以很具體地設(shè)計(jì)目標(biāo)成本。（4）工程施工階段目標(biāo)成本制定根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工圖預(yù)算。預(yù)算成本必須和第一版目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，要求是不能突破，確實(shí)因某項(xiàng)情況發(fā)生了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際預(yù)算突破第一測(cè)算指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況協(xié)調(diào)或進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，對(duì)目標(biāo)成本的分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行修訂，確?？傮w目標(biāo)成本清晰。這就是目標(biāo)成本制定后的動(dòng)態(tài)成本管控，能確保隨時(shí)隨地目標(biāo)成本清晰，確?？傮w目標(biāo)成本受控。（5）在竣工結(jié)算階段，我們要堅(jiān)持的一個(gè)原則就是所有的成本都要詳細(xì)檢查，不要有遺漏，這個(gè)階段主要的任務(wù)就是查漏補(bǔ)缺，這個(gè)階段形成的目標(biāo)成本就是最終的目標(biāo)成本，不能再更改。

2.動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理要點(diǎn)

這是目前目標(biāo)成本管理中最重要的一點(diǎn)，因?yàn)槟繕?biāo)成本盡管制定出來(lái)了，但是工程的進(jìn)展基本不可能一直按照預(yù)算，肯定會(huì)出現(xiàn)預(yù)估不足或預(yù)估過(guò)量的問(wèn)題，這時(shí)候動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理就要開(kāi)始發(fā)揮作用，在管理過(guò)程中不同階段的成本修訂工作很關(guān)鍵，要保證嚴(yán)密性，杜絕隨意性，一定階段要進(jìn)行一次動(dòng)態(tài)成本回報(bào)。

3.目標(biāo)成本分級(jí)分類(lèi)管理

所有的目標(biāo)成本都要分級(jí)分類(lèi)管理，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)和建筑工程目標(biāo)成本管理的精髓，分工才能更好的實(shí)現(xiàn)合作?？偟哪繕?biāo)成本管理由集團(tuán)總部確定，制定出宏觀上的指導(dǎo)性方案；各項(xiàng)目公司根據(jù)總部的精神，制定各自的具體執(zhí)行方案，落實(shí)細(xì)節(jié)。有的時(shí)候一個(gè)大的企業(yè)會(huì)承包多個(gè)項(xiàng)目，這時(shí)候集團(tuán)總部就要制定總的目標(biāo)成本管理方案，體現(xiàn)總體精神；各分部制定各自承包項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理方案，保證落實(shí)。對(duì)于目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)增加也同理，例如超過(guò)50萬(wàn)元的總體目標(biāo)成本增加需要總經(jīng)理特批，其余的下級(jí)安排，累計(jì)金額達(dá)到某限額需及時(shí)上報(bào)。對(duì)于所有可能要進(jìn)行修正的問(wèn)題都要首先查明原因，然后進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，做好監(jiān)督，分級(jí)的最終目的就是要保證管理方案最后執(zhí)行的嚴(yán)密性，不能私自、隨意更改方案，要在充分完善的調(diào)查以后，出具問(wèn)題調(diào)查報(bào)告上報(bào)經(jīng)過(guò)審批，才能更改方案。

五、結(jié)語(yǔ)

篇5

(一)財(cái)務(wù)成本管理缺乏健全的體系

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展正處于發(fā)展期，主要的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)都是來(lái)自國(guó)外及自身總結(jié)，因此并沒(méi)有一套切實(shí)可行的管理體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理的主要經(jīng)驗(yàn)都是從失敗的教訓(xùn)中一點(diǎn)點(diǎn)積累出來(lái)的，并不是憑空想象或者硬套照搬國(guó)外。雖然國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本管理有很多成功的經(jīng)驗(yàn)供我們借鑒，但是因?yàn)榈赜蛐詥?wèn)題，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并不一定適合我們自己，我們只有將其先進(jìn)、成功、有章可循的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，再根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)制定屬于我們自己的財(cái)務(wù)管理體系。目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理都是較為混亂的，需要大量的人力物力對(duì)其進(jìn)行核算與管理，但是這種管理手段也是屬于粗放式管理，會(huì)浪費(fèi)極大的人力與物理，更多的規(guī)章制度與流程都是能省則省，流于形式，表面功夫做的很足，實(shí)際效果卻很差。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)管理層財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)還比較薄弱

社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)都是要求高成交率、大批優(yōu)質(zhì)房源、高成交價(jià)格、只是注重其中某一環(huán)節(jié)管理等等，將整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理重心偏移的太厲害。雖然目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行財(cái)務(wù)成本管理，但是因?yàn)榍捌谛Ч容^小，在實(shí)行不到幾天就棄之不顧或者放任不管，這樣的情況比比皆是。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)與決策的時(shí)候都沒(méi)有切實(shí)有效的數(shù)據(jù)來(lái)佐證其決策，也沒(méi)有一個(gè)科學(xué)有效的指導(dǎo)，無(wú)法將謹(jǐn)慎的決策態(tài)度運(yùn)用到其中。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理辦法是將財(cái)務(wù)決算報(bào)告作為成本管理對(duì)象，這就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理產(chǎn)生嚴(yán)重的滯后性，好比是亡羊補(bǔ)牢一樣。雖然在財(cái)務(wù)決算報(bào)告中發(fā)現(xiàn)一定的錯(cuò)誤或者不足，但是往往在上一次的成本管理結(jié)果還未出臺(tái)的時(shí)候，下一次的預(yù)算已經(jīng)做好，這樣一次一次滯后就會(huì)導(dǎo)致最后財(cái)務(wù)決算成為空話，無(wú)法發(fā)揮其本身為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)源節(jié)流的作用。

(三)財(cái)務(wù)成本管理方式欠佳

因?yàn)槿狈Τ晒?jīng)驗(yàn)，當(dāng)前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理辦法與方式都是照搬其他企業(yè)或者在黑暗中摸索，這樣的財(cái)務(wù)成本管理效果肯定是不好的。當(dāng)前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視局部的管理，并不對(duì)整個(gè)企業(yè)的系統(tǒng)管理作出全面規(guī)劃，不能從根本上將房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)區(qū)分開(kāi)來(lái)。對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視也比較傾向于靜態(tài)的管理與控制，不注重動(dòng)態(tài)觀察，對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)管理按照其他商品管理辦法一樣進(jìn)行預(yù)算與核算，并不能將財(cái)務(wù)成本預(yù)算與成本核算做出有機(jī)結(jié)合，無(wú)法將階段成本跟部分成本之間區(qū)分與結(jié)合。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策

(一)建立健全的財(cái)務(wù)成本管理體系

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的執(zhí)行者還是財(cái)務(wù)人員，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理的過(guò)程中應(yīng)該激發(fā)財(cái)務(wù)員的積極性，讓其主動(dòng)思考。房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中較為重要的一個(gè)組成部分，應(yīng)該讓財(cái)務(wù)成本管理參與到競(jìng)爭(zhēng)中去，讓財(cái)務(wù)成本管理充分顯現(xiàn)其價(jià)值與意義。在進(jìn)行房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中不但要考慮到物質(zhì)方面的成本，還需要考慮到其他方面的非物質(zhì)成本，將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)才能構(gòu)架出完善的財(cái)務(wù)成本管理體系。財(cái)務(wù)成本管理體系是財(cái)務(wù)人員執(zhí)行的唯一標(biāo)準(zhǔn)，如果沒(méi)有具體的、切實(shí)可行的、科學(xué)的體系，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中遇到問(wèn)題根本不知道如何解決，甚至部分財(cái)務(wù)人員會(huì)自發(fā)奇想的解決，應(yīng)付了事。一個(gè)健全的財(cái)務(wù)成本管理體系應(yīng)該從資金預(yù)算、信息化管理、合理籌資、日常管理幾個(gè)方面著手進(jìn)行，只有將這幾個(gè)方面都納入到管理體系中，才能保證整個(gè)指揮體系的科學(xué)化、規(guī)范化、正確化。

(二)樹(shù)立系統(tǒng)的管理意識(shí)，加強(qiáng)綜合素質(zhì)培養(yǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子的管理意識(shí)強(qiáng)弱直接決定了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與最終成就，在進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中，應(yīng)該充分具備系統(tǒng)的成本管理意識(shí)，從整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。在管理過(guò)沖必須堅(jiān)持管理對(duì)象、管理方法、管理內(nèi)容全面性，根據(jù)企業(yè)的不同實(shí)際情況來(lái)制定不同的管理策略，構(gòu)建科學(xué)化的財(cái)務(wù)成本管理體系。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展與變化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門(mén)應(yīng)該考慮到財(cái)務(wù)成本管理中的物質(zhì)成本與非物質(zhì)成本，將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)展，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)，才能保證財(cái)務(wù)成本管理發(fā)揮其真實(shí)效用，從而提成整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（本文來(lái)自于《財(cái)會(huì)研究》雜志?！敦?cái)會(huì)研究》雜志簡(jiǎn)介詳見(jiàn)。）

(三)從全方位視角出發(fā)，做統(tǒng)籌管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理在上文中已經(jīng)做出深入的剖析，那么在對(duì)其進(jìn)行管理的過(guò)程中就必須從各個(gè)角度出發(fā)，將資金預(yù)算、信息化管理、合理籌資、日常管理這幾個(gè)方面都同時(shí)進(jìn)行管理，才能將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的最終效果顯現(xiàn)出來(lái)。這幾個(gè)方面都是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，需要管理者對(duì)其進(jìn)行深入研究與思考，無(wú)論是其中哪一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能對(duì)整個(gè)管理造成影響。管理者必須具備高素質(zhì)，能夠?qū)⑾到y(tǒng)的管理意識(shí)作為己用，才能做好統(tǒng)籌管理。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行統(tǒng)籌布局，不重視其中任一部分，將所有的環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，做到充分布局，細(xì)致思考，有機(jī)結(jié)合，才能將財(cái)務(wù)成本管理科學(xué)化的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇6

成本核算與成本管理相結(jié)合由于受到會(huì)計(jì)法律制度等相關(guān)法律法規(guī)的制約，房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)地進(jìn)行成本核算。但是要防止為算而算，脫離實(shí)際。成本核算既不能過(guò)于煩瑣，也不能過(guò)于簡(jiǎn)單，要與成本管理相結(jié)合，為成本管理提供有用的數(shù)據(jù)。提高全員參與成本管理的積極性提高房地產(chǎn)企業(yè)員工參與成本管理的全員意識(shí)。成本管理工作不僅是財(cái)會(huì)部門(mén)的職責(zé)，與之相關(guān)的各個(gè)部門(mén)相互配合才能高效地完成工作，每個(gè)員工都要參與到成本管理中來(lái)，積極探求節(jié)約開(kāi)支、降低成本的途徑和方法，為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策、添磚加瓦。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)在尋找項(xiàng)目時(shí)要進(jìn)行成本預(yù)測(cè)。關(guān)注各項(xiàng)可能發(fā)生的成本，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的地理位置、市場(chǎng)價(jià)值、交通情況、配套設(shè)施、建材供應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)估;成立專(zhuān)業(yè)人員組成的預(yù)測(cè)團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)成員應(yīng)有建筑師、資產(chǎn)評(píng)估師、營(yíng)銷(xiāo)公司、項(xiàng)目管理人員，使項(xiàng)目預(yù)測(cè)具有可行性。減少房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的盲目性，提高成本管理的科學(xué)性和預(yù)見(jiàn)性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本決策房地產(chǎn)企業(yè)成本決策是在成本預(yù)測(cè)方案的基礎(chǔ)上，成本管理人員對(duì)項(xiàng)目完成所需的建材、工資、設(shè)備、稅費(fèi)等耗費(fèi)作出判斷，為管理層在備選的預(yù)測(cè)方案中選擇最優(yōu)方案提供有用的信息，并為成本計(jì)劃提供資料。3.3.3房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)劃是指在成本決策的基礎(chǔ)上，根據(jù)計(jì)劃期的生產(chǎn)任務(wù)、降低成本的需求以及有關(guān)資料，通過(guò)一定的程序，運(yùn)用一定的方法，以貨幣計(jì)量形式表現(xiàn)計(jì)劃期產(chǎn)品的生產(chǎn)耗費(fèi)和各種項(xiàng)目成本水平，并作為控制與考核成本的重要依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)劃應(yīng)為降低項(xiàng)目成本提出明確目標(biāo)，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和職工降低成本的自覺(jué)性;嚴(yán)格控制施工費(fèi)用，充分挖掘降低成本的潛力，保證成本降低任務(wù)完成，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。操作上，由成本管理人員進(jìn)行項(xiàng)目成本估算，編制成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指依據(jù)成本計(jì)劃，對(duì)成本計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中的各項(xiàng)因素進(jìn)行控制和監(jiān)督，以保證成本計(jì)劃得以實(shí)施的一種管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成本控制使企業(yè)項(xiàng)目成本按照人們事先測(cè)算確定的成本水平進(jìn)行，防止與克服項(xiàng)目過(guò)程中損失和浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力得到合理利用，以達(dá)到節(jié)約各項(xiàng)消耗、降低產(chǎn)品成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、招投標(biāo)工作、施工階段、結(jié)算階段實(shí)施全過(guò)程的成本控制，防止產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤、客觀上的漏洞。

4.成本核算成本核算是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)確定的成本核算對(duì)象，采用適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法，按照確定的成本項(xiàng)目，嚴(yán)格劃分各種費(fèi)用的界限，并將應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本的生產(chǎn)費(fèi)用通過(guò)一系列的歸集和分配，從而計(jì)算出各成本核算對(duì)象的總成本和單位成本。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算既要對(duì)施工過(guò)程中的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行歸集、分配，也要對(duì)各種勞動(dòng)耗費(fèi)進(jìn)行信息反饋和控制，通過(guò)成本核算，檢查、監(jiān)督、考核預(yù)算和成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。核算出項(xiàng)目成本，對(duì)成本控制的績(jī)效以及成本管理水平進(jìn)行檢查和測(cè)量，評(píng)價(jià)成本管理體系的有效性，進(jìn)而研究如何降低成本，進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。

5.房地產(chǎn)企業(yè)成本分析房地產(chǎn)企業(yè)成本主要由材料成本、設(shè)備成本、人工成本、其他費(fèi)用構(gòu)成，財(cái)會(huì)部門(mén)進(jìn)行成本分析時(shí)，采用專(zhuān)門(mén)的分析方法，利用成本核算資料與本期成本計(jì)劃、上年同期實(shí)際成本、本企業(yè)歷史先進(jìn)水平、國(guó)內(nèi)外同類(lèi)項(xiàng)目先進(jìn)水平進(jìn)行比較揭示成本差異，分析差異產(chǎn)生的原因，提出改進(jìn)措施，降低成本耗費(fèi)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

篇7

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視程度不夠

在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的重視程度不夠，沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此工作不重視，直接影響著員工的工作積極性，因此,在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)成本管理工作是極為重要的環(huán)節(jié)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的體系不健全

第一，在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理人員工作分工不明確，財(cái)務(wù)管理和成本管理之間界定模糊，這就導(dǎo)致管理工作不能很好的開(kāi)展,沒(méi)有明確的責(zé)任承擔(dān)人，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)互相推倭的現(xiàn)象；第二,在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)成本管理仍然采用的是傳統(tǒng)管理體制，傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)成本管理工作效率低，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

(三)缺乏財(cái)務(wù)成本管理的專(zhuān)業(yè)人才

目前，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)成本管理人員工作的水平較低，對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)的掌握程度也不夠，這樣就使財(cái)務(wù)成本管舡作效果不明顯。有很多工作人員并不是財(cái)務(wù)成本管理的專(zhuān)業(yè)人才，只是對(duì)財(cái)務(wù)成本相關(guān)知識(shí)有一些了解，這樣就導(dǎo)致這些人員無(wú)法勝任專(zhuān)業(yè)強(qiáng)度較高的工作，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作產(chǎn)生了不利的影響。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑工程的預(yù)結(jié)算管理程度不夠

第一，更新工程的預(yù)結(jié)算速度緩慢。傳統(tǒng)的預(yù)結(jié)算方法，不僅速度慢，而且準(zhǔn)確性也有待提高；第二，綜合管理的程度不夠。企業(yè)對(duì)工程預(yù)結(jié)算的管理程度不夠，導(dǎo)致綜合管理存在不足，工程的施工單位和設(shè)計(jì)單位之間不能進(jìn)行有效溝通，從而導(dǎo)致預(yù)結(jié)算的結(jié)果與實(shí)際不符，增加了企業(yè)的成本支出；第三，預(yù)結(jié)算工作人員以權(quán)謀私。工程預(yù)結(jié)算人員在開(kāi)展工作過(guò)程中，以權(quán)謀私，弄虛作假，從而為自己謀取私利，這樣的行為使企業(yè)的工程預(yù)算與實(shí)際情況不相符，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著不利的影響。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在問(wèn)題的對(duì)策

（一）提高對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)

重視財(cái)務(wù)管理工作，才能使財(cái)務(wù)成本管理工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該針對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作，制定完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)管理工作中表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),反之，對(duì)表現(xiàn)不好的員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P，這樣可以引起員工對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的重視。

（二）建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

想要做好財(cái)務(wù)成本管理工作，必須建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系，在健全的體系下進(jìn)行工作，才可以確保工作的質(zhì)量，使成本管理發(fā)揮作用。

（三）提高財(cái)務(wù)成本管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

     在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)非常重要的工作，但是，進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的工作人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較低，使財(cái)務(wù)成本管理工作的作用大大降低。企業(yè)想要提髙財(cái)務(wù)成本管理的效率，必須提高執(zhí)行財(cái)務(wù)成本管理工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。企業(yè)可以采取以下幾種措施提高財(cái)務(wù)成本管理工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì):第一，提高對(duì)工作人員的培養(yǎng)力度。在房地產(chǎn)企業(yè)中，執(zhí)行各項(xiàng)工作的主體是企業(yè)的工作人員，企業(yè)的效益與員工工作水平有著不可分割的聯(lián)系，尤其是財(cái)務(wù)成本管理人員，對(duì)企業(yè)的影響更是深遠(yuǎn)。面對(duì)這樣的情況，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理人員的培養(yǎng)力度，讓員工了解其工作重要性，激發(fā)員工責(zé)任心，改善員工工作環(huán)境，為員工的積極進(jìn)取提供良好的氛圍;第二，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。目前，很多財(cái)務(wù)成本管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高，這樣的情況嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)成本管理工作的實(shí)施，企業(yè)可以通過(guò)各種培訓(xùn)活動(dòng)，例如:財(cái)務(wù)知識(shí)競(jìng)賽、財(cái)務(wù)知識(shí)講座等，提高工作人員對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)的掌握程度，這樣可以促使財(cái)務(wù)管理工作更好開(kāi)展;第三，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員。企業(yè)想要提高財(cái)務(wù)成本管理工作的效率，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的管理人員進(jìn)行工作。

(四)加強(qiáng)預(yù)結(jié)算的管理程度

對(duì)工程進(jìn)行預(yù)結(jié)算,是一項(xiàng)重要工作。因此，必須提高企業(yè)對(duì)預(yù)結(jié)算的管理程度。對(duì)于預(yù)結(jié)算的工作,公司可以選擇專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)結(jié)算，一方面可使專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事，最大限度的降低預(yù)結(jié)算成本，另一方面能有效的避免單位工作人員的人為因素對(duì)預(yù)結(jié)算結(jié)果的影響;其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立一個(gè)與企業(yè)情況相符合的預(yù)結(jié)算管理平臺(tái)，將預(yù)結(jié)算工作信息化，提高預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，推動(dòng)預(yù)結(jié)算工作的進(jìn)一步發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)管理；目標(biāo)管理；成本管理；策略分析

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的深入，面對(duì)市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和多變的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)更為高效的房地產(chǎn)企業(yè)管理工作，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的必要性

（一）全球化進(jìn)程，面對(duì)外國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)；我國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革不斷深化過(guò)程中，各個(gè)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈與深入；信息技術(shù)的發(fā)展與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的較低管理效率，也不斷降低了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨地區(qū)、跨行業(yè)甚至跨時(shí)空經(jīng)營(yíng)的難度，從而導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)本已十分激烈的市場(chǎng)面臨著更為瘋狂和深刻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)暴。

（二）利益至上和人本主義的社會(huì)思潮交互影響，從而要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際，不斷創(chuàng)新管理方法。生存和生活壓力，讓房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的逐利性更加明顯。隨著人們對(duì)利益的瘋狂追求，導(dǎo)致社會(huì)冷漠等社會(huì)現(xiàn)象日益明顯，影響了房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的忠誠(chéng)度。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須在利益與房地產(chǎn)企業(yè)文化方面雙管齊下，在給予房地產(chǎn)企業(yè)員工物質(zhì)刺激的同時(shí)，也應(yīng)該注重房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)，溫念房地產(chǎn)企業(yè)人，留住人心，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)同感，打造全新的房地產(chǎn)企業(yè)文化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定高速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的目標(biāo)管理

為了應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化、多樣化和深入化，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)多種管理技術(shù)的創(chuàng)新綜合應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)各個(gè)層面和領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該通過(guò)目標(biāo)管理激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)人的工作積極性，通過(guò)人員管理合理調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)人力資源，通過(guò)銷(xiāo)售管理最大化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和促成房地產(chǎn)企業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

2.1目標(biāo)管理具體含義

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中以相對(duì)而言比較具體的目標(biāo)來(lái)作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員成績(jī)的考核指標(biāo)，從而不斷激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性，這是一種全新的管理模式。對(duì)于目標(biāo)管理而言，其是一種自上而下的管理方式，實(shí)行這種管理技術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠促使員工在工作時(shí)擁有比較高的自主性，充分發(fā)揮了員工的積極性和能動(dòng)性，也能夠有效的激發(fā)員工的內(nèi)在潛力。

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理這一管理技術(shù)的時(shí)候，應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

1.要制定合乎實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速高效的發(fā)展，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展方向，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而不合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的阻礙，甚至還有可能使房地產(chǎn)企業(yè)陷入競(jìng)爭(zhēng)的泥潭和投資的風(fēng)向之中，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利益受損嚴(yán)重者甚至破產(chǎn)。

2.制定合理的相關(guān)政策，幫助員工達(dá)成自己的任務(wù)目標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)為員工制定的個(gè)人目標(biāo)比較難達(dá)成的情況時(shí)，可以采取相關(guān)合理的政策，一定程度上減輕員工銷(xiāo)售或者生產(chǎn)等工作中的難度，促進(jìn)員工更容易達(dá)成目標(biāo)，以此來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)總目標(biāo)的完成；房地產(chǎn)企業(yè)為員工制定的個(gè)人不表較為容易達(dá)成的時(shí)候，應(yīng)該通過(guò)相應(yīng)的政策來(lái)獎(jiǎng)罰員工，提高員工完成任務(wù)的積極性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的總目標(biāo)能夠更為高效的完成。因此，適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)政策，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高員工達(dá)成目標(biāo)的積極性，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)蝿?wù)的更好更快的完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概念

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱(chēng)。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動(dòng)員和組織房地產(chǎn)企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動(dòng)的價(jià)值（即已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值）；勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（即歸個(gè)人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動(dòng)者的勞動(dòng)報(bào)酬）；勞動(dòng)者剩余勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（ 即歸社會(huì)支配的部分，包括稅金和利潤(rùn)）。

三、成本管理的體制機(jī)制建設(shè)

3.1 進(jìn)行成本分析，尋找項(xiàng)目盈虧的內(nèi)在因素

工程項(xiàng)日竣工后，要確定各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算金額，及時(shí)確定該工程的總成本，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)。通過(guò)成本分析，找出哪些成本項(xiàng)目節(jié)約，哪些成本項(xiàng)目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項(xiàng)成本日標(biāo)的完成情況，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項(xiàng)目的成本規(guī)律，為今后的項(xiàng)目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，要控制材料費(fèi)，建立一套嚴(yán)格的管理制度。材料采購(gòu)方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購(gòu)，可大大降低采購(gòu)保管費(fèi)。施工領(lǐng)用材料時(shí)，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)動(dòng)員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。

3.3 成本管理要從投標(biāo)報(bào)價(jià)開(kāi)始進(jìn)行

在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的人員要對(duì)項(xiàng)目的施工流程和工藝有充分的了解，要對(duì)項(xiàng)目的盈利和風(fēng)險(xiǎn)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，要對(duì)自身房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和了解，在掌握了自身房地產(chǎn)企業(yè)成本的同時(shí)，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、目標(biāo)管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，想要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與目標(biāo)管理工作，首先要制定明確的管理目標(biāo)，在完善管理工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的管理機(jī)制，采取實(shí)事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和房地產(chǎn)企業(yè)自身差異，靈活的改變房地產(chǎn)企業(yè)管理。只有這樣，才能使房地產(chǎn)企業(yè)效益得到增長(zhǎng)，才能為員工提供福利，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜寧寧.關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的思考[J].財(cái)經(jīng)界，2010，（05）：92.

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本管理；概述

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理原則

（1）全面控制原則。項(xiàng)目成本是一種綜合指標(biāo)，其涉項(xiàng)目組織各個(gè)部門(mén)的業(yè)績(jī)，與每位職工都密切相關(guān)。工程項(xiàng)目確定后，自施工準(zhǔn)備起到竣工交付及保修期結(jié)束，其每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都要納入成本控制。（2）施工過(guò)程重點(diǎn)控制原則。重點(diǎn)放到施工過(guò)程階段，由于施工準(zhǔn)備階段的成本控制是為施工過(guò)程階段作準(zhǔn)備，竣工階段成本控制因?yàn)樘澯殉啥ň?，糾正為時(shí)已晚。施工過(guò)程階段成本控制的情況，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的好壞有直接影響。（3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則。嚴(yán)格按經(jīng)濟(jì)責(zé)任制要求，貫徹責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各施工隊(duì)、各部門(mén)定期進(jìn)行成本檢查與考評(píng)，并與經(jīng)濟(jì)分配掛鉤。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理方法

（1）層次分析法。層次分析法是將決策問(wèn)題的有關(guān)因素分解成準(zhǔn)則層、目標(biāo)層、方案層，進(jìn)行定量分析與定性分析的決策方法，通過(guò)互相比較來(lái)確定各層次中各目標(biāo)的相對(duì)重要性，最后通過(guò)估計(jì)整體中每部分對(duì)系統(tǒng)的作用綜合出所要的結(jié)果。（2）凈值分析法。凈值分析法是從成本角度分析目標(biāo)實(shí)施與目標(biāo)期望之間的差異。凈值分析通過(guò)計(jì)算與測(cè)量已完成工作的預(yù)算費(fèi)用和已完成工作的實(shí)際費(fèi)用，以及在本期間計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)確定項(xiàng)目成本和進(jìn)度執(zhí)行情況的要求。（3）ABC分類(lèi)法。ABC分類(lèi)法是結(jié)合事物在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的特征進(jìn)行排隊(duì)區(qū)分一般和重點(diǎn)，從而確定管理方式的分析方法。A類(lèi)因素是主要影響因素發(fā)生頻率在80%以上。B類(lèi)因素是次要影響因素發(fā)生頻率為50%～80%。C類(lèi)因素是一般影響因素發(fā)生頻率小于50%。這種方法便于找出主次矛盾，采取有針對(duì)性的對(duì)策。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理影響因素

（1）土地成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本主要受土地容積率和土地用途兩個(gè)因素的影響。不同用途土地所建房會(huì)帶來(lái)不同的收益；容積率不同的土地有不同的可建面積。政府出讓土地使用權(quán)前會(huì)公布土地的概況，這些都和地價(jià)有著密切的聯(lián)系。發(fā)展商應(yīng)仔細(xì)分析這些因素，充分考慮沒(méi)被限制的一切因素，以最佳的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)去評(píng)價(jià)地價(jià)。（2）項(xiàng)目決策。項(xiàng)目的決策階段特別重要，項(xiàng)目可行性是成本控制的重要基礎(chǔ)。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性以及把握風(fēng)險(xiǎn)的能力是房地產(chǎn)企業(yè)所要注意的重要方面，同一項(xiàng)目對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身的融資能力、資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理水平綜合評(píng)估把握風(fēng)險(xiǎn)的水平。（3）項(xiàng)目建設(shè)成本。項(xiàng)目設(shè)計(jì)問(wèn)題自身就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它既有設(shè)計(jì)的技術(shù)性，更有設(shè)計(jì)的科學(xué)性與經(jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本還和工程進(jìn)度有著密切的關(guān)系，成本在一定的范圍內(nèi)隨著工期的長(zhǎng)短而變化。工程成本包括直接費(fèi)和間接費(fèi)兩部分，工期越長(zhǎng)，直接費(fèi)用就越少。間接費(fèi)的大小一般和施工時(shí)間的長(zhǎng)短成正比關(guān)系，即工期越長(zhǎng)間接費(fèi)就越多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量水平的高低和工程所耗費(fèi)的成本水平也有一定的影響，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都要有最基本的質(zhì)量要求和與之相配合的最低項(xiàng)目成本，當(dāng)項(xiàng)目質(zhì)量水平降低到一定水平時(shí)，產(chǎn)品成本就不能再降低了。（4）相關(guān)稅費(fèi)等成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅費(fèi)主要包含兩部分，一部分是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收，另一部分為行政性費(fèi)用，主要是地方政府與各級(jí)行政主管機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多并且不規(guī)范。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)策與建議

（1）以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本管理中心。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)成本管理中心，成本控制中心對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工直到項(xiàng)目結(jié)算的整個(gè)過(guò)程所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)。一方面可以根據(jù)自己的組織系統(tǒng)掌握已經(jīng)發(fā)生的和將要發(fā)生的成本；另一方面能夠?qū)崟r(shí)的核算和記錄成本以至于調(diào)整和管理所有的可控制成本，并結(jié)合建立責(zé)任制的措施來(lái)對(duì)其成本管理結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)。（2）建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)實(shí)際建立起以成本責(zé)任制為中心的制度規(guī)章以提升企業(yè)成本管理的水平，積極調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)員工的降耗挖潛、提升效益的積極性。企業(yè)確定把成本管理作為戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)建立對(duì)應(yīng)的成本責(zé)任制并把它制度化。在制度上明確成本管理主體及相關(guān)的責(zé)任并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就要簽訂成本責(zé)任狀。（3）加強(qiáng)組織管理。實(shí)行開(kāi)發(fā)成本管理涉及的面廣、量大、點(diǎn)多，依靠單個(gè)或部分部門(mén)是不能實(shí)現(xiàn)的，房地產(chǎn)企業(yè)建立成本管理的組織管理體系，加強(qiáng)企業(yè)各部門(mén)的成本理念，以成本管理與效益最大化為工作內(nèi)容。（4）成本考核與分析。成本考核是結(jié)合制定的成本管理措施與成本目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的完成情況與成本管理工作業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)定與審查，更是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本責(zé)任者進(jìn)行獎(jiǎng)懲的重要標(biāo)準(zhǔn)。成本分析是根據(jù)成本形成過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)因素進(jìn)行分析以探索減少成本的措施。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)成本管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

一、引言

房屋建筑工程是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的主要內(nèi)容，而存在房屋建筑的地方就會(huì)有房地產(chǎn)存在，所以房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中也越來(lái)越迅速而其中的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，而促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的辦法就是加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理不容樂(lè)觀需要及時(shí)提出改善對(duì)策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)狀

現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展緩慢，其中存在的很多問(wèn)題都與財(cái)務(wù)成本有關(guān)，所以必須要了解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理現(xiàn)狀。1.管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理漠不關(guān)心。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)成本管理是企業(yè)向前發(fā)展的基本要求，只有明確企業(yè)現(xiàn)行的資金狀況才能更好的制定企業(yè)下一步發(fā)展決策，但是現(xiàn)在的企業(yè)管理者把大部分的注意力都投入到企業(yè)經(jīng)濟(jì)提升與規(guī)模擴(kuò)大之中，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理漠不關(guān)心，這也在一定的程度上導(dǎo)致企業(yè)管理者對(duì)不了解企業(yè)資金狀況，從而做出錯(cuò)誤的決定，阻礙了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。另一方面，企業(yè)內(nèi)部管理人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的日常工作包括財(cái)務(wù)報(bào)表、記賬以及資金流動(dòng)等財(cái)務(wù)工作都不夠重視，造成企業(yè)財(cái)務(wù)混亂，非常不利于企業(yè)以后的發(fā)展，同時(shí)還不允許財(cái)務(wù)工作人員參與到財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，這些現(xiàn)狀在一定的程度上導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)用資金籌備不足，導(dǎo)致企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)款項(xiàng)不明確。也為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展造成了不良的影響。2.資金管理存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依靠于建筑工程，其發(fā)展的資金來(lái)源渠道比較狹窄，在某些方面來(lái)說(shuō)資金來(lái)源無(wú)法跟上企業(yè)發(fā)展的腳步，尤其是對(duì)現(xiàn)在的社會(huì)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)發(fā)展迅速，建筑工程發(fā)展迅速導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也越來(lái)越快，所以現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越大，但是在企業(yè)發(fā)展以及規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程中少不了資金支持，以至于狹窄的資金渠道無(wú)法滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展。資金管理存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，間歇性的資金投入造成企業(yè)發(fā)展走向下坡路，與此同時(shí)由于資金管理不明造成企業(yè)資金流動(dòng)方向不明造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不同，長(zhǎng)此以往很有可能導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。而且在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展普遍追求更高的回報(bào)，將大量的資金都投資于中心城市，對(duì)一些小型的資金項(xiàng)目不夠重視，造成嚴(yán)重的資金管理偏差，這種資金管理上存在的風(fēng)險(xiǎn)極有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。3.企業(yè)中的財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)低。財(cái)務(wù)工作人員掌握著企業(yè)發(fā)展的命脈，必須要有極高的素質(zhì)，包括他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)以及責(zé)任意識(shí)，對(duì)于現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理部門(mén)沒(méi)有受到足夠重視所以其作人員對(duì)要求也比較低。所以在很多的財(cái)務(wù)管理工作者都是企業(yè)家族成員并沒(méi)有多少的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，這種狀況非常不利于企業(yè)的發(fā)展，這些工作人員沒(méi)有足夠的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)在遇到一些問(wèn)題時(shí)不能夠及時(shí)處理并解決，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致這些工作人員的責(zé)任意識(shí)越來(lái)越低，他們不能夠意識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，所以在工作中他們也不會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，久而久之就會(huì)養(yǎng)成懶惰的心理，長(zhǎng)期下去會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。4.現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度不完善。管理制度是一個(gè)部門(mén)乃至整個(gè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和根基，如果沒(méi)有完善的管理制度也就造成企業(yè)發(fā)展的根基不穩(wěn)，在競(jìng)爭(zhēng)之中必然會(huì)被無(wú)情的淘汰，對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，由于企業(yè)內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)管理工作莫不關(guān)心，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理部門(mén)沒(méi)有完善的財(cái)務(wù)管理制度，沒(méi)有系統(tǒng)的管理制度一直制約財(cái)務(wù)管理工作的常進(jìn)行，財(cái)務(wù)資金方面工作無(wú)法正常的運(yùn)行。從而生成在財(cái)務(wù)成本管理方面的各項(xiàng)缺陷。更何況企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)是企業(yè)發(fā)展核心，把握著企業(yè)發(fā)展命脈，其中不健全的管理制度讓工作人員無(wú)法找到工作方向和目標(biāo)，慢慢的讓工作人員失去應(yīng)有的工作熱情，也就無(wú)法讓財(cái)務(wù)管理工作步入正規(guī)化和系統(tǒng)化，更無(wú)法解決財(cái)務(wù)成本管理中存在的諸多問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的改善對(duì)策

雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)存在著很多的財(cái)務(wù)問(wèn)題，但是企業(yè)中也實(shí)施了很多改善對(duì)策解決其中存在的問(wèn)題。1.企業(yè)管理者加強(qiáng)重視。管理者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的態(tài)度一直是首要問(wèn)題，由于企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)不夠重視導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作存在著很多的問(wèn)題，所以在現(xiàn)階段管理者要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理部門(mén)的重視，意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，同時(shí)也要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員進(jìn)行嚴(yán)格地管理，重新管理財(cái)務(wù)部門(mén)的資金管理工作，讓企業(yè)中財(cái)務(wù)工作人員積極參與到企業(yè)財(cái)務(wù)管理中來(lái)，認(rèn)真負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的工作細(xì)節(jié)，責(zé)任到人，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作人員作用，明確資金流動(dòng)的方向以及各項(xiàng)資金流動(dòng)說(shuō)明。2.合理的調(diào)整企業(yè)資金。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中存在資金管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，造成這種現(xiàn)象的主要原因就是資金來(lái)源狹窄無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的腳步，為了改善這一個(gè)弊端企業(yè)就要擴(kuò)大資金來(lái)源，盡量讓資金來(lái)源能夠適應(yīng)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)大。另外在資金管理方面也要做好充足的準(zhǔn)備，隨時(shí)做好資金處理中出現(xiàn)問(wèn)題的準(zhǔn)備，對(duì)于企業(yè)的資金流動(dòng)要做好財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的每一筆資金都能有明確的標(biāo)注。同時(shí)資金的管理要進(jìn)行多方面的投資，不能只把投資專(zhuān)注于大型城市中，要做好每一項(xiàng)投資都能夠進(jìn)行統(tǒng)籌發(fā)展，使企業(yè)內(nèi)部的資金發(fā)展和投資保持在平衡的狀態(tài)，完善企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)設(shè)施，規(guī)避企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，有效的避免企業(yè)內(nèi)部間歇性投資造成財(cái)務(wù)資金的管理風(fēng)險(xiǎn)。3.加強(qiáng)工作人員的素質(zhì)。財(cái)務(wù)工作人員是企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)發(fā)展不可或缺的一份子同時(shí)在其中扮演著關(guān)鍵的決策，而且企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，如果工作人員的素質(zhì)不高會(huì)嚴(yán)重影響到財(cái)務(wù)管理的正常工作，長(zhǎng)此以往就會(huì)嚴(yán)重阻礙企業(yè)正常的發(fā)展，所以對(duì)于工作人員一定要有嚴(yán)格的素質(zhì)要求，尤其是對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。財(cái)務(wù)工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求也越來(lái)越高，同時(shí)也不能忽略工作人員的道德意識(shí)以及責(zé)任意識(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)工作人員要定期的進(jìn)行專(zhuān)業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)適當(dāng)?shù)膫魇谝恍?zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，還要讓他們明白工作任務(wù)對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)和道德素質(zhì)，讓他們?cè)谝院蟮墓ぷ髦懈诱J(rèn)真的負(fù)責(zé)，減少在財(cái)務(wù)管理中的失誤，從而有效的避免企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.健全財(cái)務(wù)成本管理制度。企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的一項(xiàng)進(jìn)本工作也是最重要的一項(xiàng)工作，而這項(xiàng)工作的首要條件就是要有完善的管理制度，如果沒(méi)有健全的制度財(cái)務(wù)管理工作者根本無(wú)法明確工作目標(biāo)和工作方向，也不會(huì)了解財(cái)務(wù)成本管理的基本內(nèi)容，所以在進(jìn)行這項(xiàng)工作之前必須要完善財(cái)務(wù)管理制度，完善的管理制度。不僅有利于財(cái)務(wù)管理工作能夠順利穩(wěn)定的運(yùn)行，同時(shí)還能夠起到約束財(cái)務(wù)管理的工作人員，讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理的工作中將工作做的更加完善，而且還能更加有效的解決諸多的財(cái)務(wù)問(wèn)題，在一定程度上為企業(yè)的發(fā)展提供巨大的幫助。另一方面，完善財(cái)務(wù)管理制度能夠讓企業(yè)內(nèi)部的資金流動(dòng)和管理更加有序的進(jìn)行，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和提高。5.建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系。首先，設(shè)立專(zhuān)門(mén)成本管理部門(mén)，全程管理企業(yè)成本，總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理等是成本管理部門(mén)的主要成員；其次，落實(shí)成本責(zé)任制，建立健全監(jiān)督考核機(jī)制，權(quán)利與責(zé)任要分明，具體落實(shí)成本管理目標(biāo)；第三，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，以此調(diào)動(dòng)起員工的積極主動(dòng)性；最后，采取措施以保證財(cái)務(wù)管理有效實(shí)施，如在實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程中采用工程量清單進(jìn)行成本管理控制。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展中非常迅速，同時(shí)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也能夠讓他們意識(shí)到企業(yè)中財(cái)務(wù)成本管理工作中存在的不足，現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部資金和財(cái)務(wù)管理雖然成系統(tǒng)化但是依然存在很大的不足，很多的房地產(chǎn)企業(yè)正在積極的尋求改善對(duì)策并付諸實(shí)施，相信在未來(lái)能夠很好的解決現(xiàn)存的問(wèn)題。

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