導(dǎo)語：如何才能寫好一篇建設(shè)用地容積率管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理，是指對(duì)國有建設(shè)用地使用權(quán)人履行國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或執(zhí)行國有建設(shè)用地劃撥決定書規(guī)定的情況，以及對(duì)國有建設(shè)用地使用權(quán)人改變土地使用條件、轉(zhuǎn)讓和抵押國有建設(shè)用地使用權(quán)等行為進(jìn)行的監(jiān)督管理。

第三條市國土資源局負(fù)責(zé)全市國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理工作。

發(fā)展和改革、環(huán)保、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理行政執(zhí)法、財(cái)政、金融等單位，按照各自職責(zé)做好國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理工作。

第四條國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理的主要內(nèi)容：

（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書和批準(zhǔn)文件的履行情況，主要包括：

1．是否按照土地出讓合同、租賃合同約定的期限足額繳納土地出讓金或租金；

2．是否按照土地出讓合同、租賃合同和劃撥決定書規(guī)定的動(dòng)工期限使用土地，開發(fā)進(jìn)度是否符合土地出讓合同、劃撥決定書的約定，是否存在土地閑置、低效利用現(xiàn)象；

3．是否按照平面布置圖、土地出讓合同、劃撥決定書等規(guī)定的土地用途、容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)和開發(fā)條件進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)；

4．工業(yè)項(xiàng)目用地投資強(qiáng)度、容積率、綠地率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等方面是否符合國土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定的要求，是否改變用途建造非生產(chǎn)性配套設(shè)施；

5．是否存在少批多占、移址易位用地情況；

6．是否存在非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)現(xiàn)象；

7．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、租賃合同、劃撥決定書和批準(zhǔn)文件的其他履行情況。

（二）閑置國有建設(shè)用地的認(rèn)定與處置。

（三）國有建設(shè)用地土地登記發(fā)證和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款審核。

（四）原劃撥、租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行情況。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和上級(jí)政府規(guī)定批后監(jiān)督管理的其他情形。

第五條實(shí)行國有建設(shè)用地建設(shè)項(xiàng)目開工、竣工報(bào)告制度。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書約定期限內(nèi)開工建設(shè)和竣工的，應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目開工、竣工之日起15日內(nèi)書面報(bào)告市國土資源局，并提供有關(guān)材料。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人未在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書約定期限內(nèi)開工建設(shè)和竣工的，應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目約定開工、竣工到期前15日內(nèi)，向市國土資源局申報(bào)延遲開工、竣工原因，延遲開工、竣工期限不得超過1年。

第六條實(shí)行國有建設(shè)用地使用權(quán)批后公示制度。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人必須按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定或者國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書確定的開工時(shí)間前15日內(nèi)，在宗地現(xiàn)場顯著位置設(shè)立國有建設(shè)用地信息公示牌，將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》內(nèi)容和監(jiān)管部門、舉報(bào)電話等予以公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

第七條實(shí)行土地出讓合同履約保證金制度。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人與國土資源部門簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確履約保證條款，對(duì)按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的，履約保證金本息全額退還。對(duì)違約利用的，按出讓合同約定扣留保證金。

第八條實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目國有建設(shè)用地檢查核驗(yàn)制度。

市國土資源局應(yīng)對(duì)國有建設(shè)用地使用權(quán)人履行國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書的情況進(jìn)行檢查核驗(yàn)，并出具檢查核驗(yàn)意見。

市國土資源局出具的檢查核驗(yàn)意見，應(yīng)作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)重要內(nèi)容。未經(jīng)市國土資源局檢查核驗(yàn)或經(jīng)檢查核驗(yàn)不合格的，建設(shè)項(xiàng)目不得通過竣工驗(yàn)收；屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，市國土資源局不得為其辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)分割登記。凡未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案、未取得建設(shè)工程檔案合格證的項(xiàng)目，市房管部門不得為其辦理房屋所有權(quán)登記。

第九條取得國有建設(shè)用地土地使用權(quán)并享受市政府土地優(yōu)惠政策的，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其融資用途應(yīng)在《土地使用權(quán)抵押合同》中明確約定，并接受有關(guān)部門監(jiān)督。

第十條國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的土地用途、容積率等條件開發(fā)利用土地，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變。因城市規(guī)劃建設(shè)，確需改變土地用途或容積率的，應(yīng)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或有償使用合同補(bǔ)充協(xié)議，并補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)；在符合城市規(guī)劃、不改變土地用途的現(xiàn)有工業(yè)用地上進(jìn)行加層改造、提高建筑容積率的，不再增收土地價(jià)款。

第十一條建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額未達(dá)到國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定繳納違約金，并繼續(xù)履約。

第十二條具有下列情形之一的，屬于閑置土地：

（一）未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書約定的期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的，自國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同生效或國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

（三）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)的土地面積不到應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積1/3的，或已投資額（不包括取得國有土地使用權(quán)的費(fèi)用）不到開發(fā)建設(shè)總投資額1/4且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)時(shí)間滿1年的；

（四）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)的土地面積已占開發(fā)建設(shè)總面積1/3以上，但未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的土地面積超過50畝的；

（五）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)的土地面積已占開發(fā)建設(shè)總面積1/3以上，或已投資額（不包括取得國有土地使用權(quán)的費(fèi)用）已占總投資額1/4以上，國有建設(shè)用地使用權(quán)人停止施工滿1年的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章及上級(jí)政府規(guī)定屬于閑置土地的其他情形。第十三條對(duì)認(rèn)定為閑置的國有建設(shè)用地，市國土資源局應(yīng)將查明的事實(shí)、證據(jù)等情況書面告知國有建設(shè)用地使用權(quán)人，并根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定和國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同、國有建設(shè)用地劃撥決定書的約定予以處置。

第十四條國有建設(shè)用地使用權(quán)人在按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地閑置費(fèi)后，可以提出一次延期開工建設(shè)時(shí)間的申請(qǐng)，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)可以延期，延期開工建設(shè)時(shí)間最長不得超過1年。

第十五條出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓、抵押的，必須符合法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的條件。

第十六條有下列情形之一的，國有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、抵押：

（一）納入征收公告范圍，依法應(yīng)予收回的；

（二）未完成征收補(bǔ)償?shù)模?/p>

（三）國有建設(shè)用地閑置的；

（四）擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件或房屋所有權(quán)證登記用途與國有建設(shè)用地使用權(quán)證登記用途不一致的；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿不足1年的；

（六）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（七）辦理了商品房預(yù)售許可的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、抵押的其他情形。

第十七條轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)提供法律、法規(guī)規(guī)定的完稅或免稅證明，未提交的，不予辦理。

第十八條國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。

國有建設(shè)用地使用權(quán)人在申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓、抵押國有建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書或市房屋管理部門出具的權(quán)屬證明材料。

第十九條單獨(dú)以用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押期限不得超過《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的竣工日期。

前款所稱國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指地上無建筑物、構(gòu)筑物或地上雖有建筑物、構(gòu)筑物但建筑物、構(gòu)筑物尚未出售的土地使用權(quán)。

第二十條國土資源管理工作人員在國有建設(shè)用地批后監(jiān)督管理工作中，可以采取下列措施：

（一）進(jìn)入建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場查看、勘測、拍照、攝像；

（二）詢問當(dāng)事人及相關(guān)人員，了解有關(guān)情況；

（三）要求國有建設(shè)用地使用權(quán)人提供土地利用情況的有關(guān)資料；

（四）依法可采取的其他措施。

第二十一條實(shí)行房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理制度。市國土資源局應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)利用土地情況，記入房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信檔案，并向社會(huì)公示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡有下列情形之一的，兩年內(nèi)不得參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)：

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，不按規(guī)定時(shí)限簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的；

（二）未按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳納土地價(jià)款的；

（三）不執(zhí)行國有建設(shè)用地建設(shè)項(xiàng)目開工、竣工報(bào)告制度的；

（四）未申請(qǐng)竣工建設(shè)項(xiàng)目國有建設(shè)用地檢查核驗(yàn)的；

（五）非因政府行為造成國有建設(shè)用地閑置的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章及上級(jí)政府規(guī)定兩年內(nèi)不得參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)的其他情形。

篇2

突出規(guī)劃引領(lǐng)，加快總規(guī)修編，編制工作扎實(shí)推進(jìn)

縣域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展必須依靠規(guī)劃理念的前瞻性、規(guī)劃體系的完整性、規(guī)劃方案的科學(xué)性來支撐和引領(lǐng)。一年來，該局加大了規(guī)劃編制力度，完善了規(guī)劃編制體系，加強(qiáng)了規(guī)劃編制的戰(zhàn)略研究，突出城市功能定位和空間布局優(yōu)化，科學(xué)合理地編制了各類規(guī)劃，為城鄉(xiāng)建設(shè)和縣域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。一是強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)總規(guī)修編。去年初與中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院簽訂了縣城總規(guī)修編和東城新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)服務(wù)合同；4月份向市政府報(bào)審總規(guī)修編評(píng)估報(bào)告，取得了同意總規(guī)修編的批復(fù)；5月份完成了總規(guī)修編初步成果，并報(bào)縣規(guī)委會(huì)審議，在廣泛征求縣直部門和社會(huì)各界人士意見建議的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化了總規(guī)設(shè)計(jì)成果，于6月份向縣政府第22次常務(wù)會(huì)議、縣委常委擴(kuò)大會(huì)議和縣人大主任會(huì)議報(bào)請(qǐng)審議了總規(guī)修編綱要和初步方案；8月份分別向市政府和省建設(shè)廳報(bào)審了總規(guī)修編綱要以及人口和建設(shè)用地規(guī)模論證報(bào)告，10月至11月省建設(shè)廳組織專家進(jìn)行了評(píng)審并提出了修改意見，12月份市政府牽頭組織專家和發(fā)改、國土、水利、環(huán)保等相關(guān)部門對(duì)總規(guī)成果進(jìn)行了評(píng)審，并原則同意總規(guī)編制方案，總規(guī)修編工作進(jìn)展順利。二是強(qiáng)化詳規(guī)編制力度。為實(shí)現(xiàn)控制性詳細(xì)規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的全覆蓋，一年來該局組織編制了東城新區(qū)、南站片區(qū)、工業(yè)園區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，啟動(dòng)了行政中心規(guī)劃建設(shè)方案，完成了沿江風(fēng)光帶北岸和攸州公園的景觀設(shè)計(jì)。三是加快鎮(zhèn)村規(guī)劃編制。村鎮(zhèn)規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵，拓展城市提質(zhì)外延的重點(diǎn)，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。該局在已完成10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總規(guī)和148個(gè)新農(nóng)村村莊規(guī)劃編制的基礎(chǔ)上，上半年又啟動(dòng)了鸞山、柏市、湖南坳、大同橋等4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃編制工作，力爭到明年實(shí)現(xiàn)全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總規(guī)全覆蓋。

創(chuàng)新管理監(jiān)督，強(qiáng)化執(zhí)行力度，城市提質(zhì)成效明顯

該局結(jié)合縣政府頒布實(shí)施的《縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理若干規(guī)定》、《縣制止和拆除違法建設(shè)規(guī)定》和《縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》等5個(gè)規(guī)范性文件，在項(xiàng)目論證、決策、審批、管理等方面進(jìn)行了一些探索和實(shí)踐，并建立健全了相應(yīng)的工作機(jī)制，有效提升了管理監(jiān)督水平和履職能力。一是加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的論證審批。對(duì)重點(diǎn)工程的建設(shè)方案、土地征收、拆遷安置進(jìn)行反復(fù)論證，依法審批了麗水山莊、中心嘉園、新外灘、原五中地塊、內(nèi)環(huán)路、迎賓大道、規(guī)劃展示館、電力調(diào)度大樓、移動(dòng)公司等規(guī)劃建設(shè)方案，保障了項(xiàng)目順利推進(jìn)。在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可過程中，該局堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、節(jié)約用地、合理配置資源的原則，年共核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》9件，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》354件，批準(zhǔn)用地面積2800畝，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》489件，批準(zhǔn)建筑面積91.5萬平方米。二是拓展建設(shè)項(xiàng)目的管理深度。年，該局按照《縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》，制定了建設(shè)用地容積率調(diào)整適用范圍和調(diào)整程序的規(guī)定，深化了容積率審批和調(diào)整的管理。同時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目的論證和審批中增加了建筑立面造型和色彩的審批要求，突出了開發(fā)小區(qū)基礎(chǔ)配套的管理，有效提升了城鄉(xiāng)建設(shè)品位。三是推行科學(xué)民主的決策機(jī)制。為進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃審批和變更程序，2009年聯(lián)合相關(guān)部門單位成立了縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)，建立了專業(yè)設(shè)計(jì)、公眾參與、專家評(píng)審、領(lǐng)導(dǎo)決策的規(guī)劃編審工作機(jī)制，健全了審批規(guī)劃項(xiàng)目和重大行政執(zhí)法的民主審議工作制度，共召開縣規(guī)委工作會(huì)議13次，研究審議城鄉(xiāng)規(guī)劃重大項(xiàng)目80余項(xiàng)。四是強(qiáng)化規(guī)范高效的執(zhí)法監(jiān)察。對(duì)規(guī)劃監(jiān)管實(shí)行精細(xì)化管理。健全了規(guī)劃執(zhí)法巡查片區(qū)責(zé)任制和建設(shè)項(xiàng)目批后跟蹤監(jiān)管制度，制定了《違法建設(shè)處罰標(biāo)準(zhǔn)》，切實(shí)規(guī)范了行政執(zhí)法處罰自由裁量權(quán)的行使，實(shí)施了《雙休日、節(jié)假日規(guī)劃執(zhí)法值班制度》，在巡查上做到了全天候，全方位，及時(shí)有效地將違法建設(shè)制止在萌芽狀態(tài)。加大了對(duì)違法建設(shè)的查處力度，全年共完成現(xiàn)場核查225件，下達(dá)停工通知書173件、行政處罰決定46件，調(diào)解各類建設(shè)糾紛57起，沿江大道、攸州大道、長鴻路、攸州公園等16處違法建設(shè)共計(jì)建筑面積1800余平方米，確保了規(guī)劃的全面準(zhǔn)確實(shí)施到位。

統(tǒng)籌鎮(zhèn)村規(guī)劃，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展，城鄉(xiāng)一體進(jìn)程加速

該局以城鄉(xiāng)同步發(fā)展為指導(dǎo)思想，積極開展鎮(zhèn)村規(guī)劃建設(shè)的專項(xiàng)研究，編制各類規(guī)劃，挖掘內(nèi)涵，體現(xiàn)特色，在加快城市建設(shè)的同時(shí)對(duì)鎮(zhèn)村同步統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)。一是加大城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌力度。用統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的思路和辦法，加快提升城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局規(guī)劃，注重鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在已完成10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃編制的基礎(chǔ)上，年又啟動(dòng)了鸞山、柏市、湖南坳、大同橋等4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃編制，切實(shí)加大編制力度，推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃全面覆蓋。二是提升城鄉(xiāng)規(guī)劃管理水平。以健全的管理體系確保城鄉(xiāng)規(guī)劃工作順利開展，推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)有序?qū)嵤?。為落?shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃管理的要求，全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都組建了獨(dú)立的規(guī)劃管理和監(jiān)察隊(duì)伍。為切實(shí)提高管理實(shí)效和工作水平，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，5月份組織舉辦了全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員培訓(xùn)班，并為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理辦公室配備了工作電腦。三是強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃制度建設(shè)。為規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理行為，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行，年5月該局報(bào)縣政府批準(zhǔn)頒布實(shí)施了《縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理辦法（試行）》，科學(xué)設(shè)定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理部門的管理權(quán)限，明確了辦事規(guī)則，切實(shí)加強(qiáng)了鎮(zhèn)村規(guī)劃監(jiān)督管理，保障規(guī)劃嚴(yán)格準(zhǔn)確實(shí)施，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃違法違章建設(shè)行為做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。

緊扣重點(diǎn)工作，助推“三大戰(zhàn)役”，規(guī)劃服務(wù)全面提質(zhì)

為了充分發(fā)揮規(guī)劃工作服務(wù)“三大戰(zhàn)役”、服務(wù)發(fā)展、服務(wù)大局的功能，該局上下積極探索規(guī)劃服務(wù)新途徑，全面推進(jìn)向規(guī)范化服務(wù)型機(jī)關(guān)的目標(biāo)邁進(jìn)。一是保障“三大戰(zhàn)役”服務(wù)。年該局開辟了重點(diǎn)工程報(bào)建窗口，向社會(huì)公開了10項(xiàng)服務(wù)承諾，對(duì)重點(diǎn)工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全程服務(wù)，一律實(shí)行從審批到放線、驗(yàn)線、驗(yàn)收一站式服務(wù)。去年受理的包括12個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、5個(gè)入園企業(yè)、6個(gè)重點(diǎn)工程在內(nèi)的41次申請(qǐng)，均在三個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，提供了快捷高效的服務(wù)。一年來為同樂湖生態(tài)農(nóng)業(yè)園、益力盛電子公司、新型干法水泥廠、醴茶高速、迎賓大道、文化廣場等32項(xiàng)重點(diǎn)工程提供了便捷、快速的規(guī)劃服務(wù)，及時(shí)解決項(xiàng)目涉及規(guī)劃方面的疑點(diǎn)、難點(diǎn)問題，助推了重點(diǎn)工程、招商引資項(xiàng)目的順利實(shí)施。二是圍繞城建融資服務(wù)。為爭取更多的項(xiàng)目融資，及時(shí)辦理了長鴻路、建設(shè)北路、迎賓大道等項(xiàng)目的建設(shè)用地和工程規(guī)劃審批手續(xù)，深入進(jìn)行項(xiàng)目可行性和土地資源開發(fā)價(jià)值研究，促進(jìn)規(guī)劃與項(xiàng)目市場化互動(dòng)，共同推進(jìn)城市的經(jīng)營和建設(shè)，為政府確定城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略和重大項(xiàng)目建設(shè)的超前資源儲(chǔ)備和重點(diǎn)決策提供參考。三是加強(qiáng)土地儲(chǔ)備服務(wù)。認(rèn)真組織編制儲(chǔ)備土地設(shè)計(jì)條件，在保證效率和質(zhì)量的基礎(chǔ)上先后完成了17宗儲(chǔ)備土地規(guī)劃要點(diǎn)的編制，涉及用地2500余畝。5月份為我縣在長沙舉行的土地信息推介會(huì)提供了10000畝的用地紅線圖和相關(guān)資料，保證了會(huì)議的圓滿成功。

篇3

關(guān)鍵詞：控制性詳細(xì)規(guī)劃；控制體系；控規(guī)內(nèi)容

Abstract: The regulatory detailed planning in the city overall planning or zoning plan as the basis, determine the construction area of the nature of land use and intensity of use control indicators, road and pipeline control position and space environment control planning requirements. Through the planning content, the form and means, make city planning intention translates into the language of technology of city planning and city development strategy, guiding the City material space construction, become the government of the city construction, development and management, the most important means and policy support direct control.

Key words: regulatory detailed planning; control system; control plan content

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào)

引言

2010年12月1日，為了規(guī)范控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和審批工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》。該辦法對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制、審批工作做了詳細(xì)的規(guī)定，為規(guī)劃管理提供有力依據(jù)。2012年2月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)不得隨調(diào)整；確需調(diào)整的，必須修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的不斷健全，規(guī)劃管理需要控制性詳細(xì)規(guī)劃密切結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，符合《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，具有較強(qiáng)的可操作性。因此，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)做到剛性和彈性匹配，不宜對(duì)市場經(jīng)營性用地的指標(biāo)框得過死，避免造成規(guī)劃實(shí)施管理的掣肘。

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃的特征與作用

1.2特征

控制引導(dǎo)性和靈活操作性?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃既可以隨時(shí)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的變化，也可以滿足城市建設(shè)的快速發(fā)展對(duì)規(guī)劃提出的新要求。

其控制引導(dǎo)性主要表現(xiàn)在對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導(dǎo)。這既是控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的核心，也是控制性詳細(xì)規(guī)劃不同于其他規(guī)劃編制層次的首要特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃通過技術(shù)指標(biāo)來規(guī)定土地的使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度，其以土地使用控制為主要內(nèi)容，以綜合環(huán)境質(zhì)量控制為要點(diǎn)，從以下6個(gè)方面進(jìn)行控制：土地使用性質(zhì)細(xì)分及其兼容范圍控制；土地使用強(qiáng)度控制；主要公共設(shè)施與配套設(shè)施控制；道路及其設(shè)施與內(nèi)外交通關(guān)系；城市特色與環(huán)境景觀控制；工程管線控制。控制性詳細(xì)規(guī)劃通過對(duì)土地使用性質(zhì)的控制來規(guī)定土地允許建什么，不允許建什么，應(yīng)該建什么，不應(yīng)該建什么，通過建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)來控制土地的使用強(qiáng)度，控制土地建設(shè)的意向框架，從而達(dá)到引導(dǎo)土地開發(fā)的目的。

1.3作用

控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用包括以下三個(gè)方面：控制、協(xié)調(diào)和引導(dǎo)。

控制：合理保護(hù)公共利益與生態(tài)價(jià)值。控制性詳細(xì)規(guī)劃的另一個(gè)重要作用在于通過明確公共用地的種類、規(guī)模以及布局，嚴(yán)格保護(hù)城市公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施，并通過其提供的公共服務(wù)來保障城市整體土地開發(fā)，提高土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、公共利益和生態(tài)效益。

協(xié)調(diào)：合理安排用地功能與建設(shè)時(shí)序。通過合理確定城市用地功能和建設(shè)開發(fā)時(shí)序，控制性詳細(xì)規(guī)劃促成了相鄰地塊二維平面的協(xié)調(diào)和時(shí)間維度的有序，從而避免周邊地塊功能沖突和開發(fā)建設(shè)的沖突，更好的體現(xiàn)城市土地的整體價(jià)值。

引導(dǎo)：合理促進(jìn)城市開發(fā)與城市經(jīng)營。控制性詳細(xì)規(guī)劃另一個(gè)重要的作用在于確定土地的開發(fā)強(qiáng)度，最終形成平面＋高度＋時(shí)序的四維控制體系。通過確定地面以上總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、人口密度（其中地塊用地性質(zhì)、兼容性、地面以上總建筑面積、綠地率與公共綠地面積等作為法定條文規(guī)定下來）等空間指標(biāo)，控制性詳細(xì)規(guī)劃明確了各地塊的開發(fā)權(quán)和開發(fā)強(qiáng)度，引導(dǎo)市場與公眾進(jìn)行符合規(guī)劃要求的開發(fā)與經(jīng)營；同時(shí)，由于市場機(jī)制下開發(fā)需求存在較大的不確定性，規(guī)劃賦予規(guī)劃行政主管部門適度的行政裁量權(quán)，通過積極的規(guī)劃引導(dǎo)，合理平衡土地價(jià)值與開發(fā)需求，為開發(fā)與經(jīng)營保留適當(dāng)彈性，并保證相關(guān)開發(fā)與經(jīng)營合乎公眾利益。

2、控規(guī)主要內(nèi)容

由于控規(guī)修改只是對(duì)已批復(fù)實(shí)施控規(guī)進(jìn)行小的調(diào)整和更正，因此，控規(guī)修改是在一定條件下、一定范圍內(nèi)的修改。主要包括以下8個(gè)方面：

2.1在編制單元內(nèi)進(jìn)行用地布局的調(diào)整和用地功能細(xì)分。

2.2對(duì)城市次干道的局部線形、線位進(jìn)行調(diào)整和對(duì)支路及以下級(jí)別道路的調(diào)整。

2.3增減城市支路及以下級(jí)別道路。

2.4在編制單元內(nèi)保證各類綠地的數(shù)量和規(guī)模滿足需求的條件下，調(diào)整各類綠地的位置和用地邊界。

2.5在編制單元內(nèi)保證各類公共設(shè)施數(shù)量和規(guī)模滿足需求的條件下，調(diào)整公共設(shè)施的位置和用地邊界。

2.6在已批復(fù)實(shí)施的各專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃（含控制線規(guī)劃）指導(dǎo)下，調(diào)整控規(guī)內(nèi)專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃的內(nèi)容。

2.7在符合相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，在保證編制單元內(nèi)規(guī)劃建筑總量和人口規(guī)模平衡的前提下，調(diào)整地塊的開發(fā)強(qiáng)度。

2.8在符合相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，在保證管理單元主導(dǎo)屬性不發(fā)生變化的前提下，根據(jù)市場需求調(diào)整地塊的兼容性。

2、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系與控制要素

基本構(gòu)成包括以下6個(gè)方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動(dòng)。不是每一個(gè)地塊都必須將其全部表現(xiàn)。土地使用控制即是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括用地使用性質(zhì)、用地使用相容性和用地邊界、用地面積等。

環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制指標(biāo)主要包括：容積率、建筑密度和綠地率三項(xiàng)，相應(yīng)延伸的指標(biāo)還有空地率、人口密度和人口容量等。城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量兩方面。

建筑建造控制是為了滿足生產(chǎn)、生活的良好環(huán)境條件，對(duì)建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系做出必要的技術(shù)規(guī)定。其主要控制內(nèi)容有建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等。應(yīng)該注意，控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)于建筑建造的控制，并非是針對(duì)個(gè)別建筑的具體控制，即不是針對(duì)具體某一建筑規(guī)定它有多高、與其他建筑問距多少等，而是對(duì)地塊內(nèi)建筑建造活動(dòng)的一般性規(guī)定。

城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)控制主要是確定規(guī)劃區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)骨架、各地塊的用地功能風(fēng)貌、道路綠化系統(tǒng)、空間序列關(guān)系，形成城市設(shè)計(jì)總體概念與結(jié)構(gòu)。同時(shí)，將空間形態(tài)、建筑風(fēng)貌、的要求以指標(biāo)的形式確定。

配套設(shè)施是生產(chǎn)生活正常進(jìn)行的保證，配套設(shè)施控制即是對(duì)公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施提出定量配置要求。

行為活動(dòng)控制主要包括兩個(gè)方面，一方面指交通活動(dòng)控制，即對(duì)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化、對(duì)道路交通設(shè)施和停車場的控制；定道路紅線、橫截面、道路主要控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高、交叉口形式；對(duì)交通方式、出入口設(shè)置進(jìn)行規(guī)定；對(duì)社會(huì)停車場進(jìn)行定位、定量、定界控制；對(duì)配建停車場進(jìn)行定量、定點(diǎn)控制。另一方面指環(huán)境保護(hù)規(guī)定，包括大氣環(huán)境保護(hù)、水環(huán)境保護(hù)、噪音保護(hù)、固體廢棄物控制等內(nèi)容。

控制性詳細(xì)規(guī)劃另一個(gè)重要的作用在于確定土地的開發(fā)強(qiáng)度，最終形成平面＋高度＋時(shí)序的四維控制體系。通過確定地面以上總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、人口密度（其中地塊用地性質(zhì)、兼容性、地面以上總建筑面積、綠地率與公共綠地面積等作為法定條文規(guī)定下來）等空間指標(biāo)，控制性詳細(xì)規(guī)劃明確了各地塊的開發(fā)權(quán)和開發(fā)強(qiáng)度，引導(dǎo)市場與公眾進(jìn)行符合規(guī)劃要求的開發(fā)與經(jīng)營；同時(shí)，由于市場機(jī)制下開發(fā)需求存在較大的不確定性，規(guī)劃賦予規(guī)劃行政主管部門適度的行政裁量權(quán)，通過積極的規(guī)劃引導(dǎo)，合理平衡土地價(jià)值與開發(fā)需求，為開發(fā)與經(jīng)營保留適當(dāng)彈性，并保證相關(guān)開發(fā)與經(jīng)營合乎公眾利益。

篇4

一、主要工作

（一）經(jīng)營性用地招拍掛出讓工作全部納入網(wǎng)上交易，進(jìn)一步規(guī)范和完善土地交易工作。嚴(yán)格依據(jù)國土資源部39號(hào)令、《省土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)統(tǒng)一網(wǎng)上交易管理辦法》及其他法律法規(guī)，經(jīng)營性用地招拍掛出讓工作全部納入網(wǎng)上交易，規(guī)范土地市場秩序，優(yōu)化配置土地資源，杜絕土地出讓異常情況，規(guī)范操作，探索新的工作方法，不斷完善土地招拍掛出讓程序。全年至今共供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)30宗，出讓面積30.6940公頃，獲得土地出讓價(jià)款47262.6萬元；其中工業(yè)用地17宗，出讓面積11.1462公頃，出讓價(jià)款1082.04萬元。

（二）加強(qiáng)了土地交易的監(jiān)管力度。我縣土地招拍掛出讓活動(dòng)全部進(jìn)入網(wǎng)上交易，并邀請(qǐng)縣檢察、監(jiān)察部門對(duì)每宗地出讓活動(dòng)都進(jìn)行全程監(jiān)督。對(duì)土地出讓公告、成交公示、成交結(jié)果，出讓合同在中國土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)上及時(shí)外，還完善更新了土地出讓金的繳納和土地開竣工日期的數(shù)據(jù)填報(bào)，為進(jìn)一步加強(qiáng)土地供后監(jiān)管提供數(shù)據(jù)。

（三）服從我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的要求出發(fā)，密切配合縣委、縣政府對(duì)招商引資項(xiàng)目的用地安排，特事特辦，積極主動(dòng)地做好供應(yīng)縣重點(diǎn)項(xiàng)目用地的勘查、制定方案的前期準(zhǔn)備工作和土地的供應(yīng)。

（四）加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)力度，進(jìn)一步遏制房價(jià)過高現(xiàn)象。為響應(yīng)國家調(diào)控房價(jià)過高的政策要求，全年加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)力度，共供應(yīng)了11宗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，面積共計(jì)17.052公頃，有效遏制房價(jià)過快上漲趨勢(shì)，進(jìn)一步穩(wěn)定我縣房價(jià)。

（五）加大查處土地閑置等違規(guī)違約行為處置力度。根據(jù)國家法律法規(guī)和政策，結(jié)合我縣實(shí)際，進(jìn)一步加強(qiáng)了閑置土地和違規(guī)違約用地的處置工作。目前已收回玉福能源有限公司100畝閑置土地；由于歐森達(dá)木業(yè)有限公司未能履行合同約定及時(shí)繳納土地價(jià)款，現(xiàn)已解除與其簽訂的土地出讓合同，并收回其65畝土地。

二、工作建議

1、加強(qiáng)開展土地批后監(jiān)管工作。土地批準(zhǔn)后，開發(fā)商未能很好地按土地出讓合同約定的開竣工時(shí)間和容積率等建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，延期開竣工、超容積率，增加建筑密度等現(xiàn)象比較普遍，建議今后加強(qiáng)這一方面的工作力度，規(guī)范土地供應(yīng)后的正常開發(fā)建設(shè)。

2、我縣土地儲(chǔ)備工作一直沒有很好地發(fā)揮應(yīng)有的作用，建議今后加強(qiáng)對(duì)企事業(yè)單位的閑置存量土地進(jìn)行盤活，建立縣土地儲(chǔ)備庫，再按供地計(jì)劃分批投入市場。

3、加大閑置土地的處置力度。實(shí)際工作中，對(duì)土地開發(fā)商故意拖延土地開竣工時(shí)間，或沒有能力進(jìn)行開發(fā)土地的，建議政府制定相應(yīng)的處置辦法，杜絕開發(fā)商的投機(jī)行為，維護(hù)土地市場的健康發(fā)展。

4、制定機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)違約拒絕簽訂土地成交法律文件的競買人、故意拖延繳納土地出讓價(jià)款的受讓人的懲罰機(jī)制，規(guī)范土地出讓市場，維護(hù)土地出讓工作的嚴(yán)肅性。

三、明年的工作方向

一、進(jìn)一步完善國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛網(wǎng)上交易工作；

二、進(jìn)一步完善土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，加大土地供應(yīng)信息的宣傳力度；

三、根據(jù)土地市場需求，加大商品住宅、商業(yè)等用地的供應(yīng)，緩解我縣房價(jià)偏高的問題；

四、配合土地執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地批后監(jiān)管力度，建立健康有序的交易市場；

篇5

所謂容積率（Volume Fraction，簡稱FRA），又稱建筑面積毛密度。無論是學(xué)界還是業(yè)界，一般都認(rèn)為是一定地塊內(nèi)的總建筑面積與用地面積的比率，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律均未對(duì)容積率進(jìn)行定義。法律上的容積率定義來源于一個(gè)法律效力層級(jí)較低的部門規(guī)章，即2012年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《建設(shè)用地容積率管理辦法》，其第3條第1款規(guī)定：“容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值”。由此，可以看出法律上的容積率定義與學(xué)界和業(yè)界的定義幾乎一致。

容積率作為評(píng)價(jià)城市土地利用強(qiáng)度和合理程度的重要指標(biāo)，是城市縱向發(fā)展模式中的核心因素。對(duì)于業(yè)主而言，容積率的高低直接體現(xiàn)在該建筑群中居住生活的舒適程度。通常而言，容積率越低越舒適，容積率越高越壓抑，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率直接決定可以出售的建筑面積的多少，因此，開發(fā)商對(duì)于容積率的感受也最為深刻，對(duì)于地下空間的面積是否計(jì)入整體容積率也特別關(guān)注。地下空間由于涉及地表土地的使用和安全，地質(zhì)復(fù)雜，因而開發(fā)技術(shù)要求高，安全要求高，故政府對(duì)地下空間的管控力度也應(yīng)更為嚴(yán)格。

地表建筑通過確定“四至”來計(jì)算面積，而地下空間權(quán)支配的范圍則表現(xiàn)為立體上的“八至”，對(duì)于地下空間權(quán)邊界的確定，除通過長度和寬度確定其平面面積外，最重要的工作便是確定其高度，落實(shí)地下空間權(quán)在縱向上的起點(diǎn)和終點(diǎn)。2005年建設(shè)部326號(hào)公告，批準(zhǔn)編號(hào)為GB/T50353-2005的國家標(biāo)準(zhǔn)―― 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》實(shí)施，該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：“地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算”。該國家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于地下空間的面積計(jì)算進(jìn)行了規(guī)定，但是對(duì)該地下空間的面積是否計(jì)算入容積率并無規(guī)定，實(shí)踐中都是由各地規(guī)劃部門自行規(guī)定。

我們認(rèn)為，地下空間的建筑面積與地上建筑面積一樣，均為總建筑面積的組成部分，因此，地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入整體容積率。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，各級(jí)地方政府組織編制本地區(qū)的城市總體規(guī)劃，總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年；各級(jí)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制該區(qū)域城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，實(shí)踐中簡稱總規(guī)和控規(guī)，具體建筑物的容積率受控規(guī)的調(diào)整。部分地區(qū)將消防、人防、配電等公共配套設(shè)施用房排除在計(jì)算容積率指標(biāo)的范圍之外，我們認(rèn)為是不恰當(dāng)?shù)?。首先，盡管這些均為公共配套設(shè)施，但并無法律規(guī)定公共配套設(shè)施的建筑面積不計(jì)入容積率，當(dāng)法律沒有例外規(guī)定時(shí)，就不能人為創(chuàng)造出例外。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚和作為人防工程的地下室均不計(jì)算為公用建筑面積，即不計(jì)入商品房銷售面積中，而商品房銷售面積與建筑面積是兩個(gè)不同的概念，不能以此來否定將地下空間計(jì)入容積率指標(biāo)。其次，如果這些公共配套不計(jì)入容積率，將在整體計(jì)算上產(chǎn)生混亂，甚至制造出舞弊和權(quán)力尋租的空間，這在制度設(shè)計(jì)上也是不可取的。

地下空間的使用并非無限度的，土地使用權(quán)人不可能無限度地使用地下空間，其對(duì)于地下空間的使用不能妨害市政配套建設(shè)、不能影響地下軌道交通，也不能危及國防通信等，應(yīng)當(dāng)遵從合理使用標(biāo)準(zhǔn)。奧田昌道認(rèn)為，土地所有權(quán)所涉及的上下范圍“應(yīng)依具體場合的情事，妨害形態(tài)，并顧及土地的位置，形狀及一般的交易觀念予以具體認(rèn)定，而不可對(duì)一切土地做出統(tǒng)一的抽象性規(guī)定”，也就是說土地使用權(quán)人對(duì)于地下空間的使用范圍應(yīng)具體問題具體分析。我國也有學(xué)者認(rèn)為，地下空間的使用范圍應(yīng)當(dāng)是建筑物基礎(chǔ)工程的穩(wěn)固性所需的地下空間和建筑物通風(fēng)透光所需的空間。既然向下延伸的空間并非無限制的，那么將地下空間使用面積的多寡計(jì)算入整體建筑面積，既便于規(guī)劃部門監(jiān)控開發(fā)商的施工建設(shè)，又有利于合理利用土地。

另外，還有一種比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為容積率必須是針對(duì)地上建筑物而言，即必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積，這種說法也是沒有法律依據(jù)的。即使有些地方法規(guī)或地方政府規(guī)章如此規(guī)定，也是與上位法相沖突，不具備法律效力的；即使部分地區(qū)在實(shí)際操作中一直采取這種做法，也是屬于違法行政，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)可。

二、地下空間是否應(yīng)征收土地出讓金

在很長一段時(shí)間，地下空間的建筑面積并未計(jì)入容積率指標(biāo)，土地出讓金也就未包括這一部分，但這種做法的長期存在并不能理所當(dāng)然地證明該行為的合法性。

1.地下空間的使用屬性決定征收土地出讓金的合理性

地下空間和地上空間一樣，均依附于地面而存在，地上空間通常作為居住用途或商業(yè)用途。毫無疑問，其具有使用屬性，地下空間作為地上空間的配套，或者作為單獨(dú)的商業(yè)用途，當(dāng)然也具有使用屬性。土地作為公共資源，對(duì)公共資源的使用應(yīng)繳納相應(yīng)的對(duì)價(jià)，地上空間可以征收土地出讓金，地下空間同樣也應(yīng)當(dāng)征收。因此，政府對(duì)具有使用屬性的公共資源征收土地出讓金具有合理性。

2.法律的規(guī)定決定地下空間征收土地出讓金的合法性

政府征收土地出讓金屬于行政行為的范疇，行政行為的屬性就決定了該行為必須具有法律的授權(quán)，政府不得作出沒有法律授權(quán)的行為。《中華人民共和國土地管理法》第55條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地?！绷硗?，國務(wù)院對(duì)于土地出讓金的具體標(biāo)準(zhǔn)和征收程序等均有具體的規(guī)定。因此，征收土地出讓金已為法律所規(guī)定，具有強(qiáng)制性，地下空間依附于地表土地而存在，當(dāng)然屬于征收范疇。

3.地下空間不征收土地出讓金不符合公平原則

政府對(duì)于公共資源的出讓收取一定費(fèi)用，除了國家稅收需要外，也是出于公平的考慮。資源總是有限的，發(fā)揮資源的最大功效是集約化的要求，公共資源屬于每一個(gè)社會(huì)個(gè)體，獲得公共資源的個(gè)體必須為其對(duì)于資源的占有而付出對(duì)價(jià)，這是對(duì)社會(huì)其他個(gè)體放棄該資源的補(bǔ)償。而當(dāng)公共資源的獲取不需要支付對(duì)價(jià)或者該資源的一部分不需要支付對(duì)價(jià)時(shí)，獲得資源的個(gè)體的利益得到不正當(dāng)?shù)臄U(kuò)大，而社會(huì)其他個(gè)體的利益則相應(yīng)受到侵犯。土地也是一樣，地下空間作為土地的一部分，屬于公共資源，獲得該資源的個(gè)體當(dāng)然需要繳納作為對(duì)價(jià)的土地出讓金，否則對(duì)于社會(huì)其他個(gè)體將是不公平的，對(duì)于依法繳納出讓金的其他土地的使用者也是不公平的。

4.對(duì)地下空間征收土地出讓金不會(huì)打擊開發(fā)商建設(shè)的積極性

有人提出對(duì)地下空間征收土地出讓金將產(chǎn)生兩個(gè)不利影響，一是將打擊開發(fā)商建設(shè)地下停車場的積極性，二是使車位價(jià)格繼續(xù)攀升，將使停車難問題進(jìn)一步惡化。實(shí)際上，這是一個(gè)庸人自擾的假設(shè)。近年來的房地產(chǎn)市場證明，土地出讓金的不斷攀升似乎并沒有影響到開發(fā)商拿地的積極性。市場的東西自然要通過市場來解決，土地出讓金作為最終產(chǎn)品的成本之一，已經(jīng)計(jì)算在銷售價(jià)之中，開發(fā)商只要能夠獲取超過其成本的利益，即可享受到利潤，何來的打擊積極性？此外，停車難問題與征收地下空間的土地出讓金并無必然聯(lián)系，在未征收前停車難問題就一直存在，而且隨著城市車輛保有量的增加將越發(fā)嚴(yán)重。相反征收地下空間的土地出讓金將會(huì)使地下空間的使用進(jìn)一步法制化，市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，減少了暗箱操作和權(quán)力尋租，當(dāng)停車難問題日漸突出，而建設(shè)地下停車場的風(fēng)險(xiǎn)和利益被法律明確以后，未知的法律風(fēng)險(xiǎn)已不存在，投資建設(shè)地下停車場的熱情將會(huì)被徹底激發(fā)。

總之，根據(jù)現(xiàn)代物權(quán)理念，傳統(tǒng)的地下空間免費(fèi)使用的時(shí)代已經(jīng)基本終結(jié)。對(duì)于可以獨(dú)立使用的地下空間，則應(yīng)當(dāng)通過公開競價(jià)的方式取得使用權(quán)，繳納土地出讓金；對(duì)于依附于地表建筑，不能獨(dú)立使用的地下空間，則不應(yīng)當(dāng)通過公開競價(jià)出讓，而是將其與地表建筑捆綁出讓，繳納土地出讓金；另外，對(duì)于地下軌道交通、地下隧道交通、給排水、國防電信、民用通信、用電、地下人防工程等，符合國土資源部2001年頒布的《劃撥用地目錄》中地下用地需求的，應(yīng)通過劃撥方式取得，不用繳納土地出讓金。

三、地下空間的權(quán)屬歸誰所有

理論界關(guān)于地下空間的權(quán)屬存在諸多爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以是否列入公攤面積為標(biāo)準(zhǔn)，如果某部分地下空間已經(jīng)列入到公攤面積中，業(yè)主通過購買地表建筑物的方式對(duì)該區(qū)域已捆綁購買，那么該部分的權(quán)屬理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商不能通過改建車位等方式將該區(qū)域再出售；相反，如果沒有列入公攤，那么該區(qū)域的所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以是否計(jì)入容積率為標(biāo)準(zhǔn)，如果某地下區(qū)域在規(guī)劃階段即已計(jì)入整體建筑的容積率，開發(fā)商已對(duì)此付出相應(yīng)對(duì)價(jià)，該部分區(qū)域應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可以將其另行出售；相反，如果沒有計(jì)入容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋產(chǎn)權(quán)出售給全部業(yè)主，故該區(qū)域的權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有。但這兩種判斷標(biāo)準(zhǔn)都有不可克服的缺陷，有些地方政府規(guī)定，在計(jì)算容積率時(shí)只計(jì)算地上建筑總面積，使容積率不再全面反映建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系，因而如果以容積率為標(biāo)準(zhǔn)來判斷所有權(quán)歸屬，將造成混亂；另外，公攤面積反映計(jì)入容積率的建筑面積被分?jǐn)偟姆蓊~，但業(yè)主共有部分并不僅僅只是計(jì)入公攤部分，還包括未計(jì)入公攤的其他共有部分，因此，是否計(jì)入公攤面積、是否計(jì)入容積率與地下空間的權(quán)屬并無必然聯(lián)系。

我們認(rèn)為，區(qū)分權(quán)屬的關(guān)鍵在于地下空間部分是否屬于地下人防工程，如果屬于，則歸國家所有，否則歸開發(fā)商所有。地下人防工程是地下空間使用的重要組成部分，根據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，即在和平時(shí)期，投資者對(duì)地下人防工程擁有使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。無論是普通地下空間還是地下人防工程通常都被改造成地下停車場，但二者并不是同一概念，建設(shè)地下人防工程是開發(fā)商的法定義務(wù)，開發(fā)商在法定義務(wù)之外建的地下停車場并不屬于地下人防工程。如果是屬于開發(fā)商法定建設(shè)義務(wù)的地下人防工程，不管是否改造成地下車庫，均屬于市政配套設(shè)施，不能進(jìn)行買賣、交易、贈(zèng)與等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動(dòng)，其產(chǎn)權(quán)所有人是國家；如果開發(fā)商在報(bào)建時(shí)，在地下人防工程以外將部分地下空間規(guī)劃設(shè)計(jì)為地下車庫的，該部分則與地上建筑物一樣，所有權(quán)屬于開發(fā)商。有學(xué)者認(rèn)為由于車位的稀缺性，應(yīng)強(qiáng)制規(guī)定小區(qū)須配建一定數(shù)量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強(qiáng)制性地向業(yè)主移交法定車位的控制權(quán)，實(shí)際上，規(guī)劃部門在項(xiàng)目報(bào)批時(shí)已經(jīng)對(duì)地下車位作出了相應(yīng)規(guī)劃，開發(fā)商能夠另外建造的停車位只能是屬于地下人防工程的部分區(qū)域，而關(guān)于國家所有的有專項(xiàng)用途的區(qū)域能否強(qiáng)制開發(fā)建造停車位，還有待商榷。

篇6

第二條（適用范圍）

本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓、資金管理適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓、資金管理是指區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）委托區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存和必要的基礎(chǔ)性開發(fā)，并按照供應(yīng)計(jì)劃交付出讓，同時(shí)對(duì)此過程中的資金運(yùn)作進(jìn)行管理的行為。

第四條（原則）

（一）按照城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合財(cái)政收益（用于建設(shè)資金的需要）予以儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的原則；

（二）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)先土地儲(chǔ)備、出讓的原則；

（三）六類經(jīng)營性土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的原則；

（四）合理開發(fā)土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原則。

第五條（機(jī)構(gòu)及職能）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心是區(qū)政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各鎮(zhèn)人民政府、市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)所轄地區(qū)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地前期開發(fā)。

第六條（土地儲(chǔ)備開發(fā)范圍）

下列四類土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行儲(chǔ)備:

（一）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地；

（二）擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

（三）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；

（四）區(qū)政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國有土地。

第七條（管理部門）

區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)（以下簡稱區(qū)計(jì)委）、區(qū)財(cái)政局(以下簡稱區(qū)財(cái)政局)、區(qū)規(guī)劃管理局（以下簡稱區(qū)規(guī)劃局）、區(qū)房屋土地管理局（以下簡稱區(qū)房地局）、區(qū)審計(jì)局(以下簡稱區(qū)審計(jì)局)等管理部門應(yīng)按各自職責(zé)，做好土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的相關(guān)工作。

第二章土地收購儲(chǔ)備

第八條（儲(chǔ)備計(jì)劃）

凡符合第六條儲(chǔ)備條件的土地，由區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)單位按照區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)需求制訂土地儲(chǔ)備計(jì)劃，由區(qū)計(jì)委、區(qū)房地局綜合平衡，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。

第九條（儲(chǔ)備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲(chǔ)備計(jì)劃范圍內(nèi)確定地塊實(shí)施儲(chǔ)備，并可以向區(qū)計(jì)委辦理儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。

儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向區(qū)規(guī)劃局、區(qū)房地局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由區(qū)房地局按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。

第十條（土地收購的其它規(guī)定）

土地收購儲(chǔ)備的程序、所需資料、合同及補(bǔ)償按國家、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章儲(chǔ)備土地開發(fā)

第十一條（開發(fā)方式）

區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)單位按照規(guī)定程序，并根據(jù)儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，在儲(chǔ)備土地出讓前，實(shí)施地上建筑物及附屬物的拆遷、平整和勞動(dòng)力安置等前期開發(fā)工作。

用于開發(fā)六類經(jīng)營性項(xiàng)目的土地，區(qū)土地儲(chǔ)備中心可以在招標(biāo)、掛牌、拍賣前會(huì)同有關(guān)部門編制方案，經(jīng)會(huì)審確定后，中標(biāo)或拍賣競得人應(yīng)當(dāng)按既定的方案實(shí)施開發(fā)。

用于建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目的土地征用后，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，由各鎮(zhèn)人民政府和市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照“先通后平、拆建同步”的原則逐步進(jìn)行土地的前期開發(fā)工作。

第十二條（儲(chǔ)備土地期間的權(quán)利行使）

在建設(shè)用地批文載明的臨時(shí)用地期限內(nèi)，土地儲(chǔ)備相關(guān)單位經(jīng)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)后可以臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地，但不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其它附著物，不得亂搭亂建，不得影響環(huán)境；暫時(shí)無法安排建設(shè)項(xiàng)目、且有耕種條件的原農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)組織耕種。

區(qū)房地局可以根據(jù)土地供應(yīng)的需要，提前中止臨時(shí)利用期限，土地儲(chǔ)備相關(guān)單位必須按照區(qū)房地局的要求交付土地。

第四章儲(chǔ)備土地出讓

第十三條（出讓計(jì)劃）

區(qū)房地局會(huì)同區(qū)財(cái)政局根據(jù)區(qū)建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)、土地儲(chǔ)備資金狀況以及對(duì)土地出讓收益用于建設(shè)的資金需求，擬定年度土地出讓計(jì)劃報(bào)區(qū)計(jì)委，經(jīng)區(qū)計(jì)委綜合平衡后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。在區(qū)政府批準(zhǔn)的年度土地出讓計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)，由區(qū)土地招標(biāo)拍賣辦公室(以下簡稱區(qū)土地招標(biāo)辦)逐步推出地塊進(jìn)行招標(biāo)、拍賣和掛牌。

土地儲(chǔ)備相關(guān)單位不得將儲(chǔ)備土地用于抵押、轉(zhuǎn)讓，或者以其它形式擅自處分儲(chǔ)備土地。

第十四條（出讓方式）

儲(chǔ)備土地的出讓，除重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、科技、教育等公益事業(yè)用地及工業(yè)用地外，應(yīng)當(dāng)公開出讓。商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性用地必須由區(qū)土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購或征用后，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

“款地對(duì)應(yīng)”的工業(yè)用地出讓，必須報(bào)區(qū)土地儲(chǔ)備中心和區(qū)財(cái)政局備案后，區(qū)房地局方可辦理有關(guān)出讓手續(xù)。

第十五條（土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)和達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）

區(qū)工業(yè)用地出讓價(jià)格應(yīng)按照區(qū)政府每年公布的區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行，低于土地出讓基準(zhǔn)價(jià)格10％以上的，需報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)決定。

工業(yè)用地以項(xiàng)目給土地，用地面積必須在達(dá)到區(qū)政府規(guī)定的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率、容積率基礎(chǔ)上再予以立項(xiàng)。

工業(yè)用地超過100畝的項(xiàng)目，須報(bào)區(qū)政府招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

第十六條（土地出讓的其它規(guī)定）

土地出讓的信息和招投標(biāo)、拍賣、掛牌按國家、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章土地儲(chǔ)備資金管理

第十七條（資本金來源）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心的資本金由區(qū)財(cái)政注入。

第十八條（開發(fā)資金籌措）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備開發(fā)資金可采用政府財(cái)政注入、融資等方式籌措。銀行融資的具體運(yùn)作按照《區(qū)人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)計(jì)劃委員會(huì)<區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)貸款運(yùn)作管理辦法（試行）>等規(guī)定的通知》（金府辦[2003]37號(hào)）執(zhí)行。

第十九條(土地出讓收入70％成本部分增值資金的分配)

工業(yè)性土地出讓收入全部返還各鎮(zhèn)；六類經(jīng)營性用地出讓收入中，超過收購、開發(fā)、儲(chǔ)備成本的增值部分，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財(cái)政得9，鎮(zhèn)得l。區(qū)分得部分，由區(qū)財(cái)政局按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際需要安排區(qū)土地儲(chǔ)備中心年度正常支出經(jīng)費(fèi)，同時(shí)按一定比例（具體由區(qū)財(cái)政局根據(jù)實(shí)際按年確定）安排區(qū)土地儲(chǔ)備中心注冊(cè)資本金（或發(fā)展資金），其余部分全部上繳區(qū)財(cái)政。

第二十條（土地出讓收入中30％出讓金部分的分配）

土地出讓金，由受讓單位按規(guī)定全部繳入市財(cái)政后，扣除上繳中央財(cái)政5％、輕軌交通建設(shè)費(fèi)3％、土地部門管理費(fèi)2％和上繳市財(cái)政分成部分后，在區(qū)財(cái)政所得的部分中，屬工業(yè)性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按1：9比例分成，即區(qū)財(cái)政得l，鎮(zhèn)得9；屬六類經(jīng)營性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財(cái)政得9，鎮(zhèn)得l。

第二十一條（工業(yè)區(qū)政策）

土地出讓金及土地收益區(qū)實(shí)得部分全額納入市級(jí)工業(yè)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金。市級(jí)工業(yè)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金有關(guān)享受市級(jí)收入部分，根據(jù)市有關(guān)工業(yè)區(qū)的文件規(guī)定執(zhí)行。專項(xiàng)發(fā)展資金管理辦法另行制訂。

第二十二條（一城九鎮(zhèn)政策）

楓涇鎮(zhèn)“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地和六類經(jīng)營性用地土地使用權(quán)出讓收入(包括市財(cái)政返還的土地出讓金)，根據(jù)《關(guān)于市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展試點(diǎn)意見實(shí)施細(xì)則的操作辦法》（滬計(jì)區(qū)縣[2002]009號(hào)）的精神，全部列入“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)專項(xiàng)資金，用于楓涇鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

第二十三條（資金運(yùn)作機(jī)構(gòu)）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)對(duì)貸款資金的管理、六類用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。其他職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。

第二十四條（財(cái)政監(jiān)督管理）

區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)貸款資金的使用和前期開發(fā)成本、土地出讓收入進(jìn)行監(jiān)管和審核，對(duì)土地收益進(jìn)行分配和使用的監(jiān)督管理，同時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)督區(qū)土地儲(chǔ)備中心和用款鎮(zhèn)或單位按規(guī)定償還貸款及支付利息。

（一）對(duì)市財(cái)政返還的土地出讓金，設(shè)立專戶管理，按規(guī)定用途和區(qū)政府指定項(xiàng)目編制支出預(yù)算，確定專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格?？顚Ｓ茫ｍ?xiàng)資金評(píng)估制度，確保資金的使用效益。

（二）所有土地出讓收入70％部分，一律由受讓單位按合同規(guī)定繳入?yún)^(qū)土地儲(chǔ)備中心對(duì)應(yīng)賬戶,土地行政管理部門憑區(qū)土地儲(chǔ)備中心出具的完備憑證辦理權(quán)證手續(xù)。區(qū)土地儲(chǔ)備中心按區(qū)政府《關(guān)于加強(qiáng)預(yù)算外資金管理的實(shí)施意見》（金府[2003]29號(hào)）的要求,及時(shí)足額繳入?yún)^(qū)財(cái)政局土地出讓收入專戶，連同各鎮(zhèn)及市級(jí)工業(yè)區(qū)分得的土地出讓金實(shí)行收支兩條線管理，并由區(qū)財(cái)政局會(huì)同區(qū)土地儲(chǔ)備中心，根據(jù)用款單位履行協(xié)議情況進(jìn)行分配或下?lián)堋?/p>

（三）對(duì)2003年9月30日以前由區(qū)房地局管理的涉及土地方面的收益結(jié)余及往來賬務(wù)進(jìn)行清理結(jié)賬，其實(shí)際結(jié)余部分，由區(qū)房地局說明情況，經(jīng)區(qū)政府審定后，一次性繳入?yún)^(qū)財(cái)政局土地收益專戶，實(shí)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一安排使用。

第二十五條（資金運(yùn)作程序）

為使開發(fā)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)出讓收入的資金，用自有資金開發(fā)的，對(duì)合同出讓總額的70％部分，在資金繳入?yún)^(qū)財(cái)政收支兩條線專戶后，即進(jìn)行核實(shí)、分配和下?lián)?；通過區(qū)土地儲(chǔ)備中心貸款資金開發(fā)的，由區(qū)土地儲(chǔ)備中心會(huì)同用款單位，根據(jù)《區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)貸款運(yùn)作管理辦法（試行）》（金府辦[2003]37號(hào)）的要求，安排償還貸款，并實(shí)施貸款使用和還本付息的管理。

各鎮(zhèn)及市級(jí)工業(yè)區(qū)土地使用權(quán)出讓收益的分成所得部分，由區(qū)財(cái)政統(tǒng)一管理，建立土地開發(fā)償債基金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，實(shí)行?？顚Ｓ?。需用款時(shí)，由各鎮(zhèn)財(cái)政和市級(jí)工業(yè)區(qū)按照規(guī)定用途和用款理由提出申請(qǐng)，區(qū)財(cái)政核實(shí)后下?lián)埽?shí)行跟蹤管理。

第二十六條（?？顚Ｓ茫?/p>

按照區(qū)財(cái)政專戶統(tǒng)一核算的要求，土地使用權(quán)出讓收入的使用必須嚴(yán)格按照上級(jí)和區(qū)政府規(guī)定的范圍和程序?qū)徟?，任何單位和部門不得擅自截留或移作他用。出讓土地使用權(quán)收入屬于國有財(cái)政性資金，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府實(shí)行分級(jí)管理，并由區(qū)、鎮(zhèn)財(cái)政部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第二十七條（審計(jì)監(jiān)督）

區(qū)審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的資金運(yùn)作和管理進(jìn)行全過程審計(jì)監(jiān)督。

第六章相關(guān)責(zé)任

第二十八條（土地征而不用的處置）

本區(qū)各類建設(shè)用地“征而不用”，即自辦理土地征用、出讓手續(xù)批準(zhǔn)之日起，該建設(shè)用地范圍內(nèi)廠房、辦公樓、商品房等主體工程(不包括圍墻、門衛(wèi)室等附屬建筑物)，未開工建設(shè)時(shí)間超過一年和二年的，區(qū)房地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)《市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)不同情況，可以分別作出征收土地閑置費(fèi)、直至無償收回土地使用權(quán)等處罰。

第二十九條（土地征多用少的處置）

對(duì)“征多用少”，即用地規(guī)模大于建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目，區(qū)房地局依據(jù)《市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，在會(huì)同區(qū)計(jì)委、區(qū)規(guī)劃局等部門會(huì)審基礎(chǔ)上予以調(diào)整，核減用地規(guī)模，在退還有關(guān)費(fèi)用后由區(qū)政府收回土地使用權(quán)，并委托區(qū)土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備、開發(fā)。

第三十條（未達(dá)標(biāo)的處置）

一般工業(yè)項(xiàng)目用地未達(dá)到區(qū)政府規(guī)定的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率和容積率標(biāo)準(zhǔn)的，或原承諾的投資和產(chǎn)出未達(dá)標(biāo)的，其地價(jià)優(yōu)惠部分在享受區(qū)財(cái)政扶持補(bǔ)貼時(shí)予以扣除，或者補(bǔ)齊地價(jià)、收回土地。

第三十一條（資金違規(guī)使用責(zé)任）

按照“?？顚Ｓ?、款地對(duì)應(yīng)”的管理原則，區(qū)土地儲(chǔ)備中心會(huì)同區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)監(jiān)督所貸款項(xiàng)用于對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備開發(fā)，融資對(duì)應(yīng)土地不得作其他抵押。貸款、土地挪作他用的，相應(yīng)損失應(yīng)當(dāng)在其帳戶中核減，并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，給予行政和經(jīng)濟(jì)處分。

第三十二條（違紀(jì)違法人員的責(zé)任追究）

相關(guān)工作人員、，造成重大損失的，或利用職務(wù)便利，索取或非法收受他人財(cái)物，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予相應(yīng)的行政處分。

第三十三條（糾紛處理）

有關(guān)土地收購儲(chǔ)備、前期開發(fā)利用、出讓中出現(xiàn)糾紛的，爭議雙方可在合同（或協(xié)議）中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院提訟。

第七章附則

第三十四條（負(fù)責(zé)解釋）

本辦法由區(qū)房地局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)計(jì)委分別按相關(guān)職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

篇7

珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則最新完整版

第一章 總 則

第一條 為促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，規(guī)范城中舊村更新活動(dòng)，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的長遠(yuǎn)利益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家、省、市相關(guān)政策，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城中舊村更新項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)和管理工作。

本實(shí)施細(xì)則所稱的城中舊村，是指在我市城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

第三條 城中舊村更新堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、規(guī)劃先行的原則，應(yīng)當(dāng)以宜居宜業(yè)為引導(dǎo)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，先規(guī)劃，后實(shí)施，嚴(yán)格遵循規(guī)劃管控。

第四條 城中舊村更新堅(jiān)持村民自治的原則，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織的主導(dǎo)作用，尊重其自主更新意愿。

第五條 城中舊村更新堅(jiān)持保障集體經(jīng)濟(jì)和村民長遠(yuǎn)利益的原則，應(yīng)當(dāng)保留村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)，保障長遠(yuǎn)收益基礎(chǔ)。

第六條 城中舊村更新應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)珠海城市特色資源，塑造具有珠海特色的城市風(fēng)貌，并加強(qiáng)對(duì)文物古跡、歷史建筑的保護(hù)，將歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)納入相應(yīng)更新單元規(guī)劃。

第七條 市城市更新主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督城中舊村更新工作。

各區(qū)(含橫琴新區(qū)、各行政區(qū)、經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，下同)城市更新主管部門負(fù)責(zé)具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理城中舊村更新工作。

市、區(qū)其他相關(guān)職能部門依法在各自職能范圍內(nèi)履行職責(zé)。

第二章 一般規(guī)定

第八條 城中舊村進(jìn)行城市更新，應(yīng)符合《珠海市城市更新管理辦法》第二條規(guī)定。

第九條 城中舊村更新的實(shí)施方式包括：

(一)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行實(shí)施。

(二)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過公開交易選擇單一市場主體，簽訂更新合作協(xié)議合作實(shí)施或?qū)⒎康禺a(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移給該市場主體單獨(dú)實(shí)施。

(三)政府組織實(shí)施。

第十條 城中舊村的村(居)民委員會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定各自履行相應(yīng)職責(zé)，組織本村城市更新工作。

自行實(shí)施的城中舊村更新項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目的申報(bào)主體和實(shí)施主體。采取其他方式實(shí)施的城中舊村更新項(xiàng)目，在確定實(shí)施主體前，村集體經(jīng)濟(jì)組織是項(xiàng)目的申報(bào)主體。

第十一條 城中舊村更新項(xiàng)目可以與相鄰、周邊或其他用地進(jìn)行整合聯(lián)動(dòng)更新，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)。

第十二條 城中舊村更新項(xiàng)目的更新意愿、實(shí)施方式、引入前期合作企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交村(居)民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開表決，獲得占全體成員(股東)人數(shù)三分之二以上(含本數(shù))同意方能通過。

更新單元規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案、公開交易方案等重大事項(xiàng)則需獲得占全體成員(股東)人數(shù)90%以上(含本數(shù)，下同)同意方能通過。若更新區(qū)域內(nèi)存在其他產(chǎn)權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)共同進(jìn)行表決，獲得占更新區(qū)域內(nèi)合法產(chǎn)權(quán)建筑物總面積90%以上且占全體產(chǎn)權(quán)人(含成員、股東、其他產(chǎn)權(quán)人，下同)總?cè)藬?shù)90%以上的產(chǎn)權(quán)人同意方能通過。

公開表決應(yīng)當(dāng)在公證機(jī)構(gòu)的公證或律師事務(wù)所的見證下進(jìn)行。

第十三條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)對(duì)第十二條規(guī)定表決事項(xiàng)的表決結(jié)果在本村范圍內(nèi)、屬地政府網(wǎng)站及我市主要媒體公示。對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)書面向村集體經(jīng)濟(jì)組織或?qū)俚劓?zhèn)人民政府(街道辦事處)提出。無異議或異議不成立的，屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)對(duì)公示結(jié)果進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。

第十四條 城中舊村更新的安置補(bǔ)償可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合的方式。

第十五條 城中舊村更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積應(yīng)按照我市相關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

第十六條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)組織編制更新單元規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃回遷住宅用地、商品房開發(fā)用地、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地和公共服務(wù)配套設(shè)施用地。

商品房開發(fā)用地獨(dú)立安排的，回遷住宅用地容積率不得高于商品房開發(fā)用地容積率。

第十七條 在更新單元規(guī)劃中，村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地應(yīng)盡量獨(dú)立劃定，保留其用地來源為劃撥，用于原有村集體物業(yè)補(bǔ)償安置和建設(shè)新增村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

新增村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)計(jì)容積率建筑面積不得低于回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積的10%。

第十八條 城中舊村更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積，按照更新總成本加合理利潤與商品房開發(fā)計(jì)容積率建筑面積市場銷售總額相平衡的原則進(jìn)行科學(xué)測算，以測算結(jié)果作為制定更新單元規(guī)劃的依據(jù)之一。

城中舊村更新項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積的具體測算辦法由市城市更新主管部門另行制定。

第十九條 回遷補(bǔ)償計(jì)容積率建筑面積按更新區(qū)域內(nèi)房屋合法性面積的1.1倍計(jì)算。

第二十條 城中舊村更新的地價(jià)計(jì)收按照市政府批準(zhǔn)施行的相關(guān)地價(jià)政策文件執(zhí)行。

第二十一條 城中舊村更新區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取整治類城市更新模式，開展綜合整治工作:

(一)公布為文物保護(hù)單位，或登記為不可移動(dòng)文物的建筑物、構(gòu)筑物。

(二)列入歷史文化街區(qū)和歷史建筑名錄的街區(qū)、建筑。

(三)被列為廣東省古村落名錄的村莊。

為完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施確需拆除部分無保護(hù)價(jià)值的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)在制定歷史文化保護(hù)規(guī)劃后，按照規(guī)劃實(shí)施拆建。

第二十二條 建筑布局合理、建筑質(zhì)量較好、地勢(shì)標(biāo)高符合規(guī)劃要求且安全、交通、消防及其他公共配套設(shè)施不足等問題不突出，或與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要沖突不明顯的城中舊村，可以根據(jù)實(shí)際需要和城市規(guī)劃要求實(shí)施綜合整治(含局部拆建)。

第二十三條 實(shí)施綜合整治的城中舊村更新，應(yīng)結(jié)合城市景觀、規(guī)劃布局、房屋質(zhì)量等級(jí)及全體產(chǎn)權(quán)人更新意愿等因素綜合考慮，按照整治類城市更新的要求編制城市更新單元規(guī)劃。將危房集中或影響城市景觀、交通、消防及其他公共配套設(shè)施建設(shè)的區(qū)域按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定實(shí)施拆除重建，同時(shí)對(duì)剩余區(qū)域參照幸福村居目標(biāo)和工程內(nèi)容開展綜合整治，完善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，消除安全隱患，改善居住生活環(huán)境。

第二十四條 城中舊村更新項(xiàng)目房屋測繪、規(guī)劃編制等前期工作費(fèi)用按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，由各區(qū)政府(管委會(huì))在城市更新專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中先行墊付或由前期工作合作企業(yè)墊付，在項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)后，由項(xiàng)目實(shí)施主體返還。

更新單元規(guī)劃的內(nèi)容及技術(shù)指引由市城市更新主管部門另行制定。

第三章 前期工作

第二十五條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)按規(guī)定組織開展城中舊村更新前期工作，必要時(shí)可以引入前期合作企業(yè)配合開展工作。

引入前期合作企業(yè)的，前期合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)按本細(xì)則規(guī)定程序進(jìn)行公開表決。

屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以根據(jù)需要成立專項(xiàng)工作機(jī)構(gòu)組織村集體經(jīng)濟(jì)組織開展前期工作。

第二十六條 城中舊村符合城市更新條件的，應(yīng)當(dāng)先由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照本實(shí)施細(xì)則第十二條組織召開村(居)民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)，對(duì)更新意愿和實(shí)施方式進(jìn)行公開表決，如引入前期合作企業(yè)的，還需對(duì)前期合作企業(yè)公開表決。

表決結(jié)果應(yīng)按照第十三條規(guī)定進(jìn)行公示并核實(shí)確認(rèn)。

第二十七條 確定更新意愿和實(shí)施方式后，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)對(duì)更新區(qū)域內(nèi)用地及建設(shè)情況進(jìn)行摸底調(diào)查、測繪和統(tǒng)計(jì)，其中：

(一)用地情況包括用地單位名稱、供地方式、用地面積、用地范圍等內(nèi)容。

(二)建設(shè)情況包括建筑物坐落，產(chǎn)權(quán)人(涉及村民的應(yīng)注明是否被征地農(nóng)民及居住人數(shù))，現(xiàn)狀、報(bào)建、產(chǎn)權(quán)登記的功能，基底面積，層數(shù)，建筑面積，報(bào)建、建成、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。

各區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況制定統(tǒng)一的調(diào)查統(tǒng)計(jì)表。

第二十八條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)對(duì)用地及建設(shè)情況調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行公示。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，可向?qū)俚貐^(qū)人民政府(管委會(huì))申請(qǐng)房屋合法性面積的認(rèn)定工作。

第二十九條 區(qū)人民政府(管委會(huì))負(fù)責(zé)牽頭開展房屋合法性面積認(rèn)定工作，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)登記、城管執(zhí)法等主管部門按照各自職能履行職責(zé)。其中：

鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬人、房地產(chǎn)權(quán)信息、現(xiàn)狀測繪數(shù)據(jù)等各項(xiàng)基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計(jì)、收集、初步核實(shí)及匯總等工作。

國土資源主管部門負(fù)責(zé)土地性質(zhì)、被征地農(nóng)民花名冊(cè)、村民優(yōu)惠報(bào)建指標(biāo)、地價(jià)計(jì)補(bǔ)情況核實(shí)等工作。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)房屋報(bào)建情況核實(shí)等工作。

房地產(chǎn)登記主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)權(quán)證信息核實(shí)等工作。

城管執(zhí)法主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)行為的查處情況核實(shí)等工作。

上述各部門對(duì)有關(guān)情況核實(shí)并蓋章確認(rèn)后應(yīng)將結(jié)果交鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)匯總并公示。經(jīng)公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)將確認(rèn)結(jié)果書面告知屬地區(qū)城市更新主管部門。

第三十條 房屋合法性面積認(rèn)定工作完成后，屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)向以下職能部門(或其派出機(jī)構(gòu))申請(qǐng)對(duì)以下事項(xiàng)提出意見：

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)更新區(qū)域內(nèi)補(bǔ)公項(xiàng)目的具體類型、用地規(guī)模和位置提出意見。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、文物主管部門對(duì)更新區(qū)域內(nèi)歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)提出意見。

國土資源主管部門和房地產(chǎn)登記主管部門對(duì)更新區(qū)域內(nèi)的土地權(quán)屬情況提出核查意見。

第三十一條 屬地區(qū)城市更新主管部門根據(jù)房屋合法性面積認(rèn)定結(jié)果及本實(shí)施細(xì)則第三十條中各相關(guān)部門的反饋意見，委托具備資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測算項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積，并向村集體經(jīng)濟(jì)組織提供測算結(jié)果。

第三十二條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)屬地區(qū)城市更新主管部門提供的項(xiàng)目總成本和計(jì)容積率建筑面積測算結(jié)果，以及相關(guān)的補(bǔ)公項(xiàng)目規(guī)劃意見、歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)等意見，委托具有規(guī)劃設(shè)計(jì)乙級(jí)以上資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，按照《珠海市城市更新管理辦法》編制更新單元規(guī)劃，并進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施論證和交通影響評(píng)價(jià)。

第三十三條 房屋合法性面積認(rèn)定工作完成后，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)組織編制拆遷補(bǔ)償安置方案。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)公正、公平、合理，具體包含：

(一)對(duì)全體產(chǎn)權(quán)人合法建筑的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)。

(二)對(duì)原有、新增的村集體發(fā)展物業(yè)的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)。

(三)對(duì)歷史建筑及其周圍環(huán)境的保護(hù)措施。

(四)搬遷費(fèi)用和臨時(shí)安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。

(五)其他經(jīng)村(居)民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)認(rèn)可給予的補(bǔ)償。

第三十四條 更新單元規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案制定過程中，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)廣泛聽取全體產(chǎn)權(quán)人意見。

第三十五條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將更新單元規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償安置方案向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申報(bào)。屬地區(qū)城市更新主管部門審核通過，并經(jīng)市城市更新主管部門核準(zhǔn)認(rèn)定可行后，方可由村集體經(jīng)濟(jì)組織提交村(居)民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)進(jìn)行公開表決。

第三十六條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第十二條組織召開村(居)民大會(huì)或社區(qū)股份合作公司的股東大會(huì)，對(duì)更新單元規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公開表決。如需公開交易的，還應(yīng)對(duì)公開交易方案進(jìn)行公開表決。

表決結(jié)果應(yīng)按照第十三條規(guī)定進(jìn)行公示并核實(shí)確認(rèn)。

第四章 組織實(shí)施

第三十七條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照城市更新項(xiàng)目申報(bào)審批程序的規(guī)定，開展城中舊村更新項(xiàng)目申報(bào)審批工作。

第三十八條 村集體經(jīng)濟(jì)組織取得更新單元規(guī)劃批復(fù)文件后，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位制作更新單元范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)方案，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(或派出機(jī)構(gòu))申報(bào)。

第三十九條 村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在取得更新區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件后，方可開展項(xiàng)目實(shí)施主體的選擇、確認(rèn)工作。

第四十條 通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開交易方式選擇單一市場主體作為項(xiàng)目實(shí)施主體或合作實(shí)施的，應(yīng)在屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的監(jiān)督下，由村集體經(jīng)濟(jì)組織作為委托交易主體，擬訂交易條件，按照有關(guān)規(guī)定委托實(shí)施。

市場主體應(yīng)當(dāng)具備資金、設(shè)計(jì)、開發(fā)、市政配套等方面的綜合能力，并且近五年內(nèi)在我市不得存在欠繳地價(jià)、爛尾工程等不良記錄。

交易條件應(yīng)包括競得方式、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案(規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)方案)、建設(shè)周期、拆遷補(bǔ)償安置資金、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第四十一條 被選定的項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)，并在獲得確認(rèn)后與屬地區(qū)城市更新主管部門簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。

第四十二條 村集體經(jīng)濟(jì)組織作為項(xiàng)目實(shí)施主體，以自有資金或通過公開交易出售商品房開發(fā)用地籌集資金開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)將自有資金或公開交易所得存入政府部門指定的監(jiān)管賬戶，由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)進(jìn)行監(jiān)管，按照工程進(jìn)度支付使用。

經(jīng)選定的市場主體作為項(xiàng)目實(shí)施主體的，拆遷補(bǔ)償安置資金由屬地區(qū)政府(管委會(huì))或鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)進(jìn)行監(jiān)管。

第四十三條 村集體經(jīng)濟(jì)組織作為實(shí)施主體的，應(yīng)自行按照補(bǔ)償方案與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

通過公開交易確定的項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照公開交易文件中約定的交易條件內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)，與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

政府組織實(shí)施的，由政府實(shí)施機(jī)構(gòu)按照補(bǔ)償安置方案與全體產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

第四十四條 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃經(jīng)核準(zhǔn)后，項(xiàng)目實(shí)施主體或權(quán)利主體應(yīng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)注銷登記。

第四十五條 房地產(chǎn)登記主管部門在對(duì)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)證全部注銷后，應(yīng)向?qū)俚貐^(qū)城市更新主管部門提供注銷房地產(chǎn)的證明文件。

屬地區(qū)城市更新主管部門應(yīng)在對(duì)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)未登記的產(chǎn)權(quán)及其安置補(bǔ)償情況進(jìn)行核實(shí)后，將項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)益處置情況(含抵押、查封)函告城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和城建檔案主管部門，提出給予項(xiàng)目實(shí)施主體辦理各項(xiàng)手續(xù)的建議。

第四十六條 項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益處置完成后，項(xiàng)目實(shí)施主體可按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。

第五章 附 則

第四十七條 20xx年經(jīng)市政府確認(rèn)的香洲區(qū)26個(gè)城中舊村中已簽訂改造合同的改建項(xiàng)目，其房屋合法性面積認(rèn)定和原房地產(chǎn)權(quán)證收回注銷工作仍按原城中舊村改建政策規(guī)定處理。

第四十八條 本實(shí)施細(xì)則所稱“公開交易”，是指按照相關(guān)規(guī)定委托市政府指定的公共資源交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易。

第四十九條 本實(shí)施細(xì)則所稱“其他產(chǎn)權(quán)人”，是指在城中舊村更新區(qū)域內(nèi)擁有房屋等合法產(chǎn)權(quán)的除本村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民(股東)以外的組織和個(gè)人。

第五十條 本實(shí)施細(xì)則所稱“公示”，是指在項(xiàng)目現(xiàn)場、政府網(wǎng)站將相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公布。涉及表決結(jié)果的，還應(yīng)當(dāng)在我市主要媒體上公示。公示期不得少于七日(自然日)。

第五十一條 本細(xì)則所稱引入前期合作企業(yè)是指由村集體經(jīng)濟(jì)組織按照相關(guān)規(guī)定選擇一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，簽訂前期工作合作協(xié)議，由該企業(yè)配合開展前期工作。

第五十二條 本實(shí)施細(xì)則所稱“拆遷補(bǔ)償安置資金”，是指實(shí)施主體承擔(dān)的專用于回遷住宅和村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)建設(shè)的費(fèi)用。

第五十三條 本實(shí)施細(xì)則所稱“計(jì)容積率建筑面積”，包括計(jì)容積率的回遷房屋建筑面積、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)建筑面積、商品房開發(fā)建筑面積及配套設(shè)施建筑面積，但不包含補(bǔ)公項(xiàng)目計(jì)容積率建筑面積。

第五十四條 本實(shí)施細(xì)則所稱“更新單元測算容積率”，是指計(jì)容積率建筑面積與納入更新區(qū)域的城中舊村原有用地面積的比率。

第五十五條 本實(shí)施細(xì)則所稱“補(bǔ)公項(xiàng)目”，是指按規(guī)定在更新區(qū)域內(nèi)無償移交給政府的獨(dú)立用地上用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益的項(xiàng)目。

篇8

一、*******概述

（一）基本情況

*******成立時(shí)間于*****年4月，注冊(cè)資金人民幣****萬元，注冊(cè)地址：**************號(hào)。占地面積****畝，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為*****噸**。

該公司于******年8月底正式投產(chǎn)，此前，已獲得企業(yè)生產(chǎn)銷售所必須的各類證件。公司于2015年4月與開發(fā)區(qū)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2016年取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《國有土地使用證》（臨時(shí)使用證）?！督ㄔO(shè)用地批準(zhǔn)書》批準(zhǔn)的建設(shè)工期為2015年10月—2017年10月；《國有土地使用證》標(biāo)明地類為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為*****年，由于該證為臨時(shí)使用證，證內(nèi)標(biāo)明公司建設(shè)項(xiàng)目要求于2017年10月11日前竣工，待竣工驗(yàn)收后方可換發(fā)新證。

至2016年底，公司已建成主車間***?，綜合樓約為****?，已能滿足**初加工要求。

（二）公司具有的優(yōu)勢(shì)

1.地理優(yōu)勢(shì)。******位于***市西面，離****市30多公里，園區(qū)經(jīng)市外環(huán)高速公路，可達(dá)全國各省主要城市和港口。園區(qū)經(jīng)過十幾年發(fā)展，各方面條件已經(jīng)較為成熟。

2.原材料優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于原材料產(chǎn)區(qū)之一，****縣為***片區(qū)的重要原料產(chǎn)地，具有***資源多，***數(shù)量大的優(yōu)勢(shì)，且項(xiàng)目正好位于通往*****等其他原料地區(qū)的交通要道，原料質(zhì)量、數(shù)量、成本上優(yōu)勢(shì)較為明顯。

3.權(quán)證辦理優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在的****行業(yè)想要進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)，條件較為苛刻，想要拿到用地指標(biāo)辦理《國有土地使用權(quán)證》十分困難，現(xiàn)公司已拿到用地指標(biāo)，只需補(bǔ)辦手續(xù)、完成工程后即可辦理長期的《國有土地使用權(quán)證》。

4.園區(qū)補(bǔ)助。在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，公司同時(shí)與園區(qū)簽訂了《項(xiàng)目投資補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議規(guī)定***對(duì)公司給予一定的***補(bǔ)助，補(bǔ)助總額約***萬元。（內(nèi)容詳見《項(xiàng)目投資補(bǔ)充協(xié)議書》復(fù)印件）

（三）存在問題

存在的主要問題是需要增加約****?建筑面積，再投資較大，且時(shí)間緊迫。

根據(jù)國家規(guī)定，公司總用地面積為******?，項(xiàng)目建筑容積率必須?0.6（即?****平方米），建筑限高35米。目前，公司已建成面積為****?，因此，需要至少增加****?建筑面積方符合國家規(guī)定。如不能按規(guī)定時(shí)間內(nèi)（即2017年10前）取得竣工驗(yàn)收，每延期一日需向出讓人支付地價(jià)款*****的違約金。

同時(shí)，因在工業(yè)園建成早期存在許多歷史問題，雖然項(xiàng)目已于******年投產(chǎn)，但到******年才批準(zhǔn)拿到用地指標(biāo)，因此很多申請(qǐng)手續(xù)需重新補(bǔ)辦，補(bǔ)辦過程時(shí)間上較為緊迫，且需開支約****萬元的補(bǔ)辦費(fèi)用。

考慮到項(xiàng)目審批過程較為復(fù)雜，花費(fèi)時(shí)間較長，且***企業(yè)在建筑設(shè)計(jì)方面要求較多，如加建廠房，建議在2017年春節(jié)前最好能確定方案，待收假后即進(jìn)行申報(bào)工作。

二、2016年*******經(jīng)營情況

2016年*******由我公司承包經(jīng)營，我公司委派經(jīng)營團(tuán)隊(duì)入駐實(shí)行生產(chǎn)和管理，生產(chǎn)流動(dòng)資金由公司提供，產(chǎn)品由****公司直接銷售。***公司對(duì)****公司實(shí)行責(zé)任保證金管理辦法，****公司擁有自主經(jīng)營權(quán)，內(nèi)部管理制度和重大事項(xiàng)報(bào)公司備案及報(bào)告。

經(jīng)過一年的試營，公司對(duì)當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)環(huán)境已基本熟悉，各項(xiàng)生產(chǎn)也能順利開展，當(dāng)年生產(chǎn)**和****共****噸，實(shí)現(xiàn)銷售收入*****萬元。

三、*****公司所有人提出的收購方案

***公司所有人希望將公司整體出售給******公司，但考慮到園區(qū)規(guī)定不能整體買賣公司，在實(shí)際操作上，所有人可以只保留1%的股份，待今后條件允許的情況下，再將保留的股份轉(zhuǎn)給***。目前***公司所有人意向出售價(jià)格為****萬元，此價(jià)格為純收入，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的各項(xiàng)費(fèi)用由***負(fù)擔(dān)，解決前述第一點(diǎn)中所存在問題的費(fèi)用由***承擔(dān)，***公司今后如能獲得園區(qū)的地價(jià)補(bǔ)助亦由***公司享有。

篇9

(一)進(jìn)一步完善土地利用總體規(guī)劃。各縣（區(qū)）政府和市國土資源局、相關(guān)單位要按照國家和省上的統(tǒng)一部署，本著嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模，與城鎮(zhèn)規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃相銜接，合理確定城鎮(zhèn)數(shù)量、布局，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的原則，結(jié)合市、縣（區(qū)）實(shí)際，在科學(xué)論證、廣泛聽證的基礎(chǔ)上，依法修編完善市級(jí)和縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃，提高規(guī)劃的可行性，充分發(fā)揮規(guī)劃管理在整個(gè)土地管理中的龍頭作用。各縣（區(qū)）人民政府要從組織和經(jīng)費(fèi)上保障土地利用總體規(guī)劃修編工作，各縣（區(qū)）土地利用總體規(guī)劃的修編經(jīng)費(fèi)從本級(jí)財(cái)政預(yù)算中列支。要高度重視城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、城市邊緣村鎮(zhèn)建設(shè)用地的規(guī)劃管理，防止形成新的“城中村”和二次拆遷。

(二)加強(qiáng)對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施工作的管理和監(jiān)督。經(jīng)省政府核定，市州政府批準(zhǔn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃要向省國土資源廳備案，作為規(guī)劃建設(shè)用地審批的依據(jù)。要加強(qiáng)縣、鄉(xiāng)兩級(jí)規(guī)劃實(shí)施工作的監(jiān)督。新一輪修編并經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃，必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得擅自修改。一般建設(shè)項(xiàng)目選址，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等原則性修改，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，依法可以改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案可以在報(bào)批用地時(shí)一并報(bào)批；其他項(xiàng)目用地涉及修改規(guī)劃的，按法定程序修改規(guī)劃后方可報(bào)批用地。

(三)嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃的指令性管理?？h（區(qū)）國土資源部門要會(huì)同發(fā)展改革部門，按照國家和省市的統(tǒng)一部署，于每年10月1日前提出本縣（區(qū)）下一年度的土地利用年度建議計(jì)劃，并經(jīng)縣（區(qū)）政府審查后，報(bào)市國土資源局和市發(fā)展改革委；需報(bào)國務(wù)院、省政府、省發(fā)展改革委等部門和市政府、市發(fā)展改革委等部門審批、核準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，分別由省、市行業(yè)主管部門于上年9月20日和10月前按項(xiàng)目向省國土資源廳、省發(fā)展改革委、國家行業(yè)主管部門和市國土資源局、省行業(yè)主管部門提出建議計(jì)劃，同時(shí)抄送項(xiàng)目所在地的市、縣國土資源、發(fā)展改革部門。土地利用年度計(jì)劃納入市、縣（區(qū)）國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃和省及省以下批準(zhǔn)的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)用地計(jì)劃和城、鎮(zhèn)、村建設(shè)用地計(jì)劃，由省發(fā)展改革委、省國土資源廳聯(lián)合分類下達(dá)到市，市發(fā)展改革委、市國土資源局分解下達(dá)各縣。市上下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃，不得隨意突破；因不可預(yù)見的建設(shè)項(xiàng)目確需增加用地計(jì)劃指標(biāo)的，應(yīng)向市國土資源局提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后報(bào)市政府審定，在市土地利用計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)統(tǒng)籌調(diào)劑。各縣（區(qū)）結(jié)余的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，由市國土資源局確認(rèn)、匯總并報(bào)省國土資源廳核準(zhǔn)后，納入該縣（區(qū)）的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，在規(guī)劃期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)使用。市國土資源局要把各縣（區(qū)）土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況列入國土資源管理目標(biāo)責(zé)任進(jìn)行年度考核，考核結(jié)果作為下一年度編制計(jì)劃的重要依據(jù)。

(四)加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。嚴(yán)格按規(guī)劃審查建設(shè)用地，對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過用地預(yù)審。需經(jīng)政府及發(fā)展改革委等部門審批的項(xiàng)目由建設(shè)單位在項(xiàng)目可行性論證階段申請(qǐng)用地預(yù)審，并在建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)前申請(qǐng)預(yù)審。用地預(yù)審意見是建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)的必備文件，無用地預(yù)審意見或未通過預(yù)審的，不得審批、核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

二、切實(shí)加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)

(一)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各縣（區(qū)）政府在土地利用總體規(guī)劃修編中必須確?，F(xiàn)有基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不下降。基本農(nóng)田保護(hù)圖件實(shí)行省、市兩級(jí)國土資源部門備案制度，在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編后3個(gè)月內(nèi)完成備案?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。符合法定條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后占用的要足額補(bǔ)劃。對(duì)占用基本農(nóng)田的，要按省上規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)征收耕地開墾費(fèi)，任何單位和個(gè)人不得擅自減免。規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護(hù)標(biāo)志，公告基本農(nóng)田的位置、地類、責(zé)任人和“五個(gè)不準(zhǔn)”等內(nèi)容。建立基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫，做到省、市、縣、鄉(xiāng)四級(jí)基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)基本農(nóng)田保護(hù)工作需要，從土地開發(fā)整理資金中核定一定資金，用于基本農(nóng)田保護(hù)?；巨r(nóng)田保護(hù)要落實(shí)到地塊和農(nóng)戶，國土資源和農(nóng)業(yè)部門要在集體土地所有權(quán)證書和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書中注明相關(guān)內(nèi)容，明確行政村和農(nóng)戶對(duì)基本農(nóng)田保護(hù)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。要做到“七有”即有保護(hù)公告、有保護(hù)組織、有保護(hù)合同、有鄉(xiāng)規(guī)民約、有圖表檔案、有保護(hù)圖件、有保護(hù)標(biāo)志。嚴(yán)禁以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等名義破壞基本農(nóng)田或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁占用耕地毀田燒磚。對(duì)違犯基本農(nóng)田保護(hù)“五不準(zhǔn)”的行為，要堅(jiān)決依法查處，嚴(yán)肅追究責(zé)任，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員由上級(jí)主管部門或監(jiān)察機(jī)關(guān)依法按權(quán)限給予行政處分。同時(shí)，上級(jí)政府要責(zé)令限期整改，整改期間暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。啟動(dòng)“沃土”工程，加強(qiáng)耕地質(zhì)量建設(shè)，提高耕地集約利用水平。

(二)嚴(yán)格執(zhí)行占用耕地補(bǔ)償制度。各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地補(bǔ)充責(zé)任人必須補(bǔ)充數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍Ｗ孕醒a(bǔ)充耕地的，應(yīng)提交耕地補(bǔ)充方案，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，按《省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》的規(guī)定繳納耕地開墾保證金，耕地開墾保證金按占用耕地補(bǔ)充方案確定的耕地開墾計(jì)劃分期返還。補(bǔ)充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算，防止占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣。不能自行補(bǔ)充耕地的，應(yīng)依法足額繳納耕地開墾費(fèi)。實(shí)行補(bǔ)充耕地驗(yàn)收責(zé)任追究制度，省國土資源和農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)對(duì)補(bǔ)充耕地的數(shù)量和質(zhì)量的驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。補(bǔ)充耕地折算、驗(yàn)收的具體管理辦法由省國土資源部門會(huì)同省農(nóng)業(yè)部門另行制訂。負(fù)有耕地開墾義務(wù)的縣（區(qū)）政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和建設(shè)單位投資土地開發(fā)整理新增的耕地，經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的省、市州國土資源部門和農(nóng)業(yè)部門驗(yàn)收確認(rèn)后，其開墾耕地的面積和土地整理新增耕地面積的60％可以折抵其建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償指標(biāo)。要嚴(yán)格新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金等專項(xiàng)資金使用和管理，確保專項(xiàng)資金用于土地開發(fā)整理項(xiàng)目和基本農(nóng)田建設(shè)。進(jìn)一步加強(qiáng)土地開發(fā)整理復(fù)墾項(xiàng)目申報(bào)和監(jiān)督管理，確保項(xiàng)目投資到位。

三、嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批

(一)嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保證國家和省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)項(xiàng)目以及重大招商引資等項(xiàng)目用地。嚴(yán)格控制國家明令禁止的項(xiàng)目和高耗能、重污染以及低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目。嚴(yán)格控制占用耕地、林地、草地和濕地，凡不符合規(guī)劃、無農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策、未通過預(yù)審、補(bǔ)充耕地措施不落實(shí)的建設(shè)項(xiàng)目，不得報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。在依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，除區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和國家、省重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)外，原則上不得批準(zhǔn)項(xiàng)目選址建設(shè)。嚴(yán)禁將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地拆分報(bào)批，建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告或其他文件沒有明確分期建設(shè)的，不得分次報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。對(duì)省級(jí)以上發(fā)展改革等部門審批、核準(zhǔn)文件中明確分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以按工程進(jìn)度分期報(bào)批用地。對(duì)省政府審批權(quán)限內(nèi)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，經(jīng)省國土資源廳和省發(fā)展改革委批準(zhǔn)其控制工期的單體工程用地后，可先期開工建設(shè)，并在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)依法報(bào)批整個(gè)項(xiàng)目用地。

建設(shè)用地報(bào)批必須按照《中華人民共和國土地管理法》和《省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定權(quán)限、條件和程序?qū)彶閳?bào)批土地。國務(wù)院、國家發(fā)改委等部門或省政府批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，除此之外單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)省政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省政府批準(zhǔn)權(quán)限（征用一般耕地超過35公頃，其它土地超過70公頃）的，須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的，須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地，涉及集體或國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的由市人民政府審批；具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地1公頃以上的，由市人民政府審批；1公頃以下的，由縣（區(qū)）人民政府審批；村民宅基地占用土地利用總體規(guī)劃確定的集體未利用地的，由縣（區(qū)）人民政府審批。單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用國有未利用地70公頃以上的，由省政府批準(zhǔn)；70公頃以下的，由市政府批準(zhǔn)。

各類建設(shè)項(xiàng)目用地，涉及占用林地的，需經(jīng)有權(quán)一級(jí)林業(yè)主管部門審核同意。

(二)加強(qiáng)建設(shè)用地審批后的監(jiān)管。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；滿兩年未將批準(zhǔn)轉(zhuǎn)用或征收土地供給用地單位的，在下達(dá)下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。用地單位閑置土地的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。各縣（區(qū)）國土資源部門每季度要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或征收土地的執(zhí)行情況和臨時(shí)性用地審批情況報(bào)市國土資源部門進(jìn)行備案。

(三)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理。農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用計(jì)劃管理。凡占用農(nóng)用地的必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。指導(dǎo)村鎮(zhèn)按集約利用土地的原則做好規(guī)劃和建設(shè)，開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理試點(diǎn)。各縣（區(qū)）要制定和實(shí)施村莊改造、歸并、整治計(jì)劃，積極爭取農(nóng)村居民點(diǎn)整理項(xiàng)目資金，將村鎮(zhèn)建設(shè)與土地整理相結(jié)合，促進(jìn)小城鎮(zhèn)、村莊的合理布局和集約用地。嚴(yán)格農(nóng)村宅基地申請(qǐng)條件。不符合申請(qǐng)條件的不得批準(zhǔn)宅基地。實(shí)行“一戶一宅”政策，宅基地面積不得超過《省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。各縣（區(qū)）要對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行清理，對(duì)一戶多宅或面積超標(biāo)準(zhǔn)的和城鎮(zhèn)居民擁有農(nóng)村宅基地的要依法處理。

全面推行農(nóng)村宅基地“三榜公布”、“三到實(shí)地”制度。農(nóng)村村民需要宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將申請(qǐng)宅基地的農(nóng)戶張榜公布；公布期滿無異議的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將上報(bào)的農(nóng)戶再次張榜公布。在宅基地審批過程中，國土資源管理部門受理宅基地申請(qǐng)后，要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要實(shí)地丈量劃定宅基地；村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

依法界定臨時(shí)用地的范圍。不得將建設(shè)用地按照臨時(shí)用地審批，也不得將農(nóng)用地按照臨時(shí)用地審批。已按臨時(shí)用地審批的建設(shè)用地，追究審批責(zé)任，符合報(bào)批條件的重新報(bào)批。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

四、完善征地補(bǔ)償安置制度

(一)制定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。各縣（區(qū)）政府要按照征地補(bǔ)償同地同價(jià)、保證被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，組織制定本轄區(qū)土地征收補(bǔ)償?shù)哪戤a(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，有條件的縣（區(qū)）要組織縣（區(qū)）制定征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)市國土資源部門和物價(jià)部門審查平衡后，上報(bào)省國土資源部門，由省政府批準(zhǔn)公布執(zhí)行，并定期更新。征收農(nóng)村集體耕地，人均耕地1畝以上的，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)補(bǔ)償倍數(shù)不得低于被征收耕地前3年平均年產(chǎn)值的16倍；人均耕地0.5畝以上、1畝以下的，按不低于22倍補(bǔ)償；人均耕地0.5畝以下的，按30倍補(bǔ)償，依法征用基本農(nóng)田的，按30倍補(bǔ)償。依照法律規(guī)定支付補(bǔ)償費(fèi)用后仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，縣（區(qū)）政府在上報(bào)土地征收審批時(shí)一并提請(qǐng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。經(jīng)省政府批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)或進(jìn)行補(bǔ)貼的，城市建設(shè)用地由各縣（區(qū)）政府從土地收益中支出，單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目由建設(shè)用地單位支付。國家和省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算。因征地不能達(dá)到原生活水平的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由各市州政府在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)一并制定。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

(二)完善征地程序。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的審批和實(shí)施，要嚴(yán)格執(zhí)行土地征收、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公開、公告、聽證等制度，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要將土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的分配使用管理情況向村民公開，接受社會(huì)特別是被征地農(nóng)民的監(jiān)督。征地報(bào)批時(shí)，必須附其被征地農(nóng)民對(duì)擬征收土地的知情和調(diào)查結(jié)果的確認(rèn)材料和組織聽證有關(guān)材料。嚴(yán)禁補(bǔ)償費(fèi)用不落實(shí)、支付不到位而強(qiáng)行征占用土地。對(duì)因違法批準(zhǔn)征地、違法實(shí)施征地、強(qiáng)行用地以及造成、侵害農(nóng)民利益的，要追究地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

全面執(zhí)行“告知”、“確認(rèn)”、“聽證”的規(guī)定。征地方案必須征求被征地村村民代表的意見；對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑舉行聽證；對(duì)征地農(nóng)民的基本生活保障問題必須妥善解決。否則不予受理用地報(bào)批申請(qǐng)。

(三)強(qiáng)化征地補(bǔ)償安置監(jiān)管。征地補(bǔ)償安置方案依法批準(zhǔn)后，要在法律規(guī)定的時(shí)限內(nèi)全額向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)未按規(guī)定足額繳納的、征地補(bǔ)償費(fèi)未全額支付到位的，不予批準(zhǔn)用地。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，擬定被征地集體經(jīng)濟(jì)組織征地補(bǔ)償費(fèi)用使用、管理、分配和監(jiān)督辦法，報(bào)市政府審核后公布執(zhí)行。農(nóng)業(yè)、民政部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部征地補(bǔ)償費(fèi)用分配和使用的監(jiān)督。實(shí)施征地后，農(nóng)業(yè)部門要及時(shí)辦理土地承包合同的變更或解除手續(xù)。

(四)妥善安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活。市、縣（區(qū)）政府要采取多種形式安置好被征地農(nóng)民，確保被征地農(nóng)民的生活水平不因征地而降低。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)因被征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民應(yīng)進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)非，并納入城鎮(zhèn)就業(yè)和社會(huì)保障體系；征收城市規(guī)劃區(qū)以外的集體土地，對(duì)有開發(fā)整理?xiàng)l件增加耕地的，各縣（區(qū)）政府要通過安排土地開發(fā)整理增加新的耕地進(jìn)行安置；對(duì)有穩(wěn)定收益的用地項(xiàng)目，在被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶自愿并與項(xiàng)目建設(shè)單位協(xié)商一致的前提下，可以將征地費(fèi)用入股或已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價(jià)入股；對(duì)愿意異地安置的農(nóng)戶，政府可統(tǒng)一組織異地移民安置。市勞動(dòng)和社會(huì)保障局要會(huì)同公安、財(cái)政、國土資源等部門制定被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障的指導(dǎo)意見。

五、規(guī)范土地市場

(一)推進(jìn)土地的市場化配置。各縣（區(qū)）政府要規(guī)范土地供給行為，建立規(guī)范的土地供給渠道和土地供給信息定期公開制度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，依法嚴(yán)格執(zhí)行劃撥用地范圍。經(jīng)營性用地首先應(yīng)以拍賣或招標(biāo)方式供地，競買、投標(biāo)人數(shù)達(dá)不到法律法規(guī)規(guī)定要求的，方能以掛牌方式供地。對(duì)臨街具有商業(yè)價(jià)值的地塊，均以招拍掛方式出讓。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用制度。工業(yè)用地有兩個(gè)以上用地申請(qǐng)者的應(yīng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地。各縣（區(qū)）政府要擬定本地區(qū)協(xié)議出讓土地最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市國土資源部門和物價(jià)部門審查平衡后，上報(bào)省政府批準(zhǔn)公布執(zhí)行。土地供給的信息要以固定的形式定期向社會(huì)公告?？h（區(qū)）政府要將城市批次建設(shè)用地供給的方式、用途、面積、價(jià)格每半年向市國土資源部門上報(bào)，由市國土資源部門匯總，市政府審核后，向省國土資源部門備案。推行國有土地使用權(quán)租賃制度。對(duì)原劃撥土地全部或部分用于經(jīng)營性用地的，要依法收取租金。省國土資源廳將會(huì)同省財(cái)政廳擬定國有土地使用權(quán)租賃的具體管理辦法，報(bào)省政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

(二)加強(qiáng)土地市場監(jiān)管。要加快土地有形市場建設(shè)，按照《地區(qū)土地儲(chǔ)備辦法（試行）》（隴署發(fā)〔〕17號(hào)），市縣國土資源局要設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和固定的土地交易中心。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)在土地有形市場公開交易，并按市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場價(jià)的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)自行利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，按現(xiàn)時(shí)同地域相同用途經(jīng)營性土地市場價(jià)格減去原劃撥土地使用權(quán)價(jià)格后，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。對(duì)以出讓方式取得的土地不按出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)的，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定征收土地閑置費(fèi)直至收回土地使用權(quán)。對(duì)以劃撥方式騙取供地后進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，要依法查處；符合土地利用規(guī)劃的，按同地域市場最高價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。

(三)規(guī)范和加強(qiáng)國有土地有償使用收入管理。國有土地有償使用收入必須足額到位，實(shí)行財(cái)政專戶管理，嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”，嚴(yán)禁空收、空轉(zhuǎn)、空支。市、縣（區(qū)）財(cái)政部門和國土資源部門要對(duì)國有土地有償使用收入進(jìn)行認(rèn)真清算，及時(shí)將凈收益繳入同級(jí)財(cái)政。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分，申請(qǐng)用地的市、縣政府應(yīng)繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市、縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)就地全額繳入國庫，不得減免，并由國庫按規(guī)定比例就地分成劃繳。對(duì)以前減免和欠繳的，要依法追繳。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)要嚴(yán)格按法定用途使用。各縣（區(qū)）財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察部門要依照職權(quán)對(duì)土地有償使用收入、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)以及土地收購儲(chǔ)備資金的征收、管理、使用情況進(jìn)行財(cái)政、審計(jì)監(jiān)督和行政監(jiān)察。

六、大力推進(jìn)集約高效用地

（一）強(qiáng)化集約，節(jié)約利用土地。除單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目外，各類建設(shè)都要使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，交通、水利、電力等公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，要充分論證、科學(xué)選址、節(jié)約用地。完善土地使用市場準(zhǔn)入制度，土地供給、審批用地必須嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的容積率、投資強(qiáng)度和用地定額指標(biāo)。工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)不得低于30％，其行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7％，禁止在工業(yè)用地項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造住宅、寫字樓、賓館、招待所、培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。發(fā)展改革、國土資源、建設(shè)(規(guī)劃)部門在項(xiàng)目立項(xiàng)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、用地審批等環(huán)節(jié)，要認(rèn)真執(zhí)行土地利用控制指標(biāo)，合理確定建設(shè)用地面積。土地出讓合同要明確土地用途、容積率、建筑系數(shù)、投資強(qiáng)度、開發(fā)進(jìn)度等土地使用條件和控制要求，國土資源部門要加強(qiáng)土地出讓合同履行情況的監(jiān)督，對(duì)近幾年的出讓供地情況進(jìn)行一次大檢查，對(duì)土地使用違約的，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)擅自改變土地使用條件的，依照法律規(guī)定或者合同約定收回土地使用權(quán)。

(二)盤活存量，控制新增建設(shè)用地。城市建設(shè)要貫徹集約利用和節(jié)約利用土地的原則，防止盲目擴(kuò)展。各縣（區(qū)）政府要開展存量土地、閑置土地的調(diào)查，對(duì)閑置和利用不合理的土地，符合收購條件的由市、縣國土資源部門進(jìn)行收購儲(chǔ)備。新增建設(shè)項(xiàng)目要利用已有建設(shè)用地。各縣（區(qū)）政府要從本級(jí)財(cái)政預(yù)算中安排一定的資金或通過融資方式籌集一定資金，用于土地收購儲(chǔ)備。對(duì)1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修改前以劃撥方式取得目前閑置的土地，政府要收回土地使用權(quán)安排新的建設(shè)項(xiàng)目用地，對(duì)原土地使用者按同地域相同用途土地使用權(quán)市場交易價(jià)的50％給予補(bǔ)償；以后經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的土地，縣（區(qū)）兩年內(nèi)未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用依法批準(zhǔn)后，縣（區(qū)）兩年內(nèi)未提供給具體用地單位的，按未供應(yīng)土地面積扣減該縣（區(qū)）下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；提供給用地單位后，用地單位一年以上未滿兩年未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的項(xiàng)目，依法征收土地閑置費(fèi)，已滿兩年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目依法收回土地使用權(quán)。土地使用者將閑置或利用不合理的土地交由政府處置的，對(duì)其劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償，各縣（區(qū)）政府可本著兼顧國家和原土地使用者雙方利益的原則，制定具體的鼓勵(lì)措施。對(duì)國有破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地，政府應(yīng)及時(shí)收回處置，并利用處置收益，妥善安置破產(chǎn)企業(yè)職工。以有償方式取得的土地，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置的，可收回土地，并按合同約定的剩余年限計(jì)算價(jià)款，退給土地使用者。工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不補(bǔ)收土地有償使用費(fèi)。

(三)規(guī)范開發(fā)區(qū)用地管理。各類開發(fā)園區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，其用地納入城市建設(shè)用地統(tǒng)一管理。在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得設(shè)立各類開發(fā)園區(qū)和城市新區(qū)、小區(qū)，不得擅自突破國家確定保留的開發(fā)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地范圍。開發(fā)園區(qū)內(nèi)的道路等基礎(chǔ)設(shè)施要統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，防止基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過度超前而造成控制區(qū)域內(nèi)土地拋荒。開發(fā)園區(qū)要控制非生產(chǎn)性輔助設(shè)施用地，生產(chǎn)性項(xiàng)目用地比例應(yīng)達(dá)到60％以上。

七、加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度

(一)依法查處違反土地管理法律法規(guī)的行為。要嚴(yán)肅查處非法批地、供地、占地等違法行為，堅(jiān)決糾正違法用地只通過罰款補(bǔ)辦合法手續(xù)的行為。對(duì)違法用地上的建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除、沒收或追究刑事責(zé)任的，不得以罰款或補(bǔ)辦手續(xù)取代；確需補(bǔ)辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。建立國土資源部門與監(jiān)察部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，對(duì)涉及國家行政機(jī)關(guān)、國家公務(wù)人員的土地違法案件，監(jiān)察機(jī)關(guān)要及時(shí)介入，既查處土地違法行為，又查處違法責(zé)任人；對(duì)構(gòu)成犯罪的案件，依法向司法機(jī)關(guān)移送，追究違法者的刑事責(zé)任。

(二)強(qiáng)化行政執(zhí)法監(jiān)督。省國土資源廳制定公開的土地違法案件立案標(biāo)準(zhǔn)和各級(jí)國土資源部門案件受理范圍。對(duì)有案不查、執(zhí)法不嚴(yán)的，上級(jí)國土資源部門要責(zé)令其做出行政處罰或直接給予行政處罰。對(duì)非法批地、征地、低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)等、、執(zhí)法不力等造成損失的國家公務(wù)人員，由上級(jí)國土資源部門或監(jiān)察部門依法給予行政處分。完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，市、縣（區(qū)）國土資源部門分別設(shè)立比內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)高半格的國土資源執(zhí)法支隊(duì)和大隊(duì)，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立土地巡查制度，積極預(yù)防土地違法行為，各縣（區(qū)）要從經(jīng)費(fèi)上保證土地執(zhí)法監(jiān)察的正常開展。

八、提高土地管理行政能力

(一)開展對(duì)《決定》和土地管理法律法規(guī)的宣傳教育活動(dòng)。各級(jí)政府及有關(guān)部門要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《決定》和土地管理法律法規(guī)，樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展現(xiàn)，提高對(duì)嚴(yán)格土地管理重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)。市、縣（區(qū)）司法行政部門要把土地管理法律法規(guī)列入領(lǐng)導(dǎo)干部普法考試的內(nèi)容。各縣（區(qū)）政府要采取多種形式、利用各種渠道，加強(qiáng)對(duì)《決定》和土地管理法律法規(guī)的宣傳，使全市廣大干部群眾切實(shí)貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，牢固樹立土地資源可持續(xù)利用意識(shí)，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

篇10

關(guān)鍵字：黔南州 城鎮(zhèn)化 土地資源緊張 建設(shè)用地節(jié)約集約利用路徑

隨著改革開放不斷深入，全國發(fā)展日新月異，黔南州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也取得了客觀的成果。農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，糧食產(chǎn)量連年穩(wěn)中有升。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。工業(yè)方面，黔南州新建了一批富有活力的工業(yè)園區(qū)，通過招商引資，拉動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化成為黔南州發(fā)展的必由之路。但是，快速發(fā)展的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)不能掩蓋黔南州發(fā)展過程中出現(xiàn)的新的弊端。現(xiàn)推行的城鎮(zhèn)、工業(yè)化，在沒有科學(xué)論證前提下，以多點(diǎn)較大面積布局各類工業(yè)園區(qū)，同時(shí)增加了部份基礎(chǔ)設(shè)施用地，不斷地蠶食著農(nóng)民賴以生存的土地特別是耕地。黔南是一個(gè)多民族自治州，以布依族為主的多種民族長期聚集在山區(qū)生活。雖然城鎮(zhèn)化發(fā)展日新月異，但很多老百姓仍然選擇保持著古老原舊的生活方式，很多農(nóng)民搬遷到城鎮(zhèn)中后仍然靠務(wù)農(nóng)為生。但是城鎮(zhèn)擴(kuò)大占據(jù)了他們的土地，確為無耐。為避免或減少這樣不和諧的事情，同時(shí)又不阻礙經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的腳步，合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)就尤為重要。于是，為了解決這個(gè)問題，結(jié)合黔南州實(shí)際，推行節(jié)約集約利用土地是首選之路，是發(fā)達(dá)和人多地少國家通常選用的途徑。

一、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地基本情況

黔南州全稱是黔南布依族苗族自治州，地處貴州省中南部。據(jù)守大西南出海黃金要道。靠近省會(huì)貴陽。黔南州始建于1956年，是貴州省的南大門。黔南州下轄2市9縣1自治縣，州人民政府駐都勻市。全州土地面積26191.8平方千米（第二次土地調(diào)查數(shù)），人口322.64萬（規(guī)劃中期評(píng)估用2012年的常住人口）。聚居著布依族、苗族、水族、毛南族……等多種民族。

黔南州地處云貴高原東南部向廣西丘陵過度的斜坡地帶，地勢(shì)西北高，東南低，平均海拔997米。以山地為主，擁有世界上同緯度僅有的保存完好的喀斯特森林地貌。

根據(jù)2012年的土地變更調(diào)查結(jié)果，城鄉(xiāng)建設(shè)用地52974.04公頃，其中城鎮(zhèn)工礦用地15756.84公頃，人均城鎮(zhèn)工礦用地120.61m2/人，已超出規(guī)劃人均城鎮(zhèn)工礦用地約束性指標(biāo)98m2/人?？傮w看，人口城鎮(zhèn)化發(fā)展速度跟不上用地城鎮(zhèn)化的進(jìn)度。

二、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地存在的主要矛盾分析

首先，城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局不盡合理，利用效率低下的實(shí)際問題。這與新興的城鎮(zhèn)發(fā)展要求缺乏完善的城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃體系，還沒有形成合理的集約節(jié)約利用建設(shè)用地的評(píng)價(jià)體系有關(guān)。這導(dǎo)致了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村建設(shè)用粗放和部份閑置，同時(shí)給生活環(huán)境帶來臟亂。沒有很好發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)“三位一體”效益的最大化。

另外，黔南州的丘陵、山地大部分不適宜開墾耕地和搞建設(shè)。而建設(shè)用地多選擇在地勢(shì)較平坦（緩），有水源，交通又便利的土地，這些土地基本上都是農(nóng)用地或是優(yōu)質(zhì)耕地。黔南州經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，用地結(jié)構(gòu)還是農(nóng)用地占多數(shù)，但是黔南州人均耕地面積不足世界平均水平的40%，其中優(yōu)質(zhì)耕地不到耕地面積的17.40%。耕地面積本就緊張，在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中還需要大量的建設(shè)用地，占用耕地或優(yōu)質(zhì)耕地不可避免，這更加劇了耕地保護(hù)工作的難度。出現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)爭搶土地，相互制約的現(xiàn)象。

除此之外，“集體”土地征用變更為“國有土地”執(zhí)行困難也是制約建設(shè)用地合理結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一規(guī)劃的原因之一。土地所有權(quán)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)或征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣而制定標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致相近同一土地類型、同一個(gè)工程征地補(bǔ)償有高低，引起很多農(nóng)民不接受其補(bǔ)償額度。因此，拒絕接受征用，影響用地統(tǒng)一規(guī)劃。

還有建設(shè)用地規(guī)劃的技術(shù)不完善和在監(jiān)管環(huán)節(jié)上存在問題。在土地資源供需日益緊張的今天，各地區(qū)各業(yè)在沒有統(tǒng)籌規(guī)劃之下，各行其是，導(dǎo)致行業(yè)規(guī)劃用地重疊或重復(fù)規(guī)劃，急于“擴(kuò)張”用地，不斷擴(kuò)大建設(shè)用地總規(guī)模，形成無序、不合理利用土地資源的局面。在用地管理層面上，節(jié)約集約利用土地的意識(shí)不強(qiáng)。這些都是沒有完善用地效益評(píng)價(jià)考核體系和監(jiān)管督查機(jī)制造成的。

三、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地節(jié)約集約利用路徑探索

鑒于建設(shè)用地供給有限，各業(yè)發(fā)展用地協(xié)調(diào)困難的情況下，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，把現(xiàn)有的城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)揮出最大的作用，這不僅符合國家低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，更符合黔南州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況。

發(fā)現(xiàn)問題想辦法及時(shí)解決，是處理黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地存在問題的基本思路。

目前看來，黔南州城鄉(xiāng)的土地結(jié)構(gòu)不盡合理。存在效益低下的工礦企業(yè)和行政機(jī)構(gòu)地處城鎮(zhèn)中心的黃金地段，而商業(yè)用地和金融用地卻零散的分布在城鎮(zhèn)。針對(duì)這種情況，可以采用調(diào)整地價(jià)、租金和稅收等手段，逐漸把效益低下的機(jī)構(gòu)遷出黃金地段，采用扇形、同心圓形式的城鎮(zhèn)架構(gòu)，在城鎮(zhèn)中心發(fā)展商業(yè)中心的雛形，把居民調(diào)整到商務(wù)中心，而一些工廠倉庫等占地面積大又效益低下的用地遷至城鎮(zhèn)周邊最。

人口城鎮(zhèn)化，解決農(nóng)村零星分散居住區(qū)是首考慮問題。由于黔南州地理自然條件限制因素多，地勢(shì)崎嶇，地貌破碎，可利用土地資源分散，導(dǎo)致村落呈星狀分布，這種松散的用地形式不科學(xué)。采用聚少成多聚沙成塔的方式，把小村落合并為大村落，大村落合并成為城鎮(zhèn)，中心村變?yōu)榧?zhèn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約化，把調(diào)整出來的宅基地規(guī)劃為農(nóng)用地特別考慮復(fù)墾為耕地，以達(dá)到保護(hù)耕地保障發(fā)展用地。把騰出來的建設(shè)用地指標(biāo)供給城鎮(zhèn)發(fā)展，做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，用地增減掛鉤。

城鎮(zhèn)年輕化，為城鎮(zhèn)發(fā)展注入了新的活力。地處偏遠(yuǎn)，黔南州很多城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)間短，都存在著發(fā)展面積小、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的問題，有的城鎮(zhèn)內(nèi)部存在廢棄的工廠和無人居住的棚戶區(qū)。由于經(jīng)濟(jì)總量小，這些地方年久失修無人利用。但是，用發(fā)展的眼光看，這種閑置土地是極大的浪費(fèi)。在過去，黔南州交通閉塞，外資少，政府無力進(jìn)行舊城改造。但是，如今的黔南州已經(jīng)和過去不一樣。近幾年，各縣（市）都在建工業(yè)園區(qū)，引來了外資企業(yè)，用地發(fā)展需要新建設(shè)與舊改造相結(jié)合。拆除舊煙囪，推平舊磚墻，拆除老廠房，充分利用未利用地。城鎮(zhèn)中心應(yīng)該充分發(fā)揮土地應(yīng)有價(jià)值，公開競標(biāo)，把好地段提供給發(fā)揮作用大的商家。

制定合理完善的土地征用補(bǔ)償方案。土地征用之所以有難度，是因?yàn)橥恋厥寝r(nóng)民基本生產(chǎn)資料，是他門資產(chǎn)，征地涉及到農(nóng)民的核心利益。集體土地征為國有土地變更，補(bǔ)償依據(jù)和地類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些問題都要有一個(gè)完善的土地征用補(bǔ)償管理辦法。這是一個(gè)涉及面廣而復(fù)雜的問題。當(dāng)農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民，這不是簡單的從平房到高層樓房的居住。居住在平房意味著自己打井吃水，免費(fèi)，砍自己的山上柴火生火取暖，免費(fèi)，在自己的菜園里種菜吃菜，免費(fèi)，而是天然、無污染的。而居住在城鎮(zhèn)中，意味著水、電、供暖費(fèi)，吃一顆白菜都要出錢買。對(duì)于靠務(wù)農(nóng)為生的村民來說無疑加重了負(fù)擔(dān)，考慮長遠(yuǎn)生存，才是失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民需解決的困難根本。為了解決這個(gè)問題，就要占在老百姓的眼光考慮處理問題。除了補(bǔ)償征地之外，政府還要幫考慮失地農(nóng)民工盡快適應(yīng)新生活的技能培訓(xùn)和長遠(yuǎn)生活保障出謀。

征地補(bǔ)償方案制定合理性，只是建設(shè)用地集約節(jié)約利用的一個(gè)執(zhí)行手段。從技術(shù)層面考慮，可以采用經(jīng)濟(jì)手段，市場調(diào)控，通過適當(dāng)調(diào)高土地價(jià)格，會(huì)使企業(yè)出于自身考慮，自覺采取節(jié)約用地措施。

四、黔南州城鄉(xiāng)建設(shè)用地節(jié)約集約發(fā)展的意義

順應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，建設(shè)用地應(yīng)做到集約節(jié)約化利用。相比較，黔南州適宜耕地開墾和建設(shè)的平地、緩坡地有限，而陂坡生態(tài)用地面廣，耕地面積少，農(nóng)業(yè)用地發(fā)展后勁相對(duì)不足。因此，在建設(shè)用地指標(biāo)少，擴(kuò)大建設(shè)有困難。節(jié)約集約用地是唯一出路，在用地方面要從經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量提高綜合考慮，建設(shè)用地要以提高建筑容積率為主攻方向，城鄉(xiāng)內(nèi)部用地要提高綠化用地比率，保持合理的建筑密度和良好的通風(fēng)、采光條件，體現(xiàn)民族特色。這對(duì)黔南發(fā)展新型工業(yè)、城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化都有幫助，對(duì)加快推動(dòng)全州城鄉(xiāng)生態(tài)旅游業(yè)快速發(fā)展有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)意義。

結(jié)束語：

建設(shè)用地節(jié)約集約利用是解決黔南州建設(shè)用地供給緊張的可行之路。通過調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，改造舊城區(qū)，人口城鎮(zhèn)化等具體手段可以提高建設(shè)用地集約節(jié)約化利用水平。但是筆者知識(shí)面有限，認(rèn)識(shí)不夠深刻、總結(jié)不夠全面，在分析和建議中還會(huì)存在不足或問題。希望看到每一位工作者的努力。

參考文獻(xiàn)

[1]劉漢成，梅福林.城市化進(jìn)程與耕地保護(hù)及失地農(nóng)民關(guān)系研究[J].新農(nóng)村理論月刊，2007（8）

[2]馬巨革.山西土地節(jié)約集約利用潛力評(píng)價(jià)與對(duì)策[J].中國土地科學(xué)，2008，22（10）

[3]顧湘，姜海，曲福田.區(qū)域建設(shè)用地集約利用綜合評(píng)價(jià)——以江蘇省為例[J].資源科學(xué)，2006，28（6）

[4]黔南州土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）實(shí)施評(píng)估報(bào)告2013。12

作者簡介