導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公共租賃住房管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[本刊訊]5月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）?！掇k法》對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定。同時明確，公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。該《辦法》分總則、申請與審核、輪候與配租、使用與退出、法律責(zé)任、附則6章共39條，自2012年7月15日起施行。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，申請公共租賃住房必須同時滿足以下條件：申請人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請人的收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限。各地住房保障主管部門可根據(jù)本地區(qū)實際情況，就申請條件進行調(diào)整，報本級人民政府批準(zhǔn)后實施并向社會公布。

為鼓勵社會力量投資建設(shè)公共租賃住房，同時為引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場，《辦法》規(guī)定公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照略低于同地段住房市場租金水平的原則確定，并定期調(diào)整。為穩(wěn)定租賃關(guān)系、保護承租人利益，在簽訂租賃合同時，當(dāng)事人按照地方人民政府批準(zhǔn)的租金標(biāo)準(zhǔn)約定每套公共租賃住房的租金數(shù)額。當(dāng)承租人收入低于當(dāng)?shù)刂朴喌臉?biāo)準(zhǔn)時，可以依照有關(guān)規(guī)定申請租賃補貼或者減免。

在公共租賃住房的退出機制方面，《辦法》明確了三種情形：一是承租人有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換，改變用途，破壞或者擅自裝修且拒不恢復(fù)原狀，在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動，無正當(dāng)理由連續(xù)6個月閑置公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房；拒不退回的，住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。同時將給予按市場價格補繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元罰款的行政處罰。二是承租人累計拖欠6個月租金、未按規(guī)定申請續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房；拒不騰退的，所有權(quán)人或者其委托的運營單位可以向人民法院提訟，要求其騰退。三是承租人有不符合續(xù)租條件、獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件和承租或承購其他保障性住房等情形的，應(yīng)當(dāng)在給予的搬遷期內(nèi)騰退。搬遷期滿不騰退，承租人確無其他住房的，可以按照市場價格繼續(xù)承租；有其他住房的，所有權(quán)人或其委托的運營單位可以依法向人民法院，要求承租人騰退。

篇2

一、公共租賃住房退出機制存在的法律缺陷

1.立法體系不健全

任何社會保障制度要發(fā)揮其為廣大民眾服務(wù)的作用，都必須依靠嚴(yán)格的立法作為支撐。住房保障制度屬于社會保障制度體系，作為其重要組成之一的公共租賃住房制度的規(guī)定應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在法律中，但當(dāng)前我國并未出臺專門的有關(guān)住房保障方面的法律法規(guī)?！吨笇?dǎo)意見》《管理辦法》《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》和《關(guān)于并軌后公共租賃住房有關(guān)運行管理工作的意見》等文件，都對公共租賃住房退出的主體、條件、程序、管理及責(zé)任方面都有所涉及，然而這些大多是政策的宏觀指導(dǎo)，在具體實踐指導(dǎo)方面只有一部《管理辦法》。北京、上海、重慶等大城市根據(jù)自己的發(fā)展水平制定了公共租賃住房方面的具體法規(guī)規(guī)章，由于缺乏上位法的指導(dǎo)而顯得過于雜亂。至于公租房退出方面的規(guī)定，很多城市仍處在探索階段。且無論是《指導(dǎo)意見》《管理辦法》等部委規(guī)章還是各地方的具體規(guī)定，都缺乏穩(wěn)定性和強制性，加之法律責(zé)任不明確，使得在公共租賃住房退出制度的執(zhí)行當(dāng)中的隨意性很大。

2.具體退出標(biāo)準(zhǔn)不完善

《管理辦法》中規(guī)定了公共租賃住房合同到期的正常退出和包括拖欠租金退出、主體不適格退出和違反規(guī)定退出的強制退出兩大情形，從表面上來看，這兩大情形已經(jīng)覆蓋了全部，但具體分析起來每種情形具體設(shè)置的退出標(biāo)準(zhǔn)卻并不完善。

一是對合同期限的設(shè)定存在不合理性?！豆芾磙k法》中規(guī)定，合同期滿需要繼續(xù)租住的承租者，應(yīng)當(dāng)在期滿之前3個月內(nèi)提交申請，若未按規(guī)定提交的在租賃期滿后應(yīng)當(dāng)騰退，同時還概括性地規(guī)定了最長合同期限一般不超過5年。各個地方結(jié)合《管理辦法》對合同期限也都有具體規(guī)定，大多將最低年限定為2-3年。筆者認(rèn)為此設(shè)定存在一定的合理性，各個地區(qū)的發(fā)展是有差異的，有的一線城市也將合同的最低期限設(shè)為3年，這樣的合同審查期限相對來說過長，使得部分承租者在經(jīng)濟情況已有所好轉(zhuǎn)后仍居住在公共租賃住房內(nèi)，與公共租賃住房的建設(shè)宗旨相違背。

二是對拖欠租金的規(guī)定缺乏詳細(xì)規(guī)定?！豆芾磙k法》規(guī)定，租金拖欠的最長期限為累計 6 個月，若承租者未能在該期限內(nèi)交納租金則應(yīng)退出其租住的公共租賃住房。筆者認(rèn)為，拖欠租金具有一定的主觀惡意性，應(yīng)與正常的退出分離開來，而且《管理辦法》中并未規(guī)定對已拖欠的租金怎樣補交和是否需要繳納滯納金。

三是退出標(biāo)準(zhǔn)整體表現(xiàn)僵化?！豆芾磙k法》中關(guān)于退出條件，在承租期內(nèi)僅有對家庭住房狀況審查的規(guī)定，那些經(jīng)濟條件明顯轉(zhuǎn)好的家庭只有在申請續(xù)租時才被審查，這就造成了一些問題，即部分經(jīng)濟條件轉(zhuǎn)好者在租賃期內(nèi)不會按規(guī)定退出而是租住數(shù)年，既影響了公租房的高效流轉(zhuǎn)，也侵害了部分符合保障條件的輪候人的基本居住權(quán)。

3.退出的相關(guān)制度不配套

一是現(xiàn)有的公共租賃住房退出的監(jiān)管體制不健全。既缺乏專門的管理機構(gòu)，且數(shù)據(jù)統(tǒng)計方式落后，雖然個別省市設(shè)立了專門的保障房管理機構(gòu)，但受人員編制、財政等的影響，管理機構(gòu)往往沒有專門針對退出環(huán)節(jié)成立相應(yīng)的機構(gòu)，在工作中更多是對公租房進行籠統(tǒng)管理，難以發(fā)揮實質(zhì)的監(jiān)管作用。

此外，在日常管理中一般采用的都是承租人主動申報，工作方式較為被動，加之我國缺乏全面有效的住房征信信息化統(tǒng)計體系，居民住房、購房的相關(guān)數(shù)據(jù)分散，政府部門之間共享信息困難，使得數(shù)據(jù)統(tǒng)計嚴(yán)重滯后，難以滿足退出管理的需要。

二是缺乏配套的獎懲機制。我國對于公租房的退出并沒有設(shè)置明確的獎懲制度，雖然大多數(shù)城市在實施細(xì)則中對懲罰措施有一定規(guī)定，但力度薄弱。以拖欠租金為例，《管理辦法》中僅規(guī)定拖欠租賃者應(yīng)退出公租房，并沒有懲罰規(guī)定。即使一些地方性規(guī)范中有所規(guī)定，也基本以補交租金或繳納一定的違約金為主，懲罰性質(zhì)較弱，難以起到威懾作用。此外，目前我國公共租賃住房退出制度中激勵政策是空白的，只有上海等少數(shù)城市稍微有鼓勵措施，由于缺乏上位法和相關(guān)法律法規(guī)，很難起到約束承租者主動退出的實質(zhì)性作用。

三是缺乏退出后保障制度。《管理辦法》中對于三種承租人資格不符的情形人性化地設(shè)置了合理的搬遷期限，但設(shè)置并不完善，缺乏具體的操作規(guī)范，加之各地方并未都規(guī)定搬遷期，使得搬遷期制度的運行不規(guī)范，難以真正發(fā)揮其保障效果。此外，退出后的過渡期也沒有相關(guān)設(shè)定，因此這種沒有過渡的體制是有明顯缺陷的，容易導(dǎo)致按時騰退房屋者也可能面臨經(jīng)濟壓力，應(yīng)加大完善力度。

二、完善公共租賃住房退出機制的法律建議

1.堅持立法先行，健全住房保障法律體系

公共租賃住房的實施要有嚴(yán)格的法律法規(guī)作為其執(zhí)行的保證，因此，要完善公共租賃住房退出的立法問題，必須堅持立法先行，建立起一套保障性住房法律體系，從國家的基本法到部門規(guī)章、地方性法規(guī)都應(yīng)當(dāng)對公共租賃住房的退出進行明確規(guī)定，以法律的層面來規(guī)定違法行為及法律責(zé)任，從而保證住房保障制度可以在法律規(guī)范的制約下穩(wěn)定運行。

具體到公共租賃住房的退出機制，應(yīng)明確規(guī)定申請人員的范圍、申請條件、退出條件、程序和相應(yīng)人員的法律責(zé)任等，充分發(fā)揮法律的強制力和執(zhí)行力。尤其是對于公共租賃住房的法律責(zé)任，要以嚴(yán)格的法律來詳細(xì)規(guī)定各種可能發(fā)生的違法行為，對不同的違法行為作出區(qū)分，針對各種違法行為的主觀惡性程度輕重制定不同的處罰力度，以保證公租房在實施過程中有法可依。

2.完善具體退出標(biāo)準(zhǔn)

一是優(yōu)化合同期限標(biāo)準(zhǔn)。租賃期滿退出是公共租賃住房退出的一種正常情形，因各地方的經(jīng)濟發(fā)展水平不一致，在設(shè)定合同的最高年限時要結(jié)合地區(qū)自身的發(fā)展水平和居民居住情況，發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展較快，公民收入或住房情形變化也會較快，這些地區(qū)的合同期限可適當(dāng)縮短，反之經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的合同年限可適當(dāng)加長。

二是補充對拖欠租金的詳細(xì)規(guī)定。應(yīng)當(dāng)在《管理辦法》中對于拖欠租金進行詳細(xì)補充，除按租金標(biāo)準(zhǔn)補交租金外還應(yīng)按照拖欠天數(shù)繳納滯納金，同時應(yīng)當(dāng)規(guī)定一旦拖欠次數(shù)達到3次，即便累計未到6個月也應(yīng)強制退出。

三是動態(tài)調(diào)整退出標(biāo)準(zhǔn)。我國經(jīng)濟正處于不斷向前發(fā)展時期，公民整體生活水平也不斷提高，因此，筆者認(rèn)為，公租房退出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定必須要根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平動態(tài)調(diào)整并且實現(xiàn)動態(tài)管理，和市場聯(lián)動，掌握市場規(guī)律，合理且適時地調(diào)整退出標(biāo)準(zhǔn)。

3.完善公共租賃住房退出制度

一是完善相關(guān)的監(jiān)管體制。公租房制度從建設(shè)到分配再到管理和退出涉及到很多領(lǐng)域的工作，要確保此工程有條不紊地進行，除應(yīng)有專門的保障管理機構(gòu)對其相關(guān)事務(wù)進行具體負(fù)責(zé)外，還應(yīng)建立動態(tài)監(jiān)管制度，包括完善公租房管理檔案，建立統(tǒng)一的公租房信息管理平臺、建立資格年審制度、加大巡查力度等，通過動態(tài)監(jiān)管，使得公租房從建設(shè)、分配到后續(xù)的退出等階段都能實現(xiàn)有效管理。

二是制定獎懲結(jié)合的配套措施。如對于違反公共租賃住房退出規(guī)定的人員給予嚴(yán)厲的懲罰措施，給予中低收入家庭買房提供優(yōu)惠的稅收政策、降低首付比例等，以鼓勵承租者主動退出促進公租房的高效流轉(zhuǎn)。

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國務(wù)院法制辦《城鎮(zhèn)住房保障條例(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。征求意見稿明確租賃期滿未續(xù)租、不再符合保障條件以及違規(guī)使用保障性住房的，應(yīng)當(dāng)騰退保障性住房;連續(xù)租賃不少于5年且符合配售條件的，可以購買;購買保障性住房未滿5年且確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。

【法律依據(jù)】

《公共租賃住房管理辦法》第七條：申請公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

（二）收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

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【關(guān)鍵詞】公租房；準(zhǔn)入；退出

公租房，是北京保障性住房市場中的新生事物，定位是作為家庭在購買住房前，家庭財富積累期間的過渡性住房，所以準(zhǔn)入門檻放寬。使過去不夠廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房標(biāo)準(zhǔn)，又買不起商品房的“夾心層”家庭，有了新的選擇空間。公共租賃房不是歸個人所有，而是由政府公共機構(gòu)所有，用低于市場價的價格，向“夾心層”出租。公共租賃住房因其“覆蓋人群廣泛，補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制”等優(yōu)點，得到了各級政府以及民眾的普遍認(rèn)同與支持，也引發(fā)了社會各界的關(guān)注。

高效的準(zhǔn)入和退出機制才是這一制度良性運行的保障，是促使有限的公租房得到高效利用、落實安居工程的“生命線”。在北京，部分公租房似乎變成了新時代的“福利房”，有的是“人才福利”，有的是“國企福利”?！吨袊嗄陥蟆吩鴪蟮?，北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和中關(guān)村國家創(chuàng)新示范區(qū)已經(jīng)成為目前北京公租房建設(shè)的主力軍。鹿海園四里公租房小區(qū)內(nèi)的800多套住宅應(yīng)分配給諾基亞、奔馳汽車、中鐵十九局等公司的員工，這些企業(yè)都是開發(fā)區(qū)的納稅大戶。亦莊管委會有關(guān)部門稱：“開發(fā)區(qū)根據(jù)企業(yè)對區(qū)域發(fā)展的貢獻程度等條件向有關(guān)企業(yè)分配房源數(shù)額，各有關(guān)企業(yè)根據(jù)本企業(yè)自身員工住房困難等情況確定承租員工?！?/p>

一、北京公租房的準(zhǔn)入和退出機制

（一）準(zhǔn)入條件。就目前北京的《北京市公共租賃住房管理辦法》和《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》來看，北京市的公租房主要向三類人群開放：（一）廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。（二）申請人具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。（三）外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。具體條件由各區(qū)縣人民政府結(jié)合本區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口資源環(huán)境承載力及住房保障能力等實際確定。從以上規(guī)定來看，把其他保障性住房的輪候家庭納入公租房的保障范圍，雖然在一定程度上緩解了已確定住房困難者的住房難問題，但從長遠(yuǎn)來看，這種“應(yīng)急式”做法會導(dǎo)致住房保障體系的惡性循環(huán)，有拆了東墻補西墻之嫌。在未對公租房、經(jīng)濟適用房、廉租房的整體運轉(zhuǎn)進行調(diào)整前，這部分廉租房申請者進入公租房系統(tǒng)顯然占據(jù)了本應(yīng)劃給中低收入的公租房申請者的名額，對于這部分本能住進公租房而最終徘徊在界限之外的申請者，其公平獲得配租的權(quán)利必然受到損害，公租房制度設(shè)立之初也不能真正實現(xiàn)，分類別、多層次的住房保障體系的良好運行秩序也會遭到威脅。再者，收入、住房等準(zhǔn)入條件規(guī)定不夠合理。準(zhǔn)入條件是公租房制度保障范圍的具體化考量標(biāo)準(zhǔn)，是與廉租房、經(jīng)濟適用房保障范圍進行區(qū)分的主要因素，也是防止“開著寶馬車住著保障房”等尋租現(xiàn)象發(fā)生的手段之一，所以收入、住房等方面的限制條件規(guī)定肯定是必要的。但是《辦法》中，僅對家庭人均住房使用面積和人均收入作了規(guī)定，對其他財產(chǎn)性收入未做進一步的規(guī)定，如股票等有價證券以及車輛等。雖然《辦法》放寬了戶籍限制，但是未充分體現(xiàn)出戶籍人口和非戶籍人口的平等對待。在對外來務(wù)工人員進行條件設(shè)計時，規(guī)定“來本市連續(xù)工作達到一定年限”、“社保和稅收繳納達到一定年限”，但對于具體的年限標(biāo)準(zhǔn)并未做明確規(guī)定，這造成公租房制度保障外來務(wù)工人員具體范的圍模糊化，也使審核申請人資格的環(huán)節(jié)缺失參照標(biāo)準(zhǔn)，不利于提高審核環(huán)節(jié)的工作效率。

篇5

一、目前公共租賃住房建設(shè)的資金來源

2012年5月28日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規(guī)定：公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的調(diào)查結(jié)果顯示，全國公共租賃住房建設(shè)模式和融資模式呈現(xiàn)多樣化趨勢，資金來源主要包括政府財政資金、金融機構(gòu)貸款、住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款，同時還有企業(yè)自有（自籌）資金、房地產(chǎn)投資基金等。

政府財政資金包括專門用于公共租賃住房建設(shè)的財政撥付專項資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設(shè)資金中的結(jié)余部分等。這部分資金在建設(shè)中主要用于直接投資、資本金注入、投資補貼、貸款補貼等。

金融機構(gòu)貸款是專門用于城市公共租賃住房建設(shè)的優(yōu)惠長期貸款，是主要的資金來源渠道。運作方式是針對具體建設(shè)項目，依托相應(yīng)的政府融資平臺，由政府指定的公司化運營的機構(gòu)單獨申請，由地方財政提供貸款擔(dān)保。對于資金量相對較小的項目，由單個銀行提供支持；對于資金量較大的項目一般由國家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團貸款。這部分資金直接用于項目建設(shè)，也有的從地方融資平臺分出部分貸款額度用于項目建設(shè)。

住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發(fā)放的用于支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的貸款，歸屬于住房委托類貸款。目前，經(jīng)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的全國試點城市正在逐步增加，建設(shè)項目同步增加，此類貸款對各地項目建設(shè)的支持力度逐步加大。

企業(yè)自有（自籌）資金一般是承擔(dān)公共租賃住房建設(shè)的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的墊支資金。這部分資金用于項目準(zhǔn)備和建設(shè)，在目前各地的實踐中，這部分資金一般最終由財政資金償還。

房地產(chǎn)投資基金一般是由多個投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如全國工商聯(lián)發(fā)起的“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設(shè)資金主要來源于政府財政資金和金融機構(gòu)貸款，這兩類資金的供給相對不足導(dǎo)致了公共租賃住房建設(shè)資金的匱乏。

首先，政府財政資金來源不穩(wěn)定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設(shè)剩余資金，但由于沒有政策保障，加上目前各地房地產(chǎn)市場不景氣、土地出讓收入下滑，導(dǎo)致地方財政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設(shè)。從全國情況來看，個別地方政府在中央財政增加投入不大的前提下，把責(zé)任推給地方國有企業(yè)，造成其負(fù)擔(dān)沉重，這種事權(quán)和財權(quán)不匹配的情況使得公共租賃住房建設(shè)難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機構(gòu)有支持以其他房屋銷售收入為主要還款來源、混建的公租房建設(shè)項目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房建設(shè)項目的意愿，但由于公共租賃住房建設(shè)存在資金來源和資金使用期限不匹配的問題，其收益表現(xiàn)在長期，當(dāng)期僅以租金或者資產(chǎn)折現(xiàn)的形式體現(xiàn)，而開發(fā)過程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開發(fā)貸款的模式，缺乏更多的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，導(dǎo)致在實際操作過程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監(jiān)管政策下，政府融資平臺擔(dān)保的有效性不足，也是公租房建設(shè)項目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會資金進入的積極性不高。一是公共租賃住房建設(shè)和運營過程中用于彌補運營企業(yè)的財務(wù)成本和合理利潤的財政補貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業(yè)及時獲取補貼存在較大的不確定性。二是較長的開發(fā)周期與供應(yīng)鏈條，制約了參與企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會力量投資建設(shè)的公共租賃住房維修保養(yǎng)費用由所有權(quán)人及其委托的運營單位承擔(dān)，而實際租賃定價權(quán)歸屬政府，諸多因素影響了其他社會資金進入的積極性。

三、完善相應(yīng)金融服務(wù)的思考

一是在公共租賃住房項目資金來源方面。在項目主要資金來源方面，針對公積金增值收益和部分土地出讓凈收益，可提供資金結(jié)算服務(wù)；積極提供國債結(jié)算、定期存款等存款類收益服務(wù)，大力投放住房公積金個人貸款和項目貸款，協(xié)助住房公積金管理中心增加公積金收益，為公共租賃住房建設(shè)提供更多的資金來源。在項目其他資金來源方面，為地方政府和有關(guān)企業(yè)提供債券發(fā)行籌集公共租賃住房專項建設(shè)資金等投資銀行服務(wù)，為投資參與公共租賃住房建設(shè)及運營的信托資金、公共租賃住房投資基金等機構(gòu)提供托管服務(wù)，還可參與發(fā)起設(shè)立公共租賃住房基金等。

篇6

一、甲方出租給乙方的廉租住房位于××樓 單元 號房，該房屋建筑面積共 平方米。

二、房屋租賃期自 年 月 日起至 年 月 日止，乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為住房使用。

三、乙方承租廉租住房，需向甲方繳納租賃保證金 元(大寫： )，待退出房屋時退還乙方(不計利息)。

四、房屋租金為：￥ 3.00 元/月·平方米。年租金合計 元/年(人民幣大寫： 仟 佰 拾 元 角 分)。租金按月結(jié)算。

房屋租金由甲方根據(jù)《大黃山豫新公司廉租住房管理辦法》確定。根據(jù)租賃房屋的結(jié)構(gòu)系數(shù)、樓層系數(shù)、配套系數(shù)等進行租金調(diào)整。

五、租賃期間，乙方除交納租金外，還需自行承擔(dān)水費、電費、取暖費、電視收視費等相關(guān)費用，如未按時交納相關(guān)費用而被有關(guān)部門處罰的，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

六、租賃期滿，甲方有權(quán)利收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方必須在租賃期滿1個月之前，按照相關(guān)法律法規(guī)向甲方如實報告家庭收入、家庭人口及住房變動情況。甲方會同相關(guān)部門對其申報情況進行復(fù)核并公示。經(jīng)復(fù)核仍符合廉租住房規(guī)定條件，乙方提出續(xù)租的，簽訂續(xù)租合同;經(jīng)復(fù)核不再符合廉租住房規(guī)定條件或乙方未提出續(xù)租的，甲方收回其承租的廉租住房。

七、本協(xié)議作為乙方取得房屋使用的憑證。甲、乙雙方均有遵守國家房產(chǎn)管理法律、法規(guī)、政策的義務(wù)。

八、廉租住房只有承租權(quán)，沒有繼承權(quán)。如乙方已不符合廉租住房承租條件的，甲方依法按規(guī)定收回房屋，終止協(xié)議。

九、租賃期內(nèi)，甲方依法享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)：

(一)甲方有權(quán)對乙方承租廉租住房的資格進行檢查，有權(quán)對乙方使用房屋的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不符合廉租住房承租條件、違反房屋使用規(guī)定者，有權(quán)終止租賃協(xié)議，收回房屋。

(二)國家、省、市及企業(yè)對廉租住房政策調(diào)整，甲方可根據(jù)規(guī)定要求乙方提供相關(guān)的資料、文件等。

(三)國家、省、市及企業(yè)對廉租住房政策調(diào)整，頒布與廉租住房有關(guān)的政策規(guī)定，甲方應(yīng)當(dāng)及時告知乙方。

(四)甲方為便于房屋功能的使用，可能對房屋及所屬設(shè)施進行改造，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。

十、租賃期內(nèi)，乙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)：

(一)乙方享有國家規(guī)定的給予符合廉租住房申請條件的家庭和各項優(yōu)惠政策的權(quán)利，保證其承租資格符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，服從甲方的相關(guān)檢查，如實報告家庭人口、收入、住房等情況。

(二)按期交納房屋租金及相關(guān)費用，不得拖欠、拒交。

(三)遵守物業(yè)管理規(guī)定并配合勞動服務(wù)公司的正常工作，按期交納應(yīng)自行承擔(dān)的相關(guān)費用。

(四)乙方應(yīng)正確使用其所承租的房屋及設(shè)施、設(shè)備。不得將雜物倒入下水道和衛(wèi)生間，避免堵塞管道;造成堵塞或設(shè)備設(shè)施損壞一切費用由乙方承擔(dān)，不得在墻上和屋頂及其他地方另改煙道;墻面不得蹬踏;不得改變樓梯間、過道、走廊、門道等公用場所的設(shè)施，承租人之間應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、維護公共利益和合理使用的原則，屋面樓梯間、過道、走廊、及室外不得堆放任何物品，保持公共場所安全暢通;樓道空間和陽臺不準(zhǔn)亂堆亂放;不得在屋內(nèi)存放易燃易爆及其他危險物品等。如因使用不當(dāng)或人為原因造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)經(jīng)濟賠償，造成的后果由乙方承擔(dān)責(zé)任，如在租期內(nèi)違反上述規(guī)定三次以上(含三次者)，甲方有權(quán)解除協(xié)議，收回房屋。

(五)房屋需要騰出維修時，乙方應(yīng)服從甲方安排，按期遷出，若拖延不遷，發(fā)生的安全事故和一切損失，由乙方負(fù)責(zé)。

(六)乙方不得改變房屋及設(shè)施、設(shè)備狀況，如果改變應(yīng)立即恢復(fù)原狀，造成房屋及設(shè)施、設(shè)備損壞的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟賠償。 (七)乙方不得對房屋進行裝修，乙方擅自裝修對房屋及鄰里造成損害的，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。交還房屋時甲方對乙方裝修費用不予賠償。

(八)乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或私自互換承租房屋，不得違反廉租住房使用規(guī)定及進行其他法律、法規(guī)禁止的行為。

(九)房屋租賃期滿或其他原因收回房屋時，乙方應(yīng)將承租房屋及設(shè)施、設(shè)備交還甲方，同時交清房屋租金和其他各項費用。交還房屋時應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用，對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。拒不交還房屋的，甲方有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行處理。

(十)乙方應(yīng)當(dāng)履行團結(jié)互助、創(chuàng)建和諧社區(qū)的義務(wù)。

十一、乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，收回出租的房屋，追繳欠租：

(一)未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的;

(二)家庭人均收入連續(xù)一年以上超出師市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的;

(三)因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超過城鎮(zhèn)居民住房困難標(biāo)準(zhǔn)的;

(四)擅自改變房屋用途的;

(五)將租住的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或擅自互換的;

(六)房屋閑置三個月以上的;

(七)擅自拆改變動房屋結(jié)構(gòu)、改變房屋狀況的;

(八)損壞承租房屋及設(shè)施、設(shè)備，不予修復(fù)或不予賠償?shù)?

(九)利用承租房屋存放危險物品或進行違法活動的;

(十)逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的;

(十一)拖欠房租累計六個月以上;

(十二)與企業(yè)解除勞動合同及遷移者。

十二、甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本協(xié)議的各項條款規(guī)定，如違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議下發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，可以申請仲裁或向人民法院起訴。

十三、因不可抗力原因致使本協(xié)議不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

十四、本協(xié)議一式叁份，甲方貳份，乙方一份，自雙方簽章之日起生效。

甲 方：新疆大黃山豫新煤業(yè)有限責(zé)任公司 乙 方：

法人代表： 身份證號：

篇7

人死了廉租房該怎么辦

1、如果承租人是自己一人，去世后廉租房會直接收回。

2、如果承租人在租賃期限內(nèi)去世，其家庭仍可申請廉租房，經(jīng)審核條件符合可重新簽訂租賃合同，房子并不會被收回。

依照《中華人民共和國繼承法》的規(guī)定，只有被繼承人的自有財產(chǎn)才能被繼承。城鎮(zhèn)廉租房的住房性質(zhì)屬于公房，故租房人不對其擁有房屋產(chǎn)權(quán)，所以廉租房不屬于可繼承的遺產(chǎn)。

根據(jù)《公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，經(jīng)復(fù)核，家庭仍符合公共租賃住房申請條件的，家庭可按規(guī)定推舉新的租賃人與房屋產(chǎn)權(quán)單位重新簽訂租賃合同。家庭無共同申請人的，租賃合同自動終止。因此，只要同組家屬現(xiàn)在仍然符合公共租賃住房的申請條件，就可推舉新的租賃人與相關(guān)住房保障管理部門重新簽訂租賃合同。

買二手廉租房注意什么

廉租房可以購買的，還要注意相關(guān)的程序。申請的家庭一般會推舉一名具有完全的民事行為能力的家庭成員向他的戶口所在地的街道辦事處提出相應(yīng)的申請。廉租住房管理部門會對申請的家庭交報的收入、家庭的成員、住房情況的材料進行審核，一般在20個工作日內(nèi)完成。

廉租房一般幾室一廳

篇8

《物權(quán)法》出臺前，在建工程抵押一直缺乏明確的法律依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。該司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”，這也是房屋登記部門辦理在建工程抵押的依據(jù)。

直到2007年《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。首次從法律層面明確了在建工程抵押的“合法性”。后來住建部下發(fā)《房屋登記技術(shù)規(guī)程》更是對在建工程的內(nèi)容和抵押范圍進行了明確。

一、集資建房、公租房等政策性房產(chǎn)辦理在建工程抵押

集資房是實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設(shè)，不通過市場購買而直接分配的一種房屋。主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題。2004年《經(jīng)濟適用住房管理辦法》首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟適用房的范疇。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對象的審核等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。向職工收取的集資、合作建房款項實行?？罟芾?、專項使用，并接受當(dāng)?shù)刎斦徒?jīng)濟適用住房主管部門的監(jiān)督?！豆沧赓U住房管理辦法》第三條規(guī)定，公共租賃住房是保障性住房，可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條對在建工程抵押做出明確規(guī)定，抵押目的就是取得工程建造的后續(xù)資金，專款專用。該辦法第二十八條規(guī)定，在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容包括：施工進度及工程竣工日期。未有禁止集資建房和公共租賃住房辦理在建工程抵押的規(guī)定。當(dāng)企業(yè)或者政府在資金暫時不足的情況下，利用在建工程抵押獲得后續(xù)資金，有利于保證房屋的及時建設(shè)。

需要注意的是，如果是政府直接投資建設(shè)的公租房，辦理抵押時，還需要國資部門批準(zhǔn)?！豆沧赓U住房管理辦法》第二十五條規(guī)定，公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運營單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。公共租賃住房建成后抵押，由于其具有社會保障功能，應(yīng)該獲得批準(zhǔn)建設(shè)部門同意后方可辦理。

有些同行對政策性房產(chǎn)辦理在建工程抵押持有異議，認(rèn)為萬一形成爛尾，登記部門會擔(dān)責(zé)。實務(wù)中，詢問時可以詢問抵押權(quán)人是否知道是政策性房產(chǎn)，抵押資金只能用于工程后續(xù)建設(shè)，抵押權(quán)人認(rèn)可后登記部門就沒有責(zé)任。還有人認(rèn)為集資建房，資金已經(jīng)由集資人“湊齊”，再抵押已經(jīng)沒有意義，實際此觀點也是錯誤的。集資建房不一定完全由集資人承擔(dān)全部費用，有可能企業(yè)承擔(dān)部分；另外，由于建設(shè)成本的變化，導(dǎo)致資金不夠，企業(yè)可能予以承擔(dān)，但企業(yè)暫時資金不足，抵押獲得后續(xù)建設(shè)資金，保證項目完成，都是合理合法的。

二、商品房辦理在建工程抵押

一是未預(yù)售的辦理在建抵押。在建工程抵押是以當(dāng)事人的約定設(shè)定的債權(quán)擔(dān)保登記，預(yù)售許可是國家的行政許可審批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建設(shè)單位擁有合法的土地使用權(quán)、建筑規(guī)劃許可證，有合法的正在建設(shè)的工程項目和建筑物，可根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條和《房屋登記辦法》第六十條的規(guī)定辦理在建工程抵押。法律、法規(guī)和規(guī)章均未要求在建工程必須取得預(yù)售許可才可以抵押。而開發(fā)商要進行預(yù)售，則必須符合《房地產(chǎn)管理法》第四十五條、國務(wù)院《開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的要求，繳納全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證，按提供的商品房建設(shè)達到25%以上，并取得預(yù)售許可證后才可以預(yù)售。

二是已經(jīng)預(yù)售的辦理在建工程抵押。已經(jīng)辦理預(yù)售許可的房屋，在辦理在建工程抵押登記時，登記部門必須核查是否已經(jīng)銷售備案，已經(jīng)銷售備案的在辦理在建工程抵押時應(yīng)當(dāng)扣減相應(yīng)的權(quán)利價值，不能包含該套房屋。

實務(wù)中，未銷售部分設(shè)定在建工程抵押后，在辦理備案時，必須先解除抵押或者抵押權(quán)人出具同意抵押人對外銷售的證明材料后，相關(guān)部門方可受理備案。

三、主體完工的項目可否辦理在建工程抵押

在形象工程已經(jīng)完成或者已經(jīng)交付使用但未辦理竣工驗收的，在理論上都屬于在建工程。但登記部門在辦理此類在建工程抵押登記要特別慎重，要對抵押合同中約定的內(nèi)容進行分析審核，是否是后續(xù)工程必須的資金，如非必須用途，登記機構(gòu)不予登記。

雖然根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，登記部門不得要求對抵押權(quán)進行評估，但按照《房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十二條的規(guī)定，抵押雙方提供的材料中，應(yīng)當(dāng)包含可以證明抵押物價值的材料。如果申請抵押的是商品房開發(fā)項目，按照國家法律中對商品房項目進行預(yù)售資金監(jiān)管要求；如果在建工程抵押已預(yù)售的商品房價款已經(jīng)明顯大于工程實際投入款，或者貸款金額明顯大大超過繼續(xù)建設(shè)的資金需要，則貸款用途明確不符合在建工程繼續(xù)建設(shè)的本意，不允許再設(shè)定在建工程抵押。

四、在建工程抵押權(quán)人有無限制

最高人民法院《關(guān)于〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)》（〔2012〕行他字第8號）明確，在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財產(chǎn)范圍。因為法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權(quán)人時的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。這個解釋也與目前中央經(jīng)濟政策方針相一致，個人也可以成為抵押權(quán)人。而《貸款通則》第六十一條明確規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。因此，只要抵押權(quán)人具備相應(yīng)的金融資質(zhì)或者主債權(quán)合同不違反國家禁止性的法律規(guī)定，那非銀行的金融機構(gòu)和企業(yè)也是可以成為在建工程的抵押權(quán)人的。

篇9

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；保障房；廉租房；經(jīng)濟適用房；公租房；出讓；劃撥；樓面地價

1 上海市保障房政策簡述

上海市保障性住房政策體系由廉租住房、經(jīng)濟適用房、動拆遷安置房、公共租賃住房構(gòu)成。

1.1 政策體系

近幾年配合中央對房價調(diào)控及保障房建設(shè)的要求，上海市密集出臺了一系列政策。其中關(guān)于廉租房的有：《關(guān)于進一步深化本市城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》、《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》、《上海市城鎮(zhèn)廉租住房實施意見(試行)》等。關(guān)于經(jīng)濟適用房的有：《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》（下簡稱：試行辦法）、《上海市經(jīng)濟適用住房申請家庭經(jīng)濟狀況核對實施細(xì)則（試行）》、《上海市經(jīng)濟適用住房申請、供應(yīng)和售后管理實施細(xì)則》、《上海市經(jīng)濟適用住房配建暫行意見》、《上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法》。關(guān)于公共租賃房的有：《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》、《關(guān)于切實推進本市公共租賃住房工作的通知》、《本市公有租賃住房運營機構(gòu)組建辦法》等。

1.2 上海保障房建設(shè)主流方向

在這些保障性住房中，政府熱衷的是經(jīng)濟適用房建設(shè)。因為政府在經(jīng)濟適用房建造過程中基本不承擔(dān)任何成本，而且還有收益。與商品房開發(fā)一樣，經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)的收益主體仍舊是政府、銀行、開發(fā)商。這可以從《試行辦法》經(jīng)濟適用的三個房價格內(nèi)涵看出來：

價格一、 建設(shè)項目結(jié)算價格：即政府與開發(fā)商的結(jié)算價，其由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。

價格二、銷售基準(zhǔn)價格:銷售基準(zhǔn)價格＝周邊房價×折扣系數(shù)。

價格三、銷售價格，即每套住房的具體價格，由住房保障機構(gòu)明碼標(biāo)價，并向社會公布，購房價格不得高于基準(zhǔn)價格及上浮幅度。

1.3 保障房新熱點

保障房的新熱點是公共租賃房，公共租賃房主要是針對解決既不符合廉租房和經(jīng)濟適用住房享受條件，又買不起商品房的“夾心層”群體的住房問題提出的新概念,目的是解決這些群體的過渡性居住問題。

上海的公共租賃房還包含單位租賃房，單位租賃房是指上海市企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍，包括本市農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場化租賃宿舍。

2 上海保障房現(xiàn)狀分析

目前中央大張旗鼓的要求地方政府建設(shè)保障房，很多人認(rèn)為保障房是新的概念，其實不然，因為94年前我們的福利分房就屬于保障房范疇,即城市居民的全民保障。

分析2010年“上海市每百戶城市居民家庭房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成”，我們可以知道37.2%的房改私房及16.3%的租賃公房屬保障房范疇，按這樣算上海市的住房保障率53.5%。

（數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計局2010統(tǒng)計年鑒）

上圖中租賃公房、租賃私房居住條件依舊惡劣（見圖1、圖2），基本上應(yīng)納入享受保障房范疇，共計比例在21%左右，與中央保障房占比要求基本吻合。

圖1原有公房的現(xiàn)狀相片

圖2原有私房的現(xiàn)狀

3 基于保障性住房政策引發(fā)的幾點思考

中央政府要求地方政府大張旗鼓的建設(shè)保障房，目的之一是為了調(diào)控房價。但筆者認(rèn)為享受保障房的群體對住房的需求對房價的影響并不是主因。

3.1 房價上漲原因簡析及對策

房價高漲原因錯綜復(fù)雜，綜合了土地成本、建造成本、供需關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展、通貨膨脹、房價上漲預(yù)期等等因素。而筆者認(rèn)為基于供需關(guān)系及合理通貨膨脹的房價上漲是合理的。但上海的房價在短短十年里翻了五倍甚至十幾倍卻是不合理的?？偨Y(jié)房價非理性上漲的原因有如下幾點。

3.1.1 急功近利的政府是房價高漲的推手

首先政府制定規(guī)則刺激需求，如放寬貸款要求、實施購房退稅政策、購房落戶、內(nèi)外銷商品房并軌等等。

其次制定土地供應(yīng)鏈上的游戲規(guī)則太高地價，即一次性繳納土地出讓金的“批租制”與招標(biāo)、掛牌、拍賣為主價高者的競爭性出讓方式。

以上海市某區(qū)某地塊為例：該地塊原是棚戶區(qū)，以舊式里弄房和自建住房為主，總拆遷建筑量約14500，可利用土地面積在9000左右，2006年拆遷評估價加補償費用最后土地拆遷成本在3個億，如果該地塊劃撥供地，則土地取得成本在2200萬/畝左右。2009年11月，該地塊東北側(cè)一用途為商辦地塊成交，樓面成交地價在16500元/,容積率約為4，折合每畝單價4400萬，可見政府土地財政之依賴轉(zhuǎn)變之難，近100%的壟斷利潤。

在是地價抬升房價？還是房價抬升地價？的爭論中，政府作為國有土地監(jiān)管人把自己當(dāng)成了土地一級供應(yīng)商，無論地價抬升還是房價抬升，政府永遠(yuǎn)是受益者。

3.1.2 “道德缺失”的開發(fā)商是房價上漲的主犯

房地產(chǎn)在上市前經(jīng)歷了土地價格的積累后緊接著就是開發(fā)商投入建造成本的積累。而市場的售價又是成本的倍數(shù)關(guān)系，舉例如下：

樓盤區(qū)域 樓面地價

（元/） 土地交易

日期 建造成本

估值（元/) 11年售價（元/) 備注

寶山區(qū)顧村 5500 2007年年中 5000 20000 毛坯

楊浦區(qū)江灣鎮(zhèn) 20000 2007年年底 10000 69000 精裝修

從上表可見到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)仍舊是暴利。

基于以上原因，筆者認(rèn)為要調(diào)控房價，政府作為土地的管理者應(yīng)該轉(zhuǎn)換自己的角色與管理目標(biāo)。我國的土地政策實行的是全民所以制，即土地是全民的財產(chǎn)，政府只是管理者的角色而不是商人，所以土地管理不應(yīng)以追求利益最大化而應(yīng)該以土地的科學(xué)合理有效利用為目標(biāo)。其次目前限貸限購政策不應(yīng)該松動，以抑制需求。只有房價降了，保障房的供應(yīng)才有保障。

3.2 保障房建設(shè)主流方向不合理

從2007年開始，上海市政府選擇把經(jīng)濟適用房作為上海保障性住房的主要供應(yīng)方式，從經(jīng)濟適用房的價格構(gòu)成不難理解政府的選擇。但從國民收入再分配的方式來講，這種方式顯失公平，容易滋生腐敗，調(diào)節(jié)收入的保障性分配應(yīng)該以保障基本的生活需求為標(biāo)準(zhǔn)，比如基本的居住需求，因此保障性住房的發(fā)展趨勢應(yīng)該是公租房。

三）高地價及高房價阻礙公租房建設(shè)

我們知道房價和地價兩個變量是絕對相關(guān)的，高的房價影響周邊地塊的拆遷成本；高的地價帶動周邊房價的預(yù)期。在這種狀況下，要在成熟地段建設(shè)公租房是難上加難，因為公租房的經(jīng)營方式和盈利模式確定了其低投資回報低、投資回收期長，難以激起投資者的投資熱情。分析如下：

地段 楊浦(如黃興路沿線） 寶山（如海江路永清路）

建造單價（元/) 4500

套型面積() 60

套成本（元） 270000

套月租金(元/月） 2500 1500

套年租金（元/年） 30000 18000

稅費（按17.56%計） 5268 3161

稅前回報（元） 24732 14839

回報率 9.20% 5.50%

篇10

總理在2010年《政府工作報告》中提出,中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元,建設(shè)保障性住房300萬套。

有關(guān)保障房資金來源,曾在2008年有過討論。按照政策,廉租住房資金的主要來源包括中央財政補助、地方土地凈收益的10%以及住房公積金增值收益。

兩年多時間里,土地市場的起伏跌宕已然證實,土地出讓金不是一個穩(wěn)定的收入來源,而中國住房公積金的增值收益少且不穩(wěn)定,在提取風(fēng)險準(zhǔn)備金、支付管理費用后,剩余資金有限,同時又未達到靈活使用的程度。

保障房重在“保障錢”

“經(jīng)濟適用房和限價房不缺錢,而是缺地,真正缺錢的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境,主要指后兩者。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對《財經(jīng)國家周刊》說。

按照通常的分類,保障房涵蓋經(jīng)濟適用房、限價房、公共租賃房和廉租房四類。四類保障性住房已經(jīng)面臨不同的窘境。前兩者缺地、缺政策,后兩者缺錢。

從開發(fā)商的角度看,經(jīng)濟適用房和限價房因有利可圖還值得追捧,決定因素是市況。

2009年,北京大興區(qū)的康莊限價房地塊便曾引發(fā)激烈爭奪,最終勝出者是首開集團旗下的首開仁信置業(yè)有限公司?！爱?dāng)時的市況下,覺得做限價房雖然利潤低,但更安全?！笔组_仁信副總經(jīng)理李捷對《財經(jīng)國家周刊》說。另一方面,政府對限價房的優(yōu)惠政策直接體現(xiàn)在土地價格上?！罢畷贸鱿鄬Φ土耐恋?在土地收益上做一些讓步。”

公共租賃房與廉租房的境遇則截然不同。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的測算,要實現(xiàn)廉租房對象“全覆蓋”,廉租房建設(shè)資金每年需要500億元。王玨林透露,目前廉租房的資金來源中,財政撥款與土地出讓金平分秋色,同為最主要的資金來源。

悖論就此出現(xiàn)

中央財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院教授郭建鸞曾公開表示,廉租房的供給每增加5%,就會迫使商品房房價下降3%〜4%,而房價下跌,土地出讓金也會跟著降低,這將直接減少地方政府在廉租房上面的投入。

郭建鸞表示,廉租房建設(shè)耗資大、周期長,尤其具有福利性特點,如果缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督,可能難以調(diào)動地方政府的積極性。對于財政實力較弱的一些地方政府而言,執(zhí)行廉租房政策存在一定的困難。

易居中國地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也對《財經(jīng)國家周刊》表示,在目前的保障房體系中,“廉租房建設(shè)是最弱一環(huán)。中西部城市財政不寬裕,有錢的地方政府又不愿投資太多,廉租房面臨著資金困境?！?/p>

“按照當(dāng)初的設(shè)想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租賃房則可覆蓋廣大夾心層,這也意味著決策層必須把這兩塊抓起來?！蓖醌k林說。

住建部住房保障司司長侯淅珉曾在2008年底公開表示,未來3年,計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難,其中287萬戶通過實物配租解決,460萬戶通過租賃補貼解決。這方面的總投入約為2150億元。

無論實物補貼還是貨幣補貼,都需要地方政府拿出大量的真金白銀。

“從目前來看,我認(rèn)為貨幣補貼更為靈活,也可以減少地方政府的負(fù)擔(dān)。”王玨林說。在過去兩年間,他曾在多地調(diào)研,江蘇常州給他的印象尤為深刻。

辦法總是有的

2009年8月1日,常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。按照常州市的保障規(guī)劃,要實現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟適用房的“應(yīng)保盡?！?并籌集6000套左右公共租賃房源的目標(biāo),這意味著兩年內(nèi)共需投入30億資金。而常州每年用于經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的財政撥付資金只有1億元左右。

常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司(以下簡稱“房司”),作為保障房建設(shè)的投融資平臺,政府向房司注入3000畝土地資源,落實了30多億元融資額度,一舉解決了今后幾年的保障資金。

一位接近住建部的人士表示,房司資產(chǎn)質(zhì)量較高,還款渠道多元而穩(wěn)定,金融機構(gòu)紛紛給予融資支持。房司已經(jīng)具備了可持續(xù)的投資能力,能夠在較長時期內(nèi)對住房保障穩(wěn)定投入。

北京市的做法是,準(zhǔn)備先從商品房開始試點,面向社會公眾發(fā)行住房債券,吸引社會資金建設(shè)公租房等政策性住房。

而楊紅旭說上海的做法是“增加廉租房實物配租的比重”。實物配租需要建房或收購房源,對政府來說短期投入很大,如何解決資金來源仍需觀察。