導語：如何才能寫好一篇商品房預售管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

建設部關于修改《城市商品房預售管理辦法》的決定

建設部決定對《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)作如下修改：

一、將第四條第三款中的城市、縣人民政府改為市、縣人民政府。

二、第六條修改為：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

三、第七條修改為：開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

四、第八條修改為：商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定代表條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

五、第九條修改為：開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

六、第十條修改為：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產管理部門應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

七、第十一條修改為：開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定。

八、第十二條修改為：預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

九、第十三條修改為：開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

十、增加一條作為第十五條：開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

此外，對部分條文的順序作相應的調整。

本決定自之日起施行。《城市商品房預售管理辦法》根據本決定作相應的修正，重新。

城市商品房預售管理辦法(全文)

(1994年11月15日建設部令第40號，根據20xx年8月15日《建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定》、20xx年7月20日《建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定》修正)

第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;

省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內城市商品房預售管理;

市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區(qū)域內城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

(三)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質內容的真實性負責。

(三)許可。經審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

第十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

商品房預售許可證申請流程

商品房預售許可證的取得要符合下列條件：

項目取得建設用地規(guī)劃許可證;

建設工程規(guī)劃許可證;

國有土地使用證;

建設工程開工證;

篇2

    《商品房銷售管理辦法》

    第六條 商品房預售實行預售許可制度。

    商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

    《城市房地產開發(fā)經營管理條例》

    第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    (二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (三)按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;

    (四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

    《城市商品房預售管理辦法》

    第五條 商品房預售應當符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    (二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (三)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

    第六條 商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。

    未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》

    第四十四條  商品房預售,應當符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

    (二)持有建設工程規(guī)劃許可證;

    (三)按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分

    之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;

    (四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證

    明。

    商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部

    門和土地管理部門登記備案。

    商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。

    未取得預售許可證訂立的預售合同是否有效:

篇3

《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定：商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定。在《城市房地產管理法》上位法有原則性規(guī)定的情況下，賦予了地方房地產主管部門制定具體操作規(guī)范的權力。早在1998年，《廣東省商品房預售管理條例》即以專章形式確立了商品房預售款的監(jiān)督管理規(guī)則，對預售款的概念、范圍、監(jiān)管形式、監(jiān)管周期、監(jiān)管主體、操作模式、監(jiān)管收費等均作出了明確規(guī)定，開創(chuàng)了國內開展商品房預售款監(jiān)管工作的先河。

據不完全統計，目前國內已有70余個大中城市出臺了預售款監(jiān)管的地方性規(guī)定。受經濟發(fā)展水平和各地實踐差異的影響，預售款監(jiān)管的制度模式、監(jiān)管力度、特色等各有不同。筆者選取了頗具代表性的部分地方規(guī)定，進行對比分析和歸類總結。

1　從發(fā)文主體和文件效力來看

第一，地方性法規(guī)規(guī)定有商品房預售款監(jiān)管的內容，效力層次最高，轄區(qū)內各地方據此進一步制定操作規(guī)范。如《廣東省商品房預售管理條例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》都有針對商品房預售監(jiān)管較為詳盡的規(guī)定，廣州、汕頭、珠海、重慶市房地產主管部門在此基礎上制定了詳盡的操作細則；《山東省商品房銷售條例》也對該省商品房預售款監(jiān)管事宜作出了原則性規(guī)定，濟南、青島等地根據地方實際分別選取了不同的監(jiān)管模式。

第二，地方政府規(guī)章或規(guī)范性文件，效力較高。如《鄭州市商品房預售款監(jiān)管辦法》、《株州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》、《青島市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》、《昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見》、《天津市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》、《合肥市商品房預售款監(jiān)督管理暫行辦法》、《湘潭市城區(qū)商品房預售款監(jiān)督管理辦法》、《岳陽市商品房預售款監(jiān)管暫行辦法》都專門規(guī)定了商品房預售款監(jiān)管的原則、操作流程等，為房地產行政主管部門開展預售款監(jiān)管工作提供了直接依據。

第三，房地產主管部門與銀行業(yè)主管部門聯合規(guī)范性文件，對參與監(jiān)管的商業(yè)銀行具有較強的約束力。如《北京市商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》、《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》、《南京市商品房預售款監(jiān)管辦法》均有商業(yè)銀行參與監(jiān)管，其對銀行的約束力比房地產主管部門單獨發(fā)文更強。

第四，房地產主管部門單獨規(guī)范性文件，約束力相對較弱。如《福建省商品房預售管理暫行辦法》、《廈門市商品房預售款監(jiān)督管理實施細則》、《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法(試行)》及其實施細則，是房地產主管部門單純規(guī)范性文件的典型代表。

2　從監(jiān)管主體、監(jiān)管模式和監(jiān)管周期來看

第一，由房地產主管部門或設立專門的主管機構集中監(jiān)管。如廈門市由交易中心直接負責預售款監(jiān)管，青島市國土房管局下設房地產交易資金監(jiān)管機構直接負責新建商品房預售資金的具體監(jiān)管工作，廣州市房地產中介服務管理所下設商品房預售款監(jiān)督管理小組對廣州市商品房預售款實行“全程全額”監(jiān)督管理。

第二，通過引入擔保單位全程擔保的形式，進行重點監(jiān)管。如“濟南模式”，濟南市引入擔保公司全程擔保制度，預售款的監(jiān)管采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售款監(jiān)管責任擔保書的方式實施，以保證預購人的合法權益。

第三，商業(yè)銀行與項目監(jiān)理單位聯合監(jiān)管模式，各司其職。最為典型的是“重慶模式”，重慶市以地方性法規(guī)創(chuàng)設了由工程監(jiān)理機構和開設預售款專用賬戶的商業(yè)銀行聯合對預售資金進行監(jiān)管的新制度。

第四，商業(yè)銀行直接監(jiān)管，主管部門監(jiān)督檢查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商業(yè)銀行作為監(jiān)管的直接參與主體，監(jiān)理單位負責進度需求監(jiān)控，主管部門監(jiān)督、抽查、檢驗的模式。

3　從措施保障、具體操作規(guī)范來看

第一，監(jiān)管金額的確定，引入保證金制度或預留上浮比例。

第二，與預售許可掛鉤，在預售許可階段要求提交預售款監(jiān)管資料或進行專門備案。

第三，選取商業(yè)銀行監(jiān)管的，要求獨家監(jiān)管或允許多家銀行聯合監(jiān)管。

第四，要求預售款實行直接入賬，禁止開發(fā)企業(yè)轉存或截留。

第五，在預售款撥付使用上，與合同備案掛鉤或由主管機構審核相關申請材料，再決定是否準予用款。

第六，對違反監(jiān)管規(guī)定的市場主體設立處罰制度。

4　從是否免于監(jiān)管以及對違規(guī)行為的處罰力度來看

第一，對所有開發(fā)企業(yè)、建設項目同等對待，不允許免除監(jiān)管；嚴格監(jiān)管下的例外，即允許特定情況下免于監(jiān)管，以其他措施保障監(jiān)管目的實現。如廈門市規(guī)定具備特定條件或資格的開發(fā)企業(yè)可申請免于監(jiān)管；濟南市規(guī)定，預售人向擔保公司提供擔保公司認可的全額反擔保，可以免除監(jiān)管。

第二，對開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管規(guī)定的，處罰手段通常為責令限期整改、暫停預售、處以罰款、計入信用檔案并進行公示；對監(jiān)管銀行違反監(jiān)管規(guī)定的，取消其監(jiān)管資格；對于監(jiān)理單位違規(guī)的，違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統，并依法對相關責任單位和責任人予以處理。

從表3中9個城市的監(jiān)管模式來看，成立專設預售款監(jiān)督管理機構是最直接監(jiān)管的模式，監(jiān)管力度最強；最具特色的莫過于濟南模式和重慶模式，監(jiān)管力度也比較強；最普遍的即是商業(yè)銀行監(jiān)管模式，監(jiān)管力度較弱。雖然國內各地方關于預售款監(jiān)管的模式可以歸結為上述4種，但在具體適用和操作上仍各具特色，很難對哪種模式的優(yōu)劣進行簡單評判。只要適應地方實際，達到預售款“?？顚Ｓ谩钡哪康?，即是好的制度設置。

二、成都市預售資金監(jiān)管制度的突破和創(chuàng)新

2010年11月1日，成都市《預售款監(jiān)管辦法(試行)》及《成都市商品房預售款監(jiān)管實施細則(試行)》(以下簡稱《辦法》、《細則》)，正式啟動預售款監(jiān)管工作。在比較國內幾種監(jiān)管模式后，成都選取了相對寬松的“商業(yè)銀行監(jiān)管模式”，對于預售資金的監(jiān)管，結合成都市市場情況進行了創(chuàng)新，采取了較為靈活的監(jiān)管方式，嚴格監(jiān)管的同時，也要考慮保持市場本身的活力，讓資金發(fā)揮最大的效益。

1　期前撥付

成都允許期前付款并準予調用超額預售款在全國屬于創(chuàng)新?！掇k法》中明確規(guī)定，預售款采用建設期前撥付：開發(fā)企業(yè)在取得預售許可開始銷售后，可以根據項目預算清冊和資金使用計劃申請?zhí)崆罢{用相應周期的預售款，相對于以自有資金或開發(fā)貸款墊付完成相應建設周期后再提取預售款的“后期支付”，更具靈活性；同時，為避免開發(fā)企業(yè)以整個樓棟作為一個建設周期，一次性提前支取全部預售款繼而“攜款潛逃”。《細則》進一步規(guī)定了工程形象進度的編制。同時在嚴格按照工程進度提取預售款的同時，也允許開發(fā)商調用超額部分的預售款。在保證建設工程資金使用的條件下，預售款專用賬戶中的商品房預售款超出該監(jiān)管項目工程預算清冊的總額時，可允許開發(fā)企業(yè)以其超出部分用于還貸或調用。

篇4

《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。但是，該法對于商品房預售合同登記的效力沒有提及，這在實踐中產生了很多，對購房者利益的保護也顯得蒼白無力。因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經驗，完善我國的商品房預售合同登記制度。

我國改革開放以來，隨著房地產市場的蓬勃和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設有了長足的發(fā)展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發(fā)展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩(wěn)定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預售在我國還剛剛起步，現有的法規(guī)還很不完善，實踐中也出現了許多亟待解決的問題，而商品房預售合同登記作為商品房預售制度的重要一環(huán)，對其進行完善因此也就具有了十分重要的現實意義。

一、商品房預售和商品房預售合同登記

商品房預售是我國近年來房地產市場發(fā)展的產物，它與成品房買賣已經成為我國房地產市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售，是指房地產開發(fā)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為 。商品房預售方式首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預售又被稱為"賣樓花” 。 商品房預售的交易方式和標的物具有特殊性，即交易時，交易的標的物——房屋尚在建設中，交易標的物所有權的轉移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據。因此，商品房預售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續(xù)即擁有了房屋的所有權。

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，是房屋產權、物業(yè)管理的一部分。很多國家和地區(qū)都有有關商品房預售合同登記的規(guī)定，如香港規(guī)定所有樓花買賣合約必須在簽訂后的三十天內在田土廳注冊。根據《城市房地產管理法》第四十四條第二款的規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)經營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！币虼耍彿空吲c發(fā)展商簽訂預售合同后，為防止發(fā)展商“一女兩嫁”，應及時督促發(fā)展商辦理登記備案手續(xù)，否則，合同約定的期限屆至，如果發(fā)展商不能交付房屋，購房者就不能取得房屋所有權，只能追究發(fā)展商的違約責任。

篇5

一、進一步完善和加強商品房預售資金監(jiān)管

2010年4月13日，住建部出臺的《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）明確要求：各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付?！冻啥际猩唐贩款A售款監(jiān)管辦法（試行）》于同年9月30日印發(fā)，同年11月1日，成都市正式實施商品房預售資金監(jiān)管。2015年10月9日，成都市城鄉(xiāng)房產管理局印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，完成對原辦法的修訂。

成都市實施商品房預售資金監(jiān)管6年有余，但成都市在建商品房項目爛尾情況仍未得到完全杜絕，由商品房預售項目爛尾引發(fā)的也時有發(fā)生。在梳理成都市部分預售項目爛尾的成因時發(fā)現，部分爛尾項目開發(fā)商存在挪用預售資金的情況。因此，進一步完善和加強商品房預售資金監(jiān)管尤為必要。

1.加大監(jiān)督檢查及懲處力度

監(jiān)督檢查是懸掛在開發(fā)企業(yè)頭頂上的達摩克利斯之劍，讓開發(fā)企業(yè)緊繃守法遵規(guī)之弦。除常態(tài)例行檢查之外，加強飛行檢查，即在被檢查單位不知曉的情況下進行的啟動慎重、行動快的檢查，以此及時掌握真實情況，讓監(jiān)管部門做到心中有數。此外，還可采取重點檢查手段。在當今信息傳播手段日益簡便快捷、制度日益完善的情況下，及時根據輿情及情況，重點檢查輿情反應大、突出的項目。

2.采取有效措施對違法行為予以嚴厲打擊

根據《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預售款以及利用其他賬戶替代預售款專用賬戶的，由市、縣房產行政主管部門責令限期改正；情節(jié)嚴重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房預售管理辦法》的相關規(guī)定對違法行為予以行政處罰。監(jiān)管銀行未履行監(jiān)管協議約定職責，除承擔相應法律責任外，由主管部門予以公示不得再在本市從事商品房預售款監(jiān)管事宜，并將有關情況抄送銀行業(yè)主管部門。根據《城市商品房預售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。在當前高企的房價面前，法定的罰金金額對開發(fā)企業(yè)而言幾乎可忽略不計，換言之，罰款對于開發(fā)企業(yè)違法行為基本上毫無震懾力。監(jiān)管部門除責令開發(fā)企業(yè)限期改正等告誡類措施外，可采取暫停網簽、暫停受理新預售許可申請等行政管理措施。

《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》僅由房產管理部門單獨制定，銀行業(yè)管理部門未參與聯合發(fā)文，該辦法對監(jiān)管銀行的違規(guī)行為懲處規(guī)定不夠強硬，威懾力不足。在實際操作中，房管部門將銀行存在的預售款監(jiān)管違規(guī)行為書面函送銀行業(yè)主管部門后，違規(guī)銀行受到的懲處力度很小甚至零懲處。因此，在對監(jiān)管銀行進行督促、指導，促使銀行全面履行監(jiān)管職責的同時，房管部門可建立黑名單制度，采取暫停或終止受理存在嚴重違反《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》規(guī)定行為的商業(yè)銀行與任何開發(fā)企業(yè)簽訂的包含《預售款監(jiān)管協議》在內的預售方案審查申請。

3.要加強技術創(chuàng)新，進一步優(yōu)化監(jiān)管手段

進一步優(yōu)化和完善房管金融信息服務交互平臺并建立預售款監(jiān)管信息系統，將取得商品房預售許可證的商品房實時交易備案情況與銀行監(jiān)管賬戶的實時入賬情況進行匹配計算，監(jiān)察入賬情況；將資金使用計劃、工程進度計劃納入信息系統以規(guī)范預售款撥付，并通過信息系統自動監(jiān)察各個預售項目預售款收支，同時通過設定資金足額量、資金撥付額與資金使用計劃及工程進度匹配度等風險控制指標建立預警機制，對超過風險控制線的預售款暫停撥付并啟動現場督察程序。通過技術創(chuàng)新，實現預售款監(jiān)管從入賬到撥付全流程、動態(tài)化、規(guī)范化的全面監(jiān)控。此外，可通過預售款監(jiān)管信息系統實現對全部預售項目預售款監(jiān)管進行大數據分析，通過監(jiān)管大數據對參與預售款監(jiān)管的各商業(yè)銀行監(jiān)管能力及服務水平進行考核，為建立監(jiān)管銀行優(yōu)勝劣汰的淘汰機制提供基礎條件。

4.加強合同備案審查，防止虛假交易、確保預售款納入監(jiān)管

《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。長期以來，成都市對預售商品房合同備案的審查主要是采取開發(fā)商自主備案、房管部門嚴管備案變更及注銷的模式，事前及事中監(jiān)管較松，事后監(jiān)管較嚴。在這種模式下，開發(fā)企業(yè)通過備案系統進行虛假備案以達到變相融資（通過備案到債權人或擔保人名下作為融資擔保）、惡意逃避查封（由于只能查封在房管系統中開發(fā)企業(yè)名下未售房源，開發(fā)企業(yè)可自行將房源備案至相關主體名下造成房源全部售完的假象導致無房可封）、捂盤惜售（操作手法類似惡意逃避查封）等虛假交易的目的，由于這些虛假交易并未存在真實購房款，對這些虛假交易房源的預售款監(jiān)管也無從談起。此外，部分開發(fā)商在購房人支付首付款或全部購房款時，通過非監(jiān)管銀行POS機等渠道將這些資金打入其他賬戶，繞開預售資金監(jiān)管，為開發(fā)企業(yè)挪用現售資金提供了便利。

因此，為避免上述不良行為的發(fā)生并確保預售款監(jiān)管實現全面覆蓋，加強合同備案審查尤為必要。在購房資格審查通過后（如有該項審查），開發(fā)企業(yè)可通過房管系統的開發(fā)企業(yè)用戶端進行預售商品房合同擬定，但在完成備案前，開發(fā)企業(yè)應當將購房人的付款憑證及資金進入預售款監(jiān)管賬戶的證明資料提交房管部門進行購房真實性及預售款入~審查，待審查通過后，房管工作人員通過房管系統房管用戶端解除備案限制，開發(fā)企業(yè)方可完成合同備案。

二、進一步完善預售商品房質量保證機制

在建工程爛尾往往是開發(fā)商實力較弱、資金鏈斷裂造成，相較而言小型開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目發(fā)生爛尾或存在商品房質量問題的風險要比大型開發(fā)企業(yè)要高。住建部出臺的《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）明確要求：暫定資質的房地產開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業(yè)破產、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質量責任承擔主體，由質量責任承擔主體提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。由于該通知未明確規(guī)定質量責任承擔主體賠償能力的審查標準，各地在實際執(zhí)行預售商品房質量保證機制時僅對質量責任承擔主體提供擔保函做形式審查，對于該主體是否具有賠償能力無法做出判斷，造成了該機制的實施基本上流于形式。因此，作為承擔實際監(jiān)管職責的房管部門可結合地方實際進一步完善預售商品房質量保證機制。房屋質量責任承擔主體應當具有較為雄厚資金實力及管理運營經驗，可從工商注冊實繳資本金、近段時期（如近3年）賬戶資產情況、成立時間（如不低于5年）、主營范圍等維度考量。同時對房屋質量責任承擔具有較大風險的主體類型進行排除，例如：暫定資質的房地產開發(fā)企業(yè)不能作為其他房地產企業(yè)開發(fā)項目的房屋質量責任承擔主體。

三、進一步完善信息公開機制

房地產市場存在明顯信息不對稱，開發(fā)企業(yè)具有項目信息主導優(yōu)勢，往往會對相關不利信息予以屏蔽或隱瞞，購房人獲得預售項目相關信息的來源及渠道較為缺乏。由于信息不對稱，購房人在信息不充分的情況下作出的購房決策可能存在盲目性。因此，在不涉及商業(yè)機密的前提下，盡可能展現作為交易商品的房屋相關信息，需要進一步完善信息公開機制。

1.信息渠道分散

房地產開發(fā)產業(yè)鏈條長，涉及的政府部門及公眾部門多，各部門獨自自身掌握的信息，導致房產相關信息渠道分散，購房人全面收集相關信息費時費力。例如：工商主管部門掌握開發(fā)企業(yè)經營信息、建設主管部門掌握開發(fā)項目工程建設信息、房管部門掌握開發(fā)項目銷售信息、銀行主管部門掌握開發(fā)企業(yè)及其實際控制人的信用信息等，購房人若要全面調查了解到所有相關信息，需要到各個政府主管部門查詢、核實，費時費力的同時還不一定能得到全面信息。

2.信息不及時、不全面

一些主管部門存在對監(jiān)管中掌握的信息不及時、不全面的情況。一些信息僅在工作總結中草草帶過，對于購房人而言，獲得的信息越及時、越全面，越有助于其做購房決策。

3.信息聚合程度低

相關信息渠道分散及信息不及時、不全面導致了信息聚合程度低，極大增加了購房人整理、利用這些信息的難度。

為了進一步增加房地產市場信息透明度，應加強頂層設計，進一步完善信息公開機制。

一是要加強信息公開協作。確立信息牽頭部門，由牽頭部門組織房地產開發(fā)產業(yè)鏈條中涉及的各個部門信息溝通與協作，將工商、稅務、房管、國土、建設、規(guī)劃、信用管理、司法等信息統一納入信息公開協作范圍，及時、統一信息以提高購房人收集信息效率，為市場交易公平、透明化提供基礎條件。

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除以上規(guī)定外，《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》還有其他規(guī)定，具體為：

1、嚴禁捂盤惜售行為。應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開銷售，不得分批次推出銷售商品房。

2、嚴格商品房價格明示制度。房地產開發(fā)企業(yè)應按照預售方案申報價格，在公開銷售之前，按照“一套房一標價”的方式明碼標價。

篇7

商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于。

年大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。

商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發(fā)展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

二、商品房預售制度的特征

我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規(guī)定的商品房預售，具有五個明顯的特征：

第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。

第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

第五，商品房預售，必須依照有關法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

三、商品房預售制度的條件

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規(guī)定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優(yōu)良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規(guī)劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發(fā)商忽視這一點而預售房屋，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發(fā)建設資金已達到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規(guī)定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規(guī)定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

四、商品房預售制度存在的風險

自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規(guī)公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態(tài)，一些房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發(fā)的全部風險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風險轉嫁到銀行。

其次是銷售不規(guī)范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業(yè)的門檻，開發(fā)商的實力、品牌、技術、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業(yè)聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經營模式。

第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預售及其市場規(guī)范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發(fā)展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

五、商品房預售制度問題的解決

對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：

第一，要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發(fā)放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規(guī)范商品房預售許可證的審查和發(fā)放制度。

第二，要建立商品房預售必須公開事項的監(jiān)督檢查制度。防止開發(fā)商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。

第三，對于購房者來說，要考察房地產開發(fā)商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財務狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業(yè)績，到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質量、售后服務、物業(yè)管理狀況；了解開發(fā)商有無糾紛等情況。

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某開發(fā)企業(yè)，通過偽造房地產開發(fā)項目立項文件取得規(guī)劃許可等證件，并領取了商品房預售許可證，預售收入4700余萬，事后，該違規(guī)行為暴露。對此違規(guī)行為，該如何處罰？可否適用《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（以下簡稱《開發(fā)條例》）第39條？

分析

一、關于《開發(fā)條例》第39條的理解

《開發(fā)條例》第39條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款?！睂τ诒緱l的理解，關鍵有以下兩點。

首先，什么是擅自預售商品房？所謂擅自預售商品房，是指沒有取得預售許可證，實施商品房預售的行為，或者預售許可證撤銷后，仍然實施預售的行為。若已取得預售許可證，則不論其取得的途徑是合法取得還是非法騙取，均不能認定為“擅自”。因為從表面上看，其行為都經過了行政機關的審查并予以了批準，許可證取得后即具有社會公示性。

其次，什么是違法所得？違法所得并非是全部預售收入，因為《開發(fā)條例》第39條的立法本意是懲處開發(fā)商違規(guī)行為，保護公眾利益，進而維護社會穩(wěn)定。如果一旦將預售收入沒收，并再處罰金的話，有可能會造成整個項目資金運轉困難，甚而造成項目“爛尾”。這并不是管理部門希望的結果。因此，建設部在給河北省建設廳《關于提請解釋“違法所得”具體含義的請示》的復函（建法函[2008]326號）中將“違法所得”明確為房地產開發(fā)企業(yè)擅自預售商品房的全部收入扣除其開發(fā)建設經營成本的所得。

二、關于本案的行政處罰

對于開發(fā)企業(yè)騙取預售許可證的行為，可以從兩個層面予以處罰，一是適用《行政許可法》第79條規(guī)定“被許可人以欺騙、賄賂等不正當手段取得行政許可的，行政機關應當給予行政處罰；取得的行政許可屬于直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全事項的，申請人在3年內不得再次申請該行政許可；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。二是適用《城市商品房預售管理辦法》第15條“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。

就本案來說，可以處以撤銷預售許可，并處3萬元罰款，同時可以責令申請人3年內不得再次申請該行政許可。

三、關于罰款額度的思考

國家對于商品房預售的行政處罰，經歷了一個從粗到細的過程。1994年建設部40號令《城市商品房預售管理辦法》第13條對于不辦理預售許可、挪用預售款、不辦理備案的情況規(guī)定了“可處以罰款”，但沒有對處罰的標準作出具體規(guī)定。2001年建設部95號令《關于修改的決定》細化了處罰的標準，增強了可操作性。比如：對不辦理預售許可預售商品房的，“責令停止預售、補辦手續(xù)、沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。對不按規(guī)定使用預收款的，“可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款?！?004年建設部131號令《關于修改的決定》中，又增加了對隱瞞有關情況、提供虛假材料，或采用欺騙、賄賂等不正當手段取得預售許可證的情形的規(guī)范，明確“責令停止預售、撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。

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為進一步規(guī)范*市房地產市場秩序，加強房地產市場管理，進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現根據《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預售管理辦法》、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關規(guī)定，結合本市實際情況，就有關事項通知如下：

一、規(guī)范商品房預售行為

（一）房地產開發(fā)企業(yè)應當于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預售證前1個月申報項目概況。

任何房地產開發(fā)企業(yè)在領取商品房預售許可證之前不得商品房預售廣告，需要其他與房地產開發(fā)項目有關的廣告的，其內容必須真實。否則，有關部門有權責成房地產開發(fā)企業(yè)自行在相關媒體進行更正。房地產開發(fā)企業(yè)拒絕更正的，有關部門有權在相關媒體上公布真實情況。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預售許可證時，應當如實準確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發(fā)商品房預售許可證的，將根據有關規(guī)定不予許可；對已核發(fā)預售許可證的，將撤銷該商品房預售許可證。

（三）未領取預售證的商品房，任何企業(yè)或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經發(fā)現，將責令限期整改，并向社會公布有關情況。

對拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進行處理，并將該企業(yè)或個人的違規(guī)情況告知相關主管部門，有關主管部門將根據有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，停止辦理有關行政業(yè)務。

（四）對不符合規(guī)劃部門規(guī)劃控制性套型結構要求的項目，不核發(fā)商品房預售許可證。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證時，應當明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預售許可證后，應當在10日內全部公開銷售。

*市房屋管理系統中顯示的可售單元，房地產企業(yè)不得拒售。一經發(fā)現有拒售行為的，將立即責令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（六）嚴禁“炒賣樓花”行為。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構不得將預購人購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。一經發(fā)現有炒賣樓花行為者，將責令限期整改，并按現行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，同時通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（七）境外機構和個人購買商品房時，開發(fā)企業(yè)應要求購房業(yè)主按照《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》的規(guī)定，提供境外機構在境內設立分支或代表機構、個人在境內學習或工作時間超過一年、分支或代表機構以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發(fā)企業(yè)不得以任何方式、任何借口將商品房預（銷）售給不符合條件的境外機構和個人。

（八）開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴禁不實價格。有最高銷售限價的，應當按土地使用權出讓合同約定，在最高限價之內進行銷售。否則，將責令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網站等向社會公布有關情況。

（九）開發(fā)企業(yè)應在銷售現場配置電腦設備，供購房人查閱銷售樓盤詳細資料，并公布樓盤《商品房預售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產行政管理部門同時在網上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預售款監(jiān)管措施，加強預售款監(jiān)管

（十）各房地產開發(fā)企業(yè)應知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預售款直接存入指定的預售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預售款。否則，按《廣東省商品房預售管理條例》第四十一條規(guī)定進行處罰。

（十一）根據《廣東省商品房預售管理條例》的規(guī)定，各商業(yè)銀行應當加強對商品房預售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數據及收到跨行轉入款項的明細信息數據提交市國土房管局。凡在各行開立監(jiān)控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監(jiān)控賬戶內。

劃撥使用監(jiān)控賬戶內的款項，應憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準同意支付的數額撥付，不得擅自批準預售人使用監(jiān)控賬戶內的款項或將商品房預售款轉作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設的監(jiān)管，防止隨意變更規(guī)劃許可，保護購房業(yè)主利益

（十二）開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預售許可證時，應確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應現場勘察有關樓棟工程建設進度。開發(fā)企業(yè)領取預售證后，應于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設進度情況以及現場照片，市國土房管局結合實際每季度現場抽檢1-2次，并將抽檢結果在“陽光家緣”網上公布。

（十三）開發(fā)項目申請取消監(jiān)控賬戶，應當繳清土地出讓金、按規(guī)定屬于開發(fā)企業(yè)繳交的專項維修資金和相關稅費、完成規(guī)劃驗收和確權，對于分期開發(fā)的項目，其最后一期應完成出讓合同或國土證用地范圍內規(guī)劃要求的全部公建配套建設。未繳清土地出讓金和相關稅費的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設的，不能取消監(jiān)控賬戶，在監(jiān)控賬戶中存留相應建設資金。

（十四）商品房預售或者銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得隨意調整、修改修建性詳細規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可；確需調整或者變更的，應當報原審批的城市規(guī)劃行政主管部門批準。

已經在*市房屋管理系統建立樓盤明細表、網上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續(xù)

（十五）房地產開發(fā)企業(yè)應當按《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》的有關規(guī)定及時申請確認產權。逾期不辦理的，按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》第二十條規(guī)定進行處理。

（十六）房地產交易轉移登記申請人應持完稅憑證辦理房地產權屬變更登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)不得挪用購房業(yè)主委托其繳交的契稅。

五、規(guī)范房地產中介服務機構的中介行為

（十七）房地產中介服務機構和從業(yè)人員提供服務時，應如實向當事人介紹所房屋的權屬情況；房屋銷售時，應當向買受人介紹所的商品房的有關情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產中介服務機構不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務，不得為開發(fā)企業(yè)進行內部認購、預訂提供服務；提供服務時不得收取傭金以外的其他費用。一經發(fā)現，有關部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂、變更之日起3日內，應當向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

（二十）房屋承租人、居住人應當按照房屋規(guī)劃用途、結構、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實施違法建設行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應當依法向規(guī)劃部門申請房屋使用功能變更手續(xù)。

七、加強房地產估價機構管理，規(guī)范估價行為

（二十一）房地產估價機構在對房地產進行估價時，應嚴格按照《房地產估價機構管理辦法》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章進行，不得有違法、違規(guī)行為。

房地產估價機構有違法、違規(guī)行為的，有關部門將根據《房地產估價機構管理辦法》等規(guī)定，給予處理。房地產估價機構給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。國土房管部門將根據情況將房地產估價機構有違法、違規(guī)行為及處理結果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產評估機構接受委托，進行房屋拆遷評估時，應當按照建設部城市房屋拆遷評估指導意見、市國土房管局制定的相關規(guī)則和技術規(guī)范以及*市房地產評估專業(yè)人員協會制定的相關工作指引進行評估。

（二十三）房地產估價機構接受商業(yè)銀行委托，通過評估確定房地產抵押價值的。房地產估價機構應當根據建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規(guī)定及《房地產抵押估價指導意見》進行評估。

辦理房地產抵押登記手續(xù)時，房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，抵押權人應當向市房地產交易登記中心提供確定房地產抵押價值的書面協議；由房地產估價機構評估的，應當向市房地產交易登記中心提供房地產抵押估價報告。

（二十四）房地產估價管理機構聯合市房地產評估專業(yè)人員協會定期對房地產抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和所涉及的注冊房地產估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監(jiān)督檢查

（二十五）市國土房管局依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構、房地產估價機構的業(yè)務辦理及執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查。有關單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應當予以協助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發(fā)出的違規(guī)行為整改通知，15日內未整改或整改不合格的項目，對于開發(fā)企業(yè)，將依法根據有關規(guī)定延長其項目的預售許可、抵押登記和網上簽約手續(xù)限制時間，直至完成整改；對于中介機構，也將根據有關規(guī)定予以處理。

篇10

商品房預售實行許可證制度，即開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向縣級以上房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預售、開發(fā)經營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。本文所稱的商品房預售合同，是指房地產開發(fā)經營企業(yè)與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。

我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益?！冻鞘蟹康禺a管理法》對商品房的預售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產開發(fā)經營企業(yè)預售商品，應當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發(fā)經營企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發(fā)和房地產交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規(guī)劃。根據《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現象。

（3）按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監(jiān)督。

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

二、商品房預售合同是否有效的確認

按照我國《城市房地產管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預售，維護整個房地產業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發(fā)經營企業(yè)所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發(fā)生糾紛以后，但在前預售房開發(fā)商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。