導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇個(gè)人租房合同簡(jiǎn)單版，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

出租方：______，以下簡(jiǎn)稱甲方

承租方：______，以下簡(jiǎn)稱乙方

根據(jù)《中華人民共和國(guó)》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條 甲方將自有的坐落在______市______街______巷______號(hào)的房屋______棟______間，建筑面積______平方米、使用面積______平方米，類型______，結(jié)構(gòu)等級(jí)______，完損等級(jí)______，主要裝修設(shè)備______，出租給乙方作______使用。

第二條 租賃期限

租賃期共______個(gè)月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營(yíng)、入股或與他人調(diào)劑交換的;

2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的;

3.拖欠租金____個(gè)月或空置____月的。

合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。

租賃合同因期滿而終止時(shí)，如乙方確實(shí)無(wú)法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長(zhǎng)租賃期限。

第三條 租金和租金交納期限、稅費(fèi)和稅費(fèi)交納方式

甲乙雙方議定月租金______元，由乙方在______月______日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時(shí)必須出具由稅務(wù)機(jī)關(guān)或縣以上財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的收租憑證。無(wú)合法收租憑證的乙方可以拒付。

甲乙雙方按規(guī)定的稅率和標(biāo)準(zhǔn)交納房產(chǎn)租賃稅費(fèi)，交納方式按下列第____款執(zhí)行：

1.有關(guān)稅法和鎮(zhèn)政發(fā)(90)第34號(hào)文件規(guī)定比例由甲、乙方各自負(fù)擔(dān);

2.甲、乙雙方議定。

第四條 租賃期間的房屋修繕和裝飾

修繕?lè)课菔羌追降牧x務(wù)。甲方對(duì)出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時(shí)修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門(mén)窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)按城建部(87)城住公字第13號(hào)通知執(zhí)行。

甲方修繕?lè)课輹r(shí)，乙方應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。

出租房屋的修繕，經(jīng)甲乙雙方商定，采取下述第______款辦法處理：

1.按規(guī)定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;

2.由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項(xiàng)目?jī)?nèi)，先行墊支維修費(fèi)并組織施工，竣工后，其維修費(fèi)用憑正式發(fā)票在乙方應(yīng)交納的房租中分______次扣除;

3.由乙方負(fù)責(zé)維修;

4.甲乙雙方議定。

乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對(duì)承租房屋進(jìn)行裝飾，但其規(guī)模、范圍、工藝、用料等均應(yīng)事先得到甲方同意后方可施工。對(duì)裝飾物的工料費(fèi)和租賃期滿后的權(quán)屬處理，雙方議定：

工料費(fèi)由______方承擔(dān)( );

所有權(quán)屬______方( )。

第五條 租賃雙方的變更

1.如甲方按法定手續(xù)程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，在無(wú)約定的情況下，本合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效;

2.甲方出售房屋，須在三個(gè)月前書(shū)面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);

3.乙方需要與第三人互換用房時(shí)，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。

第六條 違約責(zé)任

1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償______元。

2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負(fù)責(zé)賠償對(duì)方______元。

3.乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外，并按租金的______%,以天數(shù)計(jì)算向甲方交付違約金。

4.甲方向乙方收取約定租金以外的費(fèi)用，乙方有權(quán)拒付。

5.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時(shí)按約定租金的______%，以天數(shù)計(jì)算由乙方向甲方支付違約金。

6.本合同期滿時(shí)，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的______%，以天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。

上述違約行為的經(jīng)濟(jì)索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機(jī)關(guān)的監(jiān)督下進(jìn)行。

第七條 免責(zé)條件

1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。

因上述原因而終止合同的，租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)。

第八條 爭(zhēng)議解決的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解無(wú)效時(shí)，可向市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院。

第九條 其他約定事宜

1.……

第十條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議報(bào)送市房屋租賃管理機(jī)關(guān)認(rèn)可并報(bào)有關(guān)部門(mén)備案后，與本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執(zhí)1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。

出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)

法定代表人：(簽名) 法定代表人：(簽名)

委托人：(簽名) 委托人：(簽名)

合同有效期限： 至 年 月 日

個(gè)人租房合同簡(jiǎn)單范本二

出租方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

承租方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

甲、乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達(dá)成協(xié)議如下：

一、租賃地點(diǎn)及設(shè)施：

1.租賃地址： 路 巷 號(hào) 室;房型規(guī)格 ;居住面積平方 米;

2.室內(nèi)附屬設(shè)施：

A ：電器：電話 沐浴 空調(diào) 冰箱 彩電 洗衣機(jī) 微波爐 吊扇 音響 VCD

B ：家俱：

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用 年;自 年 月 日起至 年 月 日;

2.房屋租金：每月 元人民幣;

3.付款方式：按 支付，另付押金 元，租房終止，甲方驗(yàn)收無(wú)誤后，將押金退還乙方，不計(jì)利息。

第一次付款計(jì) 元人民幣;

4.租賃期內(nèi)的水、電、煤氣、電話、有線電視、衛(wèi)生治安費(fèi)由乙方支付，物業(yè)管理，房屋修繕等費(fèi)用由甲方支付;

5.租用期內(nèi)，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權(quán)、乙方需擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

(2)乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)損害公共利益的;

(3)乙方無(wú)故拖欠房屋租金達(dá) 天;

(4)連續(xù)三個(gè)月不付所有費(fèi)用的。

三、雙方責(zé)任及義務(wù)：

1.乙方須按時(shí)交納水、電、煤、電話等費(fèi)用，并務(wù)必將以上費(fèi)用帳單交給甲方，甲方須監(jiān)督檢查以上費(fèi)用;

2.無(wú)論在任何情況下，乙方都不能將押金轉(zhuǎn)換為房屋租金;

3.在租用期內(nèi)，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租(賣)給任何第三者;或在租賃期內(nèi)房租加價(jià);

4.租用期滿后，乙方如需繼續(xù)使用，應(yīng)提前一個(gè)月提出，甲方可根據(jù)實(shí)際情況，在同等條件下給予優(yōu)先;

5.在租賃期內(nèi)，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協(xié)議的，必須提前一個(gè)月通知對(duì)方，協(xié)商后解除本協(xié)議;

6.乙方入住該物業(yè)應(yīng)保持周圍環(huán)境整潔做好防火防盜工作，如發(fā)生事故乙方應(yīng)負(fù)全部責(zé)任;

7.乙方不得擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)，并愛(ài)惜使用室內(nèi)設(shè)施，若人為損壞的將給予甲方相應(yīng)賠償;如發(fā)生自然損壞，應(yīng)及時(shí)通知甲方，并配合甲方及時(shí)給予修復(fù)。

四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)辦理或提交有關(guān)仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行仲裁。

本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

五、其它說(shuō)明：

(如：入住時(shí)的水電煤字?jǐn)?shù)。)

出租方： 承租方：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

篇2

身份證號(hào)：

承租方姓名：[簡(jiǎn)稱乙方]

身份證號(hào)：

甲方現(xiàn)有　㎡面積的房屋，套型為　地址：

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一、租房從　年　月　日起至　年　月　日止，有效期為　年

二、該房出租的使用性質(zhì)為　用房，月租金為　元，繳租方式為　支付一次，計(jì)人民幣(大寫(xiě))　元(￥　元)以后就在付款期末前　天支付。

三、乙方接到住房后，應(yīng)及時(shí)更換門(mén)鎖，否則發(fā)生意外與甲方無(wú)關(guān)。

四、乙方不得擅自改變其房屋的使用性質(zhì)，更不能擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)，必須愛(ài)護(hù)房?jī)?nèi)設(shè)施，如有損壞應(yīng)及時(shí)維修，否則照價(jià)賠償。

五、在本協(xié)議期內(nèi)，甲方不得干涉乙方的合法居住(經(jīng)營(yíng))權(quán)，不得收回房屋或轉(zhuǎn)租他人，更不得提高房租或終止協(xié)議。

六、乙方必須按照交納房租，否則甲方有權(quán)采取措施收回房屋，由此造成的損失由乙方承擔(dān)。

七、乙方必須遵守當(dāng)?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，辦理各種相關(guān)證件、按時(shí)交納水、電、氣、收視電話、物業(yè)管理等費(fèi)用。并做好一切安全全措施，若出現(xiàn)安全事故，均由乙方自行負(fù)責(zé)。合同簽訂后，乙方交保證金　元給甲方，乙方退房時(shí)結(jié)清水、電、氣、電話、物業(yè)管理等費(fèi)用后及屋內(nèi)設(shè)施家具、家電無(wú)損壞，甲方退還乙方所交保證金，另水、電氣底度為：水　噸;電　度;氣　方。乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。以交費(fèi)收據(jù)為準(zhǔn)。

八、若乙方的本協(xié)議期滿后需繼續(xù)租用此房，應(yīng)提前壹月與甲方商議。(在同等的條件下，乙方有優(yōu)先租賃、購(gòu)買權(quán))。

九、甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi)，均不得違約，如甲方違約則按該房月租金及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則從押金里扣除一個(gè)月房屋租金作賠償金給甲方。

十、如果拆遷此房乙方無(wú)條件搬出，所交甲方的房租按未滿天數(shù)甲方退還乙方。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。從簽定之日起生效，到期自行作廢，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

備注：

甲方簽字：　地址：　聯(lián)系電話：

乙方簽定：　地址：　聯(lián)系電話：

簽定日期：　年　月　日

簡(jiǎn)單個(gè)人租房合同范本打印 甲方：

乙方：

甲方在 ，建筑面積共計(jì) 平方米，現(xiàn)租賃予乙方居住;經(jīng)雙方友好協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下：

一、 租賃期自 年 月 日起，截至 年 月 日止，共年。

二、 租金每月為 元人民幣，交租方式是提前十天支付三個(gè)月的租金,以季度預(yù)付交清形式，即先交租后使用的原則。

三、 為保障房?jī)?nèi)公共設(shè)施的安全，乙方還須向甲方預(yù)存協(xié)議保證金 人民幣。協(xié)議保證金在租賃期間不計(jì)息。

四、 房租賃期間內(nèi)的水電、電話、煤氣費(fèi)等乙方發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，租賃期前所發(fā)生的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

五、 房?jī)?nèi)一切設(shè)施應(yīng)加以愛(ài)護(hù)和正常使用，保證各項(xiàng)安全房屋結(jié)構(gòu)不得隨意調(diào)整，確因乙方需要，經(jīng)甲方及物業(yè)管理部門(mén)認(rèn)可后可適當(dāng)作出調(diào)整或裝修。乙方裝修時(shí)不能破壞房間內(nèi)的水電使用的獨(dú)立性。乙方承擔(dān)租用期間的維護(hù)、維修費(fèi)用。

六、 房子由乙方自行負(fù)責(zé)裝修。在租賃(含續(xù)租)期滿后，乙方按來(lái)裝去丟的原則退場(chǎng)，不得要求甲方支付裝修費(fèi)用。

七、 租賃期滿后本協(xié)議終止，甲乙雙方3日內(nèi)應(yīng)進(jìn)行清交工作，且在滿足第五項(xiàng)的情況下，甲方無(wú)條件退還保證金人民幣壹千元給乙方。如乙方需繼續(xù)租用，在租金或其它條件同等之下，甲方優(yōu)先租與乙方，雙方辦理順延手續(xù)。

八、 在合同租賃期內(nèi)，因乙方原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法進(jìn)行時(shí)，乙方應(yīng)提前二個(gè)月通知對(duì)方;乙方提前退房，在乙方交清所有費(fèi)用后，乙方留下壹千元保證金作為甲方的損失的補(bǔ)償。

九、 乙方租住期間必須遵紀(jì)守法，不得利用甲方場(chǎng)地進(jìn)行違法活動(dòng)。否則甲方有權(quán)提前終止甲乙雙方的房屋租賃協(xié)議;甲方不承擔(dān)任何責(zé)任和損失。

十、 乙方在租賃甲方房子期間原則上不得隨意轉(zhuǎn)租房子給第三方;否則甲方有權(quán)解除合同。如果有特殊情況經(jīng)甲乙方共同協(xié)商并由由甲方出示書(shū)面同意書(shū)方可轉(zhuǎn)讓。

十一、 本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，雙方不得違反，違約方責(zé)任自擔(dān)。未盡事宜雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

電話： 電話：

日期： 日期：

個(gè)人簡(jiǎn)單房屋租賃合同范本二 甲方姓名(出租方)：_________________　身份證號(hào)碼：________________

乙方姓名(承租方)：__________________身份證號(hào)碼：________________

經(jīng)雙方協(xié)商甲方將位于______________________________房屋出租給乙方居住使用。

一、租房從_____年___月___日起至______年___月___日止。

二、月租金為_(kāi)___元，繳租為_(kāi)___支付一次，人民幣(大寫(xiě))_________元(￥____元),

以后應(yīng)提前___天支付。

三、約定事項(xiàng)

1、乙方入住時(shí)，應(yīng)及時(shí)更換門(mén)鎖若發(fā)生意外與甲方無(wú)關(guān)。因不慎或使用不當(dāng)引起火災(zāi)、電、

氣災(zāi)害等非自然災(zāi)害所造成損失由乙方負(fù)責(zé)。

2、乙方無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)賣該房屋，及屋內(nèi)家具家電，不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，愛(ài)護(hù)屋

內(nèi)設(shè)施，如有人為原因造成破損丟失應(yīng)維修完好，否則照價(jià)賠償。并做好防火，防盜，防漏

水，和陽(yáng)臺(tái)擺放、花盆的安全工作，若造成損失責(zé)任自負(fù)。

3、乙方必須按時(shí)繳納房租，否則視為乙方違約。協(xié)議終止。

4、乙方應(yīng)遵守居住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)繳納水、電、氣、光纖、電話、物業(yè)管理等費(fèi)用。

乙方交保證金________元給甲方，乙方退房時(shí)交清水，電，氣，光纖和物業(yè)管理等費(fèi)用及屋

內(nèi)設(shè)施家具、家電無(wú)損壞，下水管道，廁所無(wú)堵漏。甲方如數(shù)退還保證金。

5、甲方保證該房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。如遇拆遷，乙方無(wú)條件搬出，已交租金甲方按未滿天數(shù)退還。

6、備注;_______________________________________________________________

_______________________________________________________________________

四、本合同一式兩份，自雙方簽字之日起生效。另水;_____噸氣;____立方電;___度

甲方簽章(出租方)：乙方簽章(承租方)：

電話;　電話;　20年月日

個(gè)人簡(jiǎn)單房屋租賃合同范本三 租方(甲方)________ 性別：____年___月____日出生

承租方(乙方)_________ 性別：_____年____月___日出生，身份證號(hào)碼：_______________

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方將位于____市____街道___小區(qū)___號(hào)樓號(hào)的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自______年___月___日至____年___月___日，計(jì)___個(gè)月。

二、本房屋月租金為人民幣_(tái)____元，按月交。每月月初15日內(nèi)，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租賃期間，水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。租賃結(jié)束時(shí)，乙方須交清欠費(fèi)。

四、乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔(dān)裝修改造費(fèi)用。租賃結(jié)束時(shí)，乙方須將房屋設(shè)施恢復(fù)原狀。

五、租賃期滿后，如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前 1個(gè)月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天內(nèi)答復(fù)。如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前1個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū)。若一方強(qiáng)行中止合同，須向另一方支付違約金______元。

七、發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>

八、本合同連一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方：_____________聯(lián)系電話：_______________

乙方：_____________聯(lián)系電話：_______________

____年___月____日

個(gè)人簡(jiǎn)單房屋租賃合同范本四 甲方(出租方)身份證號(hào)碼

乙方(承租方)身份證號(hào)碼

現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方充分了解、協(xié)商，一致達(dá)成如下個(gè)人租房協(xié)議書(shū)：

一、 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施、設(shè)備：

二、租賃期限：，即年月日至年月日。

三、租金及交納時(shí)間：每月元，乙方應(yīng)每月付一次，先付后住。第一次乙方應(yīng)于甲方將房屋交付同時(shí)，將房租付給甲方;第二次及以后付租金，乙方應(yīng)提前一個(gè)月付清。

四、租房押金：乙方應(yīng)于簽約同時(shí)付給甲方押金元，到期結(jié)算，多余歸還。

五、租賃期間的其他約定事項(xiàng)：

1、甲乙雙方應(yīng)提供真實(shí)有效的房產(chǎn)證、身份證等證件。

2、甲方提供完好的房屋、設(shè)施、設(shè)備，乙方應(yīng)注意愛(ài)護(hù)，不得破壞房屋裝修、結(jié)構(gòu)及設(shè)施、設(shè)備，否則應(yīng)按價(jià)賠償。如使用中有非人為損壞，應(yīng)由甲方修理。

3、 水、電、煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等的使用費(fèi)及物業(yè)、電梯、衛(wèi)生費(fèi)等所有費(fèi)用都由乙方支付。入住日抄見(jiàn)：水度，電度，煤氣度。所有費(fèi)用乙方應(yīng)按時(shí)付清。

4、 房屋只限乙方使用，乙方不得私自轉(zhuǎn)租、改變使用性質(zhì)或供非法用途。租下本房后，乙方應(yīng)立即辦好租賃登記、暫住人口登記等手續(xù)。若發(fā)生非法事件，乙方自負(fù)后果。在租賃期限內(nèi)，甲方確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得乙方同意，給乙方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

5、合同一經(jīng)簽訂，雙方都不得提前解除。租賃期內(nèi)，如遇不可抗力因素導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行本合同的，本合同自然終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

6、 甲乙雙方約定，乙方如需開(kāi)具房租發(fā)票，因此產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方支付。

7、 此合同未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，并作出補(bǔ)充條款，補(bǔ)充條款與本合同有同等效力。雙方如果出現(xiàn)糾紛，先友好協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民法院裁定。

8、 本個(gè)人租房協(xié)議書(shū)經(jīng)簽字(蓋章)生效。

9、其他約定事項(xiàng)：

六、違約責(zé)任：

甲乙雙方中任一方有違約情況發(fā)生的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金，違約金為元，損失超過(guò)違約金時(shí)，須另行追加賠償。

七、本合同一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方(簽字) 乙方：(簽字)

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

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篇3

【關(guān)鍵詞】保障性住房；資金；權(quán)益

文章編號(hào)：ISSN1006―656X（2015）01-0028-02

一、保障性住房保障制度的概念及特點(diǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這一體系下，政府實(shí)施一些政策來(lái)幫助單純依靠市場(chǎng)有住房困難的群體，這種政策體系的總稱，就叫做住房保障制度，它和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會(huì)保障體系的組成部分。

保障性住房是指政府為中低收入、住房困難家庭所提供的附有條件的住房，一般由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房構(gòu)成，適用于不同層次的被保障群體。其中公積金保障了穩(wěn)定收入的工薪階層的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用房保障了中低收入群體的住房需求，廉租房保障了最低收入群體的住房需求。這種住房的出現(xiàn)主要是為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，弱化市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。它和商品性住房是一個(gè)相對(duì)的概念，但二者也有重疊的部分，例如經(jīng)濟(jì)適用房就是有保障性質(zhì)的商品房。

二、住房保障的現(xiàn)狀及焦點(diǎn)

至2006年底，全國(guó)656個(gè)城市有512個(gè)城市建立了廉租房制度；至2007年6月，達(dá)到586個(gè)城市，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》；2008年又《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求加大保障性住房建設(shè)力度，全國(guó)在建廉租房已達(dá)63萬(wàn)套；2009年，全國(guó)各類保障性住房已完成新建和改擴(kuò)200萬(wàn)套；2010年全國(guó)城鎮(zhèn)各類保障性住房建設(shè)項(xiàng)目、改造項(xiàng)目已開(kāi)工410萬(wàn)套，中央財(cái)政在保障性住房的支出逐年增長(zhǎng)，現(xiàn)已達(dá)上千億元。

2014年11月份，國(guó)家出臺(tái)政策鼓勵(lì)商品房改保障房，據(jù)各方新聞報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，此指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)將使地方政府回購(gòu)商品房更具操作性，并加速推進(jìn)這一過(guò)程。自2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯，以至于現(xiàn)在一些城市商品房庫(kù)存較大，所以這類區(qū)域地方政府不必要再新建保障類住房用于安置，可采取回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目，不僅可有效降低配套投資壓力，實(shí)現(xiàn)低成本、高效率安置，也將進(jìn)一步減小地方房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。通過(guò)這種方式，將使整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的資源得到有效充分的利用，進(jìn)一步提高整個(gè)區(qū)域成熟度。

三、保障制度的資金來(lái)源

就目前的情況來(lái)看，我國(guó)保障性住房的投入主要來(lái)源于以下幾個(gè)渠道：財(cái)政、住房公積金、銀行貸款、土地出讓凈收益。

財(cái)政：2007年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了24號(hào)文，但中央財(cái)政對(duì)保障性住房上的投入十分有限。經(jīng)濟(jì)適用房是靠地方政府和銀行貸款，而廉租房投入幾乎完全靠住房公積金增值收益和土地出讓。2008年起，中央首次作出承諾，用于廉租房制度建設(shè)的資金為68億元，當(dāng)年在整個(gè)保障性住房上的資金投入達(dá)354億元。2009年，國(guó)務(wù)院作出承諾支持保障性住房的發(fā)展，投入550億元，2010年國(guó)務(wù)院繼續(xù)加大此項(xiàng)安居工程的建設(shè)力度，支出補(bǔ)助資金616億元。中央財(cái)政和地方財(cái)政逐年增長(zhǎng)的支出使得財(cái)政越來(lái)越成為保障性住房的一大資金來(lái)源。

銀行貸款：據(jù)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)在2010年1月18日新華網(wǎng)在線訪談時(shí)披露，截至2009年末，整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款余額已達(dá)到628億元，廉租房達(dá)990億元。

住房公積金：2002年3月24日根據(jù)國(guó)務(wù)院令350號(hào)公布的現(xiàn)行《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定“職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有”。所以曾經(jīng)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住房公積金的增值收益實(shí)際上替代了財(cái)政，而成為我國(guó)住房保障尤其廉租房建設(shè)的主要資金來(lái)源。

土地出讓金：雖然各界對(duì)土地出讓金用于住房保障有很高的期望，但土地出讓金作為地方政府是最重要的靈活資金來(lái)源，早已經(jīng)有規(guī)劃用途，所以對(duì)投入到?jīng)]有經(jīng)濟(jì)收益的保障住房是沒(méi)有積極性的，特別是有關(guān)政策中提的是“土地出讓凈收益的一定比例”，而不是土地出讓金總額，給政策的實(shí)施進(jìn)一步加大了困難。政策以土地出讓凈收益為參考，但對(duì)于什么是“凈收益”，各地方政府卻是自行解釋，往往以絕大部分出讓金已經(jīng)支付各種成本、不存在“凈收益”等理由來(lái)推托，從而導(dǎo)致這方面資金很難落實(shí)。據(jù)財(cái)政部的《2009年全國(guó)土地出讓收支基本情況》，2009年中國(guó)土地出讓金支出1.23萬(wàn)億元，其中用于廉租住房支出為187.1億元，僅占全年土地出讓總支出的1.5%，這一數(shù)據(jù)也充分說(shuō)明了這一現(xiàn)狀。

由于各主要資金來(lái)源有限，且落實(shí)不到位，所以政府地方都開(kāi)始拓寬融資渠道，現(xiàn)在運(yùn)用較多的有：參與建設(shè)的企業(yè)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券的形式來(lái)融資，從而投入到保障性住房的建設(shè)中；政府可以通過(guò)發(fā)放保障性住房特別國(guó)債來(lái)從群眾中納入資金，還可以在市場(chǎng)上引進(jìn)穩(wěn)健型的基金，為保障性住房的購(gòu)買建設(shè)貸款提供擔(dān)保，降低信貸的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金參與到保障性住房的建設(shè)中來(lái)，滿足保障性住房建設(shè)的投資需求。；其他的還有提高金融機(jī)構(gòu)支持保障性住房信貸比例、通過(guò)社會(huì)福利彩票等創(chuàng)新形式募集資金、注入多元化的資金等方式，例如吸引銀行資本的進(jìn)入，商業(yè)銀行可以設(shè)立與保障房建設(shè)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，將保障房貸款與其他產(chǎn)品合理捆綁銷售。

四、運(yùn)行與監(jiān)督體系

為了進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房的使用監(jiān)督管理，明確各個(gè)階層的相關(guān)監(jiān)督責(zé)任，從高層到地方的每一級(jí)都分配了相關(guān)的職責(zé)，建立了明確的責(zé)任制度。

根據(jù)政府的相關(guān)文件，我們可將保障性住房劃分為出租型保障性住房（包括公共租賃住房、廉租住房）和出售型保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房）。出租型保障性住房的使用監(jiān)督管理是按照“誰(shuí)持有、誰(shuí)管理”的原則，它的使用監(jiān)督管理工作由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，房屋產(chǎn)權(quán)單位須承擔(dān)的工作有：（一）定期入戶走訪。及時(shí)掌握承租保障性住房家庭情況，定期對(duì)配租資格進(jìn)行調(diào)查。如發(fā)現(xiàn)不符合配租資格的，按合同約定處理并告知承租保障性住房家庭申請(qǐng)地所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)。（二）開(kāi)展日常檢查。發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、閑置、改變用途、擅自拆改房屋等各類違規(guī)行為的，應(yīng)按照合同約定及時(shí)制止，做好相關(guān)記錄并通知管理部門(mén)。做好投訴、舉報(bào)事項(xiàng)的接待工作，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)。（三）建立保障性住房承租家庭檔案。對(duì)入住家庭基本信息進(jìn)行登記，根據(jù)家庭變化情況及時(shí)做好動(dòng)態(tài)管理工作。（四）做好政策宣傳等其他事項(xiàng)。而出售型保障性住房的使用監(jiān)督管理則是按照“誰(shuí)分配、誰(shuí)管理”原則，其使用監(jiān)督管理工作由購(gòu)買保障性住房家庭原申請(qǐng)所在地區(qū)縣住房保障管理部門(mén)負(fù)責(zé)。相關(guān)日常工作則是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，具體工作與出租型保障性住房基本無(wú)異。

就政府而言，上下各級(jí)的監(jiān)督責(zé)任如下：

各市的住房保障管理部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理，協(xié)調(diào)全市保障性住房使用監(jiān)督管理工作，完善相關(guān)政策措施，并對(duì)區(qū)縣工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)單位和受托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)，定期進(jìn)行檢查、考評(píng)，完善家庭居住管理和機(jī)構(gòu)考評(píng)等制度。

各區(qū)縣的住房保障管理部門(mén)則是要承擔(dān)上級(jí)分配的工作，做好監(jiān)督管理，對(duì)于那些違規(guī)行為要做好相應(yīng)的處罰工作，組織區(qū)縣住房保障管理等部門(mén)按規(guī)定開(kāi)展保障家庭資格復(fù)核工作，設(shè)立舉報(bào)信箱，公開(kāi)舉報(bào)電話，進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。對(duì)復(fù)核后不符合申請(qǐng)條件的家庭，按照本市相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處理。

各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則應(yīng)嚴(yán)格遵守本市保障性住房相關(guān)管理規(guī)定和房屋租賃管理規(guī)定，對(duì)于違規(guī)保障性住房的出租（轉(zhuǎn)租）、出售業(yè)務(wù)的，由區(qū)縣政府組織區(qū)縣住房保障管理行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)依法處理。

五、保障性住房體系中的相關(guān)權(quán)益

在任何一個(gè)體系中都會(huì)有權(quán)益雙方，在保障性住房這一體系中，平衡相關(guān)的權(quán)益雙方顯得尤為重要，妥善處理出租人與承租人的相互關(guān)系，切實(shí)保障承租人及其家人的合法權(quán)益，關(guān)系到廣大人民群眾的安居樂(lè)業(yè)，也關(guān)系到社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。在近年來(lái)，能有一個(gè)安心的住所是這個(gè)社會(huì)上每一個(gè)人基本的需求，然而，因?yàn)檫@一基本需求引發(fā)的爭(zhēng)論也開(kāi)始層出不窮，更是導(dǎo)致了諸多糾紛。所以通過(guò)法律來(lái)完善規(guī)范雙方的權(quán)益迫在眉睫，早前的相關(guān)法律雖有涉及這一方面，但卻是淺嘗輒止，沒(méi)有適應(yīng)我國(guó)保障性住房發(fā)展的現(xiàn)狀。

權(quán)益雙方糾紛較多的主要是針對(duì)租賃型住房，所以我國(guó)應(yīng)先根據(jù)租賃住房制定相應(yīng)的法律?，F(xiàn)在在國(guó)外的法律體系中針對(duì)住房租賃的立法形式主要有兩種：一是以單行法的形式規(guī)范住房租賃；二是在民法典中以一節(jié)或一章規(guī)范住房租賃。而我國(guó)的《合同法》及相關(guān)法律并未針對(duì)性地對(duì)住房租賃作出規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)踐中遭遇了一系列難題，所以我國(guó)應(yīng)開(kāi)始著手制定單獨(dú)的法律。首先，制定的法規(guī)中應(yīng)對(duì)住房租賃的立法宗旨、定義、適用范圍、基本原則等做出明確的定義。其次還要對(duì)租賃的形式、住房的條件、合同的形式與效力以及租賃的時(shí)間期限等做出具體規(guī)定。再者，法律條文須得詳細(xì)規(guī)定出租人和承租人的相關(guān)義務(wù)和權(quán)力，其中包括出租人的條件提供義務(wù)、維修義務(wù)、費(fèi)用償還義務(wù)等方面，承租人的支付租金義務(wù)、正當(dāng)使用租賃房屋義務(wù)、妥善保管租賃房屋義務(wù)等具體方面。這一條也是最為重要的一條，它往往是引起雙方糾紛的主要源頭，究其原因主要在于權(quán)益雙方各方面的地位不對(duì)等。首先是雙方的經(jīng)濟(jì)地位、市場(chǎng)地位不對(duì)等，出租人這一方一般資金狀況較好，而承租人這一方則較差，國(guó)家雖投入大量資金建設(shè)了租賃型保障性住房，但數(shù)量有限，所以在市場(chǎng)上供求不一，從而造成了出租人與承租人在市場(chǎng)上地位的不對(duì)等；再者是雙方利益不對(duì)等，對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，去出租保障性住房只是一種投資，他們只用拿出一部分錢(qián)投入再坐等收入即可，而對(duì)于承租人而言，保障性住房對(duì)他們不是一個(gè)簡(jiǎn)單的名字，而是一個(gè)安居之所，是一個(gè)家，使他們賴以生存的基本物質(zhì)條件。但由于雙方市場(chǎng)地位不同，出租人很可能利用他們較高的位置謀求他們的最大利益，從而損害承租人的基本利益。所以出現(xiàn)了這些方面的不對(duì)等關(guān)系就使得國(guó)家通過(guò)立法來(lái)保障雙方權(quán)益成為了必要。

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篇4

關(guān)鍵詞：建筑物 所有權(quán) 租賃行為 合同效力

1 違章建筑（違法建筑）――違反了什么“法”

違法的兩種情況：一種是違反私法對(duì)于建筑行為的相關(guān)規(guī)定。

此處的私法主要是指我國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的相關(guān)規(guī)定。

首先，需要從房屋與土地的關(guān)系上來(lái)看房屋所有權(quán)的歸屬。房屋與其他建筑物、構(gòu)筑物同屬于地上定著物，與土地有極為密切的聯(lián)系。

我國(guó)立法上采取分離主義，房屋所有權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)，房屋及土地上的其他建筑物、構(gòu)筑物均可以成為獨(dú)立于土地的權(quán)利客體。但同時(shí)我國(guó)又兼采“房隨地走”“地隨房走”“一體流轉(zhuǎn)”的原則，這使得房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)之間的聯(lián)系更為密切。有關(guān)該原則的適用，具體可以體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

由此分析，我們可以看出從私法上判斷建筑物是否違法，建筑物建筑人能否取得對(duì)建筑物的所有權(quán)，首先應(yīng)判斷建筑人的土地所有權(quán)問(wèn)題。然而在我國(guó)，土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和農(nóng)民集體，個(gè)人無(wú)法取得土地所有權(quán)，在此就涉及我國(guó)民法關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)及宅基地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定?！段餀?quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”據(jù)此，在我國(guó)若是想在土地上建設(shè)房屋，就必須通過(guò)出讓或者劃撥的方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。這是為任何建造行為的前提條件。由此可以得出結(jié)論：未取得建設(shè)用地使用權(quán)，便開(kāi)始搭建供人居住或用作生產(chǎn)作業(yè)的房屋，此類建筑物就會(huì)成為所謂的違法建筑。 在鄉(xiāng)村土地資源的使用方面，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！闭厥褂脵?quán)通常是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員通過(guò)審批的方式取得。宅基地使用權(quán)特殊之處還在于嚴(yán)格限定權(quán)利的設(shè)立目的，通過(guò)相關(guān)法規(guī)可以了解到宅基地使用權(quán)僅限于依法建造、保有個(gè)人住宅、庭院及種植竹木等，為供人居住而對(duì)土地進(jìn)行占有、使用的權(quán)利。相應(yīng)地，未依審批取得宅基地所有權(quán)、超出權(quán)利設(shè)立目的而為建造行為，所建造的住宅及其附屬設(shè)施屬于違法建筑。

第二種是違反公法對(duì)于建筑物的相關(guān)規(guī)定。

建筑物的興建不僅關(guān)乎個(gè)人所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，同時(shí)也涉及私人利益與公共利益的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌問(wèn)題。在我國(guó)，公法上對(duì)于建筑物及建造行為的總括性法律規(guī)定主要見(jiàn)于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。該法對(duì)于建設(shè)用地規(guī)劃許可證的問(wèn)題有十分詳細(xì)的規(guī)定。如：第37條、38條中明確指出依出讓、劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)單位，還應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第64條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！钡?5條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！庇纱擞挚傻贸觯簺](méi)有獲得有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同時(shí)也沒(méi)有取得相關(guān)證件搭建的，或是已經(jīng)取得相關(guān)證件但是超越批準(zhǔn)范圍而越權(quán)搭建的房屋，屬于違法建筑。未經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)或土地管理部門(mén)批準(zhǔn)， 或雖經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)， 但批準(zhǔn)手續(xù)、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，但部門(mén)的批準(zhǔn)行為有違法律相關(guān)規(guī)定而建造的房屋，屬于違法建筑。

有學(xué)者亦對(duì)建筑物的違法性進(jìn)行了程序違法與實(shí)質(zhì)違法的區(qū)分，但在此處筆者認(rèn)為沒(méi)有必要探討程序違法的問(wèn)題，因?yàn)槌绦蜻`法可以通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)使違法建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，使建造人能依合法性取得對(duì)建筑物的所有權(quán)、處分權(quán)，對(duì)于建筑租賃合同的效力影響相對(duì)較小。

2 違法建筑的歸屬問(wèn)題

探討了“什么是違法建筑”的問(wèn)題之后，我們的目光就應(yīng)該落在誰(shuí)是該建筑的主人的問(wèn)題之上了。無(wú)法確定建筑物歸屬問(wèn)題，就無(wú)法確定建造人對(duì)房屋進(jìn)行處分的效力。

在此出現(xiàn)了幾種對(duì)于界定違法建筑歸屬問(wèn)題的角度和思路：

2.1 從違反的法律型來(lái)界定

第一類：違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法但不構(gòu)成對(duì)他人私權(quán)利的侵犯。持有此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為這類建筑只違反公法，故其后果主要在于公法上不承認(rèn)此建筑的合法性。如上述法規(guī)中所述的拘留、罰款、限期整改、限期拆除等法律后果。而當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)只有在徹底剝奪其對(duì)物之占有即沒(méi)收或徹底消滅物之存在即拆除建筑時(shí)才受到影響。在此已被拆除的違法建筑物客觀上已不存在，根據(jù)合同對(duì)于標(biāo)的物必須可得、確定的規(guī)定，被拆除的違法建筑不能作為租賃合同的標(biāo)的物，探討其合同的效力意義不大。此處主要的問(wèn)題在于實(shí)體上客觀存在且有人在其中居住、生活的違法建筑的歸屬問(wèn)題。但從私法上來(lái)看，從私法領(lǐng)域重要的精神理念“法無(wú)禁止即可為”角度理解，違法公法的建筑物能受到私法上的肯定性評(píng)價(jià)。此時(shí)，違法建筑的所有權(quán)歸建造人所有。

第二類：違反私法。這種情況主要體現(xiàn)在房屋的建造者已經(jīng)邁過(guò)了第一道門(mén)檻即獲得了公權(quán)力對(duì)他的授權(quán)、批準(zhǔn)，但是在建造者行使其權(quán)利的過(guò)程中對(duì)他人產(chǎn)生了不利影響。用法律的語(yǔ)言來(lái)表述就是對(duì)相鄰權(quán)的侵犯，如妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光。此時(shí)只涉及如何解決鄰里間對(duì)房屋正確使用的權(quán)利沖突問(wèn)題，不影響房屋建造人對(duì)于房屋享有的所有權(quán)。

第三類：雙重違反。主要分為在他人已經(jīng)獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造房屋以及建造的房屋超過(guò)邊界，部分侵入他人的土地這兩種情況。對(duì)于完全侵入他人土地之違法建筑，我國(guó)法律適用分離主義即土地與建筑物各自為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人基于此權(quán)利對(duì)土地取得占有、使用、收益權(quán)。基于此占有權(quán)，占有人可以請(qǐng)求違法建筑人恢復(fù)原狀，也可以請(qǐng)求賠償。而恢復(fù)原狀的請(qǐng)求會(huì)使此建筑物不存在，有關(guān)此建筑物的租賃合同問(wèn)題也就無(wú)從談起。所以在只考慮請(qǐng)求賠償?shù)那闆r下，建筑物的建造者即通過(guò)賠償?shù)姆绞阶兿鄰膿碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)人的手中買來(lái)建造房屋的權(quán)利，從而獲得房屋的所有權(quán)。

對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)可以得出結(jié)論：違反不同種類法律的不同情況對(duì)于建造人取得建筑物的所有權(quán)沒(méi)有影響。

2.2 依不動(dòng)產(chǎn)的屬性界定

根據(jù)學(xué)理通說(shuō)和相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地及其定著物。根據(jù)財(cái)產(chǎn)的物理屬性標(biāo)準(zhǔn)得出：即便建筑違法，也不能改變建筑物的不動(dòng)產(chǎn)屬性。在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家、集體所有，但房屋作為獨(dú)立存在的個(gè)體，可以為私人所有，房屋同時(shí)也屬于不可移動(dòng)的物，屬于不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)此得出結(jié)論：根據(jù)房屋的物理屬性，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，在沒(méi)有土地所有權(quán)、地上權(quán)（在我國(guó)可以理解為建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)）或租賃權(quán)的情況下，私人仍可以享有不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的屬性，不因?yàn)榻ㄔ烊耸欠袢〉脟?guó)家的認(rèn)可、準(zhǔn)許而改變。

2.3 依所有權(quán)的取得方式界定――從法律行為和事實(shí)行為角度分析

在私法上，任何主體要取得權(quán)利或者承擔(dān)義務(wù)，均有一種合法的原因作為媒介。法律事實(shí)就是作為權(quán)利義務(wù)與主體相結(jié)合的媒介。法律事實(shí)包括自然事件和行為，二者之間以是否以意思表示為構(gòu)成要件相區(qū)分。所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以通過(guò)法律行為取得，也可以通過(guò)非法律行為即事實(shí)行為取得。非法律行為主要包括準(zhǔn)法律行為、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美?、侵?quán)行為、締約過(guò)失和其他事實(shí)行為如加工、占有等。常見(jiàn)的非法律行為還包括司法判決、法律直接規(guī)定、繼承、取得實(shí)效等。在此，就修建建筑這一建造行為屬于事實(shí)行為，建造人依其建造行為在房屋建成之時(shí)取得房屋的所有權(quán)。

3 違法建筑租賃合同的效力問(wèn)題

根據(jù)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)的公共利益。”以這三個(gè)要件為標(biāo)尺，從而衡量合同的簽訂作為一個(gè)民事法律行為是否能夠生效。

違法建筑租賃合同的效力問(wèn)題爭(zhēng)議點(diǎn)主要就集中在第三條，不違反法律或者社會(huì)的公共利益。合同不違反法律是指合同不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定指的是必須由當(dāng)事人遵守，不得通過(guò)協(xié)議加以改變的規(guī)定。因此，違法建筑租賃合同的效力問(wèn)題就應(yīng)該主要使用第三個(gè)“標(biāo)尺”來(lái)進(jìn)行判斷。多數(shù)學(xué)者均堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)“法無(wú)禁止即可為”，現(xiàn)行法律中，關(guān)于違法建筑不得出租的規(guī)定，多出現(xiàn)于地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章及規(guī)范性文件中，而法律、行政法規(guī)中尚未有此規(guī)定。我國(guó)建設(shè)部曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)《城市房屋租賃管理辦法》，其中第6條明確規(guī)定屬于違法建筑的房屋不得出租，但是此管理辦法已于2002年國(guó)務(wù)院取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定中被撤銷，故此規(guī)定已經(jīng)失效。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中也只界定了如何通過(guò)劃撥和出讓的方式取得土地使用權(quán)，而未對(duì)違法建筑的租賃問(wèn)題做出具體的規(guī)定。據(jù)此，違法建筑的租賃問(wèn)題并未構(gòu)成法律強(qiáng)制性規(guī)定的違反，租賃合同本身應(yīng)屬有效。

在前述關(guān)于違法建筑所有權(quán)的歸屬上，我們已經(jīng)認(rèn)定不管是違反公法、違法私法還是雙重違法的情況下，違法建筑所有權(quán)均歸屬于建造人。建造人在法律限制的范圍內(nèi)，可以自己占有、使用、受益。但在違法建筑物的建造者能否將此房屋出租給他人使用的問(wèn)題上，存在較大的爭(zhēng)議。有學(xué)者總結(jié)出相比于合法建筑物，違法建筑物的租賃合同效力存在一個(gè)重大的瑕疵：合同標(biāo)的具有違法性。

對(duì)于此種瑕疵，擺在我們面前的問(wèn)題是標(biāo)的物的違法性是否阻卻租賃合同的有效成立。分析此問(wèn)題首先需要將標(biāo)的物合法與否與民事法律關(guān)系本身的效力分開(kāi)來(lái)看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定清楚租賃合同的訂立屬于民事法律行為，合同標(biāo)的物的違法性并不能直接導(dǎo)致法律行為的違法性。在界定法律行為無(wú)效時(shí)，存在一種法律行為無(wú)效的種類劃分方式：全部無(wú)效和一部無(wú)效。法律行為，以無(wú)效原因系存在于行為內(nèi)容之全部或一部可分為全部無(wú)效或一部無(wú)效，法律行為部分無(wú)效不影響其他部分的效力。我們可從法律行為標(biāo)的之?dāng)?shù)量超過(guò)法律許可范圍的角度來(lái)分析標(biāo)的物與合同本身效力的關(guān)系。如借貸合同約定利息超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高利率，其高于國(guó)家規(guī)定的最高利率的部分無(wú)效。從此規(guī)定中我們可以看出，此時(shí)借貸合同這一法律行為并非因利息超過(guò)國(guó)家規(guī)定而無(wú)效。所以房屋本身雖然具有違法性，但是建造人出租房屋供他人使用這一行為卻并不因此具有違法性。

也有學(xué)者從另一個(gè)角度，認(rèn)為應(yīng)將建造房屋與出租房屋兩個(gè)行為分x，將其作為兩個(gè)互相獨(dú)立、互不影響的部分看待。建筑物這一違法的標(biāo)的物實(shí)際上是建筑行為與租賃行為這兩個(gè)行為的一個(gè)連接點(diǎn)，建筑物既是建筑行為的結(jié)果，又是房屋租賃行為的對(duì)象。建筑行為違反法律的相關(guān)規(guī)定，但是房屋租賃行為本身并不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定。不能將二者混淆，從而否定租賃行為的效力。

但是最高人民法院于2009年的司法解釋《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中通過(guò)第2條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”，第3條“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”這兩條規(guī)定明確否定了違法建筑租賃合同的效力。有分析認(rèn)為最高人民法院之所以如此規(guī)定是基于以下的邏輯推演考慮：

首先，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四節(jié)有關(guān)房屋租賃的相關(guān)規(guī)定，第53條：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！贝颂幟鞔_指出房屋的出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人。此時(shí)，上文已將討論過(guò)的界定違法建筑的建造人是否是其所有權(quán)人的問(wèn)題就顯得至關(guān)重要?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。”結(jié)合《物權(quán)法》第30條關(guān)于因事實(shí)行為而設(shè)立或者消滅物權(quán)的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！庇纱朔N相關(guān)法條的互相印證可以看出，法條關(guān)于建造行為的性質(zhì)有嚴(yán)格的規(guī)定，違法的建造行為不適用物權(quán)法以事實(shí)行為取得物權(quán)的規(guī)定，所以也不符合《民法通則》中關(guān)于依法取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。據(jù)此，違法建筑的建造人不能作為房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行處分、支配。

然而通過(guò)此解釋第5條：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！彪m然認(rèn)定租賃合同無(wú)效，但在處理當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系時(shí)仍然按照出租人對(duì)承租人有收取相應(yīng)受益的權(quán)利，只是將租金改為“使用費(fèi)”，計(jì)算時(shí)仍依約定的租金為標(biāo)準(zhǔn)。

4 延伸思考

無(wú)論學(xué)者的觀點(diǎn)如何，在有最高人民法院《房屋租賃合同解釋》的強(qiáng)制性規(guī)定之下，違章建筑的租賃效力已經(jīng)被認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議之時(shí)，人民法院審理也一定是依照司法解釋的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行裁判。所以，這里就應(yīng)該仔細(xì)考量按照合同無(wú)效做出判決后對(duì)于承租人、出租人各自需要履行的義務(wù)和各自所擁有的權(quán)利問(wèn)題。

在我國(guó)，由于城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、生活水平仍存在較大差距，故產(chǎn)生了進(jìn)城務(wù)工人員多的現(xiàn)狀。而根據(jù)此類人群的特點(diǎn)，大多數(shù)進(jìn)城務(wù)工人員工資收入水平較低且由于流動(dòng)性較強(qiáng)，大都選擇租房來(lái)解決住房問(wèn)題。由于低廉租金及租房成本的吸引，這些人員主要集中在城市中所謂的“城中村”、棚戶區(qū)中居住。而城中村中有大量存在私搭亂建、私自擴(kuò)張房屋面積等違法情況，導(dǎo)致雙方租賃合同無(wú)效。由此可見(jiàn)，正確處理認(rèn)定違章建筑房屋租賃合同無(wú)效之后雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系問(wèn)題，對(duì)于城市中弱勢(shì)群體保護(hù)、社會(huì)的長(zhǎng)治久安具有重要意義。

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對(duì)于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，這一處理方法司法解釋中也予以肯定。

此處的重點(diǎn)在于確定承租人的權(quán)利、義務(wù)。在分析雙方過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題時(shí)，一般在訂立房屋租賃合同時(shí)，除了出租人應(yīng)盡到相應(yīng)的告知義務(wù)，將房屋的真實(shí)狀況告知承租人外，承租人也應(yīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，要求出租人出示了房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明。但鑒于進(jìn)城務(wù)工人員的文化水平較低和法律意識(shí)相對(duì)單薄，且出于急切希望在新環(huán)境中找到立身之地的心理狀況，對(duì)其不應(yīng)克以如此之高的注意義務(wù)。所以對(duì)于合同無(wú)效的主要責(zé)任應(yīng)在出租人一方，因此出租人應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方相應(yīng)的損失，而此時(shí)出租人的責(zé)任應(yīng)該屬于締約過(guò)失責(zé)任。出租人明知自己的房屋屬于違章建筑卻仍將其作為租賃合同的標(biāo)的，實(shí)際上屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，一定程度上可以構(gòu)成欺詐。出租人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，造成了承租人信賴?yán)娴膿p失，因此應(yīng)當(dāng)賠償承租人因?yàn)樾刨嚭贤某闪⒑蜕С龅母鞣N費(fèi)用，如承租人為履行合同在房屋內(nèi)添置家具及其他物品的損失。同時(shí)，這里還涉及添附以及承租人裝修房屋之后裝飾裝修物的處置問(wèn)題。對(duì)于此類承租房屋裝飾裝修問(wèn)題，《房屋租賃合同問(wèn)題解釋》中也有詳細(xì)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。”

學(xué)界對(duì)于違章建筑租賃合同有效與否的認(rèn)定問(wèn)題，爭(zhēng)議并未因最高法的一紙解釋而歸于消滅。由此也可窺見(jiàn)，最高院的司法解釋或許并不是一個(gè)解決此類合同效力問(wèn)題的最合適的辦法。尤其是將此問(wèn)題置于我國(guó)的城市現(xiàn)實(shí)狀況中來(lái)看，單純否定合同的效力顯得較為草率。在簡(jiǎn)單的否定合同效力之后，對(duì)于合同雙方的關(guān)系處理、權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題，需要法官認(rèn)真考量、合理地進(jìn)行責(zé)任劃分，以此來(lái)減小合同無(wú)效給雙方帶來(lái)的損失。

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[4]江平.民法學(xué)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.

篇5

【關(guān)鍵詞】房屋租賃合同 登記 抵押權(quán) 稅收

【中圖分類號(hào)】G527 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房屋租賃合同概述

房屋租賃合同的含義和特征。房屋租賃合同是租賃合同的一種，在不同學(xué)科上有不同的含義。例如財(cái)務(wù)上會(huì)分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃，稅務(wù)上會(huì)分為可以稅前抵扣的租賃和不可稅前抵扣的租賃，法律上分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房屋租賃合同是當(dāng)事人就房屋的使用、占有和收益達(dá)成一致意見(jiàn)的協(xié)議。

第一，使用權(quán)是租賃合同關(guān)注的重點(diǎn)。這和融資租賃買賣合同不同。融資租賃是融資和租賃的混合合同，而買賣合同是為了取得所有權(quán)。但是三者也有一些聯(lián)系，不論是出租還是融資租賃，首先都要對(duì)所有權(quán)進(jìn)行審查。承租人只是取得使用權(quán)，因此房屋的承租人僅能依照合同的規(guī)定對(duì)承租的房屋進(jìn)行占有和使用，而不得進(jìn)行處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃的房屋不列入破產(chǎn)人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之中，出租人有權(quán)取回承租的房屋。

第二，房屋租賃合同體現(xiàn)有償、雙務(wù)和諾成的特點(diǎn)。雙方一旦對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，合同即成立。房屋租賃合同在自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，而交付房屋則是出租人的履行行為或者是合同效力的結(jié)果。承租人有交付租金的義務(wù)，出租人有收取租金的權(quán)利。換言之，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，故其稱為雙務(wù)合同。不論房屋用于居住還是商業(yè)使用，出租人都是以盈利為目的，因此其稱為有償合同。

第三，房屋租賃合同具有期限性。如果租賃合同沒(méi)有期限，這會(huì)給雙方造成更多糾紛，但如果租賃合同期限過(guò)長(zhǎng)，又會(huì)使使用權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別不再明顯，對(duì)出租人更為不利。另外，房屋本身的使用壽命也是租賃合同具有期限性的一個(gè)依據(jù)。《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃房屋期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年期限的部分無(wú)效。如果房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂房屋租賃合同，但是續(xù)訂的房屋租賃合同也要符合上述規(guī)定，自續(xù)訂之日起其期限不得超過(guò)二十年。

雙方的權(quán)利義務(wù)。承租人的權(quán)利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租賃期限屆滿后，原租賃房屋的承租人有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。承租人的義務(wù)是按照承租合同的要求正確使用承租的房屋，按照合同的規(guī)定方式給付房屋的租金，在租期屆滿時(shí)要將出租人的房屋完好地返還。

出租人有權(quán)監(jiān)督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的規(guī)定收取租金，在房屋的租賃期限屆滿后有權(quán)收回出租的房屋。而出租人的義務(wù)則是按照訂立的合同規(guī)定交付房屋給承租人，并定期對(duì)出租的房屋進(jìn)行檢查、維修。

承租人和出租人還應(yīng)考慮合同中關(guān)于租賃期限屆滿時(shí)承租人對(duì)房屋的裝修、裝飾等添附物的處理及安排的規(guī)定。

在租賃合同中規(guī)定雙方在不履行合同或者不完全履行合同時(shí)的處理方式和解除合同的辦法也是承租人與出租人需要加以考慮的問(wèn)題。

房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。房屋租賃權(quán)是一個(gè)具有歷史性的權(quán)利，對(duì)它的爭(zhēng)論從未停息過(guò)，并且會(huì)隨著時(shí)代、國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治、文化、價(jià)值觀等因素的不同而不斷變化。法學(xué)界關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)存在兩種觀點(diǎn)：債權(quán)性質(zhì)說(shuō)和物權(quán)性質(zhì)說(shuō)。

債權(quán)性質(zhì)說(shuō)。這是早期的主流觀點(diǎn)。不論古羅馬還是古代中國(guó)，在立法上都基本把房屋租賃權(quán)看成債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，簡(jiǎn)單地說(shuō)，承租人有支付租金的義務(wù)，而出租人有收取租金的權(quán)利。租賃合同的簽訂會(huì)使雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果一方?jīng)]有支付租金，就會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任的問(wèn)題。因此法律上把房屋租賃權(quán)以合同法的方式加以保護(hù)。①

物權(quán)性質(zhì)說(shuō)。這是當(dāng)今的主流觀點(diǎn)，即混合說(shuō)。房屋租賃權(quán)具有公法私法的雙重性質(zhì)，換言之，房屋租賃權(quán)是以債權(quán)為主，物權(quán)為輔的一種混合性權(quán)利。雖然目前中國(guó)的立法還沒(méi)承認(rèn)居住權(quán)，但是通過(guò)買賣不破租賃的規(guī)定給予租賃權(quán)對(duì)抗第三人的權(quán)利，即以物權(quán)保護(hù)的方式來(lái)解決相關(guān)糾紛已經(jīng)得到了承認(rèn)。

房屋租賃合同的訂立及效力

房屋租賃合同訂立的方式和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書(shū)面訂立、口頭訂立和通過(guò)行為等方式的訂立。在這三種方式中書(shū)面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況。口頭方式對(duì)于短期租賃或許更適合，但對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同來(lái)說(shuō)，通過(guò)行為訂立合同比較適合，同時(shí)也比較符合一般的商業(yè)習(xí)慣，有利于加強(qiáng)雙方當(dāng)事人彼此的信任感。

在合同訂立的過(guò)程中也存在以下風(fēng)險(xiǎn)：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實(shí)際生活中經(jīng)常出現(xiàn)假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對(duì)方出示身份證和房產(chǎn)證，最好到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)去進(jìn)行核實(shí)以避免風(fēng)險(xiǎn)。其次，在商定合同條款上一定要細(xì)化，盡量約定明確，例如違約責(zé)任的金額或者比例，房租的繳付時(shí)間，物業(yè)費(fèi)的繳納，租期屆滿后的通知義務(wù)和續(xù)租權(quán)利等。特別關(guān)于房屋是否用于個(gè)人居住還是商業(yè)使用需要特別進(jìn)行說(shuō)明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關(guān)規(guī)定，例如從事賭博等。這有可能導(dǎo)致合同解除，同時(shí)要承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。再次，房屋的質(zhì)量或者是否滿足正常使用也是承租人關(guān)注的問(wèn)題，如果承租人對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)有仔細(xì)檢查，一旦發(fā)生水電氣或者其他設(shè)施損壞的問(wèn)題，追究責(zé)任人會(huì)出現(xiàn)很大困難。

登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響。關(guān)于登記和合同效力的關(guān)系，理論上無(wú)外乎兩種觀點(diǎn)，一是登記決定合同效力，二是登記不影響合同效力。前者顯然是認(rèn)為租賃合同具有公法和私法的雙重性質(zhì)，換言之，國(guó)家對(duì)合同的效力要進(jìn)行干預(yù)，后者認(rèn)為合同強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，只要不是違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定就不會(huì)無(wú)效。按照我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定和建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，前者采取了后一種立法模式，后者采取了前一種立法模式。由于從級(jí)別上來(lái)說(shuō)，前者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，所以司法實(shí)踐中，人民法院重點(diǎn)審查民事行為的效力，以前者為判案的依據(jù)，至于合同是否違反了行政方面的規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效就不是民事審判關(guān)注的問(wèn)題。兩個(gè)法律規(guī)定的不同從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)體現(xiàn)了民法和行政法的沖突，高院的司法解釋明確表示行政部門(mén)的登記備案與否不是民事糾紛的判斷依據(jù)，其判案依據(jù)主要是合同效力的三個(gè)因素：當(dāng)事人主體合格、意思表示真實(shí)、不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)就是建設(shè)部的這個(gè)規(guī)章是否屬于強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為：登記備案無(wú)非是一種行政管理模式，登記后對(duì)監(jiān)管房屋租賃具有一定的積極意義，同時(shí)對(duì)稅收監(jiān)管具有正面影響。有的地方規(guī)定房屋租賃同時(shí)要在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)登記備案，這樣做無(wú)非是為了加強(qiáng)流動(dòng)人口管理的需要，簡(jiǎn)言之，這些都不是強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，行政立法的模糊性也為法官理解相關(guān)規(guī)定留下了隱患，目前我國(guó)的行政立法還沒(méi)有明確規(guī)定哪些規(guī)定屬于管理性規(guī)定，哪些規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定。

房屋租賃合同中存在的主要問(wèn)題

買賣合同和租賃合同的關(guān)系。首先，房屋租賃合同對(duì)承租人的特殊保護(hù)體現(xiàn)在“買賣不破租賃”上。房屋租賃關(guān)系是一個(gè)古老的債權(quán)關(guān)系，在羅馬法中，并不存在這樣明確的規(guī)定。但是羅馬法中有這樣的規(guī)定，即“承租人不能針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三者人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反其平安無(wú)憂的享用物而對(duì)其提出訴訟”，也就是說(shuō)當(dāng)時(shí)的羅馬法是承認(rèn)租賃權(quán)優(yōu)先效力的。②另外，從羅馬法關(guān)于“出租人通常應(yīng)當(dāng)在買賣契約中要求買受人尊重承租人對(duì)物的租用”的規(guī)定中可以看出羅馬法系中對(duì)于“買賣不破租賃”規(guī)則的雛形已經(jīng)存在。買受人要尊重承租人對(duì)物的尊重，雖然沒(méi)有直接像現(xiàn)在一樣明確“買賣不破租賃”，但我們也可以隱約看出羅馬法對(duì)于房屋承租人“特殊權(quán)利”的保護(hù)。這種權(quán)利雖然僅僅是對(duì)于承租權(quán)的尊重，但是它在某種程度上也可以有限地對(duì)抗第三人。這些方面可以看出羅馬法已經(jīng)將租賃權(quán)的權(quán)利優(yōu)先化了。

所謂“買賣不破租賃”是指賦予承租人的承租權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的一種效力，簡(jiǎn)言之，如果租賃合同成立在先，那么依據(jù)權(quán)利在先，保護(hù)在先的理論，出租人就房屋買賣簽訂的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同不能優(yōu)于租賃權(quán)，新取得所有權(quán)的所有權(quán)人不能終止原租賃合同，但是享有收取房租的權(quán)利。對(duì)于此，我國(guó)《合同法》和《物權(quán)法》都有相關(guān)規(guī)定。這種規(guī)定明顯是受到了租賃物權(quán)性質(zhì)說(shuō)的影響。買賣不破租賃原則和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然是一個(gè)古老的原則，但是是否符合我國(guó)的國(guó)情筆者不敢茍同，實(shí)踐中并沒(méi)有多少承租人去購(gòu)買出租人的房產(chǎn)，另外租賃的產(chǎn)生一般都是暫時(shí)性的需求或者經(jīng)濟(jì)能力不足的人過(guò)渡性的考慮，如果真有能力，一般人不會(huì)去買出租房。同時(shí)，買賣不破租賃的原則可能會(huì)導(dǎo)致出租人無(wú)法將房屋出售，因?yàn)橐粋€(gè)買方如果是出于自住的目的而買房的話，他肯定不會(huì)買出租房。不僅如此，這個(gè)原則讓物權(quán)一般優(yōu)于債權(quán)的基本理論無(wú)法成立，因?yàn)榕袛嗨袡?quán)權(quán)屬最關(guān)鍵的問(wèn)題是處分權(quán)，買賣不破租賃原則表面上是約束買方，但實(shí)際上它對(duì)賣方也會(huì)產(chǎn)生約束力，特別是租賃期非常長(zhǎng)的情況下無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有買家愿意買房，那么賣方想趁房?jī)r(jià)高漲的情況而實(shí)現(xiàn)升值收益的愿望就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，如果買方是為了自己住而買房，那么可以突破這個(gè)限制;但如果買房是為了出租（所謂投資性住房）就應(yīng)該受到這個(gè)限制，因?yàn)榍罢邥?huì)影響新的產(chǎn)權(quán)人實(shí)際使用的權(quán)利，而后者對(duì)新產(chǎn)權(quán)人的投資收益沒(méi)有負(fù)面影響。當(dāng)然，這并不是在所有情況下都成立的，它也有例外的適用。

抵押合同和租賃合同的關(guān)系。關(guān)于抵押權(quán)和租賃權(quán)的規(guī)定，主要來(lái)自擔(dān)保法的司法解釋和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。學(xué)理上一般認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于所有權(quán)，所有權(quán)優(yōu)于使用權(quán)，但是由于房屋這種特別性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)公法干預(yù)和所謂居住權(quán)的保護(hù)，這導(dǎo)致了實(shí)際立法上已經(jīng)不再采取學(xué)理上的保護(hù)順序。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定：如果出租在先，抵押在后，那么優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)，除非抵押權(quán)在先，可以對(duì)抗租賃權(quán)。這種立法模式的理論依據(jù)主要有權(quán)利在先理論和登記效力對(duì)抗性，簡(jiǎn)言之，就是按照權(quán)利成立的先后時(shí)間來(lái)進(jìn)行保護(hù)，權(quán)利在先保護(hù)在先，而不分權(quán)利的性質(zhì)。首先，如果是先出租后抵押，則優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)，這也間接影響抵押權(quán)的設(shè)立，換言之，如果抵押權(quán)人提前知道房屋已經(jīng)出租，可能會(huì)不接受抵押物而導(dǎo)致抵押合同無(wú)法成立，也間接影響了抵押人想通過(guò)抵押而融資的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登記來(lái)決定保護(hù)的順序。對(duì)于房屋而言，由于屬于法定登記的物品，不登記不產(chǎn)生抵押的物權(quán)效力，因此這種情況下優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)。這不僅僅是權(quán)利設(shè)立上優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)，關(guān)鍵是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，是否會(huì)受到買賣不破租賃的限制。對(duì)于此，物權(quán)法、合同法以及擔(dān)保法等都沒(méi)有明確說(shuō)明，那么按照物權(quán)法第一百九十條的理解，應(yīng)該不受這個(gè)限制。另外，如果把設(shè)定抵押的房屋出租，按照擔(dān)保法的司法解釋，出租人應(yīng)該告訴承租人，如果告知義務(wù)履行后承租人還愿意承擔(dān)，那么說(shuō)明他愿意承擔(dān)抵押產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，否則他是可以選擇不簽訂租賃合同的。從這個(gè)意義而言，抵押的設(shè)立會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)人期待的租金收益甚至?xí)绊懽饨鹗找娴穆淇?。如果房屋產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有履行告知的義務(wù)，他可能構(gòu)成嚴(yán)重違約行為而需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。③

房屋租賃合同和稅收的關(guān)系。房屋出租行為要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅及城建附加稅和教育附加，特別是針對(duì)房屋出租用于居住還是非居住還有不同的稅收優(yōu)惠政策。但是對(duì)于居住和非居住究竟如何界定，國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有給出具體的解釋。另外，在實(shí)踐中，一般出租人很少主動(dòng)就房屋租賃合同產(chǎn)生的收益去申報(bào)納稅，不僅如此，有部分出租人為了能少交稅故意和承租人串通低估租金收入或者簽訂所謂的陰陽(yáng)合同，還有的給付租金的方式非常隱蔽或者謊稱未收租金。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)踐中如何監(jiān)管此類稅收也成為一個(gè)難題。如果出租人不繳納相關(guān)稅款會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，例如罰款、滯納金和補(bǔ)繳稅款等，但是如果出租人拒不執(zhí)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可以采取查封房產(chǎn)等強(qiáng)制措施呢？特別是能否對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣從而以拍賣所得款項(xiàng)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的收繳呢？換言之，由于行政責(zé)任導(dǎo)致的買賣能否被租賃還是一個(gè)立法上沒(méi)有明確的問(wèn)題。在行政權(quán)力和租賃權(quán)的關(guān)系上誰(shuí)更優(yōu)先受到保護(hù)也是一個(gè)值得思考的法律難題。

房屋租賃合同和刑法、行政法的關(guān)系。目前在北京、上海等特大城市，很多房東為了讓租金收益最大化，把原本不大的房間改成很多小間，違法搭建部分房屋進(jìn)行出租，完全違反了城市規(guī)劃法、消防法等行政法規(guī)的規(guī)定。如果這類合同被查出，可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效合同，這些房間還會(huì)面臨被強(qiáng)拆的境地，出租人也會(huì)面臨相應(yīng)的行政責(zé)任和承擔(dān)對(duì)承租人的違約責(zé)任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行為而進(jìn)行出租，那么出租人可能構(gòu)成共同犯罪而被追究刑事責(zé)任。

合同條款的約定不明導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同中一般主要存在以下違約行為：承租人拖欠房租導(dǎo)致合同糾紛;出租人提供的房屋無(wú)法滿足承租人基本的使用要求而導(dǎo)致的合同糾紛;出租人以市場(chǎng)價(jià)格上漲為由提高租金導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于是否續(xù)租和通知義務(wù)未履行而導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于承租人不合理使用房屋設(shè)施導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施存在瑕疵導(dǎo)致的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)傷害而造成的侵權(quán)糾紛;關(guān)于租金和保證金交付和退還的糾紛;關(guān)于轉(zhuǎn)租的糾紛;關(guān)于承租人無(wú)償短期讓他人使用房屋的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施倒塌造成第三人的侵權(quán)責(zé)任而產(chǎn)生的糾紛。針對(duì)上述糾紛，如果提前將一些問(wèn)題的解決方式加以明確約定，那么風(fēng)險(xiǎn)將大大減少。如對(duì)房租的糾紛，雙方可以約定，若雙方可以給出合理的寬限期，那么在寬限期內(nèi)繳納了房租就可以繼續(xù)履行合同。關(guān)于保證金的性質(zhì)和金額法律沒(méi)有明確的規(guī)定，筆者認(rèn)為可以理解為賠償金，簡(jiǎn)言之就是承租人由于不當(dāng)使用房屋設(shè)施造成損害而需要承擔(dān)的民事責(zé)任，當(dāng)然如果雙方對(duì)賠償金有爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)第三方鑒定來(lái)解決。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以認(rèn)為是出租人的過(guò)錯(cuò)，其當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任?？偠灾鞔_、細(xì)化的約定是預(yù)防合同糾紛的重要途徑。

（作者為重慶人文科技學(xué)院副教授）

【注釋】

①鄒雙衛(wèi)：“論批準(zhǔn)、登記在我國(guó)法律行為制度中的作用與合理配置”，《法學(xué)論壇》，2011年第1期，第20頁(yè)。

②[英]巴里?尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風(fēng)譯，北京：法律出版社，2010年，第192頁(yè)。

篇6

【關(guān)鍵詞】蟻?zhàn)澹簧鐣?huì)認(rèn)同；蘇州

2013年，中國(guó)社科院的青年藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)青年發(fā)展報(bào)告（2013）》指出，當(dāng)前一個(gè)具有新知識(shí)、新視野、國(guó)際性的青年群體――“城市新移民”已經(jīng)成長(zhǎng)起來(lái)，他們?yōu)槟隄M16周歲且1980年以后出生、在城市工作生活但未取得城市戶籍的中國(guó)大陸居民?！跋?zhàn)濉北闶瞧渲腥蟮湫腿后w之一。

“蟻?zhàn)濉币辉~由學(xué)者廉思2009年最先提出，特指大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體，具有三個(gè)顯著特點(diǎn)：大學(xué)畢業(yè)，年齡主要集中在22-29歲之間，以畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生為主；平均月收入在2000-3000元左右，大多數(shù)從事簡(jiǎn)單的技術(shù)類和服務(wù)類工作，以保險(xiǎn)推銷、電子器材銷售、廣告營(yíng)銷、餐飲服務(wù)、教育培訓(xùn)等行業(yè)為主；呈現(xiàn)出聚居的生活狀態(tài)，但隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，在現(xiàn)實(shí)居住空間中逐漸趨于分散，在虛擬空間中呈現(xiàn)出集聚的態(tài)勢(shì)。

近年來(lái)，蘇州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，作為一個(gè)有著良好發(fā)展前景且適宜居住的城市，吸引了越來(lái)越多的外地人流入?！跋?zhàn)濉贝罅坑咳胄鲁鞘校豢杀苊獾脑庥錾鐣?huì)適應(yīng)和社會(huì)融入問(wèn)題，其利益得不到足夠的表達(dá)，自身的認(rèn)同也更易產(chǎn)生焦慮感和危機(jī)感，“蟻?zhàn)濉泵媾R重新找回“自我”的社會(huì)位置問(wèn)題。促進(jìn)“蟻?zhàn)濉碧岣呱鐣?huì)認(rèn)同、有序地融入城市，既是社會(huì)發(fā)展的客觀要求，也是保障社會(huì)穩(wěn)定的必由之路。

一、社會(huì)認(rèn)同的界定

社會(huì)認(rèn)同理論認(rèn)為社會(huì)群體的成員身份和群體類別是一個(gè)人自我概念的重要組成部分。該理論是20 世紀(jì)70 年代英國(guó)社會(huì)心理學(xué)家Tajfel首先提出，為解釋群體行為開(kāi)辟了新的路徑。他認(rèn)為，社會(huì)認(rèn)同是“個(gè)體自我概念的一部分”，這種自我概念來(lái)自于他/她對(duì)某類社會(huì)群體（或多個(gè)社會(huì)群體）的成員資格的知識(shí)，以及基于這個(gè)成員資格的價(jià)值和情感意義（Tajfel，1978：63）。

近十年來(lái)，中國(guó)各界學(xué)者均對(duì)社會(huì)認(rèn)同提出理論性與操作性定義。李友梅教授從以階級(jí)認(rèn)同為軸心的社會(huì)認(rèn)同體系的角度出發(fā)，將社會(huì)認(rèn)同定義為“社會(huì)成員共同擁有的信仰、價(jià)值和行動(dòng)取向的集中體現(xiàn)，本質(zhì)上是一種集體觀念。與利益聯(lián)系相比，注重歸屬感的社會(huì)認(rèn)同更加具有穩(wěn)定性”。鄭杭生教授從社會(huì)學(xué)中的社會(huì)互構(gòu)論視角界定社會(huì)認(rèn)同，即個(gè)人和群體對(duì)其身份和社會(huì)角色的自我認(rèn)定和他者認(rèn)可。方文教授凸顯群體資格在社會(huì)認(rèn)同中的核心地位：社會(huì)認(rèn)同是“行動(dòng)者對(duì)其群體資格或范疇資格（membership）積極的認(rèn)知評(píng)價(jià)、情感體驗(yàn)和價(jià)值承諾”。此外，在社會(huì)學(xué)的實(shí)證研究中，一些學(xué)者根據(jù)研究需要對(duì)社會(huì)認(rèn)同作出了操作性界定。比如，王春光是最早對(duì)農(nóng)民工的身份問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證研究的學(xué)者，按照他的定義，社會(huì)認(rèn)同是對(duì)自我特性的一致性認(rèn)可，對(duì)周圍社會(huì)的信任和歸屬，對(duì)有關(guān)權(quán)威和權(quán)力的遵從等等。

對(duì)社會(huì)身份認(rèn)同的追問(wèn)，目的在于獲得對(duì)身份“滿意的、完整一致的意義解釋，以便接受和平衡轉(zhuǎn)變所帶來(lái)的心理風(fēng)險(xiǎn)，使自我和變化著的環(huán)境的有效聯(lián)系得以重建，以免于主體存在感的失落”（錢(qián)超英，2000b）。 事實(shí)上，任何一個(gè)主體都會(huì)有多種社會(huì)身份來(lái)源。亨廷頓將人們的社會(huì)身份/特性分成了6 類：（1）歸屬性的，例如年齡、性別、祖先、血緣家族等；（2）文化性的，如民族、部落、從生活方式界定的民族屬性和文明等；（3）疆域性的，如所在街區(qū)、村莊、城鎮(zhèn)、省份、國(guó)別等；（4）政治性的，如集團(tuán)、派別、領(lǐng)導(dǎo)地位、利益集團(tuán)、意識(shí)形態(tài)和國(guó)家；（5）經(jīng)濟(jì)性的，如職務(wù)、職業(yè)、工作單位、雇主、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)部門(mén)、工會(huì)和階級(jí)；（6）社會(huì)性的，如友人、俱樂(lè)部、同事、同仁、休閑團(tuán)體及社會(huì)地位等（亨廷頓，2005：25）。

本文按照亨廷頓的分類方式，認(rèn)為社會(huì)認(rèn)同并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念或單一的維度，“蟻?zhàn)濉笨赡苊媾R的主要社會(huì)認(rèn)同問(wèn)題表現(xiàn)為文化認(rèn)同、群體認(rèn)同、地域認(rèn)同、地位認(rèn)同和職業(yè)認(rèn)同。

二、“蟻?zhàn)濉鄙鐣?huì)認(rèn)同的現(xiàn)狀

（一）文化認(rèn)同

文化認(rèn)同，即“我該采用哪一種文化模式的”的回答，文化認(rèn)同體現(xiàn)在語(yǔ)言學(xué)習(xí)、穿戴的服裝 、吃的食物、采納節(jié)日、交往的人群等方面。調(diào)查顯示，“蟻?zhàn)濉睂?duì)遷入地的文化認(rèn)同呈現(xiàn)出滯后性。大部分“蟻?zhàn)濉睕](méi)有學(xué)習(xí)過(guò)蘇州方言，在生活與工作中均使用普通話。他們很少邀請(qǐng)本地人到自己家里做客，即使對(duì)本地風(fēng)俗較為熟悉，也很少會(huì)過(guò)本地人的節(jié)日。例如，受訪者E表示，“旁邊住了什么人我都不太清楚的，平時(shí)也不串門(mén)。一般都是自己待著?！薄皠倎?lái)的時(shí)候特別不適應(yīng)，吃東西口味都不一樣。只能自己買點(diǎn)菜去做……過(guò)的節(jié)日都差不多，也有不一樣的風(fēng)俗，像是端午節(jié)我們那邊都會(huì)系五彩繩?！?/p>

（二）地域認(rèn)同

地域認(rèn)同包括原住地地域認(rèn)同與遷入地認(rèn)同兩個(gè)方面，其中又以社區(qū)歸屬感、定居意愿、未來(lái)認(rèn)同等具體為主。“蟻?zhàn)濉痹诔鞘薪邮芨叩冉逃?、受到現(xiàn)代城市文明的熏陶，因而對(duì)家鄉(xiāng)的鄉(xiāng)土認(rèn)同較弱，他們對(duì)遷入地的地域認(rèn)同的程度相對(duì)較高。留在城市是他們對(duì)城市生活境遇的社會(huì)理性的選擇，相信大城市有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和更高的經(jīng)濟(jì)效益。“我記得曾有個(gè)老師給對(duì)我們說(shuō)：未來(lái)你們就會(huì)知道，一個(gè)人出生在什么地方太重要了。我現(xiàn)在明白這句話的意思了。……我想我們出來(lái)是為了什么，難道就是想自己在大城市嗎？不也是想給未來(lái)的孩子一個(gè)好的環(huán)境?！盭在訪談中說(shuō)道。當(dāng)大城市的優(yōu)勢(shì)成為眾所周知的社會(huì)共識(shí)，這也增添了“蟻?zhàn)濉睂?duì)遷入地的地域認(rèn)同。但與此同時(shí)，與希望在此定居、未來(lái)子女能在此發(fā)展的意愿相矛盾的是，大多數(shù)“蟻?zhàn)濉眳s并沒(méi)有城市歸屬感。Z表示，“蘇州真的很好，民風(fēng)好，風(fēng)景好，我很喜歡。但是因?yàn)楦鞣N原因我不能在這里定居，算是一種遺憾，可能很快就會(huì)離開(kāi)，很不舍。”

（三）群體認(rèn)同

群體認(rèn)同，即群體身份認(rèn)同，認(rèn)為自己歸屬于外地人還是本地人。調(diào)查結(jié)果顯示，“蟻?zhàn)濉庇休^強(qiáng)的“外地人”身份認(rèn)同傾向。“蟻?zhàn)濉睗M懷對(duì)城市資源與生活的向往和追求來(lái)到城市，卻因各種問(wèn)題無(wú)法融入到城市的制度和生活體系，他們又不愿意回歸資源緊張的小城市，便會(huì)在兩難和困惑中形成“雙重邊緣人”的社會(huì)認(rèn)同。在接受訪談中，Y曾談到，“我畢業(yè)4年了，和老公結(jié)婚三年了，我們都是外地人，在蘇州工作兩年。年初時(shí)我下了下狠心，有這幾年的積蓄加上親戚借的在我們老家的5線以下的城市買了套期房，打算生孩子時(shí)好歹有個(gè)窩，現(xiàn)在我倆的工作都在蘇州這邊，回家意味著放棄這邊的一切重新來(lái)過(guò)，老公的專業(yè)比較窄，老家就業(yè)形勢(shì)又不好，不知道到底該怎么辦。”

（四）地位認(rèn)同

地位認(rèn)同即社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位身份認(rèn)同，個(gè)人對(duì)自己在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占據(jù)的位置的感知。結(jié)果顯示，大多數(shù)“蟻?zhàn)濉眱A向于認(rèn)同為中層和中下層，也有部分對(duì)自己所處的社會(huì)地位處于模糊狀態(tài)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位評(píng)價(jià)中，原住地居民以及遷入地的新蘇州人都會(huì)成為“蟻?zhàn)濉痹u(píng)估的參照群體?！跋?zhàn)濉边€會(huì)根據(jù)未來(lái)經(jīng)濟(jì)成功的想象以及遷移前后的經(jīng)濟(jì)狀況變化來(lái)評(píng)估自己的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位。如W所說(shuō)，“我好歹也是大學(xué)畢業(yè)，我可以找一份穩(wěn)定的工作，大城市工資要比家里那邊高，我想通過(guò)自己的努力改變現(xiàn)在的生存狀態(tài)?！?/p>

（五）職業(yè)認(rèn)同

職業(yè)認(rèn)同具體操作化為“福利待遇”、“薪水”、“升遷機(jī)會(huì)”、“工作量”、“勞動(dòng)設(shè)施與條件”、“與老板、同事的關(guān)系”等指標(biāo)。調(diào)查顯示，“蟻?zhàn)濉甭殬I(yè)認(rèn)同的總體水平處于中間水平，由于急切希望通過(guò)職業(yè)成功來(lái)證明自己的決定和所付出的高教育成本，再加上生活成本所造成的壓力直接影響到他們對(duì)于職業(yè)的滿意度。在日企工作的W提到，“房子真的是買不起，我現(xiàn)在租住在蘇州工業(yè)園區(qū)優(yōu)租房，但只能申請(qǐng)住兩年。不知道什么時(shí)候才能有自己的家?！彪m然已有一份穩(wěn)定不錯(cuò)的工作，但是W依然覺(jué)得生活壓力大。在蘇州一家旅游公司工作的M表示，“在小地方，找個(gè)工作都要靠關(guān)系。這邊比較好找工作，相對(duì)公平，工作環(huán)境也好很多，公司還會(huì)組織一些活動(dòng)……但是城市里到處都是大學(xué)生。畢業(yè)一年多已經(jīng)換了兩個(gè)工作了。大專文憑，學(xué)的是工商管理，卻只能做做銷售、客服和文員之類的工作?！贝髮W(xué)畢業(yè)生

三、“蟻?zhàn)濉鄙鐣?huì)認(rèn)同的影響因素

（一）制度性因素

根據(jù)社會(huì)認(rèn)同理論，社會(huì)身份是主體與社會(huì)環(huán)境互動(dòng)的結(jié)果。如果“蟻?zhàn)濉备惺艿降纳鐣?huì)接納越多，他們就會(huì)傾向于主動(dòng)向本地社會(huì)認(rèn)同進(jìn)行轉(zhuǎn)換。戶籍制度不但直接關(guān)系到“蟻?zhàn)濉钡幕旧畋Ｕ?，如住房、教育、醫(yī)療等重要方面，而且體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣纳鐣?huì)態(tài)度：制度性社會(huì)排斥-接納的程度。無(wú)法獲得本地戶口、與用工單位的勞動(dòng)合同簽訂率相對(duì)較低、勞動(dòng)權(quán)益難以得到保障等讓“蟻?zhàn)濉备惺艿街贫刃陨鐣?huì)排斥。同時(shí)，城市居住證的使用可以促進(jìn)“蟻?zhàn)濉睂⑦w入地社會(huì)納入社會(huì)身份的建構(gòu)當(dāng)中。

蘇州作為江蘇省居住證制度試點(diǎn)城市，自2011年來(lái)，流動(dòng)人口居住證累計(jì)發(fā)放超過(guò)1000萬(wàn)張。這為“蟻?zhàn)濉痹诮逃?、醫(yī)療、社保等方面，享有與本地居民一樣的“同城待遇”提供了一定的制度保障。

（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位

追求更大的經(jīng)濟(jì)成功幾乎是每個(gè)“蟻?zhàn)濉边w移的動(dòng)力之一。然而在所有社會(huì)中，人們掌握的社會(huì)資源不等，存在著社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的分化。如果說(shuō)制度合法性使“蟻?zhàn)濉痹诨旧鐣?huì)保障方面有所差異，那么，對(duì)個(gè)體而言，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位則直接關(guān)系到“蟻?zhàn)濉钡闹苯蝇F(xiàn)實(shí)利益。

根據(jù)社會(huì)認(rèn)同理論，若是城市“蟻?zhàn)濉鄙鐣?huì)經(jīng)濟(jì)地位越高，積極的自我體驗(yàn)就越多，自尊感越強(qiáng)，這種自尊感可以通過(guò)社會(huì)比較來(lái)實(shí)現(xiàn)，如與較低社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位的本地居民比較以及獲得家鄉(xiāng)人的社會(huì)羨慕等。因此，提高“蟻?zhàn)濉钡纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)地，更有利于他們進(jìn)行積極的社會(huì)認(rèn)同建構(gòu)。

（三）社會(huì)記憶

社會(huì)記憶是“蟻?zhàn)濉苯?gòu)社會(huì)認(rèn)同的基礎(chǔ)。根據(jù)原生論觀點(diǎn)，人們?cè)谝粋€(gè)社會(huì)中生活的時(shí)間越久，他們?cè)娇赡苄纬勺匀灰缿傩郧楦小．?dāng)“蟻?zhàn)濉弊砸缿偾楦性缴?，他們?cè)娇赡苄紊鐣?huì)認(rèn)同。此外，歧視性記憶和支持性記憶反映出“蟻?zhàn)濉迸c本地居民的互動(dòng)結(jié)果。然而事實(shí)上一些“蟻?zhàn)濉痹谌谌脒w入地過(guò)程中，與城市市民之間缺乏情感溝通和互動(dòng)交往，無(wú)法建立起與城市居民相融合的生活圈子，甚至?xí)媾R一些偏見(jiàn)和歧視，主要表現(xiàn)為地域偏見(jiàn)、語(yǔ)言輕蔑、有意回避、職業(yè)排斥和人格侮辱等。例如，在一家快遞公司工作的R所說(shuō)，“同事知道我是蘇北來(lái)的，第一反應(yīng)就是蘇北的人是不是都很窮啊，這讓我很尷尬……有些矛盾，可能這個(gè)地方真的不屬于我吧?！?/p>

四、促進(jìn)“蟻?zhàn)濉鄙鐣?huì)認(rèn)同的思考

（一）履行政府公共服務(wù)職能，促進(jìn)和諧

政府作為城市管理者，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到“蟻?zhàn)濉薄斑M(jìn)程”是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，在考慮現(xiàn)實(shí)城市容量、承載力和城市發(fā)展?jié)摿Φ那疤嵯?，把“蟻?zhàn)濉钡某鞘腥谌雴?wèn)題放在社會(huì)和諧目標(biāo)框架中，積極探索和科學(xué)規(guī)劃戶籍管理制度、社會(huì)保障體制以及就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持政策，提高其收入水平，提升其就業(yè)質(zhì)量，提改善其生活狀況。

1.健全制度保障，創(chuàng)新社會(huì)管理。在享有社會(huì)資源和獲得社會(huì)機(jī)遇等諸多方面，戶籍制附帶的就業(yè)、醫(yī)療、公共資源等方面的差別待遇成為“蟻?zhàn)濉钡淖璧K，表征著對(duì)“蟻?zhàn)濉钡纳鐣?huì)排斥，影響其城市融入。因此，改革戶籍制度，推動(dòng)社會(huì)合理流動(dòng)勢(shì)在必行。

蘇州市自2010年起便開(kāi)始推進(jìn)居住證制度建設(shè)工作，以適應(yīng)社會(huì)管理創(chuàng)新的形勢(shì)需要，積極保障大量來(lái)蘇建設(shè)者公平享受蘇州改革發(fā)展成果。居住證制度的實(shí)施，是外來(lái)人口與本地人口獲得融合共生的制度性保障，政府應(yīng)以此為基礎(chǔ)，不斷創(chuàng)新社會(huì)管理，增強(qiáng)“蟻?zhàn)濉鄙鐣?huì)認(rèn)同。

2. 加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，居者有其屋。政府要落實(shí)中央公共租賃住房政策要求，出臺(tái)一系列加快推進(jìn)公租房和廉租房等保障性住房建設(shè)的政策。條件允許的地方政府可以建造專門(mén)供“蟻?zhàn)濉本幼〉牧畠r(jià)公寓，按照大學(xué)宿舍的形式或居民區(qū)的方式來(lái)建造。除此之外，政府還應(yīng)著力加強(qiáng)“蟻?zhàn)濉本劬訁^(qū)周圍的公共設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，如公園、公共交通、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所等。

2007年底，為解決城市新人群的居住難題，蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡“居者有其屋”的管理經(jīng)驗(yàn)，推出優(yōu)租房制度，為城市新人群解決“蝸居”難題提供了一種解法。但房源有限，僅能解決部分“蟻?zhàn)濉倍唐谧》啃枨?，政府還應(yīng)進(jìn)一步加快推進(jìn)此類保障性住房建設(shè)。

3. 開(kāi)展職業(yè)技能培訓(xùn)，提升“蟻?zhàn)濉甭殬I(yè)認(rèn)同。政府可以結(jié)合勞動(dòng)力市場(chǎng)需求，對(duì)“蟻?zhàn)濉边M(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，提升“蟻?zhàn)濉钡木蜆I(yè)能力、將失業(yè)“蟻?zhàn)濉奔{入城市社會(huì)救助保障范圍，使其在失業(yè)、住房、醫(yī)療等方面享受基本生活保障。

（二）加大社區(qū)支持范圍，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感

社區(qū)是“蟻?zhàn)濉弊顬榧械木劬拥兀恰跋佔(zhàn)濉鄙鐣?huì)支持系統(tǒng)的重要載體，也是落實(shí)“蟻?zhàn)濉鄙鐣?huì)支持工作的主要落腳點(diǎn)。然而更多的“蟻?zhàn)濉本哂休^強(qiáng)的“過(guò)客”心理，只是將租住的社區(qū)作為暫時(shí)的棲身之所，造成該群體缺乏參與社區(qū)建設(shè)和社區(qū)活動(dòng)的積極性?；诖?，社區(qū)要組織多類符合“蟻?zhàn)濉毙枨蟮幕顒?dòng)，促進(jìn)“蟻?zhàn)濉痹谏鐓^(qū)內(nèi)的溝通和交流，社區(qū)要發(fā)揮在社會(huì)支持系統(tǒng)中的重要作用，充分保障“蟻?zhàn)濉睉?yīng)得的社會(huì)支持與服務(wù)，增強(qiáng)其社區(qū)歸屬感。

（三）提高非政府組織支持能力，助力“蟻?zhàn)濉背鞘腥谌?/p>

大部分“蟻?zhàn)濉背鞘械纳?、行?dòng)得不到有效支持，挫敗感、焦慮感和被排斥感普遍存在于懷揣“城市夢(mèng)“的“蟻?zhàn)濉敝?。一方面，非政府組織要拓寬社會(huì)服務(wù)的范疇，通過(guò)為“蟻?zhàn)濉遍_(kāi)展職業(yè)安全與健康教育、提供法律援助、組織文化發(fā)展與休閑娛樂(lè)活動(dòng)等方式實(shí)行各種福利服務(wù)和便民生活服務(wù)，滿足“蟻?zhàn)濉毙枨?，使其得到生活幫助和心理援助，促進(jìn)“蟻?zhàn)濉背鞘姓J(rèn)同感。另一方面，非政府組織應(yīng)充當(dāng)政府和“蟻?zhàn)濉睖贤ǖ臉蛄?，向政府反饋“蟻?zhàn)濉背鞘腥谌肜Ь澈驮V求的同時(shí)，向“蟻?zhàn)濉眰鬟_(dá)政府的政策意圖，增進(jìn)政府和“蟻?zhàn)濉毕嗷ダ斫狻?/p>

（四）發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用、加強(qiáng)社會(huì)的人文關(guān)懷

德國(guó)學(xué)者岡瑟?舒爾茨所說(shuō)：當(dāng)?shù)聡?guó)需要大量外勞時(shí)，外來(lái)勞力被當(dāng)成“客人”而受到主流社會(huì)的歡迎；然而，當(dāng)?shù)聡?guó)的失業(yè)率上升，勞動(dòng)力市場(chǎng)的需求發(fā)生變化之后，“客人”就被描繪成了“從第三世界到發(fā)達(dá)國(guó)家瓜分我們現(xiàn)有社會(huì)福利的入侵者”，排斥外來(lái)移民的社會(huì)輿論隨即占了上風(fēng)（李明歡，2000）。

城市要積極發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，對(duì)“蟻?zhàn)濉钡膴^斗精神、親情意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感給予充分肯定，形成各階層理解、關(guān)心、鼓勵(lì)“蟻?zhàn)濉钡牧己梅諊３鞘幸撘砸环輰拸V的心胸接納“蟻?zhàn)濉钡牡絹?lái)，共享改革發(fā)展成果。這不僅能夠體現(xiàn)

城市的襟懷與底蘊(yùn)，同時(shí)關(guān)系到城市良性有序發(fā)展。

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一、以個(gè)人為納稅單位的分類課稅模式的弊端

(一)個(gè)人所得相同而稅負(fù)不同

個(gè)人所得是指?jìng)€(gè)人所得稅法所規(guī)定的11項(xiàng)收入項(xiàng)目，即工資、薪金所得;個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得;對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得;勞務(wù)報(bào)酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費(fèi)所得;利息、股息、紅利所得;財(cái)產(chǎn)租賃所得;財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;偶然所得;經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得。因?yàn)閷?duì)個(gè)人所得實(shí)行分類計(jì)征，在所得取得時(shí)采用不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)和稅率，分項(xiàng)計(jì)算應(yīng)納稅額并征繳稅款，所以造成了收入單一的人多繳稅，收入多源的人少繳稅的現(xiàn)象。如張三取得工薪收入4300元，需交稅24元;李四取得工薪收入3500元、勞務(wù)收入800元，合計(jì)4300元，但不用交稅。個(gè)稅所得相同，但稅負(fù)卻不同，這種不公平是因?yàn)榉诸愓n稅造成的。

(二)家庭所得相同而稅負(fù)不同

同樣所得的家庭因?yàn)榧彝コ蓡T收入構(gòu)成不同而導(dǎo)致稅負(fù)不同。如甲家的丈夫月收入7000元，妻子沒(méi)有收入，甲家稅負(fù)245元;乙家夫妻月收入各3500元，合計(jì)7000元，但稅負(fù)為零。家庭所得相同，但稅負(fù)不同，這種不公平是因?yàn)橐詡€(gè)人為納稅單位造成的。

(三)家庭所得相同，但負(fù)擔(dān)不同

家庭是社會(huì)組織中最基本的細(xì)胞，也是最重要、最基本、最核心的經(jīng)濟(jì)組織，家庭健康的可持續(xù)發(fā)展是國(guó)家、社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的基石，家庭可支配收入是維持家庭穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。而個(gè)人分類課稅模式具有很大的局限性，它既無(wú)視家庭的內(nèi)部條件差異，也不考慮家庭所處的外部地區(qū)差異，而這些差異往往可以造成家庭負(fù)擔(dān)不同、可支配收入相差懸殊。

1.家庭內(nèi)部條件差異，諸如贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女和家庭成員健康狀況等因素導(dǎo)致的贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)、教育費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)等各項(xiàng)家庭支出差異。如果一對(duì)夫妻一面要贍養(yǎng)沒(méi)有固定收入的四位老人，一面撫養(yǎng)兩個(gè)未成年的孩子，這樣的家庭與夫妻雙方的父母都是退休職工的丁克家庭相比較，家庭所得雖然相同，但可支配收入?yún)s相差懸殊。

2.地區(qū)發(fā)展差異，比如一線城市的家庭與四線城市的家庭相比，即使家庭成員結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)相同，一線城市家庭的生計(jì)費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于四線城市的。特別是住房費(fèi)用，北上深廣的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于四線城市的房?jī)r(jià)，每月償還房貸支出可相差數(shù)倍。

(四)年家庭所得相同，但月收入穩(wěn)定性不同而稅負(fù)不同

個(gè)人分類課稅模式未考慮在一個(gè)納稅年度中不同月份收入差異對(duì)稅負(fù)的影響。比如自由職業(yè)者，這個(gè)月可能收入20000元，稅負(fù)3120元，下個(gè)月可能只收入1000元，全年12個(gè)月，收入變動(dòng)幅度較大，月均收入其實(shí)并不高，但稅負(fù)卻不低。為體現(xiàn)稅負(fù)的公平性，應(yīng)該考慮年度所得在各月分布不均的情況，削峰平谷，平均各月所得，均衡稅負(fù)。

二、以家庭為納稅單位的綜合課稅模式的主要優(yōu)點(diǎn)

首先，對(duì)于一個(gè)家庭在納稅年度內(nèi)從不同來(lái)源取得的所得，不再分類計(jì)算各項(xiàng)的稅負(fù)，而是簡(jiǎn)單加總求和，綜合計(jì)算稅負(fù)，這樣可以解決分類計(jì)征造成的不公平。

其次，對(duì)于一個(gè)家庭中所有成員的應(yīng)稅所得，不再分人計(jì)算各自稅負(fù)，而是匯總求和，綜合計(jì)算稅負(fù)，這樣有助于實(shí)現(xiàn)稅收的橫向公平。

第三，對(duì)于一個(gè)家庭在納稅年度內(nèi)不同月份取得的所得，削峰平谷，均衡稅負(fù)，體現(xiàn)稅負(fù)的公平。

第四，在年度終了，對(duì)于一個(gè)家庭在納稅年度內(nèi)取得的全部所得進(jìn)行匯總，扣除家庭生計(jì)費(fèi)用后再計(jì)算家庭年度稅負(fù)，實(shí)行多退少補(bǔ)。這充分考慮到家庭負(fù)擔(dān)和地區(qū)差異，避免了一刀切的做法，可使稅負(fù)更加公平合理。

我國(guó)是家庭觀念很重的國(guó)家，贍養(yǎng)老人和撫養(yǎng)子女是幾千年來(lái)的傳統(tǒng)，個(gè)人收入最終還是會(huì)回到家庭收入的問(wèn)題，以家庭綜合課稅模式計(jì)征個(gè)稅，即可以解決個(gè)人分類課稅模式的諸多缺點(diǎn)，也有利于維護(hù)傳統(tǒng)的家庭觀念。

三、家庭綜合課稅模式下生計(jì)費(fèi)用扣除項(xiàng)目的構(gòu)成

除個(gè)人分類課稅模式下的五險(xiǎn)一金可以繼續(xù)扣除外，還應(yīng)該將家庭的贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、教育費(fèi)、住房費(fèi)用等各項(xiàng)生計(jì)費(fèi)用列入扣除項(xiàng)目。

(一)贍養(yǎng)費(fèi)

孝敬長(zhǎng)輩、贍養(yǎng)老人是中華民族的傳統(tǒng)美德，法律應(yīng)該予以保護(hù)、鼓勵(lì)，將贍養(yǎng)費(fèi)納入個(gè)人所得稅扣除項(xiàng)目就是一個(gè)有力的舉措。我國(guó)《老年人權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，贍養(yǎng)人是指老年人的子女以及其他依法負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的人。子女，是指婚生子女、非婚生義務(wù)的人，是指老年人的孫子女、外孫子女。納稅人對(duì)被贍養(yǎng)人有贍養(yǎng)義務(wù)，被贍養(yǎng)人可以是家庭中夫妻雙方的父母(或養(yǎng)父母、義父母)和其父母。

贍養(yǎng)費(fèi)宜采用標(biāo)準(zhǔn)限額，初期可以采用全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，之后應(yīng)該盡量采用地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)限額。地區(qū)可以是地級(jí)市轄區(qū)，也可以是省級(jí)轄區(qū)。地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)限額由稅務(wù)局依據(jù)轄區(qū)內(nèi)的社會(huì)平均生活水平定期核定，定期可以是一年，也可以五年，總之要隨著社會(huì)發(fā)展做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。被贍養(yǎng)者的贍養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取屬地原則，本地贍養(yǎng)者采用本地贍養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，異地贍養(yǎng)者采用被贍養(yǎng)人居住地區(qū)的贍養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

納稅人在自主申報(bào)期內(nèi)到稅務(wù)局申報(bào)，提供與被贍養(yǎng)人關(guān)系證明和被贍養(yǎng)人的姓名、身份證號(hào)碼，稅務(wù)局通過(guò)系統(tǒng)即可查詢被贍養(yǎng)人是否有穩(wěn)定的個(gè)人收入，其個(gè)人收入是否低于當(dāng)?shù)刭狆B(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將被贍養(yǎng)人個(gè)人收入低于當(dāng)?shù)刭狆B(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的部分作為扣除金額。

(二)撫養(yǎng)費(fèi)

在目前國(guó)家仍然實(shí)行計(jì)劃生育國(guó)策的情況下，只能允許扣除至多2個(gè)子女的撫養(yǎng)費(fèi)，若隨著社會(huì)發(fā)展，人們的生育愿望低迷，可以按實(shí)際子女?dāng)?shù)扣除撫養(yǎng)費(fèi)，甚至按1:2的比例扣除，以鼓勵(lì)生育。

撫養(yǎng)費(fèi)宜采用標(biāo)準(zhǔn)限額，可將教育費(fèi)納入撫養(yǎng)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)限額核定辦法與贍養(yǎng)費(fèi)基本相同。

納稅人在自主申報(bào)期內(nèi)到稅務(wù)局申報(bào)，提供與被撫養(yǎng)人關(guān)系證明和被撫養(yǎng)人的姓名、身份證號(hào)碼。如婚生子女可以提供子女的出生證明，若是收養(yǎng)子女，須符合《收養(yǎng)法》法律規(guī)定，收養(yǎng)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén)登記。一次申報(bào)，長(zhǎng)期有效，有效期至子女滿18周歲，若考慮高中教育之后繼續(xù)接受高等教育或職業(yè)教育，可延至22周歲。

(三)住房費(fèi)用

住房費(fèi)用包括償還住房貸款和房租支出，扣除時(shí)二者只能選其一。

1.住房貸款。償還住房貸款支出(以下簡(jiǎn)稱還貸支出)已經(jīng)成為家庭支出的重要組成部分。但不是所有的還貸支出都可以扣除，前提條件必須是自住房，一般只能扣除一套自住房的還貸支出。如果夫妻不再同城工作，可以至多扣除兩套自住房的還貸支出，兩套自住房必須分別位于夫妻長(zhǎng)期工作地。稅務(wù)局可以通過(guò)系統(tǒng)查詢夫妻雙方取得穩(wěn)定收入的支付單位的納稅注冊(cè)地，檢查其是否與自住房坐落地一致。

納稅人在自主申報(bào)期內(nèi)到稅務(wù)局申報(bào)，提供住房貸款合同，扣除金額可以按照貸款合同規(guī)定的月還貸金額一次性確定，扣除期限與貸款期限一致，不必考慮日后的利率變動(dòng)和提前還清貸款問(wèn)題，簡(jiǎn)化手續(xù)，減少計(jì)征成本。

2.房租。房租扣除費(fèi)用宜采用標(biāo)準(zhǔn)限額，由稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況核定每人租房費(fèi)用定額，按照家庭人口乘以每人租房費(fèi)用定額確定家庭房租扣除標(biāo)準(zhǔn)限額，實(shí)際支出低于標(biāo)準(zhǔn)限額的采用實(shí)際支出金額。

納稅人在自主申報(bào)期內(nèi)到稅務(wù)局申報(bào)，提供當(dāng)?shù)毓ぷ髯C明、當(dāng)?shù)責(zé)o房證明和稅務(wù)局開(kāi)具的房租發(fā)票。

(四)醫(yī)療費(fèi)

國(guó)家可以規(guī)定將那些對(duì)生活水平造成重大影響的慢性病和大病病種的醫(yī)療費(fèi)用納入扣除費(fèi)用，將醫(yī)療費(fèi)支出減去醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷金額后的凈額作為扣除金額，尚未報(bào)銷的，按醫(yī)療費(fèi)支出金額乘以各病種醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷比例計(jì)算醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷金額。

納稅人在自主申報(bào)期內(nèi)到稅務(wù)局申報(bào)，提供定點(diǎn)醫(yī)院開(kāi)具的醫(yī)療費(fèi)原始結(jié)算單據(jù)。

(五)其他費(fèi)用

隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)生活水平的提高，還會(huì)有其他費(fèi)用，需要依據(jù)當(dāng)時(shí)的情況適當(dāng)增加可扣除費(fèi)用。

四、對(duì)研發(fā)家庭課稅模式下的個(gè)人所得課稅系統(tǒng)的建議和構(gòu)想

國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)該研發(fā)全國(guó)通用的個(gè)人所得課稅系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱個(gè)稅系統(tǒng))。建立統(tǒng)一的個(gè)稅系統(tǒng)有諸多好處：一是政策統(tǒng)一，貫徹一致;二是原代扣代繳單位不用自行開(kāi)發(fā)維護(hù)個(gè)稅程序，節(jié)約了大量人力物力;三是個(gè)人所得稅法修正后可以盡快實(shí)施，縮短過(guò)渡期。

稅務(wù)的個(gè)稅系統(tǒng)應(yīng)該與公安、民政、金融、證券、工商、社保和房管等部門(mén)的系統(tǒng)有效互聯(lián)，資源共享，互為支撐，便于全面完整地掌握家庭各項(xiàng)信息，如家庭成員、收入支出、保險(xiǎn)、房屋的購(gòu)貸租等信息，還可以查詢到地區(qū)差異情況，對(duì)家庭綜合課稅模式提供最強(qiáng)有力的支持。

每位公民以身份證號(hào)碼作為個(gè)人唯一納稅識(shí)別號(hào)，終生不變。每個(gè)納稅人在銀聯(lián)系統(tǒng)銀行開(kāi)設(shè)唯一的個(gè)人所得專屬賬號(hào)，銀行通過(guò)銀聯(lián)系統(tǒng)將該賬號(hào)與個(gè)稅系統(tǒng)的個(gè)人納稅識(shí)別號(hào)關(guān)聯(lián)在一起。

所有單位必須使用個(gè)稅系統(tǒng)支付個(gè)人所得。單位支付個(gè)人所得時(shí)只需提供姓名、身份證號(hào)碼、應(yīng)發(fā)金額和五險(xiǎn)一金數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)導(dǎo)入個(gè)稅系統(tǒng)，由個(gè)稅系統(tǒng)先以個(gè)人為納稅單位匯總收入計(jì)算個(gè)稅，個(gè)稅稅金直接劃轉(zhuǎn)國(guó)庫(kù)，實(shí)發(fā)金額由個(gè)稅系統(tǒng)與銀聯(lián)系統(tǒng)銜接，轉(zhuǎn)付到個(gè)人所得專屬賬號(hào)。

篇8

[論文摘要]隨著我國(guó)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道上越走越遠(yuǎn)，農(nóng)村中逐漸出現(xiàn)諸多嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，其中一個(gè)突出的熱點(diǎn)即是宅基地使用權(quán)制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)利用的現(xiàn)實(shí)情況表面復(fù)雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國(guó)農(nóng)村土地制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的差離及公平與效率的失衡協(xié)調(diào)。

我國(guó)農(nóng)村土地制度一直以來(lái)是社會(huì)及學(xué)界討論的重點(diǎn)，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關(guān)農(nóng)民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，農(nóng)村宅基地制度所引起的各種社會(huì)紛擾和理論困境愈多，各界對(duì)此的爭(zhēng)論愈大。本來(lái)寄希望于近期出臺(tái)的物權(quán)法，可以在此方面予以明確和發(fā)揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權(quán)法在宅基地使用權(quán)制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規(guī)的規(guī)定。新的立法的簡(jiǎn)單、粗陋使得農(nóng)村宅基地及其使用權(quán)制度的改革仍然處于停滯的狀態(tài)。同時(shí)相繼出現(xiàn)的各種新的糾紛和關(guān)涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續(xù)思考農(nóng)村宅基地制度的改革方向。本文從當(dāng)前嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，淺析我國(guó)宅基地使用權(quán)制度的隱含矛盾，探討其應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的社會(huì)作用，分析思考問(wèn)題的癥結(jié)所在，以求解決方案。

一、我國(guó)宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀和問(wèn)題

（一）宅基地制度的立法現(xiàn)狀

當(dāng)前關(guān)于我國(guó)宅基地問(wèn)題的法規(guī)政策主要有憲法、物權(quán)法、土地管理法的規(guī)定和國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委、下達(dá)的若干規(guī)定和意見(jiàn)。它們共同對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地及使用權(quán)做出了一定程度的規(guī)范和指導(dǎo)?？偨Y(jié)起來(lái)主要是這樣幾個(gè)問(wèn)題。

從其性質(zhì)上講，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。我國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。確立了宅基地所有權(quán)在于農(nóng)民集體。享有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權(quán)，因此其只能是用益物權(quán)。

宅基地使用權(quán)的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮(zhèn)居民直接買賣宅基地。這項(xiàng)規(guī)定是為了保障農(nóng)民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時(shí)防止炒賣農(nóng)村宅基地的不法行為危害到農(nóng)民基本利益。宅基地使用權(quán)的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經(jīng)過(guò)行政審批程序且無(wú)需繳納宅基地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。但其二次流轉(zhuǎn)受到限制，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)抵押、繼承，也不得單獨(dú)出租。

宅基地使用權(quán)只能用于建造農(nóng)村村民的個(gè)人住宅，而且應(yīng)當(dāng)盡量使用村內(nèi)的空閑地。不得不占用耕地的必須經(jīng)過(guò)審批。使用權(quán)的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權(quán)益。宅基地使用權(quán)如果沒(méi)有法律規(guī)定的特殊原因不能被任意收回。

以物權(quán)法、土地管理法為代表的法規(guī)政策對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定旗幟鮮明地以保障農(nóng)民的基本居住需要為目標(biāo)，所規(guī)定的取得無(wú)償?shù)母＠?、流轉(zhuǎn)范圍和方式的限制性無(wú)不體現(xiàn)對(duì)農(nóng)民基本利益和農(nóng)村穩(wěn)定秩序的保障和維護(hù)。從設(shè)定之初我國(guó)社會(huì)和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本情況來(lái)看，立法的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是正確并且適當(dāng)?shù)摹?/p>

（二）宅基地使用權(quán)的實(shí)踐問(wèn)題

1.宅基地使用權(quán)的取得和直接利用

《土地管理法》等規(guī)定宅基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)實(shí)行嚴(yán)格的行政審批制，即由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，集體土地所有權(quán)人同意后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最終由縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)。這種嚴(yán)格的審批制將權(quán)力集中在政府手中，其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。但實(shí)踐中宅基地的具體分配中出現(xiàn)的問(wèn)題呈現(xiàn)兩個(gè)分化極端。一種情況是宅基地使用權(quán)基本上由村干部把領(lǐng)大權(quán)。在宅基地的審批過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴(yán)重。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國(guó)家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。另一種極端情況是作為責(zé)任主體的村集體沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地盡足夠的監(jiān)督義務(wù)。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責(zé)任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴(yán)重。農(nóng)村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態(tài)，與農(nóng)村宅基地所有者的管理能力低下不無(wú)關(guān)系。特殊的個(gè)別地區(qū)人口遷移流動(dòng)較快，農(nóng)村中房屋閑置、宅基地申請(qǐng)量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)生活的開(kāi)展。

當(dāng)前在某些大中城市的郊區(qū)愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題更是與當(dāng)?shù)氐募w土地管理者如村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規(guī)定，無(wú)法取得正規(guī)房產(chǎn)部門(mén)發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的房子由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的領(lǐng)導(dǎo)班子直接籌劃修建，目的是為當(dāng)?shù)啬踩〗?jīng)濟(jì)效益。城市及外來(lái)人口大量購(gòu)買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)處于模糊不清的狀態(tài)。

宅基地的管理缺乏規(guī)劃基礎(chǔ)。農(nóng)村建房無(wú)序，規(guī)劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)重滯后，農(nóng)村村民住房建設(shè)出現(xiàn)混亂的狀態(tài)難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴(kuò)展。一是呈線型擴(kuò)張，即農(nóng)民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴(kuò)張，新建住宅不斷向村莊外擴(kuò)展，村莊周圍新房林立，村莊內(nèi)部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]

與此相應(yīng)的，實(shí)踐中對(duì)于如何處理使用權(quán)人建造與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施方面也還有些疑問(wèn)。如農(nóng)村村民大多在自家住房周圍從事種植樹(shù)木、蓄養(yǎng)少量家禽等家庭經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。那么是否允許宅基地使用權(quán)人在必要的范圍少量超占土地，這個(gè)必要的范圍如何控制都成為操作的難點(diǎn)。

值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區(qū)的由市縣級(jí)政府直接牽頭力推“農(nóng)宅公寓化”。“農(nóng)宅公寓化”全面引入了城市地產(chǎn)的積極因素，開(kāi)啟以福利性手段革新農(nóng)村人居現(xiàn)狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內(nèi)涵。但農(nóng)宅公寓化同樣引起極大的爭(zhēng)論和一些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。如出現(xiàn)的強(qiáng)迫農(nóng)民拆遷、住進(jìn)公寓后的農(nóng)民就業(yè)、土地新的浪費(fèi)等等問(wèn)題。要想推動(dòng)順利發(fā)展，農(nóng)村地產(chǎn)需要邁過(guò)的“坎”還有很多。①

2.宅基地隱形流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)糾紛

以北京為代表的一些大中型城市，由于外來(lái)務(wù)工人員較多和日益上漲的超出普通購(gòu)買者承受底線的商品房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致這些城市的近郊區(qū)附近出現(xiàn)了大量的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農(nóng)村以租賃為主，租房者主要是外地務(wù)工的農(nóng)民工或經(jīng)商者。購(gòu)買農(nóng)宅的則有知識(shí)分子和白領(lǐng)階層(包括公務(wù)員)，買房或是用于成家或是當(dāng)作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場(chǎng)所辦公；農(nóng)宅的購(gòu)買者中還有不少是外省市人，他們?yōu)榱嗽诒本╅L(zhǎng)住，但又無(wú)法承受高價(jià)的商品房，只好購(gòu)買相對(duì)便宜得多的農(nóng)宅。從法律和各項(xiàng)規(guī)章制度來(lái)看，國(guó)家早已明確了城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農(nóng)民對(duì)于宅基地上其所建造的住房享有所有權(quán)，可以自由地買賣出租，又因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農(nóng)村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權(quán)問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)買者對(duì)自己購(gòu)買房屋后享有的物權(quán)權(quán)利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產(chǎn)所有者一樣享有該房產(chǎn)所處土地的使用權(quán)。由此引起的糾紛也使得購(gòu)房者的權(quán)益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。

正如上文現(xiàn)象所體現(xiàn)的，具有典型物權(quán)性質(zhì)的房屋所有權(quán)和物權(quán)性質(zhì)模糊不清的宅基地使用權(quán)之間法律規(guī)則的矛盾沖突在實(shí)踐生活中已經(jīng)發(fā)生了明顯的沖突。主要體現(xiàn)為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權(quán)變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務(wù)。或者出賣人，要求以未辦理宅基地使用權(quán)變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或工業(yè)小區(qū)建設(shè)，農(nóng)村房屋所有人可以得到一筆遠(yuǎn)高于房屋出售價(jià)的拆遷補(bǔ)償款時(shí)，原所有權(quán)人訴至法院要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效從而收回房屋。由于法律法規(guī)的不健全，對(duì)農(nóng)村私房買賣合同的效力形成了認(rèn)識(shí)差異導(dǎo)致實(shí)踐中的審判標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果不同[2]。另一方面，長(zhǎng)期無(wú)法明確宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，進(jìn)一步又影響了農(nóng)村房屋登記工作，未登記房屋的權(quán)利狀態(tài)不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農(nóng)村房屋買賣糾紛的解決。

3.宅基地取得法定方式單一性和實(shí)得方式多樣性的背離土地管理法、物權(quán)法規(guī)定農(nóng)村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經(jīng)過(guò)行政審批程序無(wú)償獲得。但該條文明顯沒(méi)有考慮到實(shí)際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權(quán)享有人手中附帶地獲得宅基地使用權(quán)，并且這些方式實(shí)際引發(fā)了一些法律上的難題。

最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈(zèng)）附隨取得的宅基地。根據(jù)法律的規(guī)定，無(wú)論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，公民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。即宅基地不屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓和買賣，也不發(fā)生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權(quán)的合法財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然屬于《繼承法》第3條規(guī)定的遺產(chǎn)的范圍，房屋是可以發(fā)生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。而這又與宅基地取得的身份性發(fā)生了沖突。有的學(xué)者認(rèn)為繼承人繼承房屋的所有權(quán)之后，宅基地使用權(quán)人仍然由其繼續(xù)使用，當(dāng)所繼承房屋滅失時(shí)，宅基地所有權(quán)享有者集體組織有權(quán)收回使用權(quán)。有的學(xué)者提出，結(jié)合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內(nèi)被繼承房屋的所有權(quán)，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權(quán)。如果同時(shí)出現(xiàn)這兩種繼承人，他們對(duì)被繼承的房屋不能成立共有關(guān)系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調(diào)整由集體組織自行處理，待發(fā)生拆遷時(shí)，各繼承人可對(duì)拆遷款進(jìn)行分割。同樣的規(guī)則適用于受遺贈(zèng)的情況。

比較這兩種觀點(diǎn)?？梢钥吹狡涫滓獏^(qū)別在于是否區(qū)分繼承人的身份。從宅基地使用權(quán)取得的身份性來(lái)看似乎首先區(qū)分繼承者身份更加順理成章。但區(qū)分身份的目的在第二種觀點(diǎn)看來(lái)是為了確定繼承人獲得所有權(quán)還是使用權(quán)。那么區(qū)分身份的缺陷就是很明顯的了。農(nóng)民對(duì)宅基地上自己建造的房屋毫無(wú)疑問(wèn)享有所有權(quán)，繼承人對(duì)房屋的繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定當(dāng)然繼承房屋的所有權(quán)。而區(qū)分繼承人的身份剝奪了繼承人本應(yīng)該享有的所有權(quán)，降格為使用權(quán)是沒(méi)有依據(jù)的。只是由于國(guó)家城鄉(xiāng)土地制度不同，為了平衡繼承權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應(yīng)該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權(quán)益和實(shí)質(zhì)公平在國(guó)家的管理制度面前被無(wú)情地犧牲，實(shí)在有違法理精神。個(gè)人不贊同第二種觀點(diǎn)的處理方法。

相較而言，第一種解決方案雖然有可能導(dǎo)致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮(zhèn)居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權(quán)的存在聯(lián)系起來(lái)，既不違背繼承規(guī)則，又為集體組織行使權(quán)利留下了空間和機(jī)會(huì)，折中的效果更好。二、宅基地使用權(quán)問(wèn)題的解決方案和理論探索

（一）“房地一體”的例外調(diào)整

雖然我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界早已經(jīng)確立了“房地一體”的房屋和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)原則。但在現(xiàn)實(shí)中面對(duì)農(nóng)村宅基地制度的特殊性時(shí)遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉(zhuǎn)讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。

很明顯的，物權(quán)法第146條和第147條是有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定而非宅基地使用權(quán)，所以這里所反映出來(lái)的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使是由房地不可分離的自然屬性推導(dǎo)出的房地一體的規(guī)則也不是不可動(dòng)搖的金科玉律，也就是說(shuō)我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)自然由購(gòu)房者所有。同時(shí)，由于根據(jù)法律規(guī)定買受人顯然不能取得宅基地使用權(quán)。那么宅基地使用權(quán)可以依然保留在出賣人農(nóng)民手中，但是出賣人不能行使該使用權(quán)，同時(shí)也不能再申請(qǐng)一塊宅基地。即法律直接給出賣的農(nóng)村私房的宅基地使用權(quán)設(shè)定限制。并且法律承認(rèn)房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權(quán)變更要求收回房屋。必須注意的是當(dāng)非因公共拆遷原因?qū)е抡厣系姆课荼徊鸪龝r(shí)，則宅基地使用權(quán)也同時(shí)消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請(qǐng)宅基地。但考慮到確實(shí)有需要的，可以予以批準(zhǔn)，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強(qiáng)制性規(guī)定買賣合同無(wú)效。這樣買賣雙方對(duì)自身的買賣行為都負(fù)上了對(duì)等的義務(wù)，同時(shí)也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權(quán)依據(jù)法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得、不需也不可能對(duì)宅基地的使用權(quán)問(wèn)題自我約定。

該方案不可回避的一個(gè)問(wèn)題是，出賣人通過(guò)買受人出資應(yīng)買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規(guī)避了房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權(quán)的法律強(qiáng)制性規(guī)定。而且這種方式早在國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》已經(jīng)明確規(guī)定為違法行為。但該答復(fù)作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時(shí)過(guò)境遷，1990年與現(xiàn)在相比，土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放程度不可同日而語(yǔ)，突破這一解釋也有實(shí)在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）宅基地使用權(quán)福利性與財(cái)產(chǎn)性、公平和效率的動(dòng)態(tài)平衡

“我們應(yīng)該看到中國(guó)農(nóng)地的雙重功能，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)資料，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的財(cái)產(chǎn)，更主要的，它是對(duì)農(nóng)民的保障。這應(yīng)是大多數(shù)人的共識(shí)，但這個(gè)共識(shí)之下有一個(gè)潛臺(tái)詞——國(guó)家目前無(wú)力對(duì)農(nóng)民提供保障,只能通過(guò)制度安排的方式解決農(nóng)民利益問(wèn)題，而城市的居民國(guó)家要提供物質(zhì)保障。這種傾斜構(gòu)成‘中國(guó)特色‘的一部分?！盵3]總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題是以下三對(duì)矛盾關(guān)系在社會(huì)生活中的反應(yīng)：農(nóng)民基本生存保障與農(nóng)民經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展的矛盾、土地基本使用權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的矛盾、土地權(quán)利設(shè)定時(shí)的政治立場(chǎng)和土地權(quán)利利用時(shí)的經(jīng)濟(jì)追求的矛盾。筆者認(rèn)為，由于農(nóng)村基本社會(huì)保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權(quán)利利用成為僅有的幾項(xiàng)保障措施。國(guó)家站在農(nóng)民利益的立場(chǎng)上實(shí)實(shí)在在的為農(nóng)民著想，采取限制宅基地流轉(zhuǎn)的方式來(lái)保障農(nóng)民最基本的居住權(quán)利和要求，同時(shí)也維護(hù)了農(nóng)村社會(huì)秩序的穩(wěn)定。這一考慮更多的是從政治和社會(huì)基本利益的角度出發(fā)。但當(dāng)我國(guó)逐漸步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)于資源優(yōu)化和配制的效應(yīng)發(fā)揮出來(lái)，各種社會(huì)主體在利用這一市場(chǎng)機(jī)能紛紛獲得利益之際，農(nóng)民們卻因?yàn)樽陨頁(yè)碛匈Y源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中被排斥被邊緣化。農(nóng)民手中最重要的資源便是土地，但是當(dāng)前城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在獲得基本利益保障的同時(shí)卻無(wú)法利用土地資源獲得經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)一步多樣性發(fā)展。宅基地使用權(quán)的福利性嚴(yán)重制約了財(cái)產(chǎn)性的發(fā)揮。相應(yīng)的從土地方面來(lái)說(shuō)，土地基本使用權(quán)利和發(fā)展權(quán)利失衡。國(guó)家設(shè)定權(quán)利時(shí)的出發(fā)點(diǎn)是無(wú)可厚非的，然而當(dāng)過(guò)去的基礎(chǔ)情況發(fā)生重大變化，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的壁壘逐漸在被打破時(shí)，再堅(jiān)持禁止流轉(zhuǎn)反而對(duì)農(nóng)民的真正利益不利。既然上位的國(guó)家政策沒(méi)有相應(yīng)的做出調(diào)整，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的農(nóng)民不甘于參與市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)被不合理的壓制，主動(dòng)尋求法律政策的灰色地帶，各種農(nóng)宅流轉(zhuǎn)形式的興起其實(shí)就是這種利益訴求的體現(xiàn)。

于是針對(duì)社會(huì)主體在經(jīng)濟(jì)生活中自發(fā)的利益需要，國(guó)家依靠單純的禁止，堵而不疏已經(jīng)行不通，也不合法理依據(jù)。國(guó)家立法和制定政策的價(jià)值取向應(yīng)該從公平向效率傾斜，充分考慮到農(nóng)村、農(nóng)民新時(shí)期的發(fā)展利益和效率利益。權(quán)利本位的法律追求在于保障民事主體的個(gè)體利益和自由，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)效益的最大化。兼顧義務(wù)是強(qiáng)調(diào)民事主體履行財(cái)產(chǎn)的法定義務(wù)或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚(yáng)而不是放棄權(quán)利本位為前提的[4]。以效率為先導(dǎo)，創(chuàng)造市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下財(cái)富利益的增長(zhǎng)才有可能，個(gè)體權(quán)利的充分自由發(fā)揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。

忽視我國(guó)的基本國(guó)情，完全不從農(nóng)民的基本權(quán)利和基本利益出發(fā)，只是將資源完全交托市場(chǎng)配制，放棄國(guó)家的宏觀調(diào)控和管理組織職能是不正確的。但過(guò)分強(qiáng)調(diào)人多地少的國(guó)情，政策在效率與公平之間不當(dāng)?shù)貎A斜于公平，最終導(dǎo)致的結(jié)果是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在拉大，農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的實(shí)體利益收入在逐步拉開(kāi)，公平最終反而得不到保障。農(nóng)村中的社會(huì)主體雖然將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與割裂的大市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，但自發(fā)性帶來(lái)的盲目、浪費(fèi)造成的問(wèn)題多多，此時(shí)應(yīng)該是輪到國(guó)家對(duì)此加以引導(dǎo)和規(guī)范的時(shí)候了。更何況除流轉(zhuǎn)問(wèn)題以外，宅基地問(wèn)題還有很多是因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國(guó)家和各級(jí)政府采取有效完善的規(guī)制措施。

三、結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會(huì)制度的整體構(gòu)建中考量，是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過(guò)程，單單依靠物權(quán)解決方法和力量不夠，重要的是要將農(nóng)村社會(huì)保障和農(nóng)民發(fā)展利益掛鉤，而這一問(wèn)題還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索。

[注釋]

①這些“坎”一般有三個(gè)：住進(jìn)新公寓的“觀念坎“、“農(nóng)宅公寓化”適用地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)坎”、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的“就業(yè)坎”。參見(jiàn)：邊疆.農(nóng)宅公寓化，警惕借“新農(nóng)村建設(shè)”刮風(fēng)[J].中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，2006，（3）.

[參考文獻(xiàn)]

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[2]陳特.宅基地使用權(quán)[A].張柳青，單國(guó)軍.物權(quán)法審判實(shí)務(wù)精解[C].北京：中國(guó)法制出版社，2007.

篇9

在日益全球化的今天，有很多學(xué)生都把目標(biāo)鎖定在了美國(guó)的一些頂級(jí)名校上，為了能成功申請(qǐng)留學(xué)，我們要認(rèn)真寫(xiě)美國(guó)留學(xué)申請(qǐng)書(shū)。下面就是小編給大家?guī)?lái)的美國(guó)留學(xué)申請(qǐng)書(shū)中文版最新范文，希望能幫助到大家!

2021美國(guó)留學(xué)申請(qǐng)書(shū)中文版我是我第一個(gè)大學(xué)教室里唯一的16歲。那是那些決定性的時(shí)刻之一，我痛苦地意識(shí)到自己與周圍的人有何不同。我還沒(méi)有從高中畢業(yè)，但是我在那里上了一堂關(guān)于個(gè)人和社會(huì)適應(yīng)的課，感覺(jué)到了興奮和焦慮的奇怪組合。我清楚地回想起我的心跳和不合理的恐懼，在任何時(shí)候，有人會(huì)告訴我我不屬于那里。在我的高中時(shí)代，我被認(rèn)為是古怪的，因?yàn)樗菍W(xué)校歷史上唯一同時(shí)作為全日制學(xué)生同時(shí)進(jìn)入中學(xué)和高等教育機(jī)構(gòu)的學(xué)生。讓我想起這個(gè)事實(shí)的原因不是我學(xué)校教師的大力支持，而是公然的聲音勸阻。

在大多數(shù)居民生活在貧困線以下的環(huán)境中，我會(huì)提早上大學(xué)而不是申請(qǐng)工作，這似乎有些奇怪。我上大學(xué)的第一年的最初困難只是阻止了我不想學(xué)習(xí)人類學(xué)。確實(shí)，我所經(jīng)歷的逆境只是成功地加劇了逆境。我的高中課程非常冷淡，教學(xué)內(nèi)容也很臨床，堅(jiān)持堅(jiān)定地陳述和記住事實(shí)，很少或沒(méi)有嘗試讓學(xué)生參與其中。我對(duì)文化的興趣以及對(duì)分析，質(zhì)疑和參與的自然反應(yīng)被國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)所扼殺。相反，由于人文教育和我自己擬議的課程學(xué)習(xí)，我對(duì)文化的迷戀在中學(xué)后的教育中得以擴(kuò)散。

我對(duì)人類學(xué)的早期教育始于對(duì)馬林諾夫斯基(Malinowski)和米德(Mead)等有影響力的先驅(qū)者的作品進(jìn)行的歷史文化瀏覽。我著迷于文化探索涉及的理論框架，尤其是文化信仰和價(jià)值觀如何在個(gè)人的日常生活中發(fā)揮作用。在上一堂關(guān)于儀式和奇觀的課上，我狂奔著熱情地探討了關(guān)于儀式重要性及其對(duì)社會(huì)的影響的觀念。主題從婚禮儀式到葬禮不等，我分析了某些儀式并評(píng)估了其各個(gè)組成部分的含義。由同一位教授教授的另一堂課采用了儀式隱喻，并將其應(yīng)用于敘事中。該課程從分析的角度處理了歐洲的故事，并且我研究了著名的民間故事以產(chǎn)生其儀式的象征意義。我發(fā)現(xiàn)自己對(duì)探索超越敘事的膚淺表象并將其視為表達(dá)社會(huì)基本信念和意識(shí)形態(tài)的一種有意義的方式而感到失望。我沉浸在其他啟發(fā)性人類學(xué)家的作品中，研究了敘事形式和自然，儀式隱喻以及講故事在文化中的重要性的文本。

我對(duì)講故事的興趣是我本科論文的主題。我決定專注于美國(guó)的敘事，特別是專注于男性雜志中男性氣質(zhì)的表達(dá)。它討論了雜志以及青少年男性群體中的對(duì)話，重點(diǎn)討論了兩種情況下的性別概念化和表現(xiàn)形式。我的總體方法研究了上個(gè)世紀(jì)媒體中男性身份的演變。我進(jìn)一步介紹了三本當(dāng)代男性雜志在文字中如何體現(xiàn)男子氣概的行為，并將其與關(guān)于年輕人如何交流和維護(hù)性別角色的人種志著作并列在一起。

我的論文主題與我想在研究生院學(xué)習(xí)的內(nèi)容略有不同，但是過(guò)程使我熟悉了社會(huì)研究所需的先決條件。這些包括常規(guī)現(xiàn)實(shí)情況的延誤，例如獲得IRB批準(zhǔn)采訪和觀察未成年人，以及被迫在女性雜志上大量挖掘資料，以獲取關(guān)于男性出版物的有限數(shù)據(jù)。我參加的這所大學(xué)還強(qiáng)調(diào)了在初中和高年級(jí)組織自己的課程的重要性。這是一個(gè)不受限制的課程，學(xué)生可以在其中與贊助商進(jìn)行協(xié)商，并計(jì)劃自己的學(xué)習(xí)課程。該課程以與研究生論文相同的強(qiáng)度和專業(yè)水平來(lái)處理本科論文。

對(duì)于我的論文，我評(píng)估了自己的主題及其要求，有效地規(guī)劃了我的最終學(xué)習(xí)課程。我與贊助人一起組織了教程，并建立了必要的閱讀清單，這對(duì)我的進(jìn)步有所幫助。通過(guò)教程討論，我獲得了廣泛的研究過(guò)程，并將我的論文鞏固為理論，文化和人種學(xué)方面的論文。我獲得了在當(dāng)?shù)啬泻⒑团⒕銟?lè)部進(jìn)行野外工作的許可，并獲準(zhǔn)在俱樂(lè)部中采訪和觀察少年男性之間的互動(dòng)。在六個(gè)月的時(shí)間里，我聽(tīng)了他們認(rèn)為是男性氣質(zhì)的重要方面的事情，并在那里度過(guò)了自己的時(shí)光，作為郊區(qū)郊區(qū)表達(dá)較大社會(huì)性別角色的一個(gè)例子。當(dāng)我在向贊助人和外部考官的口頭陳述中成功捍衛(wèi)了我的大學(xué)論文時(shí)，我能夠進(jìn)一步了解研究生論文的過(guò)程。

我接受的人文教育使我能夠以一種敏銳的方式接觸社會(huì)人類學(xué)，并考慮影響和塑造文化某些方面的各種復(fù)雜性。這些能力是在教育環(huán)境中成長(zhǎng)和繁榮的，使我能夠批判性地思考人類學(xué)的主題并選擇自己的學(xué)習(xí)課程。我剛從大學(xué)畢業(yè)時(shí)，并不是因?yàn)榻炭茣?shū)中的事實(shí)浮現(xiàn)在腦海，而是帶著問(wèn)題，思想和理論。我相信正是我的本科文科背景為我提供了一種異常而敏銳的文化人類學(xué)方法。

在本科生和研究生教育之間的休假期間，我得以退出吸引了我兩年的研究，以便重新評(píng)估我的人類學(xué)目標(biāo)。雖然我的假期不包括長(zhǎng)時(shí)間休學(xué)，但我還是利用這段時(shí)間再次在社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域進(jìn)行了廣泛的學(xué)習(xí)。通過(guò)選修與本科不同的心理學(xué)和其他人類學(xué)領(lǐng)域的課程，我通過(guò)接觸不同的材料和對(duì)比鮮明的教學(xué)方式進(jìn)一步挑戰(zhàn)自己，從而獲得了對(duì)我打算讀研究生的課程的教育和知情理解。我對(duì)人類學(xué)的廣泛考慮以及我的本科和學(xué)士后教育的結(jié)合為我提供了一種以深思熟慮和敏銳的方式進(jìn)入研究生院的方法。此外，這種休假使我有能力專注于選擇研究生院，這將挑戰(zhàn)我對(duì)文化認(rèn)同的看法，并使我在人類學(xué)方面表現(xiàn)出色。

留學(xué)生在美國(guó)住宿安排一、學(xué)校宿舍

擁有費(fèi)用便宜，上下課方便的優(yōu)勢(shì)，而且在安全上也有保障，是國(guó)內(nèi)學(xué)生出國(guó)的首選，但是一般的供應(yīng)是有限制的，雖然留學(xué)生可以有效提交申請(qǐng)，但是成功率不高。

申請(qǐng)是直接在學(xué)校的網(wǎng)站上進(jìn)行，會(huì)有專門(mén)的宿舍申請(qǐng)入口，大家需要填寫(xiě)好自己的個(gè)人信息，然后勾選自己想要的服務(wù)，并且簽下合同繳納定金，就可以提交申請(qǐng)了，成功定金轉(zhuǎn)租金，失敗退定金。

宿舍的內(nèi)部設(shè)備是相對(duì)簡(jiǎn)單的，一般會(huì)包括有臥室和衛(wèi)浴，家具有床衣柜和桌椅，電器基本上需要自己進(jìn)行購(gòu)買，此外會(huì)提供公共的洗衣房和廚房，入住之后都是可以自由使用的。

二、校外住宿

考慮到宿舍的數(shù)量限制，學(xué)校的周邊配套服務(wù)中，公寓是非常重要的一部分，正規(guī)的公寓會(huì)有自己的網(wǎng)站，大家可以直接在網(wǎng)站上提交申請(qǐng)，有保障不用擔(dān)心被騙，從而影響留學(xué)。

如果大家選擇的是規(guī)模比較大的公寓的話，可以像申請(qǐng)宿舍一樣，在他們的網(wǎng)站上進(jìn)行預(yù)約，選擇自己感興趣的房子進(jìn)行預(yù)訂，一定要看好配置收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，保證自己可以獲得合同利益。

由于是租房，個(gè)人的主動(dòng)性比較強(qiáng)，所以一點(diǎn)要考察好各方面的情況，包括和學(xué)校的距離，出行的便利程度、周邊的安全性，能夠從不同方面獲取可靠信息。

三、寄宿家庭

寄宿可以說(shuō)是省錢(qián)又省心的方式，可以直接入住到本地的家庭中，對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō)，適應(yīng)新生活有人給予幫助，起到了監(jiān)護(hù)的作用，但是作為外來(lái)人，大家需要適應(yīng)家庭的習(xí)慣，改變自己的生活方式。

申請(qǐng)需要通過(guò)官方的渠道，有的學(xué)校會(huì)有直達(dá)通道，還可以通過(guò)中介申請(qǐng)，流程都不復(fù)雜，大家要準(zhǔn)備的材料也不多，而且可以提出自己的要求，方便進(jìn)行分配和篩選。

美國(guó)留學(xué)護(hù)照辦理攻略一、護(hù)照辦理流程

1、攜帶本人身份證或者戶口簿到戶口所在地公安分縣局出入境管理部門(mén)領(lǐng)取《中國(guó)公民因私出國(guó)(境)申請(qǐng)審批表》

2、填寫(xiě)申請(qǐng)表。

3、提交申請(qǐng)。

提交申請(qǐng)時(shí)必須攜帶下列材料：

1)本人身份證或者戶口簿原件和戶口簿首頁(yè)、本人資料頁(yè)、變更頁(yè)及身份證的復(fù)印件。(申請(qǐng)人居民身份證、戶口簿及復(fù)印件;在居民身份證領(lǐng)取、換領(lǐng)、補(bǔ)領(lǐng)期間，可以提交臨時(shí)居民身份證。)

2)填寫(xiě)完整的申請(qǐng)表原件。

3)符合要求的彩色照片1張。

4、領(lǐng)取護(hù)照。

公安局出入境管理處受理申請(qǐng)后，審批、制作和簽發(fā)護(hù)照的時(shí)間是14個(gè)工作日(一般做不到，有可能一個(gè)月)。領(lǐng)取護(hù)照時(shí)，須攜帶本人身份證或者戶口簿、領(lǐng)取護(hù)照《回執(zhí)》和200元工本費(fèi)。

二、護(hù)照辦理材料

1、2寸近期正面免冠彩色照片2張，國(guó)家公職人員不著制式服裝，兒童不系紅領(lǐng)巾，背景色以各地出入境管理處規(guī)定為準(zhǔn)。

2、已滿16周歲的居民攜帶本人戶口簿(集體戶口提交《常住人口登記表》)、居民身份證(或者臨時(shí)身份證)，未滿16周歲的居民攜帶本人戶口簿(集體戶口提交《常住人口登記表》)、其監(jiān)護(hù)人居民身份證原件以及能證明監(jiān)護(hù)關(guān)系材料的原件(如戶口簿、出生證等)，并由其監(jiān)護(hù)人陪同前往辦理

3、部隊(duì)院校在讀無(wú)軍籍學(xué)員還須提交所在院校出具的無(wú)軍籍證明，軍人攜帶軍官證(或者離退休證)、部隊(duì)《因私事出國(guó)(境)人員審查批件》原件，所在部隊(duì)須在《中國(guó)公民因私出國(guó)申請(qǐng)審批表》上出具意見(jiàn)并蓋章，負(fù)責(zé)人要親筆簽名確認(rèn)。

三、辦理費(fèi)用

申請(qǐng)非移民簽證之前，簽證申請(qǐng)人，包括兒童在內(nèi)，均需繳納簽證申請(qǐng)費(fèi)，并且該費(fèi)用不予退款、不得轉(zhuǎn)讓，有時(shí)也稱為可機(jī)讀簽證(MRV)申請(qǐng)費(fèi)。無(wú)論是否獲得簽證，均須繳納簽證申請(qǐng)費(fèi)。具體費(fèi)用視申請(qǐng)的簽證類型而定。根據(jù)您的國(guó)籍及所申請(qǐng)的簽證類型，您可能還需繳納簽證簽發(fā)費(fèi)或“對(duì)等”費(fèi)。該網(wǎng)頁(yè)列出了各類非移民簽證的申請(qǐng)費(fèi)用。請(qǐng)注意，此處所列僅為非移民簽證的申請(qǐng)費(fèi)。

四、付款方式

盡管此處所列費(fèi)用以美元計(jì)，但付款時(shí)須使用當(dāng)?shù)刎泿?。您可以到中信銀行800多家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或通過(guò)中信銀行ATM自動(dòng)柜員機(jī)，或使用中信銀行發(fā)行的借記卡在線繳納費(fèi)用。有關(guān)付款選項(xiàng)的詳細(xì)信息，請(qǐng)?jiān)L問(wèn)此處。要查詢中信銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或ATM自動(dòng)柜員機(jī)。

五、簽證費(fèi)用的規(guī)定

您繳納的簽證申請(qǐng)費(fèi)不予退款且不得轉(zhuǎn)讓。繳費(fèi)后您會(huì)收到一張收據(jù)。該收據(jù)自付款之日起生效，有效期一年，您可以憑此收據(jù)預(yù)約美國(guó)大使館或總領(lǐng)事館的面談。您必須在收據(jù)失效之前，即繳費(fèi)后的一年內(nèi)，預(yù)約面談。如果在此期間沒(méi)有進(jìn)行預(yù)約，您的收據(jù)將會(huì)過(guò)期，您則必須再次繳納申請(qǐng)費(fèi)并重新開(kāi)始流程。

六、類型及申請(qǐng)費(fèi)

篇10

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;空置稅;房?jī)r(jià);宏觀調(diào)控;十七大報(bào)告

中圖分類號(hào):F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-3890(2010)02-0036-05

2009年《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實(shí)施方案》的出臺(tái)使物業(yè)稅進(jìn)入政府操作層面,其施行是否符合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情及房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際狀況成為專家學(xué)者和社會(huì)大眾的討論熱點(diǎn)。本文將在吸收諸多研究成果的基礎(chǔ)上分析物業(yè)稅可能引發(fā)的矛盾和問(wèn)題,繼而找出較為有效的解決辦法――以空置稅替代物業(yè)稅,并對(duì)空置稅進(jìn)行初探。

一、征收物業(yè)稅可能面臨的矛盾和問(wèn)題

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,物業(yè)稅已經(jīng)成為各國(guó)政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段,具備值得肯定的諸多優(yōu)勢(shì),但從我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情出發(fā),征收物業(yè)稅可能引發(fā)多方面的矛盾和問(wèn)題:

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未穩(wěn)定,征收物業(yè)稅不適時(shí)宜

經(jīng)歷金融危機(jī)洗禮的各國(guó)經(jīng)濟(jì),目前尚未走出衰退的陰霾。2009年第一季度,世界主要經(jīng)濟(jì)體GDP增長(zhǎng)指數(shù)均為負(fù)值:美國(guó)負(fù)增長(zhǎng)5.5%,日本負(fù)增長(zhǎng)率高達(dá)14.2%,作為歐盟核心的英、法、德負(fù)增長(zhǎng)指數(shù)都在5%左右,我國(guó)外向型經(jīng)濟(jì)所面臨的國(guó)際貿(mào)易環(huán)境相當(dāng)惡劣。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也不容樂(lè)觀,過(guò)去9.5%~10%的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)無(wú)法長(zhǎng)期維持,“保八”成為2009年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù),而且增長(zhǎng)主要依靠政府財(cái)政政策的支持和推動(dòng),其自身未必具有持續(xù)性。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)業(yè),具備產(chǎn)業(yè)鏈條極長(zhǎng)、與其他諸多產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高等特點(diǎn),它是影響GDP未來(lái)走勢(shì)的重要因素。

圖1表明,以房?jī)r(jià)為顯著標(biāo)志的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與以GDP指數(shù)為標(biāo)志的國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)相互關(guān)聯(lián)、影響甚深[1]。物業(yè)稅的課稅對(duì)象是全國(guó)范圍內(nèi)的一切不動(dòng)產(chǎn)[2],其主要目的是通過(guò)強(qiáng)制性增多流通領(lǐng)域的房產(chǎn)數(shù)量來(lái)降低房?jī)r(jià)。那么,物業(yè)稅的直接負(fù)效應(yīng)可能使剛剛企穩(wěn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)再次陷入困境。因此,在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此低迷的情況下,簡(jiǎn)單地套用他國(guó)經(jīng)驗(yàn)、盲目征收物業(yè)稅并不符合“天時(shí)”。

(二)物業(yè)稅合法性沒(méi)有普遍共識(shí),地方財(cái)政面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),征收物業(yè)有待論證

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,房屋及其下面的土地是隨買賣一并交易的,業(yè)主一次性獲得的是土地及土地上房屋的雙重產(chǎn)權(quán)。我國(guó)城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有、農(nóng)村土地歸集體所有,房屋的買賣已經(jīng)是剝離了土地層面的單純地上不動(dòng)產(chǎn)的交易,而土地出讓金在本質(zhì)上是房產(chǎn)所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]這種特殊的國(guó)情就給物業(yè)稅的征收帶來(lái)了多重阻礙:(1)一次性付齊的土地出讓金能在短期內(nèi)直接增加地方政府的財(cái)政收入并充當(dāng)?shù)胤礁刹空?jī)考核的硬性指標(biāo),如果征收物業(yè)稅,財(cái)政收入嚴(yán)重吃緊的客觀實(shí)際必然使地方政府存在抵觸情緒。(2)人們認(rèn)為高額的土地出讓金中理應(yīng)包含了70年的物業(yè)稅,如果舊房的土地出讓金不被折合成物業(yè)稅,那就無(wú)端增加了現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人的負(fù)擔(dān)[4],而且難逃不公平征稅的嫌疑。如果舊房的土地出讓金被折合成物業(yè)稅中的一部分,那么物價(jià)變化導(dǎo)致的折合方法是否合理也是一個(gè)障礙。即使按照硬性指標(biāo)將土地出讓金折入物業(yè)稅中,地方政府仍舊繞進(jìn)面臨財(cái)政吃緊的境地[5]。(3)我國(guó)土地的性質(zhì)決定了房屋所有權(quán)人不擁有房屋下土地的產(chǎn)權(quán),因此,在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的情況下,對(duì)房產(chǎn)所有人征收物業(yè)稅在法理上找不到依據(jù)[6]。

(三)當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高,某些房屋用途尚未確定,征收物業(yè)稅難以確定合理稅率[7]

物業(yè)稅的征收是借鑒國(guó)外調(diào)控房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅額,稅率的高低則需要比照國(guó)內(nèi)外具體情況審慎定奪。以國(guó)際通行的第一套住房征收1%的物業(yè)稅為例,2009年8月北京市商品住房成交價(jià)為18 159元/m2,北京市規(guī)劃2010年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)30m2以上,按1家3口的居住面積為90m2計(jì)算,該家庭每年需繳物業(yè)稅額為16 343元,2008年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24 725元,這就意味著1個(gè)北京市城市居民3口之家繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入比例可達(dá)22.1%。同樣征收1%的物業(yè)稅,美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅支出僅占家庭可支配收入比重的3%~3.5%。可見(jiàn),國(guó)際慣例未必適合我國(guó)實(shí)際。即使確定了第一套房的稅率,如何確定第二、三套或者更多套住房的物業(yè)稅率也是一個(gè)值得商榷的問(wèn)題。韓國(guó)實(shí)施一宅一戶制度,第二套住房收入的資產(chǎn)增值稅為36%,第三套住房更是高達(dá)60%~75%,[8]這是因?yàn)轫n國(guó)政府嚴(yán)格限制買房投資行為,而我國(guó)“十七大”報(bào)告指出,要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”、“擴(kuò)大中等收入者比重”,也就是說(shuō),國(guó)家鼓勵(lì)中等收入者通過(guò)財(cái)產(chǎn)性投資獲取合法的收益[9],而財(cái)產(chǎn)性投資最典型的方式就是購(gòu)置房產(chǎn)。此外,受我國(guó)文化傳統(tǒng)的影響和當(dāng)前大學(xué)生就業(yè)壓力大等現(xiàn)實(shí)條件的制約,有些家庭購(gòu)置二套房是供成年子女居住;隨著城市范圍擴(kuò)大,有些家庭因工作單位與居所距離過(guò)遠(yuǎn)才購(gòu)置二套房。如果稅率過(guò)高,或者高稅率征收范圍過(guò)大,將會(huì)引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題;如果稅率過(guò)低,在房地產(chǎn)市場(chǎng)賣方主導(dǎo)的前提下,投機(jī)者可以通過(guò)轉(zhuǎn)移實(shí)際納稅人的方式把稅負(fù)強(qiáng)加給買房人,這樣物業(yè)稅就無(wú)法達(dá)到其預(yù)期目的。

(四)缺乏相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和人員,征收物業(yè)稅的政治成本、經(jīng)濟(jì)成本過(guò)高

目前,多數(shù)國(guó)家是通過(guò)地方政府內(nèi)部的專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)稅的評(píng)估與征收。我國(guó)現(xiàn)有的評(píng)估體系尚未完善,組織機(jī)構(gòu)不健全、人員專業(yè)素質(zhì)不高,更達(dá)不到科學(xué)、公開(kāi)、規(guī)范的程度[10]。經(jīng)濟(jì)處速發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚未進(jìn)入穩(wěn)定周期,評(píng)估周期過(guò)短無(wú)疑也是一個(gè)評(píng)估難題。當(dāng)前實(shí)際繳稅人是單位(個(gè)人通過(guò)單位代繳代收),如果直接面對(duì)房地產(chǎn)所有人,我國(guó)稅務(wù)體系在短時(shí)間內(nèi)能否填補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的空白,完成收稅環(huán)節(jié)點(diǎn)對(duì)面向點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的轉(zhuǎn)換還有待考察。因此,無(wú)論是配備評(píng)估系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)、人員,還是進(jìn)行稅務(wù)系統(tǒng)新的大改革,征收物業(yè)稅將耗費(fèi)大量人力、物力。另外,評(píng)估結(jié)果和物業(yè)稅率的確定直接關(guān)系到納稅人的繳稅額度,物業(yè)稅可能引發(fā)的腐敗等問(wèn)題會(huì)不會(huì)使我國(guó)付出過(guò)大的政治成本和社會(huì)成本也是不容忽視的問(wèn)題。

(五)開(kāi)發(fā)商追逐利益最大化,征收物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)的實(shí)效性有待考證

從理論上講,征收物業(yè)稅是將一次性收繳的相關(guān)稅費(fèi)在70年中分期征收從而降低購(gòu)房門(mén)檻,但在市場(chǎng)交易中,說(shuō)房?jī)r(jià)并不是隨著地價(jià)的降低而直線降低的,供需關(guān)系緊張、房地產(chǎn)商“捂盤(pán)惜售”等行為都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性飆升的重要原因。地產(chǎn)公司追逐利潤(rùn)最大化,他們不會(huì)將房?jī)r(jià)立刻降至百姓期望值,很可能通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷、增加房產(chǎn)附加值等手段爭(zhēng)取與政府和買房人的博弈時(shí)間,消費(fèi)者并不會(huì)獲得真正的利益,以后每年支付的物業(yè)稅總和很可能還超過(guò)一次性付款買房的價(jià)款[11]。

(六)地產(chǎn)商準(zhǔn)入門(mén)檻降低,征收物業(yè)稅可能加大金融風(fēng)險(xiǎn)、造成土地資源浪費(fèi)。拿地成本大幅降低,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的要求也就隨之降低,受高利潤(rùn)率吸引,新的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)運(yùn)而生,新老企業(yè)都會(huì)在零地價(jià)的刺激下大肆開(kāi)發(fā)樓盤(pán),房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期虛假繁榮會(huì)帶來(lái)土地資源的極度浪費(fèi)和房屋的過(guò)度建設(shè)。從消費(fèi)者角度看,困難群眾可能仍舊支付不起房?jī)r(jià)而需要政府提供保障性住房;中等收入者可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的降低具備了囤積房產(chǎn)的能力,合理的投資行為可能轉(zhuǎn)向投機(jī)行為;購(gòu)房門(mén)檻的降低也會(huì)使一部分支付能力較為低下的買房者通過(guò)按揭方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望,隨后,物業(yè)稅的繳納和稅負(fù)的逐年升高會(huì)不斷增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),這無(wú)疑給銀行增加了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)[12]。

總之,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的特有國(guó)情決定了中國(guó)政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控措施絕不能照搬西方模式,我們必須在吸收物業(yè)稅有利因素的同時(shí),深刻分析其存在的問(wèn)題和可能引發(fā)的矛盾,從而找到取代物業(yè)稅的新思路,引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

二、關(guān)于空置稅的初探性研究

征收物業(yè)稅的一個(gè)主要原因是政府希望通過(guò)強(qiáng)制性措施推動(dòng)大量閑置房進(jìn)入市場(chǎng)交易環(huán)節(jié),從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。上海易居房地產(chǎn)研究院2009年4月28日研究報(bào)告顯示:從全國(guó)來(lái)看,2008年我國(guó)商品房和商品住宅的空置率分別增至9.5%和6.34%,如果這些白白閑置的商品房能夠被合理利用,那么房地產(chǎn)領(lǐng)域貧富差距過(guò)大引發(fā)的尖銳矛盾將得到有效緩解。如何借鑒物業(yè)稅的合理化因素,避免其存在的弊端,切實(shí)提高空置房的利用率等問(wèn)題,筆者將在以下關(guān)于空置稅的研究中初探性地給予回答。

(一)關(guān)于空置稅的界定

所謂空置稅是對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、處于空置狀態(tài)的所有住房按一定比例征收的財(cái)產(chǎn)性稅額。所謂“處于空置狀態(tài)”許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)該是指商品房已經(jīng)竣工且被驗(yàn)收合格、取得了建設(shè)管理部門(mén)頒發(fā)的交付使用許可證書(shū)但尚未售出的狀態(tài)。建設(shè)部對(duì)空置狀態(tài)的理解則是經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后,商品房滯銷積壓3年以上的狀態(tài)。有學(xué)者提出“空置房應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致的大量無(wú)需求樓盤(pán);樓盤(pán)前期推廣力度不夠,銷售不力產(chǎn)生的大量尾房;購(gòu)買人群對(duì)新房降價(jià)的期待使樓盤(pán)銷售周期拉長(zhǎng),從而使老樓盤(pán)轉(zhuǎn)為新增空置房;開(kāi)發(fā)商用于抵債的債權(quán)方以及被法院罰沒(méi)、羈押而進(jìn)入二手房市場(chǎng)的部分房屋”,“空置既針對(duì)房產(chǎn)持有人,也同樣針對(duì)地產(chǎn)持有人”[13]。筆者認(rèn)為,空置稅的界定應(yīng)該考慮以下幾種因素:

1.空置房定義不應(yīng)該局限于商品房的范疇,只要是處于空置狀態(tài)的住房,不論是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房或者其他政策性住房都應(yīng)該成為空置稅課稅的對(duì)象。因?yàn)檎魇湛罩枚惖哪康氖窃谡弦磺锌罩梅吭吹幕A(chǔ)上,利用收稅的強(qiáng)制將其推向市場(chǎng),從而緩解住房市場(chǎng)供需關(guān)系緊張的局面。

2. 將“空置狀態(tài)”規(guī)定為滯銷積壓3年以上會(huì)造成房地產(chǎn)資源的極大浪費(fèi)。房屋只要竣工驗(yàn)收,而且取得了交付使用許可證書(shū),就代表該房屋完全達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為延長(zhǎng)房屋的可空置時(shí)間,不僅給房地產(chǎn)商提供了“捂盤(pán)惜售”的余地、極大浪費(fèi)房地產(chǎn)資源,而且也是對(duì)購(gòu)房人的極大不公平,因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,買房需求過(guò)剩、房地產(chǎn)商可以開(kāi)盤(pán)預(yù)售、房地產(chǎn)商在房屋建設(shè)過(guò)程中具備宣傳營(yíng)銷的能力。

3.空置稅針對(duì)土地持有人仍舊缺乏法律依據(jù)。如果單純從防止開(kāi)發(fā)商“囤地”的角度出發(fā)而對(duì)地產(chǎn)持有人征收空置稅,不僅同征收物業(yè)稅一樣不會(huì)得到法理上的支持,而且也完全沒(méi)有實(shí)際需要。因?yàn)楝F(xiàn)有的防治開(kāi)發(fā)商“囤地”的相關(guān)措施已經(jīng)取得了顯著的效果,比如“已有土地尚未開(kāi)發(fā)到一定比例不具備再申請(qǐng)用地的資格”,沒(méi)有必要為了追求房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理而作出統(tǒng)一規(guī)定,因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)所有者與土地所有者天然就處于剝離狀態(tài)。

4. 空置稅的課稅對(duì)象只針對(duì)住房。征收物業(yè)稅的初衷也是為了解決百姓住房難的問(wèn)題,因此沒(méi)有必要把課稅對(duì)象擴(kuò)大到一切不動(dòng)產(chǎn),因?yàn)閷?duì)商業(yè)性建筑、公共建筑等征收物業(yè)稅根本無(wú)法緩解住房供給不足的壓力,而且在商鋪供過(guò)于求的情況下,因?yàn)榧又囟愗?fù)可能導(dǎo)致商業(yè)成本增加,商業(yè)成本的增加可能致使商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下滑,這種不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的稅收要堅(jiān)決予以抵制。

5. 一個(gè)家庭擁有的第二套住房不宜被定義為空置房。因?yàn)檎魇湛罩枚惔驌舻膶?duì)象主要是占有大量房產(chǎn)的炒房客等投機(jī)者,而不是合理合法獲取財(cái)產(chǎn)性收益的中等收入者,允許一個(gè)家庭擁有兩套住房符合我國(guó)“擴(kuò)大中等收入者比重”的目標(biāo),符合我國(guó)現(xiàn)有家庭結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)資源合理利用的范疇。以一個(gè)家庭擁有的第三套住房作為空置房符合我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的實(shí)際,擁有三套以上住房的家庭屬于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勝者,作為先富起來(lái)的一部分人,他們?cè)谙碛懈母镩_(kāi)放成果和資源的同時(shí)應(yīng)該負(fù)有更多的社會(huì)責(zé)任,對(duì)這部分高收入人群征收空置稅符合世界各國(guó)在調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)收入舉措上的國(guó)際慣例。

(二)空置稅代替物業(yè)稅的原因分析

1. 征收空置稅有利于優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行稅務(wù)體制?？罩枚愂菍?duì)一切空置的住房征收的稅款,在本質(zhì)上與物業(yè)稅一樣屬于財(cái)產(chǎn)稅。按照國(guó)際慣例,現(xiàn)代意義上的稅收體系應(yīng)該包括商品稅制、所得稅制和財(cái)產(chǎn)稅制三個(gè)主要部分,而作為財(cái)產(chǎn)稅一種的物業(yè)稅與消費(fèi)稅、所得稅共同構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的三大支柱。以美國(guó)為例,僅在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的不動(dòng)產(chǎn)稅就已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的60%,如果算上取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的多種稅收,該比例可高達(dá)80%-90%[14]。而我國(guó)的現(xiàn)狀是:商品稅制和所得稅制發(fā)展得相對(duì)完善,財(cái)產(chǎn)稅制卻相當(dāng)滯后,而且隨著第二產(chǎn)業(yè)地方分享所得稅比例的下降、第三產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的顯著不確定性和所得稅稅基的流動(dòng)性特征的日益明顯,地方政府很難找到長(zhǎng)期、穩(wěn)定的稅源。選擇對(duì)非流動(dòng)極強(qiáng)的房產(chǎn)起征空置稅,地方政府就不必通過(guò)“以費(fèi)代稅”、“批地賣地”、“政府間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”來(lái)增加財(cái)政收入,可一方面可以避免稅種眾多、環(huán)節(jié)復(fù)雜、重復(fù)征稅、房地產(chǎn)價(jià)格脫離價(jià)值軌道、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系被嚴(yán)重扭曲的現(xiàn)狀,實(shí)現(xiàn)稅務(wù)體系的科學(xué)化、完整化,從而可以減少稅費(fèi)給購(gòu)房者帶來(lái)的價(jià)格負(fù)擔(dān);另一方面空置稅完全可以效仿國(guó)際上物業(yè)稅的慣例,納入地方稅收體系,給地方政府提供獨(dú)立、穩(wěn)定的稅源,作為地方政府財(cái)政收入的重要組成部分,從而避免地方政府陷入無(wú)地可批、財(cái)政收入喪失可持續(xù)性的境地,減少土地、金融失控的風(fēng)險(xiǎn)。

2. 空置稅同物業(yè)稅一樣有利于打擊“捂盤(pán)惜售”、“囤房炒地”等投機(jī)行為,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。空置稅直接針對(duì)空置的住房征收高額稅款,這就意味著妄圖通過(guò)占有大量房地產(chǎn)資源而操縱、哄抬房地產(chǎn)價(jià)格的開(kāi)發(fā)商和炒房者必須背上沉重的納稅負(fù)擔(dān);同時(shí),征收空置稅并不會(huì)降低購(gòu)房門(mén)檻,那么購(gòu)房者仍然會(huì)保持高價(jià)觀望的態(tài)度,地產(chǎn)商和炒房者根本無(wú)法通過(guò)延長(zhǎng)博弈時(shí)間來(lái)決定房?jī)r(jià)走勢(shì),他們必須選擇拋售手段獲得現(xiàn)實(shí)性收益。

3. 空置稅同物業(yè)稅一樣,可以通過(guò)稅收手段對(duì)社會(huì)不同收入階層進(jìn)行有效調(diào)節(jié),縮短貧富差距[15]。空置稅既然是財(cái)產(chǎn)稅的一種,那么它的納稅義務(wù)人就鎖定了財(cái)產(chǎn)的所有者,也就是說(shuō),房地產(chǎn)多的人承擔(dān)更多的納稅義務(wù),而且隨著房地產(chǎn)數(shù)量的增多,有些所有者須繳納翻倍的稅額。這種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅的方式直接實(shí)現(xiàn)了對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配,有利于緩解社會(huì)矛盾,增加住房保障資金,促進(jìn)社會(huì)和諧。同時(shí),空置稅稅款不用作為土地出讓金的代替品,它給政府財(cái)政提供了更多的經(jīng)濟(jì)支持,完全可以作為建設(shè)保障性住房的建設(shè)基金、保障性住房的貨幣補(bǔ)貼、政府調(diào)控房屋租賃市場(chǎng)基金等。也就是說(shuō)空置稅在客觀上可以推動(dòng)“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),可以成為政府落實(shí)住房保障政策的現(xiàn)實(shí)性調(diào)控手段。

4. 征收空置稅打擊的目標(biāo)是哄抬房?jī)r(jià)的投機(jī)行為,不打擊合理合法的投資行為。它只會(huì)消除扭曲供求關(guān)系的非正常因素,使房?jī)r(jià)能夠真實(shí)地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求,而不會(huì)阻礙房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制作用下的正常上揚(yáng),更不會(huì)因?yàn)橹萍s了房?jī)r(jià)的上漲而影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)復(fù)蘇。

5. 征收空置稅只針對(duì)住房并不針對(duì)土地,因而并不替代現(xiàn)有的土地出讓金,也就是說(shuō),地方政府的財(cái)政收入不僅不會(huì)減少,還因?yàn)閷?duì)擁有多套房產(chǎn)的富人征高額房產(chǎn)稅而增加了長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源。因此,空置稅的征收比物業(yè)稅的征收更有利于調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。而且已經(jīng)購(gòu)置了一到兩套住房的百姓不會(huì)因?yàn)榭罩枚惗黾羽B(yǎng)房負(fù)擔(dān),不會(huì)產(chǎn)生物業(yè)稅可能引發(fā)的矛盾,也不會(huì)遭遇物業(yè)稅面臨的抵制。

6. 由于空置稅針對(duì)空置的住房征稅,也就是說(shuō)實(shí)際納稅人應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商或者擁有第三套以上住房的富人,因此,空置稅的稅率完全可以效仿國(guó)際上的做法進(jìn)行確定。如果我國(guó)確定空置稅的稅率為60%起,隨著房產(chǎn)總面積的增多而逐漸遞增,那么,目前大量的空置房所有人很可能選擇出賣或者出租房屋,這就實(shí)現(xiàn)了增加有效性住房供給的目的。另外,為了防止空置房所有人制造假的租賃合同逃避納稅,政府必須嚴(yán)格規(guī)范房屋租賃市場(chǎng),實(shí)行嚴(yán)格的出租房屋登記制度,并且對(duì)出租人征收高額的房產(chǎn)盈利稅,使房產(chǎn)所有人通過(guò)出租房最終獲得的利潤(rùn)率等于或者略高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。這樣,既打擊了房地產(chǎn)投機(jī)行為,又保護(hù)了居民正常的財(cái)產(chǎn)性投資收益,征收空置稅更符合我國(guó)國(guó)情。

7. 空置稅的征收不需要增加新的組織機(jī)構(gòu)和人員。目前,我國(guó)有空置率的相關(guān)統(tǒng)計(jì),具備統(tǒng)計(jì)空置房的組織和人力基礎(chǔ)。空置稅的征收主要針對(duì)投機(jī)行為,納稅人均為資源優(yōu)勢(shì)群體,不用像征收物業(yè)稅那樣在全國(guó)各地制定不同的稅率,只要確定好統(tǒng)一的稅率,再以各地本月市場(chǎng)成交的房屋均價(jià)作為納稅基礎(chǔ),從價(jià)計(jì)征,各地的納稅額就會(huì)因本地房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的不同而自動(dòng)顯示出差別。為了避免在統(tǒng)計(jì)空置房環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的舞弊和腐敗,空置房的統(tǒng)計(jì)和空置稅的收繳完全可以利用現(xiàn)有的組織機(jī)構(gòu)。比如,空置房的統(tǒng)計(jì)可以在綜合現(xiàn)有空置率統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)居民委員會(huì)空置房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、物業(yè)管理公司空置房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,向全社會(huì)公示空置房信息,最終對(duì)目標(biāo)房屋作出較為客觀的綜合性判斷。統(tǒng)計(jì)部門(mén)、居委會(huì)、物業(yè)公司三者相互監(jiān)督可以提高空置房統(tǒng)計(jì)的公信力,防止房屋評(píng)估體系中可能存在的腐敗。稅務(wù)部門(mén)也可以通過(guò)物業(yè)公司代扣代繳的方式對(duì)散戶征收空置稅,實(shí)現(xiàn)稅收體制的漸進(jìn)式改革。

8. 空置稅的征收并不取代與土地有關(guān)的稅費(fèi)的征收。所以,隨著土地?cái)?shù)量的減少、土地價(jià)格的攀升,資質(zhì)差的房地產(chǎn)企業(yè)必然被淘汰出局,實(shí)力雄厚的企業(yè)可能占據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的主導(dǎo)地位,這對(duì)國(guó)家加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控力度、提升宏觀調(diào)控質(zhì)量有著重要意義。同時(shí),房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)橥恋貎r(jià)格的變動(dòng)而非理性下跌,需要得到保障性住房和援住房的人群也會(huì)因?yàn)檎?cái)政的增加而得到更多的住房實(shí)物或者住房補(bǔ)貼,因此,房?jī)r(jià)理性的增長(zhǎng)會(huì)限制盲目購(gòu)房的人群,減少“房奴”數(shù)量。這樣,空置稅的征收不僅有助于降低金融風(fēng)險(xiǎn),也可以幫助緩解社會(huì)矛盾。有人擔(dān)心地方政府任期內(nèi)熱衷賣地、寅吃卯糧,那么,我們必須明確的是物業(yè)稅的征收也未必就能達(dá)到約束政府的作用。因?yàn)檎魇瘴飿I(yè)稅后,幾近無(wú)償拿地的事實(shí)會(huì)把競(jìng)標(biāo)取得土地的現(xiàn)狀退回到政府批地的時(shí)代。所以,真正落實(shí)現(xiàn)在在規(guī)制土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)政策措施是避免腐敗的有效途徑,我們不能期望一項(xiàng)空置稅根本解決諸多深層次問(wèn)題。

最后,希望本文對(duì)空置稅的思考給過(guò)熱的關(guān)于物業(yè)稅的討論打開(kāi)新的研究視野,希望日后空置稅的真正實(shí)施能夠給過(guò)熱的房?jī)r(jià)以牽制性的力量,希望年輕的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

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Vacant tax: An idea to Replace the Property Tax

Wei Wei

(Mexism School, Beijing Business University, Beijing 100048, China)