導(dǎo)語：如何才能寫好一篇放低過去，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

暑假的一天，我和媽媽一起來到風(fēng)景如畫的海南。

海南是花的海洋，到處彌漫著花香。

海南是樹的世界。坐在車上，路的兩邊，椰子樹又高又壯，比二層樓還要高。葉子像羽毛長在樹頂，形態(tài)各異的椰子樹像身著綠色軍衣的哨兵，筆直地站在道路的兩旁。有的像美麗的少女，隨著風(fēng)的節(jié)奏，海的歌聲舞動(dòng)著婀娜多姿的腰身，展開雙臂歡迎游客的到來。

大海真美??！碧波萬傾。碧藍(lán)碧藍(lán)的海水像一塊巨大的藍(lán)寶石，在陽光的照耀下閃閃發(fā)光。細(xì)細(xì)一看，由近及遠(yuǎn)，海水有淺綠色，有深綠，有淺藍(lán)，有深藍(lán)，有紫色。原來大海的顏色這么豐富，這么有層次呀！

大海遼闊無邊，蒼蒼茫茫。一望無際的大海從岸上一直向遠(yuǎn)處延伸。海水與天空連在一起，分不出哪是天哪是海了。大海上騰起了雪白的浪花，就像天空中潔白的云朵。有時(shí)候，海面上波濤洶涌，層層的浪花，像是給大海鑲上了一道白線。浪花一次次爭先恐后地來到海邊，像媽媽的手撫摸海灘。海水拍打著人們的腳丫，波浪一個(gè)跟著一個(gè)，就像連綿起伏的小山丘，他們相擁著涌向岸邊，拍打著沙灘，濺起無數(shù)潔白如雪的浪花，還伴隨著好聽的歌聲。

篇2

夏天到了，烈日炎炎，媽媽帶我去神奇的神農(nóng)架----‘“野人谷”去玩。

我們乘著旅游專用車來到了神龍架。可到了之后，發(fā)現(xiàn)時(shí)間已到了下午六點(diǎn)多了，于是我們只好吃完晚飯養(yǎng)好精神準(zhǔn)備明天的行程。

第二天，真正的旅行開始，我們首先跟著導(dǎo)游到了一個(gè)巨大黑暗的山洞前，有游人拿著手電筒往里走，這山洞里不時(shí)飛出一只只燕子，我感到非常驚奇，在這么黑的山洞里燕子居然不會(huì)撞到石壁。據(jù)導(dǎo)游介紹，這叫“燕子洞”，據(jù)說這里面的燕子有聲波感應(yīng)功能，所以就算到了再黑的地方也不會(huì)撞到石頭，這可是神龍架特有的燕子哦。我們恍然大悟，原來是這樣??！后來，我們又到了一個(gè)上面有兩個(gè)孔的山洞，導(dǎo)游介紹，這原來是有著奇怪名字的‘鼻孔洞”，因?yàn)樯厦娴膬蓚€(gè)洞像鼻子眼一樣，因此而得名。哦！原來是這樣啊。這里的石壁地冰涼冰涼的，夏天在這里睡覺很好，可如果下雨，那他就免不了“天神的考驗(yàn)了”，那兩個(gè)“鼻孔”就會(huì)流出好多的“鼻涕”，他就會(huì)成為一只“落湯雞”了。我們出來后繼續(xù)朝前走，有一條粗糙的繩子出現(xiàn)在我們眼前，我們順著繩子往上看，有一個(gè)小洞。這里面有石桌子，石板凳，我們紛紛議論，這里曾經(jīng)有野人住過，我很好奇，想爬上去，可是管理人員說這里已經(jīng)松了，繩子不能再用了……

直到肚子咕咕叫提出抗議我們才依依不舍地離開了，但我們那想再玩一次的心情卻沒有走，希望你們能去美麗的神龍架參觀，如果有機(jī)會(huì)的話，多給我?guī)讖堈掌瑖D！

篇3

雨點(diǎn)瞄著每株青草落下來，因?yàn)轱L(fēng)吹的原因，它落在別的草上。別的雨點(diǎn)又落在別的草上。春雨落在什么東西都沒生長的、傻傻的土地上，土地開始復(fù)蘇，想起了去年的事情。雨水排著燕子的隊(duì)形，以燕子的輕盈鉆入大地。這時(shí)候，還聽不到沙沙的聲響，樹葉太小，演奏不出沙沙的音樂。春雨是今年第一次下，邊下邊回憶。有些地方下過了，有些地方還干著。春雨扯動(dòng)風(fēng)的透明的帆，把雨水灑到它應(yīng)該去的一切地方。

春雨繼續(xù)下起來，無須雷聲滾滾，也照樣下，春雨不搞這些排場。它下雨便下雨，不來濃云密布那一套，那都是夏天搞的事情。春雨非不能也，而不為也。打雷誰不會(huì)？打雷干嗎？春雨靜靜地、細(xì)密地、清涼地、疏落地、晶亮地、飄灑地下著，下著。不大也不小，它們趴在玻璃上往屋里看，看屋里需不需要雨水，看到人或坐或臥，過著他們稱之為生活的日子。春雨的水珠看到屋子里沒有水，也沒有花朵和青草。

春雨飄落的時(shí)候伴隨歌聲，合唱，小調(diào)式樂曲，6/8拍子，類似塔吉克音樂?？上硕牪坏健４河甑母杪暤陀?0赫茲。旋律有如《霍夫曼的故事》里的“船歌”，連貫的旋律拆開重新縫在一起，走兩步就有一個(gè)起始句。開始，發(fā)展下去，終結(jié)又可以開始。船歌是拿波里船夫唱的情歌小調(diào)，蕩漾，節(jié)奏一直在蕩漾。這些船夫上岸后不會(huì)走路了，因?yàn)榇蟮夭皇幯?。春雨早就明白這些，這不算啥。春雨時(shí)疾時(shí)徐、或快或慢地在空氣里蕩漾。它并不著急落地。那么早落地干嗎？不如按6/8的節(jié)奏蕩漾。塔吉克人沒見過海，但也懂得在歌聲里蕩漾。6/8不是給腿的節(jié)奏，節(jié)奏在腰上。欲進(jìn)又退，忽而轉(zhuǎn)身，說的不是腿，而是腰。腰的動(dòng)作表現(xiàn)在肩上。如果舞者頭戴黑羔皮帽子，上唇留著濃黑帶尖的胡子就更好了。

春雨忽然下起來，青草和花都不意外，但人意外。他們慌張奔跑，在屋檐和樹下避雨。雨持續(xù)下著，直到人們從屋檐和樹底下走出。雨很想洗刷這些人，讓他們像桃花一樣緋紅，或像杏花一樣明亮。雨打在人的衣服上，滲入紡織物變得沉重，臉色卻不像桃花那樣鮮艷而單薄。他們的臉上爬滿了水珠，這與趴在玻璃上往屋里看的水珠是同伙。水珠溫柔地俯在人的臉上，想為他們?nèi)∨瘏s取到了他們的臉。這些臉啊，比樹木更加堅(jiān)硬。臉上隱藏與泄露著人生的所有消息。雨水摸摸他們的鼻梁，摸摸他們的面頰，他們的眼睛不讓摸，瞇著。這些人慌亂奔走，像從山頂滾下的石塊，奔向四方。

春雨拍打行人的肩頭和后背，他們揮動(dòng)胳膊時(shí)雙手抓到了雨。雨最想洗一洗人的眼睛，讓他們看一看――桃花開了。一棵接一棵的桃樹站立路邊，枝丫相接，舉起繁密的桃花。桃花在雨水里依然盛開，有一些濕紅。有的花瓣落在泥里，如撕碎的信箋。如琴弦一般的青草在桃樹下齊齊探出頭，像兒童長得很快的頭發(fā)。你們看到鳥兒多了嗎？它們在枝頭大叫，讓雨下大或立刻停下來。如果行人腳下踩上了泥巴應(yīng)該高興，這是春天到來的證據(jù)。凍土竟然變得泥濘，就像所有的樹都打了骨朵兒。不開花的楊樹也打了骨朵兒。鳥兒滿世界大喊的話語你聽到了嗎？春天，春天，鳥兒天天說這兩句話。

雨落入大海之后不再想念陸地

我終于明白，水化為雨是為了投身大海。水有水的愿景，最自由的領(lǐng)地莫過于海。雨落海里，才伸手就有海的千萬只手抓住它，一起蕩漾。誰說蕩漾不是自由？自由正在隨波逐流，“應(yīng)無所住，而生其心”。雨在海里見到了無邊的兄弟姐妹，它們被稱為海水，可以綠，可以藍(lán)，可以灰，夜晚變成半透明的琉璃黑。雨落進(jìn)海里就開始周游世界的旅程，從不擔(dān)心干涸。

我在泰國南部皮皮島潛泳，才知道海底有比陸上更美的景物。紅色如盆景的珊瑚遍地都是，白珊瑚像不透明的冰糖。絢麗的熱帶魚游來游去，一魚眼神天真，一魚唇如夢露。它們幼稚地、夢幻地游動(dòng)，并不問自己往哪里游，就像鳥也不知自己往哪兒飛。

人到了海底卻成了怪物，胳膊腿兒太長，沒有美麗的鱗而只有褲衩，腦袋戴著泳鏡和長鼻子呼吸器?？蓱z的魚和貝類以為人就長這德行，這真是誤會(huì)。我巴不得卸下呼吸器給它們展示嘴臉，但不行，還沒修煉到那個(gè)份兒上，還得呼吸壓縮氧氣，還沒掌握用鰓分解水里氧氣的要領(lǐng)。海底美啊，比九寨溝和西湖都美。假如我有機(jī)會(huì)當(dāng)上一個(gè)軍閥，就把軍閥府邸修在海底，找我辦事的人要穿潛水服游過來。海里的細(xì)沙雪白柔軟，?？窕▋簱u擺，連章魚也把自己開成了一朵花。

上帝造海底之時(shí)分外用心，發(fā)揮了美術(shù)家全部的匠心。石頭、草、貝殼和魚的色彩都那么鮮明，像鸚鵡滿天飛。上帝造人為什么留一手，沒讓人像鳥和魚那么漂亮？人，無論黃人、黑人、白人，色調(diào)都挺悶，除了眼睛和須發(fā)，其余的皮膚都是單色，要靠衣服胡穿亂戴，表示自己不單調(diào)。海里一片斑斕，看來上帝造海底世界的時(shí)候，手邊的色彩富裕。

雨水跳進(jìn)海里游泳，它們沒有淹死的恐懼。雨水最怕落在黃土高坡，“啪”，一半蒸發(fā)，一半被土吸走，雨就是這么死的，就義。雨在海里見到城墻般的巨浪，它不知道水還可以造出城墻，轉(zhuǎn)瞬垮塌，變成浪的雕堡、浪的山峰。雨點(diǎn)從浪尖往下看，谷底深不可測，雨沖下去依然是水。浪用懷抱兜著所有的水，摔不死也砸不扁。雨在浪里東奔西走，四海為家。

雨在云里遨游時(shí)，往下看海如萬頃碧玉，它不知那是海，但不是樹也不是土。雨接近了海，感受到透明的風(fēng)的撥弄。風(fēng)把雨混和編隊(duì)，像撒黃豆一樣撒進(jìn)海里。海的臉濺出一層麻子，被風(fēng)撫平。海鷗在浪尖叼著魚飛，濤沖到最高，卷起紛亂的白邊。俯瞰海，看不清它的圖案。大海沒有耐心把一張畫畫完，畫一半就抹去另畫，象形的圖案轉(zhuǎn)為抽象的圖案。雨鉆進(jìn)海里，舒服啊。海水清涼，雨抱著鯨魚的身體潛入海水最深處，魚群的腹側(cè)如閃閃的刀光，海草頭發(fā)飛旋似女巫。往上看，太陽融化了，像蛋黃攤在海的外層，晃晃悠悠。海里不需要視力，不需要躲藏。雨水落大海之后不再想念陸地。

樹用每一片葉子承接雨

大雨把石子路面砸得啪啪響。進(jìn)森林里，這聲音變成細(xì)密的沙沙聲。樹用每一片葉子承接雨水，水從葉子流向細(xì)枝和粗枝，順樹干淌入地面。地面晃動(dòng)樹根似的溪流，匆忙拐彎、匯合，藏進(jìn)低洼的草叢。

雷聲不那么響亮，樹葉吸收了它的咳嗽聲，閃電只露半截，另一半被樹的身影遮擋。我想起一個(gè)警告，說樹招引雷擊，招雷的往往是孤零零的樹，而不是整個(gè)森林。對(duì)森林里的樹來說，雷太少了。

雨下得更大，森林之外的草坪仿佛罩上白霧，雨打樹葉的聲音卻變小，大片的水從樹干流下來，水在黑色的樹干上閃光。

我站在林地，聽雨水一串串落在帽子上。我索性脫下衣服，在樹葉濾過的雨水里洗澡，然后洗衣服，擰干穿上。衣服很快又濕了。雨更大的時(shí)候，我在衣兜里摸到了水，早知道這樣，往兜里放一條小金魚多好。

后來，樹葉們兜不住水，樹木間拉起一道白色的雨霧。我覺得樹木開始走動(dòng)。好多樹在雨中穿行。它們低著頭，打著樹冠的傘。

小鳥此時(shí)在哪兒呢？每天早晨，我在離森林四五百米的房子里聽到鳥兒們發(fā)出喧囂的鳴唱，每只鳥都想用高音壓倒其他鳥的鳴唱。它們在雨中噤聲了。我想象它們在枝上縮著頭，雨順羽毛流到樹枝上，細(xì)小的鳥爪變得更新鮮。鳥像我一樣盼著雨結(jié)束，它不明白下雨有什么用處，像下錯(cuò)了地方。雨讓蟲子們鉆回洞里。

雨一點(diǎn)點(diǎn)小了，樹冠間透出光亮，雷聲在更遠(yuǎn)處滾動(dòng)，地面出現(xiàn)更多的溪流。雨停下的時(shí)候，我感覺森林里的樹比原來看上去多了，樹皮像皮革那么厚重。它們站在水里，水漸漸發(fā)亮，映現(xiàn)越發(fā)清晰的天光。鳥啼在空氣中滑落。過一會(huì)兒，有鳥應(yīng)和，包括粗傖的嘎嘎聲。鳥互相傳話，說雨停了。

這時(shí)候，樹的上空是清新的藍(lán)天，天好像比下雨前薄了一些，像脫掉了幾件衣服。我本來從鐵橋那邊跑到林中躲雨，我住的符登堡公爵修的舊王宮已經(jīng)很近。我改變了主意，穿著這身濕衣服繼續(xù)往熊湖的方向走，這個(gè)湖在森林的深處。

篇4

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)周期；房地產(chǎn)業(yè)；趨勢

2008年世界金融危機(jī)的出現(xiàn)對(duì)各國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的影響，我國的房地產(chǎn)業(yè)也受到金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)的虧本和倒閉。但是隨著2009年后半年世界經(jīng)濟(jì)尤其是我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一些地區(qū)的房地產(chǎn)又開始出現(xiàn)了大幅度的上漲。我們將從房地產(chǎn)周期的角度進(jìn)行分析和預(yù)測一下未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。

一、房地產(chǎn)業(yè)周期的概念

林增杰、武永祥和呂萍認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。譚剛認(rèn)為，房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)

各國的房地產(chǎn)業(yè)都有周期性。美國的房地產(chǎn)業(yè)周期較長，平均周期為18年左右；日本房地產(chǎn)業(yè)周期和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的， 7-8年為一個(gè)周期；香港房地產(chǎn)業(yè)存在明顯的周期波動(dòng)規(guī)律，一般最短6-7年，最長9-10年，平均8-9年就會(huì)出現(xiàn)一次房地產(chǎn)周期循環(huán)波動(dòng)，并且每個(gè)周期循環(huán)大致呈現(xiàn)前5-6年上升、后2-3年下降的波動(dòng)規(guī)律（楊奇主編《香港概論》，1990）；臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)周期大概為7-8年，從1972年到1993年臺(tái)灣出現(xiàn)了4次房地產(chǎn)景氣循環(huán)。

二、我國的房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)

（一）我國房地產(chǎn)的周期大概在5年左右

從1988年到2008年的20年期間的房屋銷售價(jià)格指數(shù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，從1993年是我國的“房地產(chǎn)熱”年份，周期處于波峰階段，到1998年迎來第二個(gè)波峰，2004年是第三個(gè)波峰，2008年是第四個(gè)波峰。

可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)大概是5年左右為一個(gè)周期。我國國民經(jīng)濟(jì)從1953年到1990年共呈現(xiàn)出8個(gè)4～6年的波動(dòng)周期。這和我國制訂和實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)“五年計(jì)劃”是有關(guān)系的。在5年當(dāng)中，投資量的分布和節(jié)奏存在曲線形的變化。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的寒暑表，房地產(chǎn)的波動(dòng)周期必然與之相對(duì)應(yīng)，其波動(dòng)周期大體上也是4～6年，平均為5年。

（二）我國房地產(chǎn)的發(fā)展區(qū)域不平衡，各地區(qū)周期有差異

我國的房地產(chǎn)業(yè)是從深圳、上海、北京等一些大城市開始發(fā)展，從而開始帶動(dòng)了東部沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展，國家的固定資產(chǎn)投資也大部分在東部。東部地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯快于中部和西部，房價(jià)也明顯高于中西部地區(qū)。

東部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以從周期性上看，東部地區(qū)到達(dá)最高點(diǎn)時(shí)，中部地區(qū)正處于發(fā)展上升階段，而西部地區(qū)在初始發(fā)展階段。所以，2009年沿海一些大城市的房價(jià)開始下跌的時(shí)候，中西部地區(qū)的房價(jià)趨于穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度的下跌，像西安、蘭州、西寧、烏魯木齊等一些西部城市的房價(jià)反而出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。這就說明了我國房地產(chǎn)周期在不同的地區(qū)有不同的時(shí)間周期，大概的可以總結(jié)為東部-中部-西部的次序。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及預(yù)測

（一）我國未來的房地產(chǎn)價(jià)格是穩(wěn)中有升，上升和下降幅度都不會(huì)太大

從前面的房地產(chǎn)周期分析可以看出，我國房地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的周期性，而且不同的地區(qū)存在著周期時(shí)間的差距。以及結(jié)合近年來有關(guān)的數(shù)據(jù)特征，我們可以判斷，2009年是本次周期的低谷點(diǎn)，2010年宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇。預(yù)計(jì)2010年住宅價(jià)格有可能穩(wěn)中有升，但大部分地區(qū)將趨于理性，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長。同時(shí)，由于未來我國城市化的進(jìn)程加快，會(huì)使大量農(nóng)村的人員進(jìn)入城市，促進(jìn)城市房地產(chǎn)的剛性需求，使得房地產(chǎn)的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下降的可能。

（二）商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，，2009年商品房屋竣工面積有較大幅度增加。由于2008和2009年房地產(chǎn)市場成交低迷，決定了2010年商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會(huì)增加

受金融危機(jī)的影響，對(duì)一些小房地產(chǎn)企業(yè)打擊較大，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會(huì)增加。而且一些一線和二線城市的地價(jià)一直處于上升狀態(tài)，在激烈的土地競拍過程中，小企業(yè)自然失去了優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，最終會(huì)走向優(yōu)勝劣汰和并購重組的道路。

四、對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商信息披露制度

市場只有更多的認(rèn)知才能更大效用地合作，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間應(yīng)加強(qiáng)了解。建議房地產(chǎn)開發(fā)商在季報(bào)中加入空置率、建筑面積、銷售面積和各項(xiàng)成本等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。使房地產(chǎn)市場透明化。

（二）加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租房的建設(shè)規(guī)模和質(zhì)量

現(xiàn)在的商品房價(jià)格過高，城鎮(zhèn)的消費(fèi)水平的上漲還跟不上房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。大多數(shù)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力屬于購買經(jīng)濟(jì)適用房的范圍，應(yīng)該加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這個(gè)方面中央和各級(jí)地方政府都出臺(tái)了相關(guān)政策文件，經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租房的建設(shè)已經(jīng)正在進(jìn)行。

同時(shí)，還要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租房的售租制度建設(shè)，加強(qiáng)監(jiān)管。在前幾年一些地區(qū)出現(xiàn)一些中低收入者買不到，反而都是一些高收入者憑借關(guān)系買到經(jīng)濟(jì)適用房。在銷售過程中存在嚴(yán)重問題和不公平現(xiàn)象。

（三）國家對(duì)房價(jià)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控

針對(duì)開發(fā)商不愿降價(jià)的情況，地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房價(jià)。應(yīng)對(duì)低價(jià)房減免稅費(fèi)或貼現(xiàn)補(bǔ)償；對(duì)高價(jià)房追加稅費(fèi)。同時(shí)對(duì)一些故意抬高價(jià)格進(jìn)行房價(jià)炒作的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行查處。對(duì)一些房價(jià)偏離市場價(jià)值過大的地區(qū)進(jìn)行有效的控制和降價(jià)。中國的房價(jià)收入比過高。房價(jià)收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個(gè)比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產(chǎn)在1997年跌落之前，房價(jià)收入比大約是14∶1。我國的房價(jià)存在明顯的虛高。

參考文獻(xiàn)

[1].林增杰，武永祥，呂萍.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2000

篇5

【關(guān)鍵詞】 慢性非傳染疾病；健康教育；生命質(zhì)量

目前， 隨著社會(huì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的繁榮、文化水平的提高， 長期肆虐我國的多種烈性傳染病與寄生蟲病迅速得到控制， 而與此同時(shí)， 慢性非傳染性疾病的防治已成為整個(gè)疾病防治工作的重要部分[1]。農(nóng)村地區(qū)慢性病防治形勢也不容樂觀。本研究的主要目的是探討適合農(nóng)村地區(qū)的慢性病防治方法， 并對(duì)其效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1 資料與方法

1. 1 一般資料 采用隨機(jī)整群抽樣方法， 從吳江區(qū)黎里鎮(zhèn)所有行政村中隨機(jī)抽取3個(gè)村， 以這三個(gè)村18歲及以上常住居民為調(diào)查對(duì)象， 進(jìn)行流行病學(xué)研究。

1. 2 研究方法

1. 2. 1 干預(yù)前調(diào)查 2011年8月采用代謝綜合征的發(fā)病趨勢及綜合控制研究全國協(xié)作組按統(tǒng)一要求設(shè)計(jì)的代謝綜合征防治知識(shí)調(diào)查問卷進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括一般人口學(xué)特征及肥胖、高血壓、高血脂、糖尿病、代謝綜合征（metabolic syndrome， MS）防治知識(shí)等。

1. 2. 2 實(shí)施干預(yù) 2012年3～7月對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行慢性病防治知識(shí)的健康教育， 健康教育的方法包括：⑴發(fā)放帶有慢性病防治知識(shí)的年畫和宣傳單；⑵制作健康知識(shí)折頁和慢性病防治手冊；⑶發(fā)放2 g限鹽勺、BMI（體重指數(shù)）尺、印制有慢性病防治知識(shí)的撲克牌；⑷在鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和各村建立宣傳欄和黑板報(bào)， 利用宣傳欄和黑板報(bào)宣傳有關(guān)慢性病防治知識(shí)， 并定期更新；⑸將慢性病防治知識(shí)錄制成錄音帶， 充分利用村廣播進(jìn)行干預(yù)；⑹“小手拉大手—健康大行動(dòng)”：針對(duì)廣大農(nóng)民文化水平較低的特點(diǎn)， 與教育部門合作， 首先在廣大農(nóng)村學(xué)生中普及健康知識(shí)， 然后再由學(xué)生通過自身行為和言語， 影響和改變家長健康行為， 從而有效提高農(nóng)村居民健康意識(shí)， 改變不良行為， 防止疾病發(fā)生。⑺舉辦健康教育講座。健康教育的內(nèi)容主要有高血壓、高血脂、糖尿病、肥胖、代謝綜合征的常見癥狀、危險(xiǎn)因素、診斷標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)后等， 鼓勵(lì)居民培養(yǎng)健康的生活方式。

1. 2. 3 干預(yù)后調(diào)查 干預(yù)后， 隨機(jī)發(fā)放問卷再次對(duì)居民進(jìn)行慢性病防治知識(shí)進(jìn)行調(diào)查， 調(diào)查內(nèi)容同干預(yù)前。

1. 3 干預(yù)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)

⑴MS定義知曉率=×100%（MS定義知曉情況規(guī)定為， 知道MS的定義主要包括腰圍超標(biāo)、血壓升高、血脂升高及血糖升高）

⑵高血壓診斷標(biāo)準(zhǔn)知曉率=

×100%

⑶糖尿?。―M）診斷標(biāo)準(zhǔn)知曉率=

×100%

⑷體重指數(shù)（BMI）正常范圍知曉率

=×100% （體重指數(shù)正常范圍知曉情況規(guī)定為， 知道最理想的BMI范圍為18.5～24）

1. 4 質(zhì)量控制 調(diào)查人員為經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的專業(yè)技術(shù)人員， 考核合格后按調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行分組。調(diào)查現(xiàn)場均設(shè)有項(xiàng)目復(fù)核人員， 對(duì)每一份問卷當(dāng)日進(jìn)行復(fù)核， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更正。

1. 5 統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 用Microsoft Access數(shù)據(jù)庫錄入資料， 雙錄入后進(jìn)行一致性核查檢驗(yàn)。采用SAS9.1.3軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析。用χ2檢驗(yàn)比較兩組人群的均衡性和干預(yù)效果， 應(yīng)用logistic回歸來調(diào)整性別、年齡和文化水平等混雜因素。檢驗(yàn)水準(zhǔn)取α=0.05。

2 結(jié)果

2. 1 研究對(duì)象的基本特征 干預(yù)前隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問卷517份， 回收有效問卷496份（男260份， 女236份）， 應(yīng)答率為95.93%。干預(yù)后隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問卷517份， 回收有效問卷508份（男154份， 女354份）， 應(yīng)答率為98.26%。研究對(duì)象的基本特征詳見表1。

2. 2 干預(yù)前后居民慢性病防治知識(shí)知曉情況比較 農(nóng)村居民在接受慢性病防治知識(shí)的健康教育前后各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的知曉率均有明顯提高， 其提高程度如表2。

在調(diào)整了性別、年齡和文化程度后， 是否干預(yù)對(duì)居民慢性病防治知識(shí)知曉情況的影響見表3。

2. 3 居民獲得衛(wèi)生保健知識(shí)的途徑 通過電視、廣播獲得衛(wèi)生保健知識(shí)的人數(shù)最多， 約占總?cè)藬?shù)的41.68%；其次為通過子女或周圍的人、報(bào)刊雜志、宣傳單或宣傳報(bào)和醫(yī)學(xué)書籍， 所占比例分別為37.60%、16.43%、15.12%和12.16%；僅有不到7%的人通過健康講座或健康咨詢、健康教育光盤和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲得衛(wèi)生保健知識(shí)。

3 討論

據(jù)2002年中國居民營養(yǎng)與健康狀況調(diào)查顯示， 慢性非傳染性疾病已成為威脅我國居民健康的主要因素（占死亡總數(shù)的80%以上）， 高血壓、高血脂、糖尿病患病率不斷上升[2]。據(jù)世界衛(wèi)生組織的報(bào)告《預(yù)防慢性?。阂豁?xiàng)至關(guān)重要的投資》預(yù)測， 每年約有1700萬人因慢性病的全球流行過早死亡[3]。絕大部分慢性病病例是由數(shù)量不多的已知和可預(yù)防的危險(xiǎn)因素造成的， 其中最主要的三個(gè)因素是不健康飲食， 不鍛煉身體和使用煙草。近三十年來， 美國、芬蘭等一些發(fā)達(dá)國家采用綜合性健康教育對(duì)不良生活習(xí)慣進(jìn)行干預(yù)， 使心血管病發(fā)病率和死亡率明顯降低[4]。因此， 在農(nóng)村地區(qū)開展以改變?nèi)藗儾涣忌罘绞綖槟康牡慕】到逃ぷ鳎?提高農(nóng)民的防病意識(shí)， 對(duì)于慢性病的防治尤為重要。

本研究顯示， 干預(yù)后農(nóng)村居民對(duì)代謝綜合征定義、高血壓和糖尿病的診斷標(biāo)準(zhǔn)及體重指數(shù)正常范圍等慢性病防治知識(shí)的知曉率較干預(yù)前有顯著提高；即使在調(diào)整了性別、年齡和文化程度等因素后， 干預(yù)與否對(duì)農(nóng)村居民慢性病防治知識(shí)的知曉率的提高仍有顯著影響， 說明干預(yù)可以顯著提高農(nóng)村居民對(duì)慢性病防治知識(shí)的知曉率。然而， 居民態(tài)度的轉(zhuǎn)變需要一定的時(shí)間。因此， 在今后的干預(yù)工作中要循序漸進(jìn)， 強(qiáng)化“知”， “信”， “行”等轉(zhuǎn)變[5]， 使居民改變不良生活方式， 防止肥胖、高血壓、糖尿病等疾病發(fā)生。

本研究表明， 約41.68%的農(nóng)村居民通過電視、廣播獲得衛(wèi)生保健知識(shí)， 37.60%的居民通過子女或周圍的人獲得衛(wèi)生保健知識(shí)， 僅有不到7%的人通過健康講座或健康咨詢、健康教育光盤和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲得衛(wèi)生保健知識(shí)， 提示在農(nóng)村地區(qū)開展慢性病健康教育， 采用標(biāo)語和橫幅以及單次集中活動(dòng)（如游行、播放錄像、舉辦健康講座）等方法， 效果不明顯；而通過村廣播反復(fù)播放慢性病防治知識(shí)和“小手拉大手—健康大行動(dòng)”（由學(xué)生向其家長宣教慢性病防治知識(shí)并督促其父母改變不良生活方式）， 收效顯著， 值得在其它地區(qū)推廣。

總之， 在農(nóng)村地區(qū)開展慢性病防治知識(shí)的健康教育， 可以顯著提高農(nóng)村居民慢性病防治知識(shí)的知曉率；通過村廣播反復(fù)播放慢性病防治知識(shí)和“小手拉大手—健康大行動(dòng)”是農(nóng)村地區(qū)健康教育的有效方式。農(nóng)村地區(qū)健康教育工作需要多部門通力協(xié)作， 采取綜合的、多渠道的方法， 才能降低各種慢性病的患病率， 減輕人民群眾的疾病負(fù)擔(dān)， 提高人民的生命質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1] 李立明. 流行病學(xué). 第5版. 北京： 人民衛(wèi)生出版社， 2005， 183-207.

[2] 孫長顥. 營養(yǎng)與食品衛(wèi)生學(xué). 第6版. 北京： 人民衛(wèi)生出版社， 2007， 286-289.

[3] 張璐， 孔靈芝. 預(yù)防慢性?。阂豁?xiàng)至關(guān)重要的投資—世界衛(wèi)生組織報(bào)告. 中國慢性病預(yù)防與控制， 2006， 14（1）：1-4.

篇6

2011年7月，搜狐促銷沈陽站正式上線，對(duì)于整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)來說，我們有理由相信這是一個(gè)非同一般的信號(hào)：那就是互聯(lián)網(wǎng)的區(qū)域化已經(jīng)走向深入。

互聯(lián)網(wǎng)廣告已是世界上增長最快的廣告。在中國，各大門戶、IT、汽車類垂直網(wǎng)站的廣告增幅許多在50%以上。根據(jù)CNNIC調(diào)查分析，在公眾獲取信息的多種方式中。人均每周上網(wǎng)時(shí)間已經(jīng)躍居第三位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了公眾接觸報(bào)紙和雜志的時(shí)間。隨著越來越多的人上網(wǎng)，我們的生活越來越離不開互聯(lián)網(wǎng)。而且隨著網(wǎng)民和廣告主的區(qū)域化需求越來越旺盛，網(wǎng)絡(luò)的區(qū)域化也會(huì)伴著整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展而更加深入。

商家和網(wǎng)民的區(qū)域化需求旺盛

康盛創(chuàng)想(Comsenz)和艾瑞咨詢(IResearch)、《站長》俱樂部三家曾經(jīng)在2009年聯(lián)合推出《第五屆中國互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查報(bào)告》，其調(diào)查數(shù)據(jù)顯示伴隨著區(qū)域性社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化，用戶區(qū)域化社區(qū)服務(wù)的需求凸顯，尤其是社交網(wǎng)絡(luò)（SNS）應(yīng)用形式的出現(xiàn)與普及使得區(qū)域性社區(qū)面臨全新的機(jī)會(huì)，區(qū)域性社區(qū)的經(jīng)過高速發(fā)展已經(jīng)漸成規(guī)模。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，用戶區(qū)域化社區(qū)服務(wù)的需求比重越來越大，超過八成參與調(diào)查的用戶正在使用或?qū)⒁褂玫貐^(qū)類的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，其中39.9%的用戶正在使用本地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，44.4%的用戶表示有興趣嘗試使用，僅7.6%的用戶明確表示不打算使用該類社區(qū)。

我們可以做如下分析：

從網(wǎng)民的上網(wǎng)習(xí)慣來說，網(wǎng)民更習(xí)慣在網(wǎng)絡(luò)獲取新聞，大門戶網(wǎng)站，諸如搜狐、新浪、網(wǎng)易、騰訊等全國性網(wǎng)站是人們獲取國家宏觀新聞的重要來源，但是對(duì)于地區(qū)性的新聞，網(wǎng)友似乎還缺少一個(gè)渠道，而且除了新聞信息，網(wǎng)民對(duì)于城市里商家的消費(fèi)類信息也需要有一個(gè)渠道來獲取，在互聯(lián)網(wǎng)區(qū)域化之前，消費(fèi)者獲得此類信息一般是通過傳統(tǒng)媒體，報(bào)紙、地方電視臺(tái)、地方廣播、以及商家直接派發(fā)的DM，而在網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域這還是一個(gè)巨大的缺口。網(wǎng)民的需求更傾向于在一個(gè)網(wǎng)站可以看到所有的信息。我們還是以搜狐網(wǎng)友為例，一位白領(lǐng)網(wǎng)民，他上班的第一件事情應(yīng)該是打開電腦，登錄上自己的搜狐郵箱，看是否有新郵件，然后開始瀏覽當(dāng)天的實(shí)事新聞，如果是個(gè)體育愛好者，還會(huì)到搜狐體育去轉(zhuǎn)一圈；然后開始一天的工作，而后在中午休息的時(shí)候，就會(huì)去搜狐視頻、搜狐娛樂去看看，如果想周末或者是晚上去逛街就會(huì)到搜狐促銷去看看是否有哪家有優(yōu)惠活動(dòng)或者是新影訊什么的，如果有買房子的計(jì)劃或者裝修就去搜狐焦點(diǎn)看看了。從這個(gè)搜狐網(wǎng)友的上網(wǎng)習(xí)慣來看，如果涉及的購物、逛街、買房子之類的事情，網(wǎng)絡(luò)的區(qū)域化優(yōu)勢就凸顯出來了。

從商家的角度說，商家需要一個(gè)精準(zhǔn)的廣告投放渠道以確保其營銷信息準(zhǔn)確到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)者，企業(yè)節(jié)約每一分營銷費(fèi)用，讓每一分預(yù)算費(fèi)用都花在刀刃上，他們再也不敢也不能漫天撒網(wǎng)，面對(duì)日益龐大的網(wǎng)民群體，他們不能夠無動(dòng)于衷，他們也急需有一個(gè)通道來到達(dá)網(wǎng)友端，因此商家企業(yè)也越來越重視互聯(lián)網(wǎng)的區(qū)域化，因?yàn)檫@對(duì)于他們來說，媒體推廣更加具有精準(zhǔn)度了。搜狐也是看到了這兩方面的需求，將與區(qū)域城市百姓生活息息相關(guān)的促銷頻道落地到地方，即服務(wù)于消費(fèi)者的生活，同時(shí)滿足商家的網(wǎng)絡(luò)區(qū)域化廣告投放需求，網(wǎng)民在網(wǎng)時(shí)間的增加意味其在遠(yuǎn)離傳統(tǒng)媒體，如果再盲目的利用傳統(tǒng)媒體，可能是更大的資源浪費(fèi)。曾經(jīng)的區(qū)域性廣告都市報(bào)紙、地方電視臺(tái)的生命線。隨著互聯(lián)網(wǎng)地區(qū)化潮流，互聯(lián)網(wǎng)區(qū)域性廣告也迅猛發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)蠶食傳統(tǒng)媒體的范圍更大了，我們也看到有些地方性報(bào)紙也開始在運(yùn)作自己的區(qū)域網(wǎng)站以應(yīng)對(duì)這種趨勢。

網(wǎng)民和商家的需求是網(wǎng)絡(luò)怎么發(fā)展的根本依據(jù)，目前來看門戶仍是互聯(lián)網(wǎng)的主要模式，但是全國門戶網(wǎng)站的區(qū)域化落地，正在悄悄地改變著門戶網(wǎng)站的發(fā)展方向。單純的大門戶概念，與網(wǎng)民距離太遠(yuǎn)，浪費(fèi)了很多資源，讓商家也望而卻步。通過區(qū)域門戶網(wǎng)站的本地化運(yùn)作，門戶的市場，將龐大到無法想象。

網(wǎng)絡(luò)區(qū)域化的三種形態(tài)

區(qū)域垂直門戶：全國性門戶網(wǎng)站及其頻道在地方設(shè)站，就是區(qū)域垂直門戶，到目前為止，門戶網(wǎng)站落地到地方最成功的莫過于地產(chǎn)，新浪樂居、百度樂居、搜狐焦點(diǎn)、搜房，這一方面取決于門戶網(wǎng)站的影響力，在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域應(yīng)該屬于“類央視”的網(wǎng)絡(luò)媒體，使其在區(qū)域有足夠的網(wǎng)友端支持，另一方面，地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，很適合區(qū)域宣傳。我們看到新浪樂居、百度樂居在發(fā)展較好的三四線城市也設(shè)立了分站，如新浪樂居營口站、新浪樂居懷化站，如果不是本地人，這些地名可能你一輩子都不會(huì)知道。其他諸如汽車頻道、IT類頻道也都在全國的各個(gè)地方攻城略地。但是這些都是投資品和耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，而搜狐促銷頻道在各地方的拓展，讓我們看到門戶網(wǎng)站將區(qū)域化的領(lǐng)域擴(kuò)展到了所有的消費(fèi)品行業(yè)，搜狐促銷是一個(gè)地方城市促銷信息的平臺(tái)，行業(yè)涵蓋零售百貨、餐飲、家電、化妝品、婚慶等生活的各個(gè)方面。舉個(gè)例子：搜狐促銷沈陽站只沈陽地區(qū)的百貨、購物中心等商家的促銷信息，網(wǎng)民可以在網(wǎng)上做一個(gè)比較，覺得哪家的促銷更吸引我，我就去哪家。這可以說是搜狐全行業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)軍。

而且我們注意到，互聯(lián)網(wǎng)地區(qū)化的道路上，其他門戶網(wǎng)站也在馬不停蹄，新浪網(wǎng)、網(wǎng)易、騰訊也都有類似的頻道在進(jìn)行區(qū)域化。在互聯(lián)網(wǎng)地區(qū)化最有代表性的重慶，騰訊在全國的地方門戶試點(diǎn)——大渝網(wǎng)——正是從這里開始的，據(jù)了解大渝網(wǎng)在2006年的收入即達(dá)到200多萬，而到了2007年的就增長到1000多萬，增長5倍多了。從其歷史數(shù)據(jù)我們可以看出：互聯(lián)網(wǎng)的區(qū)域化前景是如此廣闊。

篇7

近年來中國也開始了對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的研究。雖然目前中國尚未引入房地產(chǎn)投資信托基金這種金融工具，但比較普遍的觀點(diǎn)是：房地產(chǎn)投資信托基金是由房地產(chǎn)投資信托基金公司負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向社會(huì)大眾和投資機(jī)構(gòu)募集資金，之后將募集資金交由托管銀行托管，并委托專業(yè)房地產(chǎn)管理公司投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，所獲凈利潤(扣除管理費(fèi)和買賣傭金等)由受益憑證持有人分享的一種投資模式。房地產(chǎn)信托投資收益憑證可以通過證券公司上市及流通。作為有價(jià)證券與房地產(chǎn)資產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，房地產(chǎn)投資信托基金有其創(chuàng)新之處。

房地產(chǎn)投資信托基金將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)從企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)中分離出來，將風(fēng)險(xiǎn)集合起來提供給需要這些風(fēng)險(xiǎn)暴露的投資者們，因而提高了金融產(chǎn)品的績效、降低了金融產(chǎn)品的成本。

房地產(chǎn)投資信托基金從本質(zhì)上屆于信托，因此它有著信托的功能機(jī)制和價(jià)值取向。首先，一旦設(shè)定信托，作為信托財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)證券便具有了獨(dú)立性，不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有財(cái)產(chǎn)且不受該三方中任何一方債權(quán)人的追及，有效地保障了房地產(chǎn)證券的安全，且由具有專業(yè)知識(shí)的投資理財(cái)專家來經(jīng)營管理房地產(chǎn)證券，最大限度實(shí)現(xiàn)其保值和增值的目的。其次信托使受益人處于只享有利益而免去責(zé)任的優(yōu)越地位，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受益人的債權(quán)人的權(quán)利，且在信托財(cái)產(chǎn)旁落他人之手時(shí)，受益人有權(quán)向受讓人請求返還財(cái)產(chǎn)。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)市場的因素分析，最直接有效的辦法是考察房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響因素。雖然房價(jià)高低不一定能代表市場運(yùn)行情況的好壞，但是房價(jià)直接敏感地反應(yīng)了房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。因此考察房價(jià)的變動(dòng)因素是近年眾多學(xué)者研究房地產(chǎn)市場興衰的行之有效的方法。

一、影響房價(jià)的幾個(gè)因素

（一）政策方面：國家近年一直加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，政府的調(diào)控作用在這一產(chǎn)業(yè)中所起的作用越來越重要。政府調(diào)控手段主要有兩條，一是通過貨幣政策調(diào)控，二是通過出臺(tái)房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)政策。

首先，貨幣政策主要通過影響開發(fā)商以及購房者的資金量，間接影響房地產(chǎn)供給和需求數(shù)量。有學(xué)者認(rèn)為我國房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，會(huì)受制于國家的貨幣調(diào)控政策。但目前的情況是，地方政府和開發(fā)商以及銀行，原本應(yīng)是三個(gè)相互博弈的利益團(tuán)體，卻有利益趨同的傾向。使得開發(fā)商能以較少的資本，運(yùn)營龐大的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商也并不太擔(dān)心資金鏈會(huì)斷裂，企業(yè)會(huì)破產(chǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的動(dòng)蕩會(huì)引起大規(guī)模的連鎖反應(yīng)，首當(dāng)其沖的就是銀行。

其次，出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策。例如反囤地政策一出爐便被各大媒體爭相報(bào)道。但類似政策的出臺(tái)和推行，阻力是十分巨大的。例如備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革，就一直在逐步試點(diǎn)，逐漸摸索中。直到近期，國務(wù)院出臺(tái)了二手房交易收取所得稅的新規(guī)，各地紛紛出現(xiàn)搶在新規(guī)實(shí)施前的一波二手房過戶的的熱潮。由此可見，國家對(duì)樓市的干預(yù)是能夠立竿見影的，只是需要在強(qiáng)硬度與有效性間謀求一個(gè)平衡點(diǎn)。

（二）國際形勢：如今世界各國逐漸走出了08年金融危機(jī)的影響，海外熱錢有回流的趨勢。外資投機(jī)性強(qiáng)，可能發(fā)生大進(jìn)大出的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是它與金融業(yè)密不可分。投機(jī)性的熱錢對(duì)金融危機(jī)會(huì)起到推波助瀾的作用，若疏于引導(dǎo)和監(jiān)管，很容易增大房地產(chǎn)市場的泡沫。

（三）行業(yè)規(guī)律：房地產(chǎn)市場有許多特有的特征，如需求主導(dǎo)，資金密集型，成本難以定價(jià)等等。

需求有效的市場中，決定價(jià)格的主導(dǎo)者是需求而不是供給。隨著我國城市化進(jìn)程加速，居民對(duì)住房的需求成為一種巨大的剛性需求。這種旺盛的需求使得房價(jià)連續(xù)幾年攀升，購房成為國民投資、資產(chǎn)保值增值等的首選。甚至出現(xiàn)了炒房團(tuán)體，更使房價(jià)一發(fā)不可收。

資金密集型說明房地產(chǎn)行業(yè)與金融的關(guān)系密切。房市的動(dòng)蕩直接影響金融市場的穩(wěn)定。并且房地產(chǎn)行業(yè)鏈中，上下關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多。使得房價(jià)不僅是居民敏感的指標(biāo)，更是國家經(jīng)濟(jì)敏感的風(fēng)向標(biāo)。因此，房價(jià)的穩(wěn)定是國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控首要的目標(biāo)，決定了房價(jià)不會(huì)大幅下跌。

成本難以定價(jià)主要是因房地產(chǎn)行業(yè)最重要的資源是土地，但土地作為一種特殊的稀缺資源，雖然可以流動(dòng)，但其價(jià)格難以反映其價(jià)值。且其定價(jià)權(quán)往往掌握在政府手里，房地產(chǎn)開發(fā)成本中與政府有關(guān)的一系列費(fèi)用根本沒有辦法由市場來定價(jià)。因此其成本難以審計(jì)，決定了無法實(shí)行直接有效的價(jià)格管制。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

（一）目前的行業(yè)形勢分析。首先是購房需求方面。經(jīng)過07年瘋狂的購房浪潮之后，以投機(jī)和投資為目的的購房需求有所透支，但是以自住為目的的購房需求仍是很旺盛。大多數(shù)購房者只是因房價(jià)過高而暫時(shí)對(duì)樓市持觀望態(tài)度。全國部分城市在12年底已經(jīng)出現(xiàn)了樓市回暖的苗頭?？梢姺績r(jià)稍有所降，潛在購買力便轉(zhuǎn)化成購買力，又會(huì)促使房價(jià)反彈。其次是購買能力方面。2005年以來資本市場發(fā)生的翻天覆地的變化以及2007年以來顯著的通貨膨脹使得我國兩級(jí)分化現(xiàn)象越來越明顯。這使得中高端的商品房購買力有增無減，但是普通的商品房卻使居民難以負(fù)擔(dān)。再次是供應(yīng)商方面。商品房空置量上升，加之土地價(jià)格的上漲，一次購置土地的金額幾乎要耗用企業(yè)一年的營業(yè)收入。使房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺。不利于企業(yè)資本運(yùn)作。

（二）未來的行業(yè)趨勢預(yù)測

我國房地產(chǎn)市場要向品牌化發(fā)展：其一、我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)決定了該行業(yè)需要企業(yè)有很強(qiáng)的資金運(yùn)作、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，小型的房地產(chǎn)企業(yè)難以生存和發(fā)展。其二、近幾年購房中遇到的糾紛層出不窮，房屋質(zhì)量參差不齊，購房者愿意為購買大公司有保障的樓盤而支付更高的價(jià)格。其三、從前幾年的經(jīng)驗(yàn)看，政府絕不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控。因此未來十年是房地產(chǎn)市場競爭較為激烈的時(shí)期，可能伴隨著大量的公司的合并和兼并。

房地產(chǎn)市場還有很大發(fā)展空間：中國有三次嬰兒潮，分別出現(xiàn)在1962-1976 ，1985-1991，2006年前后，前兩次嬰兒潮到現(xiàn)在正好形成了大量的由48歲左右中年父母和25歲左右的年輕人組成的家庭，恰好有購房的需求也有購房的能力。這將為房市未來幾年的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。

房地產(chǎn)行業(yè)受政策根本性影響不會(huì)過大：政府近年來出臺(tái)政策主要目的想要抑制房價(jià)，并不是想打壓房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每年占GDP的比重不斷上升，政府的政策始終是監(jiān)管和扶持雙管齊下，最終目的是使房地產(chǎn)更規(guī)范的平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)：一方面，土地資源及其他資源緊缺，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大的問題將受到抑制。城市建設(shè)逐步向郊區(qū)發(fā)展，原本以地段作為各房產(chǎn)的首要競爭的優(yōu)勢已逐漸消失，取而代之的將是成本等綜合因素的競爭模式。資源節(jié)約型的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到較大發(fā)展。郊區(qū)作為未來房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場，部分房產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)有了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的苗頭。另一方面，人民幣的升值還有很長的路要走，通貨膨脹依舊會(huì)持續(xù)。房價(jià)雖然大體保持不降，其實(shí)質(zhì)還是有所下調(diào)。這也從側(cè)面印證了房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]夏寧.《對(duì)我國房地產(chǎn)市場的思考》.《改革與開放》.2009

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資 貸款

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的現(xiàn)狀

（一）銀行信貸不斷攀升的融資門檻

房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在其負(fù)面影響下將受到不小的沖擊。由此，隨著系列政策的落實(shí)，開發(fā)企業(yè)從銀行獲得信貸融資非常艱難，這導(dǎo)致部分中小民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資占比非常小

2010年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼將目光轉(zhuǎn)向發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道。從目前的融資情況來看，萬科房產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、中糧地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司分別通過發(fā)行企業(yè)債券的方式獲得10-60億規(guī)模的低成本（5%-7%）資金。

債券融資作為房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來源中所占比例極小。僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的5%左右。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極開拓的融資渠道

（一）進(jìn)一步挖掘自有資金融資渠道，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的數(shù)目設(shè)有硬性“門檻”規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例必須超過30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有資本金或通過其他途徑自有資金基礎(chǔ)，向上一級(jí)集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)的材料供應(yīng)商、建筑總包單位、分包企業(yè)公司借款。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長期持有，自由支配，靈活使用，而且財(cái)務(wù)成本普遍較低；對(duì)公司制定中長期的發(fā)展目標(biāo)，特別是短期可能影響業(yè)績的目標(biāo)，不會(huì)構(gòu)成過大的財(cái)務(wù)壓力。

（二）引進(jìn)境外資金

我國資質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢。據(jù)彭博報(bào)道，2014年1-9月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長39%。

一方面，外資對(duì)我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。另一方面，國外銀行介入國內(nèi)市場向國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸資金的同時(shí)，如中建、萬達(dá)、綠地、中坤實(shí)業(yè)等開始走向海外 “造城”、“搶客”利用國外銀行的資金勢在必然。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理流程的完善，能通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)降低資金成本的產(chǎn)業(yè)基金將具備更好的發(fā)展前景和投資者的認(rèn)可，而項(xiàng)目型、關(guān)注于投機(jī)的地產(chǎn)基金將逐漸被邊緣化。

1.行業(yè)洗牌將加速融資利率合理化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金生存環(huán)境的改變將助推行業(yè)收益率合理化。從美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金歷史來看，美國房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金在20世紀(jì)90年代也一度高達(dá)20%左右，但隨著行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張以及本土地產(chǎn)逐步復(fù)蘇，收益率開始逐年下降。從我國目前普遍發(fā)行的房地產(chǎn)私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地產(chǎn)融資渠道的狹窄，另一方面也由于當(dāng)前開發(fā)商的高利潤率足以支撐該成本。從行業(yè)環(huán)境看，房企利潤率下行趨勢已現(xiàn)，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金迎來戰(zhàn)略合作契機(jī)

自2013年5月以來，中國的資產(chǎn)管理行業(yè)迎來了業(yè)務(wù)創(chuàng)新的浪潮。打破了保險(xiǎn)、證券、期貨、信托、銀行之間的競爭壁壘，使資管行業(yè)進(jìn)入競爭、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營的大資管時(shí)代。通過合作，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，也可以為投資人打造個(gè)性化的財(cái)富管理方案。在投資階段，各個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)帶來充足流動(dòng)性，還能通過各大資管機(jī)構(gòu)的資源為基金項(xiàng)目池帶來儲(chǔ)備。隨著支付寶、微信支付等網(wǎng)絡(luò)支付的興起， 技術(shù)驅(qū)動(dòng)以及金融變革將為私募房地產(chǎn)基金帶來新的生命力。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)信托融資

1.貸款型信托融資

由信托公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

2.股權(quán)型信托融資

信托公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式（收購股權(quán)或增資擴(kuò)股），向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。

3.混合型信托融資即夾層融資。

它是一種由債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的一種信托融資模式，它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的特點(diǎn)。通過債權(quán)和股權(quán)的組合滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。一般要求大型集團(tuán)開發(fā)的盈利能力好的項(xiàng)目，向項(xiàng)目公司委派董事，辦理土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等風(fēng)控手段。融資金額一般在5億以上，2-3年期限。

篇10

透過現(xiàn)象思考本質(zhì)，我們可以看到傳統(tǒng)的單位制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)模式的巨大影響。單位是中國城市社會(huì)具有主導(dǎo)性的組織形態(tài)，而依托于單位制而產(chǎn)生的小區(qū)，以全新的建筑形式，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了巨大的示范效應(yīng)。同時(shí)，由于最早一批小區(qū)居民的財(cái)富、地位和聲望對(duì)于整個(gè)社會(huì)具有較大的影響，所有這些因素的合力，最終形成了早期商品房消費(fèi)者所能夠理解的高品質(zhì)住宅的形態(tài)。因此，當(dāng)中國房地產(chǎn)企業(yè)開始起步的時(shí)候，正是以住宅小區(qū)開發(fā)為樣板；而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中，更需要基于業(yè)主對(duì)于小區(qū)的設(shè)想而進(jìn)行有針對(duì)性的強(qiáng)化。一個(gè)以封閉空間為特征的小區(qū)開發(fā)模式，最終得以確立。

如果沒有核心理念，那么小區(qū)開發(fā)模式無異于一個(gè)由圍墻堆砌起來的空殼。隨著國際化的房地產(chǎn)開發(fā)理念的引入和傳播，陽光、空氣、綠化、水景……以景觀設(shè)計(jì)為訴求的小區(qū)概念，形象鮮明，易于操作，逐漸成為了中國房地產(chǎn)界的關(guān)鍵性理念。具有代表性意義的萬科，對(duì)這一小區(qū)概念進(jìn)行了淋漓盡致的闡釋。但是，在具體的操作過程中，交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施的完善程度，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績，在企業(yè)和消費(fèi)者的合力之下，房地產(chǎn)企業(yè)最終進(jìn)入了社區(qū)綜合開發(fā)的階段。以生活社區(qū)為主要訴求的“社區(qū)”概念，逐漸顛覆了“小區(qū)”的概念，成為房地產(chǎn)企業(yè)新的風(fēng)向標(biāo)。從開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變來看，可以稱為“社區(qū)轉(zhuǎn)向”。

進(jìn)入“社區(qū)轉(zhuǎn)向”之后，開發(fā)商通過總體的規(guī)劃，提供了交通、商業(yè)、教育、生活等綜合配套設(shè)施，形成了大的社區(qū)。在社區(qū)之內(nèi)，相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)共享這些綜合配套設(shè)施。這樣，在相對(duì)獨(dú)立的封閉空間之中，提供了較為完整的生活形態(tài)。在這一“社區(qū)”概念中，社區(qū)綜合配套設(shè)施所提供的生活的完整度和便捷度，是關(guān)鍵的指標(biāo)。

在社區(qū)綜合開發(fā)模式中，政府主導(dǎo)和開發(fā)商主導(dǎo)是截然不同的兩種方向。在住宅小區(qū)開發(fā)中，市政建設(shè)與小區(qū)建設(shè)具有清晰的界限；而在社區(qū)開發(fā)模式中，往往會(huì)因?yàn)榻缦拗丿B而產(chǎn)生真空。在政府主導(dǎo)的土地開發(fā)模式中，房地產(chǎn)商在一定程度上被動(dòng)地承擔(dān)了綜合配套設(shè)施的建設(shè)，直接后果是綜合配套設(shè)施的不足，進(jìn)而延伸到物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系之中。

值得反思的是，作為個(gè)體的業(yè)主，在房地產(chǎn)開發(fā)的操作過程中，缺乏清晰的整體形象。為什么在業(yè)主與開發(fā)商乃至物業(yè)的糾紛之中，會(huì)表現(xiàn)出社區(qū)現(xiàn)實(shí)的生活狀態(tài)與最初產(chǎn)品設(shè)計(jì)的生活形態(tài)存在較大的差異呢？是雙方利益的博弈，還是雙方對(duì)社區(qū)的理解出現(xiàn)了偏差？

處于轉(zhuǎn)型過程中的中國社會(huì)，同時(shí)也正在面對(duì)著城市化進(jìn)程的沖擊。在變革的宏觀背景下，消費(fèi)者具有豐富的社會(huì)分層，而且對(duì)社區(qū)的理解也不盡相同，但是中國傳統(tǒng)的人情社會(huì)仍然有巨大的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面需要面對(duì)多元化的生活形態(tài)需求，另一方面也不得不受到來自傳統(tǒng)的影響。