導語：如何才能寫好一篇房地產項目市場調研方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產市場調研 情境教育 現(xiàn)狀 問題

中圖分類號：G423.07

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產市場調研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產市場研究公司的主要業(yè)務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關鍵。

1 情境認知學習理論概述

情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發(fā)展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應環(huán)境的紐帶，幫助我們建構解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達到適應環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產市場調研課程教學現(xiàn)狀

房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業(yè)第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：

2.1 課程性質、目的和任務

通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統(tǒng)計與分析、計算機數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。

2.2 課程教學內容

課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。

2.3 課時安排

房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。

3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題

房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：

3.1 不同學科知識綜合運用程度高

房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業(yè)學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數(shù)等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。

3.2 實訓項目缺少“真題真做”

實訓項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據(jù)房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業(yè)學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯(lián)系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。

3.3 房地產市場調研規(guī)范程度低

由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統(tǒng)學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產市場實時信息

房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態(tài)資料，導致結果缺乏針對性和實用性。

4 規(guī)范和完善房地產市場調研課程教學的思考

為了能夠規(guī)避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：

4.1 夯實專業(yè)基礎知識

建議在房地產經營與管理專業(yè)課程設置中增設統(tǒng)計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統(tǒng)計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。

4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育

學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。

第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據(jù)調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據(jù)工作內容分工進行分配。

第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據(jù)每個同學獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分數(shù)給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。

4.3 規(guī)范學生學習方法

第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規(guī)矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。

參考文獻：

【1】馬龍云.基于情境認知學習理論的英語實踐教學改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關鍵行為，基于一項民辦高校教學改革試驗的反思【J】.教育學術月刊，2012，（11）：100.

【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學改革【J】.中國大學教學，2012，（7）29.

【4】高楓，王.高等教育心理學實用教程【M】.廣西師范大學出版社，2011：122-127.

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【關鍵詞】房地產；項目管理；問題；解決措施

房地產項目的管理是全方位的，要求項目經營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進行正規(guī)化、標準化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產項目的成功管理不僅會為項目、為企業(yè)帶來良好經濟效益，也會產生良好的社會效益。

一、房地產項目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質量要求也逐漸變化。房產的功能要求越來越全面，其公用配套設計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關于房產的材料、技術、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環(huán)境對房產開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經濟環(huán)境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質和整體實力外，還需要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產要素達到合理科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質量，降低消耗，挖掘內部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經濟效益。從現(xiàn)時期的房地產項目管理中，其項目的質量、成本、進度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產項目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產項目進行管理，開發(fā)有效的項目管理經驗是今后房地產界所要正視的一個問題，現(xiàn)在的房地產項目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準備不足

開發(fā)商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調研。一些房地產開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。

2.2 中期，對設計不夠重視

房地產項目在實施階段也存在重施工，輕設計的問題。很多房地產開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學合理的規(guī)劃設計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調施工，輕視了設計。對房地產項目的外觀設計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結合項目自身特點，因地制宜，體現(xiàn)項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產項目的設計，只是簡單的復制了外地甚至國外的某些項目的風格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調，最終完成的產品也與消費者需求相差甚遠。

2.3 后期，合同不嚴謹

房地產項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時有發(fā)生，并最終導致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費大量的時間與精力用于協(xié)調各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內容的不嚴謹造成難以分清各方責任，進而影響項目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項目管理理念來管理房地產，規(guī)范其合理運作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產企業(yè)應該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調研

前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產品研究，也包括項目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產市場調查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準確度和價值。所以中小型房地產開發(fā)商要想取得最終經濟效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關要素進行深入科學的研究。除此之外，在進行市場調研的過程中，企業(yè)應該采納專業(yè)技術人員，在項目的經濟、項目概念規(guī)劃方案、技術可行性等方面進行充分的調研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產商要有意識到這一點，對自己的產品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產品質量的實現(xiàn)及經濟效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質

目前我國現(xiàn)有實力強大的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務、性質和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質量的監(jiān)控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質的管理人員。特別是項目負責人，要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項目管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，要實現(xiàn)項目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓，通過培訓，提高自身的管理素質。項目管理人員素質的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產項目的監(jiān)管

為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應該注意的安全及質量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產項目管理程序不規(guī)范的問題，應該加強監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因為房產項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內容復雜，只有通過有效的管理程序，適時的調整項目當中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。

四、總結

房地產的項目開發(fā)是一個資源整合的過程。隨著我國經濟的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)在國民經濟體系中所占的比重越來越重，并已經逐漸我國一個重要的支柱產業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產企業(yè)項目管理存在的問題大大影響了房地產行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監(jiān)理、設計、營銷能讓施工等相關單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質量、造價以及安全問題，科學的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應的控制措施。

參考文獻

[1]林成旺 淺析房地產項目管理的問題 科技創(chuàng)新導報 2011

[2]何驚宇 房地產項目管理現(xiàn)狀及對策 考試周刊 2007

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【關鍵詞】房地產；銷售；定價；沖突

一、引言

發(fā)達國家的房地產市場已經歷幾百年的發(fā)展，早已進入成熟期。而我國的房地產市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開始，我國房地產每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進行房地產項目銷售的開發(fā)商越來越多，中國房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬科就一直采用銷售的模式。實現(xiàn)銷售的項目，開發(fā)商和銷售商的立場不同，專業(yè)知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產生沖突。擬從房地產項目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調開發(fā)商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產項目提出其定價原則和方法。

二、房地產項目產品準確定價的重要性及主要策略和方法

房地產開發(fā)商進行項目開發(fā)的主要目的是將開發(fā)出的項目產品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現(xiàn)開發(fā)收益和利潤。要實現(xiàn)這個目標，就必須根據(jù)項目的特點、品質以及項目在市場中的競爭地位對產品準確定價，以使項目產品具有較高的性價比。只有這樣，項目產品才具有競爭優(yōu)勢，才能得到客戶的認同，以實現(xiàn)項目的順利銷售。如果房地產項目產品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產品有可能滯銷；如果項目產品定價過低，雖然能實現(xiàn)較快銷售，但開發(fā)商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。

根據(jù)市場營銷理論和價格決策理論，房地產項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導向定價法；（3）需求導向定價法。為了獲取最大收益，房地產開發(fā)商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數(shù)定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續(xù)銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。

房地產項目開發(fā)涉及多個主體，也存在多個相關利益方。從大的方面來講，主要有開發(fā)商，消費者和政府三方。從開發(fā)商利益集團來看，涉及到開發(fā)商本身，設計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發(fā)商四個利益主體的角度對房地產項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發(fā)，對房地產商品的定價權應由政府還是開發(fā)商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經濟的角度出發(fā)，對于實行銷售的房地產項目而言，房地產項目產品定價最直接的利益相關方是銷售商。房地產項目要實現(xiàn)準確定價，離不開銷售商的工作。

三、實行銷售的房地產項目定價面臨的矛盾和沖突

對于實行銷售的房地產項目，在項目產品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權沖突以及價格與銷售進度的矛盾。

（一）開發(fā)商與商在項目產品定價上的沖突

目前，房地產銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產開發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對產品定價就會有不同的意見。

1.固定比例傭金合約介紹

房地產開發(fā)商將一個房地產項目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對市場的敏感性，將項目產品以盡量高的價格在盡量短的時間內銷售出去。

目前房地產銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發(fā)商按照實現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。

2.開發(fā)商與銷售商的利益沖突

在固定比例傭金模式下，開發(fā)商與銷售商在產品定價方面存在利益沖突。項目產品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設雙方約定傭金比例為2%。如產品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。

但對于房地產開發(fā)商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發(fā)商享有。由于至項目銷售時，項目的開發(fā)成本已經固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產開發(fā)商在產品定價方面傾向于高定價，對于產品以較高價格銷售有很高的積極性。

由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。

（二）項目產品定價權與對市場變化敏感性的矛盾

房地產項目實行銷售的話，開發(fā)商和銷售商對于項目產品的定價都要發(fā)表意見，影響項目產品的定價。

目前，在房地產銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產品定價的建議方案，開發(fā)商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發(fā)商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產品的定價；如果開發(fā)商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調整或者另外自行定價?？傮w來講，項目產品的最終定價權掌握在房地產開發(fā)商手中。

正常情況下，銷售商在銷售方面比開發(fā)商更具有專業(yè)知識優(yōu)勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發(fā)商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發(fā)商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔；所以，銷售商對于項目產品在市場中的地位和優(yōu)劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產品定價，其定出的價格應該更能符合市場的規(guī)律，更契合產品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產品的銷售。

但是，由于銷售商與開發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項目產品定價稍低于其應有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產品定價權交給銷售商，就會發(fā)生道德風險問題，銷售商就不會站在開發(fā)商的角度來考慮問題，項目的產品定價就會偏低，損害開發(fā)商的利益。

雖然理論上銷售商對于項目產品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權交給銷售商，又會產生道德風險，損害開發(fā)商利益。房地產銷售合約必須處理好這一矛盾。

（三）項目產品定價高低與銷售進度的矛盾

根據(jù)需求定律，社會對產品的有效需求與產品的價格負相關。在其他條件不變的情況下，產品的價格越高，其需求越小；價格越低，需求越大。

對于房地產項目而言，產品數(shù)量是固定的。如果產品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導致一定時期內項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應減慢，結果導致項目的銷售周期延長。

房地產開發(fā)商在考慮項目靜態(tài)收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產開發(fā)商而言也是很重要的。開發(fā)商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開發(fā)商的資金機會成本。更有甚者，開發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發(fā)商而言，按時（下轉第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關系到開發(fā)商的企業(yè)存亡。

因此，開發(fā)商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。

四、做好實行銷售項目產品定價的建議

房地產項目實行銷售后，要想利用業(yè)務外包享受到專業(yè)分工帶來的好處，做好項目產品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產品的銷售。

（一）改變固定比例傭金合約，調動銷售商的積極性

銷售商在產品定價方面存在道德風險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發(fā)商不一致，對于提高項目產品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內銷售的，開發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產品定價時的道德風險行為出現(xiàn)。

（二）開發(fā)商多做市場調研，提高對市場變化的把控度

由于道德風險問題，開發(fā)商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發(fā)商本身對于房地產市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發(fā)商在委托銷售的同時，也可以培養(yǎng)自己的高素質市場營銷人才，多做市場調研和產品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產品進行精準定價。

（三）根據(jù)開發(fā)商的資金鏈情況，確定項目的定價策略

房地產項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發(fā)商的資金狀況。如果開發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業(yè)的資金鏈運轉，則應采取低位定價策略；如開發(fā)商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。

對于實行銷售的房地產項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發(fā)商設計好銷售合約，并且自己多關注市場變化，同時根據(jù)自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協(xié)調好雙方的利益和關系，充分調動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。

參考文獻：

[1]王力南.淺談房地產定價方法[J].學理論，2009（22）：114-116.

[2]陳薇薇.房地產定價方法與策略研究[J].企業(yè)家天地，2008（1）：109.

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[4]畢曉琳.房地產定價及各方主體的利益分析[J].當代經濟，2010（2）：70-72.

篇4

關鍵詞：房地產開發(fā)；可行性分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產開發(fā)項目的可行性研究，主要是指在房地產開發(fā)項目投資決策前，對項目進行系統(tǒng)而全面的技術經濟分析、論證，綜合研究開發(fā)項目的經濟合理性、技術先進性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項目是否具有可行性。房地產開發(fā)項目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后的評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

在我國，房地產的實際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項目帶來了相當大的風險，具體則表現(xiàn)在以下的幾個方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導

目前，我國的房地產開發(fā)項目可行性研究仍然是根據(jù)建設部于2000年所實施的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產開發(fā)項目的經濟可行性提出了相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設項目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個人的理解，對于計算機評價的指標有選擇性的適應，房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發(fā)項目可行性研究報告存在質量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經營分析

雖然房地產開放項目可行性研究分析報告在房地產項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發(fā)商并未對此有足夠的重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發(fā)項目的可行性進行分析，有可能就會導致決策和市場脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會增加房地產開發(fā)項目的市場風險性。

（三）房地產開發(fā)項目可行性分析的市場地位不準確

市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場項目成功以后，決定在相鄰城市另外一個更大的房地產項目，主要是用于餐飲和百貨經營方面。但是后來開發(fā)的房地產項目收益一般，遠不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項目的市場定位不準確，在該房地產項目的周圍已經有了類似的經營業(yè)態(tài)，并且也已經形成了品牌，新開發(fā)的房地產項目與其就存在了經營范圍重疊的問題。

（四）會先入為主進行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導致別墅周圍風景被破壞，經常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產項目由于是位于規(guī)劃失控的農民居住區(qū)內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。3房地產開發(fā)項目可行性研究完善的對策

三、完善路徑

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場的緊俏時代已經一去不復返了。因此，房地產項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。房地產開發(fā)項目的可行性分析主要從市場、技術、效益三方面對項目進行全面技術、經濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發(fā)項目的審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》因此，房地產開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執(zhí)行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調研主要包括房地產市場供給、房地產需要的調查、房地產市場價格調查、客戶調查等。房地產開發(fā)項目可行性研究中，市場調研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經使開發(fā)商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產開發(fā)方面。但是房地產開發(fā)和商業(yè)地產開發(fā)屬于不同領域，房地產開發(fā)商雖然對于房地產開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產經營熟悉。房地產開發(fā)商不應盲目建設開發(fā)，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經營的人士參與到房地產開發(fā)前期市場調研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發(fā)項目得以成功。

（四）對房地產開發(fā)項目進行財務評價

房地產開發(fā)項目的財務評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務狀況和經濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務評價，才能有效的控制和降低財務開支，減少經營風險，從而達到利益最大化。

四、結論

為了降低和規(guī)避風險，我們必須做好房地產開發(fā)項目的可行性分析，對項目要進行全面的技術經濟分析，從而為投資決策提供科學的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻：

[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主編.房地產經濟專業(yè)知識與實務，北京：團結出版社，2001.

篇5

房產與地產統(tǒng)稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業(yè)是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業(yè)”。基于此，高風險的房地產業(yè)關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發(fā)展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產投資可行性研究依據(jù)包括有：相關政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區(qū)有關社會與經濟的發(fā)展規(guī)劃；相關房地產項目合同或協(xié)議書等，相關部門頒發(fā)的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值?？傮w而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數(shù)據(jù)一致，關鍵設備具有穩(wěn)定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業(yè)務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風險得以降低，更甚是規(guī)避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產項目的環(huán)境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

篇6

關鍵詞：房地產；應用型人才；培養(yǎng)方案

中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02

我國快速發(fā)展的房地產行業(yè)，對專業(yè)人才的需求量越來越大，同時對從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產專業(yè)知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應行業(yè)發(fā)展并具有較強實踐應用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項重要工作。

一、房地產行業(yè)人才供求分析

（一）房地產行業(yè)人才需求分析

隨著我國城市化進程的加快、新農村建設的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時也預示著房地產行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。

（二）房地產行業(yè)人才供給分析

目前，作為房地產專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。

顯然，我國房地產專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應當遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產專業(yè)應用型人才培養(yǎng)方案的構建

（一）專業(yè)課程設置及教學內容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產行業(yè)的復雜性及房地產專業(yè)的多學科交叉性，決定了房地產專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學生掌握建筑方面的基礎知識，又要求學生掌握經濟管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產營銷策劃、房地產估價、房地產經紀等領域，高校就應當遵循房地產行業(yè)的發(fā)展需要及房地產人才市場的需求，以培養(yǎng)房地產營銷策劃師、房地產估價師和房地產經紀人為主線開設建筑、經濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。

2、專業(yè)課程的設置要突出房地產專業(yè)特色，體現(xiàn)應用型技能培養(yǎng)理念

（1）專業(yè)基礎課的設置要體現(xiàn)實用性特點

建筑施工、建筑結構、建筑材料、工程制圖等課程是房地產專業(yè)的立業(yè)基礎，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據(jù)房地產專業(yè)特色，在第1至第4學期逐步開設經濟法、房地產法規(guī)和房地產基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學生熟悉房地產行業(yè)的相關法律制度。

（2）專業(yè)方向課的設置要體現(xiàn)房地產行業(yè)特色

房地產專業(yè)是具有房地產特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產管理，因此在專業(yè)方向課的設置上要盡量回避具有共性特點的經濟學、會計學、市場營銷學、工程經濟學等課程，盡量開設房地產經濟學、房地產會計、房地產營銷策劃、房地產項目評估等具有房地產專業(yè)特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點，如增設房地產廣告學、房地產消費心理學、房地產市場調研與分析、房地產項目評估及房地產經紀人實務等方面課程，以完善學生的房地產知識體系。

（3）實踐教學環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學以致用的特點

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學要求，如對房地產估價、房地產營銷策劃、房地產項目評估等操作性較強的課程設置課程設計，以訓練學生的實際操作能力。

② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術、建筑設備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設認識性實習環(huán)節(jié)，組織學生到施工現(xiàn)場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。

③ 由于房地產市場的變化對房地產行業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用，在實訓課程設置上，應開設為期至少一周的房地產市場調查實習，讓學生了解房地產市場的動態(tài)變化，并訓練學生在房地產市場調查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。

④ 在畢業(yè)實習環(huán)節(jié)，要求學生到大型綜合性的房地產項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產企業(yè)的運營特點，了解房地產項目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設計的選題上，要以房地產專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產開發(fā)項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產營銷策劃、房地產項目評估和房地產項目管理等方面具有豐富實踐經驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導學生。

（二）應用型房地產專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構建

房地產專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為：遵循房地產行業(yè)及房地產企業(yè)發(fā)展需要，適應房地產項目經營管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產開發(fā)經營、營銷管理等專業(yè)知識，并系統(tǒng)掌握房地產經營管理專業(yè)理論，熟悉房地產開發(fā)流程及相關法律法規(guī)，具有一定的房地產經營管理能力和創(chuàng)新意識，在房地產估價、房地產項目評估和房地產營銷策劃領域具有較堅實理論基礎的高級應用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產經營管理和房地產項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產開發(fā)企業(yè)和房地產咨詢公司從事房地產項目營銷、房地產項目評估、房地產估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標，現(xiàn)從教師和學生兩個層面構建以課程設置、教學內容和教學方法三位一體的房地產應用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。

篇7

關鍵詞：房地產項目管理解決辦法

1、前言

房地產開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)工程，要做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調發(fā)展，才能完成項目，并取得較好的經濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目進行統(tǒng)一協(xié)調、組織管理。但在項目建設開發(fā)的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們去研究解決。

2、項目開發(fā)管理中存在的問題及分析

2.1 可研階段信息不全，盲目進行投資決策。

可行性研究是在決策前，進行技術經濟及財務分析，是開工前對工程項目的技術、經濟是否可行，進行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發(fā)及銷售帶來不利，如空置住宅或商業(yè)面積較多；戶型單調或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計深度不夠，設計文件資料不全，施工期間設計變更較多等問題。

2.2 設計階段設計深度不夠。

設計階段是房地產開發(fā)整個過程中最為重要的階段，施工中會發(fā)現(xiàn)較多的設計問題，比如設計深度不夠，設計內容不夠詳細，設計資料不夠齊全，造成工程進度拖延，工期滯后，施工無法正常實施，個別工程從開工到竣工各個階段都發(fā)生設計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設計招標程序，設計對項目投資控制的重要性不夠重視，設計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等等。

2.3 項目實施過程中管理不完善，導致項目進度、質量及成本控制的失控。

項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，造成交房時間延遲；房地產開發(fā)成本控制不力，各項費用過高及不可預見費用超出預期。專業(yè)工程師的專業(yè)管理能力有限，缺乏經驗，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。

2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導致項目運作成本過高。

如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運用等等。融資手段及方式單調、渠道單一、資金運作計劃不周密，導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導致房地產交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。

2.5 物業(yè)服務不到位，對房地產開發(fā)企業(yè)來講物業(yè)服務管理就是售后服務，物業(yè)管理是我國房地產企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，服務質量未跟上等。

3、項目開發(fā)過程中解決問題的辦法

3.1 加強項目前期開發(fā)管理

項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項目規(guī)劃設計

擬建項目經過決策立項后，設計就成為項目開發(fā)建設的重中之重，設計深度及質量直接影響著開發(fā)建設進度質量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設計應以市場需求為目標，立足于產品定位，從安全、功能、標準和經濟方面全主位權衡。充分考慮地域特征、戶型結構、建筑面積、建筑風格、小區(qū)環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設計方案。

這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強與設計單位的溝通。房產公司設計人員應在整個設計過程中與設計單位的主要設計人員進行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設計人員充分了解并領悟項目產品開發(fā)定位的想法和思路，掌握項目開發(fā)意圖和主要目的；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，達到設計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設計不合理再來調整，進行設計變更。

3.3 房地產項目開發(fā)的過程控制

項目控制技術一般包括：質量控制、成本控制、安全、進度四方面的內容。這里主要談下質量管理和成本控制的具體措施。

3.3.1 質量管理

質量是至關重要的。做到重視事前質量策劃，明確質量目標。所謂質量策劃，就是制定質量目標并規(guī)定必要的運行過程和相關資源以實現(xiàn)質量目標。傳統(tǒng)的項目質量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達到最好的使用標準和最好的產品質量。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。

3.3.2 成本控制

成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

3.4 完善項目后期管理

3.4.1項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、促進市場銷售速度，有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，合同里約定物業(yè)費用及前期物業(yè)服務的范圍內容、職責、任務，以及物業(yè)管理所需配備的設備以及管理用房等等。

3.4.2營銷在當前房地產項目開發(fā)中的地位十分重要，開發(fā)商要對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位；其次，加強產品市場推廣；通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案，及時推出新穎有效的推廣方案，來吸引客戶。轉

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    房地產全程策劃,簡單地說就是對房地產項目進行“全過程”的策劃,即從項目前期的市場調研開始到項目后期的物業(yè)服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務,每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點,圍繞提升項目的價值來運用各種手段,使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。

    房地產全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務”,因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向:

    第一種是在項目接手后,從市場調研、規(guī)劃設計、建筑方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售以及售后服務等一系列環(huán)節(jié)都參與進去,并在各個專業(yè)上具體操作,直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面,從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調、相互合作。而且,要求最低層面的技術人員如建筑設計、廣告平面、銷售等人員都對策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大,人員結構、知識結構的要求相當嚴謹,只有極少數(shù)有實力的策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。

    第二種是項目的一系列環(huán)節(jié)都參與進去,但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場調查、建筑設計、形象設計、廣告、銷售等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌,把各種不同的專業(yè)公司整合一起,按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多,但都是策劃精英,能主持各方面的專業(yè)工作,把專業(yè)公司協(xié)調、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

    第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長不同,在全過程策劃服務的前提下,有的在規(guī)劃設計、建筑設計及環(huán)境設計方面參與比較多;有的在市場調研、投資分析方面有擅長;有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業(yè)特長有所側重,但不丟掉全程策劃的宗旨,也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

    全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行,這樣各個環(huán)節(jié)較容易策劃到位,大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時,就應該采用其他策劃模式與之交*進行,取長補短。全程策劃模式的流程和內容如下:

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關鍵詞： 房地產項目開發(fā)； 成本控制； 設計

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）01-0093-01

在調控政策持續(xù)緊縮的情況下，房地產業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。房地產開發(fā)企業(yè)要降低開發(fā)成本，就必須重視設計工作，從投資形成之初就進行嚴格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計，設計階段對房地產項目投資有較大影響，盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，可見，房地產開發(fā)項目設計的科學性、合理性和經濟性對項目成本起著關鍵性的作用。筆者認為項目設計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點。

1引入招標機制，擇優(yōu)選擇設計單位

實行設計招標制度，一方面可以有效地防范設計領域的不規(guī)范行為，保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設計水平，增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產開發(fā)企業(yè)在設計方案上的選擇范圍，保證了設計方案的質量。其次，在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下，實行設計招標制度，有利于選擇最經濟合理的方案，降低工程造價，使設計階段投資費用得到控制。

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

2實行限額設計，有效控制造價

可行性研究階段編制的投資估算，經批準是初步設計的投資最高限額；初步設計階段編制的設計概算，經批準是施工圖設計的投資最高限額；施工圖設計則按照概算投資細分指標進行限額設計，形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設計的目標管理。只要這個目標管理到位，限額設計工作就會成功，項目的投資目標值就能實現(xiàn)。

特別需注意影響建筑設計方案經濟性的因素，比如說結構配筋，要求設計單位根據(jù)地質勘察報告的設計數(shù)據(jù)，按地質條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率，從而控制工程造價。

積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

3設計與預算相結合，有效控制造價

嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

4采用合同措施，有效控制造價

針對目前設計人經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。筆者認為應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。

5多方參與深入細致調研

項目設計工作不僅是設計單位單方面的工作，筆者認為應在項目的設計過程中，房地產企業(yè)也應發(fā)揮自身優(yōu)勢，收集各方面信息資料，為項目的設計提供依據(jù)。房地產企業(yè)可充分利用自身在銷售策劃方面的優(yōu)勢，對擬建項目的定位、區(qū)域環(huán)境、客戶群體及這部分客戶的使用要進行詳細的市場調研，做出詳細的市場分析。對項目的定位、區(qū)域環(huán)境、客戶群體的了解可以幫助設計單位優(yōu)化設計方案。分析項目受眾客戶的具體使用要求的，對設計進行細化，也避免了日后頻繁變更，減少了工程造價管理中不可預見的因素。

隨著房地產市場日趨理性化，房地產項目成本控制也逐步成為房地產企業(yè)經營中的重點內容。在成本控制方面，設計階段是成本控制的基礎，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)。只有先打好基礎，才能在項目的后續(xù)施工階段和收尾階段將成本控制真正落到實處。

參考文獻：

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論文摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發(fā)展，已成為我國經濟的支柱產業(yè)。但是鑒于目前我國房地產市場中的諸多過熱現(xiàn)象，國家采取了相應的宏觀調控辦法，通過政策手段，控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產稅收等形式，抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。

一、房地產行業(yè)發(fā)展概況

經過20多年的發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為我國國民經濟的重要支柱產業(yè)，對促進我國經濟發(fā)展、社會就業(yè)、擴大內需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房價過高、投資過熱、供需結構失衡等問題。從2005年以后，房地產市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產價格的內容已經成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調控手段進行市場調節(jié)干預。

二、國家宏觀調控的內容與影響

(一)國家宏觀調控的內容

指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。

近年來，國家對于房地產市場宏觀調控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產稅在重慶和上海進行試點，標志著房產稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產市場的影響

首先，國家宏觀調控加速了房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產行業(yè)對于現(xiàn)金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發(fā)商主動退出市場，并促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國家宏觀調控使得房地產市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產開發(fā)商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產業(yè)的影響日益凸顯。國內房地產市場正經歷著多年未見的平靜期，房地產市場將逐步轉向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉化為有效的購買行為，是房地產營銷必須認真面對的問題。

(三)當前房地產市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應新形勢

在房地產需求火爆時期，開發(fā)商是以產品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強調“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值的內涵。

2.市場調研力度不足，不能適應市場需求

雖然房地產銷售一直火爆，但也有一些房地產項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調研，由此導致決策失誤。忽視了市場調研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產品滯銷，當整個房地產市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個開放的系統(tǒng)，房地產項目的營銷活動由諸多要素構成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。

三、國家宏觀調控下房地產企業(yè)的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產開發(fā)商應積極調整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產品策略將導致房地產開發(fā)商面臨著很大的風險，應該進行適當?shù)恼{整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產項目進行相互補充，利用不同類型房地產資金的相互調劑，以適應當前宏觀調控形勢下的房地產市場政策傾向。在這種情況下，房地產企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。

(二)提升營銷策劃的水平和實效

國家宏觀調控的目標是使房地產市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內，房地產市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實行差異化產品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產品形成全產業(yè)內具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產品開發(fā)、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產品的市場定位時，不僅要關注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產開發(fā)商將會盡失先機。所以說，房地產開發(fā)商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產品特征和競爭優(yōu)勢。

(四)加強產品和營銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產品創(chuàng)新必須關注市場，市場的需求是產品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經提上議事日程。其次，必須切實提高產品品質。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結構。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統(tǒng)。最后，要提高房地產企業(yè)的產品研發(fā)能力或對研發(fā)成果的整合利用能力。國內房地產企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內設計等多家機構共同協(xié)作，完成產品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設計機構調整生產經營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。

結語

房地產營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現(xiàn)房地產價值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環(huán)境復雜萬變，在我國房地產業(yè)正步入以調控促發(fā)展時期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產開發(fā)經營的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

參考文獻

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