導語：如何才能寫好一篇建筑企業(yè)運營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：企業(yè)管理；企業(yè)運營；戰(zhàn)略決策

中圖分類號：C29 文獻標識碼： A

建筑企業(yè)的經營活動是為了獲得商業(yè)利益，當前市場競爭逐漸激烈，企業(yè)在經營中不僅需要投入資本和勞動力，還需要采取科學的手段提高建筑企業(yè)競爭力，實現企業(yè)利益最大化，分析和研究企業(yè)的運營管理，有助于提高企業(yè)的管理水平，促進企業(yè)的發(fā)展。

一、運營戰(zhàn)略決策

運營戰(zhàn)略是指企業(yè)根據選定的市場和產品特點進行有關決策的規(guī)劃、程序等。運營戰(zhàn)略的作用就是在一定的區(qū)域內獲取最大的優(yōu)勢支持企業(yè)的經營戰(zhàn)略。企業(yè)運營戰(zhàn)略可以范圍總成本領先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略以及目標極具戰(zhàn)略等。總成本領先戰(zhàn)略是指企業(yè)在某個領域內使得自己的生產成本低于對手，進而獲得市場上領先的戰(zhàn)略地位，主要是得到價格競爭優(yōu)勢。企業(yè)在總成本戰(zhàn)略目標下就有一定的規(guī)模優(yōu)勢、產量大的優(yōu)點，企業(yè)在采用總成本領先戰(zhàn)略中要求企業(yè)能夠嚴格控制費用，最大限度的減小研究陳本，為了達到這目標需要高度重視管理，雖然在管理中也不能忽視質量以及服務，但是低成本企業(yè)仍然能夠獲取高效益。

差異化戰(zhàn)略要求企業(yè)的競爭特色與運營系統相匹配，在差異化戰(zhàn)略中需要注意成本因素。企業(yè)在應用差異化戰(zhàn)略管理中需要保證各部門相互努力，保證自身生產產品的單個方面或者是幾個方面與其他企業(yè)的產品有明顯的優(yōu)勢，如產品功能、質量、品牌等。差異化戰(zhàn)略在使用中需要加大投入產品設計和研發(fā)，雖然相應地提高了產品的成本，但是顧客也比較樂意接受較高的價格，這些彌補了成本略施，當前不少的企業(yè)都開始采用同差異化管理，提高產品質量。

目標積聚戰(zhàn)略是一種細分市場戰(zhàn)略，這種戰(zhàn)略目標的前提條件是企業(yè)能夠以更高的效果為市場的特殊顧客提供服務，一般采用目標聚聚戰(zhàn)略管理的企業(yè)也具有超越同行企業(yè)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。企業(yè)在采用目標積聚戰(zhàn)略管理中一般會將自己的經歷集中在某個領域中。這些公司可以采用低成本戰(zhàn)略，也能夠僅僅采用差異化戰(zhàn)略，采用低成本戰(zhàn)略中，將資源進行細分。大部分的服務企業(yè)的經營活動就是提供的服務，因此在制定服務運營戰(zhàn)略中需要以顧客為核心，確定競爭重點，為用戶提供良好的服務。需要指出的是這些運營戰(zhàn)略都能夠使用在制造業(yè)以及服務業(yè)，提高企業(yè)競爭力。

二、運營戰(zhàn)略在建筑企業(yè)管理中的重要作用

運營戰(zhàn)略在建筑企業(yè)發(fā)展中有非常重要的作用，采用運營戰(zhàn)略來進行管理，就是確定長遠目標實現資源的合理分配，建筑企業(yè)運營戰(zhàn)略的內容包括了施工項目設計、管理等。在運營戰(zhàn)略目標的指導下，建筑企業(yè)需要合理使用自己的資源進行運營，并不斷實現戰(zhàn)略性計劃。運營戰(zhàn)略的決策過程包括兩個步驟，需要先確定運營系統的功能目標的決策，然后再開展運營系統結構的決策。運營戰(zhàn)略在建筑企業(yè)管理的應用中必須切合實際情況，不能過高的追求不可實現的目標，根據建筑企業(yè)的自身情況確定戰(zhàn)略目標，合理匹配市場銷售能力和建筑企業(yè)的資源，依照企業(yè)戰(zhàn)略目標管理的形式和內容，可以將戰(zhàn)略目標分為不同的層次。

1、運營戰(zhàn)略管理的層次和協調分析

戰(zhàn)略目標與建筑企業(yè)戰(zhàn)略有非常重要的關系，建筑企業(yè)目標影響著企業(yè)未來經營方向的決策和定位，在具體應用中，企業(yè)需要先確定自身向市場提供何種產品和服務，在為市場提品中采用的何種生產方式、生產規(guī)模等，這些都對建筑企業(yè)的定位至關重要。建筑企業(yè)戰(zhàn)略目標對生產經營系統的設計決策，戰(zhàn)略目標需要確定如何設計高效率的生產運作管理系統，合理配置現有的建筑企業(yè)資源，并做出如何利用生產管理組織管理。戰(zhàn)略目標也是建筑企業(yè)經營戰(zhàn)略決策，是在運營系統構造相對比較完善的功能，為建筑企業(yè)運營管理提供決策信息。

戰(zhàn)略目標在建筑企業(yè)管理中包括三個功能領域，如市場管理、運營管理以及財務管理等， 這些功能領域的地位都是相同的。市場營銷從具體的管理職能來進行分析主要開拓市場，負責市場銷售。運營管理在具體的職能中主要擔負內部的管理，將建筑企業(yè)生產需要的原材料等轉化為服務，投入到市場中。財務管理主要負責建筑企業(yè)的資金管理，合理進行資金的使用，這三種功能都是相互聯系的，共同構成建筑企業(yè)的管理系統。

2、建筑企業(yè)運營戰(zhàn)略的定位

建筑企業(yè)的戰(zhàn)略目標定位對企業(yè)的發(fā)展是至關重要的，決定了建筑企業(yè)盈利能力，因此需要謹慎對待公司的戰(zhàn)略地位，企業(yè)的戰(zhàn)略目標只有制定合理，才能有效地提高建筑企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高競爭地位。影響建筑企業(yè)競爭力主要包括施工質量、施工進度、施工成本等

因素，運營管理的基本任務就是如何在高生產效率下提高施工質量，確保建筑工程整體質量，并在此基礎上還需要注意施工成本控制，在保證施工質量的基礎上縮短施工周期。當前建筑企業(yè)在市場競爭壓力逐漸加大，競爭點不僅包括了施工質量、施工速度，還包括了建筑企業(yè)的施工服務等，因此建筑企業(yè)在運營策略的定位中需要及時改變內容，提高運營戰(zhàn)略的效果。

在評估建筑企業(yè)運營戰(zhàn)略中，需要首先考慮運營管理的有效性，一般認為建筑企業(yè)各種決策共同決定建筑企業(yè)形成的競爭力，但是建筑企業(yè)的流程以及戰(zhàn)略目標等并不是一致的，也會因為市場的變化而出現變動，因此流程管理是提高建筑企業(yè)運營戰(zhàn)略管理的重要方式，分析建筑企業(yè)的運營歷史，可以看到流程管理在產業(yè)化中與技術等息息相關，建筑企業(yè)在發(fā)展中需要不斷推進各種新的管理哲學，科學管理提高建筑企業(yè)競爭力。

三、結束語

綜上所述，本文先簡單分析運營戰(zhàn)略決策相關知識，重點分析運營戰(zhàn)略決策在企業(yè)管理中的應用。企業(yè)想要在激烈的競爭中提高自身的競爭實力，就必須采用相應的企業(yè)經營戰(zhàn)略，迎合市場發(fā)展需求，促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1] Christina Hepner Brodie.以"客戶之聲"制定運營戰(zhàn)略[J].上海國資，2010，（4）：61-62.

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關鍵詞：BIM；商業(yè)地產；運營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業(yè)地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發(fā)掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業(yè)地產增加更多收益，達到商業(yè)目的。

1傳統運營管理的弊端

傳統商業(yè)地產運營方式對于現今快速發(fā)展的商業(yè)經濟社會來說相對滯后。傳統商業(yè)運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業(yè)的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創(chuàng)造思維，如復雜空間的定位與優(yōu)化調整。而是這些細節(jié)的疏忽，導致在建設過程中發(fā)生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業(yè)地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產管理是開發(fā)商、持有資產方或聘請的專業(yè)商業(yè)運營管理公司對商業(yè)項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產的招商、推廣、調整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發(fā)模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發(fā)事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發(fā)商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發(fā)時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業(yè)地產急切地需有現代建筑開發(fā)技術來引導，并對商業(yè)地產進行有效的監(jiān)管與運營。

2基于BIM的商業(yè)地產運營管理應用

2.1案例應用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環(huán)球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業(yè)、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優(yōu)化、創(chuàng)新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環(huán)境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業(yè)管理等各工作環(huán)節(jié)，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規(guī)劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業(yè)地產運營的必要性與重要性。圖1上海中心大廈頂部俯瞰圖BIM模型技術將商業(yè)地產從開發(fā)到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業(yè)地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業(yè)資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業(yè)地產發(fā)展的實施，幫助其選擇最優(yōu)經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業(yè)地產管理的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.2BIM價值體現與效果

BIM技術對于現代商業(yè)地產運營管理有著重要的價值體現。商業(yè)地產的建設和商業(yè)運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業(yè)地產的有效透視。

2.3未來展望

在現代科技飛速發(fā)展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業(yè)中越來越廣泛的被使用。它改變了行業(yè)工作方式，細化和優(yōu)化了建筑全生命周期各階段的每一個細節(jié)，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創(chuàng)新與發(fā)展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發(fā)展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業(yè)管理、文化等領域，推動社會發(fā)展。

3結束語

BIM技術能給商業(yè)地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業(yè)地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業(yè)地產管理水平，主導者還是開發(fā)者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業(yè)帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業(yè)地產運營管理帶來更大發(fā)展機遇。

作者:單雅娟

參考文獻：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術的應用[J].工程技術研究,2017,(2):66-67.

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第二條本辦法所稱的創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)是指依托本市先進制造業(yè)、現代服務業(yè)發(fā)展基礎和城市功能定位，利用工業(yè)等歷史建筑為主要改造和開發(fā)載體，以原創(chuàng)設計為核心，相關產業(yè)鏈為聚合，所形成的以研發(fā)設計創(chuàng)意、建筑設計創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意、時尚消費創(chuàng)意等為發(fā)展重點并經市政府有關部門認定的創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)。

第三條本辦法適用于本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的申報、認定及相關管理活動。

第四條市經濟委員會（以下簡稱市經委）負責本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的認定及其相關管理工作。

本市區(qū)（縣）經委負責組織本區(qū)域內創(chuàng)意園區(qū)申報創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的工作并進行初審，配合市經委對本區(qū)域內經認定的創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)進行指導和管理。

第五條本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的認定條件為：

（一）有完整的集聚區(qū)建設和發(fā)展規(guī)劃，并且該規(guī)劃符合《創(chuàng)意產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》。

（二）園區(qū)完成建設改造，出租率達到70%以上。

（三）有鮮明的產業(yè)特色和定位，產業(yè)門類符合《創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展重點指南》，并且已經有若干個主導產業(yè)門類。主導產業(yè)門類的企業(yè)應占園區(qū)全部企業(yè)總數的70%以上。

（四）園區(qū)建筑面積應在1萬平方米以上。

（五）有合理規(guī)范的管理機構和運營機制，能夠有效組織開展集聚區(qū)的建設、管理和招商。

（六）能提供適合創(chuàng)意企業(yè)發(fā)展的工作環(huán)境、配套設施和服務功能。

（七）園區(qū)房屋租賃應由園區(qū)運營管理機構負責，房屋租賃應符合園區(qū)產業(yè)功能要求。未經園區(qū)運營管理機構許可，不得進行轉租。

（八）房屋建筑結構應符合本市相關建筑標準，建筑外型應與城市建筑形態(tài)、周邊環(huán)境相和諧。

（九）園區(qū)內的配套服務設施面積不超過園區(qū)總建筑面積的20%。

（十）能按國家和本市的法律法規(guī)要求，做好歷史建筑的保護工作。

（十一）園區(qū)消防、安全、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生等應符合相關規(guī)定。

第六條本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的認定程序：

（一）申請

申報創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)的創(chuàng)意園區(qū)，園區(qū)運營管理機構應當根據認定條件，將申報材料送區(qū)（縣）經委。區(qū)（縣）經委在收到申報材料后30日內，出具初審意見，并連同申報材料報送至市經委。

（二）審核

市經委在收到申報材料后30日內，組織專家依照認定條件對申報材料進行核實，并進行評估及組織必要的實地考察，由專家組提出書面評估意見報市經委審核。

（三）認定

市經委在收到專家組的書面評估意見后30日內，對符合條件的園區(qū)予以認定并授牌，并予以公告。

第七條經認定的本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)及園區(qū)入駐企業(yè)可優(yōu)先享受本市扶持創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展的相關優(yōu)惠政策。

第八條創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)應設立專門的管理機構、配備專職管理人員，建立物業(yè)管理、安全責任、配套服務等管理制度。

第九條創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)應積極引導入駐企業(yè)屬地注冊、建立入駐企業(yè)檔案，配合所在區(qū)域相關職能部門對入駐企業(yè)開展管理與服務。

第十條創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)管理機構按有關規(guī)定及時向有關部門報告入駐企業(yè)舉辦的各種活動；與區(qū)（縣）經委會簽訂管理責任書，接受監(jiān)督、檢查和指導；與入駐企業(yè)簽訂相應管理責任書，定期檢查和督促入駐企業(yè)遵守管理規(guī)定。

第十一條創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)入駐企業(yè)不得擅自改變建筑結構和使用性質；入駐企業(yè)的二次裝修應按規(guī)定上報有關部門。

第十二條創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)及入駐企業(yè)的一切活動均應符合市環(huán)保相關規(guī)定，不得干擾周邊居民、企事業(yè)單位的正常生活和工作秩序。

第十三條市經委對本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，每年組織一次復審。對未達標的市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，限期進行整改；整改后仍未達標的，取消其認定，并予以公告。

第十四條市經委將根據本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)管理需要，會同有關職能部門開展專項檢查。

第十五條市經委每年對貢獻突出的創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)、運營管理機構和個人予以表彰。

第十六條市經委應每年公開經認定的本市創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)名單、被取消認定授牌的創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)名單以及市經委認為應當公開的其他信息。

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導致商業(yè)地產項目失敗的原因非常多。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內部因素則更多地體現為項目的“休克”，相對的盤活成本較低。

一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業(yè)業(yè)態(tài)與項目整體定位不匹配。

企業(yè)盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業(yè)地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質、商業(yè)資源等情況在內的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業(yè)地產項目的運營管理架構、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權相同，但企業(yè)各自利益、經營理念不同，很難達成統一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜。對于經驗較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關的專業(yè)經營團體機構，自己盡量不要介入商業(yè)運營管理。

三、商業(yè)地產項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。

在目前的商業(yè)地產項目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現短期的銷售現金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續(xù)經營帶來很大的風險。

商業(yè)地產項目的難點不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運營管理。盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業(yè)地產項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續(xù)經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。

四、項目應根據商業(yè)地產項目定位進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結構設計。

商業(yè)地產項目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務與空間調整的重要手段，目前許多商業(yè)地產項目在開發(fā)過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。

除此之外，不同的商業(yè)地產項目對建筑結構有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項目能否成功的重要基礎條件之一。商業(yè)地產項目對規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，項目的結構、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細節(jié)都會對客戶的感受造成影響，進而影響項目未來經營的活力。

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關鍵詞：商業(yè)地產；項目運營；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產的主要特征

1.運營組織方式不同

商業(yè)房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業(yè)地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。

商業(yè)房地產的運營管理不同于其他行業(yè)的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業(yè)房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運營系統的設計方式存在著差異

在傳統的制造業(yè)中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業(yè)性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統的制造業(yè)中，對于產品出廠后，客戶如果發(fā)現問題，才可以同廠房發(fā)生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質的服務，才可以保障房地產的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產運營管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當地的人文地理環(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對運營創(chuàng)新意義非凡，每個地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發(fā)展狀況也是不一樣的。而商業(yè)地產和一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業(yè)地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發(fā)展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區(qū)特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。

同時還需要政府部門對商業(yè)地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產沒有發(fā)揮多大的影響，地產業(yè)還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C構沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業(yè)地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達國家的成功經驗告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產是一個很好的結果。

世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產分開讓它們各自發(fā)展，一個是進行投資開發(fā)的另一個就會進行后續(xù)的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業(yè)和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業(yè)融入到房地產，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。

同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發(fā)展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創(chuàng)設計新風潮

商業(yè)房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業(yè)房地產以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛(wèi)時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業(yè)房地產的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設計師，只有這樣才是對商業(yè)房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產的創(chuàng)新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業(yè)房地產的良好建造。

商業(yè)房地產的設計和商業(yè)房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業(yè)房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產運營管理模式的應用

1.統一管理的運營管理模式

市場，策略，戰(zhàn)略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發(fā)商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發(fā)商，投資者甚至使經營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，從而使商業(yè)項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業(yè)機構，只有如此才可以保障大型商業(yè)機構的更加壯大。

2.需要和零售相結合

零售在商業(yè)地產運營管理中的出現是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發(fā)商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業(yè)街降低了身價，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠發(fā)展。

四、商業(yè)地產項目運營管理模式的實際意義

商業(yè)地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業(yè)地產良好的發(fā)展的必要經過，只有確保商業(yè)地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業(yè)地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產的運營管理，那么商業(yè)地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業(yè)地產項目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產項目運營管理模式是地產企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產企業(yè)的發(fā)展離不開運營管理，地產企業(yè)通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業(yè)的運營管理之下，地產企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴酷的經濟制度下。

我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業(yè)地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結束語

商業(yè)地產項目的運營管理是商業(yè)地產發(fā)展的有力保障，只有對其進行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業(yè)地產的更加進步，對商業(yè)地產運營管理可以保障商業(yè)地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業(yè)地產的有序發(fā)展，使商業(yè)地產擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產運營管理研究及應用[J].蘇州大學，2010.

篇6

我國小水電自20世紀90年代以來，通過政策扶持，個人投資、合伙投資進入小水電市場，小水電站建設進入高速發(fā)展時期。尤其近些年，原有的國有或集體所有的小水電絕大多數進行了改制，按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則歸投資者所有，大部分在管理上是個體私營企業(yè)或股份公司的管理模式。由于投資主體的多元化，許多非專業(yè)的投資商片面的認為，電站建成就大功告成，就只等收益，卻不知道對于水電站來說重大風險在運營管理階段，即投資成功與否主要在電站的運營管理階段，通過發(fā)電、售電，逐步收回投資并取得一定回報。水電站的運營管理是一項專業(yè)性較強的復雜、經濟的管理過程，遠不是許多人認為的開機、關機，幾個農民工就能完成的工作。它涉及電站與電網、電站與降雨來水的配合。自2011年開始的電力行業(yè)開展的電力安全生產標準化工作和水利部開展的農村水電站安全生產標準化達標評級開始實施，小水電運營管理更需要專業(yè)化和標準化，需要經常性的維護、保養(yǎng)、檢修，以保證擋水建筑物、發(fā)電設備安全穩(wěn)定運行，進而生產出高質量的電能，最終使投資回報正常化、合理化、最大化。

2小水電管理方式

目前，國內小水電站的管理模式一般有自運行管理和委托管理兩種。自運行管理就是企業(yè)自行組織人員對電站的大壩及發(fā)電設備的運行和維護工作負責，這種管理模式對于企業(yè)來說，工作任務繁瑣但易于管理控制。鑒于水電站自身生產特點，委托管理又分為全部委托運營管理、運維委托管理、維護檢修委托管理三種。

(1)全部委托運營管理就是企業(yè)不僅將生產運行委托，而且也將經營職責進行委托，企業(yè)按合同預定收取投資回報。這種模式大大增加了被委托方的風險，企業(yè)對被委托方沒有相應的控制措施。但是，小水電站因其專業(yè)化性質，被委托方在水電站經營管理方面，其承擔的風險遠比企業(yè)要大得多，且風險的控制能力較企業(yè)強。

(2)運維委托運營管理也就是企業(yè)僅將生產運行委托給大的發(fā)電站或公司，而不將經營職責委托，自己進行控制，企業(yè)按合同預定支付給被委托方運行管理酬金。委托的內容主要有:委托生產運營及發(fā)電設備的正常運行，日常維護，技術管理和安全管理;委托發(fā)電設備大小修工作;物業(yè)管理等。這種管理模式較為普遍，湖南石門金家溝水電站就是采用這種管理模式。

(3)維護檢修管理就是企業(yè)參與電站經營管理和運行管理，企業(yè)只將發(fā)電設備的維護，大小修工作進行委托管理，委托給有專業(yè)檢修人才和隊伍的發(fā)電站或企業(yè)。

3小水電委托管理分析

3．1小水電委托管理的風險

(1)委托方的風險主要有人為風險、經濟風險、自然風險、政策風險等。人為風險包括人員管理水平，不可預見事件等，經濟風險包括資金籌措不力，宏觀經濟形勢，投資環(huán)境惡化，市場物價，投資回收期過長等;自然風險包括河流降水來水，惡劣的氣候條件與現場環(huán)境、自燃小災害等，政策風險包括國家政府主管部門的行為、態(tài)度，管理體制等。

(2)被委托方的風險主要有管理風險、責任風險、發(fā)電設備設施性能風險等。管理風險主要在于管理人員管理水平，技術人員技術水平和責任心;責任風險主要在于委托費用風險，替代責任風險等，因此，單就這些方面被委托方的風險并不比委托方小。

3．2小水電委托管理的利弊分析

3．2．1委托管理模式下對委托方(企業(yè))的利弊

①減少委托方人力資源管理成本，同時，小水電站委托管理下收益遠比自己培養(yǎng)專業(yè)人才隊伍來得快。②委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，分出一些風險給被委托方，減少企業(yè)部分風險，同時，利于電站安全穩(wěn)定生產，進而實現利益最大化。③委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，可以集中精力進行融資和再投資，做大做強自身核心業(yè)務，利于企業(yè)多元化、長遠化發(fā)展。④委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，增加了自身監(jiān)管工作和風險。⑤委托方把小水電站運營管理委托給專業(yè)隊伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實現共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現投資嚴重虧損。

3．2．2委托管理模式下對被委托方(企業(yè))的利弊

①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對那些舊的大水電站企業(yè)，分流一部分過剩人員，盤活企業(yè)自身發(fā)展。②委托管理模式下促使一部分專業(yè)化運營管理公司的建立和發(fā)展。③委托管理模式下經濟利益和風險責任原因促使專業(yè)化發(fā)電企業(yè)加強自身管理，提高自有專業(yè)人員水平等。④部分委托方由于自身專業(yè)知識和資金原因，在投資建設階段對設備選型欠佳，致使被委托方設備風險嚴重加大，進而影響安全運營管理。

4結語

篇7

隨著我國高速鐵路的建設運營，一批現代化新型高速鐵路車站(以下簡稱高鐵車站)相繼投入使用，到2012年，我國將建成高鐵車站512座，其中大型車站55座。這些車站作為大密度人流集散中心蘊藏著巨大的商業(yè)價值，受到了社會商界的極大關注。隨著我國高速鐵路運營管理水平的不斷提高，高鐵車站的商業(yè)開發(fā)和運營管理模式亦將逐漸走向成熟。而有效地開發(fā)利用高鐵車站的龐大運營空間，使車站巨大的沉沒成本得到彌補，從根本上降低高速鐵路的運營成本，對提高高鐵車站的服務和運營管理水平，增強高速鐵路運營的市場影響力和競爭力具有重要而深遠的現實意義。

1我國高鐵車站的基本特點

目前，我國建成或即將投入運營的高速鐵路有京滬、京津、武廣、鄭西、福廈、滬寧、滬杭、石武、滬昆、成渝等20多條，沿途車站均為人口稠密區(qū)域和重要的交通樞紐，已建成和運營的高鐵車站有379個，其中大型車站的建筑面積都較大，如南京南站為450000m2，上海虹橋站為410000m2，北京南站為210000m2，車站面積較小的如昆山南站也有9000m2，這些車站與我國既有線客運站相比具有以下顯著特點。

（1）強大的客流疏解能力。由于高速列車實行公交化運行，旅客的乘車模式從傳統的“等候式”向高效率的“通過式”轉變，如京滬高速鐵路以平均10min間隔連續(xù)到發(fā)列車；京津城際鐵路以5min間隔密集到發(fā)列車，旅客在站候車、集結和乘降時間很短，其強大的客流疏解功能要比普速車站擴大數倍[1]。

（2）全新的旅客服務理念。傳統的鐵路客運站重旅客管理、輕商業(yè)運營，商業(yè)開發(fā)與運營多以能滿足旅客基本出行需求的飲料與食品為主，而高鐵車站從設計開始即遵循“以人為本、服務運輸”的宗旨，實現了從注重管理向注重服務與經營的轉變。高速鐵路在站車服務的設計上要求做到“五化”：站車服務品質化、客站服務高效化、銜接換乘周到化、服務信息高度化、服務種類人性化，使整個旅客服務過程實現了無干擾、自助化[2]。

（3）龐大的現代建筑設施。高鐵車站特別是大型車站在更大的范圍內統籌考慮車站廣場、站臺、風雨棚、跨線設施、各類行車生產運輸用房的合理布局，主要省會城市和人口密集區(qū)域的車站均為多層立體式站房，空間龐大并與周邊的城市建筑物相協調，使之能夠體現所在城市的地域特色和文化，成為以客運服務為主的鐵路車站與城市的有機結合點，如北京南、天津西、南京南、上海虹橋、廣州東、西安等高鐵車站，已成為城市景觀的亮點。

（4）流暢的旅客換乘流線。高鐵車站其設施和管理模式已向車次公交化、售檢票地鐵化、服務機場化的方向發(fā)展，在其內部整合了多種類型的公共空間[3]。例如，北京南站共有5層，其整個布局使旅客不用出站就可以進行各種不同交通方式的換乘，最遠的換乘走行不超過200m，已經成為城市交通體系中的重要交通樞紐。

2影響高鐵車站商業(yè)開發(fā)和管理的主要問題

2.1站址偏遠商業(yè)氛圍尚不成熟

由于受既有城市布局的限制，高鐵車站的建設一般選擇在城市新建的經濟區(qū)域，因此基本上遠離城區(qū)，如上海虹橋、西安北、南京南等高鐵車站，所處位置配套設施遠未成熟，這些高鐵車站的商業(yè)氛圍在短期內很難培育成熟，這也意味著在今后很長一段時間內，高鐵車站的商業(yè)基本是孤島型開發(fā)、封閉型運營，這種鐵路行業(yè)獨立開發(fā)和運營管理的模式嚴重制約車站商業(yè)開發(fā)的品質化、規(guī)?；?，最終會因為管理經驗和力度不夠而促使業(yè)態(tài)趨向同質化，嚴重影響車站商業(yè)經營的整體收益。特別是當一條高速鐵路沿線經濟發(fā)展不平衡，而各車站由部分知名品牌商家競租開發(fā)，將使全線商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，商家的發(fā)展前景受到客流的嚴重制約，經營和管理的局限性明顯。

2.2站房空間龐大不易管理

目前，已投入使用的高鐵車站以其巨大的建筑構架和超長的到發(fā)出入流線，使餐飲、零售、食品、廣告、旅客服務、產品體驗等商業(yè)項目都可以融匯其中，龐大的空間使客流貫穿其中，也會分解成稀疏的人流，這給商業(yè)定位和開發(fā)帶來了難度，如果要兼顧品牌化、規(guī)?；_發(fā)，將會造成市場響應度不高，商家積極性不大，整個車站的開發(fā)規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)定位難度很大，倉促開發(fā)則會影響車站形象和長期效益。

2.3客流在站內滯留時間短

目前，由于高鐵車站實現了車次公交化，并且高速鐵路的票價高于普通消費者的預期，這意味著高速鐵路的乘客大多為誘發(fā)客流或轉移客流。這些快速流動的客流滯留時間平均為10～40min(據上海虹橋站2011年9月29日客流計算)，實際上并不能帶來實際的購買力和消費力，給商業(yè)定位和開發(fā)帶來很大難度，即使一些實力雄厚的商家也會隨著時間的推移和營業(yè)額的下降而降低對高鐵車站商業(yè)的期望值。目前，南京南站的老娘舅、珍寶舫、味千拉面等店鋪已相繼停止營業(yè)，說明高鐵車站龐大的客流并沒有實質性的消費需求，這對商業(yè)運營商的耐心是極大的考驗[4]?！痢辆?011年部分高鐵車站商業(yè)開況，如表1所示。

2.4開發(fā)管理經驗欠缺

高鐵車站的開發(fā)和管理是隨著高速鐵路的運營帶來的新課題，目前從事該項業(yè)務的各鐵路局管理隊伍和人員絕大部分沒有經過專業(yè)培訓，缺乏必要的業(yè)務知識和技能，缺少商業(yè)開發(fā)的閱歷和經驗。這種邊干邊學的做法受到行業(yè)管理體制和組織管理能力的限制，必定要走許多彎路，尤其是一些大型車站，商業(yè)定位、業(yè)態(tài)布局等體系龐大，交叉學科多，目前客運服務部門和商業(yè)運營部門在同一客體各自為戰(zhàn)的情況，將弱化高鐵車站的整體市場滲透力和服務水平。并且，隨著高鐵車站商業(yè)開發(fā)期的結束，如果沒有合格的運營管理隊伍，將導致整體商業(yè)經營環(huán)境的惡化，使商家失去信心，從而逐漸沉淀為車站商業(yè)發(fā)展的難題。

2.5封閉運營難以形成鐵地聯動

隨著城市的發(fā)展，高鐵車站終將成為城市新的節(jié)點，而目前由于城市建設速度等原因，短期內車站周邊的商業(yè)氛圍不可能快速形成，高鐵車站的商業(yè)難以融入區(qū)域經濟發(fā)展的氛圍當中，如果采取獨立開發(fā)，其結果必將經歷一個較長的過渡期，而且由于與區(qū)域經濟發(fā)展的聯動機制沒有形成，這種商業(yè)模式將很難產生規(guī)模效應，最終影響車站集聚效應和市場培養(yǎng)，以及有效挖掘旅客的潛在需求，并將嚴重影響商業(yè)市場的長期發(fā)展。

3高鐵車站開發(fā)與管理模式的思考

隨著我國經濟社會的發(fā)展，高速鐵路沿線帶動的經濟圈將逐漸擴大，并在將來的某個時期徹底取代既有鐵路線而成為旅客運輸的重要載體，高鐵車站也將成為推動當地經濟發(fā)展的引擎。因此，要求高鐵車站商業(yè)開發(fā)管理模式和發(fā)展方向采取因時而動、因勢而動的靈活多變的對策。其主要開發(fā)思路是：統籌戰(zhàn)略布局，突出區(qū)域特色，立足產業(yè)發(fā)展，拓展城市優(yōu)勢，構架全能業(yè)態(tài)，形成多元營收；主要管理模式是：一體化經營，全成本考核，信息化管理。

3.1融入區(qū)域經濟大局

由于我國區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，特別是最近國家扶持實體經濟發(fā)展的戰(zhàn)略部署出臺后，許多企業(yè)在尋找轉型升級的突破口。按照拉德納定律(運輸與貿易平方定律：運輸速度提高1倍，潛在市場范圍擴大3倍，高速鐵路的帶動效應和對市場的影響將較快地影響社會因子和勞動力等市場因子的互動與整合。因此，高鐵車站不可能脫離當地環(huán)境而獨立發(fā)展，只有立足于當地經濟社會和產業(yè)發(fā)展的現實環(huán)境，從車站商業(yè)規(guī)劃開發(fā)到運營管理全過程，積極征詢當地政府經濟管理部門的意見，共同策劃實施招商工作，讓政府主管部門參與到招商等各項工作中，為區(qū)域和城市經濟發(fā)展提供全方位的引介、展示、宣傳、營銷等服務，成為區(qū)域或城市的形象，打造高鐵車站鮮明的區(qū)域或城市特色，讓旅客在不同的車站都能受到濃郁的物質和文化方面的感染，在出行的同時獲得許多有用的市場信息，使高鐵車站真正成為政府匯聚商機和企業(yè)自我營銷推介、市場培育及擴大市場影響力的重要平臺。這要求高鐵車站商業(yè)開發(fā)結合區(qū)域經濟發(fā)展的特點和要求，強化交通功能與生態(tài)功能的自然融合，以及景觀商務休閑功能的補充，只有這樣，才能徹底改變各車站都是肯德基、遍地都是便利店的商業(yè)同質化和業(yè)態(tài)單一化的現狀，創(chuàng)造出高質量、多元化的公共商業(yè)空間，使車站商業(yè)真正獲得持久發(fā)展的環(huán)境和條件，實現鐵地互動互贏格局和持久發(fā)展[5]。

3.2實施專業(yè)開發(fā)管理

目前，高鐵車站的商業(yè)開發(fā)基本上是采用鐵路局領導小組負責項目審核，有關部門牽頭實施，單項專業(yè)或地區(qū)公司具體落實的方式。在實際推進中由于涉及諸多部門需要協調的事務，尤其是商鋪運營后，營收進賬、進貨審核、服務標準、收益考核、獎懲兌現、人員管理、站車協調等事務具體而繁雜，整個車站商業(yè)從開發(fā)到運營管理都要遇到大量需要限時解決的問題，鐵路局層面和各地具體負責部門極易陷入被動，勢必造成管理部門多，各部門利益難以均衡，內部管理成本增大和運營效率不高等問題，這種情況下往往會造成商業(yè)整體發(fā)展水平不高，有時還會挫傷商家的經營積極性，影響車站商業(yè)經營的發(fā)展。因此，發(fā)揮地區(qū)現有管理體制的長處，成立縱向以專業(yè)運營管理實體(企業(yè))為主的經營發(fā)展平臺，橫向以地區(qū)集團公司(或相關公司)為協作的日常經營平臺的商業(yè)發(fā)展體系，有助于商業(yè)規(guī)劃、招商、開發(fā)、管理、清算等商業(yè)開發(fā)和管理服務功能的整合與優(yōu)化，這樣車站旅客服務和商業(yè)開發(fā)管理只有一個市場主體，減少了責任層面，理清了責任關系，有助于實現車站商業(yè)精細化、專業(yè)化發(fā)展，實現車站商業(yè)運營規(guī)模化。

3.3建立現代商業(yè)運營機制

目前，大部分高鐵車站的旅客服務和商業(yè)運營是由兩個或更多的單位與部門分別承擔的，車站巨大的站車建筑和人員等運營與管理費用支出依然由鐵路局承擔，這種計劃經濟的財務體制不利于激發(fā)車站管理和服務人員的積極性，使車站的整體效益和成本考核完全脫節(jié)，長此以往勢必給鐵路運輸生產造成負擔。因此，應建立成本費用的控制、責任體系，深入評估車站的商業(yè)潛力和價值，明確年度費用考核目標，所有服務和經營人員都要按照現代商業(yè)運營模式，全員參與成本控制，達到車站運營費用自給的目標，實現服務與管理步入費用內部循環(huán)和自收自支、全成本考核的良性發(fā)展軌道。

3.4深入挖掘商業(yè)空間

在保證高鐵車站快速通過能力的前提下，對車站內部及區(qū)域進行綜合開發(fā)，擴大商業(yè)空間。目前，高速車站已經成為集交通功能與商業(yè)、服務內容于一體的綜合體。商業(yè)項目開發(fā)的順序如下。首先，大力發(fā)展廣告業(yè)，運用LED、LCD、燈箱、粘貼塑貼等多種媒介手段，最大限度地利用高速車站的建筑空間，開發(fā)適合不同商家需求的廣告載體，實現低成本開發(fā)和運作。其次，開發(fā)企業(yè)冠名區(qū)或商務專用區(qū)，增加商業(yè)空間的累計收益。再次，布設無干擾自助化服務設施，在空閑區(qū)域設置自助終端機、售貨機、ATM等。最后，合理布局餐飲、零售、便利、旅游咨詢、紀念品、書刊等服務業(yè)態(tài)。以固定區(qū)域為主、流動服務為輔的原則，在較長的旅客流線區(qū)段圍繞旅客出發(fā)和到達的需求多元化布置業(yè)態(tài)，做到各種業(yè)態(tài)錯落有致，滿足旅客出行的多樣需求，實現業(yè)態(tài)功能最優(yōu)化。

3.5運用信息管理手段

高速車站商業(yè)開發(fā)和經營管理的最終目標是增加路內企業(yè)收益，因此租金的定位、營收分成清算(包括對合資公司的清算)是兩個重要環(huán)節(jié)。傳統的財務管理方式已經不能滿足高鐵車站與商業(yè)運營的需要，必須運用信息化手段，如3C技術(計算機技術、通信技術和控制技術)和當今世界上最先進的企業(yè)信息化集成和解決方案——ERP系統

，實現商業(yè)運營的信息即時收集(營收匯總、賬款結算等)、數據處理、時段分析，利潤清算等的管理，實現車站商業(yè)營收的集中收納和收益的精確化，從而實現商業(yè)價值的最大化[2，6-7]。

3.6優(yōu)化管理隊伍結構

目前，高鐵車站商業(yè)運營隊伍的知識結構和管理能力尚不能滿足發(fā)展要求。在車站商業(yè)運營產業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的進程中，需要對商業(yè)運營隊伍的建設和管理進行前瞻性考慮，科學合理地進行籌劃和組織。首先，結合高鐵車站建設和商業(yè)運營的需要，將商業(yè)人才培養(yǎng)納入高速鐵路人才隊伍培養(yǎng)的整體規(guī)劃中，常態(tài)化、分階段實施，確保人力資源不枯竭；其次，加大與高校的校企聯合培養(yǎng)力度，開展研修班、短訓班等方式梯次培訓現職人員，利用遠程教育等方式，加快人才隊伍建設步伐；再次，廣泛開展跨地區(qū)、跨行業(yè)的交流與合作，建立不定期考察交流、研討磋商機制，逐漸形成高速車站商業(yè)發(fā)展的學術交流氛圍，為車站商業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障；最后，定期走訪和征詢當地政府、合作商家或企業(yè)對管理隊伍的意見與建議，及時調整和改進培養(yǎng)體系與方向，促使人員隊伍的管理素質和管理結構始終按照商業(yè)運營發(fā)展要求不斷提高與優(yōu)化。

篇8

【關鍵詞】 房地產 項目開發(fā) 運營 管理

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

近年來，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產項目開發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢下，也存在泡沫現象。有的房地產項目建成了鬼城，這說明在項目開發(fā)的過程中運營管理存在較大問題，例如市場定位不準確、缺乏對項目開發(fā)需求的仔細研究、過分依賴政府助推地方經濟等。房地產項目開發(fā)運行管理水平較低，會導致房地產企業(yè)出現惡性競爭，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產項目開發(fā)運行管理概述

房地產企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對項目進行開發(fā)的過程中，需要加強運行管理，這關系著企業(yè)的經濟效益，也關系著企業(yè)未來的發(fā)展。房地產項目運營管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時間周期也比較長，容易受到較多風險因素的影響。房地產運營管理多是指計劃管理工作，各部門是按照預期的目標完成工作，需要完成最初制定的項目關鍵節(jié)點，缺乏過程管理，計劃經理在運行管理中起不到任何實質性作用，尤其是在跨部門協調工作中，缺乏實權，職權被架空，失去了計劃管理的作用，也降低了經營管理的效果。運營管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項目進度、完成質量、成本等方面著手管理，實現精細化管理，做好企業(yè)資金的運作，實現經濟效益最大化。管理人員還要對計劃管理的流程進行改進與優(yōu)化，使房地產項目開發(fā)運行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項目開發(fā)順利完成。

二、房地產項目開發(fā)中運行管理存在的問題

1. 決策階段

房地產項目開發(fā)首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運行管理的整體水平，企業(yè)出現重大決策性失誤會帶來較大的經濟損失，會影響后期建設、投資等階段的工作，導致整個運營管理失敗。在項目開發(fā)運行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設的項目當中，做好市場定位與銷售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風險，從而保證運行管理的效果。一些房地產開發(fā)企業(yè)不重視前期的市場調研工作，導致市場定位不夠準確，出現了決策失誤，給運營管理帶來較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現象，這給企業(yè)帶來了不可挽回的損失。

2. 設計階段

房地產項目開發(fā)前，需要進行設計工作，這一階段是項目造價的基礎階段，根據項目開發(fā)的規(guī)模、機械的投入、材料的購置等內容，制定成本管理制度，做好費用管理工作。設計階段也是運行管理的重要階段，如果房地產開發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙設計、忽視了人員數量投入、機械投入、材料投入等內容，則會降低設計方案的質量。有的房地產開發(fā)企業(yè)只考慮工程建設規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對影響運營的管理因素的全面考慮，這樣做出的設計方案自然缺乏實際效用。

3. 建設階段

建設階段會有大量的生產要素投入，需要考慮項目開發(fā)的成本，大量的人力、物力、財力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗了運營管理的實際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項目建設投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強運營管理，需要保證項目建設資源的優(yōu)化組合、開發(fā)運營的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產企業(yè)對生產要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機械設備的保養(yǎng)，這在建設階段造成了資源與資金的較大浪費，不利于成本控制，給企業(yè)帶來了不必要的經濟損失。

4. 項目銷售與使用階段

項目銷售階段關系著企業(yè)的經營利潤，加強項目開發(fā)過程的運行管理就是為了提高經濟效益，保證銷售工作順利進行，按時回籠資金，彌補開發(fā)過程中出現的經濟損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對于房地產企業(yè)來說，只有在一個項目順利完成后，才能進行下一個項目的開發(fā)，所以，運行管理對企業(yè)來說是一項重要的工作，管理水平較低，則會延長項目銷售與投入使用的時間，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。項目銷售與使用階段會受到較多因素的影響，比如當地經濟發(fā)展水平、市場需求、人口規(guī)模等，想要做好運行管理也是一件非常難的工作。為了保證項目開發(fā)銷售工作的順利進行，首先應該保證決策定位的正確性，然后就是做好營銷，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營銷等，但是這并不能保證營銷效果一定好。很多房地產企業(yè)錯誤地認為，只要銷售階段各項工作順利完成，就可以保證運營管理的效果，運行管理是一項動態(tài)綜合性工作，不是保證一個階段工作順利完成就能實現的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會增加運營的風險。

三、優(yōu)化房地產項目開發(fā)運行管理的措施

1. 做好市場定位與調研工作

房地產開發(fā)企業(yè)為了保證運行管理效果，首先應做好市場調研工作，保證市場定位的正確性，還能發(fā)現市場中蘊藏的商機，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機遇。市場調研還能為企業(yè)管理者提供運營管理的思路與方向，房地產市場受到當地經濟發(fā)展、市場需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項目開發(fā)運行管理的過程中，也應從這幾點出發(fā)，首先，了解市場經濟發(fā)展規(guī)模，找到項目開發(fā)的最佳場地，以當地的經濟發(fā)展為支撐，做好市場研究，保C開發(fā)項目具有較高的價值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產企業(yè)的發(fā)展與當地的經濟發(fā)展水平有著密切的關系，做好市場調研工作，能看到項目開發(fā)的前景，預測開發(fā)的價值，保證運營管理工作順利進行。其次，了解市場需求，項目開發(fā)的目的是為了銷售，只有銷售順利進行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場需求的調查，做再多的項目開發(fā)也是浪費資源。在市場調研的過程中，如果發(fā)現當地房地產市場處于飽和或者過剩的狀態(tài)，則需要及時停止項目開發(fā)，尋求其他市場。最后，了解當地人口規(guī)模，人口規(guī)模越多，市場需求則越大，企業(yè)的經濟規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產項目開發(fā)中很重要的影響因素。在調查與分析的過程中，不能忽視的是流動人口，流動人口越多，說明當地經濟發(fā)展水平越高，一般經濟發(fā)達的大城市都聚集了大量的流動人口，這些人也是房地產項目開發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運營管理發(fā)揮出實效。

2. 制定科學的企業(yè)經營戰(zhàn)略

企業(yè)是房地產項目開發(fā)運行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關系，為了優(yōu)化運行管理工作，應準確定位企業(yè)自身，了解自身開發(fā)實力。房地產項目開發(fā)水平會受到企業(yè)資金、開發(fā)團隊能力水平等因素的影響，根據企業(yè)自身做好市場定位，才能保證項目開發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實力不足，還是選擇難度、風險較大的項目，最后給企業(yè)帶來了較大的經濟損失。經營管理有利于降低項目開發(fā)風險，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項目開發(fā)的盈利水平。房地產項目開發(fā)運行管理很大程度上應依靠企業(yè)制定的經營戰(zhàn)略，并使運行管理與經營戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會使企業(yè)的發(fā)展出現停滯不前的情況，制定出科學的企業(yè)經營戰(zhàn)略，才能促進企業(yè)長遠、穩(wěn)定地發(fā)展。

3. 把握計劃管理中的關鍵點

房地產項目開發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關系，在制定項目管理策略時，應做好目標的設定，可以在不同的項目中設定分層目標，引導項目開發(fā)工作順利進行。項目開發(fā)是一項系統的工作，在不同的階段，還要對項目進度進行監(jiān)督，保證制定的目標逐個完成。在房地產項目開發(fā)的過程中，經常發(fā)現很多產品質量不達標的情況，這說明制定出的項目管理計劃還不夠具體，項目管理缺乏有效的措施。在房地產項目開發(fā)階段，應結合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應的計劃，保證計劃管理具有實效性，從而提高項目運行的效率。計劃管理還要把握各個關鍵點，這對計劃管理的內容有著較高的要求，計劃管理內容設置應更加合理，而且計劃內容不宜過細，否則會使決策層無法看到核心問題，不利于對計劃管理進行監(jiān)督，不利于發(fā)現計劃管理中存在的問題。房地產企業(yè)計劃管理工作貫徹整個項目開發(fā)階段，不同的部門有著不同的計劃管理工作，為了設置最佳關鍵點，應加強資源整合，保證項目運行管理正常進行及房地產項目開發(fā)順利完成。

4. 加強項目成本管理

在項目開發(fā)階段，相關管理人員應重視成本管理，加強對決策、設計、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據企業(yè)經營戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實現精細化管理，提高資源的利用率，加強對成本目標的動態(tài)管理。根據預算管理的內容以及成本總控目標，對企業(yè)經營性現金流量進行管理與控制，加強責任成本與動態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設階段出現資源與資金浪費的情況。加強項目成本管理，應做到成本可知、成本可控，加強對各個部門的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識，這樣才能從根本上降低項目開發(fā)成本，保證項目開發(fā)的利潤。

四、結束語

綜上所述，房地產項目開發(fā)的利潤與其經營管理水平有著較大關系。為了保證企業(yè)的經濟效益，應加強項目開發(fā)過程中的動態(tài)管理，根據市場環(huán)境以及變化對管理制度進行調整，保證資源利用率達到最大化以及項目開發(fā)利潤最高。在房地產企業(yè)項目開發(fā)中存在著較多問題，只有使企業(yè)各個部門明確自身的責任與工作內容，采取科學的經營管理方法，對管理策略進行優(yōu)化與完善，才能推動房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產企業(yè)的經營利潤。

參考文獻：

[1] 蘇彬彬.房地產項目開發(fā)的成本控制和管理的研究[J].財經界（學術版），2016（13）：145.

[2] 周亮華.淺析房地產企業(yè)如何構建有效的運營計劃管理體系[J].中國城市經濟，2011（14）：96- 97.

篇9

行業(yè)信息化

最佳解決方案獎

FE 業(yè)務協作平臺是以“組織行為學”管理思想為核心，業(yè)務深度融合為基礎的整體運營管理平臺。FE 提供強大的數據建模、表單建模、流程建模、功能建模等平臺功能，遠遠超出傳統OA的范疇，演變成為企業(yè)的綜合性運營管理支撐平臺。

FE 業(yè)務協作平臺是以“組織行為學”管理思想為核心，業(yè)務深度融合為基礎的整體運營管理平臺。FE 業(yè)務協作平臺能讓企事業(yè)單位各級管理者及時掌握各種決策信息，支持企事業(yè)單位在快速發(fā)展的過程中順利變革；能全面抽象管理業(yè)務要素，關聯、組合各管理要素和經營資源，將信息和應用緊密集成在一起，并實現業(yè)務彼此之間的協作貫通和統一管理，最終通過信息門戶的方式進行展現，涵蓋了標準協同產品功能。其平臺的特性具有強大二次開發(fā)能力及融合能力，能對客戶的管理需求快速響應。

FE 提供強大的數據建模、表單建模、流程建模、功能建模等平臺功能，并在此基礎上為客戶搭建協同應用，提供行業(yè)化及個性化解決方案、移動辦公解決方案，實現企業(yè)間的業(yè)務協作和信息化的應用集成，保障企業(yè)職能、管控職能的具體落實和執(zhí)行。FE是基于業(yè)務應用模型驅動開發(fā)技術與工作流的業(yè)務協作技術，采用了面向業(yè)務部件技術，實現集團企業(yè)級應用開發(fā)、運行、管理、維護的信息管理平臺。一方面承接底層的J2EE技術，另一方面提供成熟可用的業(yè)務組件給最終用戶，同時給客戶提供個性化需求的拓展能力。企業(yè)可以選擇使用平臺提供的業(yè)務組件來滿足現業(yè)務需求，也可以根據單位自身需求進行配置或二次開發(fā)。

“業(yè)務型平臺化的協同”能提高組織的決策效率，提供決策支持、知識管理、商業(yè)智能等全面系統服務。FE遠遠超出傳統OA的范疇，演變成為企業(yè)的綜合性運營管理支撐平臺。

解決方案的優(yōu)勢和特點

（1）傳統協同升華、創(chuàng)新協同應用

（2）一站式管理理念、先進平臺技術

（3）業(yè)務無縫融合，消除信息孤島

（4）商業(yè)智能分析、輔助決策依據

（5）智慧門戶，一頁可知“天下”

（6）智慧流程剛柔并濟，全面提升執(zhí)行力

（7）實現智慧的審批，過程透明、效率分析

（8）集團統一管控、單位協作管理

（9）組織財富沉淀、知識快速傳遞

（10）完善的兼職、角色管理及權限體系

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關鍵詞：物流園區(qū)；開發(fā)建設模式；運營管理模式；盈利模式

隨著我國經濟的飛速發(fā)展與產業(yè)結構調整的勢在必行，現代物流行業(yè)從初步發(fā)展期進入了發(fā)展黃金期，在這種趨勢下下，我國物流園區(qū)的建設自然而然邁進了高速發(fā)展時期。根據第三次全國物流園區(qū)（基地）調查報告，初步篩選有1204個物流園區(qū)，最終核實確認的有754個物流園區(qū)，相比2006年的207個物流園區(qū)，增長率為264%，相比2008年的475個物流園區(qū)，增長率為58.7%。[1]然而，在物流園區(qū)加速建設的同時，運營管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，極大地影響了物流園區(qū)的進一步發(fā)展，導致一部分物流園區(qū)難以獲得預期的經濟效益和社會效益，為了物流行業(yè)的科學性，可持續(xù)性發(fā)展，很有必要對運營管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，這一明顯缺陷進行深入的研究分析，以提升物流園區(qū)的綜合價值，提高市場競爭力。其中以湖南物流總部為例，對其運營管理模式，盈利模式進行深入研究與探討。

一.物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是個很寬泛的概念，一般是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。按主導地位的功能可以將物流園區(qū)分為：轉運型物流園區(qū)，儲存型物流園區(qū)，流通型物流園區(qū)，綜合型物流園區(qū)4個大類。[2]

二.物流園區(qū)開發(fā)建設模式分析

1.我國物流園區(qū)的投資建設模式：物流園區(qū)建設是一個，投資主體多元化，回收期長的項目。在我國物流園區(qū)的開發(fā)建設過程中，投資建設主體多元化，既有國有企業(yè)，民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)?！兜谌稳珖锪鲌@區(qū)調查報告》將投資主體劃分為四類，民營企業(yè)投資，政府或國有企業(yè)投資，外商獨資企業(yè)投資，中外合資或合作企業(yè)投資。[1]

2.我國物流園區(qū)開發(fā)建設模式對比分析：目前我國物流園區(qū)的開發(fā)建設模式主要有政府規(guī)劃，企業(yè)主導開發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產商主導開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。[1]其中政府規(guī)劃、企業(yè)主導開發(fā)仍是目前物流園開發(fā)的主導方式，占比超過60%。根據不同物流園區(qū)的投資主體，以及它們試用條件的聯系與區(qū)別。

開發(fā)模式優(yōu)點缺點適用范圍

政府規(guī)劃，企業(yè)主導開發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。企業(yè)自身經濟，運營，開發(fā)優(yōu)勢。企業(yè)規(guī)劃自由度不夠，要受到政府的規(guī)制。政府承擔絕大部分經濟，社會風險。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經濟預期回報。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點區(qū)域。

政府規(guī)劃，工業(yè)地產商主導開發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。工業(yè)地產商雄厚的投資支撐，成熟的市場運營體系工業(yè)地產商在規(guī)劃開發(fā)方面受到政府的限制。政府要承擔巨大辦法的經濟，社會風險。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經濟預期回報。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點區(qū)域。

企業(yè)自主開發(fā)企業(yè)能夠實現全方位，全階段的規(guī)劃、設計、開發(fā)、運營，不會受到較大干擾；能夠體現出企業(yè)自身在物流方面的優(yōu)勢和特點企業(yè)自主承擔風險政府財政有限，希望招商引資，重點商業(yè)開發(fā)的物流發(fā)展區(qū)域。

綜合模式能夠有效結合三種開發(fā)模式的特點，多方投資、開發(fā)、運營，共同承擔風險，分工協作，優(yōu)勢互補。政府，企業(yè)，工業(yè)地產商三者分工協調的難度較大，三者負責承擔開發(fā)部分難以明確。適用范圍廣泛

三.物流園區(qū)運營管理模式分析

物流園區(qū)的管理模式是指物流園區(qū)為實現發(fā)展目標而采取的決策、組織、管理形式。從本質上來看，園區(qū)管理就是協調各方而的利益關系，包括政府、投資人、物流企業(yè)、客戶和消費者。[7]

1.園區(qū)管理的五種模式

物流園區(qū)的運營管理模式有5種，管理委員會制、股份公司制、業(yè)主委員會制、協會制和房東制。[7]（1）管理委員會制，選擇政府職能部門，投資方，地產商，管理方，入駐企業(yè)代表組成管理委員會。類似其他開發(fā)科技園區(qū)的傳統管理模式，進行集中有效的管理，有利于體現民主集中制的特點，減少個別因素引起的風險。適應于大型，特大型物流園區(qū)。（2）股份公司制，采取股份公司制，按照公司模式設立相關職能部門，管理園區(qū)。以股份制的形式對公司進行股權分配，有利于刺激員工的積極性，提高生產工作效率。適應于本區(qū)域的領頭物流園區(qū)。（3）業(yè)主委員會制，選擇參與建設、開發(fā)、運營的各方業(yè)主代表，組成業(yè)主委員會，自發(fā)組織管理園區(qū)。（4）協會制，由物流行業(yè)協會派出專家，技術人員運營管理園區(qū)，組織，協調園區(qū)的各項工作。有利于利用專家、技術人員在物流領域的專業(yè)知識來運營管理園區(qū)。這種形式和業(yè)主委員會制的不同在于，協會所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協會只是組織者，并沒有對園區(qū)進行直接投資。[7]（5）房東制，投資商、開發(fā)商在園區(qū)建設完成后，出租倉庫、辦公樓、信息平臺、停車場等相關設施，收取入駐企業(yè)的租金，不參與運營，運營管理交給第三方公司。五種管理方式各有優(yōu)缺點，在物流園區(qū)實際運營管理過程中，可能采用一種或者多種混合模式。具體的運營管理需要根據園區(qū)的具體特點與優(yōu)勢來加以選擇。

2.運營管理模式影響因素

（1）運營管理的整體規(guī)劃：物流園區(qū)運營管理的整體規(guī)劃是運營管理的重要前提，在運營管理具體實行前，必須有整體的運營管理的規(guī)劃，對管理過程中可能遇到的重要問題和步驟提前評估與分析，以求避免重大管理問題的出現。（2）運營管理的團隊組成：運營管理的團隊組成是影響運營管理的決定因素，團隊的人員的知識水平，實踐能力，協調溝通能力，團隊協作能力，對運營管理的具體實行過程有很大的影響。選擇優(yōu)秀、合適的運營管理團隊是運營管理成功的重要一環(huán)。（3）運營管理的科學水平：運營管理的科學水平是影響運營管理的不可缺少的因素，運用合適恰當的科學技術能提高運營管理的效率。比如在商品儲存配送過程中，運用運籌學中最優(yōu)化理論的相關知識，能提高商品的物流速度，減少流通時間，增加經濟收入。（4）政府政策的作用影響：在我國現有經濟模式的影響下，政府政策是影響運營管理的宏觀因素。運營管理的所有方面應該遵循國家和地區(qū)的法律法規(guī)。在遵循的基礎上，應該有效把握政策的優(yōu)勢，爭取得到政策扶持，就能獲得更大的社會回報，經濟回報。

四.物流園區(qū)盈利模式分析

1.物流園區(qū)收入來源

物流園區(qū)收入主要有以下幾個方面：

（1）土地增值收入：土地增值收入是物流園區(qū)收入的一個重要來源，我國工商業(yè)土地的價值處在一個高速增值的時期，物流園區(qū)的建設又得到了國家政策的鼓勵與發(fā)展，物流園區(qū)的土地有很大的增值空間。（2）租售收入：倉庫的出租、出售，作為湖南物流總部發(fā)展的基礎一環(huán)，能在短期發(fā)展中貢獻重要的經濟收入。軟件信息平臺的建立，解決了物流三方的交流困難的問題，同時作為物流園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展模式，在物聯網高速發(fā)展的今天，給物流園區(qū)的帶來了客觀的收入。設備出租，停車場收費作為租售收入的有效補充，也能為物流園區(qū)帶來一部分收入。（3）服務收入：信息服務主要有會員信息服務、配送信息服務、流通信息服務、中轉信息服務。通過會員信息收集、整理、分析，收取相關會員費；對物流配送線路進行優(yōu)化，配送人員招聘、管理，收取配送信息服務費；通過軟件信息平臺，獲取物流區(qū)域流通可行性資料，分析流通價值開發(fā)方案，收取配送信息服務費；提供商貿物流中轉中心，發(fā)貨方、收貨方雙方進行交易的臨時性安置儲存，收取中轉信息服務費。物業(yè)服務方面主要是成立物業(yè)管理委員會，由業(yè)主，物業(yè)公司，投資建設方三方組成。為業(yè)主提供儲存管理、環(huán)境保護、水電維修、市政設施維護、商品安全維護，在此過程中有物業(yè)服務費。中介服務方面主要是客戶中介，利用物流園區(qū)的品牌價值為入駐企業(yè)尋找客戶，挖掘潛在市場資源，園區(qū)活動一定比例的中介服務費。咨詢服務方面客戶資源，對客戶進行分類整理，長期聯系合作；分析需求，及時更新市場銷量，溝通買賣雙方需求量；流程設計，發(fā)貨到收貨整個物流流程的相關步驟與可能出現的問題進行設計；物流方案，整個物流過程中項目評估，可行性分析，物流交通方案優(yōu)化；在咨詢服務的過程中，能獲得咨詢服務費。培訓服務方面主要是圍繞物流園區(qū)的人員的理論與實際素養(yǎng)進行，在實際操作中，新員工沒有物流方面的基本知識，需要進行培訓。提供的主要培訓模式有業(yè)務培訓、人員培訓、職業(yè)培訓，最重要的是業(yè)務培訓，業(yè)務培訓需要圍繞需要的特定業(yè)務來展開，邀請高校專業(yè)人士進行專業(yè)指導。在培訓過程中收取培訓費。

五.湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式分析

1.湖南物流總部物流園區(qū)概況

全省首家產權式物流園區(qū)――湖南物流總部正式投入運營。目前已有超過100家物流企業(yè)入駐，貨運線路覆蓋省內，以及全國大部分省市，貨物年吞吐量達400萬噸。湖南物流總部位于長沙縣黃興鎮(zhèn)，基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域。黃興鎮(zhèn)地理位置非常優(yōu)越。到五一廣場直線距離15公里，15公里半徑內覆蓋長沙70%的主城區(qū)，園區(qū)40公里半徑內覆蓋長株潭70%的主城區(qū)?；乜偼顿Y104985萬元，占地800畝，其中一期占地267畝，已試運營半年，二期占地270畝，三期開發(fā)剩余面積，由物流信息中心、后勤配套區(qū)、綜合辦公區(qū)、倉庫區(qū)、零擔貨運區(qū)、停車區(qū)六個部分組成。一期項目正式運營半年左右，二期，三期工程正在陸續(xù)規(guī)劃，申報階段。

2.我國物流園區(qū)盈利模式存在的問題和解決辦法

一是盲目發(fā)展園區(qū)規(guī)模，造成園區(qū)大量空置；二是第三方物流需求低，盈利水平明顯不足；三是建設成本增加，客戶服務成本上升；四是信息技術應用落后，物流經營水平低下。對于園區(qū)有部分空置倉庫的問題，應加大招商力度，擴大園區(qū)宣傳，爭取吸引優(yōu)質物流企業(yè)加盟；對于信息平臺技術不夠完善的問題，應加快信息平臺構建，招聘優(yōu)秀信息技術人才，結合物流經營方向，積極開拓信息平臺設計創(chuàng)新；對于建設成本增加的問題，應在建設方面詳細規(guī)劃，做好詳細概預算，邀請優(yōu)秀建設單位加盟；對于客戶服務成本上升的問題，應做好品牌價值提升，吸引更多高質量物流企業(yè)，做好成本控制規(guī)劃。

3.湖南物流總部物流園區(qū)開發(fā)建設模式分析

湖南物流總部在開發(fā)建設模式上選擇的是綜合模式，巧妙的結合了政府、企業(yè)、地產商三方的優(yōu)勢特點，政府物流產業(yè)政策、土地政策、稅收政策，企業(yè)融資和信貸優(yōu)惠政策支持；長沙實泰置業(yè)有限公司提供人力管理資源，信息平臺建設與維護，物流配送；并且承擔地產商的角色，負責物流園區(qū)的投資建設，運營開發(fā)，商品出租。

4.湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式分析

（1）湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式基礎條件分析

1.區(qū)域物流規(guī)劃的需求：針對目前長沙市零擔物流主要集中在高橋、馬王堆，整個行業(yè)服務水平和業(yè)務拓展能力無法升級和提升的現狀，長沙市委市政府在《長沙市現代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃2010-2013》中，確立了黃興鎮(zhèn)為商貿物流發(fā)展優(yōu)先區(qū)。湖南物流總部得到了長沙市政府的優(yōu)先發(fā)展，財政政策支持，物流產業(yè)政策扶持，土地政策支持。2.園區(qū)的交通規(guī)劃：湖南物流總部基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域，周圍有京港澳高速，長沙繞城高速，長常高速，長沙黃花機場，交通便利，便于提高商品物流的運行速度。但是只有一條黃江公路（兩車道）與基地直接連通，對物流運輸極為不利，在直接連接交通建設方面，基地亟需加強。3.區(qū)域經濟發(fā)展的需要：長沙市及周邊區(qū)域沒有大型的物流園區(qū)，缺乏科學系統的現代物流規(guī)劃，有利于湖南物流總部的長遠發(fā)展，市場價值的提升。但是物流園區(qū)處于建設初期，大部分運營模式還是儲存型，不可能采取多方經營、提供全面物流服務項目的綜合型運營模式，而是必須集中財力，物力，人力重點發(fā)展為商品提供流通交易服務項目，以服務中小企業(yè)和個體經營者。湖南物流總部土地升值空間較大，長沙黃興鎮(zhèn)是一個開發(fā)價值較高的地域，未來的發(fā)展前景很大。湖南物流總部在土地使用方面得到了長沙市政府的物流規(guī)劃、財政政策支持，土地的使用價值會隨著長沙經濟的飛速發(fā)展而快速上升。

（2）湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式內部條件分析

1.園區(qū)的固有優(yōu)勢，劣勢：湖南物流總部物流園區(qū)一期工程已經完工，建筑占地267畝，已經有100多家物流企業(yè)加盟，其中大多是中小企業(yè)。園區(qū)已經初步具有一定規(guī)模，為進一步發(fā)展提供了堅實的基礎，園區(qū)一期工程的運行正在為二、三期的發(fā)展探索經驗。物流園區(qū)在建設方面已經有運行的一期工程，在企業(yè)加盟方面有100多家企業(yè)加盟，品牌價值方面有了初步的家電配送的物流品牌，運營管理方面有了長沙實泰置業(yè)公司的物流管理團隊。湖南物流總部物流園區(qū)相對其他物流園區(qū)的固有劣勢主要體現在，園區(qū)規(guī)模方面，園區(qū)還在初步建設探索期，一期工程剛剛試運營半年左右；運營模式方面，運營模式還在初步建立階段，只能借鑒其他優(yōu)秀成功園區(qū)的運營管理模式，沒有形成自身的運營模式特點，體現自身的優(yōu)勢；盈利模式方面，園區(qū)運營僅僅半年左右，基本沒有形成有效盈利模式，沒有形成完整的產業(yè)鏈，在盈利模式的長期有效發(fā)展方面亟需加強。2.園區(qū)的比較優(yōu)勢，劣勢：目前，長沙市零擔物流主要集中在以高橋為中心的零擔市場（包括高橋物流市場、圭塘物流園、恒基物流園、大橋三區(qū)、黎倉庫區(qū)等），以馬王堆為中心的零擔市場（包括九道彎、匯源物流園、南湖大市場等）。這些地方的絕大多數企業(yè)是夫妻店經營、家族式經營，而長沙專線物流過度集中在高橋。高橋貨運市場是個自發(fā)形成的貨運市場，僅僅這里已經有1000家左右專線物流公司進駐。相比長沙市零擔物流模式的物流園區(qū)，商貿集中物流園區(qū)的代表――湖南物流總部有比較優(yōu)勢：集中服務管理，優(yōu)化配送速度；集中物流企業(yè)，形成優(yōu)勢互補；信息平臺交流，企業(yè)資源共享；提供大型倉儲，滿足遠程物流。（作者單位：湖南工業(yè)大學財經學院）

參考文獻：

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[3]張道臣.物流園區(qū)運營模式的研究.[D].北京交通大學碩士學位論文.2009

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[5]馬妙明.不同發(fā)展階段下各類型物流園區(qū)盈利模式研究.[J].物流研究.2011