導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控是推動(dòng)房?jī)r(jià)變得合理的現(xiàn)實(shí)需要?，F(xiàn)在普通居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市和一些二線城市的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)偏高的現(xiàn)象沒(méi)有根本解決，依然滿(mǎn)足不了普通居民的合理住房需求?，F(xiàn)實(shí)生活中，房?jī)r(jià)過(guò)高壓得普通居民都喘不過(guò)氣來(lái)，很多人都成為房奴，貸款買(mǎi)房，也破壞了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好秩序。而有些人對(duì)房?jī)r(jià)一直處于觀望態(tài)度，考慮未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如果房?jī)r(jià)一直平穩(wěn)，消費(fèi)者會(huì)在買(mǎi)房和租房中抉擇，最后作決定;如果當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者會(huì)盲目地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，如果現(xiàn)在不買(mǎi)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)更高，這樣他會(huì)不計(jì)較任何代價(jià)地買(mǎi)房。如果不采取手段控制，任由其迅速發(fā)展，勢(shì)必會(huì)在未來(lái)的某一天把經(jīng)濟(jì)推向崩潰的邊緣。所以我們要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)能健康地發(fā)展下去。

(二)建設(shè)多種投資渠道的現(xiàn)實(shí)需要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控?，F(xiàn)在中國(guó)的投資渠道還很少，資金投資房地產(chǎn)都是以保值、增值為目的。任由社會(huì)資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)累積，阻礙了建設(shè)多元化社會(huì)投資渠道的產(chǎn)生和發(fā)展。

(三)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策能使房地產(chǎn)業(yè)良性地發(fā)展下去。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平提升，在這個(gè)時(shí)候如果不控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)將無(wú)法健康發(fā)展。

(四)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控可以增加房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)力。資金如果過(guò)度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，使社會(huì)資源不能優(yōu)化配置，不利于在經(jīng)濟(jì)中提升競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

(五)保護(hù)社會(huì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的條件是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。城市房?jī)r(jià)偏高，使城市的生活和工作消費(fèi)過(guò)高，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員不敢來(lái)城市工作，不能有效構(gòu)建國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力。

二、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的措施

(一)建立健全宏觀調(diào)控體系，加大宏觀調(diào)控力度。宏觀調(diào)控不應(yīng)該只針對(duì)一線城市，還應(yīng)該調(diào)控二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度。國(guó)家應(yīng)該在二三線城市實(shí)行限購(gòu)政策，打擊壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)充分競(jìng)爭(zhēng)，不僅比價(jià)格，還要比質(zhì)量，更要比性?xún)r(jià)比和服務(wù);嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地供應(yīng)量，合理利用土地資源，避免浪費(fèi)，規(guī)范土地供給市場(chǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對(duì)未投資開(kāi)發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓;在一定時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無(wú)償收回，從根本上抑制哄抬地價(jià)現(xiàn)象的產(chǎn)生。實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置，就要對(duì)各類(lèi)用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置;要保護(hù)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)要與環(huán)境一起協(xié)調(diào)發(fā)展，要想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就要注重房地產(chǎn)的生態(tài)價(jià)值。因此，要在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中做好環(huán)境保護(hù)。

(二)實(shí)施差別化的稅費(fèi)和信貸政策。在有區(qū)別的住房信貸前提下給第一套自住的商品房實(shí)行住房貸款優(yōu)惠政策，也就是說(shuō)，對(duì)于無(wú)房者想購(gòu)買(mǎi)房子的這一愿望，政府應(yīng)該給予一定程度的支持，在稅費(fèi)和貸款方面給予一定優(yōu)惠。實(shí)施限購(gòu)措施，在購(gòu)買(mǎi)第二套以上房子的時(shí)候，可適當(dāng)提高稅率，對(duì)于通過(guò)信貸方式買(mǎi)房用來(lái)投機(jī)的購(gòu)房者，可以通過(guò)提高利率，減少還款年限和借款金額來(lái)增加其資金成本，抑制投機(jī)行為。提高第二套房子的首付金額，加大買(mǎi)房成本，抑制非正常的住房需求;對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的空置房進(jìn)行征稅，控制半年起征稅;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)地、融資和買(mǎi)賣(mài)的管理。

(三)實(shí)行住房保障政策，確保保障房分配到低收入人群手中。通過(guò)建筑、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障房房源，保證房源的資金來(lái)源，增加經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以拿出稅收收入的一部分買(mǎi)入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供應(yīng)，同時(shí)減少空置房，逐步普及住房保障制度。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，確保人人都有房子住。把經(jīng)濟(jì)適用房改為廉租房，防止有些不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的人低價(jià)買(mǎi)入高價(jià)賣(mài)出。調(diào)整住房供應(yīng)關(guān)系，建立中低價(jià)位和中小戶(hù)型的商品房。增加商品房供給，抑制房?jī)r(jià)上漲，改變?nèi)藗兊挠^點(diǎn)，促進(jìn)潛在需求變?yōu)橛行枨?。?yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)新建住房提出具體要求。

(四)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格，讓人們看見(jiàn)房地產(chǎn)建造的成本。政府把握住房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本才能調(diào)控房?jī)r(jià)。各地物價(jià)局應(yīng)該根據(jù)各地實(shí)際情況，認(rèn)真核算房地產(chǎn)產(chǎn)品成本并公布給人們，防止開(kāi)發(fā)商牟取暴利，使購(gòu)房者作出合理選擇。公開(kāi)成本對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題具有很大的意義，購(gòu)房者可以放心選房，改變了以往開(kāi)發(fā)商自己決定房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

三、結(jié)語(yǔ)

篇2

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)價(jià)格；影響；作用

近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平也越來(lái)越高，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。為了能夠有效的抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸膨脹，我國(guó)的相關(guān)部門(mén)運(yùn)用宏觀調(diào)控中的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展的秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

一、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國(guó)的綜合國(guó)力，但是也相應(yīng)的帶來(lái)了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響。因此，這就需要國(guó)家的相關(guān)部門(mén)采取宏觀調(diào)控的政策，比如采取變動(dòng)稅收和支出、變動(dòng)貨幣量等相關(guān)政策，來(lái)有力的維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，緩和經(jīng)濟(jì)矛盾。比如在“國(guó)五條”中明確提出，要堅(jiān)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理等內(nèi)容。

1.宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

財(cái)政政策，指的是我國(guó)的相關(guān)部門(mén)采用變動(dòng)稅收和支出的手段，來(lái)對(duì)總需求產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)我國(guó)的國(guó)民收入和就業(yè)產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展最為蓬勃時(shí)，通過(guò)提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財(cái)政政策，來(lái)減少投資者獲得的利潤(rùn)、提高房地產(chǎn)的投資成本，從而有效的控制房地產(chǎn)的發(fā)展，減少潛在消費(fèi)者，緩和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)矛盾，避免由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快而引發(fā)的其他問(wèn)題，最終對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

2.宏觀調(diào)控中的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對(duì)貨幣供給量的控制，從而對(duì)利率和相關(guān)的需求產(chǎn)生影響。貨幣政策主要包括了存款準(zhǔn)備金政策和再貼現(xiàn)率政策。其中，存款準(zhǔn)備率政策，指的是我國(guó)運(yùn)用提高或者降低銀行存款準(zhǔn)備率的方法手段，來(lái)增加或者減少銀行貨幣供給量，進(jìn)而影響到利率、投資。比如，國(guó)家為了有效的控制房?jī)r(jià)的上升，可以提高銀行的存款準(zhǔn)備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數(shù)量，進(jìn)而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，避免其他問(wèn)題的出現(xiàn)。再貼現(xiàn)率政策，指的是我國(guó)的中央銀行對(duì)商業(yè)銀行或者其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的放款利率。中央銀行運(yùn)用再貼現(xiàn)率政策，對(duì)商業(yè)銀行的貨幣供給量進(jìn)行調(diào)控，對(duì)利率的升降產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者資金的流動(dòng)也產(chǎn)生一定的影響，從而有效的對(duì)房地產(chǎn)的投資、需求以及貸款等進(jìn)行控制，抑制房地產(chǎn)的快速發(fā)展，控制房?jī)r(jià)，進(jìn)而有效地解決民生問(wèn)題。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷上漲，尤其是近年來(lái)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)得到了大幅度的上升，因此。國(guó)家通過(guò)采取宏觀調(diào)控的政策，有效的將房?jī)r(jià)控制在一定范圍內(nèi)。

1.目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國(guó)相關(guān)部門(mén)的2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中，可以了解到，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，預(yù)計(jì)今年全國(guó)的商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)為前期高后期低。其中，我國(guó)的一線和二線城市商品房的售價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，三線和四線城市的商品房?jī)r(jià)格均呈下降趨勢(shì)。

2.宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和作用

（1）宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致物價(jià)水平上升，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)的價(jià)格上升，會(huì)一定程度的促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，比如建筑材料行業(yè)、鋼鐵行業(yè)等物價(jià)的上升。這些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的物價(jià)上升，又會(huì)促進(jìn)其它行業(yè)的產(chǎn)品或者服務(wù)價(jià)格水平的提高，進(jìn)而形成一系列的連鎖反應(yīng)，從而出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業(yè)辦公需要寫(xiě)字樓等原因，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業(yè)生產(chǎn)的成本。另外，由于人們居住環(huán)境的成本提高，人們對(duì)工資的需求也越來(lái)越高，進(jìn)而又提高了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。因此，在控制房地產(chǎn)的價(jià)格控制過(guò)程中，運(yùn)用國(guó)家的宏觀調(diào)控政策中的稅收調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)中的保有階段進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有效的抑制房地產(chǎn)的投資力度，從而平穩(wěn)或者降低房?jī)r(jià)。

（2）宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策

保障性住房調(diào)控政策，指的是在我國(guó)建設(shè)大量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)房等具有保障性的住房，運(yùn)用國(guó)家宏觀調(diào)控的手段，提高房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的供給量，尤其是對(duì)我國(guó)中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房?jī)r(jià)。通過(guò)運(yùn)用宏觀調(diào)控政策中的保障性住房調(diào)控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。

（3）宏觀調(diào)控政策中的最高限價(jià)法調(diào)控政策

由于我國(guó)的房地產(chǎn)供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過(guò)運(yùn)用最高限價(jià)法調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。具體的操作方式是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在向當(dāng)?shù)卣I(mǎi)土地的過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣谙嚓P(guān)的土地合同上要明確規(guī)定該塊土地用地有房?jī)r(jià)的控制上限，在此背景下，進(jìn)行“價(jià)高拍賣(mài)”的土地拍賣(mài)方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反了相關(guān)的土地合約，房?jī)r(jià)超出了所限制的范圍，那么就要采取相應(yīng)的懲罰措施對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的懲罰。在我國(guó)運(yùn)用宏觀調(diào)控政策的手段進(jìn)行房?jī)r(jià)的控制過(guò)程中，首先要采用稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策，最高限價(jià)法在前者不能發(fā)揮作用時(shí)，考慮最高限價(jià)法的調(diào)控政策。

三、宏觀調(diào)控政策存在的不足及建議

目前，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行，宏觀調(diào)控的難度也越來(lái)越大。在國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中，出現(xiàn)了地方政府對(duì)于中央的宏觀調(diào)控政策響應(yīng)度不高的現(xiàn)象，對(duì)于宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國(guó)有企業(yè)，他們不僅是宏觀調(diào)控的對(duì)象，而且還是宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行者。一些地方政府以本地區(qū)的局部利益為出發(fā)點(diǎn)來(lái)考慮問(wèn)題，對(duì)于不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，采取消極甚至抵制的態(tài)度，嚴(yán)重影響了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

因此，加強(qiáng)各地政府對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的貫徹和落實(shí)力度；將以往的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財(cái)政體制以及產(chǎn)權(quán)等制度；

增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控的能力等，從而有力的促進(jìn)公關(guān)調(diào)控政策的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出宏觀調(diào)控政策的積極作用。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格控制中采用國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，對(duì)于有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)具有十分重要的作用。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，因此，在進(jìn)行宏觀調(diào)控政策時(shí)，要采用具體問(wèn)題具體分析的方式，從而有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)發(fā)展秩序，使房地產(chǎn)事業(yè)能夠得到快速穩(wěn)定的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1]許學(xué)紅.當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2010，01（36）：41-43

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 調(diào)控 對(duì)策

衣、食、住、行中“住”的問(wèn)題是當(dāng)前我國(guó)民眾最關(guān)心的大事之一，也是政府應(yīng)當(dāng)解決的重大民生問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期目的，何時(shí)實(shí)現(xiàn)“住有所居”，已經(jīng)成為街頭巷尾熱議的話(huà)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必要性

近幾年商品房?jī)r(jià)格快速上漲，與城市居民收入的增長(zhǎng)形成強(qiáng)烈反差，引起了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控的強(qiáng)烈關(guān)注。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問(wèn)題及其原因分析

2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積等都有較大幅度增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%。施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%。商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%。銷(xiāo)售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，社會(huì)總供求平衡是物價(jià)穩(wěn)定的基本條件。德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，供求平衡是硬道理。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”問(wèn)題的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)失衡現(xiàn)象的具體表現(xiàn)?？偨Y(jié)起來(lái)有以下幾方面的原因：

一是地價(jià)過(guò)快上漲。由于土地的稀缺性特征，地產(chǎn)價(jià)格在數(shù)量上隨時(shí)間遞增。土地價(jià)格的上漲推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性及其秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有供給彈性小、需求不確定（如“丈母娘需求”）等特點(diǎn)，供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；同時(shí)，信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致投機(jī)炒作盛行，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。三是購(gòu)房者的預(yù)期及非理。消費(fèi)者對(duì)某種消費(fèi)品價(jià)格的預(yù)期在一定程度上影響自己的需求?！把蛉盒?yīng)”是典型的非理。當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們認(rèn)為價(jià)格還會(huì)持續(xù)上升，進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了“泡沫”的產(chǎn)生。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房地理位置偏僻而且數(shù)量嚴(yán)重不足，供求矛盾非常突出；城市擴(kuò)張、舊城改造造成的大規(guī)模拆遷又加劇了這一供求矛盾，使低檔房?jī)r(jià)格急劇上升并產(chǎn)生了“泡沫”。五是銀行等金融機(jī)構(gòu)寬松的信貸政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要雄厚的資金，主要是由銀行信貸提供，銀行通常愿意發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，開(kāi)發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生埋下了隱患。六是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的鼓勵(lì)政策。自2008年9月起，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)政府接連出臺(tái)降息、減稅、鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策，中斷了多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這種政策導(dǎo)向使房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，價(jià)格不斷虛漲，空置率不斷上升，加速了“泡沫”的形成。

（二）加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必要性

綜上所述，影響房地產(chǎn)“泡沫”的因素很多，既有房地產(chǎn)本身的因素，也有消費(fèi)者的預(yù)期及非理等因素的影響，還有政府方面的原因，這些因素共同作用會(huì)引發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)局部性、地區(qū)性和結(jié)構(gòu)性“泡沫”問(wèn)題的形成。房地產(chǎn)“泡沫”將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)及居民生活帶來(lái)極大危害。因此，應(yīng)及時(shí)分析房地產(chǎn)“泡沫”的成因，通過(guò)多種途徑，及時(shí)采取多種措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防范和消除房地產(chǎn)“泡沫”。

二、當(dāng)前政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策措施

2010年，一系列調(diào)控并未明顯抑制房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭。進(jìn)入2011年后，國(guó)務(wù)院頒布“新國(guó)八條”，實(shí)施更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。一是進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二是加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三是調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅；加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四是強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。六是堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。七是合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。八是落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的對(duì)策

要想使房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施取得預(yù)期的效果，首先要轉(zhuǎn)變觀念，消除房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中存在的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，其次要采取相關(guān)的政策與措施。

（一）需要澄清的幾個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控就是要降低房?jī)r(jià)。宏觀調(diào)控的真正目的在于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序和協(xié)調(diào)發(fā)展，并不是單純降低房?jī)r(jià)，而是使其處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)或者是控制在與GDP和居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度相協(xié)調(diào)的上升幅度內(nèi)。二是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)就要買(mǎi)房。“住有所居”是我國(guó)人民幾千年來(lái)的崇高理想，“有”，可以是“擁有”，也可以是“占有”，即“為我所用”。很可能在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，一些低收入和無(wú)收入家庭只能依靠租房來(lái)解決居住問(wèn)題。三是土地稀缺導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。我國(guó)如果拿出1%的國(guó)土面積來(lái)建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問(wèn)題。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的對(duì)策

一是轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。房地產(chǎn)調(diào)控的重心應(yīng)該是供給方調(diào)控，增加商品房土地供應(yīng)，提高中小戶(hù)型比例，加大廉租房興建力度。二是理順中央、地方的財(cái)政分配結(jié)構(gòu)。合理劃分中央、地方的財(cái)政收支，扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。三是進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。重點(diǎn)推出市場(chǎng)潛力較大的經(jīng)濟(jì)適用房和中檔住房，盤(pán)活房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)；加強(qiáng)交通、環(huán)境等方面的規(guī)劃，增加城市郊區(qū)投資，降低成本，降低房?jī)r(jià)。四是規(guī)范土地市場(chǎng)。規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)；公開(kāi)土地儲(chǔ)備量、待拍賣(mài)的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息，防止信息不對(duì)稱(chēng)為一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地產(chǎn)金融體制。銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建設(shè)入手，為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展提供一個(gè)良好的外部環(huán)境。六是把解決中低收入階層的住房問(wèn)題納入公共選擇程序。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的選址、興建規(guī)格及適用人群，應(yīng)通過(guò)聽(tīng)證會(huì)等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數(shù)公眾能夠接受并感到滿(mǎn)意。

參考文獻(xiàn)：

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②劉紀(jì)學(xué)，汪成豪等．次貸危機(jī)及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J]．管理評(píng)論，2009（2）：84―91

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④?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站． stats.govcn/tjfx/jfx/t20110318

篇4

1.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量、供需結(jié)構(gòu)平衡,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。從調(diào)控體系上可將宏觀調(diào)控分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控。房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控,是從經(jīng)濟(jì)角度,運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策與土地政策等措施對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束。房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控,是從法律和行政角度,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)全局進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)劃。

1.2房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控與政策調(diào)控的主要區(qū)別

調(diào)控手段差異。政策調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束和懲罰,對(duì)市場(chǎng)失誤進(jìn)行糾正,對(duì)市場(chǎng)失靈進(jìn)行補(bǔ)充,對(duì)市場(chǎng)失效進(jìn)行調(diào)整。戰(zhàn)略調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行引導(dǎo)、懲罰和制度安排,具有強(qiáng)制性和法律性。

調(diào)控目標(biāo)差異。政策調(diào)控旨在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié),維持市場(chǎng)短期局部的穩(wěn)定,協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)。戰(zhàn)略調(diào)控旨在制訂房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略調(diào)整,維持房地產(chǎn)市場(chǎng)總供需總量平衡,促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展；同時(shí)優(yōu)化供需結(jié)構(gòu),保證中低收入人群住房需求。

1.3房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)控的必要性

戰(zhàn)略調(diào)控有利于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。當(dāng)前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)主要從總量上加大房地產(chǎn)業(yè)投資,由于房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)。而戰(zhàn)略調(diào)控是從結(jié)構(gòu)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整,提高房地產(chǎn)業(yè)的增加值,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程。我國(guó)城市化進(jìn)程緩慢,城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯,城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào),而政策調(diào)控僅調(diào)控區(qū)域性和短期性市場(chǎng)波動(dòng)。戰(zhàn)略調(diào)控則是從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā),制訂房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

戰(zhàn)略調(diào)控有利于協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,只是盲目地追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而忽視城市規(guī)劃,造成城市規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。政策調(diào)控只是用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)資源合理配置,而戰(zhàn)略調(diào)控則是用法律和行政手段加強(qiáng)城市建設(shè)和城市規(guī)劃的約束性,從而更好地協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要問(wèn)題及反思

(1)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策本身的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈問(wèn)題。其一,宏觀調(diào)控政策滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實(shí)施需要一段過(guò)程,包括問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)、調(diào)控政策的制定、實(shí)施。而市場(chǎng)的易變性、波動(dòng)性會(huì)使得政策無(wú)法執(zhí)行,形成滯后性。其二,宏觀調(diào)控政策靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是面向整體市場(chǎng),解決短期經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性較強(qiáng)的市場(chǎng),易造成部分區(qū)域適應(yīng)性差。即使各地方政府依據(jù)中央政策制定地方調(diào)控細(xì)則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題把握不準(zhǔn)。其三,宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力。“上有政策,下有對(duì)策”,在政策執(zhí)行過(guò)程中,部門(mén)利益與地方利益沖突、調(diào)控細(xì)則歪曲調(diào)控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等。二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效問(wèn)題。其一,宏觀調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是因?yàn)槔猛恋?、貨幣、?cái)政、稅收政策等對(duì)違反市場(chǎng)行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在實(shí)施懲罰過(guò)程中,會(huì)因“尋租”、“招商引資”政策、經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣,造成投資回報(bào)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰,致使政策經(jīng)濟(jì)性約束性失效。其二,宏觀調(diào)控政策片面性。綜觀我國(guó)已出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,皆是針對(duì)某個(gè)具體問(wèn)題或現(xiàn)象。其三,宏觀調(diào)控政策作用時(shí)間短。我國(guó)宏觀調(diào)控實(shí)施后,會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果,之后問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)重,主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為。

(2)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控引發(fā)的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題。其一,宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加惡劣。一方面宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)投機(jī)回報(bào)率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然是住房投機(jī)市場(chǎng)而非消費(fèi)市場(chǎng)。特別是大量制造業(yè)資本或者其他重要實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本投資樓市,加劇了市場(chǎng)投機(jī)行為。另一方面宏觀調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動(dòng)房?jī)r(jià),使得中端房?jī)r(jià)也跟隨上升,中端住房出現(xiàn)泡沫。因此,調(diào)控使得房?jī)r(jià)越調(diào)越高,住房越來(lái)越困難,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變得更加惡劣。其二,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策法律環(huán)境受到質(zhì)疑。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策效用大減,2006年的國(guó)八條和國(guó)六條實(shí)施后,房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫回調(diào)后又升到較高水平。使得人們質(zhì)疑政府宏觀調(diào)控政策。多次調(diào)控表明,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不能引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向、改變房?jī)r(jià)走勢(shì)及保障中低收入人群的住房權(quán)利。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)問(wèn)題。其一,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)預(yù)期高漲。宏觀政策調(diào)控使得房?jī)r(jià)不跌反漲,投機(jī)者信心高漲。根據(jù)消費(fèi)者行為理論,消費(fèi)者(投機(jī)者)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”,于是投機(jī)者看漲預(yù)期形成,大量投機(jī)資本進(jìn)入樓市,房?jī)r(jià)越炒越高。其二,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房投資功能強(qiáng)于消費(fèi)功能。目前樓市投機(jī)盛行,政府宏觀調(diào)控不力,使得購(gòu)買(mǎi)住房主要是為投資而非消費(fèi)。宏觀調(diào)控使得購(gòu)房者購(gòu)房越來(lái)越困難,消費(fèi)市場(chǎng)逐漸萎縮,投資市場(chǎng)成為主流。其三,投資者與消費(fèi)者矛盾更加激烈。一方面是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的矛盾,征稅增加開(kāi)發(fā)成本,而開(kāi)發(fā)商會(huì)將稅收納入房?jī)r(jià),將賦稅轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,房?jī)r(jià)越高,購(gòu)房越困難,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾僵化。另一方面是投機(jī)者與購(gòu)房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時(shí)增加了自住、投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)成本,可投機(jī)者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報(bào)率大于銀行或其他投資回報(bào)率,就不愿退出房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng),反而使自住需求減少。結(jié)果造成一方面投機(jī)者擁有大量空置房,另一方面購(gòu)房者又買(mǎi)不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新思維

3.1繼續(xù)改進(jìn)和完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控

(1)彌補(bǔ)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不足。第一,重視對(duì)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià),制定更加準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。準(zhǔn)確有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策可以解決政策失靈問(wèn)題,宏觀經(jīng)濟(jì)政策要適時(shí)、針對(duì)性地執(zhí)行,嚴(yán)格執(zhí)行制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。第二,加大宏觀調(diào)控政策配套措施,提升宏觀調(diào)控執(zhí)行力。執(zhí)行力關(guān)系到效果與目標(biāo)的差異。要力求避免執(zhí)行力大打折扣、宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不作為的現(xiàn)象,做到公開(kāi)、公平、公正執(zhí)行,努力構(gòu)建宏觀調(diào)控政策監(jiān)督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導(dǎo)住房需求。

(2)完善房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控機(jī)制。第一,完善稅收政策調(diào)控機(jī)制。稅收的重要功能是使收入、生產(chǎn)要素再分配。對(duì)房地產(chǎn)征稅,主要應(yīng)增加住房投資成本,而不是增加住房消費(fèi)成本。目前我國(guó)住房稅收調(diào)控既抑制投機(jī),也增加住房消費(fèi)成本,由此引發(fā)住房難問(wèn)題。因此,很有必要對(duì)住房持有和住房流轉(zhuǎn)交易分別設(shè)計(jì)征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機(jī)行為,即讓投資房地產(chǎn)的收益小于成本,才會(huì)抑制投機(jī)。第二,完善土地出讓機(jī)制,最大限度地為保障性住房建設(shè)提供資金支持。我國(guó)土地現(xiàn)行的“招拍掛”出讓機(jī)制,造成了房?jī)r(jià)的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現(xiàn)行的價(jià)高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應(yīng)價(jià)低者得。商品房等用地最高價(jià)招拍掛,可以實(shí)現(xiàn)土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設(shè),以解決中低收入人群住房難問(wèn)題。

3.2逐步啟動(dòng)和發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控

篇5

關(guān)鍵詞：國(guó)家宏觀調(diào)控；房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)；瓶頸

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題分析

自08年全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的高速度增長(zhǎng)，大大超出了我國(guó)國(guó)民的購(gòu)買(mǎi)力，產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，蝸居現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)政府為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。自我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題后，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在土地的使用問(wèn)題、銀行的信貸問(wèn)題和炒房問(wèn)題上開(kāi)始卓有成效的調(diào)控，從中央到地方的各級(jí)政府，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連打幾套“組合拳”，宏觀調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng)，力度之大，政策之廣得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)可，在一定程度上改變了房?jī)r(jià)逐年攀升的問(wèn)題，但是也給房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時(shí)，國(guó)家宏觀政策給房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣帶來(lái)了巨大的銷(xiāo)售壓力。在國(guó)家宏觀政策的影響下，我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)上漲受到有效的遏制，也出現(xiàn)了一定的回落。主要體現(xiàn)在投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速放緩，投資力度減小，購(gòu)房消費(fèi)者在銀行的貸款下降，購(gòu)房消費(fèi)者大多對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度，希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，資金的投資和組合結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，國(guó)家宏觀政策的有力出臺(tái)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的獲取。

過(guò)高的房?jī)r(jià)本來(lái)就增加了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的困難，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅下降，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)投資力度減小和投資速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無(wú)法拓寬，資本的運(yùn)行能力也相應(yīng)減弱，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金運(yùn)作困難，導(dǎo)致在政策出臺(tái)之前捂盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金鏈的運(yùn)作。而房產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣上，只有較大的降低房產(chǎn)價(jià)格，加大房產(chǎn)促銷(xiāo)的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金和發(fā)展壓力。從某種程度上來(lái)說(shuō)，是以犧牲我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利益從而帶動(dòng)我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)回落。消費(fèi)者作為市場(chǎng)的主動(dòng)力，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)、房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化逐漸成熟和理性。調(diào)查研究表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價(jià)格高低是影響購(gòu)房消費(fèi)者的首要因素，其次才會(huì)考慮房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境和交通等影響因素。而且我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，沒(méi)有打出自己的品牌，從而占有市場(chǎng)。隨著消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的逐漸理性化，房產(chǎn)的質(zhì)量和品牌也是影響購(gòu)房消費(fèi)者的一大因素，一個(gè)品牌的影響力可以提高產(chǎn)品的價(jià)值，也能夠吸引更多的消費(fèi)者。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在品牌領(lǐng)域的建設(shè)重視不夠，在完成一系列的房產(chǎn)項(xiàng)目之后，沒(méi)有及時(shí)對(duì)房產(chǎn)品牌進(jìn)行連鎖的打造和完善，導(dǎo)致在房產(chǎn)企業(yè)低端領(lǐng)域進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有找到新的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)突破口，房產(chǎn)最終會(huì)影響房產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣如何突破瓶頸

（一）轉(zhuǎn)變?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣的傳統(tǒng)模式

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益變化，尤其是在金融風(fēng)暴和國(guó)家各種政策的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)受到了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣只有順應(yīng)潮流、積極的面對(duì)挑戰(zhàn)并學(xué)習(xí)和吸收現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)觀念，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣模式，從而在競(jìng)爭(zhēng)激烈和惡劣的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存和發(fā)展，首先需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣觀念，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念最重要的就是如何處理好企業(yè)和顧客及社會(huì)的效益，在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣中，要結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的基本理論知識(shí)和技巧方法，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣的特點(diǎn)，著重對(duì)房地產(chǎn)的品牌和物業(yè)管理的建設(shè)。

（二）國(guó)家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)突破瓶頸的方法

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的品牌打造，一定要以質(zhì)量為保證，注意在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)上的企業(yè)文化宣傳和推廣介紹，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣中往往被忽略的部分，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期和營(yíng)銷(xiāo)階段，要對(duì)客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶(hù)滿(mǎn)意。現(xiàn)實(shí)中的許多房地產(chǎn)企業(yè)大多的只重視合同前期貌似“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的工作，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極為不利，只有正確的把握了消費(fèi)者的消費(fèi)心理，才能讓顧客滿(mǎn)意，在取得社會(huì)效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展。需要強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要重視品牌的建設(shè)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)國(guó)民的文化素養(yǎng)不斷提高，隨著老百姓對(duì)住宅條件改善的需求，對(duì)房產(chǎn)的功能性和需求也越來(lái)越多，越來(lái)越關(guān)注房產(chǎn)的文化價(jià)值，開(kāi)始追求高品位。房產(chǎn)企業(yè)只有打造出優(yōu)質(zhì)的品牌，才能夠滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化需要，需要杜絕“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的營(yíng)銷(xiāo)作風(fēng)。在物業(yè)管理的建設(shè)上，一定要向購(gòu)房消費(fèi)者提供優(yōu)秀的服務(wù)和公共設(shè)施，現(xiàn)如今，服務(wù)業(yè)的比重在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的分量不斷增加，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣起到極大的促進(jìn)作用。

三、國(guó)家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣瓶頸的總結(jié)

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，影響經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素諸多種種，近年來(lái)受到金融危機(jī)的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的沖擊，各種違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的情況時(shí)有發(fā)生。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的作用。然而，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經(jīng)濟(jì)和文化素養(yǎng)的不斷提高、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷的變化等等，向房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣提出了新的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦光旭 《當(dāng)前環(huán)境下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略建議》[J] 魅力中國(guó)，2009(21)

篇6

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與常態(tài)化宏觀調(diào)控歷程分析

建國(guó)后，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的統(tǒng)一建設(shè)，開(kāi)發(fā)主體全是政府投資的企業(yè)。1984年國(guó)家計(jì)委和城建部頒布《城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司暫行辦法》，明確規(guī)定城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司是具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，促使許多帶有政府職能的開(kāi)發(fā)公司向企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)也出現(xiàn)了許多獨(dú)立組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。自此，拉開(kāi)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化的序幕。1990年，國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，掀起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，但很快首次房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)。1993年，中央政府開(kāi)始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量“爛尾樓”和銀行呆壞賬。1993―1997年緊縮性的調(diào)控政策落實(shí)，使經(jīng)濟(jì)過(guò)熱勢(shì)頭放緩。

1998年國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消實(shí)物福利分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。此后，城鎮(zhèn)住房運(yùn)行機(jī)制發(fā)生了深刻變化，市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用越來(lái)越突出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，一批房地產(chǎn)企業(yè)在快速成長(zhǎng)。2005年全國(guó)有7家房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)50億元；2006年8家企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)超過(guò)100億元；到2010年有6家房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)超過(guò)500億元，其中一直穩(wěn)坐“老大交椅”的萬(wàn)科集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)突破1000億元，該企業(yè)近5年來(lái)年增長(zhǎng)率高于30％。自1998年開(kāi)始，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額平均每年增長(zhǎng)高于20％，整個(gè)產(chǎn)業(yè)在快速增長(zhǎng)的過(guò)程中發(fā)生著劇烈的變革，各種宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，根據(jù)宏觀調(diào)控政策的目的和程度可以歸納為以下四個(gè)階段。

1.快速發(fā)展與規(guī)范土地調(diào)控期(1999―2003年)

1999―2000年房地產(chǎn)零售時(shí)代來(lái)臨，房貸成銀行熱門(mén)生意，個(gè)人購(gòu)房比例持續(xù)上升。2001年“申奧”成功和“入世”兩大誘因，刺激房?jī)r(jià)漲幅迅速，炒房之風(fēng)漸起。2002年7月1日，國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開(kāi)始施行。2003年6月5日，央行頒布震動(dòng)行業(yè)的121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。隨后，8月12日，建設(shè)部公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”的同時(shí)，“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”，與121號(hào)文件形成鮮明反差。這表明雖然政府加緊對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是部門(mén)問(wèn)的觀點(diǎn)并不完全一致。此時(shí)期國(guó)家宏觀調(diào)控力度不大，主要從規(guī)范土地方面著手，可稱(chēng)之為規(guī)范土地調(diào)控期。

2.高速發(fā)展與收縮性調(diào)控期(2004―2007年)

經(jīng)歷“SARS”后的2004年，土地拍賣(mài)和加息兩種調(diào)控工具的使用卻伴隨著新一輪房?jī)r(jià)的大漲。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮從北京、上海等一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國(guó)化擴(kuò)張發(fā)展迅猛，外資和上市開(kāi)始成為開(kāi)發(fā)商重要的融資通道。

2005年3月，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(“國(guó)八條”)，傳達(dá)了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的憂(yōu)慮。同年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)(“新國(guó)八條”)。

2006年5月，中央政府出臺(tái)了“國(guó)六條”，揭開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》、《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》等文件相繼出臺(tái)。

2007年不但延續(xù)了前幾年的政策取向，而且在力度上明顯加大。在資金方面，一年內(nèi)6次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率、10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，強(qiáng)調(diào)節(jié)約集約用地、控制大套型商品房、“招拍掛”出讓土地的方式作了重要修改、開(kāi)展以查處“以租代征”為重點(diǎn)的土地執(zhí)法百日行動(dòng)。然而，最大的特點(diǎn)是住宅市場(chǎng)由“重建設(shè)”轉(zhuǎn)為“重保障”，標(biāo)志著本輪調(diào)控思路的根本性轉(zhuǎn)變。8月13日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，旨在建立和完善住房保障體系。

這一時(shí)期國(guó)家宏觀調(diào)控密度加大，調(diào)控目的意在收縮房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展勢(shì)頭，但收效甚微，房?jī)r(jià)一路攀高。

3.“先抑后揚(yáng)”調(diào)控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，國(guó)家繼續(xù)從地根和銀根(共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5％上調(diào)至17.5％)兩方面嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。2008年9月，受全球金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，并對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定影響。因此，各級(jí)地方政府陸續(xù)推出了包括減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等多條“救市”措施。特別是11月9日中央政府明確宣布對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重大調(diào)整，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，更加明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張型宏觀調(diào)控的政策方向。2008年12月17日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2009年1月，四大國(guó)有銀行宣布2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。同年5月，國(guó)務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。本輪調(diào)控從“嚴(yán)控”到“救市”思路的根本轉(zhuǎn)變，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，可稱(chēng)之為“先抑后揚(yáng)’調(diào)控期。

4.“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控期(2010年至今)

在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣的“救市”政策刺激下，2009年房?jī)r(jià)飛速上漲，沉寂了1年多的土地市場(chǎng)再度火爆，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，各地“地王”頻現(xiàn)。2009年底、2010年初國(guó)家果斷出臺(tái)調(diào)控措施，如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等，限制投資、投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度。2010年，一輪又一輪調(diào)控政策出臺(tái)之后，抑制了部分需求，大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但部分一、二線城市20％～47％的房?jī)r(jià)年度漲幅，依然無(wú)法達(dá)到“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控要求。在此背景下，2011年初有史以來(lái)最嚴(yán)厲“國(guó)八條”政策出臺(tái)?！皣?guó)八條”在深化“促供應(yīng)、

抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時(shí)，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實(shí)結(jié)果的“問(wèn)責(zé)制”。但時(shí)至今日，個(gè)別城市房?jī)r(jià)仍不降反升，從全國(guó)范圍來(lái)看宏觀調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目的。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)一段時(shí)期各種調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將常態(tài)化。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控常態(tài)化思考

1.宏觀調(diào)控常態(tài)化是房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的保障

房地產(chǎn)“市場(chǎng)失靈”是一個(gè)全球性的難題，不少發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中也經(jīng)歷過(guò)使用各種宏觀調(diào)控工具來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如利用利率杠桿抑制房?jī)r(jià)、加大稅收力度抑制投機(jī)、直接采用行政和法律手段查處違法亂紀(jì)行為、堅(jiān)持增加“小戶(hù)型低價(jià)房”供應(yīng)、建造“廉租房”和提供補(bǔ)貼為中低收入者提供住房保障等。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短、發(fā)展速度較快，出現(xiàn)各種問(wèn)題在所難免。各級(jí)政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資者和購(gòu)房者必須認(rèn)識(shí)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要，調(diào)控形式將趨常態(tài)化。調(diào)控不僅僅注重蕩平短期“房?jī)r(jià)上漲”問(wèn)題，更要力爭(zhēng)避免房?jī)r(jià)的大起大落，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

2.宏觀調(diào)控常態(tài)化下地方政府角色轉(zhuǎn)換

中央出臺(tái)各類(lèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施。我國(guó)現(xiàn)行稅制和政績(jī)考核決定了地方政府熱衷于以地生財(cái)，通過(guò)招拍掛不斷推高地價(jià)，從而獲取更多的經(jīng)濟(jì)政績(jī)和財(cái)政收入。在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響地方財(cái)政收入的情況下，地方政府對(duì)中央調(diào)控政策的積極性和執(zhí)行力度對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。不難解釋?zhuān)?008年底中央宏觀調(diào)控刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)立竿見(jiàn)影，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，而2010年宏觀調(diào)控欲抑制房?jī)r(jià)上漲，卻收效甚微。因而，如何使地方政府與中央宏觀調(diào)控目標(biāo)一致，有必要從土地拍賣(mài)收入、稅收、地方政府政績(jī)考核等方面做出角色轉(zhuǎn)換。

3.建立客觀的住房信息系統(tǒng)和科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、預(yù)報(bào)體系

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)；政府；宏觀調(diào)控

0引言

從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迅猛發(fā)展，推動(dòng)了國(guó)家GDP的增長(zhǎng)，增加了政府的稅收，同時(shí)也極大的提高了人們的生活質(zhì)量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，也出現(xiàn)了許多的問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商惡意炒房抬高房?jī)r(jià)，增加了人們的生活成本。為了讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)的發(fā)展，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。分析其原因，主要是因?yàn)檎谶M(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，大部分是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)思想來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控的，對(duì)國(guó)家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國(guó)家的宏觀調(diào)控一定會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)，而房?jī)r(jià)的波動(dòng)又會(huì)極大的影響市場(chǎng)的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來(lái)頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問(wèn)題。

1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析

我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強(qiáng)制性干預(yù)的直接調(diào)控到發(fā)揮市場(chǎng)作用的間接調(diào)控的過(guò)程。在2005年—2014年之間，我國(guó)政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為進(jìn)行一定程度的規(guī)范?？傮w上來(lái)看，這幾年間國(guó)家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制鼓勵(lì)抑制三個(gè)階段。在2005年—2008年間，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房?jī)r(jià)的上漲，頒布了一系列的政策。

1．1金融貸款政策

國(guó)家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個(gè)別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時(shí)，在利用房貸購(gòu)買(mǎi)住房之后，如果還要購(gòu)買(mǎi)第二套，首付占比應(yīng)該高于40%，貸款利率至少要為標(biāo)準(zhǔn)利率的1．1倍。如果房屋面積大于90m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90m2，那么要繳納20%的首付款。

1．2稅收政策

2006年5月，國(guó)家規(guī)定，如果個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)時(shí)間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營(yíng)業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋，則需要繳納個(gè)人所得稅。在2008年—2009年間，美國(guó)的次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了擴(kuò)大內(nèi)需，政府開(kāi)始頒布一系列的措施來(lái)扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準(zhǔn)理論全面下調(diào)。同時(shí)將個(gè)人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0．7倍。國(guó)家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個(gè)人銷(xiāo)售住房或者購(gòu)買(mǎi)住房不再需要繳納印花稅。首次購(gòu)買(mǎi)90m2以下的住房時(shí)，契稅稅率調(diào)整為1%。在2009年—2015年間，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次爆炸。房?jī)r(jià)飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國(guó)的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來(lái)越大，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度也在不斷加強(qiáng)。從整體上來(lái)看，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常頻繁，但是房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)下降。在政策抑制時(shí)期，我國(guó)的房?jī)r(jià)也并沒(méi)有出現(xiàn)長(zhǎng)期下跌的趨勢(shì)，只是放緩了增長(zhǎng)速度。一段時(shí)間以后，房?jī)r(jià)又會(huì)開(kāi)始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題及社會(huì)影響

我國(guó)政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，更多的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)進(jìn)行思考，而忽略了對(duì)法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，法律問(wèn)題頻發(fā)。我國(guó)的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類(lèi)繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對(duì)市場(chǎng)的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應(yīng)的法律基礎(chǔ)。以“限購(gòu)令”為例，我國(guó)的法律體系中并沒(méi)有可以支持“限購(gòu)令”的法律規(guī)章，而且“限購(gòu)令”本身也與我國(guó)的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國(guó)憲法規(guī)定，每個(gè)公民都享有平等權(quán)，而限購(gòu)令對(duì)不同戶(hù)籍的公民進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，限制了公民平等購(gòu)房的權(quán)利。除了法律問(wèn)題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問(wèn)題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實(shí)的時(shí)候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國(guó)家宏觀調(diào)控政策變動(dòng)過(guò)快，非常的不穩(wěn)定。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)進(jìn)行抑制，在擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)又進(jìn)行鼓勵(lì)，這種劇烈的變動(dòng)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時(shí)間短，在頒布之后就立即進(jìn)行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長(zhǎng)的過(guò)程，宏觀調(diào)控對(duì)正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導(dǎo)致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也對(duì)社會(huì)造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問(wèn)題。在2010年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿(mǎn)，在全國(guó)很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權(quán)的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房?jī)r(jià)的大幅度下跌導(dǎo)致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬(wàn)甚至近百萬(wàn)?！巴朔砍薄奔觿×藰I(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對(duì)政府的不滿(mǎn)情緒，嚴(yán)重影響了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定?！凹匐x婚”也是政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過(guò)程中爆發(fā)的一個(gè)大規(guī)模。我國(guó)在頒布限房令、限貸令的時(shí)候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購(gòu)房資格，便以假離婚的方式來(lái)脫離政府的管控，導(dǎo)致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導(dǎo)致家庭關(guān)系的破裂，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴(yán)重影響了國(guó)家政策的落實(shí)，侵害了弱勢(shì)一方的利益，是一種侵害國(guó)家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會(huì)激化夫妻雙方之間的矛盾，對(duì)家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對(duì)夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3對(duì)完善我國(guó)宏觀調(diào)控政策的建議

我國(guó)宏觀調(diào)控政策的主要問(wèn)題就是對(duì)法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國(guó)家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，也要密切的注意到這點(diǎn)。

3．1加大對(duì)法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國(guó)現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴(yán)重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國(guó)家立法部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國(guó)家的宏觀調(diào)控建立法律基礎(chǔ)。

3．2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強(qiáng)弱。當(dāng)前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)該及時(shí)的修改商品房買(mǎi)賣(mài)合同以使其與國(guó)家政策相匹配，盡可能的減少買(mǎi)賣(mài)糾紛的發(fā)生。

3．3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展?fàn)顩r而做出的，對(duì)我國(guó)的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門(mén)在進(jìn)行司法審判工作的時(shí)候，必須要站在社會(huì)總體發(fā)展的角度上，與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動(dòng)社會(huì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

［1］劉寅，朱莊瑞．新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化分析與調(diào)整思路［J］．現(xiàn)代管理科學(xué)，2016(7):73-75．

篇8

關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控政策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-000-01

一、問(wèn)題的提出

從2006年開(kāi)始，中國(guó)的樓市又出現(xiàn)了新一輪的調(diào)控，但是從全國(guó)角度上進(jìn)行分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度盡管有一定程度的下降，但是價(jià)格卻還是沒(méi)有較為顯著的回落。2006年7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7694.59億元，與之前相比較有24.2%的增長(zhǎng)率；70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格與之前相比較有5.6%的增長(zhǎng)率，漲幅回落3.3%。盡管上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅與之前城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅相比較低31.3%，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是一直處于增長(zhǎng)趨勢(shì)；盡管商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體較為緩慢，但是還是有很多城市房?jī)r(jià)還處于上漲狀態(tài)，2006年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格與之前相比較有5.8%的增長(zhǎng)率，總體上漲0.7%，與之前環(huán)比漲幅相比較基本上持平。有些城市房?jī)r(jià)上漲速度還是比較快的，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格與之前漲幅相比較，已經(jīng)有10%的增長(zhǎng)率，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過(guò)1%。

不管是一個(gè)單位，還是個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，不管是大是小，都與大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和時(shí)候的評(píng)價(jià)存在著密切的關(guān)系。若是把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行考慮的話(huà)，作為政策的制定者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，就需要開(kāi)展系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證以及政策效果的分析和評(píng)估。在這個(gè)過(guò)程中，精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是必不可少的一個(gè)重要部分，對(duì)分析手段和測(cè)算工具實(shí)施定量化，運(yùn)用相關(guān)專(zhuān)家和智囊團(tuán)實(shí)施科學(xué)分析論證。只有這樣，宏觀調(diào)控政策才能夠具有科學(xué)性和合理性，從而使調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)揮最大化作用。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題

從2003年開(kāi)始，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展制定出一系列的宏觀調(diào)控政策，其中包含土地政策、金融政策以及稅收政策等等。這些政策盡管獲得了一定成效，但是在具體政策的制定和執(zhí)行方面還是存在著一系列的問(wèn)題。

（一）土地政策

中國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，土地資源較為缺少，所以，嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模、提升土地利用效率已經(jīng)是中國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)策。而土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要條件，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方向，促進(jìn)商品房供需平衡的基本條件和依據(jù)。所以，土地政策就成為最為直接、最為現(xiàn)實(shí)的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。但是在土地政策的實(shí)施中還存在著各種問(wèn)題。

（二）金融政策

金融政策主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的提升、商業(yè)貸款利率以及個(gè)人住房貸款利率的上調(diào)，它主要有兩個(gè)目的：第一，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，使金融風(fēng)險(xiǎn)降低；第二，待機(jī)炒房投機(jī)現(xiàn)象，使商品房投資需求得到抑制。但是，在執(zhí)行過(guò)程中，這兩方面的目標(biāo)并沒(méi)有得到全面的實(shí)現(xiàn)，反而又出現(xiàn)了新的問(wèn)題。

（三）稅收政策

在2009年，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入在全國(guó)總稅收收入中占有20%的比例。地方財(cái)政收入的增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性也比較大。所以，最近幾年，在經(jīng)營(yíng)城市理念的驅(qū)動(dòng)下，各級(jí)政府通常都會(huì)選擇開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。這也是中央各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策不能有效落實(shí)的根本。

三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議

（一）地方政府要樹(shù)立長(zhǎng)期整體的發(fā)展理念

政策的具體落實(shí)和執(zhí)行者就是地方政府，在保證政策實(shí)施方面發(fā)揮著極其重要的作用。地方政府不夠長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展觀和政績(jī)觀是促進(jìn)房?jī)r(jià)飆升的主要因素。解鈴還需系鈴人，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能不能順利進(jìn)行重點(diǎn)就在于地方政府能不能規(guī)范自身行為。地方政府應(yīng)該在落實(shí)發(fā)展觀的前提下，定位房地產(chǎn)業(yè)，將為中低收入家庭提供價(jià)廉物美的住房作為基本原則，作為宏觀調(diào)控的起點(diǎn)和歸宿。地方政府官員一定要站在片面追求GDP的經(jīng)營(yíng)理念和政績(jī)觀的角度逐漸相改革中低收入者和進(jìn)城打工族的居住條件的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。針對(duì)那些的行為進(jìn)行嚴(yán)格查處，對(duì)那些投機(jī)炒作的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，嚴(yán)厲處罰那些故意預(yù)期不開(kāi)發(fā)的企業(yè)或者故意持倉(cāng)惜售的企業(yè)，對(duì)其所囤積的土地要無(wú)償收回，或者通過(guò)稅收杠桿的方式使其得到一定程度的制止。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為

1.嚴(yán)格實(shí)施土地使用權(quán)招投標(biāo)。通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，從土地源頭著手，規(guī)范土地市場(chǎng)。完善土地招標(biāo)拍賣(mài)制度，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公開(kāi)、公平、公正。

2.培育健康的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)。中介機(jī)構(gòu)要增強(qiáng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)意識(shí)，拓展和深化業(yè)務(wù)范圍，積極提高員工素質(zhì)，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同。

3.加大廉租房建設(shè)力度。在增加住房有效供給的基礎(chǔ)上，要把廉租房建設(shè)擺上重要的議事日程。特別是在目前房?jī)r(jià)正高的情況下，更要注重滿(mǎn)足普通百姓的居住需求，從社會(huì)和諧的角度出發(fā)，對(duì)廉租房建設(shè)作出制度性安排。2005年我國(guó)的住宅私有化率達(dá)到了 81.62%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的 68%，法國(guó)的 55%，荷蘭的 50%。根據(jù)法國(guó)政府去年公布的一項(xiàng)法令，所有市鎮(zhèn)必須保持 20%以上的住房是廉租房，以保證“低收入者也能住上好房子”。廉租房制度為法國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定，抑制房?jī)r(jià)上漲起到了十分積極的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]高涵.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的問(wèn)題與對(duì)策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010（01）.

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[3]梁姣.2008年以來(lái)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響效果分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（18）.

篇9

關(guān)鍵詞：利率調(diào)控;房地產(chǎn)投資需求;利率市場(chǎng)化

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

1998年6月，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，明確提出了停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的政策。這是我國(guó)住房分配制度的一次重大改革，表明了住房實(shí)物分配制度的終結(jié)，具有重要意義。1998年房改以后，商品房銷(xiāo)售價(jià)格呈不斷上漲的趨勢(shì)，隨著供給和需求的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度也持續(xù)增加，2016年達(dá)到6.5%，成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支重要力量。然而，房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，也給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)生活帶來(lái)了隱患。為此，政府先后出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。貨幣政策是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一，而利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣政策調(diào)控方式，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)中成為重要的選擇。然而，利率政策能否有效作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

二、利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.利率對(duì)房地產(chǎn)供給的影響

利率對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有重要的調(diào)節(jié)作用。利率的波動(dòng)反映市場(chǎng)資金供求的變動(dòng)狀況，利率的調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，因此小幅度的利率調(diào)整可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大變動(dòng)。當(dāng)貸款利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，獲得的利潤(rùn)會(huì)減少，因此削弱了開(kāi)發(fā)商的積極性，從而引起供給量相對(duì)減少；當(dāng)貸款利率下調(diào)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本減少，獲得的利潤(rùn)會(huì)增加，因此提高了開(kāi)發(fā)商的積極性，從而引起供給量相應(yīng)增加。

2.利率對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資兩種屬性。一方面，房地產(chǎn)具有耐用消費(fèi)品屬性。房地產(chǎn)作為消費(fèi)品，同時(shí)房地產(chǎn)使用周期長(zhǎng)，各種建筑物相對(duì)于其他商品來(lái)說(shuō)，使用年限較長(zhǎng)，房地產(chǎn)可以一次或多次投入市場(chǎng)流通，產(chǎn)權(quán)頻繁轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品。另一方面，房地產(chǎn)具有投資品屬性。房地產(chǎn)價(jià)值量大，是很多企業(yè)和團(tuán)體重要的財(cái)產(chǎn)，是其進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)、融資的重要手段。房地產(chǎn)成為社會(huì)重要的投資品及家庭投資、保值的主要工具。因?yàn)榉康禺a(chǎn)兼具消費(fèi)和投資兩種屬性，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求可分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。消費(fèi)需求是購(gòu)房者購(gòu)房主要用于居住，這是房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的具體體現(xiàn)。從消費(fèi)型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)存款利率較高的時(shí)候，他們一方面會(huì)把大量閑置資金存放在銀行以獲取利息收入，另一方面，貸款利率提高意味著月供增加，還款壓力增大，他們或許會(huì)推遲購(gòu)房需求，此時(shí)購(gòu)房需求得到抑制。投資需求和投機(jī)需求是購(gòu)房者購(gòu)房主要用于投資或出租，主要目的是賺取收益，這是房地產(chǎn)投資屬性的具體體現(xiàn)。從投資需求和投機(jī)需求型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率提高意味著購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本提高，一部分投資投機(jī)資金會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資需求和投機(jī)需求得到抑制，同時(shí)減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)幅度。

3.利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

利率的上升和下降與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)息息相關(guān)。房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值和。房地產(chǎn)價(jià)值不同于房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格圍繞房地產(chǎn)價(jià)值上下波動(dòng)。但是，從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格反映了房地產(chǎn)價(jià)值，因此，房地產(chǎn)價(jià)格可以近似代表房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，假設(shè)每期未來(lái)預(yù)期收益不變，折現(xiàn)率越高，房地產(chǎn)價(jià)值越低；折現(xiàn)率越低，房地產(chǎn)價(jià)值越高。而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，利率提高，折現(xiàn)率也要提高；利率降低，折現(xiàn)率也會(huì)降低。房地產(chǎn)價(jià)格與折現(xiàn)率成反比，折現(xiàn)率與利率成正比，因此利率與房地產(chǎn)價(jià)格成反比，利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。綜合分析結(jié)果是，房地產(chǎn)價(jià)格與利率呈相反的變化方向：利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降。

三、政策建議

1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給穩(wěn)定

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行貸款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，這種方式能很快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)，造成房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，同時(shí)，也加大了銀行業(yè)壞賬呆賬的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托在擴(kuò)展房地產(chǎn)融資渠道、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款流動(dòng)性、拓寬居民投資渠道等方面都有著積極的作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，有利于充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。

2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果，發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)供給調(diào)控效果并不明顯，調(diào)控房地產(chǎn)需求方比調(diào)控供給方的更加有效。這主要是因?yàn)樾刨J利率的上升或下降是價(jià)格信號(hào)，直接對(duì)公眾的購(gòu)房或資產(chǎn)決策構(gòu)成影響。而對(duì)于供給調(diào)控中的主要手段土地政策來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策在理論上總是試圖平抑土地價(jià)格，但實(shí)際結(jié)果卻往往是進(jìn)一步加大了供求矛盾，并進(jìn)一步因需求未被抑制而擴(kuò)大了土地的投機(jī)價(jià)值。因此，未來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)該是供需兼顧，并側(cè)重調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求。

3.加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革進(jìn)程

我國(guó)要加快利率市場(chǎng)化的改革，建立合理的市場(chǎng)化利率機(jī)制。只有具有順暢的利率傳導(dǎo)機(jī)制及規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果才能顯著。要使利率能夠真正反映市場(chǎng)資金的流通變化，提高利率傳導(dǎo)機(jī)制的有效性，必須加快利率市場(chǎng)化改革，逐步放寬對(duì)貨幣市場(chǎng)的限制，盡快形成以市場(chǎng)資金供求為基礎(chǔ)，以中央銀行基準(zhǔn)利率為引導(dǎo)的利率體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]車(chē)峰.利率對(duì)中美房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的比較分析[D].2006.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控政策 法治 國(guó)家干預(yù)

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。2013年，新的“國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控措施正式出臺(tái)，但是，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的實(shí)行，“新國(guó)五條”在各地區(qū)效果并不明顯，不少地區(qū)甚至名存實(shí)亡，暴露出地方政府在房產(chǎn)調(diào)控方面與中央存在很大的分歧。這一方面指出了目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的困境，另一方面也反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不足，中央調(diào)控政策在操作性和靈活性上存在諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o法真正落到實(shí)處。

我國(guó)目前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)主體為了追求利益的最大化加之市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律十分混亂。從經(jīng)濟(jì)法的視野審視，解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于法律制度的完善和社會(huì)管理模式的升級(jí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控法制化已勢(shì)在必行。只有將經(jīng)濟(jì)法理念運(yùn)用于地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)踐之中，為政府職能轉(zhuǎn)變提供合理性建議，同時(shí)從金融、稅收、土地等各方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能有效保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

1、“新國(guó)五條”政策實(shí)施效果的現(xiàn)狀及評(píng)析

因次貸危機(jī)之故，中央2008年出臺(tái)的“4萬(wàn)億”救市計(jì)劃中相當(dāng)一部分流入了收益快、操作空間大的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)自2009年一直處于“高燒不退”的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)居高不下。由于地方政府已經(jīng)習(xí)慣于“鋼筋水泥”式粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和高度依賴(lài)土地出讓金的政府財(cái)政體系，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)的“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”等房地產(chǎn)調(diào)控措施并未抑制房?jī)r(jià)飛漲的態(tài)勢(shì)。在面對(duì)“越漲越調(diào)、越漲越調(diào)”的外部質(zhì)疑時(shí)，政策制定者不得不再次重拳出擊，彰顯決心，“新國(guó)五條”正是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。然而，其實(shí)施一年來(lái)，雖然較之前限購(gòu)、限價(jià)、限貸力度更大，但目前看來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、問(wèn)責(zé)制等直接目標(biāo)似乎并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)有所影響。從一線城市房?jī)r(jià)來(lái)看，北上廣深四大一線城市在全年房?jī)r(jià)同比漲幅中位居前列。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2013年9月開(kāi)始，四城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月超過(guò)20%，大幅領(lǐng)先二線城市。而從2013全年來(lái)看，除了一季度的同比漲幅低于10%，顯得較為溫和以外，從4月開(kāi)始，四大一線城市房?jī)r(jià)可謂高歌猛進(jìn)，每月同比漲幅幾乎以平均2個(gè)百分點(diǎn)的速度遞增；在抑制“地王”出現(xiàn)上，國(guó)五條的目標(biāo)亦未得到充分體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“新國(guó)五條”出臺(tái)至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個(gè)“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項(xiàng)目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤(pán)的價(jià)格；在“新國(guó)五條”的具體實(shí)施過(guò)程上，也有瑕疵存在。“新國(guó)五條”細(xì)則雖然在限購(gòu)、限貸、個(gè)稅、限價(jià)等方面明顯升級(jí)，尤其是二手房轉(zhuǎn)讓按照20%交納個(gè)人所得稅，影響面甚大。但后來(lái)各地出臺(tái)的地方細(xì)則中，并沒(méi)充分反映“新國(guó)五條”細(xì)則，此外，政策里面提到的問(wèn)責(zé)制，在實(shí)際操作中，也沒(méi)從嚴(yán)執(zhí)行。

2、“新國(guó)五條”空調(diào)的原因分析

2.1、中央與地方的調(diào)控目標(biāo)不一致

中央政府作為全體公民的“管家”，應(yīng)以全體國(guó)民的利益為制定政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)符合中央政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。在保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，中央政府使各地協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小地區(qū)差異。中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中最為重要的任務(wù)是解決中低收入者的住房問(wèn)題。

相比中央政府，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的訴求要簡(jiǎn)單得多。我國(guó)現(xiàn)行對(duì)地方官員的考核主要以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為主要指標(biāo)。地方官員為求顯眼的政績(jī)，往往青睞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)業(yè)具有投資額巨大、迅速拉升國(guó)民生產(chǎn)總值、帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的多重“功效”，有利于地方宮員升遷。最重要的是，地方政府對(duì)土地財(cái)政存在依賴(lài)感。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地制度規(guī)定，土地出讓金的大部分歸地方政府，地方政府更多地依賴(lài)于土地出讓收入來(lái)解決財(cái)力不足的困境。所以，在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，地方政府控制房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈。

由于中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中利益訴訟不同，中央政府控制房?jī)r(jià)的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)刺激房地產(chǎn)的措施，被地方政府層層加碼，結(jié)果擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，使中央政府的調(diào)控政策得不到執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)不到預(yù)期結(jié)果，淪為“空調(diào)”。

2.2、調(diào)控手段失當(dāng)

從目前的調(diào)控手段來(lái)看，政府頻繁的使用行政手段，過(guò)多的用行政命令直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

由于調(diào)控政策的出臺(tái)缺乏法律程序，也由于部委之間缺乏協(xié)調(diào)，各自為政，宏觀調(diào)控政策內(nèi)容往往相互沖突，缺乏應(yīng)有的統(tǒng)一，喪失了政策文件的權(quán)威性。一部關(guān)于宏觀調(diào)控的基本法出臺(tái)，從實(shí)體和程序兩方面規(guī)范宏觀調(diào)控，是解決房地產(chǎn)調(diào)控這些問(wèn)題的根本。沒(méi)有一套完備的房地產(chǎn)調(diào)控基本法律制度體系和應(yīng)有的宏觀調(diào)控的法律規(guī)則，導(dǎo)致具有預(yù)見(jiàn)力和預(yù)防的措施、政策少之又少，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)往往陷入一種落后的事后補(bǔ)救狀態(tài)，疲于應(yīng)付，調(diào)控效果難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)出臺(tái)何種稅收政策，可以說(shuō)屬于牽一發(fā)而動(dòng)全身，我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的不確定性甚至被人稱(chēng)道：因?yàn)椴淮_定，使投機(jī)者不敢輕易入市，從而達(dá)到調(diào)控目的。這完全混淆了政府和市場(chǎng)的關(guān)系，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，政府需要做的是提供確定的公共服務(wù)，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必須是公開(kāi)的、確定的，市場(chǎng)參與者才能對(duì)自己的行為作出正確的判斷。

2.3、法律體系不健全

2.3.1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度不健全

一是土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。在現(xiàn)有的土地使用制度之下，由于產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到很多限制，不能實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，土地入市交易成本較高。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，土地價(jià)格是帶有基礎(chǔ)性作用的，高成本的土地價(jià)格終究要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全。城市經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合的有機(jī)體，其中的任何一個(gè)行業(yè)和部門(mén)都與其他行業(yè)和部門(mén)有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，涉及到城市交通、城市公共事業(yè)管理等眾多部門(mén)和行業(yè)。這些部門(mén)和行業(yè)的利益造成房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升。這種現(xiàn)象從表面上看是由于房地產(chǎn)業(yè)與配套部門(mén)關(guān)系混亂的結(jié)果，實(shí)際上是城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)制度不健全、產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂的表現(xiàn)。

2.3.2、房地產(chǎn)價(jià)格的形成和調(diào)節(jié)機(jī)制不完善。一是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分?jǐn)偝杀据^大；二是房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化程度不高，本身生產(chǎn)成本居高不下；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是追逐壟斷利潤(rùn)。房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程中的不合理因素造成價(jià)格偏離價(jià)值。在消費(fèi)領(lǐng)域，企業(yè)處于有利地位，消費(fèi)者處于不利地位，使定價(jià)權(quán)明顯偏向有利的方面，從而進(jìn)一步損害消費(fèi)者的利益。

在我國(guó)，由于本身的法律體制還不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)也缺乏相關(guān)的法律進(jìn)行調(diào)控。相較于西方國(guó)家而言，我國(guó)的法規(guī)條文針對(duì)性不強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)乃至細(xì)節(jié)問(wèn)題都規(guī)定不明確，因而落實(shí)起來(lái)比較困難。

3、國(guó)外地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和啟示

近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)，世界各主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中幾乎都面臨過(guò)或正面臨著“房?jī)r(jià)過(guò)高、市場(chǎng)失靈”的難題。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、周期性和外部性等特點(diǎn)，市場(chǎng)失靈問(wèn)題較為嚴(yán)重，需要政府及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。本節(jié)以美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家為例，試圖發(fā)現(xiàn)和歸納各國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)，并在海外各國(guó)經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提煉帶有規(guī)律性的共性?xún)?nèi)容。這些帶有規(guī)律性的共性特征的啟示，對(duì)指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐有著現(xiàn)實(shí)的意義。

3.1、較為完善的法律和行政法規(guī)

國(guó)外地產(chǎn)調(diào)控較為成功的國(guó)家十分注重相關(guān)法律的建設(shè)，從制度上對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策給與了保證，推動(dòng)調(diào)控的法制化進(jìn)程。

美國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控的主要特點(diǎn)是調(diào)控的法制化，其以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為主要目標(biāo)，圍繞國(guó)民的住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、房地產(chǎn)金融管理、土地供應(yīng)等方面展開(kāi)立法準(zhǔn)備。從上世紀(jì)三十年代開(kāi)始，美國(guó)通過(guò)聯(lián)邦立法，相繼出臺(tái)多種法律法規(guī)，重要的法規(guī)有《住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》和《住宅自有者貸款法》等。除此之外，各州政府也相繼對(duì)操作辦法和操作模式做出了細(xì)致的方法，為法律施行提供了制度保障。

同樣，我們的近鄰日本也在這方面做出了榜樣。日本尤其注重完備的住房組織和統(tǒng)一的政策體系的建立。立法機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)《住宅金融公庫(kù)法》（1950年）、《公營(yíng)住宅法》（1951年）、《日本住宅公團(tuán)法》（1955年）、《城市住房計(jì)劃法》（1966年）等法律，其條文具體細(xì)致，針對(duì)性和可操作性強(qiáng)，執(zhí)行過(guò)程中很少有因法律模棱兩可問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議；與之相配合，日本政府也建立一系列機(jī)構(gòu)和法規(guī)，落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃。借助日本住宅金融公庫(kù)、公營(yíng)住宅、公團(tuán)住宅等金融和社會(huì)機(jī)構(gòu)，針對(duì)住宅絕對(duì)困難人群、比較困難人群采取直接救濟(jì)、間接救濟(jì)、直接供應(yīng)、租金補(bǔ)助等辦法相結(jié)合，著力解決國(guó)民住房問(wèn)題。

3.2、政策的連貫性較強(qiáng)

事物的發(fā)展進(jìn)步需要我們持之以恒的不斷努力。國(guó)外地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了一個(gè)由淺到深、由表及里的漸進(jìn)過(guò)程。難能可貴的是其在政策的實(shí)施過(guò)程中較好的較好的繼承了以往的政策和經(jīng)驗(yàn)，在繼承中發(fā)展，在發(fā)展中進(jìn)步。

日本作為一個(gè)資本主義國(guó)家，卻大量地借鑒了社會(huì)主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，注重運(yùn)用國(guó)家力量集中調(diào)動(dòng)資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)。日本政府特別注重住房建設(shè)規(guī)劃的編制和指導(dǎo)，從1966年到2005年，先后制定八次住房建設(shè)五年計(jì)劃，根據(jù)不同的時(shí)代背景，提出各階段的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和措施，明確保障性住房的比例，從“一五”到“八五”分別為40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市場(chǎng)經(jīng)歷了二戰(zhàn)前的個(gè)人建房到二戰(zhàn)后公有供應(yīng)，再到現(xiàn)階段逐步走向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。

相較于我國(guó)“十年九調(diào)”的房地產(chǎn)政策，國(guó)外的地產(chǎn)政策無(wú)疑更為穩(wěn)定。這一方面是由于法律手段固有的穩(wěn)定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我們應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)著手，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)期，避免出現(xiàn)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的狀況。

3.3、嚴(yán)格的房地產(chǎn)租賃和交易管制

從二戰(zhàn)對(duì)德國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和住房造成了巨大破壞，到1991年兩德統(tǒng)一后住房狀況混亂，再到現(xiàn)在相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，德國(guó)政府一直致力于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻保持了較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定狀態(tài)主要?dú)w功于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格的管制和引導(dǎo)措施。

在戰(zhàn)后住房短缺時(shí)期，德國(guó)制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情況制定相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考價(jià)格。之后，隨著德國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，各地方政府逐步以租房補(bǔ)貼制度取而代之來(lái)執(zhí)行保障居民住房的職能。在德國(guó)，有《房租價(jià)格法》、《住房中介法》等法律法規(guī)對(duì)房租市場(chǎng)進(jìn)行管制。此外，在德國(guó)大多數(shù)城市，住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會(huì)、住房中間商協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)根據(jù)對(duì)各種住房的綜合評(píng)估，制定出各類(lèi)住房租金價(jià)目表，房屋租賃者和承租人必須在這個(gè)價(jià)目表規(guī)定的浮動(dòng)范圍內(nèi)確定具體的房租水平。

德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日常管制與監(jiān)督也相當(dāng)嚴(yán)格。德國(guó)制定了一整套法律并設(shè)立了一系列政府部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)法律主要有《聯(lián)邦建筑法》、《聯(lián)邦規(guī)劃法》等，并且各州也有相關(guān)的法律法規(guī)。政府部門(mén)主要是對(duì)房地產(chǎn)交易的結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，如交易結(jié)果必須經(jīng)公證處認(rèn)證方可得到認(rèn)可，并且公正處開(kāi)出的《地產(chǎn)公證合同》必須經(jīng)土地注冊(cè)局注冊(cè)方可有效。這些監(jiān)督行為主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。政府通過(guò)嚴(yán)格的房地產(chǎn)交易管制，特別是土地流轉(zhuǎn)基準(zhǔn)價(jià)格的制定，可以有效杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)上不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋⒈ＷC房地產(chǎn)價(jià)格在合理的范圍內(nèi)浮動(dòng)。

總體而言，我國(guó)地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)達(dá)國(guó)家還存在一定差距，因而吸取國(guó)外調(diào)控政策的有益成果，取其精華去其糟粕，對(duì)于我國(guó)的地產(chǎn)調(diào)控意義重大。

4、國(guó)家宏觀調(diào)控與具體法律政策相結(jié)合的制調(diào)控機(jī)制的探索

4.1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定和完善相應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)作為目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展具有關(guān)鍵作用。這就需要國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控這“只有形的手”，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)注點(diǎn)放到相應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則的制定與完善方面，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)科學(xué)的制度性框架安排。

所謂的宏觀調(diào)控是指我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中形成的有特定含義的概念，是政府為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展，依法調(diào)整運(yùn)用其掌握的某些經(jīng)濟(jì)變量和行政權(quán)力，來(lái)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中各種變量的取值，從而影響微觀經(jīng)濟(jì)行為的政策過(guò)程。而它在房地產(chǎn)行業(yè)中主要表現(xiàn)為國(guó)家憑借經(jīng)濟(jì)、法律和行政等調(diào)控手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需總量和結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化與平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.2、協(xié)調(diào)中央與地方利益博弈，增強(qiáng)政策執(zhí)行力

面加快政府職能的轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)好中央和地方的利益分配，最大限度的擺脫地方政府對(duì)土地收入和房產(chǎn)收入的依賴(lài)性。一方面中央制定政策前要進(jìn)行充分調(diào)研，在制定原則的基礎(chǔ)上充分考慮政策的落地性，不能只空喊口號(hào)，導(dǎo)致地方政府無(wú)法施行。也要綜合考慮中央與地方、地方與地方的差異性，在總體原則不變的情況下，賦予地方政府一定的自，增加其主觀能動(dòng)性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行落實(shí)分析。要盡快拿出符合地方特點(diǎn)的解決方案并上報(bào)政府，試行階段明確責(zé)任、權(quán)力、利益分配，同時(shí)階段性的上報(bào)，配合中央進(jìn)行政策微調(diào)。只有這樣，政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果才能充分展示，實(shí)現(xiàn)一種房產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

4.3、完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)法律監(jiān)督

由于我國(guó)所有制形式的多樣化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的復(fù)雜性，現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律、法規(guī)尚不能全部覆蓋，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，又存在隨意性大、多頭管理、部門(mén)條塊分割等不規(guī)范問(wèn)題，致使國(guó)家的土地資源不能得到很好的整合和合理的利用，出現(xiàn)了一系列的法律糾紛和混亂，因而在抓好宏觀調(diào)控的同時(shí)，我們還必須完善相關(guān)法規(guī)政策的完善，將宏觀調(diào)控和微觀法律有機(jī)的結(jié)合在一起，構(gòu)建一張雙軌制調(diào)控機(jī)制的藍(lán)圖。

項(xiàng)目編號(hào)：西南政法大學(xué)2013年度本科生科研訓(xùn)練創(chuàng)新活動(dòng)專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目（13XZ-BZX-070）。

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作者簡(jiǎn)介：