導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計準則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：新會計準則；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；會計；影響

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

財務(wù)會計工作是支持各行各業(yè)科學記錄其經(jīng)濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導各行各業(yè)經(jīng)濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展速度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的組成部分其交易日趨活躍．在國際經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生影響．更重要的是將對其生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價值評估體系等產(chǎn)生重要影響。對企業(yè)而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準則體系的會計政策體系。

1、新會計準則的主要變化

這次新推出的會計準則中最重要的變化是關(guān)于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。這是增強房地產(chǎn)企業(yè)記錄其經(jīng)濟活動科學性的關(guān)鍵。目前，在我國房地產(chǎn)價值的逐漸增加這一現(xiàn)象，已經(jīng)得到社會各界人事的共識。對于房地產(chǎn)行業(yè)，房價的變化和增長對于企業(yè)經(jīng)濟活動和收益有著牽一發(fā)動全身的關(guān)聯(lián)，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關(guān)規(guī)定更能夠科學有效的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產(chǎn)企業(yè)等各行業(yè)的普遍歡迎。

2、新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

新會計準則的實施對很多行業(yè)的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應(yīng)公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的會計工作產(chǎn)生的影響。

2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響

及時、科學、準確的反應(yīng)企業(yè)的資產(chǎn)和負債的實際情況，不僅是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．對于任何企業(yè)都是反應(yīng)該企業(yè)經(jīng)濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是有一定的難度，但對準確反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的情況卻十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目從立項到進入到銷售環(huán)節(jié)，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學的反映該企業(yè)的經(jīng)營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關(guān)鍵。

2.2、對信息披露質(zhì)量的影響

對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學的進步之一，這一理念的科學之處，在應(yīng)用與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作中充分地給予了體現(xiàn)。按原企業(yè)會計準則中的相關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、企業(yè)經(jīng)營投入成本和收益的體現(xiàn)都不足夠科學、準確、及時，因此造成經(jīng)濟損失甚至企業(yè)破產(chǎn)等現(xiàn)象。公允價值計量模式的應(yīng)用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟活動，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應(yīng)用嗎，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總值也較之從前發(fā)生較大的變化。對于行業(yè)整體資金和價值的體現(xiàn)也更為客觀和真實。

2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響

歷史成本計量原則下房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業(yè)盈余管理又呈現(xiàn)出新的特征．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將將來的難確定性視作調(diào)節(jié)利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需計提未來將要發(fā)生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產(chǎn)開發(fā)過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關(guān)的建設(shè)費用，在這部分費用還沒有發(fā)生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產(chǎn)企業(yè)借助計提來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，或是對計提的標準有所猶豫。

3、新會計準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的改進

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現(xiàn)出公允價值具有雙重性的影響：房地產(chǎn)開發(fā)公司若要真實的反應(yīng)企業(yè)的會計信息，那么就會增大相應(yīng)的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產(chǎn)開發(fā)公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產(chǎn)開發(fā)公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身要加強對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業(yè)是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎(chǔ)。企業(yè)會計工作人員要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工作業(yè)中會產(chǎn)生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業(yè)領(lǐng)導投資決策的重要依據(jù)，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業(yè)財務(wù)的波動。②相關(guān)政府機構(gòu)應(yīng)參照近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發(fā)展。

4、應(yīng)對新準則的對策分析

新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現(xiàn)的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應(yīng)了我國當前的、甚至超前的經(jīng)濟環(huán)境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)以及社會公眾該如何應(yīng)對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發(fā)生是我們應(yīng)該要著重討論的問題。

4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估作為公允價值的確定依據(jù)，并在年報中具體披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

4.2、把握時機實現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

從近幾年來國家出臺的調(diào)控措施及新會計準則的規(guī)定適當?shù)膶㈤L期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值從而擴大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模也會隨之上升。

4.3、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財務(wù)方面要進行改進

其一要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實施新準則其關(guān)鍵因素在人。因為在新準則中非常強調(diào)財務(wù)人員的職業(yè)判斷能力．對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財務(wù)方面的改革將不斷加重公司財務(wù)總監(jiān)的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應(yīng)該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領(lǐng)先做好各項培訓工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個時期的制度并找到解決問題的對策。

4.4、加強監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督力

新會計準則對企業(yè)的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經(jīng)濟體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應(yīng)該提供一個監(jiān)管框架并由專業(yè)團體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展會計人員素質(zhì)的增強合理監(jiān)督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規(guī)則為主、相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是日新月異的取得進步和成果，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為支撐國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理有諸多的益處，有助于房地產(chǎn)行業(yè)朝著良性的方向發(fā)展，故房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)依照新會計準則，對現(xiàn)有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現(xiàn)嶄新的局面。參考文獻：

[1]劉琰．新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計變化與優(yōu)4E[J]．會計師，2009(11)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計信息失真；解決對策

中圖分類號：F275.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02

會計信息失真是指會計核算的依據(jù)不真實或反映的財務(wù)狀況和經(jīng)濟成果虛假，不符合實際狀況，如人為地捏造會計事實，篡改會計數(shù)據(jù)，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實虧，或假虧充盈，從而使會計信息失去真實性，會計信息失真，造成國民經(jīng)濟流失，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計也暴露出會計信息失真問題，受到了人們的廣泛關(guān)注，其使得會計信息不能客觀、如實地去反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和財務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟管理和經(jīng)濟決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟效益。因此，本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)的分析，力圖找出房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因，從而提出提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)

1.會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認方法不同。

中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入確認標準更注重取得銷售收入的手續(xù)是否完成，例如，產(chǎn)品是否發(fā)出，是否已經(jīng)收取現(xiàn)金或已經(jīng)辦理收取現(xiàn)金的手續(xù)，沒有考慮交易在實質(zhì)上是否已經(jīng)完成。其考慮重點仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是中國會計實務(wù)與其他國家或地區(qū)會計實務(wù)在確認銷售收入是否實現(xiàn)上的出發(fā)點有所不同。

2.財務(wù)報表不能如實反映企業(yè)情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報表無法如實反映資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用、利潤。具體表現(xiàn)在：一是存貨核算管理混亂。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項目部對開發(fā)過程中開發(fā)成本的控制缺乏經(jīng)驗，會計核算人員對工程開發(fā)過程缺乏專業(yè)和管理知識，開發(fā)成本的不定期結(jié)轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨無法定期盤點盈虧，導致存貨會計信息失真。例如，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)出售，但因為成本未轉(zhuǎn)出，以至已售商品仍計入存貨科目賬面。二是預收賬款科目不能及時轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入科目，開發(fā)成本不能及時結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營成本科目。因為房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)。對于核定征收企業(yè)所得稅也是按預收賬款15%比例計算利潤額，再按25%的所得稅率預征企業(yè)所得稅，以至損益表無法正確體現(xiàn)當期真實的收入及成本稅費。三是會計賬表不實。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達到少交稅費，又能基本反映企業(yè)經(jīng)營活動、應(yīng)付政府監(jiān)督部門稽查的目的，建立內(nèi)外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應(yīng)收應(yīng)付款項在另一本或幾本賬上反映，據(jù)此編制的會計報表必然“先天不足”。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制多套會計報表，向銀行報送的是實現(xiàn)盈利的會計報表，以獲得銀行貸款；向稅務(wù)部門報送的則大都是微利或虧損的會計報表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的原因

1.企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督弱化。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的基本標志，經(jīng)營者與股東追求的經(jīng)濟利益一旦發(fā)生沖突，則會導致經(jīng)營者產(chǎn)生損害股東權(quán)益的行為，這種狀況往往為會計從業(yè)人員利用職權(quán)之便謀取私利提供條件。

2.會計準則、會計政策的局限性導致會計信息失真。由于會計準則具有剩余控制權(quán)等特征，其規(guī)范的不完整性和會計確認方式的多樣性使得管理當局操縱企業(yè)會計信息成為可能。這種會計準則導致的剩余控制權(quán)的濫用所誘發(fā)的問題正是近年來會計信息失真的重要表現(xiàn)形式。會計政策也為企業(yè)提供的選擇范圍越來越寬，在會計政策規(guī)定的范圍內(nèi)，會計信息制造者總是選擇有利于自身業(yè)績或其他會計目的的會計政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計報表的會計政策操縱利潤的，本應(yīng)納入合并會計報表的三個 SPE被排除在合并報表范圍外，結(jié)果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數(shù)億美元的負債被低估，那么投資者接收到的會計信息是經(jīng)過粉飾的虛假會計信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監(jiān)管不力，執(zhí)法力度不夠。中國針對會計信息失真現(xiàn)象做出處罰規(guī)定的法律雖然很多，如《會計法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計師法》等，卻普遍存在著執(zhí)法不嚴、懲治不力的現(xiàn)象，并沒有起到應(yīng)有的懲戒作用。由于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現(xiàn)象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規(guī)行為，不僅缺乏刑罰和經(jīng)濟制裁，而且缺少道德和名譽損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應(yīng)的收益。

4.會計人員自身職業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真現(xiàn)象普遍與會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)不高有著密不可分的直接聯(lián)系。會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)的高低直接影響了對會計信息質(zhì)量的好壞。

在層出不窮的經(jīng)濟交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計人員需要通過自己的職業(yè)判斷，客觀、公正地選擇會計核算方法和會計核算程序及評估企業(yè)的財產(chǎn)價值等，否則，就會發(fā)生非違法性會計信息失真。如果會計人員不能完全抵制利益誘惑，其職業(yè)判斷就會失去客觀和公正，發(fā)生違法性會計信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策

1.建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則。這些業(yè)務(wù)準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點的管理。（1）建立和完善行業(yè)收入與成本費用確認準則指引房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等四個環(huán)節(jié)。那么，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認銷售收入才更合理呢？房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；2）房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；3）房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；4）收入的金額能夠可靠地計量。一般應(yīng)在第三個環(huán)節(jié)之后、第四個環(huán)節(jié)之前確認房地產(chǎn)商品的銷售收入。至于特殊情況的確認時點，只能取決于專業(yè)標準和會計人員的職業(yè)判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用應(yīng)有明確的規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點不斷細化使得具有可操作性。收入與支出（成本費用）之差就是利潤。收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的自由度。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：一是披露企業(yè)的預售政策及情況。披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。四是增加質(zhì)量保證金及風險的披露。增加披露以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量是促使企業(yè)提供真實公允會計信息的重要動因，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。會計人員的職業(yè)判斷力是影響會計信息質(zhì)量的重要因素。會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。會計人員誠信和職業(yè)道德，是開展會計工作的基本前提，建議建立會計人員誠信檔案，敦促會計人員恪守職責。在此基礎(chǔ)上提高會計人員職業(yè)判斷素質(zhì)，將為會計信息生成提供良好生態(tài)。這是治理會計信息失真不可或缺的。

四、結(jié)束語

隨著中國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，會計核算工作顯得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員應(yīng)該提供真實、可靠的會計信息才能為社會主義經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真問題是一個普遍的社會現(xiàn)象，要從根源上治理好這一現(xiàn)象，需要較長的時間，也只有社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

[1] 仇俊林，范曉陽.企業(yè)會計信息失真問題研究[M].北京：人民出版社，2006：66-78.

篇3

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應(yīng)透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。

(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇4

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會計核算 問題 對策

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應(yīng)透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。

(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計信息質(zhì)量 會計準則

一、前言

當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務(wù)會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務(wù)會計準則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(1)風險信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業(yè)項目開發(fā)風險、土地供應(yīng)風險、項目工程質(zhì)量風險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風險的企業(yè)財務(wù)信息。然而,從當前我國相關(guān)的財務(wù)會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。

(2)會計核算準則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務(wù)會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認制度有待改善

當前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被相關(guān)的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認制度方面值得進一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設(shè)施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的相關(guān)配套設(shè)施的費用。此外,還應(yīng)加強企業(yè)的預售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預售政策及情況可以使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當在財務(wù)報告附注中增加相關(guān)分項目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設(shè)施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預提了一定比例的配套設(shè)施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費用,而且在企業(yè)當期的資產(chǎn)負債表中也增加等額的負債,這就會對企業(yè)當期的財務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計

針對當前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務(wù)會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務(wù)會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進一步完善內(nèi)部財務(wù)會計核算機制來保障財務(wù)會計制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務(wù)會計管理體系。對相關(guān)的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應(yīng)當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認方法。

四、結(jié)束語

由于我國當前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻:

[1]崔學剛.上市企業(yè)財務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1

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一是成本核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算的復雜性及核算的重復性。就核算的復雜性來講，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)每一項工程的資金投入很大，成本所涉及的內(nèi)容和計算過程也相對復雜。首先，成本項目構(gòu)成復雜。房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)的成本包括“開發(fā)成本“和“期間成本”。開發(fā)成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。期間成本包括：與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其次，成本核算過程復雜。其順序如下：（1）將開發(fā)過程中的費用歸集在開發(fā)項目的“開發(fā)成本”科目中，（2）將“開發(fā)成本”合理計算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計算出“固定資產(chǎn)”（自用部分）和“開發(fā)產(chǎn)品”，（4）將“開發(fā)產(chǎn)品”合理計算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以工程出包的方式進行項目建設(shè)，對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)項目，一般進行分期建設(shè)。有的房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)化整為零，將工程內(nèi)容零散出包，導致施工單位和施工合同的數(shù)量較多，工程款核算的量大而復雜。成本核算的重復性，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)經(jīng)營中要對開發(fā)成本進行兩次計算：其一是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目高投入、高風險性的特點，決定了項目投資決策都必須具備一定的科學性和可行性，因而在項目的投資規(guī)劃階段，相關(guān)財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計。成本管理部門還要編制工程總預算。其二是在項目真正投入實施的過程中，相關(guān)財會人員需要隨著項目工程的推進對開發(fā)成本進行及時核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會計法》、《企業(yè)會計準則》進行真實、完整的會計核算，對項目發(fā)生的各項開發(fā)費用按期、按成本項目進行分類歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時，再按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

二是收入核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來源，但是房屋銷售收入的確認存在一定的特殊性。原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品具有周期長、資金占用量大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后通常采取先收款后交房的預售方式進行銷售，交房時間一般是在項目竣工驗收合格之后?！镀髽I(yè)會計準則》對企業(yè)的商品銷售收入進行了相關(guān)界定，將風險和報酬是否轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風險和報酬轉(zhuǎn)移的把握還存在一定的差異。實際操作中，一般在預售房屋“完工”后確認收入，“完工”的標準按以下三個條件中孰早的原則確定。原則一，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 原則二，開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。原則三，開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三是稅務(wù)處理的特殊性。依照我國稅法規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓或者銷售不動產(chǎn)時，凡采用預收款方式進行的，納稅人收到預付款的同時其營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預繳）的納稅義務(wù)隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照預收款金額進行稅金的計算與繳納，但是不按照這部分預收款進行稅金的計提，只是在“應(yīng)交稅金”賬戶借方中對已繳納的稅款進行反映。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年末時將滿足收入確認條件的預收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的銷售收入，按照相應(yīng)的配比原則進行銷售稅金及附加的計提，然后由會計人員編制會計分錄，如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在當年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中銷售收入進行計提的稅金數(shù)額。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅的計稅收入和計稅成本方面與其他行業(yè)相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與對應(yīng)的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（3）可以預提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。其二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 收入 確認 時點

中圖分類號：F234 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2015）18-0096-01

地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中處于非常重要的位置，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)的行業(yè)達上百個，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對國民經(jīng)濟影響是顯而易見的。在近幾年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了前些年的快速增長，市場已逐步趨于理性，行業(yè)暴利時代基本結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌動作明顯。在這個時候，健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算尤為重要，這對國民經(jīng)濟的統(tǒng)計、房地產(chǎn)投資人都有極其重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，由銷售開發(fā)產(chǎn)品、出租商品、提供勞務(wù)，以及其他多種經(jīng)營活動所實現(xiàn)的收益，分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租產(chǎn)品租金收入和代建工程結(jié)算收入等在開發(fā)經(jīng)營過程中實現(xiàn)的各種收入。除了上述的主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)實現(xiàn)的收入，在“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算，如商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入和無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的周轉(zhuǎn)房，在舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也屬于房地產(chǎn)銷售收入核算的范圍。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的幾種理解

（一）企業(yè)會計準則。根據(jù)《企業(yè)會計準則第14號――收入》第四條規(guī)定：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認收入。（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實施控制;（3）收入的金額能夠可靠的計量;（4）相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè);（5）相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。

針對上述收入確認原則，財政部的《準則指南》及《講解》進一步解釋：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品所有權(quán)有關(guān)的主要風險和報酬的同時轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風險，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失;與商品所有權(quán)有關(guān)的報酬，是指商品價值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟利益。判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當關(guān)注交易的實質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔，與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟利益也不歸銷貨方所有，就意味著商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給了購貨方。

（二）稅收法規(guī)。根據(jù)國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第6條規(guī)定：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn);（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn);（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入實現(xiàn);（4）采用委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)。

也就是說，稅法規(guī)定的計稅收入的確認，最重要的標準還是以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)的收入確認。

（三）實務(wù)中一些做法。雖然上市公司執(zhí)行的都是企業(yè)會計準則，但由于各公司對會計準則規(guī)定的收入確認時點的理解和解釋不同，而采取不同的收入確認時點，具體有以下代表企業(yè)：

1.萬科。銷售商品在將商品所有權(quán)上的重要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對該商品實施繼續(xù)管理權(quán)和實際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠的計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現(xiàn)。

2.濱江集團。房地產(chǎn)銷售收入在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實施有效控制;收入的金額能夠可靠的計量;相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入;并且該項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計量時，確認銷售收入的實現(xiàn)。

3.招商地產(chǎn)。當本集團已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠的計量，相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計量時，確認商品銷售收入的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續(xù)時確認銷售收入的實現(xiàn)。

4.泛海建設(shè)。房地產(chǎn)銷售收入的確認原則：在房產(chǎn)主體完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項并已辦理銀行按揭手續(xù)或分期收取的款項超過50%以上時確認銷售收入的實現(xiàn)。

上述代表性企業(yè)的收入確認，在時點上可歸納為兩類：一是在商品房完工并驗收合格時確認收入，比如萬科、金地集團。二是在商品房實際交付時確認收入，比如招商地產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的一些建議

雖然企業(yè)會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的收入做了框架性的規(guī)定，但由于各企業(yè)理解的不同，造成一些收入確認口徑不一致，致使收入提前或滯后確認，給國家的經(jīng)濟統(tǒng)計工作以及金融機構(gòu)的判斷造成一定的影響。 下面就會計準則規(guī)定的五條標準并結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售過程的幾個時間節(jié)點來進行分析。

（一）預售環(huán)節(jié)時點。雖然商品房銷售合同已經(jīng)簽訂，收入金額已經(jīng)能夠可靠計量，經(jīng)濟利益已經(jīng)流入企業(yè)，但房屋仍處于建設(shè)階段，商品房還不具備成為商品的條件，成本還不能進行可靠計量。但國家出于對房地產(chǎn)企業(yè)的管控，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。所以該環(huán)節(jié)應(yīng)作為稅收完稅收入的確認環(huán)節(jié)，但不適合作為財務(wù)會計收入確認的環(huán)節(jié)。

（二）竣工驗收時點。房屋已經(jīng)建造完成并通過驗收，但該房屋實質(zhì)仍處于房地產(chǎn)企業(yè)的控制之下，房屋沒有完全交付，房屋發(fā)生損毀的風險并沒有轉(zhuǎn)移給購房者，同時購房者還保留因房屋質(zhì)量或合同不符等原因而退房的權(quán)利，該環(huán)節(jié)不應(yīng)作為收入確認的環(huán)節(jié)。

（三）房屋交付時點。商品房已經(jīng)被購房者認可并接收，合同已經(jīng)履行完畢。該環(huán)節(jié)應(yīng)作為收入確認的環(huán)節(jié)。

（四）產(chǎn)權(quán)過戶時點。通過辦理權(quán)證，所有權(quán)真正發(fā)生轉(zhuǎn)移，但商品房所有權(quán)相關(guān)的主要風險與報酬在交付時點已轉(zhuǎn)移。該環(huán)節(jié)作為收入確認具有一定的滯后性。

通過以上分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付時點來確認開發(fā)經(jīng)營收入是最恰當?shù)摹?/p>

由于房地產(chǎn)業(yè)投資大、回報周期長，在現(xiàn)今市場背景下，如果給予房地產(chǎn)太多的會計利潤操縱權(quán)，可能會影響到國家經(jīng)濟的決策、金融機構(gòu)的判斷、投資人的決定等。本文結(jié)合企業(yè)會計準則等法規(guī)做了一些淺顯分析，希望與同行探討。J

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：會計核算 房地產(chǎn)企業(yè) 風險披露 會計信息

房地產(chǎn)企業(yè)要進行正常的開發(fā)及經(jīng)營活動并保持持續(xù)發(fā)展, 都需要有計劃地配備有一定數(shù)量和質(zhì)量的財務(wù)管理及會計核算人才，因為，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理是房地產(chǎn)企業(yè)眾多經(jīng)營中最重要的經(jīng)營之一。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算處理水平的高低使得凡地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是存在有很大差別的。不科學的會計核算處理不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，甚至會讓房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔巨大的風險。

一、會計核算的定義及前提以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中重要作用

究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關(guān)鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產(chǎn)經(jīng)營活動或者是預算的執(zhí)行過程及其結(jié)果進行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算和分析。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算同其他類型企業(yè)的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業(yè)要實現(xiàn)會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務(wù)的單位，會計核算應(yīng)該以企業(yè)發(fā)生地各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)為對象，記錄并反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動；其次，會計核算還應(yīng)該注重持續(xù)經(jīng)營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進一步建立會計確認和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業(yè)持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結(jié)算賬目，按及編制會計報表。 在《企業(yè)會計準則》中，規(guī)定我國企業(yè)的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經(jīng)營情況。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理并實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，會計核算以及會計監(jiān)督對防范房地產(chǎn)企業(yè)風險具有相當重要的作用， 房地產(chǎn)企業(yè)風險存在于其開發(fā)及運營活動的始終。房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理已經(jīng)影響了政府部門的宏觀調(diào)控決策。日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩(wěn)定的。因此，做好防范工作的前提就是進行科學的會計核算處理，旨在利于研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的主要問題

相當長一段時期以來，無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，都在實行著計劃經(jīng)濟體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應(yīng)該說在特定的歷史時期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)在眾多管理問題中的不利日益顯現(xiàn)且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現(xiàn)在：

1、會計科目的設(shè)置不夠科學

很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著會計科目設(shè)置缺乏科學性的問題。會計科目就是 對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細分類設(shè)計的會計項目。我們知道，會計科目的設(shè)置是會計專業(yè)所特有的手法。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置不當已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建設(shè)周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險披露的不真實

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，財務(wù)風險就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為財務(wù)情況惡化而 致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風險、籌資風險、現(xiàn)金流量風險、利率風險、匯率風險等是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的主要方面。從目前我國的會計制度規(guī)定來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定是沒有的，當然，我國的證監(jiān)會是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風險卻僅僅限于抵押貸款的擔保風險，從很多房地產(chǎn)企業(yè)披露的實際情況可以看出，關(guān)于質(zhì)量保證金問題其實基本沒有披露。

三、 完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的相關(guān)措施

近年來，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展之迅速是有目共睹的，而房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者強烈關(guān)注的主要組成部分。,由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作不能與其它行業(yè)的商品同樣進行。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和發(fā)展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識到，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理工作的健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)當下應(yīng)該慎重對待的問題，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理工作的有效策略變得至關(guān)重要。

1、將會計科目的設(shè)置逐步合理化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身企業(yè)所開發(fā)的項目和規(guī)模等要求來開展核算。在企業(yè)的具體執(zhí)行操作中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立開發(fā)成本明細臺賬并按照核算對象的具體情形設(shè)立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關(guān)內(nèi)容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負責多欄式的明細賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。

2、加強現(xiàn)金收付的實現(xiàn)功能

現(xiàn)金收付實現(xiàn)制也叫現(xiàn)金制或者實收實付制，它是以現(xiàn)金收到或付出為標準，來記錄收入的實現(xiàn)和費用的發(fā)生。按照收付實現(xiàn)制，收入和費用的歸屬期間將與現(xiàn)金收支行為的發(fā)生與否，緊密地聯(lián)系在一起。換言之，現(xiàn)金收支行為在其發(fā)生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現(xiàn)金收支行為相連的經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)上是否發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。依據(jù)我國企業(yè)會計準則中的劃定,房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算應(yīng)該以權(quán)責發(fā)生制作為主體。但是,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的不同，應(yīng)該更加重視現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。允許權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種體例并存,是當今房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理中明智的選擇。

3、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的形成基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都存在現(xiàn)金流量的管理、財務(wù)管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算處理，就必須加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。正因為這些存在問題的方面是房地產(chǎn)企業(yè)會計信息形成的重要基礎(chǔ)，那么，要保證賴以發(fā)展的會計核算處理的合理性，其基礎(chǔ)的管理就顯得更加必要。

4、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系

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關(guān)鍵詞：會計信息 規(guī)范制度 房地產(chǎn)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)制度方面比較獨立，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的規(guī)范化。然而，現(xiàn)有的一些制度對會計處理方面并沒有明確的規(guī)定，使得企業(yè)的會計核算和實際情況有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于長周期、大投資的特點，配合我國在房地產(chǎn)生產(chǎn)和銷售方面的管理策略，使得房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息方面和其他企業(yè)有一些不一致的地方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息需要進行改進，以期更進一步完善房地產(chǎn)會計核算。

一、將會計科目進行統(tǒng)一，利于信息獲取

房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會計科目設(shè)置方面，要根據(jù)財政部統(tǒng)一科目，利于會計信息使用人員進行企業(yè)之間的對比分析；還需要房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部做好統(tǒng)一的科目設(shè)置，包括一級科目設(shè)置和二級及更多科目的設(shè)置，利于對會計信息進行分析和制作會計報表。一般情況下，可以依照公司在開況，公司的經(jīng)營規(guī)模等，進行成本會計核算。在一些情況下，企業(yè)在很多項目方面都不是進行獨立核算的，因此也就不需要單獨建立相關(guān)費用賬目表，只需要在成本項目地方增加管理費用一欄即可。為了計算方面，還可以取消開發(fā)成本一級帳，將房屋開發(fā)、土地開發(fā)以及代建工程開發(fā)等設(shè)置為一級帳，進一步進行相關(guān)明細賬目的設(shè)置。在實際的操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照具體的情況進行詳細賬目表的設(shè)置，全面進行成本計算。到年底的時候歸檔即可。

二、會計核算基礎(chǔ)實施權(quán)責發(fā)生制，規(guī)范會計制度

有資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司和國有公司在會計核算方面，采取的是權(quán)責發(fā)生制核算方式，從而能夠及時準確的找到交易項目，并對費用進行核實，對費用的具體情況有所了解。權(quán)責發(fā)生制在一定程度上能夠及時準確的反應(yīng)企業(yè)的財務(wù)狀況變化情況，對企業(yè)的收益和負債有很直觀的了解。通過權(quán)責發(fā)生制，還能夠?qū)⑵髽I(yè)的盈虧、結(jié)余等，以及企業(yè)的運營狀況進行了解。這樣的管理利于提高企業(yè)的安全性，抵抗風險。

三、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本管理

我國在會計準則、會計制度方面，商品銷售收入確認的標準有4個，包括企業(yè)已經(jīng)把商品的所有權(quán)的主要風險與報酬轉(zhuǎn)移給購買方，或者是企業(yè)對已經(jīng)售出的商品沒有進行控制，或者是和交易有關(guān)系的利益沒有進入企業(yè)，或者是收支能夠可靠的計量。在這些內(nèi)容里面，收入確認的標準是風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移。當不滿足以上4條時，即使商品開發(fā)完畢，驗收通過，同樣不能夠?qū)ζ涫罩нM行確定、這些標準如何兼顧會計準則和相關(guān)法律法規(guī)，還需要進一步完善。

四、規(guī)范信息披露

（一）土地信息資料全面化

對土地信息資料全面化，讓信息使用者能夠及時了解房地產(chǎn)的開況。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中消費最高的是土地成本。企業(yè)的發(fā)展好壞在一定程度上取決于土地成本。對于企業(yè)而言，土地成本越低，其在市場經(jīng)濟競爭中越有優(yōu)勢。這樣的話企業(yè)在發(fā)展中就可以有更大的利潤空間，利于企業(yè)的長遠發(fā)展。投資者在對其企業(yè)發(fā)展方向方面有了準確的認識之后，就能夠準確做出投資判斷，從而保障投資者的利益。增加土地信息量的披露，是作為房地產(chǎn)財務(wù)報告內(nèi)容中比較有價值的一條。

（二）現(xiàn)金流量評估進一步完善

根據(jù)不同內(nèi)容對現(xiàn)金流量進行評估。房地產(chǎn)企業(yè)在做財務(wù)報告的時候，現(xiàn)金流量信息是比較重要的一方面，企業(yè)在對項目進行基本劃分時，要對現(xiàn)金流進行劃分，從企業(yè)財務(wù)報告中體現(xiàn)到現(xiàn)金的銷售情況、采購情況以及購買情況和工資開銷等，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流向的有用性。

（三）重視信息資料的風險性

信息資料風險性要重視，保障投資者利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個高風險的行業(yè)，它有其自己的特殊性。在這一行業(yè)，需要將會計信息準確披露，從而保障投資者的合法權(quán)益。一般情況下，質(zhì)量需要有保障，企業(yè)要建立完善的質(zhì)量保障制度，當然，房地產(chǎn)商品和其它的商品有著很大的不同，其本身具有周期長、性價高等特點，使得其保證金數(shù)額巨大，周期更長。這樣的話就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算的時候，把保證金列為成本核算，為消費者做好風險信息評估，提高企業(yè)的抵抗風險的能力。另外一方面，企業(yè)財務(wù)會計核算在進行會計報表的時候，還需要對風險內(nèi)容進行總結(jié)，增加風險項目，包括開發(fā)風險、籌資風險、土地使用風險等，方便投資者決策。

五、結(jié)束語

會計制度和會計準則包括《企業(yè)會計準則》《企業(yè)會計制度》等相關(guān)的規(guī)章制度。市場經(jīng)濟在發(fā)展過程中的不斷完善，也是對會計制度在不斷的改進和完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，也需要根據(jù)市場需要，完善會計核算，更好的體現(xiàn)會計部門的職能。對于會計工作人員，則需要不斷提高自己的工作水平，完善業(yè)務(wù)技能，規(guī)范會計核算。相信在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)會計核算和會計信息會得到不斷的完善，為房地產(chǎn)企業(yè)和投資者提供更為全面可靠的會計信息。

參考文獻：

[1]何陳歡.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的分析與探討[J].現(xiàn)代商業(yè)， 2014， （2）

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1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預先制定的合同開發(fā)項目，按照合同內(nèi)容的標準進行收款確認工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項目產(chǎn)品采取很多的收款方式進行結(jié)算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業(yè)會計準則-收入》和《企業(yè)會計制度》中規(guī)定風險和報酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準，因此對于一名高素質(zhì)的會計人員來說必須在工作中分清實質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設(shè)置會計科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設(shè)計的時候要仔細的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量，項目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ?、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細賬。在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細臺賬，然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。

2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi)，可能會導致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑，權(quán)責發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應(yīng)收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶蚀_，進而導致資金的流失。再就是權(quán)責發(fā)生制不能準確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況，這樣會導致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。

3.擴大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財務(wù)報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應(yīng)該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風險信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應(yīng)對能力。同時在企業(yè)的財務(wù)報告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風險能力的透明度。