導語：如何才能寫好一篇城市物業(yè)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為了適應社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)國家有關規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

    第二條  在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。

    本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務。

    本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權人。

    第三條  城市新建住宅區(qū)和達到一定規(guī)模且公共設備、公用設施等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

    配套設施不全的城市住宅區(qū)，由所在地政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

    實行物業(yè)管理的住宅區(qū)的具體規(guī)模、范圍，由市、縣（市）人民政府劃定。

    第四條  省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其主要職責是：

    （一）貫徹實施國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關措施；

    （二）管理全省物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機制；

    （三）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

    （四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

    市、縣（市）建設（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

    第五條  各級規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協(xié)同建設（房產(chǎn)）行政主管部門做好有關管理工作。

    街道辦事處協(xié)助有關部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào)。

    第六條  物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)（居民服務業(yè)）優(yōu)惠政策。各級人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

    第二章  業(yè)主會議與業(yè)主委員會

    第七條  住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責組織住宅區(qū)開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負責召集。

    第八條  業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

    業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數(shù)通過。

    第九條  業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機構，行使下列職權：

    （一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

    （二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

    （三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

    （四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關業(yè)主和使用人權益的重大事項；

    （五）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定。

    第十條  首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應當經(jīng)所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。

    第十一條  業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。

    業(yè)主委員會可以設主任、副主任、委員，一般為兼職。

    業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應當推選熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。

    業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居民委員會派員參加。

    第十二條  業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構，向業(yè)主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

    第十三條  業(yè)主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：

    （一）召集和主持業(yè)主會議；

    （二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

    （三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施；

    （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

    業(yè)主委員會履行下列義務：

    （一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督；

    （二）接受住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；

    （三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關規(guī)定；

    （四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務措施。

    第十四條  業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。

    第十五條  業(yè)主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)實施物業(yè)管理。

    第三章  物業(yè)管理企業(yè)

    第十六條  物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務為主的經(jīng)濟實體。

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；未領取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營服務活動。

    第十八條  物業(yè)管理企業(yè)的權利：

    （一）根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；

    （二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

    （三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

    （四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等），承擔專項管理業(yè)務工作；

    （五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

    （六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)的義務：

    （一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；

    （二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關部門的監(jiān)督；

    （三）向業(yè)主委員會報告工作；

    （四）積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神生活。

    第四章  物業(yè)管理委托

    第二十條  住宅區(qū)開發(fā)建設單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前應當確定物業(yè)管理單位，負責住宅區(qū)住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理工作。

    第二十一條  住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。

    第二十二條  住宅區(qū)入住率或者銷售率達到60％以上時，開發(fā)建設單位或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當在1個月內(nèi)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門組織開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)召集首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者重新委托物業(yè)管理企業(yè)。

    開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設技術資料。業(yè)主委員會應當將該資料復印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

    第二十三條  接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

    物業(yè)管理委托合同應當包括下列內(nèi)容：

    （一）雙方當事人名稱及地址；

    （二）管理服務項目和內(nèi)容；

    （三）管理服務標準；

    （四）管理服務權限；

    （五）管理服務費用及其支付辦法；

    （六）合同期限；

    （七）雙方當事人認為需要約定的其他事項。

    物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

    第二十四條  物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

    物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應當在接到終止通知之日起1個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

    第五章  住宅區(qū)的使用與維護

    第二十五條  住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設行政主管部門規(guī)定進行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收，住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關內(nèi)容簽署驗收意見。

    第二十六條  住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設技術資料：

    （一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

    （二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

    （三）住宅區(qū)公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

    （四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

    （五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

    第二十七條  業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)公用配套設施應當遵守下列規(guī)定：

    （一）房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經(jīng)有關部門批準不得改變房屋結構，不得私搭亂建，處理建筑垃圾必須符合有關規(guī)定；

    （二）改變房屋用途和外貌，應當符合有關規(guī)定；

    （三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

    （四）房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

    （五）愛護住宅區(qū)內(nèi)的公共設施、不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閑設施等；

    （六）車輛按照規(guī)定有序停放；

    （七）垃圾實行袋裝化，按照規(guī)定的時間、地點、方式投放；

    （八）住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛。

    第二十八條  房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

    （一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

    （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用部位、設施、設備，由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護維修。

    第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)應當按照合同的約定，加強對住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車（摩托車）庫、公廁、衛(wèi)生保潔設備設施等公用配套設施的養(yǎng)護維修。

    屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

    第三十條  住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣等管線、設施進行維修養(yǎng)護。

    第三十一條  住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明、高尚的居所。

    第六章  物業(yè)管理收費及管理用房

    第三十二條  物業(yè)管理收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。對物業(yè)管理收費，應當區(qū)別服務性質(zhì)，依法實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

    物業(yè)管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由省人民政府價格、建設行政主管部門另行制定。

    第三十三條  物業(yè)管理公共服務費的主要用途為：

    （一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費；

    （二）綠化管理費；

    （三）清潔衛(wèi)生費；

    （四）保安費；

    （五）辦公費；

    （六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

    （七）法定稅費。

    第三十四條  物業(yè)管理公共服務費，應當實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應當按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務費。

    第三十五條  物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業(yè)部門收取水、電、氣費，并可以代其定期維修養(yǎng)護水、電、煤氣等管線、設施，按照有關規(guī)定收取代收代辦服務費，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

    業(yè)主需求的特約服務費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報價格行政主管部門備案。

    第三十六條  房屋公用部位、設施、設備專項維修費，按照國家和省人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。

    前款所稱專項維修費，應當存入指定銀行，由業(yè)主自治管理，具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。

    第三十七條  各級人民政府財政、審計部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理專項維修費的收取、管理和使用情況進行監(jiān)督和審計。

    第三十八條  住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定建設物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權證，不得轉讓。

    第七章  法律責任

    第三十九條  物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補辦的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

    第四十條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及公用設施、設備管理、維修、養(yǎng)護不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務的，業(yè)主和使用人有權投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

    第四十一條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質(zhì)價不符的，由價格行政主管部門按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

    第四十二條  業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關法規(guī)的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇2

    第一條  為加強本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權人。

本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。

第四條  物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務相結合的原則。

第五條  市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市的物業(yè)管理工作。

規(guī)劃、建設、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關部門以及物業(yè)所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

第二章  管理組織與職責

    第六條  業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業(yè)主的權利是：

（一）參加業(yè)主大會；

（二）在業(yè)主大會內(nèi)享有選舉權和被選舉權；

（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（四）參與管理有關業(yè)主利益的重大事項；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。

業(yè)主的義務是：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決議、決定；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。

第七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達到50％以上的，公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發(fā)建設單位或原產(chǎn)權單位組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第九條  召開業(yè)主大會應當有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會作出的決定，應當有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應當予以公布。

業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。

第十條  業(yè)主大會行使下列職權：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報告；

（四）對涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項作出決定；

（五）對物業(yè)管理的其它重大事項作出決定。

第十一條  業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后應當在10日內(nèi)召開臨時業(yè)主大會。

第十二條  業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

第十三條  業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。

業(yè)主委員會設主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業(yè)主委員會副主任。

第十四條  業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

（一）組織召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

（三）依照本辦法的規(guī)定，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；

（七）監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；

（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系；

（九）業(yè)主大會賦予的其它職責。

業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。

第十五條  業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其它管理服務活動的行為規(guī)范，對業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

第十六條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章  物業(yè)管理服務

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。

外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務的，應到工商行政管理部門領取營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。

第十八條  物業(yè)管理企業(yè)具有以下權利：

（一）根據(jù)委托管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理；

（二）根據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進行索賠；

（四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)應當履行以下義務：

（一）履行物業(yè)委托管理合同；

（二）制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；

（四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維修和處理；

（五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；

（六）對違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告；

（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。

第二十條  業(yè)主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。

物業(yè)管理服務合同應載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理服務的事項；

（四）物業(yè)管理服務的要求和標準；

（五）物業(yè)管理服務的費用；

（六）物業(yè)管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應當將物業(yè)管理服務合同報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十一條  物業(yè)管理服務的事項包括下列內(nèi)容：

（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護；

（二）共用部位、共用設備、公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務；

（四）保安服務；

（五）綠化管理；

（六）物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；

（七）物業(yè)檔案資料保管；

（八）其它事項。

業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務事項。

第二十二條  業(yè)主和使用人應當遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理服務費用。

第二十三條  物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

物業(yè)管理企業(yè)應向物價行政主管部門申請辦理《經(jīng)營服務性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)應當公布收費項目和標準。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務并收費的，業(yè)主或者使用人有權拒付。

第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應當將物業(yè)管理服務合同終止情況報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會辦理下列事項：

（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實際結算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它財物。

第四章  物業(yè)的使用與維修

    第二十六條  商品房和公有住房出售時，應當設立房屋共用部位、共用設備和公共設施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設備和公共設施保修期滿后的大修、更新、改造。

商品房在銷售時，購房者應當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)主所有，不計入房屋銷售收入。

第二十七條  業(yè)主辦理房屋所有權證時，售房單位應當將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。

業(yè)主委員會對維修基金具有支配權。

第二十八條  業(yè)主轉讓物業(yè)時，其物業(yè)維修基金帳戶剩余部分的費用不予退還，由受讓人向轉讓人支付。

第二十九條  物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。

第三十條  物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：

（一）自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

（二）共用部位和共用設備的維修、更新費用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應當修復或者賠償。

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設備；

（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設備和公共設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（七）排放有毒有害氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督。

第三十四條  任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

第五章  前期物業(yè)管理

    第三十五條  本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理服務與費用，由房屋建設單位承擔。

新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同、并報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書列為住宅轉讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設單位應當提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務用房，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

第三十七條  業(yè)主委員會成立后，房屋建設單位應向業(yè)主委員會移交下列工程建設資料：

（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十九條  房屋建設單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第六章  法律責任

    第四十條  業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。

第四十二條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的可作出降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。

第四十三條  房屋建設單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。

第四十五條  業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第四十七條  當事人對市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

   第四十八條  本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

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關鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對策

1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果

1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目快速增長，帶動了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競爭。徐州市從1995年開始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級資質(zhì)企業(yè)5家，三級資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務企業(yè)達275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬余人，物業(yè)管理面積2700余萬平方米；全市創(chuàng)建57個市級物業(yè)管理示范項目、24個省級示范項目、8個國家級示范項目，初步建立了一個社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4500萬平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級資質(zhì)3家，二級資質(zhì)12家，三級資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬多人，國家注冊物業(yè)管理師19人。由此可見，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展趨勢。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務趨向多元化、專業(yè)化、市場化。

1.1.2 先后出臺多部相關政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，并先后出臺實施了《關于加強物業(yè)管理工作的意見》、《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》、《徐州市物業(yè)管理評標專家和評標專家?guī)旃芾磙k法》、《徐州市前期物業(yè)管理招標投標實施細則》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權利、責任和義務，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法。

1.1.3 行業(yè)協(xié)會發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會，主要作用是協(xié)助政府部門實施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護企業(yè)合法權益和市場公平競爭秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題

1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問題。徐州市是個文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開發(fā)項目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會嚴重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問題：高層住宅越來越多，電梯使用頻繁，自然問題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統(tǒng)會經(jīng)常出問題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區(qū)常見問題，都需要專業(yè)人員進行維修，物管人員有時不能及時安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見頗多。

1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競爭激烈，利潤不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級、二級資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進入競爭，物管行業(yè)利潤微薄，因此要想提高利潤就必須提高自身的競爭力去獲得更多項目，這對于絕大多數(shù)三級資質(zhì)的企業(yè)來說相對較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤在5%-8%之間。

1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費，一旦某個方面沒有達到業(yè)主滿意，就會拒交下一年物業(yè)管理費，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務。[1]據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務實際收費率在50%-95%，好一點的新建小區(qū)起初收費率能達到95%，差一點的不到50%。業(yè)主不繳費，企業(yè)就沒有資金去做更好的服務，沒有好的服務，業(yè)主更不愿意繳費，這樣就會形成惡性循環(huán)，嚴重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。

1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國家注冊物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應某個項目需要而臨時招聘，這些人大多沒有經(jīng)過專門的正規(guī)培訓，由于公司利潤微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動性大，這對企業(yè)提高服務質(zhì)量很不利。

2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對策研究

2.1 加大物業(yè)管理服務新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識 應當繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應緊密聯(lián)系社區(qū)居委會，目前還是有許多年紀大的業(yè)主不習慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會與業(yè)主聯(lián)系的作用?？梢杂芍鞴懿块T總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會，征求意見，樹立典型，讓全社會對“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。[2]

2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)?；放苹l(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應當考慮在做好母公司的基礎上向外擴張以實現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進入我市越來越多，我們也可以擴大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢。[3]其次，政府監(jiān)管部門應充分發(fā)揮作用，定期檢查，對檢查不合格的企業(yè)采取嚴格處罰措施。《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！蔽覀冊谠u級工作中要嚴格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范有序。

2.3 提高服務質(zhì)量，完善收費管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法，新辦法出臺后我們應關注具體的實施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計，如出現(xiàn)過大偏差應及時調(diào)整修改管理辦法。此外，應把服務質(zhì)量放在首位，服務好了自然業(yè)主就會主動繳納物業(yè)管理費，由此形成良性循環(huán)，對于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。

2.4 企業(yè)嚴把招聘關，制定有效的員工激勵政策 《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”嚴把招聘關，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進入企業(yè)以后可以由負責人組織員工加強思想道德培訓，學習企業(yè)文化，提高自身服務意識，制定相關鼓勵政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國家注冊物業(yè)管理師證的員工給予適當獎勵，公司內(nèi)部公開競爭，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔任重要職位。[4]

3 結論

近幾年，徐州市先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”等榮譽稱號，創(chuàng)建對于作為公共場所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽稱號背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構建和諧社會的基礎，作為城市建設與管理的一項基礎性工作，物業(yè)服務企業(yè)對維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動作用。

參考文獻：

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[4]周林，孫永剛. 對加強住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.

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物業(yè)服務收費管理辦法20xx第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第四條 國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

第七條 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6.辦公費用;

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十二條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

第十三條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設部備案。

第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設部負責解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。

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正是由于存在這些糾紛，已經(jīng)嚴重影響到廣大人民群眾的生活、工作，因此要從法律、社會管理、企業(yè)自身等多方面出發(fā)，尋求解決物業(yè)管理糾紛的最佳路徑，因此，筆者提出以下六點建議。

1.推行菜單式物業(yè)服務收費、在全國推廣、普及《住宅物業(yè)分級收費管理辦法》。根據(jù)目前我國《物業(yè)服務收費管理辦法》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價相結合。物業(yè)收費應當遵循合理、公開、服務與收費相適應的原則。實際生活中，物業(yè)服務的收費一般依據(jù)當?shù)卣畠r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定，考慮物業(yè)管理服務的等級標準、市場基準價和浮動幅度等因素。具體收費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，實行明碼標價，并在小區(qū)顯著位置公示。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前全國各地關于物業(yè)服務收費存在的問題主要是收費標準的問題，筆者建議可以根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》(試行)中對物業(yè)企業(yè)的分類來制定《住宅物業(yè)分級收費管理辦法》，將不同級別的物業(yè)企業(yè)能夠提供的服務用“菜單式”的形式公布，引導業(yè)主正確選擇和評判，再結合當?shù)叵M水平制定統(tǒng)一的收費管理辦法，這樣可以樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生矛盾。

2.推行物業(yè)公司服務專業(yè)化、職業(yè)化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)糾紛中很大程度是由于物業(yè)公司專業(yè)化、職業(yè)化水平低，我國在2003年開始實施物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，并于2005年出臺《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》和《關于實施物業(yè)管理師制度職責分工有關問題的通知》等一系列規(guī)章制度，但從我國目前狀況來看，出來少數(shù)一線城市的住宅小區(qū)，大部分地區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員中持證上崗人較少，具有物業(yè)管理師資格的人員更是少之又少，大部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高，這些都成為影響物業(yè)行業(yè)的服務質(zhì)量和自身發(fā)展的重要因素。建議各省職業(yè)技術院校盡快開設物業(yè)管理服務專業(yè)，增加物業(yè)方面人才的培養(yǎng)，物業(yè)管理部門要嚴格審查物業(yè)持證上崗人員是否符合最低數(shù)量，物業(yè)企業(yè)也要加強員工的培訓，以提高社會對物業(yè)從業(yè)人員的認知度。

3.實行行業(yè)保險。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，住宅共用設施、第三人侵權、水災、火災等導致業(yè)主財產(chǎn)、人身受損引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾逐年增加，這些損害往往與物業(yè)無關，但是也成為業(yè)主不交物業(yè)費，或者物業(yè)的導火索。從上海2008年引入物業(yè)行業(yè)保險的發(fā)展狀況來看，行業(yè)保險是目前解決這一難題的最佳途徑，物業(yè)企業(yè)用優(yōu)惠價團購家庭綜合保險，并向一次性支付一年物業(yè)費的家庭贈送，對于電梯用戶和有機動車家庭還可以附加電梯責任險和停車場險種。

4.出臺規(guī)范物業(yè)服務合同范本。關于物業(yè)服務合同范本，目前只有建設部于1999年印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》(示范文本)，它規(guī)范了前期物業(yè)管理活動的具體內(nèi)容，減少物業(yè)管理糾紛，但只適用于自房屋出售之日起之業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在之后的物業(yè)合同就沒有了相應的示范文本，而物業(yè)公司自制的物業(yè)管理合同往往傾向于物業(yè)企業(yè)單方面的利益保護，在許多問題上約定不明或者沒有約定，業(yè)主的合法權益無法保障，必然導致糾紛的產(chǎn)生，因此，筆者建議應當盡快出臺《物業(yè)服務合同》示范文本，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭議和糾紛。

篇6

一、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展還存在不足

整改目標：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快發(fā)展。

責任領導：*

責任科室：開發(fā)科

協(xié)助科室：辦公室、管理科、產(chǎn)權處

責任人：*

協(xié)助責任人：*、*、*

完成時間：2009年12月

整改措施：按照有關法律法規(guī)，加強對開發(fā)企業(yè)和商品住宅質(zhì)量的管理，引導我市房地產(chǎn)業(yè)科學發(fā)展。加強房地產(chǎn)外宣、外銷工作，在周邊城市媒體宣傳我市良好的人居環(huán)境和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，吸引更多的外來購房者。根據(jù)國家節(jié)能減排的要求，進一步做好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和減排等工作。按照法律法規(guī)的要求，對房地產(chǎn)市場進行整治，查處違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》，加強對商品房預、銷售的管理和指導。按照《物權法》、《房屋登記辦法》、《農(nóng)房登記辦法》，認真做好產(chǎn)權登記工作。

舉辦2009年房地產(chǎn)展示交易會按照國家住建部第116號文件關于信息化建設綱要的要求，進一步做好房地產(chǎn)信息化管理工作，迎接國家級考核。

二、推進保障性安居工程建設

整改目標：全力完成省、市下達1500戶住房保障年度任務。

責任領導：*

責任科室：房改辦

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：按照規(guī)定的程序確認租金補貼對象和組織發(fā)放廉租住房租金補貼，做好實物配租對象的確認和廉房分配工作。督查廉租住房建設進度，并做好月報、分析和通報工作。按照檔案管理的要求，進一步做好廉租住房檔案管理工作。著力推進今年被列為中央和省新增投資新建廉租住房建設項目和今年開工建設7.5萬平方米的廉房項目。

三、拆遷管理工作還需穩(wěn)步推進

整改目標：確保依法拆遷，和諧拆遷，平安拆遷。

責任領導：*

責任科室：拆管辦

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：全力完成全年40萬平方米拆遷任務；做好拆遷和相關案件辦理，確保依法、和諧、穩(wěn)定拆遷。

四、物業(yè)管理水平有待進一步提高

整改目標：規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平。

責任領導：*

責任科室：物業(yè)科

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：進一步加強物業(yè)管理小區(qū)的檢查督查，提高文明創(chuàng)建水平。舉辦物業(yè)管理人員培訓班，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)。認真處理市民對物業(yè)管理方面的各類投訴，并做好回復工作。根據(jù)專項維修資金收繳的有關規(guī)定，進一步規(guī)范維修資金的管理和使用。

五、白蟻防治工作有待進一步加強

整改目標：加大白蟻防治力度，確保古建筑不受蟻害侵蝕。

責任領導：*

責任科室：房產(chǎn)經(jīng)營公司

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：認真貫徹落實市政府關于白蟻防治和考核工作兩個文件，做好白蟻防治工作。

六、機關作風建設需進一步加強

整改目標：加強干部隊伍思想政治建設，建設一支勤政、務實、廉潔、高效的干部隊伍。

責任領導：*

責任科室：人事科

責任人：*

完成時間：2009年12月

整改措施：繼續(xù)抓好機關作風建設活動，端正工作態(tài)度，扎扎實實做好本職工作，加強效能建設，提高工作效率。經(jīng)常深入基層，幫助企業(yè)解實際決問題。

篇7

一、發(fā)展經(jīng)濟適用住房的目的和原則

（一）發(fā)展經(jīng)濟適用住房的目的，是為了建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。

（二）經(jīng)濟適用住房建設用地實行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購買新建的經(jīng)濟適用住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經(jīng)濟適用住房的計劃

（三）市（縣）人民政府計劃部門，會同建設、土地管理部門，根據(jù)本地的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口、中低收入家庭的住房水平和市場需求以及建設用地可供數(shù)量情況，編制經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設計劃，并統(tǒng)籌納入地方社會經(jīng)濟發(fā)展計劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟適用住房年度建設計劃，編制經(jīng)濟適用住房建設用地年度計劃，并在地方年度土地供應計劃中統(tǒng)籌安排。

（五）各省、自治區(qū)、直轄市經(jīng)濟適用住房年度建設計劃報國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國土資源部備案。三、經(jīng)濟適用住房的建設

（六）經(jīng)濟適用住房建設堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。要嚴格執(zhí)行國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開工建設。

（七）經(jīng)濟適用住房建設要堅持合理用地，節(jié)約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經(jīng)濟適用住房的建設用地實行行政劃撥方式供應，依法辦理用地手續(xù)。

（八）經(jīng)濟適用住房小區(qū)規(guī)劃、設計，必須由具有相應資質(zhì)的規(guī)劃和設計單位承擔，按照建設部《關于印發(fā)〈提高住宅設計質(zhì)量和加強住宅設計管理的若干意見〉的通知》（建設〖1997〗321號）的有關精神執(zhí)行。采用招投標、方案競選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設計方案，并按程序報批。規(guī)劃、設計方案要充分考慮當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平、群眾的經(jīng)濟承受能力和生活習慣。

在進行市場調(diào)查的基礎上，合理確定經(jīng)濟適用住房的套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要。

（九）經(jīng)濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行國家建設標準和技術規(guī)范，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設的整體建設水平。

（十）經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設要通過招投標方式，確定開發(fā)建設單位和施工單位，中標單位不得轉包。要積極推行建設監(jiān)理制度，提高工程質(zhì)量。工程質(zhì)量要符合國家現(xiàn)行質(zhì)量檢驗評定標準規(guī)定。

（十一）工程項目的驗收，要嚴格執(zhí)行國家驗收規(guī)范及建設部制定的《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。通過驗收的住宅方可入住。

（十二）開發(fā)建設單位對經(jīng)濟適用住房工程質(zhì)量負最終責任，實行工程質(zhì)量保證制度。銷售住房時，須向住戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、經(jīng)濟適用住房價格

（十三）新建的經(jīng)濟適用住房價格構成包括以下8項因素：

1、建設用地的征地和拆遷補償、安置費；

2、勘察設計和前期工程費；

3、建安工程費；

4、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；

5、以上4項之和為基數(shù)的百分之一至百分之三的管理費；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、百分之三以下的利潤。

（十四）出售經(jīng)濟適用住房實行政府指導價。其售價由市（縣）人民政府根據(jù)以上8項因素綜合確定，并定期公布。

經(jīng)濟適用住房不得擅自提價銷售。五、經(jīng)濟適用住房的物業(yè)管理

（十五）新建成的經(jīng)濟適用住房，要嚴格執(zhí)行建設部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設部令第33號），全面推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制。

（十六）在經(jīng)濟適用住房建設前期階段，應做好與物業(yè)管理的銜接工作。通過競爭方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會簽定的合同，進行售后服務和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施的專項維修資金，并按照規(guī)定使用。

（十八）政府建設（房地產(chǎn)）行政主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務。物業(yè)管理收費標準應與物業(yè)管理服務內(nèi)容以及當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟承受能力相適應，通過不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

六、其它

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第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車樓、場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務的收費。

第三條**市物價局是全市物業(yè)管理服務收費的主管機關，區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務收費的管理機關。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的指導和監(jiān)督。

第四條**市物價局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門對物業(yè)管理服務收費實行統(tǒng)一領導、分級管理。**市物價局的管理職責是：

（一）制定物業(yè)管理服務收費管理辦法及其它有關政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務收費價格水平；

（三）辦理一、二級物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務收費標準的審批手續(xù)；

（四）調(diào)解由**市物價局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權人、使用人之間的收費糾紛。

（五）對全市物業(yè)管理收費人員的業(yè)務指導和技術培訓。區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門的管理職責是：

（一）辦理三級（含三級，下同）以下物業(yè)管理單位在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務收費的審批手續(xù)，并報**市物價局備案；

（二）對本轄區(qū)內(nèi)三級以下的物業(yè)管理單位申報一、二級物業(yè)管理服務收費標準和跨區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理服務收費標準，審查成本以后，轉報**市物價局審批；

（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價部門核定的收費標準，依法查處違反價格法和物業(yè)管理服務收費規(guī)定的價格違法行為；

（四）調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權人、使用人之間的收費糾紛；

（五）對本區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理單位收費人員的業(yè)務指導和技術培訓。

第五條物業(yè)管理服務收費分公共收費和特約服務收費。公共收費服務項目的內(nèi)容主要包括：

（一）清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔。

（二）綠化物日常維護管理。對綠化物進行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持綠化物生長良好。

（三）治安管理。設安全保衛(wèi)人員對小區(qū)或大廈進行安全防范和治安管理工作。

（四）共用蓄水池的維護管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標準。

（五）水電管理。對業(yè)主共用的供電供水管線設施進行日常養(yǎng)護維修，保證正常運行。

（六）排污設施管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）道路維修管理。對小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級道路（不含市政道路）進行日常養(yǎng)護維修，保持道路良好。

（八）房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修。對房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進行日常養(yǎng)護維修，保持完好。

（九）高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養(yǎng)，保證電梯正常使用。

（十）根據(jù)需要增設的其他服務項目。房屋共用部位、共用設備和設施的更新改造和大、中維修工程費用從按規(guī)定建立的專項維修基金中列支，不包括在公共服務收費項目內(nèi)。

第六條公共服務收費的費用構成。

（一）管理、服務人員的工資和按國家政策規(guī)定撮的費用；

（二）房屋共用部位、共用設施、設施日常運行、維護（小修）及保養(yǎng)費；

（三）綠化管理費；

（四）清潔衛(wèi)生費；

（五）安全保衛(wèi)費；

（六）辦公費；

（七）物業(yè)管理單位用于為業(yè)主服務的固定資產(chǎn)折舊費；

（八）法定稅費；

（九）合理利潤。

第七條公共收費的管理。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或獨立實施物業(yè)管理的大廈，公共收費實行政府定價，其收費標準由物價部門核定；已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或獨立實施物業(yè)管理的大廈，公共收費實行政府指導價，其收費標準可由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會根據(jù)物價部門公布的同類住宅小區(qū)或大廈的物業(yè)管理公共和服務收費指導價格水平，通過簽訂合同協(xié)商議定。住宅的物業(yè)管理服務費按戶型與建筑面積相結合確定收費標準，商場、寫字樓的物業(yè)管理服務費按建筑面積確定收費標準。物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準（含經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)商議定）向產(chǎn)權人或使用人收取物業(yè)管理費，均應到物價部門領取收費許可證，實行公開、亮證收費，否則，產(chǎn)權人或使用人有權拒付物業(yè)管理服務費。

第八條和執(zhí)迷不悟管理公共費中的房屋共用部位及共用設備、設施養(yǎng)護維修費由產(chǎn)權人交納，其余各費和據(jù)實分攤的公用水電費由使用人交納。按房改政策出售的公房，其共用設施、設備及房屋本體共用部位的維修費用按房改政策的有關規(guī)定執(zhí)行。

第九條由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，據(jù)實分攤的公用數(shù)量必須是總表與各分表的差額。

第十條特約服務收費。實行明碼標價，并堅持自愿原則，不得強行服務收費，其收費標準由雙方協(xié)商議定。

第十一條為保障業(yè)主在裝修房屋時，房屋主體結構和共用設備、設施不受損壞，裝修隊進場時應向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經(jīng)驗收房屋主體結構和共用設備、設備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；若有損壞，業(yè)主裝修隊應負責賠償。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應由房屋產(chǎn)權人或使用人負責清運。若委托物業(yè)管理單位清運，其清運費用由雙方協(xié)商議定。

第十二條和執(zhí)迷不悟管理單位在領取營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)等級證書后半月內(nèi)，應向物價部門申報、辦理收費手續(xù)。一、二級物業(yè)管理單位，向**市物價局申報，其余向當?shù)匚飪r部門申報。

第十三條物業(yè)管理單位申報管理服務收費須提供以下資料：

（一）工商行政管理機關核準登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；

（二）物業(yè)管理行政主管部門審查批準核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書；

（三）小區(qū)或大廈和執(zhí)迷不悟管理章程或業(yè)主公約；

（四）物業(yè)管理服務合同或物業(yè)管理單位對業(yè)主（住宅）的服務承諾；

（五）物業(yè)管理公共服務收費申報表和物業(yè)管理公共服務費構成的分析說明；

（六）已入住的小區(qū)或大廈還應提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會對收取物業(yè)管理費的意見。

第十四條物價部門審批物業(yè)管理服務收費應調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費用，又要考慮?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟承受能力，結合不同類型物業(yè)的情況和物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和深度，核定不同的收費標準。

第十五條物業(yè)管理單位應當遵守國家的價格法律、法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行收費管理辦法和收費標準，除本辦法允許收取的費用外，不得向產(chǎn)權人和使用人收取其他任何名目的費用。同時，還應向產(chǎn)權人和使用人提供質(zhì)價相符的服務，不得只收費不服務和多收費少服務。

第十六條和執(zhí)迷不悟管理單位應當將物業(yè)管理服務收費的各項收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權人或使用人公布，接受業(yè)主委員會和住戶的監(jiān)督。

第十七條依法成立的業(yè)主委員會可依據(jù)業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、管理服務合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收支情況，并督促產(chǎn)權人和使用人按時按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應繳的費用。

第十八條凡物業(yè)管理單位實施了物業(yè)管理，產(chǎn)權人和使用人應按核定的收費標準自覺交納各項應繳的費用。不按規(guī)定繳費的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位可依據(jù)業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、管理服務合同追究違約責任，也可以向人民法院提訟。

第十九條凡物業(yè)管理單位接受委托，并實施物業(yè)管理已向產(chǎn)權人和使用人收取物業(yè)管理公共服務費用的小區(qū)或大廈，其他任何部門和單位不得再重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第二十條凡已委托物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內(nèi)的待銷商品房和已購買并辦理驗收交接手續(xù)尚未入住的房屋房屋產(chǎn)權人（含開發(fā)商）應交納50%的物業(yè)管理費。

第二十一條物業(yè)管理單位利用小區(qū)或大廈的公共場地、共用設備、設施從事經(jīng)營活動，其收入應用于小區(qū)或大廈的住戶的公益事業(yè)，或用于彌補公共費用之不足。

第二十二條物業(yè)管理單位與產(chǎn)權人或使用人之間的收費糾紛，爭議雙方可申請物價部門調(diào)解，也可申請政府仲裁委或法院裁決。

第二十三條物業(yè)管理單位違反本辦法和國家關于物業(yè)管理服務收費有關規(guī)定的，由各級物價部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的有關規(guī)定進行查處。

第二十四條為督促物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權人和使用人提供質(zhì)價相符的服務，各級物價部門應加強對物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法向管理服務范圍內(nèi)的產(chǎn)權人和使用人提供服務的情況的檢查，對服務質(zhì)量好，業(yè)主（住戶）滿意的物業(yè)管理單位，推薦評選取優(yōu)秀小區(qū)（大廈、樓院），給予表彰鼓勵；對服務質(zhì)量差、多收費、省服務，業(yè)主（住戶）意見大的物業(yè)管理單位，降低核定的收費標準，責令進行整頓；個別特別嚴重的，吊銷收費許可證，停止收費。

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今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側結構性改革的攻堅之年。下面是小編給大家?guī)淼脑谌形飿I(yè)管理工作會議上的講話——全面提高物業(yè)服務水平。希望大家喜歡!

各位領導、同志們：

今天，我們召開全市物業(yè)管理工作會議，主要任務是貫徹落實市委×書記、市政府×市長對全市住房工作的重要批示，以及×市長在全市住房保障和房產(chǎn)管理工作會議上有關物業(yè)管理工作的有關要求，動員各縣區(qū)、各有關單位和廣大物業(yè)服務企業(yè)，凝心聚力，強化服務，進一步提高全市物業(yè)管理水平，為建設和諧幸福宜居×做出新貢獻。根據(jù)會議安排，下面我對全市物業(yè)管理工作作總結部署。

一、近年來全市物業(yè)管理工作回顧

近年來，物業(yè)管理戰(zhàn)線的廣大干部職工在各級黨委政府的堅強領導下，攻堅克難，開拓進取，全市物業(yè)管理工作穩(wěn)中求進、難中向好，較好完成了全年主要目標任務。

一是行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大。全市物業(yè)服務企業(yè)總數(shù)達到×家，其中本地一級×家、二級×家、三級×家、暫定三級×家、外地來連企業(yè)×家，物業(yè)管理項目達到×個，管理總面積突破×萬平方米，從業(yè)人員×萬人。去年全市新增物業(yè)服務企業(yè)×家(含外地來連×家)，新增物業(yè)管理項目×個。

二是制度體系建設不斷加強。完成了《×市物業(yè)管理實施細則》的擬定工作，并組織行業(yè)專家集中修改，廣泛征求物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等相關主體意見，邀請人大代表、政協(xié)委員座談討論。同時還啟動了前期物業(yè)服務合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。

三是行業(yè)監(jiān)管力度不斷加大。對資質(zhì)過期的×家本地物業(yè)服務企業(yè)依法予以資質(zhì)注銷，對×家備案過期的外地企業(yè)清理出我市物業(yè)服務市場。為整頓市場環(huán)境，促進物業(yè)服務企業(yè)主動履職，先后組織海州、連云區(qū)等就小區(qū)管理服務情況進行突擊檢查，對存在問題的小區(qū)，責成屬地主管部門和街道督促企業(yè)限期整改。去年各縣區(qū)主管部門定期不定期組織專項檢查×余次，進一步增強了物業(yè)服務企業(yè)的契約意識和服務意識，小區(qū)物業(yè)服務水平總體有所提升。

四是城市宜居品質(zhì)不斷提升。在市區(qū)×個物管小區(qū)開展了園林綠化提檔升級活動，新栽樹木×余株，種植草皮×萬平方米。開展物管小區(qū)排水系統(tǒng)專項整治，確保汛期物管小區(qū)安全。認真開展物管小區(qū)市優(yōu)達標創(chuàng)建活動，×個物管小區(qū)達到市優(yōu)管理服務標準，涌現(xiàn)出一批創(chuàng)建先進單位和物管示范小區(qū)。同科匯豐國際、蒼梧三期、金鷹國際城等小區(qū)始終保持較高管理水平，經(jīng)得住檢查，受到業(yè)主好評。

五是物業(yè)維修資金、物業(yè)服務用房管理進一步規(guī)范。建立了市區(qū)電梯、消防設施設備專項維修資金，適時調(diào)整了市區(qū)物業(yè)維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區(qū)共撥付使用物業(yè)維修資金×萬元，涉及×個小區(qū)，惠及業(yè)主×萬戶，同比增長×%。加強物業(yè)服務用房配置和使用管理的監(jiān)督檢查，對×多家未按規(guī)定配置或違規(guī)使用物業(yè)服務用房的建設單位、物業(yè)服務企業(yè)采取了限期整改措施，切實維護了廣大業(yè)主的權益。

在肯定成績的同時，我們也要清醒地看到，當前全市物業(yè)管理工作還存在很多困難和問題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標、與我市“十三五”全面建成小康社會的總體要求還有較大差距。如物業(yè)管理政策法規(guī)相對滯后，物業(yè)管理體制機制不健全，物業(yè)服務總體水平不高，熱點難點問題亟待破解等等。

二、下步物業(yè)管理工作安排

今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側結構性改革的攻堅之年。對于全市物業(yè)管理行業(yè)來說，要轉變思維方式，抓住關鍵舉措，努力實現(xiàn)“十四五”期間物業(yè)管理工作良好開局。

(一)完善政策法規(guī)體系，推動物業(yè)管理法制化建設。

推動出臺《×市物業(yè)管理辦法》，同時要制定和完善八個配套文件：以市政府辦名義出臺《×市既有住宅加裝電梯指導意見》;會同市規(guī)劃局制定《×市物業(yè)服務用房管理暫行辦法》;出臺《×市物業(yè)應急維修管理暫行辦法》;會同市工商局修改印發(fā)《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)服務合同》示范文本;制定《×市物業(yè)服務質(zhì)量考評細則》《×市物業(yè)管理項目經(jīng)理等級考核辦法》《物業(yè)管理委員會成立規(guī)程》《×市物業(yè)服務保證金管理辦法》。力爭通過兩年的努力，建立較為完善的物業(yè)管理制度體系，逐步實現(xiàn)有法可依，為依法監(jiān)管打牢基礎。

(二)加快推進體制機制改革，提高物業(yè)管理工作效能。

一要推進建立屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機結合的物業(yè)管理體制，健全“指導監(jiān)督在市級，主體責任在縣區(qū)，具體負責在街道，矛盾化解在社區(qū)”的物業(yè)管理運行機制。二要推進縣區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)管理工作機構、經(jīng)費和人員“三落實”。年內(nèi)市區(qū)及各縣要全部完成街道物業(yè)服務窗口的設立，年底全市將統(tǒng)一組織檢查考核。

三要推動相關部門職責進小區(qū)。在各物管小區(qū)統(tǒng)一設置“物業(yè)管理公示欄”，公示相關部門和單位的職責及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，接受業(yè)主監(jiān)督和投訴，及時查處小區(qū)違法違規(guī)行為。四要進一步簡政放權。將前期物業(yè)招投標管理、物業(yè)服務質(zhì)量保證金管理、物業(yè)服務用房交付使用監(jiān)管、限額以下物業(yè)維修資金使用審批等權限下放到各區(qū)，充分調(diào)動基層部門的工作積極性和主動性。五要優(yōu)化行業(yè)監(jiān)管模式。充分運用已建成的智慧物業(yè)監(jiān)管服務平臺，整合行業(yè)發(fā)展的各類數(shù)據(jù)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高監(jiān)管效能，促進行業(yè)健康發(fā)展。

(三)加大重點工作推進力度，切實提升物業(yè)服務質(zhì)量。

一要繼續(xù)開展市優(yōu)物管小區(qū)達標創(chuàng)建活動。按照年初既定目標，確保全市×%以上物管小區(qū)達到市優(yōu)標準，為全面提升物業(yè)服務質(zhì)量樹立更多典型。二要積極創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，努力打造干凈物管小區(qū)。在小區(qū)電子顯示屏滾動播出創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市宣傳標語，在小區(qū)出入口懸掛創(chuàng)建橫幅。各縣區(qū)要結合“干凈、方便、順暢”×建設實施方案，認真組織開展“干凈物管小區(qū)”專項行動。

三要加大老舊小區(qū)改造力度，做好后續(xù)管理服務。×月×日前全面完成全市×個老舊小區(qū)改造任務，努力改善老舊小區(qū)硬件設施條件。四要強化執(zhí)法檢查，凈化市場環(huán)境?？h區(qū)物業(yè)主管部門要認真履職，主動執(zhí)法，加大監(jiān)督檢查力度和頻度，及時將服務質(zhì)量差、管理水平低、投訴問題多的物業(yè)服務企業(yè)列入黑名單。要加強物業(yè)管理招投標管理，維護招投標市場的公開、公平、公正。適時引入第三方評估，將評估結果向社會公布。

(四)突出抓好信用體系建設，完善行業(yè)監(jiān)管措施。

一要盡快完成物業(yè)信息數(shù)據(jù)庫建設。各縣區(qū)、各物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)市局統(tǒng)一部署，做好數(shù)據(jù)整理報送，力爭在上半年完成全市物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)管理項目和項目經(jīng)理基礎信息、信用信息的征集和系統(tǒng)錄入。二要完善信用考評機制。按照企業(yè)自評、縣區(qū)初評、市局評定的程序和信用評定辦法逐級審核確認，確保數(shù)據(jù)真實準確。三要做好數(shù)據(jù)成果運用。今年年底前要全市第一期物業(yè)服務企業(yè)信用報告。從明年開始做到每季度一次，促進守法守信經(jīng)營。

(五)強化公眾監(jiān)督和行業(yè)自律，提升行業(yè)整體素質(zhì)。

一是舉辦“最美物業(yè)人”“最美物管小區(qū)”公眾評選活動和物業(yè)管理行業(yè)三個“十佳”評選活動，努力提升業(yè)主依法維權適度維權、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)依法履職履約能力，促進和諧社區(qū)建設。二是制定行業(yè)自律規(guī)則，組織全市物業(yè)服務企業(yè)簽訂行業(yè)自律承諾書，引導物業(yè)服務企業(yè)提升管理服務素質(zhì)。扎實開展項目經(jīng)理培訓，培優(yōu)一批綜合素質(zhì)高、業(yè)務能力強的項目經(jīng)理崗位先鋒。同時，扎實開展勞動技能比賽，加大一線作業(yè)人員培訓力度。

主要保障措施：

一是加強考核管理。積極發(fā)揮市物業(yè)管理領導小組辦公室的作用，牽頭制定各部門物業(yè)管理工作考核問責辦法，將各部門物業(yè)管理工作履職情況、目標完成情況納入年底考核。

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20xx年物業(yè)管理辦法全文最新版

第一章 總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

第四條　國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

第五條　國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條　房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條　下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條　管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十二條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十三條　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十五條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

第二十六條　前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十七條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十條　建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章 物業(yè)管理服務

第三十二條　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十四條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第四十條　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

第四十二條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

第四十三條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第四十四條　物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第四十九條　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十一條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第五十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十三條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十七條　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條　違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條　違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十二條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條　違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條　違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條　違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十條　本條例自20xx年9月1日起施行。

關于物業(yè)管理辦法的釋義

[ 釋義 ] 本條是關于《條例》立法目的的規(guī)定。

改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結構發(fā)生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設發(fā)展的過程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進住宅建設 , 實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。據(jù)統(tǒng)計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過 230 萬。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實踐中也出現(xiàn)了一系列問題: 一是業(yè)主的權利義務不明確 , 物業(yè)管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開發(fā)建設質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業(yè)管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。

近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》( 國發(fā) [1998]23 號)、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ( 建設部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會、建設部計價費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》( 建設部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時,各地在物業(yè)管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導各地物業(yè)管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。

1999年4月,建設部成立《條例》起草小組, 通過收集國內(nèi)外有關資料, 開展立法調(diào)研, 召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會, 廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于 20xx年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。20xx 年 3 月, 國務院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經(jīng)過反復論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 20xx 年 10 月 16 日,國務院領導批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內(nèi)容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上, 國務院法制辦與建設部對《條例》( 草案 ) 進行了認真修改。20xx 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )?？梢哉f,《條例》反映了社會法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :

首先,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的基礎在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時, 需要有一個協(xié)調(diào)機構和協(xié)調(diào)機制,需要有指導各方行為的準則。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權利義務。《條例》第二章對業(yè)主的權利義務,業(yè)主大會的產(chǎn)生、職責、會議形式、議事規(guī)則 , 業(yè)主委員會的職責、組成 , 業(yè)主公約的內(nèi)容效力 , 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委會的關系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會的行為?！稐l例》第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務,著重規(guī)范建設單位的行為?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務合同等作了詳細規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為?！稐l例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護過程中各方主體的行為。

其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動, 來維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)管理,實質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權基礎上的。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權益為核心。從《條例》的規(guī)定來看,也確實是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業(yè)主臨時公約 , 不得侵害物業(yè)買受人的合法權益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓( 第二十七條 ); 強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中提供物業(yè)服務的一方當事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費用的 , 從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調(diào)違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主預期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。

第三,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動和維護業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經(jīng)濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護住區(qū)的安定、促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理, 維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

[釋義]本條是關于物業(yè)管理定義的規(guī)定。

《條例》對物業(yè)管理下定義,實際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問題?！稐l例》名為物業(yè)管理條例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:

第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。

對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。《條例》調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理這種方式?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現(xiàn), 對此, 《中華人民共和國民法通則》( 以下簡稱《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民 共和國合同法》 ( 以下簡稱《合同法》 ) 等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?！稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。

必須說明的是,業(yè)主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權利?！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。

第二 , 物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。

物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務為標的所進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務的,其權利義務直接來自于合同。可以說 , 沒有了物業(yè)服務合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系,明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務,業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用,雙方是平等的民事法律關系。

第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理 , 對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理 ; 二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。

除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關費用 ( 第四十五條 ) 。

在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :

一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。

二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。《條 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益?！稐l例》最終采納了第二種意見。

關于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在《條 例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務條例。主張物業(yè)服務條例的意見認為,《條例》應當體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務管理條例或者物業(yè)服務條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應的修改為物業(yè)服務或者物業(yè)管理服務。

主張物業(yè)管理條例的意見則認為:

1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。

2.物業(yè)管理包含對物業(yè)及共用設施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關服務。物業(yè)管理 這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。

3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。

4.物業(yè)管理 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。

這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識?？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產(chǎn)權,選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經(jīng)過反復討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務這一基本精神。例如,在業(yè)主的權利中明確規(guī)定業(yè)主有權獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務合同 ( 第三十五條 ) 等。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

[ 釋義 ] 本條是關于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導性條款。

物業(yè)管理活動,本質(zhì)上是一項民事法律活動。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務,完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。

業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標投標方式來進行。本條規(guī)定屬于倡導性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實踐中,建設單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時,存在種種弊端。例如 , 建設單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務,結果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價不符、建管責任難分等一系列損害業(yè)主權益的問題。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,結果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時,業(yè)主的合法權益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結果。

通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。