導語：如何才能寫好一篇土地金融政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：金融政策；促進；土地管理；健康發(fā)展

推進城鎮(zhèn)化的重要突破口是深化土地管理制度改革，而土地管理制度改革的突破口是讓農村集體建設用地進入市場。深化改革既要做好頂層設計，又要允許地方摸著石頭過河，進行探索試點，成熟后再制定成法律。

我國現(xiàn)行的土地管理制度存在四方面問題：

1.耕地不能得到保護，同時城市的存量土地也不能集約利用。因為集約用地成本高，舊城改造、拆遷安置不如征農民的地來得快。

2.農民利益受到損害。不僅被征地農民受損害，低價補償、高價出讓，農民不能分享土地增值收益。未被征地農民也受損害，因為現(xiàn)行制度限制農民集體建設用地進入市場。

3.土地財政、土地金融孕育政府信用風險和社會金融風險。土地財政的風險，主要由社會分散承擔，而土地金融的風險則集中在政府身上?，F(xiàn)在土地金融的負債規(guī)模太大，陷入了“借新還舊”的惡性循環(huán)。萬一兜不住，就可能誘發(fā)金融危機。

4.政府既是裁判員，又是運動員，造成市場不規(guī)范，正常市場經(jīng)濟秩序難以建立。

盡管有關方面的改革一直在推進，但是在中國土地勘測規(guī)劃院院長鄭凌志看來，改革進行到這個階段，已經(jīng)觸及一些地方政府的既得利益。自下而上的在現(xiàn)行法律框架內的制度變遷已經(jīng)陷入改不動的艱難困境，根本無法破解城鄉(xiāng)二元結構的深層次矛盾。因此，針對改革面臨的瓶頸，急需在明確目標的前提下加速推進，超越既得利益。

集體建設用地入市是突破口，農村集體建設用地進入市場是征地制度改革題中應有之義。征地制度改革包括四個方面，一是縮小征地范圍，二是提高補償標準，三是拓寬安置途徑，四是完善征地程序。其中，縮小征地范圍的含義就是讓農村集體建設用地進入市場。他認為，允許農村集體建設用地進入市場，農民就可以憑借土地財產(chǎn)自主參與工業(yè)化、城市化進程，增加財產(chǎn)性收入。而且只要符合規(guī)劃，允許集體建設用地開發(fā)商品房，可以增加土地供應，可以打破開發(fā)商的自然壟斷，對解決城市老百姓住房問題，也有好處。

因此，土地制度改革一定要與城鎮(zhèn)化進程相適應，征地過程中要維護農民權益。城鎮(zhèn)化過程中要解決轉移人口變市民的問題，就要允許宅基地和房產(chǎn)流轉，提高他們在城市中購買和租賃房屋的能力。他認為，土地管理新機制應該包括增量土地的征地制度改革、宅基地的流轉、城鄉(xiāng)建設用地的增減掛鉤、城市存量土地的盤活等，這些是跟城鎮(zhèn)化中的建設有關的。

對于宅基地制度改革，他建議，宅基地買賣不要限制買賣者的身份，合法宅基地應先辦理登記，發(fā)生交易要辦變更登記，同時對購買人開征財產(chǎn)稅。農民自用部分可以免征，超出規(guī)定面積的則不能免。合規(guī)登記和納稅的，受法律保護，將來即使拆遷也可以得到補償。“這樣對存量土地征稅，不僅對宅基地，包括經(jīng)營性用地也要交財產(chǎn)稅，可在一定程度上解決錢從哪里來的問題。同時，集體建設用地進入市場，對政府經(jīng)營土地制度構成沖擊，依靠增量土地的土地財政和土地金融沒有了，城市建設怎么發(fā)展？建設資金怎么解決？這些問題接踵而至。其實，一些地方的改革探索已經(jīng)回答了這個問題。廣東的“三舊”改造，事實上允許農村集體建設用地進入市場，調動了農民和其他投資主體的積極性，人和地的問題解決了，錢的問題也解決了。政府職能也根本轉變，主要是規(guī)劃、協(xié)調、監(jiān)管、服務。

集體建設用地入市以后，在土地增值收益的誘惑下，一部分農民會有沖動把農地變?yōu)榉寝r地，給耕地保護帶來新情況?！暗F(xiàn)在政府抓住不放，耕地保護住了嗎？外延擴張，是政府經(jīng)營土地制度的必然邏輯。政府退出經(jīng)營，專心做裁判員，農民的違規(guī)行為還愁管不?。俊?/p>

業(yè)內專家認為，征地制度改革、集體建設用地流轉等，單靠地方政府推動是不能完成的，需要中央進行頂層的系統(tǒng)設計?？s小征地范圍、允許集體建設用地直接入市，讓農民獲得更多的財產(chǎn)性收入，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等，涉及土地收益分配格局的調整。因此，未來的土地政策應加強改革的頂層設計，同時，應從基層吸取好的成功做法上升為政策法律。

篇2

關鍵詞房地產(chǎn)貼現(xiàn)率信貸總量信貸結構權益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機構，金融政策的調整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行引導，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗和失敗的教訓，很值得我們借鑒。

1日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1貼現(xiàn)率與利率調整導致的貨幣供應量擴大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調貼現(xiàn)率后，貨幣供應增長量超過10%，特別是1987年1月達到12.4%，創(chuàng)下了高增長率的紀錄。在貨幣供應量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……

1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應量相對增加。沒有轉向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進行土地投機。

1.2信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機資金大開方便之門

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元，1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機構貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產(chǎn)的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業(yè)1988年度對土地和建筑物投資總額達到5.5萬億日元，1989年進一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險業(yè)對不動產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3信貸結構失衡進一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結構失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對房地產(chǎn)的貸款在泡沫時期以年增2位數(shù)的速度增加，而對制造業(yè)的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負增長。

2日本政府針對房地產(chǎn)過熱采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對與土地有關的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機構自行控制不動產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團體———全國銀行協(xié)會的成員對投機性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時還加強了與土地有關的交易的專項報告制度。

對不動產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產(chǎn)融資增長速度的一種直接管制，以此達到將不動產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標，該直接管制措施曾在1973年付諸實施過。此次實施，前后時間將近兩年，實施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險公司和外資金融機構在內，它具體要求有關的金融機構將每季度不動產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續(xù)四個季度要求金融機構減少對不動產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對泡沫經(jīng)濟的上述政策干預性極強，因此其執(zhí)行期間都不是很長，隨著資產(chǎn)價格下跌以及實體經(jīng)濟方面的向下調整，金融政策從1991年7月開始轉為緩和，當年連續(xù)三次對官方貼現(xiàn)利率作出向下調整，同年底還取消了對不動產(chǎn)融資的總量控制。

3總量控制失效的原因分析

3.1政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農林系列金融機構和非銀行金融機構在內。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機構以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產(chǎn)相關的融資的措施。這些非銀行金融機構在當時并沒有獨立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業(yè)對非銀行金融機構貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對占非銀行金融機構貸款總額70%的前200位公司的調查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機構的融資額增加了47%，而同時銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機構通過各種渠道將融資的60%投入了不動產(chǎn)。通過非銀行金融機構進行的迂回融資，成為土地價格在股價崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉而利用權益融資。所謂權益融資就是伴隨可調換公司債券、附認股權證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時日本的經(jīng)濟增長速度不夠，實業(yè)投資利潤不大，而房地產(chǎn)市場趨升。因此，通過權益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場，以期獲得投機利潤。

4對中國的啟示

4.1制定金融政策時，要結合實際情況全盤考慮貨幣供應對不同行業(yè)的影響

尤其是在整個社會利潤率低下，新的高利潤行業(yè)有待開發(fā)，社會游資增加的情況下，更應該考慮金融政策對資產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機資金較好的選擇，很容易因為投機資金的作用而畸形發(fā)展。一個明顯的循環(huán)如下：社會中其他行業(yè)利潤率低———長期投資減少，游資增加———因為房地產(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價格達到市場出清，游資進入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)投資利潤上升———更多游資進入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價格進一步上升———……進入惡性循環(huán)。日本進入20世紀70~80年代后，社會發(fā)展已經(jīng)進入相當平穩(wěn)的時期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會各行業(yè)利潤率逐漸下降。而此時政府已采取了金融緩和措施，調低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機資金來源拓寬了渠道。

4.2控制金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長，密切關注信貸結構狀況，采取措施避免信貸結構畸形全科論文中心t房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對整體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長率達到22.1%和31.6%時成功地意識到信貸結構的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應該加以干預，并且采取了窗口指導的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟所受危害將大大減輕。

4.3制定金融政策時，要有清晰的政策目標，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時，本來的目標是控制金融系統(tǒng)風險和房地產(chǎn)價格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅定，目標不明確，導致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時彌補，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當時相似的處境，在其他可以進入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會利潤率降低，國內社會經(jīng)濟相對而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機利潤。

4.4金融政策的制定應該是一個動態(tài)的過程

對于不斷出現(xiàn)的新的變化，應該采取有效的措施保證目標得以實現(xiàn)。日本政府在面對企業(yè)融資方式改變，權益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個金融體系風險依然進一步擴大，為經(jīng)濟崩潰的后果又加上重重的一筆。結合中國目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個金融系統(tǒng)的風險增加；而應該對其進行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風險和減少房地產(chǎn)投機的目標對其進行規(guī)范、指導。

參考文獻

篇3

房價何以繼續(xù)攀升

房價持續(xù)攀升，原因是多重的，主要受經(jīng)濟發(fā)展、市場供求關系的變化、地方政府政績觀等等因素的影響：

受經(jīng)濟高速發(fā)展和宏觀政策的影響。經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，這是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們會把潛在的購房需求變成真實需求，刺激房地產(chǎn)價格的上漲。同時，房地產(chǎn)價格的增速則要受到社會經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程、限購政策、保障房政策、住宅需求、通貨膨脹、國際經(jīng)濟環(huán)境等多因素影響。

受房地產(chǎn)供求關系變化的影響。隨著房地產(chǎn)市場的需求多檔次、購買動機多元化、功能需求個性化發(fā)展，人們追求舒適的消費心理，導致了房地產(chǎn)的功能需求向功能齊全、舒適性方向發(fā)展。住宅已成為家庭主要消費之一，并作為一項重要的家庭資產(chǎn)，成為反映顧客地位與成就的標志。從顧客需求改變到房價改變的影響過程大致可分為三個階段。第一階段顧客需求改變，需求呈現(xiàn)出明顯的層次性，高層次的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求，新的需求還將不斷出現(xiàn)；第二階段房地產(chǎn)價值變化。當顧客需求向高層次方向發(fā)展，住宅質量、環(huán)境、科技含量等逐步提升，使得產(chǎn)品的品質不斷加強，提高了房地產(chǎn)商品的附加值；第三階段地產(chǎn)投資和剛性需求并存階段。一般情況下，當房地產(chǎn)價值增加，作為對房地產(chǎn)投資商的回報，這部分價值必然要在房地產(chǎn)價格中得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)價格自然會提高。

而住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。隨著中國城鎮(zhèn)化水平的提高，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，素質教育普及廣泛，人均收入逐年提高，更多的人從農村走向城市，從郊區(qū)涌向城區(qū)。自2008年以來，房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川，都是外來人口購房比例較高的城市。這些外來人口的住房需求是迫切且具有剛性的。同時，我國目前正處于城市化進程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）數(shù)量龐大，這部分家庭對于房屋的需求量不容忽視。此外，有一部分居民在早期已購買過住房，但由于當年的住房在戶型、功能上的不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

受金融資本和金融政策的影響。改革開放以來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和生活的改善，廣大居民手中積累了一定的財富，客觀上有保值增值的需要。因此，有相當?shù)囊徊糠秩讼胍ㄟ^投資理財，讓手上的財富增值。但隨著全球經(jīng)濟危機的不斷持續(xù)和發(fā)酵，一般意義上的制造業(yè)利潤率已經(jīng)變得十分微薄，加上人工成本的上升、生產(chǎn)資料成本的成倍增長，投資傳統(tǒng)的工、農業(yè)已無法得到很好的回報，導致社會資本流向其他經(jīng)濟領域。所以，受到人多地少、城鎮(zhèn)化進程提速、住房剛性需求等基本國情和外部因素的影響，投資樓市幾乎等于穩(wěn)賺不賠的代名詞，導致資金進入樓市欲望強烈，使得房產(chǎn)成為社會資本的主要投資品。

受地方政府政績觀的影響。在一些產(chǎn)業(yè)不十分發(fā)達的地區(qū)，房產(chǎn)成為區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)及區(qū)域財政主要財政來源。一方面，這些區(qū)域政府為了刺激轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入， 以達到大幅度增加地方GDP的目的，不僅對房地產(chǎn)買賣持支持態(tài)度，并且將土地出讓及房地產(chǎn)買賣作為區(qū)域內主導產(chǎn)業(yè)來推廣。另一方面， 房產(chǎn)價格對地方稅收有重要影響。與不動產(chǎn)有關的稅收（如： 房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等）都與其市場交易價格波動有很大的聯(lián)系。因而房地產(chǎn)增值有利于增加地方政府財政稅收。只有擁有充足的地方財政， 政府才能滿足民眾與上級政府的需求。因此， 將房地產(chǎn)作為區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)成為地方政府追逐地方政府收益最大化的必然選擇。但這種選擇卻成為了房地產(chǎn)價格進一步上升的重要原因之一。

抑制房價持續(xù)過快上漲

房價問題事關國計民生，中央政府與地方政府應承擔起抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的重大責任，多措并舉進行綜合“整治”：

規(guī)范房地產(chǎn)商的商業(yè)行為。一方面要加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度，確保供應的土地能夠及時、有效的轉化成住房供應；另一方面，要通過制定長期、穩(wěn)定的土地供應政策合理引導市場參與者對未來房價的預期，進而保持住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。同時，要規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場競爭秩序，避免惡性競爭。

堅定地抑制投機性投資需求。投資性住房需求是由預期攪動的，投資者相信投資房地產(chǎn)能夠獲得收益，就會源源不斷地進入房地產(chǎn)市場，從而直接抬高房地產(chǎn)價格。這就要求政府必須出臺相關政策遏制投機。

區(qū)域政府在合理范圍內多供應土地。政府的土地供應是影響住房價格變化的一個重要因素。當前的土地供應量對住房價格的波動變化有著顯著的影響，這表明增加土地供應的確是緩解當前房價過快上漲的一個有效措施。因此，區(qū)域政府一方面要增加土地供應量，另一方面要采取有效措施減少開發(fā)商的土地儲備行為，從而提高土地供應到住房供應這一過程的時效性。

制定合理科學的房地產(chǎn)政策。國務院于2003年8月12日就頒發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），將房地產(chǎn)業(yè)定性為能夠“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，把經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”，修改成了“具有保障性質的政策性商品住房”。而在房地產(chǎn)政策中，關鍵是住房建設中保障房建設要能夠承擔起很大的責任，以緩解老百姓對住房的部分剛性需求。在土地供應上，區(qū)域政府要以滿足老百姓基本住房需求為目標，積極維護保障房建設，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商不良行為，進而緩解社會資源分配不均衡等社會矛盾。

篇4

【關鍵詞】通貨膨脹；金融危機；外匯儲備；投資；金融制度

一、日本金融危機爆發(fā)的原因分析

1、非獨立的金融制度是導致危機的根本原因

日本的主銀行體制不同于英美等國的模式,銀行運作缺乏自身的獨立性,嚴格按照官方的命令行事。政府對于金融市場的控制一旦脫離現(xiàn)實基礎,只是為了政府經(jīng)濟目標而設定金融政策,將會導致嚴重的后果。沒有立法為依據(jù)的金融監(jiān)管，最終使銀行等金融機構喪失了責任意識和風險意識。

2、銀行經(jīng)營錯位是加劇泡沫的重要誘因

銀行作為信貸雙方的中間人,正是為了彌補借貸雙方的信息不對稱的。銀行減少了交易費用,降低了風險和資金的成本。但是銀行作為資金保管與運營的人,在信息不對稱、缺乏有效監(jiān)管的時候,銀行可以出于自身利益進行信貸,為了獲取高收益而投向高利潤、高風險的行業(yè),甚至會營造適合投資環(huán)境來保證自己的投資收益。

3、日本政府在經(jīng)濟擴張階段不恰當?shù)呢泿耪?/p>

從日本政府的貨幣政策來看，應該說在此周期中存在比較明顯的失誤。主要表現(xiàn)為在經(jīng)濟擴張時期實行降低利率放松銀根的擴張政策。由于日元自1985年12月的“廣場協(xié)議”后大幅升值，為了消除日元升值對經(jīng)濟的不利影響，日本政府隨后采取了金融緩和政策。1986年1月30日起，日本銀行分數(shù)次將官方貼現(xiàn)率從1983年以來的5%降至2.5%的歷史低點。并持續(xù)容忍接近或超過10%的貨幣增長速度。這項政策一自持續(xù)到1989年5月方做出調整。這一寬松的金融政策帶來了大量的富裕資金，促進了金融機構擴大貸款和整個社會的信用膨脹。

4、忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價格的控制

在此周期的擴張階段，由于批發(fā)物價和消費物價水平比較穩(wěn)定，而傳統(tǒng)的日本金融政策是以一般物價水平作為參照的，這種判斷成為實行擴張性政策的根據(jù)之一。而卻忽視了對土地、股票等資產(chǎn)價格的控制。對此日本政府自身也己經(jīng)認識到，并且在大藏省的專門報告“資產(chǎn)價格變動的機制及其經(jīng)濟效果”中表示，今后在經(jīng)濟運營方面除物價走勢外，與前相比要更加重視資產(chǎn)價格的走勢。

5、不動產(chǎn)貸款控制不力

在對不動產(chǎn)貸款的控制方面，雖然大藏省較早就對銀行的不動產(chǎn)貸款采取了行政上的干預措施。但是總體上看并沒有什么成效，原因就在于金融機構通過非銀行金融機構進行了大量的繞開行政管理的迂回貸款，銀行回避管制的動機與非銀行金融機構本身開拓新業(yè)務的企圖相結合，最終導致大量迂回貸款流向不動產(chǎn)市場。非銀行金融機構也因此成為繼城市銀行和地方銀行之后的不動產(chǎn)貸款主力。經(jīng)濟轉入收縮后，這些貸款大量成為不良債權，許多金融機構更因此而破產(chǎn)。同時，暴露出金融機構具有忽視對借款人進行審查的傾向。

二、日本金融危機對我國目前潛在的通貨膨脹的警示

根據(jù)分析日本的金融危機和我國處于經(jīng)濟繁榮期的實際，在控制貨幣供給和擴大貨幣需求的原則下，提出如下建議：

1、加快金融制度建設

穩(wěn)步發(fā)展金融自由化,提高金融系統(tǒng)的獨立性穩(wěn)步發(fā)展金融自由化,提高金融系統(tǒng)的獨立性,保證金融政策對整體環(huán)境的穩(wěn)定作用,是保證經(jīng)濟穩(wěn)定高速發(fā)展、防范金融泡沫的重要環(huán)節(jié)。通過金融自由化,保證金融信息的公開性,更好地反映市場供求關系,促使資本更有效地配置,避免過高的泡沫風險；加強金融系統(tǒng)的獨立性,減少外界的干預,可以使得金融系統(tǒng)減少不良資產(chǎn)累積,更好地處理泡沫風險,從而實現(xiàn)經(jīng)濟整體安全。使四大國有商業(yè)銀行成為真正的商業(yè)銀行。

2、加強銀行監(jiān)管

由于銀行信貸存在投機行為，所以要加大對銀行發(fā)放貸款的監(jiān)管，謹慎控制銀行盈利性的經(jīng)營和投機。銀行可以從事股票和房地產(chǎn)等虛擬資本的投資,這是出于資本配置的需要；人為的炒作虛擬資本,而將炒作的成本由社會承擔就是錯誤的。同時，加大對借款人償債能力的審查，減少資本的過度投入，防止經(jīng)濟過熱和壞賬的出現(xiàn)。

3、積極推進人民幣匯率改革，加強外匯管理

我國房地產(chǎn)價格和股價的飆升一個重要原因就是國際投機性資本大規(guī)模流入我國，這也證明了中國經(jīng)濟高速增長與人民幣升值預期對境外投機資金的巨大吸引力。因此，繼續(xù)推進已經(jīng)有成效的人民幣匯率改革，實現(xiàn)人民幣的緩慢升值，防止其過快升值。同時，由于外匯儲備的快速增加給人民幣升值帶來很大壓力。因此要加大外匯儲備的管理，加強對海外的資本投入，扶持更多的大企業(yè)走出國門。

4、采取積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策

在目前的股市繁榮情況下，要密切關注股市的變化，并加以政策引導，特別是要注意適用貨幣政策進行調整。在目前的情況下，要提高利率。同時，擴大投資面，引導貨幣的需求，努力創(chuàng)造有效需求。

5、對土地、商品房等資產(chǎn)價格的控制

實行嚴格的土地審批制度，實現(xiàn)土地的有序有效供給。防止開發(fā)商的圈地、屯地等行為。另外，還要努力控制房價的上漲，防止泡沫的擴大。

6、拓展投資渠道，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)

由于國內人們投資渠道的單一，多數(shù)資金流入了股市和房地產(chǎn)。因此，要拓展投資渠道，引導過剩資金的合理流向，比如發(fā)放國債等，減少資金對股市、房地產(chǎn)的壓力。

另外，放寬投資領域，使得更多的被國家控制的行業(yè)如鐵路、航空等部門向民間資本開放，使資本都能獲得平等機會和高額回報。同時，鼓勵全民創(chuàng)業(yè)，讓更多人參與到實業(yè)中去，那樣，可以擴大對資金的需求，同時，也可以減少資產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟的長久、穩(wěn)定發(fā)展提供持久動力。

【參考文獻】

1、曹龍騏.金融學[M].高等教育出版社,2003,7

篇5

【關鍵詞】商品房；價格；供求關系

商品房首先是一種商品，它的價格遵循商品價格的基本規(guī)律。同時，商品房又是一種特殊的商品，表現(xiàn)在它的稀缺性、區(qū)域性、受國家政策影響很大。商品房價格由于多種因素共同作用形成，其中供求關系是最基本的因素。

商品房價格的快速上漲，帶來很多問題，穩(wěn)定房價也成為政府面臨的重要工作之一。了解商品房價格影響因素，有利于找到更好的控制房價上漲的方法。

一、商品價格影響因素

1、供求關系

（1）供求關系是影響價格的直接因素。供不應求，價格上漲；供過于求，價格下降。

（2）影響價格變動的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至個人喜好、生活習俗等文化因素，都會對價格產(chǎn)生影響。這些因素對商品價格的影響，都是通過改變商品的供求實現(xiàn)的。

2、價值影響價格

商品的價格會受到供求關系變化的制約，但價格都不會無限制地上漲或下跌。價格最終由價值決定，價值是價格的基礎，而價格是價值的貨幣表現(xiàn)形式，價格不會無限制地背離價值。

二、商品房不同于一般商品特性

1、稀缺性，土地的稀缺性決定了商品房的稀缺性。

2、區(qū)域性，房地產(chǎn)的交易對象，土地、房屋是不可移動的，造成了某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)了供不應求或供過于求的狀態(tài)時，無法通過其他地區(qū)調劑來達到市場平衡，這就是房地產(chǎn)市場的區(qū)域性。

3、受國家政策影響大。中國樓市說到底是政策市，政策對市場影響很大。

三、從商品房價格影響因素看房價調控

商品房價格影響因素很多，其中主要有供求關系、成本、國家政策和消費者預期。

1、供求關系與房價

1.1 供求關系

供求關系是影響市場交易的主要動力，是決定成交價格的根本原因。房地產(chǎn)作為一種商品，受供求關系的影響。當供應不變時，需求過旺，則會呈現(xiàn)供不應求的情況，導致房價上漲。

1.2 從供求關系看控制房價

在我國，受到人多地少的國情限制，土地供應不足，導致商品房供應受到限制。尤其是北京、上海、廣州等大城市與省會城市，由于受到耕地保護、城市規(guī)劃、征地拆遷等限制，中心城區(qū)可利用土地越來越少，城市每年土地供應量新增部分很少。

平抑房價，可以從多方面采取措施增加商品房供應量。首先是盡量增加土地供應量；其次還可以采取調整容積率，提高土地利用率；最后土地供應向普通商品房傾斜，增加普通商品房數(shù)量，增加小戶型數(shù)量。

我國目前處于城鎮(zhèn)化進程中，購房需求多元化，有新增人口需求、拆遷需求等剛性需求，有改善需求，還有投資投機需求。

在商品房供應不能大量增加時，控制房價一定要采取調整需求策略，保護首次自住性需求，延緩改善需求，遏制投資投機需求。

近期調控迅速見效的一個重要原因是限購、限貸政策措施精準的打擊了投資投機需求，有效的減少了購房需求，從控制了房價上漲。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，居民自住房的需要持續(xù)增加，滿足這方面的需要，是房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎。相反，投機性購房扭曲供求關系，會造成房地產(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟的有序發(fā)展。控制房價將是一個長期的課題，在增加供給受限條件下，需求調節(jié)措施要繼續(xù)發(fā)揮重要作用。

2、成本因素與房價

2.1 成本因素也是影響商品房價格的重要因素。

商品房成本主要由三項構成：土地成本，建設成本和稅費，其中土地成本約占商品房成本的30～60%，是最重要的成本因素。

2.2 從地價看房價

現(xiàn)在“地價影響房價”，還是“房價影響地價”還存在爭議，但是地價高，房價一定低不下來則是不爭事實。

目前，土地供應市場由政府壟斷，地方政府過分依賴“土地財政”，導致“地王”的不斷出現(xiàn)?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，對區(qū)域市場定價影響很大。

地方政府作為土地供應主體，應摒棄“經(jīng)營土地”的觀念，充分認識控制房價上漲的重要性，認識到“高地價一定高房價“，”降低房價一定先從降低地價開始“，調整一味“價高者得”土地出讓原則，適當比例推出“限價商品房”和“限房價，競地價”土地，不當價格上漲推手。只有土地價格真正調整到位，商品房價格才有調整到位的可能性。

3、國家房地產(chǎn)政策與房價

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是重要的稅收來源，還是關聯(lián)度很大的行業(yè)，而房價又是關系國計民生的。政府對房地產(chǎn)行業(yè)一直干預度大，自2003年以來我國房地產(chǎn)調控政策密集出臺，力度不斷加大，特別是2010年4月以來，在一年內更有多次調控政策出臺，且力度一次強過一次。

3.1 主要房地產(chǎn)相關政策

（1）以“限購”、“限貸”為核心的調控政策，帶有明顯行政手段的烙印。限購令出臺后，對遏制住房投機炒作起到明顯作用。限購政策沒有增加供給，而是通過行政手段限制需求、減少需求或延遲需求來調節(jié)供求關系。

（2）土地政策。我國人多地少，一方面要建設，一方面要保護耕地。城市化進程中，土地供應不可能大幅度增加，更要注重土地的集約使用。國家對經(jīng)營性土地供應市場實行“招拍掛”，“招拍掛”制度雖然透明、公平，但有推高地價之嫌。

（3）財政金融政策。2008年為了應對國際金融危機，政府推出大規(guī)模刺激內需方案，目前執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策。財政金融政策中對房地產(chǎn)市場影響比較大的主要是：信貸政策、利率工具和貨幣供應量。房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的收緊、二套房利率上浮政策通過金融杠桿的調節(jié)作用，限制了房地產(chǎn)市場的過熱狀態(tài)，減少了不合理的購房需求。而為應對國際金融危機，增加的貨幣供應量，則帶來了潛在的通貨膨脹威脅。

（4）稅收政策對遏制房地產(chǎn)投資投機起到重要作用。目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負較重，持有環(huán)節(jié)的稅負較輕，使得市場上投資投機購房的量比較大。單純地增加交易環(huán)節(jié)的稅收，不能遏制投資投機行為的減少。只要投資者預期房價的漲幅比超過稅收的負擔，還是會出手買進。所以，應該在增加持有稅收的同時減少交易環(huán)節(jié)的稅負，這樣既能抑制投資又能保證剛性需求。

3.2 從房地產(chǎn)相關政策看控制房價

房地產(chǎn)政策對于房價的影響主要通過影響供求關系、影響消費者預期來影響房價。目前房地產(chǎn)政策主要圍繞“增加供給，控制需求”，“保護剛性需求”和“降低消費者漲價預期”來實施的。

在實際實施過程中應注意“一致性”、“穩(wěn)定性”和“長期性”。“一致性”表現(xiàn)為各種政策的一致，避免作用相互抵消；中央政府與地方政府的一致，避免給市場帶來錯誤信息。

要認識到房價調整的困難和長期性，保持政策的“穩(wěn)定性”、“長期性”，要注意更多采用市場工具來調整房價，如稅收政策、金融政策等。

4、消費者預期與房價

4.1 消費者的漲價預期

商品房市場的持續(xù)過熱，有一個非常重要的因素，就是人們的漲價心理預期。

在剛性需求的支撐下，對未來房價的上漲預期進一步刺激了大量住房需求的提前釋放，導致市場非理易行為的發(fā)生，從眾心理使人們不斷產(chǎn)生認知上的失調，盲目追逐高漲的房價。

4.2 從消費者預期調整看穩(wěn)定房價

消費者的理性預期可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常運行，政府作為市場的宏觀調控者，擁有強勢的信息優(yōu)勢及不容推卸的責任，必須承擔起合理引導消費者預期的重任。

一個穩(wěn)定、合理的房價有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期、健康發(fā)展，有利于社會公平、穩(wěn)定，希望政府按照價格規(guī)律更多采取市場化措施來調控房價。

參考文獻：

篇6

關鍵詞: 房地產(chǎn) 市場 金融 政策 利率 貨幣供應量

一、我國房地產(chǎn)市場與金融之間的關系

我國房地產(chǎn)市場自1998年開始逐漸市場化,從執(zhí)行層面看,除金融和部分稅收政策決定權屬于中央政府之外,土地供應、市場管理、保障性住房等方面的政策很大程度上由地方政府決定,并且執(zhí)行更為繁瑣,干擾因素更多。地方政府及其他利益團體出于不同利益角度的考慮,在執(zhí)行中央政府調控政策時可能大打折扣,從對最終調控效果帶來較大的影響。因此,金融政策就成為中央政府調控房地產(chǎn)市場最能有效貫徹和執(zhí)行中央政府意圖而不擾的政策選擇。

1.1 貨幣供應量和房價

“通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象”,這是弗里德曼對通貨膨脹所下的一個定義。更廣義的,我們也有理由認為包括房價在內的資產(chǎn)價格也在很大程度上受到貨幣供應量的影響。

通過費雪方程,我們可以從理論上做出合理假設:貨幣供應量和房價存在正相關性,在其他因素不變的情況下,增加貨幣供應量有利于房價上漲,反之亦然。我通過比較1994年至今,M2增速和房屋銷售的關系,我們可以清楚的發(fā)現(xiàn)貨幣供應量和房屋銷售增速有明顯的正相關性。

1.2 利率和房價

由于購房過程中使用貸款,因此利率成為影響購房成本的重要因素之一。在貸款基準利率以及不同的折扣幅度之下,我們測算出100萬30年期貸款所對應的不同月供金額,我們發(fā)現(xiàn):利率每上升27個基點,月供增加約2.3%,而折扣減少也將明顯提高購房成本,如果在5.95%的基準利率的情況下,實際利率從7折上升為1.1倍,月供將從4869.77元上升至6350.33元,增幅達到30.4%。

利率和房價的關系也極為敏感。我們假設存款利率減去預期的通貨膨脹為真實利率,我們可以發(fā)現(xiàn),在2005-2009年底的這一段時間之內,在真實利率(即購房者的真實成本構成因素之一)逐漸走低的時候,房價步入上升通道,在真實利率開始觸底回升之后,房價開始回落。

因此,我們可以初步得出結論,我國房地產(chǎn)價格與真實利率存在一定的負相關性。

二、金融政策在房地產(chǎn)市場調控中所發(fā)揮的作用

2.1 1998年以來,地產(chǎn)調控的各個周期中金融政策的變化

根據(jù)政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度和主要調控手段,我們將1998年至今的調控政策分為以下6個時期:1、1998-2002,政府通過市場化改革和信貸支持鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展;2、2003-2004,在投資過熱苗頭出現(xiàn)后,政府通過整頓土地市場和提高利率抑制投資過熱,控制供給;3、2005,由于房價持續(xù)上漲,政府通過提高利率、按揭貸款首付比例、二手房轉讓營業(yè)稅等手段提高購房成本和交易成本,以抑制需求;4、2006-2007,政府同時從供需兩方面出手控制地產(chǎn)泡沫;5、2008-2009,政府通過信貸手段降低購房成本,同時降低二手房交易成本以活躍市場鼓勵購房;6、2009年至今,信貸和稅收優(yōu)惠政策退出,并開始限制不合理需求。

圖表 1 中國房地產(chǎn)政策調控的各個周期

2.2對金融調控政策的分析

在上述定性總結之后,我們進一步通過定量工具對金融調控政策對房地產(chǎn)市場的影響進行分析。主要角度包括貨幣供應量和住宅成交量、真實利率和住宅價格,房地產(chǎn)政策與投機獲利空間等。

我們得到的主要結論是:

1、較低的利率或實際利率,對于中長期房地產(chǎn)市場的繁榮和房地產(chǎn)價格的增長有明顯的作用,但在抑制市場過熱和房價過高方面,提高利率難以在短期內產(chǎn)生效果,作用并不顯著。

2、降低貨幣供應量及提高最低首付比例對抑制房地產(chǎn)市場過熱和價格過高有明顯的影響,降低貨幣供應量可以迅速降低市場的購買力,提高首付可以大幅提升投機者的初始資金投入,降低財務杠桿和投資回報率,從而達到為市場降溫的目的。

2.2.1 貨幣供應量和房地產(chǎn)成交

我們選取M2為衡量貨幣供應量的指標.商品房銷售額增速為成交變化的指標,根據(jù)相關性統(tǒng)計得出1999年1月至2010年3月共135組數(shù)顯示兩者的相關系數(shù)為0.45,存在明顯的相關性。貨幣供應量和房地產(chǎn)交額存在顯著的聯(lián)系。

因此,在制定調控房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策時候,可以通過適當加大或減少貨幣投房,從而起到促進或者抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成交額的目的。

2.2.2 真實利率和房價

通過對真實利率和房價之間關系的研究我們發(fā)現(xiàn),真實利率和房價之間存在明顯的負相關性。當實際利率下降時,房價通常上漲或者加速上漲;當實際利率處于上行趨勢時,房價通常下行或者增速不斷放緩,但此時兩者的相關性不如實際利率下降時明顯。

從購房者的角度,我們可以解釋為:當實際利率下降時,購房成本較低,消費者或者投資者存在較強的購房欲望,因此容易推動房價上漲或者加速上漲;當實際利率上升時,購房成本增長,但對剛性需求或者長期投資的購房者影響不大,因此未能明顯表現(xiàn)在房價的下滑或者漲速下滑上。

由此可以給執(zhí)政當局的啟示是:

1、 如果希望刺激房地產(chǎn)市場或者房地產(chǎn)價格的繁榮,可以保持適當?shù)牡屠驶蛘咴试S一定程度的通脹,從而使得實際利率為負或者不斷下降,進而刺激購房行為。

2、 但如果執(zhí)政當局試圖讓房地產(chǎn)價格或者房地產(chǎn)市場降溫時,利率手段的效果并不明顯,因此不能僅僅或者過渡依靠利率手段。

我們此處對真實利率的定義為1年期定期存款利率減去未來一年的通貨膨脹比例,即當其的1年期定期存款利率減去1年后對應的CPI值。我們假設CPI是能夠被理性預測的。

我們按此將1998年3月至2009年3月的145組月度數(shù)據(jù)進行相關性檢驗,發(fā)現(xiàn)這兩者之間存在著明顯的負相關性,其相關系數(shù)為-0.29。并且真實利率略為領先于住宅價格變化,這種狀況在2005年以來的多次價格趨勢變化中尤為明顯。

2.2.3從購房者成本角度分析金融政策的效果

為了比較政府通過金融政策改變購房最低首付成數(shù)、折扣利率和稅收政策時,購房者投入資金、月供、以及投資回報的不同狀況,我們建立的模型:

基本假設如下表:

表格 1 不同首付、利率和稅收下購房者成本測算模型的基本假設

我們假設目前存在1套市價100萬的住房,未來房價年漲幅為10%,目前5年期貸款基準利率為5.95%,法定的營業(yè)稅率、增值稅率和所得稅率分別為5.5%,1%和1%。

假設購房者在第0年投入,第二年底將該房產(chǎn)出售,根據(jù)不同的金融和稅收政策,購房者可能面臨以下四種情況:

表格 2 不同首付、利率和稅收下購房者成本測算模型四種假設場景

該模型的核心思想是:政府處于抑制或者鼓勵購房,容忍或者打擊投機的考慮,通常通過首付、利率和稅收(主要是營業(yè)稅)來調節(jié)市場,因此我們假設了4種不同的首付、利率和稅收方案,以測算購房者的首付、月供、總購房成本、投資回報等數(shù)據(jù),進而分析不同的政策對市場的影響。

表格 3 對自住型購房者的影響

由于自住的購房者不存在出售該房產(chǎn)的狀況,因此營業(yè)稅等稅收政策并無影響,因此僅僅利率和首付政策對購房者產(chǎn)生影響。可以看到的是,由于最低首付成數(shù)上升,購房者支付的首付由20萬上升至50萬;雖然利率折扣上升,導致相同貸款數(shù)額需要支付的月供上升約30%,但因為購房者在支付了更多的首付之后,貸款總額由80萬下降至50萬,因此月供金額由3896元下降至3175元,減少約18.5%;由于貸款總額減少,但利率上升,須支付的利息總額從60.25萬小幅上升至64.31萬,帶動總購房成本小幅增長。

因此,我們可以得出結論,首付和利率政策對自住型購房者的影響如下:

1首付成數(shù)大幅上升,可能將財富積累較少的購房者排除在市場之外,但對于有一定財富積累的購房者而言首付成數(shù)上升則貸款相應減少,并非一定是壞事。利率的上升會增加月供,但由于首付增加,貸款相應減少,實際月供反而減少,總的利息支出增幅也不大。因此政府調整首付比例并相應調整利率,可能影響財富積累較低的收入階層,對富裕階層影響不大。

表格 4 對投資者的影響

對于投資者而言,其關注的是資金的投資回報率,因此首付、利率和稅收都會造成影響。首先,根據(jù)我們的測算可以看出,嚴格執(zhí)行營業(yè)稅對于短期的投資有明顯的抑制作用。在金融政策方面,提升首付比例通過增加投資者的初始投入金額,從而大幅降低投資者的投資回報率;而對于投資者而言,持有房產(chǎn)并承擔利息的時間較短,因此利率的提升對投機者影響不大,在我們的模型中,兩種不同的利率場景下投資者在2年內支付的月供金額僅相差1.73萬元,相當于房價的1.73%。

因此我們可以得出結論:

1、 營業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅率的提升可以立即提升投資者的交易成本,從而抑制投資。

2、 首付比例的大幅提升將顯著增加投資者的初始資金投入,并相應大幅降低投資回報率。因此在市場過熱時,政府應該嚴格執(zhí)行較高的首付比例或者通過嚴格控制貨幣供應量和貸款投放,以降低投機者的杠桿比例,從而達到抑制投機的目的。

3、 由于投機者持有房產(chǎn)的時間不長,利率對其影響不大。

參考文獻:

[1] 陳玉京,中美住房金融理論與政策:房地產(chǎn)資本運動的視角[M],北京,人民出版社,2009年02月:32

[2] 劉造林等,我國貨幣政策對房地產(chǎn)投資影響的實證分析[J],北方經(jīng)濟,2008年第6期,69-70

[3] 謝百三、陳小明,我國房地產(chǎn)市場宏觀調控的效果及其未來的政策取向[J],當代財經(jīng),2006年第10期,87-90

篇7

【關鍵詞】 “西江經(jīng)濟帶”； 金融政策； 合作共贏

一、構建“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策體系的背景概述

2009年12月7日，國務院《關于進一步促進廣西經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見》提出了“西江經(jīng)濟帶”概念，確立了江?；拥陌l(fā)展思路，把打造“西江經(jīng)濟帶”與發(fā)展北部灣經(jīng)濟區(qū)相提而論，規(guī)劃把南寧建設成“國際區(qū)域通運輸樞紐”，把柳州、梧州建設成“國內區(qū)域性綜合交通運輸樞紐”。廣西壯族自治區(qū)黨委、政府醞釀編制《廣西“西江經(jīng)濟帶”發(fā)展總體規(guī)劃》，提出了要充分利用和發(fā)揮港澳和廣深等地珠三角的龍頭作用，把握中國-東盟自由貿易區(qū)建設和北部灣開放開發(fā)帶來的機遇，把“西江經(jīng)濟帶”爭取為國家發(fā)展戰(zhàn)略，作為我國“十二五”規(guī)劃時期的建設重點，爭取更多更好的財稅金融政策，帶動整個西江流域的開發(fā)。因此，“西江經(jīng)濟帶”面臨前所未有的重大發(fā)展機遇。

區(qū)域金融政策是推動區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的一個重要工具和杠桿。金融支持政策對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要性不亞于財稅支持政策。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重大產(chǎn)業(yè)項目的布局是根本，財稅支持政策是吸引重大產(chǎn)業(yè)項目落戶的條件，而金融支持政策則是擬落戶的重大產(chǎn)業(yè)項目的重要決定因素和已落戶的重大產(chǎn)業(yè)項目良性運行的保障。通過高效融通的區(qū)域金融政策，實現(xiàn)金融資源在區(qū)域內安全自由流動和合理優(yōu)化配置，促進區(qū)域經(jīng)濟與金融市場共贏發(fā)展，不斷提高區(qū)域綜合競爭力和整體實力。經(jīng)濟特區(qū)、沿海開放城市、高新技術開發(fā)區(qū)、西部大開發(fā)地區(qū)、東北老工業(yè)基地、北部灣經(jīng)濟區(qū)、泛珠經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，都離不開區(qū)域金融政策的支持。同樣，區(qū)域金融政策對“西江經(jīng)濟帶”建設具有舉足輕重的地位與作用。目前，“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策體系已成為政府部門和專家學者醞釀編制《廣西“西江經(jīng)濟帶”發(fā)展總體規(guī)劃》的重要組成部分和重要研究的課題。

二、“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策體系現(xiàn)狀：與北部灣經(jīng)濟區(qū)優(yōu)惠金融政策比較研究

（一）北部灣經(jīng)濟區(qū)優(yōu)惠金融政策

2008年1月國家正式批準實施《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，北部灣經(jīng)濟區(qū)正式上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略。綜觀《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《廣西壯族自治區(qū)人民政府關于促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定的通知》，國家或自治區(qū)對北部灣經(jīng)濟區(qū)的優(yōu)惠政策包括產(chǎn)業(yè)、財稅、金融、土地、外經(jīng)貿以及人力資源和科技開發(fā)政策和優(yōu)化投資環(huán)境等一攬子優(yōu)惠政策支持。其中，北部灣經(jīng)濟區(qū)享受國家或自治區(qū)的金融支持政策主要有：一是支持金融主體建設：發(fā)展地方法人金融機構，比如設立北部灣發(fā)展銀行，支持經(jīng)濟區(qū)內金融企業(yè)分支機構實施升格或增加設置；鼓勵和促進更多境內外金融機構到北部灣經(jīng)濟區(qū)設立分支機構；加強小額貸款公司試點工作。二是加強信貸支持：在信貸增量中保持一定比例用于支持經(jīng)濟區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎設施建設；支持經(jīng)濟區(qū)中小企業(yè)、“三農”等弱勢經(jīng)濟組織和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是支持中小企業(yè)擔保機構發(fā)展：對從事中小企業(yè)擔保的信用擔保機構，免征三年屬于地方分享部分的企業(yè)所得稅。四是鼓勵加工貿易企業(yè)開展出口信用保險業(yè)務等。

（二）“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策現(xiàn)狀及研究設計“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策體系的緊迫性

回頭看“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策現(xiàn)狀，盡管國家或自治區(qū)已把打造“西江經(jīng)濟帶”與發(fā)展北部灣經(jīng)濟區(qū)相提而論，但經(jīng)濟帶的金融優(yōu)惠政策乃至專家學者對這方面的政策研究仍處于空白狀態(tài)。西江流域，被稱為聯(lián)通大西南的“黃金水道”，貫穿云、貴、桂、粵四個省會城市，沿岸五十多個地級市，直達港澳，涉及GDP上萬億，西江流域隱藏著巨大的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α＝?jīng)濟發(fā)展需要資金的支持。目前，“西江經(jīng)濟帶”建設遇到的資金瓶頸問題前所未有。就“西江經(jīng)濟帶”廣西沿岸五市金融機構而言，除了自治區(qū)首府南寧市遍及工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行國家四大商業(yè)銀行以及國家開發(fā)銀行、中信銀行等金融機構，梧州市、柳州市、貴港市、玉林市四城市基本上只有工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行等金融機構落戶，而且整個資金存放量小，遠遠無法滿足“西江經(jīng)濟帶”快速發(fā)展態(tài)勢的資金需求量，“西江經(jīng)濟帶”建設的資金需求矛盾日趨彰顯。而“西江經(jīng)濟帶”金融合作由于缺乏區(qū)域金融優(yōu)惠政策支持以及各地利益博弈，無法吸納珠三角及國內外資本進駐。資金是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，融資渠道的暢通可以改善投資環(huán)境，為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展起到較大的促進和保障作用。目前，“西江經(jīng)濟帶”建設投融資規(guī)模小，并且投資存在短期化，不利于經(jīng)濟區(qū)投資結構的優(yōu)化和良性發(fā)展，不利于企業(yè)做優(yōu)做強，直接影響“西江經(jīng)濟帶”快速發(fā)展。加速“西江經(jīng)濟帶”港區(qū)、保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)的產(chǎn)業(yè)一體化進程，創(chuàng)建循環(huán)經(jīng)濟示范帶，促進沿江第二產(chǎn)業(yè)帶動第一第三產(chǎn)業(yè)，推進“西江經(jīng)濟帶”建設，加快經(jīng)濟帶協(xié)調發(fā)展步伐，必須得到多層次、梯度性、合作共贏的“西江經(jīng)濟帶”建設金融政策體系的支持。因此，推進“西江經(jīng)濟帶”建設，或爭取“西江經(jīng)濟帶”上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策體系研究時不我待。

三、構建“西江經(jīng)濟帶”建設金融政策體系的前期分析

（一）經(jīng)濟全球化，進一步深化了區(qū)域分工合作和金融資源的市場配置

區(qū)域生產(chǎn)要素的差異，導致區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群或轉移，促進區(qū)域行業(yè)或產(chǎn)業(yè)在激烈的市場競爭中優(yōu)勝劣汰和不斷循環(huán)分工合作，從而引發(fā)區(qū)域經(jīng)濟利益的博弈：增加或外溢。這種周而復始的分工合作與利益博弈，推動了區(qū)域分工合作的不斷深化和金融資本的自由流動，造就了區(qū)域金融的更緊密合作。讓金融在區(qū)域資源流動中更好地發(fā)揮配置導向和市場調控作用，為區(qū)域經(jīng)濟合作和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供更多樣、便利和完善的金融服務，區(qū)域經(jīng)濟合作與發(fā)展前景才更廣闊。這種區(qū)域經(jīng)濟合作與發(fā)展趨勢給“西江經(jīng)濟帶”建設帶來了輻射效應。

（二）投資多元化，激活了區(qū)域資本市場的開放開發(fā)

伴隨知識經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和世界性能源短缺，促使全球性經(jīng)濟板塊的循環(huán)流動和區(qū)域經(jīng)濟的密切合作，國內貿易和對外經(jīng)濟異?；钴S，經(jīng)濟區(qū)域之間以及區(qū)域內部的投資活動日益頻繁，出現(xiàn)投資多元化和融資多樣化的趨勢，進一步催生區(qū)域經(jīng)濟多樣化和區(qū)域金融供求之間的矛盾。區(qū)域金融政策是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟揚長避短、優(yōu)勢互補、資源共享、合作共贏、共同發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟實體互動的政策工具與價值杠桿，因為多元化資金是區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)開發(fā)與升級、人才資源與智力的支持、科研與技術的開發(fā)與應用的財力支撐和保障。因此，投資多元化趨勢給“西江經(jīng)濟帶”建設帶來多樣化的融資平臺。

（三）利益均等化，促進區(qū)域金融政策體系利益目標趨向一致性

目前存在的城鄉(xiāng)與地區(qū)間貧富差距拉大和經(jīng)濟發(fā)展失衡、基本公共服務均等化程度不高與非均衡性等問題相當突出，尤其是欠發(fā)達西部地區(qū)由來嚴重?！拔鹘?jīng)濟帶”（廣西）地處華南、西南結合部，是我國面向東盟的重要門戶和前沿地帶，是西南地區(qū)最便捷的出海大通道，是一個聯(lián)邊、聯(lián)江、聯(lián)海的多少數(shù)民族的后發(fā)展欠發(fā)達地區(qū)，在促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展、深化與東盟開放合作、維護國家安全和西南邊疆穩(wěn)定中具有重要戰(zhàn)略地位。按照十六大四中全會的部署，我國將于2020年最終實現(xiàn)基本公共服務均等化。融資是財政的一大功能，通過財政貼息、信用擔保等政策手段，為縮小城鄉(xiāng)與地區(qū)間貧富差距，促進地區(qū)間經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展，提高基本公共服務均等化程度，為促進區(qū)域金融合作優(yōu)勢互補、共同發(fā)展的利益目標一致性奠定了政策基礎。

（四）資源差異化，導致區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展非均衡性

區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展是世界各國經(jīng)濟發(fā)展中永恒的主題，與之相隨的另一面則是地區(qū)差距這一世界各國普遍存在的難題。正因為資源差異化引起區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的非均衡性，導致了不同區(qū)域對金融需求的非均衡性，從而出現(xiàn)了區(qū)域之間資金供求的不平衡，為研究制定區(qū)域金融政策和實施區(qū)域金融合作提供了理論依據(jù)和經(jīng)濟基礎與實踐需求。

四、構建多層次、梯度性、合作共贏的“西江經(jīng)濟帶”建設的金融政策體系與實踐機制

根據(jù)“西江經(jīng)濟帶”資源環(huán)境承載能力、發(fā)展基礎與潛力，按照發(fā)揮比較優(yōu)勢、加強薄弱環(huán)節(jié)的要求，堅持區(qū)別對待、分類引導的原則，充分凸顯“西江經(jīng)濟帶”后發(fā)展的區(qū)域政策優(yōu)勢和“黃金水道”的區(qū)位優(yōu)勢，突出“西江經(jīng)濟帶”與其他經(jīng)濟區(qū)域的政策重點差異，研究制定目標明確、重點突出、手段多樣、科學有效、現(xiàn)實可行的多層次、梯度性、合作共贏的金融政策體系與實踐機制。

（一）地方政府積極推動“西江經(jīng)濟帶”區(qū)域金融合作，努力構筑融資平臺

1.科學制定《廣西“西江經(jīng)濟帶”發(fā)展總體規(guī)劃》，并以地方立法的形式確定，以保持政策的持續(xù)性。通盤制定“西江經(jīng)濟帶”快速發(fā)展的總體規(guī)劃、實施方案、總體框架、原則、內容、配套措施等，統(tǒng)籌協(xié)調“西江經(jīng)濟帶”的省際、城際發(fā)展框架和產(chǎn)業(yè)布局、交通運輸樞紐、通信信息及管理系統(tǒng)的建設，為實現(xiàn)區(qū)域內密切合作、資源共享、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展打下良好基礎。

2.建立“西江經(jīng)濟帶”金融利益協(xié)調和交流機制。在平等、互惠、自愿、合作、務實、雙贏的原則下，定期召開“西江經(jīng)濟帶”合作與發(fā)展金融論壇和聯(lián)席會議，協(xié)調好金融運作中的問題，定期簽署金融戰(zhàn)略合作備忘錄，努力消除金融組織體系和資金管理體系的“區(qū)域壁壘”，引導金融資源在區(qū)域內自由高效地優(yōu)化配置，推進金融政策為“西江經(jīng)濟帶”快速發(fā)展的進程。

3.設立“西江經(jīng)濟帶”財政專項啟動資金，加大政策支持和調控力度。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展離不開政府的精力投入、財稅金融政策和資金支持。地方政府要設立“西江經(jīng)濟帶”財政專項啟動資金，專門用于“西江經(jīng)濟帶”建設的區(qū)域金融共同合作的項目啟動扶持投入和重大建設項目的財力支持。強化財政投資導向，加大對區(qū)域內龍頭企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的財政扶持力度，財力支持建立企業(yè)孵化器，不斷培植經(jīng)濟帶企業(yè)技術自主創(chuàng)新能力和高新技術附加值，重點支持“西江經(jīng)濟帶”產(chǎn)業(yè)一體化、創(chuàng)建循環(huán)經(jīng)濟示范帶、沿江第二產(chǎn)業(yè)帶動第一第三產(chǎn)業(yè)。同時，通過財政適度投入和調節(jié)資源增量，來聚集和整合經(jīng)濟帶現(xiàn)有的存量資源，激發(fā)“西江經(jīng)濟帶”的依托單位和參與單位之間的聯(lián)合、協(xié)作、開放、共享的積極性，不斷增強經(jīng)濟帶建設的自我保障和自我發(fā)展的能力。

4.構筑融資平臺，創(chuàng)造良好的“西江經(jīng)濟帶”投融資環(huán)境。針對“西江經(jīng)濟帶”建設過程中資金瓶頸的問題，地方政府既要注重用好政府投資、財政補助、政府采購、財政貼息、支付設備使用費、政府租賃等傳統(tǒng)財政扶持政策，也要根據(jù)不同情況運用財政參股、財政擔保等創(chuàng)新方式，實施以政府為平臺和企業(yè)自主創(chuàng)新相結合的金融政策。通過政府引導，建立“政府支持、多方參與、風險共擔、銀企合作”的信貸擔保體系以及政府資助的企業(yè)信貸擔保制度，提供和支持信貸擔保，搭建企業(yè)與銀行（包括國內、國外）融資的舞臺；通過政府引導和市場調節(jié)，充分利用“西江經(jīng)濟帶”現(xiàn)有的基礎設施和條件，對“西江經(jīng)濟帶”現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)實行資產(chǎn)重組，資源共享，資金增值；通過政府引導，以企業(yè)上市融資、發(fā)行債券、投資基金和增資擴股等方式擴大“西江經(jīng)濟帶”建設的融資渠道。

（二）支持金融主體建設

設立“西江經(jīng)濟帶”國家政策性銀行分支機構，建立健全“西江經(jīng)濟帶”地方商業(yè)銀行。改革開放初期的深圳特區(qū)依靠招商銀行這個偏居蛇口的區(qū)域性銀行，實現(xiàn)了深圳特區(qū)經(jīng)濟建設的“造血功能”，緩解了地方融資開發(fā)的困難和經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸問題；北部灣經(jīng)濟區(qū)依靠北部灣銀行以及國家開發(fā)銀行的鼎力支持而風生水起?！拔鹘?jīng)濟帶”建設的金融政策體系離不開區(qū)域性金融機構的支持。目前，國家開發(fā)銀行在廣西只有首府南寧市設立分行。因此，設立“西江經(jīng)濟帶”國家政策性銀行分支機構是經(jīng)濟發(fā)展之大勢所趨。通過銀政合作，把開行的融資與政府的組織協(xié)調優(yōu)勢結合起來，推動建立市場化的投融資機制。同時，采取市場準入、項目用地、環(huán)保審批、財稅支持、金融服務、外貿服務、勞動力支持、安全服務等更加優(yōu)惠的財稅配套措施或政策，在貨幣結算、貨幣兌換和金融市場發(fā)展、金融監(jiān)管協(xié)調以及融資貸款等方面，加快建立有效的金融合作機制，鼓勵和招攬海內外銀行家和境內外金融機構到“西江經(jīng)濟帶”設立分支機構；加強小額貸款公司試點工作，支持中小企業(yè)擔保機構發(fā)展。尤其值得嘗試的是整合“西江經(jīng)濟帶”云貴兩廣四省區(qū)域內城市商業(yè)銀行或“西江經(jīng)濟帶”廣西五市商業(yè)銀行，按一定的財政資金比例或發(fā)行政策性金融債券募集資金，共同組建“西江銀行”，為區(qū)域內基礎設施項目提供政策性貸款以及區(qū)域金融合作平臺，促進區(qū)域內雙邊或多邊金融業(yè)務及金融資源共享，引導資金合理流動，實現(xiàn)在整個“西江經(jīng)濟帶”區(qū)域內的資金融通，以促進“西江經(jīng)濟帶”成為泛珠、泛北部灣經(jīng)濟區(qū)新興的經(jīng)濟增長帶。

（三）創(chuàng)新“西江經(jīng)濟帶”投融資模式

堅持市場化方向，培育多元投資主體，鼓勵金融機構和企業(yè)參與“西江經(jīng)濟帶”建設的金融合作。建立政府構筑投融資平臺，企業(yè)自籌資金為主、政府扶持啟動資金和其他多種渠道籌措資金為輔，以優(yōu)化區(qū)域資本結構與資源配置的“西江經(jīng)濟帶”建設投融資機制的輻射性模式，按照“適擴總量，調整存量，優(yōu)化增量，提高質量”的思路，把“西江經(jīng)濟帶”建設的市場、產(chǎn)業(yè)、資源、布局、規(guī)劃、資金與管理統(tǒng)一研究落實，確?！拔鹘?jīng)濟帶”快速協(xié)調發(fā)展。此外，積極引入和發(fā)展項目融資、BT、BOT、PPP管理模式等現(xiàn)代融資創(chuàng)新工具以及銀團貸款支持大項目建設的融資模式，鼓勵區(qū)域外資本對“西江經(jīng)濟帶”工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、交通樞紐等基礎設施以合資、合作、參股以及杠桿融資、股權投資、重組并購、產(chǎn)業(yè)整合、創(chuàng)業(yè)投資、風險投資、融資擔保、基金管理、金融租賃與信托投資等方式直接或間接投資參與企業(yè)改制、企業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)升級或金融業(yè)務。此外，創(chuàng)新民間投資創(chuàng)業(yè)機制，利用財務、稅務和財政政策杠桿，鼓勵和促進社會資本和個人資本向“西江經(jīng)濟帶”投入，以提高民間投資在“西江經(jīng)濟帶”投融資份額的比重。從而為“西江經(jīng)濟帶”建設探索建立財政資金、國家政策銀行金融資金、商業(yè)銀行金融資金和民間投資資金協(xié)調聯(lián)動的信貸模式，為“西江經(jīng)濟帶”建設搭建高效的融資平臺。

（四）加強“西江經(jīng)濟帶”建設的戰(zhàn)略投資者的開發(fā)合作

區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，很大程度上取決于重大產(chǎn)業(yè)的帶動。通過西部大開發(fā)、泛珠、泛北部灣經(jīng)濟區(qū)、廣西發(fā)展以及廣西民族等優(yōu)惠政策的金融杠桿，強化區(qū)域比較優(yōu)勢，在稅費、資金和區(qū)域基礎設施及信息化建設等扶持政策下，鼓勵如國投電力、中石油等強勢企業(yè)的進入和東部產(chǎn)業(yè)轉移，所產(chǎn)生的強烈投資態(tài)勢和強大的輻射效應，在激活更多的人流、物流、信息流的同時，吸納珠三角及國內外產(chǎn)業(yè)與資本進駐，帶來數(shù)以百億、上千億元資金流的投資輻射強度，有利于增強“西江經(jīng)濟帶”綜合競爭力，形成“西江經(jīng)濟帶”交通、資源、制造、加工產(chǎn)品帶和產(chǎn)業(yè)集聚群及物流園區(qū)，進一步培育“西江經(jīng)濟帶”富有核心競爭力的企業(yè)，提高“西江經(jīng)濟帶”核心企業(yè)的整合能力和發(fā)展速度，帶動整個“西江經(jīng)濟帶”區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展。

【參考文獻】

篇8

【關鍵詞】土地流轉；農村金融；金融需求；土地承包經(jīng)營權

在中國，土地問題是維系國計民生的戰(zhàn)略問題，也是“三農”問題的核心。農村土地既是一種資源，也是一種資產(chǎn)；農村土地進入要素市場實現(xiàn)有序流轉是必然的趨勢，也是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的基本前提。土地流轉不僅可以盤活資產(chǎn)，節(jié)約勞動力，實現(xiàn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展，更可以推動農村剩余勞動力向二三產(chǎn)業(yè)轉移，加快農村城鎮(zhèn)化的建設進程。在土地流轉的背景下， 農村金融需求總量越來越大、結構越來越豐富，但現(xiàn)有農村金融供給的制度安排卻維持剛性并逐漸萎縮，使農村金融供求呈現(xiàn)出明顯的總量與結構的雙重失衡。

（1）金融政策相關法律制度不完善。

對于土地金融政策，我國重點集中于城市尤其是商業(yè)土地開發(fā)方面，而于農村市場，則缺乏系統(tǒng)、完善和可操作性的法律法規(guī)。目前，我國的 《中華人民共和國擔保法》 規(guī)定，農民土地經(jīng)營權不能抵押； 《土地承包法》 則明確規(guī)定，農村土地承包經(jīng)營權的抵押只限于通過招標、拍賣與公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或林權證書的，才可以設立抵押；同時， 《物權法》 規(guī)定除買賣、公開協(xié)商等方式承包的農村土地可以抵押外， 其他方式承包的農村土地不允許抵押。

（2）支持農村土地流轉金融渠道狹窄。

對于銀行業(yè)，雖然我國已經(jīng)呈現(xiàn)了國營、民營和外資等全面開花的景象，但由于農村地域廣大，經(jīng)濟落后，人員相對不集中，因而在商業(yè)化背景下，許多銀行沒有進入農村。當前，涉農金融機構主要有農業(yè)發(fā)展銀行、農業(yè)銀行和農村信用社 （農村合作銀行），而真正能夠為農村土地流轉提供金融服務的金融機構也只有農村信用社一家。農村金融供給“渠道”的狹窄導致良性競爭機制的缺失，難以激活農村土地流轉的金融市場，也難以給農村土地流轉提供足夠的金融支持。

（3）農村金融信貸產(chǎn)品匱乏。

土地流轉后，農戶的經(jīng)營范圍將在原有農業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的基礎上涉及工業(yè)、規(guī)模農業(yè)等多個領域，對金融信貸產(chǎn)品需求也較為多樣性；而目前各金融機構并沒有將農村市場視為主要市場，針對農村土地流轉開發(fā)的信貸產(chǎn)品就相對較少。調查顯示，農業(yè)發(fā)展銀行、郵政儲蓄銀行、農村信用社以及農業(yè)銀行針對農村市場的金融產(chǎn)品僅有農戶小額信用貸款、農戶聯(lián)保貸款和擔保貸款等幾種，而且由于政策和制度限制等因素，土地、自建房等均不能作為抵押，對農村土地流轉貸款還處于試驗和摸索階段，信貸品種很難適應土地流轉后多種經(jīng)營的需求。

（4）土地流轉融資成本偏高，且融資額度難以滿足。

調查顯示，目前農村土地流轉兩大資金來源的融資成本都偏高：一是農村信用社貸款利率普遍較高，一般在基準利率基礎上上浮100%，利差較高，增加了農村土地流轉的經(jīng)營成本，從而制約了農村土地流轉的快速發(fā)展。二是在我國持續(xù)加大銀根收縮力度的影響下，土地流轉過程中的民間融資成本迅速攀升。同時，各大銀行對農戶貸款都實行小額貸款模式，如農信社大多貸款規(guī)模都在2000 元～3000 元 / 筆，一般為春放秋收，只能滿足農民的簡單生產(chǎn)，無法實現(xiàn)長期性投資，難以滿足農村土地流轉的實際資金需求。

（5）農村資金倒流城市，土地長期投入所需資金不足。

盡管國家持續(xù)加大對“三農”的扶持，但由于農業(yè)支出和收入往往不成正比，迫使許多農民走向了城市，靠打工或者從事二三產(chǎn)業(yè)掙錢，甚至于許多農民選擇了在縣城等購買房屋居住，造成農村大量土地荒蕪，農村人口減少。不僅如此，由于傳統(tǒng)觀念影響，將收入存入銀行成為大多農民的選擇，而各大銀行往往為了盈利而將農民的儲蓄調往城市和發(fā)達地區(qū)，資金大量流出農村，農村資金不能完全用于農村建設，多數(shù)被抽調到了城市。

伴隨著農村土地承包經(jīng)營權流轉的快速發(fā)展，農村土地開始集中耕種，城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化的進程開始加快，農民開始集中居住，大量勞動力開始向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉移，對金融的需求也出現(xiàn)了不同于以往的新變化。

（1）從主體上看，需求主體趨向多元化。

土地流轉后，農業(yè)生產(chǎn)由傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)轉化，隨之，農村金融需求主體也由原來的傳統(tǒng)農戶、個體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等向種養(yǎng)殖大戶、農村專業(yè)合作組織、農業(yè)龍頭企業(yè)、農村集體經(jīng)濟組織以及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等多種現(xiàn)代農業(yè)需求主體轉化，需求主體趨向多元化。其中，種養(yǎng)殖大戶、農村專業(yè)合作組織、農業(yè)龍頭企業(yè)等將成為土地流轉后農村金融需求的主要部分。

（2）從規(guī)模上看，大額需求增多。

我國實行的初期，農戶資金需求額度較低，通過自身積累和小額信貸基本可以滿足需求。隨著土地流向少數(shù)工商企業(yè)、農業(yè)生產(chǎn)合作社或農業(yè)大戶手中，隨著生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴大，會因購買大型農機具、引進農業(yè)科學技術等，使資金需求額度較單個傳統(tǒng)農戶的需求大大增加，由幾千元發(fā)展到上萬元、十幾萬元不等，貸款金額明顯由小額分散向大額集中轉變。

（3）從用途上看，資金用途多樣化。

隨著土地流轉規(guī)模的擴大，傳統(tǒng)農業(yè)生產(chǎn)逐步向綜合發(fā)展的方向轉變，生產(chǎn)性需求從原來單純的種子、化肥、果苗等傳統(tǒng)生產(chǎn)需求，向農產(chǎn)品加工、農產(chǎn)品流通儲運、農資經(jīng)營、商業(yè)、服務業(yè)等綜合需求方面發(fā)展。因此，資金用途相應由土地流轉前的消費和生產(chǎn)為主轉向生產(chǎn)、消費、加工、創(chuàng)業(yè)和投資為主，資金用途呈現(xiàn)多樣化。

（4）從風險控制上看，風險控制的難度加大。

土地流轉前，小規(guī)模農業(yè)決定了農戶的生活消費資金需求和生產(chǎn)資金需求金額小、期限短，資金需求分散，季節(jié)性和臨時應急性較強。土地流轉規(guī)模經(jīng)營后，中長期資金需求增加且相對集中，有相對明確的還款來源，但存在自然風險和市場風險，風險控制由分散向集中轉變，控制的難度在加大。

（5）從服務內容上看，衍生性金融服務需求增多。

農村土地流轉的發(fā)展催生了小額貸款公司和農村資金互助社等新型農村合作金融組織，加大了對農村信貸、農業(yè)保險、投資、期貨、票據(jù)、兌現(xiàn)、清算等衍生性金融服務的需求。另外，也刺激了為小額信貸組織等金融機構提供服務的評級、擔保、信息共享等中介機構的產(chǎn)生。

【參考文獻】

[1]張瑞懷.對四川省農村土地流轉及金融需求情況的調查[J].中國金融，2009（15）.

[2]章玉佩.對土地流轉及金融支持情況的調查—以信陽市為例[J].中國金融，2009（15）.

[3]張廣偉.對農村承包土地流轉問題的思考[J].中國社會科學院研究生院學報，2003（6）.

篇9

關鍵詞：信貸支持；特色產(chǎn)業(yè)鏈；信貸有效需求；金融風險

一、金融支持支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)鏈對接效益分析

金融生態(tài)環(huán)境建設向縱深推進。一是不良貸款清收卓有成效?？h人民銀行通過積極努力工作，充分發(fā)揮參謀助手作用，2012年共化解不良貸款3.99億元，其中劃撥97.66畝土地置換處置縣農村信用聯(lián)社不良貸款2.3445億元，同時處置化解重點金融風險3處涉及貸款1.17億元。二是加強誠信建設，吸引域外金融支持當?shù)亟?jīng)濟。近年來，包括武城縣政府、人民銀行以及相關部門立足實際，積極作為，高效履職，著力推動金融生態(tài)環(huán)境建設，推動形成了區(qū)域“金融洼地”，吸引了大量異地信貸資金注入武城，為支持本地企業(yè)發(fā)展作出了積極貢獻。2012年共邀請市外銀行機構23家考察企業(yè)75家次，新增市外銀行機構貸款3.9億元。全縣新增銀行分支機構2家、投資機構1家、申請成立了民間資本管理公司1家。

二、推動金融支持實體經(jīng)濟的對策建議

1.貫徹執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，努力解決信貸資金有效需求不足問題。找準支持實體經(jīng)濟的政策切入點，保持信貸總量均衡適度增長。穩(wěn)健貨幣政策提出的總體穩(wěn)健要求平穩(wěn)增長仍然是貨幣政策考量的重點，信貸規(guī)模仍將保持合理適度增長。結合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流形態(tài)和基本特征，按照“盤活存量、優(yōu)化增量、調整結構、擴寬渠道”的原則，加大武城縣項目建設，針對當前信貸有效需求不足問題，應在充分調研企業(yè)的生存狀況的基礎上，合理引導信貸資源投向具有發(fā)展前景、行業(yè)特色和區(qū)域特點的領域。對產(chǎn)能過剩、同質化、高能耗的企業(yè)應遵行自然法則，確保有限的信貸資源投向實體經(jīng)濟的真實有效需求。

篇10

自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展變化越來越快；新型城鎮(zhèn)化的開展需要大量的資金去推進，但是現(xiàn)實情況往往是資金不足與浪費并存，造成這種現(xiàn)象的原因是財政、金融政策支持城鎮(zhèn)化各自為政，而政策的相關制定者缺乏足夠的溝通，導致財政和金融政策對城鎮(zhèn)化造成的影響存在著差異，這使得新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展受阻。目前，大多數(shù)的研究都是分別探討財政或者金融對于新型城鎮(zhèn)化的影響，而研究新型城鎮(zhèn)化進程中財政與金融的協(xié)同作用的卻是很少，所以本文具有很大的研究意義。

二、財政與金融協(xié)同支持新城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀

城鎮(zhèn)化進程的資金來源渠道主要是依靠地方政府自籌，中央政府因為轉移性支付的種種限制造成“遠水不救近火”的現(xiàn)狀；而對于地方政府來說，任務重但資金匱乏，再加上財權與事權往往難以完全的匹配使得資金的籌集只能依靠土地財政或者投融資平臺等融資方式。近年來，地方政府依靠土地財政獲得了巨額的資金，但是因為土地資源有限性的關系使得土地融資不可持續(xù)，所以地方政府只能積極的探索新的融資模式，以便于滿足于新城鎮(zhèn)化進程的資金需求。金融可以使得資金被高效的利用，而財政可以有效的彌補市場化的“空白地帶”，所以有效的結合二者協(xié)同支持新城鎮(zhèn)化是政府最好也是最適合的選擇。

但是，從目前的實際應用當中來看，財政與金融協(xié)同作用支持新城鎮(zhèn)化發(fā)展的效果并不是很好?？梢詮囊韵聝蓚€方面來體現(xiàn)。第一，財政和金融彼此之間本身就有著不同，再加上彼此之間缺乏有效的信息溝通交流，造成信息不對稱導致財政和金融政策協(xié)同作用于新城鎮(zhèn)化的效果不是很好；并且，在問題出現(xiàn)時也不能夠及時地對其作出調整，導致造成更多的損失；第二，雖然財政對于金融也有著一定的支持，但是涉及的領域不統(tǒng)一、資金量小，財政引導與金融調控效率都不是很高，綜合作用于城鎮(zhèn)化后取得的效果不大，很難達到預期的目標。

（一）財政與金融之間溝通交流不夠充分，信息共享有待加強

在財政上，財政部門通過購買或者轉移的支出行為作用于城鎮(zhèn)化建設；在金融上，金融部門通過資金歸集作用于城鎮(zhèn)化建設。從上述可以得知，財政和金融在實施上交叉的地方很少，再加上也沒有一個專門的部門來權衡財政與金融；導致兩個部門只能依靠自身對城鎮(zhèn)化資金需求的判斷制定相關的政策，而沒有足夠的溝通交流，只是追求片面的政策效應，沒有充分的體現(xiàn)出二者對于城鎮(zhèn)化建設的“協(xié)同作用”。這就使得部分地區(qū)財政和金融都有覆蓋，而部分地區(qū)僅涉及一種甚至有的地區(qū)兩者都沒有涉及到，這樣就會造成資金使用上的浪費與閑置共存，最終加重城鎮(zhèn)化中的地區(qū)差異。

（二）財政與金融配合成效問題

目前，在財政與金融協(xié)同支持城鎮(zhèn)化建設的過程中，主要是通過財政支持金融進而再由金融推進城鎮(zhèn)化的進程的模式；雖然，目前有許多財政支持金融的政策，如：貼息貸款、補貼等，但是這樣的支持方式存在一些不足。如，涉及的行業(yè)多但是資金投放分散且量??；缺乏專項的財政資金。這些都會導致增大資金使用的成本，使用效率降低。再加上財政支持金融的方式單一，需要更進一步科學地規(guī)劃，總結可以知道財政與金融的配合成效在新城鎮(zhèn)化的進程中是存在些許問題的，對于他的推進作用是有限的。

三、對策與建議

財政與金融協(xié)同支持新城鎮(zhèn)化建設的模式是必然的發(fā)展趨勢；在整個發(fā)展模式中，財政起到政策引導、調控的作用，而金融則起到了更多的資金支持的作用。財政與金融的有機結合，不僅可以避免地方政府因為財政壓力而盲目投資的行為，還可以通過有效地利用相關的金融機構實現(xiàn)合理的資源分配。針對于目前財政與金融協(xié)同作用新城鎮(zhèn)建設的現(xiàn)狀，提出如下幾點建議。

（一）推行稅制改革

在1994年后，我國進行了分稅制的改革；那次改革為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供了有利的條件，但是還是存在許多不合理的地方。例如，中央、地方政府的稅種設置存在不合理的地方。具體表現(xiàn)為地方政府承擔了更多的事權，財權卻變得更小了；就目前的新城鎮(zhèn)化建設而言，大的稅種所得都是歸中央政府所有，只有部分的營業(yè)稅歸地方所有。這就導致本來就收入少的地方政府要花費更多的資金投入到其他的建設工程中去，以此來完成所承擔的事權職責；但如此一來花費在新城鎮(zhèn)化建設的經(jīng)費就十分的有限了。所以，對此應當推行稅制的改革，切實地提高地方政府的收入，為新城鎮(zhèn)化建設提供更多的資金。地方通過稅制的改革，可以減少部分的事權增加部分的財權，這樣就可以得到更多的資金到新城化建設的進程當中去。

（二）地方政府應該探索新的融資方式

之前常常采用的通過土地財政進行融資的方式，弊端主要在于因為土地資源是有限的，而土地出讓金往往是一次性收取的，這就導致沒有后續(xù)的資金用于新城鎮(zhèn)化建設當中。而對于新城鎮(zhèn)化建設來說，大量的資金是必不可少的，不僅是一時的，還需要不斷的提供后續(xù)長久且可持續(xù)的資金。近年來，各地出現(xiàn)了大量的因為地方政府過度開發(fā)而出現(xiàn)的“鬼城”、“空城”，導致土地資源變得更加的有限。新城鎮(zhèn)化的建設要求是經(jīng)濟、社會、生態(tài)能夠和諧的發(fā)展，所以為了滿足這一要求地方政府就應該探索新的可持續(xù)發(fā)展的融資方式。它可以借鑒國外的方式，將房產(chǎn)稅作為一種新的融資方式，實現(xiàn)長久、持續(xù)的融資。財政收入由之前土地財政的一次性收取變成了多次的、可持續(xù)的收取，這對于新城鎮(zhèn)化建設有著巨大的意?x。

（三）完善金融制度及加強相關的監(jiān)管工作

目前，我國的政策性金融相對于其他性質的金融來說，所占的比例較小，并且缺乏全面的設置，所以對于城鎮(zhèn)化的建設起到的作用較小。所以，對于新的政策性銀行來說，政府應該明確的劃分其職責，確定其分工，禁止商業(yè)“尋租”行為的出現(xiàn)。政策性金融與商業(yè)性金融之間存在顯著性的差異，在于他們遵循的是不同的法律法規(guī)去完成自己的工作的，所以為了解決這些問題，地方政府應該制定權衡的相關條令，以便于及時的協(xié)調兩者之間存在的差異。在新的城鎮(zhèn)化建設的進程當中，應該結合新型的監(jiān)管手段加強對于金融產(chǎn)品與服務的監(jiān)督管控；對于那些產(chǎn)業(yè)升級、人口市級化及新型的特色金融，政府應該根據(jù)當?shù)氐膶嶋H發(fā)展狀況制定科學合理的監(jiān)管規(guī)則，實現(xiàn)針對性的監(jiān)控管理；提高監(jiān)管制度的執(zhí)行力度，從而提高工作的效率。

（四）加強財政與金融的協(xié)同作用

就目前的實際工作狀況來看，財政與金融協(xié)同作用于新城鎮(zhèn)化建設出現(xiàn)這么多的問題，主要就是因為財政與金融之間存在著差異，在應用他們協(xié)同作用于城鎮(zhèn)化建設時沒有充分的融合他們；二者之間的差異及溝通交流的缺乏導致地方政府不能夠實現(xiàn)真正意義上的協(xié)同作用。所以，就目前的狀況來看，做好二者之間的融合工作是首要的任務。財政與金融協(xié)同作用新城鎮(zhèn)化建設的過程當中，財政投入的見效更快，但是需要提供大量的資金，不利于財政的長遠持續(xù)發(fā)展；金融加大資金的投入可以提高資金的使用效率，但是過于的追求利益，不利于區(qū)域的協(xié)調發(fā)展。要想充分的利用財政與金融的協(xié)同作用，就需要有機的融合他們。政府應該積極的探索創(chuàng)新財政與金融的融合方式，營造財政引導金融，金融輔助財政的高效管理模式；只有這樣地方政府才能夠實現(xiàn)真正的財政與金融協(xié)同作用于新的城鎮(zhèn)化建設發(fā)展。