導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地市場評估法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：土地市場運(yùn)作；問題；建議

一、相關(guān)概述

伴隨著我國土地使用制度的改革，我國土地交易市場日趨繁榮和發(fā)展。在我國土地所有權(quán)歸國家所有，私人或者企業(yè)只擁有有償使用權(quán)，并且土地的使用期限也是有限的，在這一情況下，土地的使用權(quán)就具有了流動(dòng)性。與此同時(shí)，伴隨著土地資源的市場化配置程度不斷提升，國家對于土地市場交易的法規(guī)規(guī)定也不斷進(jìn)行完善，對土地管控提出了明確要求，招拍掛范圍越來越大，要求土地出讓信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行公布，以此來確保土地交易市場的公開和公正。

各地根據(jù)自身土地市場實(shí)際情況和發(fā)展需要，制定了土地有形使用辦法，將土地的出讓價(jià)格依照土地成本測算價(jià)格以及土地評估確認(rèn)價(jià)格兩方面共同來決定，并將這兩者中價(jià)格較高的一方作為土地的出讓價(jià)格。結(jié)合我國土地市場的實(shí)際發(fā)展情況，中心城區(qū)的土地出讓價(jià)格在制定上比較合理，這主要是由于這一片區(qū)的市場交易案例比較豐富、片區(qū)的土地價(jià)格相對比較高造成的，在這一地區(qū)地塊的拆遷整理成本相對比較高的土地出讓價(jià)格大都是由土地成本測算價(jià)格所決定的，而地塊區(qū)位優(yōu)勢比較明顯而且成本比較低的地塊則基本上都是由土地的評估價(jià)格所決定的。尤其是近些年來，中心城區(qū)的經(jīng)營性用地在進(jìn)行評估確認(rèn)底價(jià)的基礎(chǔ)上摸索按照片區(qū)的交易價(jià)格來決定土地的市場交易出讓底價(jià)，也就是綜合考慮土地的成本測算價(jià)格、地塊所在位置市場可接受價(jià)格以及市場的可參考案例價(jià)格等，在此基礎(chǔ)上綜合確定土地的出讓底價(jià)，在制定土地出讓底價(jià)時(shí)充分考慮土地資產(chǎn)市場化配置的相關(guān)因素。

二、我國土地市場運(yùn)作中存在的問題分析

結(jié)合我國土地市場運(yùn)作的實(shí)踐，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國土地市場中依舊存在著不少問題和不足，這些問題和不足制約著我國土地市場的運(yùn)作效率和效果，對于土地市場的公平性、效率性都構(gòu)成了嚴(yán)重的制約。具體來講，我國土地市場運(yùn)作中主要存在著以下幾個(gè)方面的問題和不足：

第一，部分地區(qū)在制定土地出讓底價(jià)時(shí)不能夠完全按照市場化進(jìn)行運(yùn)作。在2003年之前，我國的土地市場在進(jìn)行土地出讓時(shí)基本上都是按照劃撥方式以及協(xié)議方式來執(zhí)行的，土地的出讓價(jià)格在制定的過程中也基本上都是以市場評估價(jià)格作為主導(dǎo)，而不是按照市場供需來制定，這一情況下土地市場的土地出讓價(jià)格就很容易受到主觀因素的影響，所形成的土地成交價(jià)格往往并不是真實(shí)的土地市場價(jià)格。正是由于這樣一種較長時(shí)間的非市場化條件土地市場交易，極容易造成我國土地市場的不健康發(fā)展，同時(shí)還可能會(huì)導(dǎo)致土地交易在評估價(jià)格時(shí)缺乏比較可靠的對比資料，估價(jià)的準(zhǔn)確性較低。不過需要注意的是，部分地區(qū)尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)縣在之前都處于招拍掛的摸索階段，程序上尚不完善，尤其是在市場變動(dòng)較大的時(shí)期內(nèi)土地交易價(jià)格在制定上常常難以適應(yīng)市場的發(fā)展需要。這一情況的存在主要是因?yàn)檫@些地區(qū)的土地整理成本比較低，其土地出讓底價(jià)基本上都是以評估價(jià)格作為主導(dǎo)，同時(shí)由于這些地區(qū)的歷史出讓案例相對比較少，難以真正修正到真實(shí)的土地出讓價(jià)格，很容易造成土地出讓底價(jià)偏低的情況，也就不能夠完全表現(xiàn)土地資產(chǎn)的市場化配置程度。

第二，土地基準(zhǔn)地價(jià)在應(yīng)用范圍上比較有限。在土地交易市場中，基準(zhǔn)地價(jià)具有重要的作用，尤其是在北京、廣州等地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)的更新常常1～2年一次，應(yīng)用也比較好。不過在某些地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的沿用時(shí)間常常比較長，應(yīng)用的范圍相對比較有限，而且底價(jià)普遍較低。在土地公開出讓制度實(shí)施之前，早期的土地出讓協(xié)議方式價(jià)格在底限的設(shè)定上基本上都在基準(zhǔn)地價(jià)的30%之內(nèi)，同時(shí)由于早期土地交易缺乏豐富的資料，難以采用市場比較法進(jìn)行準(zhǔn)確評估，使得在土地出讓估價(jià)的過程中常常使用基準(zhǔn)地價(jià)參數(shù)修正法，這就會(huì)使得人為因素起到較大的作用，只要滿足出讓價(jià)格不低于基準(zhǔn)地價(jià)30%的要求，就能夠進(jìn)行土地出讓，這就給土地協(xié)議出讓造成了很大的議價(jià)空間。不少地區(qū)在出臺土地有償使用辦法之后，規(guī)定了協(xié)議出讓政府收益在收取標(biāo)準(zhǔn)上變更為將評估地價(jià)作為基本標(biāo)準(zhǔn)，按照相應(yīng)比例收取土地收益金。這就使得在當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)過程中，只能將現(xiàn)狀底層商業(yè)補(bǔ)交土地出讓金以及土地租賃按照基準(zhǔn)地價(jià)作為收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，這就很容易造成其使用范圍比較有限。

第三，工業(yè)用地的出讓價(jià)格普遍不高。當(dāng)前，我國商業(yè)用地市場跟住宅用地市場基本上都實(shí)現(xiàn)了市場化定價(jià)機(jī)制，土地的出讓價(jià)格基本上可以反映出我國土地資源所具有的稀缺性特征，而且這一價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)隨著我國房地產(chǎn)市場等相關(guān)的下游市場存在的供求關(guān)系變動(dòng)而進(jìn)行。不少地區(qū)為了積極引進(jìn)好的項(xiàng)目和大的項(xiàng)目，在實(shí)行工業(yè)用地公開出讓制度之后，都采用較低的價(jià)格出讓工業(yè)用地，這主要是為了滿足自身的稅收需求。在進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)基本上都是按照國土資源部所制定的《工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》來計(jì)算，在這一情況下工業(yè)用地的出讓價(jià)格長時(shí)間內(nèi)沒有出現(xiàn)較為顯著的市場變動(dòng)。在現(xiàn)有的土地制度框架內(nèi)，土地政策并沒與有效提升我國工業(yè)用地的市場化配置效率，盡管工業(yè)用地在采用低價(jià)引資這一策略上合理性以及實(shí)效性比較高，但是伴隨著我國制度變更、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及土地資源市場程度日益提升的情況下，這一模式將難以持續(xù)進(jìn)行下去。

第四，我國的土地儲(chǔ)備以及供應(yīng)機(jī)制有待于進(jìn)一步完善。在早期的土地出讓過程中，出讓的地塊絕大多數(shù)都是毛地，均不是熟地，基本上都需要開發(fā)商自行再對土地進(jìn)行開發(fā)整理，由此可能會(huì)帶來一系列的相關(guān)問題。不少開發(fā)商在對相關(guān)地塊進(jìn)行拆遷的過程中追求利益的最大化，很容易增加投機(jī)分子炒賣地皮的情況發(fā)生，這就在一定程度上導(dǎo)致城市拆遷補(bǔ)償費(fèi)用在執(zhí)行上缺少明確的標(biāo)準(zhǔn)。在這之后，相關(guān)法律對土地儲(chǔ)備規(guī)則進(jìn)行了進(jìn)一步明確規(guī)定，要求將原先的生地出讓模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓爻鲎屇Ｊ?。不少地區(qū)積極啟動(dòng)土地有形市場，對市場交易規(guī)則進(jìn)行完善，積極改進(jìn)土地交易環(huán)節(jié)，減少人為因素對土地交易環(huán)節(jié)的影響，土地市場得到了進(jìn)一步的完善。不過從當(dāng)前實(shí)際來看，不少地區(qū)的土地市場依舊存在著不少問題，土地市場地塊集中的推介功能尚不能夠完全實(shí)現(xiàn)，各個(gè)地區(qū)的宣傳推介手段也比較單一，這就很容易導(dǎo)致部分地區(qū)的土地交易地塊現(xiàn)場不活躍。

三、進(jìn)一步完善土地市場運(yùn)作的建議措施

首先，積極完善土地交易二級市場，規(guī)范土地市場管理行為。當(dāng)前，我國地方財(cái)政對于土地收入的財(cái)政依賴性比較大，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步減少對于土地交易市場的行政干預(yù)力度，積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等手段對土地市場進(jìn)行有效監(jiān)管，加快土地交易市場的信息化發(fā)展步伐，將土地市場監(jiān)管的工作制度以及相關(guān)的工作流程進(jìn)行，進(jìn)一步擴(kuò)大信息公開的范圍，確保社會(huì)公眾對于土地交易狀況的充分了解。同時(shí)盡快社會(huì)聽證制度的建設(shè)步伐，及時(shí)在網(wǎng)上公布需要進(jìn)行行政配置的資源，并在此基礎(chǔ)上組織社會(huì)聽證，積極聽取民眾建議，提升土地交易的公開度和透明度，確保土地交易決策具有民主性，建立有效的途徑聽取社會(huì)公眾意見，減少隱性市場以及權(quán)力尋租現(xiàn)象。讓社會(huì)公眾及時(shí)、全面地了解和把握各個(gè)土地監(jiān)管部門的權(quán)責(zé)內(nèi)容以及權(quán)力范圍等，強(qiáng)化公眾監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公眾對于土地市場的監(jiān)督。積極建立土地市場的一級、二級對接平臺，確保社會(huì)民眾對于土地交易信息的了解渠道暢通，土地?cái)M用者要對土地二級市場有著比較準(zhǔn)確、全面的了解和把握，進(jìn)一步增強(qiáng)土地交易二級市場的競爭性，并強(qiáng)化對交易市場的監(jiān)督管理，避免各種違法行為的發(fā)生。

其次，清理隱形土地市場，加大力度處置閑置土地。當(dāng)前，土地閑置使土地市場中存在的一個(gè)突出問題，地方政府應(yīng)當(dāng)對閑置土地進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)工作，積極落實(shí)相關(guān)的土地閑置處置政策，解決好發(fā)現(xiàn)的問題。結(jié)合實(shí)踐可以發(fā)現(xiàn)，問題主要集中于閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)有的劃撥建設(shè)用地閑置的處置政策以及閑置土地的司法查封、處置閑置土地等方面。尤其是現(xiàn)階段，對于土地閑置的界限不夠明確，處罰不嚴(yán)格，處置的手段也比較單一等。與此同時(shí)，土地閑置管理比較復(fù)雜，往往是由于多種因素造成。應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化管理土地集約化利用效率，節(jié)約使用土地，建立健全土地閑置的長效管理機(jī)制，充分發(fā)揮好現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)規(guī)劃，合理控制土地供應(yīng)的規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，并強(qiáng)化對開發(fā)商的管理，確保相關(guān)土地在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照相關(guān)的土地規(guī)劃進(jìn)行及時(shí)開發(fā)，實(shí)施動(dòng)態(tài)化監(jiān)管，并及時(shí)清理隱性土地交易市場，切實(shí)提升土地的使用效率，避免土地閑置問題的日趨嚴(yán)重化。

再次，建立和完善土地市場管理的績效評估機(jī)制。政府績效評估是政府部門對土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要依據(jù)，政府績效評估就是要對土地交易市場中宏觀調(diào)控的成效進(jìn)行評估，這也是一種組織績效評估，為了更為有效地對管理績效評估進(jìn)行宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化和完善政府績效評估體系建設(shè)，從下面幾個(gè)角度來強(qiáng)化管理：一是政府部門宏觀調(diào)控的目標(biāo)具體事項(xiàng)情況。二是政府相關(guān)部門在信息支持、規(guī)則確定以及直接接管等三個(gè)方面的主要服務(wù)內(nèi)容。三是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控管理所占有的資源情況。四是其他的一些相關(guān)因素。這些內(nèi)容都關(guān)系著政府管理效率以及管理效果的評價(jià)，跟政府特定的績效行為相關(guān)聯(lián)，會(huì)影響到宏觀調(diào)控的效果，應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善土地市場管理的績效評估機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

良好的政府治理存在5個(gè)評價(jià)原則，即可以從以下5個(gè)方面衡量政府治理：1．公平：對于弱勢群體平等的競爭機(jī)會(huì)；法律和法規(guī)對于弱勢群體的重視；對弱勢群體的補(bǔ)貼；公平的稅收制度等。2．參與度：對于土地規(guī)利用規(guī)劃的開放性商議；公眾參與到相關(guān)土地交易決策中等。3．信息獲?。杭磿r(shí)的土地信息；市場信息開放化的法律支持；信息自費(fèi)合理；信息渠道的多樣性等。4．高效和效果：土地交易的成本；年土地交易量；土地交易服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。5．透明度和貪污：用戶滿意度；土地價(jià)格的公開化；反腐的政策法規(guī)等。

利用良好政府治理的原則來評估城市土地使用權(quán)市場

本節(jié)主要從“參與度”、“信息獲取”和“透明度和貪污”角度進(jìn)行評估：1．從“參與度”角度。對于郊區(qū)的土地，土地使用權(quán)的獲得主要通過政府征收農(nóng)民集體所有土地。當(dāng)征收發(fā)生時(shí)，開發(fā)者的提議需要通過縣級人民政府的批準(zhǔn)。接下來村民會(huì)通過為期5天的公告得到通知。根據(jù)通知，村民能夠提出補(bǔ)償條件，如果村民不同意開發(fā)者給予的補(bǔ)償條件或金額，他們可以申請聽證會(huì)來進(jìn)行進(jìn)一步的討論，以上是理論上的情況，因?yàn)樵趯?shí)際情況中，村民的與影響力幾乎微不足道，并不能影響到當(dāng)?shù)卣臎Q定。2．從“信息獲取”角度。中國有關(guān)法律規(guī)定政府事務(wù)信息在一定程度上要向大眾公開，除非一些國家絕密信息。當(dāng)這項(xiàng)法律有效執(zhí)行時(shí)，將會(huì)為公共部門創(chuàng)造更透明的環(huán)境，讓更多的信息得到公開。2004年政府已經(jīng)試點(diǎn)了一個(gè)新的房地產(chǎn)政策：要求40個(gè)城市公布土地市場的數(shù)據(jù)信息，處理土地相關(guān)事宜的責(zé)任單位加快處理公眾信息。土地市場信息應(yīng)當(dāng)被各級土地管理部門共享，甚至跨省共享，作為土地部門的下級部門，為一級土地市場處理相關(guān)市場信息，及時(shí)公布土地交易信息。近些年，土地市場數(shù)據(jù)的可用性和質(zhì)量都有堅(jiān)實(shí)的進(jìn)步，特別是在一線城市北京、上海等，公眾更容易就能獲得信息，特別是估價(jià)信息。以上法規(guī)第21條提到，當(dāng)資產(chǎn)注冊出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，注冊部門要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任并賠償，極大的增加了人們對于參與土地交易的公共部門的信任。3．從“透明度和貪污”角度。由于缺少足夠的透明度，土地市場很難達(dá)到它預(yù)想的功能，反而被腐敗和濫用權(quán)力所影響，交易成本變得很高成為阻礙正規(guī)土地市場發(fā)展的一大因素?！斗康禺a(chǎn)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定“土地價(jià)格和不同的建筑價(jià)格都應(yīng)當(dāng)公布”；“政府應(yīng)當(dāng)定期公布土地交易信息”?？偟膩碚f信息的公開化使得土地市場得到強(qiáng)制性的透明化。招標(biāo)結(jié)束后應(yīng)立即公開招標(biāo)結(jié)果，任何感覺交易過程存在不公的人都可以進(jìn)行申訴，具體的地價(jià)和買方信息需要對外公開，商議可保持相對隱私，但商議價(jià)格不能低于國務(wù)院規(guī)定的基本價(jià)格。和其他國家相似的是中國的腐敗普遍存在于很多公共部門，土地管理部門是受影響最嚴(yán)重的部門之一。近些年，土地市場腐敗已經(jīng)變成政府很關(guān)心的一個(gè)問題。為了治理土地使用權(quán)交易當(dāng)中的腐敗現(xiàn)象，政府開始采取一系列措施：一方面強(qiáng)調(diào)抵制貪污，另一方面向社會(huì)進(jìn)行反貪污教育和宣傳。

篇3

摘要:從我國城鄉(xiāng)土地市場現(xiàn)狀入手,揭示了農(nóng)村土地市場改革滯后的特征和原因,對構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度的必要性和可行性進(jìn)行了深刻分析,并提出了相關(guān)政策建議,相信對發(fā)展我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、縮小城鄉(xiāng)差距和實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞:城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場;二元特征;制度安排

中圖分類號:F53/37文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)15007801

1構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度的必要性

1.1我國土地市場制度具有典型的二元特征

我國城鄉(xiāng)割裂的土地市場制度結(jié)構(gòu),表現(xiàn)為典型的二元特征。一是土地產(chǎn)權(quán)城鄉(xiāng)二元,農(nóng)村土地屬農(nóng)村集體所有,城市土地屬國家所有,城鄉(xiāng)土地所有權(quán)及其使用權(quán)之間不準(zhǔn)自由交換;二是城鄉(xiāng)土地用途二元,農(nóng)村土地農(nóng)用,城市土地用于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè),城鄉(xiāng)土地不能自由合理流轉(zhuǎn);三是城鄉(xiāng)土地市場二元,城鄉(xiāng)土地市場是割裂的,城市土地市場環(huán)節(jié)少于農(nóng)村,農(nóng)村土地市場化的結(jié)構(gòu)以土地流轉(zhuǎn)、租賃、合作入股共同開發(fā)為主,城市土地市場化則是多元化形式;農(nóng)村土地市場化要以不改變土地用途和保證農(nóng)民的土地承包權(quán)為前提,城市土地市場化則沒有這方面的限制;四是城鄉(xiāng)土地價(jià)格二元,城鄉(xiāng)土地價(jià)格體系是割裂的;五是城鄉(xiāng)土地規(guī)劃和土地管理二元,規(guī)劃和管理政出多門,導(dǎo)致農(nóng)村土地規(guī)劃和管理薄弱而無力。市場壟斷和城鄉(xiāng)土地市場割裂,一方面排除市場機(jī)制造成農(nóng)地非農(nóng)化過渡,另一方面驅(qū)使地方政府過度征地和逐利。二者同時(shí)導(dǎo)致用地粗放、效率低下、非可持續(xù)利用和侵害農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益,使社會(huì)效率和公平雙雙受損。

1.2國家土地征收(用)制度安排導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)值被低估

土地征用制度主要是指農(nóng)地征用制度,是指國家針對集體所有土地的征用制度,也就是國家基于公共目的的需要,依法將集體所有的土地收歸國有,并給予失地農(nóng)民一補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。隨著工業(yè)化、城市化的加速,必然有相應(yīng)量的農(nóng)村土地轉(zhuǎn)換成城市或工業(yè)用地,在我國,這個(gè)轉(zhuǎn)換的惟一合法途徑是土地征收。國家一邊從農(nóng)民手里低價(jià)征收到土地,之所以說是低價(jià),是因?yàn)楝F(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定,征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用按原土地用途產(chǎn)值的若干倍進(jìn)行補(bǔ)償,而非土地的市場價(jià)格;一邊高價(jià)在城市土地市場出讓,二者之間有相當(dāng)大的價(jià)差甚至是巨額的獲利空間。從理論上講,一定面積收益為l的農(nóng)田,轉(zhuǎn)換為工、商用地,其收益可增加為10倍、100倍,甚至更多。實(shí)證研究結(jié)果表明,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地征收、土地出讓和市場交易三者的價(jià)格比大約為1∶10∶50?？梢?在土地權(quán)利價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程中,市場機(jī)制被排除在外,土地均衡價(jià)格形成機(jī)制和基于競標(biāo)地租理論的一般土地利用機(jī)制不起作用,當(dāng)然也就不存在土地的供給與需求通過市場機(jī)制的作用形成土地的均衡價(jià)格,同樣也不會(huì)得到基于競標(biāo)地租理論模型的平滑和連續(xù)的均衡地租曲線,在這里,由于行政壟斷定價(jià)勢力,導(dǎo)致競標(biāo)地租曲線折斷。這是又一層意義上的土地市場的價(jià)格割斷,也是最實(shí)質(zhì)意義上的割斷。

2構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度的可行性

國外土地市場制度的歷史變遷向我們說明,土地使用權(quán)能和土地市場在本質(zhì)上是統(tǒng)一的,不同的土地市場管理制度僅僅是因?yàn)椴煌耐恋乩梅绞蕉?。縱向上看,隨著社會(huì)大分工和城市的形成,從而形成了城市同周圍農(nóng)村相對立的地域分工時(shí),才具有近代的意義。即城市與農(nóng)村的差別在于社會(huì)分工的差異上,城鄉(xiāng)土地利用的功能分區(qū)取決于社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的演變,城鄉(xiāng)土地利用的各個(gè)方面反映和適應(yīng)的是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的差別,那么對于農(nóng)村土地和城市土地而言,相同的利用方式下其土地經(jīng)濟(jì)屬性和政策應(yīng)該是一致的。即對于土地市場的建立,土地價(jià)格內(nèi)涵的確定應(yīng)該在同類型的用地類型中達(dá)到一致,同時(shí)對于土地流轉(zhuǎn)和土地產(chǎn)權(quán)的限制都應(yīng)該是出于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要而針對不同土地利用類型。橫向上來看,國際上各個(gè)國家或地區(qū)對于土地市場管理政策的差異都 是集中在對于不同土地利用類型上而采取不同的政策,特別是對于農(nóng)地和非農(nóng)地之間的差異。國家對于同一產(chǎn)權(quán)主體下的農(nóng)地和非農(nóng)用地采取不同政策,這種不同并不是因?yàn)橥恋貦?quán)能或權(quán)屬差異,或者是行政范圍歸屬的不同而產(chǎn)生的,僅僅是因?yàn)閮煞N土地截然不同的利用方式而產(chǎn)生的。

上述土地市場制度理論為我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度的創(chuàng)新提供了強(qiáng)有力的理論依據(jù)和發(fā)展方向。因此,我國土地管理政策的制定也應(yīng)該是在城市和鄉(xiāng)村之間沒有根本上的割裂和差異的基礎(chǔ)上,達(dá)到城鄉(xiāng)土地市場制度的統(tǒng)一,使得不論在農(nóng)村還是城市,等同經(jīng)濟(jì)屬性或產(chǎn)權(quán)的土地應(yīng)該具有等同的土地使用、交易、收益和處分的權(quán)利。

3城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場制度創(chuàng)新的政策建議

(1)明晰土地產(chǎn)權(quán),強(qiáng)化法律保障。首先,應(yīng)明確集體土地所有權(quán)主體代表,消除所有權(quán)主體多元性問題。其次,要完善農(nóng)戶的承包權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶的土地使用權(quán),豐富土地承包權(quán)的權(quán)能范圍,賦予農(nóng)戶對土地享有排他的占有權(quán)和使用權(quán)、自由的處分權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)、獨(dú)享的收益權(quán),并通過延長土地承包年限來穩(wěn)定農(nóng)戶的土地使用權(quán)。最后,應(yīng)運(yùn)用法律對農(nóng)戶擁有的權(quán)能予以明確和保障,使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)走上法制化軌道。

(2)允許農(nóng)村建設(shè)用地入市,建立農(nóng)村農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場。完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法,引導(dǎo)建設(shè)用地使用權(quán)的合理流動(dòng);修改《土地管理法》等相應(yīng)的法律法規(guī),促進(jìn)農(nóng)村農(nóng)用地的合理流動(dòng)。集體建設(shè)用地隱形市場客觀存在,反映了市場經(jīng)濟(jì)條件下對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在需求。國家應(yīng)順應(yīng)客觀現(xiàn)實(shí)的需要,明確農(nóng)村建設(shè)用地入市的合法性,并從制度上加以規(guī)范,引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地的高效、合理利用。農(nóng)村建設(shè)用地的利用和管理可參照城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的模式進(jìn)行。但考慮到農(nóng)村土地的保障功能,建議將其收益與建立農(nóng)村社會(huì)保障體系聯(lián)系起來。這樣既能盤活土地,又能使失去土地的農(nóng)民生活得到一定的保障。

(3)改革土地征用制度,切實(shí)保障農(nóng)民利益。明確“公共利益”概念的內(nèi)涵,對非公益性的經(jīng)營用地可采用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的辦法依法按市場交易規(guī)則加以解決。切實(shí)做好失地農(nóng)民的安置工作,走多元化安置之路。提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),增加征地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。明確產(chǎn)權(quán)主體,完善土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能,制定征地補(bǔ)償?shù)姆峙滢k法。鑒于征地的重要性及實(shí)際操作的復(fù)雜性,建議對土地征收、征用制定專門的法律規(guī)范。明確征地權(quán),嚴(yán)格控制征地范圍,規(guī)范征地審批程序,提高征地透明度。

(4)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場,打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),使城鎮(zhèn)土地市場與農(nóng)村集體建設(shè)用地市場合并運(yùn)行,形成一個(gè)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,實(shí)行建設(shè)用地市場與農(nóng)用地市場的分離,最終實(shí)現(xiàn)土地資源在全社會(huì)范圍內(nèi)的合理、有效配置。充分發(fā)揮市場對農(nóng)村土地資源的基礎(chǔ)配置作用,一方面要建立科學(xué)的土地價(jià)格評價(jià)機(jī)制,結(jié)合我國具體國情,學(xué)習(xí)外國成熟的土地市場運(yùn)行機(jī)制,積極探索出科學(xué)的土地價(jià)格評估機(jī)制;另一方面,要建立完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),政府應(yīng)支持建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu),形成系統(tǒng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系,完善從上到下的全方位的中介服務(wù)系統(tǒng),建立各類與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

(5)規(guī)范政府行為,提高履職效率。要轉(zhuǎn)變政府職能,凈化市場環(huán)境。改革不同的土地管理制度及政策,如稅收政策等,以消除城鄉(xiāng)土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展的制度障礙。界定政府的行政空間和職能范圍,防止行政權(quán)力的濫用。防止土地市場中出現(xiàn)“尋租活動(dòng)”、“隱形市場”,變暗箱操作、灰箱操作為公開交易,政府應(yīng)公開辦事程序,提高透明度。通過進(jìn)一步完善監(jiān)督機(jī)制,加大對擾亂農(nóng)村土地市場秩序的處罰力度。

參考文獻(xiàn)

[1]陳翠芳,婁策群,朱青.我國土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀與對策[J].經(jīng)濟(jì)問題研究,2006,(8).

篇4

一、我國現(xiàn)行的農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策

目前，我國地價(jià)管理的制度與政策僅僅是針對城市土地價(jià)格制定的，農(nóng)用地價(jià)格管理的制度與政策幾乎沒有，僅有學(xué)者在農(nóng)用地估價(jià)制度方面提出了一些構(gòu)想。隨著農(nóng)用地征用、農(nóng)村土地市場的建立、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，迫切需要有關(guān)農(nóng)用地方面的制度與政策，其中農(nóng)用地價(jià)格管理的制度與政策尤為重要。

二、構(gòu)建我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策的意義

（一）有利于促進(jìn)我國農(nóng)用地價(jià)格體系的完善。目前，我國農(nóng)用地價(jià)格體系不完善，對其研究的起步比較晚，沒有一個(gè)完整的價(jià)格體系，使得城鄉(xiāng)地價(jià)體系人為的加以割裂，這樣不僅有礙于地價(jià)的科學(xué)評估與管理，而且也不利于“統(tǒng)一、規(guī)范、競爭、有序”的土地市場的建立，更不利于耕地保護(hù)及農(nóng)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，構(gòu)建我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策要求有一個(gè)完善的農(nóng)用地價(jià)格體系。

（二）有利于順利開展農(nóng)用地價(jià)格評估。開展農(nóng)地價(jià)格評估有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)，是合理征收地稅、促進(jìn)公共積累的需要，有利于農(nóng)地資源優(yōu)化配置，有利于農(nóng)地市場的培育與規(guī)范，有利于農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是貫徹《土地管理法》的需要。而要發(fā)揮農(nóng)地價(jià)格評估的作用，需要構(gòu)建我國農(nóng)用地價(jià)格管理的制度與政策來保證。

三、我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策的內(nèi)容

（一）我國農(nóng)用地價(jià)格管理配套建設(shè)的制度與政策

1、建立和完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度。明晰集體土地所有權(quán)主體，按照《土地管理法》抓好落實(shí)。只有做到產(chǎn)權(quán)明晰，農(nóng)村土地市場才能夠充分發(fā)揮市場調(diào)配資源的作用。通過明晰集體土地主體來進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)民對土地所有者的權(quán)屬意識和集體意識，保障集體對承包土地的最終收益權(quán)和處置權(quán)。同時(shí)，要穩(wěn)定承包權(quán)、搞活收益權(quán)，防止集體土地資產(chǎn)的流失。保證農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革順利發(fā)展，因此必須出臺相應(yīng)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，盡快制定我國農(nóng)村集體土地使用制度改革的法律性文件；出臺我國農(nóng)村土地利用管理的政策性規(guī)定，實(shí)行農(nóng)村土地有償、有限期、有流動(dòng)的使用；加強(qiáng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的審批管理，要實(shí)行農(nóng)村土地有償使用，建立農(nóng)村土地市場，對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記和對土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程進(jìn)行必要的審批，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和促進(jìn)農(nóng)用土地資源合理、有效利用的基本保證。

2、建立和完善農(nóng)村土地市場。我國農(nóng)村土地市場的健康發(fā)育對于農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在穩(wěn)定農(nóng)地基本承包經(jīng)營權(quán)的情況下積極推進(jìn)農(nóng)地市場的流轉(zhuǎn)。加快農(nóng)地市場建設(shè)的重要意義在于，通過市場機(jī)制的作用提高農(nóng)地的配置效率，使農(nóng)地的產(chǎn)出增加。當(dāng)前農(nóng)地市場建設(shè)政策取向中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：一是農(nóng)地經(jīng)營主體確定問題。應(yīng)在保證農(nóng)村穩(wěn)定的前提下，將農(nóng)地市場準(zhǔn)入主體的范圍擴(kuò)大到全社會(huì)和國外的投資者。二是農(nóng)地市場內(nèi)部的細(xì)化問題，使農(nóng)地內(nèi)部的各種用途實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，即強(qiáng)調(diào)農(nóng)地內(nèi)部的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

地價(jià)管理作為土地市場建設(shè)的核心，地價(jià)管理的對象――價(jià)格是市場競爭的手段，是市場供求狀況的顯示器和調(diào)節(jié)器。因此，應(yīng)通過公平競爭形成合理的地價(jià)，在調(diào)控土地市場方面發(fā)揮突出的作用。真正要達(dá)到管理地價(jià)的目的，還應(yīng)通過管理、調(diào)控地產(chǎn)市場入手，政府應(yīng)將調(diào)控地價(jià)的注意力放在調(diào)控地產(chǎn)市場上。當(dāng)然，前提是政府必須立足于客觀實(shí)際要求和遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

（二）我國農(nóng)用地價(jià)格管理制度與政策

1、建立基準(zhǔn)地價(jià)體系與定期更新、登記和公布制度。在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵上已基本達(dá)成共識，即基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下各級土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估確定的某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。隨著我國建設(shè)用地征用制度改革的深入，解決農(nóng)民征地補(bǔ)償問題，首先是要承認(rèn)農(nóng)民對土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，走評估地價(jià)、照價(jià)征用的路子是必然趨勢，客觀上需要建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。目前農(nóng)用地征用價(jià)格過低，農(nóng)民上訪事件時(shí)有發(fā)生，已成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要隱患。同時(shí)，目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)十分活躍，迫切需要建立農(nóng)村集體農(nóng)用地和農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，為農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體土地管理與地價(jià)管理政策及措施的制定提供依據(jù)。而且為了實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)地價(jià)統(tǒng)一管理，應(yīng)該建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

2、實(shí)施征地價(jià)格限價(jià)政策。實(shí)行最高限價(jià)和最低限價(jià)的地價(jià)政策。最低限價(jià)是為了保護(hù)土地所有者的利益，最高限價(jià)是為了保護(hù)土地使用者的利益。所以，最低、最高限價(jià)也都是為了實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的最大利益。以當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，交易地價(jià)不能超過這些價(jià)格的一定幅度。在征地價(jià)格中，征地價(jià)格構(gòu)成的確立很難，在保證國家、集體、農(nóng)戶三者利益都不受到侵害的基礎(chǔ)上構(gòu)建，在確定合理的征地價(jià)格構(gòu)成之后，我們依據(jù)限價(jià)政策來確定最終的征地價(jià)格，以農(nóng)地市場基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，確定征地價(jià)格的范圍。

3、建立健全農(nóng)用地估價(jià)制度。建立定期對農(nóng)用地的地力進(jìn)行測評和估價(jià)的制度，由于農(nóng)用地的土地物質(zhì)（土壤質(zhì)量）對于農(nóng)用地的產(chǎn)出水平有重大影響，因此必須重視對農(nóng)用地土地物質(zhì)的估價(jià)。這就要求定期對農(nóng)用地的地力進(jìn)行測評和估價(jià)。這項(xiàng)基礎(chǔ)性工作應(yīng)由政府來組織和推動(dòng)，可考慮由縣級政府來具體負(fù)責(zé)實(shí)施。

實(shí)施土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度和注冊登記制度。國外大多數(shù)國家和地區(qū)都未專門區(qū)分農(nóng)用地估價(jià)師與非農(nóng)用地估價(jià)師，但也有部分國家做出了區(qū)分。如新西蘭在1948年制定估價(jià)師法，該法規(guī)定土地估價(jià)人員分為城市土地估價(jià)師和農(nóng)用地估價(jià)師，二者都必須通過所規(guī)定的資格考試。在許多國家和地區(qū)，對土地估價(jià)人員，通常都是采取注冊登記制度。例如，日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定主要向建設(shè)大臣辦理登記，至于鑒定業(yè)者則需向建設(shè)省或都道府縣辦理登記；法國的法庭鑒定土地需辦理登記。我國現(xiàn)在實(shí)施土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度和注冊登記制度，但是主要針對城市土地估價(jià)，若堅(jiān)持城鄉(xiāng)地價(jià)統(tǒng)一管理，農(nóng)村土地市場的建立、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，就必須對農(nóng)用地實(shí)施土地估價(jià)。筆者主張?jiān)谠型恋毓纼r(jià)師資格認(rèn)證制度和注冊登記制度基礎(chǔ)上加入與農(nóng)用地相關(guān)的部分，主要包括農(nóng)用地估價(jià)與市地估價(jià)不同的方法，例如土壤潛力估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)田法等；同時(shí)，相關(guān)知識也應(yīng)該增加土壤學(xué)與地質(zhì)地貌學(xué)的有關(guān)內(nèi)容。

4、建立農(nóng)用地價(jià)格監(jiān)督制度。不同的資源狀況和不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度決定了不同的土地占有方式，我國的國情決定了不能實(shí)行土地或農(nóng)地的私有制。因此，建立我國的土地市場，只能是國家嚴(yán)管下的適當(dāng)層次的土地市場。對農(nóng)用地價(jià)格管理，政府土地管理部門要進(jìn)行監(jiān)督，建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系，加強(qiáng)地價(jià)監(jiān)控，為地價(jià)管理提供及時(shí)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。及時(shí)掌握全面、準(zhǔn)確的地價(jià)信息，是實(shí)施地價(jià)管理的基礎(chǔ)，也是利用地價(jià)杠桿調(diào)控市場，為地價(jià)管理提供翔實(shí)的地價(jià)資料、為社會(huì)提供服務(wù)的重要保證。

篇5

關(guān)鍵詞：土地 出讓指導(dǎo)價(jià) 評估

一、研究背景

寧波市本級土地出讓權(quán)限下放后，為保證寧波市原有地價(jià)體系的持續(xù)穩(wěn)定和土地市場的健康發(fā)展，需要建立一套以土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)為主要內(nèi)容的地價(jià)綜合監(jiān)管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確測定就顯得尤為重要。相對于基準(zhǔn)地價(jià)，土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)是基準(zhǔn)地價(jià)具體區(qū)域的細(xì)化，能更清楚地顯示城市地價(jià)水平空間的區(qū)域差異，有利于土地出讓的精細(xì)化管理。作為一項(xiàng)新的研究內(nèi)容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定方法，對于處在健康有序發(fā)展階段的土地市場有著深遠(yuǎn)的意義。

二、土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的內(nèi)涵

土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)是指某一時(shí)段、某一區(qū)域、某一用途類型的土地，在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下的土地出讓時(shí)的市場價(jià)格的合理下限。土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)應(yīng)該按照不同用途、不同區(qū)域、不同規(guī)劃條件等測算確定，并定期公布實(shí)施。

以寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定為例，基準(zhǔn)期日為2013年7月1日，實(shí)施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內(nèi)、高新區(qū)、東部新城和東錢湖度假區(qū)，土地用途分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區(qū)包括風(fēng)景名勝設(shè)施用地）。具體設(shè)定的基準(zhǔn)條件見表1所示。

三、土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定的原則

土地價(jià)格作為土地市場中最重要的杠桿，在優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國有資產(chǎn)不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的確定做到客觀、科學(xué)、合理，在土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的確定過程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場中，穩(wěn)定的商品價(jià)格通常在供給與需求的均衡點(diǎn)形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價(jià)值通常隨供給的變動(dòng)而變動(dòng)。如果某一用途土地的供給數(shù)量與需求相比變多了，均衡價(jià)值會(huì)下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價(jià)值會(huì)提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價(jià)格可能的變化趨勢，對于土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者所吸引的需求會(huì)最大。土地價(jià)格同樣也遵循替代規(guī)律，即某一地塊的價(jià)格受同一區(qū)域其他具有相同實(shí)用價(jià)值的地塊的價(jià)格所決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能性的地塊會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動(dòng)性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強(qiáng)調(diào)的是市場競爭性。

（三）變動(dòng)原則

一般商品的價(jià)格是隨價(jià)格構(gòu)成因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的，土地價(jià)格也有相同的情形。各種地價(jià)形成因素處于經(jīng)常變動(dòng)之中，土地價(jià)格也在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成。

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政和環(huán)境因素總是處于時(shí)刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素也在變動(dòng)，進(jìn)而改變不動(dòng)產(chǎn)的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個(gè)別條件及有效需求，最終影響土地價(jià)值。

（四）預(yù)期收益原則

預(yù)期收益原則認(rèn)為，土地價(jià)值是由其未來可獲得利益的預(yù)期產(chǎn)生。在市場中，土地的當(dāng)前價(jià)值往往不是依據(jù)其歷史價(jià)格或生產(chǎn)成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預(yù)期。

事實(shí)上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價(jià)值的來源，無論我們采用什么方法進(jìn)行估價(jià)，都離不開土地收益這一價(jià)值本源。

（五）報(bào)酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認(rèn)為，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，生產(chǎn)的純收益會(huì)隨之增加，但當(dāng)投入達(dá)到某一數(shù)值之后，相應(yīng)的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價(jià)的報(bào)酬遞增、遞減原則認(rèn)為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價(jià)值與投資的關(guān)系存在一個(gè)理論上的均衡點(diǎn)。如果超過了這個(gè)均衡點(diǎn)，追加的費(fèi)用將不會(huì)使土地價(jià)值或收入有同樣比例的增加。

四、常見的土地價(jià)格評估方法比較

市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認(rèn)的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場比較法

市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實(shí)例可以適用，就可以評估土地價(jià)格。所以，市場比較法要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實(shí)例，適宜于市場比較發(fā)育的經(jīng)常易的土地價(jià)格的評估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個(gè)別性、永續(xù)性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。土地純收益測定是否準(zhǔn)確，還原利率選擇是否合適，都會(huì)直接影響土地價(jià)格評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價(jià)格，因此，它適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的評估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的評價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行評估時(shí)。但由于現(xiàn)實(shí)生活中土地價(jià)格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價(jià)中的應(yīng)用受到了一定限制。

五、土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的確定

（一）總體思路和技術(shù)路線

土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定的基本思路是根據(jù)評估范圍內(nèi)的城市規(guī)劃確定各區(qū)域的主要利用功能和土地利用現(xiàn)狀，在資料調(diào)查和整理分析的基礎(chǔ)上，劃分均質(zhì)地域（區(qū)片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區(qū)片內(nèi)各類用地出讓時(shí)市場價(jià)格的合理下限（區(qū)片價(jià)格）。

按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定將遵循市本級范圍內(nèi)綜合平衡、結(jié)果簡便實(shí)用、多種測算方法綜合運(yùn)用、地價(jià)連續(xù)性和動(dòng)態(tài)性的基本思想，確定“以區(qū)片為基礎(chǔ)，以土地市場交易資料為主要依據(jù)”的技術(shù)思路。具體的技術(shù)途徑如下：

1.資料調(diào)查；

2.區(qū)片劃分；

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化；

4.區(qū)片價(jià)格的測算；

5.出讓指導(dǎo)價(jià)結(jié)果的確定。

（二）樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化

寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定是以近5年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)為依據(jù)測算，而出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準(zhǔn)容積率和基準(zhǔn)期日，這就要求確定出容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)。

1.容積率修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，區(qū)分市區(qū)與東錢湖度假區(qū)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測算確定基于出讓樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；其次，參考基準(zhǔn)地價(jià)評估成果，確定基于市場交易樣點(diǎn)的容積率修正系數(shù)；最后，綜合上述兩種結(jié)果，確定土地出讓指導(dǎo)價(jià)容積率修正系數(shù)Rr。

2.年份修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，將其按照容積率修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級別的年份與樣點(diǎn)樓面地價(jià)之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測算確定年份修正系數(shù)Rn。

3.樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化處理

根據(jù)前述容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)，可以將出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，其公式為：

式中，pi——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

piy——第i個(gè)出讓樣點(diǎn)的樣點(diǎn)地價(jià)；

Rr——容積率修正系數(shù)；

Rn——年份修正系數(shù)。

（三）土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定方法

寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定以《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為指導(dǎo)，結(jié)合寧波市本級當(dāng)前土地市場發(fā)育、房地產(chǎn)交易資料豐富、地價(jià)樣點(diǎn)分布較廣的實(shí)際，主要采用市場地價(jià)資料直接進(jìn)行土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定，用到的方法是樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法。

1.樣點(diǎn)均值法

對于出讓樣點(diǎn)較多且分布均勻的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以通過樣點(diǎn)均值法來測算。樣點(diǎn)均值法是指將區(qū)片內(nèi)已有的出讓樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，求取其算術(shù)平均值的方法。其測算模型為：

式中，pi——區(qū)片內(nèi)第i個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化后的樣點(diǎn)地價(jià)；

n——區(qū)片內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化樣點(diǎn)數(shù)；

Pj——第j號區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

2.區(qū)域比較法

對于出讓樣點(diǎn)較少或者缺失的區(qū)片，其區(qū)片價(jià)格可以采用區(qū)域比較法來測算。區(qū)域比較法是根據(jù)替代原理，將未知區(qū)域與已知區(qū)域的區(qū)域因素條件進(jìn)行比較，確定一個(gè)修正系數(shù)，以已知區(qū)域的價(jià)格為基礎(chǔ)，確定未知區(qū)域的價(jià)格。其測算模型為：

式中，p——樣點(diǎn)均值法測算得到的區(qū)片價(jià)格；

K——區(qū)域因素比較修正系數(shù)；

Pi——第i號區(qū)片的標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)片價(jià)格。

K值主要根據(jù)路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ葏^(qū)域因素條件之間比較而確定。

六、結(jié)論

目前，土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統(tǒng)的評估理論。為了維持土地市場的健康發(fā)展和土地資源的合理開發(fā)，必須完善土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)評估體系的建立。

本文主要結(jié)合寧波市本級土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定研究對土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)確定方法進(jìn)行了初步的研究探索，基本思路是依據(jù)出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過樣點(diǎn)均值法和區(qū)域比較法來測算區(qū)片價(jià)格，具有一定的操作性。但在實(shí)際的區(qū)片價(jià)格確定過程中，需要對出讓樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的收集與整理，并且能夠準(zhǔn)確地測定樣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化處理所需的修正系數(shù)，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)的準(zhǔn)確完整性和實(shí)踐可用性。

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關(guān)鍵詞：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn)模式;規(guī)模化經(jīng)營

中圖分類號：F301文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-9107（2016）01-0026-05

引言

隨著我國新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，農(nóng)村勞動(dòng)力大量向城市遷移，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)趨勢明顯加快，農(nóng)業(yè)適度規(guī)?；?jīng)營成為歷史發(fā)展的必然要求。而中國農(nóng)村的土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織所有，農(nóng)戶具有的只是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，通過農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)來提高農(nóng)地資源的配置效率，已顯得十分重要。在新的時(shí)代背景下，農(nóng)村度已陷入困境，這一制度已無法解決農(nóng)戶的超小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化要求的矛盾。因此，引導(dǎo)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)?；?jīng)營的關(guān)鍵是建立科學(xué)合理的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式。為貫徹落實(shí)中央關(guān)于“落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)”的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革總體框架方案精神，本文所研究的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)主要是指土地經(jīng)營權(quán)。目前，國內(nèi)學(xué)者對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)做了相關(guān)研究，但主要集中于我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的客觀必要性和緊迫性[1，2]、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶意愿[35]、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的意愿價(jià)格[6，7]、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題及其對策[8]、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)區(qū)域流轉(zhuǎn)模式的案例區(qū)實(shí)證研究等[911]。研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者缺乏對我國現(xiàn)存農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式的分析評價(jià)研究，因此本文嘗試在此基礎(chǔ)上構(gòu)建更加科學(xué)合理的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式。

鑒于此，本研究首先對現(xiàn)存典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行論述，闡述其理論和實(shí)際操作上的優(yōu)勢和弊端。根據(jù)現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)適度規(guī)?；?jīng)營的需求并借鑒相關(guān)模式的經(jīng)驗(yàn)，在不改變中國農(nóng)村集體土地所有制的基礎(chǔ)上，構(gòu)建一種新的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式，并針對性地對所構(gòu)建出的流轉(zhuǎn)模式提出優(yōu)化對策。研究結(jié)果以期為我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供重要決策參考和理論支撐。

一、我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)典型流轉(zhuǎn)

模式的個(gè)案分析

（一）廣東南海模式

廣東南海模式為典型的土地股份合作制，該模式以農(nóng)戶擁有的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)入股，科研部門與農(nóng)戶聯(lián)營、村戶聯(lián)營、單位與農(nóng)戶聯(lián)營等多種形式建立股份合作制的機(jī)構(gòu)，聯(lián)合經(jīng)營，采取“一人一票”聯(lián)合經(jīng)營的管理決策機(jī)制，進(jìn)行農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)?；?jīng)營活動(dòng)。單個(gè)農(nóng)戶將其從農(nóng)村集體承包而來的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)入股，最終以股東持股比例確定收益分紅。

1. 廣東南海模式優(yōu)勢分析。南海模式實(shí)施的前提是產(chǎn)權(quán)清晰，因而應(yīng)先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，清晰而穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)是流轉(zhuǎn)的保障，使得農(nóng)民的土地權(quán)益得到充分保證;同時(shí)通過農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，作為股東的農(nóng)民脫離土地，不再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)提供了勞動(dòng)力，也為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營提供了保證，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

2. 廣東南海模式存在的缺陷。（1）組織決策效率低下，增加了運(yùn)行成本。每個(gè)入股土地的農(nóng)民都是合作經(jīng)營組織的股東，決定了股東的小而多，且每人都享有一票決定權(quán)。每個(gè)人的訴求不可能完全一致，必然會(huì)因?yàn)榘l(fā)展理念或者出于自身私利，導(dǎo)致組織決策效率低下，無形中增加了制度運(yùn)行的成本。（2）需要完善的社會(huì)保障體制。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)必須依賴發(fā)達(dá)的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)吸納離開土地的勞動(dòng)力，以及需要建立完善的社會(huì)保障體制，因?yàn)橥恋剡€承擔(dān)著社會(huì)保障的功能，是農(nóng)民最基本的生活保障，必須解決農(nóng)民的生活后顧之憂才能保證順利流轉(zhuǎn)。（3）經(jīng)營管理者與農(nóng)戶之間存在信息不對稱。經(jīng)營管理者利用信息不對稱條件，在簽訂合同的過程中處于優(yōu)勢地位，在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營過程中會(huì)不作為，采取機(jī)會(huì)主義的對策行為。

（二）土地市場模式

土地市場模式是指借助中介組織進(jìn)行供需信息交換，通過市場機(jī)制流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，達(dá)到優(yōu)化配置農(nóng)用地資源。

1. 土地市場流轉(zhuǎn)模式優(yōu)勢分析。土地市場流轉(zhuǎn)模式能真正落實(shí)農(nóng)戶的自主經(jīng)營權(quán)，有利于農(nóng)用地的適當(dāng)集中而進(jìn)行集約化經(jīng)營，使社會(huì)上存在的勞地比例失調(diào)問題得到有效解決，從而從總體上保持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力處于動(dòng)態(tài)的優(yōu)化組合狀態(tài)，從制度上將決策權(quán)分散到生產(chǎn)經(jīng)營者手中，抑制了的行為。

2. 土地市場模式存在的缺陷。（1）單個(gè)農(nóng)戶在農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場上談判能力較弱，處于弱勢地位。由于農(nóng)業(yè)企業(yè)單位及種糧大戶擁有技術(shù)、雄厚資金的支持，談判能力較強(qiáng)，其在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場上處于絕對優(yōu)勢，分享了絕大部分農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場所帶來的收益。在一定的空間范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)企業(yè)單位及種糧專業(yè)戶的數(shù)量有限，甚至是唯一的，極易形成農(nóng)業(yè)企業(yè)和幾個(gè)種糧大戶聯(lián)合起來，導(dǎo)致農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場上的投機(jī)與壟斷[12]。（2）短期租約，不利于農(nóng)業(yè)用地的集約化經(jīng)營。土地市場流轉(zhuǎn)模式以合同或一定的交易規(guī)則等形式促使交易雙方建立聯(lián)系。但由于農(nóng)戶本身的復(fù)雜性和特殊性，導(dǎo)致了其往往只追求自身的短期利益，一旦農(nóng)戶發(fā)現(xiàn)其原來所擁有的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)可以帶來更高的收益，就會(huì)出現(xiàn)普遍違約現(xiàn)象[12]。因此為了減少支付違約成本所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合約時(shí)農(nóng)民往往傾向短期合約，不利于農(nóng)地適度規(guī)?；?jīng)營。（3）威脅國家的糧食安全。在土地市場流轉(zhuǎn)模式下，農(nóng)地承包經(jīng)營者以利潤最大化為追求目標(biāo)，當(dāng)其通過土地市場流轉(zhuǎn)模式獲得一定數(shù)量的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)后，一般會(huì)選擇種植經(jīng)濟(jì)效益更高的經(jīng)濟(jì)作物而非糧食作物，這種耕地非糧化現(xiàn)象從長期來看，在一定程度上會(huì)威脅著國家的糧食安全。

（三）土地銀行模式

土地銀行模式是指由合作組織等中介機(jī)構(gòu)根據(jù)地理位置、農(nóng)地質(zhì)量等級、升值潛力，對農(nóng)戶的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)確定一個(gè)比較合理的存儲(chǔ)價(jià)格;農(nóng)戶將不想耕種的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)存入土地銀行中，給予利息;再將存入的土地打包整理后貸給想要耕種的大戶，收取費(fèi)用，賺取其中差價(jià)，或?qū)⑺械某邪?jīng)營權(quán)抵押給銀行獲取發(fā)展農(nóng)業(yè)或在城市創(chuàng)業(yè)的資金。

1. 土地銀行模式優(yōu)勢。土地銀行為土地流轉(zhuǎn)的供需雙方提供了信息交換的平臺，解決了信息不對稱，有利于土地資源的優(yōu)化配置。土地銀行通過集中單個(gè)農(nóng)戶擁有的比較零散的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)后，在土地市場上進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于土地銀行集中了大量農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，在市場上處于相對壟斷地位，容易分享更多的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場所帶來的收益。此外，農(nóng)民通過將農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)存入土地銀行獲取貸款，可以作為啟動(dòng)資金，改變目前進(jìn)入就業(yè)市場單純地依靠體力博弈的狀況。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)不改變，重新返鄉(xiāng)愿意耕種的農(nóng)民可以從土地銀行中提取農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，依然繼續(xù)耕種來維持基本的生活，解決了農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)地的后顧之憂。

2. 土地銀行模式存在的缺陷。（1）監(jiān)督成本過高。從土地銀行取得農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的主體，出于自身利益最大化的需要，有非糧化甚至非農(nóng)化的動(dòng)機(jī)，進(jìn)而做出越軌行為。所以有必要對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)貸出后的獲得者進(jìn)行用途監(jiān)督，增加制度運(yùn)行成本。（2）農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定比較簡單。土地銀行以一定區(qū)域農(nóng)用地的平均價(jià)格確定土地貸出存入價(jià)格，而沒有按照每塊宗地的質(zhì)量等級、區(qū)位條件、升值潛力等要素進(jìn)行評估、分類并制定相應(yīng)合理的級差存儲(chǔ)租金，需要進(jìn)一步完善土地評估價(jià)格。

二、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式的構(gòu)建：

土地市場+土地銀行模式

基于以上對國內(nèi)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)典型流轉(zhuǎn)模式的分析評價(jià)，借鑒其先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國農(nóng)業(yè)用地適度規(guī)?；?jīng)營的實(shí)際需求，構(gòu)建了“土地市場+土地銀行”的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式。

（一）土地市場+土地銀行模式簡介

建立土地銀行機(jī)構(gòu)，一方面扮演土地市場信息中介的角色，另一方面充當(dāng)土地抵押當(dāng)鋪的作用。不想耕種的農(nóng)戶可以通過土地銀行獲得信息并與種糧大戶進(jìn)行商談農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，從而簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議;而還有耕種意愿卻遇到資金問題的農(nóng)戶，可以將一定期限的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押給土地銀行獲取土地開發(fā)所需要的資金。同時(shí)，流入農(nóng)地的種糧大戶也可以將擁有的一定期限的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押，獲得規(guī)模經(jīng)營所需的資金。政府扮演的角色是監(jiān)管者，對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程監(jiān)管并進(jìn)行權(quán)屬登記。土地評估機(jī)構(gòu)根據(jù)地理位置、農(nóng)地質(zhì)量等級、升值潛力，對農(nóng)戶的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)確定一個(gè)比較合理的抵押價(jià)格和最低流轉(zhuǎn)價(jià)格，維持農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)定。

（二）土地市場+土地銀行模式的優(yōu)點(diǎn)

1.滿足農(nóng)戶諸多需求。農(nóng)戶群體中分為有耕種意愿和沒有耕種意愿的兩類人群，該模式考慮到不同的訴求，給予了農(nóng)戶自主選擇的權(quán)力，滿足了訴求的多樣性。農(nóng)戶可以通過土地銀行的中介職能與農(nóng)地需求者進(jìn)行有用的信息交換，有效克服了廣東南海模式中經(jīng)營管理者與農(nóng)戶之間存在信息不對稱問題和農(nóng)民失去農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的后顧之憂，促進(jìn)流轉(zhuǎn)的順利完成。

2.解決了農(nóng)用地融資難題。土地銀行提供抵押貸款業(yè)務(wù)，農(nóng)戶和流入農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的種糧大戶可以將一定期限的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)向土地銀行抵押獲取土地開發(fā)的資金，解決了農(nóng)用地融資難的困境，促進(jìn)農(nóng)地集約利用以及機(jī)械化的應(yīng)用，有利于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收，提高農(nóng)民的收入。

3.政府的監(jiān)管，對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)順利流轉(zhuǎn)起到保障作用。政府對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程監(jiān)督并對流轉(zhuǎn)之后的權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行登記，做到權(quán)責(zé)利明確，降低流轉(zhuǎn)后產(chǎn)權(quán)利益糾紛風(fēng)險(xiǎn)。政府的監(jiān)管能有效遏制土地市場模式中農(nóng)地承包經(jīng)營大戶為追求更高經(jīng)濟(jì)效益而進(jìn)行的耕地非糧化，有利于國家的糧食安全。同時(shí)，也能有效克服土地銀行模式中對土地用途監(jiān)督過程中的過高成本?？傊鳛楸O(jiān)管者，一方面對流轉(zhuǎn)后土地的用途進(jìn)行監(jiān)管，可有效避免農(nóng)地非農(nóng)化;另一方面對土地抵押資金用途進(jìn)行監(jiān)管，防止抵押款被挪用，確保資金的?？顚Ｓ?。

4.土地評估機(jī)構(gòu)作為第三方對一定期限的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，按照農(nóng)地質(zhì)量等級、區(qū)位、升值潛力等進(jìn)行估價(jià)，分類并制定相應(yīng)合理的級差存儲(chǔ)租金，保護(hù)了擁有不同等級農(nóng)地的農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)得利益。因此，該模式有效克服了土地銀行模式中以一定區(qū)域農(nóng)地的平均價(jià)格確定農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)貸出存入價(jià)格，過于簡單的弊端。

（三）土地市場+土地銀行模式的運(yùn)行過程中可能存在的不足

1.農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用較大。由于農(nóng)地的價(jià)值有限和農(nóng)業(yè)的比較收益較低，土地銀行在這一業(yè)務(wù)上的盈利空間有限，不足以支撐整個(gè)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，如果通過財(cái)政撥款，勢必會(huì)加大政府的壓力，因而有必要拓寬土地銀行的其他業(yè)務(wù)。

2.可能存在流入農(nóng)地的細(xì)碎化。雖然不愿意耕種的農(nóng)戶與種糧大戶可以通過土地銀行的中介職能進(jìn)行信息交換，但是種糧大戶面對的是與單獨(dú)農(nóng)戶進(jìn)行談判，交易成本過高，并且可能出現(xiàn)流入的農(nóng)地?zé)o法大塊的連成片，制約經(jīng)營的規(guī)模，不利于機(jī)械的應(yīng)用。

（四）完善土地市場+土地銀行模式的對策

針對所提出的土地市場+土地銀行模式的運(yùn)行過程中可能存在的問題，采取以下措施可保障該模式的有效運(yùn)行：

1.完善土地銀行的業(yè)務(wù)體系。開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，挖掘農(nóng)村土地的潛力，進(jìn)行利益創(chuàng)收，從而倒貼農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的開展，維持系統(tǒng)的運(yùn)行，必要的時(shí)候可以進(jìn)行政府補(bǔ)貼。

2.防止流入農(nóng)地的細(xì)碎化?？梢蚤_展農(nóng)地置換，確保種糧大戶獲得的農(nóng)地能夠連成一片進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營，通過土地評估機(jī)構(gòu)估價(jià)對置換雙方農(nóng)地的差價(jià)進(jìn)行產(chǎn)量或者貨幣匹配。

三、結(jié)論與討論

土地市場+土地銀行流轉(zhuǎn)模式是為滿足我國農(nóng)業(yè)適度規(guī)?；?jīng)營的需求，在借鑒國內(nèi)典型區(qū)域農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建的將農(nóng)戶分散的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)向種糧專業(yè)戶科學(xué)、有效的流轉(zhuǎn)機(jī)制。土地市場+土地銀行流轉(zhuǎn)模式的創(chuàng)設(shè)，兼顧了農(nóng)戶、種糧專業(yè)戶和政府的權(quán)益。同時(shí)通過該種模式的設(shè)計(jì)，可以間接明確我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度，有效地克服農(nóng)村度存在的弊端，社會(huì)主義農(nóng)村集體土地制度得到了維護(hù)和鞏固。

土地市場+土地銀行流轉(zhuǎn)模式基本上滿足了農(nóng)戶的諸多要求，促進(jìn)流轉(zhuǎn)的順利完成;解決了農(nóng)用地融資難題，為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了有利條件;政府的監(jiān)管和土地評估機(jī)構(gòu)對價(jià)格的估定，為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。同時(shí)，該模式也可能存在流轉(zhuǎn)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用較大和流入農(nóng)地的破碎化問題，可通過拓展土地銀行的業(yè)務(wù)體系和開展農(nóng)地置換等途徑，促進(jìn)土地市場+土地銀行流轉(zhuǎn)模式這一系統(tǒng)的良性循環(huán)。

土地市場+土地銀行模式相對目前我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的其他模式來說，是一種比較科學(xué)有效的流轉(zhuǎn)模式，但主要是從農(nóng)戶、種糧大戶和政府方面以及實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模化經(jīng)營的角度來論證其有效性，至于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的其他諸多因素，在本研究未能涉及，還有待進(jìn)一步的探究。

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Investigation on Transfer Model of Agricultural Land Contractual Rights

LIANG Fachao

（College of Politics and Public Administration， Huaqiao University， Quanzhou， Fujian 362021， China）

篇7

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn) 原因 問題 對策

Abstract: the rural collective construction land use rights transfer is to promote the rational land use, improve the land utilization efficiency, improve the rural economy development condition, the construction socialism new countryside important aspects. Constructing collective construction land use rights transfer system, to promote the development of our country's land legislation, to protect farmers' interests, and ensure the stability of the rural society to have the important meaning.

Keywords: land circulation problems cause countermeasures

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

盡管農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在法律上還存在一些障礙，但農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租及抵押等現(xiàn)象已普遍存在，流轉(zhuǎn)的隱形市場已客觀形成。既然集體土地流轉(zhuǎn)是不爭的事實(shí)，問題的焦點(diǎn)就應(yīng)該是探究其深層原因，流轉(zhuǎn)中存在的問題及如何規(guī)范以促進(jìn)市場良性發(fā)展。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原因

1、城市建設(shè)的步伐加快形成巨大的建設(shè)用地需求

近年來，我國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)等用地需求量持續(xù)增加，而我國國有土地受數(shù)量的限制，已經(jīng)不能滿足各種發(fā)展的用地需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為土地供給的新途徑，無疑能夠很好地緩解土地市場的緊張局面，尤其能夠較好的避免征地糾紛，讓土地流轉(zhuǎn)主體得到更多的實(shí)惠，因而受到各方青睞。2、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可以更好的調(diào)節(jié)土地利用方式

由于長期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費(fèi)問題嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查，超過90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在農(nóng)村，用地布局分散，起點(diǎn)低，很多是重復(fù)建設(shè)。作為人均土地資源極其匱乏的國家，如何實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)市場無疑是最好的選擇。事實(shí)證明，活躍的流轉(zhuǎn)市場無疑對盤活存量農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生重要促進(jìn)作用，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地資產(chǎn)價(jià)值凸顯，通過流轉(zhuǎn)市場實(shí)現(xiàn)土地的集約利用更具現(xiàn)實(shí)性和迫切性。

3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可以開辟農(nóng)民增收新途徑受各種因素影響，農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多矛盾和隱憂。如何促進(jìn)農(nóng)民的增收，如何維持農(nóng)村社會(huì)長治久安，是黨和國家長期關(guān)注的重點(diǎn)。其中，解決好土地問題首當(dāng)其沖，而土地流轉(zhuǎn)更是重中之重。允許農(nóng)民集體在保留土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的自主流轉(zhuǎn)，不僅能夠充分尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，而且有助于繞開征地環(huán)節(jié)中補(bǔ)償偏低和安置不到位等問題。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為20%，最高可達(dá)85%。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問題

現(xiàn)行法律關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定和農(nóng)村現(xiàn)階段集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)情況發(fā)生明顯沖突，直接導(dǎo)致集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中存在著重大問題。主要表現(xiàn)在：

1、集體建設(shè)用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府調(diào)控土地市場能力被削弱，難以有效控制建設(shè)用地總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實(shí)施，對國有土地市場形成一定沖擊 ，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴(yán)重干擾。

2、隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護(hù)受到?jīng)_擊。受流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動(dòng)，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民保護(hù)耕地的意識淡薄，未經(jīng)批準(zhǔn)隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，或低價(jià)出讓轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體建設(shè)用地。

3、由于集體土地依法不允許出租，對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進(jìn)行土地登記，加之流轉(zhuǎn)主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉(zhuǎn)程序缺乏規(guī)范，交易安全得不到保障。

4、由于缺乏依法監(jiān)管與市場機(jī)制，集體土地市場價(jià)值和資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中得不到充分體現(xiàn)，國家土地稅費(fèi)流失嚴(yán)重，加上農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，集體經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)不完善，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益亦難以得到法律的切實(shí)保障。

三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策

針對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題，建議從以下幾個(gè)方面加以規(guī)范：

1、完善相關(guān)法律、確立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律地位

要放寬對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制，應(yīng)在有償使用基礎(chǔ)上，允許集體建設(shè)用地自由合法流轉(zhuǎn)。首先要完善流轉(zhuǎn)的法律內(nèi)容，為合理界定流轉(zhuǎn)范圍、確定流轉(zhuǎn)形式、明確收益分配和強(qiáng)化規(guī)劃管理提供法律指導(dǎo)。其次，要明確集體土地產(chǎn)權(quán)的法律界限，規(guī)范農(nóng)民集體的組織形式，避免產(chǎn)權(quán)主體虛置與權(quán)力職能重疊。

2、明確集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件和程序

納入流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地必須是符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地，并滿足土地用途管制要求。集體土地流轉(zhuǎn)時(shí)，要按照程序流轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過流轉(zhuǎn)備案審核或經(jīng)所有者同意，地價(jià)評估，達(dá)成流轉(zhuǎn)協(xié)議，辦理土地權(quán)屬登記等步驟。

3、完善配套制度、規(guī)范有序地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

加快建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益和集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益的監(jiān)督機(jī)制、收益管理辦法及農(nóng)民社會(huì)保障措施等配套政策；建立相應(yīng)的地價(jià)體系及評估體系，包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格等，健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評估體系，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和最低價(jià)保護(hù)制度，以及土地街坊評估備案制度等。

4、建立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場中介服務(wù)體系

逐步健全土地市場信息、土地評估以及土地使用權(quán)交易服務(wù)、機(jī)構(gòu)服務(wù)規(guī)則，保證集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有序、規(guī)范運(yùn)作。

5、建立合理的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制

篇8

關(guān)鍵詞：地價(jià)管理地工作；探討

中圖分類號：F301.0

1 地價(jià)在土地市場中的重要作用

1.1 地價(jià)的核心作用。我國土地市場建設(shè)要做的事情很多，核心問題就是地價(jià)問題。土地管理部門支持國有企業(yè)改革，是以專業(yè)評估、顯化地價(jià)為基礎(chǔ)的；辦理土地使用權(quán)出讓、抵押、政府收購?fù)恋亍⑺痉ㄌ幹玫榷急仨氁跃哂性u估資質(zhì)機(jī)構(gòu)科學(xué)評估地價(jià)為依據(jù)；土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)也必須參照評估地價(jià)；新《土地管理法》確定的征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是以基準(zhǔn)地價(jià)為前提的；將來，最終解決農(nóng)民的補(bǔ)償問題，也必須承認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，走評定地價(jià)、照價(jià)征用的路子；土地市場發(fā)育和規(guī)范程度，也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭，在土地管理上也集中體現(xiàn)在地價(jià)上。

1.2 地價(jià)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。地價(jià)是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，是最靈敏反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，又是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。根據(jù)我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場進(jìn)行，要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)作用，最重要的杠桿就是地價(jià)。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價(jià)管理，正是土地有償使用的重要保障。

1.3 地價(jià)的宏觀調(diào)控作用。地價(jià)可以成調(diào)控手段，這在土地私有制條件下不可能實(shí)現(xiàn)，但在土地國有的條件下則變成了現(xiàn)實(shí)。地價(jià)是地租的資本化，本質(zhì)上也是地租。地價(jià)是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是所有者憑借對土地的壟斷參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)又進(jìn)一步派生集體土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)及一些它項(xiàng)權(quán)利，形成了很多獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，有關(guān)權(quán)利人共同參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配，因此地價(jià)屬于社會(huì)分配關(guān)系。在宏觀的調(diào)控過程中，國家是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)的管理者，又是國有土地的所有者，地價(jià)作為調(diào)節(jié)社會(huì)分配的工具是否運(yùn)用靈活，直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，國家應(yīng)靈活運(yùn)用地價(jià)工具，針對不同需要進(jìn)行調(diào)控，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

2 地價(jià)管理中存在的問題

2.1 地價(jià)體系建設(shè)仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心，由基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場交易價(jià)等不同價(jià)格類型構(gòu)成的地價(jià)體系。但與市場建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價(jià)稱謂、內(nèi)涵不一，可比性差，所含內(nèi)容不明確；二是基準(zhǔn)地價(jià)成果管理手段落后，更新不及時(shí)；三是標(biāo)定地價(jià)評定工作沒有普遍開展；四是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不夠完善。

2.2 地價(jià)管理的配套政策急需進(jìn)一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價(jià)管理制度體系，但是地價(jià)管理配套制度建設(shè)方面仍存在一些問題。一是地價(jià)管理體系不完善。首先在建立和實(shí)施制度時(shí)，沒有體現(xiàn)以地價(jià)管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差；其次是制度與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢脫節(jié)，不能做到有步驟、有計(jì)劃、系統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)制度目標(biāo)；再次是制度的實(shí)施缺乏系統(tǒng)控制的監(jiān)督，執(zhí)行中變形走樣；二是具體實(shí)施地價(jià)管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮；三是落實(shí)地價(jià)管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標(biāo)、程序及操作細(xì)則。

2.3 地價(jià)評估市場急需規(guī)范。目前，土地評估從封閉狀態(tài)變?yōu)槿骈_放。在土地評估市場中出現(xiàn)了一些問題。一是評估不夠規(guī)范。有的評估機(jī)構(gòu)斷章取義，評估不按土地評估規(guī)程，評估因素選擇缺乏科學(xué)性，不能客觀、公正、合理評估地價(jià)。二是有的土地評估機(jī)構(gòu)實(shí)力差。有的土地評估機(jī)構(gòu)掛靠人員多，有的新考取估價(jià)師的學(xué)生多，如兩個(gè)沒有評估經(jīng)驗(yàn)的學(xué)生考取土地估價(jià)師后，可想他們能否科學(xué)評估地價(jià)呢？三是同業(yè)互相競爭。土地評估市場放開后，有的看到經(jīng)濟(jì)收入可觀，可謂土地評估機(jī)構(gòu)百花齊放，有的一個(gè)地級市土地評估機(jī)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)十幾家甚至幾十家。他們?yōu)榱藬埢?，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比著收費(fèi)低，互相競爭。四是評估質(zhì)量差。土地評估市場放開后，評估機(jī)構(gòu)可跨地區(qū)進(jìn)行評估，他們不能掌握評估地區(qū)的土地價(jià)格市場狀況，簡單按政府公布基準(zhǔn)地價(jià)文件進(jìn)行評估，也不找當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)修正體系和地價(jià)圖，這樣評估地價(jià)隨意性太大，有的評估宗地的級別都定錯(cuò)，地價(jià)懸殊很大，有的相差成倍。

3 加強(qiáng)地價(jià)管理工作的措施

3.1 基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新?；鶞?zhǔn)地價(jià)是地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)，也是政府調(diào)控土地市場和服務(wù)公眾的重要工具。在有些地方，基準(zhǔn)地價(jià)都存在著更新不及時(shí)、現(xiàn)勢性差和不公開、不應(yīng)用的現(xiàn)象。針對這種情況各級政府及土地管理部門必須高度重視基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，按時(shí)按要求，統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，科學(xué)更新基準(zhǔn)地價(jià)，如果地價(jià)得不到及時(shí)更新，地價(jià)體系建設(shè)就無從談起，也就建立不起規(guī)范的土地市場，就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.2 完善地價(jià)管理配套政策制度。針對地價(jià)管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價(jià)管理水平。一是進(jìn)一步建立和完善地價(jià)政策體系，即土地收購價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地征用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地收益分配機(jī)制。二是進(jìn)一步完善地價(jià)制度體系，即建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度、宗地價(jià)格申報(bào)制度、互聯(lián)網(wǎng)公開查詢制度。三是進(jìn)一步加大招標(biāo)拍賣掛牌的基礎(chǔ)制度建設(shè)。即建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度。以此為制定地價(jià)政策，進(jìn)行地價(jià)調(diào)控、合理配置土地資源，提供科學(xué)的依據(jù)。

3.3 建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)是市場經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)性工作。它不僅涵蓋了地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立、地價(jià)監(jiān)測資料的采集，地價(jià)資料的分析以及地價(jià)監(jiān)測體系的維護(hù)與更新基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè)特性，而且利用計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將這些地價(jià)專業(yè)性通過計(jì)算機(jī)加以實(shí)現(xiàn)，建成基于數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)之上的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系的應(yīng)用功能和應(yīng)用方向。通過建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系，可以及時(shí)、準(zhǔn)確地了解和把握各城市的地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況，從而推算出各城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)量及其變化情況，為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，防止國有土地資產(chǎn)流失提供重要的依據(jù)。

3.4 充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)土地評估行業(yè)管理。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)做為管理監(jiān)督土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的單位，要搞好協(xié)會(huì)的工作，充分展示協(xié)會(huì)特點(diǎn)。在政府職能轉(zhuǎn)變過程中，協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。一些職能協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起來，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，首先是行業(yè)指導(dǎo)，當(dāng)好教練員，并且做好行業(yè)自律，當(dāng)好裁判員；其次構(gòu)筑技術(shù)壁壘，保持行業(yè)發(fā)展；第三為機(jī)構(gòu)提供機(jī)會(huì)，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機(jī)制，樹立自律的權(quán)威?？傊袠I(yè)管理的手段是多方面的，在市場條件下，應(yīng)該探索多種“軟性”手段管理會(huì)員，要一點(diǎn)一滴糾正行業(yè)不正之風(fēng)，要從愛護(hù)幫助中介機(jī)構(gòu)的立場出發(fā)規(guī)范他們，將把我國的土地評估中介服務(wù)市場推向一個(gè)新的臺階。

各級政府及土地管理部門要充分認(rèn)識加強(qiáng)地價(jià)管理的重要性及地價(jià)的作用，明確現(xiàn)階段地價(jià)管理市場中存在的問題，積極采取措施，加強(qiáng)地價(jià)管理，進(jìn)一步培育和規(guī)范我國土地市場，使我國的土地管理事業(yè)再上一個(gè)新臺階。

參考文獻(xiàn)：

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全國“兩整治一改革”工作電視電話會(huì)議后，我市迅速行動(dòng)。市委、市政府專題聽取并研究“兩整治一改革”工作，結(jié)合實(shí)際，明確要求全市上下把進(jìn)一步規(guī)范和完善土地市場建設(shè)作為我市“兩整治一改革”工作的重點(diǎn)。全市國土系統(tǒng)召開了“兩整治一改革”工作動(dòng)員部署會(huì)，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹國家和省有關(guān)會(huì)議精神，建立了專門工作班子，制定下發(fā)了實(shí)施方案，從深化、細(xì)化土地管理的廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查抓起，著力規(guī)范制度建設(shè)，將行政權(quán)力的監(jiān)管貫穿到土地市場整治中。通過定責(zé)任、抓制度、強(qiáng)監(jiān)管，努力在全系統(tǒng)建立權(quán)力運(yùn)行監(jiān)管機(jī)制和市場配置監(jiān)督機(jī)制，著力以土地出讓交易的“陽光”工程，打造“民生國土”。近一段時(shí)期以來，我們在土地市場整治和改革上著重做了以下四個(gè)方面工作：

一、以出讓“凈地化”彰顯土地市場建設(shè)“民生化”

將“民生國土”理念貫穿于土地市場整治的始終，以規(guī)范的土地出讓行為保證市場規(guī)范、“民生”落實(shí)。一是工業(yè)和經(jīng)營性用地土地招拍掛全覆蓋。嚴(yán)格土地招拍掛制度是規(guī)范土地使用權(quán)交易行為的關(guān)鍵，是維護(hù)和保障土地使用者合法權(quán)益的根本舉措。我們大力堅(jiān)持市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，將工業(yè)和經(jīng)營性用地使用權(quán)出讓全部納入市場進(jìn)行交易，避免出現(xiàn)“人為干預(yù)”、“暗箱操作”等現(xiàn)象，使資源配置更加合理、更加優(yōu)化。我市工業(yè)用地和經(jīng)營性用地連續(xù)多年招拍掛比率達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。二是大力推行土地“凈地上市”。以土地“凈地出讓”作為規(guī)范土地使用權(quán)交易行為的突破口。地塊上市過程中，要求必須先安置后拆遷，再進(jìn)行出讓。高度重視“凈地上市”過程中的拆遷和安置這一核心問題。拆不拆遷、怎么拆遷等事項(xiàng)由居民選擇，征得90%以上居民同意后再實(shí)施拆遷。杜絕出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷、暴力拆遷等現(xiàn)象，將上市地塊的矛盾協(xié)調(diào)解決在前。今年4月以來，市區(qū)所有地塊上市都在群眾事先充分知情和主動(dòng)選擇的前提下進(jìn)行，每個(gè)地塊出讓都實(shí)現(xiàn)了“凈地”成交，群眾對于地塊上市的知情權(quán)和選擇權(quán)得到保證。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)用地計(jì)劃調(diào)控。以滿足居民實(shí)際住房需求為導(dǎo)向，通過計(jì)劃的方式適時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)用地的規(guī)模結(jié)構(gòu)，完善上市地塊備選庫，實(shí)行項(xiàng)目化管理，逐塊落實(shí)出讓計(jì)劃條件，適時(shí)將條件成熟的地塊推向市場。有針對性地實(shí)行高、中、低三檔住房用地控制，關(guān)注面向中低收入人群的普通商品房開發(fā)，抑制高檔商品房用地市場投放比重。今年以來，我市保障性、政策性住房和中低價(jià)位商品房用地比例已經(jīng)達(dá)到了70%以上。

二、以流程“陽光化”促進(jìn)土地市場運(yùn)作“透明化”

在土地管理工作實(shí)踐中，我們感到，一項(xiàng)管理行為是否規(guī)范有序、市場行為是否群眾滿意，關(guān)鍵在于行為本身是否公開、公正、透明，核心在于是否充分“陽光”。為此，我們著力完善土地出讓公開、公正、透明等“陽光”機(jī)制。一是出讓事項(xiàng)集體決策。對土地出讓有關(guān)事項(xiàng)堅(jiān)持實(shí)行共同會(huì)辦、集體決策。提請市政府專門成立了土地資產(chǎn)管理委員會(huì)和土地估價(jià)委員會(huì)，分管市長及國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、監(jiān)察、財(cái)政、物價(jià)等多個(gè)部門共同負(fù)責(zé)，對地塊上市有關(guān)事宜集體決定。特別是在拍賣底價(jià)的確定上，采用投票方式，由委員會(huì)各參加部門分別投票提出拍賣參考底價(jià)，取平均值作為地塊底價(jià)。二是異地拍賣師搖號主持。將市場機(jī)制延伸到拍賣主持人的選擇上，率先實(shí)行了“異地拍賣”的創(chuàng)新模式。具體操作上，我市與省國土資源廳合作，在全省選擇優(yōu)秀拍賣師建立拍賣師庫。拍賣會(huì)隨機(jī)選擇、抽簽決定待選人，隨機(jī)搖號確定拍賣會(huì)主持人。這種運(yùn)作模式，不但以完善的機(jī)制公開競爭土地，而且以搖號的形式競爭土地拍賣主持，將一個(gè)市場孵化成“兩個(gè)市場”，由一個(gè)競爭派生出“兩個(gè)競爭”，使部分開放轉(zhuǎn)到完全開放，避免了可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，使拍賣各流程完全透明，競價(jià)者公平競爭，觀看者心中明朗。三是拍賣過程現(xiàn)場直播。土地拍賣會(huì)除按規(guī)定程序進(jìn)行現(xiàn)場公正外，還邀請人大代表、政協(xié)委員及市民代表全過程現(xiàn)場觀摩，邀請媒體記者現(xiàn)場采訪報(bào)道。邀請揚(yáng)州電視臺、江蘇土地市場網(wǎng)等媒體，對拍賣會(huì)全程進(jìn)行現(xiàn)場同步直播，全方位接受社會(huì)監(jiān)督。拍賣會(huì)無論從現(xiàn)場競價(jià)還是最終結(jié)果確認(rèn)，每一個(gè)步驟都在公眾目光和媒體聚焦下“陽光”進(jìn)行。隨著市場機(jī)制的深化，公開度、公正度、透明度、陽光度的提升，市場公信度、國土部門的社會(huì)公信力大幅提升，投資商對揚(yáng)州土地市場的信心明顯增強(qiáng)，全市土地市場秩序始終保持健康穩(wěn)定，同時(shí)也從源頭上遏制了腐敗行為的產(chǎn)生。

三、以管理“信息化”推進(jìn)土地市場建設(shè)“現(xiàn)代化”

從國土部門管理與服務(wù)層面來看，土地出讓的“陽光化”，“削了部門的權(quán)，去了部門的利”。國土部門的角色進(jìn)一步轉(zhuǎn)向監(jiān)管與服務(wù)。資源配置的能力和水平提升了，管理機(jī)制和服務(wù)措施也必須緊緊跟上。為此，我們以“兩整治一改革”為契機(jī)，強(qiáng)化管理，高效服務(wù)。一是建立完善土地有形市場。投入600多萬元對土地拍賣交易中心進(jìn)行硬件改造和擴(kuò)容升級，融入了集多媒體顯示、信息交互、同步傳輸?shù)榷囗?xiàng)技術(shù)措施。完善后的既保障土地出讓網(wǎng)上交易、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管的順

利推進(jìn)，又使電子政務(wù)、電子監(jiān)察等內(nèi)控體系更加系統(tǒng)化、全面化。二是構(gòu)建網(wǎng)上監(jiān)管平臺。至今年6月份，我局已將行政許可、行政處罰、行政征收、行政強(qiáng)制等涉及的具體業(yè)務(wù)全部納入“揚(yáng)州市網(wǎng)上權(quán)力公開透明運(yùn)行平臺”，實(shí)時(shí)在線、實(shí)時(shí)辦理。同時(shí)，建立“揚(yáng)州市土地市場交易平臺”、“國土資源業(yè)務(wù)內(nèi)控電子監(jiān)察平臺”，實(shí)行全過程跟蹤，全方位監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)陽光透明運(yùn)行。結(jié)合第二次全國土地調(diào)查成果，加強(qiáng)信息系統(tǒng)的開發(fā)利用，開展土地利用現(xiàn)狀動(dòng)態(tài)監(jiān)察，借助國土資源利用“一張圖”工程，完善“違法用地和涉土網(wǎng)上跟蹤督辦平臺”，組織技術(shù)力量建設(shè)土地“批、供、用、補(bǔ)、查綜合信息監(jiān)管平臺”，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地全程動(dòng)態(tài)網(wǎng)上監(jiān)管。三是積極推進(jìn)政務(wù)公開。及時(shí)公布地塊上市、土地供應(yīng)、規(guī)劃計(jì)劃、登記發(fā)證和審批結(jié)果等各類信息，接受社會(huì)監(jiān)督，保護(hù)群眾利益。借助網(wǎng)上平臺，開通“國土資源網(wǎng)上咨詢論壇”，全天候接受群眾政策咨詢、問題投訴、案件舉報(bào)，有效增強(qiáng)了國土資源工作應(yīng)急反應(yīng)能力和水平。四是強(qiáng)化制度建設(shè)。通過“兩整治一改革”工作的深入推進(jìn)，結(jié)合排查的重點(diǎn)部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，今年我市先后研究制定了國有土地使用權(quán)出讓管理暫行辦法、國有土地使用權(quán)租賃暫行辦法、土地上市交易規(guī)則、重大事項(xiàng)集體會(huì)辦制、土地價(jià)格評估會(huì)審制、土地招拍掛出讓操作流程和管理辦法等一批制度，以制度管權(quán)，用制度管事，靠制度管人，將土地資產(chǎn)管理的每個(gè)程序、每個(gè)環(huán)節(jié)都落實(shí)到制度上，以制度促規(guī)范，以制度防腐敗，以制度樹形象。四、以信息“公開化”實(shí)現(xiàn)土地市場監(jiān)管“社會(huì)化”

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關(guān)鍵詞：政府 出讓土地地價(jià)確定

國有土地出讓制度是我國國有建設(shè)用地供應(yīng)制度的核心內(nèi)容之一，依法科學(xué)確定出讓國有土地地價(jià)是土地出讓中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于規(guī)范國有土地出讓的操作行為，合理顯化國有土地資產(chǎn)價(jià)值，防止國有土地資產(chǎn)流失，具有重要意義。為此，探討政府出讓土地地價(jià)確定的程序、原則與方法，十分必要。

一、出讓土地地價(jià)確定的一般程序

土地出讓主要是指國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓， 往往涉及的標(biāo)的價(jià)格較高，達(dá)數(shù)千萬元甚至數(shù)億元，由于土地供應(yīng)量的有限性和土地市場需求的無限性，同時(shí)還要綜合考慮其后期的開發(fā)利用情況，影響因素多，其價(jià)格穩(wěn)定性難以確定，為避免國有土地資產(chǎn)流失，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，必須進(jìn)行土地估價(jià)，以了解招標(biāo)、拍賣、掛牌地塊的正常價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上綜合確定出讓土地地價(jià)，在這里需要注意出讓土地有一個(gè)底價(jià)界限。出讓底價(jià)是指政府根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和土地市場行情等情況，集體決策，綜合確定的宗地最低出讓價(jià)格。根據(jù)出讓形式不同，出讓底價(jià)可以分為協(xié)議出讓底價(jià)、招標(biāo)出讓標(biāo)的底價(jià)、拍賣出讓底價(jià)和掛牌出讓底價(jià)四種具體形式。

一般程序?yàn)椋菏紫?，確定擬出讓宗地的用途、容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃和土地使用條件；其次，由市、縣國土資源管理部門根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場行情，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價(jià)格進(jìn)行評估；第三，明確政府相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，收集了解擬出讓宗地所在級別的基準(zhǔn)地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及土地市場狀況等資料；最后，政府土地出讓協(xié)調(diào)決策部門，依據(jù)擬出讓宗地的市場價(jià)格評估結(jié)果，綜合考慮政府產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、土地市場狀況等，最終確定擬出讓地塊的地價(jià)包括出讓底價(jià)。

二、確定出讓土地地價(jià)的原則

第一、遵循基準(zhǔn)地價(jià)的原則?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指人民政府對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同地域內(nèi)的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高出讓年期內(nèi)土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。它是政府組織評估確定的一定區(qū)片內(nèi)的平均地價(jià)，它代表一個(gè)級別或區(qū)片范圍內(nèi)某類用地平均價(jià)格水平，是衡量區(qū)域地價(jià)水平和確定出讓地價(jià)包括底價(jià)的重要參考。

第二、低于底價(jià)不成交的原則。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最低價(jià)，主要包括協(xié)議出讓最低價(jià)和工業(yè)用地出讓最低價(jià)，兩者與出讓底價(jià)之間存在密切關(guān)系。協(xié)議出讓最低價(jià)，按《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部21號令）規(guī)定：協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地也不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。有些地方政府在確定招標(biāo)拍賣掛牌出讓的出讓底價(jià)時(shí)，在這一政策的理解上存在誤區(qū)，認(rèn)為以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的土地，在確定地價(jià)時(shí)，可以按低于協(xié)議出讓最低價(jià)來確定，可以低于協(xié)議出讓最低價(jià)成交。這種理解是不正確的。國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國務(wù)院15號文件）明確規(guī)定：各級人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓土地。協(xié)議出讓最低價(jià)是出讓土地地價(jià)的最低“門檻”，低于底價(jià)，出讓土地不成交。

第三、底價(jià)保密的原則。招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)由市、縣人民政府確定后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，包括有底價(jià)出讓和無底價(jià)出讓?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確要求，有底價(jià)出讓的，底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密，不得泄露，泄露底價(jià)的，承擔(dān)法律責(zé)任。對于底價(jià)確定的時(shí)間，可自行掌握。一般的做法是，在拍賣會(huì)開始之前和接近掛牌截止時(shí)間之前，市、縣土地出讓協(xié)調(diào)決策部門所有成員在拍賣會(huì)結(jié)束和掛牌結(jié)束前不得離開拍賣或掛牌現(xiàn)場，從而有效地防止泄露底價(jià)。

三、確定出讓土地地價(jià)的方法

第一、有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，首先應(yīng)當(dāng)適用基準(zhǔn)地價(jià)，政府確定出讓土地地價(jià)包括底價(jià)，要按不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%來綜合確定；沒有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，方可按照新增建設(shè)有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)和國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和來確定出讓土地地價(jià)；

第二、工業(yè)用地出讓地價(jià)包括底價(jià)，不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，即所在地土地級別相對應(yīng)的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

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