導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地管理法補償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

收回劃撥國有土地使用權(quán)

無償收回劃撥國有土地使用權(quán)

無償收回劃撥國有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農(nóng)田保護條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規(guī)定擅自改變土地用途等五種情形。具體內(nèi)容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；2．公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的；3．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；4．未按土地使用權(quán)劃撥批準文件規(guī)定，擅自改變土地用途的；5．經(jīng)國務(wù)院批準的重點建設(shè)項目占用基本農(nóng)田的……連續(xù)兩年未使用的。

在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權(quán)屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)第五條規(guī)定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回土地使用權(quán)決定書》，終止國有劃撥土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準用地的人民政府”只能是國務(wù)院，省、市、縣三級人民政府沒有這―批準權(quán)。

第3種情況則是因土地使用者依法取得國有劃撥土地使用權(quán)后，連續(xù)兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權(quán)應(yīng)當依法對當事人實施行政處罰，其依據(jù)是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當事人不履行處罰決定，可以由實施行政處罰的國土資源管理部門依法向人民法院申請強制執(zhí)行。

第4種屬于違反法律規(guī)定擅自改變土地用途的違法行為，應(yīng)當按照《土地管理法》第八十條的規(guī)定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權(quán)。

有償收回劃撥國有土地使用權(quán)

有償收回劃撥國有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．為了公共利益需要使用土地的；2．為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。

上述兩種收回國有劃撥土地使用權(quán)的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續(xù)使用土地，因而必須對土地使用者給予適當補償。補償?shù)姆煞ㄒ?guī)依據(jù)是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲備機構(gòu)的地方，收回土地使用權(quán)工作可以由土地儲備機構(gòu)具體實施；未建立土地儲備機構(gòu)的，可以由市、縣人民政府國土資源管理部門與土地使用者協(xié)商解決收回土地使用權(quán)的補償問題。土地儲備機構(gòu)或國土資源管理部門與用地者達成收購補償協(xié)議后，還必須公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

收回出讓土地使用權(quán)

無償收回出讓土地使用權(quán)

無償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規(guī)定擅自改變土地用途等情形。具體內(nèi)容包括：1．土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；2．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以出讓方式取得土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；3．以出讓方式取得的土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿兩年未動工開發(fā)的；4．土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定擅自改變土地用途的。

上述四種情形中的第1種，無償收回出讓土地使用權(quán)屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定，由市、縣人民政府國土資源管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止出讓國有土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。

第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權(quán)后，未按國家法律或出讓合同的規(guī)定使用土地而造成的違法行為，對土地使用者應(yīng)當進行行政處罰，以此來達到無償收回出讓國有土地使用權(quán)的目的。處罰的依據(jù)見《土地管理法》第八十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條。

有償收回出讓土地使用權(quán)

有償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定的情形，這些規(guī)定均是指國家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。有償收回出讓土地使用權(quán)，可以按照有償收回劃撥土地使用權(quán)的辦法進行。

收回集體建設(shè)用地使用權(quán)

按照《土地管理法》第六十五條的規(guī)定，收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，而不是市、縣國土資源管理部門。但現(xiàn)行的土地管理法律、行政法規(guī)未規(guī)定拒絕交回集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用的強制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)難以收回的一個主要原因。

無償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)

無償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第(二)、(三)項規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．不按照批準的用途使用土地的；2．因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。

上述兩種收回集體建設(shè)用地的情況，在具體操作時有明顯不同：第1種情形是因為用地者不按照批準的用途使用土地而產(chǎn)生的違法行為，收回土地使用權(quán)按理應(yīng)當采取行政處罰方式進行，但法律未作規(guī)定。第2種情形是土地使用者因為單位撤銷、遷移等原因而不再繼續(xù)使用集體建設(shè)用地，收回土地使用權(quán)不會有什么阻力。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報原批準用地的人民政府批準后，向土地使用者下發(fā)(收回集體建設(shè)用地使用權(quán)決定書)，終止集體建設(shè)用地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)

有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規(guī)定的“為了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發(fā)生違法行為，是因為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地，而導(dǎo)致土地使用者不能繼續(xù)使用已合法取得的集體建設(shè)用地。收回這類土地使用權(quán)，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與用地者協(xié)商，待達成補償協(xié)議后，再公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

收回宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)的一種，雖然《土地管理法》未明確規(guī)定哪些情況下可以收回宅基地使用權(quán)，但部分省(自治區(qū)、直轄市)的土地管理地方性法規(guī)作了明確規(guī)定。如《云南省土地管理條例》第三十三條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準使用的宅基地，必須按照批準的位置和面積建蓋，超過兩年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準機關(guān)批準，無償收回土地使用權(quán)”；《江蘇省土地管理條例》第三十四條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準后連續(xù)兩年未使用宅基地的，應(yīng)當交還原集體經(jīng)濟組織另行安排使用”。對不符合“一戶一宅”的規(guī)定，超過法定標準占用宅基地的，《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級土地管理地方性法規(guī)，對收回多余宅基地使用權(quán)作了規(guī)定。

收回臨時用地使用權(quán)

篇2

一、土地征用

土地征用是指國家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對象為土地使用權(quán)。

1.土地征用的程序

用地單位要得到被征土地的使用權(quán),須按國家規(guī)定的合法程序進行。根據(jù)我國《土地管理法》及其《實施條例》的有關(guān)規(guī)定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請;(2)選址;(3)商定補償安置方案;(4)劃撥建設(shè)用地;(5)核發(fā)國有土地使用證。

2.征地批準權(quán)限

對征用集體土地,《土地管理法》規(guī)定了嚴格的批準權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實施條例》第21條的規(guī)定(略)。

二、征用補償

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條(略),在農(nóng)村土地征收中確立公平補償對于保護農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府行為、優(yōu)化資源配置、維護社會穩(wěn)定等具有重要意義。落實公平補償應(yīng)做到重塑以市場價格為基礎(chǔ)的完全補償原則,逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍、合理拓展農(nóng)地征收的補償方式、完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑。

1.公平補償?shù)膶?dǎo)入與意義

我國關(guān)于土地征收補償?shù)臈l款最早見于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例修正草案》、1982年的《國家建設(shè)征用土地條例》都對土地征收補償?shù)膯栴}做了或多或少的規(guī)定,2001年國土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對征收土地的補償程序問題做了相應(yīng)的規(guī)定。目前有關(guān)土地征收補償制度的規(guī)定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據(jù)該條的規(guī)定,相較于農(nóng)民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補償。這種不完全的補償制度對于農(nóng)民而言極具不公平:(1)以產(chǎn)值數(shù)倍法的方法測算農(nóng)民的損失未能全面體現(xiàn)土地的實際價值,漠視了土地對于農(nóng)民而言所具有的歸依和發(fā)展功能。(2)單一的金錢補償方式限制了農(nóng)民的補償選擇空間,難以保障失地農(nóng)民的生活水平不下降。(3)對因征地造成的間接損失不予補償難以實現(xiàn)對農(nóng)民的充分救濟,亦會增加農(nóng)民今后的生產(chǎn)生活負擔。(4)補償標準制定的高度行政化剝奪了失地農(nóng)民的公平參與權(quán),同時加劇了征地違法腐敗案件的發(fā)生。(5)補償糾紛救濟機制的缺位、不到位有礙于農(nóng)民權(quán)益的有效保護,也影響到征地工作的順利開展。

2.公平補償?shù)穆窂皆O(shè)想

(1)逐步擴大農(nóng)地征收的補償范圍

與世界上一些發(fā)達國家和地區(qū)的征收補償范圍相比,我國目前的征地補償僅限于與被征收客體直接相關(guān)的經(jīng)濟損失,并沒有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關(guān)損失。目前各國對于征地造成的損害進行賠償,從范圍上看至少有三項內(nèi)容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構(gòu)筑物的補償;因征收造成的困難補償;因征地活動引起的其他補償,如殘余地補償、相鄰?fù)恋負p害補償?shù)取?/p>

(2)合理拓展農(nóng)地征收的補償方式

征收補償?shù)姆绞绞侵冈谡魇昭a償?shù)倪^程中國家對遭受損失的農(nóng)民進行補救所采取的各種形式。正確適用補償?shù)姆绞綄浹a受害人的損失具有重要意義。征收補償有直接補償和間接補償兩種方式。直接補償是指以金錢或?qū)嵨锏姆绞街苯訌浹a受害人所遭受的損失,如支付補償金。間接補償是通過授予某種權(quán)利或利益,間接彌補受害人所受的損失。我國目前主要采取的是生活導(dǎo)向性的金錢補償方式,除了原來的金錢補償方式外,可以考慮增加以下幾種補償方式并在立法層面作出進一步具體的規(guī)定。

(3)完善征地補償?shù)某绦蚺c救濟途徑

完善的的補償程序與救濟機制是農(nóng)民獲得公平補償?shù)闹匾ＷC。從各國的立法例來看,一般都針對國家征收權(quán)行使的不同階段設(shè)置相應(yīng)的救濟途徑,征收補償?shù)某绦蚝途葷緩讲⒎菦芪挤置鳌＞唧w到我國,盡管《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證規(guī)定》對征收補償?shù)某绦蜃隽讼鄳?yīng)的規(guī)定,但是在實踐中還是存在一些問題,有鑒于此,我們必須進一步完善征地補償?shù)某绦?、強化對農(nóng)民補償糾紛的救濟。

3.完善途徑

(1)規(guī)范土地征用程序,加強民主監(jiān)督,明確補償標準

在征用過程中,應(yīng)該嚴格按程序辦事,發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用,避免土地資源的浪費,促進土地資源的優(yōu)化配置,維護農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。

(2)設(shè)村民代表會議

設(shè)村民代表會議行使集體土地所有權(quán),以解決集體所有權(quán)主體虛位化的問題。

(3)嚴格界定“公共利益”

在法律中應(yīng)明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時規(guī)定列舉之外的土地征用必須由國務(wù)院批準。嚴格區(qū)分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允許集體土地進入一級市場

農(nóng)地征用制度應(yīng)該符合法制化要求,堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,努力探索與我國城市化發(fā)展步伐相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度,更好地促進社會的和諧發(fā)展,將集體所有的土地與國有土地的所有權(quán)平等保護,適當開放土地一級市場,讓政府成為這一市場上起監(jiān)督作用的中介者,這是一個建立在尊重歷史和承認現(xiàn)實的基礎(chǔ)上的制度創(chuàng)新。

(5)探索新的補償方式

政府在工商、稅務(wù)等方面,可以出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵失地農(nóng)民興辦城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè),多形式開展就業(yè)和教育培訓(xùn),提高失地農(nóng)民的勞動技能和再就業(yè)能力。允許農(nóng)民以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性項目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營,讓被征地農(nóng)民能長期分享土地的增值收益。在征地時按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)安置被征地農(nóng)民,可以更好地解決農(nóng)民的后顧之憂,有利于維護農(nóng)村穩(wěn)定。

篇3

關(guān)鍵詞：土地管理法修改；土地資源；市場配置；機制完善

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.04.52 文章編號：1672-3309（2013）04-130-02

2012年11月28日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》（以下簡稱《土地管理法》）對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。作為土地管理的基本法律，《土地管理法》在保護耕地、促進城市化等方面一直發(fā)揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權(quán)利保障的立法理念使這部法律嚴重滯后。

一、土地資源配置與《土地管理法》

土地資源是一種不可再生資源，作為人類賴以生存和繁衍的基礎(chǔ)性資源，關(guān)系著國民經(jīng)濟發(fā)展乃至國家社會安全。提高土地資源的配置效率關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前，我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體（政府、企業(yè)和個人）通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，以市場價格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場價格的變化以及相應(yīng)的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

確立完善市場配置方式，必須通過健全相關(guān)的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護和開發(fā)的法律，《土地管理法》的重要內(nèi)容就是進行土地資源的配置。要通過市場的基礎(chǔ)作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關(guān)內(nèi)容，建立健全相關(guān)制度。

二、現(xiàn)行《土地管理法》中土地資源市場配置存在的問題

在市場經(jīng)濟條件下土地作為特殊商品，必然趨向市場化。目前，我國土地市場不健全、國家干預(yù)不適當以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題，都與相關(guān)政策法規(guī)的不完善有關(guān)。

（一）不健全的土地市場

首先，中國現(xiàn)行的土地市場為城市與農(nóng)村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場，國家壟斷一級土地市場，而集體所有土地進入城市市場必須首先由城市政府進行強制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)嚴重的不平等，這種不平等是集體土地使用權(quán)的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉(xiāng)分裂的二元市場，使政府成為土地市場的壟斷經(jīng)營者，一方面造成了地方政府對土地轉(zhuǎn)讓收入及土地融資的過度依賴，另一方面政府對土地儲備制度鮮有關(guān)注。

其次，土地市場不健全的交易制度?！锻恋毓芾矸ā返?3條確立了國家對建設(shè)用地的壟斷制度。排除極少個例，在我國建設(shè)用地必須屬于國有土地。實踐中的弊端體現(xiàn)在兩個方面：一是各級政府的用地審批制度，容易產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，影響社會穩(wěn)定；二是國家壟斷建設(shè)用地供給，集體土地?zé)o法進入土地市場，就產(chǎn)權(quán)而言，形成了國家所有制與集體所有制不平等。

（二）不完善土地收益分配制度

同樣作為市場主體，政府和被征地的農(nóng)民本應(yīng)該平等地享有利益分配的權(quán)利。但集體所有土地不能直接入市，這使得土地增值收益被開發(fā)企業(yè)、中央政府和地方政府獲得，被征地的農(nóng)民只能獲得征地補償，土地出讓金純收益則分配較少。《土地管理法》第47條規(guī)定：“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準”，但是實踐當中補償標準卻與實際市場交易可獲得的利益相距甚遠。而且土地補償無統(tǒng)一標準，“同地不同價”也屢見不鮮。現(xiàn)實中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統(tǒng)一的賠償標準造成了嚴重的社會矛盾。

（三）國家干預(yù)的濫用

在土地資源的配置中，國家“濫用”市場干預(yù)情況凸顯為以下三個問題：第一，根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，各級政府是土地一級市場的開發(fā)主體，土地市場的壟斷經(jīng)營者和管理者的雙重身份使其權(quán)力過于集中又缺少監(jiān)督；第二，地方政府依賴出賣土地獲得財政收入導(dǎo)致土地資源浪費、城建無序等現(xiàn)象；第三，征地范圍的不明確，“公共利益”界定不清。

三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議

目前土地資源的市場配置機制不完善，要解決這一問題就要建立一套完善法律法規(guī)，特別是完善《土地管理法》中不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的方式。要建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，至關(guān)重要的一點就是通過法律法規(guī)來規(guī)制和協(xié)調(diào)好市場機制與國家干預(yù)的關(guān)系。

（一） 健全土地資源市場配置機制

首先，改革土地收益分配制度。根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》第47條規(guī)定征地補償標準，其主要存在三點缺陷：第一，土地原用途補償制度，即政府對被征土地的補償未將增值部分計入其中；第二，限額補償制度，即補償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍，遠遠低于被征地農(nóng)民的實際收益；第三，地方政府定價制度，即國家授權(quán)地方政府規(guī)定具體補償標準，而非土地市場調(diào)控價格機制。以上補償標準嚴重損害了被征地人利益，實際上是把土地收益交由政府和開發(fā)商共同分享，實踐當中屢釀 “征地悲劇”的惡果。

筆者認為，補償標準應(yīng)當由供地和需地雙方通過自愿協(xié)商來決定補償標準；如協(xié)商不成時，由雙方都能接受的資產(chǎn)評估公司作為第三方，按照當?shù)厥袌鰞r格決定補償標準。此次《土地管理法（草案）》明確了公平補償?shù)幕驹瓌t，規(guī)定征收農(nóng)民集體所有的土地應(yīng)當給予公平補償，而且補償資金不落實的，不得批準和實施征地。同時草案中還涉及授權(quán)國務(wù)院制定征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法。這實際上是為《農(nóng)村集體土地征收補償條例》的出臺鋪平道路。

其次，健全農(nóng)村土地入市制度?！锻恋毓芾矸ā吩谕恋厥袌鼋灰字黧w上應(yīng)當改革，轉(zhuǎn)變政府壟斷一級市場的現(xiàn)狀，使農(nóng)民在未來成為農(nóng)村集體土地交易的主體，再通過調(diào)節(jié)稅收的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。土地市場適度引入競爭機制，使土地交易流程制度化，減少人為操作空間，減少腐敗發(fā)生。健全土地交易信息披露制度，以便更好地引入市場競爭。同時，從民法角度講，改革土地權(quán)利制度勢在必行。根據(jù)《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定，完善集體所有土地的用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進入市場的規(guī)定，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場。

（二） 完善國家干預(yù)土地資源配置機制

國家對土地資源配置進行適當?shù)母深A(yù)是必要的，但是這并不代表政府可以替代市場，國家和市場應(yīng)當在土地資源配置中相互補充共同推進的作用。

第一，縮小土地劃撥范圍。《土地管理法》第2條中“公共利益”的邊界難以確定，導(dǎo)致政府征地幾乎不受任何實質(zhì)性制度的制約而擁有過于強大的土地征收權(quán)力?！皩崿F(xiàn)公共利益”成為地方政府強制征收土地常用借口。因此，筆者建議首先政府征地的權(quán)力應(yīng)當符合比例原則，以此限制其權(quán)力的濫用；其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。

第二，改革《土地管理法》中土地利用規(guī)劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規(guī)劃制度，根據(jù)市場需求建立規(guī)劃機制，來保障規(guī)劃機制的科學(xué)、有效實施，充分發(fā)揮規(guī)劃的整體控制作用。同時，制定科學(xué)的土地儲備規(guī)劃，擴大公益性用地的收購與儲備，建立土地儲備金制度。

第三，強化耕地保護制度和改革土地用途管制模式。嚴格耕地保護將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實際上，耕地保護制度涉及的內(nèi)容比較繁雜，但基本內(nèi)涵應(yīng)圍繞責(zé)任及其操作體系展開?，F(xiàn)行《土地管理法》第四章“耕地保護”及第七章“法律責(zé)任”，各種耕地保護制度都缺乏法律后果的規(guī)定，致使立法的預(yù)期目的難以實現(xiàn)，而且削弱了法律的威懾力，影響了法律的權(quán)威性?！锻恋毓芾矸ā沸抻啎r理應(yīng)增加耕地保護制度法律責(zé)任的規(guī)定。《土地管理法（草案）》對此已有改觀，增設(shè)了各級政府耕地保護目標責(zé)任制及耕地保護考核制，對強化耕地保護無疑具有促進作用。不過，如何落實耕地保護目標責(zé)任制及考核制，以及考核不合格需要承擔何種法律后果，仍有待進一步細化。

四、結(jié)語

完善土地資源市場配置機制僅靠《土地管理法》是不夠的，必須依靠《憲法》及《城市房地產(chǎn)管理法》《土地承包法》等其他法律法規(guī)體系的健全。法律規(guī)范與政府干預(yù)相互協(xié)調(diào)，才能實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。下一個五年規(guī)劃推進中，城鎮(zhèn)化規(guī)模不斷擴張，土地利用數(shù)量不斷攀升，進一步推動市場穩(wěn)定有序的發(fā)展具有巨大的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 楊世建.土地征收與農(nóng)民權(quán)利的憲法保障[J].云南行政學(xué)院學(xué)報，2011，（04）：116-119.

篇4

一、純商業(yè)拆遷是否適用本條例？

根據(jù)“征房條例”規(guī)定，本條例規(guī)定是只針對公共利益，相對于舊條例，縮小了適用范圍，因為舊條例是允許商業(yè)拆遷的。另根據(jù)《循環(huán)經(jīng)濟促進法》規(guī)定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，應(yīng)當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命。對符合城市規(guī)劃和工程建設(shè)標準，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除?！本褪钦f，自2009年開始非公共利益政府不能決定拆除。

二、補償范圍是否包括土地使用權(quán)？

這個在舊條例中沒有規(guī)定，只有個批復(fù)，是《國務(wù)院法制辦對北京市人民政府法制辦公室關(guān)于城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示的答復(fù)》（2002年1月24日，國法秘函〔2002〕15號）規(guī)定，“一、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行前拆遷城市私有房屋的補償問題。根據(jù)法不溯及既往的原則，1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法實施之前拆遷城市私有房屋的補償，應(yīng)當適用原土地管理法和原城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定。二、關(guān)于1999年1月1日現(xiàn)行土地管理法施行后至2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例施行前，拆遷城市私有房屋的補償問題?，F(xiàn)行土地管理法第五十八條規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。……北京市人民政府作出上述規(guī)定，將土地使用權(quán)補償因素納入補償范疇，不存在法律問題。因此，北京市可以依照上述規(guī)定對被拆除的房屋進行補償。三、關(guān)于2001年11月1日現(xiàn)行城市房屋拆遷管理條例施行后，拆遷城市私有房屋的補償問題?！?001年11月1日以后實施的拆遷，貨幣補償款中包括對土地使用權(quán)的補償。今后，對被拆除房屋的補償應(yīng)當按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行?！备鶕?jù)這個批復(fù)的意見，現(xiàn)行的一般做法是“地隨房走，地不計價”。但我們認為，這明顯與物權(quán)法土地法相矛盾。

物權(quán)法第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！?，第一百四十八條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金”，土地管理法第五十八條“收回國有土地使用權(quán)的對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償”。

目前我國也有地方對房屋所使用的土地使用權(quán)進行補償?shù)?。比如，重慶市采取的做法就是適當補償原則。根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于城市房屋拆遷中土地補償有關(guān)問題的批復(fù)》（渝國土房管發(fā)〔2003〕113號）“因城市建設(shè)收回土地使用權(quán)時，對以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)根據(jù)其取得土地使用權(quán)的成本（出讓金及有關(guān)稅費等）和投入等因素考慮補償?！蹦敲淳唧w對土地使用的補償標準如何計算？目前尚無統(tǒng)一的標準，根據(jù)法律原理，我們認為法治政府必須建立和保護行政相對人的合理利益。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有的占有使用和收益的權(quán)利。而土地增值利益屬于用益物權(quán)人應(yīng)當取得的收益，因此收回土地使用權(quán)時應(yīng)當按收回時（征收決定生效時）的土地出讓金標準計算并退還。有了這樣的認識后，一個更為復(fù)雜的補償問題實際上也解決了，就是“房地分家”的補償問題。實踐中，有些地方政府圖省事經(jīng)常毛地出讓，結(jié)果地上房屋和其他附著物尚未補償，土地使用權(quán)已幾易其主，政府征收時出現(xiàn)房主之外，地權(quán)另有其人的情況。這樣的案例在實踐中已經(jīng)大量涌現(xiàn)，但目前尚無具體且明確的先例可循。那么，我們認為前述方法可以作為解決辦法的參考。

三、“城中村”改造適用何種程序？

所謂“城中村”是指已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍，農(nóng)業(yè)用地通過征用所剩余很少或者已經(jīng)沒有，但以住宅用地仍為集體所有性質(zhì)土地為特征，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份已經(jīng)或者即將轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸?，滯后于時展游離于現(xiàn)代城市體制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落?！俺侵写濉庇袕V義和狹義之分。從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城區(qū)內(nèi)尚有待改造的“城中村”12個，計劃在2012年前基本完成。

“城中村”改造的程序我們認為應(yīng)分兩步走，即先將集體土地征為國有，再將國有土地上的房屋及其他附著物征收。本次征房條例將舊城改造（有的地方稱三項改造，即城中村、棚戶區(qū)、危舊房）造視為公共利益。目前，我國還沒有集體土地拆遷安置補償?shù)慕y(tǒng)一法律，但有些省市的做法也值得借鑒。已知的大約有三種模式，第一種叫征地法，即先按程序?qū)⑼恋剞D(zhuǎn)為國有，再按國有土地房屋來進行征收，也是我們主張的模式；第二種參照法，參照城市拆遷進行補償，這種模式有司法解釋的依據(jù)，最高法院2005行他字第5號批復(fù)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征用后，原農(nóng)村居民對房屋仍然享有所有權(quán)，房屋所在地被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當參考拆遷條例規(guī)定對房屋所有人進行安置補償（實際上城市已無安置可言），參照法成本稍少，我們成都市農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采用的就是這種模式；第三種叫協(xié)商法，即互相商量補償，“按平算數(shù)”。

四、房地產(chǎn)管理工作中市轄區(qū)政府的責(zé)任及作用？

在房地產(chǎn)管理中我們聽到最多的就是市縣政府，基本上沒有聽到說過區(qū)政府，這次征房條例也是如此。部分學(xué)者們的觀點認為應(yīng)該包括區(qū)級政府，理由是如果僅限市縣政府，則民族自治地區(qū)的盟、旗則不搞拆遷了。我們認為，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對外行使相關(guān)管理職能的只能是市縣政府。理由是《國家土地管理局對出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請示的答復(fù)》（1991國土函字第71號）、《國家土地管理局關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題的答復(fù)》（1993年4月1日）兩次文件均規(guī)定“國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責(zé)。其中，‘市、縣人民政府’，所指‘市’，包括全國各級市；所指‘縣’，不包括市轄區(qū)?！倍野凑照O(shè)置的規(guī)定，區(qū)級政府原則上不單獨設(shè)立規(guī)劃管理部門，征地條例也明確是市縣人民政府負責(zé)本區(qū)域的房屋征收與補償工作。我們成都市的做法是在征地征房活動中依據(jù)《成都市征地補償安置辦法》（78號令）第三條“征地補償安置工作在市人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由市土地行政主管部門具體負責(zé)實施。市計劃、勞動、民政、公安、糧食、規(guī)劃等有關(guān)行政管理部門應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同市土地行政主管部門做好征地工作。區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)協(xié)助做好征地補償安置工作”、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）第六條“成都市房產(chǎn)管理局主管本市城市房屋拆遷管理工作。成都市房屋拆遷管理處具體負責(zé)錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作；其他區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門管理本區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作。公安、教育、電信、供電、供水、供氣和廣播電視等部門應(yīng)當及時協(xié)助辦理被拆遷人的戶口遷移、學(xué)生轉(zhuǎn)學(xué)、電話移機、有線電視遷裝和水、電、氣供應(yīng)等有關(guān)事宜，除按照國家有關(guān)規(guī)定外，不得額外參加拆遷人和被拆遷人的負擔。國土部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作”明確規(guī)定，區(qū)級政府基本上是配合義務(wù)，從政府組織法來說并無不妥之處，但所有對外文件應(yīng)當按照法律和行政法規(guī)規(guī)定的程序處理。

五、征房條例實施后原88號令的廢止問題？

由于《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》（88號令）系根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》和《成都市城市房屋拆遷管理條例》制定，根據(jù)《立法法》“下位法違反上位法規(guī)定的應(yīng)予以改變或者撤銷”的規(guī)定，前述條例連同88號令均不再適用。

六、征地與征房的區(qū)別與聯(lián)系？

如果說有聯(lián)系，那么房地合一就是其中最重要的聯(lián)系，因為至今科技再發(fā)達也不能建造空中樓閣。所以，房產(chǎn)和地產(chǎn)我們通稱房地產(chǎn)，這也是我們有時混淆征地與征房的原因之所在。征地與征房在國外區(qū)別不大，幾乎世界所有國家都實行的是土地私有制，房地事實上也是合一的，只有我國法律制度上實行房地合一，但城市建設(shè)用地所有權(quán)歸屬國家，房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人只有使用權(quán)且實行多頭管理。因此，在中國征地與征房是不同的法律概念。兩者的主要區(qū)別：

一是適用的法律程序不同。國家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定；城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。

二是適用范圍不同。征地適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地，征房適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

三是法律后果不同。征地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅，征房導(dǎo)致的法律后果是房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價調(diào)整或者價值的交換。

四是補償范圍不同。征地一般補償有4項，即土地補償費、安置補助費、地上費（含建筑與青苗等）、菜地基金。征房實質(zhì)補償只有其中一項，即地上費，細化為房屋及地上建筑物補償，過渡費補償，營業(yè)損失補償。一句話，征地既補“磚頭”（土地及建筑），也補“人頭”（人員安置），而征房只補“磚頭”。

征房的程序為：

（一）公布補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（二）公布修正補償方案。市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

（三）風(fēng)險評估，必要時經(jīng)政府常務(wù)會議討論。

（四）落實征收補償費用。

（五）處理無證建筑。

（六）作出征收決定并公告。

（七）組織調(diào)查登記，公告調(diào)查結(jié)果。

（八）給予補償。

（九）對違約者提訟。

（十）對“釘子戶”作出補償決定并公告。

（十一）申請法院強制執(zhí)行。

征地的程序為：

（一）征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。

（二）征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會或村民提出的意見分別處理并協(xié)調(diào)解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對人有權(quán)提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應(yīng)將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（三）地籍調(diào)查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國土資源局現(xiàn)場填制調(diào)查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認無誤后簽字。國土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

（四）擬訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查、登記情況，按照審批機關(guān)對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案?！辈⒔M卷向有批準權(quán)的機關(guān)報批。

（五）征用土地公告。征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當在收到省或國務(wù)院征用土地批準文件之日起10個工作日內(nèi)在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內(nèi)容：征地批準機關(guān)、批準文號、批準時間和批準用途；征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補償?shù)怯浀钠谙?、地點。

（六）征地補償安置方案公告?？h或市級國土資源局根據(jù)省或國務(wù)院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內(nèi)容：被征用土地的位置、地類、面積；地上附著物和青苗的種類、數(shù)量；需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補償、安置的具體措施。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應(yīng)當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向縣或市級國土資源局提出?？h或市級國土資源局應(yīng)當研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應(yīng)當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改。

（七）報批征地補償安置方案。縣或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

（八）批準征地補償安置方案。

市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

（九）土地補償?shù)怯?。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內(nèi)容以市、縣國土資源行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準。

（十）實施補償安置方案和交付土地。按規(guī)定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。

七、“村轉(zhuǎn)居”后集體土地是否自動轉(zhuǎn)為國有？

篇5

一、關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補償?shù)牧⒎ìF(xiàn)狀 我國立法上尚無關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地明確的法定概念，只有《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定可推定其的一般類別。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，除公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設(shè)，應(yīng)先通過征收將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地后再在國有土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上設(shè)立使用權(quán)。雖然《物權(quán)法》中所述的集體建設(shè)用地與《土地管理法》不同，把在《土地管理法》中應(yīng)屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地范疇的“宅基地”使用權(quán)單獨立章入編，認定為國家所有的土地，卻也未對集體建設(shè)用地的范圍給一個明確的界定。

其他與農(nóng)村集體建設(shè)用地征收有關(guān)的立法有：一是

《憲法》第10 條，從憲法層面明確了土地征收制度的合法性，奠定了土地征收法律制度的憲法基礎(chǔ)，是一切土地征收法律規(guī)范的最高指導(dǎo)原則;二是《物權(quán)法》第42 條、《土地管理法》第2 條、《農(nóng)村土地承包法》第16 條規(guī)定;三是現(xiàn)行其他土地征收法規(guī)規(guī)章，是為土地征收實踐中的操作指南。如 《土地管理法實施條例》《征用土地公告辦法》《江蘇省征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法》等?，F(xiàn)有的關(guān)于農(nóng)村集體土地征收補償?shù)囊?guī)定少之又少，散見于各法律條文中只有“依照國有土地征收”、 “參照耕地征收補償”等字眼，缺少系統(tǒng)全面的規(guī)定。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補償問題及其原因 （一）公權(quán)力的行使對私權(quán)的尊重和保護不足根據(jù)《土地管理法》及《土地管理法實施條例》等相關(guān)規(guī)定，對集體建設(shè)用地征收存在爭議協(xié)調(diào)不成的，由批準征地的人民政府按照一定的程序進行裁決，但未規(guī)定向司法機關(guān)尋求救濟的權(quán)利。我國《土地管理法實施條例》第25 條規(guī)定，征收土地方案的實施，不論被征收征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對征地補償、安置是否有爭議。換言之，被征收人對行政征收行為有異議，國家仍然可以強制執(zhí)行，并未給被征收人提供救濟的途徑[1] 。一旦征收過程中出現(xiàn)矛盾，就難以保證失利者一方得到公正、合理的解決途徑?！靶惺构珯?quán)力不得侵害合法的私權(quán)利”作為《物權(quán)法》的基本理念之一，是所有法治化國家所提倡的，在我國卻沒有被作為征收補償?shù)脑瓌t性規(guī)范提出來[2] 。政府一方作為征收申報審批和具體方案擬定的主持者，一方面既是公權(quán)力的行使者，一方面又是整個社會經(jīng)濟組織的管理和決策者;而主體中另一方農(nóng)民或者農(nóng)民集體，在整個征收過程中都處于較為被動服從的地位，二者之間的地位本已懸殊。而立法中缺乏相應(yīng)的救濟機制，公權(quán)力處于絕對優(yōu)勢地位，集體土地征收補償出現(xiàn)爭議，許多法院甚至不予受理，可見公權(quán)力的行使并未充分考慮對私權(quán)利的尊重和保護。

（二）集體建設(shè)用地所有權(quán)的歸屬不明，農(nóng)民的利益常?！氨淮怼?/p>

集體建設(shè)土地征收過程中，享有集體建設(shè)用地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，補償?shù)闹饕獙ο笠彩寝r(nóng)村集體經(jīng)濟組織。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有權(quán)的主體分三級，分別是：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體和村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體?，F(xiàn)實中，涉及土地征收補償協(xié)議的簽訂、征地補償款的分配等重大利益問題時，村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)不征求村民意見，以村務(wù)公開的形式公布征地補償狀況及分配情況或只是向村民小組通報一下情況?！巴恋丶w所有實際上最終淪為了鄉(xiāng)村干部的小團體所有，甚至成為個別鄉(xiāng)、村干部的個人所有。”[3] 集體的意志如何體現(xiàn)，征收補償協(xié)議是由村內(nèi)全體集體成員決議還是由鄉(xiāng)內(nèi)全

現(xiàn)實問題法律均未明確規(guī)定。因為所有權(quán)的歸屬不明，造成各個組織競相逐利，以各種名義克扣征地補償款，而真正的權(quán)益主體卻未得到補償。

（三）的范疇不明，為公共權(quán)力濫用提供法

“公共利益”律漏洞

根據(jù)《憲法》的規(guī)定，土地征用的合法化的首要條件必須是為了公共利益。什么是公共利益？我國現(xiàn)行法律《物權(quán)法》到《土地管理法》都只是概括性地規(guī)定，并未詳細闡述關(guān)于公共利益的適用條件和類別。正是由于公共利益本身在法律上沒有一個明確的內(nèi)涵和范疇，導(dǎo)致實踐中存在大量假借“公共利益”之名謀取私利的做法。國家可以運用公共權(quán)力征收農(nóng)村土地的前提條件是要明確公共利益的范圍，制定詳細的操作規(guī)范，保證征收為了公共利益的合法性，從而作為土地征收的前置程序。

（四）補償標準過低，保障作用不強

依據(jù)《土地管理法》第47 條，只對耕地的征收補償有較為明確的規(guī)定，而集體建設(shè)用地等其他土地的征收補償則由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的標準處理。依此規(guī)定計算，征地補償款項經(jīng)歷各環(huán)節(jié)而真正最后支付到農(nóng)民個人時，遠遠低于土地的市場價值，且土地征用主要采用一次性現(xiàn)金補償?shù)姆绞?。可見，實際上的征地補償制度不能反映土地的市場價值，不僅侵害了農(nóng)村集體和農(nóng)民在土地上的農(nóng)業(yè)收益，而且剝奪了農(nóng)民的土地發(fā)展的權(quán)利，乃至未來的生存保障。其次，依據(jù)我國法律的規(guī)定，只補償征地所導(dǎo)致的直接損失，并不考慮土地增值收益分配的問題。對于集體建設(shè)用地征收期間造成的企業(yè)經(jīng)營損失、失去宅基地農(nóng)戶的搬家費和無家可歸時必要的安家費等其他損失不予補償。

（五）受償?shù)闹黧w范圍窄，無法全面覆蓋所有失地農(nóng)民

依據(jù)法律的規(guī)定，集體建設(shè)用地征收受償?shù)闹黧w分為兩類：一為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織;二為被征地的農(nóng)民，而受征收影響的其他權(quán)利人如集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人等無權(quán)獲得補償。再加上法律對于農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補償收益分配的規(guī)定也不明確、不合理，使得本來就不多的土地收益主要劃歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等用于發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟和各項社會公益事業(yè)，僅地上附著物和青苗補償費的小部分收益用于對農(nóng)民進行土地補償。

（六）征收補償?shù)某绦蛉狈_、公正的設(shè)置

集體土地征收補償程序帶有濃厚的行政色彩，缺乏公開透明的制度，缺乏相應(yīng)的社會監(jiān)督和司法救濟，并沒有給予農(nóng)民真正的參與權(quán)。具體征收補償?shù)姆桨赣烧块T通過行政手段單方面制定，制定后才發(fā)公告告知農(nóng)民，在此過程中，農(nóng)民沒有參與權(quán)。在確定征收補償方案方面，大都是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的代表參加聽證會，農(nóng)民很少參與到協(xié)商談判中來，而法律規(guī)定對聽證會提出的意見“只有在確需修改的情況下”才可改動，這使得聽證會的實際作用受限。加之在實施程序中缺乏外部監(jiān)督程序。行政主體及其工作人員總是循著有利于自身的方式來處理征收中的問題，如此非常不利于處于相對弱者地位的農(nóng)民的權(quán)益救濟。與此同時，法律并沒有為農(nóng)民提供當出現(xiàn)征收爭議向人民法院的救濟途徑[1] 。

三、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補償制度的建議 （一）設(shè)立有效的私權(quán)利救濟機制 通過引入市場機制，確立事先補償制度。行政主體在

未經(jīng)事先合理補償?shù)那闆r下不能享有集體建設(shè)用地征收

權(quán)。提高了征收權(quán)行使的法律門檻，提高了農(nóng)民的主體地

位，更好地保證農(nóng)民的權(quán)益。其次，設(shè)立價格評估制度和價

格異議制度。以市場評估的方式確定征收補償標準及補償

的最低保障標準，衡平農(nóng)民與政府之間不平等的關(guān)系，以

建立民事平等主體的關(guān)系為框架的農(nóng)村集體建設(shè)用地征

收制度，并按照被征收土地及其附著物的一般市場交易價 格對農(nóng)民進行征地補償，經(jīng)協(xié)商確定土地補償費，同時要 將安置補償?shù)扔嘘P(guān)費用公開，改變以往的“官本位”的做 法，力爭從制度設(shè)置上保障農(nóng)民的權(quán)益。 （二）明確公共利益的內(nèi)容 從理論上看，只有當政府為了公共利益需要相對人的

財產(chǎn)權(quán)益而又不能通過私法上的平等主體之間自由買賣 的方式來實現(xiàn)時，才能夠使用通過國家進行土地征收的方 式強制取得。實踐中，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的征收一般 來說是為了與國家社會經(jīng)濟宏觀戰(zhàn)略布局的需要相吻合， 主要以城鄉(xiāng)交叉位置或者城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)村集體建設(shè)用 地作為切口進行集體土地征收使之轉(zhuǎn)化為國有土地，再對 整合起來的土地進行統(tǒng)一規(guī)劃用以建設(shè)能“惠及全民”的， 如：國防設(shè)施建設(shè)、國家重點扶持的能源、交通、水利、科 技、教育、醫(yī)療、文化、體育等項目。

（三）以市場定價為主，擴大補償范圍，增設(shè)其他保障 措施 1.以市場定價為主，擴大補償范圍。在集體土地征收過程中，土地價格應(yīng)按市場價格標準進行補償，同時應(yīng)考慮土地的增值問題。應(yīng)增設(shè)集體建設(shè)用地的補償標準，標準的制定不僅要參考集體建設(shè)用地原用途，還要增加考慮 “未來用途”所帶來的土地增值，以市場價值來設(shè)定征收補償?shù)臉藴蔥4] 。征收涉及的利益主體不僅僅包含土地所有權(quán)主體，集體建設(shè)用地地上青苗所有權(quán)及地上房屋設(shè)施的所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人都應(yīng)包含在內(nèi)，以宅基地使用權(quán)最為突出，應(yīng)當納入受償范疇。擴大補償?shù)膿p失范圍，需要進行在立法上予以明確。

2.以區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平為標準，合理增設(shè)其他的保障措施。應(yīng)強制建立失地農(nóng)民的最低生活保障制度，給予失地農(nóng)民生活補貼，保證其維持最基本的生活不受影響。失地農(nóng)民的社會保障應(yīng)包括醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、最低生活保障三個方面。失地農(nóng)民因征地被迫成為城市的“邊緣人群”，既不享有城市居民的待遇又失去了賴以生存的土地，故而對于該類農(nóng)民社會保障的補償標準不應(yīng)低于當?shù)爻鞘芯用竦酿B(yǎng)老保障、醫(yī)療保險及最低生活保障所確定的標準[5] 。或者可以采取集體成員入股分紅或宅基地換房、農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換為城市身份等的補償方式，并配套采取把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療保險體系、提供就業(yè)上崗培訓(xùn)等措施。至于欠發(fā)達地區(qū)，土地特別是耕地和宅基地是農(nóng)民維持其基本生存的重要財產(chǎn)，應(yīng)當限制對這兩類集體土地的征收，我國一向嚴格實行耕地保護政策，而對于宅基地的征收做出的限制不足以體現(xiàn)其作為農(nóng)民

據(jù)以生存的私權(quán)的重要地位。

（四）完善土地征收救濟機制

“法律的目的是保護和救濟無辜者?！庇斜匾谡魇昭a償制度中建立有效的權(quán)利救濟機制，保證農(nóng)民的合法權(quán)益。在《憲法》中把“行使公權(quán)力的同時不得侵害合法的私權(quán)利”理念納入農(nóng)村土地征收的原則，其次，對《物權(quán)法》和《土地管理法》中征收的內(nèi)容及被征收主體的權(quán)利救濟深入明確具體化?？梢詮幕鶎诱{(diào)解、仲裁機構(gòu)調(diào)解制度的建立和完善入手進行分析，農(nóng)村基層調(diào)解組織可以由村委會主任或書記及其他成員兼任。由于基層調(diào)解組織對于失地農(nóng)民的生活狀況和心理情緒比較了解，比較容易把握失地農(nóng)民的心理和情緒，特別是威望較高的基層調(diào)解組織。其次，建立仲裁制度，公開開庭，接受公眾的監(jiān)督，保證救濟的公正性。

（五）規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地征收補償程序

1.完善征地審批程序，設(shè)立公共利益認定環(huán)節(jié)。只有保證審查程序和審查結(jié)果公開化，受外部的監(jiān)督和制約，才能有效地保證征地權(quán)的合法合理化行使。公共利益的審查是土地征收程序中的重要內(nèi)容，是土地征收、補償?shù)瘸绦虻膯映绦?。公共利益認定程序應(yīng)由申請、調(diào)查、舉行聽證會、審查、認定、公告等幾個環(huán)節(jié)構(gòu)成。在申請環(huán)節(jié)，申請人需就征地的目的、條件進行自我論證說明。為保證農(nóng)民權(quán)益不受侵犯，行政機關(guān)應(yīng)當在做出公共利益認定決定之前公開進行調(diào)查，接受公眾的質(zhì)疑和監(jiān)督，聽取意見。對于范圍較大的土地征收，還開舉行由土地申請人、被征收集體和有關(guān)專家組成的聽證會。對征收決定應(yīng)及時向土地權(quán)益人進行公告。對于公共利益的正當性、合法性的論述，應(yīng)有理有據(jù)，確認所實現(xiàn)的公共利益大于其所造成的損失。另外，公告的內(nèi)容應(yīng)包含土地征收的目的、范圍、用途以及補償方案，并列明有關(guān)權(quán)益人陳述意見的權(quán)利及時限。

2.健全補償安置程序。將補償安置程序作為征收執(zhí)行程序的前置程序進行獨立設(shè)置。若征地補償安置程序設(shè)計科學(xué)合理，為公眾所接受，由此而引起的糾紛也會大量減少。其次，增設(shè)補償安置方案中的民主協(xié)商環(huán)節(jié)。行政主體負責(zé)查明并通知所有的征收補償主體，征地雙方在共同參與的情況下，就補償金額進行協(xié)商，協(xié)商不成的，再可選擇者其他途徑確定補償金額。

參考文獻：

[1]竇衍瑞，王珍行.論我國農(nóng)村土地征用程序的法治化[J].法學(xué)論壇.2007（2）.

[2]崔文星.物權(quán)法專論[M].北京：法律出版社，2011.

[3]王衛(wèi)國.中國土地權(quán)利研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社版，1997.

篇6

日前黑龍江省北安市人民法院審結(jié)了8件貪污、挪用征地補償款的案件，案值共計人民幣40余萬元，上述數(shù)字的背后代表了國家的損失，同時也體現(xiàn)出征地補償已成為職務(wù)犯罪的重災(zāi)區(qū)。在這類案件的審理過程中，合議庭常在案件的定性與犯罪數(shù)額的確定上產(chǎn)生分歧，筆者借此文淺談此類犯罪的定性問題，以期達到拋磚引玉的效果。

此類犯罪主要涉及四個罪名，有貪污罪、挪用公款罪與職務(wù)侵占罪、挪用資金罪，在認定上，一個重要的區(qū)別點在于：犯罪對象是否為公共財產(chǎn)。《刑法》第九十一條明確規(guī)定了公共財產(chǎn)的范圍：（一）國有財產(chǎn)；（二）勞動群眾集體所有的財產(chǎn)；（三）用于扶貧和其他公益事業(yè)的社會捐助或者專項基金的財產(chǎn)。在國家機關(guān)、國有公司、企業(yè)、集體企業(yè)和人民團體管理、使用或者運輸中的私人財產(chǎn)，以公共財產(chǎn)論。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定了征地補償費用的構(gòu)成：1、土地補償費；2、安置補助費；3、地上附著物和青苗的補償費。征地補償費用在流轉(zhuǎn)過程的不同階段，即在支付前后（進入村財務(wù)帳目）和分配前后的屬性是不同的。從土地征收補償費用的來源看，凡經(jīng)政府批準征地以及轉(zhuǎn)讓給國有單位用地所得到的補償費用，其款項主要來源于政府或國有單位，因此，在進入村財務(wù)帳目之前，征地補償費用屬于國有財產(chǎn)，對此沒有異議。但是，在進入村財務(wù)帳目之后，則需要具體分析。

首先，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條的規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村經(jīng)濟組織所有”。因此，土地補償費支付后，即進入村財務(wù)帳目后，就屬于村民委員會集體所有，系集體所有的公共財產(chǎn)。

其次，地上附著物和青苗補償費按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條的規(guī)定：“地上附著物和青苗的補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有”，因此在分配后顯然歸附著物和青苗所有人所有，屬于私人財產(chǎn)，對此不可能成立村民委員會等村基層組織人員的職務(wù)犯罪。至于在進入村賬務(wù)賬目之后分配給所有人之前，村基層組織對此只是協(xié)助人民政府進行暫時管理，沒有所有權(quán)，根據(jù)刑法第九十一條的規(guī)定：在國家機關(guān)、國有公司、企業(yè)、集體企業(yè)和人民團體管理、使用或者運輸中的私人財產(chǎn)，以公共財產(chǎn)論，因此屬于公共財產(chǎn)。

最后，征地安置補助費的情況比較復(fù)雜?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：征地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置的補助費支付給集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用?？梢?，征地安置補助費支付后可以分為三種情況：一是需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用，屬于集體所有的公共財產(chǎn)，成為貪污罪和挪用公款罪的犯罪對象。二是由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；三是不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人同意后用于支付被安置人員的保險費用。后兩種情形在支付后，屬于個人財產(chǎn)，村民委員會等村基層組織人員的職務(wù)犯罪構(gòu)成客體已經(jīng)不復(fù)存在了。因此，后兩種在費用分配或者處置后不涉及農(nóng)村基層組織人員的職務(wù)犯罪問題。而第一種由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用的征地安置補助費則成為關(guān)于適用立法解釋爭議的焦點。

篇7

關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；征地補償；法律構(gòu)建

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2013）01-0193-02

隨著我國城市化進程的推進，道路交通、能源建設(shè)、工業(yè)同、大學(xué)城、商業(yè)區(qū)、住宅樓等建設(shè)項目的實施，大量農(nóng)村土地被征收，導(dǎo)致失地農(nóng)民激增，其生活無法得到保障。因此，有必要重新審視我國土地征用法律規(guī)定的不足，從而構(gòu)建一個能夠有效保護失地農(nóng)民權(quán)益的法律制度。

一、當前農(nóng)民失地現(xiàn)狀分析

《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”第47條規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。此外《農(nóng)業(yè)法》、《土地承包法》、《土地管理法實施條例》、《土地復(fù)墾規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)為農(nóng)村土地征收提供了法律依據(jù)。

國土部2008年頒布《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤管理辦法》初衷是為了確保18億畝耕地的紅線，其核心是實行“增減掛鉤”，將農(nóng)村建設(shè)用地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地直接掛鉤，若農(nóng)村整理復(fù)墾建設(shè)用地增加了耕地，城鎮(zhèn)可對應(yīng)增加相應(yīng)面積建設(shè)用地。此辦法一出臺，立馬帶來了巨大的負面效應(yīng)。

據(jù)估計，目前全國失地農(nóng)民的數(shù)量可能超過2000萬人。民進中央?yún)⒄h政部副部長聞連利認為“隨著我國城市化和工業(yè)化進程的加快，農(nóng)村集體土地被大量征用，失地農(nóng)民作為農(nóng)民中的一個特殊群體，數(shù)量迅速擴大。失地農(nóng)民數(shù)量增加所引起的后果是非常嚴重的，這些失地農(nóng)民成為三無農(nóng)民（無土地、無工作、無社保），因征地引發(fā)的、惡性事件頻發(fā)，給社會的穩(wěn)定和政府形象造成了惡劣影響。

二、農(nóng)民失地的法律原因分析

（一）對失地農(nóng)民權(quán)益保護的法律規(guī)定籠統(tǒng)

《憲法》第10條第2款和《土地管理法》第8條第2款規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，這在法律上賦予了農(nóng)民集體土地所有權(quán)。

但法律認定的“集體”包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體、村集體和組集體，農(nóng)地到底屬于哪級集體所有，相關(guān)法律沒有作出明確規(guī)定。并且在實際操作過程中，征收補償往往被各級政府、村委會以及集體經(jīng)濟組織通過各種名義克扣，嚴重侵害了失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

土地征收過程中的另外一個問題就是：既然集體組織是農(nóng)村土地的所有人，其在土地的征收過程中應(yīng)當起著主導(dǎo)作用，但是在征收的過程中，國家基本是通過行政手段。自上而下的進行征收，導(dǎo)致集體經(jīng)濟對自己的土地沒有參與權(quán)和話語權(quán)。

（二）對農(nóng)民土地征收程序的不合理

根據(jù)2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第14條規(guī)定：健全征地程序：農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)受保護，享有征地前的告知權(quán)、聽證權(quán)以及征地補償機制和糾紛的解決機制的保護，但是實際上，由于具體的實施措施不明確，農(nóng)民得不到應(yīng)有的法律保護。

（三）土地補償和收益分配的不合理

對于土地補償問題，《土地管理法》第47條雖然明確規(guī)定了土地征用的補償標準，但這種補償標準難以正確體現(xiàn)地塊的級差地租及各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平。

對土地收益分配和管理問題，《土地管理法》實施條例第26條規(guī)定土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，因而農(nóng)民的得到的補償十分有限。

三、國外對失地農(nóng)民法律保護的做法

（一）強調(diào)公益目的

19世紀英國的《強制征購?fù)恋胤ā反_認了土地的使用目的必須證明該項目是“一個令人信服的符合公眾利益的案例”，也就是征收項目帶來的利益要遠遠超過被剝奪土地的人所受到的損失。

大陸法系的德國，更加注重征地的公益性，在進行土地征收前要進行征收公益性審查，其土地征用主體被嚴格限定為地方政府和依法取得公益建設(shè)的單位。為防止土地被任意征用，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，征地主體要從整體上考量如何最佳利用土地和保持總量平衡。

（二）嚴格征地程序

英國在征地程序方面，首先要召開一個是否動用征地權(quán)利的調(diào)查會，聽取各方的意見，并指定一位獨立督察員進行評估。接著由獨立督察員將評估意見向國務(wù)大臣報告，最終由國務(wù)大臣確認此項目是否適用《強制征購?fù)恋胤ā贰?/p>

美國憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產(chǎn)；非有合理補償，不得征用私有財產(chǎn)供公共使用?！睆亩梢钥闯?，土地征用必須具備三個要件：正當法律程序、合理補償和公共使用。

（三）征地安置補償?shù)氖袌龌?/p>

許多國家的征地補償是建立在市場化的基礎(chǔ)之上的，也就是說，征地補償以市場價格為基準。土地征用費相當于土地價值，按照征用時的市場價格給足補償；土地賠償金是對土地權(quán)利人因征用而造成的經(jīng)濟及其他損失的補償。

篇8

關(guān)鍵詞:城中村;失地農(nóng)民;法律保障

一、“城中村”失地農(nóng)民的保障現(xiàn)狀及存在的問題

(一)有關(guān)土地征收的具體法律法規(guī)存在矛盾或含混不清

現(xiàn)行土地法律規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規(guī)定突破了1954年憲法有關(guān)征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規(guī)定,實際上為征收農(nóng)地轉(zhuǎn)用非農(nóng)建設(shè)提供了一種合法形式。但是產(chǎn)生了一個矛盾:對于非公共利益的農(nóng)地轉(zhuǎn)用,不經(jīng)過征地是違憲,因為不符合“全部城市土地為國有土地”的憲法準則;征地也違憲,因為不符合為了“公共利益”才可征地憲法準則。又比如,《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程爭議發(fā)生的原因有那些情況,爭議發(fā)生后如何處理,法律沒有確切規(guī)定。因此,在征地過程中農(nóng)民的權(quán)益受到損害時,利用法律無法有效地保障自己的合法權(quán)益。

(二)對“公共利益”范圍界定不明確

我國現(xiàn)行《憲法》第10條第3款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！痹撘?guī)定可以理解為要對集體所有土地進行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對集體土地進行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規(guī)定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農(nóng)民集體所有的土地實行強制征收,并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議,如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決,但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。而且對土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴格的審查機制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請、批準前,有關(guān)機關(guān)對土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準后,被征收人認為土地征收目的不具有合法性時的事后審查。只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,對被征收人認為土地征收目的不符合法律規(guī)定時的救濟機制也沒有任何規(guī)定。

(三)法律規(guī)定的征地補償偏低

《土地管理法》第47條是現(xiàn)行征地補償?shù)闹饕梢罁?jù)。該條第1款規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a償,不能反映土地的位置、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價格的因素,其實質(zhì)是將土地僅僅看作一種生產(chǎn)資料,沒有考慮到土地負載的眾多社會功能和農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán),從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規(guī)定:“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。”根據(jù)該規(guī)定,征地(耕地)補償分為土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費三種,其本質(zhì)不是對土地價值的補償,而是對地上物的補償;具體補償數(shù)值主要根據(jù)該土地被征用前三年的平均年產(chǎn)值來加以確定,對各地的經(jīng)濟發(fā)展水平和種植結(jié)構(gòu)、農(nóng)業(yè)耕地水平的差異缺乏體現(xiàn),無法反映被征土地的區(qū)位價值,同時使得補償價值極易波動,導(dǎo)致同一區(qū)位地塊補償價格懸殊;孤立地考慮耕地作為農(nóng)作物生產(chǎn)的年產(chǎn)值,忽視了被征耕地一旦轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地所飆升的級差價值,農(nóng)民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規(guī)定:“依照本條第2款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不能超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”這是我國征地補償?shù)姆ǘㄗ罡邩藴?。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員賴以生存的基礎(chǔ),失去土地的農(nóng)民的損失除集體土地承包使用權(quán)所能創(chuàng)造的實際價值外,還包括生活保障,就業(yè)安置等方面的損失,即使是根據(jù)法律規(guī)定的最高補償標準,也是明顯偏低。

(四)對非農(nóng)用地的征用安置補償法律沒有規(guī)定

我國的《土地管理法》對征用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地的補償方法做出了比較明確的規(guī)定,但對征用農(nóng)民集體土地中非農(nóng)業(yè)用地的實施方法和補償標準沒有做出具體的規(guī)定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》雖然對房屋拆遷補償、安置方法做出了比較具體的規(guī)定,但該條例的實施對象僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地,不適用于針對農(nóng)民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規(guī)定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》,確定了新的征地補償標準。按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則,允許征地補償標準突破由《土地管理法》所規(guī)定的土地補償費和安置補助費按統(tǒng)一年產(chǎn)值30倍計算的上限。另外也涉及到了可制定區(qū)片綜合地價的內(nèi)容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對非農(nóng)用地,特別是農(nóng)民宅基地等土地的征用補償,依然未做出較為明確的規(guī)定。

二、健全和完善“城中村”失地農(nóng)民法律保障機制的思考

(一)完善法律規(guī)范,健全法律體系

由于“城中村”農(nóng)民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質(zhì)和來源有很大區(qū)別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時,“城中村”又是農(nóng)民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規(guī)定的征地補償辦法。為此,必須進行新的立法,或修訂現(xiàn)行法律,使政府的改革行為合法,保障農(nóng)村和農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵犯,保護集體資產(chǎn)、個人財產(chǎn)不被損害;對“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規(guī)范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對村民和投資方有利。完善對征收農(nóng)村宅基地的補償和拆遷安置的法律規(guī)定。就“城中村”中以房屋為主的農(nóng)民私有財產(chǎn)的拆遷安置補償方式和標準制定相關(guān)法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機制,建立征地價格及補償標準聽證制度、土地征用爭議司法仲裁制度。地方政府可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定分配機制、安置辦法、管理體制操作程序,對村集體組織獲得國家的土地補償后的使用或者分配做出具體規(guī)定。要修改行法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押等的規(guī)定,只要符合土地利用規(guī)劃,只要在嚴格的土地用途管制之內(nèi),應(yīng)當通過開發(fā)商和土地所有者進行平等的談判,讓土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農(nóng)民合法的土地權(quán)益

世界上大多數(shù)國家都規(guī)定國家征用土地的權(quán)利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規(guī)定,這種方法給予了國家行政機構(gòu)極大的自由裁量權(quán),也給予了國家司法機構(gòu)極大的法律解釋權(quán),他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質(zhì),因此我國應(yīng)采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規(guī)范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個過程中的參與,保證在征用農(nóng)民土地的過程中土地權(quán)利人有充分的參與權(quán)和知情權(quán)。讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和補償安置費用在使用、管理方面都有充分的發(fā)表意見的機會,并能夠采取足夠的措施保護其合法權(quán)益。

(三)確定合理的征地補償標準,按時兌現(xiàn)補償款

一是逐步提高土地征用補償費標準。土地征用補償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實際。應(yīng)該以農(nóng)民征地補償費全部進入社保測算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補償標準提高。這僅僅是靜態(tài)預(yù)期補償標準,今后應(yīng)逐步調(diào)升。國家應(yīng)該通過立法,提高土地補償費和安置補助費的補償標準,并確保征地補償安置經(jīng)費支付到位。政府要通過壟斷土地一級市場,適當降低稅、費,調(diào)整土地出讓收益分配比例,提高征地補償標準。

二是在統(tǒng)一征地中逐步推行土地“片區(qū)綜合價”。堅持市場化方向,根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個區(qū)片,每一區(qū)片確定一個相對合理的基準地價,在統(tǒng)一征地時,實行統(tǒng)一的補償標準。合理的征地補償標準應(yīng)以保護農(nóng)民的權(quán)益為基本出發(fā)點,同時兼顧補償?shù)墓胶侠硇?。處理要考慮土地征用前的價值外,還要考慮土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況等因素。合理補償標準是按照公平的市場價格兼顧政府財政的承受能力給予補償。在土地權(quán)利的市場價可以確定的地方,如城市郊區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)普遍采取“公平市場價”的方法,在公平市場價難以確定的地方,以公平市場價為基準,同時規(guī)定最低補償標準,即定下限不定上限,但補償不得低于最低補償標準。

(四)以保障農(nóng)民權(quán)益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權(quán)的真正主體。推進農(nóng)村集體經(jīng)濟的股份制改革,將包括土地在內(nèi)的集體資產(chǎn)核資折股,量化到農(nóng)民個人,組建初級股份合作社,讓每一個村民擁有一份相應(yīng)的股權(quán),按股給農(nóng)民分紅利。只有實行這種土地農(nóng)民所有制,才能真正實現(xiàn)“耕者有其田”,使農(nóng)民的土地權(quán)益從根本上得到保護。其次,要合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。明確農(nóng)民土地使用權(quán)是涵蓋承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、繼承權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的具有交換價值的獨立資產(chǎn)。再次,要完善土地征收制度。把現(xiàn)行強制性的行政征收行為轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰仔缘氖袌鲑徺I行為,積極推進農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接進入市場流轉(zhuǎn),打破國家對土地一級市場的壟斷,實現(xiàn)集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同樣收益的目標。允許和鼓勵農(nóng)民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩(wěn)定的收益。

參考文獻:

1、劉傳俊,金波.建設(shè)公寓樓群――太原市城中村改造的新思路[J].山西建筑,2007(5).

2、軒明飛.股權(quán)改制與精英“牟利”[J].中國農(nóng)村觀察,2006(1).

3、句正律師事務(wù)所.城中村改造實務(wù)研究[M].山西經(jīng)濟出版社,2008.

4、劉香玲.“城中村”集體經(jīng)濟改制的限制性因素及對策分析[J].山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報,2009(5).

5、敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報告――經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進程的對策[J].規(guī)劃研究,1999(9).

篇9

土地是十分寶貴的資源和資產(chǎn),我國土地實行社會主義公有制,包括全民所有制和農(nóng)村集體所有制兩種形式,作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式,土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,是指國家為了社會公共利益的需要,按照法律規(guī)定的批準權(quán)限和程序批準,并給農(nóng)民集體和個人補償后,將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項重要措施,我國《憲法》第10條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”這是我國實行土地征用的憲法依據(jù)。我國目前除《憲法》外,還有一系列法律行政法規(guī)也對土地征用補償作出了明確規(guī)定。如《土地管理法》第2條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡?7條規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償?！薄锻恋爻邪ā返?6條規(guī)定:“承包地被依法征用,占用的,有權(quán)依法獲得相應(yīng)補償?！?/p>

土地征用具有下列特征:

1.征用主體的唯一性。征用土地主體只能是國家,只有國家才能在國家建設(shè)征用地法律關(guān)系中充當征用主體,因為只有國家才能享有國家建設(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利。

2.征用土地的行政性。國家建設(shè)征用土地,是一種具體行政行為,是通過行政行為實現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換,雙方地位是不平等的,土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致,而是基于國家的單方面的意思表示,無需被征用土地的所有人同意,被征用土地的集體經(jīng)濟組織應(yīng)當服從國家需要,不得阻撓。

3.征用條件的補償性。國家建設(shè)征用集體土地,要對集體經(jīng)濟組織給予經(jīng)濟補償,國家征用土地與沒收土地不同,它是有償強制進行,而不是無償強制進行。它不是等價的買賣,而是以補償為條件的征用,補償是適當,即嚴格依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定給予補償,征地補償以使被征地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。

二、土地征用與補償范圍、標準及主體。

我國目前規(guī)定征地補償標準的主要法律和行政法規(guī)包括《土地管理法》、《大中型水利水電工程建設(shè)用地補償和移民安置條例》、《土地復(fù)墾規(guī)定》等。

我國征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成:

1.土地補償費。它是對土地所有人或?qū)ν恋氐耐度牒褪找娴难a償?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定:“征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的6至10倍”。征用其他土地的補償費,由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償標準規(guī)定。

2.安置補助費。安置補助費是為安置以土地為主要生活資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每個需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助標準,為該耕地被征用前三年年產(chǎn)值,但是,每公頃被征用耕地的安置補助費,最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補助費,由省、自治區(qū)、直轄市參照耕地的標準規(guī)定。

3.青苗補償費。青苗補償費是對被征用地當年或當季農(nóng)作物的補償,其補償標準,由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

4.地上附著物的補償費。地上附著物是指依附在地上的工程物體,如水井、曬谷場、水渠管線、房屋等。附著物的補償標準,由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

從上述土地征用補償費用的范圍和標準,可見支付補償費是用地單位,接受補償費用的是土地的所有人或使用人或承包人,即農(nóng)村村集體組織或村民小組或農(nóng)民。

三、征地補償?shù)姆蓻_突。

雖然我國《土地管理法》已經(jīng)對土地征用補償?shù)姆秶?、標準作出明確規(guī)定,但是對征地受償主體與其他法律存在法律沖突。

農(nóng)村土地承包關(guān)系,是土地承包者農(nóng)民與該土地的所有者農(nóng)村集體經(jīng)濟兩個平等民事主體之間的合同關(guān)系。政府強制性征地,必然要與承包合同雙方當事人發(fā)生征地關(guān)系。正如拆遷補償,拆遷人即要補償房屋所有人,又要補償租賃人一樣。政府征用農(nóng)民承包的土地,在直接向土地的所有者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付土地補償費的同時,也應(yīng)直接向土地的承包經(jīng)營者農(nóng)民支付土地補償費。但是在現(xiàn)實生活中,政府往往只把土地補償費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村或組,而作為土地承包者的農(nóng)民根本未得到相應(yīng)的土地補償,因為村或組往往未依法處分土地補償款,由此引起的因征地補償?shù)男姓m紛、民事糾紛、上訪事件層出不窮,問題根本在于《土地管理法》與其他法律對征地補償?shù)囊?guī)定存在明顯的法律沖突。

四、現(xiàn)階段我國土地征用補償和分配糾紛。

篇10

征地補償款的發(fā)放時間一般是按照雙方的簽訂的補償協(xié)議的內(nèi)容，根據(jù)補償協(xié)議要求的時間和以土地管理部門答復(fù)為準進行發(fā)放的，征收土地需要由省級以上人民政府批準，其他機關(guān)無權(quán)批準,否則屬于違法征收土地。

【法律依據(jù)】《土地管理法實施條例》第二十五條，征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。

征收土地的各項費用應(yīng)當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付。

（來源：文章屋網(wǎng) ）