導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇土地使用權(quán)出讓的特征，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地使用權(quán)；出讓?zhuān)幻袷潞贤?；行政合?/p>

近年來(lái)，由于我國(guó)土地資源的有限性和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的要求不相適應(yīng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)因用地而引發(fā)的糾紛不斷增加。其中因土地使用權(quán)出讓而產(chǎn)生糾紛占了相當(dāng)比例，主要表現(xiàn)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同糾紛。而解決該糾紛的第一步就是確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)①。

一、 產(chǎn)生背景

土地使用制度改革以前，用地者依靠政府單純的行政劃撥從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)。劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)、在土地使用者依法繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，將該土地交付其使用或無(wú)償交付土地使用者使用的制度。毋庸置疑，在這種體制下，國(guó)家與用地者之間形成的完全是一種行政法律關(guān)系。

從1982 年起，土地使用制度開(kāi)始改革，1987 年國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)在深圳、上海、廣州、廈門(mén)、福州等城市開(kāi)展土地使用制度的改革試點(diǎn)。1990 年施行的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》），規(guī)定了土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式進(jìn)行②，且要訂立出讓合同，即在國(guó)家完全壟斷供應(yīng)市場(chǎng)的條件下，土地使用權(quán)在一定范圍內(nèi)公平競(jìng)爭(zhēng)，以期獲得有限的土地使用權(quán)，并就出讓金數(shù)額、出讓期限、土地用途、轉(zhuǎn)讓條件等事項(xiàng)與代表國(guó)家的土地行政主管部門(mén)協(xié)商簽訂合同。以這種方式取得土地使用權(quán)的克服了行政劃撥的種種弊端，更顯科學(xué)、合理。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同由此產(chǎn)生。

二、 法律關(guān)系分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

在該法律關(guān)系中，主體包括出讓方和受讓方。依據(jù)《條例》第十一條，出讓方是指市、縣各級(jí)人民政府的土地管理部門(mén)。土地管理部門(mén)在該合同中既是合同的簽訂者，又是合同履行的監(jiān)督者。依據(jù)《條例》第三條，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定之外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。由此可知，受讓方包括境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織和個(gè)人。在該法律關(guān)系中，客體是一定期限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。

三、 關(guān)于該合同性質(zhì)的爭(zhēng)議

目前，無(wú)論在理論界還是在實(shí)務(wù)界，對(duì)該合同的性質(zhì)并未形成一致意見(jiàn)。通說(shuō)主要有四種觀點(diǎn)，即民事合同、行政合同、雙重性質(zhì)的合同和經(jīng)濟(jì)法合同。下面將對(duì)四種通說(shuō)進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹。

（一）民事合同

認(rèn)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是民事合同，主要理由如下：

1.原則：《條例》第十一條，土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。平等、自愿、有償?shù)脑瓌t是民事合同的基本原則。這表明出讓合同雙方應(yīng)是平等民事主體的關(guān)系，而國(guó)家在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓行為時(shí)，其法律地位只是一個(gè)特殊的民事主體。

2.主體：土地行政主管部門(mén)在出讓合同法律關(guān)系中，只是代表國(guó)家作為土地所有人，并不是以土地管理者的身份出現(xiàn)。

3.目的：簽訂出讓合同的最根本的目的是在土地所有權(quán)上設(shè)定用益物權(quán)，使其作為一種特殊的商品進(jìn)行流通，從而實(shí)現(xiàn)土地資源配置的優(yōu)化和土地效益最大化。

4.法律責(zé)任：《條例》第十四條，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。由此可知，受讓方也享有平等的解除權(quán)，并可以要求出讓方給付違約賠償，這是民事合同的顯著特征。

（二）行政合同

認(rèn)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是行政合同，主要理由如下：

1. 《條例》第一條 規(guī)定為了改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度，合理開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制定本條例。

土地行政管理部門(mén)代表國(guó)家出讓國(guó)有土地、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，是為了履行其行政職責(zé)，貫徹該條例的相關(guān)規(guī)定。出讓合同一方固定為土地行政管理部門(mén)，符合行政合同的主體恒定特征。

2.出讓合同的內(nèi)容主要是行政上的權(quán)利和義務(wù)。通過(guò)規(guī)定土地使用者未按合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，出讓方可以采取糾正、罰款、收回土地使用權(quán)等行政制裁措施；為公共利益、實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建等需要使用土地的，出讓方可以依法收回土地使用權(quán)等內(nèi)容體現(xiàn)該合同的行政色彩

3.《條例》第十七條，規(guī)定土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。土地管理部門(mén)在合同履行的過(guò)程中，享有監(jiān)督權(quán)、處罰權(quán)和單方解除權(quán)，這都是行政優(yōu)益權(quán)的具體體現(xiàn)，具有明顯的行政合同特征。

（三）雙重性質(zhì)說(shuō)

認(rèn)為該合同兼具民事合同及行政合同的雙重性質(zhì)。主要理由如下：

1.從現(xiàn)行土地出讓實(shí)踐來(lái)看，出讓合同兼具民事屬性和行政屬性雙重法律性質(zhì)。從現(xiàn)行法律法規(guī)，《暫行條例》更突出出讓合同的民事屬性，《城市房地產(chǎn)管理法》則在這方面有所弱化。

2.合同目的

土地管理部門(mén)作為國(guó)家土地所有權(quán)的代表，通過(guò)出讓合同在土地所有權(quán)上設(shè)定土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的民事目的。同時(shí)其作為國(guó)家土地資源管理部門(mén)，通過(guò)出讓合同實(shí)現(xiàn)土地高效集約、用途管制、土地市場(chǎng)調(diào)控等行政目標(biāo)。

這種雙重性質(zhì)說(shuō)雖避免了對(duì)合同性質(zhì)判定的爭(zhēng)議，但卻會(huì)給司法實(shí)踐帶來(lái)一系列難題。首先導(dǎo)致同案不同判的結(jié)果；其次會(huì)給法律適用帶來(lái)困難；再次是影響出讓合同價(jià)值的實(shí)現(xiàn)；最后不利于行政責(zé)任和民事責(zé)任的區(qū)分，也不利于明確規(guī)劃部門(mén)與土地管理部門(mén)之間的職責(zé)權(quán)限。

（四）經(jīng)濟(jì)法合同說(shuō)

持有此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為：土地是承包經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)建筑的基礎(chǔ)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代土地為國(guó)家和集體所有，其利用效率和層次低造成國(guó)有資源的浪費(fèi)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求將土地的使用從傳統(tǒng)的束縛中解脫出來(lái)，通過(guò)出讓使用權(quán)實(shí)現(xiàn)土地的最大利用。

法律一方面要求出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t訂立，違反合同義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；另一方面依靠土地管理部門(mén)對(duì)土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督。無(wú)疑將土地出讓合同歸入民事、行政都會(huì)出現(xiàn)“公法遁入私法”“私法遁入公法”的局面。

合同中政府既需要以平等的身份與個(gè)人、組織訂立出讓合同，又需要以管理者身份扮演監(jiān)督者的角色。經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系以經(jīng)濟(jì)職權(quán)和經(jīng)濟(jì)職責(zé)、經(jīng)濟(jì)權(quán)利和經(jīng)濟(jì)義務(wù)為內(nèi)容，既包含了“平等性”的內(nèi)容，同時(shí)又對(duì)“隸屬性”內(nèi)容做出了規(guī)定——突破了民法與行政法的局限性。

四、純化合同性質(zhì)，完善相關(guān)制度

目前關(guān)于該合同的性質(zhì)并未形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，而司法實(shí)踐中此類(lèi)糾紛是不可避免的，這就導(dǎo)致了同案不同判的司法窘境。泰豐大酒店有限公司訴大同市土地管理局土地出讓糾紛案、山東省煙臺(tái)市國(guó)土資源局與山東煙臺(tái)長(zhǎng)城科工貿(mào)集團(tuán)公司等土地行政處罰決定糾紛上訴案、湖北省武漢市國(guó)土資源局與武漢興松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行政糾紛上訴案等案件中，司法機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)認(rèn)定不一。理論界在討論該合同的性質(zhì)時(shí)，也是各抒己見(jiàn)，意見(jiàn)不一。

在對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行理論探討時(shí)，要從應(yīng)然層面出發(fā)，審視和質(zhì)疑現(xiàn)有的法律法規(guī)，找出現(xiàn)行法律法規(guī)的漏洞，進(jìn)一步指明應(yīng)該如何完善該制度。筆者認(rèn)為應(yīng)將該合同的性質(zhì)純化為行政合同。

行政合同是一種柔和的、富有彈性的行政管理方式。其政策依據(jù)是黨的十三大報(bào)告中：“無(wú)論實(shí)行哪種經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，都要運(yùn)用法律手段，以契約形式確定國(guó)家與企業(yè)之間，企業(yè)所有者與企業(yè)經(jīng)營(yíng)者之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系，都要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生合格的經(jīng)營(yíng)者。”

行政合同，在我國(guó)行政管理領(lǐng)域應(yīng)用較為廣泛。主流觀念行對(duì)政合同的定義采取的是德國(guó)模式即主體兼目的說(shuō)。體現(xiàn)在在行政合同的主體上，行政合同必須有一方是行政機(jī)關(guān)；行政合同是行政主體與行政相對(duì)人之間經(jīng)過(guò)協(xié)商而達(dá)成的一種協(xié)議；行政合同是行政機(jī)關(guān)為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的和行政職能；最后是行政優(yōu)益權(quán)，行政合同貫徹行政優(yōu)益權(quán)原則，這也是行政合同與民事合同最大的區(qū)別。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同之所以稱(chēng)之為合同，就是因?yàn)樗樟嗣袷潞贤囊恍┨卣?，諸如平等、自愿、有償?shù)脑瓌t、受讓方的合同解除權(quán)、受讓方的違約損害賠償?shù)?。但是采納民事合同的一些特征，只是為了更方便的進(jìn)行土地行政管理，并不能因此改變合同的性質(zhì)。

將國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同純化為行政合同是具有重要意義的。

1.符合行政管理的發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)促進(jìn)了行政命令向行政合同方式的轉(zhuǎn)變。在土地出讓過(guò)程中，采用行政合同的方式，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，比單純的采用行政命令的方式，更易于使當(dāng)事人接受，更易于使當(dāng)事人支持土地行政管理的工作。

2. 便于行政相對(duì)人尋求救濟(jì)

（1）舉證責(zé)任。在民事合同中，舉證規(guī)則是誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，在這種舉證規(guī)則下受讓方明顯處于劣勢(shì)地位。如果認(rèn)定為行政合同，那行政部門(mén)就要對(duì)其行政行為的合法性承擔(dān)舉證責(zé)任，行政相對(duì)人只需對(duì)行政結(jié)果承擔(dān)舉證責(zé)任。因而將國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同認(rèn)定為行政合同更有利于保護(hù)行政相對(duì)人的權(quán)益。

（2）法律統(tǒng)一。在訴訟過(guò)程中人民法院依據(jù)法律法規(guī)，參照規(guī)章，可以在裁判文書(shū)中引用合法有效的規(guī)章及其他規(guī)范性文件。因而保持了審判與行政部門(mén)執(zhí)法時(shí)法律適用的一致性。

3. 便于行政管理部門(mén)行使管理職責(zé)。在行政合同中，行政機(jī)關(guān)享有行政優(yōu)益權(quán)，有權(quán)對(duì)相對(duì)人進(jìn)行監(jiān)督、指揮；依照規(guī)定單方面變更或解除合同，對(duì)相對(duì)人的違約行為進(jìn)行制裁。這樣更能發(fā)揮行政管理快捷、高效、經(jīng)濟(jì)等的優(yōu)勢(shì)。

五、總結(jié)

從以上分析可以看出， 盡管土地出讓合同具有民事合同的基本特征， 但無(wú)法掩飾其深深的行政烙印。將其納入民事合同， 既可能造成理論上的混亂， 又無(wú)法解決由此引發(fā)的在實(shí)踐中存在的問(wèn)題。

總之， 土地出讓合同作為一種行政合同， 既是政府對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的行政手段， 又是公民對(duì)政府權(quán)力進(jìn)行限制的方式。隨著民主政治進(jìn)程的加快， 政府行政管理手段的強(qiáng)制性色彩不斷弱化，越來(lái)越多的體現(xiàn)相互服務(wù)與合作、民主與溝通的行政法人文精神。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同正是行政法將行政權(quán)力因素與契約精神有機(jī)結(jié)合， 運(yùn)用到土地管理中的一種表現(xiàn)。將國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同認(rèn)定為行政合同更夠能好的維護(hù)受讓方的合法權(quán)益，同時(shí)也可以使政府更好地發(fā)揮其土地管理職能。（作者單位：巫山縣人民法院辦公室）

注解：

①法院在審理國(guó)有土地使用權(quán)出讓糾紛時(shí)首先要確定適用民事訟訴程序還是行政訴訟程序，所以確認(rèn)該合同的性質(zhì)就成為關(guān)鍵的一步。

②《條例》第十三條土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

（一）協(xié)議；

（二）招標(biāo)；

（三）拍賣(mài)。

（四）依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

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[5]顧吉珉.《出讓合同》性質(zhì)辨析.中國(guó)土地.2009（11）.

篇2

    一、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的概念和法律特征

    土地使用權(quán)是指按照法律對(duì)土地加以利用的權(quán)利。破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)是指破產(chǎn)企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定業(yè)已取得并仍可以有償或無(wú)償?shù)乩猛恋禺a(chǎn)生效益的權(quán)利。根據(jù)土地管理法規(guī)定,我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或非法轉(zhuǎn)讓,但土地的使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。結(jié)合以上企業(yè)土地使用權(quán)的概念和有關(guān)的法律規(guī)定,破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)具有以下特征:

    1、主體特定。即在清算組處分破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)以前,土地使用權(quán)只屬于破產(chǎn)企業(yè)。

    2、來(lái)源合法。破產(chǎn)企業(yè)原來(lái)賴以生存發(fā)展的土地使用全不論是以何種方式取得,都應(yīng)是根據(jù)法律規(guī)定擁有土地使用權(quán)證。破產(chǎn)企業(yè)非法獲取的土地使用權(quán),國(guó)家應(yīng)無(wú)條件地?zé)o償收回。

    3、財(cái)產(chǎn)有償。土地使用權(quán)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分,其價(jià)值在破產(chǎn)企業(yè)生存時(shí)和破產(chǎn)后均會(huì)以不同形式體現(xiàn)出來(lái)。

    4、程序規(guī)范。企業(yè)取得土地使用權(quán)的程序是經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、發(fā)證,而要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),不僅要遵循企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定的程序,還必須經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估程序、審核確認(rèn)程序、成交價(jià)和議價(jià)程序、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等一系列程序。

    二、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的來(lái)源

    國(guó)家供給土地使用者土地使用權(quán)的主要途徑有兩種,一種是出讓,另一種行政劃撥。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式在一定年限內(nèi)讓和土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉(zhuǎn)讓以外的其他各種取得土地使用權(quán)形式的行為,除撥用原來(lái)就屬于國(guó)有的土地以外,主要是指由國(guó)家向農(nóng)民集體征用一定面積的土地,所有權(quán)歸國(guó)家,使用權(quán)劃撥給單位或個(gè)人,由用地者支付征地費(fèi)用,以后每年向國(guó)家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,而行政劃撥取得的土地使用權(quán)只有規(guī)定用途的使用權(quán)。綜觀近幾年所審理的企業(yè)破產(chǎn)案件,大量的全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)土地使用權(quán)的取得,主要來(lái)源于行政劃撥,小部分才通過(guò)出讓和支付出讓金的方式獲取。

    三、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的處理原則和程序

    企業(yè)破產(chǎn)法雖然規(guī)定了如何處理破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn),但忽視了破產(chǎn)企業(yè)最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利──土地使用權(quán)的處理新問(wèn)題,有關(guān)土地管理法規(guī)也未涉及,這對(duì)人民法院處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度。對(duì)此,筆者認(rèn)為,要處理好破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)新問(wèn)題,有必要遵循以下原則:

    (一)合法取得原則

    《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)可以抵押。有的瀕臨破產(chǎn)的企業(yè),為了不喪失土地使用權(quán),往往將土地使用權(quán)和地上建筑物或其他附著物作抵押,期望憑籍其土地使用權(quán)恢復(fù)生氣。但假如該抵押合同違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)合同的規(guī)定,就應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,抵押權(quán)人就不能按抵押合同取得土地使用權(quán)。因此,要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),不僅要按法律規(guī)定辦理,而且受讓的權(quán)利主體、轉(zhuǎn)讓的形式和轉(zhuǎn)讓手續(xù)都要合法。

    (二)優(yōu)先取得原則

    《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。假如破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)以前,已依法將土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物抵押給抵押權(quán)人,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和企業(yè)破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)和優(yōu)先取得權(quán)。由于破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的組成部分,假如以轉(zhuǎn)讓等方式處理,首先也必須滿足全體債權(quán)人的需要。因此所有債權(quán)人也享有優(yōu)先于非債權(quán)人的優(yōu)先取得權(quán)。

    (三)有償取得原則

    由于我國(guó)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離。有些破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),是過(guò)去無(wú)償或低價(jià)取得的。因此,在處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)時(shí),要不要考慮其使用權(quán)的取得方式,要不要評(píng)估作價(jià)新問(wèn)題,經(jīng)常在審判實(shí)踐中引起爭(zhēng)論。有的主張無(wú)償或低價(jià)取得的土地使用權(quán),就不必考慮它的價(jià)值,或?qū)ζ鋬r(jià)值忽略不記,處理破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)只要處分企業(yè)的物質(zhì)形式的貨幣和實(shí)物。尤其在有行政命令的情況下,清算組提交給人民法院的破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單,往往對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)值未作評(píng)估,有的甚至不說(shuō)明土地使用權(quán)的起初情況。但筆者認(rèn)為,新的權(quán)利主體想要擁有破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),必須有償取得。不論破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是以何種形式取得,都應(yīng)當(dāng)交有評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行評(píng)估,然后以評(píng)估價(jià)為低價(jià),通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式,對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)。

    (四)國(guó)家干預(yù)原則

    人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán),這是人民法院的基本審判原則。但在審理企業(yè)破產(chǎn)案件時(shí),尤其是在處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)時(shí),由于目前規(guī)范這方面的法律、法規(guī)不夠明確,清算組為讓債權(quán)人和債務(wù)人均能從土地使用權(quán)的有償處分中得到更多的財(cái)產(chǎn)收益,往往會(huì)忽視國(guó)有資產(chǎn)的流失,把本應(yīng)由國(guó)家收取的土地使用權(quán)出讓金作為破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)用以清償,造成國(guó)家不必要的損失。這種現(xiàn)象在無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的全民企業(yè)的破產(chǎn)案件中時(shí)有發(fā)生。為防止在審理企業(yè)破產(chǎn)案件中國(guó)有資產(chǎn)流失,當(dāng)?shù)氐氖?縣)人民政府應(yīng)依法予以干預(yù)。在破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓期限限制在使用年限內(nèi);假如轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)的,政府應(yīng)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    人民法院依法裁定破產(chǎn)的分配方案,是行使審判權(quán)的具體內(nèi)容。從一定意義上講,人民法院依法處分破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),裁定新的權(quán)利主體獲取破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),是代表土地所有權(quán)人──國(guó)家行使土地所有權(quán)的部分處分權(quán)。盡管如此,土地使用權(quán)新問(wèn)題究竟是政府行政管理事務(wù)新問(wèn)題,人民法院在審理破產(chǎn)案件時(shí),要想處理好破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),仍應(yīng)當(dāng)取得當(dāng)?shù)厥?縣)人民政府的配合和協(xié)助。

    那么,人民法院應(yīng)采取什么程序處分破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)呢?筆者認(rèn)為,破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的組成部分,雖有其非凡性,但它和破產(chǎn)企業(yè)的其他財(cái)產(chǎn)是緊密相連的,因此人民法院首先應(yīng)遵循企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定的程序,對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán),人民法院可委托法定的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)資產(chǎn)主管部門(mén)認(rèn)可,然后由清算組對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)連同其地上建筑物或其他附著物一并進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓,人民法院同時(shí)邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)助,最后由人民法院作出破產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利主體的裁定,新的權(quán)利主體在支付獲取費(fèi)用后,憑人民法院的裁定書(shū),按土地管理部門(mén)的規(guī)定辦理有關(guān)法律手續(xù)。

    四、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的處理方式

    (一)通過(guò)出讓和支付出讓金方式取得土地使用權(quán)的處理方式:

    1、拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓。這主要是指通過(guò)有關(guān)部門(mén)在社會(huì)上公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),有償轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的一種方式。人民法院可以出具委托書(shū),委托法定機(jī)構(gòu)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)根據(jù)其所處的四周環(huán)境、條件、發(fā)展前途等諸多因素進(jìn)行綜合評(píng)估,報(bào)出評(píng)估價(jià)。同時(shí)結(jié)合政府部門(mén)對(duì)處理破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的有關(guān)要求,利用叫價(jià)方式,把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給出價(jià)最高、最符合政府部門(mén)規(guī)定要求的新的權(quán)利主體,拍賣(mài)結(jié)果經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)后,新的權(quán)利主體憑人民法院的裁定向土地管理部門(mén)領(lǐng)取土地使用證,取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。這種方式更能達(dá)到物盡其用,地進(jìn)其力的社會(huì)效果。

    2、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。這種方式適用于已對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的地上建筑物或其他附著物進(jìn)行了抵押的債權(quán)人。因?yàn)閭鶛?quán)人對(duì)地上建筑物或者其他附著物進(jìn)行抵押,在其享有優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí),賴以建設(shè)的土地使用權(quán)必然會(huì)隨之轉(zhuǎn)讓。因此可以讓抵押權(quán)人和清算組在已經(jīng)把握的綜合評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上自由協(xié)商定價(jià),雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂協(xié)議書(shū),協(xié)議書(shū)提交債權(quán)人會(huì)議通過(guò)后由人民法院作出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁定,這樣,讓抵押權(quán)人既實(shí)現(xiàn)自身的債權(quán)和土地使用權(quán),又根據(jù)協(xié)議規(guī)定,將取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)交給清算組,用以清償破產(chǎn)債務(wù)和支付國(guó)家或集體應(yīng)收取的出讓金或土地使用權(quán)的部分增值,以達(dá)到審理企業(yè)破產(chǎn)案件的預(yù)期目的。

    3、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓。這種方式主要適用于無(wú)抵押的土地使用權(quán)的處分,是在全體債權(quán)人中采用公平競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行。由于破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的組成部分,所以債權(quán)人就應(yīng)享有優(yōu)于非債權(quán)人的優(yōu)先取得權(quán),因此必須首先滿足全體債權(quán)人的需求。人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后,清算組根據(jù)已經(jīng)把握的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的綜合評(píng)估價(jià),向全體債權(quán)人發(fā)出載有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的標(biāo)書(shū),由債權(quán)人根據(jù)標(biāo)書(shū)發(fā)出投標(biāo)書(shū),然后由清算組選定符合條件的債權(quán)人進(jìn)行決算。決算后的情況交債權(quán)人會(huì)議討論通過(guò)后,由人民法院裁定破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)由清算組按規(guī)定處理。

篇3

    1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì);2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán);3、土地抵押附屬于土地使用權(quán);4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為;5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

    土地抵押權(quán)的客體范圍:

    1、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán);2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán);3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);4、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

    土地抵押登記制度:

    1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權(quán)登記程序。3、土地抵押權(quán)登記的效力。

    土地抵押權(quán)的消滅:1、債務(wù)清償;2、抵押物消滅;3、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn);4、抵押權(quán)無(wú)效。

    土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個(gè)問(wèn)題:

    1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán);

    2、關(guān)于“四荒”土地抵押;

    3、土地抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗土地使用權(quán)收回;

    4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地人民政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)或同意。

    內(nèi)容提要:土地抵押權(quán)是附屬于土地使用權(quán)的一項(xiàng)土地他項(xiàng)權(quán)利,土地抵押制度也是人們?cè)诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中一直探討的一個(gè)問(wèn)題。本文先從土地抵押權(quán)的概念和法律特征談起,對(duì)土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進(jìn)行闡述,并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問(wèn)題略作探討。

    關(guān)鍵詞:土地抵押權(quán)  土地抵押權(quán)登記  土地使用權(quán)

    隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全局發(fā)展,土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來(lái)越顯示其重要性,人們已不再單獨(dú)將土地作為一種資源來(lái)對(duì)待,而是將其當(dāng)作一種資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理,以充分發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。為此,筆者通過(guò)對(duì)土地管理知識(shí)的一些學(xué)習(xí)和了解,感到這是一門(mén)非常廣泛和深?yuàn)W的學(xué)說(shuō),其中有許多知識(shí)需要我們進(jìn)行學(xué)習(xí),有許多問(wèn)題需要我們進(jìn)行思考和探討,在此本文就其中的土地抵押權(quán)進(jìn)行闡述,并對(duì)土地抵押權(quán)制度中幾個(gè)需要思考的問(wèn)題略作探討。

    一、土地抵押權(quán)的概念

    在我國(guó),土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi),在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下,將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中,提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的,為抵押人,接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人,為抵押權(quán)人。

    土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中,抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

    從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看,土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán),法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押,而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利,沒(méi)有明確規(guī)定。

    二、土地抵押權(quán)的法律特征

    首先,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念,應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn),因此,從物權(quán)法的意義是說(shuō),土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán);同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種,是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此,土地抵押關(guān)系的調(diào)整,不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定,而且要適用土地法的規(guī)定。

    其次,土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利,但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)(主權(quán)利)才能成立,并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利,因其標(biāo)的物為土地,地上物及某些土地權(quán)利,抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的,因此,土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前,我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押,故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

    第三,土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán),但兩者又有著密切的聯(lián)系,土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面,它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,作為主權(quán)利的土地使用權(quán),因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí),在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面,它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

    第四,土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同,并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度,抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件,當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書(shū)面抵押合同,其效力經(jīng)登記而確定。

    第五,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力,它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障,而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此,它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分,土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利,而其他諸如地上權(quán),地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征

    三、土地抵押權(quán)的客體范圍

    1、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán),是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?所以以土地使用權(quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。(1)土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。(2)具有地上建筑物,其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。(3)以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。(4)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)。

    《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定:以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出,以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán),但是,如果以劃撥土地上的房屋作抵押的,該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

    2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán),對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分,包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

    3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山,荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開(kāi)發(fā)利用,《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押,但是必須要符合下列條件:第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第  二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

    4、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押,而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的建筑物抵押時(shí),其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類(lèi)似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

    四、土地抵押權(quán)登記制度

    1、土地抵押登記的作用

    (1)抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán),是一種對(duì)世權(quán)。因此,對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示,向社會(huì)公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況;并且登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述,抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。(2)警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的,是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動(dòng)情況,自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因?yàn)楦鶕?jù)民法的意思自治原則,法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無(wú)權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán),抵押權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)存有風(fēng)險(xiǎn),但如果進(jìn)行土地抵押登記,就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示,使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn),從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

篇4

    首先,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念,應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇,《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第34條第三項(xiàng)和第五項(xiàng)均把國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn),因此,從物權(quán)法的意義是說(shuō),土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán);同時(shí)土地抵押權(quán)又是土地他項(xiàng)權(quán)利的一種,是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此,土地抵押關(guān)系的調(diào)整,不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定,而且要適用土地法的規(guī)定。

    其次,土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利,但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)(主權(quán)利)才能成立,并以土地使用權(quán)作為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項(xiàng)權(quán)利,因其標(biāo)的物為土地,地上物及某些土地權(quán)利,抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的,因此,土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前,我國(guó)尚無(wú)法律明確規(guī)定其他土地他項(xiàng)權(quán)利可以作為抵押,故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

    第三,土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán),但兩者又有著密切的聯(lián)系,土地抵押權(quán)的效力對(duì)土地使用權(quán)有著重大影響。一方面,它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,作為主權(quán)利的土地使用權(quán),因行政機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí),在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面,它的實(shí)現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動(dòng)。

    第四,土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書(shū)面的抵押合同,并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度,抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件,當(dāng)事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定,效力未定的書(shū)面抵押合同,其效力經(jīng)登記而確定。

    第五,土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力,它的目的是通過(guò)土地權(quán)益歸屬的變更來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障,而不是直接滿足對(duì)土地的利用需求。因此,它不具有對(duì)土地占有使用的權(quán)益。從土地他項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)來(lái)分,土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項(xiàng)權(quán)利,而其他諸如地上權(quán),地役權(quán)等均歸屬于用益性他項(xiàng)權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項(xiàng)權(quán)利的重要特征。

篇5

一、兩種土地使用權(quán)

現(xiàn)行立法上的“土地使用權(quán)”一詞，在概念上存在多義。實(shí)務(wù)中遇到“土地使用權(quán)”一詞時(shí)，首先應(yīng)區(qū)別具體的土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)。

關(guān)于物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中均有規(guī)定，具體種類(lèi)有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等。其有以下特征：設(shè)立時(shí)須根據(jù)有關(guān)物權(quán)的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等；有關(guān)法律法規(guī)大多是強(qiáng)行性規(guī)范；屬于用益物權(quán)，是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；其權(quán)利期限較長(zhǎng)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容多而約定內(nèi)容少；其權(quán)利人對(duì)土地有直接占有、使用和收益的權(quán)利；在權(quán)利受侵害時(shí)，其權(quán)利人可直接行使物上請(qǐng)求權(quán)，可以直接對(duì)第三人包括土地所有人主張權(quán)利；其設(shè)立、變更和消滅等，須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，權(quán)利人須持有《土地使用權(quán)證書(shū)》，除非法律有特別規(guī)定，否則可自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗绻鶕?jù)出讓合同取得，其權(quán)利人須支付出讓金，根據(jù)劃撥取得則權(quán)利人可無(wú)償擁有；土地所有人或土地使用權(quán)人可將物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)向公司出資，出資后公司成為土地使用權(quán)人，但須向出資人折算相當(dāng)股份。

關(guān)于債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行法律疏于規(guī)定，但實(shí)務(wù)中卻常見(jiàn)，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時(shí)建筑、停放車(chē)輛、舉行活動(dòng)等。其有以下特征：只須根據(jù)租賃或借用合同設(shè)定；有關(guān)法律大多是任意性規(guī)范；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)只是土地所有權(quán)中的使用權(quán)能，不能獨(dú)立于土地所有權(quán)；其期限較短；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；其權(quán)利人對(duì)土地通常只有占有、使用的權(quán)利，如土地所有人允許轉(zhuǎn)租，則權(quán)利人有收益權(quán)；其權(quán)利人根據(jù)租賃或借用合同行使權(quán)利，在權(quán)利受侵害時(shí)，一般沒(méi)有物上請(qǐng)求權(quán)；其設(shè)立、變更或消滅時(shí)不須登記，但如登記則可對(duì)抗第三人，權(quán)利人不需持有《土地使用權(quán)證書(shū)》；除非有約定，否則不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗绻麚?jù)租賃合同取得，其權(quán)利人須交付租金，根據(jù)借用合同取得則權(quán)利人可無(wú)償使用；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

二、兩種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

通常認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)只有一種。其實(shí)根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋?zhuān)恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)也有兩種。例如，《農(nóng)業(yè)法》第十三條規(guī)定：“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面。”最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包項(xiàng)目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為?！彼裕r(nóng)村土地轉(zhuǎn)包中存在兩種“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”：其一是轉(zhuǎn)發(fā)包人繼續(xù)擁有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其二是轉(zhuǎn)承包人擁有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。前者應(yīng)是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，后者應(yīng)是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；該權(quán)利是根據(jù)農(nóng)用土地承包經(jīng)營(yíng)合同而設(shè)立的，發(fā)包人是土地所有人；該權(quán)利人對(duì)土地?fù)碛歇?dú)立的占有、使用、收益的權(quán)利，擁有農(nóng)用土地上種植物、養(yǎng)殖物的所有權(quán)，對(duì)外獨(dú)立享有收益權(quán)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容較多而約定內(nèi)容較少；該權(quán)利期限較長(zhǎng)；在權(quán)利受侵害時(shí)，權(quán)利人可獨(dú)立行使物上請(qǐng)求權(quán)，可以向任何第三人包括土地所有人主張權(quán)利。就目前實(shí)際情形來(lái)看，該類(lèi)權(quán)利仍有許多債權(quán)性質(zhì)，如多數(shù)未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，轉(zhuǎn)讓時(shí)須經(jīng)土地所有人同意等。但隨著農(nóng)村土地制度的改革和物權(quán)制度的完善，該權(quán)利內(nèi)容中的債權(quán)性質(zhì)將逐漸淡化以至消失。

債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有以下主要特征：該權(quán)利只是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用權(quán)能；該權(quán)利根據(jù)轉(zhuǎn)包合同而確立；該權(quán)利人對(duì)土地沒(méi)有獨(dú)立的占有、使用、收益的權(quán)利，對(duì)農(nóng)用土地上的種植物、養(yǎng)殖物沒(méi)有所有權(quán)，對(duì)外不能享有收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)內(nèi)（即轉(zhuǎn)發(fā)包人和轉(zhuǎn)承包人之間）則可以分享收益和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；該權(quán)利期限較短；在權(quán)利受侵害時(shí)，權(quán)利人不能行使物上請(qǐng)求權(quán)，只可以向轉(zhuǎn)發(fā)包人主張權(quán)利，或者通過(guò)轉(zhuǎn)發(fā)包人向第三人包括土地所有人主張權(quán)利。

三、“土地租賃”的多義性

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，“土地租賃”一詞被廣泛使用。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地租賃，往往指任何有償使用他人土地的情形。法律上的土地租賃則至少在以下兩種意義上使用。

其一，債法上的土地租賃。其法律關(guān)系基本與通常租賃合同關(guān)系相同，特別之處在于標(biāo)的物為土地；出租人可以是土地所有人，也可以是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)人；承租人擁有的土地權(quán)利即是上述債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。

其二，物權(quán)法上的土地租賃?！豆煞莨就恋厥褂脵?quán)管理暫行規(guī)定》第九條規(guī)定：“國(guó)家以租賃方式將土地使用權(quán)租給公司的，定期收取租金?！痹擁?xiàng)規(guī)定的情形即是物權(quán)法上的土地租賃，其目的是設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，屬于建立物權(quán)關(guān)系的原因關(guān)系；其當(dāng)事人一方為土地所有人（不叫出租人），另一方為土地使用權(quán)人（不叫承租人），相互之間的關(guān)系受物權(quán)法規(guī)范。與土地使用權(quán)出讓相比，兩者有以下不同：（1）兩者目的均為設(shè)立物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，均屬于設(shè)立物權(quán)的原因關(guān)系，但出讓屬于土地使用權(quán)出售。（2）因出讓而設(shè)立土地使用權(quán)，出讓金在性質(zhì)上屬于土地使用權(quán)的價(jià)金，土地使用權(quán)人應(yīng)在較短期限內(nèi)（如60日）交付；因租賃而設(shè)立土地使用權(quán)，租金可在土地使用權(quán)存續(xù)期間定期交付。

篇6

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備 土地供應(yīng) 弊端 創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

城市土地儲(chǔ)備制度盡管在各地城市的實(shí)踐中取得了巨大的成效，但由于城市土地儲(chǔ)備制度是一項(xiàng)全新的土地管理制度，在實(shí)施過(guò)程中也面臨諸多涉及運(yùn)行程序、法律、市場(chǎng)、資金等方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題制約了當(dāng)前城市土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

城市土地儲(chǔ)備的實(shí)施一般包括土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)。其中土地供應(yīng)是城市土地使用權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，即城市政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、及城市發(fā)展需要和土地市場(chǎng)的需求，將儲(chǔ)備土地的使用權(quán)有計(jì)劃地投入市場(chǎng)，出讓給用地單位，從而獲取土地使用權(quán)出讓金或者土地收益的環(huán)節(jié)。城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的供應(yīng)方式對(duì)城市建設(shè)發(fā)展以及城市政府、用地單位及市民的利益具有重大的影響。但目前，我國(guó)現(xiàn)行的城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式存在比較嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)。

1 現(xiàn)行城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式存在嚴(yán)重的弊端

招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地使用權(quán)的方式雖有不同，但它們出讓的標(biāo)的物都是儲(chǔ)備土地的使用權(quán)；在具體的運(yùn)作上，在以拍賣(mài)、掛牌方式出讓土地使用權(quán)的過(guò)程中，一般規(guī)定拍賣(mài)或掛牌的底價(jià)，應(yīng)價(jià)最高者最后獲得土地使用權(quán)；在以投標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的過(guò)程中，一般只是重點(diǎn)評(píng)定投標(biāo)方所開(kāi)出的土地使用權(quán)價(jià)格，開(kāi)價(jià)最高者最后獲得土地使用權(quán)，因此招拍掛成交的基本原則都是價(jià)高者得。

采用招拍掛方式供應(yīng)土地相對(duì)于實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以前以協(xié)議出讓為主的方式而言是一個(gè)很大的進(jìn)步，它有利于規(guī)范土地市場(chǎng)行為、顯化土地資價(jià)值，確保土地使用權(quán)交易的公開(kāi)、公平和公正，減少國(guó)有土地資產(chǎn)流失。然而，以土地使用權(quán)設(shè)定標(biāo)的，以土地使用權(quán)價(jià)格高低作為出讓依據(jù)的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)直接的后果――出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收購(gòu)和前期開(kāi)發(fā)的成本，土地使用權(quán)的價(jià)格不斷上升。因此，這種儲(chǔ)備土地出讓方式因其自身的制度缺陷，會(huì)帶來(lái)了一系列的負(fù)面效應(yīng)。

2 城市儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新

2.1 變土地使用權(quán)招拍掛為建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)

現(xiàn)行城市儲(chǔ)備土地供應(yīng)招拍掛方式的標(biāo)的物是儲(chǔ)備土地的使用權(quán)，此時(shí)該擬供土地的開(kāi)發(fā)用途、建筑容積率、建筑密度等使用條件和開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限都已經(jīng)由政府城市規(guī)劃管理局或者相關(guān)部門(mén)予以確定，并作為土地供應(yīng)的附加條件。也就是說(shuō)，此時(shí)的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)變成了建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，用地單位通過(guò)招拍掛方式購(gòu)買(mǎi)的名義上是土地使用權(quán)，實(shí)際上是以該儲(chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，而土地使用權(quán)只是作為建設(shè)項(xiàng)目的基本前提所存在。既然如此，是否可以將儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式由土地使用權(quán)的出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩?chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的出讓呢？如果這種轉(zhuǎn)變可以改變上述單純以土地使用權(quán)為標(biāo)的、以土地使用權(quán)價(jià)格高低為依據(jù)的供應(yīng)方式所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，那就應(yīng)該是可以的。

由于土地使用權(quán)作為一種價(jià)值單一的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的交易方式供應(yīng)；而建設(shè)項(xiàng)目是由技術(shù)因素與價(jià)值因素多個(gè)要素構(gòu)成，不適合采取單一準(zhǔn)則的拍賣(mài)和掛牌方式交易，而只能采取招標(biāo)的方式。變儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓為以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的出讓?zhuān)瑢?shí)際上就意味著土地使用權(quán)價(jià)格不再是唯一的成交指標(biāo)而只是建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)指標(biāo)中的一個(gè)因素，這必然會(huì)使得用地單位加大對(duì)非地價(jià)的技術(shù)因素的重視，同時(shí)減少城市政府以及用地單位對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的預(yù)期，由此產(chǎn)生對(duì)高地價(jià)的抑制，從而達(dá)到削弱和改善儲(chǔ)備土地招拍掛供應(yīng)方式導(dǎo)致地價(jià)高漲所帶來(lái)的上述負(fù)面效應(yīng)。因此，創(chuàng)新城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩?chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，是完全可能的。這種轉(zhuǎn)變將會(huì)改變政府的形象，進(jìn)一步完善我國(guó)的城市土地儲(chǔ)備制度。以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，標(biāo)的是建設(shè)項(xiàng)目，擬出讓的土地使用權(quán)是項(xiàng)目建設(shè)的物質(zhì)實(shí)現(xiàn)條件。招標(biāo)的項(xiàng)目由兩部分組成，其一為商務(wù)標(biāo)，為針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格所設(shè)的標(biāo)；其二為技術(shù)標(biāo)，為針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建設(shè)管理措施所設(shè)的標(biāo)。從內(nèi)涵上講，建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式中的商務(wù)標(biāo)就相當(dāng)于現(xiàn)行的土地使用權(quán)招拍掛出讓的內(nèi)容，但以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式增加了技術(shù)標(biāo)，其內(nèi)容更為豐富。

具體而言，商務(wù)標(biāo)設(shè)定的是土地使用權(quán)的出讓價(jià)格，在實(shí)際的操作中并非遵循“開(kāi)價(jià)越高，評(píng)定越優(yōu)”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織專(zhuān)家參考土地取得成本和城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)擬出讓土地的區(qū)位、面積、地質(zhì)、地勢(shì)、形狀，交通因素，環(huán)境因素等，設(shè)定一個(gè)合理的投標(biāo)價(jià)格區(qū)間，當(dāng)投標(biāo)者的投標(biāo)價(jià)格低于或者超過(guò)這個(gè)區(qū)間時(shí)，該投標(biāo)當(dāng)即被否決；對(duì)于符合這一區(qū)間的投標(biāo)價(jià)格再根據(jù)“開(kāi)價(jià)越高，評(píng)定越優(yōu)”的原則，給出相應(yīng)的評(píng)分。這樣既不會(huì)使土地使用權(quán)出讓價(jià)格過(guò)低，又防止了用地單位非理性高價(jià)獲取土地使用權(quán)，再將增加的土地取得成本轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者的情況，而城市政府始終獲得理性而相對(duì)較高的出讓價(jià)錢(qián)。技術(shù)標(biāo)設(shè)定的是建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與建設(shè)管理措施，其中包括：項(xiàng)目用途、規(guī)劃指標(biāo)、外觀設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、環(huán)保節(jié)能、建設(shè)期限、經(jīng)營(yíng)管理等等指標(biāo)。

2.2 以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的適用范圍

以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式適用于目前的任何一種城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的供應(yīng)，只是根據(jù)情況的不同，評(píng)標(biāo)模型的參數(shù)值不同。對(duì)于普通商品住宅用途土地使用權(quán)的出讓?zhuān)绻鲎尩貎r(jià)過(guò)分偏高，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬升，最終影響到購(gòu)房者的利益，這違背了改善城市居民住房條件這一城市土地儲(chǔ)備制度建立和實(shí)施的初衷。因此，在住宅用地供應(yīng)時(shí)，住宅項(xiàng)目招標(biāo)中商務(wù)標(biāo)中的最高價(jià)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)合理，不應(yīng)過(guò)高。另外，因?yàn)樽≌玫嘏c居民生活的關(guān)系密切，在技術(shù)標(biāo)中，外觀、環(huán)保和節(jié)能等因素應(yīng)當(dāng)予以重視，這些評(píng)價(jià)指標(biāo)在技術(shù)標(biāo)中所占比例也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)設(shè)定的較大一些。

對(duì)于工業(yè)用途儲(chǔ)備土地的供應(yīng)，也應(yīng)采用招標(biāo)的方式。此時(shí)，不僅商務(wù)標(biāo)中最高價(jià)要結(jié)合工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)出水平和國(guó)家與地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策合理設(shè)定，而且還要結(jié)合工業(yè)項(xiàng)目自身生產(chǎn)流程對(duì)總圖布置的要求、以及工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的特征設(shè)定技術(shù)標(biāo)。同時(shí)，商務(wù)標(biāo)與技術(shù)標(biāo)的權(quán)比要合理。對(duì)于商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途土地使用權(quán)的供應(yīng)，城市政府可以放手讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)出讓價(jià)格。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，可以將商務(wù)標(biāo)中的最高價(jià)設(shè)定得相對(duì)大一些，甚至可以設(shè)定為無(wú)窮大即不設(shè)最高價(jià)。在技術(shù)標(biāo)中，則應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮環(huán)境保護(hù)、交通組織、城市景觀等指標(biāo)。而且在一定的情況下，也可以將技術(shù)標(biāo)的權(quán)重設(shè)定為零，即只考慮商務(wù)標(biāo)的內(nèi)容。

2.3 以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的配套條件

創(chuàng)新城市儲(chǔ)備土地的供應(yīng)方式，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩?chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，首先是要有完善的法律支持。

在法律層面，《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第 2 條規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，因此以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式同樣適用招標(biāo)投標(biāo)法?！吨腥A人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第 3 條規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目，全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目，使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目是必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目。城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的招標(biāo)顯然不在必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目之列。但是，城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及公眾的利益有很大的影響：城市政府在城市土地儲(chǔ)備的過(guò)程中在收購(gòu)?fù)恋亍⑶捌陂_(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)投入大量的資金，這涉及到土地能否盤(pán)活，巨額銀行貸款能否償還等等一系列的風(fēng)險(xiǎn)；城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓與城市規(guī)劃之間往往存在沖突，進(jìn)而影響到城市的發(fā)展；城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓關(guān)系到城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及與城市各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展；城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓?zhuān)绕涫亲≌恋厥褂脵?quán)的出讓對(duì)居民的影響甚大，關(guān)系到居民的住房條件、生活質(zhì)量和社會(huì)福利等等方面。正是基于城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)的出讓對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及公眾的利益的巨大影響，筆者建議修改《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，將以城市儲(chǔ)備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)定為必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目。

在地方性法律法規(guī)和規(guī)章層面，目前各地都規(guī)定對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地一般采用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓的方式，經(jīng)營(yíng)性用地中往往包含了普通住宅用地。但是，筆者認(rèn)為，對(duì)于住宅用地應(yīng)該利用本文提出的新的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式，即采用以儲(chǔ)備土地為基礎(chǔ)的住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的方式進(jìn)行。對(duì)住宅用地的出讓采用新的招標(biāo)方式，更有利于發(fā)揮城市土地儲(chǔ)備制度改善居民住房條件、提高社會(huì)福利水平的功能。因此，城市政府有必要修改土地儲(chǔ)備法規(guī)和規(guī)章中相應(yīng)的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式的條款，將住宅用地供應(yīng)明確列入項(xiàng)目招標(biāo)的范圍。此外，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?chǔ)備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，尤其是對(duì)于其中關(guān)系到城市市民生活質(zhì)量與社會(huì)福利水平的普通商品住宅項(xiàng)目的招標(biāo)，還需要建立配套的利潤(rùn)監(jiān)督機(jī)制。

3 結(jié)論

我國(guó)土地管理制度改革已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，而城市土地儲(chǔ)備制度也已成為城鎮(zhèn)土地使用制度改革的一個(gè)突破點(diǎn)。本文主要對(duì)城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過(guò)程中存在的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式不科學(xué)問(wèn)題進(jìn)行了研究，并提出了相應(yīng)的解決辦法，以期能為我國(guó)各大中小城市施行城市土地儲(chǔ)備制度提供一定的參考。但由于土地具有地域性，而且各地方的情況也有差異，因此各城市在實(shí)踐中應(yīng)因地制宜，尋求適合本地的辦法，最大限度的發(fā)揮城市土地儲(chǔ)備制度的功能。

參考文獻(xiàn)

[1] 張志河. 淺談我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的作用、問(wèn)題及對(duì)策. 南方國(guó)土資源，2009.7

[2] 葉必豐. 論公共利益與個(gè)人利益的辨證關(guān)系. 學(xué)術(shù)季刊，1997.1

篇7

在買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)方和賣(mài)方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)。而且，其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，即買(mǎi)方的權(quán)利就是賣(mài)方的義務(wù)，買(mǎi)方的義務(wù)就是賣(mài)方的權(quán)利。是雙務(wù)民事法律行為。

今天查字典小編將告訴大家：怎么樣的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，具體內(nèi)容如下，僅供大家參考。

怎么樣的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的

1、房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。

2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般應(yīng)為無(wú)效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

4、商品房預(yù)售違法

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

5、過(guò)程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無(wú)效：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū);

(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;

(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。

6、法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。

利用虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同詐騙特征

隨著房?jī)r(jià)的越來(lái)越高，對(duì)于能夠擁有自己一套房子的人來(lái)說(shuō)是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國(guó)人買(mǎi)房心切的心理制造虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行詐騙。

近日，奇臺(tái)縣公安局接到報(bào)警，自20xx年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬(wàn)元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來(lái)就跟隨昌吉公安來(lái)了解一下當(dāng)前虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同有什么特征吧!

一是類(lèi)型新穎化

締約者為規(guī)避法律對(duì)各種類(lèi)型虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不直接成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時(shí)將房屋出售于第三人。

二是矛盾尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對(duì)當(dāng)事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類(lèi)案件矛盾沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔(dān)保型房屋買(mǎi)賣(mài)合同借款人常以第三人所有之房產(chǎn)提供擔(dān)保，變相贈(zèng)與型房屋買(mǎi)賣(mài)合同則涉及賣(mài)方的債權(quán)人及繼承人利益等。

延伸閱讀

商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國(guó)各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤s定不清晰所致?？梢哉f(shuō)除了房產(chǎn)證，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽約其實(shí)也是購(gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

20xx年8月，東莞市正式啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中，工作人員發(fā)現(xiàn)不少市民對(duì)網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報(bào)道將介紹啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，應(yīng)該注意的相關(guān)事項(xiàng)。

網(wǎng)上備案使信息透明化

“已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會(huì)將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹說(shuō)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢(shì)是使房產(chǎn)信息透明化，市民可以通過(guò)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤(pán)單位的各方面信息。

據(jù)介紹，在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會(huì)簽訂一份合同就立刻送往房管部門(mén)備案，因而合同備案時(shí)間往往滯后于合同的真正簽訂時(shí)間，購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)了解購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的相關(guān)情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售，不知情的購(gòu)房者也可能因不了解情況而購(gòu)買(mǎi)到問(wèn)題樓盤(pán)。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時(shí)，包括樓盤(pán)總的套數(shù)，可銷(xiāo)售套數(shù)，銷(xiāo)售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤(pán)的查封、抵押情況均會(huì)及時(shí)公布。而交易雙方在對(duì)合同內(nèi)容確認(rèn)無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后，房屋銷(xiāo)售狀態(tài)會(huì)立刻反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動(dòng)將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣(mài)的情況，保障了購(gòu)房者的利益。

此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購(gòu)單位的各項(xiàng)信息，包括該單位的確權(quán)情況等。在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，網(wǎng)上備案單位資料清晰，也會(huì)使辦證過(guò)程更便捷。

網(wǎng)上簽約注意保存密碼

啟動(dòng)網(wǎng)上備案的目的是使信息透明化，保障購(gòu)房者利益。然而，不少購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對(duì)其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。

篇8

幻覺(jué)醒來(lái)

“開(kāi)征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金?！弊罱欢螘r(shí)間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部官員在多個(gè)場(chǎng)合不約而同對(duì)此作出澄清。

他們明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

盡管如此，“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的說(shuō)法，仍在社會(huì)上廣為流傳，讓公眾充滿期待。

公眾的期盼，源于物業(yè)稅改革初期政府部門(mén)的宣傳。

始于2003年的新一輪稅制改革，要點(diǎn)是在1994年確立的分稅制框架下，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中一項(xiàng)重要改革，是完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組，出臺(tái)物業(yè)稅，便是為地方政府設(shè)置主體稅種的一個(gè)考慮。

或許是為了獲得民眾的認(rèn)同，在提出要進(jìn)行物業(yè)稅改革后，相關(guān)部門(mén)在大力宣傳物業(yè)稅有這樣那樣好處的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)出臺(tái)物業(yè)稅的最主要的目的，其實(shí)是為地方政府設(shè)置一個(gè)支柱性稅源。他們更愿意向民眾宣傳的是――“物業(yè)稅出臺(tái)后，房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降”。

這個(gè)說(shuō)法自有其完整的邏輯。物業(yè)稅是借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開(kāi)征物業(yè)稅后，將把以往一次納的70年期的土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。

這樣，房?jī)r(jià)中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費(fèi)，就變?yōu)樵诜慨a(chǎn)保有階段逐年繳納。2003年11月，時(shí)任財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)朱振民在一次講話中曾經(jīng)說(shuō)：“通過(guò)吸納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一些收費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)成本，房?jī)r(jià)會(huì)相應(yīng)下降。尤其是減輕了初次買(mǎi)房支出的負(fù)擔(dān)，使大多數(shù)老百姓有條件、有能力買(mǎi)到房?！?/p>

眾多專(zhuān)家學(xué)者對(duì)這個(gè)邏輯也給予首肯。他們認(rèn)為，土地出讓金納入物業(yè)稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，減少對(duì)土地的濫用，同時(shí)可為地方政府提供更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財(cái)政來(lái)源；開(kāi)征物業(yè)稅所引起的一次性房?jī)r(jià)降低，有利于中低收入消費(fèi)者購(gòu)房；物業(yè)稅將消費(fèi)者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付，加上未來(lái)的多次較小額支付，也有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定等。

基于物業(yè)稅改革初期政府部門(mén)的說(shuō)明與承諾，社會(huì)公眾對(duì)“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)降低”也充滿期盼。

“以稅代價(jià)”難行

可是，在政府部門(mén)提出“取消土地出讓金、出臺(tái)物業(yè)稅會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的說(shuō)法不久，有專(zhuān)家便指出，由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯(cuò)誤的，沒(méi)有可操作性。

“這樣做是把價(jià)、費(fèi)、稅混淆了。如果用‘稅’來(lái)代替‘價(jià)’，會(huì)帶來(lái)一系列弊端?！敝袊?guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員何振一對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

在這些專(zhuān)家看來(lái)道理很簡(jiǎn)單，就是“土地出讓金和物業(yè)稅乃是兩種不同性質(zhì)的東西”。

在中國(guó)，土地為國(guó)家所有。國(guó)家作為土地所有者，把最多為70年的土地使用權(quán)讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金準(zhǔn)確地說(shuō)，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡(jiǎn)單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。

物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。

那么，以稅代價(jià)，是否可行？

專(zhuān)家認(rèn)為，土地出讓金由取得土地使用權(quán)者支付，物業(yè)稅則由不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主繳納。不僅支付主體不同，二者的資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉(zhuǎn)化。若取消土地出讓金，國(guó)家作為土地所有者在土地一級(jí)市場(chǎng)出讓土地便失去了依據(jù)，只能回到劃撥土地的老路。

倘如此，最大的受益者將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。取消土地出讓金后，那些與政府有良好關(guān)系、但資本實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)成本將大幅降低，游戲空間將大大擴(kuò)展。

因此，取消土地出讓金一經(jīng)提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商立即應(yīng)聲附和說(shuō)，“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)降”。但這不過(guò)是“口惠而實(shí)不至”的幻覺(jué)。因?yàn)樵谇蟠笥诠┑氖袌?chǎng)條件下，追求企業(yè)利潤(rùn)最大化的房地產(chǎn)商，不會(huì)主動(dòng)將取消土地出讓金帶來(lái)的成本下降讓利給購(gòu)房者，房?jī)r(jià)下降不可能自動(dòng)出現(xiàn)。

事實(shí)上，近些年有關(guān)部門(mén)已不再有“開(kāi)征物業(yè)稅可降低房?jī)r(jià)”的宣傳。目前，財(cái)政部、國(guó)土資源部和國(guó)家稅務(wù)總局的一致看法，是未來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金，在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，土地出讓金仍應(yīng)單獨(dú)交納。且征收土地出讓金的政策會(huì)更加明確，土地出讓金收支管理也會(huì)更加得到強(qiáng)化。

2006年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的范圍，要求加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。同時(shí)，對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。

“價(jià)、稅、費(fèi)”并存

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本特征，一是內(nèi)外稅制不一致，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重；三是稅種繁雜，計(jì)稅依據(jù)差異大；四是存在著大量項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費(fèi)。

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度中，“價(jià)、稅、費(fèi)”并存。直接以房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種共有六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

具體而言，在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對(duì)外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅。

此外，與其他企業(yè)一樣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)還涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加。

收費(fèi)項(xiàng)目更是繁多。中央政府出臺(tái)的收費(fèi)項(xiàng)目有20多種，地方政府出臺(tái)的收費(fèi)少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)、各種證書(shū)工本費(fèi)等。幾乎所有的政府部門(mén)都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、水利、電力、郵政、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、公安、城管等。

基于如此混亂的局面，新的房地產(chǎn)稅改革的方向，是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人一律征收房地產(chǎn)稅；同時(shí)，將房屋和土地合并征稅。清理取消不合理、不合法的收費(fèi)，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)化為稅收，將一部分經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為由受益者付費(fèi)，將屬于地價(jià)的收費(fèi)歸入地價(jià)中。

自2003年11月起步的物業(yè)稅改革，即在這個(gè)方向上進(jìn)行。許多專(zhuān)家以及研究機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)是，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為物業(yè)稅；耕地占用稅實(shí)質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，這一稅種可以考慮取消。

土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，將來(lái)物業(yè)稅出臺(tái)后，因其依據(jù)評(píng)估值征稅已經(jīng)體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值的收益，因此可以取消土地增值稅。

而目前向外資收取的土地使用費(fèi)，和城鎮(zhèn)土地使用稅性質(zhì)相同，可合并進(jìn)物業(yè)稅。

實(shí)實(shí)在在增加的稅負(fù)

毫無(wú)疑問(wèn)，在如此設(shè)計(jì)下，物業(yè)稅具備“好”的稅制的主要方面。例如，它能夠很好地調(diào)節(jié)稀缺的土地資源，讓多占地、占好地者多納稅；它對(duì)經(jīng)濟(jì)變化能做出靈活反應(yīng)，經(jīng)濟(jì)熱時(shí)稅負(fù)重，經(jīng)濟(jì)冷時(shí)稅負(fù)輕，故能夠發(fā)揮稅收的自動(dòng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的功能；等等。

但無(wú)論如何，土地出讓金作為土地使用權(quán)的交易價(jià)格不可能取消。政府曾經(jīng)宣傳的“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)降低”的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在。因此，對(duì)房屋業(yè)主而言，開(kāi)征物業(yè)稅后意味著多了一個(gè)稅種，未來(lái)稅負(fù)將是實(shí)實(shí)在在的增加，而不是一廂情愿的減少。

這幾年，雖然政府相關(guān)部門(mén)已經(jīng)停止了“物業(yè)稅出臺(tái)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的宣傳，但對(duì)曾經(jīng)的錯(cuò)誤說(shuō)法給社會(huì)公眾帶來(lái)的誤導(dǎo)，并沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真糾正，對(duì)公眾甚至一些學(xué)者的誤解一直保持沉默。

“這是不負(fù)責(zé)任的。應(yīng)當(dāng)讓公眾認(rèn)識(shí)到物業(yè)稅的本質(zhì)是稅負(fù)增加?！币晃粚?zhuān)家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

更令人擔(dān)心的是，在2006年，稅收政策積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，為抑制投機(jī)、投資需求，大幅提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。

這與政府確定的“降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)、增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)”房地產(chǎn)稅費(fèi)改革目標(biāo)確是違背。而宏觀調(diào)控帶來(lái)的稅負(fù)增加，未來(lái)必將轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

納稅人稅負(fù)增加，是房地產(chǎn)稅制改革的最大阻力，對(duì)此財(cái)稅部門(mén)心知肚明。為使改革順利推進(jìn)，財(cái)稅部門(mén)已經(jīng)在考慮制定過(guò)渡性政策，如允許納稅人在過(guò)渡期內(nèi)逐步地增加稅負(fù)，將稅負(fù)增加的壓力在一定期間內(nèi)緩慢釋放；初期可以設(shè)定較高的標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅，以取得公眾的支持；同時(shí)，對(duì)部分農(nóng)村和行政事業(yè)單位的用地、用房列入減免稅范圍，暫不對(duì)其征稅。

不過(guò)，無(wú)論如何，改革過(guò)程中政府對(duì)公眾的承諾難以實(shí)現(xiàn)，以及參與短期宏觀調(diào)控偏離改革的既定目標(biāo)，無(wú)疑會(huì)降低社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)稅改革的支持。作為政府，若政策目標(biāo)發(fā)生調(diào)整后難以兌現(xiàn)過(guò)去的承諾，應(yīng)向公眾進(jìn)行充分的解釋和說(shuō)明。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅種一覽

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅：以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的出租收入。

城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

篇9

一、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念及其法律特征

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指在破產(chǎn)程序中，由破產(chǎn)管理人管理處分的、用于破產(chǎn)清償分配的、破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。它具有下列法律特征：1.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。首先，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是一種廣義的財(cái)產(chǎn)，既包括有形財(cái)產(chǎn)，也包括無(wú)形財(cái)產(chǎn)，還包括財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而人身權(quán)因與權(quán)利主體人身不可分離，沒(méi)有直接的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，故不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，如名稱(chēng)權(quán)、名譽(yù)權(quán)等。其次，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理，不屬破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)由權(quán)利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是用于破產(chǎn)清算分配的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這一特征包含以下內(nèi)容：第一，法律設(shè)定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的首要目的是最大限度地滿足和保護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人的公平受償權(quán)，這一目的決定了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的特殊用途，即必須用于破產(chǎn)分配。第二，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不等于破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的一切財(cái)產(chǎn)。按照法律規(guī)定，破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的某些財(cái)產(chǎn)可不用于破產(chǎn)分配，如破產(chǎn)人的擔(dān)保物。因此，只有用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)才是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而依法不用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是可以實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償分配。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法(試行)〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見(jiàn)》)第六十五條規(guī)定，確實(shí)無(wú)法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。3.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)管理人管理和處分。我國(guó)法律稱(chēng)破產(chǎn)管理人為清算組。破產(chǎn)法第二十四條規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)自宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)；清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的保管、清理、估價(jià)、處理和分配。按此規(guī)定，行使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理處分權(quán)的主體既不是破產(chǎn)人，也不是破產(chǎn)債權(quán)人，而是清算組；清算組獨(dú)立于破產(chǎn)債權(quán)人和破產(chǎn)人，只對(duì)法院負(fù)責(zé)；清算組行使管理處分權(quán)并不是為了自己的利益，而是為了全體破產(chǎn)債權(quán)人的利益。由破產(chǎn)管理人行使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理處分權(quán)，是為了保證破產(chǎn)清算的公正性。4.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)具有動(dòng)態(tài)性。這種動(dòng)態(tài)性表現(xiàn)在三個(gè)方面：在時(shí)間上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時(shí)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，也包括破產(chǎn)宣告前一定時(shí)間內(nèi)被債務(wù)人違法處置的財(cái)產(chǎn)，還包括破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)，甚至包括程序終結(jié)后追加分配期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并追回的財(cái)產(chǎn)。在財(cái)產(chǎn)數(shù)額上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時(shí)的財(cái)產(chǎn)總額，在破產(chǎn)清算期間，其數(shù)額可能因某些原因而變化，如清理破產(chǎn)人因應(yīng)收賬款所產(chǎn)生的數(shù)額變化。在形態(tài)上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)也并非靜止不變，隨著破產(chǎn)清算工作的進(jìn)行，其表現(xiàn)形態(tài)可能相互轉(zhuǎn)換，如破產(chǎn)人所持股權(quán)被有償轉(zhuǎn)讓成貨幣，則破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)即以財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)橛行呜?cái)產(chǎn)。

二、我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的具體規(guī)定

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的具體規(guī)定，除了《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十八條、第三十五條規(guī)定外，最高人民法院《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見(jiàn)》第六十條、第六十五條和《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《破產(chǎn)規(guī)定》)的第六十四條至條七十條也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。通過(guò)對(duì)上述規(guī)定的歸納，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(一)宣告破產(chǎn)時(shí)破產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部財(cái)產(chǎn)

破產(chǎn)宣告時(shí)破產(chǎn)企業(yè)享有所有權(quán)以及國(guó)有企業(yè)被授予經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)，均屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)大體包括四類(lèi)：（1）有形財(cái)產(chǎn)，如廠房、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、原材料、產(chǎn)成品和辦公用品等；（2）無(wú)形財(cái)產(chǎn)，如土地使用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、特許權(quán)等；（3）貨幣和有價(jià)證券；(4)投資權(quán)益，如破產(chǎn)企業(yè)在其他公司中享有股權(quán)。

(二)破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十四條和第二十六條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的清算組可以進(jìn)行必要的民事活動(dòng)，并有權(quán)決定繼續(xù)履行破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，通過(guò)清算組的行為所取得的財(cái)產(chǎn)本身屬法人資本增值的結(jié)果，構(gòu)成法人財(cái)產(chǎn)的組成部分，這類(lèi)財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。具體包括以下幾種情況：(1)因破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)人的清償和財(cái)產(chǎn)持有人的交還而取得的財(cái)產(chǎn)。這部分財(cái)產(chǎn)在取得以前僅僅是破產(chǎn)企業(yè)的帳面財(cái)產(chǎn)，不具有可分配性，經(jīng)清償或交還后，成為可分配的現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。因此，從可分配財(cái)產(chǎn)的角度講，由這些原因取得的財(cái)產(chǎn)可以視作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的新增加部分。(2)因未履行合同的繼續(xù)履行而取得的財(cái)產(chǎn)。由于這種合同是雙務(wù)合同，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在接受給付時(shí)有相應(yīng)的對(duì)待給付，而且這種對(duì)待給付一般是等價(jià)性質(zhì)的。因而，這部分新取得的財(cái)產(chǎn)不是價(jià)值形態(tài)上的財(cái)產(chǎn)增加，而是實(shí)物形態(tài)上的財(cái)產(chǎn)增加。從實(shí)物形態(tài)的角度講，這可以視作破產(chǎn)宣告后破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的收入。(3)由破產(chǎn)企業(yè)享有的投資權(quán)益所產(chǎn)生的收益，如公司股份的年終分紅，在合資企業(yè)中的獲得的利潤(rùn)分配。(4)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所生的孳息，如房租、銀行利息。(5)清算期間繼續(xù)營(yíng)業(yè)的收益，應(yīng)注意的是破產(chǎn)宣告后，破產(chǎn)企業(yè)在有利于破產(chǎn)債權(quán)人利益的前提下，可以進(jìn)行必要的營(yíng)業(yè)，由此增加的營(yíng)業(yè)所得就應(yīng)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。(6)基于其他合法原因而取得的財(cái)產(chǎn)，如因他人侵犯破產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)利權(quán)而獲得的賠償。

(三)應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利

應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利主要有以下幾項(xiàng)：（1）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的物權(quán)，除上述已涉及到的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)等外，還有礦業(yè)權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)和留置權(quán)等。（2）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的合同債權(quán)，如對(duì)銷(xiāo)售客戶拖欠的貨款以及因其違約行為所產(chǎn)生的違約金、賠償金的請(qǐng)求權(quán)。（3）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的票據(jù)權(quán)利，如破產(chǎn)企業(yè)作為票據(jù)持票人所享有的付款請(qǐng)求權(quán)和追索權(quán)。（4）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的股東權(quán)。股東權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，主要包括收益權(quán)和表決權(quán)。（5）破產(chǎn)企業(yè)享有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。（6）破產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)辦人注冊(cè)資金投入不足的，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)辦人予以補(bǔ)足，補(bǔ)足部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（7）因錯(cuò)誤執(zhí)行破產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行回轉(zhuǎn)后的財(cái)產(chǎn)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（8）破產(chǎn)企業(yè)依法取得代位求償權(quán)的，依該代位求償權(quán)享有的債權(quán)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（9）破產(chǎn)企業(yè)在被宣告破產(chǎn)時(shí)未到期的債權(quán)視為已到期的債權(quán)，并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)扣除未到期的利息。（10）權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的抵押物、留置物和出質(zhì)物或優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的抵押物、留置物和出質(zhì)物，這些財(cái)產(chǎn)也應(yīng)并入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

三、關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的幾個(gè)特殊問(wèn)題

在實(shí)施破產(chǎn)法的司法實(shí)踐中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍的確定常常涉及到一些特殊問(wèn)財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)處分行為，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合有關(guān)的法律或政策進(jìn)行具體分析。

(一)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)是否是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)取得的途徑一般有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的，即向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，取得一定年限的土地使用權(quán)；第二，以轉(zhuǎn)讓方式取得的，即通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等其他合法方式取得；第三，以劃撥方式取得的，即經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得土地使用權(quán)的。

實(shí)踐中對(duì)以出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是沒(méi)有爭(zhēng)議的，但對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)否作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)卻存在嚴(yán)重的分歧  。一種觀點(diǎn)認(rèn)為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。理由是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條和最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第一條的規(guī)定，并認(rèn)為如果將劃撥土地使用權(quán)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)用于清償債務(wù)，不僅不符合現(xiàn)行的有關(guān)土地法律法規(guī)規(guī)定，而且勢(shì)必造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)也是依法履行一定手續(xù)后合法取得的，應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。其理由分別是：第一，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要出發(fā)，已逐步改革土地使用制度，土地使用權(quán)流通限制有所松動(dòng)；第二，對(duì)債權(quán)人有失公平，原國(guó)有企業(yè)劃撥的土地使用權(quán)是作為企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，甚至還有許多企業(yè)把劃撥取得的土地使用權(quán)作為其注冊(cè)資金的一部分，如果收回土地使用權(quán)，就等于抽逃注冊(cè)資金，這樣  ，不僅違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十八條和其他有關(guān)企業(yè)法人注冊(cè)資金的法律規(guī)定，而且也損害了其他債權(quán)人的利益。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)雖然各有一定的道理，但都有所偏頗，從當(dāng)前破產(chǎn)案件的具體操作上講，對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方法，具體問(wèn)題具體分析。首先，凡列入全國(guó)企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)工作計(jì)劃的國(guó)有工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)，適用國(guó)務(wù)院《關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)發(fā)(1994)59號(hào)文件)等政策，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。國(guó)發(fā)（1994）59號(hào)文件第二條規(guī)定：“企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以拍賣(mài)或者招標(biāo)方式為主依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置；安置破產(chǎn)企業(yè)職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)分配方案”。其次，對(duì)依法必須由國(guó)家收回的土地使用權(quán)也不應(yīng)一律無(wú)償收回，還應(yīng)具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權(quán)已作為破產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金的，政府就應(yīng)將收回土地使用權(quán)而減少的注冊(cè)資金部分給予補(bǔ)足，補(bǔ)足的注冊(cè)資金部分應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)已經(jīng)支付了安置補(bǔ)償費(fèi)等征地費(fèi)用的，政府應(yīng)給破產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的補(bǔ)償，這些補(bǔ)償就應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)雖然無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)，但根據(jù)城市規(guī)劃國(guó)家無(wú)須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，應(yīng)允許破產(chǎn)企業(yè)在補(bǔ)交一定比例土地出讓金后，將劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并用于清償債務(wù)。

(二)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資的財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

企業(yè)對(duì)外投資(如聯(lián)營(yíng)、入股、建立獨(dú)資企業(yè)等)在資產(chǎn)構(gòu)成上體現(xiàn)為企業(yè)的長(zhǎng)期投資，是企業(yè)總資產(chǎn)的一部分，因此在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，這些投資也應(yīng)進(jìn)行清算并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，具體操作時(shí)還應(yīng)注意以下幾種情況：第一，屬于破產(chǎn)企業(yè)獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，如不具備法人資格的，應(yīng)對(duì)該分支企業(yè)的財(cái)產(chǎn)以及債權(quán)、債務(wù)編制成冊(cè)，列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，一并進(jìn)行破產(chǎn)；如取得法人資格的，應(yīng)把破產(chǎn)企業(yè)對(duì)其享有的投資權(quán)益進(jìn)行變價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓所得則應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第二，破產(chǎn)企業(yè)在其他公司的投資或聯(lián)營(yíng)的投資，應(yīng)在明確企業(yè)資產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上將投資的數(shù)額、所占比例列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)以股票或其他有價(jià)證券方式擁有的股權(quán)，以有價(jià)證券形式計(jì)入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

(三)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的融資租賃物是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

融資租賃是指由出租人融通資金，供貨人提供設(shè)備(即租賃物)，承租人支付租金，具有融資、融物雙重職能的租賃交易。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)，承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；承租人在租賃期間屆滿后破產(chǎn)的，租賃物的歸屬按照法律規(guī)定或當(dāng)事人約定來(lái)確定：若租賃雙方約定租賃物在租賃期間屆滿后歸承租人所有的，則租賃物屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。若租賃雙方對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確、且無(wú)法定的權(quán)屬變更事由的，則租賃物的所有權(quán)仍歸出租人，該租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

(四)關(guān)于無(wú)法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)可否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題

在清理破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)中，破產(chǎn)企業(yè)的下列債權(quán)可不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：(1)已超過(guò)訴訟時(shí)效的；(2)債務(wù)人已歇業(yè)且無(wú)財(cái)產(chǎn)可供清償債務(wù)的；(3)債務(wù)人下落不明的；(4)追償費(fèi)用將超過(guò)債權(quán)數(shù)額的；(5)符合會(huì)計(jì)法核賬原則并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批核銷(xiāo)的；(6)其它原因?qū)е聜鶛?quán)確實(shí)無(wú)法收回的。

篇10

廠房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)范文一

合同編號(hào)： )

立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同人

出賣(mài)人(甲方)：

買(mǎi)受人(乙方)：

根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲乙雙方【未通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間介紹】【通過(guò) 公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人： ，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)號(hào)： )】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))，房地產(chǎn)具體狀況如下：

(一)甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為： ，

(二)房地產(chǎn)座落在上海市 【區(qū)】【縣】 【路】

【弄】【新村】 【支弄】 號(hào) 室(部位： )。房屋類(lèi)型： ;結(jié)構(gòu)： ;

(三)房屋建筑面積： 平方米，另有地下附屬面積： 平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)【面積】【分?jǐn)偯娣e】： 平方米。

(四)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范圍 (附件一);

(五)該房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為 【國(guó)有】【集體所有】;國(guó)有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】【 】方式獲得。

(六)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備)及裝飾情況(附件二)

(七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關(guān)系)見(jiàn)附件五。甲方保證已如實(shí)陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買(mǎi)受該房地產(chǎn)。

第二條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)人民幣為 元，(大寫(xiě))： 元整。乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協(xié)議(附件三)中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款時(shí)，甲方應(yīng)開(kāi)具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證。

第三條 甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)按下列第 款辦理。

(一)該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)的使用年限從 年月 日起至 年 月 日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。

(二)按照中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

(三)

第四條 甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書(shū)】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。

第五條 甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值倍】【價(jià)值 元】向乙方支付違約金。

第六條 甲、乙雙方確認(rèn)，在 年 月 日之前，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托 】向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以 【市】【區(qū)】【縣】房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日為準(zhǔn)。

甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權(quán)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記。

第七條 上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn) 【權(quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)。在上述房地產(chǎn) 【權(quán)利轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用，按本合同附件四約定支付。

第九條 乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容處理。

(一)每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的 %的違約金，合同繼續(xù)履行。

(二)乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書(shū)面催告乙方，自收到甲方書(shū)面催告之日起的 日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知乙方，自收到通知之日起的 日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款 %的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書(shū)面通知之日起 日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。

(三)

第十條 甲方未按本合同約定的期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容處理。

(一)每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付逾期未付款的 %的違約金，合同繼續(xù)履行。

(二)甲方逾期未交付房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書(shū)面催告甲方，自收到乙方書(shū)面催告之日起的 日內(nèi)，甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知甲方，自收到通知之日起的 日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起 日內(nèi)向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應(yīng)按已收款的 %向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。

(三)

第十一條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買(mǎi)賣(mài)合同不可分割的一部份。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。

第十二條 本合同自 【甲、乙雙方簽訂】【 公證處公證】

【 】之日起生效。

第十三條 本合同適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，按下列第 項(xiàng)解決。

(一)提交上海仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)向人民法院提起訴訟。

第十四條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，

（簽名蓋章)： 代表( 簽名蓋章)：電話： 電話：簽約日期： 年 月 日簽約地址：

廠房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)范文二

出讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：

注冊(cè)地址：

法定代表人：

受讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：

注冊(cè)地址：

法定代表人：

根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著自愿、公平、誠(chéng)信和互惠互利的原則，經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，就甲方向乙方出讓廠房和該廠房的土地使用權(quán)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、房產(chǎn)、土地權(quán)屬基本情況

1.甲方向乙方出讓座落在【】的廠房，廠房建筑面積為【】平方米，【】結(jié)構(gòu)，平房和【】層樓房各【】幢，其中【】面積【】平方米，【】層樓房面積【】平方米，甲方持有【】政府頒發(fā)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》(【】房權(quán)證【】字第【】號(hào))。

2.甲方向乙方出讓座落在【】的廠房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)限至

【】年【】月【】日，土地使用權(quán)類(lèi)型為【】，土地用途為【】，土地使用權(quán)面積為【】平方米，實(shí)際用地面積為【】平方米，該土地使用權(quán)隨房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。甲方持有【】政府頒發(fā)的《土地使用權(quán)證》(【】國(guó)用【】第【】號(hào))。

3.廠房和土地區(qū)域四至按房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證標(biāo)定。

二、轉(zhuǎn)讓價(jià)格及稅費(fèi)承擔(dān)

1.甲方出讓的廠房所有權(quán)、土地使用權(quán)共計(jì)總價(jià)為人民幣 萬(wàn)元，其中廠房作價(jià) 萬(wàn)元，土地使用權(quán)作價(jià) 萬(wàn)元。

2.本合同的房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。

三、付款方式和交易流程

1.本合同轉(zhuǎn)讓總價(jià)款人民幣 萬(wàn)元共分三期支付。

(1)第一期支付：甲方協(xié)助乙方完成如下房產(chǎn)、土地移交手續(xù)后十日內(nèi)，乙方向甲方支付【】萬(wàn)元，該定金在乙方獲得廠房所有權(quán)和土地使用權(quán)證書(shū)之日起自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一期轉(zhuǎn)讓款。

①本合同簽訂后甲方向乙方移交廠房、土地，辦理移交手續(xù)。

②乙方向甲方支付定金后，甲方應(yīng)在十日內(nèi)辦結(jié)該廠房、土地未清稅費(fèi)，保證對(duì)出讓的房屋和土地享有合法完整的所有權(quán)和土地使用權(quán)，權(quán)屬清晰明確。

③甲方應(yīng)將出讓的土地、房屋內(nèi)所有約定不屬于乙方的東西搬出，因特殊原因無(wú)法搬出的需經(jīng)過(guò)乙方同意。

④甲方應(yīng)結(jié)清與出讓土地、房屋有關(guān)的一切費(fèi)用，包括但不限于水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、人員薪酬費(fèi)等。

⑤甲方應(yīng)向乙方提供關(guān)于廠房和土地的測(cè)繪、評(píng)估及房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)登記轉(zhuǎn)讓所需要的一切文件材料。

(2)第二期支付：甲乙雙方就房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)變更向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交資料完備，符合要求，并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)正式受理后十日內(nèi)，乙方向甲方支付第二期轉(zhuǎn)讓款【】萬(wàn)元。

(3)第三期支付：乙方在領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證后十日內(nèi)，向甲方支付第三期轉(zhuǎn)讓款【】萬(wàn)元。

2.甲方收到乙方各期款項(xiàng)(共三期付款，分別為【】萬(wàn)元、【】萬(wàn)元、【】萬(wàn)元)起 日內(nèi)應(yīng)向乙方開(kāi)具相應(yīng)價(jià)款的票據(jù)。若甲方銀行賬戶變化，甲方需提前十日以書(shū)面形式告知乙方，否則因此而產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失都由甲方承擔(dān)。

3.本合同簽訂后出現(xiàn)的政府原因(如規(guī)劃、征收或區(qū)域過(guò)戶凍結(jié)等)或政府部門(mén)工作失誤造成房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證不能過(guò)戶變更的，甲方需在雙方確定無(wú)法辦理過(guò)戶變更后 日內(nèi)返還乙方已支付的出讓款和定金(利息按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，起算日期為。若產(chǎn)生雙方已繳納的稅費(fèi)，則雙方各承擔(dān)稅費(fèi)的百分之五十。

四、其他規(guī)定

1.甲方保證在本合同簽訂前，應(yīng)解除廠區(qū)內(nèi)所有與第三方的租賃關(guān)系，并騰空全部廠房。

2.甲方保證對(duì)出讓的房屋和土地享有合法完整的所有權(quán)和土地使用權(quán)，權(quán)屬清晰明確。

3.甲方保證出讓的房屋和土地不存在與第三方的權(quán)屬和債務(wù)糾紛，也不存在對(duì)外租賃、抵押、質(zhì)押或被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利瑕疵。

4.在本合同簽訂后，未經(jīng)乙方書(shū)面許可，甲方不得向任何第三方出售、出租、抵押、質(zhì)押或在該房產(chǎn)上設(shè)置任何權(quán)利擔(dān)保。

5.除雙方另有書(shū)面約定外，廠房、土地及附屬設(shè)施應(yīng)按簽約時(shí)現(xiàn)狀完好地轉(zhuǎn)移交付乙方。

6.登記在甲方名下的變壓器、水、電、煤氣及其他付費(fèi)項(xiàng)目使用權(quán)，由甲方遷移變更，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理相應(yīng)的變更手續(xù)。

五、免責(zé)條款

1.由于不可抗力或意外事件而造成合同一方或雙方不能履行合同約定的義務(wù)的，不視作違約，合同另一方免除。

2.不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能克服且無(wú)法避免的客觀事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等。

六、違約責(zé)任

1.若乙方逾期付款，乙方應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率向甲方支付逾期利息;如乙方逾期付款超過(guò)二個(gè)月，甲方有權(quán)單方終止合同，并沒(méi)收乙方支付的定金。

2.乙方取得出讓房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證后故意不履行付款義務(wù)，則甲方有權(quán)向乙方追索按合同支付剩余價(jià)款及伍拾萬(wàn)元違約金。

3.若因甲方原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的過(guò)戶變更手續(xù)，或未按期移交房產(chǎn)，屬甲方違約，甲方應(yīng)無(wú)條件全額退還乙方已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓款(包括定金)及賠償乙方已繳納的稅費(fèi)等損失，并向乙方支付伍拾萬(wàn)元違約金。

七、爭(zhēng)議解決

本合同履行中出現(xiàn)爭(zhēng)議，先由雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向乙方所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

八、附則

1.本合同同時(shí)得到甲乙雙方的完全理解和認(rèn)同，任何更改均需雙方協(xié)商一致并以書(shū)面形式確認(rèn)。

2.本合同由雙方授權(quán)代表簽字蓋章后生效。

3.本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商確定后作為補(bǔ)充合同監(jiān)督執(zhí)行。

4.本合同的理解與解釋?xiě)?yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

5.本合同一式四份，甲乙各執(zhí)一份，房產(chǎn)、土地登記部門(mén)各一份。補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充約定、合同附件都是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

甲方：乙方：日期：

廠房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)范文三

出賣(mài)方(甲方)：

證照號(hào)碼：

法人代表：

買(mǎi)受方(乙方)：

證照號(hào)碼：

法人代表：

中介方：

地址： 電話：

根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲方將位于蘇州市 區(qū) 號(hào)的 有限公司自有產(chǎn)權(quán)的工業(yè)廠房及附屬設(shè)施、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。該標(biāo)的具體情況如下：

1，國(guó)有出讓工業(yè)用地面積： 平米，土地證號(hào)：蘇 國(guó)用( )第 號(hào)。終止日期： 年 月 日。

2，已建廠房及附屬用房，建筑面積合計(jì) 平米。房產(chǎn)證號(hào)：蘇房權(quán)證 區(qū)字第 號(hào)。

3，水電及消防、排污設(shè)施、固定裝飾裝潢，照明設(shè)備。

第二條 甲方確保上述標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無(wú)權(quán)益糾紛，無(wú)抵押貸款，本次交易甲方已征得權(quán)利共有人及隱性權(quán)利人的同意;乙方現(xiàn)場(chǎng)查看過(guò)上述標(biāo)的，對(duì)于該標(biāo)的所處位置、建筑及設(shè)施情況、以及交易稅費(fèi)情況充分了解，自愿買(mǎi)受該標(biāo)的。

第三條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述標(biāo)的整體出讓價(jià)款為人民幣 萬(wàn)元(大寫(xiě)： )。辦理房產(chǎn)土地交易過(guò)戶手續(xù)，交易稅費(fèi)按照法律規(guī)定各自承擔(dān)。

(一)甲乙雙方在中介方的見(jiàn)證下于 年 月 日簽定本合同，同時(shí)乙方支付定金人民幣 萬(wàn)元給甲方。

(二)本合同簽定后，雙方辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證手續(xù)，甲乙雙方根據(jù)國(guó)土部門(mén)的要求提供相關(guān)材料。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證手續(xù)完成，乙方支付第二筆出讓價(jià)款人民幣 萬(wàn)元(大寫(xiě)： 萬(wàn)元人民幣)給甲方。

(三)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證手續(xù)完成后，雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)， 房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)完成后，乙方支付第三筆出讓價(jià)款人民幣 萬(wàn)元(大寫(xiě)：萬(wàn)元人民幣)給甲方。

(四)上述全部交易手續(xù)完成一周內(nèi)，雙方辦理標(biāo)的移交手續(xù)。甲方結(jié)清該標(biāo)的移交之前所產(chǎn)生的所有水電汽及其他費(fèi)用后，將上述標(biāo)的移交給乙方，乙方支付余款人民幣 萬(wàn)元(大寫(xiě)： 萬(wàn)元人民幣)給甲方。自移交一日起該廠房土地的租賃權(quán)移交乙方，租金由乙方收取。

第四條 甲、乙雙方確認(rèn)，本合同簽訂后，除房地產(chǎn)交易管理部門(mén)依法作出不予過(guò)戶決定外，上述標(biāo)的權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以房地產(chǎn)交易管理部門(mén)受理該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn)。雙方承諾，對(duì)于辦理過(guò)戶手續(xù)積極給予協(xié)助。由于任何一方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，造成對(duì)方損失的，違約方負(fù)責(zé)賠償。

第五條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列_______款內(nèi)容處理。

(一)每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款千分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。

(二)甲方書(shū)面催告乙方之日起的30日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同。違約責(zé)任由乙方承擔(dān)，造成甲方損失的，乙方負(fù)責(zé)賠償。

第六條 甲方未按本合同約定的期限將上述標(biāo)的交付給乙方，甲、乙雙方同意按下列第____款內(nèi)容處理。

(一)每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款千分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。

(二) 乙方書(shū)面催告甲方之日起的30日內(nèi)，甲方仍未交付上述標(biāo)的的，乙方有權(quán)單方解除合同，違約責(zé)任由甲方承擔(dān)，造成乙方損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償。

第七條 本合同簽定后，若甲乙任何一方以任何理由反悔的，或因違約而造成合同無(wú)法履行的，需向?qū)Ψ劫r償違約金人民幣 萬(wàn)元，并賠償對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)承擔(dān)雙方全部中介費(fèi)用。

第八條 本次交易過(guò)戶手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理，中介方協(xié)助。所需材料由甲乙雙方提供，辦理過(guò)戶過(guò)程中需要交納的稅費(fèi)按照法律規(guī)定由甲乙雙方各自承擔(dān)。

第九條 本次交易甲方需支付中介費(fèi) 萬(wàn)元，乙方支付中介費(fèi) 萬(wàn)元。本合同簽訂當(dāng)日，甲乙雙方各支付50%中介費(fèi);房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)完成后，甲乙雙方移交標(biāo)的當(dāng)日，各支付余下的50%中介費(fèi)。

第十條 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，雙方簽定的補(bǔ)充協(xié)議，為買(mǎi)賣(mài)合同不可分割的一部分。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。

第十一條 本合同自三方簽訂之日起生效。

第十二條 本合同適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，可依法向人民法院起訴。

甲方： 乙方：

負(fù)責(zé)人： 負(fù)責(zé)人：

年 月 日 年 月 日

中介方：