導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；流轉(zhuǎn)

土地是中國(guó)最為稀缺的資源之一，是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展的核心。構(gòu)建良好農(nóng)村土地制度的一個(gè)重要方面就是建立科學(xué)合理的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，以此來(lái)促進(jìn)農(nóng)村土地要素在法律范圍內(nèi)的合理流動(dòng)，從而達(dá)到土地資源的合理配置，提高土地資源的開發(fā)利用率。但由于相關(guān)法律制度的極不完善，加上規(guī)范的農(nóng)村土地市場(chǎng)尚未形成，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)很多問題，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展，必須盡快完善我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。

一、目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度存在的問題

我國(guó)法律對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定過于籠統(tǒng)而簡(jiǎn)單，未形成完備的法律體系，其系統(tǒng)性、針對(duì)性、可操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中面臨各種障礙、出現(xiàn)各種問題。

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度對(duì)土地產(chǎn)權(quán)主體虛置

我國(guó)《憲法》規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村集體土地屬農(nóng)村集體所有?！边@里的“集體”是指全體農(nóng)民集體，但“集體”這個(gè)泛指的概念無(wú)法落實(shí)到個(gè)人，實(shí)踐中自然會(huì)出現(xiàn)集體的代言者。目前，在農(nóng)村土地的使用管理上，這個(gè)代言者往往為縣(鎮(zhèn))、村、村民小組三級(jí)組織交叉擔(dān)任，并未建立起一個(gè)獨(dú)立的農(nóng)民集體組織，由此導(dǎo)致了農(nóng)村土地所有權(quán)主體的虛位。我國(guó)農(nóng)村集體同時(shí)扮演著土地所有者和經(jīng)營(yíng)管理者的雙重角色，其職責(zé)規(guī)定不明確。由于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，導(dǎo)致各方的權(quán)責(zé)利不明確，使得各利益主體行為極不規(guī)范、利益分配也不合理，因此土地制度難以形成有效的激勵(lì)和約束。

2、我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度對(duì)土地流轉(zhuǎn)方式規(guī)定模糊

《物權(quán)法》第133條：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)?！薄掇r(nóng)村土地承包法》第32條：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。第49條：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

以上規(guī)定存在以下模糊之處：

第一，關(guān)于抵押方式規(guī)定和“其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定不明確。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定承包人依法通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地并經(jīng)發(fā)包方同抵押的，可以抵押。但是由此可以推理出以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不能抵押的。此種規(guī)定很不合理，目前很多動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)所蘊(yùn)含的動(dòng)態(tài)價(jià)值已經(jīng)超過其靜態(tài)價(jià)值，如果這些財(cái)產(chǎn)不能抵押，其經(jīng)濟(jì)效用就不能得到最大程度的發(fā)揮，從而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前農(nóng)民可以作為抵押的其他財(cái)產(chǎn)有限，導(dǎo)致農(nóng)民貸款、融資很困難。既然我國(guó)法律已允許以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)該允許其可以進(jìn)行抵押，這也符合擔(dān)保法的原理。另外，對(duì)于農(nóng)地的“其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定不明確，“其他方式”到底是何種方式，是否可以任意創(chuàng)造，規(guī)定非常含糊。如果沒有法律和政策上的明確指引，很多農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)可能性無(wú)法判斷，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)就無(wú)法順利進(jìn)行。

第二，《農(nóng)村土地承包法》第3l條第1款在實(shí)踐中難以落實(shí)。該規(guī)定指出：“耕地或草地承包的承包人死亡，承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承”。對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并未明確為“繼承”，對(duì)“林地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”法律卻規(guī)定能夠繼承，同一權(quán)利因客體不同而賦予不同的法律后果，容易造成法律適用上的混亂。從保護(hù)農(nóng)民利益的角度出發(fā)，法律應(yīng)允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以繼承的方式流轉(zhuǎn)。否則以戶為單位的家庭承包一旦家庭成員全部死亡，最后一個(gè)死亡的成員應(yīng)當(dāng)按照繼承法的規(guī)定繼承承包收益，但繼承人不能繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包地由發(fā)包方收回，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅。如果承包方家庭最后一位成員死前將耕地或草地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓(出租或入股)給繼承人之外的其他農(nóng)戶，《農(nóng)村土地承包法》第31條規(guī)定的發(fā)包方依法收回承包土地的規(guī)定就會(huì)落空。如果規(guī)定家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都可以依法繼承，避免法律條文之間的沖突或矛盾，更有利于提高承包方在農(nóng)村承包地上投入的積極性和信心。

3、引導(dǎo)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)構(gòu)效率不高

我國(guó)目前的法律對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)機(jī)制沒有專門規(guī)定，實(shí)踐中對(duì)某些地方新生的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，老百姓仍持觀望態(tài)度。比如2008年成立的重慶市渝北區(qū)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理中心”，旨在對(duì)渝北區(qū)可流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行整理、登記、匯總，進(jìn)而土地流轉(zhuǎn)信息。開張不久即引來(lái)了周邊地區(qū)農(nóng)民的關(guān)注，但多數(shù)都沒有實(shí)際開展業(yè)務(wù)。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求而言，市場(chǎng)中介服務(wù)體制是市場(chǎng)本身形成的必要條件。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)涉及到多個(gè)主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)利益，復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序要求有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為之服務(wù)，如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。這需要利用政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)因素，構(gòu)建一個(gè)包括土地供應(yīng)、使用、收益、權(quán)責(zé)、服務(wù)五項(xiàng)機(jī)制在內(nèi)的科學(xué)完備的調(diào)控體系。

4、現(xiàn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定過于嚴(yán)格

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體和范圍進(jìn)行嚴(yán)格限制。如《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的必須經(jīng)過村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)”；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)管理辦法》第九條規(guī)定：“受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力”，互換要求是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間進(jìn)行，轉(zhuǎn)讓要求受讓方只能是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶且轉(zhuǎn)讓方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源；入股限定在承包方之間}轉(zhuǎn)包限定在本集體組織內(nèi)部等。這些限制性的規(guī)定使得“農(nóng)民退出土地的成本非常高”，導(dǎo)致一些缺乏經(jīng)營(yíng)能力而又想退出的農(nóng)民可能被禁錮在土地上，而一些富有管理經(jīng)驗(yàn)、擁有先進(jìn)技術(shù)設(shè)備的組織和個(gè)人無(wú)法進(jìn)入農(nóng)地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，使得土地的利用率和農(nóng)戶的種地積極性受到極大影響，農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)化和規(guī)?；M(jìn)展緩慢。

5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的登記管理制度存在缺陷

我國(guó)的農(nóng)村土地登記制度一直處于薄弱和被忽視的狀態(tài)，大量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同簽訂以后，根本就沒有取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)采取登記生效主義，但《農(nóng)村土地承包法》和《物

權(quán)法》對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取登記對(duì)抗主義，這樣就產(chǎn)生了矛盾。因此加強(qiáng)土地權(quán)屬管理是解決農(nóng)村長(zhǎng)期存在的土地問題的關(guān)鍵。

6、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中侵權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)村土地市場(chǎng)沒有完備的地價(jià)評(píng)估體系，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的估算缺乏相應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村土地市場(chǎng)的供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，缺乏完善的市場(chǎng)服務(wù)體系和有效的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，從而導(dǎo)致土地市場(chǎng)供求失衡。以上因素導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益受到嚴(yán)重侵害的問題較為突出。比如有些地方為了降低開發(fā)成本和便于招商引資，借土地流轉(zhuǎn)為名，強(qiáng)迫農(nóng)民長(zhǎng)期低價(jià)出讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；有些地方隨意調(diào)整承包地，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中與民爭(zhēng)利。

二、完善我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

1、制定頒布《農(nóng)地產(chǎn)權(quán)法》以明確土地產(chǎn)權(quán)主體

土地產(chǎn)權(quán)明確是交易的前提，沒有明晰的產(chǎn)權(quán)制度，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中就會(huì)導(dǎo)致物質(zhì)交換法律關(guān)系的混亂，農(nóng)民的合法權(quán)益易受到侵害。這需要統(tǒng)一集體所有權(quán)的主體，取消鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以及村民小組三級(jí)所有的分化現(xiàn)象。具體做法是確立村民委員會(huì)作為集體土地所有權(quán)主體的代表。因?yàn)榇迕裎瘑T會(huì)是農(nóng)民民主選舉產(chǎn)生的基層組織，具有較高的威信，能夠代表農(nóng)民的共同意愿獨(dú)立行使權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，最適宜充當(dāng)農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。

2、鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人采取多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

首先，要賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)者的農(nóng)地抵押權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為物權(quán)，物權(quán)人對(duì)其權(quán)利在效力上具有可處分，法律應(yīng)當(dāng)賦予土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的抵押權(quán)；其次，要允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以繼承的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。從保護(hù)耕地、鼓勵(lì)承包人對(duì)土地持續(xù)投入以及促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的角度，允許其繼承人繼續(xù)承包利大于弊。為平衡農(nóng)戶間的利益及農(nóng)村集體的利益，可以采取繼承人與發(fā)包人簽訂新的合同方式，適當(dāng)增加新承包人的義務(wù)。如果繼承人均為非務(wù)農(nóng)人口，除非該繼承人自此從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，否則應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的其他人；第三，對(duì)其他流轉(zhuǎn)方式可予以一定的明確。我國(guó)法律還應(yīng)鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人采取多種方式流轉(zhuǎn)，如入股、出典、委托轉(zhuǎn)包、家庭聯(lián)產(chǎn)承包合作經(jīng)營(yíng)、交付土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由他人代耕代種等等。

3、取消關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制

從法律角度來(lái)看，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)屬性不相吻合，其實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)民行使土地權(quán)利的一種干預(yù)。隨著農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與完善，農(nóng)民的就業(yè)途徑更為廣闊，農(nóng)民與土地的關(guān)系也日趨松散，依賴土地而生存的現(xiàn)象將越來(lái)越少。因此，法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)做如此嚴(yán)格的限制完全沒有必要。建議取消對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制，尤其是廢除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包人同意的規(guī)定，從而為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自由流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。

4、完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度

通過對(duì)農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，可以使農(nóng)民獲得對(duì)農(nóng)村土地的物權(quán)的法定效力。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的公示作用和公信力是以健全的制度為基礎(chǔ)的，不健全的登記制度反而會(huì)破壞登記的作用。國(guó)家也可以出臺(tái)相關(guān)措施和政策，減免農(nóng)民的登記費(fèi)用或者進(jìn)行補(bǔ)貼，為農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。同時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記提供的土地信息為國(guó)家準(zhǔn)確擬定土地稅率、平橫征收稅收提供了必需的依據(jù)，為實(shí)現(xiàn)土地稅收征收的國(guó)家公平與效率、國(guó)家收入最大化提供了必要保障。

5、發(fā)揮政府在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的指導(dǎo)和管理作用

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，作為直接管理的政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)揮積極作用，切實(shí)履行其對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、服務(wù)與管理職責(zé)。比如加強(qiáng)信息中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，可以考慮設(shè)置專門的職能機(jī)構(gòu)如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。另外，要注意做到政府行政權(quán)力與農(nóng)民權(quán)益保障的平衡，依法規(guī)范政府征地行為。

6、積極培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序

要著手建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，著重建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格機(jī)制、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的中介機(jī)制、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收益分配機(jī)制的建設(shè)。對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格實(shí)行公平地價(jià)制度，確定與國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格相協(xié)調(diào)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)，由土地管理部門定期公布，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估制度，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易活動(dòng)公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的透明度。出臺(tái)法規(guī)對(duì)有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的合同內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，使雙方權(quán)利義務(wù)法定化，以供當(dāng)事人在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)予以借鑒。

三、結(jié)語(yǔ)

妥善解決“三農(nóng)”問題，關(guān)鍵是建立、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度及其流轉(zhuǎn)制度，使法律賦予的農(nóng)民的“財(cái)產(chǎn)權(quán)”真正落到實(shí)處，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)民生活水平的不斷提高。相信我國(guó)必將會(huì)將這一問題解決好，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)搞活，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，縮小城鄉(xiāng)差距，改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制模式，從而推動(dòng)中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。

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篇2

1、 把保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進(jìn)入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬(wàn)畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當(dāng)然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強(qiáng)制規(guī)定，就會(huì)有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營(yíng)”，通過各級(jí)政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導(dǎo)致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我省推進(jìn)農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能，如果不把保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)放在首位，對(duì)個(gè)人最高農(nóng)地?fù)碛辛窟M(jìn)行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無(wú)地農(nóng)民的情況，導(dǎo)致農(nóng)村兩級(jí)分化，影響社會(huì)穩(wěn)定。

2、保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點(diǎn)是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營(yíng)規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高1。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費(fèi)。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進(jìn)科技成果的應(yīng)用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營(yíng)目標(biāo)投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

1、 嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當(dāng)前，我省仍是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，而且土地資源十分有限，耕地?cái)?shù)量更是有限，無(wú)論從土地作為農(nóng)民的社會(huì)保障角度來(lái)講，還是從糧食安全角度考慮，嚴(yán)禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2、加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財(cái)富之母”的意識(shí)，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時(shí)，還應(yīng)讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報(bào)、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無(wú)權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強(qiáng)行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

3、 加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當(dāng)前，各級(jí)國(guó)土資源部門一定要加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅(jiān)決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時(shí)，要建立健全全省各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵(lì)引導(dǎo)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象。

三、 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當(dāng)前，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)地位、法律地位、財(cái)產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進(jìn)行。

1、健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對(duì)土地的依賴性很強(qiáng)。因此，有關(guān)部門應(yīng)重視對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實(shí)解決當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應(yīng)適當(dāng)體現(xiàn)均衡原則，即實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細(xì)則》，使其具有很強(qiáng)的可操作性。

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；關(guān)鍵問題

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，從嚴(yán)格意義上講即農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地的流轉(zhuǎn)本質(zhì)上是農(nóng)戶對(duì)所擁有的集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易。

1.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不能冒進(jìn)，更不能不考慮中國(guó)實(shí)際盲目推進(jìn)，急于求成，應(yīng)在進(jìn)一步完善政策法規(guī)，堅(jiān)守基本條件的前提下，逐步實(shí)施。

1.1把保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進(jìn)入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬(wàn)畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當(dāng)然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強(qiáng)制規(guī)定，就會(huì)有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營(yíng)”，通過各級(jí)政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導(dǎo)致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我國(guó)推進(jìn)農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能，如果不把保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)放在首位，對(duì)個(gè)人最高農(nóng)地?fù)碛辛窟M(jìn)行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無(wú)地農(nóng)民的情況，導(dǎo)致農(nóng)村兩級(jí)分化，影響社會(huì)穩(wěn)定。

1.2堅(jiān)持守住18億畝耕地這條紅線

土地制度是農(nóng)村和我國(guó)的基礎(chǔ)制度。按照中央農(nóng)村土地管理制度，允許土地流轉(zhuǎn)的前提是堅(jiān)持守住18億畝耕地這條紅線，劃定永久基本農(nóng)田，確?；巨r(nóng)田總量不減、用途不變。

1.3保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點(diǎn)是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營(yíng)規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費(fèi)。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進(jìn)科技成果的應(yīng)用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營(yíng)目標(biāo)投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

2.1嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當(dāng)前，我國(guó)仍是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，而且土地資源十分有限，耕地?cái)?shù)量更是有限，無(wú)論從土地作為農(nóng)民的社會(huì)保障角度來(lái)講，還是從糧食安全角度考慮，嚴(yán)禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2.2加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財(cái)富之母”的意識(shí)，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時(shí)，還應(yīng)讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報(bào)、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除國(guó)家建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無(wú)權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強(qiáng)行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

2.3加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當(dāng)前，各級(jí)國(guó)土資源部門一定要加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅(jiān)決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時(shí)，要建立健全全國(guó)各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵(lì)引導(dǎo)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象。此外，應(yīng)全面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本，并指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，及時(shí)辦理土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人提出的簽證申請(qǐng)，糾正土地流轉(zhuǎn)雙方違反有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和政策方面的約定，確保流轉(zhuǎn)后的土地農(nóng)業(yè)用途不變。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)地位、法律地位、財(cái)產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進(jìn)行。

3.1健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對(duì)土地的依賴性很強(qiáng)。因此，有關(guān)部門應(yīng)重視對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實(shí)解決當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應(yīng)適當(dāng)體現(xiàn)均衡原則，即實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細(xì)則》，使其具有很強(qiáng)的可操作性。

3.2嚴(yán)格執(zhí)行土地法律法規(guī)，完善土地承包手續(xù)

要求出讓方和受讓方必須根據(jù)（（中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及其有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，并簽訂合同。在合同中雙方應(yīng)明確土地流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)土地的用途、土地流轉(zhuǎn)的時(shí)限、土地流轉(zhuǎn)的數(shù)量及費(fèi)用、土地流轉(zhuǎn)的類型、面積和質(zhì)量，雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同的變更與解除及其他約定等內(nèi)容。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步完善土地承包手續(xù)，避免或減少不必要的糾紛。

4.土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格機(jī)制形成

篇4

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地;承包經(jīng)營(yíng)權(quán);流轉(zhuǎn);機(jī)制

20世紀(jì)80年代初,我國(guó)推行的以戶為單位、雙層經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)分結(jié)合的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)制度,賦予了農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),“耕者有其田”做法極大地促進(jìn)了農(nóng)民個(gè)體積極性和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展。近20年來(lái),隨著城市改革的深入,工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的發(fā)展,城鄉(xiāng)差別的擴(kuò)大,農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移,農(nóng)戶的分家細(xì)化及經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)欲望和能力的弱化,農(nóng)地破碎現(xiàn)象突出,農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率下降明顯,難以適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)提出的現(xiàn)代化要求。要改變這一狀況,途徑之一是通過合法有序的方式和辦法,促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從分散向集中流轉(zhuǎn),從粗放經(jīng)營(yíng)者向集約利用者流轉(zhuǎn)。目前,我國(guó)農(nóng)村各地出現(xiàn)了農(nóng)地代耕、出租、轉(zhuǎn)包、置換、入股合作等流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)象,尤其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、交通條件比較便利的地區(qū)。但總體來(lái)看,我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面不大、程度不高,需要進(jìn)一步推進(jìn)。

一、我國(guó)農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)所需的主要條件

我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)需要一定的條件,這些條件包括了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)供方的、需方的以及政府的,關(guān)鍵是政府的農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策、農(nóng)地需方的訴求和農(nóng)地供方的意愿。

(一)制度安排對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的許可

目前我國(guó)有多項(xiàng)法律賦權(quán)農(nóng)戶和農(nóng)民集體組織進(jìn)行農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定:土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民集體所有的土地,可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》中規(guī)定:國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度;國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn);農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包;通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。并規(guī)定,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t,任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn);不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途;流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限;受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力;在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)等。我國(guó)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同、流轉(zhuǎn)管理等都作了明確具體的規(guī)定,為我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供了法律和制度上的保障。

(二)農(nóng)民的意愿和能力

農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人。當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村實(shí)行的“家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制”,是賦予農(nóng)民長(zhǎng)期土地使用權(quán)的制度。我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》明文規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的農(nóng)村土地實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度;農(nóng)村土地承包后,土地的所有權(quán)性質(zhì)不變,承包地不得買賣;任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利;承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),任何組織和個(gè)人不得侵犯。這說(shuō)明,農(nóng)村土地是農(nóng)民集體的,承包地是承包農(nóng)戶的,農(nóng)民集體土地與農(nóng)戶承包土地是否流轉(zhuǎn),必須由農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶來(lái)決定。農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶是否流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),又取決于他們對(duì)土地的控制欲望、土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益比較、工商業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)、社會(huì)保障制度的保障程度、農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)范程度以及農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶的判斷和處事能力。農(nóng)民愿意流轉(zhuǎn)自己土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),主要是基于土地流轉(zhuǎn)有利可圖、有信譽(yù)保證、有規(guī)范便攜的流轉(zhuǎn)手續(xù)、有維權(quán)法律保障,土地流轉(zhuǎn)后有就業(yè)門路、有長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的社會(huì)保障。

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)需方及其行為

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的需方,是希望獲得流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的當(dāng)事人,即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方,他們“可以是承包農(nóng)戶,也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人”。社會(huì)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的需求,是農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)得以流轉(zhuǎn)的重要條件。在發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況比較多見,主要原因是這些地區(qū)存在著大量需要流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的個(gè)人、企業(yè)或團(tuán)體,如農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)業(yè)專業(yè)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等,他們需要土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)業(yè)專業(yè)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的需求及其對(duì)農(nóng)戶的勸導(dǎo)、利誘和信譽(yù)保障等,有助于促進(jìn)農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

(四)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的切實(shí)利益

如前所述,農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán),主要是期望從農(nóng)地流轉(zhuǎn)中獲得實(shí)物、租金、轉(zhuǎn)包費(fèi)、管護(hù)以及提高地力等利益,目前無(wú)償?shù)耐恋亓鬓D(zhuǎn)雖有存在,但并不普遍,尤其是向農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、非本村農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)能人的流轉(zhuǎn)。因此,保障農(nóng)民農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)益,讓農(nóng)民真正得到農(nóng)地流轉(zhuǎn)的實(shí)惠,是確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)的重要條件。我國(guó)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中已明確規(guī)定,承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地;農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳;受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn),應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意等等,為保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)利益提供了法律依據(jù)。

(五)工作機(jī)會(huì)與社會(huì)保障

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與社會(huì)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)和農(nóng)村社會(huì)保障密切相關(guān)。一方面,對(duì)青年一代農(nóng)民而言,他們對(duì)農(nóng)地的依賴遠(yuǎn)沒有他們先輩那樣強(qiáng)烈,他們中的許多人對(duì)承包地的經(jīng)營(yíng)是一種無(wú)奈的選擇。如果城中有充分的就業(yè)和工作機(jī)會(huì),將有助于這部分人出租和轉(zhuǎn)包承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)給善于經(jīng)營(yíng)農(nóng)地的人和單位,以在獲得工資性收入的同時(shí),獲得一份承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的利益。另一方面,農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)小規(guī)模的農(nóng)地雖然掙錢不多,但仍為衣食住行重要保障。如果農(nóng)村有完善的社會(huì)保障讓農(nóng)戶免于承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)后的溫飽顧慮,讓其有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,將有助于促進(jìn)農(nóng)戶農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(六)其他條件

第一,自然條件。一般情況下,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利的地區(qū),因農(nóng)產(chǎn)品及其加工品輸入輸出比較便捷,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方更愿意選擇。同時(shí),這些地方工作機(jī)會(huì)比較多,農(nóng)戶通過流轉(zhuǎn)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)可獲得更多的收益。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也多見于這些地區(qū)。丘陵、平原區(qū)與山區(qū)相比,因農(nóng)業(yè)相對(duì)易于連片開發(fā),農(nóng)地流轉(zhuǎn)相對(duì)較多。第二,輔助條件。主要包括農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求信息、地方政府政策及其服務(wù)、地租與承包費(fèi)等方面。通常,地租和承包費(fèi)比較低,地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策比較優(yōu)惠,政府服務(wù)比較良好的地區(qū),農(nóng)地流轉(zhuǎn)的情況比較多。

二、我國(guó)農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要障礙

目前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)速度比較緩慢,主要因素有以下方面:

(一)農(nóng)戶地權(quán)意識(shí)比較強(qiáng)

目前我國(guó)大部分農(nóng)戶對(duì)承包地仍有強(qiáng)烈信賴和眷戀,擁有和經(jīng)營(yíng)承包地就等于擁有了一切,尤其對(duì)中老年農(nóng)民而言,由于文化水平、勞動(dòng)技能、生活方式等原因,承包地仍然是他們生活的主要來(lái)源,因此,固守于小塊農(nóng)地,循規(guī)蹈矩地耕作,已成為他們永久不變的生活慣性,他們很少考慮農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。

(二)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)農(nóng)地處置能力還比較弱

部分農(nóng)戶希望通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)來(lái)改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)狀況,但因自身能力不足,不知如何與承包商、租戶打交道,如何辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)手續(xù),如何簽訂農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同,如何取得流轉(zhuǎn)農(nóng)地的收益,如何解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的利益糾紛問題等,因此限制了農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(三)缺乏農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)受讓戶

目前,我國(guó)商業(yè)資本對(duì)農(nóng)業(yè)有所滲透,但并不大,農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)不發(fā)達(dá),農(nóng)村中的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人不多,社會(huì)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的需要還比較有限。因此,盡管現(xiàn)在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)有許多農(nóng)戶想出租、轉(zhuǎn)包自己撂荒的、不想耕種的承包地經(jīng)營(yíng)權(quán),但因需求缺乏而流轉(zhuǎn)不出去,尤其在欠發(fā)達(dá)、交通不便利的地區(qū)。

(四)農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求信息渠道少

一方面,有哪些農(nóng)戶需要出租、轉(zhuǎn)包承包地經(jīng)營(yíng)權(quán),并以怎樣的條件出租、轉(zhuǎn)包哪些地塊,等等,受讓方不得而知;另一方面,承包地的受讓方是誰(shuí),他們以怎樣的條件、方式希望獲得怎樣的承包地地塊,等等,農(nóng)戶無(wú)從知曉。這樣,就限制了承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。

(五)缺乏農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有力組織者

農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn),一般由需方向農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織提出對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的需求,再由農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織干部(村委)集合相關(guān)地塊農(nóng)戶商議,由農(nóng)戶代表或村委與需方進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)條件談判,簽訂出租或轉(zhuǎn)包合同,然后組織村民進(jìn)行農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。一些地方因缺乏得力的村干部或經(jīng)濟(jì)能人,有農(nóng)地流轉(zhuǎn)需求而無(wú)農(nóng)地流轉(zhuǎn)組織,農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)難以流轉(zhuǎn)。

(六)農(nóng)地流轉(zhuǎn)利益缺乏保障

一些進(jìn)行了承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)了的農(nóng)戶,因受讓方不履行承諾、享受不到地租上漲及作價(jià)入股利益、農(nóng)地受到破壞等原因,與受讓方間的糾紛不斷,因而導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)的中斷或不延續(xù),并帶來(lái)農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)承包地時(shí)的利益擔(dān)憂,影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

(七)農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理缺位

國(guó)家《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》雖然明文規(guī)定農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)要簽訂流轉(zhuǎn)合同,由農(nóng)村土地發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門管理農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn),但農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民集體組織和農(nóng)戶,地方政府管理名不正、言不順,加上人力、經(jīng)費(fèi)不足,管理工作不到位,分散農(nóng)戶難以獲得高效服務(wù),因而影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。

三、建立促進(jìn)我國(guó)農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)的機(jī)制

要解決好“有地不種,想種沒地”的問題,關(guān)鍵是建立起促進(jìn)農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有效機(jī)制,使農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等積極參與到農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中來(lái),更好地開發(fā)利用農(nóng)地資源。

(一)完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理

第一,強(qiáng)化農(nóng)村土地承包發(fā)包方的責(zé)任。農(nóng)村土地屬農(nóng)民集體組織所有,農(nóng)民集體組織作為發(fā)包方和農(nóng)地流轉(zhuǎn)的管理主體之一,應(yīng)主動(dòng)擔(dān)負(fù)起轄區(qū)內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的組織、計(jì)劃、執(zhí)行、控制、協(xié)調(diào)等責(zé)任,促進(jìn)本村、本屯農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的有序合法流轉(zhuǎn)。第二,強(qiáng)化鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門管理職能。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門除承擔(dān)接受農(nóng)地流轉(zhuǎn)報(bào)告、指導(dǎo)簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同、保管農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等歸檔,調(diào)解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生爭(zhēng)議或者糾紛的責(zé)任外,還應(yīng)承擔(dān)起加強(qiáng)發(fā)包方在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理中的監(jiān)督職責(zé)。一是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)合同管理。提高土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人對(duì)合同重要性的認(rèn)識(shí),提高農(nóng)地出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的簽約率,減少和避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛。二是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)利益分配環(huán)節(jié)監(jiān)督。避免以各種名義參與租賃費(fèi)的分配或者獲得“倒包”中的差價(jià),尊重和保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的權(quán)利。三是加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地用途管理。避免農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他用地,加強(qiáng)對(duì)基本農(nóng)田的保障,減少農(nóng)地流失。

(二)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)

第一,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中心(或土地流轉(zhuǎn)站)。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門與農(nóng)村土地發(fā)包方共同組建鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中心,為農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)戶提供農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂指導(dǎo),提供土地流轉(zhuǎn)供求信息、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)情況、公證及合法維權(quán)服務(wù)等,為農(nóng)民流轉(zhuǎn)承包農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)提供便利,減少農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)顧慮和流轉(zhuǎn)手續(xù),降低農(nóng)地流轉(zhuǎn)成本。第二,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)代辦機(jī)構(gòu)。允許辦各種所有制性質(zhì)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu),為農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)代辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)事宜,如接受委托進(jìn)行流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)評(píng)定;農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)供給情況及農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)農(nóng)地需求狀況調(diào)查;替農(nóng)地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)各項(xiàng)手續(xù)等。第三,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人互助會(huì)或協(xié)會(huì)。使之成為集合農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人,促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人信息交流,協(xié)調(diào)解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)實(shí)際問題的平臺(tái)。

(三)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng),用于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)定、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)招投標(biāo)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息等,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租、轉(zhuǎn)包、置換、折價(jià)入股、招標(biāo)、掛牌、拍賣等運(yùn)作提供平臺(tái)。目前我國(guó)各地農(nóng)村常住戶經(jīng)營(yíng)耕地面積構(gòu)成中,租入、包入、轉(zhuǎn)入地占實(shí)際經(jīng)營(yíng)耕地面積10%左右,據(jù)此計(jì)算,當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積約1.8億畝。隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的加快,農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向工副業(yè)的轉(zhuǎn)移,農(nóng)民外出務(wù)工時(shí)間及人數(shù)的增加,政府促進(jìn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)支持政策的不斷完善,農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的要求將進(jìn)一步增大,流轉(zhuǎn)面積將進(jìn)一步增多,這就需要有一個(gè)功能齊全、公開透明、服務(wù)便捷、規(guī)范有序的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系為之服務(wù)。為適應(yīng)這一要求,我國(guó)應(yīng)逐步建立起以農(nóng)民集體為主體、層次多級(jí)、服務(wù)齊全、管理規(guī)范的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng),促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“招掛”流轉(zhuǎn)。

(四)建立和實(shí)施農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)激勵(lì)機(jī)制

中央及地方政府出臺(tái)相關(guān)政策措施,支持和促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。第一,設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)項(xiàng)目基金。用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),如鄉(xiāng)村農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)示范、農(nóng)地集中整治、流轉(zhuǎn)農(nóng)地農(nóng)民培訓(xùn)、就業(yè)與再就業(yè)援助等。第二,實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)財(cái)政補(bǔ)貼。對(duì)流轉(zhuǎn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶、農(nóng)民集體組織,按流轉(zhuǎn)農(nóng)地面積的多少,予以一定的財(cái)政補(bǔ)貼,以鼓勵(lì)他們有序流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為。對(duì)通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)建立起來(lái)的農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),予以事業(yè)費(fèi)補(bǔ)助。第三,建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)優(yōu)惠稅制。對(duì)規(guī)模以上有序吸納流轉(zhuǎn)農(nóng)地的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè),予以減稅讓利。第四,建立促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)融投資政策,予以進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等低息、貼息貸款,提供擔(dān)保貸款,扶持其進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)。第五,建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策,對(duì)農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行的農(nóng)業(yè)區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目予以一定的財(cái)政資助,鼓勵(lì)他們進(jìn)行土地合伙,辦土地股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)莊,實(shí)行“公司+基地+農(nóng)戶”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作,發(fā)展特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)。

(五)尊重農(nóng)民對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的選擇

目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有很多,如代耕、出租、轉(zhuǎn)包、反租倒包、作價(jià)入股、置換、招標(biāo)、掛牌等,農(nóng)民采用何種流轉(zhuǎn)方式,應(yīng)由農(nóng)民與受讓方商討決定。從當(dāng)前情況看,代耕、出租、轉(zhuǎn)包是主要的流轉(zhuǎn)形式。原因是,農(nóng)戶雖出租和轉(zhuǎn)包了一定時(shí)期內(nèi)的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán),但農(nóng)戶與受讓方相對(duì)獨(dú)立,出租與轉(zhuǎn)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)清晰,不改變?cè)邪贤P(guān)系,農(nóng)戶在出租、轉(zhuǎn)包期內(nèi)還可獲得穩(wěn)定的租金和轉(zhuǎn)包費(fèi),農(nóng)戶與受讓方便于操作,農(nóng)戶比較容易接受。以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)折價(jià)入股流轉(zhuǎn)農(nóng)地的方式,因土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)化為農(nóng)民專業(yè)合作組織、企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體中一部分,土地入股紅利的多少和土地經(jīng)營(yíng)情況掛鉤,入股農(nóng)民收益穩(wěn)定性差,加之土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股后相對(duì)難以區(qū)分地塊歸屬,農(nóng)民入股進(jìn)社容易退股退社難等,這種流轉(zhuǎn)方式不是一下子就為廣大農(nóng)民所接受。對(duì)于招標(biāo)流轉(zhuǎn)這一方式,因其操作比較透明,有利于集結(jié)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人,農(nóng)地流轉(zhuǎn)成本相對(duì)合理等,將來(lái)應(yīng)成為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一種重要方式。江蘇省沛縣的“村統(tǒng)建統(tǒng)調(diào),戶分包”的做法,四川新津縣安西鎮(zhèn)的“股權(quán)+紅利+工資”股份經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)模式,以及安徽鳳陽(yáng)縣劉府鎮(zhèn)趙莊村的“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶”土地流轉(zhuǎn)模式等,是比較成功的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流方式,農(nóng)民群眾可學(xué)習(xí)借鑒和因地制宜加以選擇。

參考文獻(xiàn):

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2、中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法[S].2003-03-01.

篇5

第一條保護(hù)土地承包當(dāng)事人合法權(quán)益，為加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地承包法》農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包使用關(guān)系的基礎(chǔ)上。遵循平等協(xié)商，依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系受法律保護(hù)。土地流轉(zhuǎn)不得改變農(nóng)業(yè)用途。

第四條區(qū)農(nóng)工委負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同的管理，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方的合同簽訂，負(fù)責(zé)流轉(zhuǎn)合同的鑒證工作。

第二章流轉(zhuǎn)當(dāng)事人

第五條承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)，必須依法取得《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。

第六條承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等。

第七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時(shí)，第八條受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地。受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

第三章流轉(zhuǎn)方式

第九條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。第十條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。

第十一條同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間愿意將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換，雙方對(duì)互換土地享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，互換時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂流轉(zhuǎn)合同。

第十二條采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可轉(zhuǎn)讓。

第十三條承包方以入股方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的應(yīng)當(dāng)在發(fā)包方和街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。成立農(nóng)地股份專業(yè)合作社的其章程應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律規(guī)定，并報(bào)街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和區(qū)委農(nóng)工委備案，還應(yīng)向區(qū)工商部門申請(qǐng)登記。

第十四條通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)向街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記，取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。

第四章流轉(zhuǎn)管理

第十五條社區(qū)（村）設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息員，定期搜集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供需信息，并及時(shí)將所搜集、匯總的流轉(zhuǎn)信息上報(bào)街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心將信息篩選分類后掛牌，同時(shí)上傳到江寧區(qū)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)自己提供的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息負(fù)責(zé)。

第十六條承包方與受讓方應(yīng)就流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件等進(jìn)行自愿平等協(xié)商，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向。發(fā)包方受承包方書面委托，可代表承包方統(tǒng)一與受讓方進(jìn)行協(xié)商。

第十七條流轉(zhuǎn)合同簽訂前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)對(duì)受讓方情況進(jìn)行審查（同村同組承包戶相互間轉(zhuǎn)包、租賃、互換土地的不審查）流轉(zhuǎn)面積100畝以下的由街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心審查，其中單宗15畝以上的報(bào)區(qū)農(nóng)工委登記備案；100畝以上的由區(qū)農(nóng)工委會(huì)同街道組織審查。審查內(nèi)容包括：法人資格、注冊(cè)地址、信譽(yù)度、資金實(shí)力、技術(shù)水平、經(jīng)營(yíng)管理能力、履約能力以及土地流轉(zhuǎn)實(shí)施項(xiàng)目是否符合國(guó)家的法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)位總體規(guī)劃要求和項(xiàng)目的預(yù)期效益及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。

第十八條發(fā)包方或中介組織受承包方書面委托，可代表承包方與受讓方訂立合同。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同必須包含流轉(zhuǎn)的面積、位置、期限、價(jià)位以及合同簽訂雙方的權(quán)利、義務(wù)和所承擔(dān)的法律責(zé)任等要素，當(dāng)事人還可約定其他內(nèi)容。土地流轉(zhuǎn)的期限不得超過二輪承包的剩余期限，流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心各備案一份。

第十九條為了預(yù)防和減少因承包合同簽訂不當(dāng)或其他原因而造成的糾紛，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同簽訂之后，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人到發(fā)包方所在地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進(jìn)行鑒證。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對(duì)經(jīng)其辦理鑒證的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，辦理鑒證后一個(gè)月內(nèi)，可以派員回訪當(dāng)事人一次，以了解承包合同的履行情況。

第二十條農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)依據(jù)流轉(zhuǎn)地塊的流轉(zhuǎn)方式、使用年限、地質(zhì)、利用率、區(qū)位、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施狀況、獲利能力等情況確定。不得損害農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入權(quán)益。

第二十一條本區(qū)區(qū)域內(nèi)，實(shí)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)。土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)根據(jù)區(qū)位差異分為三類：一類片區(qū)通常不低于700元/畝；二類片區(qū)通常不低于600元/畝；三類片區(qū)通常不低于500元/畝（均不含二次分紅，對(duì)以前生效的土地流轉(zhuǎn)合同，屬于流轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)、價(jià)格顯失公平的約定，流轉(zhuǎn)雙方可從實(shí)際出發(fā)，共同協(xié)商，簽訂相應(yīng)價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議。

第二十二條街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，主要包括農(nóng)村土地資源信息庫(kù)電子檔案、土地流轉(zhuǎn)狀況電子檔案；農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中形成的當(dāng)事人申請(qǐng)、委托流轉(zhuǎn)書、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)評(píng)估報(bào)告、流轉(zhuǎn)合同以及流轉(zhuǎn)合同糾紛調(diào)處（仲裁書）等文書檔案。應(yīng)以年度為順序，按村組類別、流轉(zhuǎn)五種形式進(jìn)行立卷。對(duì)流轉(zhuǎn)面積15畝以上的實(shí)行大戶登記備案制度，報(bào)區(qū)委農(nóng)工委匯總、備案。

第五章糾紛調(diào)處與仲裁

第二十三條區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)行使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解、仲裁職能。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)其轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村土地承包管理和流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處工作。

第二十四條土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛，本著調(diào)解為主、仲裁為輔的原則。調(diào)解可以簡(jiǎn)化程序，盡快疏導(dǎo)解決糾紛；仲裁必須按法定程序進(jìn)行，確保仲裁依法、公正、合理、規(guī)范。

第二十五條適用本辦法調(diào)解、仲裁的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛是指當(dāng)事人之間因承包土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、入股）流轉(zhuǎn)過程中，其合同的履行和解除等事項(xiàng)發(fā)生的爭(zhēng)議。

第六章違規(guī)處理

第二十六條有下列行為之一的其流轉(zhuǎn)合同依據(jù)《合同法》由農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定合同無(wú)效，變更或撤銷流轉(zhuǎn)合同：

（一）發(fā)包方違反民主議定原則越權(quán)流轉(zhuǎn)的

（二）依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意而未經(jīng)其同意擅自流轉(zhuǎn)的

（三）一方以欺詐、脅迫等手段訂立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，損害對(duì)方利益的

（四）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的

（五）違反法律法規(guī)有關(guān)不得收回、調(diào)整承包地等強(qiáng)制性規(guī)定的

（六）沒有取得合法土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而與其他單位或個(gè)人簽訂流轉(zhuǎn)合同的

（七）強(qiáng)迫承包方進(jìn)行流轉(zhuǎn)的

（八）擅自改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途的

第二十七條發(fā)包方有下列行為之一的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等責(zé)任：

（一）借流轉(zhuǎn)之機(jī)收回、調(diào)整承包土地的

（二）強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的

（三）假借少數(shù)服從多數(shù)名義強(qiáng)迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的

（四）以劃分"口糧田"和"責(zé)任田"等為由違法收回承包地搞招標(biāo)承包的

篇6

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中存在的問題

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可以為承包主體帶來(lái)收益。實(shí)現(xiàn)收益的方式除了農(nóng)戶自行經(jīng)營(yíng)承包地之外，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是實(shí)現(xiàn)收益的重要途徑。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)早已廣泛流轉(zhuǎn)。筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中極不規(guī)范，不同程度地存在以下問題，并由此產(chǎn)生大量訴訟。

1.以租代征現(xiàn)象普遍。農(nóng)民以轉(zhuǎn)包的方式將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，有利于農(nóng)村土地的集約使用與規(guī)模經(jīng)營(yíng)，與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，“以租代征”現(xiàn)象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為?！耙宰獯鳌辈皇欠ǘǖ霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，以租代征現(xiàn)象在地處城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的近郊區(qū)普遍存在。由于“以租代征”合同所設(shè)定的租賃期限普遍較長(zhǎng)，而合同簽訂時(shí)的土地價(jià)值不高，雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)太高，“以租代征”實(shí)質(zhì)成為一種“圈地運(yùn)動(dòng)”。一方面，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地價(jià)值凸顯，帶給經(jīng)營(yíng)者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農(nóng)民在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將失去土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)農(nóng)民而言，意味著生存保障?？梢灶A(yù)見，如果不加以引導(dǎo)，“以租代征”問題在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中可能凸顯。隨著時(shí)間的推移，“租賃雙方”因租金標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)生的糾紛將大量出現(xiàn)，從而影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

2.流轉(zhuǎn)主體不適格。在我國(guó)，農(nóng)村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。一般情況下，該農(nóng)戶派出一名代表人與發(fā)包方(集體經(jīng)濟(jì)組織)簽訂農(nóng)村土地承包合同后，該農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，遂被稱之為承包經(jīng)營(yíng)戶。該承包經(jīng)營(yíng)戶才是決定其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)的權(quán)利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經(jīng)營(yíng)戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個(gè)家庭戶口。但在土地發(fā)包時(shí)，父母與成年子女分別與發(fā)包方簽定了農(nóng)村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時(shí)，因當(dāng)時(shí)各種農(nóng)賦稅及提留尚未取消，許多集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)心如果父母因年邁而無(wú)力耕種時(shí)，村社無(wú)法完成農(nóng)賦稅及提留任務(wù)，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農(nóng)村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。

過去在農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)過重，土地收益甚微的情況下，大量農(nóng)民長(zhǎng)期外出務(wù)工。一些農(nóng)戶因長(zhǎng)期在外而無(wú)法耕種土地，愿意將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。由于這些農(nóng)戶長(zhǎng)期在外，故出面處理流轉(zhuǎn)事務(wù)的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉(zhuǎn)的土地由他人耕種后，數(shù)年來(lái)也從未發(fā)生過爭(zhēng)議。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，致使原本不值錢的農(nóng)村土地價(jià)值成倍增加，原本無(wú)爭(zhēng)議的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系受到?jīng)_擊，大量與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人以簽定流轉(zhuǎn)合同的主體（其父母、兄弟等）并非權(quán)利人為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無(wú)效的糾紛，也有以流轉(zhuǎn)合同的簽訂主體雖然是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，但侵犯了自己作為共有權(quán)人的利益為由，主張流轉(zhuǎn)關(guān)系無(wú)效的糾紛。

3.流轉(zhuǎn)形式不規(guī)范。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式多種多樣?！掇r(nóng)村土地承包法》針對(duì)不同的流轉(zhuǎn)方式設(shè)定了不同的形式要件。例如，“轉(zhuǎn)包”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包是指承包方在一定期限內(nèi)（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓與第三方，但承包方與發(fā)包方承包關(guān)系維持不變的流轉(zhuǎn)方式；而轉(zhuǎn)讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在剩余期限內(nèi)徹底讓渡給他人，承包方與發(fā)包方在該承包地上的承包關(guān)系隨之終止，由受讓的農(nóng)戶與發(fā)包方確立新的承包合同關(guān)系，是最為徹底的土地流轉(zhuǎn)方式。正是鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，如果轉(zhuǎn)讓不當(dāng)，對(duì)農(nóng)戶的切身利益損害最大，故《農(nóng)村土地承包法》為了體現(xiàn)對(duì)農(nóng)戶的保護(hù)，對(duì)轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)條件和形式要件：第一，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來(lái)源；第二，必須經(jīng)發(fā)包方同意；第三，受讓方應(yīng)當(dāng)是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶。而轉(zhuǎn)包是不需要發(fā)包方同意，只需報(bào)發(fā)包方備案即可。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定形式不符合《農(nóng)村土地承包法》的要求。多數(shù)情況下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方均為不具備法律專業(yè)知識(shí)的普通農(nóng)戶，雙方在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時(shí)，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉(zhuǎn)協(xié)議采用書面形式，但錯(cuò)別字多、措辭含糊不清、內(nèi)容與形式不符等問題大量存在。例如，協(xié)議措辭為“轉(zhuǎn)讓”，但約定內(nèi)容卻與“轉(zhuǎn)包”相似。有的居然約定轉(zhuǎn)讓的是土地“所有權(quán)”，約定流轉(zhuǎn)期限時(shí)使用“長(zhǎng)期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時(shí)，可能致使承辦法官在適用法律時(shí)面臨兩難境地。

二、解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問題的對(duì)策

重慶市作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，探索出一條既好又快地促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑，是我市在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)解決的重大課題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)政治問題。故我市在探索如何加快和促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注農(nóng)民利益、關(guān)注社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

1．謹(jǐn)慎推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。如前所述，農(nóng)民為獲得穩(wěn)定收益，可能選擇將屬于自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租的方式流轉(zhuǎn)給他人以獲得穩(wěn)定的租金收入。如果租賃合同簽署不當(dāng)，則可能出現(xiàn)“以租代征”的情況，使得出租土地的農(nóng)民淪落為失地農(nóng)民，而獲得的補(bǔ)償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農(nóng)民不能分享土地逐年增值所帶來(lái)的利益成果問題，可以考慮以謹(jǐn)慎的態(tài)度、試點(diǎn)的方式，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。

重慶市工商行政管理局出臺(tái)了《關(guān)于全面貫徹落實(shí)市第三次黨代會(huì)精神服務(wù)重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股設(shè)立有限責(zé)任公司和獨(dú)資、合伙等企業(yè)的試點(diǎn)工作，積極推進(jìn)土地集約、規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)民組織化程度，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，明確允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立有限責(zé)任公司。該實(shí)施意見一出臺(tái)，就與北京“小產(chǎn)權(quán)房”、廣州“宅基地使用權(quán)入市”等話題一樣，引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注與巨大爭(zhēng)議。重慶市農(nóng)辦在《重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的調(diào)查與思考》中對(duì)農(nóng)民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都允許“承包農(nóng)戶自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”，但《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均沒有賦予家庭承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押和擔(dān)保貸款的權(quán)利，其中《物權(quán)法》僅賦予家庭承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以用益物權(quán)，《擔(dān)保法》則明確規(guī)定集體所有的耕地使用權(quán)不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規(guī)定：有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農(nóng)戶的數(shù)量不得高于50戶，否則有的農(nóng)戶就沒有股東資格，影響股份制公司規(guī)模的擴(kuò)大。后者由于農(nóng)戶出資多以土地折價(jià)方式進(jìn)行，其現(xiàn)金入股能力有限，影響公司的注冊(cè)和運(yùn)行。

筆者認(rèn)為，以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立有限責(zé)任公司在目前的法律框架下確實(shí)面臨諸多問題。除了市農(nóng)辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設(shè)定的法人人格獨(dú)立原則相矛盾。《公司法》第三條第一款規(guī)定:“公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任”。獨(dú)立性表明公司能夠以自己的名義去持有財(cái)產(chǎn)、取得財(cái)產(chǎn)和處分財(cái)產(chǎn)。股東出資完成之后，作為出資的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)性權(quán)利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，而公司卻以其全部資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。如果農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利入股，那么此種流轉(zhuǎn)方式實(shí)質(zhì)就是以轉(zhuǎn)讓的方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)到公司手中。如前所述，鑒于轉(zhuǎn)讓比其他任何一種流轉(zhuǎn)方式都更為徹底，法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了最為嚴(yán)格的條件與程序。農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地不同之處在于，前者屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)是基于身份關(guān)系獲得的，故只能轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，而后者屬國(guó)家所有，其使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓。因此，國(guó)有土地使用權(quán)可以作價(jià)出資，而農(nóng)村土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓受限，在現(xiàn)有法律框架下是不能作價(jià)出資設(shè)立公司的。

筆者認(rèn)為，法律作為上層建筑總有滯后于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的時(shí)候。在現(xiàn)有法律框架下，國(guó)有土地使用權(quán)可以作價(jià)出資設(shè)立公司而農(nóng)村土地使用權(quán)則不能，實(shí)質(zhì)是由于我國(guó)實(shí)行二元結(jié)構(gòu)的土地制度造成的。而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的意思是將城市的發(fā)展與農(nóng)村的發(fā)展聯(lián)系起來(lái)加以考慮。而重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，可以在一定范圍內(nèi)、一定程度上對(duì)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度加以突破。并且在現(xiàn)有法律框架下，農(nóng)村土地使用權(quán)也僅僅不能用以作價(jià)出資開辦公司，但如果以其出資開辦農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織、合伙企業(yè)等，是沒有法律障礙的。因此，可以以謹(jǐn)慎的態(tài)度，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。

2．為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據(jù)認(rèn)定困難的問題。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”。而在現(xiàn)實(shí)生活中，大量當(dāng)事人以口頭約定的方式設(shè)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，法院很難查明事實(shí)。由于當(dāng)事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉(zhuǎn)合同專業(yè)性強(qiáng)，需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)，故即使雙方當(dāng)事人在設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系時(shí)簽署了書面協(xié)議，也普遍存在權(quán)利義務(wù)約定不明、措辭不當(dāng)、內(nèi)容有誤等問題。因此，筆者建議對(duì)于此類專業(yè)性、政策性極強(qiáng)的合同，可以由政府為當(dāng)事人提供內(nèi)容完備、形式規(guī)范的合同范本。此舉可以起到規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，預(yù)防糾紛的發(fā)生，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的積極作用。

需要提及的是，重慶市農(nóng)辦早于2006年就向各區(qū)縣印發(fā)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)文書格式》，規(guī)范重慶市土地流轉(zhuǎn)中的五種合同文書和四種流轉(zhuǎn)文書文本。五種合同文書包括轉(zhuǎn)包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉(zhuǎn)讓合同；四種流轉(zhuǎn)文書文本包括流轉(zhuǎn)委托書、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表、變更登記本、流轉(zhuǎn)登記簿。市農(nóng)辦要求進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人必須按照范本提供的基本內(nèi)容和格式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和流轉(zhuǎn)土地的類型、用途，增補(bǔ)相應(yīng)的約定條款，訂立正式書面合同，明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。市農(nóng)辦強(qiáng)調(diào)，原來(lái)簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同，不符合法律和政策規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂；不完善的，應(yīng)當(dāng)逐步補(bǔ)充和規(guī)范；沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要按照新的合同格式及時(shí)補(bǔ)簽。

然而，筆者在司法實(shí)踐中至今未發(fā)現(xiàn)一起流轉(zhuǎn)雙方是按照市農(nóng)辦提供的格式合同來(lái)設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的案例。筆者認(rèn)為，此種現(xiàn)象可能說(shuō)明兩個(gè)問題：其一，格式合同推廣不力。多數(shù)情況下，設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的雙方當(dāng)事人均為普通農(nóng)戶。他們既不懂得如何撰寫規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當(dāng)?shù)赝恋爻邪芾頇C(jī)構(gòu)索取，也可以在重慶農(nóng)村信息網(wǎng)上下載，更不知道雙方簽署的協(xié)議需要報(bào)發(fā)包方備案。其二，格式合同確實(shí)起到了規(guī)范與穩(wěn)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的作用。在筆者承辦的土地流轉(zhuǎn)糾紛中，無(wú)一例外地未使用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本，從側(cè)面可能說(shuō)明啟用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本確實(shí)起到了預(yù)防糾紛發(fā)生的作用。在雙方當(dāng)事人按照流轉(zhuǎn)合同范本設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的情況下，因約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，雙方在履行合同的過程中就不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。因此，產(chǎn)生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規(guī)范合同范本的情形。以上兩點(diǎn)都說(shuō)明了推行格式化、規(guī)范化的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)文書的必要性。農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依靠集體經(jīng)濟(jì)組織，加大教育宣傳力度，推行用以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的格式文書。

3．堅(jiān)持以農(nóng)戶為主導(dǎo)的流轉(zhuǎn)模式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，故流轉(zhuǎn)主體也應(yīng)當(dāng)是農(nóng)戶。農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及以什么方式流轉(zhuǎn)。《農(nóng)村土地承包法》也以法律明文規(guī)定的形式對(duì)此進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進(jìn)企業(yè)、發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、增加收入，要么將農(nóng)戶承包的土地集中起來(lái)，統(tǒng)一租賃給第三人，要么應(yīng)用行政強(qiáng)權(quán)促成土地流轉(zhuǎn)?？v觀全國(guó)，這種企業(yè)依靠政府以政治化手段低價(jià)要地，其后農(nóng)民又開始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉(zhuǎn)模式中，由于行政強(qiáng)權(quán)的介入，農(nóng)民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉(zhuǎn)過程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒有農(nóng)戶的簽章，為糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農(nóng)民發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益太低，分配太不合理，大規(guī)模的“奪地”糾紛就會(huì)發(fā)生。

筆者認(rèn)為，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，加快和促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是必要的。而重慶市作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，在土地流轉(zhuǎn)問題上，步子還可以快一點(diǎn)，膽子還可以大一點(diǎn)。但各級(jí)政府在促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，其角色應(yīng)當(dāng)定位在宏觀引導(dǎo)，而并非個(gè)案介入，更不能依靠行政公權(quán)，以政治手段為某企業(yè)低價(jià)要地，從而損害農(nóng)民利益。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，政府要在穩(wěn)定土地承包關(guān)系和尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，從實(shí)際出發(fā)，積極探索土地流轉(zhuǎn)的多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

篇7

據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，截至2014年6月底，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積3．8億畝，占家庭承包耕地總面積的28．8%。農(nóng)村各類專業(yè)大戶達(dá)到317萬(wàn)戶(經(jīng)營(yíng)面積在50畝以上的專業(yè)大戶超過287萬(wàn)戶)、家庭農(nóng)場(chǎng)87萬(wàn)個(gè)、農(nóng)民合作社124萬(wàn)家、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)12萬(wàn)家。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前把土地部分或全部流轉(zhuǎn)給他人使用的農(nóng)戶接近6000萬(wàn)戶，占全部承包農(nóng)戶總量的26%［1］。課題組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)程度較高的江蘇省，全省也只有大約56%的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓簽訂了書面合同，而在其他非經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，則多為口頭協(xié)議。72%的縣市沒有建立土地流轉(zhuǎn)合同及相關(guān)文件檔案，這也為日后產(chǎn)生糾紛埋下隱患。此外，如河北省86．7%的行政村沒有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，99．66%的縣市沒有建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所。同時(shí)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)扶持資金沒有完全落實(shí)到位，如在河北省規(guī)模流轉(zhuǎn)得到補(bǔ)助的農(nóng)戶僅為3．45%，全省知曉該扶持資金的農(nóng)戶僅為1.67%。在河北省成安縣調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查的幾個(gè)村莊，都存在著土地出租不足一年就被拋荒、棄而不用的現(xiàn)象。究其原因，是因?yàn)槭茏尫侥呈称饭咀庥猛恋貎r(jià)格過高，數(shù)量過大，經(jīng)營(yíng)不善，不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，最終毀約棄耕。根本原因在于土地流轉(zhuǎn)沒有統(tǒng)一的合理規(guī)劃，流轉(zhuǎn)價(jià)格沒有合理定位，承租方毀約，最終傷害了農(nóng)業(yè)和農(nóng)民。這些情況說(shuō)明，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未完善，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及服務(wù)平臺(tái)建設(shè)不足，尚需規(guī)范化。

2農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛存在的原因分析

2.1農(nóng)村土地所有權(quán)制度設(shè)計(jì)不科學(xué)根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行三級(jí)所有制，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有、村集體所有和村民小組集體所有。但該規(guī)定難以明確某一宗地的所有權(quán)主體到底是哪一個(gè)。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的這種模糊和不確定，使得農(nóng)地在流轉(zhuǎn)時(shí)由哪個(gè)主體最終決策難以確定。實(shí)踐中，某個(gè)村的土地所有權(quán)甚至被鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府掌握，通過行政權(quán)利來(lái)改變土地的承包關(guān)系、土地用途，強(qiáng)制農(nóng)民低價(jià)流轉(zhuǎn)土地。農(nóng)民在權(quán)力與資本的壓力下，處于弱勢(shì)地位，最終被迫屈服于權(quán)力。這給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)較大的不確定性，使得農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏穩(wěn)定性。

2.2農(nóng)地流轉(zhuǎn)管理不到位農(nóng)地的流轉(zhuǎn)自20世紀(jì)80年代末開始，迄今已近30多年，但很多地方仍未得到規(guī)范管理，尚缺乏一套系統(tǒng)的流轉(zhuǎn)制度和管理辦法。比如，農(nóng)地流轉(zhuǎn)缺乏登記制度和監(jiān)管程序，導(dǎo)致有的承包戶隨意變更承包關(guān)系，轉(zhuǎn)讓后農(nóng)地受讓人的權(quán)益無(wú)法得到有效保障，土地的流轉(zhuǎn)受到阻滯。另外，只憑口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)土地，沒有其他的任何證據(jù)材料，更沒有備案的具體措施，出現(xiàn)糾紛后難以用法律維權(quán)。由于管理不到位，監(jiān)管制度缺失，不能有效約束轉(zhuǎn)讓方和受讓方的行為，一旦發(fā)生糾紛，就很難在短時(shí)間內(nèi)有效化解矛盾。

2.3流轉(zhuǎn)規(guī)模缺乏限制機(jī)制，農(nóng)地轉(zhuǎn)讓定價(jià)缺乏依據(jù)課題組在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在河北省成安縣，承租方之所以耕作不足一年就棄耕拋荒，主要原因在于租賃土地時(shí)出租價(jià)格定位過高，大大超出了土地租金的合理價(jià)位，導(dǎo)致承租方無(wú)利可獲;再加上受讓規(guī)模過大，受讓企業(yè)無(wú)力消化，才使得租賃合同不能如約履行［2］。然而更常見的是，在土地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)戶往往在當(dāng)?shù)卣膲毫χ拢邪耐恋乇坏蛢r(jià)流轉(zhuǎn)?？上攵?，最終結(jié)果導(dǎo)致流出土地的農(nóng)戶極其不滿，甚至激化轉(zhuǎn)讓方與政府以及受讓方之間的矛盾，發(fā)生。

3化解農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛的法律對(duì)策

3.1明晰土地產(chǎn)權(quán)，限制所有權(quán)權(quán)能農(nóng)村土地所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的制度，雖然權(quán)利主體明確，但兩種權(quán)利在內(nèi)容上仍具有沖突之處。要實(shí)現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)，避免經(jīng)營(yíng)者流轉(zhuǎn)土地而受所有者阻撓，或經(jīng)營(yíng)者不愿流轉(zhuǎn)而受所有者(發(fā)包人)的強(qiáng)制，就有必要在法律上明確限制土地所有權(quán)權(quán)能。明確規(guī)定除為公共利益外，土地經(jīng)營(yíng)者有流轉(zhuǎn)與否的選擇權(quán)，從而對(duì)享有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人給予絕對(duì)的保護(hù)。

3.2建立統(tǒng)一完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度明晰產(chǎn)權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利進(jìn)行登記既是國(guó)家規(guī)范農(nóng)村土地秩序的基本需求，也是體現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)變化的需要［3］。登記的公信力在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中尤為重要。建立完備的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度，對(duì)維護(hù)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人交易安全及流轉(zhuǎn)秩序，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值發(fā)揮著極其重要的作用。因此，應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的、效力等級(jí)較高的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度，確認(rèn)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的地位，并由相關(guān)部門制定有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的程序細(xì)則與操作規(guī)范，完善登記制度。

3.3健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但普遍缺乏農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)和農(nóng)地流轉(zhuǎn)需求信息平臺(tái)，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)受阻。課題組調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于收入結(jié)構(gòu)的改變，有的地方農(nóng)民無(wú)暇經(jīng)營(yíng)承包地，卻又流轉(zhuǎn)不出去，而不得已拋荒;也有農(nóng)村經(jīng)營(yíng)大戶或農(nóng)業(yè)公司欲擴(kuò)張規(guī)模，卻苦于找不到農(nóng)地而制約其發(fā)展。這些現(xiàn)象都說(shuō)明了我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機(jī)制還不到位，信息的不暢通，降低了農(nóng)地的利用效益，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，政府應(yīng)鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介市場(chǎng)的建立。中介機(jī)構(gòu)不僅可以成為農(nóng)村土地交易的平臺(tái)，提供土地流轉(zhuǎn)信息，激活農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使得土地流轉(zhuǎn)更加順暢和平穩(wěn)，而且還可以提供法律咨詢、價(jià)格評(píng)估等服務(wù)，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方利益關(guān)系并及時(shí)調(diào)解處理農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛，預(yù)防如河北省某地在土地大量流轉(zhuǎn)后不到1年時(shí)間就被毀約棄耕現(xiàn)象的發(fā)生。

3.4建立流轉(zhuǎn)協(xié)議備案制度雖然國(guó)家頒布了許多政策法規(guī)來(lái)規(guī)范和促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，并且農(nóng)業(yè)部對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行了明確說(shuō)明，但時(shí)至今日，土地流轉(zhuǎn)仍多以自發(fā)為主，并多采用口頭協(xié)議形式，即使簽訂了流轉(zhuǎn)合同，也因合同內(nèi)容和形式的不規(guī)范，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)模糊，利益分配不明。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)受理土地流轉(zhuǎn)糾紛案件多達(dá)萬(wàn)件。因此，有必要建立土地流轉(zhuǎn)協(xié)議備案制度，以防發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)從確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

篇8

《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》（以下簡(jiǎn)稱《農(nóng)村土地承包法》）于今年3月1日起正式施行。《農(nóng)村土地承包法》的頒布實(shí)施，對(duì)于完善農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性，保持黨在農(nóng)村的基本政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進(jìn)和保障農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。為更好地貫徹實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》，現(xiàn)結(jié)合本市實(shí)際提出如下實(shí)施意見：

一、指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想。認(rèn)真貫徹黨的*精神，按照中央農(nóng)村工作會(huì)議的要求，長(zhǎng)期穩(wěn)定并不斷完善農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，維護(hù)農(nóng)村土地承包雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范土地承包合同管理和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

（二）基本原則。依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，從根本上保護(hù)郊區(qū)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)利；堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，尊重大多數(shù)農(nóng)民的意愿，正確處理國(guó)家、集體、農(nóng)民三者的利益關(guān)系；在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，支持和保護(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)；堅(jiān)持依法辦事和結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，根據(jù)近郊、遠(yuǎn)郊第二輪土地延包的不同情況，有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》。

二、正確處理農(nóng)村土地承包和穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)系

（一）做好與第二輪土地延包的銜接工作。各區(qū)、縣政府以及農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，要按照《農(nóng)村土地承包法》，做好與第二輪土地延包的銜接工作，對(duì)郊區(qū)第二輪土地延包的成功經(jīng)驗(yàn)，要予以肯定。*年3月1日前，已按照中辦、國(guó)辦《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的通知》規(guī)定完成土地延包工作的，視為有效，不得重新承包土地或者調(diào)整承包地；對(duì)其中不符合《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以糾正。除法律規(guī)定之外，在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地和調(diào)整承包地。

（二）維護(hù)承包方的權(quán)利，同時(shí)，承包方也應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)。穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，既要尊重農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，切實(shí)維護(hù)承包方的合法權(quán)益，又要教育引導(dǎo)農(nóng)民履行承包合同的約定。農(nóng)民依法獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受法律保護(hù)。征用或者占用承包地的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理方面的法律、法規(guī)辦理有關(guān)手續(xù)。農(nóng)民承包的土地不得買賣，不得對(duì)土地造成永久性損害，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得用于非農(nóng)建設(shè)。

（三）促進(jìn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。各區(qū)、縣政府以及農(nóng)業(yè)行政主管部門要根據(jù)本意見的有關(guān)要求，制定相應(yīng)的實(shí)施辦法，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以及規(guī)范征用地制度，保障農(nóng)民利益，推進(jìn)郊區(qū)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，加快環(huán)境綠化，促進(jìn)郊區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

三、依法實(shí)施農(nóng)村土地的承包和管理

（一）合同的簽訂和發(fā)放證書。農(nóng)村土地發(fā)包方與承包方應(yīng)當(dāng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，簽訂書面承包合同。承包合同一般包括發(fā)包方與承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所，承包土地的名稱、坐落位置、面積、質(zhì)量等級(jí)，承包期限和起止日期，承包土地的用途，發(fā)包方與承包方的權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任等內(nèi)容。區(qū)、縣政府應(yīng)當(dāng)依法向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證（加蓋區(qū)、縣政府公章），并加強(qiáng)審核和檢查。第二輪土地延包時(shí)，沒有簽訂土地承包合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定予以完善。

（二）關(guān)于機(jī)動(dòng)地問題。實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》前已留機(jī)動(dòng)地的，機(jī)動(dòng)地不得超過本集體經(jīng)濟(jì)組織耕地總面積的百分之五，超出部分應(yīng)當(dāng)承包給農(nóng)民；未留機(jī)動(dòng)地的，不得再留機(jī)動(dòng)地。所留機(jī)動(dòng)地不足百分之五的，不得再增加。

（三）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、管理和登記工作。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)款由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)后的收益歸承包方所有，任何組織或個(gè)人不得擅自截留、扣繳。市和區(qū)縣農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，做好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)與流轉(zhuǎn)合同的管理、指導(dǎo)和服務(wù)工作。當(dāng)事人要求申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，由相應(yīng)區(qū)、縣政府做好受理登記工作。

（四）進(jìn)鎮(zhèn)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)已在小城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。在郊區(qū)第二輪土地延包時(shí)，承包土地的農(nóng)戶與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂過承包地退包協(xié)議，自愿放棄承包地進(jìn)鎮(zhèn)的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)維持與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的協(xié)議，土地不作調(diào)整。

（五）土地承包期限。在《農(nóng)村土地承包法》實(shí)施前已按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行承包，承包的耕地期限為30年或30年以上的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)期限，不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限的剩余期限。郊區(qū)今后在進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和推進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)時(shí)，與農(nóng)民簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，應(yīng)當(dāng)按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定確定期限。

（六）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)證。郊區(qū)第二輪土地延包時(shí)已經(jīng)按照規(guī)定將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)放給農(nóng)民的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效；對(duì)簽訂土地承包協(xié)議，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書仍留存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將有關(guān)證書發(fā)放給農(nóng)民。

（七）統(tǒng)一印制權(quán)證和合同。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和土地承包合同以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)合同，由市農(nóng)委統(tǒng)一印制。

四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行宣傳培訓(xùn)

篇9

1基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的角色偏位

基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中扮演的角色不同，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定所帶來(lái)的效果也不同。當(dāng)基層政府定位準(zhǔn)確時(shí)，所產(chǎn)生的作用就是積極主動(dòng)的，但政府角色定位出現(xiàn)偏差時(shí)，就會(huì)影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。一部分基層政府由于不能很好的履行職能，使農(nóng)民自主進(jìn)行流轉(zhuǎn)的積極性受到影響，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)得不能規(guī)范管理，影響了新農(nóng)村的發(fā)展。

1．1基層政府職能越位土地流轉(zhuǎn)是轉(zhuǎn)變政府職能、創(chuàng)新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織形式的有益嘗試，其政治意義在于轉(zhuǎn)變政府職能，構(gòu)建有效的基層政府機(jī)構(gòu)［1］。我國(guó)農(nóng)村土地資源的配置主要是通過政府的行政手段進(jìn)行干預(yù)完成的，市場(chǎng)機(jī)制的作用并沒有得以完全發(fā)揮。由市場(chǎng)配置土地資源已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但我國(guó)在農(nóng)村土地的市場(chǎng)建設(shè)中卻存在諸多問題，主要原因是由于各地基層政府的職能越位。

1．1．1干預(yù)市場(chǎng)交易主體。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)主體主要是土地出讓方和土地受讓方，農(nóng)村土地資源的有效配置必須要通過農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)主體的理選擇，要切實(shí)結(jié)合自身的發(fā)展能力進(jìn)行［2］。農(nóng)民作為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)的主體，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的真正主體，處于主導(dǎo)地位。農(nóng)民只有在平等自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易，才能夠達(dá)到資源配置的最優(yōu)化，農(nóng)民只有具有一定的自利，才能有效地發(fā)揮生產(chǎn)的積極性和主動(dòng)性。在實(shí)際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，政府干預(yù)市場(chǎng)的現(xiàn)象依然存在，部分基層政府違背農(nóng)民的流轉(zhuǎn)意愿，通過強(qiáng)制的手段對(duì)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。許多基層政府不能夠有效地貫徹中央的各項(xiàng)政策，在發(fā)展中盲目追求土地的流轉(zhuǎn)規(guī)模，甚至操控農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，把農(nóng)民排除在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)之外，這嚴(yán)重的侵犯了農(nóng)民的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，使農(nóng)民的利益受到損害，影響了農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與穩(wěn)定。

1．1．2干預(yù)市場(chǎng)交易方式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)交易方式主要是按照《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的，它的流轉(zhuǎn)方式多種多樣，可以有效滿足農(nóng)村市場(chǎng)的需求。各個(gè)地方可以結(jié)合本地的實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜，選擇適合本地的流轉(zhuǎn)方式，這可以有效促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。但在實(shí)際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，許多基層政府以土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)為借口，通過行政手段干預(yù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的交易方式，盲目發(fā)展規(guī)模較大的土地流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民生產(chǎn)的積極性受到嚴(yán)重影響。此外，部分基層政府不顧農(nóng)民利益，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的土地反租倒包，即把土地反租之后進(jìn)行倒包從而賺取差額。

1．1．3干預(yù)市場(chǎng)交易價(jià)格。農(nóng)村土地有償使用制度推行后，一定程度上提高了土地的市場(chǎng)化發(fā)展程度，使土地資源得到有效配置和優(yōu)化使用。農(nóng)村土地市場(chǎng)較城市土地市場(chǎng)而言，其風(fēng)險(xiǎn)性程度更大一些。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，由于農(nóng)村土地市場(chǎng)信息的不充分、不對(duì)稱，農(nóng)民不能夠根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確把握，對(duì)土地的價(jià)格、流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)和流轉(zhuǎn)手續(xù)都不了解，使得農(nóng)民往往處于劣勢(shì)地位，在一定程度上造成了土地流轉(zhuǎn)的混亂［3］。由于農(nóng)村市場(chǎng)還沒有土地評(píng)估、價(jià)格體系，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的價(jià)格和收益產(chǎn)生了一定的混亂。部分基層政府對(duì)農(nóng)村土地價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，以政府定價(jià)取代市場(chǎng)價(jià)格，扭曲了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，偏離了農(nóng)村土地的實(shí)際價(jià)值，嚴(yán)重破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

1．2基層政府職能缺位我國(guó)農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)以及農(nóng)村土地自身承受風(fēng)險(xiǎn)能力較低，使得農(nóng)村土地在流轉(zhuǎn)過程中必須要通過政府的支持才能夠有效地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化。但是，在實(shí)際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，基層政府的缺位現(xiàn)象較為普遍。

1．2．1缺乏正確的引導(dǎo)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的歷史由來(lái)己久，但大多數(shù)都是私下進(jìn)行的，對(duì)流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)規(guī)定不明確，缺乏必要的制度保障，從而造成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的無(wú)序和混亂狀態(tài)。這就需要各級(jí)政府充分引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，不斷轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)思想，樹立對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正確認(rèn)識(shí)。當(dāng)前，基層政府工作人員對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的認(rèn)識(shí)，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)理解不充分，不能對(duì)當(dāng)前的農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際進(jìn)行準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意義不能充分了解，單純的認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己的事情，與政府的發(fā)展沒有直接關(guān)系?；鶎诱狈Ρ匾恼J(rèn)識(shí)和指導(dǎo)使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出放任自流和無(wú)序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

1．2．2監(jiān)管力度不夠。政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，可以確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、有償進(jìn)行。但在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際過程中，基層政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序缺乏有效監(jiān)管，大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還處于一種人情行為階段，書面合同訂立的條款不全面，合同的程序不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)的雙方權(quán)利、責(zé)任、利益不明確，使農(nóng)民利益受到一定程度的損害。同時(shí)，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的事后監(jiān)督缺乏，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之后，由于基層政府不能有效跟進(jìn)，使得土地用途各異，一些耕地被用做建設(shè)用地，或長(zhǎng)期不用，造成農(nóng)村土地資源的浪費(fèi)。

1．2．3必要的服務(wù)缺失?；鶎诱匾姆?wù)是促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合理有序進(jìn)行的關(guān)鍵。在實(shí)際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，部分基層政府缺少必要的服務(wù)支持，沒有積極地引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，對(duì)于各類信息的收集、加工和不及時(shí)，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的流轉(zhuǎn)平臺(tái)，從而在一定程度上造成了信息的不對(duì)稱。此外，基層政府對(duì)于土地糾紛不能夠提供及時(shí)有效的服務(wù)，各類糾紛無(wú)法得到及時(shí)解決，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雙方喪失了流轉(zhuǎn)積極性，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展受到一定阻礙。

2基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的角色界定

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)于新農(nóng)村的建設(shè)發(fā)展具有非常重要的意義，它對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的繁榮和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定都具有積極的作用。當(dāng)前基層政府角色缺位和錯(cuò)位問題已經(jīng)嚴(yán)重影響了農(nóng)村的發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)前社會(huì)的發(fā)展實(shí)際，采取有效的措施建議，明確基層政府的角色定位。

2．1完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度是確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作順利發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前，面對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在的問題，必須要結(jié)合我國(guó)發(fā)展實(shí)際，在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制的前提條件下制定適合我國(guó)農(nóng)村發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。許多人一致贊成發(fā)展永包制的建議，永包制是建立在基礎(chǔ)之上的，把農(nóng)村土地的使用權(quán)按人口永久性的承包給農(nóng)民，并對(duì)農(nóng)民生產(chǎn)提出一定的責(zé)任和要求。在農(nóng)村實(shí)施土地永包制可以使農(nóng)民真正變?yōu)檗r(nóng)村土地的主人，農(nóng)民享有農(nóng)村土地的生產(chǎn)自和處置權(quán)。這在一定程度上可以有效避免基層政府的行政干預(yù)，有效地保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，使農(nóng)村土地得到有序流轉(zhuǎn)。

2．2加強(qiáng)農(nóng)村土地法律建設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行，需要相關(guān)的法律制度作支撐。要不斷完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的法律制度，針對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)中不合適的地方，結(jié)合社會(huì)發(fā)展實(shí)際，及時(shí)修改現(xiàn)行法律法規(guī)，使法律法規(guī)更好的為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)，要不斷完善農(nóng)村土地法律法規(guī)的程序和充分考慮廣大人民群眾的利益。同時(shí)，要對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充完善，對(duì)當(dāng)前一些缺失的法律法規(guī)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，要制定《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)法》，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律地位，要在法律法規(guī)中對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式、原則、程序以及各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)做出明確的規(guī)范，切實(shí)保障農(nóng)村土地主體權(quán)益，使各類基層政府能夠按照法律、法規(guī)依法辦事，有效地規(guī)范政府行政行為，為保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康有效運(yùn)作提供保障。

2．3完善農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)農(nóng)村土地市場(chǎng)的建設(shè)主體應(yīng)該是農(nóng)民，因此，要不斷培育和增強(qiáng)農(nóng)民的市場(chǎng)主體意識(shí)，讓農(nóng)民真正變成市場(chǎng)交易的主體，這是農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)，對(duì)農(nóng)村土地的有序發(fā)展具有非常重要的意義。要建立、健全農(nóng)村社會(huì)保障制度，建立符合農(nóng)村實(shí)際的社會(huì)保障制度，減少農(nóng)民對(duì)土地的依賴程度，增強(qiáng)農(nóng)民主體生產(chǎn)意識(shí)［4］。此外，要培育發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信息網(wǎng)絡(luò)體系，通過建立一些民辦的中介組織減少政府的行政干預(yù)，增強(qiáng)農(nóng)民自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。中介組織通過向農(nóng)民提供必要的信息和服務(wù)，減少信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，有效地提高服務(wù)效率。要不斷完善中介機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源體系，完善資金渠道，鼓勵(lì)社會(huì)各類資本發(fā)展農(nóng)村土地市場(chǎng)，為農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

2．4完善基層政府考核體系基層政府的服務(wù)態(tài)度直接決定了農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展，其服務(wù)理念對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)具有非常關(guān)鍵的作用。因此，基層政府要摒棄自身的自利，通過有效的措施為農(nóng)村土地發(fā)展提供必要的服務(wù)。我國(guó)基層政府服務(wù)效率低的原因主要在于績(jī)效考核體系不規(guī)范，必須要建立科學(xué)的考評(píng)制度?；鶎诱獦淞⒖茖W(xué)合理的政績(jī)觀，轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展理念。要讓農(nóng)民參與基層政府的考核，從多方面進(jìn)行全方位的考核，促進(jìn)基層政府充分考慮農(nóng)民的利益和呼聲，通過科學(xué)合理有效的考核標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)基層政府的發(fā)展，更好地促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。

2．5明確基層政府的職能角色基層政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)揮了重要的作用，因此，基層政府必須要充分發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，明確自身在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的職能。要不斷加大宣傳引導(dǎo)作用，使農(nóng)民能夠轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)思想，樹立正確的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)。要充分尊重農(nóng)民的選擇，鼓勵(lì)和促進(jìn)農(nóng)民以各種形式發(fā)展農(nóng)村土地，充分調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民的積極性和主動(dòng)性，促進(jìn)農(nóng)村土地資源得到合理配置和流動(dòng)。要對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序、合同進(jìn)行有效管理，對(duì)不規(guī)范、不合理的行為進(jìn)行堅(jiān)決打擊，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正常進(jìn)行。要完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估制度，根據(jù)科學(xué)的評(píng)估體系正確計(jì)算農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格，從而使農(nóng)村土地資源得到合理的使用。此外，基層政府要加強(qiáng)必要的服務(wù)功能，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的環(huán)境。要主動(dòng)收集與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的信息并及時(shí)公布，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供有效的信息平臺(tái)，努力營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、公平、合理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展環(huán)境［5］。

篇10

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

1.土地流轉(zhuǎn)的主要形式

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式有：一是轉(zhuǎn)包。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀看，轉(zhuǎn)包是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要形式，轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶大多是離土不離鄉(xiāng)，多半是以搞短途販運(yùn)、餐飲服務(wù)、外出打工的農(nóng)戶為主，屬于暫時(shí)性的土地流轉(zhuǎn)。二是轉(zhuǎn)讓。通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；三是出租。通過出租流轉(zhuǎn)的面積占流轉(zhuǎn)面積；四是入股。通過入股形式共流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地；五是互換。通過互換流轉(zhuǎn)的面積。

2.土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。土地由戶與戶之間流轉(zhuǎn)逐步向種植大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)和股份公司等多元主體流轉(zhuǎn)，這些市場(chǎng)主體也正在成為土地長(zhǎng)期穩(wěn)定流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的重要載體；二是流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化。流轉(zhuǎn)形式由初期的轉(zhuǎn)包、互換形式向出租、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式轉(zhuǎn)變。三是土地經(jīng)營(yíng)趨于規(guī)?；?。土地由分散零散流轉(zhuǎn)逐漸向集中連片規(guī)模經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。其中：通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。四是規(guī)模效益初步顯現(xiàn)。從實(shí)際情況看，通過流轉(zhuǎn)土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，達(dá)到了轉(zhuǎn)讓戶和經(jīng)營(yíng)戶“雙贏”的目標(biāo)。轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶，不僅有轉(zhuǎn)讓金收入，大多數(shù)地方還有惠農(nóng)補(bǔ)貼收入，同時(shí)還擺脫土地的羈絆，免除了失地的擔(dān)憂，能夠放心地從事其他行業(yè)，獲得更多的打工收入。此外，一些規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶還吸納轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民打工，進(jìn)一步擴(kuò)大了轉(zhuǎn)讓戶的收入來(lái)源。

3.農(nóng)地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)

近幾年來(lái)，隨著國(guó)家加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入和對(duì)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的政策扶持，不少業(yè)主和企業(yè)積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮，大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)逐步增加。農(nóng)地流轉(zhuǎn)推動(dòng)了農(nóng)地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已形成了一批專業(yè)化、規(guī)模化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。

二、存在的問題

1.缺乏有效規(guī)范的法律法規(guī)來(lái)保障土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。雖然我國(guó)不少法律政策都對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作了一些規(guī)定，但是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)手續(xù)、流轉(zhuǎn)程序等方面規(guī)定得過于原則和籠統(tǒng)，因而造成了不少農(nóng)戶用“口頭協(xié)議”、私下自發(fā)流轉(zhuǎn)的局面，這樣一種流轉(zhuǎn)交易沒有規(guī)定流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)，因而在現(xiàn)實(shí)中造成了不少的糾紛。

2.缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）缺乏土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的組織機(jī)構(gòu)；（2）缺乏相應(yīng)的土地評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)；（3）土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的缺乏”。在廣大農(nóng)村，散戶之間的土地自發(fā)性流轉(zhuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地大規(guī)模、高效率的聚集，需要尋求“散戶一大戶”的土地流轉(zhuǎn)途徑。但是在現(xiàn)實(shí)上，由于散戶和大戶在經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)理念等方面存在這巨大的差異，因此，很容易造成“有賣找不到買，有買找不到賣”的信息不對(duì)稱局面，而缺乏有序運(yùn)行的土地流轉(zhuǎn)中介組織，這種情況還將在一定程度上繼續(xù)存在。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策

1.有效發(fā)揮政府和村集體的職能

市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的盲目性、自發(fā)性、滯后性的特點(diǎn)，尤其是我國(guó)農(nóng)村的土地市場(chǎng)還很落后。因此，一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。建立調(diào)節(jié)機(jī)制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)育，可加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競(jìng)爭(zhēng)性，實(shí)現(xiàn)有序管理。二要建立約束政府行為過度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭(zhēng)利。三要加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺。土地是農(nóng)民的命根子，群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體。因此，要抓好土地流轉(zhuǎn)，必須“以人為本”，千方百計(jì)調(diào)動(dòng)廣大群眾的積極性。