導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

節(jié)，并在這些工作中將相關(guān)的管理工作結(jié)合考慮，共同平衡，齊抓共進(jìn)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上一個(gè)臺(tái)階，取得應(yīng)有的效果和效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)　資金　合同　成本、預(yù)算　結(jié)合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、貸款多、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、涉稅繁、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從下列四個(gè)重點(diǎn)和相關(guān)結(jié)合點(diǎn)著手：

一、項(xiàng)目融資工作和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、降低資金成本相結(jié)合

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入量比一般企業(yè)大，要使開發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。按銀行業(yè)一般規(guī)定：房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目總投資中，自有資金應(yīng)達(dá)到40％或以上，相應(yīng)融資額度為項(xiàng)目總投資的60％或以下（具體操作上應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會(huì)最新規(guī)定，尤其是目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控加強(qiáng)不放松，

故政策規(guī)定上可能更嚴(yán)）。對(duì)成立初期的企業(yè)，自有資金就是指公司的實(shí)收資本（或股本）。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首先，在拿地前就必須進(jìn)行深入的項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目總

投資作出合理的預(yù)算。項(xiàng)目開發(fā)的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本較大的比重。目前開發(fā)項(xiàng)目的土地一般采用招拍掛的方式出讓，企業(yè)在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進(jìn)度要求，按時(shí)付清大筆土地出讓金和動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時(shí)有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊(cè)資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40％，便于后續(xù)的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增資擴(kuò)股，直至達(dá)到項(xiàng)目總投資的40％或以上，才能向銀行爭(zhēng)取項(xiàng)目開發(fā)貸款。若該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有外資性質(zhì)，則公司成立和增資都需

商務(wù)部的審批，每次增資額度應(yīng)在市商務(wù)部相應(yīng)規(guī)定之內(nèi)，突破則需上報(bào)國(guó)家商務(wù)部審批，相應(yīng)審批程序?qū)?huì)較長(zhǎng)且難度較大。

公司成立后，立即就應(yīng)著手和多家銀行進(jìn)行洽談比選，在這過(guò)程中應(yīng)熟悉掌握國(guó)家最新的金融政策，尤其是掌握銀監(jiān)會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)貸款的規(guī)定和準(zhǔn)入要求等，對(duì)貸款10億元以

上的開發(fā)項(xiàng)目貸款，應(yīng)根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求，組織二家以上的銀行組成銀團(tuán)，開展銀團(tuán)項(xiàng)目貸款，可適當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。融資前期工作階段結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團(tuán)的重點(diǎn)銀行進(jìn)行重點(diǎn)洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團(tuán)貸款，并盡可能根據(jù)項(xiàng)目總投資預(yù)算和自有資金到位情況申請(qǐng)到足額的貸款

額度。在銀團(tuán)貸款過(guò)程中，應(yīng)掌握辦理相關(guān)手續(xù)（各類審批手續(xù)等）的可操作性和時(shí)效性?？蓪⒄麄€(gè)開發(fā)項(xiàng)目貸款分為二段：甲段為土地使用權(quán)抵押（主要依據(jù)為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據(jù)為施工總承包合同），便于實(shí)際操作中提供相應(yīng)的“四證”資料和進(jìn)度完成資料等。

融資中另一項(xiàng)重要工作就是降低資金成本?？稍阢y行洽談比選中對(duì)銀行采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個(gè)銀團(tuán)降低資金成本。當(dāng)然，不同的金融形勢(shì)

，不同的貸款政策將會(huì)有不同的融資結(jié)果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控嚴(yán)厲，銀行融資無(wú)法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機(jī)構(gòu)

、關(guān)聯(lián)企業(yè)、民間融資機(jī)構(gòu)等不同渠道進(jìn)行融資。當(dāng)然，這時(shí)更應(yīng)權(quán)衡資金成本的高低，尤其是要考慮實(shí)際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因?yàn)樵摮霾糠值馁J款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本影響也會(huì)較大。

二、合同管理工作和內(nèi)控制度執(zhí)行、資金計(jì)劃管理相結(jié)合

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)。開發(fā)項(xiàng)目的資金使用，主要通過(guò)簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購(gòu)合同、設(shè)計(jì)咨詢合同等等），并在

合同履行過(guò)程中對(duì)各種合同款的支付得以實(shí)現(xiàn)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、系統(tǒng)化，首先應(yīng)制定企業(yè)內(nèi)部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應(yīng)規(guī)定：

超過(guò)一定金額的項(xiàng)目用款都應(yīng)簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業(yè)務(wù)必須先訂立合同，經(jīng)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理流轉(zhuǎn)審批后正式簽約，對(duì)重大

合同或超過(guò)一定金額的大額合同必須經(jīng)法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設(shè)置審批權(quán)限和實(shí)行集體審批制進(jìn)行內(nèi)部控制，最后才予對(duì)

合同履行實(shí)施；并可結(jié)合制定一系列業(yè)務(wù)流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費(fèi)用報(bào)銷流程”等，并配以流程圖形式直觀表現(xiàn)。財(cái)務(wù)部應(yīng)建立合同臺(tái)賬

及時(shí)登錄每一筆付款和發(fā)票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細(xì)表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)應(yīng)參與切入，尤其是大額工程招投標(biāo)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)參與；合同付款后財(cái)務(wù)部的對(duì)賬確認(rèn)和反饋，包括對(duì)外：與總包單位的每月對(duì)賬；對(duì)內(nèi)：與公司合約

部門的核對(duì)確認(rèn)，并對(duì)總包支付分包款的及時(shí)跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個(gè)支付體系。對(duì)合同中涉及銀行保函及其他法律問題的應(yīng)與法律顧問及時(shí)聯(lián)系

，與相關(guān)部門協(xié)商解決。

合同付款環(huán)節(jié)實(shí)質(zhì)上就是資金的使用管理，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，首先應(yīng)制定各種資金用款計(jì)劃。財(cái)務(wù)部應(yīng)每年編制財(cái)務(wù)決算和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算，積極配合和協(xié)助各部門

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計(jì)劃，匯總后對(duì)資金作出平衡，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真編制整個(gè)公司的月度、季度、半年度和年度的資金計(jì)劃和下年度財(cái)務(wù)預(yù)算；在實(shí)施控制方

面，對(duì)每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴(yán)格按合同條款履行和審核付款外，并結(jié)合銀行對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定，對(duì)單筆超過(guò)500萬(wàn)元的項(xiàng)目付款，要根據(jù)銀監(jiān)會(huì)實(shí)貸實(shí)付制和受

托支付的要求，上報(bào)銀行作委托支付申請(qǐng)后才予付款。做到每筆付款用途明確，進(jìn)度合約，經(jīng)得起審計(jì)檢查，并每月通過(guò)編制“資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表”，對(duì)每月資金使用情況

進(jìn)行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規(guī)定、保證稽查清算相結(jié)合

加強(qiáng)成本核算管理既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，其中有兩項(xiàng)重要的區(qū)分：一是各類開發(fā)成本對(duì)象的區(qū)

分，二是開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分。兩大區(qū)分只有在同時(shí)且充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，才能合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分，否則開發(fā)階段核算上的失誤，將帶來(lái)經(jīng)營(yíng)

階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

成本對(duì)象的區(qū)分和確定，是開發(fā)項(xiàng)目成本核算的前提和首要任務(wù)。按可否銷售和功能區(qū)分等六大原則，對(duì)公司開發(fā)的項(xiàng)目按成本對(duì)象區(qū)分劃類（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業(yè)、酒店等）。應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求，在項(xiàng)目開發(fā)前（或預(yù)售證辦出后）及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)上報(bào)備案。成本對(duì)象確定后，各類成本核算內(nèi)容怎樣通過(guò)合理的分配方法歸集到各

類成本對(duì)象中去，這是成本核算的關(guān)鍵，將直接關(guān)系到各類成本核算的準(zhǔn)確性和公司利潤(rùn)結(jié)算的準(zhǔn)確性。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量和核算。其中應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的費(fèi)用屬于直接成本和

能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清成本對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預(yù)算成本法。稅法并規(guī)定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結(jié)合其他方法分配的，應(yīng)商稅

務(wù)機(jī)關(guān)同意。在實(shí)際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區(qū)分，也應(yīng)采取：能分清直接用于該成本對(duì)象的成本支出就先直接計(jì)入該成本對(duì)象，不能分清成本對(duì)象的再按建筑

面積法或直接成本法分配。例如發(fā)生的各類設(shè)備成本及相關(guān)費(fèi)用，能分清那些設(shè)備直接用于那一類成本對(duì)象，先直接計(jì)入到各自的成本對(duì)象中去，而有些設(shè)備和有些相關(guān)費(fèi)用是多

種成本對(duì)象共用的且無(wú)法區(qū)分各類成本對(duì)象的，就再按各類成本對(duì)象的建筑面積或直接成本法進(jìn)行分配。否則，若簡(jiǎn)單地采取單一的建筑面積法分配，就會(huì)出現(xiàn)所有已分類的成本

對(duì)象的成本單價(jià)都會(huì)相同的情況，由此產(chǎn)生各類成本單價(jià)明顯不合理的現(xiàn)象。在這項(xiàng)成本核算管理工作中，財(cái)務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)做較大的基礎(chǔ)性工作，對(duì)所有合同逐一查閱梳理，按成本

對(duì)象區(qū)分歸類，必要時(shí)可聯(lián)系財(cái)務(wù)軟件公司，專門設(shè)置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對(duì)象歸集直接成本和分?jǐn)傞g接成本，并計(jì)算出每類成本對(duì)象的實(shí)際總成本和單位成本。

在正確按成本對(duì)象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)與開發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接

關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，而土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，少則幾千萬(wàn)元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤(rùn)額也較大，稅

務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)清算和稽查，對(duì)已列入開發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分(包括不合理的借款費(fèi)用等)予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分，故稽查涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來(lái)的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)

。

四、從會(huì)計(jì)到預(yù)計(jì)，項(xiàng)目投資開發(fā)預(yù)算和各類經(jīng)營(yíng)方案預(yù)算相結(jié)合

如何使項(xiàng)目投資開發(fā)預(yù)算更符合實(shí)際，如何使項(xiàng)目獲取不菲的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是作為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人值得深思，值得探索的一項(xiàng)工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、增資擴(kuò)股中和在向銀行貸款的申請(qǐng)過(guò)程中，都離不開一項(xiàng)很重要的工作，就是對(duì)項(xiàng)目做專題可行性研究報(bào)告，包括對(duì)項(xiàng)目總投資作出預(yù)算

，和以后在各種經(jīng)營(yíng)方式下的資金回籠，項(xiàng)目投資回報(bào)的預(yù)算，從靜態(tài)、動(dòng)態(tài)角度進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和敏感性分析。財(cái)務(wù)部在公司合約部對(duì)項(xiàng)目工程建造成本估算的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)項(xiàng)

目的各類開發(fā)成本和費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制“項(xiàng)目投資流量預(yù)算”（自項(xiàng)目開發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止）。當(dāng)項(xiàng)目開

發(fā)到一定階段，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)部與客戶的接觸洽談情況，經(jīng)常性地針對(duì)不同經(jīng)營(yíng)方案作出財(cái)務(wù)測(cè)算、評(píng)估。這些經(jīng)營(yíng)方案包括：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案；出售和租賃方案等等。應(yīng)經(jīng)常修訂編

制自項(xiàng)目開發(fā)到經(jīng)營(yíng)后階段的各類預(yù)算報(bào)表：“項(xiàng)目資金平衡預(yù)算表”、“項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算表”、“土地增值稅估算表”、“銷售資金回籠測(cè)算表”、“租賃經(jīng)營(yíng)各年收入測(cè)算

明細(xì)表”等等，并從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)方面都加以測(cè)算，靜態(tài)方面主要測(cè)算：回收期、股東投資回報(bào)率，凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動(dòng)態(tài)方面主要測(cè)算：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）

、動(dòng)態(tài)投資回收期，凈現(xiàn)值指數(shù)等指標(biāo)，并結(jié)合敏感性分析，對(duì)不同經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行比較，分析利弊，從中選優(yōu)。財(cái)務(wù)部應(yīng)每年向董事會(huì)作財(cái)務(wù)決算匯報(bào)和財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，對(duì)預(yù)算的

項(xiàng)目總投資和經(jīng)營(yíng)各方案也應(yīng)經(jīng)常性地向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)，一方面讓高層領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解項(xiàng)目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經(jīng)營(yíng)方案的選優(yōu)決策。

預(yù)算工作既是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段和經(jīng)營(yíng)階段的一項(xiàng)常態(tài)化工作，它把開發(fā)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)預(yù)算緊密結(jié)合起來(lái)，使我們的財(cái)務(wù)管理

工作從一般的會(huì)計(jì)核算上升為與經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合的管理會(huì)計(jì)的預(yù)算管理上來(lái)，為企業(yè)效益的提升提供決策性的依據(jù)。

結(jié)論和建議：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)其自身特點(diǎn)，更應(yīng)花大力氣抓好各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，同時(shí)要注意各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和結(jié)合點(diǎn)，并與企業(yè)管理各環(huán)節(jié)緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應(yīng)，使企業(yè)財(cái)富效應(yīng)同時(shí)得到提升。（作者單位：上海金虹橋國(guó)際置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 徐曉麗.財(cái)務(wù)管理與企業(yè)發(fā)展的探討［J］.商，2011,(10）.

篇2

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高和周期長(zhǎng)的顯著特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，由于國(guó)家政策和自身經(jīng)營(yíng)管理等方面的原因，房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量風(fēng)險(xiǎn)，再加上2010年以來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)政策日益收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著內(nèi)外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)范運(yùn)作與管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回歸，成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)問題，而建立和完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的前提。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，在內(nèi)控制度、內(nèi)控環(huán)境、內(nèi)控程序以及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面均有較多不完善之處。大多數(shù)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的制定沒有基于企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，也缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和法律的考慮，所形成的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件和一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃。除此之外，許多房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者由于內(nèi)部控制觀念的淡薄，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)越權(quán)管理，控制人集財(cái)務(wù)管理控制權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)于自己一身，權(quán)力發(fā)揮的任意性，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

2.內(nèi)控未能突出重點(diǎn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例提高至30%，加息和限購(gòu)令的出臺(tái)以及政府保障房的建設(shè)等政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)都產(chǎn)生了巨大影響，加重了房地產(chǎn)融資和企業(yè)現(xiàn)金回流的困難。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢(shì)。然而，大部分企業(yè)內(nèi)部控制仍以財(cái)務(wù)報(bào)表和防錯(cuò)糾弊為工作的主要內(nèi)容，未能合理的控制現(xiàn)金流，并且沒有結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，針對(duì)現(xiàn)金流所存在的各類問題，將將風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化，制定可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施?？梢姡蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制并未能突出需要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)，

3.企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控監(jiān)督乏力

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立內(nèi)部控制專門機(jī)構(gòu)，這就使得財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的執(zhí)行和落實(shí)缺乏保障，財(cái)務(wù)管理違法違規(guī)行為得不到有效制約。有些企業(yè)雖然設(shè)立了內(nèi)控專門機(jī)構(gòu)，但賦予的職權(quán)有限，財(cái)務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問題得不到及時(shí)有效處理。此外，在企業(yè)財(cái)務(wù)外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會(huì)以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)控的有效監(jiān)督。

4.財(cái)務(wù)人員素質(zhì)低下，財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)制并不夠健全，導(dǎo)致企業(yè)往往忽視了對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)培養(yǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員內(nèi)部控制意識(shí)淡薄，欠缺財(cái)務(wù)內(nèi)控管理知識(shí)、內(nèi)控管理觀念滯后，內(nèi)控管理缺乏主動(dòng)性和積極性，財(cái)務(wù)管理人員無(wú)法為企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建立發(fā)揮其領(lǐng)導(dǎo)作用，這嚴(yán)重影響了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的原則

財(cái)務(wù)內(nèi)控制度包括現(xiàn)金及有價(jià)證券、固定資產(chǎn)、工程項(xiàng)目、存貨、籌資及權(quán)益、對(duì)外投資、銷售與收款、對(duì)外擔(dān)保、成本費(fèi)用、采購(gòu)與付款、稅收管理、財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)控制等。企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控體系既要以《會(huì)計(jì)法》、《具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，做到合理合法，便于企業(yè)有效增強(qiáng)內(nèi)部管理。

一般而言，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的原則主要有合法性原則、適應(yīng)性原則、一貫性原則、經(jīng)濟(jì)性原則、整體性原則等。各原則強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)不同，主旨在于要求企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制必須遵循法律法規(guī)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內(nèi)控制度，保持財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的一致性和連續(xù)性，有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大局。

三、政策建議

1.健全財(cái)務(wù)內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

首先，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要有章可循，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)以及企業(yè)實(shí)際，從財(cái)務(wù)管理體制、固定資產(chǎn)管理、資金管理、利潤(rùn)分配管理、成本費(fèi)用管理、財(cái)務(wù)分析和報(bào)告等方面建立一系列的規(guī)章制度。并通過(guò)實(shí)踐來(lái)不斷完善，提高規(guī)章制度的科學(xué)性和實(shí)踐性。

其次，對(duì)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行合理的分工，劃分權(quán)責(zé)，建立行之有效的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制。并要求工作人員嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，避免規(guī)章制度形式化，增強(qiáng)執(zhí)行的力度

2.明晰財(cái)務(wù)內(nèi)控工作重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高，周期長(zhǎng)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控外部環(huán)境復(fù)雜，控制的難度也極大。這要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)企業(yè)所面臨的形勢(shì)要有敏銳的洞察力，把握財(cái)務(wù)內(nèi)控的主要方向。除此之外，財(cái)務(wù)管理人員還要針對(duì)重點(diǎn)問題制定具體應(yīng)對(duì)步驟，積極防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作

第一，完善企業(yè)之間資金往來(lái)的各種財(cái)務(wù)手續(xù)，規(guī)范擔(dān)保行為；第二，規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；第三，加強(qiáng)原始憑證審核和財(cái)務(wù)收支監(jiān)督；第四，定期對(duì)會(huì)計(jì)賬簿的有關(guān)數(shù)據(jù)與庫(kù)存實(shí)物、貨幣資金、往來(lái)賬款等進(jìn)行核對(duì)，做到賬證、賬賬、賬實(shí)相符；第五，保證財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的真實(shí)性、合法性和完整性；第六，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定向外報(bào)送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，按照章程規(guī)定將年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東，并在股東會(huì)上如實(shí)披露企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和重要理財(cái)事項(xiàng)。

4.加強(qiáng)內(nèi)控監(jiān)督，提高內(nèi)控有效性

企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員要積極開展經(jīng)常性的財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)，抓好內(nèi)部控制制度的評(píng)審，及時(shí)查漏補(bǔ)缺，建立有效監(jiān)督機(jī)制，使內(nèi)部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。在實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制、規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)審計(jì)、核算的過(guò)程中，要注重企業(yè)內(nèi)部控制工作的權(quán)威性和的獨(dú)立性，使財(cái)務(wù)內(nèi)部控制反饋的信息得到充分重視，保障財(cái)務(wù)管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問題得到及時(shí)有效解決。

篇3

Key words： financial management；real estate enterprise；dynamic management

中圖分類號(hào)：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）12-0243-03

1 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的概念與原則

1.1 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是財(cái)務(wù)管理的一種新的管理模式，主要通過(guò)實(shí)際模擬企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)容以及財(cái)務(wù)目標(biāo)，選取恰當(dāng)?shù)膭?dòng)態(tài)財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)，運(yùn)用專業(yè)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理分析方法，動(dòng)態(tài)的描述財(cái)務(wù)信息的管理模式。動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用就是將具體的財(cái)務(wù)目標(biāo)設(shè)定到實(shí)際的企業(yè)日常管理之中和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中，選取合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及恰當(dāng)?shù)墓芾砉ぞ?，分離出能夠制約企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的各種因素，并衡量各種因素發(fā)生的概率，將預(yù)訂目標(biāo)與實(shí)際的動(dòng)態(tài)目標(biāo)進(jìn)行比較，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建。

1.2 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的原則

通常財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在運(yùn)用中應(yīng)該遵循以下原則。第一合法性，這是財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式能夠加以運(yùn)用的首要前提，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的使用不能夠觸犯法律。第二適應(yīng)性，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式應(yīng)該根據(jù)不同行業(yè)不同企業(yè)的特點(diǎn)合理的構(gòu)建，要符合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，而不是一成不變的管理模式。第三一貫性，即企業(yè)選擇財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式應(yīng)該保持方法和態(tài)度上的一致性，相應(yīng)的變化應(yīng)該符合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及市場(chǎng)的發(fā)展，禁止出現(xiàn)朝令夕改的現(xiàn)象。第四整體性，即房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建應(yīng)該與企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)相一致，同時(shí)與其他的部門的管理模式相協(xié)調(diào)。

2 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用的可行性

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)在意圖上具有實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的可行性

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到的財(cái)務(wù)資金數(shù)量巨大，成本控制則顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視財(cái)務(wù)管理水平的高低以及資金的即時(shí)使用情況，以提高企業(yè)資金使用的安全性和準(zhǔn)確性，避免由于個(gè)別重大資金的使用出現(xiàn)問題而造成整個(gè)公司破產(chǎn)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)在條件上具有實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的可行性

一般情況下，對(duì)信息的時(shí)效性要求較高的行業(yè)或者企業(yè)比較適合采用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式，同時(shí)該模式的實(shí)施需要企業(yè)的管理進(jìn)入信息化階段，具有強(qiáng)大的信息處理平臺(tái)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，不少實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)采用信息化管理的方式，財(cái)務(wù)管理都已經(jīng)采用信息化辦公，因此，只需要引入相應(yīng)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理軟件就可以直接采用動(dòng)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的模式。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理現(xiàn)狀分析

當(dāng)前財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用并不夠廣泛、全面，仍然存在著許多的問題。許多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立健全的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式，導(dǎo)致該財(cái)務(wù)管理模式仍然停留在表面上，或者企業(yè)設(shè)定的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式不適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，不具有現(xiàn)實(shí)的操作性和可行性。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理主要存在如下問題：

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不當(dāng)

我國(guó)的企業(yè)普遍存在著股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，大股東持股比例過(guò)高，一股獨(dú)大的現(xiàn)象普遍存在，特別是一些采用家族式管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)，沒有聘用專業(yè)的經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，缺乏先進(jìn)的管理理念，沒有強(qiáng)烈的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理理念，企業(yè)管理過(guò)程中更多的重視地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，盲目的追求企業(yè)的利潤(rùn)最大化，片面的認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的作用，對(duì)權(quán)力的控制與分配不當(dāng)，使得企業(yè)的發(fā)展速度與管理質(zhì)量不相匹配，嚴(yán)重限制了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的發(fā)展。

3.2 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的監(jiān)督力度不足

雖然有一些企業(yè)采用了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理制度，但是在執(zhí)行的過(guò)程中仍然存在著大量的問題。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理作為一項(xiàng)重要的管理模式，許多企業(yè)沒有在內(nèi)部設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)或者指派專門的人員負(fù)責(zé)，制定相應(yīng)的規(guī)則，制約在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的違法行為。企業(yè)內(nèi)沒有建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門在管理上不能形成良好的制約機(jī)制，相互監(jiān)督。特別是財(cái)務(wù)信息是企業(yè)內(nèi)部的私有信息，公眾的監(jiān)督力度較為薄弱，企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督體系的構(gòu)建則顯得尤為重要。

3.3 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式不完善

當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)不能夠選擇合適的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式來(lái)執(zhí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，一些已經(jīng)建立了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)，所建立的模式也停留在紙面上，實(shí)用性較低。合理的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)模式應(yīng)該制定適當(dāng)?shù)某绦?、明確細(xì)化的管理目標(biāo)、杜絕違法現(xiàn)象的發(fā)生。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，合理的預(yù)測(cè)并控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本成為衡量財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式正確與否的重要因素。

3.4 財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高

當(dāng)前我國(guó)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員的整體素質(zhì)較低是財(cái)務(wù)管理面臨的主要問題。特別是動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理模式是一種新型的管理模式，同時(shí)需要財(cái)務(wù)人員具備相應(yīng)的信息化基礎(chǔ)，這就對(duì)財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的要求。而我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員的動(dòng)態(tài)管理意識(shí)薄弱、缺乏必要的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理所具備的技能，不利于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個(gè)戰(zhàn)略性的項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)管理的影響較大，涉及到企業(yè)管理的多個(gè)方面。該模式構(gòu)建的核心在于打造一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理平臺(tái)，根基是企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，即時(shí)的處理企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并給予恰當(dāng)準(zhǔn)確的反饋，并將實(shí)際的財(cái)務(wù)指標(biāo)與預(yù)訂的財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)比，使得企業(yè)的管理層能夠及時(shí)的了解企業(yè)內(nèi)部的資金動(dòng)態(tài)以及使用情況。管理層能夠?qū)⑵髽I(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息變化與市場(chǎng)環(huán)境的變化相對(duì)應(yīng)，制定恰當(dāng)?shù)挠?jì)劃與政策，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身資金使用的特點(diǎn)，借鑒產(chǎn)業(yè)鏈的理論，將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作以及涉及到的員工合理的融入到一個(gè)完整的作業(yè)系統(tǒng)之中，提高企業(yè)員工的參與度。企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理內(nèi)容應(yīng)該包括企業(yè)每一個(gè)成本控制的環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理水平，在提高企業(yè)成本控制水平的基礎(chǔ)上，最大化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，提高企業(yè)資金使用效率以及財(cái)務(wù)管理水平，使得企業(yè)各方面的資源實(shí)現(xiàn)最有效的配置。在具體的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建中，應(yīng)該主要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

4.1 分析需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)設(shè)定之前合理的分析本企業(yè)的需求，即要通過(guò)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)所能解決的主要問題，相應(yīng)的建立所需要的模塊，并作出充分的準(zhǔn)備工作。通常，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的第一步工作就是要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的信息化，在涵蓋了傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)上，如對(duì)日常財(cái)務(wù)信息的查詢、計(jì)算、分析、修改、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)等工作，還包括了反饋、統(tǒng)計(jì)、評(píng)估房地產(chǎn)具體的資金動(dòng)態(tài)和使用情況，因此，不同的需求會(huì)影響動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)重點(diǎn)和方向。

4.2 設(shè)計(jì)模塊

在確定了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的需求之后，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)系統(tǒng)模塊，設(shè)計(jì)模塊的過(guò)程通常包括可行性分析、基礎(chǔ)信息搜集、企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估等內(nèi)容。通常財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理體系根據(jù)設(shè)計(jì)的過(guò)程可以分為以下模塊，基礎(chǔ)信息模塊，用來(lái)記錄企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本信息；成本控制模塊，重點(diǎn)分析企業(yè)的資金的去向，在各個(gè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)控制企業(yè)的成本；績(jī)效評(píng)估模塊，主要用來(lái)分析企業(yè)資金使用的效率以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。三大模塊貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，實(shí)現(xiàn)了事前、事中、事后控制，為企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)現(xiàn)提供了技術(shù)層面的保證。

4.3 執(zhí)行系統(tǒng)

隨著信息化和計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷成熟，相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理軟件得到了大量的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。因此，如何正確的運(yùn)用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)成為了重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)際的運(yùn)用中，主要包括前期準(zhǔn)備工作、分解財(cái)務(wù)成本、跟蹤成本管理、考核績(jī)效、動(dòng)態(tài)反饋等環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)正確的運(yùn)用動(dòng)態(tài)系統(tǒng)都至關(guān)重要，各個(gè)環(huán)節(jié)要合理的配合與銜接，這樣才能夠真正的發(fā)揮財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)的功能，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式實(shí)施步驟

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理水平，關(guān)鍵在于是否得到了合理的實(shí)施。結(jié)合當(dāng)前企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)步驟：

5.1 做好充分的前期準(zhǔn)備工作

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的核心在于及時(shí)的反饋相應(yīng)的財(cái)務(wù)信息，所反饋的信息必須具備可靠實(shí)際的比較標(biāo)準(zhǔn)，這樣管理層才能夠及時(shí)調(diào)整企業(yè)的計(jì)劃以降低計(jì)劃執(zhí)行的偏差程度?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金巨大，應(yīng)該充分的進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，財(cái)務(wù)部門的工作人員應(yīng)該結(jié)合其他部門的工作人員進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，細(xì)致的分析公司當(dāng)前的信息，分析項(xiàng)目執(zhí)行的可行性，為后期的工作作出充分的準(zhǔn)備。

5.2 加強(qiáng)成本控制工作

房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)涉及巨額的資金，且可以分割成為眾多的小模塊。因此，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該追蹤每一個(gè)模塊的成本，及時(shí)地將實(shí)際成本與初期預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，分析差異，調(diào)整計(jì)劃，并將相應(yīng)的責(zé)任落實(shí)到具體的工作人員，做到獎(jiǎng)懲有據(jù)，從每一個(gè)項(xiàng)目出發(fā)控制房地產(chǎn)企業(yè)的整體的成本水平。

5.3 重視項(xiàng)目資源的管理

房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行都要涉及大量的資源，包括人力、物力與財(cái)力。這些資源合理的配置將大大提高企業(yè)的管理水平，因此，要制定人力資源的明細(xì)表與匯總表，物資資源的明細(xì)表，如設(shè)備、材料等物資，還要做好資金使用情況的明細(xì)表，對(duì)資金的使用進(jìn)行分類匯總。

5.4 實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的平臺(tái)，通過(guò)該平臺(tái)能夠及時(shí)的反饋企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息，還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目資金執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，即時(shí)的反應(yīng)各個(gè)部門和各個(gè)項(xiàng)目資金使用情況，在合理控制成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了資金財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)化管理，借助計(jì)算機(jī)分析和匯總各個(gè)項(xiàng)目完成的情況。

篇4

文章編號(hào)：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，由于其自身發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展項(xiàng)目上的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中必然會(huì)動(dòng)用大規(guī)模的資金以保證自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的穩(wěn)定性，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)資金的投資回收來(lái)更加有效地?cái)U(kuò)大企業(yè)規(guī)模和提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越多，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展會(huì)造成越來(lái)越重要的影響，采取科學(xué)合理的防治措施來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的抵抗性，也已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須重點(diǎn)考慮的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的最終財(cái)務(wù)活動(dòng)成果與預(yù)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展成果出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中必然面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)之一，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種類型，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還具有不確定性、分散轉(zhuǎn)移性、預(yù)測(cè)決策性以及必然存在性等相關(guān)性能，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的威脅，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中必須重點(diǎn)注意防治的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)進(jìn)行具體的分析，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因可以分為內(nèi)部原因和外部原因兩種類型。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要包括以下內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題及對(duì)策

一、財(cái)務(wù)管理的概念與特點(diǎn)

財(cái)務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對(duì)購(gòu)置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中現(xiàn)金的流量即營(yíng)運(yùn)的資金，以及利潤(rùn)分配的管理。財(cái)務(wù)管理是依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財(cái)務(wù)管理原則，來(lái)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)的組織活動(dòng)，并對(duì)財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說(shuō)，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施處理經(jīng)濟(jì)管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點(diǎn)明顯。財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面：第一，財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性；第二，財(cái)務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財(cái)務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營(yíng)、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運(yùn)用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響，但也會(huì)帶來(lái)一定的危機(jī)。基于現(xiàn)狀，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機(jī)行為、保護(hù)合理需求。抑制投機(jī)行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長(zhǎng)期的任務(wù)便是保護(hù)合理的需求。國(guó)務(wù)院有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時(shí)，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對(duì)待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動(dòng)性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實(shí)施宏觀調(diào)控的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的地區(qū)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)待，防止畸形的發(fā)展。對(duì)房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨(dú)的現(xiàn)象，也不是簡(jiǎn)單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財(cái)務(wù)管理面臨的問題

我國(guó)近年來(lái)的宏觀調(diào)控政策，包括有國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知以及新國(guó)八條，主要都是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購(gòu)政策，加強(qiáng)保障性住房等等。這些政策的出臺(tái)說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題非常嚴(yán)重，也說(shuō)明了政府對(duì)這些問題有清醒的頭腦，并有決心來(lái)調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點(diǎn)就在對(duì)住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺(tái)，也使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應(yīng)運(yùn)而生。

1.在外，財(cái)務(wù)管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來(lái)。還有因?yàn)殂y行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來(lái)越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤(rùn)空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實(shí)的問題都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運(yùn)用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財(cái)務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴(yán)苛

隨著融資越來(lái)越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對(duì)企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強(qiáng)同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財(cái)務(wù)管理也存在一些問題：

(1)長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財(cái)務(wù)”與“會(huì)計(jì)”不分這一現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理被包含在會(huì)計(jì)工作中，管理內(nèi)容也被局限在營(yíng)運(yùn)的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。

(2)財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機(jī)構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財(cái)務(wù)活動(dòng)也越來(lái)越復(fù)雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對(duì)其實(shí)施信息管理和控制。

四、財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.財(cái)務(wù)管理的意識(shí)要加強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算、營(yíng)運(yùn)資金的管理以及財(cái)務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次要得以提升，對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識(shí)，在企業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)管理水平的提高，以及對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財(cái)務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項(xiàng)資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識(shí)豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來(lái)分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和關(guān)系，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強(qiáng)信用這一觀念，做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，從而能將自身的信用等級(jí)提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強(qiáng)合作，爭(zhēng)取利用大企業(yè)的高等級(jí)信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實(shí)現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀況向銀行進(jìn)行通報(bào)，使銀行對(duì)企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟(jì)狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評(píng)定，最終獲得資金，開展經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

3.財(cái)務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營(yíng)工作要加強(qiáng)

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)施加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任以及兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲等這些措施。

對(duì)日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計(jì)、保證?，F(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對(duì)資金的收入與支出進(jìn)行估算，對(duì)現(xiàn)金流入與流出的時(shí)間進(jìn)行確定，對(duì)未來(lái)需要的資金能夠有良好的預(yù)測(cè)，且對(duì)資金需要能夠切實(shí)及時(shí)的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項(xiàng)，規(guī)定清楚付款的條件，且及時(shí)收回款項(xiàng)，完成交易。

4.財(cái)務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對(duì)性、操作性以及強(qiáng)制性原則來(lái)制定財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)制度，其制訂的財(cái)務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實(shí)際需要：首先財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)要專門的設(shè)立，對(duì)企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財(cái)會(huì)管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對(duì)預(yù)算編制和決算等等實(shí)施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等財(cái)務(wù)管理制度；最后，強(qiáng)化監(jiān)督的機(jī)制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對(duì)工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財(cái)務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行正常。

5.財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)化

篇6

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制 財(cái)務(wù)管理 創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的迫切性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、開發(fā)周期長(zhǎng)，投資額大，資金回收期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化又使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍從單一房地產(chǎn)開發(fā)，向集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等為一體的綜合業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式已不能適應(yīng)集團(tuán)化發(fā)展的需要，其問題主要表現(xiàn)在：1、“被動(dòng)反映型”的財(cái)務(wù)核算不能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。2、難以及時(shí)掌握各下屬企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，致使資金管理有章無(wú)序，存在體外循環(huán)現(xiàn)象。3、對(duì)重大事項(xiàng)缺乏事前參與和事中實(shí)時(shí)監(jiān)控。 4、不同利益主體考慮的目標(biāo)不同，子公司向集團(tuán)公司上報(bào)的會(huì)計(jì)信息往往從本位主義出發(fā)，缺少大局意識(shí)，通常對(duì)重要信息、異常情況不充分披露，甚至還隱瞞一些信息……這些問題的存在都制約著集團(tuán)的管理和決策能力，不利于集團(tuán)化企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《內(nèi)部控制規(guī)范指引》的頒布實(shí)施，為集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作提出了新的要求。因此在內(nèi)控機(jī)制下房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須進(jìn)行財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新。

二、財(cái)務(wù)管理理念的創(chuàng)新

在內(nèi)部控制體制下財(cái)務(wù)管理職能中的財(cái)務(wù)控制職能進(jìn)一步強(qiáng)化。一方面財(cái)務(wù)管理已從被動(dòng)的財(cái)務(wù)核算向全局性財(cái)務(wù)決策、控制職能轉(zhuǎn)變。財(cái)務(wù)管理不僅僅是財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)報(bào)告和分析，更多地參與到投資決策、資金籌劃、預(yù)算管理、納稅管理、內(nèi)部控制制度管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督與評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍建設(shè)上來(lái)。另一方面財(cái)務(wù)管理需要業(yè)務(wù)管理和財(cái)務(wù)管理的完美結(jié)合，財(cái)務(wù)管理須縱深到房地產(chǎn)的各個(gè)專業(yè)化領(lǐng)域，即投資決策、設(shè)計(jì)研發(fā)、營(yíng)銷策劃、招投標(biāo)管理、施工管理、成本管理、預(yù)算控制、績(jī)效考核等，并貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期的始終。

三、財(cái)務(wù)管理機(jī)制的創(chuàng)新

財(cái)務(wù)管理體系是企業(yè)管理體系中的重要組成部分，是企業(yè)在一定戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投、融資活動(dòng)實(shí)施有計(jì)劃的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，通過(guò)有明確職責(zé)、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制來(lái)貫徹落實(shí)的價(jià)值化管理體系。在內(nèi)部控制體系下企業(yè)集團(tuán)須建立一套既適合企業(yè)實(shí)際、又適應(yīng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系。

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，母子公司之間的業(yè)務(wù)基本相同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)采用集權(quán)型的財(cái)務(wù)管理模式，決策權(quán)集中于母公司。集團(tuán)公司掌控財(cái)務(wù)戰(zhàn)略決策，集中控制和管理集團(tuán)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理，成員企業(yè)須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。

在同一法人主體下，各分公司執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度。建立集權(quán)分權(quán)適度、權(quán)責(zé)利均衡、多級(jí)分層分口控制系統(tǒng)，實(shí)行“歸口管理，分級(jí)核算，逐級(jí)審批”的財(cái)務(wù)管理原則。該系統(tǒng)從縱向看是“集團(tuán)公司（母公司）- 子公司-孫公司”的多級(jí)控制關(guān)系，橫向看是在每一個(gè)控制層級(jí)中各職能部門間進(jìn)行資金、成本的歸口管理和控制。第一層次控制設(shè)在集團(tuán)財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的資源分配、資金調(diào)配、投資管理等總體安排，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)集團(tuán)及所屬企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和管理工作。建立財(cái)務(wù)決策制度，明確決策規(guī)則、程序、權(quán)限和責(zé)任，進(jìn)行科學(xué)分工，嚴(yán)格職位設(shè)置和授權(quán)管理。

四、財(cái)務(wù)管理手段創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和集團(tuán)一體化運(yùn)作要求決定了財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)實(shí)施的復(fù)雜性。要想在戰(zhàn)略信息化條件下提高財(cái)務(wù)管理水平須創(chuàng)新管理手段。

1、建立信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)

信息化是現(xiàn)代企業(yè)重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理支撐點(diǎn)。運(yùn)用信息化管理手段建立以集團(tuán)組織架構(gòu)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)管理體系，將所有業(yè)務(wù)功能搭建在一個(gè)平臺(tái)，集團(tuán)所有數(shù)據(jù)在同一數(shù)據(jù)庫(kù)集中處理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行集成應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理、資金管理、數(shù)據(jù)分析和人力資源管理一體化，從而形成集團(tuán)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)流和信息流，為公司決策提供準(zhǔn)確、完整的信息。信息管理平臺(tái)的建立能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率、降低成本、加快發(fā)展并實(shí)現(xiàn)房精細(xì)化管理，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量，控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力。

2、實(shí)行資金集中管理

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，在母公司建立資金集中管理系統(tǒng)，實(shí)行資金集中調(diào)配，加強(qiáng)資金調(diào)控，減少沉淀，提高利用率、收益率，同時(shí)也可提高集團(tuán)整體信貸的信用等級(jí)，擴(kuò)大融資能力，更有利于集團(tuán)加強(qiáng)對(duì)全資和控股公司間的交易監(jiān)控，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

3、實(shí)行全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理的核心，是將戰(zhàn)略目標(biāo)與政策規(guī)范落實(shí)為具體行動(dòng)方案，也是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)集團(tuán)必須在信息化管理軟件平臺(tái)的基礎(chǔ)上，建立以預(yù)算管理、KPI績(jī)效考核和預(yù)算執(zhí)行檢討機(jī)制為一體的全面預(yù)算管理體系來(lái)規(guī)劃、控制房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期，激勵(lì)集團(tuán)內(nèi)各子公司、各部門，保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)考核、評(píng)價(jià)各子公司責(zé)任人的業(yè)績(jī)，并與利益掛鉤，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)與約束的雙重效應(yīng)。

4、完善內(nèi)部控制機(jī)制

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；不足

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對(duì)保障人們生活的平穩(wěn)運(yùn)行有積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開優(yōu)秀的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理不僅影響著我國(guó)人民的生活，并且會(huì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度不完善

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度不完善，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問題。具體表現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度不健全，以及僅有的財(cái)務(wù)制度也沒有得到很好的執(zhí)行；同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。

在我國(guó)，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)產(chǎn)制度不健全。比如說(shuō)，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒有完善的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員經(jīng)常會(huì)在工作中出現(xiàn)工作范圍重復(fù)、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員的工作效率。財(cái)產(chǎn)的管理工作中相關(guān)職能缺乏，也是我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國(guó)所謂的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表上，對(duì)于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能方面，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有涉獵。

（二）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)的財(cái)產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)管理人員管理不科學(xué)，把房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理工作簡(jiǎn)單化的現(xiàn)象的情況，財(cái)產(chǎn)管理人員單純地認(rèn)為，所謂的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，只是簡(jiǎn)單的記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表，而往往忽視對(duì)其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說(shuō)，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）企業(yè)成本管理不科學(xué)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權(quán)、施工中對(duì)成本的控制以及相關(guān)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)等。對(duì)這些方面的成本的控制，影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國(guó)，土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)不合理，已成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮的事情，影響了整個(gè)項(xiàng)目的資金的投入，同時(shí)，更嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度

如何完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的問題。完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理部門中對(duì)不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無(wú)人問津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說(shuō)，要明確工作人員在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理工作中的位置，細(xì)化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。

同樣，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度中要重視的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理所涉獵的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，這一點(diǎn)，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國(guó)現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財(cái)產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會(huì)計(jì)，專業(yè)知識(shí)的缺乏，讓他們很難應(yīng)對(duì)在我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問題，對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理上專業(yè)問題理解不夠，不能對(duì)相關(guān)問題提出科學(xué)的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說(shuō)，在我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢(shì)在必行。

（三）完善企業(yè)的成本管理體系

完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說(shuō)，科學(xué)的企業(yè)成本管理體系，可以提高對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。

房地產(chǎn)公司，在所投資的項(xiàng)目中，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的研討是先期工作重點(diǎn)。通過(guò)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的探討，有效地保證了相關(guān)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保證了項(xiàng)目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）提高房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)在投資中存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)，一定要提高房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學(xué)有效的分析，權(quán)衡在投資中要面臨的收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)性。同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)所遭受的損失。

（五）實(shí)行必要的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大規(guī)模資金流動(dòng)的項(xiàng)目。因此，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學(xué)化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護(hù)企業(yè)的利益。

三、結(jié)束語(yǔ)

新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)改進(jìn)的重點(diǎn)，合理的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理對(duì)提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護(hù)企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。由此可見，高效的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行來(lái)說(shuō)，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理優(yōu)化勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁斌.新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.

篇8

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)治理的作用

在經(jīng)營(yíng)開發(fā)的前階段,房地產(chǎn)企業(yè)想要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)就首先應(yīng)取得相關(guān)政府的批準(zhǔn),在取得審批后才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在開發(fā)階段,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)有針對(duì)性的對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段會(huì)有不同的工作內(nèi)容,業(yè)務(wù)往來(lái)的對(duì)象也不完全一樣。因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理工作中,具有計(jì)劃性、復(fù)雜性以及經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大性等多種不同的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)治理作為指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)鍵,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,具有以下作用:

(一)有效安排籌資內(nèi)容,提高籌資效率

企業(yè)在進(jìn)行長(zhǎng)期籌資時(shí),財(cái)務(wù)治理能夠根據(jù)房地產(chǎn)開況合理的規(guī)劃資本財(cái)務(wù)與債務(wù)情況,將財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與股份配置進(jìn)行詳細(xì)分析后得出籌資申報(bào)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)才能夠根據(jù)投資申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行資本融資與房地產(chǎn)開發(fā)。通過(guò)財(cái)務(wù)治理進(jìn)行的不同籌資方式的對(duì)比,房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)利益,制訂出符合自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)決策。

(二)有效設(shè)計(jì)投資規(guī)模,控制投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于長(zhǎng)期當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)治理的好就能幫助企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的投資活動(dòng),減少投資風(fēng)險(xiǎn),控制投資成本,提高投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí),組建投資方案進(jìn)行拿地的時(shí)候,需要根據(jù)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)行情進(jìn)行有效觀察,并根據(jù)不同市場(chǎng)環(huán)境制定開發(fā)方案。將房地產(chǎn)建設(shè)的可行性與引導(dǎo)的敏感性進(jìn)行設(shè)計(jì)研究,通過(guò)不同的方案評(píng)估資金情況,制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。在后期進(jìn)行方案的實(shí)施后,也能根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng),進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)方針修改,幫助企業(yè)調(diào)整投資方案,修整投資建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

(三)有效的調(diào)整運(yùn)營(yíng)效率,提高銷售預(yù)算

企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)配時(shí),需要財(cái)務(wù)管理在中間充當(dāng)調(diào)控手。進(jìn)行有效地營(yíng)運(yùn)資本調(diào)整。有效的財(cái)務(wù)治理能夠在實(shí)際工作中幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高資金營(yíng)運(yùn)效率,提高資金流通,為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過(guò)程中帶來(lái)源源不斷的企業(yè)收益。并通過(guò)科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算,幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少運(yùn)營(yíng)資本,實(shí)現(xiàn)相同的現(xiàn)金流,最大程度的提高企業(yè)利益。從這里可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理工作能夠?qū)ζ髽I(yè)的財(cái)務(wù)資本進(jìn)行有效管理,制約成本,通過(guò)有效的財(cái)務(wù)治理工作強(qiáng)化企業(yè)利益,通過(guò)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃幫助企業(yè)進(jìn)行有效的資本活動(dòng),控制風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。然而在現(xiàn)實(shí)工作中,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)治理存在著相當(dāng)一部分管理問題以及財(cái)務(wù)漏洞,這會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),對(duì)企業(yè)造成或小或大的經(jīng)濟(jì)損失,甚至引發(fā)大的財(cái)務(wù)危機(jī)。我們需要對(duì)問題進(jìn)行思考,設(shè)計(jì)對(duì)策及時(shí)進(jìn)行解決。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)治理存在的問題

目前的房地產(chǎn)企業(yè)中,財(cái)務(wù)治理工作存在著一些問題,問題的存在會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展,主要問題有以下幾個(gè)方面:

(一)相當(dāng)一部分開發(fā)項(xiàng)目缺乏財(cái)務(wù)治理的可行性研究

財(cái)務(wù)治理工作的主要內(nèi)容就是在房地產(chǎn)企業(yè)提出新的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)幫助企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究,系統(tǒng)的研究會(huì)幫助企業(yè)審慎時(shí)度,但是現(xiàn)在實(shí)際情況是,出現(xiàn)了新的開發(fā)項(xiàng)目時(shí),企業(yè)不將項(xiàng)目報(bào)財(cái)務(wù)管理部,不通過(guò)科學(xué)的系統(tǒng)可行性>:請(qǐng)記住我站域名/

(二)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)治理工作重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中,經(jīng)營(yíng)管理者不能對(duì)財(cái)務(wù)治理工作投以百分之百的重視,在房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)中,管理工作人員不能使財(cái)務(wù)人員在企業(yè)開發(fā)中參與活動(dòng),財(cái)務(wù)治理在日常參與的活動(dòng)還僅僅局限于報(bào)銷登記、記賬以及撥款付款、報(bào)表登記等等。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目制定與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)算時(shí),高層人員不能調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)治理人員的積極性。例如在企業(yè)進(jìn)行一級(jí)項(xiàng)目的開發(fā)與制定時(shí),如果不將財(cái)務(wù)工作交給財(cái)務(wù)治理人員進(jìn)行籌劃,就不能得出開發(fā)項(xiàng)目的制定時(shí)間、詳細(xì)籌劃資金以及投資的金額大小。由于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中不能交予財(cái)務(wù)治理工作人員詳細(xì)分析項(xiàng)目利弊,總結(jié)經(jīng)濟(jì)程度,就不能在項(xiàng)目過(guò)程中順利籌資,會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。更重要的問題是,在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中,經(jīng)費(fèi)不僅應(yīng)用在開發(fā)建設(shè)中,還應(yīng)將部分經(jīng)費(fèi)放在營(yíng)銷過(guò)程中,但是資金的調(diào)配比例如要財(cái)務(wù)治理工作人員進(jìn)行詳細(xì)預(yù)算,在項(xiàng)目開發(fā)和銷售過(guò)程中,出現(xiàn)資金需求時(shí)再進(jìn)行籌資就已經(jīng)為時(shí)已晚。

(三)財(cái)務(wù)治理中資金的管理存在問題與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,由于財(cái)務(wù)部門的缺失,會(huì)造成企業(yè)可調(diào)配的資金總數(shù)較少,資金來(lái)源少,渠道窄,造成融資困難的問題。這會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模受到局限,限制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的擴(kuò)大。由于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小,資金有限,在項(xiàng)目開發(fā)完成之后需要將資金迅速回籠,這就會(huì)造成資金建設(shè)不及時(shí),在開發(fā)下一項(xiàng)目時(shí)資金不能到位,造成回收資金難,財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的資金回收

是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要問題。另一方面,由于房地產(chǎn)企業(yè)的利益追求,管理人員會(huì)將資金集中在大城市進(jìn)行投資,隨之也會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著越來(lái)越大。 (四)工作中缺乏高效的財(cái)務(wù)管理制度與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

由于在實(shí)際財(cái)務(wù)治理工作過(guò)程中,財(cái)務(wù)管理模式相對(duì)較為單一,這會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)造成阻礙。在實(shí)際工作中,財(cái)務(wù)治理僅承擔(dān)著項(xiàng)目成本管理與資金流出控制,不重視資金預(yù)算與財(cái)務(wù)分析,影響財(cái)務(wù)的有效利用以及監(jiān)督管理的強(qiáng)度,這會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中財(cái)務(wù)工作混亂,難以發(fā)揮正確的價(jià)值。

(五)成本管理創(chuàng)新能力不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中實(shí)行的成本管理方案是較為全面的,要求員工在工作過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行成本管理手段。但是在執(zhí)行過(guò)程中,不少房地產(chǎn)企業(yè)不能守住原則組織工作,資金管理的成本管理流于形式,部門與部門之間存在著工作脫節(jié),在財(cái)務(wù)治理工作中,也存在著監(jiān)督脫節(jié)的問題。成本管理過(guò)程中,財(cái)務(wù)治理創(chuàng)新能力不足,在進(jìn)行前期的工作勘察以及設(shè)計(jì)過(guò)程中,不能將預(yù)算工作精細(xì)做好,同時(shí)財(cái)務(wù)治理工作過(guò)程中,財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)能力有限,不能講一線資料完全設(shè)計(jì)得體,這就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法有效的將成本進(jìn)行控制的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)治理問題的解決對(duì)策

(一)提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有強(qiáng)大的復(fù)雜性,在實(shí)際工作中計(jì)劃性很強(qiáng),只有通過(guò)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理,才能有效控制資本流通,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算與控制,帶給企業(yè)最大的利益空間。因此企業(yè)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識(shí),將財(cái)務(wù)治理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要環(huán)節(jié),確立其核心位置,增加財(cái)務(wù)管理部門的話語(yǔ)權(quán),提高其工作地位,將整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與財(cái)務(wù)治理融為一體。

(二)加大財(cái)務(wù)相關(guān)可行性的研究力度

房地產(chǎn)企業(yè)在工作中屬于行為管理收效的工作,是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)擁有高回報(bào)的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中,應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理的作用,在新開發(fā)項(xiàng)目中,要加大開發(fā)前的可行性研究,促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性與有效性,使投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低,最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。在財(cái)務(wù)治理過(guò)程中,管理人員應(yīng)詳細(xì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分階段分析,具體考察項(xiàng)目施工細(xì)節(jié),組織數(shù)據(jù)材料,全方面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,制定相應(yīng)的措施進(jìn)行彌補(bǔ),只有這樣,企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)才能順利進(jìn)行,避免引發(fā)大的問題。

(三)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要考慮的成本有很多,具體包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及銷售稅費(fèi)成本等多個(gè)方面。在財(cái)務(wù)治理工作中,重點(diǎn)應(yīng)對(duì)這些成本進(jìn)行有效控制,嚴(yán)格避免成本提高以及其他人員暗箱操控克扣成本的出現(xiàn)。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,財(cái)務(wù)治理部門應(yīng)緊盯成本歸處,對(duì)成本嚴(yán)格控制,有效的財(cái)務(wù)成本管理會(huì)幫助企業(yè)降低成本,提高獲益。企業(yè)應(yīng)選擇合格的施工隊(duì)伍,這樣才能保證在施工過(guò)程中減少質(zhì)量問題,避免成本增加。

(四)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度體系

有效的資本管理是財(cái)務(wù)治理的關(guān)鍵,在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,只有建立完善的財(cái)務(wù)管理制度體系,才能在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。這需要企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中密切配合,加強(qiáng)管理。建立財(cái)務(wù)管理制度,通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的透明化。同時(shí),建立健全的監(jiān)督管理制度應(yīng)提高企業(yè)監(jiān)督部門的信譽(yù),讓被監(jiān)督部門能夠完全信服。

(五)提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)與管理水平

經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)治理人員也提出了更高的要求,按照目前的企業(yè)工作要求,我們應(yīng)不斷提高財(cái)務(wù)人員綜合能力,增強(qiáng)素質(zhì),加強(qiáng)隊(duì)伍管理水平。在日常工作中,管理部門應(yīng)組織財(cái)務(wù)人員參加各類培訓(xùn),增加知識(shí)結(jié)構(gòu),同時(shí)應(yīng)組織考核,監(jiān)督財(cái)務(wù)管理部門每位職工都按時(shí)參加,培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理工作意識(shí)。

篇9

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資量大，投資周期長(zhǎng)的資本密集性行業(yè)。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財(cái)務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算

我們所說(shuō)的成本和各項(xiàng)費(fèi)用管理主要是指經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動(dòng)。在企業(yè)中開展這些方面的活動(dòng)，主要作用就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在市場(chǎng)中保持更加旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費(fèi)用的管理，經(jīng)營(yíng)者沒有財(cái)務(wù)管理的概念，沒有做到對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的全過(guò)程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業(yè)的成本。不重視預(yù)算管理，沒有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算體系存在問題，使預(yù)算沒有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來(lái)管理人，不是用制度管理人，財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內(nèi)部控制體系，使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。(四)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營(yíng)者只需要財(cái)務(wù)解決融資問題，根本不重視財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理意識(shí)也非常淡薄，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流于形式。會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性得不到體現(xiàn)。使財(cái)務(wù)活動(dòng)中的預(yù)測(cè)、監(jiān)督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對(duì)策分析

(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，通常都會(huì)采用融資。不同的融資方式，會(huì)產(chǎn)生更多的利息和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)各種融資方式進(jìn)行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行控制，制訂不同的融資方案，在融資時(shí)要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財(cái)務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實(shí)有效的降低企業(yè)成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)控管理

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平低下，在管理過(guò)程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，為了切實(shí)有效地提升企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理。建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的作用，有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)和財(cái)務(wù)監(jiān)督部門，全面有效的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過(guò)建立并且完善財(cái)務(wù)預(yù)算的動(dòng)態(tài)性，能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的監(jiān)控，注重對(duì)預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對(duì)資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和檢查，對(duì)于存在問題及時(shí)上報(bào)，提高資金的使用效率，對(duì)于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進(jìn)行利用，進(jìn)而能夠有效的實(shí)現(xiàn)資金管理，實(shí)現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時(shí)在檢查過(guò)程中還需要分析研究項(xiàng)目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用與價(jià)值。

(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平，就必須要提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，才能保證財(cái)會(huì)工作正常有序。提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機(jī)制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和技能培養(yǎng)，使財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇10

一、房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)行業(yè)在其開發(fā)和經(jīng)營(yíng)階段之前就需要得到政府機(jī)構(gòu)的相關(guān)審批，且不同的階段所對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)來(lái)往對(duì)象也不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有計(jì)劃性強(qiáng)和復(fù)雜性大這兩個(gè)尤為顯著的特點(diǎn)。而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理時(shí)不可或缺的一部分，因?yàn)樗髽I(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃和企業(yè)的財(cái)務(wù)決策及控制。那么結(jié)合著房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理在其中發(fā)揮著如下幾種作用：

（1）就長(zhǎng)期籌資而言，有效的財(cái)務(wù)管理能夠合理地安排籌資的時(shí)間、規(guī)劃資本及債務(wù)結(jié)構(gòu)和分配股利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)申報(bào)的投資總額來(lái)確定該企業(yè)的注冊(cè)資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關(guān)的法律法規(guī)。而通過(guò)不同的籌資方案的對(duì)比，可以找出符合該企業(yè)自身的經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

（2）就長(zhǎng)期投資而言，有效的財(cái)務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)安排合理的投資規(guī)模，提高投資的收益以及控制投資的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目拿地時(shí)，必須要根據(jù)該項(xiàng)目土地的所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)方案做出敏感性分析和可行性研究，通過(guò)對(duì)不同方案下盈利能力和現(xiàn)金流進(jìn)行的評(píng)估，選出符合該企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及市場(chǎng)需求的投資方案。在后來(lái)執(zhí)行方案時(shí)，還要結(jié)合政府的宏觀政策、市場(chǎng)的行情以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)方案進(jìn)行及時(shí)有效的修整。

（3）就營(yíng)運(yùn)資本的管理而言，有效的財(cái)務(wù)管理工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)高資金的營(yíng)運(yùn)效率。房產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)以及之后的銷售期所產(chǎn)生的資金流量是相當(dāng)巨大的，企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，通過(guò)預(yù)算體系的全面建立和業(yè)績(jī)考評(píng)來(lái)提高預(yù)算的準(zhǔn)確性，從而合理地確定企業(yè)的資金流向，并盡可能用最少的營(yíng)運(yùn)資本來(lái)支持與之相同的營(yíng)運(yùn)中的現(xiàn)金流。

可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作實(shí)質(zhì)就是對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)行效益管理。一旦房地產(chǎn)企業(yè)能夠開展有效的財(cái)務(wù)管理工作，那么一定能幫助企業(yè)控制經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，并達(dá)到價(jià)值最大化的企業(yè)目標(biāo)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，各大房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一些財(cái)務(wù)漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，造成了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理所存在的問題

（一）有些開發(fā)項(xiàng)目缺乏財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的決策時(shí)，缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財(cái)務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據(jù)管理層的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學(xué)的系統(tǒng)的可行性論證和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的分析。

（二）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視

房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者沒能讓企業(yè)的財(cái)務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中去，他們對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)，還簡(jiǎn)單地停留在日常報(bào)銷、記賬、付款以及編制財(cái)務(wù)報(bào)表等工作層面上。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃的制定時(shí)，若沒有財(cái)務(wù)人員，那么就沒有辦法有效地測(cè)算出項(xiàng)目籌資的時(shí)間點(diǎn)、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)。

更重要的是，這部分資金不光要用在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上，還會(huì)用在經(jīng)營(yíng)銷售的部分階段上。如果在后來(lái)再出現(xiàn)資金需求，這時(shí)再進(jìn)行籌資，那么勢(shì)必會(huì)影響到項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，會(huì)讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃又有什么意義呢？

這樣的現(xiàn)象在許多中小型的民營(yíng)房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴(yán)重，究其本質(zhì)原因，還是因?yàn)樗袡?quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的不分無(wú)法在企業(yè)內(nèi)部對(duì)管理中設(shè)立有效的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。

（三）資金的管理存在問題和風(fēng)險(xiǎn)

在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，由于資金來(lái)源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，更別說(shuō)跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個(gè)項(xiàng)目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項(xiàng)目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個(gè)項(xiàng)目。而對(duì)于一些拆遷項(xiàng)目，由于拆遷的過(guò)程較長(zhǎng)，而且當(dāng)中會(huì)有各類的不可預(yù)見的補(bǔ)償問題，開發(fā)資金的管理也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長(zhǎng)，因此在投資過(guò)程中企業(yè)一直都承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者為了追逐更高額的投資回報(bào)，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，其自身的投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越來(lái)越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財(cái)務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)者除了財(cái)務(wù)管理的意識(shí)不強(qiáng)外，財(cái)務(wù)管理的模式也比較單一。僅僅嚴(yán)格控制了項(xiàng)目的成本和流出資金，對(duì)于預(yù)算和資產(chǎn)的管理以及財(cái)務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有內(nèi)部有效的監(jiān)督管理制度，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)管理的混亂。

由于國(guó)家的住房商品化的形勢(shì)推動(dòng)，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，而在經(jīng)營(yíng)中更多的是重視項(xiàng)目的施工和銷售這兩個(gè)方面的管理，而財(cái)務(wù)管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來(lái)?yè)?dān)任財(cái)務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理工作缺乏一個(gè)明確的分工，也缺乏專業(yè)性。

三、針對(duì)存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策分析

（一）增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的意識(shí)

基于房產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大的經(jīng)驗(yàn)管理特點(diǎn)，只有通過(guò)有效的資本管理，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，給企業(yè)帶來(lái)最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，確立財(cái)務(wù)管理在整個(gè)企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財(cái)務(wù)人員在自身企業(yè)內(nèi)部的話語(yǔ)權(quán)。

（二）加大財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度

房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須加大對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實(shí)項(xiàng)目可行性的調(diào)查報(bào)告中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至具體的施工細(xì)節(jié)也不能放過(guò)，并全面分析調(diào)研運(yùn)行該項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)等，預(yù)測(cè)出運(yùn)行該項(xiàng)目可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地避免因風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)和全面。

（三）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房產(chǎn)項(xiàng)目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息及各種銷售稅費(fèi)。房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制其重點(diǎn)在于對(duì)施工建設(shè)的成本控制，所以對(duì)它進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴(yán)格把關(guān)招投標(biāo)這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個(gè)合格的施工隊(duì)伍，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)信譽(yù)好、合格的施工隊(duì)伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因?yàn)橘|(zhì)量問題出現(xiàn)的成本增加的現(xiàn)象；對(duì)要簽訂的合同進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度體系

資本的有效管理是財(cái)務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。那么就需要得到企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的密切配合。同時(shí)，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)以及地域性極強(qiáng)的特點(diǎn)，那么就更需要企業(yè)實(shí)行更加嚴(yán)格的資本管理，預(yù)防各類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身內(nèi)部建立其一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標(biāo)，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及利潤(rùn)和現(xiàn)金流的評(píng)價(jià)指標(biāo)等等。二是預(yù)算管理的體系。這一體系是指在一個(gè)假設(shè)的周期內(nèi)，預(yù)測(cè)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并編制預(yù)算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標(biāo)值。三是業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個(gè)體系所設(shè)定的目標(biāo)和實(shí)際的執(zhí)行結(jié)果之間的差異，是上兩個(gè)體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財(cái)務(wù)管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強(qiáng)化信用的觀念，做到規(guī)范經(jīng)營(yíng)及誠(chéng)實(shí)守信。

（五）提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也不斷增加了對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求。按照我國(guó)相關(guān)的規(guī)定，單位的財(cái)務(wù)人員必須要有會(huì)計(jì)證才可以從事財(cái)務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實(shí)現(xiàn)行之有效的財(cái)務(wù)管理，就必須對(duì)財(cái)務(wù)人員的從業(yè)這個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的審查及核實(shí)。企業(yè)在進(jìn)行招聘時(shí)不但要嚴(yán)格考察財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，還要對(duì)財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會(huì)道德進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個(gè)有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。

在日常的工作中，應(yīng)要求財(cái)務(wù)人員積極參加各類相關(guān)的財(cái)務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身的財(cái)務(wù)知識(shí)，并提高自身的財(cái)務(wù)管理水平。另外，高水平的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該在企業(yè)的內(nèi)部開展關(guān)于財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，企業(yè)中的各個(gè)職能部門都應(yīng)按時(shí)參加，這樣也能加強(qiáng)企業(yè)整體對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的意識(shí)。