導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：工程質(zhì)量； 房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)； 質(zhì)量管理； 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

中圖分類號：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.15.036

為了認(rèn)真貫徹全國房屋建筑工程質(zhì)量工作會議精神，堅持“百年大計，質(zhì)量第一”方針、政策，作為民生工程的房地產(chǎn)企業(yè)，在工程管理方面必須要做到“嚴(yán)格責(zé)任、嚴(yán)格要求、嚴(yán)格管理”。在工程管理要素中，質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者相互聯(lián)系、相互制約。在三者中，業(yè)主最關(guān)心的是產(chǎn)品的品質(zhì)―質(zhì)量。因此，要樹立一個強(qiáng)大的房地產(chǎn)百年品牌企業(yè)，集團(tuán)公司長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，必須始終以業(yè)主的需求，即“房屋質(zhì)量”作為核心關(guān)注點(diǎn)，在任何情況下都不能以犧牲工程產(chǎn)品質(zhì)量為代價。

1 對工程質(zhì)量管理的重視

目前，我國經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)入快速發(fā)展期，城市基礎(chǔ)建設(shè)和人民居住條件不斷加以改善，建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，工程質(zhì)量的優(yōu)劣已經(jīng)得到了全社會的廣泛關(guān)注，已經(jīng)成為人們關(guān)注焦點(diǎn)。為此，嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān)，事關(guān)國計民生大事，不僅要高度重視，而且要積極采取相應(yīng)措施及對策，確保公共利益與人民群眾安全。

某大型房地產(chǎn)企業(yè)推出了一系列提升工程質(zhì)量的舉措，如“工程質(zhì)量評分辦法”、“雙月質(zhì)量考核排名計劃”。由于對提升質(zhì)量的認(rèn)識和重視程度大幅提高，并主動采取積極的措施，有利推動了公司各項目工程質(zhì)量的顯著提升。

2 重視工程施工前期準(zhǔn)備工作

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好工程施工前期準(zhǔn)備工作是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵步驟，選好施工單位無疑是最為關(guān)鍵的一環(huán)，同時要在施工過程中做好合同管理、圖紙審查、制度管理、考核管理等工作環(huán)節(jié)。

2.1 招標(biāo)優(yōu)選施工單位

工程質(zhì)量的好壞，施工單位的選擇是關(guān)鍵，首先從工程招投標(biāo)的源頭抓起，對于已經(jīng)合作過的施工單位，集團(tuán)公司已經(jīng)建立了信譽(yù)檔案，對于隊伍管理規(guī)范、施工質(zhì)量好、積極配合的施工單位，在工程招投標(biāo)中優(yōu)先推薦考慮；對于初次合作的施工單位，一定要做好資格預(yù)審工作，充分考察其管理水平、技術(shù)力量、履約能力、資金實(shí)力、工作業(yè)績、售后服務(wù)情況等，對信譽(yù)差的施工單位予以淘汰。

2.2 簽訂施工合同，重視合同管理

要妥善簽訂施工合同，在施工過程中重視合同管理。施工合同中不但要有造價、工期等項目，更需要有詳細(xì)的質(zhì)量條款，明確保證工程質(zhì)量的主要措施及施工獎罰細(xì)則等，使工程質(zhì)量管理工作具備一定的法律依據(jù)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，提高施工合同的有效管理是工程質(zhì)量管理的有效手段。

2.3 重視施工圖紙的審核

房地產(chǎn)企業(yè)每個項目工程部在施工前，首先組織建設(shè)方內(nèi)部技術(shù)人員對施工圖紙進(jìn)行審核。通過對施工圖紙的內(nèi)審，可以減少施工圖紙上設(shè)計的錯、碰、漏，控制施工圖紙設(shè)計的質(zhì)量，同時也使建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖、建筑智能化等設(shè)計做到配合密切、經(jīng)濟(jì)合理、符合規(guī)范及強(qiáng)制性條文、安全可靠。其次組織施工單位圖紙內(nèi)審，遇到問題，及時聯(lián)系設(shè)計院溝通和交流予以解答。

2.4 嚴(yán)格質(zhì)量管理制度，責(zé)任到人

制定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格落實(shí)到具體的責(zé)任人，是質(zhì)量管理的基本經(jīng)驗(yàn)。在工程開工前要求施工單位上報正式的質(zhì)量管理制度和質(zhì)量管理班子（其中必須配備質(zhì)檢員和分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)），并且要求責(zé)任到人。另一方面，還需要給施工單位定質(zhì)量目標(biāo)，要求在合同之外簽訂質(zhì)量保證書，明確落實(shí)獎罰措施，形成一定威懾性。實(shí)踐表明，施工質(zhì)量獎罰分明，是確保工程質(zhì)量的一項有力措施。

3 強(qiáng)化工程施工過程質(zhì)量監(jiān)督

3.1 嚴(yán)格檢驗(yàn)工程材料質(zhì)量

優(yōu)質(zhì)工程首先來源于優(yōu)質(zhì)材料。集團(tuán)公司對部分原材料采取了建設(shè)方指定品牌，由施工方、供貨方和建設(shè)方三方簽訂供貨合同，由生產(chǎn)廠家直接供貨。對于不屬于建設(shè)方指定品牌，要求全部使用省優(yōu)品牌以上的產(chǎn)品，應(yīng)要求施工單位上報三家以上比較后選定，材料進(jìn)場時要進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢驗(yàn)，檢查合格證的真實(shí)可靠性，按規(guī)定對材料進(jìn)行見證送樣復(fù)試，確保所用材料質(zhì)量合格。

3.2 全面推行樣板引路制度

在每個施工單位進(jìn)場時，必須做一個工法樣板間，其中包含了各施工工序的正確做法，即“工法樣板”，后序施工一律推行“樣板引路”，這種“樣板施工法”已是一種成功的管理經(jīng)驗(yàn)。但用好這一方法卻不是一件容易事，推行“樣板施工法”應(yīng)重點(diǎn)把好“樣板施工”技術(shù)交底關(guān)、“工法樣板”制作關(guān)和后序工程施工檢驗(yàn)關(guān)。充分利用集團(tuán)公司各級的樣板工程，為施工單位作指引，供施工單位參觀學(xué)習(xí)，這種現(xiàn)場的、真實(shí)的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督力度

工程施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督是工程質(zhì)量管理的重要手段，任何時候不容忽視?，F(xiàn)場工程質(zhì)量管理的好壞關(guān)鍵在于建設(shè)方的現(xiàn)場各專業(yè)的工程師。公司的這些一線員工必須具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，敢于負(fù)責(zé)。此外，各項目建立自己的質(zhì)量管理隊伍，每月對施工單位實(shí)施質(zhì)量檢查，對施工單位進(jìn)行多次評分、排名。采取“抓兩頭，帶中間”的管理方法，對質(zhì)量好的施工單位，進(jìn)行獎勵；對工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的施工單位，讓他們出具書面的質(zhì)量整改措施及方案，并限期完成。

4 提升工程質(zhì)量的方法

4.1 明確質(zhì)量管理的目標(biāo)

建設(shè)工程項目質(zhì)量包括工程質(zhì)量、工序質(zhì)量和工作質(zhì)量。工程項目建設(shè)的目標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量符合設(shè)計文件、國家行業(yè)或企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和滿足用戶要求程度。作為房產(chǎn)企業(yè)，工程質(zhì)量管理的首要目標(biāo)是向業(yè)主提供優(yōu)良品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，讓廣大業(yè)主放心滿意。需要換位思考，設(shè)想業(yè)主最想得到怎樣品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，最關(guān)心的是什么，哪些方面是無法接受。對于一個房產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量管理的明確目標(biāo)就應(yīng)該是從業(yè)主的思維角度出發(fā)，到達(dá)讓業(yè)主滿意的標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 掌握質(zhì)量管理的知識和重點(diǎn)

在諸多質(zhì)量問題中，“防滲漏、防開裂”問題是重點(diǎn)；在工程驗(yàn)收和投訴中，“兩防”問題占比也是最多的。因此只要狠抓“兩防”，質(zhì)量就可大幅提高。為了提高質(zhì)量管理水平，集團(tuán)專門制定了“工程質(zhì)量評分辦法”。該辦法是質(zhì)量管理的一項重要舉措，涵蓋了“結(jié)構(gòu)、安全”、“兩防”、“表觀質(zhì)量”等各方面的工程質(zhì)量管控內(nèi)容。只要把“評分辦法”所查出的質(zhì)量問題認(rèn)真整改掉，就完全可以達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量管控目標(biāo)。

4.3 建立和完善三級質(zhì)量管理架構(gòu)

工程質(zhì)量管理是一個系統(tǒng)工程，要管好，就要集團(tuán)上下一心，分工合作，建立起高效的三級（集團(tuán)、區(qū)域、項目）質(zhì)量管理架構(gòu)。集團(tuán)方面，以工程管理中心為代表，主要負(fù)責(zé)制訂各方面的質(zhì)量管理條例、規(guī)則，并定期對各區(qū)域、各項目進(jìn)行質(zhì)量巡檢、評分、排隊，以保證整個集團(tuán)的質(zhì)量水平在可控范圍內(nèi)。而質(zhì)量管理更重要的是過程管理，這就需要由區(qū)域、項目去認(rèn)真落實(shí)。

5 對施工單位的管理是關(guān)鍵

經(jīng)驗(yàn)表明要管好工程質(zhì)量，選擇一個好的施工單位是最重要的。因此，區(qū)域、項目在選擇施工單位時，必須全程參與。因?yàn)?，施工單位確定后，最終是要交給區(qū)域、項目進(jìn)行管理的。區(qū)域總、項目總在選擇和管理施工單位時必須抓好考察施工實(shí)力、抓管理人員配備和嚴(yán)抓施工單位分包、轉(zhuǎn)包問題三方面工作。

5.1 考察施工實(shí)力

如何選擇一家好的施工隊伍，必須考察施工單位的整體情況，包括以往工程的建設(shè)情況，過往業(yè)績，技術(shù)人員配備，企業(yè)資金狀態(tài)，企業(yè)誠信度，行業(yè)口碑等方面。另外，公司還需考察施工單位派駐工程項目的項目經(jīng)理情況，其能力、項目管理經(jīng)歷和管理效果情況以及項目經(jīng)理帶的團(tuán)隊整體素質(zhì)等情況，都將直接影響工程管理的效果。

5.2 考察管理人員配備

在施工單位確定時，必須明確要求施工單位配備到現(xiàn)場的項目管理架構(gòu)符合要求，并明確規(guī)定，必須是使用考察時的項目經(jīng)理及管理團(tuán)隊。為了避免施工單位管理人員缺失，技術(shù)管理混亂的情況，集團(tuán)制定了“施工單位的技術(shù)人員配備要求”，在招投標(biāo)時明確要求施工單位提交，并作為合同附件嚴(yán)格執(zhí)行。各項目在實(shí)際管理過程中，督促施工單位各方技術(shù)管理人員的執(zhí)行情況。

5.3 杜絕施工單位分包、轉(zhuǎn)包問題

轉(zhuǎn)包、違法分包的行為具有很大的社會危害性，經(jīng)過對承包的工程壓價轉(zhuǎn)手，致使“層層轉(zhuǎn)包、層層扒皮”的情況，導(dǎo)致最終用于工程的資金大大裁減，偷工減料，工程質(zhì)量隱患不可避免；另一方面，經(jīng)過轉(zhuǎn)包、違法分包后最終落到技術(shù)和資金都貧乏包工隊之手，難以保證工程施工質(zhì)量；此外，轉(zhuǎn)包人、分包人很少會及時將工程款支付給轉(zhuǎn)承包人，致使轉(zhuǎn)承包人拖欠農(nóng)民工工資，導(dǎo)致層層拖欠的低落鏈?zhǔn)椒从场＜瘓F(tuán)公司一再告誡施工單位的分包、轉(zhuǎn)包問題，一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理，甚至予以清退出場。

6 結(jié)語

百年大計，質(zhì)量第一，工程質(zhì)量是建筑企業(yè)的生命，是其長遠(yuǎn)發(fā)展的根本保證。在建筑市場競爭激烈的今天，工程建設(shè)質(zhì)量越來越成為人們關(guān)注的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，如何改善建筑企業(yè)內(nèi)部管理、提高工程質(zhì)量意識、加強(qiáng)施工管理力度，提高施工質(zhì)量管理水平，促進(jìn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展是每一位企業(yè)管理者必須思考的問題。

參考文獻(xiàn)

[1]黃宇生.房屋建筑工程項目質(zhì)量管理TIP模式及其應(yīng)用研究[D].廣西大學(xué)，2008.

[2]趙公立.工程項目施工管理方法的研究與實(shí)踐[D].西安建筑科技大學(xué)，2005.

[3]鄭利娜.建設(shè)工程施工階段質(zhì)量管理績效評價體系研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2010.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；理論；措施；分析

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求我們充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實(shí)物相關(guān)的領(lǐng)域有一定的了解。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格理論、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等主要方面，同時這些方面又可以細(xì)分為很多下屬內(nèi)容。比如，房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、開發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務(wù)制度等內(nèi)容，房地產(chǎn)價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格、影響房地產(chǎn)價格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是一門具有中國特色的國民經(jīng)濟(jì)管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。

二、房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容介紹

為了對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進(jìn)行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)開展經(jīng)營管理工作的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導(dǎo)向和指導(dǎo)，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論分析有助于為相關(guān)的房地產(chǎn)從業(yè)人員和想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時也提供了一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運(yùn)行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學(xué)專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的基礎(chǔ)知識，同時該類專業(yè)的學(xué)生掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是該類專業(yè)的重點(diǎn)學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的高級應(yīng)用型人才和復(fù)合型人才，該類專業(yè)的學(xué)生具有較強(qiáng)的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價和依法處理房地產(chǎn)相關(guān)問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等方面。

三、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的相關(guān)內(nèi)容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時該理論逐漸發(fā)展成為當(dāng)今比較熱門的學(xué)科之一。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的主要指導(dǎo)思想是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，其主要的研究方向是房地產(chǎn)經(jīng)營和管理的基本理論和運(yùn)行方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)科的主要教學(xué)內(nèi)容不僅包括房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本內(nèi)容，同時還涉及到基本的經(jīng)濟(jì)理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強(qiáng)化課程的特點(diǎn)，對提升課程的應(yīng)用性有著重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論比較實(shí)用，精煉，簡潔明了，該理論的內(nèi)容符合遠(yuǎn)程教育學(xué)生的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)要求。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論講授經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)學(xué)生應(yīng)該必須掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的相關(guān)知識，同時幫助學(xué)生聯(lián)系房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯(lián)系實(shí)際，提高學(xué)生的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力，理論的實(shí)用性較強(qiáng)，對學(xué)生解決實(shí)際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論有助于提高學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際的能力，提高了學(xué)生對房地產(chǎn)活動基本規(guī)律的掌握和了解深度，有助于為房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作提供必要的專業(yè)性人才。房地產(chǎn)經(jīng)營管理闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營方式和特點(diǎn)，并對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理工作的基本知識進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，為我們了解并分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律提供了渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到市場經(jīng)濟(jì)和相關(guān)國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范，更加有序，但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長放緩，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是施工，亦或是房地產(chǎn)銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地購置來看，其下降幅度達(dá)30%以上，因此國內(nèi)房地產(chǎn)市場難以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。同時，目前房地產(chǎn)存在著過度開發(fā)問題，新建的房屋空置率較高。房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競爭市場，少數(shù)的房地產(chǎn)廠商掌控著當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)資源，并且將會以自身利潤最大化為基點(diǎn)出發(fā)制定房產(chǎn)交易價格。由于房產(chǎn)價格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業(yè)將根據(jù)自身利益最大化目標(biāo)制定價格。為了保證房產(chǎn)的高價格以便實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，房地產(chǎn)開發(fā)商并不會降價出售全部的房產(chǎn)。如果國內(nèi)未來的房地產(chǎn)市場不能再吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣，我國的房地產(chǎn)市場難以在短期內(nèi)再次出現(xiàn)繁榮的景象，投資活動將進(jìn)一步減少，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)投資還是房地產(chǎn)銷售工作方面將出現(xiàn)萎靡態(tài)勢，這對降低國內(nèi)的物價水平具有一定的積極作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行內(nèi)容更新，并要根據(jù)該理論的特點(diǎn)選擇科學(xué)的項目教學(xué)法，通過共同實(shí)施一個完整的項目來組織教學(xué)活動，將學(xué)生融入有意義的任務(wù)完成的過程中，可以通過共同實(shí)施一個完整的項目來組織教學(xué)活動，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論堅持的原則。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論可知，該理論要求在開展經(jīng)營管理工作中要堅持動態(tài)管理和優(yōu)化最后為基本特征的項目管理思路。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營和管理工作提供了理論基礎(chǔ)和指導(dǎo)，在房地產(chǎn)日常經(jīng)營管理工作中，經(jīng)營管理者要重視經(jīng)營管理理論的重要性，要明確該理論的核心內(nèi)容和原則，堅持項目經(jīng)理責(zé)任制和項目成本核算制。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論揭示了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動的規(guī)律和準(zhǔn)則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供必要的條件，因此在分析經(jīng)營管理理論過程中要有項目成本核算意識，要將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略落實(shí)到具體的項目經(jīng)理身上，提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的執(zhí)行力度和應(yīng)用性。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求房地產(chǎn)企業(yè)堅持項目制度建設(shè)為基礎(chǔ)的原則，要求企業(yè)認(rèn)識到在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中利潤與風(fēng)險并存，風(fēng)險識別和風(fēng)險防控直接體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險主要包括投標(biāo)風(fēng)險、市場風(fēng)險、意外風(fēng)險、壞賬損失風(fēng)險等內(nèi)容，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨著管理風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、施工技術(shù)風(fēng)險等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的原則，做好風(fēng)險識別和防控工作。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于重要的變革時期，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就要充分重視我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。按照筆者的觀點(diǎn)，做對的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)比努力更重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)要把控好行業(yè)發(fā)展大勢，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家政策的要求，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展情況制定發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理措施，提高經(jīng)營管理制度的應(yīng)用性和可操作性，進(jìn)而優(yōu)化經(jīng)營管理工作機(jī)制。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和態(tài)勢較好，對社會總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尤為重要，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論。該理論具有系統(tǒng)性和全面性，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、管理和法律等相關(guān)知識，為我們進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況提供了渠道。

作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)總公司

參考文獻(xiàn)：

篇3

自從對住房貨幣化進(jìn)行了改革,使得房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,并且在2004年上升指數(shù)已經(jīng)達(dá)到了高峰。盡管出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī),我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)了小幅度的下降,之后又出現(xiàn)了上漲。在2010年,我國政府采取措施遏制了房地產(chǎn)價格的快速上漲, 截止到現(xiàn)在,盡管房屋的銷售量減少,但是,房價卻沒有明顯下降。

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮景象,但是仍然存在著一些不容忽視的問題,這些問題的出現(xiàn)主要是由于結(jié)構(gòu)性因素和政策性因素的影響。其中,結(jié)構(gòu)性因素是長期發(fā)展的結(jié)構(gòu),主要由地區(qū)經(jīng)濟(jì)和對外貿(mào)易發(fā)展不平衡所導(dǎo)致的;政策性因素主要由政府調(diào)控行為失當(dāng)、金[文秘站:]融政策、住房保障政策等的影響。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的若干問題分析

2.1房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控行為失當(dāng)

我國的房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性,其主要表現(xiàn)在土地使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營形式等的壟斷。開發(fā)商為了最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)利益,利用各種手段和方法壓縮住房供需數(shù)量,拉大供需差距,從而使房價持續(xù)上漲。

房價的構(gòu)成主要包含土地成本、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)利潤等方面。除此之外,政府在拍賣土地時,也可以從中獲利,并且還可以從各種稅收方面獲得利益,土地和稅費(fèi)就占房價的40%。

隨著改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的不斷深入,使人們的生活水平得到了快速的提高。企業(yè)和市場規(guī)模越來越大,各個行業(yè)在市場上的競爭也越來越激烈,利用城市優(yōu)勢來不斷的壯大自己,然而,這些都增加了住房的需求,城市土地的價值逐漸凸顯出來。從深一層次方面看,城市已經(jīng)成為了政府巨大的投資資源。

在國內(nèi)有些地區(qū),土地的直接稅收和間接稅收達(dá)到地方預(yù)算收入的40%,然而土地出讓金收入占政府預(yù)算收入的60%。出現(xiàn)“土地財政”直接和土地出讓制度有著密切的聯(lián)系?，F(xiàn)如今,土地通過買斷的形式使用,使得地方政府從中獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。地方政府完全沒有考慮到后果,這樣的掠奪式的開發(fā)將直接阻礙到房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。

2.2宏觀金融政策調(diào)控失當(dāng)

由于企業(yè)低利潤或者是負(fù)利潤狀況的出現(xiàn),使社會上很多閑置資金存到銀行的機(jī)會越來越大。同時,我國現(xiàn)如今的資本市場并不完善,存在很大的風(fēng)險,再加上受實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響,經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的速度得到了控制。但是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的投資,如果將這些資本都投入到產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)市場,那么將是和真實(shí)的消費(fèi)者爭搶房源,從而變相的抬高了房價,使原來人民的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)榱速Y本房,這也成為了很多資本商家投機(jī)的基地。近年來,由于房地產(chǎn)實(shí)際的供給和弄虛作假的需求之間的矛盾越來越突出,導(dǎo)致了房價完全脫離了真實(shí)的價值,使房地產(chǎn)泡沫形式開始膨脹,同時這又加劇了供需矛盾。

2.3缺少相關(guān)的國家住房保障政策

國家的住房保障政策直接關(guān)系到人們的生活,但是,在不斷的嘗試過程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的約束,結(jié)果導(dǎo)致出現(xiàn)了很多問題。再加上保障性住房大多數(shù)建設(shè)在偏遠(yuǎn)的郊區(qū),盡管價格比較便宜,但是,由于缺少基礎(chǔ)必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),生活成本的不斷上升,例如:交通費(fèi)用,給中低收入的群體帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施

3.1科學(xué)規(guī)劃建筑用地

當(dāng)前,大多數(shù)人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是我們所說的“炒地皮”,各級地方政府只利用土地出租和轉(zhuǎn)讓來增加地方財政收入。有些房地產(chǎn)的開發(fā)商通過短期向外出租直接獲得利益,例如:商品住宅;有些是長期向外出租來獲利,例如:大型商場等。然而,在什么樣的位置建設(shè)什么樣的房子等問題我們需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,建設(shè)和諧城市要堅持科學(xué)發(fā)展觀。

3.2充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)職能作用

根據(jù)目前房地產(chǎn)投資的速度和房市情況,從房市周期論的角度看,目前,當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資正處于一個繁榮時期,房地產(chǎn)市場還處在一個比較有利的上升階段。但是,從目前的房市狀況來看,近幾年,在科學(xué)發(fā)展觀的正確引導(dǎo)下,進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整,然而,所謂的調(diào)整指的并不是樓市崩潰進(jìn)行的調(diào)整,而是指導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)入另一個比較成熟的穩(wěn)定發(fā)展時期,并且出現(xiàn)了很多性價比優(yōu)越的產(chǎn)品,促進(jìn)市場走向成熟化。

3.3加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控,有效控制地價

現(xiàn)如今,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),對GDP增長有巨大的帶動作用,經(jīng)濟(jì)增長所決定的居民住房能力要依靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造的市場需求。其原因主要為房地產(chǎn)行業(yè)是土地和金融相結(jié)合在一起的特殊產(chǎn)業(yè),其中土地是嚴(yán)重缺乏供給彈性的因素,然而,金融在理論上可以無限供給,而且流動性較大。如果房地產(chǎn)行業(yè)深入投資因素,那么就會在短時間內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫,一旦市場資金出現(xiàn)突然中斷,將會直接導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)快速崩潰,同時也必然會給相關(guān)產(chǎn)業(yè)和社會的發(fā)展帶來影響和破壞。由此看來,加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控,有效控制地價,才能確保房地產(chǎn)市場健康順利的發(fā)展下去。

篇4

精益思想起源于豐田公司建立的生產(chǎn)模式，特點(diǎn)是減少浪費(fèi)和保證質(zhì)量。美國麻省理工學(xué)院教授JamesWomack等專家在“國際汽車研究計劃”中發(fā)現(xiàn)，并于1996年《精益思想》一書中正式提出“，精益生產(chǎn)”概念由此誕生，作為一種現(xiàn)代管理方式在世界各地制造企業(yè)中廣泛傳播和應(yīng)用。隨著精益生產(chǎn)理論研究的不斷深入及行業(yè)的交融整合，精益生產(chǎn)思想不再局限在制造行業(yè)內(nèi)，其內(nèi)在價值被充分發(fā)掘，逐步利用到制造業(yè)以外的其他行業(yè)。由最早的針對生產(chǎn)制造過程中的精益生產(chǎn)理論，滲透到各行各業(yè)的管理過程中，也由最初的具體的生產(chǎn)管理制度，上升為影響企業(yè)發(fā)展的管理理念，發(fā)展成為精益管理思想。精益管理就是要求企業(yè)以較少的人工，較少的資料，較短的時間，較低的浪費(fèi)創(chuàng)造出盡可能大的價值。同時以客戶為導(dǎo)向，保證為客戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品和及時的服務(wù)，提升客戶滿意度。精益管理的目的就是把生產(chǎn)過程中的浪費(fèi)降到最低，提高經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級再造，為顧客提供滿意的產(chǎn)品與服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的精益管理實(shí)現(xiàn)的對策與方法

房地產(chǎn)企業(yè)的精益管理打造可以通過四個步驟實(shí)現(xiàn)：精益思想導(dǎo)入、企業(yè)價值流再造、精益開發(fā)流程建立和流程管控。

1.精益思想導(dǎo)入。針對房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合流程管理的方法和思想，可將精益思想歸納總結(jié)出以下幾點(diǎn)：一是建立客戶思維。企業(yè)的最終服務(wù)對象是消費(fèi)者，一切的制度流程都是為了最終的產(chǎn)品和服務(wù)得到消費(fèi)者認(rèn)可而存在，一切的生產(chǎn)活動都是圍繞為客戶創(chuàng)造價值而進(jìn)行。近年來流行的互聯(lián)網(wǎng)思維首要原則也是以顧客為導(dǎo)向，將客戶作為生產(chǎn)流程中的重要環(huán)節(jié)，在全部流程中，將客戶需求作為指導(dǎo)工作的基本原則。在生產(chǎn)活動中，不斷收集客戶反饋，關(guān)注客戶需求，重視滿意度反饋，提升客戶滿意度。二是以人為本。精益管理的核心在于充分發(fā)揮員工積極性，提升工作效率，以有限的人力實(shí)現(xiàn)無限的價值。讓員工充分參與到管理活動中，完善團(tuán)隊建設(shè)，充分授權(quán)，形成良性互動。不斷提升員工能力與素質(zhì)，建立溝通和協(xié)助機(jī)制，提高協(xié)同與合作意識，實(shí)現(xiàn)組織能力的不斷提升。三是完善制度流程。精益理論對生產(chǎn)過程的指導(dǎo)主要通過制度流程實(shí)現(xiàn)，通過流程制度對過程當(dāng)中浪費(fèi)行為進(jìn)行管控，促進(jìn)企業(yè)高效快速運(yùn)轉(zhuǎn)。并通過流程管控，保障企業(yè)戰(zhàn)略的落地執(zhí)行。四是持續(xù)改進(jìn)流程。精益求精意味著不斷對已有的流程方法進(jìn)行優(yōu)化，消除浪費(fèi)，通過現(xiàn)有資源實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出。在這一過程中需要對流程中每一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和活動不斷改進(jìn)，通過流程反饋提高流程效率和效果，調(diào)動企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)業(yè)績提升。

2.房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈再造。精益管理理論對企業(yè)流程的再造是通過對整個價值鏈條的影響而實(shí)現(xiàn)的，主要包括成本投入、業(yè)務(wù)職能和流程制度。其中成本投入包括人力、物力、財力、信息、時間、資源等；業(yè)務(wù)職能包括戰(zhàn)略、運(yùn)營、投資、技術(shù)、采購、物流、設(shè)計、營銷、質(zhì)量、財務(wù)、行政等；流程制度包括公司的章程、規(guī)定、發(fā)展戰(zhàn)略、管理導(dǎo)向、業(yè)務(wù)流程等。對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價值鏈再造的第一步，就是對以上要素進(jìn)行分析和歸納，納入到流程體系中。以客戶需求和產(chǎn)業(yè)價值鏈為基礎(chǔ)，以公司戰(zhàn)略規(guī)劃和管理導(dǎo)向?yàn)橹敢?，明確公司核心價值，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行流程改善和價值鏈再造，優(yōu)化資源配置。為了保障這一過程的梳理實(shí)施，應(yīng)指定專門的團(tuán)隊負(fù)責(zé)價值鏈再造工作的推動和具體執(zhí)行，通過理論普及和流程執(zhí)行推動流程再造。在確定價值鏈條上各環(huán)節(jié)的地位和作用后，針對非必要或無價值的活動進(jìn)行合并刪減，減少流程環(huán)節(jié)中資源和時間的浪費(fèi)，最終完成對企業(yè)價值鏈的再造和重建。

3.建立精益建造的開發(fā)流程。房地產(chǎn)屬于資源整合型行業(yè)，開發(fā)鏈條較長，從土地獲取到設(shè)計建造，再到銷售和后期服務(wù)，涉及專業(yè)紛繁蕪雜。應(yīng)對現(xiàn)有流程分析其內(nèi)在關(guān)系和實(shí)現(xiàn)邏輯，歸納總結(jié)出現(xiàn)有的流程狀況，并針對具體業(yè)務(wù)繪制流程圖。房地產(chǎn)企業(yè)在對流程進(jìn)行重組時，應(yīng)針對不同專業(yè)、不同職能的特征，將流程細(xì)化為公司流程、業(yè)務(wù)流程和職能流程。公司流程是從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，涉及發(fā)展方向決策，及重要風(fēng)險點(diǎn)管控；業(yè)務(wù)流程是以工程鏈條為主，如工程施工和其他開發(fā)流程，保障開發(fā)流程的順利和高效運(yùn)行；職能流程是以保障公司流程和業(yè)務(wù)流程實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，降低成本，提高效率，保證公司內(nèi)部正常運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)營效益順利實(shí)現(xiàn)。在開發(fā)流程再造的過程中，應(yīng)對全面進(jìn)行梳理改進(jìn)，按照公司流程、業(yè)務(wù)流程和職能流程重新進(jìn)行劃分，針對流程實(shí)施效果設(shè)定明確的保障措施和考核指標(biāo)。并針對不同類別流程的關(guān)鍵點(diǎn)和風(fēng)險進(jìn)行分析，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量和效率。

4.強(qiáng)化流程管控。在精益管理方法實(shí)施過程中，可以通過利用各種先進(jìn)管理思想和工具以保證精益管理體系的落地，如辦公自動化OA、企業(yè)資源計劃系統(tǒng)ERP、約束理論TOC、供應(yīng)鏈管理SCM等，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的流程再造。通過管理工具的使用，從行為上讓精益管理思想和體系深入到員工層面，保障流程再造的效果，提升公司管理水平。除了利用管理工具外，更要重視過程管控?？赏ㄟ^計劃管理體系來保證流程實(shí)施，以行業(yè)價值鏈條為切入點(diǎn)，固化各流程環(huán)節(jié)具體管控動作和評價標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)計劃與控制并重。過程中應(yīng)重視對風(fēng)險的識別、預(yù)控及綜合管理，避免出現(xiàn)影響流程執(zhí)行的不利因素。不同工作層面業(yè)務(wù)界面劃分清晰，明確流程執(zhí)行主體，保證效率，避免浪費(fèi)。通過以上措施規(guī)范、有效的提升流程管控能力以及公司綜合管理水平。

三、總結(jié)

篇5

關(guān)鍵詞：精裝修工程；成本管理；建議

引言

我國房地產(chǎn)市場競爭激烈，外商獨(dú)資企業(yè)、合資企業(yè)、國企、民營企業(yè)全面參與到房地產(chǎn)市場競爭，各房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念、方法不一，但面對如此激烈的市場競爭，如何有效地控制成本，提高經(jīng)濟(jì)收益，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的重點(diǎn)，而精裝修工程是房地產(chǎn)開發(fā)項目的必然趨勢，其中精裝修成本管理是精裝修項目管理中核心要素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，合理管控成本，迅速實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，才能在競爭中具備優(yōu)勢。但要做好精裝修項目的成本管理，必須要求全員、全過程、全面的成本管控。

1 精裝修工程成本控制的重要性

精裝修工程成本管理是指：在精裝修工程項目生產(chǎn)經(jīng)營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。目的在于充分動員和組織全體項目人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、效果的前提下，對精裝修工程項目生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。由于精裝修工程成本占建安成本的30％～35％、售價的10%-15%，因此精裝修工程成本對項目投資影響重大，并且對項目的裝修效果、質(zhì)量、檔次也頗具影響，所謂“一分錢一分貨”，致力于“花小錢辦大事”， 投入影響效果，在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當(dāng)重要。

公司已經(jīng)重視精裝修工程成本管理工作，盡量實(shí)現(xiàn)精裝修項目標(biāo)準(zhǔn)化，通過標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約：2009年12月16日的《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)化新成果的通知》中提出對大堂、樣板間、走廊等設(shè)計裝修配飾標(biāo)準(zhǔn)要求，2009年12月8日《住宅欄桿、空調(diào)格柵標(biāo)準(zhǔn)化操作指導(dǎo)書（2009版）》的通知中明確對鋁合金窗、欄桿檔次配置，2009年6月22日《展示樣板房操作指導(dǎo)書》中明確對樣板房精裝修設(shè)計、硬裝、軟飾建造標(biāo)準(zhǔn)，2009年9月7日《展示樣板房年度施工單位操作辦法》的通知中明確樣板間年度施工單位，2009年9月7日《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)采購項目操作程序》的通知要求精裝修項目能用集團(tuán)采購的必須用集團(tuán)采購，2009年4月20日《關(guān)于加強(qiáng)2009年成本管理工作的通知》中提出嚴(yán)格落實(shí)四階段成本目標(biāo)以及加強(qiáng)成本管理研究工作。以上可見，精裝修工程成本管理在成本管理體系中具有相當(dāng)重要的作用。

2 精裝修工程成本管理的通用方法

精裝修工程成本管理的通用方法：設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、指導(dǎo)精裝修設(shè)計、精裝修成本測算、工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算。

2.1設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、指導(dǎo)精裝修設(shè)計

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設(shè)定成本目標(biāo)，指導(dǎo)精裝修設(shè)計，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)精裝修設(shè)計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統(tǒng)一，找出效果和成本的最佳比值，實(shí)現(xiàn)價值工程最優(yōu)化。突出裝修亮點(diǎn)，并對設(shè)計單位設(shè)定限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

2.2精裝修成本測算

精裝修成本測算就是根據(jù)精裝修設(shè)計方案、初設(shè)、施工圖設(shè)計成果，不斷測算精裝修造價是否在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，并不斷修正精裝修設(shè)計、合理選擇應(yīng)用材料，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的前提下，實(shí)現(xiàn)成本、效果統(tǒng)一。

2.3工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算

工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算是精裝修工程過程管理成本控制方式，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，通過招投標(biāo)、競價，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本。

3標(biāo)桿企業(yè)精裝修成本管理方法

3.1 星河灣精裝修成本管理方法

3.1.1材料甲供為主

星河灣精裝修項目的樣板間較多，主要是歐洲新古典風(fēng)格，以臺灣設(shè)計師邱德光為代表，厚重，材料以石材為主，視覺沖擊力強(qiáng)，材料考究，大量使用進(jìn)口石材和馬賽克，拼花圖案運(yùn)用較多，樣式新穎、精裝修豪華，材料堆砌程度較高，精裝細(xì)節(jié)和質(zhì)量較好，是房地產(chǎn)精裝修項目的標(biāo)桿。但星河灣項目的主要材料：石材、木飾面甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由開發(fā)商自己的材料工廠供貨，生產(chǎn)出的產(chǎn)品是市場上獨(dú)一無二的，因此星河灣項目裝修風(fēng)格不僅外界不能復(fù)制，并且還能節(jié)省成本、保證品質(zhì)。

3.1.2 戰(zhàn)略施工單位

星河灣的精裝修由于施工難度高、工期長，對施工工藝和現(xiàn)場管理要求非常高，因此精裝修施工單位基本都是戰(zhàn)略協(xié)議單位，精裝修施工單位按協(xié)議利潤、固定費(fèi)率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰(zhàn)略施工單位不僅能保證品質(zhì)，而且成本合理、可控。

3.2 綠城精裝修成本管理方法

3.2.1戶型類似、裝修風(fēng)格一樣、各大城市復(fù)制

綠城精裝修項目與星河灣的精裝修項目同樣注重精裝修、園林工程的精致程度，并且綠城精裝修項目外裝修、室內(nèi)戶型、精裝修風(fēng)格相仿，室內(nèi)精裝修主要是美式新古典與現(xiàn)代手法結(jié)合的風(fēng)格，以BLD設(shè)計事務(wù)所為代表，戶內(nèi)空間交通流線設(shè)計合理、緊湊；石材使用適度，不超過三種顏色，注重石材表面肌理的處理；木質(zhì)貼皮恰當(dāng)使用，提高穩(wěn)重感和溫馨感。綠城精裝修項目通過各大城市大量復(fù)制，并且主要材料集團(tuán)采購，不僅戶型獲得廣大認(rèn)可、裝修保證品質(zhì)、縮短項目開發(fā)周期，節(jié)省大量成本，導(dǎo)致?lián)碛幸慌艺\客戶追隨各大城市樓盤。

3.2.2自有裝修施工單位

綠城自有精裝修、園林施工單位，材料主要通過集團(tuán)采購方式購買，不僅能保證材料、施工品質(zhì)，而且降低了成本。

3.3 精裝修標(biāo)桿企業(yè)成本管理方法

3.3.1 準(zhǔn)確定位

精裝修項目產(chǎn)品定位很重要，要在營銷對產(chǎn)品做市場定位分析后，對比各區(qū)域精裝修樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查對比精裝修樓盤優(yōu)缺點(diǎn)分析后，準(zhǔn)確定位樓盤的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。

3.3.2 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

精裝修項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，室內(nèi)戶型、精裝修風(fēng)格、裝修材料基本一致，使得裝修材料標(biāo)準(zhǔn)化，通過集團(tuán)采購、或則自身生產(chǎn)（如果有條件的話）的方式，供應(yīng)裝修材料；并且裝修施工單位是戰(zhàn)略協(xié)議單位、或則自有，不僅能保證材料、施工品質(zhì)，而且降低成本。精裝修項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將是房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力。

3.3.3 客戶敏感點(diǎn)分析

精裝修工程成本要對客戶關(guān)注的地方重點(diǎn)投入，關(guān)注度不高的地方可以僅做基本配置，“好鋼用在刀刃上”，要在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛(wèi)生間重點(diǎn)配置，提升亮點(diǎn)，而其他區(qū)域可以在保證風(fēng)格基礎(chǔ)上、簡約化基本配置，避免功能過剩，沒有亮點(diǎn)，要更大限度的節(jié)約成本。

4 提升精裝修工程成本管理能力建議

4.1 精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對于精裝修工程來說，實(shí)體交樓樣板間才有意義，實(shí)體樣板間要盡量在實(shí)樓做，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實(shí)體樣板間不僅能反應(yīng)設(shè)計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過營銷實(shí)體感受，對樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。

4.2 裝修風(fēng)格盡量簡約、要突出亮點(diǎn)

簡約式裝修風(fēng)格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發(fā)揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點(diǎn)。精裝修工程成本要對客戶關(guān)注的地方重點(diǎn)投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛(wèi)生間重點(diǎn)配置，室內(nèi)設(shè)計突出幾個亮點(diǎn)，而其他區(qū)域可以在保證風(fēng)格基礎(chǔ)上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點(diǎn)，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上節(jié)約成本。

4.3 設(shè)計盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、先平面后立面再園林的設(shè)計模式

精裝設(shè)計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設(shè)計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導(dǎo)致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導(dǎo)致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費(fèi)成本為代價，造成后期成本增加。

探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：室內(nèi)戶型、精裝修風(fēng)格、裝修材料基本一致，標(biāo)準(zhǔn)化裝修材料可通過集團(tuán)采購、區(qū)域采購的方式供應(yīng)，不僅能保證品質(zhì)，而且降低成本。并且標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品還能夠縮短開發(fā)周期，減少設(shè)計變更。

探討先平面后立面再園林的戶型優(yōu)化、外立面新穎、與園林風(fēng)格統(tǒng)一的設(shè)計模式，突破先立面后平面再園林的外立面一定、戶型跟著立面走（不走也得走）、園林風(fēng)格不一定與立面協(xié)調(diào)的設(shè)計模式。

這樣一旦形成：先平面后立面再園林的精裝標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，我們公司的核心競爭力將空前加強(qiáng)。

4.4 加強(qiáng)集團(tuán)采購、區(qū)域采購、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位

集團(tuán)采購、區(qū)域采購是保證精裝修工程項目材料品質(zhì)、降低成本的有效手段。項目將與裝修效果、檔次有關(guān)的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，其中入戶門、櫥柜、電器、潔具、龍頭、鎖具均為區(qū)域采購，另外涂料、開關(guān)面板、空調(diào)、內(nèi)墻磚選用集團(tuán)采購。集團(tuán)采購、區(qū)域采購可以降低成本，同時也能控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證裝修效果，而且還能滿足不同項目的檔次需求。在精裝修工程項目材料供應(yīng)上，集團(tuán)采購、區(qū)域采購項目還要加強(qiáng)，如木地板、衣柜。

建立戰(zhàn)略合作伙伴的評價標(biāo)準(zhǔn)體系，并增加過程評價及后期評價，通過淘汰、引進(jìn)機(jī)制引進(jìn)精裝修工程戰(zhàn)略合作伙伴，根據(jù)評價體系，建立完善的管理模式及辦法，對戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行培養(yǎng)及管理。

4.5 過程管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵

過程管理涉及到對計劃、進(jìn)度、質(zhì)量、工序、成品保護(hù)的管理，相對于工序和成品保護(hù)，計劃、進(jìn)度、質(zhì)量管理容易的多。

工序管理難點(diǎn)在于施工單位多，協(xié)調(diào)耗費(fèi)精力大，如在總包招標(biāo)時，一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標(biāo)時應(yīng)將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另在精裝修施工吊頂前，空調(diào)設(shè)備、管道應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一月進(jìn)場；在精裝修施工墻面前，總包單位的防水、墊層，地板采暖都應(yīng)施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。

成品保護(hù)是精裝修工程施工管理的難題，由于在一個作業(yè)面上，很多施工單位同時作業(yè)，難免出現(xiàn)成品破壞后無法找追究到責(zé)任單位的情況，因此成品保護(hù)必須得投入更多人力，將成品保護(hù)納入獎懲措施，由精裝修施工單位負(fù)責(zé)精裝修成品的統(tǒng)一保護(hù)，各單位施工完畢驗(yàn)收后移交精裝修施工單位負(fù)責(zé)管理，由精裝修施工單位對地板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統(tǒng)一保護(hù)，并詳細(xì)記錄施工進(jìn)出情況，一旦成品破壞后可追溯相應(yīng)的單位。

可見工序、成品保護(hù)管理是精裝修工程過程管理的重點(diǎn)，做好工序、成品保護(hù)管理就能保證裝修品質(zhì)。

4.6 加強(qiáng)精裝修工程成本學(xué)習(xí)研究

我們公司精裝修工程管理水平還有待提高，從設(shè)計能力、工程管控能力、成本管理能力都沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化，一個項目一種辦法，沒有形成集中優(yōu)勢，與星河灣、綠城相比還有差距，需要加強(qiáng)與好的精裝項目、同行、尤其是星河灣、綠城之類的精裝龍頭企業(yè)交流，借鑒推廣一些成熟的研究成果。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；動態(tài)責(zé)任成本；ERP

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及ERP運(yùn)用現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，直接影響著企業(yè)的發(fā)展前景。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐步加強(qiáng)了對企業(yè)成本核算、管理的研究，開始重視目標(biāo)成本、責(zé)任成本等成本控制方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的運(yùn)用。雖然，成本控制方法的采取對企業(yè)成本的控制產(chǎn)生了一定的積極作用，但由于受到管理意識低下、手段方法落后、起步晚等因素的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理仍處于粗放狀態(tài)，企業(yè)成本管理水平普遍不高。主要表現(xiàn)在：

1.缺乏全面性

現(xiàn)代企業(yè)成本管理的要求是全員、全過程、全要素、全方位[1]，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精細(xì)化管理，僅側(cè)重設(shè)計、材料、設(shè)備成本方面的管理，未將微小成本納入成本管理系統(tǒng)。同時，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖在項目施工階段成本管理方面具有一定的優(yōu)勢，但缺乏房地產(chǎn)開發(fā)整個生命周期的系統(tǒng)管理方法手段，對企業(yè)成本管理的貢獻(xiàn)有一定的局限性。

2.缺乏動態(tài)管理

企業(yè)在成本管理過程中，應(yīng)通過對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行有效分析、預(yù)測，適時對成本管理手段進(jìn)行調(diào)整，以確保成本管理具有一定的有效性。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上缺乏動態(tài)性，主要問題包括：項目實(shí)施過程中缺乏根據(jù)現(xiàn)行環(huán)境對成本管理手段方法進(jìn)行調(diào)整，促使項目成本管理失控；費(fèi)用信息不真實(shí)，信息來源不唯一，統(tǒng)計口徑不一致，成本核算存在偏差[2]；決策依賴于財務(wù)報表，而財務(wù)報表表現(xiàn)為對所發(fā)生的事務(wù)的記錄過程，提供的報告信息及對成本分析的結(jié)果不能及時反映給決策者，導(dǎo)致決策信息相對滯后。

3.流于表面形式

目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度不完善同時缺乏執(zhí)行，管理流于表面形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未充分理解成本管理的積極作用，未切實(shí)實(shí)施成本管理。企業(yè)盲目地進(jìn)行事中成本控制，弱化事前成本管理、成本決策、事后成本反饋的重要性；同時，企業(yè)成本管理崗位權(quán)責(zé)不清晰，管理混亂，削弱企業(yè)成本管理人員的工作積極性，降低成本管理效率。

4.成本管理意識低下

長期以來，企業(yè)管理人員成本觀念薄弱，大多數(shù)部門認(rèn)為成本管理更多的是成本部、財務(wù)部的事情，與自身關(guān)聯(lián)度不大，缺乏企業(yè)成本管理意識。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大多數(shù)企業(yè)成本管理過分依賴于項目經(jīng)理，項目成本管理效果更多取決于項目經(jīng)理的個人素質(zhì)，缺少有力的監(jiān)管部門，促使項目的成本管理具有較強(qiáng)的主觀性。

5.無法適應(yīng)信息化的需要

目前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始重視信息化建設(shè)，各種信息化系統(tǒng)已經(jīng)逐步形成。然而，大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部多種軟件并行，缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)不能及時全面獲得項目信息和進(jìn)展情況，不能對項目進(jìn)行整體把握掌控。

（二） ERP系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用

ERP （Enterprise Resources Planning， ERP）即企業(yè)資源計劃，是對企業(yè)三種資源（物流、資金流、信息流）進(jìn)行全面集成的管理信息系統(tǒng)。概括的說，ERP是建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，利用現(xiàn)代企業(yè)的先進(jìn)管理思想，全面地集成了企業(yè)的所有資源信息，并為企業(yè)提供決策、計劃、控制、與經(jīng)營業(yè)績評估的全方位和系統(tǒng)化的管理平臺[3]。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐步由原來粗放的“傳統(tǒng)企業(yè)模式”逐步向集約的“現(xiàn)代企業(yè)模式”轉(zhuǎn)變。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始使用或計劃使用ERP系統(tǒng)[4]，致力于通過ERP成本管理系統(tǒng)中提供的成本控制、分析功能，將成本管理貫穿于整個經(jīng)營活動，并對經(jīng)營活動過程中價值流流動情況進(jìn)行監(jiān)控，明確找出企業(yè)成本管理的關(guān)鍵，為企業(yè)管理和決策提供依據(jù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值最大化。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)起步較晚，目前ERP系統(tǒng)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用還處于初步階段，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)引入ERP系統(tǒng)來加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，為企業(yè)解決成本管理問題提供平臺和基礎(chǔ)，但是現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)僅通過ERP軟件來完成原有的成本核算，未充分發(fā)揮ERP通過全面優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本決策與管理功能。

總的來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的成本管理體系已經(jīng)不能滿足市場競爭、信息化管理的需要，不能充分利用ERP系統(tǒng)提高企業(yè)成本管理與決策水平。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)，充分利用ERP系統(tǒng)，建立動態(tài)成本管理模式提高企業(yè)成本管理水平是十分必要的。

二、ERP環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)責(zé)任成本管理

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)

企業(yè)成本管理的對象是企業(yè)發(fā)生的所有支出，但基于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特殊性，因此房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重點(diǎn)管理對象為房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。

房產(chǎn)開發(fā)項目成本是指在項目從立項、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售到竣工交房的整個過程中發(fā)生的所有成本。目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要采用目標(biāo)成本法對項目開發(fā)進(jìn)行管理，即通過目標(biāo)成本的制定與優(yōu)化、分解、審批、下達(dá)、核算、反饋等方式對開發(fā)項目成本進(jìn)行管理。同時，房地產(chǎn)項目成本管理是全過程的成本管理，涉及的成本科目、影響因素多，成本核算與控制難度大[5]。成本的發(fā)生往往伴隨著合同的簽訂，合同管理為項目成本管理的重點(diǎn)。

總的來說，基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，開發(fā)項目的成本為企業(yè)成本管理的重點(diǎn)關(guān)注對象。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過目標(biāo)成本、合同管理對項目的開發(fā)進(jìn)行全過程管理，然而現(xiàn)行成本管理方法難以適應(yīng)市場與環(huán)境變化、成本信息共享程度低，不能對項目進(jìn)行有效動態(tài)管理，不能有效明確各部門的職責(zé)，成本管理缺乏積極性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)責(zé)任成本管理模式及其構(gòu)建

目標(biāo)成本管理主要通過目標(biāo)成本的制定與調(diào)整、各責(zé)任中心目標(biāo)成本的確定、成本業(yè)績的評估來完成企業(yè)成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)營績效。責(zé)任成本管理則是強(qiáng)調(diào)各責(zé)任中心對項目的成本進(jìn)行分析、核算，同時企業(yè)成本管理中心將各責(zé)任中心管理成果與下達(dá)的目標(biāo)成本進(jìn)行差異對比分析，并對產(chǎn)生的差異進(jìn)行考核的一種成本管理方式?；贓RP的動態(tài)管理則是通過ERP信息系統(tǒng)動態(tài)更新相關(guān)成本信息，實(shí)現(xiàn)事前、事中、事后全過程實(shí)施成本的動態(tài)控制。因此，基于ERP系統(tǒng)的動態(tài)責(zé)任成本管理模式[6]是借助ERP系統(tǒng)以目標(biāo)成本為前提、責(zé)任成本控制為手段，實(shí)現(xiàn)全過程的成本動態(tài)管理。

基于ERP系統(tǒng)的房產(chǎn)企業(yè)動態(tài)責(zé)任成本管理模式的構(gòu)建主要借助ERP系統(tǒng)，從項目的生命周期出發(fā)，制定目標(biāo)成本體系，并以責(zé)任成本管理為手段，對項目進(jìn)行動態(tài)成本管理。構(gòu)建思路為：借助ERP系統(tǒng)的基礎(chǔ)信息與操作平臺，并將項目目標(biāo)成本體系與動態(tài)管理引入ERP系統(tǒng)，同時對工程發(fā)生的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行成本差異分析，并要求各責(zé)任成本中心對差異采取措施以及承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，從而為后期發(fā)生的工程項目成本提供依據(jù)，以進(jìn)行有效的成本控制和管理。

首先，事前計劃層主要任務(wù)是根據(jù)決策層的決策結(jié)果對項目的基礎(chǔ)信息、資料收集，并完成各階段目標(biāo)成本體系的制定。項目基礎(chǔ)信息、資料收集是指從ERP系統(tǒng)自動獲取企業(yè)相關(guān)項目的原有成本信息以及現(xiàn)行項目的基礎(chǔ)與市場信息；目標(biāo)成本制定是根據(jù)ERP系統(tǒng)提供的參考信息、企業(yè)的實(shí)際情況、經(jīng)營目標(biāo)等情況，在項目策劃、方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段編制出項目目標(biāo)成本測算表，并對目標(biāo)成本根據(jù)單位工程、單項工程、分部分項工程進(jìn)行分解，形成目標(biāo)成本體系，同時明確各責(zé)任中心的成本管理職責(zé)，以確保各階段的目標(biāo)成本測算表具有可操作性。

其次，事中控制層主要完成目標(biāo)成本的實(shí)施與項目的動態(tài)控制。項目實(shí)施責(zé)任部門按照分解后的目標(biāo)成本進(jìn)行實(shí)施，借助ERP系統(tǒng)對項目實(shí)際成本進(jìn)行記錄，對項目發(fā)生的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行差異分析，采取必要措施控制項目的超額成本。針對非該責(zé)任中心原因引起的目標(biāo)成本不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)及時與目標(biāo)成本制定部門溝通，對項目的目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，對項目實(shí)行動態(tài)控制。

最后，事后反饋層主要對目標(biāo)成本的最終執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析評估，并將分析的結(jié)果以及差異產(chǎn)生原因等資料傳入ERP系統(tǒng)，為企業(yè)后續(xù)目標(biāo)成本的制定執(zhí)行、責(zé)任成本的管理提供參考。

總的來說，目標(biāo)成本系統(tǒng)是以ERP系統(tǒng)平臺為基礎(chǔ)，借助ERP系統(tǒng)的成本信息，制定目標(biāo)成本體系，主要包括：目標(biāo)成本制定、分解、實(shí)施、調(diào)整、成本差異分析；責(zé)任成本系統(tǒng)是根據(jù)項目的生命周期將各階段確立一個成本責(zé)任中心，主要包括市場部、財務(wù)部、成本部、設(shè)計部、銷售部，同時根據(jù)ERP系統(tǒng)的核算管理功能記錄的實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析，確定各部門的責(zé)任成本。因此，目標(biāo)成本系統(tǒng)和責(zé)任成本系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理來說兩者是缺一不可的，前者是基礎(chǔ)，后者是成本實(shí)施和管理的實(shí)體，借助ERP系統(tǒng)管理平臺將兩者聯(lián)系起來，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的全面管理。

（三）ERP環(huán)境下動態(tài)責(zé)任成本管理模式的實(shí)施

1.將目標(biāo)成本與動態(tài)管理引入ERP系統(tǒng)

基于ERP系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)責(zé)任成本管理模式是以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)、責(zé)任成本控制為手段，因此，將目標(biāo)成本與動態(tài)管理的理念引入ERP系統(tǒng)，以確保管理模式的順利運(yùn)用。

2.建立責(zé)任成本組織管理體系

成本組織管理體系是企業(yè)成本管理運(yùn)行的根本，科學(xué)合理的成本組織管理體系、明確各責(zé)任中心的職責(zé)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管理的關(guān)鍵。成本管理職責(zé)分為三個層次：成本總負(fù)責(zé)中心、成本費(fèi)用制定、考核監(jiān)控中心、成本費(fèi)用發(fā)生中心。[7]成本費(fèi)用制定中心是對項目的目標(biāo)成本費(fèi)用的制定與分解，并將其下達(dá)給成本費(fèi)用發(fā)生中心，成本費(fèi)用考核監(jiān)控中心主要是對成本費(fèi)用發(fā)生中心發(fā)生的成本進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，并對成果進(jìn)行考核。成本費(fèi)用制定中心成本費(fèi)用發(fā)生中心是分解后的目標(biāo)成本的實(shí)施，接受成本費(fèi)用考核與監(jiān)控中心的考核監(jiān)控，對各自成本費(fèi)用的承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。成本費(fèi)用發(fā)生中心主要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期進(jìn)行設(shè)置，包括：地價費(fèi)用中心、設(shè)計費(fèi)用中心、建安費(fèi)用中心、營銷費(fèi)用中心、期間費(fèi)用中心。明確各部門的成本管理職責(zé)，構(gòu)建較為完善的責(zé)任成本組織管理體系，能從組織層面上確保企業(yè)成本管理的順利實(shí)施。

3.建立動態(tài)成本考核體系

動態(tài)成本考核體系的建立能確保動態(tài)責(zé)任成本管理的有效實(shí)施，同時也能為企業(yè)后續(xù)成本管理決策提供一定的參考價值。動態(tài)成本考核是借助ERP系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)資料，將各級成本責(zé)任中心的實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行差異分析，并對各級成本管理中心進(jìn)行評估考核，確認(rèn)各級責(zé)任中心的目標(biāo)完成情況，實(shí)施相關(guān)獎懲措施。目前，企業(yè)可采用的考核評估方式：利用ERP系統(tǒng)中的成本數(shù)據(jù)，選擇關(guān)鍵的成本考核指標(biāo)或明確各責(zé)任部門成本費(fèi)用的內(nèi)容、明細(xì)，建立考核評估標(biāo)準(zhǔn)，對各責(zé)任中心界定責(zé)任；同時，加強(qiáng)獎懲力度、制定崗位績效考核方法，促使全員參與項目成本管理，培養(yǎng)企業(yè)員工成本管理意識。

三、結(jié)語

基于ERP系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)責(zé)任成本管理能有效地集成企業(yè)的所有資源信息，提高企業(yè)成本信息的共享程度，通過動態(tài)責(zé)任成本管理明確各級責(zé)任中心的職責(zé)，利于企業(yè)成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時也能幫助企業(yè)決策層及時獲取企業(yè)成本管理信息，為企業(yè)成本決策、控制、成本管理提供一個有效的管理平臺。

參考文獻(xiàn)：

[1]許龍. 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系研究[D]. 重慶大學(xué)， 2004.

[2]孫藝鍵，黃如福，陳岱林等. 房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的設(shè)計與開發(fā)[J]. 土木工程學(xué)報. 2009（6）： 121-125.

[3]吳曉軍等. ERP系統(tǒng)在房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中的應(yīng)用[J]. 管理縱橫. 2011.

[4]淡壽全. 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施ERP系統(tǒng)的風(fēng)險研究[D]. 重慶大學(xué)， 2009.

[5]高進(jìn). 房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)成本管理——基于A企業(yè)的案例分析[D]. 中山大學(xué)， 2009.

篇7

一、引言

近幾年，隨著政府調(diào)控政策不斷推新、調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)前景不容樂觀，利潤空間變小，資金鏈變得更加緊張。面對如此嚴(yán)竣的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要走得更遠(yuǎn)，再進(jìn)一步發(fā)展起來，在根本上先要做好成本管理工作，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟(jì)資源；其次，要提高成本管理隊伍素質(zhì)。那么如何有效地控制工程建設(shè)成本？筆者從多年從事房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理中存在的問題，找出與其對應(yīng)有效的解決方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題

1.對成本的控制存在錯誤的認(rèn)識。在成本的組成上看土地費(fèi)用占總投資的大部分，它是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地成本占成本的比例重，這不可否認(rèn)，所以很多企業(yè)認(rèn)為，只要把土地成本降下來，就等于控制好了全盤成本目標(biāo)，對后期的各階段不予重視。特別是在規(guī)劃設(shè)計階段缺乏對整個項目成本的控制，很多企業(yè)往往只重于事后控制，把成本控制放在了結(jié)算上，對簽證變更進(jìn)行嚴(yán)格控制，雖然此階段的控制也需要，但簽證已基本上是已完工的鐵證，能減少的可能性很小，所以，該重點(diǎn)的地方?jīng)]抓到，反而把把重放到了別處。由于在設(shè)計階段缺乏對成本的嚴(yán)格把控，在發(fā)現(xiàn)成本超出預(yù)算的情況下，為了把總成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，只能從后續(xù)的工序中去擠出此部分成本。

2.管理人員缺乏規(guī)范的成本管理經(jīng)驗(yàn)、公司缺少相關(guān)的成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員基本是從造價行業(yè)成長過來，很多還很年輕，大部分只擅長于編制工程造價，對于如何管理成本，缺乏有效的管理經(jīng)驗(yàn)。而且，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都沒有建立起一套比較規(guī)范的成本管理體系，包括規(guī)章制度、崗位職責(zé)、管理流程、績效考核等，即使建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中遇到阻礙只能變成形同虛設(shè)，最后只能放棄規(guī)定的流程，因此到最后還是不能發(fā)揮其成本控制的作用。各部門崗位職責(zé)沒有績效激勵，以致出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面。還出現(xiàn)非本專業(yè)人員領(lǐng)導(dǎo)管理專業(yè)預(yù)結(jié)算人員的情況，既使建立了對應(yīng)的績效考核辦法，但由于制定考核制度的領(lǐng)導(dǎo)非專業(yè)人員，制定的考核規(guī)則無法體現(xiàn)專業(yè)人員的切身利益，發(fā)生獎罰不到位的情況，這樣嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，而且會給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。

3.輕設(shè)計，重結(jié)算，造成設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以控制。由于房地產(chǎn)企業(yè)大多只重視投資前期的土地費(fèi)用，或是工程竣工結(jié)算階段，從而忽視設(shè)計階段的造價控制。另外設(shè)計院的設(shè)計師不了解現(xiàn)場情況，有時候設(shè)計不到位；而現(xiàn)場工程師又認(rèn)為設(shè)計問題應(yīng)由設(shè)計人員負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題也不提出，即便提出來了，設(shè)計部門由于設(shè)計規(guī)范所限，也不一定會對設(shè)計進(jìn)行修改，到后期實(shí)際施工時，只能再進(jìn)行簽證、變更，從而增加工程造價；有些房地產(chǎn)的造價工程師由于經(jīng)驗(yàn)所限，在計算過程發(fā)現(xiàn)問題也未能總結(jié)，即使有總結(jié)，反應(yīng)到管理層面時，由于管理層非專業(yè)人士，對問題表達(dá)不到位。在召開圖紙會審會議時，前期未能把各部門參與人員的意見及時匯總，不重視會議所帶來的效益，只是巡例做做樣子，最后造成所有問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，在施工階段只能頻繁發(fā)生各類變更和簽證。這個問題使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，卻未能發(fā)現(xiàn)問題的根源，造成難以及時掌握最新的變更情況，同時也缺乏有效措施避免各類不必要變更的發(fā)生，從而被動地讓施工方牽著鼻子走。

4.材料價格市場參差不齊，難以及時追蹤施工方所提供的各類材料的價格情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優(yōu)惠幅度、價格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實(shí)際應(yīng)用效果等各類信息非常龐大，不同廠家同類型的產(chǎn)品價格參差不齊，特別是一些品牌口碑較好的產(chǎn)品，每個廠家都有他們對供應(yīng)商的價格保護(hù)機(jī)制，替如發(fā)電機(jī)、水泵等等，大的品牌，供應(yīng)商在提供給甲方的時候，已經(jīng)在廠家進(jìn)行備案，無論誰去詢價，也只能問到等于或大于供應(yīng)商的價格，廠家還非?？隙ǖ乇硎具@是最低價，在此價格還需要上浮10％的利潤，發(fā)票還要另外計費(fèi)。而小牌子的材料，質(zhì)量又無法保證，對于甲方直接采購，其弊端就是廠家要為了保證其它供應(yīng)商和施工方的利益，不能給到甲方真正意義上的采購價。另外，很多開發(fā)商在材料選購上面沒有一定的審核標(biāo)準(zhǔn)與評標(biāo)方法，單純直接就讓供應(yīng)商報價，由于不同的品牌價格相差甚遠(yuǎn)，沒有一定的審核標(biāo)準(zhǔn)與評標(biāo)方法，產(chǎn)生了不同的價格，要么就是價低者得，質(zhì)量無法保證。另外對于總包單位所提供的材料，有些開發(fā)商還是不能很好地控制材料的價格，雖然品牌價格由開發(fā)商確定，但實(shí)際購買方還是總包單位，遇到利潤空間的問題，雙方總是爭持不下，當(dāng)遇到趕工期的時候，開發(fā)商迫不得已，只能在利潤空間上做出讓步，最終還是損害了開發(fā)商的劉益。綜合以上種種原因，導(dǎo)致甲方在材料采購過程難以準(zhǔn)確作出正確的判斷。

5.超合同付款時有發(fā)生。由于項目多，成本管理部門在合同在執(zhí)行過程中發(fā)生的各類變更很多，盡管在合同進(jìn)度支付時根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行審核，但由于成本部審核人員未能及時在項目跟進(jìn)工作，在支付過程中只能看到后期進(jìn)展，對于一些隱弊工程更是無法核實(shí)工程進(jìn)度。加上施工方與甲方老板進(jìn)行私人的借款來進(jìn)行支付工人工資，而借款金額不能及時傳達(dá)給成本管理部門，再加上各類應(yīng)扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度加大。結(jié)果變成成本部只負(fù)責(zé)進(jìn)度支付，財務(wù)只管進(jìn)出賬金額，而實(shí)際該支付金額只能在最終結(jié)算時體現(xiàn)，到最后開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了超付的情況，導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動，雖然問題很嚴(yán)重，但這種情況大部份房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有找到有效的解決辦法。若該施工方后續(xù)與開發(fā)商還保持有合作機(jī)會，則款項還可以扣回，但如果只是合作一次的施工方，那超支的金額是很難找回來的，這給成本管理增加了一個大難題。

6.缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對成本數(shù)字化的管理經(jīng)驗(yàn)，做完工程就開始新的項目，對已完工程的數(shù)據(jù)、信息、經(jīng)驗(yàn)沒有統(tǒng)據(jù)和總結(jié)，放在一邊，不去整理，使得所有這些重要的資料都只能埋藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，沒有這些重要和寶貴的數(shù)據(jù)，新的項目仍在重復(fù)著舊項目的錯誤和虧損，長期以往，還是未能持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的對策

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，筆者根據(jù)多年來在房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，苦尋思路，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出以下幾項對策：

1.針對房地產(chǎn)企業(yè)的錯誤認(rèn)識，加強(qiáng)設(shè)計階段的造價控制，實(shí)行有效的施工前的管理。在企業(yè)內(nèi)部樹立全員全過程的成本管理意識，特別是企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)董事長，在做好土地成本分析的工作后，應(yīng)對地塊的整體設(shè)計給予足夠的重視，搞好設(shè)計階段的投資控制，把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段，并且注意以下二個方面：（1）在設(shè)計前加強(qiáng)與設(shè)計院的技術(shù)溝通、對總造價在設(shè)計階就進(jìn)行限制、嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，該工作完成以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織公司內(nèi)部設(shè)計、工程、造價、物業(yè)等管理部門從各部門的各專業(yè)人員的工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力上開展設(shè)計方案優(yōu)選，以使設(shè)計達(dá)到在相同的設(shè)計中節(jié)省造價，或是在限定的造價中優(yōu)化設(shè)計方案；（2）嚴(yán)格做好設(shè)計出圖前的審核工作，在設(shè)計出圖前組織公司內(nèi)部各專業(yè)工程師進(jìn)行圖紙的初步審核，根據(jù)以往項目及工程師的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，找出設(shè)計院中不足和欠缺考慮的部份，提出疑問，以免進(jìn)入施工階段才來進(jìn)行修改和簽證，增加各種不必要的費(fèi)用。

2.建立規(guī)范的成本管理體系和控制機(jī)制。首先，管理層應(yīng)選擇從事造價或與之相關(guān)的專業(yè)人士專任，該管理層除了懂專業(yè)知識外，還應(yīng)定期參與管理方面的培訓(xùn)，在建立一套規(guī)范的成本管理體系的同時，擬定各種適應(yīng)企業(yè)實(shí)際情況的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、管理流程、績效考核等，在制定這些相關(guān)規(guī)章制度、績效考核細(xì)則的同時，需要考慮到專業(yè)人員的切身利益，只有獎罰得當(dāng)，才能調(diào)動相關(guān)人員的工作積極性，并且會站在公司的立場上為公司考慮更多的利益，把公司的利益看著自已的利益。

3.對于材料價格參差不齊的情況，可實(shí)行招投標(biāo)制度：在招標(biāo)前充分調(diào)研市場，了新工藝、新材料的市場信息，制定標(biāo)底，對需采購材料設(shè)備進(jìn)行市場摸底，根據(jù)圖紙要求，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，限定品牌檔次，無論是整體設(shè)計還是局部的裝修設(shè)計、以及主要材料設(shè)備的采購，均可向多家單位發(fā)出邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)，以此可取得多家不同投標(biāo)單位的報價，爭取最佳的性價比；在工程分包和材料招標(biāo)采購過程中，堅持“貨比三家，低價中標(biāo)”的原則。對于總包單位采購材料的情況，應(yīng)提前做好準(zhǔn)備，在材料進(jìn)場前半年，做好材料招投標(biāo)工作，給予足夠的時間與供應(yīng)商談判，把握住價格的主動權(quán)。

4.對于超合同付款的情況，應(yīng)要求造價管理部門建立建全的造價支付制度，每一筆工程款的支付，首先要造價管理部門核算其工程造價是否合理，資料是否齊全，核定出造價后，要求施工方填寫本期工程款支付申請，并且把上幾期的借款扣款金額列項清楚，再由造價審核部門核實(shí)是否屬實(shí)，經(jīng)財務(wù)部門確認(rèn)每期資金金額是否正確。最后，經(jīng)董事長簽名確認(rèn)方可取款。只有經(jīng)多個部門嚴(yán)格把關(guān)，才能從根本上杜絕超付工程款的情況。

5.造價部門在新的項目開工前，應(yīng)成立專門的工作小組，對電腦內(nèi)完工并已經(jīng)結(jié)算的項目的各種信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行篩查、找出導(dǎo)致造價超支的關(guān)鍵問題，列出表格，把所有數(shù)據(jù)進(jìn)行深層次的統(tǒng)計分析，最后找出解決問題的辦法，出具紙質(zhì)的分析報告。這樣便可以使以往的寶貴經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)在新項目中得到有效的應(yīng)用，以持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。

四、結(jié)語

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；質(zhì)量檢測；房地產(chǎn)工程

中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）19-0074-02

1 概述

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民的收入水平有了很大的提高，加上國際的熱錢投機(jī)性涌動和房地產(chǎn)的投資者在資產(chǎn)保值上的需求等一系列的因素影響，中國社會對于商品房的需求量也越來越大。作為商品房開發(fā)的重要主體——房地產(chǎn)企業(yè)，其建設(shè)的工程質(zhì)量好壞會直接關(guān)系到住房者的核心利益。然而，由于目前我國的各類建設(shè)工程正在迅猛發(fā)展，在建工程的數(shù)量和規(guī)模都在不斷地擴(kuò)大，為確保工程的質(zhì)量，光靠企業(yè)的工程質(zhì)量管理還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要各方面的建設(shè)工程質(zhì)量檢測，這是非常重要的。要將檢測的數(shù)據(jù)作為評價一個建筑工程的質(zhì)量水平的一項重要依據(jù)。

2 質(zhì)量檢測的重要性

目前，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理的研究主要是建立質(zhì)量管理的創(chuàng)新體系、健全相關(guān)的法律法規(guī)、完善外部的監(jiān)督體系、辦理工程保險與工程擔(dān)保等相關(guān)外部的保障機(jī)制，可以說這些內(nèi)容有著其強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。其中，工程質(zhì)量檢測是屬于一個很重要的外部監(jiān)督措施，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)各個方面都還不成熟的階段，做好這項工作顯得尤為重要。可以說我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前還是個新興產(chǎn)業(yè)，在其發(fā)展初期，首先要通過完善的外部監(jiān)督體系與法律法規(guī)，給行業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境，工程質(zhì)量檢測有助于對工程質(zhì)量進(jìn)行一個全過程的把握和控制，這對于促進(jìn)這個行業(yè)健康成長、保證房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量有很重要的作用。但我們還必須注意到，由于房地產(chǎn)企業(yè)才是工程質(zhì)量的一個重要責(zé)任主體，對其進(jìn)行質(zhì)量檢測監(jiān)督有助于企業(yè)在質(zhì)量管理手段上創(chuàng)新，提升其質(zhì)量意識，這樣就能保證住宅工程的質(zhì)量。

從現(xiàn)實(shí)的角度看，一方面由于房地產(chǎn)工程建設(shè)需要投入大量人力、物力及其他的資源，工程質(zhì)量的好壞會直接影響到國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、社會的資源配置效率和人民的生命財產(chǎn)安全。質(zhì)量不合格的工程不僅會增加返修的成本、浪費(fèi)社會的資源，同時也會影響整個房地產(chǎn)建設(shè)工程行業(yè)的健康發(fā)展，因此，從這個角度上來看，加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)工程的質(zhì)量檢測是非常有必要的。另外一個方面，自從2008年來，我國的房地產(chǎn)市場行情從高到低、從快速的上揚(yáng)到強(qiáng)制的壓抑，很多房地產(chǎn)企業(yè)從“高歌猛進(jìn)”的狀態(tài)到茫然，又從驚喜交加到不知所措。到了2011年初，一些房地產(chǎn)企業(yè)還面臨資金壓力以致資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險，為了求得生存同時縮短開發(fā)的周期，并提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率已成為當(dāng)務(wù)之急。但是，越到此時就越要注重房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，要在如此激烈的競爭中生存下來，唯有創(chuàng)新質(zhì)量的管理手段、提升質(zhì)量意識、提高其工程的質(zhì)量管理水平才是企業(yè)的明智選擇，所以說從這個角度上來看，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身對于工程質(zhì)量的檢測也有著強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義。

3 房地產(chǎn)工程質(zhì)量檢測

3.1 行業(yè)現(xiàn)狀

由于對于房地產(chǎn)的檢測行業(yè)長期都處在政府的壟斷經(jīng)營下，檢測的市場化程度相對比較差。長期處在保護(hù)下的檢測機(jī)構(gòu)常常是以附屬部門或者科室的形式來運(yùn)作的，并沒有形成獨(dú)立運(yùn)作發(fā)展的一種管理模式，尤其是同國外的先進(jìn)檢測同行比起來，我們的房地產(chǎn)質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)在檢測工作的管理方面往往缺少科學(xué)系統(tǒng)的內(nèi)部管理體系與管理經(jīng)驗(yàn)。基于上述種種原因，通常一些房地產(chǎn)質(zhì)量檢測單位對于設(shè)備場地等一些硬件以及對技術(shù)人才的培養(yǎng)投入比較少，以至于這一行業(yè)長期停滯于低水平的重復(fù)發(fā)展態(tài)勢，對于工程質(zhì)量的監(jiān)督效果不明顯，這也造成了目前雖然政策的壟斷成分很高，但是技術(shù)門檻很低的現(xiàn)狀。另外，行業(yè)的體制單一。房地產(chǎn)質(zhì)量檢測行業(yè)由于帶著強(qiáng)烈的政府色彩，其體制常常是鎖定于國有事業(yè)或者是企業(yè)單位，一些民營資本與外資一直都注視這一領(lǐng)域，但由于政策的限制一直都無法進(jìn)入。所以說雖然目前這一行業(yè)的體制單一，但隨著國有事業(yè)單位的改革，房地產(chǎn)質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)的股份制改造將會成為可能，而且隨著我國進(jìn)一步深入世界貿(mào)易組織，開放的建筑市場必將形成，可見現(xiàn)在的格局還十分不穩(wěn)定，政策變化就會馬上打破現(xiàn)有平衡。

3.2 存在的問題分析

正是由于房地產(chǎn)質(zhì)量檢測行業(yè)的特殊性及所處的一個市場大環(huán)境，該行業(yè)目前也面臨著很多困難與挑戰(zhàn)。作為整個建筑行業(yè)的一大組成部分，隨著全民的質(zhì)量意識不斷提高，工程質(zhì)量檢測會被人更加重視。工程質(zhì)量檢測從開始出現(xiàn)到今天，所面臨的困難和挑戰(zhàn)是來自很多方面的。一是面臨著政策風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的制定與執(zhí)行同國際接軌程度都不高。很多檢測標(biāo)準(zhǔn)都還是幾十年前的老標(biāo)準(zhǔn)，而這些標(biāo)準(zhǔn)就同國際標(biāo)準(zhǔn)相差得很遠(yuǎn)，隨著我國加入WTO，各種標(biāo)準(zhǔn)都會面臨更新與接軌的問題。這種標(biāo)準(zhǔn)演變中，原來的設(shè)備、技術(shù)力量以及運(yùn)作方法都會有較大的變動。所以說房地產(chǎn)質(zhì)量檢測行業(yè)必須面對來自政策上的變動帶來的風(fēng)險。二是入世的挑戰(zhàn)。從行業(yè)的形成到現(xiàn)在，各個檢測機(jī)構(gòu)都是作為建筑行業(yè)的一個附屬部分而出現(xiàn)的，還沒能形成一個獨(dú)立運(yùn)作的管理體系。但隨著入世的沖擊，檢測機(jī)構(gòu)都必須根據(jù)國際通用要求來管理其實(shí)驗(yàn)室，但是對于國內(nèi)檢測機(jī)構(gòu)來說，這一管理要求不僅是個陌生的東西，而且其中的一些管理思想對于他們來說完全是全新的體系，造成我國的房地產(chǎn)質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)在這一管理模式下，經(jīng)驗(yàn)非常缺乏。所以說整個行業(yè)都正處在一個行業(yè)升級轉(zhuǎn)型的階段。

4 如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量檢測

從以上的分析中我們可以看到，中國的房地產(chǎn)質(zhì)量檢測行業(yè)還存在著不少問題，尤其是要與世界接軌，需要改進(jìn)的地方還很多。首先，社會方面對于檢測的要求會更加的迫切，同時也會有更高的要求。所以作為檢測行業(yè)的出路必須將檢測變成產(chǎn)業(yè)化，最終成為真正意義上的第三方公正性的中介機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)要想適應(yīng)將來的發(fā)展，就必須做到提高檢測質(zhì)量的意識，全面地引入導(dǎo)則25國際通用的實(shí)驗(yàn)室的管理要求。我國的房地產(chǎn)質(zhì)量檢測行業(yè)最缺乏的就是通過質(zhì)量體系運(yùn)作來保證檢測的公正性與權(quán)威性，所以國內(nèi)檢測機(jī)構(gòu)要同國際接軌，就必須堅定不移地去執(zhí)行導(dǎo)則25的各項要求，把握導(dǎo)則25的核心——全面的質(zhì)量管理。其次，要加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管體系建設(shè)與制度建設(shè)。要做到準(zhǔn)入嚴(yán)格，并且監(jiān)管有效?？梢钥紤]建立一個網(wǎng)上的監(jiān)管體系，對不合格數(shù)據(jù)進(jìn)行自動上報，使監(jiān)督站也可以隨時通過網(wǎng)絡(luò)審查檢測機(jī)構(gòu)的相關(guān)檢測數(shù)據(jù)與實(shí)時環(huán)境參數(shù)。三是可以考慮把房地產(chǎn)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大化，從工程現(xiàn)場樣品抽取開始，直到最終的單項檢測報告與全面的質(zhì)量報告都?xì)w入到其業(yè)務(wù)范圍，避免施工、監(jiān)理和檢測三方互相推諉責(zé)任。

5 結(jié)語

目前我國的房地產(chǎn)工程質(zhì)量檢測行業(yè)普遍質(zhì)量意識還不高，內(nèi)部質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)不多，所以一方面應(yīng)該努力向國外的同行學(xué)習(xí)先進(jìn)的實(shí)驗(yàn)室管理經(jīng)驗(yàn)，另一方面因地制宜，逐步摸索適合中國國情的質(zhì)量管理模式，盡快縮短我們和國外同行間的差距。

參考文獻(xiàn)

[1] 周濤.淺談工民建工程的質(zhì)量檢測[J].城市建設(shè)，2009.

篇9

房地產(chǎn)行業(yè)要在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財務(wù)風(fēng)險，增強(qiáng)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的能力和水平，不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本文主要針對房地產(chǎn)行業(yè)如何控制和防范財務(wù)風(fēng)險展開深入的研究與分析，并提出幾點(diǎn)針對性的優(yōu)化策略，以供相關(guān)人士的參考。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)行業(yè)；防范；財務(wù)風(fēng)險；優(yōu)化策略；研究

目前，控制和防范財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的重中之重，占據(jù)著重要的行業(yè)地位，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)內(nèi)部的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)在生存發(fā)展過程中，財務(wù)風(fēng)險是重要的限制性因素，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)控制和防范財務(wù)風(fēng)險的建設(shè)工作任重而道遠(yuǎn)，要制定出切實(shí)可行的防范策略，避免財務(wù)風(fēng)險的拓展和蔓延，要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供強(qiáng)大的生命力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)在進(jìn)行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會通過與各大銀行或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業(yè)的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過于沉重，就會進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財務(wù)杠桿系數(shù)以及財務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

(二)成本費(fèi)用的控制力度不夠深入

一些房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財務(wù)部門分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財務(wù)部門的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認(rèn)識到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。例如：某個房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門的成本管理部門，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設(shè)中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費(fèi)了大量的成本費(fèi)用，而且實(shí)用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

(三)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制機(jī)制較不完善、健全

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個較為漫長的階段，項目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無法對各個部門進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財務(wù)決算與預(yù)期差距過于懸殊，無形之中就會產(chǎn)生一定的財務(wù)風(fēng)險。

二、加強(qiáng)控制和防范財務(wù)風(fēng)險的優(yōu)化策略

(一)確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率

企業(yè)在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險、高收益的局面。要想有效防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

(二)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財務(wù)風(fēng)險過程中，要對企業(yè)內(nèi)部的各個部門、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強(qiáng)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財務(wù)管理的控制力度。同時，在項目成本預(yù)算中，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，強(qiáng)化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現(xiàn)象。

(三)制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警評估機(jī)制

風(fēng)險預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，以便于對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，避免財務(wù)風(fēng)險的擴(kuò)散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制要包括風(fēng)險基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險預(yù)測分析系統(tǒng)以及風(fēng)險處理系統(tǒng)等方面。其中，風(fēng)險基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險預(yù)警機(jī)制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險預(yù)測分析系統(tǒng)是風(fēng)險預(yù)警機(jī)制中的關(guān)鍵所在，主要對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別、判斷以及監(jiān)測等，并且要設(shè)置層級預(yù)警線，層級預(yù)警線越明顯，財務(wù)風(fēng)險性因素就越明顯；最后，風(fēng)險處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在最低程度。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業(yè)的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產(chǎn)控制和防范財務(wù)風(fēng)險過程中，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，我們要積極抓住機(jī)遇、勇敢地迎接挑戰(zhàn)。提升防范財務(wù)風(fēng)險能力，建立健全科學(xué)完善的內(nèi)控制度，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財務(wù)管理和成本管理，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。同時，財務(wù)管理人員要提升自身的專業(yè)水平與防范風(fēng)險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業(yè)的成本費(fèi)用，要將財務(wù)風(fēng)險造成的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]張利霞.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2016，(08)：119-120.

篇10

海外資本大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，除了看好中國房地產(chǎn)業(yè)巨大的市場需求和增值潛力，希望房地產(chǎn)的升值會為他們帶來豐厚的回報外，還有一個重要的原因，就是希望人民幣升值，通過不同時期的匯差獲得套匯收益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一種較好的保值和增值的資產(chǎn)，尤其是在通脹時期，而投資中國房地產(chǎn)，目的就是在當(dāng)期把外幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成人民幣資產(chǎn)，等到人民幣較大幅度的升值以后，再拋售房地產(chǎn)，把人民幣資產(chǎn)換回外幣資產(chǎn)，即使房地產(chǎn)價格不變，也可以獲得跨期套匯收益。

海外資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，其目的不同，對于中國房地產(chǎn)市場的影響也不同。比如海外房地產(chǎn)開發(fā)基金出于長期投資的目的，與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合，將有利于其吸收國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展壯大，與國際市場接軌。但是一些國際游資基于人民幣升值的投機(jī)，對房地產(chǎn)市場又會造成怎樣的影響呢?

首先從較近期的角度分析，不斷流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的國際游資，正是出于對人民幣升值的較高預(yù)期，才爭先加入房地產(chǎn)投機(jī)的隊伍，而且對人民幣升值的空間越大，持續(xù)的時間越長，這支隊伍就越龐大。這種情況，對于短期內(nèi)解決房地產(chǎn)市場的資金瓶頸，有很好的正面作用，這一點(diǎn)當(dāng)然是不容忽視的。但是這樣做的風(fēng)險也很大，因?yàn)楫?dāng)國際游資完成了投機(jī)的目的，即把人民幣炒作升值到一個更高的價位時，就有可能迅速抽走資金，這時的房地產(chǎn)市場就將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。