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篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目 進(jìn)度管理

一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念及作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理主要指在既定的工期內(nèi),編制出最優(yōu)的施工進(jìn)度計(jì)劃,在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實(shí)際進(jìn)度情況,并將其與計(jì)劃進(jìn)度相比較,若出現(xiàn)偏差,便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施,修改原計(jì)劃,不斷地如此循環(huán),直至房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理目的是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的既定目標(biāo)工期的實(shí)現(xiàn),或在保證施工質(zhì)量而不增加施工實(shí)際成本的條件下,適當(dāng)縮短施工工期。

二、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的因素

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的影響因素,一般認(rèn)為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等,其中人的因素是最主要的干擾因素,最常見(jiàn)的有兩種情況,一是項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的條件認(rèn)識(shí)不清。二是項(xiàng)目參加人員的工作失誤。

三、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的具體措施

1. 合同措施

(1)工期的確定。一般來(lái)說(shuō),合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí),由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工期緊迫,建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)需要提出要求工期,并由此限定投標(biāo)工期,只從價(jià)格上選擇相對(duì)低價(jià)者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實(shí)現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù),忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此,要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)中發(fā)揮作用,將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)工程款支付的合同控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制與款項(xiàng)的合同支付方式密不可分,工程進(jìn)度款既是對(duì)施工單位履約程度的量化,又是推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵,并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn),確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項(xiàng)目變更、不可抗力等原因造成的;而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的,兩者概念不同。因此,合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報(bào)條件和許可條件,即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路上,才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上,且延長(zhǎng)的時(shí)間未超過(guò)總時(shí)差時(shí),工期延期申請(qǐng)是不能獲得批準(zhǔn)的。此外,合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實(shí)際情況和注意時(shí)效性。

2. 經(jīng)濟(jì)措施

(1)強(qiáng)調(diào)工期違約責(zé)任。建設(shè)單位要想取得好的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制效果,實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo),必須突出強(qiáng)調(diào)施工單位的工期違約責(zé)任,并且形成具體措施在進(jìn)度控制過(guò)程中就對(duì)企圖拖延、蒙混工期的施工單位起到震懾作用。如根據(jù)審定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃對(duì)照形象進(jìn)度,屬施工單位原因超過(guò)計(jì)劃時(shí)間點(diǎn)未能完成形象進(jìn)度的,以合同價(jià)款的若干比例按每延誤一日向建設(shè)單位支付工期違約金,并在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度款支付中實(shí)際體現(xiàn)。施工單位在下一階段目標(biāo)或合同工期內(nèi)趕上進(jìn)度計(jì)劃的可予以退還違約金;否則,建設(shè)單位將繼續(xù)扣留或累計(jì)扣罰違約金。

(2)引入獎(jiǎng)罰結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制。長(zhǎng)期以來(lái),在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制目標(biāo)的巨大壓力下,針對(duì)施工單位合同工期的約束大多只采取“罰”,但效果并不明顯。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制只采用“罰”的辦法是比較被動(dòng)的,而采取獎(jiǎng)罰結(jié)合的辦法可以引導(dǎo)施工單位變被動(dòng)為主動(dòng)。施工單位在合同工期內(nèi)提前完工獎(jiǎng)勵(lì)的幅度可以約定為一個(gè)具體數(shù)值或是與違約金支付的比例相當(dāng)。由于獎(jiǎng)勵(lì)比懲罰的作用更大,爭(zhēng)創(chuàng)品牌的施工單位自然會(huì)積極配合建設(shè)單位的進(jìn)度控制,盡可能為此榮譽(yù)而努力,也有利于促成雙方誠(chéng)信合作的良性循環(huán)。

3. 組織措施

(1)制定工作授權(quán)協(xié)議,強(qiáng)調(diào)責(zé)任。制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)未制定相應(yīng)的責(zé)任分配矩陣,致使工作職責(zé)不太明確,只是通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)口頭授權(quán)來(lái)指導(dǎo)工作,而領(lǐng)導(dǎo)的授權(quán)往往是不系統(tǒng)地、不周密的、多變的,所以在下達(dá)進(jìn)度計(jì)劃的同時(shí),還要下達(dá)相對(duì)應(yīng)的責(zé)任矩陣。

責(zé)任矩陣可以明確計(jì)劃中的各項(xiàng)工作由誰(shuí)負(fù)責(zé),但不能明確執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)度計(jì)劃中只有完成時(shí)間,卻沒(méi)有質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行者為了按期完成任務(wù),有可能會(huì)拿半成品應(yīng)付了事,結(jié)果導(dǎo)致后續(xù)工作無(wú)法進(jìn)行。所以,以書(shū)面的形式明確計(jì)劃中每項(xiàng)工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、可用的資源等細(xì)節(jié)問(wèn)題,是很有必要的,而工作授權(quán)協(xié)議就是這樣的文件。

(2)加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目部的管理,建立明確的工作分解結(jié)構(gòu)。施工項(xiàng)目部是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施的主體,建設(shè)單位進(jìn)度控制的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)離不開(kāi)施工項(xiàng)目部人員的積極配合。因此,項(xiàng)目部組成人員的素質(zhì)尤為重要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求項(xiàng)目部的人員配備與招投標(biāo)文件相符,主動(dòng)加強(qiáng)與項(xiàng)目部人員的相互溝通,了解其技術(shù)管理水平和能力,正確引導(dǎo)其自覺(jué)地為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)控制而努力。同時(shí),建設(shè)單位還可以督促施工單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目部從進(jìn)度、質(zhì)量、資金等方面進(jìn)行監(jiān)督檢查管理。

工作分解結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目任務(wù)的一種自上而下、層層分解的表達(dá)方式,使每項(xiàng)任務(wù)都被安排到整個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的適當(dāng)位置,既要將所有屬于項(xiàng)目的工作列入其中,又要將所有不屬于項(xiàng)目的工作排除在外。運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu),可以使進(jìn)度計(jì)劃層次清晰、工作齊全。

參考文獻(xiàn):

[1]陳志勇,工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中資源優(yōu)化問(wèn)題的研究[D],大連:大連理工大學(xué),2006

[2]丁士昭,工程項(xiàng)目管理[M],北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2006

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);進(jìn)度控制;管理

Abstract: This paper analyzes the real estate project management concept, effect, influence factors and process control three aspects three stage and other content, for reference.

Key words: real estate; schedule control; management

中圖分類號(hào):C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

工程項(xiàng)目進(jìn)度控制是項(xiàng)目管理極其重要的日標(biāo)之一，出于資金安捧和市場(chǎng)銷售的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)支付定金的購(gòu)房人，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。

1項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念及作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理主要指在既定的工期內(nèi)，編制出最優(yōu)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在執(zhí)行中經(jīng)常檢查施工的實(shí)際進(jìn)度情況，并將萁與計(jì)劃進(jìn)度相比較，若出現(xiàn)偏差，便分析產(chǎn)生的原因和調(diào)整措施，修改原計(jì)劃，不斷地如此循環(huán)，直至房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理目的是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目的既定目標(biāo)工期的實(shí)現(xiàn)?；蛟诒ＷC施工質(zhì)量而不增加施工實(shí)際成本的條件下，適當(dāng)縮短施工工期。

2 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的因素

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的影響因素，一般認(rèn)為有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，其中人的因素是最主要的干擾因素。最常見(jiàn)的有兩種情況，一是項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的條件認(rèn)識(shí)不清。二是項(xiàng)目參加人員的工作失誤。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制的三個(gè)階段

3.1事前控制

3.1.1合理制定計(jì)劃計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。

目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在"圈地運(yùn)動(dòng)"和"圈錢(qián)運(yùn)動(dòng)"階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過(guò)程要么非常粗略，要么以走過(guò)場(chǎng)、交差的形式敷衍而過(guò)，造成以后的工作混亂。

例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過(guò)程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定本期開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)盤(pán)及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門(mén)工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門(mén)相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無(wú)從談起。

建議計(jì)劃制定過(guò)程為：項(xiàng)目發(fā)展部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后銷售部門(mén)制定銷售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門(mén)在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門(mén)配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門(mén)以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門(mén)交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。

當(dāng)然，計(jì)劃制定過(guò)程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面：

（1）計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門(mén)圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；

（2）計(jì)劃制定過(guò)程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門(mén)之間有交叉的地方相關(guān)部門(mén)需要進(jìn)行確認(rèn)；

（3）計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門(mén)的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門(mén)的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。

3.1.2嚴(yán)格圖紙會(huì)審

由于目前甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問(wèn)題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來(lái)沒(méi)有門(mén)，一間建造出來(lái)多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

建議：首先，項(xiàng)目部人員以"圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天"的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)問(wèn)題；最后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問(wèn)題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以獎(jiǎng)勵(lì)，不能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以處罰。

3.2事中控制

3.2.1節(jié)點(diǎn)制定

項(xiàng)目施工計(jì)劃應(yīng)有詳細(xì)的分解，如一般施工項(xiàng)目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，每一個(gè)階段又可以細(xì)分為更小的節(jié)點(diǎn)，具體分解成為多少項(xiàng)節(jié)點(diǎn)應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)、甲方進(jìn)度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實(shí)際情況進(jìn)行確定，而不是生搬硬套，當(dāng)然，有些是國(guó)標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。

3.2.2節(jié)點(diǎn)控制

節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制以及節(jié)點(diǎn)完成的控制。

節(jié)點(diǎn)過(guò)程

控制節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制是進(jìn)度控制實(shí)施的主體階段，也是進(jìn)度控制成敗的關(guān)鍵階段。一般而言，過(guò)程控制應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：

（1）項(xiàng)目關(guān)系維護(hù)處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；

（2）保持與公司職能部門(mén)的緊密聯(lián)系與溝通，加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率，如簽證、設(shè)計(jì)變更等；

（3）處理好項(xiàng)目部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。項(xiàng)目部對(duì)施工單位的監(jiān)控主要通過(guò)監(jiān)理單位來(lái)實(shí)現(xiàn)，而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對(duì)施工單位進(jìn)行主動(dòng)有效的監(jiān)控。筆者以為，項(xiàng)目部可以"對(duì)監(jiān)理單位唱黑臉，對(duì)施工單位唱紅臉"，即項(xiàng)目部嚴(yán)格對(duì)監(jiān)理單位的控制，以制度為主，對(duì)施工單位則以人情等軟手段進(jìn)行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高，如果負(fù)激勵(lì)太多可能產(chǎn)生負(fù)面影響，建議多采用正激勵(lì)的方式進(jìn)行；

（4）控制一定要形成書(shū)面記錄?？捎玫墓ぞ吆褪侄沃饕校籂顟B(tài)跟蹤表、不履約通知、日?qǐng)?bào)、月報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)指令、現(xiàn)場(chǎng)巡視等。

②節(jié)點(diǎn)完成的控制

節(jié)點(diǎn)完成控制指及時(shí)組織項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處罰之用。進(jìn)度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項(xiàng)目施工計(jì)劃并與其他部門(mén)溝通、計(jì)劃變更信息。

3.3事后控制

3.3.1計(jì)劃變更

計(jì)劃變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指項(xiàng)目施工造成的項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)大的變化需要變更進(jìn)度計(jì)劃，施工之外的因素主要由于其他部門(mén)的進(jìn)度不能跟上從而影響施工或因開(kāi)發(fā)計(jì)劃發(fā)生變化則施工計(jì)劃需要做相應(yīng)改變。不管何種計(jì)劃變更，其處理都應(yīng)是及時(shí)與相關(guān)部門(mén)取得聯(lián)系，最好是組織召開(kāi)計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)，將計(jì)劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門(mén)應(yīng)做出計(jì)劃變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改進(jìn)提供建議。

3.3.2進(jìn)度超期

進(jìn)度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項(xiàng)目部發(fā)生超期后便"埋頭苦干"，爭(zhēng)取將進(jìn)度追回來(lái)，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此，在進(jìn)度超期實(shí)際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門(mén)，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計(jì)劃，如變更計(jì)劃采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書(shū)面材料；最后，追究有關(guān)責(zé)任。

4結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅需要在過(guò)程處理上運(yùn)用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門(mén)的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉保勝,石晨義，淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)度管理[J]，科技信息(科學(xué)教研)，2007

篇3

【關(guān)鍵詞】土建工程；施工進(jìn)度；控制與管理；重要性

一、土建工程施工進(jìn)度控制與管理的必要性

我們知道建筑工程一般規(guī)模較大、建設(shè)周期長(zhǎng)，投資多、專業(yè)多、受外界影響因素多，其質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)安全、社會(huì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，一個(gè)工程想要獲得較好的工程質(zhì)量，就必須要有健全的質(zhì)量管理辦法，能夠及時(shí)將影響工程質(zhì)量的原因找到，在實(shí)際工程中加以預(yù)防和解決。進(jìn)度控制是貫穿于土建工程施工全過(guò)程的控制工作。土建工程的工期、工作量、資源的消耗量等直接受進(jìn)度控制影響。土建項(xiàng)目能否預(yù)期完工，直接關(guān)系到整體建筑工程項(xiàng)目能否按期完工和交付使用，直接關(guān)系著該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的形成。對(duì)土建工程的施工進(jìn)度進(jìn)行控制非常有必要，因?yàn)闊o(wú)故延長(zhǎng)工期或工期控制不好，可能造成材料、人工或施工管理費(fèi)用的增加，整體的施工成本隨之增加，從而造成最終投資機(jī)會(huì)的損失。

二、影響工程進(jìn)度的因素分析

工程進(jìn)度的影響因素是多方面的，有人為因素、材料和設(shè)備因素、技術(shù)因素、地基因素、機(jī)具因素、氣候因素、資金因素、環(huán)境因素等。建筑工程的施工與完成的時(shí)間、完成的好壞，其中最重要的就是人為因素。影響建筑工程進(jìn)度的不只是施工單位，事實(shí)上，只要是與工程建設(shè)有關(guān)的單位，其工作進(jìn)度的拖后必將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。物資供應(yīng)的影響。人力配置不夠或不平衡、周轉(zhuǎn)材料不足，主材采購(gòu)供應(yīng)困難、材料商供貨不及時(shí)，都可影響施工進(jìn)度。另外施工機(jī)具過(guò)多，會(huì)引起資源浪費(fèi)，堵塞現(xiàn)場(chǎng)；機(jī)具過(guò)少，降低施工效率，資源閑置，影響施工進(jìn)度。資金的影響。足夠的資金是工程施工的順利進(jìn)行的必要保障。資金不足或到位不及時(shí)，都會(huì)拖延施工進(jìn)度。施工條件的影響。土建施工對(duì)環(huán)境依賴性極大，氣候，地質(zhì)、水文等都會(huì)影響施工進(jìn)度。施工技術(shù)的影響。施工方法不當(dāng)，技術(shù)力量薄弱，計(jì)劃欠缺周密，管理能力弱，解決問(wèn)題慢；招標(biāo)設(shè)計(jì)粗，設(shè)計(jì)變化大，變更多；不熟悉規(guī)范、工藝、標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法統(tǒng)籌全局等都會(huì)延誤工程進(jìn)度。受以上諸多因素的制約，土建工程進(jìn)度的控制與管理變得既復(fù)雜又重要。但除了極少因素?zé)o法掌控，其他都是可通過(guò)有效的進(jìn)度控制來(lái)彌補(bǔ)。

三、加強(qiáng)土建施工進(jìn)度控制與管理的若干措施

進(jìn)度控制是一項(xiàng)復(fù)雜、綜合性的工作，工作人員要按工程的實(shí)際情況，針對(duì)可能影響到工期的各種因素，制定出相應(yīng)的補(bǔ)救或應(yīng)急措施，確保工程進(jìn)度。建立控制目標(biāo)體系，明確責(zé)任分工。分解總目標(biāo)，明確各分部，各階段的進(jìn)度控制目標(biāo)和責(zé)任人。編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃是確定合同工期條款的根據(jù)，是審核施工計(jì)劃的根據(jù)，依據(jù)它落實(shí)及審核施工進(jìn)度與設(shè)計(jì)進(jìn)度、材料設(shè)備供應(yīng)進(jìn)度、資金、資源計(jì)劃是否協(xié)調(diào)。建立進(jìn)度報(bào)告制度及進(jìn)度信息溝通網(wǎng)絡(luò)。建立進(jìn)度計(jì)劃審核和計(jì)劃實(shí)施中的檢查分析制度。建立進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度，包括會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、參加人等。建立圖紙審查、工程變更和設(shè)計(jì)變更管理制度。保障施工連續(xù)性。做好工期預(yù)控，審批施工總進(jìn)度計(jì)劃；檢查分析進(jìn)度實(shí)施；安排好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審，減少設(shè)計(jì)修改，以保障施工連續(xù)性。做好事中控制，適時(shí)工程計(jì)量，為支付進(jìn)度款提供依據(jù)。發(fā)生進(jìn)度偏差時(shí)，采取改善外部條件、勞動(dòng)條件、實(shí)施強(qiáng)有力調(diào)度等措施，調(diào)整材料設(shè)備、施工計(jì)劃、資金供應(yīng)計(jì)劃等，組織新的協(xié)調(diào)及平衡。編制資源需求計(jì)劃，做好前期預(yù)算。監(jiān)理單位及時(shí)辦理工程預(yù)付款和工程進(jìn)度款支付；確定分解資金投資控制目標(biāo)；制定賞罰制度，如提前交工，給予獎(jiǎng)勵(lì)；主觀因素造成的工期延誤支付損失賠償金。制定合同條款，明確合同工期、界定工期延期及延誤，規(guī)定責(zé)任和經(jīng)濟(jì)條款。強(qiáng)化合同管理；嚴(yán)審工程及設(shè)計(jì)變更；嚴(yán)格檢查施工進(jìn)度，嚴(yán)格進(jìn)度款撥付，防超報(bào)、重報(bào)；正確區(qū)分工期延誤或延期，合理地辦理延期；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)對(duì)施工進(jìn)度的影響和相應(yīng)的處理方法。土建工程進(jìn)度控制需要施工各方大力配合，只要溝通及時(shí)、密切配合，執(zhí)行中對(duì)既定的進(jìn)度計(jì)劃不斷地檢查和調(diào)整，施工進(jìn)度就可有效控制。

四、具體做法

進(jìn)度控制的任務(wù)是針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行工期計(jì)算，是施工單位工程師根據(jù)工程建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、工程量與工程復(fù)雜程度，建設(shè)單位對(duì)工期和項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)間的要求，資金到位計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)的可能性，主要進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，國(guó)家頒布的“建筑安裝工程工期定額”，工程地質(zhì)，水文地質(zhì)、建設(shè)地區(qū)氣候等因素，進(jìn)行科學(xué)分析后，設(shè)計(jì)出的工程建設(shè)項(xiàng)目的最佳工期。合同工期確定后，工程施工進(jìn)度控制的任務(wù)，就是根據(jù)進(jìn)度目標(biāo)確定實(shí)施方案，在施工過(guò)程中進(jìn)行控制和調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制的目標(biāo)，具體的講，進(jìn)度控制的任務(wù)是進(jìn)行進(jìn)度規(guī)劃、進(jìn)度控制和進(jìn)度協(xié)調(diào)。要完成好這個(gè)任務(wù)，應(yīng)做到以下三點(diǎn)工作：①要做出工程建設(shè)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)和總計(jì)劃的制定。而這項(xiàng)工作是非常重要而細(xì)致的工作，進(jìn)度計(jì)劃的編制，涉及建設(shè)工程投資，設(shè)備材料供應(yīng)、施工場(chǎng)地布置、主要施工機(jī)械、勞動(dòng)組合、各附屬設(shè)施的施工、各施工安裝單位的配合及建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)的時(shí)間要求。對(duì)這些綜合因素要全面考慮、科學(xué)組織、合理安排、統(tǒng)籌兼顧，才能有一個(gè)很好的進(jìn)度規(guī)劃。②要對(duì)進(jìn)度進(jìn)行控制，必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的全過(guò)程，對(duì)計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行比較。在施工工程的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度發(fā)生偏離，無(wú)論是進(jìn)度加快、進(jìn)度滯后都會(huì)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，都會(huì)對(duì)施工工序帶來(lái)問(wèn)題，都要及時(shí)的采取有效措施加以調(diào)整，對(duì)偏離控控制目標(biāo)的要找出原因，堅(jiān)決糾正。③進(jìn)度協(xié)調(diào)的任務(wù)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中各安裝、土建等施工單位、總包單位、分包單位之間的進(jìn)度搭接，在時(shí)間、空間交叉上進(jìn)行協(xié)調(diào)。這些都是相互聯(lián)系、相互制約的因素，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度都有著直接的影響，如果對(duì)這些單項(xiàng)工程之間的施工關(guān)系不加以必要的協(xié)調(diào)，將會(huì)造成工程施工秩序混亂，不能按期完成建設(shè)工程，只有科學(xué)安排施工計(jì)劃，工程施工工作才能有條不紊的開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]白秀華.對(duì)土建工程的項(xiàng)目管理研究分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì).2011.10

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

項(xiàng)目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要位置，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時(shí)，以期能讓項(xiàng)目整體目標(biāo)可以更好的實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目管理，完善項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項(xiàng)目管理中需從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說(shuō)是做好整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的重中之重。通常，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有效管理，可行性研究需要仔細(xì)明確以下幾個(gè)內(nèi)容：

1、明確可行性研究?jī)?nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，此項(xiàng)研究也是房產(chǎn)公司項(xiàng)目審批的關(guān)鍵資料，對(duì)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：

第一，項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體狀況作一個(gè)分析。對(duì)于項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及同類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依據(jù)；第二，項(xiàng)目實(shí)施可能性分析，科學(xué)制定項(xiàng)目安排。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施方案，要盡可能的多設(shè)計(jì)幾個(gè)，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行施工；第三，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評(píng)價(jià)，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，做好項(xiàng)目融資方案及融資成本的估算，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析，保證項(xiàng)目施工中經(jīng)濟(jì)及技術(shù)可靠性。

2、堅(jiān)持可行性研究原則

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目管理中重要部分，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨(dú)立、客觀原則。這是決定開(kāi)發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個(gè)研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施參考方案，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)事求是，避免因不好的觀念給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)不良影響。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理環(huán)節(jié)分析

項(xiàng)目進(jìn)度管理也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，此環(huán)節(jié)要先明確進(jìn)度管理影響因素，再運(yùn)用有效方法作有效管理。

1、進(jìn)度管理的影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長(zhǎng)，參與部門(mén)多，這也就造成進(jìn)度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進(jìn)度管理中，委托方作為項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒(méi)有按照原有的進(jìn)度去將設(shè)計(jì)好的圖紙或者是計(jì)劃的極度及時(shí)準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒(méi)有按時(shí)的給承包商撥款，那么都可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項(xiàng)目進(jìn)行中，可能承包商方面會(huì)出現(xiàn)由于團(tuán)隊(duì)管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒(méi)有按照原有的進(jìn)度進(jìn)行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時(shí)的停電停水等。

2、進(jìn)度管理的方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理由于會(huì)受到很多因素的影響發(fā)生進(jìn)度的變更，所以為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就必須采用一些方法來(lái)進(jìn)行進(jìn)度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度以表格的形勢(shì)記載下來(lái)，在記載的時(shí)候需要算計(jì)好時(shí)間，記載好正在進(jìn)行的工作的名稱，所耗費(fèi)的時(shí)間以及需要的時(shí)間等等，從而計(jì)算出項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。

2.2.2形象進(jìn)度表法。這個(gè)方法也稱橫道圖法，是在進(jìn)度表的基礎(chǔ)上演變而來(lái)。這種方法在運(yùn)用的過(guò)程中先要做好項(xiàng)目進(jìn)展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實(shí)際的橫道線與原計(jì)劃的橫道線進(jìn)行對(duì)比，從而衡量?jī)烧咧g的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的坐標(biāo)為開(kāi)始點(diǎn)，然后以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的時(shí)間坐標(biāo)點(diǎn)為終點(diǎn)，依次用點(diǎn)劃線的方式進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點(diǎn)的位置來(lái)判斷計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

項(xiàng)目質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括對(duì)產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對(duì)產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來(lái)講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

1、全面性

質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

2、主動(dòng)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)的信譽(yù)，在項(xiàng)目管理中應(yīng)該要主動(dòng)地進(jìn)行質(zhì)量的管理，通過(guò)日常與施工的監(jiān)督，讓整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

3、動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理具有動(dòng)態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)行以及開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實(shí)，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要想做好項(xiàng)目管理，就無(wú)法忽略項(xiàng)目成本管理，成本管理關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目收益。通常，項(xiàng)目管理的成本管理中需注意：

1、明確項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容

在項(xiàng)目成本管理中主要有對(duì)土地成本、前期成本、施工過(guò)程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項(xiàng)目單位管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等的管理。

2、堅(jiān)持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標(biāo)管理原則、動(dòng)態(tài)控制原則及權(quán)、責(zé)、利相對(duì)等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

3、有效運(yùn)用成本管理措施

成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運(yùn)用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行項(xiàng)目施工。第二，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)的方式進(jìn)行項(xiàng)目成本的有效控制，確定合適的造價(jià)水平。第三，嚴(yán)格合同管理保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項(xiàng)目成本目標(biāo)。

五、結(jié)論

作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理往往也是一個(gè)聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會(huì)直接影響到項(xiàng)目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤(rùn)最大化能否實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行和項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐俊毅.試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2011(06).

[2] 常慶.淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].山西建筑.2010(27).

篇5

【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);工程管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1.工程管理的涵義

工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題。解決這個(gè)主要問(wèn)題,將使工程管理躍上一個(gè)新的臺(tái)階。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。

工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程,時(shí)間就是金錢(qián),時(shí)間就是生命,加快工程進(jìn)度,節(jié)約工程工期,快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作,才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果,工程質(zhì)量是工程之根本,只有在滿足質(zhì)量的情況下,工程進(jìn)度管理才有其意義“造名,更要造實(shí)”。用質(zhì)量說(shuō)話才能底氣十足。工程成本管理是管理造價(jià),工程造價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心控制區(qū),合理降低工程造價(jià),一方面可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追求最大利潤(rùn),另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。兩全其美,何樂(lè)不為?

2.房地產(chǎn)工程管理的意義

一是成本管理，工程成本管理是工程造價(jià)，合理控制工程造價(jià)，不但可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求最大利潤(rùn)，更能加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制的關(guān)鍵，其一是要合理控制工程洽商，其二是必須嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，其三是要做好材料的加工訂貨。二是進(jìn)度的管理，房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本就會(huì)增加，最后的結(jié)果就是房屋的出售價(jià)格提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)情況：三是工程質(zhì)量管理，工程質(zhì)量是房地產(chǎn)工程的根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程質(zhì)量管理才有其意義。一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生存的根本，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量的好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌形象的重要影響因素，預(yù)期信譽(yù)與發(fā)展緊密相關(guān)，而且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重影響工期，而且會(huì)增加投資成本。

3.房地產(chǎn)工程管理的方式

如何做好房地產(chǎn)工程管理呢?我認(rèn)為其方式有三,第一,選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵,一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。第二,選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞,直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠(chéng)信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)房地產(chǎn)的工程管理具有推動(dòng)作用。他經(jīng)驗(yàn)豐富,對(duì)工程的把握恰到好處。員工的素質(zhì)和能力的高度對(duì)整個(gè)工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面了解和掌握這些信息,加大篩選的力度,才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。第三,建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研,多方面進(jìn)行比較和區(qū)分,合理的選價(jià)和選材,嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體,要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理,如:合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等,這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案,記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程,表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料,能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞,為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程周期長(zhǎng),綜合性強(qiáng),在工程的不同階段,工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn),但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過(guò)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位,素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來(lái)得以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開(kāi)發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的正確性,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理水平,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制,保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠順利實(shí)現(xiàn)。一個(gè)能充分防范風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商總是受到人們信賴的,而這些對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資和銷售等都有很大的幫助。開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平,獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。所以,既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本,加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【參考文獻(xiàn)】:

[1] 李清立.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),北京:清華大學(xué)出版社,2004.

[2] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理[M]，梁學(xué)慶等哈爾濱出版社，1997 年，

[3] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理[M]，施建剛，同濟(jì)大學(xué)出版社，2007 年

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；現(xiàn)場(chǎng)管理；質(zhì)量；設(shè)計(jì)；解決方案

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理存在的問(wèn)題

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日工程成為城市化建設(shè)的一個(gè)重要組成部分。從目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的方法和手段來(lái)看，仍然還存在著一些問(wèn)題。

1.1 在現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)的設(shè)計(jì)管理工作方面，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)由于設(shè)計(jì)單位的任務(wù)較多，加上開(kāi)發(fā)商要求的設(shè)計(jì)周期較短，因此經(jīng)常處于趕圖狀態(tài)，設(shè)計(jì)深度難以達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)施工要求，設(shè)計(jì)錯(cuò)、漏、碰較多，變更頻繁。如果不解決設(shè)計(jì)與施工的根源性問(wèn)題，建設(shè)項(xiàng)目就不能按照計(jì)劃進(jìn)行，勢(shì)必影響了現(xiàn)場(chǎng)管理的效率和施工質(zhì)量，難以保證現(xiàn)場(chǎng)管理的科學(xué)性。

1.2 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理方面，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于種種原因，使得實(shí)際施工進(jìn)度相對(duì)于開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃來(lái)說(shuō)，均有不同程度的滯后，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程。例如，在現(xiàn)場(chǎng)管理過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商部門(mén)之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題，或流程過(guò)長(zhǎng)，部門(mén)過(guò)多等原因，許多問(wèn)題不能及時(shí)解決，越積越多，嚴(yán)重拖了項(xiàng)目進(jìn)程的后腿。

1.3 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理方面，有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理的質(zhì)量較低。目前，在現(xiàn)場(chǎng)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題主要有：施工人員為了方便，經(jīng)常不按設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范施工；監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)，偷工減料時(shí)有發(fā)生；施工人員大部分是農(nóng)民工出身，較少經(jīng)過(guò)上崗培訓(xùn)，因此施工工藝和工序均不規(guī)范：由于沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行中間驗(yàn)收和隱蔽驗(yàn)收，造成工程質(zhì)量隱患。以上問(wèn)題說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理還有待進(jìn)一步提高。

1.4 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現(xiàn)在：由于合同談判和簽訂時(shí)比較匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加；成本核算缺乏一個(gè)嚴(yán)格的程序和監(jiān)督制度，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理失控，浪費(fèi)嚴(yán)重。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的必要性

加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑具有非常重要的實(shí)際意義。

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，現(xiàn)場(chǎng)管理與整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，就是局部與整體的關(guān)系，如果局部沒(méi)有做好，勢(shì)必影響了整體發(fā)展的效益和方向。有效而科學(xué)的現(xiàn)場(chǎng)管理可以加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門(mén)之間的密切聯(lián)系，同時(shí)也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的高度和水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作又快又好地發(fā)展。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理水平，有利于提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，提高工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)成本，增加企業(yè)效益。其中加強(qiáng)成本管理是現(xiàn)場(chǎng)管理的一個(gè)重要方面。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，不僅提高了效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，避免了不必要的資金資源的浪費(fèi)。

2.3 提高現(xiàn)場(chǎng)管理有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用。

現(xiàn)場(chǎng)管理雖然只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)部分，但是其管理卻涉及到了城市規(guī)劃、城市管理、城市環(huán)保等等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策。因此，提高現(xiàn)場(chǎng)管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行。這是依法辦事的體現(xiàn)。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的措施

現(xiàn)場(chǎng)管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜的管理過(guò)程。因此，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理提出了幾點(diǎn)看法和對(duì)策。

3.1 設(shè)計(jì)管理方面。

規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的管理是現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)管理的重要工作內(nèi)容之一。一

般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作都會(huì)同時(shí)由幾個(gè)單位來(lái)完成，因此，在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理工作時(shí)，首先應(yīng)做好設(shè)計(jì)工作計(jì)劃，協(xié)調(diào)好各設(shè)計(jì)單位之間的工作和任務(wù)，根據(jù)設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系確定出圖時(shí)間，保證設(shè)計(jì)工作與施工計(jì)劃的協(xié)調(diào)，以不影響項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)展。

其次，設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)是設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)管理工作的保障。目前，設(shè)計(jì)圖紙普遍存在的問(wèn)題是：設(shè)計(jì)出圖時(shí)間較短，加之設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)任務(wù)較多，出圖質(zhì)量難以保證，設(shè)計(jì)內(nèi)審工作不到位，設(shè)計(jì)各專業(yè)之間沒(méi)有很好地防調(diào)，造成施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更較多。因此，在施工過(guò)程巾的設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)尤為重要，處理得不及時(shí)，便會(huì)影響施工進(jìn)度，造成返工和浪費(fèi)。

3.2 進(jìn)度管理方面。

現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃得以落實(shí)的重要工作之一，實(shí)際管理工作中應(yīng)該注重進(jìn)度的控制和管理。目前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日的管理中，較多存在著實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度的現(xiàn)象。主要原因是，許多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)計(jì)劃的擬定時(shí)，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益目標(biāo)，脫離實(shí)際擬定開(kāi)發(fā)目標(biāo)，使各項(xiàng)工作及施工進(jìn)度難以在期望的時(shí)間內(nèi)完成；其次，施工單位的施工組織計(jì)劃的科學(xué)性和計(jì)劃的執(zhí)行效果，設(shè)備、材料及人力的有效組織是影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最主要因素，而建設(shè)單位內(nèi)部的各項(xiàng)工作如設(shè)計(jì)管理工作、招標(biāo)采購(gòu)工作、分包隊(duì)伍的確定工作、內(nèi)部審批工作等方面也比較突出地影響了項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度；因此，要想使現(xiàn)場(chǎng)管理的進(jìn)度得到合理的控制，首先，要制定合理的科學(xué)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，建設(shè)單位的自身工作應(yīng)與總開(kāi)發(fā)計(jì)劃有機(jī)結(jié)合，并嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行；對(duì)于施工單位的計(jì)劃執(zhí)行，應(yīng)有嚴(yán)格的合同管理措施和經(jīng)濟(jì)手段予以控制。只有這樣，進(jìn)度管理才能真正有效發(fā)揮作用。

3.3 質(zhì)量管理方面

針對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理方面存在的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人員嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范和工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，對(duì)每道工序進(jìn)行控制；(2)對(duì)監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)的，應(yīng)對(duì)監(jiān)理單位采取必要經(jīng)濟(jì)手段促使其改進(jìn)：(3)提高現(xiàn)場(chǎng)管理的質(zhì)最，還需要從細(xì)節(jié)做起，從每一個(gè)程序來(lái)進(jìn)行。首先，要嚴(yán)格把握施工相關(guān)材料和原料的質(zhì)量關(guān)。高質(zhì)量的原料和材料是現(xiàn)場(chǎng)管理提高管理質(zhì)量的最基本的管理工作：(4)要求并監(jiān)控施工單位加強(qiáng)對(duì)施工人員的崗前培訓(xùn)和施工技術(shù)交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監(jiān)理公司及時(shí)進(jìn)行工序驗(yàn)收和隱蔽驗(yàn)收，避免工程質(zhì)量隱患。以上措施是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理必要手段。總之，現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)應(yīng)該考慮到其管理輻射的各個(gè)方面，綜合提高其管理質(zhì)量水平。

3.4 成本管理方面。

成本管理是現(xiàn)場(chǎng)管理工作中一個(gè)重要方面。提高現(xiàn)場(chǎng)管理的成小管理，首先需要有一批高素質(zhì)的成本管理人員，形成一支強(qiáng)人的成本隊(duì)伍；其次，現(xiàn)場(chǎng)成本管理要有比較健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部門(mén)相關(guān)管理人員在控制工程變更和簽證方向能按統(tǒng)一的方法執(zhí)行：避免和減少隨意增加造價(jià)：另外，現(xiàn)場(chǎng)管理應(yīng)該制定一套合理的成本核算體系，包括成本會(huì)計(jì)核算的程序，成本核算結(jié)果的公示，成本會(huì)計(jì)工作的監(jiān)督制度以及成本會(huì)計(jì)的考評(píng)等等。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理的成本管理，能夠有效地節(jié)約資源和資金，同時(shí)也能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供真實(shí)有效的信息，作為其調(diào)整管理工作的依據(jù)。促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；施工進(jìn)度；施工質(zhì)量；工程造價(jià)；成本構(gòu)成；動(dòng)態(tài)管理

一、引言

眾所周知，項(xiàng)目管理對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)都是至關(guān)重要的，尤其是房地產(chǎn)這樣一個(gè)新興、龐大又競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)。從前期的策劃、市場(chǎng)調(diào)查、研究可行性、分析評(píng)價(jià)直到后期的營(yíng)銷策劃，每一步都需要項(xiàng)目管理來(lái)監(jiān)督實(shí)施。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起著重要的作用，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)科學(xué)化、系統(tǒng)化和合理化的有效工具，由于我國(guó)引進(jìn)項(xiàng)目管理較晚，因此應(yīng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和實(shí)踐投入更多的精力，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的迅速提高。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的方法。

1.1表格法。表格法是描述工程進(jìn)度計(jì)劃的一種傳統(tǒng)方法。由于標(biāo)的不同，導(dǎo)致進(jìn)度計(jì)劃的內(nèi)容隨之不同，因此，表格的形式也存在差異。但在一般的實(shí)施過(guò)程中，作為進(jìn)度計(jì)劃標(biāo)的，只需記錄檢查時(shí)刻正在進(jìn)行的工作名稱、所耗費(fèi)的時(shí)間以及還需要的時(shí)間，然后計(jì)算相關(guān)的參數(shù)，從而根據(jù)時(shí)間參數(shù)來(lái)判斷實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間所產(chǎn)生的偏差。

1.2橫道圖法。橫道圖法的另一個(gè)名稱是形象進(jìn)度表法，是對(duì)進(jìn)度表的變形。這種方法是首先通過(guò)觀察以及檢測(cè)的方式收集項(xiàng)目進(jìn)展中的相關(guān)信息，然后將整理后的信息采用實(shí)際的橫道線跟原計(jì)劃的橫道線進(jìn)行標(biāo)示，最后通過(guò)對(duì)二者的相互比較來(lái)衡量實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度二者之間的偏差。

1.3S曲線比較法。在這種方法當(dāng)中，運(yùn)用橫軸來(lái)表示該項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的具體時(shí)間，用縱軸來(lái)表示此項(xiàng)目任務(wù)的累計(jì)完成量。在坐標(biāo)系內(nèi)包括了兩條S形曲線：其中一條S形曲線代表在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間累計(jì)完成的任務(wù)量，另一條 S形曲線則代表在項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中各個(gè)檢查時(shí)間實(shí)際完成的累計(jì)任務(wù)量，從而通過(guò)兩條S形曲線對(duì)實(shí)際進(jìn)度及計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行直觀的比較。S型曲線表明了項(xiàng)目在某一個(gè)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間里累計(jì)完成任務(wù)量的變化狀況。在S形圖上可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行直觀的比較。如果實(shí)際進(jìn)展點(diǎn)落在進(jìn)度計(jì)劃S曲線的右側(cè)，則表明實(shí)際進(jìn)度拖后；如果實(shí)際進(jìn)展點(diǎn)落在計(jì)劃S形曲線的左側(cè)，則表明實(shí)際進(jìn)度超前；如果恰好落在曲線 L上，則表示實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度相一致。

1.4前鋒線比較法。前鋒線比較法是從進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的坐標(biāo)點(diǎn)開(kāi)始，至進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查時(shí)間的坐標(biāo)點(diǎn)終止，依次用點(diǎn)劃線連接各環(huán)節(jié)工作的實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)，根據(jù)形成的前鋒線與工作箭線的交點(diǎn)位置來(lái)判斷項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的影響因素。

2.1由委托方導(dǎo)致的進(jìn)度變更。委托方?jīng)]有按進(jìn)度計(jì)劃要求及時(shí)將設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┙o承包商或未及時(shí)向承包商撥款，委托方臨時(shí)加大工程量，委托方變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，這些源于委托方的因素都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度的變化。

2.2由承包商導(dǎo)致的進(jìn)度變更。項(xiàng)目進(jìn)度也常由于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的原因而被迫變更，如施工方案缺乏實(shí)際操作性，前期對(duì)項(xiàng)目地質(zhì)條件項(xiàng)勘察不準(zhǔn)確，項(xiàng)目各階段脫節(jié)、配合不協(xié)調(diào)，物資供應(yīng)及其它配套服務(wù)沒(méi)有跟上等其它原因。

2.3意料之外的變更。項(xiàng)目進(jìn)度也常因?yàn)橐恍┎豢煽沽蛞饬现獾囊蛩囟黄茸兏?。這些因素包括極端天氣、地質(zhì)災(zāi)害等自然因素，但更多的是人為因素或社會(huì)因素，如政策變更，審批手續(xù)的延遲，臨時(shí)停水、停電，社會(huì)動(dòng)亂。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)。

1.1全面性。全面性要求對(duì)與房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量有關(guān)的所有方面進(jìn)行控制，主要包括項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能及工作質(zhì)量，從而使它在性能、可靠性、表明狀態(tài)、功能、安全性及可維護(hù)性等方面達(dá)到質(zhì)量的符合性要求。

1.2主動(dòng)性與及時(shí)性。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展質(zhì)量管理的動(dòng)力不應(yīng)該只源于國(guó)家政策的壓力，還應(yīng)來(lái)自對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量所產(chǎn)生效益的追求，變被動(dòng)為主動(dòng)，做好質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析和管理工作，對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節(jié)采取有效的預(yù)防措施，消除質(zhì)量隱患。

1.3動(dòng)態(tài)性。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，在項(xiàng)目的質(zhì)量管理方面也是如此。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容應(yīng)該隨著項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期、所處環(huán)節(jié)的不同而有所變化。

1.4連續(xù)性和相關(guān)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目各生命周期階段的質(zhì)量管理應(yīng)該是連學(xué)的，并且銜接緊密，不能出現(xiàn)空白期。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制涉及到承包商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等多個(gè)單位，只有所有的參與單位在質(zhì)量管理上共同努力，才能保證項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到合同規(guī)定的要求。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容。

2.1地域的質(zhì)量?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的地域性特征，因此，項(xiàng)目管理者要充分考慮到項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃等方面。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體布局要科學(xué)、合理，要達(dá)到造型設(shè)計(jì)美觀、空間得到合理的利用、生活環(huán)境舒適、配置設(shè)施齊全等方面的要求。

2.3工程的質(zhì)量。一些豆腐渣工程、爛尾樓等等現(xiàn)象的出現(xiàn)使得人們對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)注度及重視度越來(lái)越高，有些購(gòu)房者甚至對(duì)房屋的建造過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤，這些現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)逐漸提高。

2.4設(shè)備、材料質(zhì)量。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)將節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保等技術(shù)進(jìn)步目標(biāo)列入項(xiàng)目方案，并在項(xiàng)目施工過(guò)程中通過(guò)采用優(yōu)質(zhì)設(shè)備材料來(lái)保證上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.5環(huán)境質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境質(zhì)量分為內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量和外部環(huán)境質(zhì)量。其中，內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量是由項(xiàng)目管理者的設(shè)計(jì)理念及經(jīng)營(yíng)理念決定的，而外部環(huán)境質(zhì)量是由產(chǎn)品所在區(qū)域的質(zhì)量決定的。

2.6配套設(shè)施質(zhì)量。配套質(zhì)量是功能質(zhì)量的一種，它體現(xiàn)為項(xiàng)目能為小區(qū)提供的社會(huì)服務(wù)程度。隨著人們生活水平的提高，對(duì)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。

2.7物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理的質(zhì)量主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：技術(shù)質(zhì)量、功能質(zhì)量和信息質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成。

1.1土地成本。土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目中投入比重較大的部分，也是決定項(xiàng)目啟動(dòng)資金需求量大小的重要因素，它一般由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等方面構(gòu)成。

1.2前期成本。主要包括施工設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性研究等費(fèi)用。

1.3建安工程成本。指房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過(guò)程中按工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)。由于前期對(duì)建筑結(jié)構(gòu)已有了明確規(guī)定，因此此項(xiàng)成本基本固定，浮動(dòng)較小。

1.4公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本。公共基礎(chǔ)配套設(shè)施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。

1.5施工單位管理成本。此項(xiàng)主要由現(xiàn)場(chǎng)辦公人員的工資、福利費(fèi)及辦公設(shè)備、水電費(fèi)、修理費(fèi)及其它行政辦公成本構(gòu)成。

1.6財(cái)務(wù)成本。該項(xiàng)主要包括項(xiàng)目資金成本和稅務(wù)成本兩方面，其中稅務(wù)成本是不可避免的，必須按照國(guó)家法律規(guī)定繳納，而資金成本則由項(xiàng)目資金構(gòu)成決定，如果融資成本低于銷售利潤(rùn)，則可在安全比例內(nèi)進(jìn)行融資。

1.7營(yíng)銷成本。它一般包括營(yíng)銷策劃成本、廣告成本、售樓處建造成本及運(yùn)轉(zhuǎn)成本、人力資源成本等成本構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的措施。

2.1采用合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)的基礎(chǔ)；

2.2通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)有效的控制項(xiàng)目成本；

2.采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依；

2.施工過(guò)程中成本的有效控制是保證項(xiàng)目成本總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；

2.竣工結(jié)算是核定工程造價(jià)的重要根據(jù)，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)；

2.高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人才是實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的根本保證。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，與過(guò)去幾年相比，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理能力得到了大幅度的提升，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于房地產(chǎn)業(yè)起步較早，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在項(xiàng)目定位、成本管理、質(zhì)量管理等方面都取得了一些長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，最終追求的是項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而不是某個(gè)環(huán)節(jié)的最優(yōu)化，但正是在這方面，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理還需要進(jìn)一步改善，需要在理論和實(shí)踐兩方面開(kāi)展大量的研究和探索。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；措施

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，出現(xiàn)了前所未有的繁榮，而工程管理的優(yōu)劣決定了地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)好壞，工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全）中任何一個(gè)環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的成敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 工程管理的涵義

工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。工程成本管理是效益管理，節(jié)約可控才能創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

2 目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1項(xiàng)目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來(lái)越大，可變因素增多，使得項(xiàng)目工程管理的預(yù)見(jiàn)性和可見(jiàn)性差，各類項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來(lái)越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項(xiàng)目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2管理上的相對(duì)粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項(xiàng)目管理人員和少部分技術(shù)工人，水平參差不期。同時(shí)一個(gè)工程項(xiàng)目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個(gè)方面，而分包專業(yè)分工叉較細(xì)，項(xiàng)目工程管理難度大。管理上相對(duì)粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個(gè)施工項(xiàng)目。

2.3委托監(jiān)理存在的問(wèn)題。權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

2.4對(duì)工程驗(yàn)收及備案管理不到位。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，工程竣工驗(yàn)收意味著可以交付，工程驗(yàn)收也是能越快辦完越好。然而，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)相關(guān)的分部分項(xiàng)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時(shí)驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個(gè)土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。

3房地產(chǎn)工程管理中的重要性分析

成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過(guò)程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。

3.1成本問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過(guò)一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過(guò)程。因此，成本控制無(wú)疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。這樣，大部分房屋由于售價(jià)太高就會(huì)囤積起來(lái)。賣不出去，開(kāi)發(fā)商也會(huì)收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。

3.2質(zhì)量問(wèn)題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3進(jìn)度問(wèn)題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。

3.4安全問(wèn)題。沒(méi)有安全生產(chǎn)，就沒(méi)有生產(chǎn)力，也就沒(méi)有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開(kāi)展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。加強(qiáng)合同履約檢查。應(yīng)加大對(duì)各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

4.2嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改，造成不必要的浪費(fèi)。

4.3嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)條件，開(kāi)展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場(chǎng)中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況，建立設(shè)備、材料價(jià)格信息，適時(shí)減少或增加材料購(gòu)置，以減少投資。

4.4推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。

4.5優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置，作為加強(qiáng)工程管理的重點(diǎn)。企業(yè)要根據(jù)工程對(duì)勞動(dòng)力的需求情況，在各建筑之間，對(duì)現(xiàn)實(shí)的和潛在的勞動(dòng)力進(jìn)行周密計(jì)劃，有效流動(dòng)，合理調(diào)配，充分調(diào)動(dòng)人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動(dòng)效率。項(xiàng)目經(jīng)理要按照動(dòng)態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動(dòng)力整體優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制，對(duì)勞動(dòng)力的分配和流向做出總體安排，保證勞動(dòng)力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進(jìn)行有效監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整，使勞動(dòng)力資源得到最大限度的利用。

4.6創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實(shí)施方案，召開(kāi)“文明安全工地”建設(shè)部署會(huì)，開(kāi)展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開(kāi)安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過(guò)以上措施，確保“文明安全工地”活動(dòng)能夠取得實(shí)效。

4.7做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過(guò)防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，其工程周期長(zhǎng)，綜合性強(qiáng)，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點(diǎn)，但工程管理在各個(gè)階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著房屋建造的品質(zhì)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量與合理的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn):

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[2]成 虎.工程項(xiàng)目管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2002.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量；項(xiàng)目施工；管理

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1.施工現(xiàn)場(chǎng)管理存在的問(wèn)題

工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理，應(yīng)該是個(gè)老生常談的話題，就本人從事現(xiàn)場(chǎng)施工管理多年經(jīng)驗(yàn)，淺談施工管理中以下幾方面的問(wèn)題。

1.1技術(shù)方面

作為一個(gè)工程項(xiàng)目，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，各施工工種班組多。這要求我們作為現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備，首先，必須熟悉施工圖紙，針對(duì)具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(xiàng)(部)工程，同時(shí)考慮自身的資源(施工隊(duì)伍、材料供應(yīng)、資金、設(shè)備等)各氣候等自然條件，認(rèn)真、合理地做好施工組織計(jì)劃，并以橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖表示出來(lái)，從大入小，由面及點(diǎn)，確保每一分項(xiàng)工程能納入受控范圍之中。其次，針對(duì)工程特點(diǎn)，除了合理的施工組織計(jì)劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。對(duì)工程設(shè)計(jì)變更做好技術(shù)交底和及時(shí)辦理好簽證工作。

1.2施工方面

施工的關(guān)鍵是進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)于進(jìn)度，原則上按原施工組織計(jì)劃執(zhí)行。但作為一個(gè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，安排。施工質(zhì)量能否得于保證，最重要的是一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的國(guó)家規(guī)范和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求來(lái)完成每一工序，嚴(yán)禁偷工減料。必須貫徹執(zhí)行“三檢”制，即自檢、專檢、交接檢，通過(guò)層層的檢查，驗(yàn)收后方允許進(jìn)入下一道工序，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

1.3資料管理方面

一個(gè)項(xiàng)目的管理，除了材料、施工、技術(shù)、人員的管理認(rèn)別，還有個(gè)不容忽視的問(wèn)題就是資料的管理。任何項(xiàng)目的驗(yàn)收，都必須有竣工資料這一項(xiàng)?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)計(jì)變更、測(cè)量記錄、隱蔽工程驗(yàn)收單，有關(guān)技術(shù)參數(shù)測(cè)定驗(yàn)收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將經(jīng)竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目結(jié)算帶來(lái)不必要的損失，有的影響更是無(wú)法估量。

1.4安全施工方面

安全第一，預(yù)防為主，安全管理是現(xiàn)場(chǎng)管理的重中之重。建立健全安全保證體系制度，安全生產(chǎn)責(zé)任制度，安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)制度及安全技術(shù)交底，特種人員持證上崗制度，動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)和危險(xiǎn)分部分項(xiàng)工程審批認(rèn)證制度及安全檢查制度的建立和實(shí)施，安全資金落實(shí)到位，為安全管理提供保障。安全管理分解落實(shí)到各崗位管理人員，專職安全員做好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，杜絕施工中的坍塌，物理打擊，高處墜落，機(jī)械傷害，觸電火災(zāi)中毒等事故，做好應(yīng)急預(yù)案，消滅違章指揮，違章作業(yè)和慣性事故，現(xiàn)場(chǎng)的安全管理工作任重道遠(yuǎn)。

2.優(yōu)化房地產(chǎn)工程施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理措施

2.1提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)

要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)．要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常強(qiáng)難的。同時(shí)，要求項(xiàng)目體每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。

2.2加強(qiáng)施工進(jìn)度管理

進(jìn)度管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理的基礎(chǔ)所在，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理的控制與管理是進(jìn)度管理的主要工作內(nèi)容，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的合理控制確保實(shí)際施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)性，在確保進(jìn)度可控與合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。與此同時(shí)，進(jìn)度管理還應(yīng)當(dāng)關(guān)注施工現(xiàn)場(chǎng)所涉及材料、人力以及物質(zhì)的高效整合與組織。從這一角度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)制定結(jié)合工程實(shí)際的進(jìn)度計(jì)劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點(diǎn)對(duì)施工單位計(jì)劃進(jìn)度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進(jìn)度管理的整體水平。

2.3加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理

為了確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理效益的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及工程施工單位應(yīng)當(dāng)在理解現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理目標(biāo)及管理重點(diǎn)內(nèi)容的基礎(chǔ)上從以下幾個(gè)方面入手。(1)項(xiàng)目主管做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的監(jiān)控工作，及時(shí)搜集反映質(zhì)量情況的數(shù)據(jù)，同時(shí)協(xié)同工程參與各方，對(duì)工程數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常狀況，并有針對(duì)性的研究質(zhì)量問(wèn)題的糾正措施。會(huì)同監(jiān)理單位落實(shí)糾正措施，并及時(shí)收集質(zhì)量處理情況的反饋結(jié)果。(2)在質(zhì)量關(guān)鍵部位及易于發(fā)生質(zhì)量通病的工序上要求承包商編制具體的專項(xiàng)施工方案，對(duì)工序技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量要求做出明確的規(guī)定，然后由監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。(3)參與并監(jiān)督監(jiān)理單位加強(qiáng)對(duì)材料，成品，半成品的進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)工作，并按照施工材料標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行嚴(yán)格的材料取樣檢測(cè)。(4)監(jiān)理完善且嚴(yán)格的質(zhì)量付款機(jī)制，將監(jiān)理費(fèi)用及各個(gè)承包商工程款的發(fā)放和工程施工質(zhì)量進(jìn)行直接掛鉤。

2.4重視成本管理

重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本管理水平，確保成本核算工作開(kāi)展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對(duì)總成本開(kāi)支進(jìn)行合理的控制，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的利用率。

2.5加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全管理

落實(shí)安全責(zé)任、實(shí)施責(zé)任管理施工項(xiàng)目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。必須同時(shí)承擔(dān)進(jìn)行安全管理、實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)的責(zé)任。（1）建立、完善以項(xiàng)目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開(kāi)展安全管理活動(dòng)。承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。（2）建立各級(jí)人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級(jí)人員的安全責(zé)任。抓制度落實(shí)、抓責(zé)任落實(shí)，定期檢查安全責(zé)任落實(shí)情況。（3）施工項(xiàng)目要通過(guò)監(jiān)察部門(mén)的安全生產(chǎn)資質(zhì)審查，并得到認(rèn)可。（4）施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗(yàn)與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗(yàn)、失控的管理責(zé)任。（5）一切管理、操作人員均需與施工項(xiàng)目簽訂安全協(xié)議，向施工項(xiàng)目做出安全保證。（6）安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)情況的檢查，應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)的記錄，作為分配、補(bǔ)償?shù)脑假Y料之一。

3.結(jié)語(yǔ)

為了有效的管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工現(xiàn)場(chǎng)，施工單位必須建立各類應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時(shí)的緊急起動(dòng)，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時(shí)，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進(jìn)行相關(guān)問(wèn)題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對(duì)房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。

參考文獻(xiàn)：

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[2]韓宇，李丹.優(yōu)化建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理探索[J].黑龍江科技信息，2010（21）.

篇10

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；建筑工程；施工管理；問(wèn)題；要點(diǎn)

中圖分類號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)建筑工程施工管理是保證建筑工程施工質(zhì)量的重要手段，要想使施工管理充分發(fā)揮作用，就要從房地產(chǎn)建筑工程的全程出發(fā)，做好工程各個(gè)階段的施工管理和控制，保證工程的施工質(zhì)量和安全，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的安全隱患。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)建筑工程施工管理中仍然面臨著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙建筑工程的施工質(zhì)量，同時(shí)影響工程建筑效益水平的發(fā)揮。由此，本文根據(jù)房地產(chǎn)建筑工程的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出施工管理要點(diǎn)，以供參考。

1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)建筑工程施工管理意識(shí)薄弱

當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑工程施工問(wèn)題層出不窮，其根本原因是房地產(chǎn)建筑工程施工管理的意識(shí)薄弱。建筑施工方和開(kāi)發(fā)商對(duì)施工管理不能從根本上加以重視，施工管理僅僅是一個(gè)口號(hào)。建筑工程施工過(guò)程中缺乏一個(gè)系統(tǒng)的施工管理體系，在施工過(guò)程中違規(guī)操作和違章操作的現(xiàn)象嚴(yán)重，但是施工管理卻無(wú)從下手，缺乏管理體系的引導(dǎo)作用，因此，施工管理的效率低下，影響施工的質(zhì)量，導(dǎo)致施工安全隱患的發(fā)生。而在施工中要做到將項(xiàng)目施工責(zé)任落實(shí)到施工的每一個(gè)最小的單位，將每一個(gè)人的安全和安全管理部門(mén)以及整個(gè)施工單位掛鉤，這就使得整個(gè)項(xiàng)目工程中形成了安全和效益并進(jìn)的局面，所有從事施工操作以及管理的人員都需要根據(jù)施工工作內(nèi)容從企業(yè)的施工部門(mén)和政府的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行較為全面的安全，做到每個(gè)施工工作人員都取得安全施工許可方可上崗。在施工過(guò)程中要杜絕各類施工工種的無(wú)證上崗，一旦發(fā)現(xiàn)在施工過(guò)程中出現(xiàn)無(wú)證上崗的情況時(shí)，施工管理的部門(mén)應(yīng)該受到處罰，如果因?yàn)檫@種情況造成了安全事故和經(jīng)濟(jì)損失，施工項(xiàng)目管理經(jīng)理需要對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中的全部損失承擔(dān)責(zé)任。只有提高對(duì)建筑施工要點(diǎn)的認(rèn)識(shí)程度，才能真正從整體上提高我國(guó)建筑行業(yè)的整體發(fā)展質(zhì)量。

1.2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員是施工過(guò)程的重要參與者，因此，房地產(chǎn)施工管理人員的素質(zhì)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量。每一個(gè)工程施工工作的參與人員需要同施工管理部門(mén)依法簽訂好勞務(wù)合同，同時(shí)和施工過(guò)程中的各類合同都做好詳細(xì)的記錄和較好的保存，將這些作為施工結(jié)束后發(fā)生事故的原始資料。在施工過(guò)程當(dāng)中要適當(dāng)?shù)嘏e行安全訓(xùn)練，在制定安全訓(xùn)練的過(guò)程中要注意合理性和多樣性，不可形式主義和，通過(guò)各種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩?xùn)練教育做到對(duì)每一個(gè)施工操作和管理人員進(jìn)行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通過(guò)將效率和安全同一的辦法促進(jìn)了工程施工安全系數(shù)的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提升。只有通過(guò)一系列科學(xué)合理的安全組織措施和施工方案，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面臨的最大問(wèn)題就是：房地產(chǎn)建筑工程施工管理人員素質(zhì)有待提高，一些管理人員不能充分認(rèn)識(shí)其職責(zé)權(quán)限，在房地產(chǎn)建筑工程施工過(guò)程中，管理人員不能充分發(fā)揮其作用，對(duì)施工違規(guī)和違章操作視而不見(jiàn)，對(duì)施工管理存在僥幸心理，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程施工的質(zhì)量難以得到根本的保證。除此之外，一些施工管理人員與施工人員嚴(yán)重脫節(jié)，從而在出現(xiàn)施工問(wèn)題時(shí)難以及時(shí)進(jìn)行解決，由此就可能拖延工期，損害工程建設(shè)效益。

2 房地產(chǎn)建筑工程施工管理要點(diǎn)

在工程建筑項(xiàng)目施工的實(shí)際操作過(guò)程中，注意技術(shù)的管理同時(shí)提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對(duì)于控制施工工程的總體質(zhì)量具有重要意義，在實(shí)際的施工過(guò)程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個(gè)項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供了有力的技術(shù)和管理保障。

2.1 房地產(chǎn)建筑工程施工準(zhǔn)備階段管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)建筑工程施工之前，要做好施工整體的布置和規(guī)劃，要充分考察施工場(chǎng)地的環(huán)境，從而根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的狀況做好施工的準(zhǔn)備活動(dòng)。要充分考慮工程施工的要求，考慮樓房主體施工與外網(wǎng)工程施工之間的相互影響。除此之外，要制定科學(xué)詳細(xì)的規(guī)劃，要與供電、供水等部門(mén)做好溝通，從而保證房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)滿足使用群體對(duì)房地產(chǎn)性能的要求。做完相關(guān)規(guī)劃后，要進(jìn)行圖紙的設(shè)計(jì)。要充分保證房地產(chǎn)建筑工程的設(shè)計(jì)水平，要堅(jiān)持發(fā)揮經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀大方的設(shè)計(jì)理念。在設(shè)計(jì)好圖紙之后，要進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，從而保證圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與施工具體環(huán)境的一致，保證圖紙的實(shí)施效果。圖紙審核完之后，要進(jìn)行施工的技術(shù)交底工作，設(shè)計(jì)人員要把設(shè)計(jì)理念與施工人員進(jìn)行溝通，技術(shù)人員要對(duì)施工人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，從而保證施工中技術(shù)的恰當(dāng)應(yīng)用。只有這樣，才能保證施工準(zhǔn)備工作的有效性，為后續(xù)施工過(guò)程提供支持。施工前期的準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)水平的根本保證。

2.2 房地產(chǎn)建筑工程施工階段的管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)施工階段，施工管理包括施工質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理和施工安全管理等環(huán)節(jié)。這一階段是房地產(chǎn)建筑工程的重要階段，該階段的施工管理效果直接關(guān)系到工程建筑的建設(shè)水平，由此需要根據(jù)施工管理的要求進(jìn)行施工的全程監(jiān)督。

（1）施工質(zhì)量管理

房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管理直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，由此做好施工的質(zhì)量管理是至關(guān)重要的。具體來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)施工材料的質(zhì)量，要從材料的采購(gòu)到應(yīng)用做好全程的跟蹤，在材料采購(gòu)的過(guò)程中，要根據(jù)材料的規(guī)格要求進(jìn)行對(duì)比和檢測(cè)，要保證材料的質(zhì)量，堅(jiān)決抵制不合規(guī)的材料。材料采購(gòu)?fù)瓿珊?，要做好材料的保管和倉(cāng)儲(chǔ)，防止保管不當(dāng)對(duì)材料質(zhì)量造成的影響。材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)之后，要進(jìn)行二次檢測(cè)，最大限度的保證施工材料的質(zhì)量，防止材料質(zhì)量的瑕疵導(dǎo)致的工程質(zhì)量問(wèn)題。除此之外，要提高房地產(chǎn)建筑工程施工人員的技能水平，防止由于其專業(yè)技能的缺失造成的違章操作，要最大限度的保證工程建設(shè)的質(zhì)量，保證施工質(zhì)量管理水平的發(fā)揮。

（2）施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)建筑工程施工過(guò)程中，要加強(qiáng)建筑工程施工的進(jìn)度管理。要對(duì)施工地環(huán)境進(jìn)行分析，從而根據(jù)環(huán)境的特征確定施工的進(jìn)度。要編制科學(xué)合理的施工進(jìn)度方案，從而保證施工能夠如期完成。要協(xié)調(diào)好施工建設(shè)方、施工方和監(jiān)理單位的關(guān)系，從而保證三方達(dá)成施工進(jìn)度的一致意見(jiàn)。要保證材料和設(shè)備的調(diào)度和安排，從而嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度安排。在施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行處理和解決，防止施工問(wèn)題對(duì)施工工期的拖延，要全程監(jiān)督施工的進(jìn)度，并根據(jù)施工的具體實(shí)際進(jìn)行進(jìn)度安排的調(diào)整，保證施工過(guò)程的有效性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)效益水平。

（3）施工安全管理

安全生產(chǎn)是施工過(guò)程的重中之重，安全事故的發(fā)生不僅會(huì)對(duì)施工人員的生命安全構(gòu)成威脅，同時(shí)會(huì)影響到建筑工程建設(shè)的效益水平，因此，施工安全管理至關(guān)重要。在施工現(xiàn)場(chǎng)，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要對(duì)施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使其增長(zhǎng)自我保護(hù)意識(shí)，要對(duì)施工人員進(jìn)行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全帶，同時(shí)，在施工場(chǎng)地要設(shè)置安全網(wǎng)和安全棚，從而最大限度的保證施工人員的人身安全。除此之外，要加大施工管理人員的管理力度，對(duì)一些違章操作的施工人員要予以相應(yīng)的處罰，防止類似事件的發(fā)生。

2.3 房地產(chǎn)建筑工程竣工階段的管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)完工之后，要進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這一階段，也要加強(qiáng)管理的力度，為房地產(chǎn)的最后階段把好關(guān)。工程竣工驗(yàn)收由建設(shè)方主持，邀請(qǐng)規(guī)劃、環(huán)保、房產(chǎn)管理等部門(mén)參與，同時(shí)，施工方和監(jiān)理方也是驗(yàn)收的重要主體。在驗(yàn)收過(guò)程中，要對(duì)房地產(chǎn)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行客觀評(píng)估，對(duì)不符合要求的地方及時(shí)與施工方進(jìn)行協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)不符合要求的情況要及時(shí)進(jìn)行返修，防止工程質(zhì)量問(wèn)題造成的房地產(chǎn)效益水平的喪失。房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收階段是項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這一階段不容忽視，要根據(jù)工程建設(shè)的具體要求進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行處理和解決，保證房地產(chǎn)各個(gè)部分的質(zhì)量。

3 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目逐漸增多，人們對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平也更為關(guān)注。在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工的實(shí)際操作過(guò)程中，注意技術(shù)的管理同時(shí)提高施工技術(shù)水平和質(zhì)量，對(duì)于控制施工的總體質(zhì)量具有重要意義，在實(shí)際的施工過(guò)程中還要和其他的分工程做好質(zhì)量控制和監(jiān)管的配合，運(yùn)用新的材料和技術(shù)工藝等其他因素使之相輔相成和協(xié)調(diào)一直，從而講房地產(chǎn)建筑工程施工管理的工作得到不斷的完善和提高，為整個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了有力的技術(shù)和管理保障。房地產(chǎn)建筑工程施工管理直接關(guān)系到建筑工程施工的質(zhì)量，由此會(huì)直接關(guān)系到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益水平，因此，必須加大房地產(chǎn)建筑工程施工管理的力度，保證房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，防止安全隱患的發(fā)生，滿足人們對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的要求。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)建筑工程的質(zhì)量，發(fā)揮建筑工程建設(shè)的效益水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和順利發(fā)展。

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