導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城市綜合體設(shè)計方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘 要：近年來，隨著經(jīng)濟的繁榮和城市建設(shè)的快速發(fā)展，全國各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復(fù)雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果。通過分析其在防火分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等方面具有不同于一般商業(yè)建筑的獨特性，提出采取更加嚴(yán)格的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全管理措施進(jìn)行設(shè)計和管理。

關(guān)鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理

中圖分類號：TU89 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02

近年來，隨著經(jīng)濟的繁榮和城市建設(shè)的快速發(fā)展，全國各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設(shè)施和室內(nèi)商業(yè)街等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數(shù)，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現(xiàn)在國內(nèi)二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復(fù)雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了一些成績，但與城市建設(shè)的發(fā)展相比，在消防隊站、裝備建設(shè)等方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市擴張速度，普遍存在消防站點少、保護(hù)范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發(fā)生火災(zāi)，利用自身的消防安全管理人員和內(nèi)部消防設(shè)施進(jìn)行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災(zāi)危害顯得尤為重要。因此，應(yīng)該結(jié)合全國各地的超大城市綜合體建設(shè)和發(fā)展的實際以及消防基礎(chǔ)設(shè)施情況，采取更加嚴(yán)格的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全管理措施進(jìn)行建筑防火設(shè)計和消防安全管理。

1 建筑防火設(shè)計方面

國家應(yīng)該盡快出臺規(guī)范，在內(nèi)容上應(yīng)明確大型、超大型城市綜合體的標(biāo)準(zhǔn)，如建筑規(guī)模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數(shù)，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等方面與一般商業(yè)建筑的特殊性，采取嚴(yán)格的建筑防火設(shè)計。目前，重慶市出臺了《大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（DGJ 32/J67-2008），這些規(guī)范均是在國標(biāo)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）的基礎(chǔ)上，對商業(yè)建筑，特別是大型商業(yè)建筑的防火設(shè)計提出了更高要求，對部分內(nèi)容做了進(jìn)一步強調(diào)和細(xì)化，對大型商業(yè)建筑防火設(shè)計所采取的措施針對性更強。具體的有以下幾條建議。

（1）嚴(yán)格控制設(shè)置“亞安全區(qū)”。所謂亞安全區(qū)就是當(dāng)火災(zāi)來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內(nèi)增加火災(zāi)報警、自動滅火和機械排煙措施，嚴(yán)格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設(shè)有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區(qū)”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區(qū)在商業(yè)實際運營中基本無法做到，中庭區(qū)域經(jīng)常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區(qū)”走道上設(shè)置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區(qū)的現(xiàn)象比比皆是。這樣的做法完全違背了設(shè)置“亞安全區(qū)”的初衷。

（2）嚴(yán)格防火分隔措施。嚴(yán)禁使用側(cè)向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應(yīng)當(dāng)具備在火災(zāi)時靠自重下降自動封閉開口的功能?？刂啤胺阑鸩ＡЪ觽?cè)噴”作為中庭、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內(nèi)營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側(cè)的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側(cè)噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進(jìn)一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設(shè)置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應(yīng)在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內(nèi)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，建筑外墻上下層開口之間仍應(yīng)設(shè)置高度不小于1.2 m的實體墻。

（3）嚴(yán)格安全疏散。設(shè)置在超大城市綜合體內(nèi)的電影院，如設(shè)置在4層及4層以上，且設(shè)有巨幕影廳時，影院區(qū)域應(yīng)設(shè)置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應(yīng)靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應(yīng)直通屋面。對有頂商業(yè)步行街兩側(cè)的主力店應(yīng)設(shè)置獨立的疏散設(shè)施，不允許借用連通步行街的開口。設(shè)置在超大城市綜合體內(nèi)的兒童活動場所，應(yīng)設(shè)置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業(yè)時間不同步的功能區(qū)，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應(yīng)要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設(shè)置。因為綜合體內(nèi)多同時設(shè)有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業(yè)時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業(yè)結(jié)束時間不同，設(shè)置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員疏散就成了大問題。

2 消防安全管理方面

（1）嚴(yán)格執(zhí)行消防行政許可流程。建筑消防設(shè)計及建筑內(nèi)部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應(yīng)按規(guī)定取得消防設(shè)計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續(xù)。消防機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照消防法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計審核、消防驗收和監(jiān)督檢查，嚴(yán)格專家評審范圍，嚴(yán)禁超范圍運用專家評審規(guī)避國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。要特別加強對超大城市綜合體室內(nèi)裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內(nèi)商鋪眾多，在業(yè)主二次裝修過程中，極容易出現(xiàn)新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設(shè)施和防火分隔等，如不及時加強管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設(shè)計除應(yīng)符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求外，還應(yīng)符合原有特殊消防設(shè)計及相關(guān)針對性技術(shù)措施要求。在驗收階段，要仔細(xì)核查是否按圖施工，是否嚴(yán)格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細(xì)核查單位是否嚴(yán)格按照要求建立消防安全制度和應(yīng)急預(yù)案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。

（2）熱情服務(wù)，關(guān)口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，同時因體量大，功能復(fù)雜，一般對現(xiàn)行規(guī)范有所突破。消防機構(gòu)應(yīng)從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設(shè)施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關(guān)部門在規(guī)劃建設(shè)初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設(shè)市政消火栓、消防車道等基礎(chǔ)設(shè)施。在方案規(guī)劃、初步設(shè)計階段，對提出的“亞安全區(qū)”的概念，在商業(yè)實際運營中無法做到的，應(yīng)及時否定該設(shè)計方案。特別是如電影院等錯時營業(yè)的場所、兒童活動場所應(yīng)要求設(shè)置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區(qū)面積不應(yīng)按普通商業(yè)控制，餐飲燃?xì)夤艿啦贾檬欠窨尚?；商業(yè)店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設(shè)單位來說可能涉及重大修改的應(yīng)提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現(xiàn)了消防機構(gòu)的熱情服務(wù)。

（3）嚴(yán)格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災(zāi)高危單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行火災(zāi)高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進(jìn)行一次自我評估外，還應(yīng)當(dāng)每年委托具有資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)開展評估。超大城市綜合體的產(chǎn)權(quán)單位、委托管理單位以及各經(jīng)營主體、使用單位要分別明確消防安全責(zé)任人、管理人，超大城市綜合體的產(chǎn)權(quán)單位或委托管理單位要牽頭建立統(tǒng)一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設(shè)施和其他建筑消防設(shè)施原則上應(yīng)由該消防組織統(tǒng)一管理。超大城市綜合體應(yīng)嚴(yán)格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責(zé)等基本情況和日常消防工作情況，定期報告?zhèn)浒赶腊踩芾砣寺穆?、建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應(yīng)當(dāng)提高微型消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，設(shè)置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標(biāo)準(zhǔn)配備裝備器材，組織開展經(jīng)常性實戰(zhàn)訓(xùn)練，主動聯(lián)系轄區(qū)消防中隊開展業(yè)務(wù)強化訓(xùn)練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應(yīng)設(shè)置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。

（4）加大消防監(jiān)督執(zhí)法力度。消防機構(gòu)要依法履行消防監(jiān)督管理職責(zé)，采取全面檢查與局部檢查、監(jiān)督執(zhí)法與技術(shù)服務(wù)相結(jié)合等方式，加強對超大城市綜合體的監(jiān)督抽查，要加大監(jiān)督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監(jiān)督員要對性能化設(shè)計和專家評審內(nèi)容了解掌握，監(jiān)督檢查時作為重點檢查內(nèi)容。要嚴(yán)格控制各功能區(qū)使用性質(zhì)的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴(yán)格把關(guān)。要針對超大城市綜合體中部分場所運營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數(shù)量和寬度均滿足要求。對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患，要及時下達(dá)法律文書督促整改，并依法實施處罰。

（5）通過運用法律手段加強管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規(guī)的修改內(nèi)容，使之上升到法律層面，特別是應(yīng)將未按要求購置火災(zāi)公共責(zé)任保險、未按要求進(jìn)行消防安全評估，未按要求建設(shè)微型（小型）消防站等內(nèi)容納入“法律責(zé)任”章節(jié)，制定相應(yīng)的處罰條款，從而真正實現(xiàn)運用更加嚴(yán)格的消防法規(guī)加強對超大城市綜合體的消防安全管理。

參考文獻(xiàn)

[1] GB50016-2014，建筑設(shè)計防火規(guī)范[S].

篇2

關(guān)鍵詞：城市綜合體 維護(hù) 保養(yǎng)

一、城市綜合體及特點

所謂城市綜合體（HOPSCA），即將酒店（Hotel）、寫字樓（Office），生態(tài)公園（Parking）、購物（Shopping Mall）、會議會展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多種都市功能集合在一定地理區(qū)域范圍內(nèi)，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，形成的一個多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的，與城市有機協(xié)同、功能業(yè)態(tài)間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)，從而獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。其中，“商業(yè)”功能可以形成最佳商業(yè)活動圈；“寫字樓”功能為城市商業(yè)中心提供多樣化的辦公空間；“公寓”功能使人們在商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)就近享受豐富的娛樂生活，促進(jìn)各種娛樂體閑業(yè)的發(fā)展；“酒店”為綜合體帶來大量的流動人日，與文化、體閑、娛樂設(shè)施相結(jié)合，形成最能推動商業(yè)中心發(fā)展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

二、城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

城市綜合體的開發(fā)系統(tǒng)性強、工程巨大、包容內(nèi)容復(fù)雜，牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統(tǒng)籌運營應(yīng)該堅持以下原則：

1.“慧眼識地”原則

城市綜合體的項目選址和發(fā)展規(guī)模在開發(fā)的過程中要得到準(zhǔn)確的定位和識別。首先，城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。其次，城市綜合體可發(fā)展規(guī)模的判斷，簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系，才能最終明確項目做多大規(guī)模比較合理。

2.“剛性規(guī)劃”原則

城市綜合體復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，需要將項目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個城市或城區(qū)的功能定位。

3.“綜合判斷”原則

城市綜合體形成后是否能正常運作，要靠開發(fā)商綜合判斷。判斷分二部分，首先是對所在城市的市場條件進(jìn)行初步分析與判斷，這是宏觀層面的。其次，還要有針對各業(yè)態(tài)的專題研究，也就是相對微觀的判斷。

4.“設(shè)計市場化”原則

城市綜合體的開發(fā)要面向市場，以滿足市場需要為目標(biāo)，因此，城市綜合體的設(shè)計方案也要市場化。

“設(shè)計方案的市場化”指的是：建筑師的概念設(shè)計方案必須提供給市場專家或商業(yè)策劃、運營專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。

“設(shè)計方案的市場化”實際上就是傳統(tǒng)設(shè)計與現(xiàn)代商業(yè)運營的結(jié)合。

5.“以人為本”原則

城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、空間設(shè)計、景觀設(shè)計、園林綠化、區(qū)間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標(biāo)，這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要增強社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化體閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費者的精神共鳴

三、城市綜合體開發(fā)的主要問題

不可否認(rèn)幾年間，曾經(jīng)的新鮮事發(fā)生了如此巨變?！罢l擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”?！安唤ǔ鞘芯C合體，就落伍了”在這口號式標(biāo)語背后，地方政府土地政策推動，開發(fā)商扎堆熱炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產(chǎn)嬰兒潮來勢兇猛。城市綜合體以功能復(fù)合集約，高效利用土地資源，方便可達(dá)，減緩交通壓力，功能互動，蘊藏巨大社會效應(yīng)和升值空間等優(yōu)勢被廣泛認(rèn)同。但事過有誤，容易引發(fā)諸多問題。

1.先天不足。過去幾年，樓市調(diào)控，限購、限貸，住宅產(chǎn)業(yè)萎縮。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體成了既可以提升城市形象，增加稅收和就業(yè)，亦可化解“土地財政”難題的妙藥。于是，政府幕后推手，商業(yè)地塊出讓比例大幅增長。

借助于人口基數(shù)和城市化加速紅利，中國的商業(yè)地產(chǎn)本身蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿?。但在土地來源和價格高度壟斷前提下，迫于政府有條件供地，并在一定時間內(nèi)多是綜合使用，偏離市場需求，開發(fā)商被逼無奈不得不做商業(yè)地產(chǎn)。為追求利潤、均衡土地成本，幾乎所有城市綜合體都會做足容積率，甚至挖掘地下非計容空間，導(dǎo)致缺乏未來發(fā)展余地，受限市場變化。

2.營養(yǎng)不良。城市綜合體的急劇井噴，導(dǎo)致其開發(fā)強度和速度在有些區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場所能承載的限度。根據(jù)市場需求來策劃定位并指導(dǎo)設(shè)計開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的傳統(tǒng)程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發(fā)強度最大化，然后再調(diào)整定位以適應(yīng)和彌補市場空缺。

在城市高速發(fā)展膨脹期間，市場需求變化無常，信息采集和統(tǒng)計分析缺乏可信度。在如此浮躁狀態(tài)下，策劃與定位只能是即時產(chǎn)物和短暫的參考。

3.維護(hù)保養(yǎng)。城市綜合體不是若干類型物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡單集合，而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合。各組成部分構(gòu)成一個不可分割的有機系統(tǒng)，在適當(dāng)軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動關(guān)系是城市綜合體的本質(zhì)屬性。因此，維護(hù)和保養(yǎng)是維持機器運轉(zhuǎn)的常規(guī)事項。

積極的方式是因時因地做結(jié)構(gòu)調(diào)整和服務(wù)轉(zhuǎn)型。受土地政策控制，中國的城市綜合體無法在后期加建功能。只能靠剔除不適當(dāng)功能來增加新內(nèi)容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗服務(wù)轉(zhuǎn)型是將來不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。必須充分有效地開發(fā)和運用城市綜合體各個部分的服務(wù)功能。對于商務(wù)辦公，加重打造商務(wù)平臺。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品牌效應(yīng)，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心作為城市綜合體最重要的部分，需要針對用戶心理和行為需要及特征，在空間布局、環(huán)境營造、交通停車、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運行和管理上實施有效措施；另一方面，針對商家，在垃圾收集與處理，貨物運輸、裝卸等服務(wù)以及營銷推廣的組織和管理上，也要加力改進(jìn)。城市綜合體是一個完整的有機系統(tǒng)。每個部分的服務(wù)功能不盡相同，公寓、寫字樓和酒店，需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要活潑商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。只有各個部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)才會有賓至如歸、量體定制的優(yōu)質(zhì)體驗。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】大型商業(yè)綜合體；消防電氣；設(shè)計要點

在大型商業(yè)綜合體消防電氣設(shè)計中，由于受到設(shè)計規(guī)范和設(shè)計理念及功能的影響，一套完整的消防電氣設(shè)備要想在火災(zāi)發(fā)生時保障人們的生命和財產(chǎn)安全，因此就必須要求設(shè)計人員在全面掌握設(shè)計規(guī)范的同時，結(jié)合實際商業(yè)綜合體的情況把握設(shè)計要點，才能設(shè)計出最佳的消防電氣方案。在商業(yè)綜合體防火安全中，消防電氣設(shè)計是重要構(gòu)成部分之一，該設(shè)計涉及消防聯(lián)動控制和自動火災(zāi)報警，以及消防配電。

一、大型商業(yè)綜合體電氣設(shè)備存在的危險性

以鶴山市廣弘房地產(chǎn)廣弘商業(yè)廣場工程商業(yè)區(qū)為例：在商業(yè)區(qū)中，電氣設(shè)備主要以電氣照明設(shè)備為主，由于這些照明設(shè)備熒光燈具大多安裝在商業(yè)區(qū)域的頂部或柱子上，以及墻體中間，安裝的方式主要以帶式和分組安裝為主。少部分商業(yè)區(qū)則是以埋入的方式將滿天星星型的燈，大量安裝在吊頂中，一旦這些熒光定的整流器過熱就會有可能導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生。同時埋入燈罩內(nèi)的白熾燈功率會很高，極容易造成周圍可燃物燃起，從而引發(fā)火災(zāi)事故造成危險。其次，商業(yè)區(qū)各櫥窗和柜臺中的照明燈和折射燈的外表溫度會很高，如果與可燃物靠近，那么就會點燃可燃物發(fā)生火災(zāi)。除此以外，不管是商業(yè)區(qū)，還是酒店客房和辦公寫字樓樓層外，都會掛有各種廣告或霓虹燈的燈箱，即使安裝操控這些照明燈的變壓器設(shè)備，但是在設(shè)計或施工，以及應(yīng)用中，一旦某一環(huán)節(jié)發(fā)生問題，就會增加火災(zāi)危險發(fā)生的幾率。

二、大型商業(yè)綜合體消防電氣設(shè)計要點

第一，全面熟悉消防電氣設(shè)計規(guī)范。在進(jìn)行大型商業(yè)綜合體消防電氣設(shè)計前，要根據(jù)《火災(zāi)自動報警設(shè)計》和《供電設(shè)計》，以及《用電設(shè)備配電設(shè)計》等規(guī)范作為設(shè)計依據(jù)來開展設(shè)計工作。只有這樣，相關(guān)設(shè)計人員才能把握消防電氣設(shè)計要點，使自身設(shè)計水平獲得提高。由于在設(shè)計的過程中，及時設(shè)計的要求和設(shè)計手段不同，因此，就需要設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)來解決該問題。

第二，大型商業(yè)綜合體消防電氣設(shè)計要確保供電與配電系統(tǒng)的獨立性。以消防電氣設(shè)計規(guī)范為依據(jù)，當(dāng)火災(zāi)或其他消防用電系統(tǒng)顯現(xiàn)高壓受電時，則可以通過變壓器低壓出口構(gòu)成獨立供電消防系統(tǒng)，其中供電系統(tǒng)為最高等級，使消防供電更為可靠。在確保供電可靠性后，則考慮配電線路的可靠性，以確保電力能量的穩(wěn)定和供電安全。因此，將低壓總配和分配電室與最小級配電箱的線路相分離，在確保配電線路與照明設(shè)備不使用同一回路，并注意各樓層消防設(shè)備供電獨立性的可靠性。如：防火卷簾和電動防火門都要形成各自的獨立消防。

第三，設(shè)計報警和聯(lián)動總線。通過防火報警與聯(lián)動總線結(jié)合形成火險報警和防火動作輸出方案，以及分別將防火報警與防火聯(lián)動總線獨立開來，防火報警總線中涉及探測器和信號的輸入，聯(lián)動總線涉及信息的輸出方案。因此，設(shè)計可以根據(jù)實際建筑情況選擇合適的設(shè)計方案。例如：選擇獨立方案則在探測器發(fā)生報警以后，通過確認(rèn)自動進(jìn)行報警，再由工作人員啟動相關(guān)防火聯(lián)動裝置消防廣播或排煙機、斷電等減小損失。同時，還要合理對防火門進(jìn)行控制，由于大型商業(yè)綜合體中的防火門很多，主要起到防火分區(qū)隔離和隔斷火源疏通人員的作用，因此，在設(shè)計時要將感溫和感煙探測器安裝到防火門上自動控制，并在防火門中設(shè)置兩個不同功能按鈕盒，一旦發(fā)生火情，通過人工防火控制就能進(jìn)行防火操作。除此之外，還要設(shè)置一個遠(yuǎn)距離防火控制，一旦自動防火和人工防火門出現(xiàn)故障，通過遠(yuǎn)距離防火控制由聯(lián)動控制按鈕啟動防火門。

第四，要注意消防電氣線路的敷設(shè)和UPS、ATS設(shè)計，以及消防弱點系統(tǒng)防雷和接地。由于消防電氣線路在敷設(shè)時采用的是PVC保護(hù)吊頂走線，因此，在消防電氣設(shè)計時，相關(guān)設(shè)計人員極容易忽視根據(jù)《火災(zāi)自動報警設(shè)計》和《供電設(shè)計》，以及《用電設(shè)備配電設(shè)計》規(guī)范要求，暗敷設(shè)可以采用金屬管來保護(hù)，避免發(fā)生火災(zāi)。同時，各消防設(shè)備供電由UPS和ATS裝置完成，由于UPS停電時間維持短，因此，將UPS和ATS結(jié)合，才能消防系統(tǒng)的正常運行。并增加一級防雷保護(hù)器和采用現(xiàn)代高技術(shù)電子設(shè)備與接地裝置，確保雷電對消防弱電系統(tǒng)的影響，使設(shè)備正常運行。

三、以鶴山市廣弘房地產(chǎn)廣弘商業(yè)廣場工程為例的消防電氣設(shè)計

1.項目簡介

鶴山市廣弘房地產(chǎn)廣弘商業(yè)廣場工程建筑面積約23302.26m2，建筑總高度為63.80m，含地下1層和地上16層。地下1層至地上5層為商業(yè)、6層至15層為酒店客房、16層為辦公寫字樓。工程建筑耐火為一級，屋面防水為二級，地下室防水為一級，使用年限為50年。地下1層至地上16層為商業(yè)綜合體。

2.設(shè)計方案

該建筑將在地下一層設(shè)計兩路10kV電源：高壓配電室、變配電室，其中，4#變配電室供商業(yè)區(qū)專用變電室，商業(yè)區(qū)所用電負(fù)荷電源都由該變電室提供。其他區(qū)域則由1#、2#、3#提供。其中，變電所中，由兩臺變壓器構(gòu)成一組，并采用分段運行線路方式，在兩母線間設(shè)置聯(lián)絡(luò)斷路器電氣和機械聯(lián)鎖，為了保證變壓器無法并列運行，則只準(zhǔn)許兩臺同時閉合，如圖1所示：

由于受到工程外部電源的影響，為了確保消防負(fù)荷電源的高可靠性，還可以設(shè)置一臺柴油電站來負(fù)擔(dān)所有消防電氣設(shè)備的電源。一旦10kV電源發(fā)生故障，發(fā)電機組就會自動啟動，并在10S內(nèi)供電給消防設(shè)備。在大型商業(yè)綜合消防電氣設(shè)計時，全面考慮建筑面積和層數(shù)，以及防火設(shè)施等方面后確定設(shè)計方案。雖然，防火報警與聯(lián)動總線結(jié)合的方案更為靈活，但是與防火報警與防火聯(lián)動總線獨立相比可靠性要低。因此，選擇獨立防火報警與防火聯(lián)動總線并結(jié)合UPS和ATS，安裝一級防雷保護(hù)器，使消防電氣設(shè)計更為可靠。

系統(tǒng)的安裝要絕對符合生產(chǎn)商的要求，在安裝管線前要得到生產(chǎn)商的有關(guān)接線圈、系統(tǒng)圖等資料。系統(tǒng)內(nèi)的所有裝置須由線管及電纜連接起來，除有另外提示外，電纜規(guī)格不得小于16AWG，所有接線盒上須有“消防系統(tǒng)”的標(biāo)簽。裝置必須穩(wěn)周地盤裝在指定位置上，固定支架的安全系數(shù)是裝置本身重量的五倍。消防控制盤的安裝高度為控制盤中線離地面1.5m，用一條220VAC、20A的電源線接到專用的消防電源上（獨立），接地線必須可靠地連在接地棒上。

綜上所述，由于該大型商業(yè)綜合體建筑優(yōu)勢在于其公共走道面積大，長度很長，出入口多，因此，消防疏散較為復(fù)雜，以往傳統(tǒng)的疏散和消防無法滿足指引需求，因此，可以通過做好設(shè)置防雷電磁脈沖裝置和控制室接地控制、設(shè)置智能應(yīng)急燈和火災(zāi)報警系統(tǒng)，達(dá)到消防目的。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：大型城市綜合體；中心城區(qū)；綜合評估

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.引言

城市綜合體通常是指集中了辦公、購物、居住、文化等多種功能的建筑群體。然而，其巨大的開發(fā)體量也使其成為一個巨大的交通源，這一現(xiàn)象在中心城區(qū)表現(xiàn)尤為突出。 現(xiàn)有的交通承載力研究集中在評價某種交通設(shè)施的基礎(chǔ)上，缺乏系統(tǒng)性，因此本文旨在研究一種建立一種適用于城市大型城市綜合體的交通承載力評估方法，同時探索了該種評估方法在建設(shè)項目的各個環(huán)節(jié)中所能發(fā)揮的作用。

2.交通承載力定義

交通承載力是指在研究范圍和特殊時段（一般指高峰小時）內(nèi)，城市交通設(shè)施所能實現(xiàn)的人或車輛的最大轉(zhuǎn)移能力。交通承載力是確定城市土地開發(fā)強度的重要依據(jù)之一，在研究中可以通過模型公式進(jìn)行測算，本文提出以層次分析法為基礎(chǔ)的綜合體交通承載力評估方法。

3.交通承載力評估體系的建立

本次中心城區(qū)大型城市綜合體交通承載力評估涉及多個方面，必須以系統(tǒng)的角度看待問題，力爭指標(biāo)能夠全面的反應(yīng)整體狀況。建立的指標(biāo)要實用性強，簡單明了，便于統(tǒng)計和測算，能夠通過相關(guān)單位或現(xiàn)場調(diào)查獲取。

3.1交通承載力評估指標(biāo)的建立及方法

參照上述原則，評估指標(biāo)主要包括以下幾個方面：道路評價、交叉口評價、公共交通設(shè)施的評價、停車設(shè)施評價等，以及對于建設(shè)項目周邊區(qū)域的綜合交通承載力評估。

3.2周邊區(qū)域主要道路評估

大型城市綜合體對于周邊路網(wǎng)影響最突出的反應(yīng)在主要道路的路段上，突出反應(yīng)在路段的飽和度高低上，因此對于主要道路的飽和度建立如下模型：

式中：

――第條路段的高峰小時路段飽和度；

――第條路段在預(yù)測年的高峰小時由綜合體新增的交通量；

――第條路段在預(yù)測年的通行能力；

與各等級的路段相對應(yīng)的負(fù)荷指數(shù)，如下表所示：

主要路段負(fù)荷評價等級表

評價等級 快速路 主干路 次干路 支路 負(fù)荷度指數(shù)

1

2 [4%,16%) [5%,17%) [9%,11%) [14%,16%) 0.3

3 [16%,26%) [17%,26%) [11%,26%) [16%，26%) 0.5

4 [26%,36%) [26%,36%) [26%,36%) [26%,36%) 0.8

5 44% 45% 49% 54% 1

3.3周邊區(qū)域主要交叉口評估

中心城區(qū)大型城市綜合體發(fā)生和吸引的交通量均將集中到交叉口上，交叉口是最能反映項目對路網(wǎng)影響敏感性的突出指標(biāo)。選用高峰小時條件下交叉口進(jìn)口道的剩余通行能力作為指標(biāo)，建立剩余容量比例的模型：

其中――第個交叉口的第個進(jìn)口的剩余容量比例；

――預(yù)測年第個交叉口第個進(jìn)口的高峰小時交通量；

――第個交叉口第個進(jìn)口道的通行能力。

3.4公共交通設(shè)施評估

公共交通設(shè)施的評估主要通過公交站點為圓心的300米范圍內(nèi)的公交負(fù)荷水平來評估。其模型如下：

式中：

――預(yù)測年綜合體周邊區(qū)域公交設(shè)施的交通承載負(fù)荷值；

――預(yù)測年站點范圍內(nèi)又建設(shè)項目產(chǎn)生的未來高峰小時公交出行需求量；

――預(yù)測年站點周邊公共交通站點除去周邊背景公交乘客量的富裕承載客能力；

3.5停車設(shè)施評估

將停車需求與項目配建的停車位進(jìn)行比較，其計算公式如下：

式中：

――預(yù)測年停車的承載負(fù)荷值；

――預(yù)測年高峰小時的停車需求；

――預(yù)測年配建的停車位數(shù)量。

3.6綜合負(fù)荷評估

通過對以上幾種交通設(shè)施的綜合測算，將各種設(shè)施進(jìn)行無量綱化，轉(zhuǎn)化為一個綜合測算值，如在周邊區(qū)域的所有主要道路的飽和度值和飽和度符合指數(shù)的基礎(chǔ)上測算，綜合體影響范圍主要路段的平均飽和度為：

式中：

――平均飽和度；

――第條路段對應(yīng)的飽和度指標(biāo)

――路段條數(shù)。

建立路段負(fù)荷的指標(biāo)表，如下表所示：

主要道路整體影響評價指標(biāo)表

評價等級 評價狀態(tài) 路段評價指標(biāo) 路段負(fù)荷度

1 無影響，暢通無阻 0

2 一般影響 0.2 [0.2,0.4)

3 可接受，暢通，低速 0.5 [0.4,0.6)

4 不可接受，擁擠 0.8 [0.6,0.8)

5 影響嚴(yán)重，交通堵塞 1 0.8

從而得到路段的負(fù)荷度指數(shù)，該指數(shù)是一個無量綱的值。

交叉口、公交、停車等設(shè)施的負(fù)荷度指數(shù)，以此類推，均可建立相應(yīng)的負(fù)荷度模型和指標(biāo)，為下一步綜合評估做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備。

4.城市綜合體建設(shè)項目交通承載力綜合評估

為了讓選取的城市綜合體各項交通承載負(fù)荷值評價指標(biāo)能夠全面的、科學(xué)的反應(yīng)問題，需要一個能夠全面反應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)交通設(shè)施的負(fù)荷水平的綜合性指標(biāo)。

本文擬先采用層次分析法確定權(quán)重，然后再使用廣義函數(shù)進(jìn)行分析的方法確定建設(shè)項目對交通系統(tǒng)的綜合影響，具體步驟如下：

（1）確定各分指標(biāo)的值；

（2）分級標(biāo)定，然后把得到的結(jié)果即各指標(biāo)值轉(zhuǎn)換為無量綱的指數(shù)，一致用指數(shù)大小來表述指標(biāo)的重要程度；

（3）利用廣義函數(shù)來計算總的指數(shù)。

依照上述步驟，可得總指數(shù)廣義函數(shù)的計算公式：

式中：

――綜合交通承載負(fù)荷值

、、、――分別代表道路路段、交叉口、公交、停車設(shè)施的承載負(fù)荷的權(quán)重值，權(quán)重一般通過層次分析法得到，在此建議，；

、、、――分別代表道路路段、交叉口、公交、停車設(shè)施的交通承載負(fù)荷評價指標(biāo)。

通過以上分析計算，可得到綜合體項目的綜合交通承載負(fù)荷評價表：

各個單項影響程度表

評價等級 路段負(fù)荷度 交叉口負(fù)荷度 公共交通負(fù)荷度 停車設(shè)施負(fù)荷度

0.2 [0.2,0.4) [0.2,0.4) [0.1,0.15) [0.4,0.6)

0.5 [0.4,0.6) [0.4,0.6) [0.15,0.3) [0.6,0.8)

0.8 [0.6,0.8) [0.6,0.8) [0.3,0.4) [0.8,1)

1 0.8 0.8 0.4 1

然后可得建設(shè)項目的交通影響綜合指標(biāo)表，如下所示：

綜合交通承載負(fù)荷指標(biāo)表

評價等級 評價狀態(tài) 綜合交通負(fù)荷指標(biāo) 可行性及改善方案

1 無影響 0 項目可行、無需調(diào)整

2 一般影響 [0,0.2) 項目可行、修改方案

3 可接受 [0.2,0.5) 必須改善項目

4 不可接受 [0.5,0.8) 調(diào)整項目功能

5 嚴(yán)重影響 [0.8,1) 考慮選址、調(diào)整項目功能與交通組織

5.交通承載力綜合評估的作用

對于大型城市綜合體建設(shè)項目，首先在項目建設(shè)的各個階段均可以使用該交通承載力方法，進(jìn)行方案的評估和佐證，以指導(dǎo)項目下一階段的工作合理化。

立項階段

對于大型城市綜合體項目在立項階段，能夠準(zhǔn)確的評估其需要的交通承載力，以指導(dǎo)項目在城市范圍內(nèi)的合理選址，較之過去的專家或領(lǐng)導(dǎo)決策更加科學(xué)。

項目的選址立項階段

可對項目擬選址地點的城市道路基礎(chǔ)設(shè)施條件結(jié)合項目的建筑類型、面積等進(jìn)行路段、交叉口、公交設(shè)施等的分項評估，再進(jìn)行綜合評估，得出影響程度，分析此次選址是否可行。

項目的方案設(shè)計階段

項目的方案設(shè)計中，對于多個備選設(shè)計方案可以將該方法作為評估的標(biāo)準(zhǔn)，用以判斷各方案的在交通運行層面的優(yōu)劣，指導(dǎo)決策者選擇最合理的設(shè)計方案。

項目的后期運行管理階段

在項目建成投入使用后，如交通子系統(tǒng)出現(xiàn)明顯的問題，也可以應(yīng)用相應(yīng)的評估手段，對改善措施和方案進(jìn)行評價，指導(dǎo)后期的管理和改善運營。

參考文獻(xiàn)

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篇5

關(guān)鍵詞：城市綜合體項目 風(fēng)險識別 風(fēng)險防范

一、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

國內(nèi)城市綜合體發(fā)展始于上世紀(jì)九十年代，最早出現(xiàn)的城市綜合體是深圳國貿(mào)中心和北京國貿(mào)中心。城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發(fā)技術(shù)和投資決策格外復(fù)雜，很多因素都會造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒有提前預(yù)測好區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境，或者對于沒有把握好行業(yè)的市場環(huán)境，或者對于項目規(guī)劃的定位失誤等因素都會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，整個區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會受到影響。

二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展面臨的風(fēng)險

在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，城市經(jīng)濟發(fā)展之間的競爭愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。然而，并非所有城市商業(yè)綜合體都會促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。目前，國內(nèi)城市綜合體面臨的主要風(fēng)險：

1、項目財務(wù)與融資風(fēng)險。耗費大量的土地資源是現(xiàn)在項目財務(wù)與融資風(fēng)險綜合體項目中最重要的問題。寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價相對不高形成的投資收益風(fēng)險，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復(fù)雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險。

2、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計風(fēng)險。項目規(guī)劃如果不進(jìn)行前期的市場調(diào)查，就會有悖于經(jīng)濟和人文環(huán)境，不根據(jù)市場方向，在產(chǎn)品的設(shè)計方就會有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

3、市場競爭風(fēng)險。市場競爭風(fēng)險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構(gòu)（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。

4、招商和運營風(fēng)險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長期經(jīng)營積累的滾動收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個相當(dāng)嚴(yán)峻的風(fēng)險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營能力的局限性。

三、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展可能遇到的問題

作為一種城市價值體系的運營模式，大型城市綜合體資源的分配，復(fù)雜的技術(shù)和投資決策比房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)要高得多，勢必意味著要承受巨大的風(fēng)險盲目開發(fā)，可能遇到的問題有：

1、錯估區(qū)域環(huán)境。盲目立項大型城市綜合體，前期對于當(dāng)?shù)氐恼w區(qū)域環(huán)境和消費力判斷不足、對于過去綜合體成功經(jīng)驗簡單的進(jìn)行復(fù)制，沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃分析，同時對當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展過分樂觀，都可能會造成后期運營管理不規(guī)范、后勁不足。

2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規(guī)模大，投資周期長是綜合體項目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運行的重點。但是后期融資渠道匱乏，加之國內(nèi)金融體制尚不健全，可能導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開發(fā)。

3、缺乏成熟的配套環(huán)境。城市綜合體作為一項系統(tǒng)工程，要求所在的系統(tǒng)范圍內(nèi)要有匹配的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，相關(guān)的金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費能力等要匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

四、國內(nèi)城市綜合體風(fēng)險防范分析

風(fēng)險防范是在一定的情況下為了減少風(fēng)險因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，通過預(yù)警性的防御措施，來降低風(fēng)險事件的發(fā)生概率或預(yù)期損失，將風(fēng)險進(jìn)行緩解、回避、巧妙轉(zhuǎn)移、積極應(yīng)對，盡量減少項目實施過程中造成的損失。

1、項目財務(wù)與融資風(fēng)險防范。酒店和寫字樓投資的財務(wù)風(fēng)險最為嚴(yán)重，融資費用過于高昂、銷售回款難以回籠?？刹扇》婪恫呗匀缦拢海?）要進(jìn)行現(xiàn)金流的計算和成本的核算：當(dāng)形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業(yè)比例和戶型比例要安排得當(dāng)，物業(yè)商品的銷售要多加思考和探析。（3）優(yōu)先考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時候再考慮酒店和購物中心。

2、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計風(fēng)險防范。業(yè)態(tài)組合設(shè)計需要制定合理的計劃，要實現(xiàn)項目的最終商業(yè)價值一定要考慮功能的定位。風(fēng)險防范策略如下：戰(zhàn)略取勝的新思維方式；通過“設(shè)計方案的市場化”避免建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3、市場競爭風(fēng)險防范。國內(nèi)目標(biāo)市場存在著大量的市場風(fēng)險，應(yīng)依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區(qū)分開來，在有限的經(jīng)濟條件中追求利益的最大化。

4、招商和運營風(fēng)險防范：自持類物業(yè)在招商階段對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，提高項目的招商效率；適當(dāng)引進(jìn)顧問公司和招商公司，運營管理公司應(yīng)該在項目設(shè)計階段就參與進(jìn)來，這樣開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同。

五、國內(nèi)城市綜合體項目風(fēng)險控制

1、進(jìn)行充分的市場調(diào)研。城市綜合體項目周圍的環(huán)境對綜合體項目產(chǎn)品的價值與價格有著很大的影響，因此，對城市綜合體項目周邊的人文環(huán)境、社會環(huán)境等進(jìn)行充分的實地考察與調(diào)研，將作為決策的重要參考。

2、做好項目成本控制管理。根據(jù)形勢變化調(diào)整各階段融資規(guī)劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風(fēng)險?？茖W(xué)確定物業(yè)比例和戶型比例，并加強可銷售物業(yè)商品的個性化定制研究，根據(jù)客戶的具體需求，調(diào)整住房單元型戶型比例和裝修風(fēng)格，進(jìn)行個性化分批次定制。對于預(yù)付費客戶給予優(yōu)惠和提供個性化產(chǎn)品、定制化寫字樓物業(yè)服務(wù)。

3、項目市場與競爭風(fēng)險規(guī)避。建立客戶關(guān)系檔案，挖掘潛在客戶的個性化需求，針對不同客戶制定有別于大眾住宅的管理方法和標(biāo)準(zhǔn)，對不同的客戶需求進(jìn)行等級劃分，并進(jìn)行一對一的服務(wù)管理。在管理成本允許范圍內(nèi)使客戶個性化價值最大化。同時在正確定位項目市場的前提下，承受該項目的市場價格風(fēng)險。

篇6

一、商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的概念、特征和構(gòu)成要素

1.商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的概念

城市綜合體是把城市當(dāng)中的居住、商業(yè)、辦公、娛樂及餐飲等眾多城市生活空間的三種或三種以上結(jié)合起來，通過整合各個城市的生活空間，形成一個多功能的有機整體。各個生活空間之間互相促進(jìn)，互相補充，方便人們的生活，提高人們生活和工作的效率。商業(yè)綜合體是以商業(yè)和購物功能為主要生活空間的綜合體建筑。商業(yè)綜合體內(nèi)街是聯(lián)系商業(yè)綜合體內(nèi)部各個生活空間和各部分功能的交通空間，主要包括室內(nèi)步行商業(yè)街、室外步行商業(yè)街和復(fù)合式步行商業(yè)街這三種類型。

2.商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的特征

商業(yè)綜合體內(nèi)街空間具有兼容性，兼容性是指商業(yè)綜合體內(nèi)街空間各部分能夠相互促進(jìn)，配合較好。首先商業(yè)綜合體內(nèi)街空間各部分空間的時間兼容，餐飲部分、辦公部分、商場的購物娛樂部分的時間都能較好的錯開，并且兼容。寬闊的街道，開闊的中庭為消費者提供了更為開闊的視野，使各個功能都能很好的兼容。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間還具有模糊性，內(nèi)街的存在為具有不同功能的各個空間，起到了中介的作用，消除了各功能空間之間的對立和分化，打破了各空間的邊緣。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間還具有歸屬性，開放的商業(yè)綜合體內(nèi)街空間能夠讓人們在行走的過程中，給人們各種空間的綜合感受，給消費者們帶來安全感、舒適感、滿足感以及歸屬感。

3.商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的構(gòu)成要素

商業(yè)內(nèi)街的實體要素包括頂面要素、底面要素、側(cè)界面要素、街飾要素及自然要素等等。如下圖中，地面就是底面要素，街道上的各種裝飾就是街飾要素，綠色的植物是自然要素，建筑物的側(cè)面裝飾和設(shè)計為側(cè)界面要素。商業(yè)內(nèi)街還包括空間要素，如內(nèi)部空間也就是沿街的商店空間，還有中介空間，也就是店鋪和街道之間的過渡空間，還有外部空間，如廣場、中庭和街道。

二、商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的功能和設(shè)計原則

1.商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的功能

商業(yè)綜合體內(nèi)街空間首先具有建筑功能，可以起到交通聯(lián)系、美化環(huán)境、支持商業(yè)的作用。商業(yè)綜合體內(nèi)街是呈線形的交通空間，它能夠?qū)⑸虡I(yè)綜合體的各部分空間有機地聯(lián)系起來，起到交通作用。室外步行街的廣場與室內(nèi)步行街貫通，引導(dǎo)著人們穿梭于商業(yè)綜合體的各個空間之中，引導(dǎo)著人流，使人們更加便捷地到達(dá)目的地。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間還可以起到美化環(huán)境的作用，內(nèi)街上設(shè)置的綠色植物可以使人們浮躁的心沉靜下來，使人們放松心情，愉悅身心，從而使得在商業(yè)綜合體中的體驗更加愉悅。此外，動態(tài)的景觀如動感的噴泉和各種立面裝飾，都會增加消費者的，愉悅身心，刺激消費者的購買欲。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間作為商業(yè)空間的一部分，還起到一定的商業(yè)功能，在步行街舉辦的各種商品展覽、商業(yè)活動等等，都會吸引消費者，起到一定的商業(yè)作用。

2.商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計原則

商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計原則首先要布局合理，要根據(jù)消費者的習(xí)慣合理地進(jìn)行布局，要進(jìn)行仔細(xì)的實地考察，進(jìn)行科學(xué)的布局。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計要選擇合理的比例，各個建筑的比例都要合理，嚴(yán)格按照要求操作。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計還要有空間藝術(shù)性，內(nèi)街的設(shè)計要有藝術(shù)性，給消費者帶來美的感受，提升商業(yè)綜合體的藝術(shù)水平。商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計要有強烈的節(jié)奏感，各種建筑要有秩序，建筑風(fēng)格要和諧，不能突兀，建筑的設(shè)計要有層次，有秩序，讓人感到愉悅。

三、商業(yè)綜合體內(nèi)街空間設(shè)計方法

1.人性化設(shè)計

商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計，應(yīng)朝著人性化的方向發(fā)展，滿足人們的需求，從聽覺、視覺、嗅覺及觸覺等各個方面，滿足人們的感官需求，提高人們的愉悅感。人性化的設(shè)計可以使消費者感到舒適、滿足，人性化的設(shè)計體現(xiàn)了對人們的尊重和關(guān)懷，讓人們在享受中完成自己的購物、娛樂等目的?？梢栽O(shè)計供消費者休息的地方，創(chuàng)新休息區(qū)的設(shè)計，既能滿足消費者休息的需求，又能讓消費者感受到美和快樂。綠色景物的設(shè)計可以滿足消費者的視覺和嗅覺，放松身心，各種臺階、街道的設(shè)計都應(yīng)按照人們的需求，方便人們行走、娛樂，使人們感到舒適。

2.多樣化設(shè)計

商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計應(yīng)朝著多樣化的方向發(fā)展，首先應(yīng)功能多樣化，內(nèi)街的設(shè)計要符合商業(yè)綜合體多功能的特點，內(nèi)街的設(shè)計要根據(jù)各個生活空間的不同特點而變化。商業(yè)綜合體的多功能，決定了內(nèi)街的設(shè)計要朝著多功能的方向發(fā)展，設(shè)計師在設(shè)計內(nèi)街前要充分了解該商業(yè)綜合體的特點，從而制定相應(yīng)的設(shè)計方案，是內(nèi)街具有交通聯(lián)系、空間導(dǎo)向、休息、展銷及娛樂等多樣化的功能。在空間上要處理好內(nèi)街與商店、內(nèi)街與出口入口、內(nèi)街與垂直交通之間的關(guān)系，做好銜接。界面的多樣化設(shè)計，頂界面、底界面和側(cè)界面的多樣化設(shè)計相配合，共同構(gòu)造好多樣化的設(shè)計風(fēng)格。

3.主題化設(shè)計

商業(yè)綜合體內(nèi)街空間的設(shè)計可以根據(jù)不同的主題，進(jìn)行相應(yīng)的主題化設(shè)計，根據(jù)地域的特點或商業(yè)綜合體的特點，確定一個適合的主題，并按照這個統(tǒng)一的主題進(jìn)行設(shè)計。首先，要確定主題的概念實現(xiàn)，完成主題功能，這樣的設(shè)計更加具有現(xiàn)實意義、指導(dǎo)意義，能夠更加地豐富內(nèi)街設(shè)計，更大地提升并實現(xiàn)內(nèi)街的價值，從而提高內(nèi)街的品質(zhì)和投資價值?？梢赃M(jìn)行環(huán)保主題設(shè)計，將環(huán)保融入商業(yè)綜合體內(nèi)街的設(shè)計中來，節(jié)約資源并保護(hù)環(huán)境。還可以進(jìn)行文化主題設(shè)計，內(nèi)街的設(shè)計處處覆蓋著文化的氣息，詩情畫意。不同的主題，應(yīng)更加具體的商業(yè)綜合體的特點進(jìn)行選擇。

四、結(jié)語

篇7

中圖分類號：U412.38文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

背景

科倫坡Fort區(qū)交通樞紐綜合于科倫坡市中心，是科 倫 坡 至 康 提 鐵 路(Colombo ～Kandy Railway )的起點站,其西北部為曼寧市場（manning market），東北部為科倫坡汽車站（Bastian Mawatha Bas），南部為貝拉湖（Beira Lake）。場地內(nèi)基本平整，內(nèi)有WE.Bastian Mawatha穿過，地塊邊界南北分別以D.R.Wi jewardena Mawatha 、Olcott Mawatha為界。地塊內(nèi)植被情況較好。在西南兩側(cè)與Beira Lake鄰接，形成圍合水系。

Fort火車站曾是科倫坡城市建設(shè)和城市交通的一個標(biāo)志點，但是隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的快速推進(jìn)，車站的規(guī)模、單一的功能形式、與城市各種交通工具的接駁以及建筑的形象等都與科倫坡這座新型蓬勃朝氣的旅游城市形象格格不入，難以與快速發(fā)展的科倫坡城市建設(shè)相協(xié)調(diào)，難以適應(yīng)科倫坡現(xiàn)代化開放城市的要求，難以體現(xiàn)科倫坡對外開放的窗口建筑形象。此外，隨著科倫坡至康提鐵路提速改造工程的進(jìn)行，F(xiàn)ort火車站的鐵路客運量將大幅度增加，鐵路與客運運、軌道交通之間的轉(zhuǎn)運量也將進(jìn)一步增加，因此，本案旨在對整個周邊地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對車站站房進(jìn)行改造，將火車站與長途汽車客運站相結(jié)合，整體提升這一地區(qū)的環(huán)境綜合效益。

二、總體方案規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思

本概念方案設(shè)計充分利用其優(yōu)越的地域特征，意在突出體現(xiàn)出交通樞紐綜合體的復(fù)合功能特性,提升該地區(qū)的品位。

1、功能：本方案從西至東分為四個部分：博物館區(qū)域（既有火車站）、火車站區(qū)域、酒店辦公區(qū)域、汽車客運站區(qū)域。設(shè)計將四大區(qū)域整合，形成一個交通樞紐綜合體，將規(guī)劃地段定位于中心城交通樞紐綜合區(qū)，形成以火車、汽車總站為主的城市綜合中心，集乘車、購物、住宿、辦公、餐飲、休憩娛樂、會展于一體的多功能區(qū)域，充分展示現(xiàn)代交通建筑功能的高度復(fù)合性。

2、城市肌理：規(guī)劃注重用地功能與周邊環(huán)境的契合，又能起到應(yīng)有的先導(dǎo)性、整體性。人文環(huán)境方面，空間形態(tài)上充分考慮與周邊環(huán)境的關(guān)系，延續(xù)城市的機理，尊重周邊建筑與城市空間。以主要軸線為中線，分散開來。次軸線圍繞乘車集散廣場，酒店等功能為結(jié)構(gòu)進(jìn)行有機搭建。

3、流線：“以人為本，以流為主”為本次流線設(shè)計核心。 按照互不交叉、明確清晰的要求，根據(jù)車站人流、物流、車流特點，合理布置各種流線。設(shè)置完善的導(dǎo)向標(biāo)識系統(tǒng)，引導(dǎo)旅客自主選擇合理流向。

4、景觀：本次景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計主要概括為： “一軸，三點，四面”。

“一軸”是主要景觀軸線，豎向貫穿整個區(qū)域，起主導(dǎo)作用。

“三點”是指三個重要景觀節(jié)點，集觀賞、集散、標(biāo)示等與一體的關(guān)鍵點。

“四面”是指四個站前廣場，起集散作用，疏導(dǎo)交通，以硬質(zhì)景觀為主。

“硬質(zhì)景觀”是以硬質(zhì)鋪裝為主的景觀，由五部分組成，均為人員集散廣場。

“軟質(zhì)景觀”是以綠植為主的景觀，以觀賞為主，自由性較強。

“其它景觀”是以功能性區(qū)域組成的，這里主要考慮交通功能，并適當(dāng)布置生態(tài)景觀。

三、單體建筑功能分布

該地塊平面功能由西到東共分為四個區(qū)：博物館區(qū)、火車站房區(qū)、酒店及辦公區(qū)、汽車站站房區(qū)。

1、博物館區(qū)

將原有火車站保留，改建為火車站博物館，利用交通連廊與新站房相連通。

2、火車站房區(qū)

新建的火車站房區(qū)，首層為城市會客廳（架空部分）、進(jìn)出站口、垂直交通空間及部分站房配套功能；二層為站房配套功能房間；三層為報告廳、商務(wù)中心和展覽大廳。

3、酒店及辦公區(qū)

首層為城市公園、垂直交通空間、酒店大堂及餐廳；二層為宴會廳；三層為休閑健身空間；四層至十層為賓館、辦公。

4、汽車站站房區(qū)

首層為候車廳、出入站口、垂直交通空間；二層為購物中心；三層為影劇院。

四、建筑構(gòu)思理念

設(shè)計方案結(jié)合地形狹長的特點，將四部分功能沿地形一字排列，空間形態(tài)上以酒店辦公區(qū)為中心，通過三個拱形節(jié)點，結(jié)合現(xiàn)有火車站房，將汽車站、火車站、酒店辦公區(qū)域聯(lián)系為一個整體。運用當(dāng)代技術(shù)對斯里蘭卡傳統(tǒng)建筑語匯進(jìn)行了重新詮釋。借鑒原有站房形式，有半圓形拱演變成拋物線拱形，使連續(xù)的拱形更具動感，在縱橫兩個方向上引導(dǎo)乘客視線，展現(xiàn)出優(yōu)雅的建筑形態(tài)。拱頂上部極富現(xiàn)代節(jié)奏感的玻璃和金屬網(wǎng)格，彰顯科倫坡正在步入現(xiàn)代化之路。一系列的通透庭院和屋頂上的天窗為室內(nèi)引入了自然光和流動的風(fēng)，引導(dǎo)著流通空間內(nèi)的旅客和行人。

南北向軸線，采用天圓地方的造型立意，天圓――倒扣的拱形主樓造型，光滑、規(guī)整的表皮塑造，具有遮陽功能和光影效果的水平挑板，旨在強化建筑主體韻律和層次。

東西向軸線，容納了車站綜合體的全部功能，并界定廣場和周邊各個方向的出入口，展現(xiàn)了清晰的流線和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱龅亟Y(jié)構(gòu)設(shè)計邏輯。

立面設(shè)計上采用了傳統(tǒng)的拱券與現(xiàn)代的金屬玻璃相結(jié)合的建筑形式。拱圈符號來源于原有站房，以表達(dá)歷史的延續(xù)；以玻璃為背景大小不一、有漸變關(guān)系的立面表達(dá)了現(xiàn)代節(jié)奏，體現(xiàn)交通建筑的速度感。形成了立面風(fēng)格統(tǒng)一、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑形象。底層架空的設(shè)計，使建筑與周圍的廣場、景觀相互融合，相互滲透。入口處圓形形體的切入，增加了入口的標(biāo)示性，豐富了建筑立面。

辦公酒店的曲線形造型，形成視覺的制高點，使整個建筑立面完整統(tǒng)一又富有變化。

結(jié)束語：

科倫坡Fort區(qū)交通樞紐綜合體作為城市的對外窗口，它的建成將積極推動城市經(jīng)濟、交通建設(shè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，對城市的功能、品味、形象的提升，也起著至關(guān)重要的作用。本概念方案設(shè)計充分利用其優(yōu)越的地域特征，意在突出體現(xiàn)出交通樞紐綜合體的復(fù)合功能特性,整體提升該地區(qū)的品位，探討現(xiàn)代社會對交通建筑功能的復(fù)合性需求。

篇8

【關(guān)鍵詞】城市大規(guī)模地鐵車站綜合體 一體化建設(shè)

中圖分類號： U231+.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

大規(guī)模地鐵車站綜合體近年來在我國較發(fā)達(dá)的地區(qū)等地快速發(fā)展起來。它是指結(jié)合地鐵車站的建設(shè)在已經(jīng)建或者是規(guī)劃建設(shè)地鐵的城市，將一部分市政公用設(shè)施、商業(yè)、娛樂及居住和地鐵車站相綜合，進(jìn)行整體的規(guī)劃和設(shè)計，建成集辦公、商業(yè)、娛樂、住宅與交通為一體的大規(guī)模地鐵車站綜合體。地鐵車站與高層建筑物地下空間的結(jié)合使用，有效地縮短了從地鐵到商鋪、辦公居住的距離，從而節(jié)省了大量的時間，并且有效地解決了高層辦公及住宅內(nèi)大量人員的疏散。

大規(guī)模地鐵車站綜合體開發(fā)背景

1、當(dāng)前我國地鐵建設(shè)開發(fā)存在的主要問題

迄今為止，我國在北京、上海、廣州、深圳等城市擁有或者正在建設(shè)、規(guī)劃自己的地鐵，但與發(fā)達(dá)國家的地鐵相比，我國的地鐵建設(shè)對地區(qū)發(fā)展的推動作用尚未得到充分發(fā)揮，主要存在以下問題：

（1）地鐵車站規(guī)模小，功能單一，周圍地下公共空間開發(fā)量少，未完全發(fā)揮它的經(jīng)濟和商業(yè)價值，與發(fā)達(dá)國家的差距較大。

（2）地鐵車站周圍步行合理區(qū)的地下步行系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，與地面的連接點少，地鐵的吸引范圍小。

（3）城市設(shè)計薄弱，建設(shè)與開發(fā)地鐵車站綜合體具有投資大、投資周期長、開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)項目多、管理難的特點，這涉及到整個城市的設(shè)計與規(guī)劃方向，所以需要使城市設(shè)計對地鐵極其周圍地區(qū)的開發(fā)模式、目標(biāo)等提出一系列的要求，進(jìn)行超前控制和引導(dǎo)。

2、大規(guī)模地鐵車站綜合體對城市發(fā)展的作用

（l）有效改善城市交通，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城市各項機能高度集中，提高土地利用率，有效改善城市環(huán)境，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展。

（2）地鐵車站綜合體開發(fā)朝著規(guī)范化、使用化、便捷化、舒適化的方向發(fā)展，與城市規(guī)劃、建設(shè)同步進(jìn)行可以節(jié)省建設(shè)資金，能有效增強城市地下資源開發(fā)功能，符合城市近、遠(yuǎn)期發(fā)展的要求。

（3）從經(jīng)濟、生活、生態(tài)等角度開發(fā)，給城市商業(yè)帶來新的活力，豐富城市生活和層次，為現(xiàn)代都市創(chuàng)造高質(zhì)量的空間環(huán)境。

二、城市地鐵車站綜合體開發(fā)的理論依據(jù)

1、點一軸空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)與漸進(jìn)式擴散理論

“點—軸空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)與漸進(jìn)式擴散理論”中影響區(qū)域發(fā)展的重要因素之一的是區(qū)域可達(dá)性的改變，根據(jù)自身的發(fā)展趨勢，區(qū)域的各種資源沿著地鐵軸線集聚、配置與發(fā)展。隨著這一發(fā)展趨勢，地鐵區(qū)域可達(dá)性的改善和提高帶動了區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。因此，在“點—軸”空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)中，地鐵車站作為提高和改善區(qū)域可達(dá)性的關(guān)鍵點，依靠它發(fā)展不斷的向外發(fā)散，可以實現(xiàn)應(yīng)用地鐵車站一體化區(qū)域的興起與繁榮。

2、城市觸酶理論

“觸媒（catalyst）”在化學(xué)上是催化劑的意思，是一種在化學(xué)反應(yīng)前后自身的化學(xué)性質(zhì)和質(zhì)量都保持不變的物質(zhì)，它能夠顯著提高化學(xué)反應(yīng)的速率。美國城市設(shè)計師韋恩·奧圖和唐·洛干提出了城市觸媒的概念，根據(jù)他們的理論，在城市中有一部分資源能夠彼此之間相互協(xié)調(diào)、相互刺激，起到城市觸媒的作用。把這一思想運用到城市建設(shè)之中，應(yīng)當(dāng)把地鐵車站的綜合建設(shè)提高到城市觸媒的作用上來，它的基本思想是將一種新的元素導(dǎo)入到城市發(fā)展建設(shè)中，通過這一新元素的影響，帶動新元素附近區(qū)域的變化（發(fā)展或者落后），從而促進(jìn)或者抑制城市某一特定區(qū)域的發(fā)展進(jìn)程。它是一種通過城市地下車站建設(shè)引導(dǎo)地上建設(shè)自下而上的方式，與城市傳統(tǒng)的自上而下的發(fā)展方式不同。地鐵車站催化反應(yīng)根據(jù)城市觸媒理論應(yīng)具備以下要素：（1）觸媒——城市地鐵車站；（2）有利價值——步行系統(tǒng)（具備集聚或者擴散功能）；（3）催化功能——隨著城市地鐵車站的興建，從而帶動地鐵周邊區(qū)域的發(fā)展，推廣其價值；（4）指導(dǎo)政策——政府對地鐵車站綜合體一體化建設(shè)提出一系列控制性要求，以便城市的統(tǒng)一建設(shè)或與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)；（5）共同開發(fā)——地鐵開發(fā)商與政府共同開發(fā)建設(shè)城市綜合體。

大規(guī)模地鐵車站綜合體開發(fā)原則與開發(fā)程序

1、開發(fā)原則

（l）綜合體應(yīng)設(shè)在城市的市中心，充分考慮城市的商業(yè)、辦公、居住和娛樂。

（2）建設(shè)發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)和地下步行系統(tǒng)與綜合體相連，激起周邊地上、地下空間的開發(fā)建設(shè)，以點帶面充分發(fā)展城市的各項功能，使其成為城市發(fā)展的一個重要的經(jīng)濟增長點。

（3）由于綜合體具有投資規(guī)模大、管理難、風(fēng)險大、投資周期長等特點，因此往往要通過政府與民間合作進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，既在可利用政府行為對各種利益主體進(jìn)行協(xié)調(diào)，又可利用開發(fā)的盈利進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的投資，形成滾動開發(fā)能力。

2、開發(fā)程序

（1）制定城市地下利用基本方針，確定城市建設(shè)的長期發(fā)展目標(biāo)。以建設(shè)地鐵車站綜合體為契機，確定地鐵與周圍建筑綜合開發(fā)的功能、形態(tài)模式、地上地下空間的聯(lián)系和規(guī)模等。

（2）建設(shè)地鐵車站綜合體為啟動工程。應(yīng)考慮到地下空間的各種功能和城市建設(shè)的配套，同時通過政府和民間的力量，利用各種投資方式，使綜合體成為城市建設(shè)發(fā)展的重要推動力量，充分體現(xiàn)政府對城市開發(fā)實施的控制和引導(dǎo)。

（3）確定城市長遠(yuǎn)發(fā)展和綜合體的后續(xù)開發(fā)。隨著城市的發(fā)展，地下空間的利用也在不斷的擴大，我們要充分考慮到綜合體的后續(xù)開發(fā)，應(yīng)該對綜合體的規(guī)模、功能、內(nèi)部的設(shè)施、各個地面出入口位置大小等都要提出嚴(yán)格的要求。

四、大規(guī)模地鐵車站綜合體施工技術(shù)可行性探究

大規(guī)模地鐵車站綜合體都有建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工難度大，施工環(huán)境差等缺點，由于這些缺點的存在就需要參與開發(fā)、建設(shè)和規(guī)劃的各個部門緊密團(tuán)結(jié)、相互協(xié)調(diào)，并向國外發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)，借鑒它們先進(jìn)的技術(shù)，利用先進(jìn)的施工方法和管理模式，使我國的地鐵車站綜合體一體化建設(shè)更好地完成。

我國在地下施工技術(shù)方面，引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的地下施工技術(shù)，并借鑒別國的經(jīng)驗，采用新奧法、盾構(gòu)法、蓋挖法等進(jìn)行地下施工。北京地鐵建設(shè)中應(yīng)用新奧法，采用淺埋暗挖法建成的北京地鐵復(fù)興門折返線和三拱兩柱大跨度的西單地鐵車站，標(biāo)志著我國地鐵建設(shè)在設(shè)計理論、施工技術(shù)、施工工藝和管理等方面都有了突破性發(fā)展，有的還處于世界領(lǐng)先水平，這也為建設(shè)大規(guī)模地鐵車站綜合體提供了經(jīng)驗。

總結(jié)

地鐵車站綜合體是在城市建設(shè)中發(fā)展起來的一種新型的組合形式，通過地鐵站點及沿線的帶動作用，形成集交通、商業(yè)、辦公、住宅及娛樂為一體的的城市空間。并且大規(guī)模地鐵車站綜合體的建設(shè)對城市的可持續(xù)發(fā)展起到了舉足輕重的作用，它有效地緩解了城市土地資源緊缺的問題，充分利用了地下資源，給城市經(jīng)濟、商業(yè)、生活帶來了活力，也豐富了城市的層次和生活，給城市居民帶來了方便、輕松和享受，改善了城市的生存環(huán)境，也為現(xiàn)代大都市轉(zhuǎn)為“山水城市”創(chuàng)造了進(jìn)一步的可能。

參考文獻(xiàn)

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篇9

關(guān)鍵詞：文化建筑綜合體；交往空間；設(shè)計策略

文化建筑綜合體交往空間的范圍包括建筑實體的內(nèi)部和外部以及不同建筑相互連接的地方，具體體現(xiàn)在連接部位的公共開放空間、內(nèi)部公共交往大廳以及一些具有輔助功能的空間，文化建筑綜合體交往空間在界面、圍合以及比例上都符合空間特征。文化建筑綜合體在功能上復(fù)合互補，在造型上整體統(tǒng)一，在內(nèi)部布局上集約高效，在結(jié)構(gòu)上互相依附。其內(nèi)部空間也表現(xiàn)出積極活力。

一、構(gòu)成文化建筑綜合體交往空間的要素

構(gòu)成文化建筑綜合體交往空間的要素主要有人們的交往行為和城市文化以及實體建筑，這三者間的關(guān)系是既多元又統(tǒng)一，交往空間的出現(xiàn)為城市中居民提供了交往場地，又能展現(xiàn)出建筑綜合體發(fā)展的多元化勢頭。

對文化建筑綜合體交往空間進(jìn)行層次結(jié)構(gòu)劃分的主要目的是更好的為使用者提供服務(wù)，可根據(jù)其具體的交往行為將空間結(jié)構(gòu)劃為三個層次：單館內(nèi)部之間和館際之間以及綜合體外部之間等。

文化建筑綜合體交往空間進(jìn)行層次劃分的依據(jù)是建筑的實體結(jié)構(gòu)，層次跟結(jié)構(gòu)間相互對應(yīng)。交往空間的形成過程將受到使用者個體行為、交往動機以及交往行為三重限制，文化建筑綜合體交往空間劃分層次在一定意義也反映出其空間結(jié)構(gòu)其所受到的重重限制。交往空間的構(gòu)成既有行為空間也有物質(zhì)空間。文化建筑綜合體交往空間在結(jié)構(gòu)上可拆分為交往載體空間以及交往行為空間兩部分。用供給與需求的角度看，交往載體空間可被看作使用者的交往供給表現(xiàn)，而交往行為空間則是使用者的交往需求表現(xiàn)，因此使用者的交往供需就是由交往載體空間和交往行為空間交往組成的。

二、設(shè)計文化建筑綜合體交往空間需遵守的原則

1.人性化原則

人在交往過程中會受到本體的心理因素和交往環(huán)境的影響，因此人的交往行為也表現(xiàn)出各種各樣的特點。構(gòu)成文化建筑綜合體交往行為的基本要素是人類活動，而人類活動卻直接被情緒所影響。情緒的意義非常復(fù)雜，它的組成要素包含了人的行為、心理活動以及主觀體驗等。交往空間在設(shè)立時不僅要考慮在功能上能充分滿足使用者的活動積極性，更要考慮到怎樣更好的發(fā)掘出使用者參與公共活動的情緒動力。文化建筑綜合體交往空間在展現(xiàn)場所感時應(yīng)重視使用者位于空間內(nèi)部時的情緒、感受、意義以及象征等，同時也不能忽視人和空間的和諧度。交往空間設(shè)立的重要意義就是滿足人的心理需求，因此空間所展現(xiàn)的社會文化、歷史事件、人類行為和活動等都需要契合使用者的心理需求，交往空間也因此會成為展現(xiàn)城市文化的重要場地。

2 .連續(xù)性原則

商業(yè)建筑常見的線性街道在文化建筑綜合體中越來越常見。文化建筑綜合體交往空間劃分層次、序列的過程從實際意義上講是將功能離散的文化建筑使用對比、重復(fù)、過渡以及引導(dǎo)等方法進(jìn)行處理，進(jìn)而使集聚的建筑群能形成序列明確、有變化、功能統(tǒng)一的空間群。文化建筑綜合體交往空間的存在一方面有利于滿足使用者的各種功能與行動的需要，另一方面也有利于引導(dǎo)使用者更好的體驗交往空間的功能。層次劃分合理的文化建筑交往空間給使用者不僅能在靜止時帶來良好空間感受，還能讓使用者在行進(jìn)中也能取得良好感受。序列空間具有兩層含義：一使用者在建筑中不斷行進(jìn)時，將充分感受時空運動的連續(xù)特征；二使用者在序列空間中活動時會根據(jù)空間變換做出各種反應(yīng)。人們也會因為這樣的時空運動，產(chǎn)生視覺。

3.多元化原則

伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，復(fù)雜多樣的建筑綜合集群將不斷出現(xiàn)，因此其設(shè)計的交往空間一定要符合功能整體化一、多元復(fù)合的特點。同時由于建筑群體內(nèi)部功能復(fù)雜多樣，只有立體化的交通體系才能滿足其要求，文化建筑綜合體的交通體系發(fā)展也因此有了新突破。文化建筑的功能復(fù)合使建筑使用人群也在不斷擴充，文化建筑綜合體應(yīng)能根據(jù)他們的需求及時作出各種功能調(diào)整，這就需要文化建筑綜合體在功能上具備足夠的靈活性以及較強的適應(yīng)性。

三、基于多角度的文化建筑綜合體交往空間設(shè)計分析

1.宏觀城市空間層面的角度分析

文化建筑綜合體交往空間的設(shè)計目的是為建筑功能使用者提供交往的場所，因此它既是構(gòu)成文化建筑內(nèi)部空間的重要因素，也是對城市外部空間的一種延伸。文化建筑綜合體的存在為完善城市公共空間功能起到重要作用，為城市居民的文化生活提供了便利，是城市綜合網(wǎng)絡(luò)中不可或缺的一部分。文化建筑交往空間在建設(shè)時必須要將該城市的人文環(huán)境、地理環(huán)境以及交通體系等考慮進(jìn)去，以便形成交往空間和城市之間功能互補的局面。

2.中觀單位建筑層面角度分析

文化建筑綜合體交往空間是由不同文化功能的建筑復(fù)合組成的特殊空間。因此該綜合體和單個文化建筑以及集群文化建筑之間都密切相關(guān)。文化建筑綜合體交往空間是由多種文化場所集合而成的空間區(qū)域，其所展現(xiàn)的文化功能必然是復(fù)雜多樣的，因此要重視主題的設(shè)立，合適的主題將直接體現(xiàn)出交往空間存在的意義。交往空間的設(shè)立能有效貫通不同功能文化建筑，文化建筑綜合體的層級結(jié)構(gòu)以及交通流線也將實現(xiàn)合理規(guī)劃。因此必須重視交往空間設(shè)立，使其為文化建筑綜合體功能復(fù)合提供有效保障。

3.微觀局部空間層面角度分析

交往空間是文化建筑綜合體內(nèi)部微觀空間層面的一部分，主要體現(xiàn)在綜合體內(nèi)部空間功能的細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)換上。它存在的目的是為了滿足使用者各種各樣的文化交流需求。例如外部交往空間的使用者會在視覺與聽覺上得到滿足等，此類功能都體現(xiàn)出其屬于文化建筑交往空間的微觀層面范圍。

四、案例分析----清華大學(xué)百年講堂

1.項目概況

清華大學(xué)百年大講堂的別名是“新清華學(xué)堂”，其由大講堂、音樂廳以及校史館三個功能建筑組成。百年大講堂在做出設(shè)計方案前，必然會談?wù)撈涫欠窈托@整體規(guī)劃和環(huán)境等相互協(xié)調(diào)。大講堂、音樂廳以及校史館三個功能各異的單體建筑圍成型為“L”的活動廣場，建筑整體呈現(xiàn)等腰三角形格局，并使用陶板干掛的技術(shù)，使紅色的建筑在光影作用下，發(fā)生規(guī)則性的變化，在變化中提升人的想象力。該建筑位處清華校園文保控建的二類區(qū)域，建筑物高度不能超過22米，為了滿足2000座劇院的龐大數(shù)目需要，該建筑必然會成為清華校園內(nèi)的特色工程，資金上的困頓使該文化綜合體同時具有低碳性質(zhì)。

2.建筑形態(tài)及內(nèi)部交往空間形態(tài)

清華大學(xué)成立至今一直有著溝通中外學(xué)術(shù)界的重要作用，因此其設(shè)計理念必須要包含中西文化傳統(tǒng)，并使兩者能夠融會貫通。清華大學(xué)內(nèi)部的交往空間除了正式場合外，其他的在設(shè)計時要注意不能過于正規(guī)。這樣既不會給人奢華的感覺，又能時刻散發(fā)出學(xué)術(shù)的韻味。

將清華大學(xué)百年講堂作為例子，講堂門前設(shè)立廣場的目的是集散人群，每個館在內(nèi)部都設(shè)有門廳供人們進(jìn)行簡單的交流，正式入館后館內(nèi)布置的豎向交通將引導(dǎo)人們進(jìn)入自己所需要的功能空間

3.內(nèi)部交往空間界面設(shè)計

以清華大學(xué)百年講堂為例，其開設(shè)目的是為文化交流提供場地，人們在進(jìn)行交往的過程中將領(lǐng)悟到清華大學(xué)的文化內(nèi)涵。講堂內(nèi)部的空間布局在界面設(shè)計上包含了水平和垂直兩種，其水平界面在裝修時注重小品空間布局設(shè)計，烘托出高品質(zhì)的空間氛圍，同時在設(shè)計理念上充分運用空間導(dǎo)向性的原理，使展陳空間呈現(xiàn)出靈活、豐富的特色。此外，也要注意垂直界面的靈活運用，使其和水平界面相互連接，進(jìn)而在文化建筑內(nèi)部形成更加完善的交往空間。

總結(jié)

本文通過對眾多案例的分析得出了文化建筑綜合體交往空間設(shè)立的內(nèi)在涵義，并對其組織結(jié)構(gòu)、界定要素、各項功能、設(shè)計原則以及空間涉及層面等作出詮釋，使人們對其認(rèn)識更加深刻。

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關(guān)鍵詞：綜合體建筑；綠色建筑；優(yōu)化設(shè)計

1. 概述

1.1綠色建筑定義

2006年建設(shè)部的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》中給出了綠色建筑定義，即“在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑”。而綠色建筑設(shè)計就為提供這樣的建筑所做的一系列工作。

1.2項目概況

?？谕？萍紡V場項目地處氣候炎熱地區(qū)，項目基地東側(cè)為明陽荷泰酒店及住宅，西側(cè)為在建 4 層商業(yè)，北側(cè)為舊居民區(qū)，南側(cè)為城市主干道海秀東路。主要人流、車流來自南側(cè)的海秀路，新增建筑物會對東側(cè)、北側(cè)現(xiàn)有住宅的日照及環(huán)境噪聲有影響。但是設(shè)計者巧妙的解決了不利因素，將集合了會所、酒店式公寓、SOHO辦公、茶室、夜總會、康體、餐廳、商業(yè)、迪廳等多種功能的多個體塊、多種人群形成一個連接體，同時為建筑內(nèi)部導(dǎo)入自然通風(fēng)系統(tǒng)和自然光線，在豎向上營造出多個半開放及開放的綠化平臺，讓不同使用者在不同層次共享空間的同時，還為其保留了獨享的區(qū)域。

2、綜合體建筑綠色設(shè)計技術(shù)措施

2.1總體布局

用地西南角布置高層建筑，裙房部分滿足規(guī)劃后退紅線距離要求、綜合體建筑周圍具有消防環(huán)形車道的同時擁有景觀宜人的前綠化廣場。 建筑地上部分融合了八個不同業(yè)態(tài)功能，盡量延展和豐富塔樓面向主街道的南立面和周長，加強建筑與西側(cè)商業(yè)建筑的聯(lián)系，吸引人流。

2.2流線設(shè)計

在一層建筑物內(nèi)部布置貫通南北、連接?xùn)|西的通道，在解決辦公、商業(yè)、餐廳、酒店式公寓入口的同時，又延長了內(nèi)部商業(yè)建筑的臨街面。通過對裙房立面的退讓，在建筑四周分別創(chuàng)造多個入口空間，其中西側(cè)布置迪廳、康體、夜總會及 VIP 入口，東北側(cè)布置后勤工作人員及貨運入口。同時每個功能都有便利的水平和垂直交通通道，保證了一定的私密性，避免了干擾。機動車由用地西側(cè)進(jìn)入，在用地北側(cè)進(jìn)入地下停車場，在用地東側(cè)出地面并前往海秀路，同時消防車道環(huán)繞用地四周。很好解決了人車的交通壓力和不同需求人員的流線問題，做到定位清晰合理，節(jié)約時間成本。

2.2日照設(shè)計

為滿足周邊住宅上午時間擁有充足的日照，在布局時優(yōu)先選擇將塔樓置于場地的西南角。同時在北側(cè)逐級減少體量的進(jìn)深，以更多的滿足日照要求，并通過眾智日照軟件進(jìn)行測算，滿足綜合體自身采光需求以及對周邊住宅建筑無遮擋。

2.3通風(fēng)設(shè)計

該項目地處亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候地區(qū)，季風(fēng)更替顯著，冬季西北風(fēng)和冬季東北風(fēng)占總數(shù)一半還多，春季則多為東南風(fēng)，夏季也以東南風(fēng)居多，秋季更接近于冬季氣候。針對?？诘臍夂?，利用綜合體建筑設(shè)計可以有效改善氣候通風(fēng)條件，通過塑造一個南北貫穿的空洞，來滿足南北向通風(fēng)的需求。在秋冬季節(jié)，這種綜合體建筑可以有效阻擋西北風(fēng)，為室內(nèi)的餐廳及其他運動場地提供良好的通風(fēng)條件；而春夏季節(jié)中，較低建筑則不必遮攔刮風(fēng)，這樣利于在建筑內(nèi)部形成一種具有過渡特點的自然通風(fēng)環(huán)境。自然通風(fēng)設(shè)計應(yīng)該說在促進(jìn)建筑內(nèi)部自然通風(fēng)和整體布局方面要整體劃一，部分空間設(shè)計在上下兩個不同高度位置通過外窗啟閉可以形成自然通風(fēng)。本項目綜合體建筑的外窗總面積比例達(dá)到了58.90%，而玻璃幕墻總的啟閉面積則也達(dá)到了20.18%，這樣為穿堂風(fēng)提供了便利條件。每個建筑單體還專門設(shè)計了一組約為20m2的中央天井，自底層至室外樓梯間可引入自然風(fēng)，并利用熱壓原理形成拔風(fēng)效應(yīng)，由此帶動建筑內(nèi)部的氣流組織。通過模擬試驗可以得知，各個區(qū)域的通風(fēng)換氣頻次均為8次/h。建筑內(nèi)部空間的整體通風(fēng)性良好，可以確保室內(nèi)空氣始終處于良好狀態(tài)。

2.4綠化設(shè)計

綜合體建筑不僅指結(jié)構(gòu)自身，相較于其他建筑結(jié)構(gòu)類型，與周邊環(huán)境乃至整個城區(qū)的景觀協(xié)調(diào)性是基本要求。通常，商住綜合體建筑包羅萬象，多包括如商業(yè)鋪面、功能空間、街區(qū)、廣場和園林等多個元素，從這一點講，對于綜合體建筑環(huán)境景觀設(shè)計與建筑設(shè)計是考慮整體性的基本要求。

為能夠保證大眾對于商住綜合體建筑的直觀感受更具綠色性，本項目采用了多層次化的綠色景觀設(shè)計方案，通過穿插多個盒子創(chuàng)造出更多層次的綠化平臺。在不同的高度上通過塑造下沉平臺，在豎向上創(chuàng)造多個屋頂花園豐富體量變化。而建筑地面部分具有大面積的綠化廣場。從建筑底部到頂部都有不同層次不同位置的綠化。底層以喬、灌木鋪設(shè)為主，建筑單體東立面以垂直綠化為主，屋頂則以方便維護(hù)保養(yǎng)的景天科植被進(jìn)行混種處理，本項目屋頂綠化面積達(dá)到了72%之多，由此更好地體現(xiàn)出屋頂?shù)谋馗魺嵝阅?。而垂直綠化主要以模塊化和爬藤化混合的方式保證其立面感更強，同時促進(jìn)整個建筑物更具生機，也是綜合體綠色建設(shè)設(shè)計最具特色的一點。

3、結(jié)束語

總而言之，本文從綜合體建筑的綠色設(shè)計角度進(jìn)行幾點分析，提供了主要綠色設(shè)計思路，并以?？谕？萍紡V場項目為例，分析其所在地的地理位置、功能和特點，在此基礎(chǔ)上提出適合該項目的綠色設(shè)計手段，并沒有對綠色技術(shù)進(jìn)行細(xì)致應(yīng)用分析。希望通過分析敘述，提出相應(yīng)的設(shè)計策略，僅供參考與交流。

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