導語：如何才能寫好一篇住房公積金的比率，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、宜賓住房公積金資金現(xiàn)狀簡析

（一）資金運營狀況

宜賓市住房公積金管理中心突出用好用活住房公積金，提高住房公積金使用率，提高住房公積金對住房消費支持度。2015年當年新增繳存額28.91億元、提取18.63億元、貸款23.49億元、實現(xiàn)增值收益2.59億元。截至2015年12月底，全市建制人數(shù)達到26.62萬人，住房公積金覆蓋率為74.29%；住房公積金繳存總額169.78億元，繳存余額88.17億元；累計提取81.61億元；個人貸款總額124.26億元，貸款余額80.94億元，個貸率為91.79%，貸款逾期率控制在0.02‰以內。資金運用率達91.79%，資金使用率高達95.75%。

（二）資產(chǎn)風險狀況

截至2015年底，全市住房公積金個人住房貸款逾期僅19.03萬元，個人住房貸款逾期率0.02‰，大大低于住建部要求的0.3‰標準。個人貸款風險準備金余額為4.12億元，個人貸款風險準備金余額與個人貸款余額的比率為5.09%，個人貸款逾期額與個人貸款風險準備金余額的比率為0.05%。

目前，宜賓市住房公積金個人貸款比率、資金凈流量和可運營時間等關鍵預警指標已達到市公積金管委會《住房公積金資金使用預警制度》的紅色（高級）預警狀態(tài)：即在個人貸款比率>90%或資金凈流量為負、可運營時間≤3個月時，應當啟用高級（紅色）預警。

特別是2015年11月以來釋放資金出現(xiàn)大幅度增長，據(jù)統(tǒng)計，2015年11、12月和今年1-2月4個月，全市住房公積金釋放資金達19.75億元，同比增長81.86%，其中：貸款11.74，120.68%；提取8.01億元，同比增長44.58%。

二、住房公積金對宜賓市經(jīng)濟社會發(fā)展的貢獻

（一）對全市GDP的貢獻

2015年全市發(fā)放住房公積金貸款23.49億元、用于住房消費提取13.84億元，共37.33億元，撬動房地產(chǎn)業(yè)和相關配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟120億元，占全市2015年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1560億元的7.69%。

（二）對房地產(chǎn)經(jīng)濟的貢獻

1.商品住宅銷售情況

2015年，宜賓市商品房銷售面積為343.7萬平方米，其中住房銷售面積300萬平方米，通過住房公積金貸款銷售住房92.16萬平方米，占比為30.72%。根據(jù)估算，去年全市住房公積金購買商品房占去年商品房庫存約1/3。

2.個人住房貢獻情況

2015年，宜賓市發(fā)放住房公積金個人住房貸款8552筆、23.50億元，個人住房貸款市場占有率，即占全市金融機構（含住房公積金中心）個人住房貸款總量的比率達30.2%，個人住房公積金貸款余額占全市金融機構個人住房貸款余額比率達43.25%。貸款職工中，低收入群體占14.2%，中等收入群體占47.3%，高收入群體占38.5%。

住房貢獻率，當年個人住房貸款發(fā)放額、項目貸款發(fā)放額、住房消費提取額的總和與當年繳存額的比率為128.83%，比上年同期增加29.87個百分點。

（三）對稅收的貢獻

2015年，宜賓市房地產(chǎn)業(yè)對地方稅收貢獻22.48億元，貢獻率23%，其中住房公積金對地方稅收貢獻達7.1%以上。

（四）對保障房建設的貢獻

截至2015年底，全市累計提取廉租房建設資金2.96億元用于宜賓保障房建設。

（五）對社會的貢獻

截至2015年底，全市累計通過發(fā)放政策性貸款169.78億元幫助81753戶中低收入家庭圓了安居夢，近20萬人次職工累計提取57.13億元用于改善居住條件，特別是為促進宜賓市國有私營企業(yè)與其13.26余萬建制職工建立和諧勞動關系發(fā)揮了積極作用，增強了企業(yè)的凝聚力。

三、整合住房公積金資源的設想

將住房公積金工作與新型城鎮(zhèn)化建設緊密結合，通過用活增值收益、盤活沉淀資金、實施資產(chǎn)證券化等舉措，整合資產(chǎn)資源，支持宜賓經(jīng)濟社會發(fā)展。

（一）投資公租房，用活增值收益

住房公積金增值收益在提取風險準備金、管理部門的管理費用后不再上繳財政，留在住房公積金管理中心，用于投資公租房、保障性安居工程、棚戶區(qū)改造建設和參與去庫存工作。

根據(jù)公租房、保障性安居工程、棚戶區(qū)改造、去庫存和住房公積金增值收益情況，在確保住房公積金本息按期回收、資金安全運行的情況下，制訂住房公積金具體實施方案，經(jīng)市政府批準，市政府劃撥住房建設用地，采取封閉運行的方式使用住房公積金增值收益和實施資產(chǎn)證券化募集資金投資建設公租房。市住房公積金管理中心負責提供項目建設資金，辦理預售和銷售，通過預售、銷售或發(fā)放住房公積金貸款方式回收資金，監(jiān)督資金?？顚Ｓ茫_保住房公積金安全、增值。公租房建設好后又可以抵押貸款或實施資產(chǎn)證券化募集資金投入新的公租房建設，實現(xiàn)良性循環(huán)。

提供公租房的形式可以多種多樣，可以銷售和租賃，也可通過先租后買、半租半買、分步購買、貼租等方式進行，但均嚴格控制保障面積標準（單套面積可放寬到90平方米以內），最終實現(xiàn)推行以貨幣化為主的公租房保障機制。

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關鍵詞：住房公積金；財務管理模式；問題；原因；改進措施

一、我國住房公積金現(xiàn)行的財務管理模式

為適應社會主義市場經(jīng)濟制度要求，我國在住房保障體制方面建立了住房公積金制度。住房公積金制度作為一種政策性的住房管理制度，經(jīng)過十多年的穩(wěn)步發(fā)展，住房公積金在提高職工購房支付能力、轉變住房分配體制、推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。

二、我國住房公積金財務管理模式存在的問題及原因分析

1.我國住房公積金財務管理模式中存在的問題

（1）住房公積金繳存基數(shù)控制不嚴，繳存比率單一。《住房公積金管理條例》規(guī)定：住房公積金繳存基數(shù)為職工本人上一年度的月平均工資，核定住房公積金繳存基數(shù)是住房公積金管理機構的職責。但在實際操作中，管理機構很難取得企業(yè)的真實工資數(shù)據(jù)，經(jīng)常出現(xiàn)住房公積金繳存基數(shù)核實不清現(xiàn)象。與此同時，住房公積金還存在繳存比率單一的問題。各地區(qū)采用單一的繳交率，未能充分考慮職工、企業(yè)、政府三方面利益，難以適應我國住房公積金參與者收入層次多、結構復雜等實際狀況，不利于住房公積金的歸集。

（2）封閉運行的住房公積金管理模式限制了公積金的發(fā)展。當前實行的住房公積金地域性封閉運行的管理模式具有保證公積金穩(wěn)定性的優(yōu)勢，但是其效益低、增值途徑少弊端逐漸限制其良性發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下兩點：一住房公積金的增長幅度、政策覆蓋面的增長幅度遠小于貸款業(yè)務的增幅，一旦出現(xiàn)資金回籠和歸集速度低于提取與貸款需求，這種管理機制就會產(chǎn)生大的資金缺口。為避免風險的產(chǎn)生，公積金管理者采取降低資金利用率來降低風險，結果卻導致公積金的沉淀；二地域性封閉管理使得各地區(qū)管理中心的資金相互之間不能調用，結果致使某些地區(qū)有錢無人貸而造成資金的沉淀，而有些地區(qū)卻要通過限額貸款來解決“能貸卻沒錢貸”的窘?jīng)r。兩種極端的公積金發(fā)展現(xiàn)狀都會降低公積金的使用率，難以實現(xiàn)最大限額的公積金增值。

（3）住房公積金使用方面的問題。當前，我國的公積金制度中關于公積金增值的管理機制還不完備，住房公積金除用于購買國債外，幾乎不存在其他的允許用途，這樣的管理機制致使資金大量沉淀，難以實現(xiàn)資金的增值。體現(xiàn)在以下三方面：首先，公積金的投資渠道單一所造成的資金增值能力差；其次，沉淀資金量大導致住房公積金使用率低；最后，存在較為嚴重的擠占、挪用住房公積金現(xiàn)象。

2.原因分析

住房公積金是國家住房保障體系的重要組成部分，屬政策性住房金融制度，在增強職工購房支付能力等方面發(fā)揮了較大的輔助作用。為更好的發(fā)揮住房公積金在住房制度改革中的作用，必須針對當前住房公積金管理模式中存在的問題進行分析，探究其背后隱藏的原因。

（1）公眾法律意識淡薄，住房公積金的管理缺乏實施的外部環(huán)境。一方面職工關于住房公積金的認識存在偏差，認為公積金只能做貸款用、不能隨時提取，不如單位將其以工資的形式存入銀行；另一方面企事業(yè)單位對住房公積金的使用性質認識不清，認為繳存公積金是增加企業(yè)負擔，不履行為其職工繳存公積金的義務。兩方面因素使得住房公積金在進行歸集時缺乏外部環(huán)境。

（2）公積金用途受限，區(qū)域之間不流通導致公積金使用率低?！蹲》抗e金管理條例》中明確規(guī)定，住房公積金的提取可用于購買、建造、翻建、大修自住住房。關于公積金領取還具有區(qū)域之間不流通的制度缺陷，地域的差異、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度不同，結果造成公積金“供不應求”“大量閑置”兩個極端。而且從條理的規(guī)定可以看出，公積金的使用范圍被限制的過死、規(guī)定過窄。這兩種狀況都降低了公積金的使用率，增值空間受到影響。

三、我國住房公積金財務管理模式的改進

1.營造實施住房公積金財務管理模式的外部環(huán)境

首先，要加強住房公積金知識的宣傳。一建立有關住房公積金的網(wǎng)站，鼓勵職工積極捍衛(wèi)自己的權利；二利用廣告宣傳欄制作有關住房公積金的宣傳標語；三通過報紙、雜志等媒介登載有關住房公積金的宣傳知識等。其次，為督促企業(yè)積極建立住房公積金制度，加強政策宣傳。對于住房公積金管理部門而言，應加強與稅務、工商的部門聯(lián)系，及時掌握單位的設立、重組等情況，做好單位領導的思想工作，使其認識到住房公積金的利弊及其自身對職工所擔負的義務，督促其按期繳納住房公積金。通過營造良好的外部環(huán)境不僅能夠增強人們對住房公積金的認識，還能夠提高公積金的歸集，為有效實施財務管理模式提供觀念上的支持。

2.構建住房公積金財務管理區(qū)域一體化模式

現(xiàn)行的住房公積金財務管理區(qū)域化，不僅影響了住房公積金貸款業(yè)務的發(fā)展，而且還阻礙了住房公積金自身的積累。要構建住房公積金財務管理區(qū)域一體化模式，一方面要打破當前住房公積金在各行政區(qū)域的封閉運營，加大公積金在不同區(qū)域內的流通，使放貸規(guī)模大的地區(qū)避免資金短缺，房貸率低的地區(qū)避免資金沉淀，進而提高資金使用效率；另一方面還應針對當前人才流通速度逐漸提高的趨勢，建立全國公積金網(wǎng)絡化管理的平臺。

3.協(xié)調好住房公積金的收繳與使用機制

住房公積金的收繳與使用之間存在內在的聯(lián)系與互動性，只有協(xié)調好二者之間的關系，促進住房公積金財務管理模式的改革，才能更好的實現(xiàn)住房公積金的發(fā)展。要建立公積金的收繳與使用互動機制，既要借鑒外國優(yōu)秀管理經(jīng)驗還要結合我國公積金管理實際，合理運用公積金生成與流出參數(shù)互動規(guī)律，充分認識到公積金繳交率的變化對公積金適用范圍的要求，依據(jù)我國職工工資的增長水平，提高單位和職工的公積金繳交率來增加公積金繳交額，同時擴大資金使用范圍。在留存額與投資額之間找出一個平衡點，將現(xiàn)行的沉淀、保值、增值轉變?yōu)槭褂?、保值、增值，逐步完善住房公積金財務管理模式。

四、結語

基于以上有關公積金管理模式的分析，要保證我國公積金健康發(fā)展，組重要的就是保障公積金的安全管理。即在現(xiàn)行的有關公積金管理政策規(guī)定下，不斷改進住房公積金的管理模式，減少公積金沉淀量，提高公積金利用率，實現(xiàn)公積金最大增值空間，更好的服務于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高職工購房能力等。

參考文獻：

[1]平凡.淺談如何加強和完善住房公積金財務管理[J].青海金融，2007，（08）

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[關鍵詞]住房公積金 財務管理模式 問題 原因 改進措施

一、我國住房公積金現(xiàn)行的財務管理模式

為適應社會主義市場經(jīng)濟制度要求,我國在住房保障體制方面建立了住房公積金制度。住房公積金制度作為一種政策性的住房管理制度,經(jīng)過十多年的穩(wěn)步發(fā)展,住房公積金在提高職工購房支付能力、轉變住房分配體制、推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。

二、我國住房公積金財務管理模式存在的問題及原因分析

(一)我國住房公積金財務管理模式中存在的問題

1.住房公積金繳存基數(shù)控制不嚴,繳存比率單一

《住房公積金管理條例》規(guī)定:住房公積金繳存基數(shù)為職工本人上一年度的月平均工資,核定住房公積金繳存基數(shù)是住房公積金管理機構的職責。但在實際操作中,管理機構很難取得企業(yè)的真實工資數(shù)據(jù),經(jīng)常出現(xiàn)住房公積金繳存基數(shù)核實不清現(xiàn)象。與此同時,住房公積金還存在繳存比率單一的問題。各地區(qū)采用單一的繳交率,未能充分考慮職工、企業(yè)、政府三方面利益,難以適應我國住房公積金參與者收入層次多、結構復雜等實際狀況,不利于住房公積金的歸集。

2.封閉運行的住房公積金管理模式限制了公積金的發(fā)展

當前實行的住房公積金地域性封閉運行的管理模式具有保證公積金穩(wěn)定性的優(yōu)勢,但是其效益低、增值途徑少弊端逐漸限制其良性發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下兩點:一住房公積金的增長幅度、政策覆蓋面的增長幅度遠小于貸款業(yè)務的增幅,一旦出現(xiàn)資金回籠和歸集速度低于提取與貸款需求,這種管理機制就會產(chǎn)生大的資金缺口。為避免風險的產(chǎn)生,公積金管理者采取降低資金利用率來降低風險,結果卻導致公積金的沉淀;二地域性封閉管理使得各地區(qū)管理中心的資金相互之間不能調用,結果致使某些地區(qū)有錢無人貸而造成資金的沉淀,而有些地區(qū)卻要通過限額貸款來解決“能貸卻沒錢貸”的窘?jīng)r。兩種極端的公積金發(fā)展現(xiàn)狀都會降低公積金的使用率,難以實現(xiàn)最大限額的公積金增值。

3. 住房公積金使用方面的問題

當前,我國的公積金制度中關于公積金增值的管理機制還不完備,住房公積金除用于購買國債外,幾乎不存在其他的允許用途,這樣的管理機制致使資金大量沉淀,難以實現(xiàn)資金的增值。體現(xiàn)在以下三方面:首先,公積金的投資渠道單一所造成的資金增值能力差。我國的住房公積金除發(fā)放個人住房貸款,只能夠用來購買國債,雖然國債的收益較高,但是國債數(shù)額少,要真正實現(xiàn)住房公積金的增值還是存在較大的困難的;其次,沉淀資金量大導致住房公積金使用率低;最后,存在較為嚴重的擠占、挪用住房公積金現(xiàn)象。

(二)原因分析

住房公積金是國家住房保障體系的重要組成部分,屬政策性住房金融制度,在增強職工購房支付能力等方面發(fā)揮了較大的輔助作用。為更好的發(fā)揮住房公積金在住房制度改革中的作用,必須針對當前住房公積金管理模式中存在的問題進行分析,探究其背后隱藏的原因。

1.公眾法律意識淡薄,住房公積金的管理缺乏實施的外部環(huán)境。一方面職工關于住房公積金的認識存在偏差,認為公積金只能做貸款用、不能隨時提取,不如單位將其以工資的形式存入銀行;另一方面企事業(yè)單位對住房公積金的使用性質認識不清,認為繳存公積金是增加企業(yè)負擔,不履行為其職工繳存公積金的義務。兩方面因素使得住房公積金在進行歸集時缺乏外部環(huán)境。

2.公積金用途受限,區(qū)域之間不流通導致公積金使用率低?！蹲》抗e金管理條例》中明確規(guī)定,住房公積金的提取可用于購買、建造、翻建、大修自住住房。關于公積金領取還具有區(qū)域之間不流通的制度缺陷,地域的差異、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度不同,結果造成公積金“供不應求”“大量閑置”兩個極端。而且從條理的規(guī)定可以看出,公積金的使用范圍被限制的過死、規(guī)定過窄。這兩種狀況都降低了公積金的使用率,增值空間受到影響。

三、我國住房公積金財務管理模式的改進

(一)營造實施住房公積金財務管理模式的外部環(huán)境

首先,要加強住房公積金知識的宣傳。一建立有關住房公積金的網(wǎng)站,鼓勵職工積極捍衛(wèi)自己的權利;二利用廣告宣傳欄制作有關住房公積金的宣傳標語;三通過報紙、雜志等媒介登載有關住房公積金的宣傳知識等。其次,為督促企業(yè)積極建立住房公積金制度,加強政策宣傳。對于住房公積金管理部門而言,應加強與稅務、工商的部門聯(lián)系,及時掌握單位的設立、重組等情況,做好單位領導的思想工作,使其認識到住房公積金的利弊及其自身對職工所擔負的義務,督促其按期繳納住房公積金。通過營造良好的外部環(huán)境不僅能夠增強人們對住房公積金的認識,還能夠提高公積金的歸集,為有效實施財務管理模式提供觀念上的支持。

(二)構建住房公積金財務管理區(qū)域一體化模式

現(xiàn)行的住房公積金財務管理區(qū)域化,不僅影響了住房公積金貸款業(yè)務的發(fā)展,而且還阻礙了住房公積金自身的積累。要構建住房公積金財務管理區(qū)域一體化模式,一方面要打破當前住房公積金在各行政區(qū)域的封閉運營,加大公積金在不同區(qū)域內的流通,使放貸規(guī)模大的地區(qū)避免資金短缺,房貸率低的地區(qū)避免資金沉淀,進而提高資金使用效率;另一方面還應針對當前人才流通速度逐漸提高的趨勢,建立全國公積金網(wǎng)絡化管理的平臺。具體的操作方法為:打破住房公積金在各區(qū)域的封閉化運行,建立全國性的公積金管理平臺, 統(tǒng)一管理全國住房公積金個人繳存賬戶,當職工從一個單位進入到另一單位時,其住房公積金個人繳存賬戶也轉至另一單位。

建立這一管理模式存在較大的技術、人員、制度等難度,但是從長遠的角度考慮,這不僅是解決管理中心資金短缺或沉淀的有效方法,還是充分發(fā)揮住房公積金的互、優(yōu)越性作用的良好解決途徑。構建區(qū)域一體化住房公積金財務管理模式不僅有利于各地制定靈活的住房公積金貸款政策,還可以提高資金利用率,滿足住房公積金繳存者的住房需求。

(三)協(xié)調好住房公積金的收繳與使用機制

住房公積金的收繳與使用之間存在內在的聯(lián)系與互動性,只有協(xié)調好二者之間的關系,促進住房公積金財務管理模式的改革,才能更好的實現(xiàn)住房公積金的發(fā)展。要建立公積金的收繳與使用互動機制,既要借鑒外國優(yōu)秀管理經(jīng)驗還要結合我國公積金管理實際,合理運用公積金生成與流出參數(shù)互動規(guī)律,充分認識到公積金繳交率的變化對公積金適用范圍的要求,依據(jù)我國職工工資的增長水平,提高單位和職工的公積金繳交率來增加公積金繳交額,同時擴大資金使用范圍。在留存額與投資額之間找出一個平衡點,將現(xiàn)行的沉淀、保值、增值轉變?yōu)槭褂?、保值、增?逐步完善住房公積金財務管理模式。

四、結語

基于以上有關公積金管理模式的分析,要保證我國公積金健康發(fā)展,組重要的就是保障公積金的安全管理。即在現(xiàn)行的有關公積金管理政策規(guī)定下,不斷改進住房公積金的管理模式,減少公積金沉淀量,提高公積金利用率,實現(xiàn)公積金最大增值空間,更好的服務于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高職工購房能力等。

參考文獻:

[1] 平凡. 淺談如何加強和完善住房公積金財務管理[J]. 青海金融, 2007,(08) .

[2] 田種賢. 加強住房公積金財務管理的思考[J]. 財會研究, 2007,(09) .

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一、住房公積金的含義、性質和特點

住房公積金，是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。

住房公積金是國家推行住房保障制度下的一種稱謂，它實質上是勞動報酬的一部分，是歸屬職工個人所有的、專項用于解決職工住房問題的保障性資金。一般認為，住房公積金具有保障性、強制性、工資性、互的特點。

二、住房公積金的主要政策依據(jù)

國家相關的規(guī)定包括：國務院《住房公積金管理條例》、國務院《關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發(fā) [2002] 12號）、建設部《住房公積金行政監(jiān)督辦法》（建金管 [2004] 34號）、建設部、財政部、中國人民銀行《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》（建金管 [2005] 5號）、建設部、財政部、中國人民銀行《關于住房公積金管理中心職責和內部授權管理的指導意見》（建金管 [2003] 70號）、建設部等十部委《關于完善住房公積金決策制度的意見》（建房改 [2002] 149號）、建設部《關于降低住房公積金存、貸款利率的通知》（建房改電 [2002] 4號）、中國人民銀行《關于居民個人住房公積金存款賬戶日常銷戶結清時的利率適用和計結息方式的通知》（銀發(fā) [2003] 122號），等等。

廣東、廣州本地的規(guī)定包括：廣東省政府《轉發(fā)國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（粵府［2002］35號）、廣東省人民政府辦公廳《轉發(fā)省建設廳關于進一步加強住房公積金管理的實施意見的通知》（粵府辦 [2002] 63號）、廣東省建設廳《關于加強我省住房公積金管理有關問題的通知》（粵建房字 [2004] 31號）、廣州市住房公積金管理中心《關于設立住房公積金賬戶的通知》、廣州市住房公積金管理中心、廣州市地稅局《關于加強住房公積金繳存及個人所得稅管理的通知》（穗地稅發(fā) [2004] 87號）、《廣州市降低住房公積金繳存比例或緩繳住房公積金規(guī)定》（穗公積金管委會 [2004] 4號）、廣州市住房公積金管理委員會《關于提取住房公積金有關問題的通知》（穗公積金管委會 [2003] 1號）、廣州市住房制度改革領導小組《關于調整住房公積金繳存比例的通知》（穗房改 [1998] 3號）、廣州市住房公積金管理中心《關于做好2004年度住房公積金繳存額調整工作的通知》（穗公積金中心 [2004] 8號），等等。

三、住房公積金的繳存問題

目前，不少人對住房公積金的繳存是否具有強制性認識不一。一些用人單位認為住房公積金不如社會保險般具有強制性，因此可繳可不繳。還有的單位認為，他們已經(jīng)提供了住房福利、住房補貼等，因此可以代替住房公積金。

這些觀點都是錯誤的。住房公積金制度是國家法規(guī)政策強制實行的，用人單位和職工個人都須承擔繳存住房公積金的義務。住房公積金的性質不同于其它福利，不得挪作它用也不可以代替。

按照國務院《住房公積金管理條例》及相關配套文件，用人單位的義務具體包括兩個：

1、設立住房公積金帳戶。

國務院《住房公積金管理條例》第13條規(guī)定：“單位應當?shù)阶》抗e金管理中心辦理住房公積金繳存登記，經(jīng)住房公積金管理中心審核后，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)?！?第37條規(guī)定：“ 違反本條例的規(guī)定，單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)的，由住房公積金管理中心責令限期辦理；逾期不辦理的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。”廣州市住房公積金管理中心《關于設立住房公積金賬戶的通知》第2條明也確規(guī)定：“凡未按規(guī)定設立住房公積金賬戶的單位，請盡快到廣州市住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，再到銀行辦理賬戶設立手續(xù)。否則，廣州市住房公積金管理中心將根據(jù)《條例》第三十七條的規(guī)定對單位處以1萬元以上5萬元以下的罰款?！?/p>

2、按時足額繳存住房公積金。

國務院《住房公積金管理條例》第15規(guī)定：“單位錄用職工的，應當自錄用之日起30日內到住房公積金管理中心辦理繳存登記?！?第20條規(guī)定：“單位應當按時、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳?！钡?8條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責令限期繳存；逾期仍不繳存的，可以申請人民法院強制執(zhí)行。” 廣東省建設廳《關于加強我省住房公積金管理有關問題的通知》第1條也明確規(guī)定：“對不按規(guī)定建立和按時繳存住房公積金的單位，市住房公積金管理中心要責令限期辦理和補繳；逾期不辦理和補繳的，要按照國務院《條例》規(guī)定進行處罰?！?廣州市住房公積金管理中心、廣州市地稅局《關于加強住房公積金繳存及個人所得稅管理的通知》第1條規(guī)定：“單位逾期不繳或少繳的，住房公積金管理中心將根據(jù)《住房公積金管理條例》規(guī)定給予相應處罰?！?/p>

根據(jù)以上規(guī)定，依法繳存住房公積金是用人單位的法定義務。如有違反的，住房公積金管理中心可責令限期繳存乃至申請法院強制執(zhí)行。

此外，職工個人也負有繳存住房公積金的義務。現(xiàn)實中，一些勞動者出于眼前利益考慮，不愿意從本人工資中掏錢繳存住房公積金，有的甚至要求將單位應繳部分以現(xiàn)金方式直接支付給自己。這些認識同樣不正確。雖然相關文件中沒有明確勞動者不繳住房公積金的法律責任，但是國務院《住房公積金管理條例》第17條規(guī)定：“新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金”，“單位新調入的職工從調入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金”。第18條規(guī)定：“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5％” .第19條規(guī)定：“職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳?！?廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)《省建設廳的通知》第8條則明確規(guī)定：“凡用人單位招聘職工，單位和職工個人都須承擔繳存住房公積金的義務。”可見，作為職工，也應當逐月繳存住房公積金，用人單位有權從其工資中代扣代繳。

在實際操作中，各地對住房公積金的繳存比率、辦理手續(xù)以及工資基數(shù)上下限等的規(guī)定不盡相同，這里難以一一覆蓋。

用人單位和職工繳存住房公積金后，符合條件的可以按規(guī)定提取、轉移、注銷以及申請貸款等。

四、住房公積金的提取、轉移、封存問題

現(xiàn)階段，由于住房公積金制度的實施力度不足，用人單位和職工未繳、欠繳住房公積金的現(xiàn)象十分普遍，因此不少人對于其提取、轉移、封存等問題都缺乏認識。

1、住房公積金的提取。

住房公積金的提取是指職工按規(guī)定將住房公積金帳戶內的存儲余額取出來的行為。國務院《住房公積金管理條例》第24條對住房公積金的提取條件作了規(guī)定：“職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：（一）購買、建造、翻建、大修自住住房的；（二）離休、退休的；（三）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；（四）出境定居的；（五）償還購房貸款本息的；（六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額?！?/p>

以上是國家對職工使用、提取住房公積金的統(tǒng)一性規(guī)定，但由于各地開展情況不一樣，因此各地也都相應出臺了更加具體、細化的規(guī)定。例如，廣州市住房公積金管理委員會在《關于提取住房公積金有關問題的通知》中規(guī)定了職工可以提取住房公積金的10種情形：（一）購買、建造、翻建或大修具有所有權的自住住房的；（二）償還購房貸款本息的；（三）租房自住的；（四）離休、退休（或達到法定退休年齡）的；（五）完全喪失勞動能力，并與所在單位終止勞動關系的；（六）出境定居的；（七）非本市戶口職工與單位終止勞動關系的；（八）戶口遷出本市，并與所在單位終止勞動關系的；（九）下崗、失業(yè)人員，男性45歲（含45歲）、女性40歲（含40歲）以上，且連續(xù)下崗、失業(yè)12個月以上的；（十）職工死亡或被宣告死亡，其繼承人、受遺贈人申請?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金賬戶內存儲余額的。對照各地的住房公積金政策發(fā)現(xiàn)，不同省市在住房公積金提取的條件、期限、額度、次數(shù)以及手續(xù)上均有所不同。

此外還應當注意，如職工離休、退休、死亡等情況的，在提取住房公積金時需同時注銷公積金賬戶；僅是用于償還購房貸款本息或建房、租房等情況的，提取公積金時需保留一定余額。

2、住房公積金的轉移。

住房公積金的轉移是指職工按規(guī)定將住房公積金賬戶內的存儲余額從一家單位轉移到另一家單位的行為。國務院《住房公積金管理條例》第14、15條對住房公積金的轉移作了規(guī)定，簡單歸納主要兩個情形：（一）職工發(fā)生工作調動時；（二）單位發(fā)生合并、分立、撤銷、解散或破產(chǎn)情形時。具體到各地，對住房公積金轉移的情形、程序、限制又有所不同，這里不一一贅述。

住房公積金按照規(guī)定轉移后，前后時間繳存的住房公積金合并計算。

3、住房公積金的封存。

住房公積金帳戶封存是指職工因失業(yè)、停薪留職等原因中斷住房公積金繳存，但不符合提取、無法轉移或注銷帳戶時所處的一種狀態(tài)。國務院《住房公積金管理條例》對住房公積金的封存沒有明確規(guī)定。參見各地住房公積金政策，住房公積金的封存主要有下列情形：（一）職工被判刑、勞教的；（二）職工勞動關系解除、終止后未在其它單位就業(yè)的；（三）職工與原單位保留勞動關系，但中斷工資關系的；等等。

住房公積金封存后，符合條件的可以啟封、轉移、提取或注銷。

五、住房公積金的追討問題

針對當前用人單位未繳、欠繳住房公積金情況較為嚴重，勞動者如何追討的問題，經(jīng)常有當事人向筆者咨詢，可以說是一個比較熱點的話題。

住房公積金制度開展以來，由于缺乏明確法律法規(guī)作為依據(jù)，勞動者無法通過司法程序向用人單位追討住房公積金（即不具有可訴性），而作為主管部門的住房公積金管理中心的行政執(zhí)法力度卻又遠遠不夠。筆者認為，這兩點正是目前我國住房公積金未繳、欠繳情況嚴重的主要原因，它們折射了現(xiàn)行住房公積金制度的一些不完善之處。具體來說：

1、目前各地勞動仲裁機構對因住房公積金引發(fā)的爭議不予受理。

主要原因是：（一）住房公積金糾紛不屬于《勞動法》和《中華人民共和國企業(yè)勞動爭議處理條例》明確規(guī)定的勞動仲裁受理范圍；（二）住房公積金問題屬建設部門管理監(jiān)督的職能之一，而不屬于勞動部門管理范圍。因此，勞動者就住房公積金糾紛提起勞動仲裁時，勞動仲裁機構因為沒有依據(jù)，一般是不予受理的。

2、目前人民法院是否受理住房公積金引發(fā)的爭議在理論界有很大爭議，各地司法實踐中也做法不一。

據(jù)了解，多數(shù)地方法院是不受理此類案件的，理由是既非勞動爭議也不屬民事訴訟，例如廣東省高院就在指導意見中明確規(guī)定“勞動者與用人單位因住房公積金發(fā)生的糾紛，不屬于《勞動法》第2條規(guī)定的勞動爭議，法院不予受理”；也有一些地方在出臺的住房公積金法規(guī)中規(guī)定“職工可向法院提起訴訟”，如天津、河南。之所以出現(xiàn)迥異不一的情況，主要是缺乏統(tǒng)一、明確的法律依據(jù)。在勞動仲裁和訴訟都不予受理的情況下，勞動者的住房公積金權益難以得到有效保障。為了解決此問題，《最高人民法院關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（續(xù)一）》（征求意見稿）第1條中規(guī)定：因未按照國家有關規(guī)定給付勞動者住房補貼、住房公積金等福利待遇發(fā)生的糾紛，當事人不服勞動爭議仲裁委員會裁決，依法提起訴訟的，人民法院應當予以受理。如果最高院的這一規(guī)定得以實施，將完善、明確了住房公積金糾紛的法律救濟途徑，更好的保護職工權益。

3、目前勞動者解決住房公積金糾紛的途徑是以舉報投訴為主、行政訴訟為輔。

在最高院的相關解釋正式出臺前，勞動者對用人單位不繳、少繳住房公積金的問題，只能采取如下途徑解決：

（一）先向住房公積金管理中心要求處理。國務院《住房公積金管理條例》第11條規(guī)定“住房公積金管理中心履行編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃等職責”。第38條規(guī)定：“單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責令限期繳存”。此外，建設部《關于住房公積金管理中心職責和內部授權管理的指導意見》、建設部《關于完善住房公積金決策制度的意見》和建設部《住房公積金行政監(jiān)督辦法》等文件，也規(guī)定了住房公積金管理中心對用人單位繳存住房公積金負有行政監(jiān)管職能。因此，如用人單位不繳、少繳住房公積金的，勞動者可以向住房公積金管理中心投訴，要求進行處理。

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關鍵詞：住房公積金 制度 缺陷對策

一、引言

住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。自我國實行住房公積金制度以來，經(jīng)過多年的運行實踐，已初步形成“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶儲存、財政監(jiān)督”的管理框架。實踐證明，住房公積金制度的實施有效地解決了廣大職工的住房問題。然而目前住房公積金制度運行中還存在一些亟待規(guī)范和解決的問題，應采取措施完善制度、加強管理。

二、住房公積金制度存在的缺陷

（一）公積金發(fā)展不平衡

1、公積金覆蓋面少，受惠人數(shù)不多。按照《住房公積金管理條例》，國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其它城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體都應建立住房公積金制度。目前個人公積金的設置、存儲都依賴于單位組織。一般情況下，必須具有單位正式在職職工的身份，才有住房公積金個人賬戶。單位組織是分配住房公積金的場所，城鎮(zhèn)個體職業(yè)者、自由職業(yè)者等非單位從業(yè)人員被排除在外，眾多在城鎮(zhèn)企業(yè)務工的農(nóng)民工被排除在外。

2、繳存比例不規(guī)范，導致分配不公。不同繳存單位存在著繳存比例、計繳工資基數(shù)差距大，繳存額懸殊大等情況：在繳存比例上，壟斷行業(yè)、垂直部門普遍高于地方機關、企事業(yè)單位，個人、單位最高為30%，最低為10%；在計繳工資基數(shù)上，壟斷行業(yè)、垂直部門因效益好、經(jīng)費多有意將一些補貼、津貼等應稅福利打入計繳工資基數(shù)，而地方機關、企事業(yè)單位則普遍以其基本工資作為計繳基數(shù)，企業(yè)繳存則更少，低收入群體很難享受這一住房保障制度帶來的好處。

（二）公積金的內控制度、風險防范機制不夠健全

1、內控制度不健全。住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”運行。個別地方資金管理分散，有過分追求自身利益的現(xiàn)象；公積金管理中心缺乏嚴格的內控制度，通過內部調賬、補簽合同、修改合同等方式違規(guī)使用資金的情況比比皆是。

2、公積金的運行隱含較大風險。據(jù)調查，我國有些城市的違規(guī)使用如截留、挪用、違規(guī)放貸等比率達60%-80%，從而使公積金制度的運行隱含著巨大的風險。建設部住房公積金監(jiān)督管理司曾指出，在全國住房公積金歸集情況統(tǒng)計檢查發(fā)現(xiàn)，各種違規(guī)項目和貸款高達7O多億元。

三、完善住房公積金制度的對策

（一）促進住房公積金發(fā)展的廣泛性

1、擴大住房公積金制度覆蓋范圍。公積金制度應有針對性地采取措施，突出重點，全面推進歸集及擴大應用面工作，并體現(xiàn)公平、互助原則，堅決清理、糾正不符合國家規(guī)定的繳存政策，制止壟斷部門高收入群體的公積金福利化傾向。逐步取消現(xiàn)行繳存政策中對戶籍、身份的限制，無論是城鎮(zhèn)何種形式的就業(yè)群體，均應納入繳交范圍。嚴格執(zhí)法和監(jiān)督，采取多種措施，努力提高住房公積金的歸集率，督促有關單位按時足額繳存住房公積金，維護職工合法權益。凡用人單位招聘職工，單位和職工個人都須承擔繳存住房公積金的義務。對不辦理住房公積金繳存登記或不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)、不繳或少繳住房公積金的單位，住房公積金管理機構要根據(jù)有關規(guī)定進行處罰，并可申請人民法院強制執(zhí)行。

2、建立住房公積金靈活繳存比例的調控機制。對于繳存比例過高的單位，應限制繳存額度，限制單位自行提高住房公積金標準；對于一般單位，可以學習運用新加坡靈活的繳存比例調控機制，單位和個人繳存比例各自浮動，包括單位和個人繳交比例整體浮動、單位和個人繳交比例各自浮動以及個人繳交比例隨年齡階段不同浮動。

3、取消繳納住房公積金免交企業(yè)所得稅和個人所得稅的規(guī)定。企業(yè)為職工繳納住房公積金，應在稅后列支，職工個人繳納的公積金和單位為職工繳納的公積金實為職工個人所得，應繳納個人所得稅，堵住利用公積金避稅的漏洞，有利于公平分配和公平稅負，縮小貧富差距。

（二）強化管理中心監(jiān)督機制，建立有效的風險防范體系

住房公積金中心要加強內部管理，建立和完善各項內控制度，進一步加強管理監(jiān)管和內部審計，提高工作效能，防范資金放貸風險，確保住房公積金的安全和增值；對已被擠占挪用的公積金，要采取有力措施，認真清理予以追回，并追查有關人員責任。財政、審計等職能部門要加強經(jīng)常性審計監(jiān)督，住房基金中，要主動接受和配合財政、審計部門的審計監(jiān)督，共筑資金安全的防火墻。

一是建立嚴密的內審管理制度和內控制度。對管理中心的職責履行、權力運用、行為規(guī)范等方面進行動態(tài)持續(xù)監(jiān)督，對信貸、會計、財務等重要崗位人員合理分工、輪換檢查，明確獎懲制度，防止亂用職權。

二是建立恰當?shù)呢熑畏蛛x制度、完善的崗位責任制度和規(guī)范的崗位管理措施。住房公積金管理中心要全面推行內部工作目標管理，按照不同的崗位，明確工作任務，制定出完善的崗位責任制度、嚴格的操作程序和合理的考核標準。

（三）提高服務質量，擴大公積金用途和提高公積金利用率

現(xiàn)階段為確保儲戶利益，減少資金沉淀，提高公積金使用效率，應放寬或取消公積金使用和提取限制。加大對中低收入職工住房消費的支持力度，增強服務意識，積極穩(wěn)妥的擴大公積金個人貸款業(yè)務，降低貸款門檻，豐富貸款品種，簡化貸款程序，提高辦事效率和服務質量。最大限度的發(fā)揮公積金的保障和互助功能。新加坡的公積金是一項綜合性的社會保障制度，提供多樣化的社會保障。相比而言，我國的公積金制度顯得單一、作用有限，應積極拓寬公積金的使用范圍，使公積金的功能進一步完善和多元化，不僅用于購房貸款，還可用于還貸、醫(yī)療、養(yǎng)老、補充失業(yè)金等方面。

參考文獻：

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關鍵詞：住房公積金制度；居民住房保障；住房公積金銀行

一、住房公積金現(xiàn)存問題

（一）住房公積金體制問題

體制“碎片化”。我國現(xiàn)行的住房公積金監(jiān)督管理的實際情況背離政策設計初衷。公積金管理主題多元，但效果分散，層次不明，權責不明，五大機構變成五大孤立“碎片”， 造成資金歸集、管理、運用效率低下，也為資金非法擠占、挪用埋下隱患。各地“孤島化”現(xiàn)象嚴重：由于全國住房公積金管理體制不統(tǒng)一，省級沒有主管部門，市級設立中心，各地的管理體制也不相同?？v向無貫通，橫向無聯(lián)系，各地住房公積金體系成“孤島”。此現(xiàn)狀也加劇了區(qū)域發(fā)展不平衡問題，嚴重阻礙了資金使用效率的提高。

（注：問題①――住房公積金管理委員會不是常設機構，其決策功能常常流于形式；

問題②――公積金管理中心與銀行關系混亂，權責不清，監(jiān)督很難實施；

問題③――同級財政部門對管理中心進行的監(jiān)督非常脆弱；

問題④――建設廳對于住房公積金政策的執(zhí)行亦非常脆弱；

問題⑤――中國人民銀行只提出住房公積金的存、貸利率，沒有監(jiān)管職責。）

（二）現(xiàn)行住房公積金使用效率問題

資金沉積，非法挪用：2008 年末，全國住房公積金使用率為72.81%,與上年同比降低 1.78個百分點。資金的大量沉積，既沒有實現(xiàn)增值結果，更為資金非法使用埋下隱患。由于住房公積金管理制度問題，住房公積金管理中心常常出現(xiàn)資金挪用的大案要案。公積金非法挪用現(xiàn)象嚴重。資金增值率低：住房公積金資金來源有限，資金封閉運行，融資渠道單一。由于住房公積金的“孤島化”，各地的資金也不能有效地連結起來，部分地區(qū)歸集資金較多，但使用較少，出現(xiàn)資金盈余，而另一部分地區(qū)資金歸集少于資金需求量，出現(xiàn)資金缺口，各地效率都不高。

（三）業(yè)務問題

本地業(yè)務繁瑣：公積金提取條件苛刻、手續(xù)繁瑣，住房公積金使用效率很低，公積金管理成本巨大。在住房公積金“碎片化”的體制下，公眾辦理業(yè)務手續(xù)繁雜，提款不靈活。由于不同的機構承擔不同的職責，公眾審批貸款、提取公積金，繳存金可能需在不同的機構辦理，給公眾帶來諸多不便。異地提取困難：在住房公積金各地“孤島化”的現(xiàn)狀下，各地住房公積金管理模式都不一樣，公積金在管理規(guī)范和操作引導方面缺少全國統(tǒng)一標準。業(yè)務問題直接影響到住房公積金貸款，形成潛在操作風險。

（四）受益人群局限問題

實際覆蓋率低，中低收入者得不到保障：現(xiàn)階段，我國實行住房公積金制度較好的往往是效益佳的企業(yè)與行政事業(yè)單位，那些擁有大部分中低收入者的效益欠佳的企業(yè)往往又無力建立住房公積金。在實際操作中的貸款階段，由于住房公積金管理中心受到的約束多，只能運行嚴苛的貸款審批制度，運行單一貸款品種，讓買房成為那些中低收入階層的海市蜃樓，可望而不可及。資金使用難，地域的差異明顯：各地“孤島化”的公積金體系無法實現(xiàn)全國的聯(lián)網(wǎng)，“遠水救不了近火”的局面也就尤為凸顯。

（五）風險問題

貸款回收風險：住房公積金管理中心和金融業(yè)務的分離，管理中心與受托銀行這兩個不同的利益主體，受各自利益的驅動，在資金的運作方面產(chǎn)生差異，最終的利益損失由人民承擔。在資金回收方面，管理中心無法直接面對貸款者，銀行所起的作用幾乎相當于“出納”，并不對資金的安全負責。銀行不能對貸款風險把關，貸款資金的收回風險增加。

二、住房公積金銀行的提出

由于住房公積金現(xiàn)存在大量的問題，住房公積金現(xiàn)在的制度已經(jīng)不能發(fā)揮保障居民住房的職能，全新的制度改革呼之欲出，本文創(chuàng)造性地提出了建立住房公積金銀行的新思路。

本文在此提出的住房公積金銀行兼有政策性、商業(yè)性，政策性體現(xiàn)它堅持貫徹國家保障居民住房實現(xiàn)“民有所居”的目標，同時配合國家相關政策實施。商業(yè)性體現(xiàn)在它追求經(jīng)濟效益。

政策性。國家設立的住房公積金制度最主要的功能就是保障居民住房，實現(xiàn)“人人住得起房”的目標。本文在此提出的住房公積金銀行保障居民住房體現(xiàn)在一下幾個方面：①在原有制度的基礎上，進一步完善住房公積金制度，真正使住房公積金用到實處；并通過提高資金使用效率，擴大收益人群范圍。②有效地運用資金，通過資金的增值保值使得住房公積金繳存者受益更多。③將金融的原理、銀行的功能運用到新的住房公積金制度建設中，合理配置資金，統(tǒng)一管理運營，方便服務群眾。

商業(yè)性。住房公積金銀行的商業(yè)性體現(xiàn)在住房公積金銀行追求經(jīng)濟效益，但該銀行與普遍銀行又有本質的區(qū)別：①商業(yè)銀行以追求經(jīng)濟效益為首要目標，而住房公積金銀行是基于承擔社會責任的基礎上對經(jīng)濟效益的追求。②商業(yè)銀行承擔有限的社會責任，而住房公積金銀行成立的目的就是為更好地承擔社會責任，主要是保障居民住房。

三、建立住房公積金銀行的必要性

住房公積金銀行有建立的必要性（如圖3.1），它能滿足住房公積金安全性、公平性和收益性方面的需要。

（一）保證資金的安全

1.各地區(qū)內的安全。住房公積金銀行可以從根本上解決體制“碎片化”問題。住房公積金銀行的建立消除了住房公積金管理中心與銀行之間的委托問題，并將監(jiān)管住房公積金體系的職責交給統(tǒng)一機構，避免了“同級多頭”監(jiān)管權力不明、效果分散的問題。住房公積金銀行還加強了資金的歸集，保證資金的來源；優(yōu)化資金的管理，從根本上解決資金非法擠占、挪用問題，減少資金流入非住房產(chǎn)業(yè)。

2.全國范圍內的安全。住房公積金銀行可以通過建立全國性資金融通、結算網(wǎng)絡，將各地的住房公積金管理體系聯(lián)系起來，解決了各地“孤島化”問題。同時全國統(tǒng)一的住房公積金銀行成為資金有效運用、風險有效控制、金融有效創(chuàng)新、杠桿有效調節(jié)的先決條件和優(yōu)良載體。

（二）維護制度的公平

1. 地域上公平。全國統(tǒng)一的住房公積金銀行可以統(tǒng)一業(yè)務辦理標準，簡化居民辦事程序，由原來需要到“碎片化”的幾大機構辦事簡化為到住房公積金銀行完成住房公積金的支取、審批、取款等一系列服務，并統(tǒng)一資金結算網(wǎng)絡，解決了異地購房提取個人公積金困難，讓公積金真正取之于民、用之于民。

2.受益人群與非受益人群之間的公平協(xié)調?，F(xiàn)在的住房公積金制度仍然只是惠及到了少數(shù)人群的利益，甚至在某種程度上存在著“劫貧濟富”的狀況。新的住房公積金銀行提供更多更科學的金融產(chǎn)品，創(chuàng)新更多貸款品種，擴大貸款范圍、靈活調整利率、使還款方式人性化，以此滿足更多不同的需求，堅持“以人為本”，讓更多的普通百姓也能真正享受到住房公積金制度的福利，讓公積金成為人們的“公積金”。

（三）實現(xiàn)資金的收益

1.統(tǒng)一資金管理。住房公積金銀行建立后，可以集中和統(tǒng)一管理住房公積金，建立資金融通網(wǎng)絡，調劑各地區(qū)的資金余缺，合理配置各地資金，滿足不同地區(qū)的資金需求，緩解區(qū)域發(fā)展不平衡問題，提高資金使用效率。以住房公積金銀行為載體，實現(xiàn)公積金保值功能。通過統(tǒng)一管理全國各地歸集資金，發(fā)揮統(tǒng)一調撥的導向功能、配置功能。并可以適當拓寬融資渠道，提高資金運用效率。

2.貸款風險控制。住房公積金銀行，是兼具政策性與商業(yè)性的銀行，能統(tǒng)一管理中心與受托銀行的業(yè)務。在不存在利益沖突的基礎上，住房公積金銀行能在貫徹落實國家宏觀政策的前提下有效使用資金，利用其完備的系統(tǒng)與人力配備，嚴格審批貸款者信用，實時監(jiān)控資金流向，確保資金安全。在面對突發(fā)狀況，如貸款者無法償還資金方面，能有能加積極的處理手段，保障廣大存款者的利益。

四、建立住房公積金銀行的可行性

（一）資金條件

住房公積金資金的不斷增加為資金的規(guī)模運營提供了前提和基礎。近年來，全國住房公積金的歸集額不斷地增加，2008年的全國住房公積金繳存額為4469.48億元，同比增加926.56億元，增幅為26.15%。不斷增加的住房公積金急需系統(tǒng)的、有效的管理，大規(guī)模既滿足了銀行設立的注冊資本金要求，也為資金的真正規(guī)模運作提供了可能。

（二）人力資源條件

現(xiàn)有的住房公積金體系內人員為住房公積金銀行的人力資源供給提供條件。目前的住房公積金管理中心組織結構大致包括如下部分：中心領導、辦公室、人力資源處、歸集業(yè)務處、信貸業(yè)務處、財務會計處、審計稽核處、城區(qū)和所管縣城管理部等。以管理層為中心，資金的歸集組織部分，資金的貸出組織部分，財務會計、審計組織部分，相關機構，地區(qū)管理組織部分都已形成較為完善的類似銀行的管理體系。原有的住房公積金體系供職人員熟悉公積金業(yè)務，在新的住房公積金銀行可以充分發(fā)揮原有的專業(yè)特長、業(yè)務能力。優(yōu)先采用原有體系內的人員也降低了銀行初始運營的成本。

（三）稅收優(yōu)惠條件

住房公積金銀行具有政策性銀行的性質，而國家在政策性銀行稅收問題上給予了一定的優(yōu)惠。政策上的傾斜也給住房公積金銀行的運營提供有利局面，降低了銀行初始運營的成本。

（四）網(wǎng)點設立基礎

現(xiàn)有的住房公積金保障體系為住房公積金銀行的網(wǎng)點設立提供了基礎。目前，全國各大市級地區(qū)均成立了住房公積金管理中心，并在當?shù)匚秀y行辦理住房公積金貸款和相關業(yè)務。這為住房公積金銀行的全國網(wǎng)點設立提供了基本框架，在原有體制的基礎上進一步完善網(wǎng)點體系既符合科學網(wǎng)點設計結構，又節(jié)約了銀行成立的成本。

五、建立住房公積金銀行幾點構想

住房公積金銀行的建立是出于以下三個目的，具體構想如下：

（一）體制構想

1．住房公積金銀行為全國范圍內的常設機構，分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理。從國家行政權力層次上分析，設立一個住房公積金銀行總行，市級設立分行，保證資金在整個銀行系統(tǒng)中暢通流動。

2．銀監(jiān)會為住房公積金銀行外部監(jiān)管部門，除了對住房公積金銀行進行政策性銀行的監(jiān)管外，還承擔監(jiān)督住房公積金相關措施的實施情況，監(jiān)督資金管理運作情況。中國人民銀行提出住房公積金銀行的存、貸利率，但由于住房公積金銀行為國家保障性銀行，存貸款比率可以與一般商業(yè)銀行不同。

3．住房公積金銀行資本金應由國家來承擔，實現(xiàn)國家獨資，讓公眾看到國家信用。此外，住房公積金銀行若出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，或者出現(xiàn)大量不良資產(chǎn)，也應由政府買單，讓老百姓真正吃上“定心丸”。

（二）資金管理構想

1．資金系統(tǒng)構想。以全國性住房公積金銀行為載體，借助先進科學信息技術，建立統(tǒng)一資金融通網(wǎng)絡。各地分散歸集，集中管理，統(tǒng)一調撥，發(fā)揮資產(chǎn)的導向、配置功能。

2．資金增值構想。住房公積金可借助銀行這樣一個載體，將集中歸集的資金有效的進行保值增值活動。這些保障性基金運營情況為住房公積金資金的運營提供的良好的借鑒方案：同樣為中國保障性基金的中國的社?；?009年的投資收益849億元，投資收益率為16.1％。社?；痖_展了對國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、大唐控股等項目的直接股權投資等。新家坡的公積金局主要將公積金用于中長期建設發(fā)展項目和中長期政府公債。

（三）業(yè)務構想

1．以“屬地優(yōu)先”原則，在保障當?shù)刭Y金充足的情況下，讓住房公積金在住房公積金銀行的體制中合理流動，有效融通。實現(xiàn)通存通取同貸，統(tǒng)一各地公積金銀行業(yè)務辦理手續(xù)，解決公眾異地購房提取個人公積金困難。住房公積金銀行將利用其覆蓋全國的網(wǎng)絡，實現(xiàn)資金的融通，在全國范圍內運行資金，保證其流動性，保證存款人在買房時能迅速提取資金。

2．統(tǒng)一業(yè)務，簡化流程。統(tǒng)一各地公積金銀行辦理手續(xù)，有利于簡化業(yè)務流程，提高辦事效率，優(yōu)化網(wǎng)點結構，方便廣大群眾。未來的住房公積金銀行還可以充分利用先進的科學技術，提供網(wǎng)上公積金賬戶查詢等，優(yōu)化網(wǎng)上服務，節(jié)約業(yè)務成本。

3．貸款業(yè)務流程專業(yè)化。住房公積金銀行將建立一套更加完備的貸款審批制度，借助全國商業(yè)銀行客戶信用系統(tǒng)，對信用差的客戶采取更為嚴格的申報貸款條件，更加專業(yè)化地運行。對待已放貸款，進行實時監(jiān)控，以確保資金安全，面對突發(fā)事件，如貸款人因特殊原因不能及時還款，迅速采取措施，直接面對貸款人，做到快速、準確地反應。

（四）住房公積金貸款構想

1.不同的貸款群體給予適當區(qū)別。如對于經(jīng)濟適用房、廉租房貸款，或用住房公積金支付保障性住房的職工，為減輕其還款還貸的壓力，給予一定的利息補貼。

2.金融創(chuàng)新構想。銀行將著重開發(fā)新的貸款品種，貸款種類不再局限于普通住房，而是可擴展到廉租房，經(jīng)濟適用房的貸款領域，在保證資金安全的同時，支持國家的宏觀政策，讓更多的民眾納入到該制度的政策范圍之內來。

3.貸款風險控制。依據(jù)個人征信系統(tǒng)信息建立個人信用評估，對住房公積金貸款者進行一次前期的風險控制。其次，還可以建立住房公積金貸款預警機制，對住房公積金貸款進行分級與分類，對不同類別的貸款給予不同的風險控制水平。

六、結語

針對住房公積金制度現(xiàn)存的弊端，本文突破了現(xiàn)有的體制改革思路，提出了建立住房公積金銀行的新方案。住房公積金銀行的建立有利于從根本上解決最廣大人民的住房問題，有利于提高資金使用效率，從而有利于住房公積金體系更深入發(fā)揮保障居民住房、構建和諧社會的功能。

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住房公積金按月繳存，繳存額計算公式如下：

住房公積金繳存金額=職工本人繳存的住房公積金+單位為職工繳存的住房公積金

職工本人繳存的住房公積金=職工上一年度的月平均工資×職工住房公積金繳存比例

單位為職工繳存的住房公積金=職工上一年度的月平均工資×單位住房公積金繳存比例

由此可見，住房公積金繳存比例直接影響著繳存金額的多少，影響著制度保障水平。按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例。2005年，建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》規(guī)定，設區(qū)城市（地、州、盟）應結合當?shù)亟?jīng)濟、社會發(fā)展情況，統(tǒng)籌各方面承受能力，合理確定住房公積金繳存比例，單位和職工繳存比例不應低于5%，原則上不高于12%。

在實際工作中，由于相關國家政策沒有規(guī)定繳存比例的設定規(guī)則，且各地經(jīng)濟發(fā)展水平、住房保障狀況不同，繳存比例均有不同。筆者統(tǒng)計了2012年全國若干大中城市的住房公積金繳存比例，繳存比例分布于5%～20%之間（見表1）。

二、住房公積金繳存比例的影響因素分析

1.房地產(chǎn)市場狀況

1998年國務院出臺《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，決定停止住房實物分配，實行住房貨幣分配。房地產(chǎn)市場開始蓬勃發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時，各大中城市房價逐年攀升，從房價收入比、租售比等指標來看，房價逐漸超出了絕大多數(shù)職工的承受能力，通過購房貸款提高即期支付能力已經(jīng)成為大多數(shù)中低收入家庭的選擇。在這種情況下，為增加職工住房資金積累，解決即期支付能力和長期還款能力，政府及職工均希望提高住房公積金繳存比例，即房屋價格影響住房公積金繳存比例。

2.職工收入狀況

住房公積金繳存比例與職工收入的關系類似于稅收理論中的“拉弗曲線”，一般情況下，收入越高，住房公積金繳存比例可以越高，但收入超過一定程度時，職工住房問題易于解決，住房公積金繳存比例可以適當降低。

3.住房保障政策

目前，住房公積金在住房保障方面主要發(fā)揮兩方面作用：在住房供給方面，貸款支持經(jīng)適房、公租房、安置房等保障性住房建設，住房公積金增值收益用于廉租住房建設補充資金；在住房消費方面，通過資金積累、低息貸款為職工融通購房資金，讓職工提前獲得住房。如果住房保障政策要求提高保障水平，加大保障房建設力度，政府將傾向于提高住房公積金繳存比例，增加住房保障資金來源。

4.其他因素

除以上因素外，城市經(jīng)濟發(fā)展水平、地方政府財政收入、宏觀經(jīng)濟狀況等對住房公積金繳存比例也有一定的影響。從歷史來看，自1992年住房公積金制度建立以來，住房公積金繳存比例隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高穩(wěn)步提高，比如，天津市住房公積金繳存比例從1992年的5%逐步提高到2010年的11%。從財政角度出發(fā)，由于目前住房公積金繳存職工大部分為政府機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)職工，部分中小城市由于財政壓力較大，也影響了其提高住房公積金繳存比例。另外，宏觀經(jīng)濟狀況不佳時，企業(yè)生存壓力較大，政府從穩(wěn)經(jīng)濟、保增長的角度出發(fā)，也往往不愿意提高住房公積金繳存比例，避免給予企業(yè)較大生存壓力。

三、住房公積金繳存比例的設定方法

結合以上影響因素，為具體測算各地住房公積金繳存比例是否合理，確定住房公積金繳存比例的設定規(guī)則，初步建立以下分析模型。

1.模型一

其中：w為職工工資收入；x為住房公積金繳存比例；t為職工累計住房公積金繳存年限；p為房屋價格；s為基本住房需求所對應的住房面積。

模型的前提假設。本模型為靜態(tài)模型，假定職工累計繳存的住房公積金總額應當能夠購買一套基本住房。為簡化模型，假設職工工資收入、繳存比例、房屋價格、住房面積等因素為固定值，不考慮各指標隨時間的變化情況。

模型的應用。本模型可以根據(jù)某城市當年職工平均工資收入、平均住房面積、平均住房價格、預計職工平均工作年限等數(shù)據(jù)測算城市住房住房公積金繳存比例。如2011年天津市住宅均價為10188元/平方米，家庭人均住房面積為25.5平方米，職工年平均工資42240元，假定職工從入職到退休平均工作年限30年，則計算單位加職工繳存比例合計為20.5%。

模型的不足。本模型適用于經(jīng)濟發(fā)展水平較高、社會較為成熟的階段，未考慮職工工作期內工資收入的變動情況、職工間收入分配差異、房地產(chǎn)市場變動情況、基本住房保障變動情況等，與中國目前高速發(fā)展的情況相比還有一定的局限性。

2.模型二

假設職工收入、房屋價格均按照一固定比率變動，基本住房面積達到一定面積后趨于穩(wěn)定，我們可以借助貨幣的時間價值概念（設定貼現(xiàn)率r），可將模型1優(yōu)化如下：

假設w以rw的平均速度變動，則wn=w（1+r）n-1。假設p以rp的平均速度變動，pn=p（1+r）n-1。模型可

繼續(xù)調整為：

模型的應用。該模型的基本原理與模型一相同，主要增加了職工收入、房屋價格、貨幣價值的變動因素。如果系統(tǒng)整理近年來職工收入、房屋價格、貨幣價值的變化，可構建時間序列模型，采用計量經(jīng)濟學的基本方法確定r、rw、rp，利用統(tǒng)計部門公布的當年度職工平均工資收入、房屋平均價格為基礎，計算當年度住房公積金繳存比例。

模型的不足。本模型適用于當前中國經(jīng)濟高速發(fā)展、職工收入穩(wěn)步增加、房地產(chǎn)市場日漸繁榮的實際情況，但依然以平均值所代表的典型職工為計算依據(jù)，忽視了職工間收入分配差異。模型的進一步細化可按照職工收入進行分類，按照不同收入群體分別計算繳存比例。

3.模型三

其中：NI為當年該城市國民收入；x為住房公積金繳存比例；TE為當年該城市房屋銷售總金額；y為總房屋銷售金額中基本住房保障金額的比例，即應當除去別墅、商業(yè)物業(yè)等高端消費，一般商品住房、保障住房也應當去除投機性因素、改善性因素。

該模型主要從國民宏觀經(jīng)濟角度來考慮，假設城市當年繳存的住房公積金與用于基本住房消費的資金量相等，該資金量應當與國民收入保持一定比例，該比例可以作為設定住房公積金繳存比例的參考。在具體應用時應注意從房屋銷售總量中刨除非基本住房消費的金額，可以采取抽樣統(tǒng)計方法確定刨除比例。該模型化繁為簡，從宏觀經(jīng)濟角度出發(fā)，便于操作，但是同樣存在忽視職工個體間收入分配差異的缺點。

以上三個模型的分析為確定住房公積金繳存比例提供了一個初步參考方法，但在目前我國經(jīng)濟市場化改革不徹底、住房保障政策、收入分配政策變化較大的情況下可能具有一定的局限，這也是需要進一步深入研究和完善的地方。

四、對住房公積金管理政策的若干建議

1.建立住房公積金繳存比例的管理政策

住房公積金監(jiān)管部門要制定住房公積金繳存比例的管理政策，對繳存比例的設定、調整予以規(guī)范。目前，各地繳存比例設定的隨意性較強，不同城市之間、甚至同一城市不同單位之間比例均不相同，繳存比例的高低只是依賴于財政資金的多寡、企業(yè)效益的高低，完全忽視了住房公積金作為基本住房保障資金應當具有長期性、固定性的基本原則。制定管理政策，可以明確各地最低的保障標準，明確繳存比例與職工收入、房地產(chǎn)市場的關系，使住房公積金能夠發(fā)揮有效的作用，而不是成為職工“食之無味、棄之可惜”的一項福利。

2.繳存比例設定與不同群體住房支付能力掛鉤

從模型一、模型二來看，職工收入水平對住房公積金繳存比例影響較大，為提高住房公積金的保障功能，針對不同群體確定相應的繳存比例更為適宜。針對低收入群體，可設定較低的職工繳存比例和適中的單位繳存比例，避免繳存比例過高影響職工生活。同時，由于該部分群體主要依靠保障性住房解決住房問題，降低繳存比例可以提高其參繳率，便于其利用住房公積金租賃、購買保障房。針對中等收入群體，可設定較高的職工繳存比例和單位繳存比例，該群體是利用住房公積金解決住房問題的主要群體，也是所謂的“夾心層”，較高的繳存比例將更有利于積累資金，獲取和償還住房貸款。針對高收入群體，可設定適中的職工繳存比例和單位繳存比例，由于該部分群體收入較高，對住房公積金的需求不大，設定較高的繳存比例反而導致該部分人群規(guī)避個人所得稅，引發(fā)社會不公。

另外，在職工整個生命周期內，盡管通過長期低息貸款可以熨平其不同年度資金支出狀況，但從實際情況來看，生命周期各階段住房需求及住房資金支出是不一致的，也可以考慮不同年齡段職工設定不同的繳存比例。

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【關鍵詞】商業(yè)銀行；個人住房貸款

一、個人住房貸款概述

1.1個人住房貸款

個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。個人住房貸款用于支持個人在中國大陸境內城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

1.2個人住房擔保委托貸款現(xiàn)狀

住房公積金制度的建立標志著我國已經(jīng)開始從舊的住房保障制度向新的住房保障制度轉型，對于我國住房制度改革的深入進行、住房分配制度的轉換、國民居住條件的改善、國民經(jīng)濟建設和發(fā)展以及維護整個社會的基本穩(wěn)定等，都起到了積極的促進作用。

然而，由于我國住房公積金制度建立的歷史并不長，尚處于探索階段，還未最終定型，難免會出現(xiàn)制度設計本身的缺陷，再加上受歷史和現(xiàn)實因素的影響，在住房公積金制度運行中出現(xiàn)了一些問題和失誤，這些問題和失誤主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.住房公積金的保障性不足

現(xiàn)階段，住房公積金覆蓋率低成為保障性不足的主要原因。其繳存和管理仍然是以“單位所有制”為框架建立的，并沒有擺脫計劃經(jīng)濟體制下“單位福利”的性質。此外，住房公積金制度沒有完全體現(xiàn)出社會保障制度在維護社會公平方面的作用，有可能存在“殺貧濟富”的現(xiàn)象。

2.住房公積金的體制不完善

我國住房公積金管理中心目前的行政機構框架缺乏管理監(jiān)督體制、缺乏法律法規(guī)規(guī)范，機構職能取向以管為主，偏重于通過行政政策的執(zhí)行建立互助型儲金，并積累資金，而輕于營運；責任規(guī)劃不清，在住房公積金的日常使用和管理中，存在著許多漏洞和問題。

3.運轉模式存在不合理和低效率

在我國大部分地區(qū)住房公積金的使用率不高，住房公積金閑置浪費的現(xiàn)象普遍，其使用率不高，大量資金被沉淀。同時，住房公積金的運用手段差，增值渠道少，沒有從根本上解決由誰來承擔住房公積金經(jīng)營風險問題，處于坐吃利差運轉模式不具備應付風險的功能和補充住房資金的功能。

二、商業(yè)銀行的個人住房貸款

2.1現(xiàn)行主要模式

1.住房公積金貸款

住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。

2.個人住房組合貸款

個人住房組合貸款是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。

2.2存在問題

隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風險也日益加大，加之市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進入了買方市場。由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。出現(xiàn)了典型的個人住房貸款風險問題。

1.個人的信用風險

從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。

2.銀行的流動性風險

對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。從國際經(jīng)驗來看，個人住房貸款比重接近或達到18%-20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例會受到嚴重約束。特別對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，更容易面臨流動性難題。

三、個人住房貸款的行業(yè)性發(fā)展趨勢

3.1選擇性控制

在房地產(chǎn)領域，房地產(chǎn)信貸管制分為消費者信用控制和不動產(chǎn)信用控制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監(jiān)管部門將通過對行業(yè)的分析和監(jiān)測，加強信貸政策的前瞻性和實效性，不斷提高風險管理的能力。2004年以后，中國貨幣政策和財政政策的主導地位發(fā)生轉換，中央銀行堅持穩(wěn)健的貨幣政策，加強了對住房信貸的管制，及時調整和傳達貨幣信貸政策意圖，引導社會預期。

3.2宏觀經(jīng)濟與住房貸款政策

總體來看，國內宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時會采取相機決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政策是一種短期性政策，會按照經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢和政府調控意圖進行變化。

四、改革方向

4.1建立風險防范措施

建立個人信用制度，控制借款人違約風險。一些發(fā)達國家個人信用制度建設己有100多年的歷史，形成了科學化、規(guī)范化、法制化的運行機制，完善的個人信用制度已成為發(fā)達國家市場經(jīng)濟正常運行的堅實基礎。因此我們應該借鑒國外的成功經(jīng)驗，結合國內現(xiàn)實，建立起符合我國國情的個人信用制度。

銀行自身完善風險管理機制，杜絕風險漏洞?？刂瓢唇页蓴?shù)和房地產(chǎn)信貸增長速度，并對借款人進行嚴格的貸前審查，同時簽定回購或債權轉讓條款，嚴格控制開發(fā)商貸款風險，堅持較高的資本充足率，強化不良資產(chǎn)處置等。

4.2健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系

完善的法律法規(guī)體系是促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。目前，我國房地產(chǎn)金融領域的立法始終處于滯后狀態(tài)。因此，出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強對商業(yè)銀行個人住房貸款的監(jiān)管力度，并修改和完善各項法律法規(guī)制度，規(guī)范市場行為具有極大的積極作用。

作者簡介：

陳祥瑜，女，1991/09，北京林業(yè)大學，會計學。

王小歡，女，1991/10，北京林業(yè)大學，工商管理（經(jīng)濟信息管理方向）；

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關鍵詞：住房公積金貸款;市場供需;風險;靈活性;公平性

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年2月5日

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺，個人住房公積金貸款應運而生，不僅拓寬了住房金融業(yè)的業(yè)務渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現(xiàn)了一些問題。從2008年末至2009年金融危機及危機后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實施限購政策后的又一輪市場井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺前后，市場的又一次井噴導致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業(yè)務受理量而無法放貸，最嚴重的時候，不僅引發(fā)了流動性不足的問題，而且還出現(xiàn)貸款輪候的現(xiàn)象。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實現(xiàn)政策需要的“購房救濟糧”，在當下具有很強的理論和實踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創(chuàng)新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發(fā)放對象、利率等，可以分析公積金貸款對貸款市場資金流動的影響，為進一步發(fā)展房地產(chǎn)金融和實施相關調控政策提供理論支撐;從實踐方面來說，在我國，自房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現(xiàn)狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認識和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進一步改善住房公積金貸款市場的不均衡，實現(xiàn)效率和公平的平衡。

一、我國住房公積金貸款

根據(jù)國家的政策和市場定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實際操作中，由于經(jīng)濟、社會發(fā)展的差異性以及公積金貸款機制的疏漏，使得公積金貸款在具體發(fā)放和使用中受限，并沒有達到良好的政策效果。具體分析如下：

（一）公積金貸款的地區(qū)差異性很大。一方面在東西部和南北部經(jīng)濟發(fā)展的差距下，各地區(qū)的工薪水平也有很大的差異;另一方面由于各地環(huán)境、社會文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執(zhí)行標準。在這樣的情況下，現(xiàn)行的住房公積金貸款機制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

（二）住房公積金的相關規(guī)定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲金，相關條例中規(guī)定應當用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區(qū)、文化、收入不同的人們對這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機的人“免費占用”公積金貸款的情況。

（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎上，還應顧及到互的要求。這也是住房公積金貸款相關制度不斷完善和規(guī)模不斷擴大下的必然要求?，F(xiàn)階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。

二、住房公積金貸款存在現(xiàn)狀根源分析

（一）市場均衡。由上述住房公積金貸款市場的供求情況可知，現(xiàn)階段，該市場處于供不應求的狀態(tài)。由于短期內公積金貸款的資金來源不會大幅度增加（供給方），而中低薪階層對住房以及公積金貸款的需求會大規(guī)模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場狀況如點O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個差額，要達到市場的供求均衡（O2點），理論上來說，應不斷增加公積金貸款資金來源或是調整貸款方式使得整體需求下降。在實際情況中，造成市場不均衡的原因很復雜，且各個因素相互影響，現(xiàn)具體分析如圖1所示。（圖1）

1、在需求方面，目前人們對住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價格彈性較小。短時間內，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進行公積金貸款時，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發(fā)社會不公平等問題的發(fā)生。

2、在供給方面，應盡可能地擴大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進行保值增值的方式受限;另外，公積金貸款的市場化程度不高，其流動性較差，不能及時將貸款資金變現(xiàn)，資金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場均衡的原因之一。根據(jù)有關條例規(guī)定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請，金額是50萬，職工及其配偶申請貸款的金額是70萬，這個數(shù)字遠低于現(xiàn)在按市價算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按鞔款，從而減少了住房公積金貸款的市場份額。

（二）住房公積金貸款存在的風險。據(jù)調查，近年來全國平均住房公積金使用率穩(wěn)步上升，已經(jīng)達到并超過了商業(yè)銀行存貸比為75%的臨界點，這意味著資金流向開始出現(xiàn)入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風險。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風險是很有其現(xiàn)實性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風險分為：信用風險、操作風險、制度風險和稽核風險、抵押物風險等。

1、信用風險。據(jù)有關研究，貸款支出占家庭收入的比重對違約風險有著一定的影響。即在還款期內，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高;若所貸款項期限長、額度大，則當借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發(fā)生變化時，貸款償還壓力增大，相應地，其違約的幾率也會增大;借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個人信用資料騙取貸款等。

2、操作風險。在辦理公積金貸款時，由于貸款管理員的風險防范意識不強，不認真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對借款人、保證人身份證明的仔細核對;貸款后期管理的跟進，對借款人歸還貸款情況的掌握以及對逾期貸款的及時催收與否，都會影響貸款風險。

3、制度風險和稽核風險。造成制度風險和稽核風險的因素主要包括銀行和公積金中心內部管理制度不健全、崗位設置不合理、內部銜接監(jiān)控不到位、人情貸款的發(fā)放以及與房地產(chǎn)開發(fā)商勾結。

4、抵押物風險。抵押風險主要是由抵押物的市場價格變化所帶來的風險。貸款房價比是衡量抵押風險的一個比率。當社會經(jīng)濟不景氣、房地產(chǎn)市場蕭條，抵押房屋的市場價格就會下跌，故此時貸款市場價值大于房屋抵押市場價值，貸款房價比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。

（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)這樣一個怪像：一方面大量資金處于閑置狀態(tài)，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優(yōu)惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。

對于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導致它有一個很流行的別名――養(yǎng)老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現(xiàn)行公積金條例規(guī)定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時間內成為閑置資金，只能等退休后領取成為養(yǎng)老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強制性地每月繳納一些款項，造成大多數(shù)中低收入者變相為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項遠比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對中低收入者是雪上加霜的打擊。

三、相關政策與建議

（一）在政策和制度方面

1、切實注重社會公平。從這一角度出發(fā)修改相關條例;改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強住房公積金貸款的保障性。

2、靈活利用住房公積金?？蓪嵭凶》抗e金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向專業(yè)的SPV公司轉讓住房公積金貸款債權，增強貸款資金的流動性，也從一定程度化解了由非專業(yè)的公積金管理中心投資所帶來的風險;將地方的住房公積金統(tǒng)一納到國家的金融監(jiān)管體系上來，在有關監(jiān)管的同時，防止住房公積金的過度貶值。

（二）在住房公積金貸款市場方面

1、完善住房公積金貸款機制，加強政策調整力度。住房公積金管理中心應建立健全控制市場風險的評估機制，根據(jù)市場風險及時調整公積金貸款政策，從宏觀調控方面保證住房公積金貸款市場平穩(wěn)運行，并使其效用最大化。當市場出現(xiàn)資金流動性緊張時，應迅速調整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張;當市場出現(xiàn)資金流動冗余時，可以從宏觀上適當調度部分資金用于投資，并請專業(yè)人員進行操作，實現(xiàn)資金的保值增值。

2、完善住房公積金信貸程序。（1）實現(xiàn)“存貸掛鉤”制度個人化。近年來，業(yè)內推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據(jù)住房公積金的繳存總量來決定發(fā)放的貸款總量。在此基礎上，應該將“存貸掛鉤”等方針具體到個人賬戶上，根據(jù)個人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預算管理方式使得每個人會根據(jù)自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費，促進了社會公平;（2）將消費貸款壓縮，部分轉型為發(fā)債定向支持建設的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調節(jié)化的局面，在一定程度上解決資金隨市場“時緊時松”的流動性現(xiàn)狀。

3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強住房公積金的互助，允許以一個家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進公積金貸款市場的均衡。在設定貸款限額上，應充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場價格和人們的收入占主導地位。因此，貸款限額應與市價和收入相適應。

（三）在控制公積金信貸風險方面。應切實建立有效的內部控制制度，實現(xiàn)貸款工作的規(guī)范化、流程化和制度化。做好“加強貸前調查，防范源頭風險;加強貸中審查，嚴格控制風險;加強貸后管理，有效化解風險”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務。

1、加強控制信用風險。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對借款人及配偶個人信息的收集量，提升信息收集的質量，提高信息分析結果的準確度，嚴格把好個人貸款審核審批關，及時預防和控制貸款中可能出現(xiàn)的信用風險。（2）完善對借款人資格和償債能力的審查機制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學歷水平和專業(yè)技能等方面的基礎上，結合借款人家庭的實際狀況如家庭成員構成、從事的職業(yè)類型，來綜合評估借款人的貸款償還能力和信用;②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結合的辦法，強制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限;③加強對所了解的借款人信息核實的能力，對借款人提供的工資收入證明的真實性向工作單位或人力資源部門進行核實，同時要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務。（3）建立健全借款人資信管理動態(tài)系統(tǒng)。根據(jù)借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個人工資收入情況并進行實時評估，及時預測借款人由于還款能力下降可能出現(xiàn)的信用風險。

2、防范操作風險。根據(jù)貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環(huán)節(jié)入手防范，檢查和控制相關風險點，并制定具體的管理職責和實施細則，實行貸款審核、發(fā)放、管理、回收等各個環(huán)節(jié)業(yè)務操作流程的規(guī)范化;建立健全貸款首接責任制、貸款內部管理規(guī)定、貸款業(yè)務操作規(guī)程和貸款檔案，實現(xiàn)科學化、規(guī)范化和制度化管理;建立健全審貸程序分離和風險監(jiān)管分離機制，保證貸款審核審批和風險控制的獨立性;建立健全風險預警制度和逾期貸款催收辦法，實現(xiàn)動態(tài)管理，使貸款風險降到最低。

3、注意控制制度風險和稽核風險。一方面住房公積金管理中心應完善內部管理機制，實現(xiàn)制度的規(guī)范性和約束性;另一方面也要加強激勵機制的完善，調動職工的積極性，使其嚴守崗位，互相監(jiān)督。另外，要注意加強業(yè)務人員尤其是稽核人員業(yè)務素養(yǎng)和專業(yè)技能，實行競爭上崗，明確業(yè)務人員的權利和義務，從根本上控制風險源。

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篇10

一、目前，我國住房保障制度的形成與運行現(xiàn)狀

目前的住房保障制度是由公積金制度、經(jīng)濟適用住房制度和廉租住房制度組成的。雖然現(xiàn)行的住房保障制度對改善居民住房條件發(fā)揮了很大作用，但是也暴露出許多問題。要有效解決這些問題,完善住房保障制度，就必須建立符合我國國情的城鎮(zhèn)住房保障的財力保障機制。住房體制改革以來，已建立了由住房公積金制度、經(jīng)濟適用住房制度和廉租住房制度組成的住房保障制度。住房公積金是單位及其在職職工按照工資的一定比例繳存的長期住房儲金。參與住房公積金制度的單位主要包括國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)民營企業(yè)及其他企業(yè)、事業(yè)單位。住房公積金有強制性、互、保障性、長期性等特點。主要用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。經(jīng)濟性是指住房的價格與市場同期價格來說是適中的,在中低收入者的承受能力之內。實用性是指房屋的建筑標準沒有很大程度上的削減和降低，能滿足一定的使用效果。 廉租住房指政府向城鎮(zhèn)低收入家庭提供的基本住房保障，屬于完全的政府保障性質。目 前,我國廉租住房制度主要由三種方式組成：即租賃補貼、實物配租和租金減免。實物配租的廉租住房租金實行政府定價，租金標準原則上由房屋的維修費和管理費兩項因素構成，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟承受能力相適應。享受租賃補貼的家庭，租賃住房補貼標準，按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。

二、目前，我國住房保障制度運行中存在的問題

住房保障體系存在的問題：一是住房保障定義過寬與未覆蓋中低收入者的矛盾。 按照現(xiàn)行住房保障制度的標準。廉租住房和經(jīng)濟適用房的受惠家庭約占總家庭數(shù)的四成左右，但是實際情況與此相差甚遠。首先，經(jīng)濟適用房仍未能滿足中低收入者住房需求。經(jīng)濟適用房的價格與市場普通商品房價格相比便宜很多，但是許多中低收入者仍然無力購買。其次，以廉租房和經(jīng)濟適用房為主的住房保障體系主要解決中低收入的住房困難家庭，但其中一部分中低收入者既負擔不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)濟適用房。這部分人群主要包括：新就業(yè)人員、外地務工人員、不滿足廉租房申請條件又沒有經(jīng)濟能力購買經(jīng)濟適用房的家庭，以及不滿足經(jīng)濟適用房申請條件又沒有經(jīng)濟能力購買商品房的家庭，即所謂的“夾心層”。

二是住房保障投入巨大與政府財力投入有限的矛盾。 房屋建設成本巨大，加之保障性住房建設需要政府財政承擔大部分投入，因而形成住房保障的面越大，政府的財政負擔就越重，從而導致地方政府對保障性住房建設缺乏積極性和相應財政能力。由此，政府必須為保障性住房建設不斷的投入巨資。 然而，由于政府財力有限，而政府其他方面的剛性支出也很大，因此面對保障性住房的投入,政府財力就顯得力不從心了。

三是住房保障工作多部門管理與管理效率低下的矛盾。住房保障牽扯到財政、土地、房產(chǎn)、民政等多個部門。這種職責交叉、多頭管理的管理方式，很容易造成協(xié)調困難，工作效率低下，必然影響到保障性住房的建設與分配的方方面面。

三、 構建住房財力保障機制必須遵循的原則

1、確立財政在城鎮(zhèn)住房保障制度建設中的主導地位，保證居民有屋可居是政府的職責。因此在城鎮(zhèn)住房保障制度建設中必須確定財政的主導地位，這是政府在住房保障和民生問題上的體現(xiàn)。政府財政必須堅持不懈的推動住房保障制度完善，始終以不斷加大財政投入于改善居民居住條件為責任，千方百計為住房保障建設籌集資金。確立財政在城鎮(zhèn)住房保障制度建設中的主導作用，并不要求財政在住房保障建設中獨立承擔，而是要發(fā)揮財政在住房保障建設中的導向作用，實現(xiàn)財政“四兩撥千斤”的杠桿作用。 1998 年房改之后,中央財政將住房保障支出的責任完全推給地方政府，不再負擔住房保障的支出責任，這加大了地方財政的負擔，又降低了住房保障建設的進程和效果。另一方面，中央政府對地方政府支持住房保障建設的激勵約束機制不健全。地方政府完全承擔了住房保障建設的事權，但是中央政府對此在政策上沒有約束，在財力上也沒有支持。地方政府在沒有壓力和激勵的環(huán)境下，容易產(chǎn)生狹隘的利益考慮，從而抑制保障性住房的投入，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的擴張?zhí)峁l件。在這樣的政策導向下，城鎮(zhèn)住房保障制度難以建立起有效的財力保障機制。住房保障建設是政府必須承擔的社會責任，是財政必須覆蓋的范圍。建立有效的住房保障的財力機制，就要量清中央政府和地方政府在各自住房保障上的職責，合理分配財權和事權，做到中央推動，地方行動；中央出錢出政策，地方出力出管理。

2、構建符合中國社會實際的財力保障機制模式。 選擇符合我國國情的住房保障的財力保障機制模式，是財力保障機制能否促進城鎮(zhèn)住房保障制度的政策目標實現(xiàn)的關鍵。總體來看。在我國現(xiàn)行的社會實際和政府財力下，住房保障財力保障機制的資金來源主要有四類：一是財政預算安排，二是專項國債，三是土地出讓金，四是其他,包括住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款等。 可以根據(jù)城鎮(zhèn)住房保障支出的特點，將住房保障財力保障模式劃分為資本性支出和經(jīng)常性支出兩類不同的財力保障模式。

⑴ 資本性支出的財力保障模式。 資本性支出的財力保障模式是在保障性住房建設資金的籌集上充分利用市場的力量，通過市場時段，在短時間內將社會資金大規(guī)模聚集起來，比如通過金融市場融資的方式籌集住房保障的建設資金。在我國的現(xiàn)行金融環(huán)境和市場環(huán)境下，可以利用的金融資金可分為四類。即： 財政預算撥款、發(fā)行專項國債、住房公積金貸款和商業(yè)貸款。 ①財政預算撥款。安排具有針對性的年底財政預算支出用于支持城鎮(zhèn)住房保障建設，這部分預算資金占住房保障建設總資金量的比重比較低，但是意義重大，有利于更多的社會資金參與到住房保障建設當中。 ② 發(fā)行專項債券。發(fā)行針對城鎮(zhèn)住房保障建設的專項債券可以作為拓展住房保障建設資金來源的有效渠道。住房保障建設專項債券可以根據(jù)發(fā)行發(fā)起政府不同分為地方債券和國債。同時，城鎮(zhèn)住房保障制度是一項長期的社會工作，也是一項長期的投資項目，因此，發(fā)行專項債券也具有了政策上的合理性。 ③ 住房公積金貸款。住房公積金是單位及其在職職工按照工資的一定比率繳存的長期住房儲金，參與住房公積金制度的單位主要包括國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)民營企業(yè)及其他企業(yè)、事業(yè)單位。④ 商業(yè)銀行貸款。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是政府都不可能短期內積累規(guī)模巨大的資金用于住房建設，而住房建設又典型的大額固定資產(chǎn)投資。因此，商業(yè)銀行參與到住房建設必不可少。因此。商業(yè)銀行貸款也可以看做是城鎮(zhèn)住房保障建設的可靠財力來源。