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篇1

關(guān)鍵詞：跨國(guó)公司；并購(gòu)；應(yīng)對(duì)策略

金融危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性復(fù)蘇。各國(guó)政府隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，結(jié)合本國(guó)的實(shí)際情況調(diào)整了對(duì)外投資政策，如德國(guó)的工業(yè)4.0、美國(guó)制造業(yè)回歸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)一步深化、“一帶一路”戰(zhàn)略等，這促使企業(yè)跨國(guó)并購(gòu)交易活動(dòng)呈現(xiàn)活躍趨勢(shì)?？鐕?guó)公司在此背景下也要調(diào)整其并購(gòu)戰(zhàn)略。因此，分析跨國(guó)公司在華并購(gòu)的現(xiàn)狀，探討其并購(gòu)特征，指出其并購(gòu)過程中的問題，對(duì)我國(guó)有效地利用外資、全面深化改革、推進(jìn)新一輪更高水平對(duì)外開放、落實(shí)“一帶一路”戰(zhàn)略，以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展都有重要的意義。

一、 跨國(guó)公司在華并購(gòu)的現(xiàn)狀

1. 全球跨國(guó)并購(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀。聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)組織和商務(wù)部貿(mào)易研究院的《2016世界投資報(bào)告》指出，2015年全球跨國(guó)并購(gòu)金額從2014年的4 320億美元增至7 210億美元。從數(shù)據(jù)來看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的跨境并購(gòu)有了較大增長(zhǎng)，致使2015年FDI流向發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的數(shù)額從2014年的5 220億美元增長(zhǎng)至了9 620億美元。

第一，跨國(guó)并購(gòu)活動(dòng)恢復(fù)活躍。跨國(guó)并購(gòu)活動(dòng)經(jīng)過兩年連續(xù)下跌后，于2014年出現(xiàn)反彈，2015年達(dá)7 210億美元，以凈價(jià)值計(jì)比上年增長(zhǎng)了28%。驅(qū)動(dòng)這種交易的重要因素一是由于跨國(guó)公司著眼于尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，二是跨國(guó)公司出于協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的考慮來降低成本。大型跨國(guó)并購(gòu)交易是跨國(guó)交易活動(dòng)價(jià)值增加的一個(gè)關(guān)鍵要素。世界投資報(bào)告顯示，2014年，多國(guó)企業(yè)收購(gòu)價(jià)值大于10億美元的數(shù)量飆升至223個(gè)，而2013年只有168個(gè)。同時(shí)，多國(guó)企業(yè)也有過幾次大的撤資，相當(dāng)于收購(gòu)總價(jià)值的一半。

第二，從行業(yè)領(lǐng)域看，跨境制造業(yè)并購(gòu)創(chuàng)新高，引致FDI增長(zhǎng)較快（見圖1）。2015年跨境并購(gòu)制造業(yè)金額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到3 880億美元，超過了此前最高的2007年記錄。這就使得制造業(yè)在2015年跨境并購(gòu)的占比達(dá)到了50%以上。需要指出的事，從全球?qū)用鎭砜?，采掘工業(yè)FDI的減少對(duì)FDI的總額產(chǎn)生了重要影響，尤其是在發(fā)展中國(guó)家。

服務(wù)業(yè)投資主導(dǎo)的長(zhǎng)期趨勢(shì)持續(xù)增強(qiáng)（見圖1）。由于服務(wù)業(yè)占全球附加值的70%，因此服務(wù)業(yè)外國(guó)直接投資在全球外國(guó)直接投資中的比例有可能會(huì)進(jìn)一步上升。

2. 跨國(guó)公司在華并購(gòu)現(xiàn)狀?？鐕?guó)公司于在20世紀(jì)80年代進(jìn)入中國(guó)。90年代初期，跨國(guó)公司在內(nèi)的外資企業(yè)開始大量涌入。21世紀(jì)初期至金融危機(jī)之前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，跨國(guó)公司對(duì)中國(guó)企業(yè)的并購(gòu)也呈上升趨勢(shì)。金融危機(jī)之后，跨國(guó)公司對(duì)中國(guó)企業(yè)的并購(gòu)狀況如下：

第一，外商投資增長(zhǎng)勢(shì)頭良好?？傮w來看，中國(guó)吸引外資額持續(xù)穩(wěn)定增加。2014年，中國(guó)吸引外商投資額為1 285億美元，比2013年的1 239億美元增長(zhǎng)4%，超過美國(guó)成為全球最大的FDI目的地，在國(guó)際投資格局中的地位和作用進(jìn)一步增強(qiáng)。

第二，跨國(guó)公司在華并購(gòu)活躍。根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，2015年外商跨國(guó)公司以并購(gòu)的方式在華投資的企業(yè)數(shù)目和實(shí)際使用外資金額均有增長(zhǎng)迅速。其中：并購(gòu)設(shè)立的企業(yè)數(shù)量為1 466家，增長(zhǎng)14.4%；并購(gòu)實(shí)際到資的外資金額是177.7億美元，增長(zhǎng)了137.1%；跨國(guó)并購(gòu)在實(shí)際使用外資中所占的比重由2014年的占6.3%上升到2015年的占14.1%，增大幅度較大。

2016年前兩個(gè)月，跨國(guó)公司在華并購(gòu)交易實(shí)際使用外資金額達(dá)1 418.8億元人民幣，同比增長(zhǎng)2.7%；跨國(guó)并購(gòu)金額占實(shí)際使用外資金額的比重由2015年同期的24.6%上升到28.1%。這表明跨國(guó)公司在華并購(gòu)十分活躍。從并購(gòu)行業(yè)來看，第三產(chǎn)業(yè)的比重保持穩(wěn)步上升，并購(gòu)趨勢(shì)由制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。

二、 跨國(guó)公司在華并購(gòu)的特征

各國(guó)政府隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，結(jié)合本國(guó)的實(shí)際情況調(diào)整了對(duì)外投資政策，如德國(guó)的工業(yè)4.0、美國(guó)制造業(yè)回歸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)一步深化、“一帶一路”戰(zhàn)略等，這促使跨國(guó)企業(yè)并購(gòu)交易活動(dòng)呈現(xiàn)與以往不同的特點(diǎn)：

第一，并購(gòu)發(fā)起者主要源于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)?？缇巢①?gòu)活動(dòng)中的跨國(guó)公司母國(guó)或地區(qū)主要是美、日、歐，亞洲的日本和新加坡對(duì)華并購(gòu)也有增長(zhǎng)。隨著中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家的對(duì)華投資及并購(gòu)力度不斷加大，上海和香港正逐漸成為更多跨國(guó)公司的總部所在地。與此同時(shí)，印度等發(fā)展中國(guó)家也開始增強(qiáng)了對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注度。

第二，并購(gòu)方式以協(xié)議收購(gòu)為主?？偟膩砜?，跨國(guó)公司在華并購(gòu)的方式有發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)、協(xié)議收購(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)（含產(chǎn)權(quán)交易所）、吸收合并、要約收購(gòu)、增資、取得公眾公司發(fā)行的新股、間接收購(gòu)、資產(chǎn)置換、繼承，但以協(xié)議收購(gòu)為主。在2015年，入境并購(gòu)數(shù)量共86個(gè)，交易規(guī)模為664.40億元，其中：協(xié)議收購(gòu)63個(gè)，金額457.04億元；增資11個(gè)，金額73.70億元；二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)6個(gè)，金額103.09億元；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)3個(gè)，金額10.09億元；要約收購(gòu)、間接收購(gòu)、繼承各1個(gè)，金額合計(jì)20.48億元。2011年～2015年期間，從數(shù)量來看，在wind資訊的371個(gè)入境并購(gòu)樣本中，采用協(xié)議收購(gòu)方式的有294個(gè)，占79.2%。排在其后的依次為增資和要約收購(gòu)，分別為26個(gè)和22個(gè)。從金額來看，371家入境并購(gòu)企業(yè)的并購(gòu)總金額為4 298.35億元，其中采用協(xié)議收購(gòu)方式入境并購(gòu)金額達(dá)到2 966.11億元。

第三，并購(gòu)行業(yè)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)尤其是高技術(shù)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移?？鐕?guó)公司在華并購(gòu)的行業(yè)主要集中于服務(wù)業(yè)尤其是高技術(shù)服務(wù)業(yè)。在2011年～2015年期間，入境并購(gòu)涉及的行業(yè)主要有電信服務(wù)、信息技術(shù)、可選消費(fèi)、公用事業(yè)、材料、日常消費(fèi)、醫(yī)療保健、金融、工業(yè)和能源。從并購(gòu)數(shù)量來看，金融行業(yè)入境并購(gòu)數(shù)量最多，為3 386個(gè)，其次為工業(yè)行業(yè)，為3 293個(gè)，之后依次為信息技術(shù)、可選消費(fèi)和材料行業(yè)，分別為2 418個(gè)、2 104個(gè)和1 935個(gè)。從并購(gòu)金額來看，金融行業(yè)入境并購(gòu)規(guī)模最大，為34 512.41億元，其次為工業(yè)行業(yè)，為19 445.29億元，之后依次為材料、信息技術(shù)和可選消費(fèi)行業(yè)，分別為14 026.98億元、12 396.96億元和12 066.03億元。

第四，并購(gòu)地域集中于華北和華東地區(qū)?？傮w上看，2011年～2015年跨國(guó)公司在華并購(gòu)金額呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。根據(jù)wind資訊報(bào)告，2011年，跨國(guó)公司在華并購(gòu)金額為263.923 8億元；2012年出現(xiàn)大幅度下滑至0.61億元，2013年和2014年有緩慢恢復(fù)，分別為34.354 1億元、55.783 4億元。但是，2015年又下降至0.473 3億元。從區(qū)域分布來看，跨國(guó)公司在華并購(gòu)主要分布在華東和華北地區(qū)，其中華北地區(qū)2011年～2015年并購(gòu)金額254.342 2億元，居各區(qū)域首位；其次是華東地區(qū)為85.744 1億元。這表明，跨國(guó)公司在華并購(gòu)的著眼點(diǎn)仍然在中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施良好、市場(chǎng)潛力大、勞動(dòng)力素質(zhì)高，以及運(yùn)輸條件便利、已經(jīng)具備相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。盡管跨國(guó)公司在中國(guó)中西部地區(qū)尤其是中南地區(qū)的并購(gòu)有所增加，但總體來看跨國(guó)公司在華并購(gòu)仍呈現(xiàn)“東重西輕”的格局。

總之，跨國(guó)公司在華并購(gòu)主要源于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，以美、日、歐的跨國(guó)公司為主；在華并購(gòu)方式以協(xié)議收購(gòu)為主；并購(gòu)行業(yè)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，尤其是高技術(shù)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)；并購(gòu)地域主要集中于華北和華東地區(qū)。

三、 后金融危機(jī)時(shí)期跨國(guó)公司在華并購(gòu)存在的問題

1. 從跨國(guó)公司本身來看。

第一，并購(gòu)戰(zhàn)略缺失。企業(yè)要用并購(gòu)方式進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，沒有很好的并購(gòu)戰(zhàn)略，很容易導(dǎo)致并購(gòu)失敗。比如，龐大集團(tuán)與薩博的并購(gòu)由于沒有很好并購(gòu)戰(zhàn)略而以失敗告終。

第二，跨國(guó)公司的全球戰(zhàn)略與東道國(guó)的本土情況不相符。很多跨國(guó)公司在開拓國(guó)際市場(chǎng)的進(jìn)程中通常存有戰(zhàn)略慣性思維，其產(chǎn)品、服務(wù)、商業(yè)模式無法與中國(guó)本土進(jìn)行精準(zhǔn)匹配，進(jìn)而忽視了中國(guó)快速變化的市場(chǎng)狀況，也缺乏對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)和客戶的深度了解。另外，中國(guó)實(shí)力強(qiáng)大的民營(yíng)企業(yè)的崛起，也對(duì)跨國(guó)公司在華并購(gòu)展開了競(jìng)爭(zhēng)。它們相對(duì)更加熟悉本土市場(chǎng)的消費(fèi)文化，能夠采取低成本策略生產(chǎn)替代性產(chǎn)品，更為關(guān)注分銷策略，無論是其研發(fā)的新型產(chǎn)品，還是獨(dú)特化的營(yíng)銷模式都能夠?qū)せ畋就料M(fèi)者需求產(chǎn)生巨大的影響力。

第三，忽視中國(guó)中西部市場(chǎng)。與中國(guó)東部沿海城市相比，中西部地區(qū)在土地、勞動(dòng)力成本等基本要素方面具有比較優(yōu)勢(shì)，再加上當(dāng)前國(guó)家的東北老工業(yè)的升級(jí)改造政策，使這些地區(qū)的市場(chǎng)擁有巨大的利潤(rùn)潛力。而許多跨國(guó)公司忽視了這些市場(chǎng)，或者有的已經(jīng)意識(shí)到，但是還沒有施以良好的操作。

第四，跨國(guó)公司高層管理人才缺乏?？鐕?guó)公司的總部與其分支機(jī)構(gòu)之間通常難以形成有效溝通，這種信息的不對(duì)稱使得跨國(guó)公司交易成本有所增加且運(yùn)營(yíng)效率有所降低。因此，隨著中國(guó)區(qū)域高管人員的頻繁調(diào)整，跨國(guó)公司總部并不能準(zhǔn)確了解中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展以及公司戰(zhàn)略的實(shí)施情況，從而誘發(fā)了跨國(guó)公司的戰(zhàn)略定位不當(dāng)。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人調(diào)查顯示，為盡可能熟悉中國(guó)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況，降低戰(zhàn)略決策的風(fēng)險(xiǎn)，約40%的大型跨國(guó)公司都傾向于向中國(guó)地區(qū)派駐非常高級(jí)別的高管。

2. 從東道國(guó)來講。

第一，我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)隨著跨國(guó)公司在華并購(gòu)的擴(kuò)大而呈加劇態(tài)勢(shì)。由于跨國(guó)公司并購(gòu)的對(duì)象主要是我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，而且并購(gòu)的條件日益苛刻。如家電行業(yè)外商控股的合資企業(yè)約占75%，雙方各控制50%股份的占10%；合資企業(yè)幾乎控制了醫(yī)藥行業(yè)，其外商注冊(cè)資本比例多為70%以上。這增加了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。

第二，從一定程度上削弱我國(guó)的技術(shù)創(chuàng)新能力?？鐕?guó)公司在華并購(gòu)雖然帶來了資金和技術(shù)，從某種程度上說有利于我國(guó)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，但是這些大多屬于非尖端技術(shù)甚至是落后技術(shù)。一些跨國(guó)公司還在成功并購(gòu)中國(guó)企業(yè)取得第一大股東身份后，為了強(qiáng)化其技術(shù)壟斷優(yōu)勢(shì)，將企業(yè)原有的技術(shù)研發(fā)部門予以取締，而改由其母公司直接提供技術(shù)，使我國(guó)我國(guó)企業(yè)的創(chuàng)新能力和研發(fā)能力受到嚴(yán)重影響。

第三，我國(guó)的本土企業(yè)和品牌在并購(gòu)中逐漸消失。參與在華并購(gòu)的跨國(guó)公司與國(guó)內(nèi)本土企業(yè)相比，享有許多優(yōu)惠政策，再加上跨國(guó)公司在資金、技術(shù)和管理方面的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致許多本土企業(yè)的市場(chǎng)占有率逐漸縮小，品牌資源逐漸消失。如歐萊雅集團(tuán)收購(gòu)我國(guó)護(hù)膚品品牌小護(hù)士后，在對(duì)其旗下品牌進(jìn)行整合時(shí)，使小護(hù)士品牌退出中國(guó)，這樣小護(hù)士品牌隨之消失。

3. 從母國(guó)來看。后金融危機(jī)時(shí)期，各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整使全球資本流向有了新的調(diào)整。根據(jù)美國(guó)波士頓咨詢公司和MIT的調(diào)查結(jié)果，跨國(guó)公司受母國(guó)相關(guān)政策，以及東道國(guó)勞動(dòng)力成本、生產(chǎn)質(zhì)量、營(yíng)商環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)等因素的影響，正將業(yè)務(wù)從中國(guó)撤回母國(guó)。這導(dǎo)致了多國(guó)的跨國(guó)公司出現(xiàn)較大規(guī)模的減資或撤離中國(guó)，涉及制造業(yè)和服務(wù)業(yè)在金融危機(jī)后實(shí)際使用外資金額均有所下降。如，美國(guó)的微軟、優(yōu)衣庫(kù)，日本的西鐵城、松下，德國(guó)的Bilstein等公司以及大量海外人才也陸續(xù)回流本土。

四、 應(yīng)對(duì)跨國(guó)公司在華并購(gòu)的策略

第一，優(yōu)化外資結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。依據(jù)世界產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)目標(biāo)，應(yīng)在利用外資方面通過差異化政策實(shí)施引導(dǎo)，重點(diǎn)鼓勵(lì)外資在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高新技術(shù)、先進(jìn)制造、節(jié)能環(huán)保、新能源、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的投資。在全球產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，中國(guó)應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，充分利用國(guó)內(nèi)和國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)的資源特別是外商投資來帶動(dòng)中國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

第二，完善法律和法規(guī)等各類制度性建設(shè)，確保投資環(huán)境的公正性和透明性。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，制定適合跨國(guó)并購(gòu)趨勢(shì)、符合我國(guó)實(shí)際的、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)，增強(qiáng)我國(guó)吸收外資的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。加快完善跨國(guó)并購(gòu)的中介服務(wù)體系，減少跨國(guó)公司并購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)中的摩擦，降低交易成本，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

第三，加強(qiáng)對(duì)外資并購(gòu)的引導(dǎo)與監(jiān)管，使其成為我國(guó)吸引外資新的增長(zhǎng)點(diǎn)。監(jiān)管主要應(yīng)從關(guān)聯(lián)交易的審計(jì)、信息披露機(jī)制、不正當(dāng)交易等方面入手，約束跨國(guó)公司在華并購(gòu)可能產(chǎn)生的壟斷行為和其他負(fù)面行為，引導(dǎo)外資并購(gòu)的健康發(fā)展。尤其需要指出的是，要加強(qiáng)防范跨國(guó)公司的非法撤資行為。

第四，通過提升科技創(chuàng)新水平形成具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品和服務(wù)，增強(qiáng)中國(guó)品牌的美譽(yù)度。新常態(tài)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)正向高質(zhì)量、高附加值的中國(guó)品牌升級(jí)，“中國(guó)制造2025”強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略和“一帶一路”戰(zhàn)略，提升了我國(guó)企業(yè)的品牌自信和軟實(shí)力。然而。所有的品牌都是和自己的創(chuàng)新能力、產(chǎn)品的適應(yīng)能力、服務(wù)的能力相聯(lián)系的。企業(yè)要認(rèn)真貫徹黨的十“實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略”的戰(zhàn)略部署與要求，在實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略中加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，切實(shí)提高創(chuàng)新發(fā)展成效和企業(yè)發(fā)展實(shí)力及核心競(jìng)爭(zhēng)力。加大研發(fā)投入，通過產(chǎn)學(xué)研結(jié)合等有效形式，提高自身的創(chuàng)新發(fā)展能力。

第五，培育中國(guó)的具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)集團(tuán)，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略?？紤]到我國(guó)當(dāng)前資源與能源的約束，應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)跨國(guó)公司參與國(guó)有企業(yè)改革，盤活供給存量，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引入國(guó)際領(lǐng)先的管理經(jīng)驗(yàn)，建立健全適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和現(xiàn)代公司制度的法人治理結(jié)構(gòu)，從而進(jìn)一步提升我國(guó)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，推動(dòng)中國(guó)企業(yè)實(shí)施海外并購(gòu)戰(zhàn)略，鼓勵(lì)企業(yè)通過并購(gòu)整合戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，參與全球新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在競(jìng)爭(zhēng)與合作中形成和壯大中國(guó)自己的大型跨國(guó)公司。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類號(hào)：F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-000-01

前言

由于我國(guó)住房公積金制度還處于初級(jí)發(fā)展階段，存在著一系列潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)處理中心應(yīng)對(duì)機(jī)制不太完善，近些年來，我國(guó)公積金貸款的規(guī)模和范圍越來越大，不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制對(duì)住房公積金貸款制度的穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成了很大的威脅。為了保證我國(guó)住房公積金貸款制度的穩(wěn)定而有效地運(yùn)作，就應(yīng)正視各種風(fēng)險(xiǎn)，并建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)及成因

1.政策性風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家相關(guān)政策的變化而給住房公積金貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。首先，有些地方為了拉動(dòng)地方房地產(chǎn)消費(fèi)，公積金管理中心會(huì)下達(dá)貸款的增長(zhǎng)的目標(biāo)，在這種業(yè)績(jī)支撐的形勢(shì)下，勢(shì)必會(huì)影響貸款發(fā)放的質(zhì)量，增加了不良貸款的發(fā)放量。其次，公積金貸款期限一般比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年。在還款的期限內(nèi)，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的政策發(fā)生了某種變化，例如限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，引起按揭項(xiàng)目停止，房?jī)r(jià)下降，對(duì)個(gè)人住房的貸款帶來了一定的還款風(fēng)險(xiǎn)。

2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指貸款合同不能受到法律保護(hù)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)現(xiàn)在的住房公積金貸款方面的法律還不太健全，以及國(guó)家和地方的政策不配套，使得法律風(fēng)險(xiǎn)成為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中的突出風(fēng)險(xiǎn)。在貸款人無法償還貸款時(shí)，公積金管理中心在處置抵押房產(chǎn)時(shí)可能會(huì)受到司法、公安等部門的制約；除此之外，由于我國(guó)的關(guān)于住房公積金法律在對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)和處置時(shí)的操作性不強(qiáng)，難于付諸實(shí)踐，這就導(dǎo)致了管理中心由于法律原因面臨巨大的損失風(fēng)險(xiǎn)。

3.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指由于貸款人由于種種原因無力或者不愿履行借款合同，給雙方的利益造成損失。信用風(fēng)險(xiǎn)主要是源于以下三方面的原因：在還款期限內(nèi)，由于貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)因素或者自身原因引起貸款人還款條件惡化而造成的風(fēng)險(xiǎn)，比如貸款人由于自身所處行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況不佳而使貸款人失業(yè)導(dǎo)致的收入下降，無法償還貸款；由于國(guó)家信用信息系統(tǒng)不健全，住房公積金管理中心無法全面了解貸款人的信用狀況，一旦貸款人違約而造成的風(fēng)險(xiǎn)；一部分的貸款人信用意識(shí)淡薄，在貸款時(shí)只想著貸到資金給自己帶來的好處，而沒有還款的意識(shí)，因此在貸到資金后就不去償還或者在償還一段時(shí)間后，就會(huì)有違約的行為發(fā)生。

二、現(xiàn)階段住房公積金管理中心關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國(guó)制定了一系列的關(guān)于住房公積金的法律法規(guī)，在這些規(guī)章制度中規(guī)定，住房公積金管理中心是公積金管理的中心，管理中心應(yīng)委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等業(yè)務(wù)以及公積金賬戶的設(shè)立、歸還等手續(xù)。

有些城市的住房公積金管理中心已經(jīng)在法律法規(guī)的約束下，制定出適合自己城市住房公積金的發(fā)展模式，比如某城市的住房公積金管理中心制完善了貸款的“三查”制度，建立了嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理。

首先，建立嚴(yán)格的貸款審核制度。

其次，建立貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理制度：對(duì)逾期貸款實(shí)行分類預(yù)警；建立積極有效的逾期貸款催收方法；加大訴訟和執(zhí)法力度。

最后，加強(qiáng)住房公積金管理中心的內(nèi)部工作管理。

但是，由于法律法規(guī)的限制，就形成了由銀行辦理貸款，而由住房公積金管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，在操作過程中造就了一些問題：住房公積金管理中心確認(rèn)貸款資格，貸款審核等工作由銀行完成，這就形成了貸款的執(zhí)行中心—銀行不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此，不免會(huì)擔(dān)憂銀行會(huì)不會(huì)像對(duì)待自己業(yè)務(wù)那樣來對(duì)待公積金貸款業(yè)務(wù)；一些住房公積金管理中心意識(shí)到上述風(fēng)險(xiǎn)，開始著手嘗試自己管理貸款資產(chǎn)。但是由于管理中心非專業(yè)的金融從業(yè)人員，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和處置方面經(jīng)驗(yàn)不足。

三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.建立和完善法律法規(guī)。我國(guó)現(xiàn)階段住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)一部分原因是由于國(guó)家的法律、政策所造成的，降低這種風(fēng)險(xiǎn)的途徑是通過建立和完善相關(guān)法律法規(guī)。比如住房公積金管理中心在處置逾期房產(chǎn)時(shí)，司法和公安等部門應(yīng)給與在規(guī)律規(guī)定下的配合，并且增強(qiáng)住房公積金法律的實(shí)用性。

2.建立完整的個(gè)人貸款資料庫(kù)。住房公積金貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在貸款的期間，貸款人的社會(huì)情況的變化會(huì)引起貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要建立貸款人個(gè)人信用資料庫(kù)，將貸款人的工作就業(yè)情況，收入情況以及住房公積金變動(dòng)情況納入資料庫(kù)。一旦貸款人的還款能力發(fā)生變化，住房公積金管理中心可以通過資料庫(kù)了解相關(guān)情況，及時(shí)制定措施，防控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3.嚴(yán)格審批制度。在住房公積金發(fā)放之前，要嚴(yán)格對(duì)貸款人的貸款資格進(jìn)行審核，這主要從以下幾方面進(jìn)行：貸款人是否正常繳納公積金；貸款人的貸款是否屬于個(gè)人住房的消費(fèi)；擔(dān)保措施是否到位；貸款人是否具有還款能力；購(gòu)房行為是否有效等。此外，要加強(qiáng)審貸的透明度。

4.強(qiáng)化貸款擔(dān)保。傳統(tǒng)的貸款擔(dān)保方式為抵押和購(gòu)房綜合保險(xiǎn)擔(dān)保方式。因此，強(qiáng)化貸款擔(dān)保，首先就要繼續(xù)強(qiáng)化這種傳統(tǒng)的擔(dān)保方式，將抵押房產(chǎn)在貸款期限內(nèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)而有可能造成的損失交給保險(xiǎn)公司。其次，借鑒國(guó)外模式，發(fā)展專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保中心。通過上述兩種方式，來轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

現(xiàn)階段，人們對(duì)改善住房條件需求旺盛，我國(guó)的住房公積金貸款處于一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。在這種情形下，住房公積金管理中心一方面要簡(jiǎn)化相關(guān)貸款手續(xù)，提高辦事效率，另一方面要對(duì)貸款進(jìn)行嚴(yán)格、有效的管理，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，減小不良貸款的產(chǎn)生。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，制定出應(yīng)對(duì)措施，完善住房公積金貸款程序，逐步提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，對(duì)我國(guó)的住房公積金貸款的良性發(fā)展具有重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

一、住房公積金繳存政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《浙江省住房公積金條例》、《寧波市住房公積金繳存管理暫行辦法》和《寧波市住房公積金行政執(zhí)法暫行規(guī)定》，企業(yè)應(yīng)當(dāng)為職工繳存住房公積金，繳存基數(shù)為上一年度職工月平均工資，繳存比例不得低于5%，企業(yè)未給職工補(bǔ)繳住房公積金的，需補(bǔ)繳以前年度未繳部分。

二、住房公積金繳存現(xiàn)狀

因?qū)幉ǚ枪?jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)，導(dǎo)致住房公積金覆蓋面相對(duì)較低。2014年寧波市本級(jí)繳存住房公積金單位9139家，職工39.27萬人；根據(jù)市養(yǎng)老保險(xiǎn)管理中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年市本級(jí)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金單位30678萬家，職工117.7萬人。住房公積金繳存人數(shù)僅為養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納人數(shù)的三分之一。（數(shù)據(jù)引自浙江省政協(xié)委員、寧波市總工會(huì)副主席嚴(yán)萍在政協(xié)第十一屆浙江省委員會(huì)第三次會(huì)議上的公積金繳存民生話題上內(nèi)容）

三、住房公積金執(zhí)法現(xiàn)實(shí)情況

公積金繳存問題不屬于勞動(dòng)仲裁范疇，職工不能通過勞動(dòng)部門的勞動(dòng)仲裁來解決，也非民事糾紛，不能直接向法院提起對(duì)企業(yè)的訴訟。

職工只能向住房公積金中心投拆維權(quán)，住房公積金中心接到職工投訴后，根據(jù)《寧波市住房公積金行政執(zhí)法暫行規(guī)定》向企業(yè)發(fā)函告知其違規(guī)，督促企業(yè)為員工繳存住房公積金，員工對(duì)以前未繳部分有訴求的才會(huì)督促企業(yè)補(bǔ)繳。住房公積金中心在下發(fā)函告后企業(yè)未糾正的，下發(fā)行政處罰決定書，對(duì)單位予以1-5萬元處罰。拒不執(zhí)行的，住房公積金中心向公積金中心所在地基層人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。單位逾期繳存住房公積金的，按每逾期一日加收應(yīng)繳存金額千分之一的滯納金。住房公積金中心不像勞動(dòng)部門一樣有調(diào)閱企業(yè)用工情況、財(cái)務(wù)賬冊(cè)等資料的行政執(zhí)法權(quán)，難以獲得準(zhǔn)確補(bǔ)繳金額，而申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行需要提供可供執(zhí)行的具體金額，這種情況使得申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行也變得極為困難。

針對(duì)企業(yè)、員工法制意識(shí)薄弱及住房公積金維權(quán)的實(shí)際困難，部分基層國(guó)有企業(yè)、大多數(shù)的私營(yíng)企業(yè)特別是職工人數(shù)眾多的勞動(dòng)密集性企業(yè)的住房公積金繳存情況一直不太理想。特別對(duì)于職工提出的以前年度的補(bǔ)繳，住房公積金中心執(zhí)法更加困難。根據(jù)規(guī)定，職工提出以前年度的補(bǔ)繳，其涉及的補(bǔ)繳金額是眾多職工人數(shù)眾多的勞動(dòng)密集性企業(yè)所不能承受的，強(qiáng)制執(zhí)行的結(jié)果有可能會(huì)導(dǎo)致私營(yíng)企業(yè)的倒閉，這是地方政府最不愿面對(duì)的情況。政府部門對(duì)補(bǔ)繳住房公積金投訴執(zhí)法出現(xiàn)兩難是既要盡力維護(hù)員工權(quán)益，又怕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力不堪承受。這是住房公積金中心沒有主動(dòng)強(qiáng)制要求企業(yè)補(bǔ)繳住房公積金的原因。

四、國(guó)有企業(yè)的特殊性

國(guó)有企業(yè)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要組成部分，除承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，還須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的和諧，國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)與職工共同發(fā)展。國(guó)有企業(yè)不同于私營(yíng)企業(yè)，住房公積金中心受理職工舉報(bào)對(duì)企業(yè)下達(dá)繳存函或行政執(zhí)行通知書時(shí)，國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)也基本會(huì)按其規(guī)定繳存或補(bǔ)繳。除企業(yè)確實(shí)存在繳存困難的，按規(guī)定在職工和住房公積金中心同意后緩繳，屆時(shí)補(bǔ)繳。

五、住房公積金執(zhí)法補(bǔ)繳

根據(jù)《寧波市住房公積金繳存管理暫行辦法》第三十五條規(guī)定，單位為職工補(bǔ)繳開戶月份之前的住房公積金，需提供單位與該職工簽訂的勞動(dòng)合同和社保開戶憑證。對(duì)補(bǔ)繳額計(jì)算有困難的單位，月繳存額可依據(jù)對(duì)應(yīng)補(bǔ)繳年度上一年本單位職工月平均工資或本市統(tǒng)計(jì)部門公布的職工上一年度月平均工資計(jì)算。各個(gè)年度單位補(bǔ)繳金額=社?；鶖?shù)×繳存比例，同時(shí)同比例繳存?zhèn)€人部分。

六、住房公積金補(bǔ)繳風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

保持現(xiàn)狀。不進(jìn)行繳存或補(bǔ)繳，基層國(guó)有企業(yè)管理者往往在其任期內(nèi)不想去觸碰住房公積金繳存或補(bǔ)繳問題，希望延續(xù)前任管理現(xiàn)狀，把問題留給下任管理者。認(rèn)為目前企業(yè)職工住房公積金投訴問題尚屬可控范圍，未有人數(shù)眾多的集體投訴。如一旦開始統(tǒng)一繳存，反而可能會(huì)提前觸發(fā)集體要求補(bǔ)繳以前年度金額的訴求，適得其反。

這種保持現(xiàn)狀的處理辦法是多數(shù)經(jīng)營(yíng)管理者的想法，但這是種不作為的行為，也不符合政策規(guī)范，如果職工集體投訴，企業(yè)將處于被動(dòng)狀態(tài)，推遲繳存或補(bǔ)繳時(shí)間，隨著職工維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，必然引起更大范圍的群體性補(bǔ)繳投訴。

按規(guī)定對(duì)住房公積金未繳存的，新設(shè)公積金繳存賬戶，并對(duì)以前年度單位未繳部分進(jìn)行補(bǔ)繳。但涉及的補(bǔ)繳金額是一般企業(yè)所不能承受的，基層國(guó)有企業(yè)往往人數(shù)眾多，且經(jīng)營(yíng)效益并不理想，讓其補(bǔ)繳以前這么多年以來未繳存的部分，一般企業(yè)基本無法承受。而強(qiáng)制性的補(bǔ)繳可能直接倒導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而影響職工就業(yè)及引發(fā)更惡劣的不平穩(wěn)事件。

不去涉及以前年度補(bǔ)繳，主動(dòng)盡快按規(guī)定為國(guó)有企業(yè)職工繳存住房公積金，繳存基數(shù)及比例根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益量力而行。隨著為職工辦理好繳存住房公積金的時(shí)間越長(zhǎng)，補(bǔ)繳風(fēng)險(xiǎn)將日趨淡化。繳存超過兩年，公積金管理中心將不再支持以前年度補(bǔ)繳訴求。雖然在繳存時(shí)同樣出現(xiàn)補(bǔ)繳訴求風(fēng)險(xiǎn)，但通過與職工做好溝通，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力現(xiàn)狀，通過現(xiàn)在的開始繳存來安撫職工情緒，避免出現(xiàn)集體補(bǔ)繳訴求，平穩(wěn)過渡兩年追訴期。

七、建議措施

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【關(guān)鍵詞】公積金制度；問題；解決思路

1991年5月，上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，率先建立了具有中國(guó)特色的住房公積金制度。這是我國(guó)在福利住房制度向住房市場(chǎng)化、商品化改革的推進(jìn)過程中，完善城鎮(zhèn)住房制度的重大突破，標(biāo)志著一個(gè)由國(guó)家支持、單位資助、依靠職工群眾自己力量解決住房問題的市場(chǎng)化機(jī)制開始形成。至今經(jīng)過十多年的發(fā)展，公積金制度的保障性特征越來越突出，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展我們也意識(shí)到公積金制度也出現(xiàn)了不少問題，因此研究它的不足及提出建議性措施具有重要意義。

1.公積金制度概述

國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》的第二條中規(guī)定：“住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工按照規(guī)定繳存的具有保障性和互的一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金?！甭毠だU存的住房公積金和職工所在單位繳存的住房公積金，是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人儲(chǔ)蓄金。我們通過公積金的含義可以知道公積金具有強(qiáng)制性、專款專用、保障性、互等特點(diǎn)。

住房公積金制度是結(jié)合中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)施的一種房改政策，是有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。住房公積金制度在我國(guó)建立之后，不斷發(fā)展完善。1999年國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)住房公積金制度進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期，并于2002年3月24日進(jìn)行了第一次修改，至今已十多年。其間，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)環(huán)境、城鎮(zhèn)居民構(gòu)成、收入水平等立法背景均發(fā)生了巨大變化，《住房公積金管理?xiàng)l例》已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要，需對(duì)其及時(shí)作出修改。

2.公積金制度具體運(yùn)行中出現(xiàn)的問題

2.1 公積金的歸集問題

2.1.1 公積金繳存率低，保障功能范圍小

我們知道按照《公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，除了離休干部、退休職工，合資企業(yè)里的外籍員工不繳存公積金外，公積金的繳存對(duì)象應(yīng)該包括了其他的所有在職職工，當(dāng)然也包括農(nóng)民工，但在很多的中小城市公積金的覆蓋范圍受局限并不符合要求，很多地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，中西部地區(qū)和東部地區(qū)相比存在一定差距是其主要原因。同時(shí)還有一些未覆蓋人群也有繳存公積金的要求，例如自由職業(yè)者還有一些個(gè)體工商戶，其實(shí)他們收入并不低，但是因?yàn)楣e金繳存是依托單位的，所以這些人是不能繳存公積金的，當(dāng)然就享受不了公積金的優(yōu)惠政策了。

2.1.2 繳存分配有失公平

現(xiàn)有《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市可以適當(dāng)提高繳存比例。就是這“有條件的城市可以適當(dāng)提高繳存比例”給很人提供了鉆法律空子的機(jī)會(huì)。因此就出現(xiàn)了不同城市之間、單位之間及個(gè)人之間不同的繳納比例。經(jīng)濟(jì)效益較好的單位提高繳存比例，或者利用補(bǔ)充住房公積金的形式，最終形成個(gè)人與單位公積金高繳存額；與此相反，有些單位,尤其是一些私企,按最低繳存比例給員工繳存公積金，甚至干脆不繳存，這些都與《住房公積金管理?xiàng)l例》的精神不符。國(guó)家規(guī)定公積金可以在企業(yè)成本中列支，所以這些有條件的單位通過提高公積金的形式增加員工的福利，這也就是變相多發(fā)工資。對(duì)于個(gè)人來說公積金不計(jì)入所得稅納稅基數(shù)，因此如果兩個(gè)收入都很高的職工來說，可以通過多繳公積金來逃避國(guó)家稅收，造成稅源的流失。

2.2 公積金的使用問題

公積金的使用包括兩種使用方法：提取和貸款。住房公積金提取是指住房公積金繳存人發(fā)生住房方面或政策允許的其他用途時(shí)，支取個(gè)人帳戶的住房公積金。住房公積金提取包括住房消費(fèi)提取和非住房消費(fèi)提取。公積金貸款是現(xiàn)階段購(gòu)房者使用最普遍的方式，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平提取公積金解決不了買房的問題，而貸款能夠以少貸多。

公積金貸款與商業(yè)貸款相比較有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，最主要的就是低利率，所以在購(gòu)房貸款中人們會(huì)首選公積金貸款。同時(shí)我們也必須認(rèn)識(shí)到公積金貸款也有很多的限制條件：（1）公積金不能用作購(gòu)房的首付。公積金賬戶里的資金比較多，但是手里沒有什么積蓄的人來說，公積金貸款就有困難。在現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀下100多萬的房子很常見，如果申請(qǐng)公積金貸款最少也要準(zhǔn)備20萬的首付，就像我們剛剛提到的如果沒有什么積蓄的人，就算他的公積金賬戶中有20萬以上也不允許提出來作為首付，這種情況下我們還是申請(qǐng)不了公積金貸款。（2）大部分城市不能使用父母的公積金購(gòu)房。剛剛工作不久的年青人，既沒什么積蓄還貸能力又差，所以很難憑借自己的實(shí)力買到滿意的房子。（3）不能使用公積金異地購(gòu)房。通常情況下，全國(guó)各地的住房公積金貸款都是由各個(gè)地區(qū)的住房公積金管理中心管理，導(dǎo)致其不能跨區(qū)域使用公積金，因不能有效使用公積金而造成了浪費(fèi)。（4）公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)弱化。大家都知道公積金的貸款利率比商業(yè)銀行貸款利率低，這也是公積金政策性的體現(xiàn)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣的情況下，商業(yè)銀行經(jīng)常進(jìn)行利率打折優(yōu)惠，而公積金貸款已經(jīng)是優(yōu)惠利率，所以不會(huì)再打折，這樣公積金的利率優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)不出來了。由于上述約束條件使很多人不能充分的享受公積金的優(yōu)惠貸款政策，這就需要使住房公積金制度逐步改進(jìn)和完善。

2.3 公積金貸款的還款問題

2.3.1 公積金還款手續(xù)還需進(jìn)行簡(jiǎn)化

人們向公積金管理中心的受托銀行辦理公積金貸款后，就要按照合同的約定按月足額還款。大多數(shù)情況下（建行除外）月還款額需要借款人自己墊付而不能直接從公積金賬戶中扣除。也就是先還后提，而不是直接代扣。所以這樣給借款人造成很大的麻煩，每月除了跑貸款銀行還款還得去公積金繳存銀行取出上月的月還款額，每月都得奔波與兩個(gè)銀行之間。如果是發(fā)生提前還款也得是借款人先行墊付，拿著還款憑證再去公積金管理中心提取，而不能直接就從公積金賬戶中扣除。

2.3.2 公積金的還款方式較單一

公積金貸款期限為一年的，實(shí)行到期一次還本付息、利隨本清的還款方式； 貸款期限在一年以上的，借款人可以采用等額本息或等額本金兩種按月分期歸還方式。還款方式一經(jīng)確定，不得更改。但是借款人的收入情況都有所不同，有年薪制、季度發(fā)薪、月薪還有日薪的，有上發(fā)薪下發(fā)薪的區(qū)別，所以局限與單調(diào)的還款方式難免會(huì)把很多借款人拒之門外。

2.4 公積金管理水平有待提高

2.4.1 資金沉淀，使用率不高

在現(xiàn)行體制下，由于缺乏資金投資手段和渠道造成資金大量的沉淀，使用率不夠高，截至2010年，我國(guó)公積金存款總數(shù)為12116億元人民幣，運(yùn)用率僅為60%其沉淀資金數(shù)額相當(dāng)巨大。也就是說40%的公積金都在“睡覺”，沒有發(fā)揮效益，造成了職工利益的損失，加大了資金保值風(fēng)險(xiǎn)，這不符合收益原則。

2.4.2 公積金管理工作不夠規(guī)范，違規(guī)操作情況嚴(yán)重

住房委員會(huì)是住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，但大多數(shù)地方?jīng)]有健全的住房委員會(huì)制度，以致公積金的管理由地方政府分管領(lǐng)導(dǎo)說了算，存在大量違法發(fā)放住房建設(shè)項(xiàng)目貸款、擠占挪用公積金、違規(guī)分配和使用增值效益等問題，再加上公積金管理中心內(nèi)部也缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，長(zhǎng)此以往，將使公積金制度失去活力和競(jìng)爭(zhēng)力。

3.發(fā)展和完善我國(guó)住房公積金制度的思路

3.1 健全配套法律，加大執(zhí)法力度

3.1.1 嚴(yán)格征繳執(zhí)法，擴(kuò)大公積金政策覆蓋面

對(duì)于單位來講資助員工繳存住房公積金那是應(yīng)盡的義務(wù)，對(duì)于職工本身來講單位繳存公積金那是應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，對(duì)于不建立住房公積金制度，不繳、欠繳或截留挪用公積金的單位進(jìn)行必要懲罰。住房公積金管理中心要加大征繳執(zhí)法力度，嚴(yán)格征繳執(zhí)法，促使住房公積金制度落到實(shí)處。同時(shí)推進(jìn)制度建設(shè)，完善修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)于現(xiàn)階段不屬于公積金制度覆蓋面的個(gè)體戶、自由職業(yè)者經(jīng)審查具備繳費(fèi)能力又有意愿繳存公積金的個(gè)人也可以自行繳納公積金，擴(kuò)大公積金的覆蓋面，這就需要健全配套法律法規(guī)，使之有法可依。

3.1.2 完善公積金政策法規(guī)，限定最高繳存比例和繳存額

為了避免公積金繳存過程中的收入分配不公平的情況，應(yīng)該在《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定公積金繳存的最高比例和最高限額的相關(guān)條文，實(shí)行最高限額和最低保障額制度，控制繳存差距，規(guī)范繳存行為，這樣才能實(shí)現(xiàn)“公平分配”。

3.2 適時(shí)調(diào)整信貸政策，提高使用效率

3.2.1 簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾

建立公積金貸款“一條龍”制度，實(shí)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公，職工從買房開始到貸款、擔(dān)保、評(píng)估和后期的還款都實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)之間的內(nèi)部合作，方便廣大職工。尤其是住房公積金貸款時(shí)間都比較長(zhǎng)，大多集中在10年以上，所以對(duì)于日后還款方便與否至關(guān)重要，公積金管理中心應(yīng)該盡早與受托銀行建立公積金代扣制度，避免了職工從受托銀行到公積金管理中心來回奔波，從而提高公積金使用效率。

3.2.2 借助金融創(chuàng)新，豐富還款方式

現(xiàn)有的等額本金與等額本息還款方式不能滿足廣大職工多樣化的需求，我們可以借鑒一下其他國(guó)家的豐富的還款方式，針對(duì)不同的貸款人群都能找到適合的還款方式。例如逆向年金還款方式，漂浮式的還款方式，雙周供等適合不同人群，這些還款方式在商業(yè)貸款還款中有所涉及，我們也可以把它引用到公積金貸款還款中來，再結(jié)合我國(guó)的國(guó)情逐步完善。

3.3 構(gòu)建完善的公積金使用制度

隨時(shí)代的進(jìn)步公積金貸款的很多限制條件已經(jīng)制約了公積金制度的發(fā)展，把現(xiàn)在剛性需求買房的人都拒之門外。針對(duì)公積金貸款不能跨區(qū)域使用、缺乏靈活性、貸款利率優(yōu)勢(shì)不明顯以及公積金使用還款程序繁瑣等問題，只有構(gòu)建完善的公積金使用制度，才能從根本上改變。盡管相關(guān)部門已經(jīng)提出許多改進(jìn)措施，但是在管理和運(yùn)行中仍然存在一定問題。這就需要不斷地對(duì)其進(jìn)行完善，逐漸改善以上問題，使其更好地服務(wù)于廣大的購(gòu)房者。

3.4 完善公積金監(jiān)管制度，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

3.4.1 明確合理的房貸比例

住房公積金貸款發(fā)放總額總是要小于存款總額的，也就是說總是要有一部分資金沉淀在銀行中，資金的正確使用就要處理好安全與收益這兩個(gè)問題，一味的最求公積金的收益，大量投資貸款使用甚至是挪作他用，加大了公積金的管理風(fēng)險(xiǎn)；另一方面要防止管理部門怠于房貸或情愿將公積金沉淀在銀行生息而不愿發(fā)放貸款，所以應(yīng)該對(duì)公積金的匯集和房貸比例作出合理規(guī)定。

3.4.2 強(qiáng)化管理中心監(jiān)督，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系

住房公積金管理中心要加強(qiáng)自身的管理，建立科學(xué)系統(tǒng)的內(nèi)部審核管理制度和內(nèi)部控制制度。應(yīng)盡快建立上下聯(lián)動(dòng)、相關(guān)部分分工協(xié)作、多種監(jiān)督形式并存的全方位監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管人員的培訓(xùn)力度，對(duì)管理中心的權(quán)力運(yùn)用、職責(zé)履行、行為規(guī)范等方面進(jìn)行動(dòng)態(tài)持續(xù)監(jiān)督。

4.結(jié)束語

公積金制度是有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。它的最根本目的是發(fā)揮公積金低存低貸的政策優(yōu)勢(shì)，讓廣大中低收入者解決住房問題。公積金業(yè)務(wù)經(jīng)過了這些年的發(fā)展取得了很大的成績(jī)，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)環(huán)境、城鎮(zhèn)居民構(gòu)成、收入水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等均發(fā)生了巨大變化，住房公積金制度的問題日益顯露出來。因此積極探索完善我國(guó)的住房公積金制度，發(fā)揮它的政策優(yōu)勢(shì)，讓廣大老百姓都能居者有其屋是當(dāng)前迫切的任務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵詞：住房保障　公共物品　市場(chǎng)失靈　收入考評(píng)

一、江蘇省住房保障現(xiàn)狀

在改革傳統(tǒng)的實(shí)物分房制度的過程中，為保證低收入和生活困難的社會(huì)成員有住房，國(guó)家建立了新的住房保障制度。這一制度包括住房公積金政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策。近年來經(jīng)過不懈努力，江蘇省在住房保障方面已經(jīng)取得了顯著成效。

在住房公積金方面：截至2006年底，全省住房公積金繳存總額已達(dá)到1057.19億元。賬面余額為623.80億元。實(shí)際正常繳存的職工有500多萬人。覆蓋率為86.74％。2006年，全省向14.58萬個(gè)職工家庭發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款237.15億元。是全省商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的30.96％。自住房公積金制度建立以來。全省累計(jì)支持了68.9萬戶職工家庭的住房購(gòu)建。發(fā)放貸款總計(jì)756億元。在經(jīng)濟(jì)適用房方面：2006年。全省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資82.67億元。施工面積848.94萬平方米，竣工面積412.28萬平方米。2006年經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占同期商品住宅竣工面積的比重為9.49％，共解決4.47萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13個(gè)省轄市和49個(gè)縣(市)先后出臺(tái)了城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法，占市、縣總數(shù)的95.4％。13個(gè)省轄市全部建立了廉租住房制度；52個(gè)縣(市)中，有33個(gè)縣(市)建立了廉租住房制度，占縣(市)的63.5％。

在取得成效的同時(shí)，也存在著不少問題和困難：

(一)住房公積金制度存在著安全隱患和“劫貧濟(jì)富”現(xiàn)象

住房公積金是國(guó)家強(qiáng)制實(shí)施的住房?jī)?chǔ)蓄，由政府集中管理和支配，目的是讓中低收入居民通過互助購(gòu)建住房。但是。制度上存在的種種漏洞，使得公積金實(shí)際運(yùn)作狀況與設(shè)計(jì)目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。一方面，大量的公積金被非法挪用；另一方面，大多數(shù)中低收入者用自己的儲(chǔ)蓄為少數(shù)中高收入著購(gòu)房提供了補(bǔ)貼。由于許多中低收入居民沒有能力取得公積金貸款。那些中高收入者則可能將公積金低息貸款用足。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房制度不是對(duì)廣大中低收入者的“雪中送炭”，而是對(duì)非中低收入者的“錦上添花”

經(jīng)濟(jì)適用房政策的目的是解決中低收入者住房困難，但政策實(shí)施的結(jié)果卻是大量的經(jīng)濟(jì)適用房沒有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所購(gòu)買，同時(shí)不少經(jīng)濟(jì)適用房的面積太大。超過國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

(三)廉租房雷聲大雨點(diǎn)小、名存實(shí)亡

在房改之前，各地的房產(chǎn)管理部門有大量“廉租公房”。但在房改過程中。這些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步賣掉。從而使“廉租公房”越來越少，有些城鎮(zhèn)已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，然而時(shí)至今日，廉租房政策的落實(shí)并不理想。

針對(duì)住房保障制度存在的種種弊端，筆者認(rèn)為，產(chǎn)生諸多問題的主要原因并不在制度本身。而是沒有充分認(rèn)識(shí)到帶有福利性質(zhì)的保障住房和公積金屬于公共物品。在分配具有公共物品屬性的保障住房時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)制度本身無法克服的弊端。

二、住房保障制度弊端的形成機(jī)理分析

(一)住房公積金

公積金的建立標(biāo)志著個(gè)人收入轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)公共資金。之所以說它是準(zhǔn)公共資金，因?yàn)樗幌袷I(yè)保障基金那樣完全屬于公共所有，而是在一定的時(shí)間內(nèi)屬于參加者共同所有，以便互助互濟(jì)；但是所有權(quán)始終屬于個(gè)人，最終會(huì)回到個(gè)人手中。公積金之所以被大量非法挪用。關(guān)鍵在于沒有形成一套適合準(zhǔn)公共資金特點(diǎn)的有效管理制度。許多地方的公積金管理中心正扮演著一個(gè)“金融機(jī)構(gòu)”的角色，受托銀行則變成了“中心”的出納。公積金管理中心的這種職能錯(cuò)位。使其既難以保障公積金所有者的權(quán)益。又不具備承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，于是非法挪用等現(xiàn)象就不可避免地出現(xiàn)了。

和一般儲(chǔ)蓄不同。住房公積金作為一種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄有兩個(gè)特點(diǎn)：一是由個(gè)人收入轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)公共資金：二是低存低貸，即存款利率和貸款利率都低于市場(chǎng)利率。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，高收入者可能利用公積金貸款購(gòu)買多套房子，進(jìn)行投資而不是居住，而低收入者則可能連一套房子也買不起。于是便出現(xiàn)了大多數(shù)中低收入者用自己的儲(chǔ)蓄為少數(shù)中高收入者購(gòu)房提供補(bǔ)貼的現(xiàn)象。住房公積金是一種公共物品。本身不具備排他性。無法排除一些人的多消費(fèi)，所以“搭便車”現(xiàn)象是一種正常而又不合理的經(jīng)濟(jì)行為。在市場(chǎng)機(jī)制不能發(fā)揮作用的情況下，只能由政府在制度安排上加以解決。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)重要特點(diǎn)是它的銷售價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。其差額是由政府承擔(dān)的，體現(xiàn)了政府對(duì)購(gòu)房者的照顧。這個(gè)差額對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的供給和需求兩方面都有很大影響。對(duì)供給的影響表現(xiàn)在。直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足；對(duì)需求的影響主要表現(xiàn)在。經(jīng)濟(jì)適用房的需求旺盛，分配對(duì)象錯(cuò)位嚴(yán)重。銷售價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格且不受供求因素影響的經(jīng)濟(jì)適用房無疑是一種特殊的商品，其開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)都會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，所以要積極發(fā)揮政府的作用以彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足。

(三)廉租房

廉租房屬于準(zhǔn)公共物品。由政府提供。所有符合政府規(guī)定條件的居民都有權(quán)利居住這種房子。準(zhǔn)公共物品的特征使其供給和需求不同于私人物品。對(duì)于供給而言。私人物品的產(chǎn)供銷過程都是在市場(chǎng)機(jī)制的作用下進(jìn)行的。公共物品則不同，公共物品的特征決定。消費(fèi)者一般不愿向生產(chǎn)者支付享受代價(jià)，不愿表露其需求偏好。從而使公共物品的價(jià)格無法確定，生產(chǎn)成本無法收回。當(dāng)然也不能或者較少給提供者帶來直接利益，企業(yè)不會(huì)像生產(chǎn)私人物品那樣主動(dòng)提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供?；谕瑯拥睦碛桑瑢?shí)際公共物品的提供者也不像私人物品生產(chǎn)者那樣主動(dòng)積極。這就是我國(guó)廉租房制度雷聲大雨點(diǎn)小的重要原因。

在需求方面，一般情況下。價(jià)格機(jī)制的作用使私人物品的需求不會(huì)出現(xiàn)超常膨脹，從而不會(huì)形成嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況。但作為準(zhǔn)公共物品的廉租房則不同。由于廉租房實(shí)行低租金制。消費(fèi)者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城鎮(zhèn)居民收入差距趨于擴(kuò)大的情況下，加上不可避免的“搭便車”現(xiàn)象，對(duì)廉租房的需求很有可能膨脹。同時(shí)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)。城鄉(xiāng)逐步實(shí)行統(tǒng)一的戶籍管理制度，必然會(huì)有大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。其中相當(dāng)一部分人會(huì)成為廉租房的需求者。因此。未來廉租房的需求量會(huì)逐步擴(kuò)大。

三、住房保障制度的改革建議

(一)建立科學(xué)、嚴(yán)格的公積金管理制度

對(duì)于住房公積金來說，要改變目前這種狀況，將住房

公積金管理機(jī)構(gòu)改造成金融機(jī)構(gòu)是一種有效的途徑。由中國(guó)人民銀行和建設(shè)部所做的公積金改革方案已經(jīng)完成，其基本思路就是最終把現(xiàn)行公積金管理機(jī)構(gòu)改造成為承擔(dān)住宅政策金融業(yè)務(wù)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，為參加公積金制度的社會(huì)成員提供特定的金融服務(wù)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房而言，要建立健全一系列相關(guān)制度：首先。要加強(qiáng)單位審核的責(zé)任。對(duì)于申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的職工。其所在單位要嚴(yán)格加以審核，實(shí)事求是地反映其收入情況。如果存在弄虛作假或不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象，直接責(zé)任人和單位領(lǐng)導(dǎo)都要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其次。應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。為了保證住房保障制度的有效實(shí)施，建立住房保障監(jiān)督機(jī)構(gòu)是必要的。它的主要職能是監(jiān)督住房保障政策的執(zhí)行情況。再次，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。社會(huì)公示是社會(huì)監(jiān)督的重要形式。但現(xiàn)在的公示范圍比較小，難以充分發(fā)揮作用。應(yīng)當(dāng)采取多種形式進(jìn)行公示。擴(kuò)大社會(huì)公示的范圍。使更多的群眾參與住房保障分配的監(jiān)督活動(dòng)。

(二)建立嚴(yán)格的收入考評(píng)制度

為了保證符合條件的中低收入者買到經(jīng)濟(jì)適用房或租到廉租房。杜絕不符合條件的人“搭便車”，一個(gè)最基本而又十分重要的工作就是通過嚴(yán)格的收入考評(píng)搞清楚申請(qǐng)者的真實(shí)收入狀況。為此。一是要建立收入考評(píng)機(jī)構(gòu)。近年來稅務(wù)、社會(huì)保障、民政、建設(shè)等部門都根據(jù)各自工作的需要在一定范圍開展家庭收入調(diào)查。為了減少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一個(gè)機(jī)構(gòu)或者幾個(gè)部門聯(lián)合開展工作，資源共享。二是建立家庭收入申報(bào)制度。國(guó)家稅務(wù)總局在《個(gè)人所得稅管理辦法》中明確提出要建立個(gè)人收入檔案制度，以提高納稅人信息來源的真實(shí)度。這是一項(xiàng)非常重要的工作。其意義不僅僅是有助于稅務(wù)部門合理征稅。對(duì)于社會(huì)保障管理部門也是非常重要的。

(三)明確界定購(gòu)房對(duì)象。并加強(qiáng)監(jiān)督

篇6

關(guān)鍵詞：住房公積金 會(huì)計(jì)核算 管理機(jī)制

對(duì)于我們國(guó)家來說，住房公積金作為一項(xiàng)政策性住房管理制度，在轉(zhuǎn)變住房分配體制、提高職工的購(gòu)房支付能力以及推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等方面都發(fā)揮著舉足輕重的作用。目前我們國(guó)家的各個(gè)省市縣均設(shè)有住房公積金管理中心，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)已設(shè)立將近四百家住房公積金管理中心，這些住房公積金管理中心主要負(fù)責(zé)住房公積金的管理和運(yùn)作的任務(wù)，對(duì)于這些住房公積金管理中心，它并不屬于真正意義上的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，而是代表著政府的管理職能與協(xié)調(diào)職能，具有協(xié)調(diào)政府、銀行、單位及職工等多方利益的職能，它具備替職工個(gè)人管理繳存住房公積金的作用。

一、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)涵

近年來，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了較大的變化，這些變化對(duì)住房公積金會(huì)計(jì)核算制度的影響也是在所難免的，與此同時(shí)也促進(jìn)了公積金會(huì)計(jì)核算制度的更新與完善。我國(guó)《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》中規(guī)定：住房公積金的會(huì)計(jì)核算應(yīng)正確劃分會(huì)計(jì)期間，會(huì)計(jì)記賬采用借貸記賬法。沒有明確會(huì)計(jì)核算方法是權(quán)責(zé)發(fā)生制或收付實(shí)現(xiàn)制，現(xiàn)實(shí)中既有執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制，也有執(zhí)行收付實(shí)現(xiàn)制，也有兩者并行使用，但大多以實(shí)際收支的款項(xiàng)為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)相關(guān)管理?xiàng)l例中已經(jīng)有所提及，往房公積金是居民（個(gè)人）的資金，它并不屬于投資資金。對(duì)于住房公積金管理中心的會(huì)計(jì)核算，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面是公積金業(yè)務(wù)的核算，另一方面是管理中心自身業(yè)務(wù)的核算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)一定要分賬管理，采用一收一支進(jìn)行管理。為了強(qiáng)化管理、防范風(fēng)險(xiǎn)、提高效率，中心的會(huì)計(jì)核算管理應(yīng)涉及上述兩個(gè)方面的會(huì)計(jì)核算，現(xiàn)在許多管理中心的公積金業(yè)務(wù)由會(huì)計(jì)處核算管理，管理費(fèi)用的核算則是由中心財(cái)務(wù)計(jì)劃處（或行政辦公室）負(fù)責(zé)的，即便如此，這兩項(xiàng)核算和管理的控制權(quán)仍然是在管理中心。

二、住房公積金會(huì)計(jì)核算存在的問題

1、住房公積金會(huì)計(jì)制度還需進(jìn)一步完善。首先，隨著社會(huì)的發(fā)展，住房公積金業(yè)務(wù)也在發(fā)生的變化，原來的會(huì)計(jì)核算方法相對(duì)還比較落后，存在著局限性，不能滿足當(dāng)今對(duì)公積金業(yè)務(wù)處理的需要。所以，公積金的會(huì)計(jì)制度需要進(jìn)一步的完善與創(chuàng)新。其次，還存在一個(gè)問題，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)還需加強(qiáng)。在住房公積金管理機(jī)構(gòu)的調(diào)整、管理機(jī)制得到加強(qiáng)的同時(shí)，各地財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)還停留于之前的狀態(tài)，未能得以提高，與時(shí)代的發(fā)展不相匹配。最后，對(duì)于各地財(cái)務(wù)核算中出現(xiàn)的問題未能得到及時(shí)的得到解決，使問題積累，愈加嚴(yán)重，以致于對(duì)會(huì)計(jì)核算工作造成一定的影響。

2、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)存在著較大的缺陷。目前的會(huì)計(jì)核算制度對(duì)住房公積金的資產(chǎn)負(fù)債狀況的不能準(zhǔn)確地予以反映，不能有效地保障基金的安全。當(dāng)前，住房公積金核算方式是收付實(shí)現(xiàn)制和權(quán)責(zé)發(fā)生制相結(jié)合，以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算。而收付實(shí)現(xiàn)制是以現(xiàn)金的實(shí)現(xiàn)收付作為確認(rèn)收支的依據(jù)，只能反映基金財(cái)務(wù)支出中以現(xiàn)金實(shí)際收付的部分，并不能反映那些已發(fā)生但尚未用現(xiàn)金收付的業(yè)務(wù)，如定期存款的利息、按月個(gè)人賬戶的應(yīng)計(jì)利息等；這部分隱權(quán)債務(wù)并未在住房公積金的會(huì)計(jì)賬務(wù)和報(bào)表中得到反映，只有在實(shí)際收到或支付利息時(shí)才反映收入支出，導(dǎo)致住房公積金的會(huì)計(jì)賬務(wù)和報(bào)表不能準(zhǔn)確記錄反映資產(chǎn)自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況。

3、會(huì)計(jì)科目的設(shè)計(jì)還需進(jìn)一步改進(jìn)。目前，在住房公積金會(huì)計(jì)科目設(shè)計(jì)方面存在著不完善地方，如一些性質(zhì)相近或相同的會(huì)計(jì)科目存在著重復(fù)設(shè)計(jì)的現(xiàn)象。住房公積金存款科目分住房公積存款和增值收益存款兩種，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這兩種存款科目一定要區(qū)分開來，不能混在一起，它們各自反映的內(nèi)容是不同的。住房公積金存款主要反映的是“管理中心”住房公積金收入、支取和住房公積金委托貸款等科目的結(jié)算問題，而增值收益存款則反映中心利息收入、其他收入、利息支出、手續(xù)費(fèi)用支出和管理經(jīng)費(fèi)支出等科目的結(jié)算問題。實(shí)際工作中，管理中心不會(huì)將歸集資金在一家銀行，往往會(huì)在兩家以上的銀行開戶，而每個(gè)開戶的銀行又會(huì)有多個(gè)戶頭，這樣的話資金完全被分散了，管理中心在對(duì)資金進(jìn)行管理上出現(xiàn)了較大的難度。在實(shí)際工作中，住房公積金存款和增值收益存款分別設(shè)置，很不利于操作，如年度結(jié)息和銷戶需在兩種資金帳戶中進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。

三、完善住房公積金會(huì)計(jì)核算工作的幾點(diǎn)對(duì)策

1、加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的建設(shè)與改進(jìn)。據(jù)了解，住房公積金財(cái)務(wù)核算制度在我國(guó)還不夠完善，在早些年建立的《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》、《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》，這兩種會(huì)計(jì)核算方法早已不適合現(xiàn)在的形勢(shì)，明顯的呈落后的狀態(tài)。所以說若要加強(qiáng)對(duì)住房公積金會(huì)計(jì)核算的管理，首要任務(wù)是建立完善的法律法規(guī)制度，加強(qiáng)對(duì)公積金會(huì)計(jì)制度的完善與創(chuàng)新，對(duì)以往陳舊的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行更新和調(diào)整，保證住房公積金資金管理的有續(xù)發(fā)展。管理制度一旦制定，住房公積金管理中心一定要加大執(zhí)行力度并嚴(yán)格遵守。制度的有效執(zhí)行，對(duì)提高工作人員的辦事效率起著很好的促進(jìn)作用，并有助于服務(wù)水平的提高。

2、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算軟件。隨著住房公積金管理機(jī)構(gòu)的調(diào)整，管理機(jī)制的加強(qiáng)，需要財(cái)會(huì)人員的自身素質(zhì)能進(jìn)一步的提升，加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，接受新的會(huì)計(jì)核算方法，對(duì)出現(xiàn)的問題要及時(shí)的反饋，并及時(shí)予以解決。要普及會(huì)計(jì)核算電算化，對(duì)于各地區(qū)出現(xiàn)的不一致的財(cái)會(huì)核算軟件要予以替換，安裝統(tǒng)一規(guī)范的會(huì)計(jì)核算軟件，組織建立管理中心及其所屬機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，并與上級(jí)住房公積金管理中心行政監(jiān)管部門聯(lián)網(wǎng)，納入全國(guó)住房公積金監(jiān)督管理信息系統(tǒng)。并根據(jù)新形勢(shì)發(fā)展的要求，修訂和完善住房公積金財(cái)務(wù)核算辦法，統(tǒng)一管理中心經(jīng)費(fèi)來源渠道和提取基數(shù)及比例，合并相同性質(zhì)的會(huì)計(jì)科目，如住房公積金存款增值收益存款進(jìn)行合并，達(dá)到簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算，加減銀行賬戶。

3、加大對(duì)住房公積金的宣傳力度。必須嚴(yán)格按照《住房公積金管理?xiàng)l例》其中的規(guī)定，依法對(duì)國(guó)際機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和民辦公司和社會(huì)團(tuán)體等單位進(jìn)行住房公積金歸集，需要采取多種措施對(duì)住房公積金繳存的宣傳，使得各企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及員工真正了解往房公積金的繳存方式等方面的內(nèi)容。然而要嚴(yán)格執(zhí)法，做好監(jiān)督工作，無論何種原因拒絕參加住房公積金繳存的單位，一定要根據(jù)相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制其執(zhí)行住房公積金的繳納，維護(hù)應(yīng)繳納合法利益。

4、增加住房公積金的使用效率。因受近年來經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響，但是房?jī)r(jià)卻居高不下，百姓購(gòu)房多處于觀望態(tài)度。那么可以實(shí)施其它的舉措，增加住房公積金的使用效率，擴(kuò)大公積金的使用范圍，使住房公積金不僅可以應(yīng)用于購(gòu)房上，同時(shí)也可以應(yīng)用于房屋租金的支付上或是物業(yè)管理費(fèi)用的支付等方面。

5、切實(shí)強(qiáng)化公積金業(yè)務(wù)信息審查。如今銀行受住房公積金管理中心的委托，輔助住房公積金管理中心完成公積金的扣繳工作，這樣無形之中給公積金的核算工作加大了難度，從業(yè)務(wù)流程出發(fā)，公積金在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作中一定要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一，一定要嚴(yán)格審核入賬憑證，值得注意的是那些資金流出中心時(shí)的憑證更要嚴(yán)格的審核，避免造成不必要的損失。第二，加強(qiáng)對(duì)賬戶、表冊(cè)信息的核對(duì)。重點(diǎn)要核對(duì)與外部委托銀行及繳存單位的相關(guān)賬戶信息。第三，會(huì)計(jì)核算信息與公積金業(yè)務(wù)信息是否有良好的溝通。

綜上所述，住房公積金會(huì)計(jì)核算不僅僅是住房公積金管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是住房公積金管理的基礎(chǔ)工作，同時(shí)還是落實(shí)《住房公積金管理?xiàng)l例》的重要舉措。因此我們有必要加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的建設(shè)與改進(jìn)、住房公積金的使用效率的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)公積金會(huì)計(jì)核算的的完善，使其適應(yīng)當(dāng)前逐漸擴(kuò)大的公積金運(yùn)營(yíng)體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭懷賓.住房公積金會(huì)計(jì)核算的探討[J].會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)，2010，（08）

篇7

《意見》提出,在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下,可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè),貸款利率按照5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

按照《意見》規(guī)定,北京可動(dòng)用超過500億的公積金余額支持本地保障房建設(shè)。隨后的2009年12月7日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的報(bào)告稱,中國(guó)85%的家庭無力買房。公積金的開閘,對(duì)于無力購(gòu)房的廣大家庭來說,無疑帶來了一絲希望的曙光。

房?jī)r(jià)是天價(jià)

三叔其實(shí)已經(jīng)80多歲,從上世紀(jì)80年代起,三叔就住在北京安定門外單位分配的一套60多平米的小三居室,子女在外,當(dāng)時(shí)還是挺寬敞的,老兩口心滿意足,就這樣一住就是20年。

從1996年起,三叔的不少同事搬到現(xiàn)代化的大房子住了,可三叔滿不在乎,他說:“人要知足!”

三叔的幾個(gè)子女張羅著給老爺子買房,三叔也跟著去過兩三個(gè)地方看,后來他不干了,生氣地說:“亞運(yùn)村北邊都5000多一平米,一套房子要好幾十萬,咱們買不起!”于是,這事就拖了下來。

從2008年開始,三叔的態(tài)度變了。他樓下的自行車棚子變成了燒烤店,嗆得人受不了。他聯(lián)合樓內(nèi)居民給辦事處寫信,可人家說這個(gè)開燒烤店的是刑滿釋放人員,要給出路。

于是,朋友勸三叔干脆買個(gè)房子搬走?？扇灏l(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得不像樣子了,原來嫌貴的亞運(yùn)村北邊的房?jī)r(jià)漲到了兩萬每平米。

當(dāng)初嫌貴,現(xiàn)在可真的買不起了,三叔不吭聲了,越想越后悔。售樓小姐勸他用兒子的名義按揭買房子,可是兒子已經(jīng)按揭過一套了。

2009年12月7日,中國(guó)社科院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì),北京經(jīng)濟(jì)總量2009年將突破11000億元,人均GDP將超過1萬美元。按照聯(lián)合國(guó)衡量一個(gè)國(guó)家財(cái)富水平的標(biāo)準(zhǔn),人均GDP達(dá)到8000美元,就意味著達(dá)到中上等發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。這預(yù)示著北京的房?jī)r(jià)遲早還要上漲。

北京的購(gòu)房者PK全國(guó)的有錢人

三叔嘆氣的同時(shí),朋友老劉來看他。老劉以前是報(bào)社編輯,人稱“萬事通”,還專門做過房地產(chǎn)方面的研究。

老劉說:“中國(guó)法律規(guī)定土地歸國(guó)家所有,不能任意買賣。一塊土地要蓋成房子,首先要經(jīng)過一級(jí)開發(fā),由土地儲(chǔ)備中心與開發(fā)公司投資把征地、拆遷和市政做完了,再拿到二級(jí)市場(chǎng)招拍掛,誰出的錢多,土地的使用權(quán)就是誰的。中標(biāo)的款項(xiàng),一部分按成本加點(diǎn)利潤(rùn)給了一級(jí)開發(fā)商,而大部分都給了國(guó)家。二級(jí)開發(fā)商拿到地以后,再花錢做規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建筑施工?！?/p>

老劉勸三叔:“你算算,一套房子蓋好了,成本要多高?二級(jí)開發(fā)商也要賺大錢,想辦法包裝、宣傳、搞貓膩。到老百姓買房子的時(shí)候,價(jià)錢又高一大截兒。”

老劉還說:“全世界、全中國(guó)的有錢人一窩蜂地集中到北京買房,北京還有那么多銀行、央企團(tuán)購(gòu),你說這房?jī)r(jià)能不漲?”

三叔想過讓孫子按揭買房,但隨后嘆口氣說:“看來只有這么做了。可是讓孫子背30年的債,將來還不知發(fā)生啥事情呢,誰能保證還得上銀行的貨款和利息?咱不忍心啊!”

三叔不忍心讓孫子背30年的債,但同三叔孫子年齡相仿的徐暉,在準(zhǔn)備背上這一個(gè)按揭包袱的時(shí)候,遇到了來自全國(guó)甚至全球購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)。

2009年12月初,正在北京東五環(huán)外的楊閘環(huán)島某項(xiàng)目看房的徐暉告訴記者,他在西二環(huán)金融街內(nèi)的某企業(yè)上班,月收入6000元。但金融街周邊的房?jī)r(jià)在3萬元/平方米,即便是老一些的二手房,也得要2萬元/平方米。按照徐暉的話說,自己不吃不喝干一年,還買不了半個(gè)衛(wèi)生間!

根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),北京市新房的銷售均價(jià)已經(jīng)接近1.8萬元/平方米。以一套80平方米的普通兩居計(jì)算,售價(jià)已高達(dá)150萬,對(duì)一個(gè)普通工薪家庭來說,根本無法負(fù)擔(dān)起如此龐大的支出。

“北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)面向的是全國(guó)、全世界的購(gòu)房者。北京的購(gòu)房者要同全國(guó)的有錢人PK,以后的北京,只有30%的人能買得起房?！币患彝顿Y公司老總說。

大量的外來需求在支撐了整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí),也炒高了北京房?jī)r(jià)。目前的北京房?jī)r(jià)水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通中產(chǎn)者的購(gòu)買能力。絕大多數(shù)中低收入群體只能住政府提供的保障性住房。

500億公積金保障性住房建設(shè)

目前保障房“人多房少”的局面仍未改變,土地沒問題,但資金確實(shí)是一個(gè)大缺口。

日前,石景山區(qū)第5批經(jīng)適房公開搖號(hào)配售,3510戶輪候家庭搖出了選房順序號(hào)。這是北京2009年年底前最大規(guī)模的一次經(jīng)適房搖號(hào)配售。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,2009年11月起,北京共約2萬套政策房將陸續(xù)公開搖號(hào)配售。即便如此,所搖房源只有1170套,這意味著只有1/3的家庭能購(gòu)買到。

據(jù)一位多年從事保障房建設(shè)的政府官員透露,未來保障房的供地多在郊區(qū),所以將來土地應(yīng)該沒問題,但資金卻是一個(gè)大缺口?！艾F(xiàn)在許多保障房的投資方仍然是開發(fā)商,是開發(fā)商向銀行貸的款,說白了還是銀行的錢。銀行和開發(fā)商都是要賺錢的,如果用公積金建設(shè)保障房,僅利息一項(xiàng)就能節(jié)省一大筆開支。既能節(jié)省成本,又能填補(bǔ)資金缺口,何樂而不為?”

北京市副市長(zhǎng)陳剛曾在2009年“兩會(huì)”期間提及,北京市希望能利用閑置的公積金建設(shè)保障性住房,當(dāng)時(shí)透露的額度是100億元。

但2009年以來各類保障房建設(shè),仍未動(dòng)用公積金余額作為開發(fā)資金。

根據(jù)北京市公積金管理中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2009年三季度,北京住房公積金累計(jì)余額達(dá)1054.37億元。

現(xiàn)在,這筆巨額資金找到了出口。按照《意見》的規(guī)定,試點(diǎn)各地政府可使用閑置公積金結(jié)余的50%建保障房。也就是說,北京市就有超過500多億公積金可以投入到保障房建設(shè)中。

如果按平均成本每平米4000元計(jì)算,500多億公積金約可建設(shè)保障性住房1250萬平方米,這個(gè)數(shù)字比2009年北京市計(jì)劃新建保障性住房的總和還多。這筆資金可建設(shè)廉租房25萬套,經(jīng)適房約18萬套,限價(jià)房約14萬套。數(shù)十萬人的住房問題可以得到妥善解決。

公積金解困京城“夾心層”

在北京市崇文區(qū)東花市保障房申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng),記者采訪了幾名申請(qǐng)人。其中有人表示,自己的收入比標(biāo)準(zhǔn)高了幾百元,但就這幾百元的差別讓自己無法申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)。

“他們比我的收入低,按照道理講,我應(yīng)該過的比他們好些。但實(shí)際情況是,我還得在外面租房住,而他們卻能住進(jìn)自己的房子,這公平嗎?”這就是業(yè)內(nèi)所稱的“夾心層”。

現(xiàn)在關(guān)于住房“夾心層”有多種定義,但至少分兩類。第一類“夾心層”是指既不符合廉租房申請(qǐng)條件,又買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭;第二類“夾心層”是指既不符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件,又買不起商品房的家庭。兩類“夾心層”,都不妨稱之為“政策夾心層”,即廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策出臺(tái)以后產(chǎn)生的兩類群體。在這兩項(xiàng)住房保障政策之前,只有一類“收入夾心層”,即買不起市場(chǎng)價(jià)格的商品房,但還能在市場(chǎng)上租得起房子(且租房支出不影響其他生活必需支出)的群體。

據(jù)了解,未來北京市利用公積金貸款支持保障性住房建設(shè),主要將投入在“公租房”建設(shè)中。所謂公租房,就是針對(duì)既不符合廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)要求,又買不起普通商品房的“夾心層”專門推出的。

“夾心層”租公積金住房需守信

目前,雖然公共租賃住房被熱議,但仍然罩著一層神秘的面紗。房屋到底有多大面積?每月租金是多少?政府始終沒有公布相關(guān)細(xì)則。

由于公租房是用以租賃的,收入主要以租金為主。按目前北京的租售比例而言,快的也需要15年至20年后才能收回成本。這樣一來資金流動(dòng)性就大大減弱。一旦大面積投資建設(shè),是否會(huì)對(duì)以后公積金房貸產(chǎn)生影響?

北京市公積金管理中心一位負(fù)責(zé)人表示:“建立公積金的初衷就是幫助百姓解決住房問題。僅就現(xiàn)在的余額,已夠未來好幾年的放貸量?！?/p>

根據(jù)目前討論的結(jié)果,未來建成后的公租房,將由政府回購(gòu),但具體由誰經(jīng)營(yíng)尚未確定。

該負(fù)責(zé)人還表示:“由于積金不需要短期回報(bào),可以有足夠耐心長(zhǎng)線投資,因此,在核算租金價(jià)格上,就可以考慮制定出一個(gè)低于市場(chǎng)行情的價(jià)格。但對(duì)承租人將制定一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),以防止賴租的情況發(fā)生,保證租金收益。未來公租房的租金將采用預(yù)付的方式,期限可能是按季度或半年計(jì)算,不排除租金從承租人公積金賬戶直接扣除的可能性?！?/p>

篇8

關(guān)鍵詞:低收入群體;住房保障;社會(huì)住宅;住宅供應(yīng)體系

近年來,我國(guó)城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升。保障低收入群體的基本居住權(quán)已成為城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的重大問題。目前,各部門和各地區(qū)針對(duì)住房保障問題,從供給和需求兩方面制定了諸多的保障政策。但對(duì)于市場(chǎng)化條件下住房保障體系的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)理研究則較為滯后。

一、北京市城市低收入家庭住房現(xiàn)狀

2007年北京城市居民人均住房建筑面積27.09平方米。人均住房建筑面積小于15平米的居民占到總數(shù)的22.46%。但是,對(duì)于人均月收入低于600元的城市居民來說,這一比例則增加到了36.94%,即有105632位月收入在600元以下的居民平均住房面積小于15平米(注:600元約為北京市2006年城市居民人均月可支配收入的50%)。而且這部分人群中有7126人無住房,42047人均住房建筑面積小于10平米。這與全市人均住房面積27.09平方米的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。按分布區(qū)域劃分,大部分收入較低、而且居住面積較小的居民都集中在市內(nèi)六區(qū),也就是住房均價(jià)最高的地區(qū)。市內(nèi)6區(qū)月收入低于600元的人口占到該區(qū)域總?cè)藬?shù)的11%

二、中低收入家庭住房存在的問題

可以看出在中低收入家庭住房方面仍存在諸多問題,主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)中低收入家庭住房可支付能力較低

由于近幾年中低收入家庭收入增長(zhǎng)緩慢,其住房支付能力相對(duì)于中高收入家庭而言處于非常低的水平。這可以從城鎮(zhèn)各類家庭購(gòu)房與建房支出額中得到進(jìn)一步印證。這說明城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房可支付能力非常弱,如果把他們?nèi)客葡蚴袌?chǎng),而不采取有效的住房保障措施,會(huì)進(jìn)一步削弱這類家庭的住房可支付能力。

(二)中低收入家庭住房融資能力較弱

在收入分配差距擴(kuò)大的背景下,中低收入群體的住房可支付能力并沒有得到顯著提高,這使得中低收入家庭的住房問題成為政府、學(xué)者和老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。要提高中低收入家庭住房可支付能力,必須解決住房供給與需求的融資問題,而現(xiàn)有的住房融資體系及住房公積金制度存在明顯的缺陷,降低了住房公積金制度的運(yùn)行效率。

(三)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度運(yùn)行效率不高

從中低收入家庭住房現(xiàn)狀的分析中,我們可以看出,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度實(shí)施的效果并不理想,其表現(xiàn)主要有以下兩個(gè)方面:

一方面,經(jīng)濟(jì)適用房管理制度存在缺陷。經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象定位于中低收入家庭,這一購(gòu)買主體標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛、籠統(tǒng),范圍偏大。如北京市的標(biāo)準(zhǔn)是,住房未達(dá)標(biāo)戶或無房戶、家庭年收入在6萬元以下的家庭,可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。保守估計(jì)具備這樣資格的人在北京占人口總數(shù)都60～70%,而按照現(xiàn)在的投入水平,經(jīng)濟(jì)適用房政策能解決的低收入人口僅占總?cè)丝诘?%左右。由于近年來經(jīng)濟(jì)適用房投資比例呈現(xiàn)出進(jìn)一步下降趨勢(shì),供不應(yīng)求的結(jié)果,必然形成短缺經(jīng)濟(jì)中不可避免的排隊(duì)以及由此而產(chǎn)生的黑市賣號(hào)現(xiàn)象,容易使那些處于劣勢(shì)地位的人就被排斥在政策之外。

另一方面,廉租房供給數(shù)量不足。廉租房供給規(guī)模取決于建設(shè)資金的多寡。一般來說,建設(shè)廉租房的資金可以來源于住房公積金增值收入、財(cái)政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會(huì)捐贈(zèng)等。但從已開展廉租房試點(diǎn)的城市來看,各地都是以住房公積金增值收入和財(cái)政撥款為主的。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市,由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,財(cái)政實(shí)力不足,無法提供足夠的資金用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼。再加上部分城市把建設(shè)廉租房看作是地方政府的一個(gè)包袱,使得廉租房供給數(shù)量嚴(yán)重不足。

(四)對(duì)夾心層、農(nóng)民工住房問題的關(guān)注力度不夠

這里的夾心層包括兩個(gè)含義,一是不夠享受廉租房政策,且不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的那部分家庭;二是不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,但又沒有能力購(gòu)買商品房的家庭。對(duì)于前者,我國(guó)部分城市采取提供經(jīng)濟(jì)租賃房的形式為他們提供住房保障,但該政策沒有在全國(guó)推廣。對(duì)于后者來說,目前的購(gòu)房壓力非常大,他們處于住房保障范圍之外,但其現(xiàn)有的收入又無法承受較高的商品房?jī)r(jià)格。因此,針對(duì)這兩部分人群的特點(diǎn)制定相應(yīng)的住房保障政策,是解決中低收入家庭住房問題的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前我國(guó)的城鎮(zhèn)住房保障政策還沒有把農(nóng)民工納入其中,使得他們的住房問題也相當(dāng)突出。農(nóng)民工已成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)工人的重要組成部分。在這種情況下,國(guó)家制定的住房保障政策應(yīng)該惠及這部分人群。

三、解決措施

我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房面臨的問題很多,歸納起來主要表現(xiàn)在住房可支付能力低、住房融資能力弱、住房保障政策覆蓋的對(duì)象沒有細(xì)化。未來國(guó)家在制定住房保障政策時(shí),應(yīng)主要從上述幾個(gè)方面著手。

(一)制定提高中低收入家庭住房可支付能力政策

為提高中低收入家庭的住房可支付能力,國(guó)家應(yīng)創(chuàng)造條件,為這部分人群提供穩(wěn)定的就業(yè),逐步提高他們的收入水平。同時(shí),將這部分人群全部納入社會(huì)保障網(wǎng)絡(luò),降低他們?cè)卺t(yī)療、子女教育方面的壓力,從而提高這類家庭的住房可支付能力。

(二)制定提高住房融資能力政策

對(duì)住房公積金制度進(jìn)行徹底改革,調(diào)整住房公積金參與者的結(jié)構(gòu),使其轉(zhuǎn)向中低收入群體和農(nóng)民工,增強(qiáng)公平性;針對(duì)不同的公積金參與者執(zhí)行不同的繳存比例,滿足差異化需求;放開公積金作為保值增值性的投資渠道,提高其保值增值能力;鼓勵(lì)政策性銀行參與公共住房建設(shè)融資和消費(fèi)融資。

篇9

理財(cái)困惑

1、現(xiàn)在，夫妻倆希望兒子今年高中畢業(yè)后去國(guó)外留學(xué)，初定地方是澳大利亞。豐富的從商經(jīng)驗(yàn)，讓李老板深深地感覺到控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性。而由于缺少必要的社會(huì)保險(xiǎn)，李老板也希望通過合理規(guī)劃為自己的晚年生活提供保障。

2、由于一人持有公司，徐老板知道繼續(xù)將部分費(fèi)用公私不分并不利于企業(yè)發(fā)展。因此徐老板也希望能通過借助合理的途徑讓“公私”都能受益。他希望求助理財(cái)師如何分配資產(chǎn)和做賬，才既能合理避稅又能讓兩者相得益彰。

企業(yè)公私分離，合理避稅并不難

徐先生深知公私費(fèi)用不分并不利于企業(yè)發(fā)展，在一定程度上還會(huì)造成多征稅的情況，由于在材料中沒提及徐先生企業(yè)具體的收入支出情況，因此無法精準(zhǔn)地為徐先生提供節(jié)稅明細(xì)規(guī)劃，但可提供一些合理避稅的方法供其參考：

1 合理加大成本，降低所得稅，可以預(yù)提的費(fèi)用應(yīng)該進(jìn)行預(yù)提。對(duì)設(shè)備采取快速折舊法來降低當(dāng)期所得?？梢圆捎谩胺衷畛燥垺钡姆椒ǎ褬I(yè)務(wù)分散，原來一個(gè)公司名下做的業(yè)務(wù)分成2-3個(gè)公司做，這樣既可以增加成本攤消，又可以降低企業(yè)所得稅。

2 采用“高稅區(qū)往低稅區(qū)”走的方式：各個(gè)特區(qū)和開發(fā)區(qū)在稅率方面國(guó)家都有優(yōu)惠政策，把公司總部就轉(zhuǎn)設(shè)到這些地方，比如深圳的企業(yè)所得稅才15%，公司的工廠和分公司的一切業(yè)務(wù)總核算就算到公司總部去，也就享受到了國(guó)家的優(yōu)惠政策了。或者采用“把工廠和公司注冊(cè)到香港”的辦法，香港是個(gè)低稅區(qū)，一般企業(yè)所得稅不超過8%，其他稅也特別低和少。

3 借用“高新技術(shù)”的名義，享受國(guó)家的稅務(wù)優(yōu)惠政策：有2免3減，還有3免8減的。把其他業(yè)務(wù)和產(chǎn)品套進(jìn)這個(gè)里面來做。借用“外資”進(jìn)行改制，各個(gè)地區(qū)對(duì)外資企業(yè)都有稅務(wù)優(yōu)惠政策。

這些做法是在企業(yè)具體運(yùn)轉(zhuǎn)中可以采用的安全的、合理的、可靠的企業(yè)避稅方法。

保險(xiǎn)壽險(xiǎn)、醫(yī)療險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)一個(gè)都不能少

很多私營(yíng)企業(yè)主是完全靠自己白手起家的，他們每天的工作量非常大，身體往往被透支。而這些私營(yíng)企業(yè)主往往是家庭經(jīng)濟(jì)的主要來源，是整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，一旦他們發(fā)生意外或身患重病，家庭的生活都很難維持。所以，一份高額的意外及健康險(xiǎn)是對(duì)家人的責(zé)任體現(xiàn)。

其次購(gòu)買理財(cái)分紅險(xiǎn)滿足資產(chǎn)的保全及實(shí)現(xiàn)財(cái)富公私分離。當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)生危機(jī)，企業(yè)債權(quán)債務(wù)問題出現(xiàn)、發(fā)生法律訴訟時(shí)，銀行存款、股票、房地產(chǎn)等都可能被凍結(jié)，由于徐先生家庭的財(cái)產(chǎn)沒有實(shí)現(xiàn)與企業(yè)財(cái)產(chǎn)的真正剝離，到時(shí)候連全家的基本生活都會(huì)面臨考驗(yàn)。而保險(xiǎn)保單是受法律保護(hù)的，不會(huì)被凍結(jié)和拍賣，而其保單貸款功能則又使其成為了最好的“變現(xiàn)”工具。所以，購(gòu)買大額保單即可保全資產(chǎn)，又具備流動(dòng)現(xiàn)金的作用，同時(shí)也為自己未來的養(yǎng)老提前做了準(zhǔn)備。徐先生可購(gòu)買繳費(fèi)期短、保障期長(zhǎng)的分紅產(chǎn)品。

由于徐先生是一名企業(yè)主，經(jīng)營(yíng)上承擔(dān)著全部責(zé)任，雖然從事的加工業(yè)風(fēng)險(xiǎn)適中。不過，綜合考慮的話，建議李先生可以適當(dāng)購(gòu)買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和雇主責(zé)任險(xiǎn)。這樣可以避免自然災(zāi)害或意外事件給企業(yè)帶來的損失，也增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的保障系數(shù)。

投資剔出過高和過低的投資品種

剔除了原投資組合中70萬的股票投資，占總資產(chǎn)的6 .28%.，理由是徐先生為了公司發(fā)展，不得不經(jīng)常加班，沒時(shí)間精力花費(fèi)在股票市場(chǎng)，加上股票投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，與其所要求的穩(wěn)健投資理念相違背，故刪除股票投資一項(xiàng)。

大幅降低了國(guó)債投資比例，由原投資組合中200萬的國(guó)債投資，減為100萬的國(guó)債投資，調(diào)整后約占總資產(chǎn)的8.97%。國(guó)債毫無疑問是一種風(fēng)險(xiǎn)可控的穩(wěn)健型金融理財(cái)產(chǎn)品，“零”風(fēng)險(xiǎn)是其最大的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)是收益率過低。按徐 先生的財(cái)務(wù)狀況，以國(guó)債投資為主顯然是不適當(dāng)?shù)?，不僅占用了資金的流動(dòng)性，而且喪失貨幣的時(shí)間價(jià)值，所以建議徐先生的投資組合中不以國(guó)債投資為主。

由于整個(gè)投資市場(chǎng)也越來越復(fù)雜，有鑒于此，建議徐先生在未來的資產(chǎn)配置上多以“穩(wěn)定收益類”產(chǎn)品為主，以對(duì)抗未來的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，建議在投資組合中新增信托計(jì)劃，可在其投資組合中占主導(dǎo)地位，投資資金為200萬，占總資產(chǎn)的17.94%.

徐先生家庭風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，故此，留存6個(gè)月的家庭開銷為家庭準(zhǔn)備金（約18萬），至于30萬貨幣基金應(yīng)保持不變，其作用便于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，這部分資產(chǎn)投資的同時(shí)也是用來應(yīng)對(duì)“家庭突發(fā)性事件”所需的準(zhǔn)備金，保證了您家庭開支的流動(dòng)性。

理財(cái)系列篇之二

四招讓你投資房產(chǎn)有錢賺

房子，這個(gè)10年前開始商品化的固定資產(chǎn)投資，隨著房?jī)r(jià)逐步提高，現(xiàn)在已經(jīng)被越來越多的人所關(guān)注。

因?yàn)闆_動(dòng)難以避免，所以要扼住沖動(dòng)就需要制定一些規(guī)則，并盡量遵守，借此達(dá)到少犯沖動(dòng)的錯(cuò)誤。在這里我們例舉房產(chǎn)投資中幾個(gè)實(shí)用技巧，由此來使我們?cè)谕顿Y房產(chǎn)時(shí)加以參照。

買房巧用公積金

買房不僅可自住，還可以通過買房而理財(cái)?，F(xiàn)在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金月度交納總額超過1000元。在現(xiàn)在銀行利息少、CPI高企之下，讓公積金躺在賬戶里“睡覺”不是明智之舉。如何運(yùn)用公積金就有大說道，如果運(yùn)用得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。

舉例說，高先生一家的現(xiàn)住房沒有背著貸款，家里還有儲(chǔ)蓄20萬。由于股市、黃金和外匯行情忽上忽下，高先生不想冒險(xiǎn)投資，所以房產(chǎn)就成為第一選擇。高先生用這20萬作為首付，其余的全部用公積金貸款按揭30年，購(gòu)買一套市內(nèi)兩居室住房。

高先生每月需要還公積金貸款支出1600元，但高先生和妻子兩個(gè)人公積金賬戶里共有近6萬元，每月還有1700多元的入賬，因?yàn)橘I房貸款用了公積金，所以公積金里的存款和每月公積金入賬，就可以用來還貸。

而高先生把房子簡(jiǎn)單裝修后租出去，租金每個(gè)月1300元。全年15600元就算作20萬的利息了，和銀行利息比自然要高很多。高先生不僅利用公積金還房貸，用房租當(dāng)高利息，而且由于房?jī)r(jià)上漲，高先生的房產(chǎn)也在升值。

可見，在條件允許的情況下，買房時(shí)最好不要一次性付全款，應(yīng)盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時(shí)提高貸款比例。

從小房產(chǎn)開始投資

現(xiàn)在的年輕人，尤其是為結(jié)婚準(zhǔn)備新房的年輕人，看到一幢幢拔地而起的高檔小區(qū)，往往會(huì)有買房一步到位的想法，既是高檔小區(qū)又是上百平的房子。這時(shí)一定不要為一時(shí)沖動(dòng)付出很大，要量力而為，選擇適合自己資產(chǎn)的房產(chǎn)投資。

小王夫婦現(xiàn)有一套市區(qū)70平方米兩室的老房子，如果出售，大概可以得到現(xiàn)金30萬元，夫婦倆還有10萬元的現(xiàn)金。如果要買心儀的新小區(qū)120多平方米的三室房，房?jī)r(jià)已達(dá)60萬元，小王夫婦貸款購(gòu)買這套房，剩下的現(xiàn)金用于支付各類稅費(fèi)和裝修。但從此以后，夫婦倆每月要支付2000元左右的房貸，對(duì)于月薪總額僅3000多元的這個(gè)家庭來說，交完房貸，兩人生活水平將迅速下降。

在這種情況下，一定不能沖動(dòng)，強(qiáng)行購(gòu)買120平方米的新房?？梢赃x擇適合自己資產(chǎn)條件的投資：將老房子轉(zhuǎn)售為租，月租金1000元，10萬元的現(xiàn)金再買套18萬元左右的老房子，月租金500元。而那個(gè)環(huán)境很好的新小區(qū)因?yàn)殡x城區(qū)較遠(yuǎn)，入住率低，三室簡(jiǎn)裝的月租金僅1600元左右。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房，住進(jìn)了自己心儀的小區(qū)，每個(gè)月只需額外支付小房子的8萬元房貸和新房租金差100元，合計(jì)也不過700多元。

這樣一來，兩人不僅住進(jìn)新房，生活質(zhì)量也沒有下降，而且資金條件好時(shí)，可以提前還貸。從適合自己的小房產(chǎn)開始投資，一點(diǎn)點(diǎn)攢足大房子的錢。

可投資房產(chǎn)邊緣產(chǎn)品

對(duì)于房地產(chǎn)不熟悉的投資者，也不必看到房地產(chǎn)升值，一時(shí)沖動(dòng)就決定買房?？梢酝顿Y房地產(chǎn)股以及房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等方式，達(dá)到間接投資房地產(chǎn)，逐步了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

錢先生并不熱衷于買房，一則房屋出租投資回報(bào)率并不高。從目前的當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)來看，一些新交房樓盤的投資回報(bào)率較低，僅3%左右。二則錢先生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很了解，不愿把錢全投入其中。

錢先生的觀點(diǎn)是，這兩年炒股票、買基金等等，一年下來哪個(gè)還不比3%要高？比如說，現(xiàn)在一年期存款利率為4.14%，這就意味著50萬元存銀行每年有2.07萬元的利息。大可拿出其中的一部分錢來租下一套不錯(cuò)的房子，剩下來的錢愛怎么花就怎么花。

也許有人會(huì)說，這樣并沒有考慮存款到期再也無法獲得那么高的利率，還有就是要是租金不斷上漲，踏空房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市不后悔嗎？

可以這么說，只要經(jīng)濟(jì)不斷成長(zhǎng)，房產(chǎn)肯定是上佳的投資對(duì)象，但這并不等于說一定要把住房當(dāng)作投資對(duì)象。像錢先生這樣的投資者可以投資房地產(chǎn)股，可以投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也可以投資國(guó)際上的房地產(chǎn)投資基金。

不宜讓投資的房產(chǎn)空置

有租金支撐的房子像“開工資”，月月開年年開；沒有租金支撐的房子像“一次性產(chǎn)品”，投資收益只有在房子出手時(shí)才能“一現(xiàn)”。這話有一定的道理。

如今有不少房產(chǎn)投資者怕麻煩將已購(gòu)房子空置。這既造成房產(chǎn)資源的浪費(fèi)，又減少了自己的投資收益。其實(shí)，房產(chǎn)的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。只有玩轉(zhuǎn)增值和租金，才是合格的房產(chǎn)投資者。

投資者買房為升值，這種理財(cái)思路是對(duì)的，但是買房以后坐等升值，就不可取了。一來，就住房而言，它的基本用途是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著它應(yīng)有的價(jià)值，一旦無人使用它，它的價(jià)值無法釋放，投資者就得不到投資回報(bào)。

二來，持有房子也是有成本的，而且成本不低，這是投資買房與投資其他理財(cái)產(chǎn)品不同的一個(gè)特性。房子的持有成本可分為資本性支出和物業(yè)性支出兩大類。資本性支出主要包括在持有期間為貸款而付出的利息和首付款的時(shí)間成本（一般按同期銀行存款利率計(jì)算），如果沒有貸款就涉及到本金的銀行利息；而物業(yè)性支出的種類比較多，主要有物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)折舊等。

篇10

同志們：經(jīng)市委市府研究決定，今天召開我市住房分配貨幣化工作會(huì)議，這次會(huì)議的主要任務(wù)是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院、省“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知”精神，也是全面落實(shí)我市“兩代會(huì)”提出的實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革，穩(wěn)步推進(jìn)住房分配貨幣化工作。下面，我就我市住房分配貨幣化講幾點(diǎn)意見。

一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)實(shí)施住房分配貨幣化的現(xiàn)實(shí)意義

加快住房制度改革，實(shí)施住房分配貨幣化，是我市今后一段時(shí)期房改工作的首要任務(wù)，它對(duì)于我市改革、發(fā)展和穩(wěn)定都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)而廣泛的影響。

1、實(shí)施住房分配貨幣化是全面建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的迫切要求。改革開放以來，我市城鎮(zhèn)住房制度改革取得了積極的進(jìn)展，主要是全面推行住房公積金制度和住房公積金抵押（組合）貸款，積極推進(jìn)住房租金改革，穩(wěn)步出售公有住房等。但住房這一城鎮(zhèn)居民生活中最大的消費(fèi)品，目前在很大程度上還沒有進(jìn)入市場(chǎng)，不僅限制了商品市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大和發(fā)展，使市場(chǎng)機(jī)制不能在住房建設(shè)、分配、流通和消費(fèi)等環(huán)節(jié)中發(fā)揮應(yīng)有的作用，也影響到其他改革的進(jìn)行。實(shí)行住房實(shí)物分配制度、單位要建房、買房、分房，還要負(fù)責(zé)管理住房維修，加重了國(guó)家和單位的負(fù)擔(dān)。對(duì)企業(yè)來說，嚴(yán)重影響國(guó)有企業(yè)與其他所有制企業(yè)的平等竟?fàn)?。?shí)物分配和低房租的分配方式，使得城鎮(zhèn)住房分配成為收入分配領(lǐng)域最大的大鍋飯。房子年年蓋、年年分，再多也不夠分配，并且在住房分配中出現(xiàn)過，多處占房，滋長(zhǎng)了腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了干群的關(guān)系。城鎮(zhèn)住房制度不改革，這些問題就難以從根本上得到解決。

2、實(shí)施住房分配貨幣化是單位調(diào)動(dòng)職工個(gè)人資金購(gòu)房、租房的需要。實(shí)行住房實(shí)物分配，職工對(duì)住房消費(fèi)支出很少；實(shí)行住房分配貨幣化，遵循的一條重要原則是個(gè)人合理負(fù)擔(dān)。這樣有利于適應(yīng)當(dāng)前收入分配格局的變化，引導(dǎo)居民調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增大個(gè)人住房建設(shè)資金的投入，加快解決自身的住房問題，同時(shí)帶動(dòng)住宅業(yè)以住宅建筑為主體的建筑業(yè)的發(fā)展，形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3、實(shí)施住房分配貨幣化可以減輕財(cái)政和單位的負(fù)擔(dān)。在住房實(shí)物分配制度下，夫妻雙方只要一方在行政機(jī)關(guān)、自收自支事業(yè)或國(guó)有企業(yè)工作，另一方不論在私營(yíng)企業(yè)還是有無工作，行政機(jī)關(guān)、自收自支事業(yè)和國(guó)有企業(yè)都將按職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)給職工分配住房，實(shí)際上住房完全由財(cái)政和單位負(fù)擔(dān)。實(shí)行住房分配貨幣化后，住房分配將從原先對(duì)家庭分房改為對(duì)職工個(gè)人發(fā)放住房工資，也就是說住房工資只能解決職工個(gè)人的住房需要，這樣就減輕了財(cái)政和單位的負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)了合理性的原則。

總而言之，實(shí)施住房分配貨幣化，從本質(zhì)上能解決計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下實(shí)物分房中所存在的一系列弊端，解決了住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的新體制。

二、我市出臺(tái)住房分配貨幣化政策的過程及主要內(nèi)容

市委市府對(duì)我市住房分配貨幣化政策十分重視，姚書記先后主持召開了市委書記辦公會(huì)議和常委擴(kuò)大會(huì)議，專題聽取和研究住房分配貨幣化政策，并進(jìn)一步明確了住房分配貨幣化實(shí)施的指導(dǎo)思想、基本原則和方法步驟。我市的房改工作緊緊圍繞實(shí)施住房分配貨幣化的這一主線，進(jìn)行了一系列基礎(chǔ)性工作，為住房分配貨幣化政策的開展奠定了基礎(chǔ)。主要做了如下工作：

①深入調(diào)查研究，注重試點(diǎn)過程。自1998年底停止實(shí)物分房后，房改辦著手進(jìn)行我區(qū)住房分配貨幣化調(diào)研工作，特別是去年以來，更是集中力量進(jìn)行了調(diào)研，做了大量的工作，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，先后召開了33次不同類型的座談會(huì)、匯報(bào)會(huì)，采用走下去、請(qǐng)上來的工作方法，對(duì)全市職工住房情況進(jìn)行了排摸，為我市住房分配貨幣化可行性進(jìn)行了研究。同時(shí)，為掌握第一手材料，按照積極穩(wěn)妥的原則，確定電廠和港務(wù)局作為住房分配貨幣化的試點(diǎn)單位。通過試點(diǎn)，摸索了工作的過程，掌握了工作的環(huán)節(jié)，找到了一些需要解決問題的辦法，不斷完善了我區(qū)住房分配貨幣化政策的內(nèi)容。

②圍繞工作重點(diǎn)，開展住房普查。1999年下半年開始，我市進(jìn)行了干部、職工住房普查登記，建立起干部、職工個(gè)人住房檔案，形成了單位職工住房檔案與全區(qū)職工住房檔案為一體的住房檔案網(wǎng)絡(luò)。去年按照上級(jí)的統(tǒng)一部署又開展了實(shí)施住房清理工作，通過住房普查登記和清房工作，進(jìn)一步健全了個(gè)人住房檔案，為全面開展住房分配貨幣化打下了基礎(chǔ)。

③瞄準(zhǔn)住房貨幣補(bǔ)貼與城鎮(zhèn)住房制度改革的切入點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)住房制度改革。住房分配貨幣化有多種途征，其主要形式是推行住房公積金制度和單位計(jì)發(fā)的一次性住房補(bǔ)貼。在這一工作環(huán)節(jié)上我區(qū)抓住了三個(gè)工作重點(diǎn)：一是不斷提高住房公積金的繳存比率。比率從1992年10月開始，單位、個(gè)人按職工工資的3%計(jì)算，提高到現(xiàn)在各按12%計(jì)算，使全區(qū)住房公積金歸集達(dá)到3.29億，并有特色地開展了“一張表、一套資料、一個(gè)窗口、兩種結(jié)息”的住房公積金抵押（組合）貸款；二是逐年提高房改成本價(jià)和租金。我市房改成本價(jià)與市同步從1993年開始執(zhí)行300元/平方米，逐步提高到現(xiàn)在的670元/平方米。保證了城鎮(zhèn)住房制度改革的平穩(wěn)過渡；三是加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，建立廉租住房的供應(yīng)體系。今年開始我市將建造100套經(jīng)濟(jì)適用房，先解決城鎮(zhèn)部分低收入家庭的住房困難，目前這項(xiàng)工作已全面啟動(dòng)。

④做好補(bǔ)貼價(jià)格和資金總量的測(cè)算。住房補(bǔ)貼價(jià)是按經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)計(jì)算出來的，我市住房補(bǔ)貼價(jià)經(jīng)過了三個(gè)測(cè)算階段：第一階段1999年的1300元/平方米，第二階段20__年的1500元/平方米，第三

階段為1800元/平方米。這一補(bǔ)貼價(jià)格是全省最高的，按該補(bǔ)貼價(jià)計(jì)算，職工每平方米住房補(bǔ)貼價(jià)為585元。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，需補(bǔ)貼資金8139萬元；面積未達(dá)標(biāo)職工2734名，需補(bǔ)貼資金3695萬元；離退休職工1256名，需補(bǔ)貼資金6192萬元；全市共需住房補(bǔ)貼資金1.8億元。住房分配貨幣化政策的主要內(nèi)容：

住房分配貨幣化實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”），分為“住房補(bǔ)貼的對(duì)象和范圍”、“住房補(bǔ)貼的計(jì)發(fā)辦法”、“住房補(bǔ)貼資金的管理”、“住房補(bǔ)貼申領(lǐng)程序”、“其他相關(guān)政策”和“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅紀(jì)律”，共6個(gè)部分，35條款。

“細(xì)則”明確了1999年1月1日以后參加工作的職工屬于新職工，實(shí)行在正常性繳交住房公積金的基礎(chǔ)上，另暫按月再給予職工本人工資12%的住房公積金形式的補(bǔ)貼，對(duì)1998年12月31日前參加工作的職工屬于老職工，實(shí)行一次性形式的住房補(bǔ)貼和工齡住房補(bǔ)貼；“細(xì)則”還明確了一次性形式的住房補(bǔ)貼只對(duì)無房和住房面積未達(dá)標(biāo)兩種對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)貼；“細(xì)則”提出了離退休職工和1999年1月1日后亡故職工可以由單位直接計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼外，其他職工的住房補(bǔ)貼資金要納入?yún)^(qū)住房資金管理中心的住房公積金管理渠道，還規(guī)定了離休干部的住房補(bǔ)貼可以適當(dāng)放寬；“細(xì)則”針對(duì)各類情況提出了住房補(bǔ)貼的辦法；“細(xì)則”規(guī)定了職工住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的上限、管理要求和相關(guān)操作程序。具體條款由區(qū)房改辦負(fù)責(zé)解釋。

三、實(shí)施住房分配貨幣化政策中要把握好幾個(gè)重點(diǎn)

1、認(rèn)真處理清房與住房貨幣補(bǔ)貼的關(guān)系。各單位對(duì)職工實(shí)行住房貨幣補(bǔ)貼，必須先進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的清房違規(guī)處理，解決好干部、職工在住房方面有無問題，具體工作由區(qū)清房辦負(fù)責(zé)辦理，要求清房完成一個(gè)單位，住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施一個(gè)單位，清房未結(jié)束的單位，不得實(shí)行住房貨幣補(bǔ)貼。

2、精心部署，細(xì)致工作。住房分配貨幣化工作政策性強(qiáng)，涉及面廣，工作量大，情況復(fù)雜，它不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)社會(huì)問題，必須引起高度的重視。首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)和理解政策，把握政策的界限，通讀學(xué)習(xí)清房政策和住房分配貨幣化政策，不清楚要及時(shí)咨詢區(qū)清房辦和房改辦，以便操作過程的一致；第二，要結(jié)合本單位的實(shí)際進(jìn)行研究和分析，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題和矛盾，按政策把它解決在萌芽狀態(tài)；第三，各部門之間要通力合作，積極支持，相互配合。

3、實(shí)現(xiàn)住房貨幣補(bǔ)貼要把握六個(gè)原則：①補(bǔ)貼資金充足的單位，要堅(jiān)持一次性補(bǔ)貼到位的原則；②補(bǔ)貼資金不足的單位對(duì)老職工一次性住房補(bǔ)貼要堅(jiān)持量力而行、分步實(shí)施的原則；③先解決離退休人員（含期限內(nèi)亡故職工）補(bǔ)貼的原則；④先使用自有資金，后財(cái)政解決的原則；⑤全額、差額撥款，由財(cái)政按比例解決資金的原則；⑥先清房后住房貨幣補(bǔ)貼的原則。