導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇酒店式公寓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

王　豪

近年來(lái)，酒店式服務(wù)公寓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上顯山露水，不少投資者也摩拳擦掌躍躍欲試，但是面對(duì)令人眼花繚亂的廣告炒作，卻又顯得無(wú)所適從。

酒店式服務(wù)公寓(service apartment，簡(jiǎn)稱(chēng)酒店式公寓)，顧名思義即“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它來(lái)源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。在我國(guó)，酒店式公寓始于1994年，它最早出現(xiàn)在深圳，后來(lái)又出現(xiàn)在上海、北京等地。在傳統(tǒng)的市場(chǎng)中，酒店式服務(wù)公寓一般都是由大公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，基本只租不賣(mài)，如雅詩(shī)閣、國(guó)貿(mào)(北京)等，出售的項(xiàng)目?jī)H在近幾年才出現(xiàn)在市場(chǎng)上。

物業(yè)概貌

隨著跨國(guó)公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張，中長(zhǎng)期派駐海外的國(guó)際商務(wù)人士越來(lái)越多，一般的酒店和住宅無(wú)法滿足他們的要求，酒店式公寓吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此受到商務(wù)人士的青睞。

酒店式服務(wù)　酒店式公寓主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)，集住宅、酒店、會(huì)所多種功能于一體。與普通公寓和住宅相比，其獨(dú)特的地方在于酒店式的管理和服務(wù)，可以很好地滿足商業(yè)人士辦公和休閑的需要。為了確保公寓的檔次和品位，酒店式公寓一般都會(huì)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)、知名的酒店公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。

公寓化管理　與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，服務(wù)則更勝一籌，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，在服務(wù)上也更加個(gè)性化，且總體租住價(jià)格相對(duì)酒店要低。

市場(chǎng)初潮

酒店式公寓一出現(xiàn)就吸引了很多開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)投資者的目光。它是住宅的一種，也是商業(yè)地產(chǎn)家族不可或缺的一員。個(gè)體投資者按套購(gòu)買(mǎi)投資型酒店式公寓，享有產(chǎn)權(quán)，但他們買(mǎi)下公寓后，多數(shù)不會(huì)選擇自住，而是出租后獲利。

租金回報(bào)

國(guó)內(nèi)客戶尚不具備相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也不習(xí)慣于租住公寓，所以酒店式服務(wù)公寓的租房客主要是在華的海外公司高層管理人員，以及在華海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等，一些小型公司也將其作為商住使用。這部分人有良好的經(jīng)濟(jì)條件，可支付較高租金。

戴德梁行的一份調(diào)查報(bào)告顯示，租金方面，目前北京的酒店式服務(wù)公寓租金從8美元／平方米?月～56美元／平方米?月不等，平均租金維持在22美元／平方米．月左右，一些高檔酒店式公寓的平均租金高達(dá)27．2美元／平方米?月；出租率方面，總體保持上升趨勢(shì)，普遍在70％以上，一些高檔酒店式公寓則穩(wěn)定在90％左右。

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商還制定了保證收益的措施：一種是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，給投資者固定的收益，還有一種是只要有一套公寓出租，所有的投資者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。

政策優(yōu)惠

酒店式公寓的土地性質(zhì)是住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限為70年，較之商業(yè)用地使用期限為長(zhǎng)了20年，其交易稅負(fù)也比商業(yè)地產(chǎn)要低一些，此外不少銀行在按揭方面還會(huì)有額外優(yōu)惠。

策略篇：撥云見(jiàn)日――訪華高萊斯(北京)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理公衍奎

王　豪

外國(guó)人有錢(qián)，但他們的錢(qián)并不好掙；酒店式服務(wù)公寓投資前景看好，但選擇不慎也會(huì)雞飛蛋打。投資酒店式服務(wù)公寓有沒(méi)有訣竅?如何選擇才能確保立于不敗之地?

風(fēng)險(xiǎn)提示

“這個(gè)地段肯定能升值”、“投資酒店式公寓一本萬(wàn)利”，投資者在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，切勿輕信開(kāi)發(fā)商的這些鼓吹和承諾。

被套“潛力股”

或者是信了開(kāi)發(fā)商的話，或者是承受不了好位置的高昂價(jià)格，或者是看準(zhǔn)了某地域的升值潛力，一些投資者會(huì)選擇在尚不成熟的社區(qū)投資酒店式公寓。的確，投資成熟區(qū)域的酒店式公寓，購(gòu)房成本可能較高，而投資尚不成熟區(qū)域的酒店式公寓，購(gòu)房成本會(huì)相對(duì)較低，如果眼光獨(dú)到，收益也會(huì)非常豐厚。但問(wèn)題在于，萬(wàn)一那個(gè)地方?jīng)]有發(fā)展起來(lái)怎么辦?收益與風(fēng)險(xiǎn)是一對(duì)永恒的矛盾，高收益就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

失算中后期成本

很多投資者誤認(rèn)為投資酒店式公寓是“一本萬(wàn)利”，只需找個(gè)項(xiàng)目投一筆錢(qián)就可以坐收紅利，而忽視了中后期成本。其實(shí)，經(jīng)營(yíng)酒店式公寓和經(jīng)營(yíng)酒店一樣，要想保持它的檔次和水平，就必須保證裝修、裝飾和家具、家電常有常新，而這些項(xiàng)目的更新周期一般是七八年，以后每置換一次就得付出一筆不小的費(fèi)用。投資者一定要看清楚購(gòu)買(mǎi)合同上如何約定，這些東西的更新更換、破損補(bǔ)救由誰(shuí)負(fù)責(zé)。如果合同上沒(méi)有約定或者約定不清，這部分費(fèi)用就有可能落到自己的頭上。

考點(diǎn)

酒店式公寓涉及商業(yè)、住宅、金融等多個(gè)領(lǐng)域，情況很復(fù)雜，投資者需要有足夠多的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以下幾個(gè)方面是個(gè)人投資者必須要詳加考慮的。

區(qū)位和環(huán)境

住宅看位置，商業(yè)看人氣，酒店式公寓靠出租獲利，則是二者并重。畢竟，客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學(xué)校、醫(yī)院等是否完備，決定物業(yè)有沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)群。

良好區(qū)位環(huán)境品牌的形成需要長(zhǎng)期的培育和發(fā)展，人氣講究口口相傳，更需要長(zhǎng)時(shí)間的積聚。顯然，位于成熟商圈的物業(yè)更具投資價(jià)值。但需要指出的是，好區(qū)位也是相對(duì)，在城市的發(fā)展過(guò)程中，商圈會(huì)不斷發(fā)生變動(dòng)，今天看似荒涼的地方，明天可能成了經(jīng)濟(jì)中心。以北京為例，目前CBD和望京沿線區(qū)域顯然是最好的投資地段，由于國(guó)際人士眾多，商業(yè)發(fā)達(dá)，這里的酒店式公寓都有著良好的租金收益水平而中關(guān)村、金融街和亞運(yùn)村等地則是新興的酒店式公寓開(kāi)發(fā)地段，目前的外籍人士雖然相對(duì)較少，但是隨著大批跨國(guó)企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐中國(guó)，其發(fā)展前景也被看好。

另外，個(gè)人在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡量選擇和酒店相鄰或者項(xiàng)目比較聚集的酒店式公寓，這樣就可以實(shí)現(xiàn)部分服務(wù)的外包和集合經(jīng)營(yíng)，從而使運(yùn)營(yíng)成本得以降低，收益更有保障。

硬件和軟件

所謂硬件，包括酒店式公寓的社區(qū)環(huán)境、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施等。租住酒店商務(wù)式公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國(guó)際化的人士，他們對(duì)居住文化、辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解與需求，所以公寓的硬件條件必須夠檔次，有品味，且不能隨大流。所謂軟件，即指酒店的管理經(jīng)營(yíng)，主要體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)酒店式公寓在硬件上都差別不大，真正能夠彰顯不同、表現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力的就在于酒店的服務(wù)。那些在酒店經(jīng)營(yíng)上有良好聲譽(yù)的管理者，能夠提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。這兩方面，是酒店式公寓生命力的所在，是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的核心因素，投資者不要在這些事項(xiàng)上貪便宜、圖省事。

資質(zhì)和信譽(yù)

篇2

1、這些房都叫酒店式公寓

酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公、SOHO、LOFT……光是這些名字，就讓人越聽(tīng)越糊涂。它們其實(shí)有明確的區(qū)別，售樓處、中介公司卻不會(huì)告訴你這么多。

2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局針對(duì)限購(gòu)限貸對(duì)酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓做了界定（見(jiàn)下表）。

是住宅還是商業(yè)？

“酒店式公寓”是一種籠統(tǒng)的叫法：小戶型、低總價(jià)、精裝修的商業(yè)辦公樓，通常都被叫成酒店式公寓，面積一般在60平方米以下，價(jià)格在100萬(wàn)元以內(nèi)。

這種“酒店式公寓”和國(guó)家規(guī)定的“酒店式公寓”是兩回事。按照上海市《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，酒店式公寓是能配備酒店式服務(wù)的高級(jí)公寓，屬于住宅，有70年產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上市場(chǎng)上出售的大多數(shù)酒店式公寓是辦公或商業(yè)性質(zhì)，僅有40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

怎么判斷？最關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)就是用地性質(zhì)。

用地性質(zhì)決定了房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。商服用地的使用年限是40年，辦公和綜合用地的使用年限為50年，居住用地是70年。相對(duì)應(yīng)的房子產(chǎn)權(quán)年限就分別是40年、50年和70年。

在開(kāi)發(fā)定位上，酒店式公寓又可以分成商業(yè)和住宅兩用公寓、LOFT、SOHO等。

LOFT是指復(fù)式結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅兩用公寓。這種公寓比較多地出現(xiàn)在商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目里，面積40平方米至70平方米，層高4.5米，單價(jià)比同地段新建住宅高，有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)做好上下兩層的分層，所以實(shí)際使用面積一般比產(chǎn)權(quán)證上登記的面積大，使用率比較高。

如果是SOHO項(xiàng)目，它的功能定位就更傾向于辦公用途，或者是既能居住又能辦公，適合創(chuàng)業(yè)者在創(chuàng)業(yè)初期使用。

判斷你要買(mǎi)的房子是不是限購(gòu)限貸，就看產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。70年產(chǎn)權(quán)的住宅是限購(gòu)限貸的對(duì)象，其他產(chǎn)品屬于商業(yè)辦公性質(zhì)，政策并不約束購(gòu)買(mǎi)和限制貸款，不過(guò)由于是商業(yè)、辦公產(chǎn)權(quán)，首付至少要五成，不能用住房公積金申請(qǐng)按揭貸款，商業(yè)貸款不享受優(yōu)惠利率，最長(zhǎng)貸款年限只有10年。

2、酒店式公寓適合誰(shuí)買(mǎi)

錦和房產(chǎn)的高級(jí)策劃經(jīng)理葉穎過(guò)多個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，根據(jù)成交情況，她分析目前買(mǎi)酒店式公寓的人主要有兩類(lèi)：首次買(mǎi)房的年輕購(gòu)房者、投資者。結(jié)合目前限購(gòu)限貸的規(guī)定，前者更適合買(mǎi)酒店式公寓自住。但商業(yè)辦公類(lèi)酒店式公寓不能掛戶口，集體戶口以及有掛戶口需求的買(mǎi)房者最好提前考慮到這一點(diǎn)。當(dāng)然，這一類(lèi)房子也不具有學(xué)區(qū)房屬性。

首付預(yù)算不高，較高收入者

如果沒(méi)有限購(gòu)限貸的政策，剛性需求者通常的做法是：先買(mǎi)一套小戶型住宅住著，將來(lái)家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子賣(mài)了，買(mǎi)套大房子改善居住條件。這屬于量力而行、有步驟地改善住房。但是根據(jù)限購(gòu)限貸政策，只要曾經(jīng)貸款買(mǎi)過(guò)住宅，將來(lái)不論第一套住宅賣(mài)不賣(mài)掉，再次買(mǎi)房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

按這種情況，如果從結(jié)婚購(gòu)買(mǎi)第一套小戶型開(kāi)始計(jì)算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，換大房子的需要就開(kāi)始變得急迫。我們以50平方米、買(mǎi)入單價(jià)2萬(wàn)元的一房一廳換90平方米、買(mǎi)入單價(jià)2萬(wàn)元的兩室兩廳來(lái)計(jì)算（同等條件下面積小的房子單價(jià)更高，在預(yù)算有限的情況下，不排除為面積等因素放棄較好地段遷去更遠(yuǎn)的地方，但5年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅較難估算），買(mǎi)一房一廳首付是30萬(wàn)元，假定5年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅平均每年8%，5年后這套房子售價(jià)136萬(wàn)元，賣(mài)掉以后除去未還清的貸款，到手的賣(mài)房款還剩60萬(wàn)元左右，而要買(mǎi)180萬(wàn)元的房子，至少首付108萬(wàn)元。

結(jié)果是，在這5年中要完成50萬(wàn)元左右的資金積累用于換房，同時(shí)，每月還貸至少4000元，還要為生育準(zhǔn)備一筆錢(qián)。由于第二套房至少六成首付，換房的壓力很大。

如果第一次買(mǎi)房買(mǎi)商辦性質(zhì)的酒店式公寓，就能解決這個(gè)問(wèn)題：第一次買(mǎi)的是商業(yè)性質(zhì)的房子，第二次買(mǎi)房再買(mǎi)住宅，仍然可以享受首付三成、貸款利率優(yōu)惠等首次買(mǎi)房的優(yōu)惠。

被限制買(mǎi)房者

外地戶籍的人在京滬廣深買(mǎi)房，大多也被限購(gòu)政策限制。即使繳稅滿一年，單身人士仍然不能購(gòu)買(mǎi)住宅，但這些人又確實(shí)有買(mǎi)房結(jié)婚安頓下來(lái)的需求。這時(shí)，不在限購(gòu)范圍內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓就可以作為一個(gè)退而求其次的選擇。

上海華燕置業(yè)市場(chǎng)研究部的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的數(shù)據(jù)顯示，目前上海市熱銷(xiāo)的酒店式公寓集中于外環(huán)外和郊區(qū)，單價(jià)1萬(wàn)元左右。

酒店式公寓一般面積在40平方米至70平方米，總價(jià)可以控制在100萬(wàn)元以內(nèi)。按照一室一廳，總價(jià)60萬(wàn)元計(jì)算，首付五成，商業(yè)貸款30萬(wàn)元，按揭10年，按照1.1倍利率等額本息計(jì)算，月還款3500元左右。稅后收入在五六千元的還是可以承受的，如果以家庭為單位，負(fù)擔(dān)更小。

同樣首付30萬(wàn)元，可以在中外環(huán)間買(mǎi)一套總價(jià)80萬(wàn)元左右，不到40平方米的老工房，月還款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊環(huán)比如嘉定新城，首付三成買(mǎi)一套總價(jià)100萬(wàn)元，70平方米左右的兩居室，月還款5500元左右（都按首套房?jī)?yōu)惠利率、組合貸款、按揭15年計(jì)算）。

3、如果既想買(mǎi)房還想創(chuàng)業(yè)

篇3

時(shí)間2007年11月20日上午12:00～13:35

購(gòu)房人：王輝

目標(biāo)樓盤(pán)，地鐵10號(hào)線附近某樓盤(pán)

樓盤(pán)價(jià)格，20000元／平方米左右，總價(jià)控制在120萬(wàn)元以內(nèi)

物業(yè)類(lèi)型：酒店式公寓

目標(biāo)戶型，適宜投資的小戶型

為了滿足王輝的投資要求，《樓市》購(gòu)房記事欄目記者與王輝進(jìn)行了多次溝通，最終在三環(huán)沼線，地鐵10號(hào)線附近的馬甸區(qū)域選擇了即將開(kāi)盤(pán)的金澳國(guó)際。11月20日，王輝在記者的推薦下來(lái)到該樓盤(pán)對(duì)其進(jìn)行了實(shí)地考察。

時(shí)間：12:00――12:15 心情 愉快

地理位置優(yōu)越

中午11:30，剛剛結(jié)束了一上午繁忙工作的王輝如約在馬甸橋西北角項(xiàng)目的售樓處與記者相會(huì)，從環(huán)球貿(mào)易中心的單位所在地開(kāi)車(chē)到售樓處用了10分鐘，一路上交通順暢。

進(jìn)入售樓處中心時(shí)，王輝仍沉浸在一路上沒(méi)有堵車(chē)的興奮中，隨即夸起項(xiàng)目的地段及交通便利?！敖鸢摹眹?guó)際位于北三環(huán)與嶺高速交匯處，東至馬甸公園，南至北三環(huán)輔路，北至國(guó)家質(zhì)檢總局，以馬甸區(qū)域?yàn)閳A點(diǎn)輻射亞奧、中關(guān)村、金融街三大商圈，緊鄰北三環(huán)正、在建設(shè)中的地鐵10號(hào)線八達(dá)嶺高速站等多條交通線路。很多租戶非?？粗薪煌ǖ谋憷裕覍?duì)于房東來(lái)說(shuō)也會(huì)更方便。(非說(shuō)不可：投資看地段、地段還是地段。)銷(xiāo)售人員很熱情地介紹道。

對(duì)該項(xiàng)目的所在地段以及交通配套，王輝表示很滿意。

專(zhuān)家馬后炮

房產(chǎn)的地段，不論對(duì)居住還是投資，都是十分重要的因素，對(duì)于投資，好的地段沒(méi)有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，主要考慮投資房產(chǎn)的預(yù)期收益率與投八的資金成本率兩者之間的關(guān)系，預(yù)期收益率高、投入資金成本率低的地段適合投資。

項(xiàng)目增值的因素非常多，如該地的自然環(huán)境、交通狀況，市政建設(shè)、城市規(guī)劃等多種因素，任何因素在特定情況下都可能成為項(xiàng)目增值的關(guān)鍵因素，但項(xiàng)目增值往往是多因素綜合影響的結(jié)果。

紀(jì)實(shí)回眸

北三環(huán)：東連三元橋、南承北二環(huán)、北接亞奧、西引中關(guān)村及聯(lián)想橋。

八達(dá)嶺高速：連接北京和^達(dá)嶺地區(qū)的快速干道，同時(shí)與北京三，四和六環(huán)路互相連接。

軌道線路：正在建設(shè)中的地鐵10號(hào)線八連嶺高速站緊鄰項(xiàng)目。

公交線路：315、344、361、422、718、730、967、特8、運(yùn)通101、運(yùn)通104、運(yùn)通_201等。

時(shí)間：12:15――12:40　心情：較好

區(qū)域配套設(shè)施比較完善

“除了交通條件占優(yōu)勢(shì)以外，本樓盤(pán)最大亮點(diǎn)就在于所屬區(qū)域已經(jīng)非常成熟?！变N(xiāo)售人員一邊將王輝帶到區(qū)域整體沙盤(pán)前一邊說(shuō)道：“樓盤(pán)所在位置屬三大商圈包圍下的馬甸區(qū)域，樓盤(pán)占地面積14萬(wàn)平方米建筑面積14萬(wàn)平方米周?chē)袊?guó)美電器，大中電器，北辰購(gòu)物中心，物美超市等購(gòu)物場(chǎng)所。緊鄰馬甸公園、中國(guó)科技館、安貞醫(yī)院、北醫(yī)三院北京電影學(xué)院。”(非說(shuō)不可：麻雀雖小，五臟懼全。)

以前看過(guò)的一些五環(huán)的項(xiàng)目，明顯感覺(jué)到三環(huán)整體配套成熟，王輝聽(tīng)過(guò)介紹后，對(duì)記者暗暗贊許道。

專(zhuān)家馬后炮

區(qū)域配套完善標(biāo)準(zhǔn)參考因素：

交通配套、生活配套和物業(yè)管理是衡量該房產(chǎn)區(qū)域配套完善的重要指標(biāo)。交通配套一般指地鐵，公交等交通設(shè)施，生活配套一般是指包括超市、幼兒園、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所等。服務(wù)良好的物業(yè)管理是房產(chǎn)區(qū)域配套完善的重要指標(biāo)之一。

紀(jì)實(shí)回眸：

生活：國(guó)美電器、大中電器、福麗特家具城、安貞華聯(lián)商廈、北展購(gòu)物中心、物美公司、中國(guó)郵電局

醫(yī)療：積水潭醫(yī)院、北醫(yī)三院、安貞醫(yī)院、第二炮兵總醫(yī)院

教育：民族小學(xué)、北京師范大學(xué)附中、北京師范大學(xué)、北京電影學(xué)院

金融：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、漢唐證券、國(guó)泰君安證券

酒店：華北大酒店、漢華國(guó)際、凱康國(guó)際酒店、福建大廈、浙江大廈

公園：馬甸公園、雙秀公園

文化設(shè)施：中國(guó)科技館、炎黃藝術(shù)館、中國(guó)木偶劇院、科技會(huì)展中心

時(shí)間：12:40――13:00　心情：愉快

50年產(chǎn)權(quán)綜合立項(xiàng)的房屋更適宜出租

銷(xiāo)售介紹道；“房屋為綜合立項(xiàng)、有住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、產(chǎn)權(quán)只有50年?！蓖踺x隨即問(wèn)道：“項(xiàng)目是綜合立項(xiàng)，為50年產(chǎn)權(quán)，該種類(lèi)型的房屋產(chǎn)權(quán)到期了怎么辦?如果作為投資，出租更劃算還是作為二手房出售更劃算?”為了讓王輝打消顧慮，銷(xiāo)售人員解釋為，綜合立項(xiàng)，50年產(chǎn)權(quán)的房屋很多，可以申請(qǐng)辦公，租給公司的租金肯定會(huì)比租給個(gè)人的租金要高，而普通住宅因?yàn)椴荒苌暾?qǐng)注冊(cè)公司，只能租給個(gè)人，可以考慮先出租一段時(shí)間，等房?jī)r(jià)漲得較高時(shí)再出售。

銷(xiāo)售人員又補(bǔ)充道：“2006年末，項(xiàng)目周邊小戶型公寓項(xiàng)目均價(jià)10000／平方米，目前二手房?jī)r(jià)格15000元／平米，租賃價(jià)格2000～2500元／月。區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值以及小戶型產(chǎn)品的投資價(jià)值會(huì)逐步上升?！?/p>

專(zhuān)家馬后炮：

購(gòu)買(mǎi)綜合立項(xiàng)房屋應(yīng)注意

對(duì)于綜合立項(xiàng)的房產(chǎn)，根據(jù)不同的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)注意不同的問(wèn)題。對(duì)于住宅用的購(gòu)房者，應(yīng)注意商住對(duì)其日常生活的不良影響，如外來(lái)人員增多，成分復(fù)雜，影響小區(qū)安奎；餐館等會(huì)影響小區(qū)衛(wèi)生；加快住宅樓的損耗，比如電梯，公司的人員使用頻率高，會(huì)減少電梯的使用年限，卻要由全體業(yè)主來(lái)分?jǐn)偩S修費(fèi)用。對(duì)于商住購(gòu)房者而言，應(yīng)當(dāng)注意其營(yíng)業(yè)可能對(duì)周邊居民帶來(lái)的不良影響，以及附近居民可能對(duì)其營(yíng)業(yè)帶來(lái)的影響。由于綜合立項(xiàng)，房產(chǎn)的住戶成分復(fù)雜，可能全相互影響，引發(fā)糾紛甚至訴訟。避免問(wèn)題的出現(xiàn)，是各方面合力的結(jié)果，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)多方面考慮，綜合判斷。出租還是出售哪個(gè)更合算，主要是通過(guò)對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)投資的資金成本和出租房產(chǎn)的年收益率的比較來(lái)判斷，如果前者高于后者，則出售不如出租，如前者低于后者，則出售不如出租。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！本C合立項(xiàng)的房產(chǎn)既涉及住宅建設(shè)用地，又涉及非住宅建設(shè)用地，其房屋產(chǎn)權(quán)到期時(shí)，應(yīng)分別適用上述法律規(guī)定。

紀(jì)實(shí)回眸：

記者聯(lián)系了馬甸區(qū)域的中介公司，打探到該區(qū)域住宅和辦公物業(yè)的租金情況：

1　租給個(gè)人，零居或者一居的小戶型價(jià)格2300元／月左右，二居2700元／月左右，三居3100元／月左右。

2　租給公司，零居或者一居的小戶型價(jià)格2300元／月左右，二居3000元／月左右，三居在3500元／月左右。

時(shí)間：13:10――13:35　心情　一般

綜合立項(xiàng)房屋首付不受第二套房首付提高影響，為50％

根據(jù)王輝的投資需求，銷(xiāo)售人員推薦了一套建筑面積為52.67平方米的零居室D戶型。進(jìn)門(mén)是衛(wèi)生間、廚房、起居室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)非常簡(jiǎn)單。

“項(xiàng)目預(yù)計(jì)在12月中旬開(kāi)盤(pán)。樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)定價(jià)為20000元／平方米。該戶型總價(jià)104萬(wàn)元，付款方式可以選擇一次性付款或首付50％按揭，按揭銀行為工商銀行，2006年10月竣工開(kāi)始按揭，月供預(yù)計(jì)6000多元／月。”

“為什么是50％首付款?第二套房首付，利率與第一套房是否有區(qū)別?”對(duì)王輝的疑問(wèn)，銷(xiāo)售人員表示“綜合立項(xiàng)的房屋首付均為50％，不受日前推出的第二套房首付和利率提高政策的影響，即使是購(gòu)買(mǎi)第三套首付仍為50％，利率保持7.83％。”

專(zhuān)家馬后炮：付款方式各有千秋：

在購(gòu)房合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定付款方式，如一次性付款，按揭支付等方式，并不是由開(kāi)發(fā)商單方?jīng)Q定的。目前《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通如》中對(duì)房貸首什顛進(jìn)行了規(guī)定：“對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套白住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20％；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款昔付款比例不得低于30％；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％”。

時(shí)間： 13:00――13:10　心情：一般

物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

既然投資，不管以后自己用來(lái)出售還是出租，想讓房子升值，物業(yè)管理水平和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不容忽視，該項(xiàng)目是綜合立項(xiàng)，按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多少?

時(shí)間2007年12月

目標(biāo)單價(jià)：16000元／平方米

購(gòu)房人：尹芳

物業(yè)類(lèi)型：公寓

目標(biāo)樓盤(pán)：清河區(qū)域某樓盤(pán)

銷(xiāo)售人員很高興地說(shuō)道：“樓盤(pán)物業(yè)公司是戴德粱行物業(yè)顧問(wèn)，項(xiàng)目是綜合立項(xiàng)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是商業(yè)，水電費(fèi)價(jià)格都是按照商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)交付，物業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)5元／月，平米，采暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)目前未定。

物業(yè)價(jià)格低，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)能否達(dá)到酒店式服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于這一問(wèn)題，銷(xiāo)售人員解釋道，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也是按照酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

專(zhuān)家馬后炮：住宅物業(yè)與酒店式物業(yè)的區(qū)別

酒店式物業(yè)管理，就是把酒店管理的模式和服務(wù)意識(shí)融入物業(yè)管理，同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，在高檔的物業(yè)區(qū)域內(nèi)實(shí)施的一種優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)形式。酒店式物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)通常高于普通住宅的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，兩者之間在服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等方面存在區(qū)別。

紀(jì)實(shí)回眸：

篇4

關(guān)鍵詞：酒店式公寓；投資；經(jīng)營(yíng)管理

“酒店式公寓”來(lái)源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，起源于20世紀(jì)70年代歐美國(guó)家，由“時(shí)權(quán)酒店”（Time share Hotel）演變過(guò)來(lái)。酒店式公寓指由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開(kāi)展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。這類(lèi)物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂(lè)等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。

一、酒店式公寓的管理模式

（一）物業(yè)管理方式

全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的委托，物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。

合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項(xiàng)目管理公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔(dān)任公司的總經(jīng)理和各部門(mén)主管，通過(guò)合作管理，提高項(xiàng)目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過(guò)硬的管理人才隊(duì)伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。

顧問(wèn)管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊(duì)伍，物業(yè)公司受聘擔(dān)任管理顧問(wèn)，提供整套的管理規(guī)章，并指導(dǎo)發(fā)展商運(yùn)行及操作。顧問(wèn)管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級(jí)管理人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目擔(dān)任管理公司的總經(jīng)理及各部門(mén)主管，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體的指導(dǎo)和管理；二是物業(yè)公司派人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目，但并不擔(dān)任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問(wèn)服務(wù)；三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問(wèn)小組定期或不定期的到項(xiàng)目指導(dǎo)工作。

（二）酒店管理方式

顧問(wèn)管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)酒店的功能設(shè)計(jì)布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣等提供顧問(wèn)意見(jiàn)。

全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對(duì)一酒店實(shí)行全面經(jīng)營(yíng)管理。酒店的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，酒店管理公司向董事會(huì)上報(bào)經(jīng)營(yíng)方案、營(yíng)業(yè)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算，在征得董事會(huì)同意后開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作。酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，每月從營(yíng)業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。

承包經(jīng)營(yíng)管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營(yíng)管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式研究包指標(biāo)后展商負(fù)責(zé)，酒店管理公司派駐項(xiàng)目總經(jīng)理開(kāi)展具體管理工作，并以承包指標(biāo)對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)。

二、國(guó)內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)

在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?？蛻羧チ舻臎Q定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個(gè)具有良好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場(chǎng)上來(lái)看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾。如果沒(méi)有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報(bào)率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報(bào)率低，反過(guò)來(lái)又影響到酒店式公寓開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)消費(fèi)支柱，投資者的積極性。

（二）國(guó)內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

作為一個(gè)投資者，擁有良好的經(jīng)營(yíng)方式、豐富管理及經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，酒店消費(fèi)價(jià)格（元/天）是房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷(xiāo)售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開(kāi)發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國(guó)內(nèi)的酒店管理公司有兩個(gè)弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國(guó)著名酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位；二是總想用中長(zhǎng)期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營(yíng)習(xí)慣總有根本的矛盾。國(guó)內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無(wú)法尋找穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)展培育點(diǎn)。

（三）業(yè)權(quán)分割導(dǎo)致委托者虛位問(wèn)題

作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來(lái)管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣(mài)給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位，會(huì)侵害中小投資者的利益。所以就導(dǎo)致了酒店式公寓在管理過(guò)程中過(guò)于混亂，業(yè)益無(wú)法得到保護(hù)，租金收入無(wú)法得到保障。

三、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資酒店式公寓

（一）選址定位與經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定升值空間

酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群來(lái)自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。他們對(duì)辦公場(chǎng)所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫(xiě)字樓，所以會(huì)成為他們的首選。從常見(jiàn)的8-10%的年回報(bào)率來(lái)看，酒店式公寓比較適合中長(zhǎng)線的投資者。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類(lèi)商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說(shuō)，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。

（二）物業(yè)管理決定客戶去留

提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問(wèn)題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級(jí)酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。

（三）物有所值，性價(jià)比高

找一個(gè)“性價(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢(qián)。酒店式公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商往往把包租的錢(qián)已經(jīng)折合在房?jī)r(jià)里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購(gòu)買(mǎi)前賺錢(qián)”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購(gòu)買(mǎi)前

的比較。

四、案例研究――奧林國(guó)際酒店式公寓市場(chǎng)策略研究（海寧國(guó)際輪滑中心）

奧林國(guó)際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺(tái)電梯；其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內(nèi)實(shí)際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。

（一）地理位置優(yōu)越

公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區(qū)交界處，是海寧市政府重點(diǎn)扶持工程――海寧國(guó)際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區(qū)的便捷，又與海寧城市發(fā)展規(guī)劃接軌。城南新區(qū)占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動(dòng)。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設(shè)局等政府職能部門(mén)，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側(cè)占地約7公頃的客運(yùn)中心已動(dòng)工建設(shè)。位于東南組團(tuán)的教育園區(qū)初步建成。

（二）奧林國(guó)際酒店式公寓客源市場(chǎng)細(xì)分

短期旅游觀光、購(gòu)物客源主要包括鹽官古鎮(zhèn)、錢(qián)江觀潮等著名景區(qū)旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)旅游購(gòu)物。該兩類(lèi)客源市場(chǎng)一般以短程旅游觀光為主，主要來(lái)自于上海、杭州等周邊城市，一般來(lái)說(shuō)，選擇在海寧住宿過(guò)夜的可能性較小。

政府接待主要包括各級(jí)政府來(lái)海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿(mào)易洽談接待等，根據(jù)接待的檔次不同，一般是選擇相應(yīng)的星級(jí)酒店。

公司商務(wù)主要包括來(lái)自海內(nèi)外的采購(gòu)商和批發(fā)商，以及周邊來(lái)海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類(lèi)公司商務(wù)客人。

輪滑運(yùn)動(dòng)中心比賽及訓(xùn)練市場(chǎng)主要包括參加比賽和訓(xùn)練的運(yùn)動(dòng)員和教練員，以及來(lái)自外省市的觀眾。

企業(yè)外來(lái)員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各大中型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)的外來(lái)高級(jí)管理和高級(jí)技術(shù)人員在海寧的中長(zhǎng)期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級(jí)采購(gòu)人員。

（三）奧林國(guó)際酒店式公寓配套功能及管理模式建議

管理模式主要是以?shī)W林國(guó)際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據(jù)，在充分考慮自住購(gòu)買(mǎi)者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過(guò)最佳的經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)，為廣大投資客戶獲得最大的物業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)和物業(yè)保值增值。

穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益＋物業(yè)增值，同時(shí)將獲得一定時(shí)段的免費(fèi)入住權(quán)益（每年15-30天左右），極其適合穩(wěn)健型私人投資者，其經(jīng)營(yíng)回報(bào)往往數(shù)倍于銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債和保險(xiǎn)投資收益；酒店在專(zhuān)業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過(guò)其他類(lèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是海內(nèi)外養(yǎng)老基金、社?；?、私人資本在獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時(shí)，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。

租賃＋委托經(jīng)營(yíng)：酒店管理公司和所有產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主簽訂為期10年的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營(yíng)，租金回報(bào)相當(dāng)于業(yè)主所購(gòu)產(chǎn)權(quán)酒店總價(jià)的6-8%左右，后7年按照酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅。

（四）經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)預(yù)算

公寓房套內(nèi)可實(shí)際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海寧目前三星級(jí)酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟(jì)型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營(yíng)成本在45%左右。以經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算該項(xiàng)目最小一室戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)如下：

第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營(yíng)業(yè)稅：35770×5.67%＝2028元；經(jīng)營(yíng)成本：35770×45%＝16097元；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來(lái)計(jì)算，該房屋每平方米銷(xiāo)售單價(jià)為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。

第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：該類(lèi)客房面積已基本達(dá)到四星級(jí)左右的客房標(biāo)準(zhǔn)，以海寧目前三星級(jí)以上酒店平均房?jī)r(jià)200元為標(biāo)準(zhǔn)，平均出租率70%左右來(lái)計(jì)算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營(yíng)業(yè)稅：43800×5.67%＝2483.46元；經(jīng)營(yíng)成本：43800×45%＝19710元；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來(lái)計(jì)算，該房屋每平方米銷(xiāo)售單價(jià)為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米

第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實(shí)際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：該戶型主要以自住和中長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)為主，租賃經(jīng)營(yíng)的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來(lái)高級(jí)員工的中長(zhǎng)期住宿（一個(gè)月以上）。海寧市場(chǎng)上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長(zhǎng)包房，如財(cái)富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財(cái)富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費(fèi)和水電煤等日常費(fèi)用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來(lái)計(jì)算，該房屋每平方米銷(xiāo)售單價(jià)為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。

現(xiàn)在奧林國(guó)際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計(jì)劃運(yùn)營(yíng)，房間全部售出。

五、總結(jié)

面對(duì)來(lái)勢(shì)洶涌的酒店式公寓開(kāi)發(fā)潮，開(kāi)發(fā)商們無(wú)不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對(duì)酒店式公寓投資，也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在投資的同時(shí)，同樣也需要注意到經(jīng)營(yíng)管理中存在的不足，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，找準(zhǔn)自身的市場(chǎng)定位，獲得預(yù)期的收益。

參考文獻(xiàn)：

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4、國(guó)際奧賽酒店管理公司內(nèi)部資料[Z].

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【關(guān)鍵詞】酒店式公寓；燃?xì)夤に囋O(shè)計(jì)；燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)

1 酒店式公寓的定義

酒店式公寓就是指集住宅、酒店、會(huì)所等多功能設(shè)施于一體的綜合性建筑。由于其既提供酒店式服務(wù)，又具有私人生活空間，即“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，極大的方便了住戶的需求。近年來(lái)，酒店型公寓在新樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中占有一定的比例，并且廚房的設(shè)置情況符合暗廚房，各地燃?xì)夤緸榱颂岣叱鞘械臍饣?，擁有更多的客戶，通過(guò)對(duì)廚房的改造及采取一些安全措施。

2 酒店式公寓燃?xì)夤に囋O(shè)計(jì)的問(wèn)題

2.1 燃?xì)夤艿赖倪x材要求及敷設(shè)

（1）通常選用無(wú)縫鋼管作為干管或立管的管道，其質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范規(guī)定。

（2）管道大多是敷設(shè)在廚房中的，當(dāng)然要根據(jù)公寓的戶型布置情況來(lái)確定立管的合適位置。但對(duì)于復(fù)式結(jié)構(gòu)，立管則可敷設(shè)在靠外窗的陽(yáng)臺(tái)上或者室外，因?yàn)閺N房的上層一般正好為臥室。如果沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商改變房屋結(jié)構(gòu)或者只有布置在室外，增設(shè)陽(yáng)臺(tái)。還有一種布置方式則是公用走道頂部布置水平干管，然后用分支器分出支管進(jìn)入廚房。不過(guò)不利的是一般的公用走道吊頂內(nèi)各種管道較多（電氣、消防、通風(fēng)、給水等），并且通風(fēng)條件不佳；可根據(jù)規(guī)范，在公用通道吊頂下設(shè)置獨(dú)立密封門(mén)型槽，槽底采用可卸式活動(dòng)百葉或帶孔板。事實(shí)上，有些公用走道通風(fēng)條件本來(lái)就很差，這就要需要根據(jù)實(shí)際情況確定是否需要設(shè)置燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)了。

（3）如何選定暗埋支管的敷設(shè)位置，是一個(gè)比較值得深思的問(wèn)題。結(jié)合以前的工程經(jīng)驗(yàn)，通常可以在地面的找平層中暗埋，如果暗埋在墻體時(shí)，就需明確墻體的構(gòu)造，不過(guò)高層建筑的墻體一般是多孔磚或空心磚砌筑而成，如果墻槽處理不好，暗埋在墻體中就不能達(dá)到真正暗埋的效果，所以針對(duì)實(shí)際情況，選擇合適的處理措施和暗埋位置對(duì)住戶的安全使用是至關(guān)重要的。

2.2 一級(jí)、二級(jí)調(diào)壓?jiǎn)栴}

酒店型公寓一般是小高層或高層建筑，選擇一級(jí)調(diào)壓還是二級(jí)調(diào)壓需要根據(jù)建筑的高度考慮附加壓力的影響。比如，根據(jù)某市設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，建筑高度超過(guò)75m的需要采用二級(jí)調(diào)壓，先經(jīng)過(guò)調(diào)壓設(shè)備一級(jí)處理調(diào)至所需要的壓力（低壓），再由戶內(nèi)低壓調(diào)壓器調(diào)壓至設(shè)備所需壓力。

2.3 焊縫的質(zhì)量要求

（1）一般要求對(duì)布置在廚房的立管上的焊縫進(jìn)行全部?jī)?nèi)部質(zhì)量檢驗(yàn)，也可參照規(guī)范中地上密閉房間的要求來(lái)設(shè)計(jì)，焊縫內(nèi)部質(zhì)量射線照相檢驗(yàn)和外觀質(zhì)量都要參照相關(guān)質(zhì)量要求。

（2）布置在陽(yáng)臺(tái)上或室外立管上的焊縫則可根據(jù)普通情況來(lái)確定抽檢的比例及確定質(zhì)量等級(jí)。

（3）根據(jù)公用走道的通風(fēng)情況確定來(lái)采用在每層公用走道內(nèi)布置水平干管。

2.4 其它方面的要求

（1）在設(shè)計(jì)高層小高層建筑中的燃?xì)饬⒐軙r(shí)，通?？梢院雎怨艿雷灾禺a(chǎn)生的壓縮應(yīng)力，不過(guò)由于設(shè)計(jì)問(wèn)題及溫度與實(shí)際安裝溫度的溫差造成的熱應(yīng)力和伸縮量是必須要考慮的，針對(duì)該情況的管道的熱應(yīng)力和伸縮量應(yīng)采取有效補(bǔ)償措施，在實(shí)際的工程設(shè)計(jì)應(yīng)用中一般采用波紋管補(bǔ)償器來(lái)增加補(bǔ)償，減小或消除熱應(yīng)力和伸縮量帶來(lái)的負(fù)面影響。

（2）這種類(lèi)型的設(shè)計(jì)廚房與起居室或臥室一般是相連的，設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要求采取隔斷措施，比如采取輕質(zhì)隔墻或設(shè)置推拉門(mén)等多種有效的隔斷方法。

3 酒店式公寓住戶燃?xì)夤艿老涝O(shè)計(jì)問(wèn)題

（1）疏散走道設(shè)置燃?xì)夤艿赖膯?wèn)題。由于酒店式公寓下部若干層為酒店、會(huì)所等商業(yè)場(chǎng)所，上部為公寓，因此燃?xì)夤艿懒⒐芑臼茄亟ㄖ锿鈮Ψ笤O(shè)或與上下水、熱力管道等設(shè)在一個(gè)公用豎井內(nèi)，在最底層公寓進(jìn)入室內(nèi)公共疏散走道，沿疏散走道的棚頂敷設(shè)，對(duì)應(yīng)各戶向上設(shè)置垂直分配管進(jìn)入各戶。由于酒店式公寓的平面布局大部分為內(nèi)廊式雙面布房，走道基本上都是不具備自然通風(fēng)條件的內(nèi)走道，不能滿足要求，燃?xì)庵鞲晒艿涝O(shè)置在公共疏散內(nèi)走道，一旦發(fā)生泄漏，勢(shì)必會(huì)影響公共疏散走道的安全。

（2）敞開(kāi)式廚房?jī)?nèi)設(shè)置的燃?xì)庠O(shè)備與臥室處于同一空間的問(wèn)題。由于酒店式公寓大部分為每戶30～40rn的小戶型，開(kāi)發(fā)商為了最大限度地保留臥室活動(dòng)空間，廚房多設(shè)計(jì)為敞開(kāi)廚房，致使廚房?jī)?nèi)燃?xì)庠钆c臥室處于同一空間。

4 燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)的設(shè)置問(wèn)題

結(jié)合酒店型公寓的建筑風(fēng)格與特點(diǎn)，主要做法有兩種，分別是分戶報(bào)警監(jiān)控與集中報(bào)警監(jiān)控。

4.1 分戶報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)

（1）系統(tǒng)配置要求：每戶安裝一臺(tái)報(bào)警控制器，一臺(tái)通風(fēng)設(shè)備，對(duì)于此種情況，一般報(bào)警控制器與可燃?xì)怏w探測(cè)器為一體化，以下簡(jiǎn)稱(chēng)為燃?xì)鈭?bào)警器。通過(guò)設(shè)置閥值自動(dòng)切斷閥設(shè)置在燃?xì)獗砗捅砬伴y之間的燃?xì)夤艿郎稀?/p>

（2）工作原理分析：當(dāng)廚房或衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生燃?xì)庑孤細(xì)鈭?bào)警器檢測(cè)到燃?xì)庑孤舛?，?dāng)檢測(cè)值達(dá)到爆炸下限的5%（可根據(jù)用戶需求自行設(shè)定）時(shí)，首先發(fā)出聲光報(bào)警，然后出發(fā)傳送信號(hào)至廚房中的抽風(fēng)設(shè)備的智能模塊，由智能模塊來(lái)驅(qū)動(dòng)抽風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行達(dá)到排風(fēng)的功能。當(dāng)檢測(cè)到泄漏濃度不斷的增大并且達(dá)到爆炸下限的20%（可根據(jù)用戶需求自行設(shè)定））時(shí)，燃?xì)鈭?bào)警器就會(huì)發(fā)出中斷信號(hào)送至表前自動(dòng)切斷閥的聯(lián)動(dòng)模塊，由聯(lián)動(dòng)模塊控制電磁閥關(guān)閉。

（3）燃?xì)鈭?bào)警器的電源是常用的市電，最好是消防電源，如果不是消防電源則應(yīng)具備UPS不間斷電源，而且續(xù)航能力要小于2h。

4.2 集中監(jiān)控系統(tǒng)

（1）報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)置：每戶廚房?jī)?nèi)安裝一臺(tái)排風(fēng)設(shè)備和一個(gè)可燃?xì)怏w探測(cè)器，自動(dòng)切斷閥的安裝情況可以根據(jù)影響范圍來(lái)設(shè)置，可在每戶一個(gè)，也可在每根立管上設(shè)置，或整棟樓設(shè)置一個(gè)，控制器安裝位置可選擇整個(gè)小區(qū)或在每棟樓的監(jiān)控室。

（2）工作原理分析：當(dāng)某廚房?jī)?nèi)發(fā)生了燃?xì)庑孤?，探測(cè)器檢測(cè)到燃?xì)庑孤舛葦?shù)值達(dá)到爆炸下限的5%（可根據(jù)用戶需求自行設(shè)定）時(shí)，觸發(fā)探測(cè)器，首先發(fā)出聲光報(bào)警并把警報(bào)信號(hào)傳送至控制器，，控制器相應(yīng)警報(bào)信號(hào)后觸動(dòng)廚房中的排風(fēng)毆備的聯(lián)動(dòng)模塊，由聯(lián)動(dòng)模塊來(lái)驅(qū)動(dòng)排風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行排風(fēng)。當(dāng)檢測(cè)到泄漏燃?xì)鉂舛葦?shù)值繼續(xù)增大并且達(dá)到到爆炸下限的20%（可根據(jù)用廠）需求自行設(shè)定）時(shí)，則控制器通過(guò)總線輸出信號(hào)至對(duì)應(yīng)廚房自動(dòng)切斷閥的聯(lián)動(dòng)模塊，由聯(lián)動(dòng)模塊控制自動(dòng)切斷閥關(guān)閉。

（3）燃?xì)鈭?bào)警器的電源是常用的市電，最好是消防電源，如果不是消防電源則應(yīng)具備UPS功能的電源，而且續(xù)航能力要小于2h。

5 可燃?xì)怏w探測(cè)器的位置選取

探測(cè)器一般為吸頂式或壁掛式，布置的位置要根據(jù)所檢測(cè)氣體來(lái)確定，天然氣和人工煤氣則設(shè)置在水平距離燃?xì)庠O(shè)施8m以內(nèi)，距離屋頂30cm以內(nèi)。液化石油氣設(shè)置在水平距離燃?xì)庠O(shè)施4m以內(nèi)，距離地面30cm以內(nèi)。

6 排風(fēng)設(shè)施的設(shè)置

暗廚房本身具通風(fēng)不良、空間狹小的特點(diǎn)，所以一定要設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，至于什么設(shè)置，燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范并沒(méi)有明確的規(guī)定，各地做法也不盡相同。

（1）做法一：在廚房單獨(dú)設(shè)置一個(gè)排風(fēng)通道和安裝一臺(tái)排風(fēng)扇，支管風(fēng)道應(yīng)具有防止倒風(fēng)功能。當(dāng)有燃?xì)庑孤r(shí)，啟動(dòng)排風(fēng)扇將泄漏燃?xì)馀胖僚棚L(fēng)道中。

（2）做法二：直接利用抽油煙機(jī)作為排風(fēng)設(shè)施，抽油煙機(jī)排煙道應(yīng)具有防倒風(fēng)功能。并保證事故狀態(tài)下抽油煙機(jī)控制面板上的開(kāi)關(guān)應(yīng)處于常開(kāi)狀態(tài)，通過(guò)聯(lián)動(dòng)模塊啟動(dòng)抽油煙機(jī)。需單獨(dú)布置一路電源（帶電源開(kāi)關(guān)），并連接到監(jiān)控系統(tǒng)，以保證抽油煙機(jī)在監(jiān)控狀態(tài)下正常啟動(dòng)和關(guān)閉。

（3）做法三、在公用走道頂部設(shè)水平排風(fēng)管道，在走道兩端的外窗處設(shè)置排風(fēng)管道出口，每戶設(shè)置分支風(fēng)道和一臺(tái)排風(fēng)扇，將分支風(fēng)道連接至水平排風(fēng)道。當(dāng)有燃?xì)庑孤r(shí)，啟動(dòng)排風(fēng)扇將泄漏燃?xì)馀胖了脚棚L(fēng)道中。

篇6

【關(guān)鍵詞】高層建筑結(jié)構(gòu)；轉(zhuǎn)換層；設(shè)計(jì)；構(gòu)造要求

1 工程概況

本工程為杭州下沙某高層酒店式公寓樓建筑，功能為酒店客房、公寓樓。塔樓的平面尺寸為33mx33m，建筑面積:96516. 5m2 。其中,地上面積: 83581. 7 m2,地下面積: 12934. 8 m2。建筑物層數(shù):地下1 層（局部有夾層）,地上29 層（局部裙房5層）,建筑總高度為: 90.4m。

該工程各層建筑功能是:底層為大型商場(chǎng)及酒店入口; 二層為大型商場(chǎng)及酒店的廚房和中、西餐廳;三~六層為酒店客房;七層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層；八層至二十九層為公寓住宅；屋頂層為電梯機(jī)房、設(shè)備用房、消防水箱等。

2 設(shè)計(jì)依據(jù)

2.1 設(shè)計(jì)荷載

本工程常用結(jié)構(gòu)荷載取值按《建筑結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50009 - 2001) (2006 年版) ,特殊設(shè)備荷載由有關(guān)方提供,其中部分用房活荷載標(biāo)準(zhǔn)值:

①酒店用房及設(shè)備區(qū):5. 0kN/ m2

②公寓、酒店客房:2. 0kN/ m2

2.2 風(fēng)荷載

按規(guī)范取用100 年一遇的基本風(fēng)壓0.50 kN/ m2 ,風(fēng)荷載體型系數(shù)取1. 3 ,地面粗糙度為B 類(lèi)。

2.3 地震作用

抗震設(shè)防烈度為6度,設(shè)計(jì)地震分組為第一組,設(shè)計(jì)基本地震加速度為0. 05g , 場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi), 場(chǎng)地特征周期為0. 45s。地震影響系數(shù)最大值采用0. 04 (多遇地震) 。用反應(yīng)譜法計(jì)算地震作用時(shí),采用《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB 50011 -2001)（2008年） 第5. 1. 5 條規(guī)定的地震影響系數(shù)曲線,結(jié)構(gòu)阻尼比取0.05 。

本工程屬“框支剪力墻”,高度90.4m，6度設(shè)防，抗震設(shè)防重要性類(lèi)別為丙類(lèi)?？蛑Э蚣芸拐鸬燃?jí)為二級(jí),剪力墻底部加強(qiáng)部位為三級(jí).考慮到加強(qiáng)底部及保持底部一致的因素,將轉(zhuǎn)換層及其以下各層的一般框架梁和框架柱及轉(zhuǎn)換梁的抗震等級(jí)定為二級(jí).由于工程轉(zhuǎn)換層設(shè)在建筑,8層樓面即結(jié)構(gòu)7層,已屬于“高位轉(zhuǎn)換”,框支柱及落地剪力墻的抗震等級(jí)應(yīng)提高一級(jí).因此,框支柱應(yīng)定為一級(jí)抗震,轉(zhuǎn)換層以下落地剪力墻定為二級(jí)抗震；轉(zhuǎn)換層以上部分純剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)定為三級(jí)。

3 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)介

本工程主樓為高層塔樓建筑,荷重很大,最大單柱軸向力約為25000kN。根據(jù)地質(zhì)勘察資料,該場(chǎng)地中風(fēng)化花崗巖巖面埋深在地面以下50m。主樓地下室一層, 開(kāi)挖深度約為6m ,若以中風(fēng)化花崗巖為樁端持力層,樁長(zhǎng)約為55m。主樓基礎(chǔ)采用預(yù)應(yīng)力管樁,樁端進(jìn)入中風(fēng)化巖層深度不小于1000mm。裙房部分荷重較小,基礎(chǔ)亦采用預(yù)應(yīng)力管樁,可以碎塊狀強(qiáng)風(fēng)化花崗巖為樁端持力層。主樓柱和剪力墻筒體下均采用群樁基礎(chǔ),樁徑取 800mm。裙房柱下采用三樁、四樁基礎(chǔ)，樁徑取600mm。地下室抗浮采用抗拔樁。

4 建筑結(jié)構(gòu)布置情況

4.1 建筑結(jié)構(gòu)平面布置

工程底部為框架-剪力墻結(jié)構(gòu),體型簡(jiǎn)單、規(guī)則;上部為純剪力墻結(jié)構(gòu).在剪力墻平面布置上,東西向完全對(duì)稱(chēng),南北向質(zhì)量中心與剛度中心偏差不超過(guò)1.5m,結(jié)構(gòu)偏心率較小.除核心筒外,其余剪力墻布置分散、均勻;且盡量沿周邊布置,以增強(qiáng)抗扭效果.

4.2 建筑結(jié)構(gòu)豎向布置

高層建筑的側(cè)向剛度宜下大上小,且應(yīng)避免剛度突變.然而帶轉(zhuǎn)換層的高層建筑結(jié)構(gòu)顯然有悖于此,因此有關(guān)文獻(xiàn)對(duì)轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度作了專(zhuān)門(mén)規(guī)定.對(duì)該工程而言,屬于“高位轉(zhuǎn)換”.轉(zhuǎn)換層上下等效側(cè)向剛度比宜接近于1,不應(yīng)大于1.3。在設(shè)計(jì)過(guò)程中,應(yīng)把握的原則歸納起來(lái),就是要強(qiáng)化下部,弱化上部.可以采用的方法有以下幾種.

4.2.1 與建筑專(zhuān)業(yè)協(xié)商,使盡可能多的剪力墻落地，除核心筒部分剪力墻在底部必須設(shè)置外,讓兩側(cè)各有四片剪力墻落地。這些無(wú)疑都大大增強(qiáng)了底部剛度。

4.2.2 加大底部剪力墻厚度.轉(zhuǎn)換層以下剪力墻中,核心筒部分的厚度取為250mm,其余部分的厚度取為300mm.

4.2.3 底部剪力墻盡量不開(kāi)洞或開(kāi)小洞,以免剛度削弱太大.

4.2.4 提高底部柱、墻混凝土強(qiáng)度等級(jí),采用C40混凝土.

4.2.5 適當(dāng)減少轉(zhuǎn)換層上部剪力墻數(shù)目,控制剪力墻厚度, 同時(shí)為減輕自重，剪力墻厚度分200mm及250mm兩種，沿高度分兩次變化，即墻厚250mm減到200mm，墻厚200mm減到160mm.

弱化上部剛度不僅對(duì)控制剛度比有利,還可減輕建筑物重量,減小框支梁承受的荷載;增大結(jié)構(gòu)自振周期,減小地震作用力.工程綜合采用上述幾種方法后,轉(zhuǎn)換層上下剛度比在X方向?yàn)?.809,在Y方向?yàn)?.907,滿足規(guī)范要求,效果良好.

雖然上下部剛度比滿足要求,但畢竟工程仍屬于豎向不規(guī)則結(jié)構(gòu),轉(zhuǎn)換層及其下一層無(wú)法滿足要求,形成了結(jié)構(gòu)薄弱層.因而應(yīng)將該兩層的地震剪力乘以1.15的增大系數(shù)。

4.3 轉(zhuǎn)換層設(shè)計(jì)

框支－剪力墻結(jié)構(gòu)應(yīng)控制轉(zhuǎn)換層上、下層的剪切剛度比。增高轉(zhuǎn)換層以上樓層高度 ，能直接改善剪切剛度比。往往轉(zhuǎn)換層下部為大空間，層高較高；轉(zhuǎn)換層以上是住宅，層高較低，造成剪切剛度比加大。本工程轉(zhuǎn)換層層高不高，從而降低了剪切剛度比。

本工程設(shè)計(jì)時(shí)從減輕自重出發(fā)，盡管上部剪力墻方向復(fù)雜，仍優(yōu)先考慮梁系轉(zhuǎn)換。梁高1.8m，梁寬一般為0.9m、1.2m.

計(jì)算結(jié)果顯示梁的扭矩大，配置縱向抗扭鋼筋及橫向抗扭箍筋均難滿足要求，因此采用部分封底，形成箱形，轉(zhuǎn)換層上、下板厚均為200mm.

5 結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果分析

5.1 結(jié)構(gòu)計(jì)算模型及程序

結(jié)構(gòu)整體分析采用了PKPM系列軟件中的兩種程序計(jì)算:

5.1.1 PKPM系列建筑結(jié)構(gòu)三維分析軟件TAT,計(jì)算中各構(gòu)件的計(jì)算單元分別為:

①線單元:梁、柱、斜撐;②膜單元:水平樓板;③殼單元:剪力墻

5.1.2 基于廣義協(xié)調(diào)墻元模型PKPM系列的高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析軟件SATWE 2008 版,各構(gòu)件計(jì)算單元為:

①桿元:梁、柱、斜桿;②膜單元:水平樓板;③墻元:剪力墻

5.2 反應(yīng)譜法計(jì)算的主要結(jié)果分析

5.2.1 計(jì)算得到的前6 階模態(tài)振型的振動(dòng)周期結(jié)果列于表1 。兩個(gè)程序計(jì)算得到的第一、第二周期T1 、T2 分別為X、Y方向的平動(dòng)周期,第三周期T3 為扭轉(zhuǎn)第一周期, T3/ T1 小于規(guī)范的限值0.90 ,表明該結(jié)構(gòu)具有良好的抗扭能力,符合抗震概念設(shè)計(jì)的要求。振型曲線符合正常規(guī)律。從表1 可見(jiàn),扭轉(zhuǎn)周期比滿足要求,有效質(zhì)量系數(shù)滿足要求。

5.2.3 結(jié)構(gòu)樓層抗側(cè)剛度比及層抗剪承載力比均滿足規(guī)范要求。

5.2.4 舒適度要求: 考慮10 年一遇的風(fēng)荷載作用(w0 = 0. 50kN/ m2 ) 下的脈動(dòng)影響,結(jié)構(gòu)頂點(diǎn)最大加速度限值αmax = 0. 25m/ s2 ;

X向:

頂點(diǎn)順風(fēng)向的最大加速度αw=0.037m/ s2 ;頂點(diǎn)橫風(fēng)向的最大加速度αtr=0.080m/ s2 ;

Y向:

頂點(diǎn)順風(fēng)向的最大加速度αw=0.031m/ s2;頂點(diǎn)橫風(fēng)向的最大加速度αtr=0.069m/ s2 ;

均滿足要求。

5.3 彈性時(shí)程分析主要計(jì)算結(jié)果及比較與分析

時(shí)程分析采用“中國(guó)建筑科學(xué)研究院工程抗震研究所”提供的3 條小震的地震波:

H KS1 (天然波) 、HKS3 (天然波) 、H KS4 (人工波)

時(shí)程法計(jì)算得到的結(jié)構(gòu)最大響應(yīng)計(jì)算結(jié)果列于表3 。

對(duì)應(yīng)于3 條輸入地震時(shí)程曲線,時(shí)程法計(jì)算得到的結(jié)構(gòu)響應(yīng)位移,均略小于反應(yīng)譜的計(jì)算結(jié)果。總體而言,時(shí)程法計(jì)算結(jié)果與反應(yīng)譜法計(jì)算結(jié)果基本吻合,符合設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)要求。

6 結(jié)構(gòu)整體抗震性能綜合評(píng)價(jià)

本工程抗震設(shè)防目標(biāo)是“小震不壞,中震可修,大震不倒”,在50 a中,小震的出現(xiàn)概率是63%,中震的出現(xiàn)概率是10%,大震的出現(xiàn)概率是2%。小震不壞是當(dāng)遭遇低于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的多遇地震時(shí),建筑一般不受損壞;中震時(shí),建筑可能受損壞,但經(jīng)修理后仍可使用;大震時(shí),建筑不倒塌或不發(fā)生危及人員的嚴(yán)重破壞。

本工程屬A級(jí)高度的高層。由于在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采取了較為合理的結(jié)構(gòu)布置和有效的構(gòu)造措施,從而減小了由于結(jié)構(gòu)體系變化等帶來(lái)的不利影響,使得結(jié)構(gòu)仍具有良好的抗震性能,計(jì)算結(jié)果滿足現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程的要求。

兩個(gè)程序的計(jì)算結(jié)果基本規(guī)律一致,只是由于對(duì)某些特殊情況的處理方法在概念上不盡相同,在單元模型上(如墻元的處理) 、剛域處理上的差異以及重力加速度g 的取值不同(SATWE 取10. 0 , TAT 取9. 81) ,計(jì)算結(jié)果在數(shù)值上存在一定的差異,但均在工程上可接受的范圍內(nèi)。

從結(jié)構(gòu)三維整體分析的結(jié)果看,本工程在6 度多遇地震作用下,結(jié)構(gòu)反應(yīng)滿足規(guī)范要求。

7 結(jié)束語(yǔ)

本文前面僅僅簡(jiǎn)單介紹了整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算中的有關(guān)問(wèn)題以及幾個(gè)特殊部位的結(jié)構(gòu)布置型式,在本工程施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中,還對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了充分的考慮:

7.1 鋼筋混凝土高層建筑的結(jié)構(gòu)自重引起框架柱和混凝土墻的軸向變形差異較大,如果主框架梁與中部核心筒的連接為強(qiáng)連接構(gòu)造,則在框架梁端部將產(chǎn)生很大的彎矩。調(diào)整的方法可以采用減弱支座節(jié)點(diǎn)連接的剛度的措施。

7.2 框支－剪力墻結(jié)構(gòu)抗震性能差，造價(jià)高，應(yīng)盡量避免采用。但它能滿足現(xiàn)代建筑不同功能組合的需要，有時(shí)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)又不可避免此種結(jié)構(gòu)型式，對(duì)此應(yīng)采取措施積極改善其抗震性能，盡可能減少材料消耗，以降低工程造價(jià)。

參考文獻(xiàn)

[1]JGJ3 - 2002 ,J186 - 2002 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程[ S] .

篇7

6000套酒店式服務(wù)公寓搶灘北京樓市

時(shí)下，北京酒店式服務(wù)公寓的扎堆入市似給遭受冷遇的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)絲絲暖意。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京酒店式服務(wù)公寓總套數(shù)比2007年末增長(zhǎng)8.4％，達(dá)到7549套。預(yù)計(jì)，下半年北京還將掀起酒店式服務(wù)公寓的供應(yīng)熱浪。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)6190套。

2008年4月，位于新城國(guó)際的北京逸蘭新城國(guó)際服務(wù)公寓(Lanson PlaceBeijing)面世，提供了108套公寓。當(dāng)月，位于建國(guó)門(mén)內(nèi)貢院西街9號(hào)的莎瑪長(zhǎng)安(Shama Luxe Chang’an)服務(wù)公寓開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)提供了199套豪華公寓。同樣是在4月份，位于豐臺(tái)區(qū)的東亞三環(huán)中心開(kāi)盤(pán)亮相。三個(gè)項(xiàng)目在同一月入市，拉開(kāi)了今年酒店式服務(wù)公寓集中亮相的序幕――

2008年5月，位于光華國(guó)際的北京輝盛閣國(guó)際公寓(Fraser Suites CBD)開(kāi)業(yè)，提供了357套公寓。

2008年6月25日，亞洲領(lǐng)先的精品服務(wù)式公寓Shama(莎瑪)集團(tuán)宣布，旗下豪華服務(wù)式公寓品牌Shama Luxe在北京的首個(gè)物業(yè)Shama Luxe

Chang’an(莎瑪長(zhǎng)安)正

式開(kāi)始營(yíng)業(yè)。

2008年6月28日，位于豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)柳橋西北側(cè)的CUV國(guó)際公寓正式開(kāi)盤(pán)。

2008年8月6日，位于三環(huán)方莊橋邊的酒店式公寓亞勝?鉑第公館開(kāi)盤(pán)。當(dāng)月，輝盛閣國(guó)際公寓投入使用，357套酒店式服務(wù)公寓推向市場(chǎng)。

2008年9月上旬，位于東城區(qū)朝內(nèi)大街的凱德?華璽樣板間開(kāi)放，月底有望正式開(kāi)盤(pán)。

原定于9月份開(kāi)盤(pán)的波菲特行政公寓，因參加山西房展，于是將開(kāi)盤(pán)時(shí)間推后至10月。

除上述酒店式服務(wù)公寓外，年內(nèi)有望入市的該類(lèi)項(xiàng)目還包括北京財(cái)富中心千禧公寓、上東酒店公寓、伯朗峰、勵(lì)駿酒店式公寓、擎峰等。(詳見(jiàn)表)

酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)量的驟增令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各項(xiàng)目為了搶占市場(chǎng)，分別拿出了自己的看家本領(lǐng)。比如東亞三環(huán)中心于6月21日正式開(kāi)展“無(wú)理由退房”活動(dòng)，并在前不久宣布，將該活動(dòng)截止時(shí)間延長(zhǎng)至11月30日。而位于燕莎區(qū)域的波菲特行政公寓，在奧運(yùn)前曝出5套優(yōu)惠房源，精裝修帶家具家電，售價(jià)20800元/平方米，比該項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)低了5000元。而只租不售的項(xiàng)目，如逸蘭新城國(guó)際服務(wù)公寓、北京財(cái)富中心千禧公寓等，為吸引租客，在前期也紛紛推出了不同程度的優(yōu)惠。類(lèi)似案例，不勝枚舉。

集中入市皆因看好奧運(yùn)商機(jī)?

在淡市之中，酒店式服務(wù)公寓出現(xiàn)供應(yīng)熱潮的事實(shí)，多少有些令人費(fèi)解。而因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的舉辦，業(yè)內(nèi)外人士紛紛猜想酒店式服務(wù)公寓扎堆入市主要是為了趕北京奧運(yùn)會(huì)的商機(jī)。誠(chéng)然，作為百年盛事，奧運(yùn)會(huì)對(duì)各行各業(yè)的影響不容小覷，就房地產(chǎn)而言，其對(duì)酒店以及服務(wù)式公寓的租客帶動(dòng)尤為明顯。然而，今年酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)出現(xiàn)的“逆市熱”完全是因?yàn)閵W運(yùn)嗎?

《樓市》記者深入采訪之后發(fā)現(xiàn)，奧運(yùn)會(huì)無(wú)疑是酒店式服務(wù)公寓集中入市的“催化劑”。根據(jù)世邦魏理仕最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以租期大于1個(gè)月的酒店式服務(wù)公寓租金看，平均租金(包括管理費(fèi))為235.1元/平方米’月，季度同比上升0.7％，年度同比上升9.9％。(近年北京酒店式服務(wù)公寓租金指數(shù)見(jiàn)圖1)很多項(xiàng)目正是因?yàn)榭春脢W運(yùn)期間較高的租金回報(bào)，紛紛趕在奧運(yùn)前入市，如逸蘭新城國(guó)際服務(wù)公寓、北京輝盛閣國(guó)際公寓、莎瑪長(zhǎng)安等。

此外，酒店式服務(wù)公寓的“井噴”，還緣于部分開(kāi)發(fā)商對(duì)奧運(yùn)會(huì)期間市場(chǎng)的過(guò)高預(yù)期。“一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)勢(shì)必助漲市場(chǎng)行情上行。因此，一些項(xiàng)目還沒(méi)有達(dá)到入市、開(kāi)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，便紛紛在奧運(yùn)前亮相或接受預(yù)定。而事實(shí)上，酒店式服務(wù)公寓的租金經(jīng)歷了奧運(yùn)會(huì)前及奧運(yùn)會(huì)期間的成倍增長(zhǎng)后，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束便出現(xiàn)明顯下滑，其中一些項(xiàng)目的租金在奧運(yùn)期間就已經(jīng)開(kāi)始下滑?！笔腊钗豪硎俗≌慷锣嚱》治?。

在鄧健看來(lái)，除受較高租金回報(bào)吸引，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的過(guò)高預(yù)期外，奧運(yùn)期間不讓動(dòng)工的政策也是催發(fā)酒店式服務(wù)公寓集中入市的因素之一?！敖衲耆胧械木频晔椒?wù)公寓項(xiàng)目，大多是幾年前拿到的土地，并報(bào)批的規(guī)劃。因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)期間無(wú)法施工，所以，很多項(xiàng)目為了迎接‘奧運(yùn)團(tuán)’紛紛趕工期，力求在奧運(yùn)前推出?！编嚱≌f(shuō)。

當(dāng)然，酒店式服務(wù)公寓供應(yīng)出現(xiàn)“逆市熱”也并非全部因?yàn)閵W運(yùn)。第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成認(rèn)為，一些酒店式服務(wù)公寓選擇在奧運(yùn)年入市可能屬于無(wú)奈之舉。因?yàn)椋瑥那皫啄晖恋毓?yīng)的情況來(lái)看，一塊幾十萬(wàn)平方米的土地，往往配行幾萬(wàn)平方米的商業(yè)金融用地，住宅部分在經(jīng)過(guò)幾期開(kāi)發(fā)之后現(xiàn)已接近尾聲，下一步必須開(kāi)發(fā)商業(yè)金融用地。如果做商業(yè)，難度較大，況且有些區(qū)域的商業(yè)已趨于飽和做酒店，需求又有限。開(kāi)發(fā)商為降低風(fēng)險(xiǎn)，便將其定位于酒店式服務(wù)公寓。此外，還有一類(lèi)是純粹的商業(yè)金融用地，40年產(chǎn)權(quán)，不能做住宅，做商業(yè)、酒店同樣面臨上述問(wèn)題，于是也只能定位于酒店式服務(wù)公寓。這類(lèi)項(xiàng)目，大多在前兩年就已經(jīng)明確了定位，從推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，今年已具備開(kāi)盤(pán)條件，不得不推出。對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目而言，選擇現(xiàn)如令入市，更多的是一種無(wú)奈。

而開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈不僅體現(xiàn)于此。北京盛世原華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理賈金哲在接受《樓市》記者采訪時(shí)道出了多數(shù)開(kāi)發(fā)商的心曲：“從政策層面講，‘90m2?70％’政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不可能再一味求大，只能做小。做小，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)隨之變薄。因此，很多開(kāi)發(fā)商為了保障利潤(rùn)，紛紛提升產(chǎn)品品質(zhì)，如加精裝修、加酒店式服務(wù)等?！?0m2?70％’政策是2006年出臺(tái)的，而一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作往往需要1～2年，所以，今年酒店式服務(wù)公寓的‘井噴’也可以說(shuō)是一種政策效應(yīng)?！?/p>

如果從市場(chǎng)層面分析，賈金哲認(rèn)為，近兩年購(gòu)房群體越來(lái)越年輕化。很多工作不久的年輕白領(lǐng)，收入非?？捎^，但財(cái)富積累相對(duì)較少，對(duì)房屋總價(jià)的支付能力偏低，但又渴望住高品質(zhì)住宅。為了迎合這一需求特征，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量推出戶型小、總價(jià)低、品質(zhì)相對(duì)較高的酒店式服務(wù)公寓。

“井噴”之后能否抵御樓市寒冬?

在大勢(shì)處于低谷之際，集中供應(yīng)的酒店式服務(wù)公寓其后市命運(yùn)成為時(shí)

下業(yè)界關(guān)注之焦點(diǎn)。

“只租不售的酒店式服務(wù)公寓受影響相對(duì)較小?！编嚱≌f(shuō)，“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與租客簽訂長(zhǎng)期租約的酒店式服務(wù)公寓，約占整體市場(chǎng)份額的一半，其中以一年期租約居多。也就是說(shuō)，市場(chǎng)上有一半的酒店式服務(wù)公寓的租價(jià)，將維持奧運(yùn)前的高租金水平至明年?！?/p>

“但對(duì)于簽訂短期租約的酒店式服務(wù)公寓而言，其租金在奧運(yùn)后肯定會(huì)下滑，但不是降，而是合理回歸。因?yàn)椋芏嗑频晔椒?wù)公寓的租金在奧運(yùn)前成倍增長(zhǎng)，奧運(yùn)后自然會(huì)回落，有的可能回到奧運(yùn)前的水平，或低于奧運(yùn)前的水平?！编嚱∪缡钦f(shuō)。

對(duì)于出售的酒店式服務(wù)公寓而言，受市場(chǎng)波動(dòng)影響相對(duì)大些。由于時(shí)下市場(chǎng)觀望氣氛濃郁，該類(lèi)物業(yè)的成交量也將有所下滑。為此，部分項(xiàng)目延遲了開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，位于昌平區(qū)的伯朗峰便是其中之一。該項(xiàng)目副總經(jīng)理賈金哲告訴記者，伯朗峰原計(jì)劃于今年9月份開(kāi)盤(pán)，但考慮如今大市低迷，于是推遲了入市時(shí)間，具體時(shí)間未定?！扒皟赡?，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度過(guò)快，今年出現(xiàn)回調(diào)是正常的。我們要堅(jiān)持下去，相信難關(guān)一定會(huì)度過(guò)去?！辟Z金哲說(shuō)。

除出售、出租類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)不一外，不同區(qū)域的酒店式服務(wù)公寓與蕭條大勢(shì)抗衡的力度也不盡相同。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，位于CBD的酒店式服務(wù)公寓，借助CBD地段好、外商多、商務(wù)往來(lái)活躍等種種優(yōu)勢(shì)，受市場(chǎng)影響較小。除此之外，雖位于邊緣區(qū)域，但環(huán)境好、配套全、生活舒適、出行方便的酒店式服務(wù)公寓，諸如伯朗峰，未來(lái)市場(chǎng)前景同樣看好。

篇8

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；欠發(fā)達(dá)地區(qū)；粵北地區(qū)

【中圖分類(lèi)號(hào)】F592.7 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1002-736X（2012）07-0091-04

大布鎮(zhèn)地處山區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟(jì)落后，地廣人稀，但旅游資源豐富，生態(tài)保護(hù)良好，山清水秀，更有著名的廣東大峽谷風(fēng)景區(qū)，是避暑、休閑、養(yǎng)牛和療養(yǎng)的好地方。大布鎮(zhèn)有得天獨(dú)厚的條件發(fā)展旅游地產(chǎn)。休閑旅游地產(chǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是為休閑旅游活動(dòng)服務(wù)的地產(chǎn)，是在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托地產(chǎn)項(xiàng)目周邊良好的自然、旅游、文化等資源環(huán)境進(jìn)行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施和社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者和旅游者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)（文彤，2006）。結(jié)合大布鎮(zhèn)具體情況、大布鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造的現(xiàn)實(shí)需要以及休閑旅游地產(chǎn)的具體要求，本文對(duì)大布鎮(zhèn)發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)的可行性進(jìn)行了分析。

一、市場(chǎng)分析

大布鎮(zhèn)位于廣東省乳源瑤族自治縣西南68公里，距韶關(guān)市區(qū)約98公里，距英德市區(qū)約7l公里。韶關(guān)高鐵距廣東大峽谷為90多公里，從韶關(guān)市區(qū)至乳源縣約30分鐘車(chē)程，乳源縣城至大峽谷景區(qū)約一個(gè)半小時(shí)車(chē)程，路況為省道$258線硬底化水泥公路。廣州至大布鎮(zhèn)約為230多公里，從珠三角地區(qū)到大峽谷，需通過(guò)京珠高速公路乳源出口經(jīng)國(guó)道323轉(zhuǎn)省道258即可到達(dá)；或者經(jīng)佛岡出口從英德方向行車(chē)，此路線相對(duì)較短，從英德高鐵至大布鎮(zhèn)約為60公里。

隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，人民收入水平不斷提高以及5+2生活工作方式的推廣，人們的旅游觀念逐漸從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)變（劉群紅，2011）。休閑度假游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，而且大量的休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也隨之應(yīng)運(yùn)而生。廣東是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省份之一，并擁有全國(guó)最發(fā)達(dá)的珠三角經(jīng)濟(jì)圈，城市居民生活富裕，休閑旅游欲望強(qiáng)烈，且廣東大峽谷距離珠三角地區(qū)距離較近，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。乳源縣借助于豐富的自然資源和歷史人文資源，休閑度假游可穩(wěn)步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)蓬勃發(fā)展。大布鎮(zhèn)應(yīng)依托政策優(yōu)勢(shì)和得天獨(dú)厚的廣東大峽谷旅游資源，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，大力宣傳策劃，并積極創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)，以滿足日益增長(zhǎng)的休閑旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)需求（周霄、黃猛。2007）。

首先，大布鎮(zhèn)離韶關(guān)市僅為98公里，接近2小時(shí)的車(chē)程，通常旅游地產(chǎn)距市區(qū)距離宜為1～2小時(shí)之間，小于1小時(shí)太近，大于2小時(shí)太遠(yuǎn)，因此大布鎮(zhèn)處于發(fā)展旅游地產(chǎn)的黃金區(qū)域（宋丁，2006）。由于距珠江三角洲發(fā)達(dá)地區(qū)距離不超過(guò)300公里，大布鎮(zhèn)交通改善后，將會(huì)吸引更多的中產(chǎn)以及富裕的家庭來(lái)大布鎮(zhèn)休閑、置業(yè)和投資等。其次，大布鎮(zhèn)森林覆蓋率高，離廣東大峽谷僅為3公里左右，規(guī)劃開(kāi)發(fā)的地區(qū)處于大峽谷鎮(zhèn)區(qū)之間，距大峽谷距離更近，景色優(yōu)美，是投資置業(yè)、娛樂(lè)休閑的好地方。第三，由于處于初期開(kāi)發(fā)階段，酒店式公寓僅為2000元每平米，別墅式公寓定價(jià)均價(jià)僅為3500元每平米，而韶關(guān)房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)4500元每平米，因此性價(jià)比極高。第四，隨著大峽谷的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施的完善以及名氣逐漸的增大，可以預(yù)見(jiàn)，酒店式公寓和別墅式公寓增值潛力和空間巨大，必然會(huì)吸引中等收入的白領(lǐng)階層以及高收入的富裕家庭到大布鎮(zhèn)投資置業(yè)（姜明，汪芳，2009）。

二、發(fā)展目標(biāo)

大布鎮(zhèn)地處韶關(guān)市遠(yuǎn)郊地塊，做房地產(chǎn)具有一定的難度，可以先通過(guò)經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)廣東大峽谷的形式來(lái)營(yíng)造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價(jià)值，然后再通過(guò)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)來(lái)獲得收益。一種模式是前段時(shí)間熱論的城市運(yùn)行模式，就是將一快整片較大的土地交給開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)旅游帶動(dòng)人氣，將生地炒成熟地，然后通過(guò)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)獲得收益。隨著土地升值和地塊出讓?zhuān)蟛兼?zhèn)財(cái)政收入將極大提高，擁有充分財(cái)力去改造美化鎮(zhèn)區(qū)，這必然推動(dòng)城鎮(zhèn)改造的順利實(shí)施。

結(jié)合廣東大峽谷旅游開(kāi)發(fā)，大布鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)主要進(jìn)行酒店式公寓和別墅式公寓開(kāi)發(fā)規(guī)劃。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，主要采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。以規(guī)劃期限為2011～2020年為例，分六期進(jìn)行，第一期規(guī)劃期限為2011～2014年，以后每二三年完成一期。第一期規(guī)劃酒店式公寓500套左右，別墅式公寓100套左右，主打大布鎮(zhèn)旅游新區(qū)。隨著大布鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展和成熟，每期酒店式公寓和別墅式公寓按20%的增長(zhǎng)率進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)。

三、建設(shè)項(xiàng)目與投資

（一）項(xiàng)目建設(shè)

大布鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)主要是中產(chǎn)型開(kāi)發(fā)酒店式公寓，并針對(duì)富裕階層開(kāi)發(fā)一定量的別墅式公寓，并完成公寓周邊配套設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，如飲水工程、污水處理工程、電力設(shè)施以及交通通訊等。

（二）項(xiàng)目投資

主要引進(jìn)房地產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在政策和其他方面給予幫助和扶持，主要以多層民用建筑為主，酒店式公寓每套面積設(shè)計(jì)在40～60平方米之間，平均面積按50平方米計(jì)算；別墅式公寓100平米左右。根據(jù)韶關(guān)市造價(jià)信息，第一期每平米建設(shè)成本約為1200元左右，考慮物價(jià)上漲等綜合因素，暫估每期造價(jià)增加10%左右。在不考慮地價(jià)時(shí)，項(xiàng)目投資如表一3所示。

四、效益預(yù)測(cè)

目前，韶關(guān)市房?jī)r(jià)均價(jià)約為4500元左右，一期作為試點(diǎn)，主要起到廣告效應(yīng)和吸引人氣的作用。第一期項(xiàng)目酒店式公寓暫定均價(jià)2000元每平方米，別墅式公寓暫定均價(jià)3500元每平方米。以第一期為例，根據(jù)每套酒店式公寓面積為40～60平方米，因此，每套房子均價(jià)約為10萬(wàn)元左右，預(yù)期銷(xiāo)售收入5000萬(wàn)元；別墅式公寓每套面積約為100平方米左右，每套均價(jià)約為35萬(wàn)元，預(yù)期銷(xiāo)售收入為3500萬(wàn)元。預(yù)期總銷(xiāo)售收入為8500萬(wàn)元，在不考慮地價(jià)時(shí)，預(yù)期總收益約為4300萬(wàn)元左右?？紤]物價(jià)以及其他綜合因素，每期酒店式公寓以及別墅式公寓每平米均價(jià)均按15%價(jià)格增長(zhǎng)，預(yù)期銷(xiāo)售收入以及預(yù)期收益如表一4所示。

五、開(kāi)發(fā)方案

大布鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體來(lái)說(shuō)有兩種方案：方案A：在鎮(zhèn)區(qū)至大峽谷的周邊發(fā)展旅游地產(chǎn)；方案B：在原有鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，并實(shí)現(xiàn)舊鎮(zhèn)區(qū)改造。

方案A：在鎮(zhèn)區(qū)至大峽谷的周邊發(fā)展旅游地產(chǎn)。

篇9

關(guān)鍵詞：五星級(jí)酒店；空調(diào)系統(tǒng)；設(shè)計(jì)方案

中圖分類(lèi)號(hào)：TB657.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、原工程介紹

項(xiàng)目位于常州市武進(jìn)區(qū)新中心區(qū)，是集三星級(jí)酒店和酒店式公寓為一體的綜合體高層建筑，其中裙房部分包括3層的公共建筑空間和1層架空綠化層，塔樓部分包括28層酒店和27層酒店式公寓。地下一二層為停車(chē)庫(kù)及設(shè)備房，可停車(chē)292輛。地面裙房3層是為酒店配套的相關(guān)功能，包括餐飲，會(huì)議和康樂(lè)休閑等功能，以及汽車(chē)展廳，而兩棟連為一體塔樓分別為酒店和酒店式公寓。

建筑概況：

地下二層，地上：酒店部分28層，酒店式公寓部分27層；

建筑高度： 99.8m，建筑等級(jí)：一級(jí) 耐火等級(jí)：一級(jí)

本建筑由3層裙房及其上塔樓組成， 標(biāo)準(zhǔn)層分為高低兩區(qū)，低區(qū)5~17層為酒店式公寓，高區(qū)位于塔樓的18-28層。高區(qū)西側(cè)為酒店，高區(qū)東側(cè)為高層高酒店式公寓。

建筑總面積： 73045.41m2（其中計(jì)容積率部分面積：43880.62 m2）

包括：酒店式公寓面積：25935.51 m2 酒店及配套面積：16255.68 m2

酒店總間數(shù)：200間 其中：普通客房：180行政客房：20

酒店式公寓總套數(shù)：514（其中高層高戶型56套）

二、原采暖空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：

根據(jù)本工程的特點(diǎn)，本設(shè)計(jì)采用中央空調(diào)系統(tǒng)，用于夏季集中供冷和冬季酒店客房的集中供熱。冷熱源采用風(fēng)冷熱泵式熱水機(jī)組，塔樓公寓及裙房各功能用房冬季不供熱。裙房空調(diào)冷水系統(tǒng)為一個(gè)冷源，塔樓公寓不設(shè)集中空調(diào)。

本工程僅為酒店客房提供集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)，熱水設(shè)計(jì)溫度為60℃。

熱源及加熱方式：采用太陽(yáng)能作為熱源（當(dāng)?shù)匾?guī)劃本項(xiàng)目必須有太陽(yáng)能利用），同時(shí)設(shè)置組環(huán)式燃?xì)鉄崴畽C(jī)組輔助加熱（太陽(yáng)能集熱板在28層屋頂）。熱水存儲(chǔ)在熱水箱內(nèi)供給用水點(diǎn)。

三、空調(diào)修改設(shè)計(jì)定位

由于業(yè)主高層對(duì)本項(xiàng)目的定位的改變并且擬委托德國(guó)某酒店管理公司對(duì)酒店進(jìn)行管理，要把原來(lái)僅僅是三星級(jí)的普通酒店設(shè)計(jì)成五星級(jí)酒店。本項(xiàng)目于2009年10月份開(kāi)工，在2010年8月份才開(kāi)始決定重新調(diào)整酒店的定位。這是一個(gè)涉及各專(zhuān)業(yè)的重大改變，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)到了十五層。并且原設(shè)計(jì)院遠(yuǎn)在深圳，已經(jīng)不愿意再做如此重大的設(shè)計(jì)改變。本人作為原業(yè)主單位設(shè)計(jì)部設(shè)備主管工程師參與了全部方案的修改論證，這里僅就其重要的空調(diào)系統(tǒng)重新設(shè)計(jì)的方案選擇談一些心得。

在此困難的情況下，我們聯(lián)系了一家本地的設(shè)計(jì)院重新做了二次機(jī)電設(shè)計(jì)。

涉及暖通專(zhuān)業(yè)的主要調(diào)整是：

（一）酒店客房空調(diào)參數(shù)必須符合五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）在裙房三層增加8米*12米室內(nèi)游泳池。

（三）補(bǔ)充原未設(shè)計(jì)的廚房通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)（增加了廚房的數(shù)量并調(diào)整了布局）。

（四）不設(shè)洗衣機(jī)房，洗衣服務(wù)全部外包。

（五）在既有的建筑、結(jié)構(gòu)并且考慮設(shè)備吊裝等條件下重新研究空調(diào)冷、熱源方案及設(shè)備的布置。

四、空調(diào)方案選擇確定

經(jīng)過(guò)與酒店管理公司、二次機(jī)電設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位、原設(shè)計(jì)單位的多次深入研究，同時(shí)本公司其他專(zhuān)業(yè)工程師的配合下，我們最終選擇了以下的設(shè)計(jì)空調(diào)方案。

（一）放棄了原來(lái)的二套空調(diào)熱泵機(jī)組及系統(tǒng)的方案，采用酒店最為常用的冷水機(jī)組加鍋爐的方案。裙房與客房采用一空調(diào)套系統(tǒng)。由于不設(shè)洗衣機(jī)房，故采用常壓熱水燃?xì)忮仩t（天然氣），以滿足消防與環(huán)保要求。鍋爐熱水與原有的太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。（關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)各種冷熱源的經(jīng)濟(jì)性分析不在此贅述，該方面的教材與論文已經(jīng)有很多，可參考。在能耗與初投資方面，冷水機(jī)組加鍋爐的方案肯定要優(yōu)于空調(diào)熱泵機(jī)組，但是空調(diào)熱泵機(jī)組在管路系統(tǒng)及布置靈活性方面有優(yōu)勢(shì)，這是原設(shè)計(jì)選擇它的重要原因）。

（二）在建筑空間已經(jīng)很緊張的條件下，經(jīng)過(guò)詳細(xì)論證，我們得到較為合理的設(shè)備布置。設(shè)備具體布置為：

冷水機(jī)組及冷卻水泵、冷凍水泵布置在裙房四層西南角。冷卻塔布置在裙房四層屋頂，位置冷水機(jī)靠近。并在冷卻塔相對(duì)公寓的位置采取建筑吸音措施（隔音墻）

在28層屋頂設(shè)計(jì)熱水鍋爐。考慮到當(dāng)?shù)氐跹b機(jī)械力量的限制，每臺(tái)鍋爐凈重不超過(guò)一噸（用施工塔吊吊裝就位）

重要設(shè)備參數(shù)如下：

其中鍋爐熱水熱量包括提供生活熱水（通過(guò)水-水熱交換器）。

（三）游泳池空調(diào)系統(tǒng)采用最近流行的泳池三合一熱泵系統(tǒng)，達(dá)到水溫、空氣溫度與濕度的相應(yīng)要求，為獨(dú)立的系統(tǒng)。具體參數(shù)為：

（四）空調(diào)水系統(tǒng)：本空調(diào)水系統(tǒng)由于空間等限制，采用一次泵系統(tǒng)。在制冷機(jī)房?jī)?nèi)的冷凍水總干管加設(shè)壓差旁通控制，以實(shí)現(xiàn)末端空調(diào)的水系統(tǒng)的變流量控制。

（五）空調(diào)末段設(shè)備：裙房大空間用房采用全空氣系統(tǒng)，過(guò)渡季節(jié)可全新風(fēng)運(yùn)行?？头考靶》块g均采用新風(fēng)加風(fēng)機(jī)盤(pán)管的水－空氣系統(tǒng)。在末段設(shè)備的冷凍回水管上設(shè)比例積分二通調(diào)節(jié)閥或開(kāi)關(guān)型電動(dòng)二通閥以實(shí)現(xiàn)溫度、水流的控制。

（六）廚房排煙系統(tǒng)：廚房通風(fēng)常常是設(shè)計(jì)的難點(diǎn)，由于廚房布局的不確定性，特別是廚房灶具排熱量及排油煙量難于估計(jì)，一般是需在確定廚房設(shè)備廠家工藝確定后才能設(shè)計(jì)。在已定廚房設(shè)備供應(yīng)商在前提下，我們明確排油煙總管及空調(diào)由我們?cè)O(shè)計(jì)，廚房?jī)?nèi)部排油煙管排與總管接駁，解決了設(shè)計(jì)與施工中的難題。排油煙總管采用不銹鋼薄板制作，沿中庭外墻至28層高空排放。

五、幾點(diǎn)體會(huì)

（一）由于市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的改變，建筑設(shè)計(jì)方案的修改在房地產(chǎn)業(yè)界是常見(jiàn)的。但是在工程主體已經(jīng)施工到一半時(shí)進(jìn)行本工程這樣如此重大的調(diào)整還不多見(jiàn)。特別是本工程集公寓、酒店及其裙房（一層還有汽車(chē)展廳）于一個(gè)結(jié)構(gòu)整體，功能復(fù)雜，豎向交通分隔、管井布置都有不少困難。

（二）就五星級(jí)酒店而言，本工程的酒店及配套面積僅20000 m2不到，最終的客房數(shù)214套（含總統(tǒng)套房及行政客房），實(shí)際上是五星級(jí)酒店的最底配置了，但是作為一個(gè)地級(jí)市下區(qū)中心位置的城市型酒店而非休閑度假型酒店，如在德國(guó)酒店管理的經(jīng)營(yíng)下做出特色，也是不錯(cuò)的選擇。

（三）由于高級(jí)酒店配套設(shè)施多及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)也較高，在初步設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該論證各系統(tǒng)的方案的選擇，從而確定重大設(shè)備如空調(diào)設(shè)備、鍋爐、冷卻塔、變配電房及備用發(fā)電機(jī)等的布置位置及空間，本工程酒店空調(diào)方案及設(shè)計(jì)在既有的規(guī)劃及施工階段、條件下，應(yīng)該說(shuō)是較好的選擇，對(duì)原設(shè)計(jì)建筑功能及建筑立面的負(fù)面影響最小，在設(shè)備造價(jià)、能耗及施工工期等方面達(dá)到了較好的效果。

參考文獻(xiàn)：

1、《高層民用建筑空調(diào)設(shè)計(jì)》潘云鋼著中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 1999.

篇10

酒店得房率就是指套內(nèi)面積與每戶建筑面積的比值，是衡量戶型好壞的重要指標(biāo)之一，得房率和公攤面積有著直接聯(lián)系，與小區(qū)的相關(guān)配套密不可分。酒店式公寓一般都是一梯多戶或者兩梯多戶，走廊占地比較多，公攤面積大，因此酒店得房率低，同酒店式公寓的得房率為60%-~70%之間。如果得房率過(guò)高，相對(duì)的公共部分的面積就會(huì)越少，那么就有可能會(huì)影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數(shù)量等，所以酒店的得房率并非越高越好。

另外，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)得房率通常為50%-60%，高層塔樓住宅得房率通常為75%-78%，公攤系數(shù)為22%-25%，高層板樓住宅得房率通常為78%-85%，小高層板樓住宅得房率通常為85%-88%，多層住宅得房率為88%-95%。

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