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篇1

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃與利用；法律；土地利用率；綜合管理

中圖分類號(hào)：D651.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

對(duì)土地規(guī)劃體系的分析

改革開(kāi)放以來(lái), 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)快速發(fā)展, 各項(xiàng) 建設(shè)都離不開(kāi)土地這一載體, 對(duì)土地的需求與日俱增，人地矛盾也越來(lái)越突出。為加強(qiáng)土地宏觀管理, 合理利用土地，1986年國(guó)家頒布了《土地管理法》, 成立了國(guó)家土地管理局, 并在全國(guó)范圍全面部署和開(kāi)展了各級(jí)土地利用總體規(guī)劃(1986年~ 2000年)的編制工作。應(yīng)該說(shuō), 在這期間，我國(guó)的土地利用規(guī)劃工作取得了很大成就。土地利用規(guī)劃體系已經(jīng)基本形成，規(guī)劃實(shí)施管理制度初步建立，規(guī)劃的實(shí)施特別是1997年開(kāi)始的第二輪土地規(guī)劃工作，已經(jīng)編制到了2010年的總體規(guī)劃, 并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在50萬(wàn)人以上的城市，其規(guī)劃都要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院 審批。這輪規(guī)劃的實(shí)施在保護(hù)耕地、促進(jìn)土地集約利用、保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā) 展方面發(fā)揮了重要作用。特別是新《土地管理法》頒布實(shí)施以來(lái), 土地利用規(guī)劃受到社會(huì)各界的普遍重視，各級(jí)政府按規(guī)劃用地、管地的意識(shí)普遍增強(qiáng)，土地利用規(guī)劃對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的調(diào)控作用越來(lái)越得到全社會(huì)的認(rèn)同。通過(guò)規(guī)劃提高了土地利用的綜合效益，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，改善了生態(tài)環(huán)境，保障了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。因此，在新一輪規(guī)劃工作即將全面展開(kāi)時(shí)，有必要對(duì)現(xiàn)行的土地規(guī) 劃體系作一個(gè)全面總結(jié)，對(duì)它存在的不足進(jìn)行思考，并提出改革的設(shè)想。

目有土地規(guī)劃體系中存在的不足

在土地規(guī)劃體系中沒(méi)有明確的時(shí)間性規(guī)劃

目前，在土地規(guī)劃體系中沒(méi)有明確的時(shí)間性規(guī)劃，尤其在年度規(guī)劃中缺乏可 遵循性?？刹僮餍约翱烧{(diào)度性，在時(shí)間上無(wú)法很好的銜接，由此引發(fā)了規(guī)劃同實(shí) 際用地之問(wèn)的矛盾。土地規(guī)劃是一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性的規(guī)劃，其年限一般為15年。當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)飛速發(fā)展的社會(huì)，在15年的規(guī)劃期內(nèi)，許多事物都在發(fā)生著變化，盡管規(guī)劃在編制時(shí)盡量對(duì)未來(lái)的土地利用進(jìn)行考慮。但是仍不能完全預(yù)想到 所有可能產(chǎn)生的土地需求。預(yù)先規(guī)劃所制定的各項(xiàng)指標(biāo)在時(shí)間上沒(méi)有彈性，規(guī)劃得不到及時(shí)修改，就會(huì)與實(shí)際脫節(jié)，導(dǎo)致規(guī)劃喪失作用，沒(méi)有使用價(jià)值；假如改變規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容去適應(yīng)變化的需要，那么就要求對(duì)于規(guī)劃不斷地進(jìn)行修改， 這樣做的結(jié)果就會(huì)大大降低土地規(guī)劃的權(quán)威性。

2.2土地利用規(guī)劃的種類較多, 分工不明確

土地利用規(guī)劃有土地利用總體規(guī)劃、土地利用詳細(xì)規(guī)劃和土地利用專項(xiàng)規(guī)劃 三大類，其中土地利用總體規(guī)劃體系又分為國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級(jí)，應(yīng)該說(shuō)， 我國(guó)土地規(guī)劃體系在層次上是完整的。但從對(duì)其他國(guó)家土地利用規(guī)劃的研究來(lái)看, 國(guó)外最高級(jí)別的土地規(guī)劃體現(xiàn)國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)下一層次規(guī)劃只具有指導(dǎo)作用；而地方制定的規(guī)劃內(nèi)容十分詳細(xì)，往往是很厚的一本書并附有分類很細(xì)的規(guī)劃圖。我國(guó)目前各級(jí)總體規(guī)劃職能分工不明確，內(nèi)容雷同，大多是宏觀上過(guò)細(xì)，微觀上過(guò)粗，其他專項(xiàng)規(guī)劃很少編制，詳細(xì)規(guī)劃沒(méi)有很好開(kāi)展。

2.3土地的總體規(guī)劃沒(méi)有與城市規(guī)劃相聯(lián)系

由于我國(guó)目前管理體制的原因，現(xiàn)行的土地總體規(guī)劃與城市規(guī)劃不屬于同一個(gè)管理部門負(fù)貴，是由土地行政部門與建設(shè)行政部門分開(kāi)管理的。盡管土地管理 法已經(jīng)規(guī)定了城市規(guī)劃要與土地規(guī)劃相互銜接，但是在實(shí)踐實(shí)施中，規(guī)劃銜接卻不是一件容易簡(jiǎn)單的事情。比如我國(guó)最近幾年由于城市規(guī)模的快速擴(kuò)大致使耕地大量流失，城市規(guī)劃同土地利用規(guī)劃出現(xiàn)脫節(jié)。由于目前兩者的管理分割，在客觀上引發(fā)了規(guī)劃內(nèi)容與執(zhí)行之間發(fā)生了利益沖突，從而人為加大了規(guī)劃成本。

2.4土地規(guī)劃沒(méi)有同產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行有效銜接

土地利用狀況在很大程度上束繃了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效發(fā)展，隨著產(chǎn)業(yè)的快速 發(fā)展，對(duì)土地的需求不斷增加，但是土地的有限性和不可移動(dòng)性要求要對(duì)其進(jìn)行 集約性的規(guī)劃利用，因而，對(duì)于產(chǎn)業(yè)布局要做好相應(yīng)的合理規(guī)劃。目前的實(shí)踐情況中，土地規(guī)劃并沒(méi)有同產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行有效銜接，屢屢出現(xiàn)土地規(guī)劃同產(chǎn)業(yè)布局脫節(jié)的現(xiàn)象。比如許多高校進(jìn)行盲目的擴(kuò)建問(wèn)題，導(dǎo)致貪大求高、規(guī)模過(guò)大的現(xiàn)象發(fā)生。有的學(xué)校為了一味盲目追求大而全的擴(kuò)張建設(shè)，導(dǎo)致了校區(qū)占地過(guò)多 , 開(kāi)發(fā)能力欠缺，致使土地資源無(wú)法得到充分利用，造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)。

三、土地規(guī)劃與利用的方法和內(nèi)容

在對(duì)土地資源的整理規(guī)劃中，按照行政級(jí)別可以將其分為三個(gè)層次，地方級(jí)、省級(jí)和國(guó)家級(jí)。地方級(jí)的土地規(guī)劃主要是以自然村為單位，在對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃的內(nèi)容上可以按照當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠福瑵M足其生活的基本條件，充分尊重公民的意見(jiàn)。在省級(jí)土地規(guī)劃中，對(duì)于土地資源的規(guī)劃就要比地方的上升一個(gè)層次，主要是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出一個(gè)調(diào)整，在農(nóng)田灌溉，土地多樣性和適宜性方面做出合理的規(guī)劃，以適宜地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主要方向。

3.1 積極開(kāi)展土地的整理工作

在現(xiàn)階段所講的土地整理主要是針對(duì)農(nóng)村的土地整理，通過(guò)復(fù)墾開(kāi)荒、填海造田土地置換等方式增加耕地面積，將更多的土地資源應(yīng)用到農(nóng)業(yè)發(fā)展中。這么做的目的主要有以下幾點(diǎn)：第一，提高耕地的使用面積，提升糧食生產(chǎn)力。第二，對(duì)于農(nóng)業(yè)的發(fā)展條件進(jìn)行改善，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。第三，對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改善，促進(jìn)生態(tài)平衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。

3.2 土地利用的發(fā)展與創(chuàng)新

我國(guó)土地利用無(wú)論在深度和廣度方面都有了很大的發(fā)展。在規(guī)劃類型上，從以往重點(diǎn)進(jìn)行的農(nóng)村土地規(guī)劃，發(fā)展成土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃設(shè)計(jì)三個(gè)層次。土地利用已發(fā)展成為集設(shè)計(jì)、政策、和管理為一體的現(xiàn)代綜合利用。其內(nèi)容已擴(kuò)充到自然環(huán)境與人工環(huán)境的建設(shè)，以及指導(dǎo)變化且又具有基本行為來(lái)推動(dòng)未來(lái)發(fā)展的社區(qū)意識(shí)形態(tài)。規(guī)劃成果也從原來(lái)簡(jiǎn)單的政策說(shuō)明、有關(guān)未來(lái)土地利用交通、公共設(shè)施的單一大型圖紙，發(fā)展成為文本、數(shù)據(jù)、圖紙和時(shí)間安排相結(jié)合的綜合體。我國(guó)土地利用的內(nèi)容，正在逐步趨于成熟和完善。在我國(guó)，隨著最優(yōu)化技術(shù)的出現(xiàn)與應(yīng)用，各種線性和非線性規(guī)劃及多目標(biāo)規(guī)劃方法開(kāi)始應(yīng)用于土地利用規(guī)劃過(guò)程中?？傊覈?guó)的土地利用方法已由靜態(tài)規(guī)劃向動(dòng)態(tài)規(guī)劃，由定性和定量相結(jié)合，并逐漸向土地利用規(guī)劃和管理的模型化和信息化方向發(fā)展。

小結(jié)

完善我國(guó)土地利用規(guī)劃體系，要求有一個(gè)科學(xué)的用地觀。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理、保護(hù)、 開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要正確認(rèn)識(shí)人類與土地的關(guān)系，充分考慮資源利用和環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，充分認(rèn)識(shí)到土地這一資源不可再生的特殊性。完善我國(guó)土地規(guī)劃與利用，對(duì)于保障國(guó)家糧食安全、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，具有重大現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

[關(guān)鍵詞]土地利用 環(huán)境 體系建構(gòu)

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）22-0099-01

我國(guó)土地利用規(guī)劃帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題主要體現(xiàn)在我國(guó)現(xiàn)有土地利用和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)之間的矛盾，在土地利用過(guò)程中，要與生態(tài)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，就需要建立一套環(huán)境指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，制定具體的內(nèi)容、程序、方法來(lái)實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目的。

一、我國(guó)土地利用規(guī)劃現(xiàn)狀

我國(guó)土地利用的總體規(guī)劃是由國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)至上而下的完整體系，針對(duì)土地利用的某一方面分為開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)等不同內(nèi)容。目前，土地利用規(guī)劃已經(jīng)不局限于以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為單一目標(biāo)，在人口、資源、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域呈多目標(biāo)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。我國(guó)土地管理已經(jīng)傾向于對(duì)基本農(nóng)田和生態(tài)型土地多加保護(hù)，汲取西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，引入人工生態(tài)設(shè)計(jì)，成立自然保護(hù)區(qū)、森林公園，設(shè)置緩沖帶、護(hù)林帶因地制宜的對(duì)土地進(jìn)行合理安排，確定生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品布局，充分考慮到自然資源的承受能力，在能源和資源的開(kāi)發(fā)利用上維護(hù)生態(tài)平衡，區(qū)別對(duì)待可再生資源和不可再生資源，確保生態(tài)系統(tǒng)良性發(fā)展。

二、我國(guó)土地利用規(guī)劃中存在的問(wèn)題

第一，土地利用目標(biāo)的理性追求程度不夠。土地利用不僅要考慮經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還要考慮資源問(wèn)題和環(huán)境問(wèn)題，我國(guó)目前的土地利用規(guī)劃仍然受到傳統(tǒng)資源配置的理念限制，容易忽視環(huán)境目標(biāo)，在土地適宜性評(píng)價(jià)中只提供土地布局的依據(jù)，缺少土地資源宏觀調(diào)控與生態(tài)環(huán)境的評(píng)價(jià)指標(biāo)。第二，土地利用規(guī)劃對(duì)代際公平考慮欠缺，沒(méi)有從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益著眼，對(duì)后代的土地利用缺少動(dòng)態(tài)的平衡標(biāo)準(zhǔn)。土地利用規(guī)劃思維僵化，始終停留在占一補(bǔ)一的層面，對(duì)土地開(kāi)發(fā)的代際時(shí)間問(wèn)題缺少研究，沒(méi)有形成系統(tǒng)科學(xué)的土地開(kāi)發(fā)時(shí)間規(guī)劃。第三，現(xiàn)行的土地利用規(guī)劃大多按照行政區(qū)域進(jìn)行劃分，沒(méi)有從資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的角度對(duì)土地進(jìn)行合理的優(yōu)化布局，缺少對(duì)資源、生態(tài)、污染控制的整體性宏觀規(guī)劃。第四，目前的土地利用規(guī)劃缺少上下的過(guò)度銜接，由于自上而下的規(guī)劃控制指標(biāo)和口徑有區(qū)別，不能按照同一種戰(zhàn)略思路或綱要進(jìn)行土地規(guī)劃。國(guó)家或省級(jí)的土地規(guī)劃對(duì)地方的實(shí)際情況考慮不周，不符合地方發(fā)展實(shí)際，操作性差，落實(shí)難度高。第五，土地規(guī)劃思路不連貫，缺少及時(shí)的信息反饋和變化更新。由于土地規(guī)劃自身具有不確定性，合理的土地規(guī)劃需要按照實(shí)際情況來(lái)調(diào)整和完善，規(guī)劃者的考慮不周比如對(duì)環(huán)境的評(píng)估錯(cuò)誤容易導(dǎo)致主客觀相悖。第六，社會(huì)接受性不高。目前的土地利用規(guī)劃決定權(quán)主要在國(guó)土規(guī)劃部門，缺少公眾參與和公眾監(jiān)督，信息渠道不暢通，導(dǎo)致不同利益主體之間的調(diào)配失衡，浪費(fèi)土地資源。

三、土地利用規(guī)劃環(huán)境指標(biāo)體系的建構(gòu)

土地利用規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境相互反饋的復(fù)雜的有機(jī)系統(tǒng)，建構(gòu)土地利用規(guī)劃的環(huán)境指標(biāo)體系能夠解決目標(biāo)失衡問(wèn)題。環(huán)境評(píng)價(jià)可以作為土地利用規(guī)劃控制系統(tǒng)中的一個(gè)目標(biāo)控制矢量，通過(guò)環(huán)境評(píng)價(jià)的約束可以起到規(guī)范土地利用規(guī)劃向環(huán)境友好方向發(fā)展的目的。因此，引入土地利用規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度是規(guī)范土地利用規(guī)劃的可持續(xù)性的必要措施。進(jìn)行土地利用規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的戰(zhàn)略目標(biāo)是追求土地利用過(guò)程中的生態(tài)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。具體的目標(biāo)就是要節(jié)約、保護(hù)資源，通過(guò)生產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整提高資源產(chǎn)出率，增加資源有效量。目前土地利用規(guī)劃成果的依據(jù)只是土地適宜性評(píng)價(jià)和簡(jiǎn)單的人口發(fā)展與土地供需預(yù)測(cè)，只有將生態(tài)環(huán)境影響評(píng)價(jià)整合人土地利用規(guī)劃體系，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的土地利用規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃可以利用SEA內(nèi)容與程序。引入戰(zhàn)略環(huán)境評(píng)價(jià)（SEA）體系可以解決傳統(tǒng)EIA難以體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境影響的擴(kuò)散、累積及協(xié)同等效應(yīng)的困境，在規(guī)劃的全過(guò)程實(shí)施控制，從而可以從前端主動(dòng)地控制規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境影響效果。SEA工作的內(nèi)容包括：闡述并分析戰(zhàn)略的內(nèi)容及其替代方案；準(zhǔn)確、科學(xué)、及時(shí)預(yù)測(cè)環(huán)境影響；列出環(huán)境影響因子并確定各自的權(quán)重值；確定單項(xiàng)環(huán)境影響及總的環(huán)境影響；提出SEA結(jié)論，提出建議。土地利用總體規(guī)劃的SEA工作程序應(yīng)包括3個(gè)環(huán)節(jié)：評(píng)價(jià)方案的制定、評(píng)價(jià)實(shí)施和評(píng)價(jià)總結(jié)。SEA評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容應(yīng)包括資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)指標(biāo)4個(gè)層次。一般依照區(qū)域性特點(diǎn)，SEA指標(biāo)分為全球性指標(biāo)（不可再生資源耗竭速率、生物多樣性減少速率、森林覆蓋率等）、區(qū)域環(huán)境狀況指標(biāo)（自然保護(hù)區(qū)面積、土壤質(zhì)量、人文景觀等）和當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量指標(biāo)（水、氣、聲質(zhì)量、人均綠地面積等）。戰(zhàn)略替代方案應(yīng)在土地利用現(xiàn)狀、生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)、資源供應(yīng)、區(qū)域生態(tài)環(huán)境容量、區(qū)域污染總量控制要求等

限制基礎(chǔ)上，采用費(fèi)用效益分析、費(fèi)用效果分析等方法選擇出最佳土地利用方案。而環(huán)境戰(zhàn)略減緩措施是指用來(lái)避免、降低、修復(fù)和補(bǔ)償戰(zhàn)略環(huán)境的措施，應(yīng)該包括避免措施、最小化措施、減量化措施、補(bǔ)救重建措施等”。

戰(zhàn)略環(huán)境影響的一般預(yù)測(cè)方法包括Delphi法、回歸分析法等，但由于戰(zhàn)略本身的不確定性，采用新發(fā)展起來(lái)的灰色預(yù)測(cè)、混沌預(yù)測(cè)及模糊預(yù)測(cè)前景更佳。如采用協(xié)同學(xué)的模型可以定量考察土地利用系統(tǒng)空間、時(shí)間配置的有序度”。采用熵定律來(lái)解釋土地利用規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展之間的相互關(guān)系，而土地利用規(guī)劃與管理作為系統(tǒng)輸入的負(fù)熵，可以有效地抵制系統(tǒng)自身發(fā)展帶來(lái)無(wú)序度加大。戰(zhàn)略環(huán)境影響評(píng)價(jià)的方法可采用加權(quán)比較法、逼近理想狀態(tài)排列法、費(fèi)用效益分析法、有無(wú)對(duì)比法、可持續(xù)發(fā)展能力法等。土地利用規(guī)劃的多目標(biāo)決策中，采用逼近理想解的排序方法（TOPSIS模型），將方案解與多目標(biāo)決策問(wèn)題的“理想解”和“負(fù)理想解”的距離排序，擇優(yōu)錄取，通常能有較好的效果。而采用可持續(xù)發(fā)展能力評(píng)估是目前土地利用規(guī)劃評(píng)價(jià)的大勢(shì)所趨。

目前在進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的方案因受自然因素、投資因素等眾多因素的限制，存在風(fēng)險(xiǎn)與不確定性，方案若不經(jīng)處理，難以體現(xiàn)方案的真實(shí)效益。如采取敏感性分析，將人口、資源、環(huán)境等要素的變化影響考慮進(jìn)決策體系中去，加大可信度；當(dāng)然，如果對(duì)方案進(jìn)行蒙特卡羅模擬，對(duì)規(guī)劃的效用（效益）進(jìn)行概率分布模擬和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，可以克服決策對(duì)方案發(fā)生幾率沒(méi)有考慮的局限性，但無(wú)形中加大了工作難度。國(guó)內(nèi)已有不少研究將GIS技術(shù)應(yīng)用于土地利用總體規(guī)劃信息系統(tǒng)中，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)土地信息的實(shí)時(shí)更新和土地利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，而且可以根據(jù)決策部門的要求，快速提供多種土地利用及規(guī)劃方案供領(lǐng)導(dǎo)部門選擇，為土地資源調(diào)查、制圖、土地統(tǒng)計(jì)、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、土地資源分析及評(píng)價(jià)等提供必要的技術(shù)支持。

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篇3

【關(guān)鍵詞】土地利用規(guī)劃；作用；問(wèn)題；對(duì)策

土地利用規(guī)劃是合理調(diào)節(jié)、分配、控制土地利用的有利工具，為了促進(jìn)城市建設(shè)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)土地利用的科學(xué)規(guī)劃，從而使土地資源得到合理、高效、集約利用。

一、土地利用規(guī)劃的作用

土地利用規(guī)劃的作用主要表現(xiàn)為：（1）優(yōu)化土地資源的配置。加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，需要以當(dāng)?shù)赝恋乩们闆r為立足點(diǎn)，需要遵守“布局集中”、“產(chǎn)業(yè)集聚”、“用地集約”等規(guī)劃原則。基于我國(guó)很多城市人多地少的實(shí)情，加強(qiáng)土地利用規(guī)劃，有利于提高土地資源配置的合理性。如在工礦廢棄地方面，落實(shí)被損毀土地的復(fù)墾責(zé)任，有利于正確引導(dǎo)廢棄地變?yōu)橐肆忠烁鼗蜻m宜建設(shè)用地，畝實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。（2）促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。土地管理屬于保障性管理工作，其管理水平的高低直接影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否能得到可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)土地利用科學(xué)規(guī)劃，將土地資源功能與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，可以不斷提升土地資源的利用價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地資源利用最優(yōu)化，從而保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展。（3）減少城市建設(shè)成本。土地利用規(guī)劃有利于解決當(dāng)前我國(guó)城市用地緊張及房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題。加強(qiáng)土地利用規(guī)劃可以最大限度提高土地資源利用率，通過(guò)集中式布局與合理規(guī)范，盡量減少不必要管線基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)也在一定程度上減少道路占用土地的現(xiàn)象。這樣不僅大大提高了土地管理的合理性與科學(xué)性，同時(shí)也在有利于減少城市化建設(shè)投資成本，提高城市土地資源利用效率。

二、土地利用規(guī)劃存在的主要問(wèn)題

土地利用規(guī)劃存在的問(wèn)題主要有：（1）法律法規(guī)問(wèn)題。土地利用規(guī)劃體系包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃，土地利用詳細(xì)規(guī)劃又分為城市（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃。但目前我國(guó)土地利用規(guī)劃主要進(jìn)行的是土地利用總體規(guī)劃，而對(duì)其他的地利用規(guī)劃則缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)指導(dǎo)。（2）土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不銜接。目前我國(guó)城市土地利用規(guī)劃利用的內(nèi)容在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃中均有相應(yīng)的規(guī)定，但土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的編制和實(shí)施職能分屬土地管理部門和建設(shè)部門，兩個(gè)規(guī)劃的編制上所依據(jù)的文件、規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同；城市土地分類體系不同，城市土地的統(tǒng)計(jì)口徑不同，每一輪規(guī)劃編制的時(shí)間不同，規(guī)劃編制的出發(fā)點(diǎn)也不相同：土地利用總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)，而城市規(guī)劃則強(qiáng)調(diào)城市規(guī)模。這些差異往往導(dǎo)致實(shí)踐中城市土地的管理工作受到“多頭領(lǐng)導(dǎo)”，給城市土地的開(kāi)發(fā)、利用、管理帶來(lái)諸多困難。同時(shí)，兩個(gè)規(guī)劃中有關(guān)城市土地利用規(guī)劃利用的內(nèi)容均存在與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略相脫節(jié)的現(xiàn)象，不能與城市的總體發(fā)展融為一體，保證城市用地規(guī)模的合理擴(kuò)張。

三、加強(qiáng)土地利用規(guī)劃的對(duì)策

1、建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。首先要不斷健全法律，建立全國(guó)性的土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃，之后再完善相應(yīng)法律，制定地區(qū)性的土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并且要嚴(yán)格立法及不斷完善相關(guān)法律，保證土地利用規(guī)劃等工作有法可依，做到依法行政，同時(shí)要做好土地利用規(guī)劃的編制工作，要充分結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，考慮當(dāng)前人口、土地、經(jīng)濟(jì)、城市化等形勢(shì)，對(duì)土地利用規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，我國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)水平快速進(jìn)步的階段，不僅要開(kāi)發(fā)土地資源，同時(shí)也要貫徹“以人為本”的理念，協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域個(gè)性化發(fā)展，以此作為土地利用規(guī)劃利用的指導(dǎo)。

2、強(qiáng)化土地集約化利用指標(biāo)體系與城市規(guī)劃相結(jié)合。通過(guò)供地機(jī)制變革與創(chuàng)新，從根本上解決亂占濫用耕地和粗放利用土地的問(wèn)題，進(jìn)而推動(dòng)建設(shè)用地內(nèi)涵.挖潛和集約利用。應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查和研究，搞清城市化建設(shè)（規(guī)模、速度）、耕地、經(jīng)濟(jì)承載力、人口等之間的關(guān)系。盡快建立適合我國(guó)國(guó)情的土地集約化利用指標(biāo)體系。必須將城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃銜接起來(lái)，堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的基本方針.貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，對(duì)城市空間布局和城市形態(tài)總體設(shè)計(jì)，在指標(biāo)體系中體現(xiàn)城市人均用地標(biāo)準(zhǔn)、城市容積率、城市土地投資強(qiáng)度和產(chǎn)出效益等，并通過(guò)城市土地利用規(guī)劃來(lái)落實(shí)。杜絕“規(guī)劃跟著項(xiàng)目走，土地任由投資者圈占”的現(xiàn)象。使所建指標(biāo)體系。既有利于城市化建設(shè)，又有利于集約利用土地；既達(dá)到發(fā)展建設(shè)的目的.又起到最大限度地節(jié)約用地的作用，緩解建設(shè)用地和保護(hù)耕地的矛盾。

3、加強(qiáng)土地整理。土地整理通常即是指農(nóng)地整理，農(nóng)地整理的目的就是要增加土地在農(nóng)業(yè)中的使用率，為了做好土地整理工作，可以采取填海造田、排水造田等措施，也可以對(duì)蓄水池、道路、畦畔、溝渠、堤糖等實(shí)施改造，進(jìn)而提高土地在農(nóng)業(yè)中的使用率，土地整理的措施和方法有很多，實(shí)際工作中一定要認(rèn)識(shí)到，土地整理工作要堅(jiān)持保護(hù)生態(tài)環(huán)境、協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)發(fā)展、科學(xué)分配土地資源等原則，進(jìn)而對(duì)耕地進(jìn)行補(bǔ)充，保障國(guó)家的糧食生產(chǎn)能力，同時(shí)要改善農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)條件，不斷提高農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，另外要改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在土地整理項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，首先要制定相關(guān)政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與土地整理，大力吸引社會(huì)投資，此外應(yīng)該創(chuàng)新工作理念，大力落實(shí)國(guó)際合作，努力引進(jìn)外資，要努力形成政府投資為主，政府投資與社會(huì)投資相互結(jié)合的運(yùn)作機(jī)制。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，土地利用規(guī)劃是關(guān)乎民生的重要工作，做好土地利用規(guī)劃，有助于促進(jìn)城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于解決人與地之間的矛盾，只有不斷完善土地利用規(guī)劃，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，人與地之間的矛盾十分突出，因此加強(qiáng)土地資源利用的合理規(guī)劃，對(duì)促進(jìn)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：總體規(guī)劃 城市用地 存在問(wèn)題 解決辦法

一、土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)系

（一）土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃

城市用地包括兩個(gè)方面，一是城市區(qū)域內(nèi)已經(jīng)被建設(shè)、被利用的土地資源，二是已經(jīng)被有關(guān)部門批準(zhǔn)，列入了城市規(guī)劃的區(qū)域范圍之內(nèi)，有待于開(kāi)發(fā)、建設(shè)的土地資源。另外，需要指出的一點(diǎn)就是，按照我國(guó)城市規(guī)劃法中所規(guī)定的城市區(qū)域內(nèi)的所有非建設(shè)的用地，象山石、樹(shù)林、池水等占用的那部分土地資源，也屬于廣泛意義上的城市用地。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)高速發(fā)展，土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃的關(guān)鍵性和重要性日益凸顯。土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃既有兼容性，互有側(cè)重又互為彌補(bǔ)，同時(shí)還具有矛盾性。它們?cè)谝?guī)劃法律依據(jù)、指導(dǎo)思想、理論依據(jù)上有矛盾之處，給社會(huì)主義建設(shè)的發(fā)展帶來(lái)了一些困難。

（二）兼容性：互有側(cè)重、互為彌補(bǔ)

從社會(huì)主義建設(shè)的全局來(lái)看，土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃都是區(qū)域規(guī)劃的組成部分之一，二者雖然側(cè)重點(diǎn)不同，但是它們是互相補(bǔ)充、缺一不可的兩部分。

土地利用總體規(guī)劃的立足點(diǎn)是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家的遠(yuǎn)景發(fā)展和統(tǒng)籌發(fā)展，側(cè)重點(diǎn)不僅是科學(xué)分析城市用地的范圍和規(guī)模，還有保證城市用地和其他用地的平衡、保護(hù)地球自然資源，注重整體性原則和堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

（三）矛盾性：供需矛盾、過(guò)分?jǐn)U張

現(xiàn)在我國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃把人均建設(shè)用地指數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)，好像很合理，實(shí)際上忽略了很多因素，比如區(qū)域與城市之間的關(guān)系、城市中建設(shè)用地急劇擴(kuò)張的原因等等，從而直接或者間接地影響了建設(shè)用地規(guī)劃管理的效果。

幾十年的社會(huì)主義建設(shè)中，土地利用總體規(guī)劃中的城市用地顯得很重要，現(xiàn)代化城市的建設(shè)和發(fā)展需要很多的土地，國(guó)家相關(guān)部門雖然嚴(yán)格控制城市的建設(shè)用地，但是城市土地規(guī)劃往往只是從城市的建設(shè)和發(fā)展出發(fā)，不把全局的土地資源供需考慮在內(nèi)，土地利用總體規(guī)劃對(duì)城市用地規(guī)劃沒(méi)有起到限制作用，城市建設(shè)的用地不合理地?cái)U(kuò)張，侵占了耕地，給生態(tài)環(huán)境造成了破壞。

二、總體規(guī)劃中的城市用地存在問(wèn)題

（一）發(fā)展定位不當(dāng)

因?yàn)橥恋乩每傮w規(guī)劃的立足點(diǎn)是最大限度地對(duì)資源進(jìn)行保護(hù)，然而城市建設(shè)用地的規(guī)劃的立足點(diǎn)是追求城市的現(xiàn)代化發(fā)展，一般情況下會(huì)為了城市的發(fā)展，想盡辦法調(diào)動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)一切可調(diào)動(dòng)的資源，有時(shí)候還會(huì)利用本城以外的各種資源來(lái)為城市建設(shè)服務(wù)，二者在在這一層面上是矛盾的。

現(xiàn)階段我國(guó)城市的現(xiàn)代化建設(shè)的實(shí)施很少受到土地利用總體規(guī)劃的制約，城市建設(shè)用地有過(guò)度擴(kuò)張的情況，這對(duì)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地的規(guī)劃管理有不良的影響，它使城鄉(xiāng)一體化偏離了正確的方向，保護(hù)資源成了迫切的任務(wù)。應(yīng)該從理性的角度，準(zhǔn)確定位，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口資源增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)流動(dòng)等因素，根據(jù)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標(biāo)，能提出建設(shè)性的策略。

（二）布局不合理

城市并不等于工業(yè)基地，那是工業(yè)革命時(shí)代的標(biāo)志，近代以來(lái)，城市的發(fā)展就往往和工業(yè)聯(lián)系在一起了，一提到城市的時(shí)候，就會(huì)使人們聯(lián)想到工業(yè)基地。

然而，城市不能局限于發(fā)展工業(yè)，還有更多的功能，現(xiàn)代化的城市是金融、商貿(mào)、科技、信息交流都很發(fā)達(dá)的地方，土地利用總體規(guī)劃中的城市用地規(guī)劃也應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)，認(rèn)識(shí)不到這一點(diǎn)，不能兼顧城市各種功能的開(kāi)發(fā)，城市朝著片面的方向發(fā)展，將導(dǎo)致資源浪費(fèi)和行業(yè)發(fā)展缺陷，不利于社會(huì)的發(fā)展和文明的進(jìn)步。

三、具體解決辦法

（一）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展

《中華人民共和國(guó)土地管理法》中第二十二條明確規(guī)定：“城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，不占或者盡量少占農(nóng)用地。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模?！?/p>

把可持續(xù)發(fā)展的理念運(yùn)用到土地利用總體規(guī)劃中的城市用地規(guī)劃，就是注重提高土地規(guī)劃的科學(xué)性和合理性，立足于城市的全局發(fā)展和社會(huì)的整體發(fā)展，注重土地資源的可持續(xù)利用。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要和精神需要的同時(shí)，要以土地資源的可持續(xù)利用和良性循環(huán)為目的，增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)、開(kāi)發(fā)資源要和協(xié)調(diào)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)齊步進(jìn)行。

（二）資源保護(hù)與發(fā)展優(yōu)先并重

現(xiàn)階段我國(guó)城市的現(xiàn)代化建設(shè)的實(shí)施很少受到土地利用總體規(guī)劃的制約，城市建設(shè)用地有過(guò)度擴(kuò)張的情況，不顧耕地資源的流失，優(yōu)先發(fā)展經(jīng)濟(jì)是不可取的做法。

要兼顧優(yōu)先發(fā)展和保護(hù)資源，正確處理城市發(fā)展建設(shè)用地和耕地資源保護(hù)之間的矛盾，城市建設(shè)用地規(guī)劃要和土地利用的總體規(guī)劃大方向上一致。在土地利用總體規(guī)劃發(fā)揮了應(yīng)有功能基礎(chǔ)上，靈活地科學(xué)地規(guī)劃城市建設(shè)用地，環(huán)境開(kāi)發(fā)、資源利用、把市場(chǎng)需求、保護(hù)治理要統(tǒng)一發(fā)展。

（三）各類規(guī)劃管理部門協(xié)作

城市規(guī)劃部門和土地管理部門應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)務(wù)上的互通有無(wú)和日常工作上的協(xié)調(diào)合作，既保證發(fā)展又保護(hù)資源。加強(qiáng)部門之間的溝通和合作應(yīng)該從以下幾方面入手：土地利用總體規(guī)劃的制定人員應(yīng)當(dāng)充分考慮，使規(guī)劃能夠充分反映現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求，自覺(jué)實(shí)行局部服從全局的原則，工作中的協(xié)調(diào)和調(diào)整應(yīng)該以土地利用總體規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)；城市用地建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審的時(shí)候，凡是超過(guò)了土地利用的總體規(guī)劃制定的用地規(guī)模的項(xiàng)目，要以總體規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)。各部門協(xié)調(diào)工作，共同努力，才能建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備規(guī)劃 城市規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)性用地

中圖分類號(hào):F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0247-01

土地儲(chǔ)備規(guī)劃的編制與實(shí)施是土地儲(chǔ)備工作發(fā)展的必然趨勢(shì)和實(shí)踐創(chuàng)新。我市為促進(jìn)土地市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展,科學(xué)利用城區(qū)存量土地,保障城市各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施,實(shí)現(xiàn)土地收益最大化的總體目標(biāo)。按照城市發(fā)展的要求,及我市土地儲(chǔ)備工作的總體目標(biāo),啟動(dòng)《淮北市土地儲(chǔ)備規(guī)劃(2012-2016年)》的編制工作。

1 土地儲(chǔ)備規(guī)劃的概念

土地儲(chǔ)備規(guī)劃是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi),對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地,進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開(kāi)發(fā)整理,并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。

編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃是城市人民政府及國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理科學(xué)利用,實(shí)現(xiàn)依法取得土地權(quán)屬進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備的最終目的是政府通過(guò)掌控土地資源,實(shí)現(xiàn)土地的有序合理供應(yīng),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2 土地儲(chǔ)備實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

長(zhǎng)期以來(lái),我市土地儲(chǔ)備工作提出了“應(yīng)收盡收、道路修到那,土地收儲(chǔ)到那”,但是在實(shí)際實(shí)施工作中發(fā)現(xiàn),由于土地收儲(chǔ)指導(dǎo)思想不明確,土地儲(chǔ)備工作仍缺乏科學(xué)性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性;各區(qū)申請(qǐng)收儲(chǔ)土地零散性、隨機(jī)性較大,造成收儲(chǔ)地塊缺少相對(duì)完整性,無(wú)法完全體現(xiàn)土地收益最大化;城市配套設(shè)施布局不均衡,單一地塊配套過(guò)密,造成土地?zé)o法順利出讓;申請(qǐng)收儲(chǔ)單位較為分散,申請(qǐng)收儲(chǔ)土地與城市規(guī)劃銜接不緊密;單一地塊規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃銜接不緊密,出讓前未能合理評(píng)測(cè)地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo),造成規(guī)劃容積率調(diào)整的隨意性等問(wèn)題。因此,急需編制全市性的土地儲(chǔ)備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導(dǎo)規(guī)范土地儲(chǔ)備工作穩(wěn)步發(fā)展。

3 編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的目的

通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)以下目的:一是實(shí)施和協(xié)調(diào)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃,有效引導(dǎo)城市建設(shè)開(kāi)發(fā),促進(jìn)城市發(fā)展;二是摸清土地信息,平衡經(jīng)營(yíng)性用地和公共設(shè)施用地,促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益最大化,實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用;三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,積極發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用;四是促進(jìn)城市土地集約利用,逐步理順政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系;增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力;五是推動(dòng)舊區(qū)改造和盤活國(guó)企改革中的土地存量資產(chǎn),支持有國(guó)有企業(yè)改革,破解國(guó)有企業(yè)改革難題的重要手段;六是協(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃實(shí)施的有力保證;是進(jìn)一步深化控制性詳細(xì)規(guī)劃,指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施;七是政府推行招標(biāo)、拍賣、掛牌、出讓等市場(chǎng)方式配置土地的現(xiàn)實(shí)需求,是有效增加政府土地收益的措施;八是政府科學(xué)引領(lǐng)土地市場(chǎng),規(guī)范零星收儲(chǔ)的土地,保障配套設(shè)施建設(shè)的必然需要;目前在市場(chǎng)交易趨于穩(wěn)定的情況下,應(yīng)著力加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作,且我市正處在大建設(shè)、大發(fā)展的快速發(fā)展階段,土地資源稀缺的局面依然窘迫。因此,急需編制全市性的土地儲(chǔ)備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導(dǎo)規(guī)范土地儲(chǔ)備工作穩(wěn)步發(fā)展。

4 規(guī)劃編制的原則

土地儲(chǔ)備和規(guī)劃編制以是政府主導(dǎo)型為主,應(yīng)著眼城市長(zhǎng)遠(yuǎn),力求服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,在實(shí)施上兼顧效率與公平,實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀。結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備實(shí)際情況,選擇科學(xué)合理的規(guī)劃編制方法是決定土地儲(chǔ)備規(guī)劃成敗的重要條件。在規(guī)劃編制過(guò)程中采用投入收益模型法、統(tǒng)計(jì)分析法、比較擇優(yōu)法和綜合分析法等,以保證規(guī)劃的科學(xué)性。在具體編制實(shí)施過(guò)程中應(yīng)遵循以下幾個(gè)方面的原則。

(1)依據(jù)淮北市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃,編制《淮北市土地儲(chǔ)備規(guī)劃(2012-2016年)》,將該規(guī)劃作為我市土地拆遷、儲(chǔ)備、出讓工作的指導(dǎo)性規(guī)劃。(2)本次規(guī)劃深度介于控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃之間,科學(xué)合理的提出規(guī)劃設(shè)計(jì)所需的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),規(guī)范我市土地市場(chǎng)收儲(chǔ)工作,指導(dǎo)地塊的合理出讓。(3)充分銜接各種專項(xiàng)規(guī)劃,將土地儲(chǔ)備規(guī)劃作為各類專項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)規(guī)劃、上位規(guī)劃,指導(dǎo)土地報(bào)批轉(zhuǎn)用、合理配置各類公共配套設(shè)施,解決部分地塊配套設(shè)施規(guī)模過(guò)小、過(guò)散、過(guò)密問(wèn)題,以有效利用土地資源。

5 規(guī)劃思路和技術(shù)路線

結(jié)合我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、淮北市城市總體規(guī)劃和淮北市近期建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)下,分層次、分階段與眾多相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃相互協(xié)調(diào);確定近期重點(diǎn)儲(chǔ)備區(qū)域,綜合分析規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀情況,土地利用規(guī)劃情況,土地權(quán)屬問(wèn)題等,劃定近期可以儲(chǔ)備的經(jīng)營(yíng)性用地,完成可儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)性土地規(guī)劃圖則。

規(guī)劃技術(shù)路線總體分為四個(gè)階段:(1)前期研究階段:土地現(xiàn)狀分析、城市自然發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向、用地規(guī)劃許可核查、用地權(quán)屬核查。(2)儲(chǔ)備分析階段:依據(jù)前期研究,確定土地利用現(xiàn)狀情況,摸清土地利用規(guī)劃情況,落實(shí)用地權(quán)屬問(wèn)題。(3)儲(chǔ)備規(guī)劃階段:根據(jù)以上分析,落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備近期規(guī)劃及圖紙內(nèi)容。(4)規(guī)劃實(shí)施階段:按照規(guī)劃要求,劃分儲(chǔ)備時(shí)序,落實(shí)可儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃圖則,確定土地儲(chǔ)備規(guī)劃實(shí)施策略和措施。

6 編制內(nèi)容及設(shè)計(jì)深度

本規(guī)劃在與《淮北市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》相互銜接的基礎(chǔ)上,主要編制以下內(nèi)容:(1)明確土地儲(chǔ)備的基本概念和內(nèi)涵;摸清現(xiàn)有存量土地的情況;整理近兩年來(lái)土地出讓、土地儲(chǔ)備情況,并分析其與城市規(guī)劃的關(guān)系。(2)在已編制完成的上位規(guī)劃的基礎(chǔ)上,運(yùn)用多種分析方法,對(duì)遠(yuǎn)期土地儲(chǔ)備總量及空間分布進(jìn)行規(guī)劃,提出遠(yuǎn)期全市儲(chǔ)備用地的規(guī)模及構(gòu)成。(3)合理安排2016年以前年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃及空間分布。(4)明確近期儲(chǔ)備用地的需求、規(guī)模、構(gòu)成、分布;在分析近兩年我市土地投放市場(chǎng)情況,測(cè)算近期土地市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上,明確近兩年(2012-2013年)儲(chǔ)備用地的投放規(guī)模、分布、構(gòu)成、時(shí)序。(5)開(kāi)展土地儲(chǔ)備專項(xiàng)研究,即結(jié)合上位規(guī)劃,綜合確定地塊范圍、用地界線、土地性質(zhì)、容積率、建筑退讓、四線控制、基礎(chǔ)設(shè)施配套等控規(guī)內(nèi)容。(6)研究規(guī)劃實(shí)施策略和保障措施。

7 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)劃編制體現(xiàn)的探討,分析閑置土地的分布與總量,結(jié)合用地需求,制定建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,進(jìn)一步優(yōu)化用地結(jié)構(gòu),提高土地利用效益,加大盤活力度、清理閑置建設(shè)用地力度,促進(jìn)我市土地資源科學(xué)合理利用,實(shí)現(xiàn)城市土地資源的有序供應(yīng)和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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>> 論土地利用規(guī)劃存在的問(wèn)題及對(duì)策 我國(guó)土地利用規(guī)劃存在的問(wèn)題與對(duì)策 土地利用規(guī)劃編制存在的問(wèn)題 簡(jiǎn)析土地利用規(guī)劃存在的問(wèn)題及其對(duì)策 我國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃存在的問(wèn)題及完善建議 論土地利用規(guī)劃中的問(wèn)題及對(duì)策 土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的關(guān)系研究 土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃的關(guān)系探討 淺談城市文化與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的關(guān)系 城市土地利用及規(guī)劃存在的問(wèn)題與對(duì)策研究 城市規(guī)劃與新一輪土地利用規(guī)劃實(shí)施中存在的問(wèn)題及其對(duì)策 城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的銜接問(wèn)題分析 鄉(xiāng)級(jí)土地利用規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃的比較及協(xié)同研究 探究我國(guó)農(nóng)村土地利用規(guī)劃管理的問(wèn)題及對(duì)策 當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的弊端及完善對(duì)策 淺談城市規(guī)劃及土地利用中存在的問(wèn)題及對(duì)策 土地利用規(guī)劃淺析 淺談土地利用總體規(guī)劃實(shí)施中存在的問(wèn)題與解決對(duì)策 論土地利用總體規(guī)劃實(shí)施中存在的問(wèn)題與對(duì)策 鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃存在的問(wèn)題與對(duì)策 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：l.

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篇7

關(guān)鍵詞：土地閑置；城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；對(duì)策

“土地閑置問(wèn)題”, 是指土地被空閑擱置而未得到有效利用的現(xiàn)象。閑置土地具有兩個(gè)特點(diǎn)：一是已閑置一定的時(shí)間。這里說(shuō)的“一定時(shí)間”, 往往因土地使用方向而異。二是附著物功能沒(méi)有得到實(shí)現(xiàn)。這是從問(wèn)題的形式和本質(zhì)兩方面來(lái)判定“土地閑置”問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地之后不進(jìn)行建設(shè)，或者雖然進(jìn)行了建設(shè)，但建筑物沒(méi)有得到有效利用，土地開(kāi)放的價(jià)值沒(méi)有得到實(shí)現(xiàn)，這都屬于“土地閑置”。

“土地閑置問(wèn)題”很大程度上體現(xiàn)了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)放之間的關(guān)系。目前，我國(guó)各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出一種快速發(fā)展的勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展提高了人民的生活質(zhì)量，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為經(jīng)濟(jì)作出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也為城市規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)了一連串的問(wèn)題。怎樣處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系，一直以來(lái)都是各方面關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、從城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)看閑置土地的產(chǎn)生

城市規(guī)劃是政府從宏觀出發(fā)，指導(dǎo)城市總體發(fā)展的行為。城市規(guī)劃方案的組織編制一般由政府規(guī)劃部門完成，處于實(shí)際市民整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的考慮，具有很強(qiáng)的政策性和計(jì)劃性。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以謀求最大利潤(rùn)為目的的經(jīng)濟(jì)行為，一般是開(kāi)發(fā)商個(gè)人或企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)土地、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并追求最大經(jīng)濟(jì)利益，其發(fā)展不是由政府規(guī)劃決定，而是主要受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)之間存在矛盾，這一矛盾進(jìn)一步造成了“土地閑置問(wèn)題”的產(chǎn)生。

1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃必須立足于全局，考慮整個(gè)城市乃至城市與周邊地區(qū)土地的合理利用和組織，力求在達(dá)到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的總體效益，最大限度地追求城市發(fā)展模式的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)人與生態(tài)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。統(tǒng)一規(guī)劃有利于城市的長(zhǎng)期發(fā)展，但對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展可能十分不利。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為，開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，在選擇開(kāi)放地段和采用開(kāi)發(fā)手段上，自發(fā)性地做出最優(yōu)選擇，開(kāi)發(fā)中要求更高的容積率。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與周邊的融合，以及造成交通、環(huán)境等問(wèn)題，卻沒(méi)有自發(fā)性管理與改善。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃在個(gè)體利用和總體發(fā)展上形成矛盾的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不愿配合城市規(guī)劃，對(duì)一些收益小的項(xiàng)目拒絕投資；或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不符合城市規(guī)劃，無(wú)法按既定目標(biāo)得到有效利用。這些都造成了土地的閑置。

2.城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期行為

我國(guó)城市總體規(guī)劃一般以20年為限，也就是說(shuō)城市規(guī)劃所設(shè)計(jì)的是20年之后的城市狀態(tài)，相應(yīng)地也要經(jīng)過(guò)20年才能最終實(shí)現(xiàn)，因此，長(zhǎng)期的發(fā)展利益才是城市規(guī)劃的重要依據(jù)。而房地產(chǎn)開(kāi)放追求的確實(shí)短期效益。對(duì)城市土地投資者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最為重要的是在最短期限內(nèi)，將投入資金收回并產(chǎn)生高額利潤(rùn)，這樣一來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)放的可行性問(wèn)題上，短期行為目標(biāo)成為重要的衡量依據(jù)。

當(dāng)城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期目標(biāo)矛盾時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往在政府相關(guān)規(guī)劃出臺(tái)前搶購(gòu)?fù)恋?，造成開(kāi)發(fā)能力不足并妨礙城市規(guī)劃的正常運(yùn)作。這也造成了土地的有效利用率降低。

因此，在城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，要在長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益之間追求平衡，使城市的長(zhǎng)期規(guī)劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)中得到逐步實(shí)現(xiàn)。如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益或短期利益，都有礙城市的真正發(fā)展。

3.城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性

城市規(guī)劃需要權(quán)衡各方面的因素，其編制工作往往需較長(zhǎng)時(shí)間。編制完成后，其法律效應(yīng)將長(zhǎng)期保持，并在實(shí)施過(guò)程中不斷加以修訂，使規(guī)劃在內(nèi)容和形式上都收理性發(fā)展思路的指揮，具有相對(duì)的穩(wěn)定性。但是，在以競(jìng)爭(zhēng)為基本機(jī)制的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則強(qiáng)調(diào)時(shí)機(jī)，并以最大收益為目標(biāo)，往往會(huì)有出乎意料的行為，與規(guī)劃管理人員的預(yù)想發(fā)生沖突。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性常常對(duì)城市規(guī)劃產(chǎn)生沖擊。一旦在某些對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，產(chǎn)生了這種穩(wěn)定性與突發(fā)性的矛盾，就會(huì)在很大程度上導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)不一致，造成規(guī)劃思想被打亂，原來(lái)的規(guī)劃變得毫無(wú)意義。其他大量按原規(guī)劃開(kāi)發(fā)的土地?zé)o法得到預(yù)計(jì)的合理利用，產(chǎn)生土地閑置的問(wèn)題。

三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然存在著許多矛盾的特點(diǎn)，造成了土地閑置的問(wèn)題，但它們之間卻存在著唇齒關(guān)系，互相促進(jìn)。一旦二者的關(guān)系得到平衡，土地閑置問(wèn)題也會(huì)得到相應(yīng)地解決。

1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到必要的管制作用。

我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！睋Q句話說(shuō)，就是城市建設(shè)用地建設(shè)的內(nèi)容和形式，在各個(gè)方面都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有追求短期利益的特點(diǎn)，具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性，在沒(méi)有城市統(tǒng)一規(guī)劃的條件下，會(huì)根據(jù)去突發(fā)性盲目開(kāi)發(fā)，很容易影響公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利用，甚至造成土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)。因此，有必要使用規(guī)劃手段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行適當(dāng)和必要的管制。

2.城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

城市規(guī)劃在城市總體發(fā)展的框架中綜合考慮各種經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素，是對(duì)城市現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展空間的整體評(píng)價(jià)，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了大量可靠信息和開(kāi)發(fā)依據(jù)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在選擇地段和開(kāi)發(fā)方案的時(shí)候，不僅可以知道公眾當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)生活要求，還可以根據(jù)公眾未來(lái)的需求，對(duì)未來(lái)的收益做出評(píng)估，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在未來(lái)城市發(fā)展中的利益得到保證。同時(shí)，合理的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供的發(fā)展藍(lán)圖，有利于吸引投資，形成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，推動(dòng)城市的快速發(fā)展。

3.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。

房地產(chǎn)如果要進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，首先要有合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能節(jié)省投資、降低成本，有利于最高收益的實(shí)現(xiàn)。而整個(gè)城市的發(fā)展建設(shè)正是大規(guī)模、綜合性的土地開(kāi)發(fā)利用，必須強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)，在宏觀上綜合考慮地理、歷史和民俗環(huán)境，找準(zhǔn)城市的發(fā)展特色，使被涉及到的每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都圍繞這一發(fā)展特色，進(jìn)行個(gè)性化的功能布局，在造型和空間配合上，體現(xiàn)規(guī)劃的整體觀念，滿足人們的生活需求，達(dá)到城市發(fā)展的目標(biāo)。

總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)息息相關(guān)。一方面，城市規(guī)劃可以有效對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行約束和管理，并進(jìn)行合理指導(dǎo)，存進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也從城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)中收益，獲取可靠的發(fā)展數(shù)據(jù)和投資的相關(guān)信息。這就決定了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間必須互相配合，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要想發(fā)展，必須遵照城市規(guī)劃的指導(dǎo)，避免盲目性和自發(fā)性，統(tǒng)一規(guī)劃，穩(wěn)步發(fā)展。

在這樣的穩(wěn)步、協(xié)調(diào)發(fā)展中，由于兩者矛盾所產(chǎn)生的土地閑置問(wèn)題也可以得到良好解決。政府用合理規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供詳細(xì)可靠的建設(shè)信息，吸引投資商放眼于未來(lái)收益，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，這是城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的最有效途徑。而開(kāi)發(fā)商按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目，一經(jīng)建成便可以按照計(jì)劃投入使用，也就不存在閑置的問(wèn)題了。

三、協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

城市規(guī)劃一旦與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成矛盾，便會(huì)大量造成土地閑置，阻礙城市的進(jìn)一步發(fā)展。因此必須協(xié)調(diào)好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，避免土地閑置，并對(duì)已造閑置的建設(shè)用地進(jìn)行合理改善。

1.增強(qiáng)規(guī)劃的權(quán)威性

城市規(guī)劃的制訂必須具備充分的合理性，要綜合衡量各種地理和人文因素，權(quán)衡這種經(jīng)濟(jì)利益，有各方面的專家進(jìn)行研討，最終由權(quán)威部門。城市規(guī)劃一旦確定，必須在法律法規(guī)的保證下堅(jiān)定不移地執(zhí)行，違反規(guī)劃的開(kāi)發(fā)行為應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)懲。對(duì)于規(guī)劃公布前已被開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的土地，要在建設(shè)時(shí)間上提出要求，其建設(shè)內(nèi)容也必須符合規(guī)劃，否則限時(shí)整改。這樣可以有效避免開(kāi)發(fā)商囤積土地，后期開(kāi)發(fā)能力不足，造成土地閑置；也可以解決因建設(shè)內(nèi)容不符合規(guī)劃而無(wú)法有效利用的問(wèn)題。

2.增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

這是指要在規(guī)劃制定和實(shí)施的過(guò)程中充分考慮開(kāi)發(fā)者的利益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃雖然具有通觀全局的效應(yīng)，但在實(shí)際城市發(fā)展中，城市規(guī)劃并沒(méi)有土地開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有對(duì)不合理的土地開(kāi)發(fā)的否決權(quán)。因此，要做好城市規(guī)劃就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深入研究，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供充分的信息和合理的建議，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的土地開(kāi)發(fā)將城市規(guī)劃的設(shè)想付諸實(shí)施。

我國(guó)現(xiàn)行的城市規(guī)劃主要是提出城市發(fā)展的終極目標(biāo)，而沒(méi)有在終極目標(biāo)下制定階段性的短期目標(biāo)。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于行業(yè)規(guī)則考慮，不可能放棄短期利益，而追求20年之后的長(zhǎng)期利益，這就使城市規(guī)劃面對(duì)巨大沖擊。因此，城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)其彈性和應(yīng)變力。應(yīng)考慮在20年的長(zhǎng)期目標(biāo)下，制定短期的階段性目標(biāo)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期效益結(jié)合起來(lái)，刺激其積極性。隨著社會(huì)發(fā)展速度的提高，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨時(shí)都可能出現(xiàn)新的情況和問(wèn)題，這時(shí)要對(duì)規(guī)劃不斷做出相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充，使城市規(guī)劃本身也隨著社會(huì)的進(jìn)步不斷發(fā)展，短期目標(biāo)不斷提高，終極目標(biāo)不斷推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的最大化。

隨著社會(huì)生活、科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)條件的不斷提高，規(guī)劃制定之初與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)互相協(xié)調(diào)的平衡狀況有可能被打破。因此隨時(shí)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，避免規(guī)劃的落后，可以充分保證兩種關(guān)系的和諧，從根本上避免各種形式的土地閑置。

篇8

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；評(píng)價(jià)方法；指標(biāo)體系；技術(shù)方法

中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一 引言

當(dāng)前，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)有利于協(xié)調(diào)土地開(kāi)發(fā)利用與自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)之間的矛盾，能夠促使它們和諧發(fā)展。土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作剛剛起步, 國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成公認(rèn)的范例。對(duì)土地規(guī)劃進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)能夠提高土地規(guī)劃與管理的科學(xué)性，預(yù)防有重大缺陷的土地規(guī)劃方案的實(shí)施對(duì)自然環(huán)境造成不良影響,確保土地開(kāi)發(fā)利用的可持續(xù)性。在土地利用規(guī)劃中涉及到環(huán)境問(wèn)題的主要方面有，該地區(qū)的土地利用目標(biāo)與方針；土地的利用結(jié)構(gòu)與分區(qū)，農(nóng)用地的土地利用結(jié)構(gòu)、水源保護(hù)區(qū)、確定耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地面積。土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)能夠?qū)ν恋匾?guī)劃的區(qū)域進(jìn)行環(huán)境影響識(shí)別與預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，并能采取降低環(huán)境不良影響的方案措施。土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)重點(diǎn)在于土地規(guī)劃方案制定過(guò)程中，能夠減少規(guī)劃方案對(duì)環(huán)境的不利影響，對(duì)其進(jìn)行改善的一種方法。我國(guó)的土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)處于逐步成熟和完善的過(guò)程中，根據(jù)相關(guān)城市的土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)案例，通過(guò)類比調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘查和訪問(wèn)以及專家咨詢等工作,對(duì)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作開(kāi)展、環(huán)評(píng)要點(diǎn)，以及構(gòu)建指標(biāo)體系進(jìn)行探討。

二 土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的識(shí)別及分析

由于土地規(guī)劃的環(huán)境影響主要在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，其環(huán)境影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容就是對(duì)規(guī)劃區(qū)域的現(xiàn)狀評(píng)價(jià)和規(guī)劃方案的評(píng)價(jià)。為了能夠得以實(shí)施，就必須對(duì)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)進(jìn)行識(shí)別及分析。在土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的識(shí)別方面，要能夠正確認(rèn)識(shí)環(huán)境影響的性質(zhì)、范圍。即環(huán)境影響具體指人們的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致的自然環(huán)境的改變和對(duì)人類社會(huì)的反饋效應(yīng)。要科學(xué)準(zhǔn)確的對(duì)環(huán)境影響進(jìn)行識(shí)別，就要確定哪些因素會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響，從而提高土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的計(jì)劃性，增強(qiáng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)綜合分析工作的可靠性，為減少和預(yù)防環(huán)境影響不利因素提供有針對(duì)性的措施。在進(jìn)行土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)識(shí)別時(shí)候，要根據(jù)環(huán)境影響因子的權(quán)重不同，選擇比較重要的影響因子進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。這些因子主要包括土地規(guī)劃的目標(biāo)及方針、土地規(guī)劃的結(jié)構(gòu)調(diào)整方向,以及用地范圍的規(guī)劃與布局, 保護(hù)區(qū)等其它用地區(qū)的劃分。在對(duì)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析方面，主要包括土地類型的改變，如耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，導(dǎo)致的三廢污染，嚴(yán)重威脅了自然環(huán)境；未利用地轉(zhuǎn)化為其它類型用地會(huì)導(dǎo)致土壤侵蝕以及水土流失的加??；水域面積、水利設(shè)施用地面積的增加減少了生物的多樣性；交通用地阻礙了動(dòng)物遷徙、農(nóng)田被占用,對(duì)糧食安全產(chǎn)生威脅。

三 土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的要點(diǎn)

土地規(guī)劃的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在土地占用、土地組織與布局方面對(duì)自然環(huán)境的林地、水域等環(huán)境影響。土地規(guī)劃的內(nèi)容包括土地規(guī)劃的目標(biāo)和方針、結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地分區(qū)對(duì)自然環(huán)境有影響。因此，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的要點(diǎn)就應(yīng)包括：土地規(guī)劃的現(xiàn)狀及其相應(yīng)的環(huán)境影響分析；土地規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市建設(shè)等的關(guān)系分析；土地規(guī)劃調(diào)整方案及相應(yīng)環(huán)境影響分析、預(yù)測(cè)與評(píng)估；通過(guò)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)來(lái)預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的方案。

四 土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作組織開(kāi)展

為了能夠有效開(kāi)展土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)，實(shí)施可操作的技術(shù)規(guī)程，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作。首先，要加強(qiáng)土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的組織管理，制定環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作規(guī)范，明確相關(guān)部門的職責(zé)，開(kāi)展土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的示范，逐步完善并推廣，加強(qiáng)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作人員的業(yè)務(wù)能力，對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，組建專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。開(kāi)展此項(xiàng)工作需要得到各部門的支持與合作，并對(duì)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的替代方案或環(huán)保措施進(jìn)行協(xié)商。其次，要進(jìn)行土地生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀調(diào)查，并對(duì)此進(jìn)行分析影響范圍和程度，制定土地規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境改善方案和減輕環(huán)境影響的措施。再次，要學(xué)習(xí)土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)開(kāi)展的比較成熟的國(guó)家的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，借鑒環(huán)境影響評(píng)價(jià)的模型與方法。最后，土地環(huán)境影響評(píng)價(jià)要重視公眾參與，通過(guò)鼓勵(lì)相關(guān)專家與公眾的參與，充分考慮到社會(huì)各層面的利益與觀點(diǎn)，全面掌握環(huán)境影響評(píng)價(jià)的自然環(huán)境現(xiàn)狀，能夠做出更加準(zhǔn)確與科學(xué)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論。公眾參與的方式可以隨機(jī)走訪、座談、聽(tīng)證、發(fā)放調(diào)查表等形式，更好地推動(dòng)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展。

五 構(gòu)建土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系

首先，土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要選擇具有靈敏性、主導(dǎo)性指標(biāo)，要制定土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系的原則，如預(yù)測(cè)性和科學(xué)性原則，能夠反映自然環(huán)境現(xiàn)狀及未來(lái)變化；綜合性和主成分性原則，能夠是具有代表意義的、內(nèi)涵豐富的指標(biāo)；易于資料搜集和具有可操作性；時(shí)間和空間上敏感性原則；動(dòng)態(tài)性原則。其次，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系要有層次性，即總目標(biāo)層、環(huán)境目標(biāo)層以及指標(biāo)層。最后，確定主要的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的指標(biāo)及其權(quán)重，可以利用定性排序確定出主要的評(píng)價(jià)指標(biāo),并利用成對(duì)比較法確定指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重。

六 結(jié)論

通過(guò)對(duì)土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的分析與研究，得出土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)受到社會(huì)各界的廣泛重視。對(duì)其評(píng)價(jià)方法、指標(biāo)體系以及技術(shù)方法等處于發(fā)展階段，根據(jù)相關(guān)案例的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)提供工作路徑。土地規(guī)劃是對(duì)用地宏觀結(jié)構(gòu)布局，要將自然生態(tài)環(huán)境因素納入考慮。土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)分為現(xiàn)狀評(píng)價(jià)，通過(guò)規(guī)劃治理環(huán)境問(wèn)題；對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，選擇土地規(guī)劃對(duì)環(huán)境影響最小的最優(yōu)的規(guī)劃方案。土地規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)的介入時(shí)間為土地規(guī)劃方案的形成期間，具有前瞻性預(yù)測(cè)，通過(guò)分析土地規(guī)劃方案的環(huán)境影響，來(lái)改善土地規(guī)劃方案。土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)具有評(píng)價(jià)的完整性和全面性。土地規(guī)劃涵蓋了各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，從規(guī)劃區(qū)的生態(tài)環(huán)境整體角度對(duì)所有建設(shè)項(xiàng)目的交叉、累積環(huán)境影響進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)的影響力度比較大，能夠?qū)σ?guī)劃區(qū)域的規(guī)劃方案進(jìn)行環(huán)境影響分析和評(píng)價(jià)，可以擬定替代方案來(lái)消除對(duì)環(huán)境的不利影響。在公眾參與的程度方面，由于土地規(guī)劃方案草案具有機(jī)密性，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)的公眾參與程度受到限制。

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篇9

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃 統(tǒng)籌土地規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

現(xiàn)行的我國(guó)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系當(dāng)中，關(guān)于土地規(guī)劃和城市規(guī)劃編制的行政主管部門是不同的。在行政級(jí)別上這兩個(gè)主管部門是旗鼓相當(dāng)?shù)模麄兌加歇?dú)立的行政管理體制，但這種分管體制卻使得這兩個(gè)主管部門各行其是，無(wú)法有效的進(jìn)行溝通，造成了兩種規(guī)劃的差異性非常大，相互之間很不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致了嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。有些地方將城市規(guī)劃擺在首要位置而看輕土地規(guī)劃，造成了土地價(jià)格波動(dòng)，城市用地吃緊，城市用地不合理，城市的發(fā)展也出現(xiàn)了畸形。另外，還有一些地方將土地規(guī)劃作為重點(diǎn)而忽略城市規(guī)劃，惜土如金，只看重局部城市發(fā)展，有些應(yīng)用作住宅的用地卻發(fā)展商業(yè)，完全不重視城市發(fā)展總體的布局，造成城市規(guī)劃與土地規(guī)劃相脫離。因此，想要使城市的現(xiàn)代化發(fā)展得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)從大局著手，統(tǒng)籌土地規(guī)劃與城市規(guī)劃，形成互利共贏、互補(bǔ)協(xié)調(diào)的新格局。

一、 統(tǒng)籌兩個(gè)規(guī)劃的思路。

社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的深化是區(qū)域規(guī)劃，而對(duì)于區(qū)域規(guī)劃來(lái)講，土地規(guī)劃與城市規(guī)劃這兩個(gè)方面又是不可缺少的。從時(shí)間上來(lái)講，兩個(gè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌編制，編制城市規(guī)劃的時(shí)候土地規(guī)劃也要兼顧，因?yàn)槌鞘械目傮w發(fā)展直接受土地規(guī)劃是否合理的影響，在城市規(guī)劃中最為重要的內(nèi)容便是土地規(guī)劃；而在進(jìn)行土地規(guī)劃的時(shí)候城市規(guī)劃也要兼顧，判斷城市土地規(guī)劃有效與否要看其是不是與城市發(fā)展總體標(biāo)準(zhǔn)相符合。從空間上來(lái)講，兩個(gè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)是互利互補(bǔ)的，城市區(qū)域發(fā)展中一定要堅(jiān)持土地規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)，一定要堅(jiān)持土地規(guī)劃為城市規(guī)劃所服務(wù)，也就是土地規(guī)劃的發(fā)展是為城市規(guī)劃的發(fā)展做鋪墊的，城市規(guī)劃的發(fā)展是讓土地規(guī)劃得到更進(jìn)一步的發(fā)展。所以要做到如下幾點(diǎn)：（1）做到彈性規(guī)劃。不管是土地規(guī)劃還是城市規(guī)劃都應(yīng)該有可量化性，應(yīng)該留下一些空間。而彈性規(guī)劃對(duì)于不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境可以有效的適應(yīng)，依據(jù)不同時(shí)期、不同地點(diǎn)適時(shí)地做出調(diào)整，避免出現(xiàn)重復(fù)規(guī)劃以及規(guī)劃失靈；（2）做到協(xié)調(diào)規(guī)劃。對(duì)于整個(gè)城市的區(qū)域規(guī)劃，不可以只重視城市規(guī)劃，也不可以片面的強(qiáng)調(diào)土地規(guī)劃。它們二者并非彼此獨(dú)立的，想要做好城市規(guī)劃土地規(guī)劃就必須要做好，而土地規(guī)劃的狀況又由城市規(guī)劃的大局決定，城市在發(fā)展的過(guò)程中一定要協(xié)調(diào)好二者的關(guān)系，達(dá)到互助發(fā)展的目的。（3）做到多元規(guī)劃。規(guī)劃目標(biāo)并非是單一的，在具體編制兩個(gè)規(guī)劃的時(shí)候，要明確規(guī)劃的目標(biāo)，不可以片面的追求經(jīng)濟(jì)效益，也要注重社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)，多重效應(yīng)疊加到一起，使社會(huì)能夠全面發(fā)展。（4）做到效益規(guī)劃。如果規(guī)劃沒(méi)有價(jià)值那么規(guī)劃就沒(méi)有意義了，市場(chǎng)成敗由效益的高低所決定，所以，在編制兩個(gè)規(guī)劃的時(shí)候，要特別注重其效益性。（5）做到整體規(guī)劃。在實(shí)施兩個(gè)規(guī)劃的時(shí)候一定要從大局出發(fā)，將整體布局好，既要做好物質(zhì)與非物質(zhì)方面的規(guī)劃，又要做好局部和整體規(guī)劃。（6）做到實(shí)用規(guī)劃。所有的規(guī)劃都是對(duì)發(fā)展實(shí)踐起指導(dǎo)作用的，因此編制兩個(gè)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重規(guī)劃的實(shí)用性與可操作性，使其能夠在城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中得到落實(shí)。

二、 統(tǒng)籌兩種規(guī)劃的具體途徑

兩個(gè)規(guī)劃的行政主管部門是不同的，造成兩個(gè)規(guī)劃的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、側(cè)重點(diǎn)的差距較大，兩個(gè)主管部門無(wú)法及時(shí)的對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行交流，也不能再規(guī)劃時(shí)共同發(fā)展、相互吸收、相互借鑒。因此，統(tǒng)籌兩種規(guī)劃，必須合并兩個(gè)部門，制定統(tǒng)一規(guī)劃，使規(guī)劃管理體制是自下而上和自上而下相結(jié)合的。這樣制定的規(guī)劃可以與城市發(fā)展實(shí)際更為適應(yīng)，這樣的規(guī)劃可信度強(qiáng)、透明度高、能夠使全社會(huì)的發(fā)展愿望得到滿足。自下而上和自上而下的優(yōu)勢(shì)有如下：第一，統(tǒng)籌土地規(guī)劃和城市規(guī)劃，可以有效地避免在編制兩個(gè)規(guī)劃時(shí)各自為戰(zhàn)、相互脫節(jié)的現(xiàn)象。第二，這種結(jié)合一方面可以使上級(jí)實(shí)施規(guī)劃的執(zhí)行力得到滿足，加快土地利用與城市建設(shè)，也可以將地方優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)。第三，一旦在實(shí)施規(guī)劃時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題的話，這種結(jié)合就可以及時(shí)的進(jìn)行處理和糾正，避免重復(fù)建設(shè)浪費(fèi)資源。第四，這種結(jié)合途徑將局部土地優(yōu)化利用考慮進(jìn)來(lái)，提高了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益 。

三、統(tǒng)籌兩個(gè)規(guī)劃，創(chuàng)新制度。

就眼下的法律體系來(lái)講，城市規(guī)劃已經(jīng)有了《城市規(guī)劃法》作為保障，但是在我國(guó)，至今都還沒(méi)有土地規(guī)劃方面的法規(guī)法律，這就造成了在實(shí)施規(guī)劃時(shí)相較于土地規(guī)劃城市規(guī)劃顯得更有可操作性、更為科學(xué)、更為嚴(yán)肅。而從管理方面講，由行政級(jí)別相等的兩個(gè)管理部門分別對(duì)土地規(guī)劃和城市規(guī)劃進(jìn)行編制，這樣必定會(huì)造成兩個(gè)部門缺乏有效的溝通，各行其是，浪費(fèi)資源、效率低下的后果。而且，我國(guó)如今已經(jīng)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，還有著非常濃厚的規(guī)劃行政屬性，在實(shí)施和編制規(guī)劃的時(shí)候經(jīng)常會(huì)將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律忽略掉，主觀行事，不根據(jù)客觀狀況，導(dǎo)致規(guī)劃與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脫軌，與經(jīng)濟(jì)規(guī)律不服的嚴(yán)重后果。所以，根據(jù)上述狀況，要統(tǒng)籌兩種規(guī)劃一定要對(duì)制度進(jìn)行創(chuàng)新。1、創(chuàng)新法律制度。使相關(guān)的法律制度得到完善，使兩個(gè)規(guī)劃與統(tǒng)籌戰(zhàn)略有法律制度的保護(hù)。2、創(chuàng)新管理制度。把兩個(gè)部門合到一起，統(tǒng)一政令，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和規(guī)劃的執(zhí)行力度。3、創(chuàng)新環(huán)境制度。尊重市場(chǎng)規(guī)律，尊重客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使統(tǒng)籌戰(zhàn)略有環(huán)境保障。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然土地規(guī)劃和城市規(guī)劃的概念各不相同，然而，站在大局上看，他們卻是能夠統(tǒng)籌的，它們是相互促進(jìn)、相互彌補(bǔ)的，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不能分離。在今后的工作當(dāng)中，為了兩個(gè)規(guī)劃統(tǒng)籌地更好，在制度創(chuàng)新、發(fā)展途徑、發(fā)展思路上，都應(yīng)該進(jìn)行有效的改革，從而提高環(huán)境效益與社會(huì)效益。

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篇10

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；土地規(guī)劃；思路；途徑；制度創(chuàng)新

城市化發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮，寸土寸金形容當(dāng)前城市土地資源也不夸張。大量城市人口和城市規(guī)劃及土地規(guī)劃利用之間的矛盾越來(lái)越突出，影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。這種形勢(shì)下，城市規(guī)劃與土地資源如何實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展成為黨和政府工作的重中之重，應(yīng)不斷強(qiáng)化城市規(guī)劃部門和土地規(guī)劃部門之間的協(xié)調(diào)配合，做到密切，使城市發(fā)展?jié)M足人們和社會(huì)需求。

一、城市規(guī)劃與土地規(guī)劃當(dāng)前工作現(xiàn)狀

在我國(guó)現(xiàn)行的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃分別由不同行政部門負(fù)責(zé)管理。兩大行政在行政級(jí)別上屬于同級(jí)，各行其是，甚少溝通交流，加劇了城市規(guī)劃和土地規(guī)劃之間不可協(xié)調(diào)性，甚至出現(xiàn)脫節(jié)跡象，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不協(xié)調(diào)性主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一個(gè)方面，部分地區(qū)重視城市規(guī)劃、輕視土地規(guī)劃，導(dǎo)致城市土地資源利用不合理，土地價(jià)格波動(dòng)較為頻繁，形成不了較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二個(gè)方面，部分地區(qū)重視土地規(guī)劃、輕視城市規(guī)劃。由于比較重視土地規(guī)劃，導(dǎo)致惜土如金，本應(yīng)建設(shè)住宅區(qū)的土地卻用來(lái)建設(shè)商業(yè)區(qū)，以致于和城市規(guī)劃相背離，使得土地規(guī)劃和城市規(guī)劃格格不入；第三個(gè)方面，城市規(guī)劃主要講究安全、經(jīng)濟(jì)和美學(xué)，但是我國(guó)城市規(guī)劃中老城區(qū)夾雜新城區(qū)、工業(yè)區(qū)夾雜居民區(qū)，使得城市布局十分不合理，降低了城市土地資源利用率，不利于城市協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，城市現(xiàn)代化建設(shè)中必須統(tǒng)籌編制城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，才能有效提升城市土地資源利用率，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

二、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的基本思路

城市規(guī)劃和土地規(guī)劃作為區(qū)域規(guī)劃的重要內(nèi)容，二者應(yīng)做到統(tǒng)籌發(fā)展。從時(shí)間角度考慮，土地規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容，其規(guī)劃是否合理直接影響到城市總體發(fā)展，因而城市規(guī)劃中必須兼顧土地規(guī)劃。同樣，土地規(guī)劃中也要兼顧城市規(guī)劃，否者會(huì)影響城市的整體發(fā)展；從空間角度考慮，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃應(yīng)互補(bǔ)互利。區(qū)域規(guī)劃中必須堅(jiān)持用城市規(guī)劃指導(dǎo)土地規(guī)劃，堅(jiān)持用土地規(guī)劃進(jìn)一步完善城市規(guī)劃，使土地規(guī)劃充分發(fā)揮自身對(duì)城市規(guī)劃的補(bǔ)充作用。

為了做到這一點(diǎn)，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃編制中應(yīng)堅(jiān)持以下原則。第一，彈性原則。無(wú)論城市規(guī)劃還是土地規(guī)劃都必須堅(jiān)持彈性原則，為后續(xù)發(fā)展建設(shè)留有一定空間，才能適應(yīng)城市化快速發(fā)展要求，才能避免規(guī)劃失靈或規(guī)劃重復(fù)問(wèn)題；第二，堅(jiān)持協(xié)調(diào)原則。城市全面發(fā)展過(guò)程中，不能偏重于某一方面規(guī)劃編制，一味重視城市規(guī)劃或土地規(guī)劃并不利于城市的整體發(fā)展；第三，多元化原則。城市規(guī)劃與土地規(guī)劃的目標(biāo)并不是單一的，不僅要重視經(jīng)濟(jì)效益，更要重視環(huán)境效益和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)多種效益疊加，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展目標(biāo)；第四，效益原則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，沒(méi)有效益的規(guī)劃是沒(méi)有意義的，為此，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃中需要堅(jiān)持效益原則；第五，整體原則。為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展，必須堅(jiān)持整體原則，既要做好城市整體規(guī)劃也要做好局部規(guī)劃，滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。

三、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的有效途徑

由于城市規(guī)劃和土地規(guī)劃分屬不同行政部門，導(dǎo)致相關(guān)信息的溝通交流滯后，區(qū)域規(guī)劃中做不到相互借鑒和相互吸收。針對(duì)這一現(xiàn)狀，應(yīng)加強(qiáng)兩個(gè)部門之間的合作交流，及時(shí)溝通信息、共同發(fā)展，逐漸形成一種自上而下、自下而上的規(guī)劃管理體系，統(tǒng)一規(guī)劃管理城市建設(shè)。為了強(qiáng)化該種規(guī)劃體系效果，規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)立足于區(qū)域發(fā)展實(shí)際情況，深入社會(huì)廣泛征求各方利益，以便全面分析和統(tǒng)籌規(guī)劃。城市規(guī)劃和土地規(guī)劃一旦形成這種統(tǒng)籌發(fā)展途徑，不僅有利于避免二者規(guī)劃時(shí)的脫節(jié)、不合理問(wèn)題，更有利于提高土地資源利用率，減少規(guī)劃重復(fù)、規(guī)劃失靈問(wèn)題，具有巨大的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益，對(duì)城市發(fā)展有著重大的意義和價(jià)值。

四、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的制度創(chuàng)新

城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展要想取得重大效果，要有強(qiáng)有力的、有效的制度做以保障。從法律制度角度考慮，城市規(guī)劃已有《城市規(guī)劃法》作為保障，但土地規(guī)劃方面卻欠缺法律制度，導(dǎo)致土地規(guī)劃與城市規(guī)劃相比更加松懈，操作性和科學(xué)性不高；從管理制度角度考慮，分屬不同行政部門的城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，由于兩個(gè)部門各項(xiàng)其是、分別編制，土地資源利用率必然不高、相關(guān)政策指令得不到統(tǒng)一落實(shí)；從環(huán)境角度分析，城市發(fā)展規(guī)劃具有一定程度的行政屬性，以致于在規(guī)劃編制和實(shí)施過(guò)程中比較容易忽視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這種情況下，由于制度上有所欠缺，應(yīng)不斷進(jìn)行制度創(chuàng)新，使城市規(guī)劃與土地規(guī)劃更能滿足于統(tǒng)籌發(fā)展的需要。

在法律制度上，應(yīng)盡快完善相關(guān)法律。比如，加緊出臺(tái)和修訂與土地規(guī)劃相關(guān)的法律法規(guī)，以便使土地規(guī)劃編著工作更加完備、科學(xué)與合理；在管理制度上，加強(qiáng)兩個(gè)部門合作、溝通，如果可能的話還可將兩個(gè)部門合并進(jìn)行統(tǒng)一管理，強(qiáng)化城市建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃的效果，提升城市規(guī)劃與土地規(guī)劃之間的可協(xié)調(diào)性；在環(huán)境上，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃應(yīng)充分考慮市場(chǎng)因素，相對(duì)降低其行政屬性，是規(guī)劃編制和實(shí)施更能滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展需要。

五、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的具體策略

（一）實(shí)施總體規(guī)劃、優(yōu)化土地資源利用的策略

城市建設(shè)發(fā)展中離不開(kāi)房產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，為了提高土地資源利用率，城市建設(shè)規(guī)劃應(yīng)重視城市整體規(guī)劃，并以優(yōu)化土地資源利用為目的科學(xué)合理編制城市發(fā)展的計(jì)劃。要想做到這一點(diǎn)、提升城市規(guī)劃與土地規(guī)劃之間的可協(xié)調(diào)性，政府部門必須加強(qiáng)規(guī)劃的合理性和科學(xué)性，同時(shí)加強(qiáng)規(guī)劃的審批力度，減少重復(fù)規(guī)劃、規(guī)劃失靈情況的發(fā)生。更為重要的是，行政主管部門應(yīng)該加快修改與城市規(guī)劃和土地規(guī)劃不相符的政策，使其跟得上時(shí)展步伐。除此之外，應(yīng)堅(jiān)持工業(yè)區(qū)、居民區(qū)及服務(wù)區(qū)互相分離原則布置城市空間，進(jìn)一步提高土地資源利用率。倘若審批過(guò)程中出現(xiàn)不符合布局的規(guī)劃應(yīng)一律駁回，直到與城市整體發(fā)展計(jì)劃相符才可通過(guò)。

（二）積極推進(jìn)老城區(qū)改革，建設(shè)新城區(qū)

城市發(fā)展中，老城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為了其規(guī)劃編制的重要內(nèi)容之一。為了在改造和新建過(guò)程中提高土地資源利用率，應(yīng)站在城市規(guī)劃和土地規(guī)劃雙層角度上考慮土地利用問(wèn)題，并盡量利用老城區(qū)資源，使其各項(xiàng)資源得到充分利用，才能為土地資源節(jié)約打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另外，由于地下土地資源開(kāi)發(fā)相對(duì)較少，還可積極開(kāi)發(fā)地下資源，建設(shè)地下商場(chǎng)、地下輕鐵等建筑，提高城市服務(wù)功能。

六、結(jié)論

城市規(guī)劃離不開(kāi)土地規(guī)劃，在于土地規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容；土地規(guī)劃離不開(kāi)城市規(guī)劃，在于城市規(guī)劃是土地規(guī)劃的編制依據(jù)。為此，盡管城市規(guī)劃與土地規(guī)劃分別屬于不同領(lǐng)域的規(guī)劃內(nèi)容，但在城市建設(shè)中二者應(yīng)統(tǒng)籌發(fā)展，才會(huì)有利于城市的整體發(fā)展。

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