導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；對(duì)策

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮興旺起來(lái)，大眾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度也逐漸提高。在發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)了許多亟待解決的問(wèn)題，這就需要對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，對(duì)其中存在的不足進(jìn)行重點(diǎn)探討，以期提出合理有效地解決措施，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了必要的條件。

1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

根據(jù)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時(shí)具有三個(gè)特點(diǎn)。第一是商品性。十二屆三中全會(huì)《關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定》中，明確了發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義不可逾越的階段，商品經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征，重新確認(rèn)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的商品經(jīng)濟(jì)屬性；第二是社會(huì)性。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)既為人們社會(huì)生活提供了住宅、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等方面的消費(fèi)資料，也為社會(huì)生產(chǎn)提供了商店、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等基本要素，與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有著廣泛的聯(lián)系，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是一個(gè)具有基礎(chǔ)性和綜合性的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)；第三是其所有制結(jié)構(gòu)的多元性。包括全民所有制、集體所有制、個(gè)體所有制、外商獨(dú)資所有制、混合制形式、私人經(jīng)濟(jì)成分以及中外合資或合作商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等。因此商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不僅是國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)十大暴利行業(yè)之首，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的作用。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步及經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。近年來(lái)，我國(guó)城市的發(fā)展日新月異，新的高樓建筑不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也不斷攀升，住房問(wèn)題以及房?jī)r(jià)上漲成為了人們的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，同時(shí)更是中國(guó)一大經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。但是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中常常出現(xiàn)的一些非理性投資行為對(duì)整個(gè)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了極大的威脅。第一，在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能合理利用有限的資源，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重；第二，商業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)域不均衡，只關(guān)注發(fā)達(dá)的大城市而忽視了二三線城市及小城鎮(zhèn)。另外，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅追求經(jīng)濟(jì)利益，缺乏對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)意識(shí)，不合理的建筑開(kāi)發(fā)造成土壤資源、水資源的污染以及空氣環(huán)境的惡化。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中面臨的問(wèn)題

2.1缺乏有效的政策引導(dǎo)，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

我國(guó)一些地方政府缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)認(rèn)識(shí)，不能準(zhǔn)確分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和存在的問(wèn)題，因此不能制定出針對(duì)性的長(zhǎng)期管理方案及政策，導(dǎo)致政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的短期政策與長(zhǎng)期政策存在巨大的差異，為不法投機(jī)分子提供了可乘之機(jī)，極大地影響了市場(chǎng)的有序運(yùn)行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也缺乏自身的發(fā)展目標(biāo)，長(zhǎng)期依賴(lài)于政府的宏觀調(diào)控，缺乏發(fā)展活力，

2.2缺乏完善的法律法規(guī)體系

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)、交易等都必須要有嚴(yán)格的法律管理，但由于我國(guó)還是處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也還處于探索階段，很多方面還不夠成熟，相關(guān)的法律法規(guī)還未十分完善，導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展始終依賴(lài)于政府的監(jiān)督管理。而政府或某些權(quán)威機(jī)構(gòu)頒布、實(shí)施的法律條文或文件對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒(méi)有起到預(yù)期作用，適用性不強(qiáng)。因此，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)法律體系的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于繁榮的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，政府在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)，僅僅采用行政手段，缺少必要的懲罰措施，出現(xiàn)執(zhí)法不嚴(yán)、蔑視法律等行為，降低了法律法規(guī)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的地位。

2.3缺乏健全的監(jiān)督制度

在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏政府、銀行與公眾的有效監(jiān)督。有些工商行政管理機(jī)關(guān)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理中沒(méi)有盡到自身的主要職責(zé)，沒(méi)有參與制定與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的法律、法規(guī)；對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體資格審核力度不足；監(jiān)督管理商業(yè)地產(chǎn)廣告活動(dòng)；不能全面監(jiān)督檢查商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)并查處商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，導(dǎo)致交易秩序混亂。同時(shí)，缺乏銀行的金融監(jiān)督，經(jīng)濟(jì)管理方面仍存在很大問(wèn)題。

2.4行業(yè)泡沫現(xiàn)象頻繁

由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)大，本身具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，在不斷吸引投資者，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，造成土地資源、資金、建筑資源等的嚴(yán)重浪費(fèi)，極易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的存在一方面容易使房?jī)r(jià)上漲，拉大貧富差距，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致一些企業(yè)倒閉，容易造成金融危機(jī)與生產(chǎn)、消費(fèi)危機(jī)，使人們生活水平下降。最后，大量工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)激增，極易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。因此，經(jīng)濟(jì)泡沫是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)巨大阻礙之一，必須要嚴(yán)肅對(duì)待。

3我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的解決對(duì)策

3.1加強(qiáng)政策的連續(xù)性，樹(shù)立明確的發(fā)展目標(biāo)

我國(guó)政府必須要充分認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對(duì)改善人民居住條件、提高人民生活水平、增加國(guó)家財(cái)政收入的重要作用，對(duì)發(fā)展城市進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，制定出科學(xué)合理的扶持政策，以正確引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須要樹(shù)立具體的短期和長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，以適應(yīng)我國(guó)的國(guó)情和不斷變化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的搜集、整理與分析之后，制定出適合自身企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期計(jì)劃，并將其進(jìn)一步細(xì)化出短期與中期目標(biāo)，從而適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要，滿足大眾的住房需求，為自身發(fā)展提供充分的條件。

3.2構(gòu)建科學(xué)合理的法律法規(guī)體系

為了使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速健康發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)注入更多活力，必須要構(gòu)建一套符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的法律法規(guī)體系，而這需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的實(shí)踐過(guò)程。首先，應(yīng)該進(jìn)一步完善《建筑法》《、城市商業(yè)地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律，制定相關(guān)細(xì)則，幫助落實(shí)各項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)。此外，必須制定相關(guān)法律，以限制政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度干預(yù)，保證商業(yè)地產(chǎn)的自由調(diào)控，減少政府包辦一切帶來(lái)的不利影響。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、廣告、中介等應(yīng)囊括到其法律法規(guī)體系中。只有建立健全相關(guān)法律法規(guī)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)才能展現(xiàn)出更多的生機(jī)與活力，才能為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3.3建立健全合理有效的監(jiān)督監(jiān)管制度

建立健全合理的監(jiān)督監(jiān)管制度，不僅需要政府的經(jīng)濟(jì)管理職能，更必須有市場(chǎng)自身的調(diào)控能力，二者應(yīng)明確自身的職責(zé)。政府應(yīng)以可持續(xù)健康發(fā)展為管理理念，依據(jù)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控，嚴(yán)厲打擊等違法行為，同時(shí)要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資、運(yùn)轉(zhuǎn)等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，加大對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督力度。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身要進(jìn)一步健全監(jiān)督監(jiān)管體系，增加金融監(jiān)管手段，提高經(jīng)濟(jì)監(jiān)管能力和監(jiān)管水平。

3.4加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控

眾所周知，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展離不開(kāi)市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，可通過(guò)市場(chǎng)及政府這兩只無(wú)形與有形的手，及時(shí)完善商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，做到嚴(yán)格執(zhí)法，創(chuàng)造透明可信的市場(chǎng)環(huán)境。另外，要及時(shí)收集、整理和分析全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信息及發(fā)展動(dòng)向，確保能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況做出及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，定期商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)的健康發(fā)展。國(guó)家要加快建立和完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地資源管理、稅收、投資等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，以有效地防止商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，作為我國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展，離不開(kāi)自身合理有效的經(jīng)濟(jì)管理方式。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在立足于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題進(jìn)行深入分析，針對(duì)性地采取行之有效的解決措施，建立健全經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，構(gòu)建科學(xué)的法律體系，并完善監(jiān)督機(jī)制，以期掃清發(fā)展道路上的障礙，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]任永紅.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策[J].中國(guó)管理信息化,2015(07).

篇2

【關(guān)鍵詞】物流；房地產(chǎn)；物流地產(chǎn)

1.前言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國(guó)物流業(yè)發(fā)展始終保持較好勢(shì)頭。特別是近幾年，發(fā)展的速度明顯加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大，效益持續(xù)增加，物流設(shè)施不斷改善，行業(yè)活力進(jìn)一步增強(qiáng)，取得了明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，物流業(yè)也存在著集中度不夠，規(guī)模小、實(shí)力弱、服務(wù)差的問(wèn)題，能夠提供一體化服務(wù)的第三方物流企業(yè)還夠多。目前，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高發(fā)達(dá)國(guó)家1倍左右，因此具有很大的發(fā)展?jié)摿?。于是，物流地產(chǎn)應(yīng)需而生。我國(guó)物流地產(chǎn)2002年開(kāi)始在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲產(chǎn)生。2003年美國(guó)普洛斯公司進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始備受關(guān)注并開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。本文根據(jù)我國(guó)物流地產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展呈現(xiàn)出新情況新特點(diǎn)，從其概念入手，就其市場(chǎng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)模式、發(fā)展態(tài)勢(shì)等進(jìn)行分析研究。

2.物流地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)一般也被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，指包括覆蓋土地和土地上的所有自然資源和永久性建筑。根據(jù)不同性質(zhì)和用途?？梢园逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為：工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、住宅地產(chǎn)等。

而所謂的“物流地產(chǎn)”，就是工業(yè)地產(chǎn)商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，并由一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行相應(yīng)的服務(wù)管理?！拔锪鞯禺a(chǎn)”的典型顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業(yè)（3pl）、貨代等。由于日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，而開(kāi)發(fā)商只提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)，故物流地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)而非物流。典型物流地產(chǎn)項(xiàng)目包括種類(lèi)倉(cāng)庫(kù)、貨柜碼頭、物流園區(qū)、配送中心。

近年來(lái)，由于廣州、成都、上海、北京等地先后出現(xiàn)了物流基地、物流園區(qū)、物流中心等大的建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)也引來(lái)了許多外地資金和外國(guó)資金大手筆的介入，使得物流基地（園區(qū)）和物流地產(chǎn)的建設(shè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，尤其是2003年有物流地產(chǎn)老大之稱(chēng)的美國(guó)普洛斯公司登陸中國(guó)，在成都、武漢、天津等地都有幾億、幾十億的投入，這樣的大動(dòng)作，好像一夜之間就將我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)吹熱。2005年12月開(kāi)始中國(guó)正式開(kāi)放外資投資物流，更是引發(fā)了新一輪的物流地產(chǎn)投資熱潮。大批外資企業(yè)開(kāi)始投資中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)商也開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)。中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。

3.我國(guó)物流地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

3.1 物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析

物流地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高、收入穩(wěn)定等特點(diǎn)。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類(lèi)型的利潤(rùn)空間日趨下降，而風(fēng)險(xiǎn)不斷增高，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者都在積極尋找各種新的投資機(jī)會(huì)甚至轉(zhuǎn)型。物流基礎(chǔ)設(shè)施投資具有持續(xù)性及長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，同時(shí)物流地產(chǎn)以其相對(duì)穩(wěn)定、空置率較低、回報(bào)合理等優(yōu)點(diǎn)吸引了越來(lái)越多投資者的眼光。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，2005年一年上海工業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格增長(zhǎng)達(dá)到15%之多，其回報(bào)率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進(jìn)入門(mén)檻高，只有具備雄厚資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

開(kāi)發(fā)商能夠比較容易地以低價(jià)格得到土地。物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格較中心區(qū)便宜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的1/4，甚至更低。同時(shí)物流業(yè)是當(dāng)前政府鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地?？梢?jiàn)物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開(kāi)大環(huán)境的支持。

3.2 物流地產(chǎn)需求分析

我國(guó)二十幾年來(lái)的改革開(kāi)放及加入WTO的進(jìn)程中，世界制造重心開(kāi)始向中國(guó)轉(zhuǎn)移，中國(guó)已經(jīng)成為名副其實(shí)的“世界工廠”，中國(guó)成為世界產(chǎn)業(yè)分工鏈上的重要一環(huán)，也是世界市場(chǎng)供應(yīng)鏈上的重要一環(huán)。在這個(gè)大背景下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集群為物流的產(chǎn)業(yè)化和專(zhuān)業(yè)化帶來(lái)了契機(jī)。物流需求的增加，必然導(dǎo)致交通運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、批發(fā)業(yè)、配送（流通加工、包裝業(yè)）等相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。在國(guó)家大力提倡發(fā)展流通行和物流業(yè)的良好環(huán)境下，制造企業(yè)普遍采用物流外包的方式，3pl快速發(fā)展，這都為物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前多數(shù)物流公司，其地產(chǎn)和物流設(shè)施占企業(yè)固定成本比例高，而物流地產(chǎn)通過(guò)出租和提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)為3pl削減了固定資產(chǎn)，使3pl其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，提高了資產(chǎn)回報(bào)率，降低企業(yè)負(fù)債率。

第五次中國(guó)物流市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告指出（2004年），71%的企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)有的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存在數(shù)量不足、不符合客戶的特定要求、技術(shù)裝置落后、運(yùn)行成本過(guò)高等問(wèn)題；調(diào)查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地高端倉(cāng)庫(kù)的利用率平均達(dá)80%以上，而低端倉(cāng)庫(kù)的利用率則平均低于40%，呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象?？傮w來(lái)看，我國(guó)物流市場(chǎng)的需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，未來(lái)幾年我國(guó)物流市場(chǎng)將保持年均20%的速度增長(zhǎng)，可見(jiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的、規(guī)模巨大、設(shè)施設(shè)備齊全的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)必將出現(xiàn)大量需求，而物流地產(chǎn)恰好能夠彌補(bǔ)這一空白。

3.3 物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析

目前，有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者按照投資和管理的主體不同可分為四種。

3.3.1 地產(chǎn)商作主導(dǎo)，租售給物流商并代其管理

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)投資的主體，開(kāi)發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。缺點(diǎn)是對(duì)于小規(guī)模的物流企業(yè)而言，租金成本可能過(guò)高。

目前這種模式以國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營(yíng)模式是：在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù)，但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。其本質(zhì)是一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而非物流公司，收益來(lái)源于物流設(shè)施租金與管理費(fèi)。“普洛斯運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”提供的強(qiáng)大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的整個(gè)流程，普洛斯模式主要通過(guò)包括策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。它的客戶可以分為三大類(lèi):物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。UPS、DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基、通用汽車(chē)、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達(dá)、施樂(lè)、沃爾瑪和歐尚等跨國(guó)企業(yè)，都是普洛斯的忠實(shí)客戶。許多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項(xiàng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

3.3.2 物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營(yíng)管理

即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營(yíng)，自己管理。優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處。缺點(diǎn)就是管理水平可能比較低、非專(zhuān)業(yè)化，同時(shí)需要占用大量的資金，運(yùn)營(yíng)成本比較高，而且由于建設(shè)上的非專(zhuān)業(yè)性，建設(shè)成本可能較高。

目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。比較典型的是上海百聯(lián)集團(tuán)、大商集團(tuán)等。百聯(lián)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團(tuán)的支撐業(yè)務(wù)，在管控模式方面，實(shí)行“集團(tuán)總部一事業(yè)部一經(jīng)營(yíng)公司”三級(jí)架構(gòu)，并依據(jù)該模式設(shè)立事業(yè)部和四大中心，而事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置業(yè)、物流等。這樣可能是加強(qiáng)了管理的有效性，但同時(shí)也可能帶來(lái)管理成本的提高。

3.3.3 地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)

即物流商、地產(chǎn)商通過(guò)成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點(diǎn)在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在后期利益分配問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

3.3.4 由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商

即通過(guò)第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，同時(shí)對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查，確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點(diǎn)是充分利用了獨(dú)立第三方的審查，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對(duì)于第三方的要求很高，而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律，同時(shí)需要社會(huì)信用檔案的支持。

這里的第三方包括兩類(lèi):第一類(lèi)是以政府為主，政府發(fā)揮自身的在資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流商、地產(chǎn)商的實(shí)力、資信等級(jí)進(jìn)行審查，并對(duì)項(xiàng)目完成后的運(yùn)營(yíng)等進(jìn)行監(jiān)管，確保物流地產(chǎn)的發(fā)展良性運(yùn)行。但是在這種模式中政府的管理功能可能過(guò)強(qiáng)，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成，而且政府承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任也比較大。第二類(lèi)指第三方中介組織，它利用自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于物流商、地產(chǎn)商的技術(shù)實(shí)力和資信、資金實(shí)力進(jìn)行評(píng)價(jià)，并利用獨(dú)立審計(jì)等方式來(lái)保證對(duì)項(xiàng)目完成后的監(jiān)督。但是這種模式對(duì)于組織結(jié)構(gòu)、組織中人員的技術(shù)水平等要求比較高，而且對(duì)于中介組織也需要加強(qiáng)自律。

4.對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行探討

4.1 地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的主要力量

就國(guó)外地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，美國(guó)紐約證交所上市公司普洛斯，在全球開(kāi)發(fā)及管理超過(guò)120億美元的資產(chǎn)，出租總面積已超過(guò)2300萬(wàn)平方米。2003年以來(lái)，普洛斯已經(jīng)在上海合作開(kāi)發(fā)了上海西北物流園區(qū)。在蘇州物流園區(qū)內(nèi)進(jìn)行第二次開(kāi)發(fā)，根據(jù)不同客戶的需求，為該物流園區(qū)提供普通倉(cāng)儲(chǔ)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)與出口監(jiān)管倉(cāng)儲(chǔ)等。2005年8月，普洛斯與深圳鹽田港集團(tuán)簽署合作協(xié)議，雙方將在未來(lái)5年內(nèi)，共同投資逾10億元，合力打造位于鹽田港區(qū)后方陸域的國(guó)際物流園。而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商包括和記黃埔、珠江投資、富力地產(chǎn)等也將物流資產(chǎn)作為在近期發(fā)展的主要方向。其中位于廣州市黃埔國(guó)際物流園區(qū)的廣州國(guó)際玩具禮品城，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和黃與廣州國(guó)際玩具中心有限公司聯(lián)合投資運(yùn)營(yíng)，建筑面積約50萬(wàn)平方米，總投資額15億。物流地產(chǎn)領(lǐng)域一直是富力力圖開(kāi)拓的戰(zhàn)略要地：2004年10月，富力在廣州花都圈下130多公頃地開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，規(guī)劃有住宅和酒店。園區(qū)位于機(jī)場(chǎng)高速路出口，將利用航空渠道，打造倉(cāng)儲(chǔ)物流模式。究其原因，除了最誘人的廉價(jià)土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、租金高、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)。

4.2 政府要加強(qiáng)對(duì)物流地產(chǎn)的宏觀規(guī)劃和政策指導(dǎo)

一方面，政府需對(duì)物流園區(qū)的做好規(guī)劃布局，政府應(yīng)把物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)納入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策規(guī)劃中，把當(dāng)?shù)氐奈锪鳝h(huán)境、物流體系、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、企業(yè)分布等多種因素綜合考慮，用最節(jié)約的資源開(kāi)發(fā)方式為當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

另一方面，政府改變傳統(tǒng)的招商引資的政策和思路，做到招商與當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)相匹配。物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)土地的需求量較大，特別是物流園區(qū)，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。相對(duì)城區(qū)住宅及商業(yè)用地而言，開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)額更大，周期更長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)更大，利潤(rùn)率更低。

物流地產(chǎn)能將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。更能推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。政府如能很好規(guī)劃好物流園區(qū)，物流地產(chǎn)不但能成為城市物流體系的強(qiáng)力輔助，而且還能帶動(dòng)輻射區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

4.3 物流商與地產(chǎn)商必須建立戰(zhàn)略合作伙伴

物流地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期和回報(bào)期長(zhǎng)，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且要求物流地產(chǎn)商要建好市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)好市場(chǎng)，管理好市場(chǎng)，具有保持物業(yè)持續(xù)增值的能力。因此開(kāi)發(fā)商在介入物流地產(chǎn)項(xiàng)目之前必須進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，研究物流行業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律和運(yùn)營(yíng)商的需求，以及了解項(xiàng)目潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)。這就要求物流地產(chǎn)商與相關(guān)機(jī)構(gòu)的密切合作，互惠互利。對(duì)物流領(lǐng)域不熟悉的地產(chǎn)商，很容易造成像當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一樣大量過(guò)剩的現(xiàn)象，這就要求地產(chǎn)商和物流商之間建立重要的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

4.4 我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)必須加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化建設(shè)

目前國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱，企業(yè)規(guī)模過(guò)小專(zhuān)業(yè)化程度不高。由于專(zhuān)業(yè)分工的落后，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)很多都是由物流企業(yè)自己來(lái)做，大部分企業(yè)服務(wù)能力和品質(zhì)都不高，甚至很多郊區(qū)的農(nóng)民可以來(lái)做物流地產(chǎn)，自己建起倉(cāng)庫(kù)，再出租給企業(yè)。另外，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，發(fā)展過(guò)程中還存在一些問(wèn)題：如盲目投資的出現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)化缺乏，無(wú)相關(guān)配套政策等問(wèn)題，需要在發(fā)展過(guò)程中逐步解決。隨著我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，大量國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭和投資基金進(jìn)入；國(guó)內(nèi)也有大量商業(yè)地產(chǎn)商涉足物流地產(chǎn)。外資企業(yè)帶來(lái)了專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，也給中國(guó)企業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此我國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，加快專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式的建立及提供優(yōu)質(zhì)的各種增值服務(wù)。

4.5 加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)與理論研究

目前各城市乃至全國(guó)對(duì)物流地產(chǎn)的探索漢族要是在實(shí)踐階段，而理論階段的研究很少，通曉物流和地產(chǎn)的人才更少。為了更好地發(fā)展物流地產(chǎn)，提高物流運(yùn)營(yíng)效率，必須培養(yǎng)高級(jí)物流人才，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，加強(qiáng)相關(guān)理論研究。

參考文獻(xiàn)

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篇3

6月16日，國(guó)際主題公園巨頭迪士尼耗時(shí)5年打造的中國(guó)內(nèi)地首家迪士尼終于在上海正式開(kāi)園。該項(xiàng)目由迪士尼與三家中國(guó)國(guó)企聯(lián)合投資550億元人民幣（約80億美元）興建。

這是個(gè)好時(shí)候，一開(kāi)園，就能迎來(lái)全國(guó)兒童7、8月的暑假檔期?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解到，試運(yùn)營(yíng)期間，迪士尼樂(lè)園已接待了百萬(wàn)游客，城堡內(nèi)餐廳未來(lái)一個(gè)月的座位已被訂完。

“某種程度上，迪士尼就是一個(gè)大的電影衍生品。這座新樂(lè)園的特色在于，許多游樂(lè)設(shè)施依據(jù)電影大片如《加勒比海盜》、《鋼鐵俠》和《復(fù)仇者聯(lián)盟》等的故事情節(jié)而建?！敝袊?guó)旅游研究院研究員張寧晟在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)說(shuō)。

時(shí)值迪士尼利用其IP價(jià)值吸金之際，中國(guó)首富王健林也在摩拳擦掌，與其爭(zhēng)奪中國(guó)的“童心”。

難以復(fù)制的IP價(jià)值

就在距離上海700公里的江西南昌，5月28日，王健林的萬(wàn)達(dá)文化旅游城正式開(kāi)業(yè)。

緊隨其后的還有中國(guó)本土主題公園運(yùn)營(yíng)商華強(qiáng)方特，6月4日，在距離上海350公里的安徽蕪湖，華強(qiáng)方特宣布與招商證券合作設(shè)立總規(guī)模達(dá)30億元人民幣的并購(gòu)基金，打造文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

“很多人都說(shuō)這回真的是‘狼來(lái)了’，我看也不見(jiàn)得。”華強(qiáng)方特總裁劉道強(qiáng)彼時(shí)接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。

相比王健林“迪士尼不該來(lái)中國(guó)”的論斷，這已經(jīng)很溫和了。5月，王健林在央視財(cái)經(jīng)《對(duì)話》節(jié)目中，言辭激烈，稱(chēng)“只要有萬(wàn)達(dá)，迪士尼十年到二十年之內(nèi)贏不了利”。

幾番挑釁后，迪士尼CEO羅伯特?艾格（RobertIger）終于忍不住做回應(yīng)?！拔覀兇_實(shí)被震驚了，因?yàn)槲覀兣c萬(wàn)達(dá)有生意上的往來(lái)?！彼f(shuō)，“在中國(guó)做生意雖不容易，但潛在回報(bào)巨大，無(wú)論是文化還是管理，我們都十分了解中國(guó)市場(chǎng)?！?/p>

“2016年上海迪士尼將吸引境內(nèi)外游客達(dá)1200萬(wàn)人次以上，按370元的平日門(mén)票價(jià)格計(jì)算，全年門(mén)票銷(xiāo)售超過(guò)44億元。此外還將拉動(dòng)旅游商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、酒店業(yè)、交通及餐飲等旅游細(xì)分產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增量，按照1元帶動(dòng)8元測(cè)算，一個(gè)迪士尼樂(lè)園將給旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)350億元的增量。”這是一份由國(guó)泰君安提供的研究報(bào)告，迪士尼強(qiáng)大的吸金效應(yīng)不言自明。

迪士尼樂(lè)園最受業(yè)內(nèi)認(rèn)可、投資商垂涎的，當(dāng)屬其數(shù)以千計(jì)的IP。迪士尼利用其IP價(jià)值，打通了產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，形成了從影視到商業(yè)周邊、游樂(lè)地產(chǎn)、游戲等等一系列的商業(yè)體系。

在張寧晟看來(lái)，迪士尼持久不衰，更重要的是文化魅力。與一般主題樂(lè)園不同的是，迪士尼更多的是一種場(chǎng)景的代入與文化體驗(yàn)，特別是豐厚的動(dòng)畫(huà)形象資源。迪士尼的項(xiàng)目，刺激性并不強(qiáng)，主要還是針對(duì)小孩子的，比如，迪士尼中速度最快、最刺激的Tron，乘坐者也不會(huì)有頭朝下的姿態(tài)?！暗玊ron能引起人們的興趣，除了大型電動(dòng)玩具的刺激，更重要的是，Tron的造型是電影《創(chuàng)：戰(zhàn)紀(jì)》中的形象?！睆垖庩烧f(shuō)。

也有分析人士認(rèn)為IP價(jià)值會(huì)受到地域局限。以電影《魔獸》為例，首日票房2.5億元，上映第五天票房破10億元，這種魔力顯然不僅來(lái)自電影本身，而是知名網(wǎng)游《魔獸世界》長(zhǎng)達(dá)十年的沉淀。相比《魔獸》，《星球大戰(zhàn)之原力覺(jué)醒》，其實(shí)是比魔獸更大的超級(jí)IP，但由于在中國(guó)缺乏沉淀，票房在美國(guó)大獲全勝，但在中國(guó)卻很慘淡。

從米老鼠、唐老鴨，到白雪公主、小飛俠，再到最新收購(gòu)的星球大戰(zhàn)與美國(guó)隊(duì)長(zhǎng)等形象，迪士尼伴隨美國(guó)青少年成長(zhǎng)，它的競(jìng)爭(zhēng)力是喚起消費(fèi)夢(mèng)想的欲望。但這種美國(guó)文化的積淀能否刺激中國(guó)游客的消費(fèi)行為，尚有待觀察。

但另一方面，我國(guó)的動(dòng)漫創(chuàng)造還停留在“喜羊羊”水平，王健林的資本擴(kuò)張不能彌補(bǔ)文化知識(shí)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的發(fā)展不足，并不能喚起中國(guó)人的夢(mèng)想消費(fèi)。

盈利模式主體在商業(yè)

迪士尼擁有完整的文娛產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)包括媒體網(wǎng)絡(luò)（電視），影視娛樂(lè)（電影），公園度假區(qū)（主題公園），消費(fèi)產(chǎn)品（衍生品）和互動(dòng)娛樂(lè)（游戲）五大板塊。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：截至3月28日的第二財(cái)季，迪士尼營(yíng)收達(dá)到124.6億美元（約合772.3億元人民幣），高于分析師平均預(yù)期的122.5億美元，每股盈利1.23美元，高于分析師平均預(yù)期的1.11美元。

但主題公園并不是迪士尼公司主要收入來(lái)源。迪士尼每年的收入30%來(lái)自門(mén)票，15%來(lái)自餐飲，13%來(lái)自住宿，25%來(lái)自購(gòu)物。

相對(duì)而言，文化旅游業(yè)也不是萬(wàn)達(dá)的主要收入來(lái)源。據(jù)《萬(wàn)達(dá)2015年工作報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》），2015年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）達(dá)到6340億元，收入2901.6億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)主要由商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假區(qū)五大產(chǎn)業(yè)組成。目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍是其主要收入來(lái)源。

但《報(bào)告》中，王健林明確表示，要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、做大旅游產(chǎn)業(yè)。旅游作為萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前累計(jì)投入千億元。王健林的野心是，將文旅商綜合體萬(wàn)達(dá)城快速?gòu)?fù)制到多地，到2020年國(guó)內(nèi)開(kāi)15個(gè)，國(guó)外力爭(zhēng)開(kāi)3到5個(gè)萬(wàn)達(dá)城。

得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有更多法定節(jié)假日與高鐵計(jì)劃的作用，短短幾年間，中國(guó)就有超過(guò)300個(gè)主題公園橫空出世，僅僅去年一年就有21個(gè)主題公園開(kāi)張，還有20個(gè)在建。

而2016年，主題公園市場(chǎng)進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)，娛樂(lè)營(yíng)銷(xiāo)層出不窮，同行間硝煙彌漫。在重資產(chǎn)的長(zhǎng)線投資下，它們都面臨著同樣的盈利難題。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《中國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實(shí)現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

據(jù)知情人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者透露，每座萬(wàn)達(dá)城在三到五年建成開(kāi)業(yè)，可以創(chuàng)造3萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，年納稅超過(guò)5億元人民幣。“萬(wàn)達(dá)城所能創(chuàng)造的社會(huì)效應(yīng)，讓其成為當(dāng)?shù)卣壑械摹沭G餑’?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。萬(wàn)達(dá)在拿地過(guò)程中因此坐擁議價(jià)權(quán)。

此外，南昌萬(wàn)達(dá)城480萬(wàn)平方米的建筑面積中，有200萬(wàn)平方米為文化旅游和商業(yè)等自持物業(yè)，有280萬(wàn)平方米為銷(xiāo)售物業(yè)，其中，少量為商鋪，大部分物業(yè)為別墅。這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補(bǔ)給到后續(xù)的文化和旅游項(xiàng)目建設(shè)中。

篇4

關(guān)鍵詞：工作過(guò)程系統(tǒng)化；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃；課程體系改革

中圖分類(lèi)號(hào)：G642.0，F(xiàn)293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2014）26-0223-03

一、工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系構(gòu)建的基本理論依據(jù)

工作過(guò)程是在關(guān)注規(guī)章的情況下，工具、手段與對(duì)象結(jié)合的符合目的、指向目標(biāo)的工作。以德國(guó)不來(lái)梅大學(xué)勞耐爾教授為首的職業(yè)教育專(zhuān)家在對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系所進(jìn)行的理論研究與實(shí)踐中，提出了“工作過(guò)程知識(shí)”和“發(fā)展邏輯”，為基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系的進(jìn)一步完善提供了新的理論支撐?；诠ぷ鬟^(guò)程系統(tǒng)化的課程體系強(qiáng)調(diào)以學(xué)生獲取直接經(jīng)驗(yàn)的形式來(lái)掌握、融合各項(xiàng)實(shí)踐活動(dòng)中的最新知識(shí)、技能和技巧。

學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系是在工作過(guò)程和工作任務(wù)的基礎(chǔ)上采用“主導(dǎo)型問(wèn)題方法”形成的學(xué)習(xí)“主題單元”序列。從職業(yè)情境的工作過(guò)程到確定課程內(nèi)容的基礎(chǔ)――行動(dòng)領(lǐng)域，從對(duì)其進(jìn)行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程―學(xué)習(xí)領(lǐng)域，再?gòu)膶W(xué)習(xí)領(lǐng)域轉(zhuǎn)化為具體的學(xué)習(xí)情境進(jìn)行教學(xué)。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)課程體系的構(gòu)建與形成

根據(jù)重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院建設(shè)市級(jí)骨干院校的要求，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)建設(shè)團(tuán)隊(duì)自2009年9月起，多次到重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、易居中國(guó)、鋼運(yùn)地產(chǎn)、新鷗鵬地產(chǎn)等二十多家單位進(jìn)行調(diào)研，參加德國(guó)職業(yè)教育學(xué)習(xí)、萬(wàn)科地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)策劃講座、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)策劃講座及房地產(chǎn)策劃師、營(yíng)銷(xiāo)師學(xué)習(xí)等，對(duì)房地產(chǎn)策劃員、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員等職業(yè)的崗位能力與要求進(jìn)行分析，根據(jù)工作過(guò)程中的典型工作任務(wù)導(dǎo)出“行動(dòng)領(lǐng)域”，再經(jīng)過(guò)“通用化”處理形成“學(xué)習(xí)領(lǐng)域”，并通過(guò)具體的“學(xué)習(xí)情境”來(lái)進(jìn)行教學(xué)設(shè)計(jì)，通過(guò)“行動(dòng)導(dǎo)向教學(xué)法”進(jìn)行教學(xué)實(shí)施，形成了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)課程體系開(kāi)發(fā)的基本思路，如圖1所示。

（一）企業(yè)崗位設(shè)置和能力分析

通過(guò)對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、易居中國(guó)、鋼運(yùn)房產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行訪談，獲得了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)的崗位設(shè)置方案。其主要崗位有房地產(chǎn)策劃員、置業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研員，通過(guò)對(duì)每個(gè)工作崗位工作任務(wù)分析，獲得了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃崗位的工作流程、工作項(xiàng)目、工作任務(wù)、工作行為，進(jìn)而提煉出崗位能力。

在對(duì)企業(yè)崗位調(diào)研的同時(shí)，還對(duì)學(xué)院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)近三年畢業(yè)生的崗位進(jìn)行了調(diào)查，得出學(xué)院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)近三年就業(yè)后的崗位分布，分別為置業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員（置業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析人員、房地產(chǎn)銷(xiāo)售主管、一般營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)與策劃崗位。發(fā)展崗位為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、房地產(chǎn)策劃師、策劃經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理等。

在企業(yè)調(diào)研和畢業(yè)生就業(yè)崗位分析的基礎(chǔ)上，召開(kāi)了實(shí)踐專(zhuān)家研討會(huì)，最終確定學(xué)院房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)核心崗位和拓展崗位，如圖2所示。

（二）根據(jù)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)崗位的任務(wù)要求，確定典型工作任務(wù)

在明確房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)崗位任務(wù)要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)崗位的工作職責(zé)、工作任務(wù)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員、策劃員等資格證書(shū)，確定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)及培養(yǎng)方向。其次，分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)相對(duì)應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)研分析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生以及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)面向主要崗位的工作任務(wù)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的典型工作任務(wù)。然后分析其工作對(duì)象、內(nèi)容、手段、組織、環(huán)境等方面的內(nèi)容，從而確定其典型工作任務(wù)。

（三）通過(guò)專(zhuān)業(yè)職業(yè)行動(dòng)領(lǐng)域設(shè)計(jì)，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)領(lǐng)域

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)業(yè)崗位群中的典型工作任務(wù)進(jìn)行分析歸納，確定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相應(yīng)崗位職業(yè)需求對(duì)應(yīng)的行動(dòng)領(lǐng)域，再對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)典型工作任務(wù)所必需具備的職業(yè)能力進(jìn)行分析、歸納，形成專(zhuān)業(yè)職業(yè)能力一覽表（見(jiàn)表一）。

（四）工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系的形成

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)業(yè)通過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)座談、對(duì)專(zhuān)業(yè)典型崗位的統(tǒng)計(jì)分析，逐步形成了基于工作過(guò)程系統(tǒng)的課程體系。本專(zhuān)業(yè)課程體系由三部分組成：基礎(chǔ)領(lǐng)域（基礎(chǔ)課程、行業(yè)基礎(chǔ)課程）、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和拓展領(lǐng)域。見(jiàn)圖3：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)課程體系圖。

（五）實(shí)施工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系

在實(shí)施工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系中，需要從學(xué)習(xí)情境的設(shè)計(jì)和學(xué)習(xí)單元的設(shè)計(jì)入手。

（1）學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)

在完成對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)后，接著就是針對(duì)學(xué)習(xí)領(lǐng)域的要求，根據(jù)培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)行動(dòng)能力（專(zhuān)業(yè)能力、方法能力和社會(huì)能力）的要求，設(shè)計(jì)不同的學(xué)習(xí)情境。職業(yè)教育包含的專(zhuān)業(yè)各異，面向的崗位不同，所以各學(xué)習(xí)領(lǐng)域所涉及的學(xué)習(xí)情境也不盡相同。

（2）學(xué)習(xí)單元設(shè)計(jì)（課業(yè)指導(dǎo)文本設(shè)計(jì)）

課業(yè)是針對(duì)某學(xué)習(xí)領(lǐng)域下的各學(xué)習(xí)情境的進(jìn)一步細(xì)化和設(shè)計(jì)的，學(xué)生在教師指導(dǎo)下自主完成的綜合性學(xué)習(xí)任務(wù)。如在住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與策劃的學(xué)習(xí)領(lǐng)域中根據(jù)學(xué)習(xí)情境1：住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)分析下安排“某某項(xiàng)目的市場(chǎng)分析報(bào)告撰寫(xiě)”就是學(xué)習(xí)情境對(duì)應(yīng)的課業(yè)指導(dǎo)文本。

三、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系實(shí)施需要注意的問(wèn)題

（一）人才培養(yǎng)模式要充分體現(xiàn)校企合作、工學(xué)結(jié)合

構(gòu)建基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的課程體系，需要緊密聯(lián)系企業(yè)，實(shí)現(xiàn)工學(xué)結(jié)合。要將企業(yè)文化融入校園，課堂由單一的教室搬到教室、企業(yè)、售樓中心、房交會(huì)等地方；校內(nèi)專(zhuān)業(yè)教師與企業(yè)兼職老師在合作中交流，相互提高，共同指導(dǎo)學(xué)生。

（二）緊密聯(lián)系房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)職業(yè)資格和實(shí)際工作需求

基于工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系需要使學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程的教學(xué)目標(biāo)涵蓋房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)職業(yè)資格（房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)員、策劃員、策劃師等）的知識(shí)和能力要求，結(jié)合房地產(chǎn)職業(yè)工作實(shí)際，通過(guò)學(xué)習(xí)情境的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)完整的工作過(guò)程。

（三）注重對(duì)任課教師課程設(shè)計(jì)能力的培養(yǎng)和學(xué)生學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新能力的培養(yǎng)

實(shí)施基于工作過(guò)程系統(tǒng)化學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系要注意調(diào)動(dòng)學(xué)生參加實(shí)際課堂的積極性，以學(xué)生為中心，老師做指導(dǎo)。學(xué)生通過(guò)組建團(tuán)隊(duì)（模擬公司）加強(qiáng)自我管理、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、自主學(xué)習(xí)創(chuàng)新。通過(guò)實(shí)際工作的操作，學(xué)生、老師和學(xué)習(xí)環(huán)境構(gòu)建良性互動(dòng)的關(guān)系，以保證教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，需要不斷提升教師的課程設(shè)計(jì)能力，提高學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，才能保證基于工作過(guò)程系統(tǒng)化課程體系的實(shí)現(xiàn)。

基于工作過(guò)程系統(tǒng)化房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)課程體系的構(gòu)建，體現(xiàn)了工學(xué)結(jié)合、產(chǎn)教融合的人才培養(yǎng)模式，更注重對(duì)學(xué)生職業(yè)行動(dòng)能力的培養(yǎng)，是創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式和提升人才培養(yǎng)模式內(nèi)涵的重要手段。

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篇5

第一桶金

在中國(guó)商人的群落中，廣東潮汕人雖然不能與晉商、徽商比肩攀高，但其在海內(nèi)外卻久負(fù)盛名?！吨芨酚涊d：

“潮民力稼穡，收果木、蔗糖及魚(yú)鹽之利，經(jīng)商不出布帛、米粟之門(mén)?！比私艿仂`的潮汕生產(chǎn)出了不少巨賈名商。資料表明，在當(dāng)今全球華人富豪100強(qiáng)中，有近1/5為潮汕人，而其中佼佼者就是亞洲首富李嘉誠(chéng)。

與絕大部分潮汕人將李嘉誠(chéng)作為心中最崇拜的偶像一樣，黃光裕對(duì)于這位商界奇人更是頂禮膜拜。也許正是這種原始商業(yè)元素的發(fā)酵與驅(qū)動(dòng)，16歲那年黃光裕就輟學(xué)從商。1985年，黃光裕揣著母親為她借來(lái)的4000元錢(qián)與比自己大三歲的哥哥黃俊欽一起北上內(nèi)蒙，干起了當(dāng)時(shí)大量廣州、福建商人從事的貿(mào)易生意。不過(guò)，黃光裕并沒(méi)有在內(nèi)蒙待很久，一年之后，他問(wèn)自己的哥哥，周?chē)某鞘心膫€(gè)最大，黃俊欽告訴他是北京，年輕氣盛的黃光裕沒(méi)有作任何思考，閃電般打起行囊朝北京進(jìn)發(fā)。

北京在黃光裕面前既美麗又陌生。黃光裕曾回憶：當(dāng)年第一次走出北京站時(shí)，天色已晚，為了找到一家每天五毛錢(qián)的地下旅館，一輛人力三輪車(chē)?yán)鐐z繞了一大圈之后才將他們送到其實(shí)離車(chē)站不遠(yuǎn)的旅館。而當(dāng)?shù)诙烨宄克麄冏叱龅叵侣灭^時(shí)，兄弟倆就開(kāi)始了他們?cè)诒本┑姆b貿(mào)易――黃光裕負(fù)責(zé)跑廣州進(jìn)貨，黃俊欽負(fù)責(zé)坐地銷(xiāo)售。

在黃光裕的眼里，北京比內(nèi)蒙古的城市大很多倍，生意也應(yīng)該很好做，然而，一段時(shí)間過(guò)去了，黃光裕每天只能做幾單生意，掙幾十塊錢(qián)。他的衣服遠(yuǎn)不如想象的好賣(mài)，甚至還出現(xiàn)了積壓。在《105億傳奇》里，黃光裕說(shuō)：“我心太粗，布料、季節(jié)性等問(wèn)題讓我頭疼，不了?！卑肽旰?，黃光裕和黃俊欽就放棄了服裝銷(xiāo)售。

市場(chǎng)如布。有心的商人總能捕捉到發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。在對(duì)服裝市場(chǎng)周?chē)沫h(huán)境經(jīng)過(guò)幾天的考察后，黃光裕最終決定盤(pán)下一個(gè)面積不足100平方米的國(guó)營(yíng)服裝銷(xiāo)售門(mén)市部，并通過(guò)老鄉(xiāng)關(guān)系在銀行貸款了3萬(wàn)元，干起了家用電器的買(mǎi)賣(mài)。1987年1月1日，黃光裕正式打出了“國(guó)美電器”的招牌。

與其他很多富豪類(lèi)似，在白手起家的神話后面,傳言一直相生相伴。圍繞著黃光裕財(cái)富“原罪”的質(zhì)疑，黃光裕曾回應(yīng)稱(chēng)自己當(dāng)時(shí)出售很多國(guó)外家電主要來(lái)自北京最大的收購(gòu)站――在那里有大量出國(guó)人員從國(guó)外帶回來(lái)的家電產(chǎn)品，而且都有正規(guī)手續(xù)。至于為什么經(jīng)營(yíng)的是家電，有關(guān)黃俊欽的一則軼事也許可以作為解釋之一。據(jù)稱(chēng)黃俊欽自小就對(duì)組裝電器著迷，有一年春節(jié)，他花200元買(mǎi)了一個(gè)顯示屏和一堆配件鼓搗了一宿，次日清晨全家醒來(lái)驚喜地發(fā)現(xiàn)，一臺(tái)電視機(jī)已組裝完成。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在1980年代中后期，中國(guó)進(jìn)口家電門(mén)檻依然很高,像國(guó)美這種個(gè)體戶式的零售店很難通過(guò)正常的渠道獲得貨源,而乘虛而入的二手家電正好滿足了國(guó)美的需求。對(duì)此，我們無(wú)論如何無(wú)法否認(rèn)黃光裕市場(chǎng)切入點(diǎn)之精準(zhǔn)。因?yàn)?，盡管當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的擴(kuò)張時(shí)期,但物質(zhì)條件仍然相當(dāng)落后,流通領(lǐng)域商品奇缺，幾乎所有的消費(fèi)品都是賣(mài)方市場(chǎng),尤其是家電市場(chǎng)依舊是清一色的外國(guó)品牌。不僅如此，黃光裕從一開(kāi)始就打出了與眾不同的銷(xiāo)售旗幟――在家電有貨不愁賣(mài)的情況下，國(guó)美走堅(jiān)持零售、薄利多銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)策略。在營(yíng)銷(xiāo)渠道上，黃光裕的許多做法當(dāng)時(shí)都有領(lǐng)開(kāi)先河的價(jià)值：1990年，國(guó)美首創(chuàng)“包銷(xiāo)”制，1991年率先在《北京晚報(bào)》中縫登出商品報(bào)價(jià)廣告,1993年開(kāi)始在北京地區(qū)開(kāi)設(shè)多家店鋪并開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)。也就是在1993年，黃氏兩兄弟分家――黃光裕分得了“國(guó)美”品牌和幾十萬(wàn)元現(xiàn)金,而包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的資產(chǎn)歸黃俊欽,后者創(chuàng)辦了以房地產(chǎn)為主業(yè)的新恒基集團(tuán)。

商者無(wú)域

盡管黃光裕只是初中肄業(yè)，但他卻喜歡讀書(shū)，尤其是喜歡讀關(guān)于李嘉誠(chéng)的書(shū)，其中李氏“商者無(wú)域、相融共生”的經(jīng)商名言對(duì)他影響最大。黃光裕不僅經(jīng)常在公司員工面前推介這句語(yǔ)錄，而且還將其裱在自己辦公室的墻上作為座右銘。而追蹤黃光裕在零售王國(guó)的擴(kuò)張過(guò)程，人們其實(shí)很容易發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)將李嘉誠(chéng)的商業(yè)理念應(yīng)用到了極致。

與1980年代后期的行業(yè)生態(tài)不同，隨著90年代初期國(guó)家對(duì)家電業(yè)的開(kāi)放，大量制造企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入上游，涉足家電產(chǎn)品的生產(chǎn)，一時(shí)間，家電產(chǎn)量迅速膨脹，市場(chǎng)售價(jià)被快速拉低，家電業(yè)很快進(jìn)入到供過(guò)于求的階段，市場(chǎng)也開(kāi)始由以國(guó)外產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向以國(guó)內(nèi)產(chǎn)品為主。然而，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)家電業(yè)流行的是制，即生產(chǎn)廠家在全國(guó)市場(chǎng)設(shè)立幾個(gè)大的供應(yīng)商，這些供應(yīng)商為一級(jí)供應(yīng)商，在這些供應(yīng)商下面，又有若干個(gè)二級(jí)商，出廠的產(chǎn)品的價(jià)格則一級(jí)級(jí)的提高。傳統(tǒng)的家電銷(xiāo)售渠道就成為了一個(gè)金字塔形，有的二級(jí)商下面，還有三級(jí)、四級(jí)，最后才到達(dá)銷(xiāo)售終端。已經(jīng)在家電銷(xiāo)售領(lǐng)域摸爬滾打多年的黃光裕這時(shí)其實(shí)已經(jīng)強(qiáng)烈感受到了這種銷(xiāo)售體制的弊端和可以給自己創(chuàng)造的又一次市場(chǎng)機(jī)遇。1996年，一場(chǎng)國(guó)美的渠道革命在黃光裕的直接籌劃下發(fā)生了。

按照當(dāng)時(shí)黃光裕的經(jīng)銷(xiāo)新構(gòu)架，國(guó)美在北京率先以包銷(xiāo)、招標(biāo)、定制等形式和廠家進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，這樣完全拋開(kāi)了過(guò)去橫亙?cè)谧约汉蛷S家之間的各種商。此一時(shí)彼一時(shí)。盡管當(dāng)時(shí)黃光裕所貫徹的仍然是低價(jià)策略，但不能不說(shuō)在渠道變革力量的驅(qū)動(dòng)下其已經(jīng)上升到了一個(gè)新的高度――過(guò)去往往有諸多品種限制，產(chǎn)品范圍也較小――現(xiàn)在，通過(guò)包銷(xiāo)、招標(biāo)和定制，更多的產(chǎn)品以更低的價(jià)格出現(xiàn)了。因此，當(dāng)時(shí)國(guó)美出售的同一品牌、同一型號(hào)的國(guó)產(chǎn)電器，有的甚至比大商場(chǎng)便宜2000元，并且因?yàn)殇N(xiāo)售和規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，又把小的渠道終端拋在了身后。

早起的鳥(niǎo)兒有蟲(chóng)吃。渠道革命確立起來(lái)了國(guó)美的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)創(chuàng)造了滾滾的利潤(rùn)。借著這一無(wú)形資產(chǎn)和資本集聚的強(qiáng)大力量，國(guó)美于1999年走出北京，在天津開(kāi)設(shè)了兩家連鎖店，盡管當(dāng)時(shí)遭到當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聯(lián)合抵抗，但國(guó)美具有穿透性的低價(jià)戰(zhàn)略還是讓封鎖的市場(chǎng)漸開(kāi)缺口。至2003年，國(guó)美在全國(guó)的直營(yíng)門(mén)店數(shù)量突破100家，2004年底，擴(kuò)張到200家，而在黃光裕東窗事發(fā)前的2008年底，國(guó)美電器在全國(guó)擁有828家門(mén)店。

排除一切感性因素對(duì)黃光裕進(jìn)行客觀地評(píng)價(jià)，我們可以將黃光?？醋魇侵袊?guó)最早預(yù)見(jiàn)到渠道作用的人之一，他非常清楚一旦控制了渠道，最終生產(chǎn)商不得不俯首稱(chēng)臣，而價(jià)格也可以達(dá)到新的低水平。其實(shí)黃光裕身上爆發(fā)出的這種變革思維并不止于家電行業(yè)。2000年之前，國(guó)內(nèi)手機(jī)市場(chǎng)基本以專(zhuān)業(yè)店銷(xiāo)售為主，而這樣的銷(xiāo)售模式也讓手機(jī)業(yè)建立起了更加嚴(yán)密和層次更多的銷(xiāo)售渠道。但是，2001年國(guó)美進(jìn)軍國(guó)內(nèi)手機(jī)零售市場(chǎng)，向大量的廠家直接要貨、包銷(xiāo)，迅速撕裂手機(jī)以專(zhuān)業(yè)零售店銷(xiāo)售的模型，次年，國(guó)美電腦賣(mài)場(chǎng)啟動(dòng)，PC的銷(xiāo)售新渠道出現(xiàn)，價(jià)格的不斷跳水又開(kāi)始了……

自此，黃光裕已經(jīng)將營(yíng)銷(xiāo)“4P”理論運(yùn)用有其三（價(jià)格―price、渠道―place、促銷(xiāo)― promotion)，接下來(lái)恐怕就是“生產(chǎn)”（produce）環(huán)節(jié)的進(jìn)入了。2005年6月，國(guó)美電器正式收購(gòu)愛(ài)多集團(tuán)電子產(chǎn)業(yè)51%的股權(quán)，開(kāi)始研發(fā)自有品牌的家電產(chǎn)品，完成了連鎖零售業(yè)向其上游制造業(yè)的延伸，成為國(guó)美向制造業(yè)邁出的第一步。

與此同時(shí)，黃光裕銷(xiāo)售領(lǐng)域的“圈地”運(yùn)動(dòng)還在持續(xù)。2006年7月，國(guó)美收購(gòu)了山西北方電器，同月，以換股加現(xiàn)金的方式收購(gòu)在香港上市的中國(guó)永樂(lè)。2007年12月，國(guó)美以36.5億元全面托管大中電器。2008年2月，國(guó)美戰(zhàn)勝最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手蘇寧電器，將三聯(lián)商社攬入懷中。至此，國(guó)美已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)家電零售業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的第一巨頭，隨之而來(lái)的是，“價(jià)格屠夫”、“渠道教父”、“潮汕商圣”等溢美稱(chēng)呼加戴在了黃光裕的頭上。

成也資本

在國(guó)美走出京城并在全國(guó)各地鋪天蓋地開(kāi)店的時(shí)候，黃光裕退居到了“幕后”，而將整個(gè)經(jīng)營(yíng)大權(quán)交給了自己的妹夫張志銘。其實(shí)，沒(méi)有拋頭露面的黃光裕未讓自己休閑片刻。一方面，黃光裕此間集中精力修研證券市場(chǎng)與資本運(yùn)營(yíng)知識(shí)，同時(shí)在1999年創(chuàng)辦了總資產(chǎn)約50億元的鵬潤(rùn)投資有限公司（下稱(chēng)鵬潤(rùn)投資），并下轄國(guó)美電器、鵬潤(rùn)地產(chǎn)和鵬泰投資三家企業(yè)。

認(rèn)識(shí)并結(jié)交詹培忠是黃光裕資本之旅中的最關(guān)鍵一環(huán)。這位比黃光裕年長(zhǎng)23歲的潮汕老鄉(xiāng)是在黃出生的1969年進(jìn)入香港股市的，之后成功運(yùn)作20多個(gè)“殼公司”上市，并贏得了香港“金牌殼王”的稱(chēng)號(hào)。在黃光裕的眼中，詹培忠就是自己進(jìn)入資本市場(chǎng)的領(lǐng)路人和啟蒙老師，沒(méi)有他，自己也恐怕不能完成從“生意人”向“資本家”的身份轉(zhuǎn)折。

2000年7月，詹培忠以自己控制的BVI（英屬維爾京群島的簡(jiǎn)稱(chēng)）公司Golden Mount以5600萬(wàn)港元現(xiàn)金購(gòu)得京華自動(dòng)化原大股東的絕大部分股份，從而控制了這家上市公司。當(dāng)時(shí)輿論認(rèn)為，詹培忠只追求二級(jí)市場(chǎng)的炒作，實(shí)際想控制上市公司很可能幕后另有其人。5個(gè)月后，京華自動(dòng)化公告，將用現(xiàn)金加股權(quán)的方式向第三方購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)以發(fā)展物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，而賣(mài)方正是黃光裕名下的BVI公司Smartech Cyberworks。此前，Smartech Cyberworks出資2568萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了位于北京鵬潤(rùn)大廈的三間辦公室，京華自動(dòng)化則以相同的價(jià)格從黃的手中把這一物業(yè)轉(zhuǎn)買(mǎi)過(guò)來(lái)。此次運(yùn)作完成后，黃光裕以持股3600萬(wàn)股成為京華自動(dòng)化的第二大股東。一年多以后，京華自動(dòng)化公告，增發(fā)13.5億股新股，全部由黃光裕名下的BVI公司Shining Crown現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)，公司將全力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而此交易完成后，黃光裕將合計(jì)持有京華自動(dòng)化85.6%的股份

但是，黃光裕的股份擴(kuò)張觸發(fā)了香港聯(lián)交所無(wú)條件收購(gòu)規(guī)則。黃光裕不得不轉(zhuǎn)讓11.1%的股份給機(jī)構(gòu)投資者，共得7650萬(wàn)港元現(xiàn)金，其個(gè)人的持股比例也降低到74.5%。2002年7月，京華自動(dòng)化公告正式更名為“中國(guó)鵬潤(rùn)”。至此，在詹培忠的協(xié)助下，黃光裕先將左手里的三間物業(yè)倒騰到右手的上市公司里，白得一個(gè)“凈殼”，然后通過(guò)減持套現(xiàn)上市公司現(xiàn)金，使得現(xiàn)金鏈條得以回籠。

將部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)裝入中國(guó)鵬潤(rùn)以后，迅速擴(kuò)張的電器連鎖業(yè)務(wù)就成為了黃光裕尋求上市融資的下一步棋。2003年初，黃光裕成立了“北京鵬潤(rùn)億福網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司” （下稱(chēng)鵬潤(rùn)億福），自己擁有100%股權(quán)，然后將國(guó)美在北京、天津等地共18家子公司94家門(mén)店全部股權(quán)裝入“國(guó)美電器”，由鵬潤(rùn)億福持有65%股份，黃光裕直接持有國(guó)美電器剩余35%股份（這個(gè)比例是為了回避商務(wù)部關(guān)于外商零售企業(yè)、外方股份比例必須在65%以下的限制）。2004年4月，“鵬潤(rùn)億?！卑压蓹?quán)全部出售給了BVI公司Ocean Town（由另一家BVI公司Gome Holdings全資持有，Gome Hodings由黃個(gè)人獨(dú)資持有），名不見(jiàn)經(jīng)傳的Ocean Town轉(zhuǎn)眼成了控制國(guó)美電器核心業(yè)務(wù)的第一大股東（65%）。兩個(gè)月后，中國(guó)鵬潤(rùn)停牌公告，宣布以83億港元的代價(jià)通過(guò)全資BVI子公司China Eagle，從Gome Holdings手中買(mǎi)下Ocean Town，從而成為“國(guó)美電器”的第一大股東（65%）。此次交易完成后，中國(guó)鵬潤(rùn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向零售業(yè)，“中國(guó)鵬潤(rùn)”易名為“國(guó)美電器”。

從最初投入8168萬(wàn)元（5600萬(wàn)元讓詹培忠收購(gòu)京華自動(dòng)化的股份，2568萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)北京鵬潤(rùn)大廈三間辦公室），到最終卻拿到了市值83余億元的上市公司，短短4年內(nèi)的資本騰挪讓黃光裕的個(gè)人財(cái)富呈現(xiàn)出了幾何式增長(zhǎng)。也就在2004年，黃光裕以105億元的身價(jià)首次成功登上了胡潤(rùn)財(cái)富榜，2006年，黃光裕再以200億身價(jià)蟬聯(lián)進(jìn)入胡潤(rùn)百富傍的第二位，2008年，黃光裕超過(guò)榮智健以430億元登臨胡潤(rùn)財(cái)榜的中國(guó)首富位置。

敗也資本

“國(guó)美電器”香港上市之后，黃光裕轉(zhuǎn)而開(kāi)始大手筆進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，即在鵬潤(rùn)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，分別成立了明天地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)和尊爵地產(chǎn)，房地產(chǎn)迅速上升為黃光裕商業(yè)帝國(guó)的的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而黃光裕的更大野心在于，通過(guò)左手（地產(chǎn)業(yè)）倒右手（零售業(yè)）的資本市場(chǎng)游戲?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值的幾何般升值。

觀察發(fā)現(xiàn)，在國(guó)美系的資本拼圖上，中關(guān)村一直被定位成房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)平臺(tái)。2006年4月，鵬泰投資出資1.55億元購(gòu)入中關(guān)村29.58%股權(quán)，成為第一大股東。而對(duì)于黃光裕來(lái)說(shuō)，接手中關(guān)村只是為了變現(xiàn)旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)。在黃光?？磥?lái)，只有對(duì)對(duì)上市公司控股才能控制其股價(jià)，同時(shí)降低重組成本。于是，黃光裕從香港通過(guò)地下錢(qián)莊洗進(jìn)了3億元資金準(zhǔn)備在二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)進(jìn)中關(guān)村股票。然而，資金一下子進(jìn)入中關(guān)村，動(dòng)靜太大，必須打壓洗盤(pán)，將股價(jià)打壓到低位時(shí)，掩護(hù)該筆資金進(jìn)場(chǎng)。于是，從2007年5月開(kāi)始，中關(guān)村股票一路持續(xù)下跌。至6月26日跌到當(dāng)時(shí)最低價(jià)位，3億元資金陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。第二天，中關(guān)村和鵬泰投資簽訂了《資產(chǎn)重組協(xié)議》，次日，中關(guān)村股票均告漲停，隨后，中關(guān)村股價(jià)連續(xù)飆漲，一個(gè)月漲幅超過(guò)80%。

將中關(guān)村股價(jià)拉到相當(dāng)高度的黃光裕這時(shí)已經(jīng)在考慮3億元資金的套現(xiàn)和撤離，但中關(guān)村股價(jià)的異動(dòng)也引起了深交所的高度關(guān)注。在深交所發(fā)出了征詢(xún)函并要求對(duì)股價(jià)異動(dòng)作出說(shuō)明的情況下，黃光裕當(dāng)時(shí)已經(jīng)感覺(jué)到了相當(dāng)大的壓力。為了引開(kāi)監(jiān)管部門(mén)的調(diào)查視線，黃光裕決定對(duì)對(duì)中關(guān)村進(jìn)行停牌。

3億元資金始終沒(méi)有撤離讓黃光裕寢食難安。因此，為了制造進(jìn)一步套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，停牌之后的中關(guān)村了重大資產(chǎn)重組方案，即公司擬向控股股東鵬泰投資及一致行動(dòng)人定向增發(fā)12.27億股，一次收購(gòu)其合并持有的價(jià)值180億元的鵬潤(rùn)控股100%股權(quán)。重組方案當(dāng)天，黃光裕開(kāi)始拉高出貨，兩個(gè)交易日內(nèi)將3億元資金陸續(xù)撤離，第三天，中關(guān)村股價(jià)開(kāi)始暴跌。螳螂捕蟬，黃雀在后。此時(shí)中國(guó)監(jiān)管層已經(jīng)緊緊盯住了中關(guān)村二級(jí)市場(chǎng)中的香港資金來(lái)源，更將黃光裕的一舉一動(dòng)納入到了嚴(yán)密的監(jiān)控之中。

然而，此時(shí)的黃光裕不但沒(méi)有收手，而且還更加高調(diào)地進(jìn)入到了另一場(chǎng)資本市場(chǎng)的游戲。由于三聯(lián)集團(tuán)拖欠中信濟(jì)南分行錢(qián)款，濟(jì)南分行要求法院公開(kāi)拍賣(mài)三聯(lián)集團(tuán)持有的三聯(lián)商社2700萬(wàn)股限售股份，2008年2月14日，國(guó)美電器最終通過(guò)山東龍脊島以每股19.90元的價(jià)格拍下了這部分股權(quán)。由于這一股份占三聯(lián)商社總股本的10.67％，國(guó)美電器搖身變?yōu)榱巳?lián)商社的控股股東。而在二級(jí)市場(chǎng)上，復(fù)牌后的三聯(lián)商社股價(jià)從9.68元連續(xù)六個(gè)漲停，最高收于17.68元。但此事迅速進(jìn)入到了剛成立不久的證監(jiān)會(huì)稽查總隊(duì)視線。

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的信息表明，自2007年9月以后，黃光裕開(kāi)始分批在二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入三聯(lián)商社股票。而黃光裕的操盤(pán)手則來(lái)自與山東龍脊島，并且龍脊島的法人代表與中信濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人關(guān)系極為密切。通過(guò)在三聯(lián)商社設(shè)局，人獲得“中介費(fèi)”2500萬(wàn)元，黃光裕通過(guò)人的關(guān)系找到中信濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人，制造了“拍賣(mài)三聯(lián)”的那場(chǎng)大戲。

然而，黃光?？此聘呙鞯馁Y本大法并沒(méi)有逃脫監(jiān)管者的火眼金睛。拍賣(mài)會(huì)兩個(gè)月后，證監(jiān)會(huì)正式立案調(diào)查“三聯(lián)商社二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)異常波動(dòng)”，黃光裕正式浮出水面。按照證監(jiān)會(huì)最終的結(jié)論，“黃光?？刂频谋本i潤(rùn)投資有限公司，在三聯(lián)商社和中關(guān)村重組、資產(chǎn)置換等重大事項(xiàng)過(guò)程中，有重大違法違規(guī)嫌疑?！彼痉ú块T(mén)在仔細(xì)審查了監(jiān)管部門(mén)所提交的有關(guān)黃光裕犯罪事實(shí)的材料后，決定對(duì)其正式逮捕。

國(guó)美之殤

按照黃光裕5年前的設(shè)想，到2008年，國(guó)美門(mén)店數(shù)量要達(dá)到800-1000家以上，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1200億元，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率提高到10%-15%，并跨進(jìn)世界500強(qiáng)行列，成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的家電零售巨頭。然而，身陷囹圄的黃光裕如今面對(duì)著鉛華洗盡的事實(shí)，恐怕除了嗟嘆之外就只能是悔恨。

顯然，“黃光裕事件”帶給國(guó)美的沖擊已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)國(guó)美提交的最新年報(bào)顯示，一向利潤(rùn)增長(zhǎng)較快的國(guó)美電器凈利潤(rùn)在2008年首次出現(xiàn)下滑，其年度凈利潤(rùn)為10.48億元人幣，比2007年的11.27億元下滑7％。同時(shí)，國(guó)美的今年第一季度的財(cái)報(bào)顯示，公司前3個(gè)月的凈利潤(rùn)為3.22億元，與去年同期的5.13億元相比下滑37%。

不僅如此，國(guó)美試圖整體上市并實(shí)現(xiàn)紅籌回歸的計(jì)劃已經(jīng)擱淺。按照黃光裕的計(jì)劃，國(guó)美集團(tuán)旗下300多家未納入香港上市公司國(guó)美電器的門(mén)店資產(chǎn)，未來(lái)將會(huì)先被注入國(guó)美電器，再作為一個(gè)整體回歸A股，但現(xiàn)在看來(lái)這一計(jì)劃短期內(nèi)很難實(shí)施。更有甚者，自從2008年11月24日緊急停牌之后，國(guó)美至今還沒(méi)有復(fù)牌，而按照香港證交所規(guī)定，若上市公司已持續(xù)停牌一段時(shí)間，但并未采取足夠爭(zhēng)取復(fù)牌，則可能會(huì)在停牌6個(gè)月之后被除牌。

為了應(yīng)對(duì)“去黃光裕危機(jī)”，國(guó)美成立了8人特別委員會(huì)，原國(guó)美總裁陳曉出任董事局主席。外界認(rèn)為，放慢擴(kuò)張速度、進(jìn)行一定程度的瘦身將成為國(guó)美的下一步的市場(chǎng)策略安排。

在家電零售方面，國(guó)美提出了從原始的“跑馬圈地”向精細(xì)化的“門(mén)店轉(zhuǎn)型”思路。目前，依靠門(mén)店規(guī)模搶占市場(chǎng)份額仍是中國(guó)家電零售行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)模式，全國(guó)僅專(zhuān)業(yè)家電連鎖賣(mài)場(chǎng)的數(shù)量就超過(guò)了2500家，在北京、上海等一級(jí)城市，門(mén)店數(shù)量超過(guò)100家以上，已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此，提升單店經(jīng)營(yíng)質(zhì)量成為了家電行業(yè)在2009年的主旋律。為此，國(guó)美將在2009年關(guān)掉日營(yíng)業(yè)額低于7萬(wàn)元的店面，100家左右門(mén)店將由此出局，同時(shí)對(duì)舊店進(jìn)行改造。如果這一策略能夠順利推進(jìn)與實(shí)施，2011年國(guó)美將占領(lǐng)中國(guó)1/4的家電市場(chǎng)份額，完成2500億元的銷(xiāo)售額。

從地產(chǎn)業(yè)部分退出已成為國(guó)美的現(xiàn)實(shí)行動(dòng)。僅今年以來(lái)，鵬潤(rùn)地產(chǎn)旗下的建國(guó)大酒店、國(guó)美廣場(chǎng)等3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。另外，國(guó)美轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅涉及到北京，其他城市如重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)及沈陽(yáng)的工業(yè)用地也在轉(zhuǎn)讓之中。雖然國(guó)美聲稱(chēng)轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目主要是為了降低持有類(lèi)資產(chǎn)比例并增加銷(xiāo)售類(lèi)資產(chǎn)比例，但分析人士則指出，國(guó)美減持地產(chǎn)和變現(xiàn)的主要目的則是為了減輕公司未來(lái)巨大的財(cái)務(wù)壓力。