導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：知識(shí)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 管理創(chuàng)新

知識(shí)管理是在知識(shí)共享、運(yùn)用集體智慧的基礎(chǔ)上，使應(yīng)變和創(chuàng)新能力得到有效地提升。知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施管理創(chuàng)新是很有必要的。由于企業(yè)的發(fā)展具有制度創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新等，但是不管什么樣的創(chuàng)新，都需要在企業(yè)管理職能的基礎(chǔ)上得以開展和實(shí)施，都需要在管理的各個(gè)層次基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)具體執(zhí)行，管理創(chuàng)新在企業(yè)創(chuàng)新中都處于綜合統(tǒng)籌、指導(dǎo)協(xié)調(diào)的地位；但是在知識(shí)管理中，有形資產(chǎn)的管理已經(jīng)不再是管理的重要內(nèi)容了，對(duì)于管理而言，無形資產(chǎn)已經(jīng)越來越被重視，對(duì)于企業(yè)各種現(xiàn)存的和潛在的知識(shí)進(jìn)行連續(xù)管理，最大限度地掌握和利用知識(shí)，這對(duì)于企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力而言是十分重要的依據(jù)和條件，將知識(shí)集體共享和知識(shí)創(chuàng)新作為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。所以，企業(yè)實(shí)現(xiàn)顯性知識(shí)和隱形知識(shí)共享都是需要知識(shí)管理發(fā)揮重大作用的。

一、房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)今的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)一直都處于蓬勃發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)從單純的盈利越來越傾向于對(duì)價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)注。而管理模式也決定了價(jià)值創(chuàng)造的空間大小，所以，站在企業(yè)的角度上進(jìn)行分析，選擇管理模式的合理性顯得尤為重要。管理模式的探究和抉擇也是當(dāng)前很多發(fā)展速度較快的房地產(chǎn)企業(yè)甚至是整個(gè)行業(yè)所面臨的普遍問題。

很多人都知道，外部的環(huán)境因素變化和行業(yè)自身內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)都促使房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)發(fā)生前所未有的改變。傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能在發(fā)展中發(fā)揮有效的作用，“粗放式”的經(jīng)營管理也不能夠再運(yùn)用到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中。要想可以準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和展望未來發(fā)展模式，客觀理智地認(rèn)識(shí)和分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所處的形勢(shì)是很有必要的。

在最近發(fā)展的二十年中，房地產(chǎn)業(yè)得到了顯著的發(fā)展，儼然已經(jīng)成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化進(jìn)程也隨之發(fā)生了巨大的進(jìn)步和發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于品牌的樹立更加注重，重點(diǎn)在于發(fā)展和傳承具有特色的企業(yè)文化，經(jīng)營理念也開始從短期經(jīng)濟(jì)利益逐漸向深遠(yuǎn)考慮企業(yè)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在這種前提下得到了更為多元化、縱深化的發(fā)展。

二、知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式

當(dāng)前，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的不斷發(fā)展和進(jìn)步，企業(yè)知識(shí)管理也隨之發(fā)揮著重要的作用，知識(shí)管理是在集體智慧的基礎(chǔ)上，提升自身的應(yīng)變和創(chuàng)新能力，而知識(shí)的產(chǎn)生又是一個(gè)運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對(duì)象的過程，只有把信息和信息、信息和人、信息和過程緊密地結(jié)合在一起，才能夠使內(nèi)容得到更大程度的創(chuàng)新，才能夠在知識(shí)經(jīng)濟(jì)中獲得生存和發(fā)展。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的蔓延，很多有影響有代表性的新思想和新模式都如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，例如，再造工程、學(xué)習(xí)型組織、精靈生產(chǎn)、虛擬企業(yè)、電子商務(wù)等等。

（二）加強(qiáng)投資決策管理，提高資產(chǎn)使用效益

第一，與國家調(diào)控政策相結(jié)合，使企業(yè)投資方向得以調(diào)整，進(jìn)一步確立投資重點(diǎn)，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大住宅以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而使產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力得以提升，同時(shí)可以在市場(chǎng)中占有更廣闊的空間；第二，將市場(chǎng)各類建設(shè)的在建規(guī)模以及要求進(jìn)度要有所熟悉和了解，對(duì)生產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，要將前景好、見效快的項(xiàng)目作為重點(diǎn)，爭(zhēng)取做到當(dāng)年開工、竣工和收益，從而使當(dāng)前老項(xiàng)目不能竣工，新項(xiàng)目資金不足不能開工的情況得以改善；第三，站在控制商品庫存量的角度上，對(duì)在建規(guī)模進(jìn)行確定。針對(duì)新的施工項(xiàng)目，要做到“三不開”，也就是說，已經(jīng)出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，沒有明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，不急需的公建以及市政配套工程不開；第四，針對(duì)那些已經(jīng)趨于成熟的土地，因?yàn)閱?dòng)資金比較大，投資周期也比較長，前景也不是很明確，要及時(shí)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，這樣的話，資金就可以得到快速周轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)隨之得到很大程度的提升。

（三）進(jìn)行制度創(chuàng)新，建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)的制度創(chuàng)新應(yīng)該與WTO的規(guī)則和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)相互符合，相互適應(yīng)，與此同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)中國國情引起足夠的重視，在改革創(chuàng)新人才、經(jīng)營者、股東的利益共同體的基礎(chǔ)上也發(fā)揮著重要的作用。改革的方向是使現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)速度加快的根本條件和依據(jù)，實(shí)行政企分開、政資分開、政事分開，使經(jīng)營機(jī)制得到進(jìn)一步的轉(zhuǎn)換，深化市場(chǎng)化改革，真正做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，從而成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)數(shù)量的增加

應(yīng)通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。通過在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識(shí)。同時(shí)，讓他們加強(qiáng)實(shí)際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。使之對(duì)事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實(shí)能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識(shí)型人才。也可以招聘引進(jìn)知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干，把企業(yè)搞得有聲有色。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陸葵菲.風(fēng)暴改變樓市決定未來地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的6個(gè)關(guān)鍵詞組[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊. 2003

篇2

[論文摘要]企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念以及知識(shí)管理的理論，知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以知識(shí)為基礎(chǔ)、以管理為保證，通過對(duì)企業(yè)資源的整合與管理，走自主創(chuàng)新道路，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持久繁榮。

一、知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

（一）知識(shí)管理的概念

知識(shí)管理，是將知識(shí)看作最重要的資源，把知識(shí)和知識(shí)活動(dòng)看作企業(yè)財(cái)富的核心，通過人(People)借助于一定的技術(shù)手段(Technology)對(duì)知識(shí)(Knowledge)的學(xué)習(xí)和運(yùn)用、創(chuàng)新和傳播以及企業(yè)內(nèi)部知識(shí)共享(Share)的結(jié)構(gòu)和機(jī)制進(jìn)行管理(Management)的過程。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在長期經(jīng)營中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。其最直接體現(xiàn)是在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量、市場(chǎng)營銷、物業(yè)管理、土地開發(fā)、資本運(yùn)作等外圍因素上，但實(shí)質(zhì)上其靈魂是組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力，而組織制度和人力資源開發(fā)是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競(jìng)爭(zhēng)力土壤是基于知識(shí)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化。

（三）知識(shí)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升的作用

知識(shí)管理通過捕獲企業(yè)內(nèi)、外部資源中的指示，將其作為知識(shí)源融入到企業(yè)內(nèi)部，再通過人力資源管理和信息管理分別對(duì)隱性知識(shí)和顯性知識(shí)進(jìn)行分類處理，形成一種技術(shù)優(yōu)勢(shì)，最后通過市場(chǎng)營銷管理，營銷管理’ target=_blank>營銷管理使這種技術(shù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，從而有效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力從挖掘、培育到形成市場(chǎng)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)這一管理過程。

二、基于知識(shí)管理來提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。在日趨激烈的國際競(jìng)爭(zhēng)中，我國的房地產(chǎn)企業(yè)總體缺乏自主核心技術(shù)，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須內(nèi)部結(jié)合流程，以知識(shí)為基礎(chǔ)，以管理為保證；外部綜合開發(fā)土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創(chuàng)新之路。

（一）內(nèi)部結(jié)合企業(yè)運(yùn)作流程，營建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化

邁克爾·波特的價(jià)值鏈學(xué)說認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)過程 “基本業(yè)務(wù)活動(dòng)”包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營銷銷售和售后服務(wù)5個(gè)主要環(huán)節(jié)；企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈的某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)[2]。結(jié)合流程分析企業(yè)核心能力，就是通過審視組織的資源狀態(tài)，關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須營建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化：

1．確立企業(yè)核心層面的精神文化。核心價(jià)值觀不是自發(fā)產(chǎn)生的，它需要企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者有意識(shí)的引導(dǎo)與鍥而不舍的執(zhí)著追求和長期培養(yǎng)。

2．切實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章要求。有了制度，沒有執(zhí)行，還是會(huì)沒有結(jié)構(gòu)，所以企業(yè)的制度必須體現(xiàn)在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。

3．以物質(zhì)文化作保障。僅有行為還不行，企業(yè)的生存發(fā)展是以盈利為前提的，所以企業(yè)文化最終必須體現(xiàn)在優(yōu)良的產(chǎn)品和服務(wù)，體現(xiàn)在滿足消費(fèi)需求的程度和為消費(fèi)者帶來更大的受讓價(jià)值上。

（二）外部綜合開發(fā)三大資源，重構(gòu)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)支撐體系

1．抓好土地的開發(fā)與管理，奠定穩(wěn)固根基。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)與管理，主要是指土地開發(fā)權(quán)的獲取以及生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品兩個(gè)方面。這里，我們提出以下四點(diǎn)建議：首先，認(rèn)真研究國家的土地政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，關(guān)注最新動(dòng)向；其次，嚴(yán)格進(jìn)行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場(chǎng)調(diào)研，因地制宜，生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品；最后，運(yùn)用知識(shí)網(wǎng)絡(luò)模型，及時(shí)跟蹤調(diào)查，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。

2．加強(qiáng)人力資源管理，作好“開源”工作。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要十分重視人力資源的開發(fā)和利用，加大投入，以人為本，重視人的價(jià)值，規(guī)范人的行為，激發(fā)人的潛能，培養(yǎng)知識(shí)型員工，從而加快知識(shí)創(chuàng)新的步伐，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)注意兩點(diǎn)：注重知識(shí)型員工的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；以人為本，實(shí)現(xiàn)分散式管理。

3．完善融資與資金管理體系，實(shí)現(xiàn)有效“節(jié)流”。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的大小，很大程度上體現(xiàn)在融資能力和資本規(guī)模上[3]。首先要調(diào)整心態(tài)和思路，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。筆者認(rèn)為比較好的途徑有：

（1）買殼上市。同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，與IPO上市相比，房地產(chǎn)企業(yè)選擇買殼上市的方式具有很多優(yōu)勢(shì)：不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

（2）房地產(chǎn)信托以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)商通過實(shí)施信托計(jì)劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。

（三）塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力

品牌是品牌屬性、名稱、價(jià)格、歷史、聲譽(yù)等的無形總和。它所強(qiáng)調(diào)的是與消費(fèi)者的一種關(guān)系。眾所周知，萬科憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，成為中國地產(chǎn)界的第一品牌。鑒于此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)品牌的構(gòu)建應(yīng)從以下三個(gè)方面做起：

1．準(zhǔn)確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場(chǎng)的細(xì)分情況和消費(fèi)者的需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”，其針對(duì)的市場(chǎng)主體是買得起房但又不是很有錢，對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人。

2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運(yùn)動(dòng)等傳播形式向消費(fèi)者展示項(xiàng)目賣點(diǎn)和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動(dòng)，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應(yīng)將短期項(xiàng)目銷售目標(biāo)和長期企業(yè)核心理念傳播結(jié)合起來，采用大眾媒體、互動(dòng)式媒體等形式的組合模式，構(gòu)筑全方位的傳播策略。

3．正確實(shí)施品牌延伸戰(zhàn)略。我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸戰(zhàn)略可以采用以下方式：由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如保利地產(chǎn)成功開發(fā)了保利花園等多個(gè)住宅產(chǎn)品，隨后將品牌“保利”延伸到商業(yè)項(xiàng)目中，開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項(xiàng)目；由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個(gè)價(jià)值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理、會(huì)所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理。

基于知識(shí)管理，實(shí)現(xiàn)人、技術(shù)與流程的和諧統(tǒng)一，從而塑造的品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的生命和靈魂。品牌運(yùn)營是企業(yè)短期迅速發(fā)展、克敵制勝的營銷法寶，是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和外資的沖擊下，構(gòu)建企業(yè)品牌才是決勝之道。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題

中圖分類號(hào)：G423.07

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場(chǎng)信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時(shí)也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時(shí)理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研實(shí)戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。

1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述

情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過程中認(rèn)為知識(shí)寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實(shí)踐，通過參與活動(dòng)的過程去了解知識(shí)產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時(shí)，知識(shí)也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動(dòng)態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過在學(xué)習(xí)過程中綜合運(yùn)用市場(chǎng)營銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)與分析、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識(shí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷、咨詢等相關(guān)活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫、實(shí)用方法、問卷設(shè)計(jì)、資料收集、計(jì)劃與方案、市場(chǎng)調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報(bào)告撰寫。

2.3 課時(shí)安排

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個(gè)課時(shí)，實(shí)踐操作部分共24課時(shí)，合計(jì)57課時(shí)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)過程存在的問題

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)和項(xiàng)目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問題：

3.1 不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研提綱撰寫、計(jì)劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)，而具體在操作過程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計(jì)軟件等相關(guān)知識(shí)，學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實(shí)的知識(shí)積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析時(shí)會(huì)比較吃力。

3.2 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目理論和實(shí)踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實(shí)訓(xùn)方案設(shè)計(jì)。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的了解僅限于書本，教授的市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對(duì)知識(shí)掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒有具體的項(xiàng)目經(jīng)歷體驗(yàn)，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計(jì)劃梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施的全過程，卻沒有首先對(duì)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動(dòng)策劃需要使用市場(chǎng)調(diào)研，但當(dāng)時(shí)尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場(chǎng)調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場(chǎng)調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時(shí)，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計(jì)中，問卷選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，導(dǎo)致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)信息

房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開展市場(chǎng)調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時(shí)安排、教學(xué)計(jì)劃等方面的原因，未提前預(yù)留時(shí)間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對(duì)性和實(shí)用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等統(tǒng)計(jì)和財(cái)務(wù)分析的相關(guān)知識(shí)，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來開展市場(chǎng)分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策需求開展實(shí)地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問題，讓學(xué)生參與知識(shí)的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級(jí)同學(xué)在實(shí)地調(diào)研過程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、工程進(jìn)度、營銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。

第二，由班級(jí)同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場(chǎng)調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方代表，以課程成績(jī)作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對(duì)土地購買決策、項(xiàng)目開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或者項(xiàng)目營銷推廣策略決策所需的市場(chǎng)調(diào)研分析。請(qǐng)同學(xué)們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況撰寫市場(chǎng)調(diào)研方案并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對(duì)應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗(yàn)收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。

第三，各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，將打印裝訂成冊(cè)，邀請(qǐng)項(xiàng)目單位參與在學(xué)院實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研知識(shí)的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個(gè)同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對(duì)應(yīng)的課程作品成績(jī)，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績(jī)。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對(duì)教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時(shí)調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、設(shè)置問題、建議

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)重要的組成部分之一。隨著現(xiàn)代化科技建設(shè)的不斷發(fā)展，以及體制改革的不斷深化,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理也顯得日趨復(fù)雜。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)管理要求的不斷提高，也增強(qiáng)了其產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)師的要求，經(jīng)濟(jì)師這個(gè)職業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中,工程師、會(huì)計(jì)師等職位的設(shè)置較為普遍,而經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置卻相對(duì)較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)工程會(huì)計(jì)等職位的開放程度較為普遍，唯獨(dú)對(duì)經(jīng)濟(jì)師職位開放程度相對(duì)較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)

進(jìn)入新世紀(jì)，著重抓技術(shù)而放松管理，著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟(jì)，這是房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題，這個(gè)問題嚴(yán)重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新，妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進(jìn)程，不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責(zé)主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，全面性的負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)方面的運(yùn)營管理工作。

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家經(jīng)營體制改革等方面的法律法規(guī)，對(duì)違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)營事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運(yùn)作的經(jīng)營決策，通過組織市場(chǎng)調(diào)研對(duì)市場(chǎng)做出正確的預(yù)測(cè)，并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運(yùn)營方案。

2、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理制度實(shí)施起到監(jiān)督檢查的作用。

3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長期的運(yùn)營計(jì)劃，并組織實(shí)施企業(yè)的長期運(yùn)營計(jì)劃。

4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運(yùn)作狀況，評(píng)價(jià)和分析企業(yè)人力資源，物力資源以及財(cái)力資源的利用狀況，提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟(jì)效益的意見，并在獲得批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及業(yè)務(wù)延伸。

6、負(fù)責(zé)企業(yè)項(xiàng)目的投資，提出所有可行性報(bào)告，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形式一定的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督權(quán)，杜絕一些無經(jīng)濟(jì)效益的投資活動(dòng)和計(jì)劃。

7、負(fù)責(zé)制定建設(shè)項(xiàng)目工程的承包方案，以及與工程預(yù)算相關(guān)的管理工作，制定項(xiàng)目工程的經(jīng)營成本控制程序，計(jì)劃以及具體的實(shí)施辦法。

8、負(fù)責(zé)主持企業(yè)評(píng)審項(xiàng)目年度產(chǎn)業(yè)目標(biāo)完成情況，在沒有達(dá)到企業(yè)制定的指標(biāo)時(shí)，指導(dǎo)有關(guān)單位采取一系列的措施，完成各項(xiàng)經(jīng)營生產(chǎn)。

9、負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)管理體制進(jìn)行協(xié)調(diào)，組織和督促所有部門共同的實(shí)現(xiàn)完成企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置存在的問題

隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進(jìn)一步的探討。由于進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低，再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師這個(gè)職業(yè)的誕生。

1、領(lǐng)導(dǎo)者沒有認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師的重要性

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善

很多的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人員較少，在機(jī)構(gòu)中又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)人兼職很多職位的狀況發(fā)生，如：某人即是業(yè)務(wù)員又是會(huì)計(jì)，甚至是還監(jiān)管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業(yè)務(wù)流程的混亂，不能及時(shí)有效的都一個(gè)項(xiàng)目做出正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題與建議分析浙江廣業(yè)建設(shè)有限公司施建平項(xiàng)目的投資模式。

3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師必須要精通建筑，物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，還要持有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能滿足這一條件的經(jīng)濟(jì)師并不多見，我國在早些年就開展了經(jīng)濟(jì)師資格考試制度，但能弄過經(jīng)濟(jì)師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經(jīng)濟(jì)師資格認(rèn)證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師，這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強(qiáng)調(diào)的就是職責(zé)權(quán)限分明，但在開放經(jīng)濟(jì)師崗位的企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)師職責(zé)不明確，權(quán)限失去平衡，有的經(jīng)濟(jì)師權(quán)限僅在幾項(xiàng)業(yè)務(wù)上，有的是負(fù)責(zé)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作，最終也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)師有名無實(shí)的現(xiàn)象。

5、缺少利益對(duì)碰

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟(jì)師帶給公司的利益不大，且分管的權(quán)限又有些尷尬，位置僅次于總經(jīng)理，在進(jìn)修，學(xué)術(shù)交流等方面的優(yōu)勢(shì)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如會(huì)計(jì)師和工程師，這也較大了挫傷了經(jīng)濟(jì)師工作的主動(dòng)性和積極性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的相關(guān)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層重視經(jīng)濟(jì)師設(shè)置

經(jīng)濟(jì)師在房地產(chǎn)企業(yè)中，從制定完善的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)到最終的實(shí)施，都起著極其重大的作用，經(jīng)濟(jì)師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，還要提供國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動(dòng)情況。同時(shí)還要通過實(shí)踐去證明市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)確度和實(shí)用性，這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師對(duì)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和實(shí)施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟(jì)師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)情況、項(xiàng)目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息,同時(shí)還要通過實(shí)踐去反復(fù)證明所提供信息的準(zhǔn)確度與實(shí)用性,這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題,必須針對(duì)具體的相關(guān)工作,及時(shí)做好總體設(shè)想,認(rèn)真部署,嚴(yán)格檢查監(jiān)督,并予以全面落實(shí)。

2、建立信息共享機(jī)制體系

充分的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)師在企業(yè)內(nèi)的功效，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師與經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時(shí)刻要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，如：組織人員進(jìn)行定期的教育培訓(xùn)，外出進(jìn)行學(xué)術(shù)研究及探討，使經(jīng)濟(jì)師時(shí)刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式與腳步。

3、經(jīng)濟(jì)師的個(gè)人能力有待加強(qiáng)

經(jīng)濟(jì)師所擔(dān)負(fù)的大部分工作通常是涉及面相對(duì)比較廣,并且政策性強(qiáng)、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量,適當(dāng)增加專業(yè)人員予以輔助,并定期給經(jīng)濟(jì)師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機(jī)會(huì),使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。

4、經(jīng)濟(jì)師的具體定位與科學(xué)性搭配分工

經(jīng)濟(jì)師發(fā)揮的是助手參謀的最用，它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營的住謀劃著，同時(shí)又是決策的直接實(shí)施者，任務(wù)重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進(jìn)行一種科學(xué)性的搭配經(jīng)濟(jì)師和企業(yè)人員之間的運(yùn)作情況。

5、建立一套有效的激勵(lì)制度

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)師工作的重要對(duì)象，同時(shí)每年的年度工作目標(biāo)和方向也是由經(jīng)濟(jì)師協(xié)調(diào)策劃的，所以激勵(lì)制度能有效的調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)師的積極性，做好多方位的準(zhǔn)備，以確保經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的責(zé)任落實(shí)。

6、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項(xiàng)目,是經(jīng)濟(jì)師工作管理的重要對(duì)象,同時(shí)也是每年工作擴(kuò)展的主要目標(biāo)和方向,要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)該項(xiàng)目的管理工作,同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)可變性大,這就要求經(jīng)濟(jì)師們做好多項(xiàng)、多方位的準(zhǔn)備,建立起相應(yīng)的項(xiàng)目庫,如遇突況,也能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。

四、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天，企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營、生產(chǎn)、分配為主，經(jīng)濟(jì)師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)提高對(duì)經(jīng)濟(jì)師的重視程度.

參考文獻(xiàn)：

王芳：《打造信息化下的房地產(chǎn)業(yè)》，《中國建設(shè)信息》， 2011年16期

馬瑞芹：《我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展》，《經(jīng)營與管理》， 2011年09期

篇5

那么，與此相應(yīng)的是房地產(chǎn)問題。首先明確無誤地回答一個(gè)問題，我們堅(jiān)定不移明確無誤地說中國房地產(chǎn)業(yè)未來十年或更長一段時(shí)間還將是中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。這里有四方面原因。

第一，我們的現(xiàn)代化迫切需要一個(gè)強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)。這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)不僅包括城市公共建筑，工業(yè)園區(qū)，地下市政管網(wǎng)，而且包括老百姓的住房。我們中國的房地產(chǎn)業(yè)和我們城鎮(zhèn)化建設(shè)的力量，它們的產(chǎn)品的規(guī)模、速度質(zhì)量直接決定未來二十年中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量。

第二，我們已經(jīng)走到了工業(yè)化中后期，擴(kuò)大內(nèi)需和消費(fèi)必須靠更高層次的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)來推動(dòng)。人們的衣食改善之后，自然轉(zhuǎn)向住和行，住房條件的改善是帶動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)需求的物質(zhì)基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

第三，社會(huì)利益訴求已經(jīng)從單純的收入增長轉(zhuǎn)向收入增長與私人財(cái)富累積并重，房產(chǎn)已成為最重要的投資品。有房一族、有產(chǎn)一族正在成為老百姓利益訴求的主要指向。

第四，改革的深化需要房地產(chǎn)業(yè)來進(jìn)一步推動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)改革深化最重要的力量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)土地和資金的自由流動(dòng)、自由配置、市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰要求最迫切、最直接，依賴程度最高。

2014年房地產(chǎn)業(yè)何去何從？何去，一定是更多、更好、更快地蓋房子。何從，一定是把十八屆三中全會(huì)深化土地制度改革，市場(chǎng)化方向堅(jiān)定不移推進(jìn)下去。中國城市化不是減速是加速，中國房地產(chǎn)任務(wù)不是減輕而是加重，只是空間布局上要有一些大的調(diào)整才行。

最后說幾個(gè)熱點(diǎn)問題?，F(xiàn)在很多城市都解除限購，我沒有聽說任何一個(gè)城市出現(xiàn)了大幅度的銷售反彈，市場(chǎng)反應(yīng)平淡。當(dāng)初房地產(chǎn)需要?jiǎng)x車，同時(shí)吃兩服藥可能是必要的，但是到今天我們發(fā)現(xiàn)一服藥夠了，那一服藥可吃可不吃，自然放松限購。

限購取消后，投機(jī)性需求會(huì)不會(huì)卷土重來？首先，投機(jī)性需求存在的前提是持續(xù)成規(guī)模的供不應(yīng)求，但鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于供大于求的階段；其次，真正抑制投機(jī)性需求的是限貸。只要我們堅(jiān)持金融杠桿的門檻，投機(jī)性需求就可以得到有效抑制。

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、設(shè)置問題、建議

一、前言

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)管理要求的不斷提高，也增強(qiáng)了其產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)師的要求，經(jīng)濟(jì)師這個(gè)職業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，工程師、會(huì)計(jì)師等職位的設(shè)置較為普遍，而經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置卻相對(duì)較少。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)工程會(huì)計(jì)等職位的開放程度較為普遍，唯獨(dú)對(duì)經(jīng)濟(jì)師職位開放程度相對(duì)較少。從而反應(yīng)出企業(yè)管理制度不完善以及企業(yè)經(jīng)營管理人才的匱乏。也間接的說明了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的主要任務(wù)

進(jìn)入新世紀(jì)，著重抓技術(shù)而放松管理，著重生產(chǎn)而輕視經(jīng)濟(jì)，這是房地產(chǎn)企業(yè)長期存在的問題，這個(gè)問題嚴(yán)重的影響到地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展改革創(chuàng)新，妨礙發(fā)展現(xiàn)代化管理的進(jìn)程，不利于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師的設(shè)置問題做了相關(guān)的論述。它的職責(zé)主要就是在企業(yè)管理者的領(lǐng)導(dǎo)下，全面性的負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)方面的運(yùn)營管理工作。

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家經(jīng)營體制改革等方面的法律法規(guī)，對(duì)違反相關(guān)制度造成經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)營事務(wù)行為給予有效的制止和糾正。為企業(yè)制定適合其本身運(yùn)作的經(jīng)營決策，通過組織市場(chǎng)調(diào)研對(duì)市場(chǎng)做出正確的預(yù)測(cè)，并且根據(jù)相關(guān)的資料制定出初步的運(yùn)營方案。

2、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理制度實(shí)施起到監(jiān)督檢查的作用。

3、協(xié)助企業(yè)的管理者制定企業(yè)長期的運(yùn)營計(jì)劃，并組織實(shí)施企業(yè)的長期運(yùn)營計(jì)劃。

4、研究企業(yè)以及下屬子公司的運(yùn)作狀況，評(píng)價(jià)和分析企業(yè)人力資源，物力資源以及財(cái)力資源的利用狀況，提出一系列的增產(chǎn)節(jié)約和提高經(jīng)濟(jì)效益的意見，并在獲得批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)策劃企業(yè)舉辦的大型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及業(yè)務(wù)延伸。

6、負(fù)責(zé)企業(yè)項(xiàng)目的投資，提出所有可行性報(bào)告，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形式一定的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督權(quán)，杜絕一些無經(jīng)濟(jì)效益的投資活動(dòng)和計(jì)劃。

7、負(fù)責(zé)制定建設(shè)項(xiàng)目工程的承包方案，以及與工程預(yù)算相關(guān)的管理工作，制定項(xiàng)目工程的經(jīng)營成本控制程序，計(jì)劃以及具體的實(shí)施辦法。

8、負(fù)責(zé)主持企業(yè)評(píng)審項(xiàng)目年度產(chǎn)業(yè)目標(biāo)完成情況，在沒有達(dá)到企業(yè)制定的指標(biāo)時(shí)，指導(dǎo)有關(guān)單位采取一系列的措施，完成各項(xiàng)經(jīng)營生產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置存在的問題

隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也日益繁榮起來，但它還存在著很多的問題，值得進(jìn)一步的探討。由于進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的門檻比較低，再加上行業(yè)發(fā)展歷史比較短暫，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間各自為政，且缺少與政府部門之間的信息溝通，這一現(xiàn)象促使了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師這個(gè)職業(yè)的誕生。

1、領(lǐng)導(dǎo)者沒有認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師的重要性

2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織一直不完善

很多的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人員較少，在機(jī)構(gòu)中又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)人兼職很多職位的狀況發(fā)生，如：某人即是業(yè)務(wù)員又是會(huì)計(jì)，甚至是還兼管著出納的工作。這樣的不完整體系，造成了業(yè)務(wù)流程的混亂，不能及時(shí)有效的對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做出正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的設(shè)置問題與建議分析也不可能達(dá)到應(yīng)有的重視。

3、從業(yè)人缺少高素質(zhì)的專業(yè)人員

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師必須要精通建筑，物業(yè)管理金融法律等方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，還要持有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能滿足這一條件的經(jīng)濟(jì)師并不多見，我國在早些年就開展了經(jīng)濟(jì)師資格考試制度，但能弄過經(jīng)濟(jì)師考試的人鳳毛麟角，在兩千零三千年，通過經(jīng)濟(jì)師資格認(rèn)證的人數(shù)僅在四千。再加上較多的房地產(chǎn)企業(yè)大量的聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，極少的去招聘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師，這造成了房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍較差的難題。

4、崗位分工不明確

管理工作特別強(qiáng)調(diào)的就是職責(zé)權(quán)限分明，但在開放經(jīng)濟(jì)師崗位的企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)師職責(zé)不明確，權(quán)限失去平衡，有的經(jīng)濟(jì)師權(quán)限僅在幾項(xiàng)業(yè)務(wù)上，有的是負(fù)責(zé)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)工作，最終也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)師有名無實(shí)的現(xiàn)象。

5、缺少利益對(duì)碰

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)覺得經(jīng)濟(jì)師帶給公司的利益不大，且分管的權(quán)限又有些尷尬，位置僅次于總經(jīng)理，在進(jìn)修，學(xué)術(shù)交流等方面的優(yōu)勢(shì)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如會(huì)計(jì)師和工程師，這也較大了挫傷了經(jīng)濟(jì)師工作的主動(dòng)性和積極性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師的相關(guān)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層重視經(jīng)濟(jì)師設(shè)置

經(jīng)濟(jì)師不光要向企業(yè)提供變幻萬千的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，還要提供國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理的政策變動(dòng)情況。同時(shí)還要通過實(shí)踐去證明市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的準(zhǔn)確度和實(shí)用性，這些都是非專業(yè)人士不能解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)師對(duì)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和實(shí)施所發(fā)揮的重大作用。經(jīng)濟(jì)師不僅要向領(lǐng)導(dǎo)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種動(dòng)態(tài)、政策變動(dòng)情況、項(xiàng)目前期的可行性研究等相關(guān)決策信息，同時(shí)還要通過實(shí)踐去反復(fù)證明所提供信息的準(zhǔn)確度與實(shí)用性，這是非專業(yè)人員通常較難以解決的問題，必須針對(duì)具體的相關(guān)工作，及時(shí)做好總體設(shè)想，認(rèn)真部署，嚴(yán)格檢查監(jiān)督，并予以全面落實(shí)。

2、建立信息共享機(jī)制體系

充分的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)師在企業(yè)內(nèi)的功效，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師與經(jīng)濟(jì)師之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。所以時(shí)刻要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，如：組織人員進(jìn)行定期的教育培訓(xùn)，外出進(jìn)行學(xué)術(shù)研究及探討，使經(jīng)濟(jì)師時(shí)刻都能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式與腳步。

3、經(jīng)濟(jì)師的個(gè)人能力有待加強(qiáng)

經(jīng)濟(jì)師所擔(dān)負(fù)的大部分工作通常是涉及面相對(duì)比較廣，并且政策性強(qiáng)、工作量大的復(fù)雜性工作。所以要充實(shí)經(jīng)濟(jì)師的力量，適當(dāng)增加專業(yè)人員予以輔助，并定期給經(jīng)濟(jì)師予以培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及外出從事學(xué)術(shù)交流及研討的機(jī)會(huì)，使其能跟上企業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。

4、經(jīng)濟(jì)師的具體定位與科學(xué)性搭配分工

經(jīng)濟(jì)師發(fā)揮的是助手參謀的最用，它是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營的住謀劃著，同時(shí)又是決策的直接實(shí)施者，任務(wù)重且涉及的范圍比較廣，所以必須要進(jìn)行一種科學(xué)性的搭配經(jīng)濟(jì)師和企業(yè)人員之間的運(yùn)作情況。

5、建立一套有效的激勵(lì)制度

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)師工作的重要對(duì)象，同時(shí)每年的年度工作目標(biāo)和方向也是由經(jīng)濟(jì)師協(xié)調(diào)策劃的，所以激勵(lì)制度能有效的調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)師的積極性，做好多方位的準(zhǔn)備，以確保經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的責(zé)任落實(shí)。

6、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)師對(duì)項(xiàng)目的管理。房地產(chǎn)前期開發(fā)項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)師工作管理的重要對(duì)象，同時(shí)也是每年工作擴(kuò)展的主要目標(biāo)和方向，要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)該項(xiàng)目的管理工作，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)可變性大，這就要求經(jīng)濟(jì)師們做好多項(xiàng)、多方位的準(zhǔn)備，建立起相應(yīng)的項(xiàng)目庫，如遇突況，也能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠的保證。

四、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展的今天，企業(yè)管理者的中心任務(wù)主要以經(jīng)營、生產(chǎn)、分配為主，經(jīng)濟(jì)師在以上三方面都起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)提高對(duì)經(jīng)濟(jì)師的重視程度.

參考文獻(xiàn)：

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[關(guān)鍵詞] 地方政府競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)；產(chǎn)業(yè)治理

[基金項(xiàng)目] 廣西壯族自治區(qū)哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題，項(xiàng)目編號(hào)：SK13LX365結(jié)題論文

[作者簡(jiǎn)介] 王逸，廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院，廣西 南寧，530003；廖一禎，廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院助教，碩士研究生，廣西 南寧，530003

[中圖分類號(hào)] F127 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1007-7723（2013）06-0060-0003

一、我國區(qū)域性地方政府競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)、動(dòng)機(jī)及形式

（一）我國地方政府競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)

地方政府競(jìng)爭(zhēng)的相關(guān)研究，最早來源于經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密對(duì)國家與國家之間的競(jìng)爭(zhēng)，后來經(jīng)過更細(xì)一步的調(diào)查和研究后他總結(jié)出，競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于國家與國家之間，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，地方政府之間的競(jìng)爭(zhēng)也隨著產(chǎn)生并呈現(xiàn)越來越復(fù)雜的趨勢(shì)。美國學(xué)者布雷頓也認(rèn)為，政府競(jìng)爭(zhēng)行為同時(shí)存在于聯(lián)邦制國家，其中，政府競(jìng)爭(zhēng)總體上表現(xiàn)為政府與政府之間的競(jìng)爭(zhēng)、政府內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)、政府為外部環(huán)境主體間的競(jìng)爭(zhēng)，比如政府與商業(yè)主體或其他社會(huì)團(tuán)體間的競(jìng)爭(zhēng)，由于政府為了爭(zhēng)取市民的滿意度，不斷在公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等方面不斷完善，以防居民用腳投票產(chǎn)生的后果①。

在我國，地方政府既隸屬于中央政府，同時(shí)也是區(qū)域性政府的主體，區(qū)域性地方政府競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上表現(xiàn)為區(qū)域性地方政府間的橫向競(jìng)爭(zhēng)。其與縱向地方政府具有行政干預(yù)力量而產(chǎn)生扭曲、非公平、非規(guī)范博弈有關(guān)，但橫向關(guān)系的地方政府間大多是由于職責(zé)相似性（政績(jī)考核）、職能有限性（偏行政職能）、資源有限性、手段的同質(zhì)化等客觀現(xiàn)實(shí)使得地方政府競(jìng)爭(zhēng)白熱化，其直接目的是吸引更多可流動(dòng)要素流入，例如通過加大招商引資，引入技術(shù)、人才，增加地方經(jīng)濟(jì)收入，為實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)地方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政治目標(biāo)。

同時(shí)由于地緣經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)要素、可比性壓力等因素的影響，我國地方政府之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力更多地來自于區(qū)域內(nèi)地方政府間的競(jìng)爭(zhēng)。

（二）我國區(qū)域內(nèi)地方政府競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)

我國區(qū)域性地方政府競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)類似于1956年美國學(xué)者蒂伯特教授在他的《一個(gè)關(guān)于地方公共支出的純理論》一文中提出的理論模型。該理論模型認(rèn)為，一個(gè)地方的居民會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣峁┑墓卜?wù)和生活設(shè)施來選擇居住地，如果當(dāng)?shù)卣峁┑墓卜?wù)和基礎(chǔ)生活社會(huì)不合意，他們會(huì)選擇其他地方進(jìn)行居住和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，此時(shí)地方政府為了爭(zhēng)取居民必然會(huì)提高政府服務(wù)能力，不斷提高經(jīng)濟(jì)和政治等方面的發(fā)展水平，從而產(chǎn)生地方政府間的不斷競(jìng)爭(zhēng)②。

在我國，由于中央與地方政府的財(cái)政分權(quán)制度，地方政府享有的自治權(quán)越來越明確，地方政府的主體地位和意識(shí)不斷提高，從而促使區(qū)域內(nèi)地方政府間的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，其競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)機(jī)有獲取更大的政治利益、獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益、提高個(gè)人政績(jī)和地方政府在經(jīng)濟(jì)與政治相關(guān)的執(zhí)政形象與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力等。

這些地方政府之間競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)包括三個(gè)層面：（1）通過利用政府公共資源進(jìn)行公共競(jìng)爭(zhēng)來完成個(gè)人和地方政府的績(jī)效提升。（2）通過“優(yōu)惠、補(bǔ)貼、駐京辦”等額外成本付出形式形成零和博弈甚至是雙虧局面；（3）通過“類招商引資”多活動(dòng)形式而過于重視規(guī)模效應(yīng)、忽視效率效應(yīng)，屬于典型的投入型經(jīng)濟(jì)思維。

（三）我國區(qū)域性地方政府競(jìng)爭(zhēng)形式

1.垂直向上向政府獲取優(yōu)先或優(yōu)惠政策的制度競(jìng)爭(zhēng)。制度，或稱為建制，泛指以規(guī)則或運(yùn)作模式規(guī)范個(gè)體行動(dòng)的一種社會(huì)結(jié)構(gòu)。制度要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動(dòng)準(zhǔn)則，從而為完成任務(wù)或目標(biāo)提供保證。制度“提供了人類相互影響的框架和合作與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系”①。區(qū)域性地方政府制度競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在地方政府制定向外界招商引資的過程中制定的稅收優(yōu)惠、政策補(bǔ)貼或者其他方面的政策傾斜和規(guī)制。

2.水平層面向社會(huì)實(shí)施人才與平臺(tái)支持的技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)。地方政府對(duì)于科學(xué)技術(shù)的生產(chǎn)力地位重視已久、支持力度也大，為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，鼓勵(lì)集聚高端人才、形成人才高地，搭建技術(shù)平臺(tái)、促進(jìn)項(xiàng)目落地。其中主要表現(xiàn)在，地方政府為了某個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大，不斷加大對(duì)該項(xiàng)目技術(shù)研究的投資，擴(kuò)大技術(shù)平臺(tái)或者研究中心的規(guī)模，同時(shí)引進(jìn)高素質(zhì)人才創(chuàng)新技術(shù)和管理能力，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力的提高。

3.垂直向下向民眾提供公共服務(wù)與物品的供給競(jìng)爭(zhēng)。這里的“民眾”是相對(duì)政府而言的居民或企業(yè)機(jī)構(gòu)；垂直向下視角的競(jìng)爭(zhēng)，在復(fù)合制、特別是普選制國家相當(dāng)普遍，提供公共服務(wù)和物品的供給，這是政府部門的職能和基本要求，供給的規(guī)模、質(zhì)量、效率與公平性反映政府管治的能力，民眾是有權(quán)提出要求的，在單一制國家受到民權(quán)管控的影響，民眾表決和選舉的影響有限，但不等于沒有影響、流動(dòng)的生產(chǎn)要素也可能會(huì)選擇用腳投票，因而地方政府在數(shù)量和質(zhì)量供給能力越高對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的吸引力就越強(qiáng)，從而在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

二、區(qū)域性地方政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

（一）地方政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用

1.合理競(jìng)爭(zhēng)有利于行政管治思想解放和制度創(chuàng)新。合理競(jìng)爭(zhēng)會(huì)促進(jìn)政府行政知識(shí)、行政理念、行政能力的再發(fā)現(xiàn)，促進(jìn)政府職能部門解放思想，探索體制、政策與運(yùn)作相關(guān)的創(chuàng)新方向與途徑，加快地方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的步伐和市場(chǎng)化進(jìn)程，避免制度僵化。

2.合理競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)業(yè)資源的有效配置和利用。區(qū)域性地方政府合理的競(jìng)爭(zhēng)可發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源的主導(dǎo)作用，同時(shí)吸引其他外來資源進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。通過對(duì)資源合理調(diào)配和布置，促進(jìn)地方資源的有效利用，提高資源利用率；合理競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，優(yōu)化地方公共物品供應(yīng)體制，改善投資環(huán)境、人文環(huán)境和自然環(huán)境；合理競(jìng)爭(zhēng)會(huì)改進(jìn)政府的效率與廉潔，為資本、技術(shù)等可流動(dòng)生產(chǎn)要素的進(jìn)入提供了行政支撐。

3.合理競(jìng)爭(zhēng)有利于促進(jìn)地方創(chuàng)新要素的合理流動(dòng)。創(chuàng)新，依賴于創(chuàng)新機(jī)制、創(chuàng)新人才、創(chuàng)新要素；創(chuàng)新的根本在于創(chuàng)新思維，也就是對(duì)創(chuàng)新要素使用的效率提升，其重心又在于創(chuàng)新機(jī)制與創(chuàng)新人才；合理的競(jìng)爭(zhēng)有利于激活創(chuàng)新要素和創(chuàng)新人才的流動(dòng)，促進(jìn)創(chuàng)新機(jī)制的變革。地方政府間競(jìng)爭(zhēng)對(duì)人才引進(jìn)和人才使用效率和效益方面效果相當(dāng)明顯，基本上在全社會(huì)形成尊重知識(shí)、尊重人才的良好環(huán)境。

4.合理競(jìng)爭(zhēng)有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和地方的發(fā)展與繁榮。積極的競(jìng)爭(zhēng)能給產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到推動(dòng)作用，地方政府在競(jìng)爭(zhēng)的過程中，時(shí)刻想著優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境，提高招商引資的吸引力，同時(shí)不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才、引進(jìn)高新技術(shù)、經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展模式等，在這個(gè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境的過程中相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展與繁榮。

（二）地方政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的阻礙效應(yīng)

合理的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來政府間關(guān)系融洽、經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、民眾幸福；非理性競(jìng)爭(zhēng)（含不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)或過度競(jìng)爭(zhēng)）可能會(huì)給地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來扭曲政府關(guān)系、破壞產(chǎn)業(yè)秩序、造成資源浪費(fèi)、設(shè)施重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同等負(fù)面影響。

1.導(dǎo)致政府關(guān)系扭曲和地方保護(hù)主義。非理性競(jìng)爭(zhēng)一般表現(xiàn)在不顧全局利益和長遠(yuǎn)利益、追求自身利益最大化、不顧或損害他人利益，尤其是在招商引資方面，地方政府為了爭(zhēng)取項(xiàng)目，不惜賤賣土地，降低標(biāo)準(zhǔn)，在稅收優(yōu)惠、投資資金返還等方面明爭(zhēng)暗斗。這些行為扭曲了政府關(guān)系、增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本、擴(kuò)大了地方保護(hù)，提高了政府間經(jīng)濟(jì)合作的難度、阻礙了市場(chǎng)化的進(jìn)程、不利于區(qū)域性投資環(huán)境的統(tǒng)一。

2. 影響市場(chǎng)資源配置和使用效率。資源壟斷是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力因素之一，地方政府競(jìng)爭(zhēng)很大程度上可以改變競(jìng)爭(zhēng)格局，通過壟斷資源限制外來資源的流入，從而使得某類資源使用過度，某些資源不能得到充分利用。經(jīng)驗(yàn)證明，市場(chǎng)是資源配置和使用效率最有效的一只手，行政壟斷只會(huì)造成資源低效、無效乃至負(fù)效應(yīng)的配置，并降低政府效率，造成政府在事權(quán)與資源支配權(quán)關(guān)系間的不匹配。

3. 破壞區(qū)域合作和協(xié)同梯度發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的梯度差會(huì)影響到資源的集聚與輻射，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力之一，過度擴(kuò)大或強(qiáng)行縮小梯度差，會(huì)影響生產(chǎn)要素的流動(dòng)方向與流動(dòng)效率。合理的地方政府合作應(yīng)該是形成產(chǎn)業(yè)梯度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成合理的產(chǎn)業(yè)分工，避免產(chǎn)業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)能過剩競(jìng)爭(zhēng)。

4. 導(dǎo)致設(shè)施重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。由于廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)四個(gè)城市地理位置相近，區(qū)域內(nèi)各種資源種類、結(jié)構(gòu)趨同，加上廣西壯族自治區(qū)政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的宏觀導(dǎo)向，區(qū)域內(nèi)地方政府競(jìng)相發(fā)展同類產(chǎn)業(yè)，比如，欽州和防城港在港口和物流產(chǎn)業(yè)方面的結(jié)構(gòu)趨同，為了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，競(jìng)相建設(shè)同類產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園，使得基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)建設(shè)，阻礙產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。

三、地方政府競(jìng)爭(zhēng)視角下的區(qū)域產(chǎn)業(yè)治理——以廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)為例

（一）廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)治理的意義

“治理”在政治學(xué)領(lǐng)域通常指國家治理，即政府運(yùn)用國家權(quán)力（治權(quán)）來管理國家和人民，也可指公司管理方式和制度等，產(chǎn)業(yè)治理是指從政府運(yùn)用治權(quán)管理產(chǎn)業(yè)、使其按原設(shè)計(jì)思路發(fā)展的管理方式和制度。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)治理的意義主要體現(xiàn)在：

第一，有效治理產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不良競(jìng)爭(zhēng)，減少不良競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負(fù)效應(yīng)。通過對(duì)區(qū)域內(nèi)地方政府在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上不良競(jìng)爭(zhēng)的治理，規(guī)制不良競(jìng)爭(zhēng)，減少產(chǎn)業(yè)資源浪費(fèi)或者過度使用，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)向合理的方面發(fā)展，減少競(jìng)爭(zhēng)中的惡性循環(huán)狀況的發(fā)生。

第二，改善區(qū)域內(nèi)地方政府間關(guān)系正?；?、互信化。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地方政府之間雖然設(shè)置了競(jìng)爭(zhēng)協(xié)調(diào)機(jī)制、成立了合作組織，但由于地方政府為了各自產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，地方官員為了政績(jī)觀，即使在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)成立了協(xié)調(diào)部門，四個(gè)地方政府間的惡性競(jìng)爭(zhēng)還尚未得到有效避免和規(guī)制。若進(jìn)一步對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)治理，則可促進(jìn)四個(gè)地方政府間的關(guān)系的合理化和互信化。

第三，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)配置。由于地方政府的惡性競(jìng)爭(zhēng)使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)趨同，資源不能得到有效配置和利用，通過出臺(tái)相應(yīng)政策、制定相關(guān)規(guī)章制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合作等治理措施，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)又好又快發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（二）地方政府競(jìng)爭(zhēng)視角下廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)治理方法

1.加強(qiáng)對(duì)“四市”地方政府間競(jìng)爭(zhēng)的管制。在地方政府基本分權(quán)原則即“有放有收、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)、統(tǒng)分結(jié)合、規(guī)范有序”①的總指導(dǎo)和要求下，加強(qiáng)對(duì)“四市”地方政府間競(jìng)爭(zhēng)的管制。具體管制辦法包括：一是制定競(jìng)爭(zhēng)考核體系和指標(biāo)，通過對(duì)四市地方政府競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行考核，根據(jù)考核指數(shù)進(jìn)行規(guī)制和鼓勵(lì)；二是改革對(duì)地方官員的考核辦法和體制，在考核當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的同時(shí)融入社會(huì)、文化、教育等方面的效益，引導(dǎo)地方政府官員在發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)做出合理的決策；三是加強(qiáng)對(duì)四市地方政府市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的監(jiān)管，尤其是價(jià)格秩序監(jiān)管。

2. 弱化政策手段、完善市場(chǎng)制度。以市場(chǎng)制度為基礎(chǔ)，用非政策手段來規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，避免由當(dāng)?shù)卣`規(guī)出臺(tái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，減少和預(yù)防地方政府私自規(guī)定產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格或者壟斷市場(chǎng)資源等行為，完善市場(chǎng)交易規(guī)則，形成完整產(chǎn)品服務(wù)交易規(guī)則體系，以法律、制度、法規(guī)等正式條例規(guī)范市場(chǎng)主體間的交易行為。

3.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、形成梯度格局。根據(jù)區(qū)域內(nèi)地方之間的資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行明確定位、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理分工，提高產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度，鼓勵(lì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)將重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)趨同等同位競(jìng)爭(zhēng)向有效的合理的梯度發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力、逐步走共同發(fā)展道路②。

4. 建構(gòu)地方政府產(chǎn)業(yè)合作機(jī)制。在經(jīng)濟(jì)全球化和產(chǎn)業(yè)一體化的大背景下，地方經(jīng)濟(jì)主體間的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，加上地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力不強(qiáng)，生產(chǎn)要素欠缺的條件下，通過構(gòu)建合作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙贏或者多贏是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要渠道之一。

首先，構(gòu)建廣西北部灣地方政府間產(chǎn)業(yè)利益分享機(jī)制，強(qiáng)調(diào)通過建立平等、協(xié)調(diào)、互利的府際管理對(duì)區(qū)域內(nèi)資源進(jìn)行整合、產(chǎn)業(yè)合理分工、謀求共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏，從而保證合作的持久性；其次，建立新型地方政府間合作的“網(wǎng)絡(luò)”模式，打破傳統(tǒng)的地方自治，包括在府際關(guān)系中確定地方政府獨(dú)立的目標(biāo)體系，發(fā)展模式上相互依賴，采取合作戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)各自目標(biāo)；加強(qiáng)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地方政府橫向合作的制度建設(shè)，制定產(chǎn)業(yè)布局原則和產(chǎn)業(yè)發(fā)展準(zhǔn)則、實(shí)施招商引資方的無特別差異政策、統(tǒng)一開發(fā)利用自然資源、統(tǒng)一整治和保護(hù)環(huán)境等，打造北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地方政府合作共同體①。

5. 完善上級(jí)政府財(cái)政分權(quán)制度。上級(jí)政府的財(cái)政財(cái)政分權(quán)制度對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，并很大程度上影響地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的距離。若上級(jí)政府對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)加上財(cái)政投入和大幅度的放權(quán)，對(duì)偏遠(yuǎn)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)進(jìn)行財(cái)政減弱或者邊緣化，就會(huì)加大地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展差距，強(qiáng)的越強(qiáng)，弱的越弱。因此，需要上級(jí)政府對(duì)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行必要的干預(yù)與補(bǔ)充，保證生產(chǎn)要素的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用。因此，合理的財(cái)政轉(zhuǎn)移制度既幫助競(jìng)爭(zhēng)性地方政府體系維持其競(jìng)爭(zhēng)活力，同時(shí)維護(hù)正當(dāng)合理的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。

6.加強(qiáng)政府治理提高地方政府行政能力。加強(qiáng)對(duì)地方政府內(nèi)部的治理，建立政府內(nèi)部職能的監(jiān)督制度，改善政府行政改革秩序，通過不斷地行政改革，加強(qiáng)政府尤其是區(qū)域內(nèi)地方政府的行政能力，提高地方政府競(jìng)爭(zhēng)力。重點(diǎn)著力對(duì)科層制官僚組織向扁平式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化、從集權(quán)行政走向分權(quán)行政、從政府壟斷走向市場(chǎng)參與實(shí)行公共物品的民營化、從統(tǒng)治行政轉(zhuǎn)向服務(wù)行政、建設(shè)政治企業(yè)家隊(duì)伍等幾個(gè)方面的改革②。

[參考文獻(xiàn)]

[1]哈羅德·德姆塞茨.競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)、法律和政治維度 [M].上海：上海出版社，1992.

[2]道格拉斯·C·諾斯.經(jīng)濟(jì)史中的結(jié)構(gòu)與變遷[M].上海：上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1994.

[3]李艷春.開發(fā)區(qū)新的生命線——管理和服務(wù)[J].上海企業(yè)，2004，（2）.

[4]H·詹姆斯·哈里頓，詹姆斯·S·哈里頓.標(biāo)桿管理[M].歐陽袖，張海蓉，譯.北京：中信出版社，2003.

[5]蔣滿元.區(qū)域可持續(xù)發(fā)展中的地方政府競(jìng)爭(zhēng)問題研究[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2007.

[6]韋海鳴.廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)整合研究[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2009.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；成都市；景氣循環(huán)；擴(kuò)散指數(shù)；K-L信息量

一、引言

房地產(chǎn)景氣循環(huán)則是房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程中，呈現(xiàn)出在景氣與不景氣之間循環(huán)波動(dòng)變化的狀態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)景氣循環(huán)的研究不僅可以判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的景氣空間，而且還可以對(duì)未來短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，因此景氣循環(huán)研究成果可以成為政府制定宏觀調(diào)控政策，購房者確定購房計(jì)劃，開發(fā)商提出營銷策略的理論依據(jù)。

二、 擴(kuò)散指數(shù)法分析

（一）擴(kuò)散指數(shù)法的內(nèi)涵

擴(kuò)散指數(shù)法是通過數(shù)學(xué)方法，在一系列的指標(biāo)中計(jì)算出上升指標(biāo)的擴(kuò)散指數(shù)，并以此來判斷經(jīng)濟(jì)景氣狀況的方法，這種方法避免了僅以單個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，充分發(fā)揮了其利用多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合考量的優(yōu)點(diǎn)[1]。計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)的關(guān)鍵在于根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性建立一套能夠全面、有效、科學(xué)的反映房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的指標(biāo)體系，并對(duì)各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分類，分為提前指標(biāo)、同步指標(biāo)、延遲指標(biāo)。

（二） 擴(kuò)散指數(shù)模型

擴(kuò)散指數(shù)又稱擴(kuò)散率，是擴(kuò)散指標(biāo)個(gè)數(shù)占總指標(biāo)個(gè)數(shù)的百分比。其計(jì)算公式如下：

DI=t期出現(xiàn)擴(kuò)散的指標(biāo)個(gè)數(shù)該類指標(biāo)的指標(biāo)總數(shù)×100%（1）

計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)的步驟如下：

1.對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。從統(tǒng)計(jì)得到的原始數(shù)據(jù)受到了季節(jié)波動(dòng)、不規(guī)則波動(dòng)、長期趨勢(shì)及循環(huán)波動(dòng)等因素的影響，但計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)時(shí)，需要使用的是循環(huán)波動(dòng)值，因此就就必須采用不同方法消除原始數(shù)據(jù)中包含的其他因素，得到循環(huán)波動(dòng)值，然后再計(jì)算環(huán)比增長率。

2.確定示性函數(shù)。將每個(gè)指標(biāo)各年距環(huán)比發(fā)展速度與其比較基期的發(fā)展速度相比，公式如下：X0

示性函數(shù)I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt

其中，Xt為指標(biāo)在t期的增長率，X0為基期增長率。若某個(gè)指標(biāo)的增長率大于基期的增長率，則為擴(kuò)張，I=1；若指標(biāo)的增長率小于基期增長率，則為收縮，I=0；若保持不變則I=0.5。

3.對(duì)所有分類指標(biāo)的示性函數(shù)值求和，則得到指標(biāo)體系中出現(xiàn)擴(kuò)散指標(biāo)個(gè)數(shù)，將擴(kuò)散指標(biāo)數(shù)除以全部的指標(biāo)總數(shù)，則得到最終的擴(kuò)散指數(shù)DI。

三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)研究

（一）建立指標(biāo)體系

根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，在堅(jiān)持科學(xué)的設(shè)計(jì)指標(biāo)體系的原則下，本文建立了一套能準(zhǔn)確反映成都市房地產(chǎn)運(yùn)行過程的指標(biāo)體系。包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）、施工房屋面積（萬m2）、竣工房屋面積（萬m2）、商品房銷售面積（萬m2）、商品房銷售額（億元）、商品房銷售價(jià)格（元/m2）、固定資產(chǎn)投資完成總額（億元）、財(cái)政支出（億元）、GDP（億元）、年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元）、社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）、工業(yè)增加值（億元）十二個(gè)指標(biāo)。

（二）指標(biāo)分類

本文采用K-L信息量法，將評(píng)價(jià)指標(biāo)分為提前指標(biāo)、同步指標(biāo)和延遲指標(biāo)。

K-L信息量法用以判定兩個(gè)概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量進(jìn)行景氣指標(biāo)的分類時(shí)，需要選擇一個(gè)重要的能夠敏感的反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，然后對(duì)基準(zhǔn)指標(biāo)作標(biāo)準(zhǔn)化處理。

按照K-L信息量的計(jì)算方法，本文選取房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為基準(zhǔn)指標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況將指標(biāo)進(jìn)行分類。

提前指標(biāo)：財(cái)政支出、金融機(jī)構(gòu)貸款余額；

同步指標(biāo)：竣工房屋面積、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房銷售價(jià)格、固定資產(chǎn)投資完成總額、GDP、工業(yè)增加值；

延遲指標(biāo)：施工房屋面積、社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

（三）測(cè)定循環(huán)波動(dòng)值

本文收集了成都市2000―2014年的房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于四川省2001―2014年統(tǒng)計(jì)年鑒、成都市2001―2014年統(tǒng)計(jì)年鑒及成都市統(tǒng)計(jì)公報(bào)。要做景氣分析，必須先計(jì)算各指標(biāo)的循環(huán)波動(dòng)值。本文采用的是年度數(shù)據(jù)，故可以忽略季節(jié)波動(dòng)帶來的影響。

首先，基于最小二乘法利用SPSS軟件分別進(jìn)行指數(shù)曲線模型、拋物線模型、曲線模型等回歸分析，選擇擬合度最優(yōu)的模型計(jì)算趨勢(shì)項(xiàng)。

根據(jù)模型計(jì)算長期趨勢(shì)擬合值，由于采用年度數(shù)據(jù)，忽略季節(jié)波動(dòng)（S）造成的影響，故可將各指標(biāo)的長期趨勢(shì)（T）從原時(shí)間序列（Y）中剔除，構(gòu)成新的時(shí)間序列：

消除了長期趨勢(shì)后，數(shù)據(jù)中仍有不規(guī)則變動(dòng)和循環(huán)波動(dòng)因素，因此本文采用三項(xiàng)移動(dòng)平均法需要剔除不規(guī)則變動(dòng)，得到循環(huán)波動(dòng)值。公式如下：

根據(jù)上述公式計(jì)算出的各指標(biāo)循環(huán)波動(dòng)值及其環(huán)比增長率。

（四）計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)

把之前處理好的數(shù)據(jù)按照擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算公式，計(jì)算成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)提前擴(kuò)散指數(shù)、同步擴(kuò)散指數(shù)及延遲擴(kuò)散指數(shù)。

（五）成都市景氣循環(huán)分析

根據(jù)上述擴(kuò)散指數(shù)的計(jì)算結(jié)果，繪制出先行指數(shù)、同步指數(shù)及滯后指數(shù)的空間走勢(shì)圖，如圖1所示。

篇9

為保證國家建設(shè)工程的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，經(jīng)請(qǐng)示市政府法制辦并報(bào)市政府主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，現(xiàn)就國家建設(shè)項(xiàng)目用地需拆遷集體土地上的農(nóng)村房屋的有關(guān)規(guī)定通知如下：

一、農(nóng)民戶轉(zhuǎn)為居民戶的，其自住房屋的拆遷補(bǔ)償、拆遷安置及補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，均按《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）及市政府京政發(fā)〔1991〕56號(hào)文關(guān)于《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的批復(fù)的規(guī)定執(zhí)行。

二、不轉(zhuǎn)為居民的農(nóng)民戶，其自住房屋的拆遷可由拆遷人或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府統(tǒng)一遷建，也可由被拆遷人自行遷建，還可由拆遷人按《細(xì)則》有關(guān)規(guī)定用公房安置。

實(shí)行統(tǒng)一遷建的，遷建的房屋建筑面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)超過被拆遷人原房屋建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)的部分，由被拆遷人負(fù)擔(dān)。

遷建房屋建筑面積不足原房屋建筑面積的部分，由拆遷人按原房屋重置價(jià)格結(jié)合成新，對(duì)被拆遷房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

被拆遷人自行遷建的，其原房屋由拆遷人按重置價(jià)格進(jìn)行結(jié)算、補(bǔ)償。

由拆遷人按《細(xì)則》規(guī)定，用公房安置被拆遷人的，被拆遷人應(yīng)按房屋管理部門的規(guī)定，按期交納房屋租金及有關(guān)費(fèi)用。

三、拆遷農(nóng)民出租房屋補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)按照拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行作價(jià)，由拆遷人給予補(bǔ)償。

承租農(nóng)民房屋的居民戶，在本市有城鎮(zhèn)居民的常住戶口，且拆遷范圍以外無正式住房的，由拆遷人按《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)安置。

四、拆遷農(nóng)民庭院前后種植的樹木和各種經(jīng)濟(jì)作物，由拆遷人按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

五、拆遷農(nóng)民個(gè)體工商戶用房及因拆遷引起停產(chǎn)、停業(yè)的，其經(jīng)濟(jì)損失的補(bǔ)償，參照市政府京政發(fā)〔1991〕56號(hào)文件第七條的規(guī)定辦理。

六、拆遷農(nóng)村集體企事業(yè)單位的房屋，其拆遷安置和拆遷補(bǔ)償，按《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其停產(chǎn)、停業(yè)期間的損失，參照市政府京政發(fā)〔1991〕56號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇10

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》（京政發(fā)〔96〕7號(hào)）的精神，凡受理土地增值稅的房地評(píng)估機(jī)構(gòu)，須經(jīng)市房屋土地管理局確認(rèn)后報(bào)市政府批準(zhǔn)?，F(xiàn)經(jīng)市房屋土地管理局審查并報(bào)市政府批準(zhǔn)，確認(rèn)北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所等43家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（名單見附件），具有受理土地增值稅房地產(chǎn)評(píng)估的資格。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公布如下：

一、開展受理土地增值稅評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須按照市房地局《土地增值稅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，據(jù)實(shí)評(píng)估應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格。在該標(biāo)準(zhǔn)未頒布實(shí)施前，暫按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告須由持證上崗的“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”簽署，或由三名以上注冊(cè)的“房地產(chǎn)估價(jià)員”聯(lián)合簽署。

三、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，須附有市房屋土地管理局頒發(fā)的批準(zhǔn)其從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的文件或證書。

     附件：

                  43家評(píng)估機(jī)構(gòu)名單

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｜    ｜                    機(jī)構(gòu)名稱      ｜法定代表人｜

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｜  1｜北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所        ｜  楊于北  ｜

｜  2｜東城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  孫加珍  ｜

｜  3｜西城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  李寧    ｜

｜  4｜崇文區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  高建勛  ｜

｜  5｜宣武區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  王力    ｜

｜  6｜朝陽區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  陳再進(jìn)  ｜

｜  7｜海淀區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  張治超  ｜

｜  8｜豐臺(tái)區(qū)房屋土地估價(jià)事務(wù)所          ｜  楊其良  ｜

｜  9｜石景山區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所          ｜  程京玲  ｜

｜10｜門頭溝區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所          ｜  吳振剛  ｜

｜11｜昌平縣房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  張文政  ｜

｜12｜延慶縣房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  田茂青  ｜

｜13｜北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所懷柔分所｜  蔣廣和  ｜

｜14｜密云縣房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  潘連筠  ｜

｜15｜順義縣房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  張潔    ｜

｜16｜平谷縣房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  賈全和  ｜

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          地址                ｜    電話        ｜經(jīng)濟(jì)性質(zhì)｜

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南河沿大甜水井胡同37號(hào)      ｜65273525｜  事業(yè)  ｜

東四四條49號(hào)                ｜64075213｜  事業(yè)  ｜

西四東大街甲6號(hào)              ｜66075949｜  事業(yè)  ｜

崇文區(qū)東花市大街2號(hào)          ｜67136576｜  事業(yè)  ｜

定武區(qū)賈家胡同34號(hào)          ｜63534916｜  事業(yè)  ｜

朝陽區(qū)北三里屯房屋土地管理局內(nèi)｜65987715｜  事業(yè)  ｜

海淀鎮(zhèn)榆樹林18號(hào)            ｜62615013｜  事業(yè)  ｜

豐臺(tái)區(qū)周莊子154號(hào)          ｜63834002｜  事業(yè)  ｜

石景山區(qū)八角北路23號(hào)        ｜68875679｜  事業(yè)  ｜

門頭溝區(qū)新橋大街48號(hào)        ｜69844702｜  事業(yè)  ｜

西關(guān)路8號(hào)                    ｜69746598｜  事業(yè)  ｜

延慶縣香苑待6號(hào)              ｜69102604｜  事業(yè)  ｜

懷柔縣興懷大街20號(hào)          ｜69622458｜  事業(yè)  ｜

密云縣新中街40號(hào)            ｜69942926｜  事業(yè)  ｜

順義縣光明北街路西            ｜69443628｜  事業(yè)  ｜

平谷鎮(zhèn)府前街32號(hào)            ｜69962827｜  事業(yè)  ｜

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｜    ｜                    機(jī)構(gòu)名稱          ｜法定代表人｜

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｜17｜通縣房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所                  ｜  郝貴庭  ｜

｜18｜北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所大興分所    ｜  胡向忠  ｜

｜19｜房山區(qū)北山房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所            ｜  陳燕    ｜

｜20｜房山區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所                ｜  徐維良  ｜

｜21｜昌平縣地價(jià)評(píng)估事務(wù)所                  ｜  潘學(xué)光  ｜

｜22｜平谷縣土地估價(jià)所                      ｜  齊福青  ｜

｜23｜大興縣地產(chǎn)評(píng)估咨詢所                  ｜  茹小斌  ｜

｜24｜北京市房地產(chǎn)交易所                    ｜  臧美華  ｜

｜25｜京港房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司            ｜  高千里  ｜

｜26｜北京涉外房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)中心        ｜  郎振亮  ｜

｜27｜北京恒業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司                ｜  袁尚志  ｜

｜28｜北京寶信房地產(chǎn)估價(jià)咨詢公司            ｜  田占雄  ｜

｜29｜北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估事務(wù)所          ｜  高向軍  ｜

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