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篇1

關(guān)鍵詞 集體土地;房屋拆遷;補(bǔ)償

中圖分類號(hào) F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019

近些年來,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快,城市的外延也在不斷擴(kuò)張,各地在“城中村”改造、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問題。由于這種房屋拆遷一方面是發(fā)生在集體土地上因而不同于傳統(tǒng)意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區(qū)域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規(guī)范集體土地房屋拆遷行為,保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,全國許多城市都出臺(tái)了雖名稱不一但目的相同的關(guān)于集體土地房屋拆遷的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件。從法理上看,盡管各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不一,但是在建設(shè)法治政府和保障老百姓合法權(quán)益等方面應(yīng)當(dāng)是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應(yīng)當(dāng)遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國部分城市的地方法規(guī)、規(guī)章或者其他規(guī)范性文件,以期發(fā)現(xiàn)我國集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問題,進(jìn)而為推動(dòng)該制度科學(xué)化進(jìn)言獻(xiàn)策。

1 集體土地房屋拆遷法律制度的現(xiàn)狀分析

本課題共收集了國內(nèi)17個(gè)城市有關(guān)集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個(gè),具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》;省會(huì)城市12個(gè),具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議1998年批準(zhǔn)的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地征用房屋拆遷管理規(guī)定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關(guān)于印發(fā)太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)2008年的《合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》、貴陽市政府辦2006年的《貴陽市人民政府關(guān)于金陽新區(qū)征地拆遷和安置扶助被征地農(nóng)民的暫行規(guī)定》、福州市委市政府2009年的《福州市農(nóng)村集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定(試行)》、廣州市國土建設(shè)局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、沈陽市房產(chǎn)局1999年的《沈陽市城市中心區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》;國務(wù)院批準(zhǔn)的較大市3個(gè),具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》、無錫市政府2005年的《無錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議2006年批準(zhǔn)的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》?；厩闆r概括如下:

王太高等:城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究中國人口•資源與環(huán)境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規(guī)2個(gè),地方規(guī)章7個(gè),其他規(guī)范性文件8個(gè);并且有5個(gè)城市并未就集體土地房屋拆遷行為進(jìn)行立法,而只是對補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在我國立法工作已經(jīng)來駛?cè)搿翱燔嚨馈钡慕裉?這種狀況至少說明了兩個(gè)方面的問題:一是長期以來我國公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益不被重視,尤其是當(dāng)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和加快城市建設(shè)同保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生沖突時(shí),后者往往自然地被認(rèn)為要服從前者。二是在處理農(nóng)村問題與城市問題過程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發(fā)生在農(nóng)村或農(nóng)民身上,則顯得“漫不經(jīng)心”。

第二,就立法的內(nèi)容和適用范圍來看,各地也不相同。有的地方對集體土地房屋拆遷作出統(tǒng)一規(guī)定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋拆遷補(bǔ)償,而且適用于其他地區(qū)因國家建設(shè)征收集體土地引發(fā)的房屋拆遷,甚至“因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數(shù)地方則是對城市規(guī)劃區(qū)甚至是開發(fā)區(qū)的集體土地房屋拆遷制定專門規(guī)范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽等;有的地方如福州、廣州、沈陽、廈門等地僅僅對征地拆遷后的補(bǔ)償安置作出明確規(guī)定,并不涉及征地、拆遷等問題。由于征地拆遷既涉及到對集體所有土地的征收,也涉及到對農(nóng)民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區(qū)別于兩者的特點(diǎn),特別是考慮到城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷給農(nóng)民帶來的實(shí)際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農(nóng)民身份乃至生活方式的改變等,因而對這種征地拆遷進(jìn)行單獨(dú)立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統(tǒng)”地立法,應(yīng)該與其“直轄市的身份”有關(guān)。需要說明的是,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式帶有很強(qiáng)的政策性,并且應(yīng)當(dāng)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況的發(fā)展變化及時(shí)進(jìn)行修改和調(diào)整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關(guān)注的的問題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來制定補(bǔ)償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉(zhuǎn)的方式,既保證了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法的能夠及時(shí)調(diào)整,也不失權(quán)威性。當(dāng)然,福州由市委、市政府聯(lián)合批轉(zhuǎn)的作法,雖然體現(xiàn)對地方黨委對征地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。

第三,就補(bǔ)償方式而言,除貨幣補(bǔ)償外,各地基本上都規(guī)定了“實(shí)物補(bǔ)償”。而“實(shí)物補(bǔ)償”又有“統(tǒng)拆統(tǒng)建”、“劃地自建”、“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和加快我國城市化建設(shè)進(jìn)程的角度看,“統(tǒng)拆統(tǒng)建”相對于劃地由農(nóng)民自建具有明顯優(yōu)勢,其弊端則在于如何幫助和解決那些經(jīng)濟(jì)困難家庭的資金困難;從實(shí)踐來看,“遷建”存在自建和統(tǒng)建兩種可能,基于前述理由及立法應(yīng)當(dāng)明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補(bǔ)償?shù)姆绞讲⒉豢扇?相對于“房屋安置”而言,“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的內(nèi)涵更明確,不致產(chǎn)生歧義。

第四,長期以來,由于我國立法存在征收、征用兩個(gè)概念誤用的問題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時(shí)所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過,地方立法一般都能區(qū)分并正確使用“征收”這一概念了。不過昆明市2009年制發(fā)的規(guī)范性文件仍然使用的“征用”概念,這說明在我國地方立法的過程中,還需要進(jìn)一步加強(qiáng)對國家立法政策及上位法的學(xué)習(xí)和研讀,以進(jìn)一步減少直至避免地方立法可能出現(xiàn)與上位法不一致或沖突情形的發(fā)生。

2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權(quán)是否征收無論是“城中村”改造還是開發(fā)區(qū)建設(shè),集體土地房屋拆遷實(shí)際上涉及到兩個(gè)標(biāo)的物所有權(quán)的變化:一是房屋所有權(quán)的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)即農(nóng)村集體土地的征收。從各地立法來看,對于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補(bǔ)償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時(shí),也征收集體所有的土地。在這種情形下,對集體土地房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)還要對被征收土地予以補(bǔ)償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質(zhì)”,因而這里的拆遷補(bǔ)償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對土地的征收補(bǔ)償了。

從某種意義來看,兩種模式并無優(yōu)劣之分,但是從提高立法的科學(xué)性和加強(qiáng)土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理和國家對土地資源的合理規(guī)劃和嚴(yán)格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來看,是為了獲得土地使用權(quán)。因此這里不僅涉及房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償,而且還涉及到集體土地所有權(quán)的征收補(bǔ)償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的征收補(bǔ)償,這樣一來不僅集體土地所有者的權(quán)益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應(yīng)地單獨(dú)進(jìn)行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規(guī)定,建設(shè)用地只能使用國有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實(shí)際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理。最后,由于前一種模式實(shí)行 “拆遷必征地”,因而既體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法理,也符合國家的土地政策,并有助于控制實(shí)踐中亂占土地、以及其他規(guī)避土地管理法嚴(yán)格控制土地征收權(quán)的行為。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來規(guī)避國家的征地制度及對用地指標(biāo)的嚴(yán)格限制。

3 集體土地房屋拆遷許可

由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎(chǔ)上,還通過拆遷許可制度加強(qiáng)對被拆遷人的權(quán)益的保護(hù)。從各地的立法來看,對于拆遷集體土地房屋是否設(shè)定相應(yīng)的許可有兩種不同的做法。

在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規(guī)定,拆遷集體土地房屋必須申領(lǐng)許可證。該規(guī)定體現(xiàn)了對房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益的重視,但也存在以下問題:第一,缺乏公共利益需要這個(gè)前提。由于拆遷許可實(shí)質(zhì)上是對房屋的征收,因此應(yīng)當(dāng)以公共利益需要為前提,而相關(guān)立法均無此規(guī)定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級(jí)人民政府的規(guī)章只能設(shè)定“壽命”不超過1年的臨時(shí)行政許可,這樣北京市的規(guī)定就面臨效力問題;而杭州的立法只設(shè)定拆遷許可而不規(guī)定許可條件,寧波分別通過地方性法規(guī)、規(guī)章設(shè)定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設(shè)定行政許可必須同時(shí)設(shè)定許可條件的規(guī)定。第 三,許可實(shí)施主體的“級(jí)別”太低,如北京為房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級(jí)人民政府。顯然,在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)已經(jīng)成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實(shí)施是難以發(fā)揮“防火墻”作用的。

其他城市無論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過的地方立法,均未設(shè)定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實(shí)際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產(chǎn)的局面,而且對照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經(jīng)被征收,那么地上的房屋自然也就同時(shí)被征收了。我們認(rèn)為,這種作法不僅在法理沒有依據(jù),而且與我國目前征地房屋拆遷的實(shí)際狀況也不相符。因?yàn)橥恋?、房屋這種兩種標(biāo)的物分屬不同的權(quán)利主體,因此對集體土地所有權(quán)的征收并不當(dāng)然意味著對作為私人財(cái)產(chǎn)的房屋的征收,反之亦然。而在實(shí)際生活中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),無論是開發(fā)區(qū)建設(shè)還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時(shí)一并完成房屋的征收。

4 集體土地房屋拆遷法律關(guān)系

集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關(guān)系、拆遷法律關(guān)系、補(bǔ)償法律關(guān)系、監(jiān)督法律關(guān)系。從操作層面看,這些法律關(guān)系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關(guān)注。

在現(xiàn)代民主法治國家,征收是國家強(qiáng)制取得私人財(cái)產(chǎn)的重要手段,因而征收權(quán)是國家權(quán)力的重要內(nèi)容,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)的外在限制。在征收法律關(guān)系中,征收人只能是國家(具體可以表現(xiàn)為作為國家代表的特定行政機(jī)關(guān)),被征收人為財(cái)產(chǎn)權(quán)人,包括所有權(quán)人和用益物權(quán)人。從上述各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個(gè)預(yù)設(shè)的前提即征收已經(jīng)完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對征收法律關(guān)系作出規(guī)定。我們認(rèn)為,這種作法雖然簡單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯(cuò)誤甚至已經(jīng)影響到了立法文本,如南京市規(guī)定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規(guī)定為用地單位問題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯(cuò)誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問題同樣存在:用地單位征收進(jìn)而拆遷農(nóng)民的房屋依據(jù)是什么?難道僅僅因?yàn)橛玫貑挝灰o予相應(yīng)的補(bǔ)償和安置就可以農(nóng)民依法建造的合法房產(chǎn)嗎?

拆遷法律關(guān)系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關(guān)系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規(guī)定來看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的合法所有人,這一點(diǎn)是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數(shù)地方規(guī)定用地單位就是拆遷人,但杭州市規(guī)定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個(gè)人”、寧波市規(guī)定拆遷人為“各縣(市)、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施集體土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)”、無錫市的拆遷人則為一個(gè)固定的專門機(jī)構(gòu),即“市人民政府房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)”。我們認(rèn)為,拆遷法律關(guān)系的產(chǎn)生實(shí)際上有一個(gè)前提即對房屋的征收已經(jīng)完成,因而無論是規(guī)定用地單位還是專門的政府機(jī)構(gòu)為拆遷人都不存在原則性錯(cuò)誤,但是比較而言,由專門的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人更具科學(xué)性和可行性。因?yàn)橐?guī)定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的思路,雖然保證了我國拆遷法律制度的內(nèi)在統(tǒng)一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強(qiáng)制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關(guān),因此將用地單位這樣一個(gè)民事主體規(guī)定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當(dāng)程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當(dāng)于一個(gè)行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復(fù)雜的拆遷事務(wù),又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯(cuò)位和相對人的抵觸情結(jié)。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規(guī)定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規(guī)定了“拆遷實(shí)施單位”,即“各區(qū)政府指定的實(shí)施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補(bǔ)償法律關(guān)系中補(bǔ)償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來的利益沖突和矛盾。

就實(shí)踐來看,無論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點(diǎn)往往是補(bǔ)償方案,其中又以補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最受關(guān)注。我們認(rèn)為,盡管補(bǔ)償法律關(guān)系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關(guān)系多以強(qiáng)制性為表征,而補(bǔ)償法律關(guān)系更應(yīng)該體現(xiàn)其平等性。從各地的規(guī)定來看,無論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質(zhì)的其他主體進(jìn)行拆遷,補(bǔ)償主體一般均為拆遷實(shí)施主體自身,并且各地通常都以規(guī)范性文件的形式對補(bǔ)償范圍及標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定,因此盡管各地均規(guī)定補(bǔ)償方案要報(bào)有關(guān)政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質(zhì)疑甚至是抵觸。因此,為了切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,提高補(bǔ)償方案的可接受性,進(jìn)而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)建立起被拆遷人參與補(bǔ)償方案形成的機(jī)制,即拆遷方案、補(bǔ)償安置方案的形成過程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權(quán)利訴求,甚至是通過被拆遷人的參與,減少和避免行政機(jī)關(guān)從中漁利的可能[1]。從長遠(yuǎn)來看,補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)由用地單位和被拆遷人平等協(xié)商的方式形成,而眼下可以在不改變補(bǔ)償方案單方形成的基礎(chǔ)上,但將被拆遷人參與拆遷的過程提前,尤其是拆遷人在報(bào)批補(bǔ)償安置方案之前,應(yīng)當(dāng)廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補(bǔ)償安置時(shí)充分考慮這些意見和建議。

監(jiān)督法律關(guān)系由于征地房屋拆遷涉及多個(gè)不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對征房屋拆遷的監(jiān)督。而監(jiān)督主體則包括市人民政府、開發(fā)區(qū)政府、國土、房產(chǎn)、建設(shè)等行政機(jī)關(guān),值得注意的是,南京市除規(guī)定國土資源局對征地房屋拆遷補(bǔ)償安置工作實(shí)施監(jiān)督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理工作?？紤]到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復(fù)雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機(jī)構(gòu)司職監(jiān)督職責(zé)無疑有助于提高監(jiān)督工作的針對性和有效性。

5 集體土地房屋拆遷中爭議及解決

從實(shí)踐來看,集體土地房屋拆遷中的爭議主要有以下幾種:

實(shí)施拆遷許可的行政機(jī)關(guān)與許可申請或者被拆遷人間的爭議。拆遷人要進(jìn)行拆遷應(yīng)當(dāng)首先獲得相應(yīng)行政機(jī)關(guān)的許可。行政機(jī)關(guān)只有經(jīng)過審查認(rèn)定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關(guān)系的第三人有權(quán)依法提起行政訴訟。需要說明的是,由于很多地方立法并未規(guī)定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。

補(bǔ)償安置方案裁決機(jī)關(guān)與申請人或者被申請人間的爭議。各地立法一般都規(guī)定,拆遷人(拆遷實(shí)施單位)與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí),可以申請有關(guān)行政機(jī)關(guān)裁決。該裁決制度進(jìn)一步說明,補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上。在這里,行政裁決只是一個(gè)備用手段,即在被拆遷人要價(jià)太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價(jià)太低、被拆遷人無法接受的情況下,才會(huì)由行政機(jī)關(guān)依申請進(jìn)行居中裁決。試想,如果補(bǔ)償安置協(xié)議本身就是單方的、強(qiáng)制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭議的制度,因此從節(jié)約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過引導(dǎo)拆遷當(dāng)事人運(yùn)用行政復(fù)議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭議的做法值得肯定。

行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現(xiàn)的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強(qiáng)制拆遷違法。因此產(chǎn)生的爭議,適用侵權(quán)賠償訴訟的一般規(guī)定。這里的問題在于,被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,如何組織強(qiáng)制拆遷?例如南京規(guī)定,“被拆 遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷,或者由拆遷實(shí)施單位依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷?！逼╅_法院強(qiáng)制執(zhí)行情形,由于行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)是行政裁決,為何在由“市國土資源局”裁決的情況下要由區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷?區(qū)人民政府能責(zé)成市國土資源局強(qiáng)制拆遷嗎?

6 結(jié) 論

基于以上研究,我們就城市規(guī)劃集體土地房屋拆遷補(bǔ)償制度的完善提出以下幾點(diǎn)建議:

第一,考慮到國務(wù)院將出臺(tái)的《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》立法思路 及制度的連續(xù)性,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷宜單獨(dú)立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的前提下,應(yīng)當(dāng)通過地方法規(guī)予以規(guī)定,以凸現(xiàn)對公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重。

第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過拆遷許可規(guī)范房屋拆遷行為。2001年國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條規(guī)定:“申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證?！痹撘?guī)定意味著,在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規(guī)定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應(yīng)當(dāng)杜絕這種情況,并在明確規(guī)定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據(jù)《行政許可法》的要求,該許可也應(yīng)當(dāng)通過地方性法規(guī)而不是規(guī)章規(guī)定。

第三,在實(shí)行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步區(qū)分拆遷人與征收主體、用地單位及補(bǔ)償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第4、13、22條的規(guī)定來看,存在著將補(bǔ)償主體定位為拆遷人,將拆遷補(bǔ)償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系的錯(cuò)誤。因此,立法中應(yīng)當(dāng)理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關(guān)系,明確不同主體在相應(yīng)法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù),才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學(xué)性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭議奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第四,在明確補(bǔ)償為征收前提的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善征地拆遷補(bǔ)償矛盾協(xié)商解決機(jī)制,尤其是拆遷補(bǔ)償中的公眾參與制度、爭議解決的訴訟機(jī)制,進(jìn)一步提高爭議解決機(jī)制的針對性、實(shí)效性。

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篇2

已列入政府城中村改造計(jì)劃并經(jīng)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)列入城中村改造范圍的城中村改造項(xiàng)目中已拆平的國有土地；舊城改造項(xiàng)目中已拆平的國有土地。

二、工作流程

（一）申請及受理

申請人（城中村改造的由村（居）委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織，舊城改造的由原項(xiàng)目開發(fā)單位）向市土地儲(chǔ)備中心（以下簡稱“儲(chǔ)備中心”領(lǐng)取土地收儲(chǔ)申請表，接件后3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，對符合條件的予以受理。

（二）收儲(chǔ)范圍確定

由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局先行對項(xiàng)目范圍出具規(guī)劃用地紅線圖和規(guī)劃條件，市國土資源局依據(jù)規(guī)劃紅線圖出具項(xiàng)目收儲(chǔ)范圍的宗地圖，做為土地收儲(chǔ)范圍的依據(jù)。

（三）拆遷安置方案認(rèn)定

城中村改造拆遷補(bǔ)償安置方案經(jīng)申請人所在轄區(qū)政府常務(wù)會(huì)議研究同意后報(bào)送市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行審核認(rèn)定。

舊城改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方案和申請人按照規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積、貨幣補(bǔ)償、交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間等回遷房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)資料報(bào)市建設(shè)局綜合開發(fā)處認(rèn)定。

（四）拆遷安置費(fèi)用認(rèn)定

城中村改造成本由申請人根據(jù)拆遷方案進(jìn)行測算后，報(bào)轄區(qū)政府審定。由轄區(qū)政府報(bào)市財(cái)政局評審中心進(jìn)行審核并出具財(cái)政評審報(bào)告書。

舊城改造項(xiàng)目申請人根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置方案測算拆遷安置成本，由市土地儲(chǔ)備中心報(bào)市財(cái)政局評審中心進(jìn)行審核并出具財(cái)政評審報(bào)告書。

（五）簽訂收儲(chǔ)合同

市國土資源局根據(jù)財(cái)政評審成本與城中村改造項(xiàng)目申請人簽訂土地收購（回）合同。

土地收回公告經(jīng)市政府批準(zhǔn)后由市國土資源局，并根據(jù)財(cái)政評審報(bào)告與舊城改造項(xiàng)目申請人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

（六）供地及移交

公開出讓起始價(jià)參照評估價(jià)格確定。競得人自行籌措回遷樓建設(shè)資金的按照市建設(shè)局審定的拆遷補(bǔ)償安置方案及回遷樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方案實(shí)施建設(shè)。

土地公開出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目及涉及土地由轄區(qū)政府移交給競得人。涉及集體土地的依法征收為國有土地后，可參照本辦法執(zhí)行。舊城改造項(xiàng)目及涉及土地由市土地儲(chǔ)備中心移交給競得人。

篇3

1、按照要求完成省廳下達(dá)的“全省國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作實(shí)施方案”的工作部署，對轄區(qū)內(nèi)2005年1月1日至20*年12月31日期間代應(yīng)的所有建設(shè)用地按五次要求逐案清理，完成專項(xiàng)清理實(shí)施步驟的四個(gè)階段，重點(diǎn)做好內(nèi)業(yè)臺(tái)賬和制定表格。

2、做好經(jīng)營性用地地塊掛牌上市的前期預(yù)備及掛牌地案的組織報(bào)批工作和工業(yè)用地招、拍、掛、報(bào)呈批工作（包括600畝經(jīng)營性用地的招、拍、掛，其中200畝為中低檔商品房，400畝為商住用地）。

3、做好建設(shè)用地跟蹤治理數(shù)據(jù)錄入、地案巡查工作、完善省廳備案系統(tǒng)的相關(guān)程序，按照蘇國土資發(fā)[20*]300號(hào)“關(guān)于建立四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制加強(qiáng)建設(shè)用地全程跟蹤治理工作的通知”的相關(guān)要求，完成地案信息填報(bào)工作。

4、搞好土地供給治理工作，全面建立建設(shè)用地復(fù)核驗(yàn)收制度，加強(qiáng)對新增建設(shè)用地的監(jiān)察治理，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和開發(fā)區(qū)用地供地率。

5、認(rèn)真做好土地一、二級(jí)市場的日常工作。

耕地保護(hù)

1、根據(jù)高新區(qū)發(fā)展和年度征地計(jì)劃，實(shí)施盤城工業(yè)園啟動(dòng)區(qū)600畝，龍王山以西地塊1500畝，樣板地1500畝（寧淮高速公路以西、規(guī)劃永新路以北地塊）計(jì)3600畝，土地實(shí)施工作（預(yù)計(jì)拆遷共*戶?*平方米）

2、認(rèn)真組織實(shí)施征地房屋拆遷政策宣傳解釋工作，會(huì)同有關(guān)部門做好被征地農(nóng)民勞力安置保障工作（預(yù)計(jì)20*年勞力安置3800人）。

3、加強(qiáng)耕地和基本農(nóng)田治理，完善基本農(nóng)田保護(hù)系統(tǒng)功能，建立健全基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任人信息網(wǎng)絡(luò)，完成20*年基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任簽訂工作，做好保護(hù)塊的更新和維護(hù)工作。

地籍治理

1、完善地籍治理信息系統(tǒng)，將地籍治理中土地登記的功能逐步過渡到電子政務(wù)系統(tǒng)中來。

2、繼續(xù)開展村莊地籍調(diào)查和第二次權(quán)屬調(diào)查工作。

3、認(rèn)真做好農(nóng)民建房和土地糾紛調(diào)處工作。

4、加強(qiáng)土地治理，真正做到以圖管地，全面對轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查工作。

土地規(guī)劃

1、做好土地規(guī)劃、計(jì)劃服務(wù)工作，認(rèn)真做好20*年土地利用規(guī)劃修編、修改工作，確定用地布置調(diào)整方向，適時(shí)進(jìn)行土地利用規(guī)劃修改，認(rèn)真做好用地需求分析，積極向上爭取用地指標(biāo)。

2、開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的方式，做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整工作。

執(zhí)法監(jiān)察

1、建立執(zhí)法監(jiān)察信息系統(tǒng)，開發(fā)完善違法用地巡查制度，形成國土所、分局、市局三級(jí)聯(lián)網(wǎng)的執(zhí)法監(jiān)察，建立健全土地治理信息員治理制度。

2、開發(fā)違法用地查處后續(xù)跟蹤治理系統(tǒng)，把握違法用地查處后的動(dòng)態(tài)信息。

1、認(rèn)真做好來信來訪接待工作，杜絕集體訪和越級(jí)訪，降低發(fā)生率。

篇4

最近對房地產(chǎn)最不利的消息當(dāng)屬推進(jìn)集體用地登記制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化定價(jià)。說白了，就是把農(nóng)村土地按城市土地的價(jià)格出讓，直接增加被征地農(nóng)民的收入，后果就是打破“土地稀缺”神話，房價(jià)懸了！對于農(nóng)民來講，堅(jiān)守了多年的土地這次真正體現(xiàn)出“她”的價(jià)值，農(nóng)地價(jià)格大幅上漲，政策紅利給農(nóng)民送了一個(gè)“大紅包”！

農(nóng)民吃了餡餅，城里人就只能干瞪眼嗎？其實(shí)不然，在大規(guī)模的城市改造過程中，老房子的持有者（尤其是舊城區(qū)）極有可能受益！這里至少有兩種情況。

老城區(qū)作為城市核心城區(qū)，由于規(guī)劃過時(shí)，以及原有城市發(fā)展較多采用造新城（征地成本低、阻礙小、GDP見效快等）的方式等原因，一直發(fā)展遲緩，盡管擁有良好的配套（學(xué)位、成熟商業(yè)、城市文化等）設(shè)施，但房屋老舊、交通擁擠，房價(jià)對比CBD落后很多。但是，這些地段往往容積率低，在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)提高容積率，調(diào)整商業(yè)、住宅、公共設(shè)施比例，拆掉原有建筑，可充分發(fā)揮其配套設(shè)施完善的優(yōu)勢，營造新的GDP（政績）增長點(diǎn)。

我的一個(gè)友人就是屬于這種情況。她家所在小區(qū)原來受制于舊機(jī)場的限高規(guī)定，盡管地處城市的綠肺區(qū)（有湖、有山），但樓房只有六層，對于寸土寸金的老城區(qū)來說，可謂土地資源的巨大浪費(fèi)。新機(jī)場搬到遠(yuǎn)郊后，舊機(jī)場附近的土地釋放了巨大的商業(yè)價(jià)值，附城區(qū)地標(biāo)（超過200米）早已建好，城市副中心建設(shè)也如火如荼，她家所在位置按現(xiàn)在的規(guī)劃，拆掉舊樓，保守估計(jì)建成18層以上的樓房小區(qū)，完全沒有問題。這意味著她的一套房，就可以變成三套房，這餡餅有點(diǎn)兒大！

篇5

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；土地規(guī)劃；管理；問題；研究對策

眾所周知，城市土地資源是社會(huì)生產(chǎn)中的不可再生資源，是不可替代的生產(chǎn)資料。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略方針，它不僅僅關(guān)系著城市用地，而且關(guān)系到每一個(gè)百姓的生產(chǎn)生活，是城市管理的重要組成部分，也是城市運(yùn)行和規(guī)劃的依據(jù)。我國改革開放以來，城市化進(jìn)程飛速發(fā)展，市場競爭日益激烈，傳統(tǒng)的城市土地規(guī)劃措施面臨著巨大的挑戰(zhàn)，已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代化的進(jìn)步要求。面對這樣的情況，想要把城市建設(shè)的更美好，各地區(qū)一定要加強(qiáng)創(chuàng)新，制定出一整套合理、科學(xué)的規(guī)劃策略，根據(jù)不同區(qū)域的不同特點(diǎn)，因地制宜，結(jié)合實(shí)際制定出集科學(xué)性、規(guī)范性和系統(tǒng)性于一體的城市規(guī)劃部署。并在此基礎(chǔ)上做好環(huán)境保護(hù)工作，加強(qiáng)監(jiān)管力度，協(xié)調(diào)各個(gè)部門的職能，保證整個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

一、城市規(guī)劃以及城市規(guī)劃管理的含義

城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期的城市經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，確定城市的發(fā)展方向和性質(zhì)，而制定的合理使用土地的辦法。所謂城市規(guī)劃管理就是指政府對城市規(guī)劃內(nèi)容所做的管理工作，其中包括了城市規(guī)劃的編制、審批和實(shí)施管理，是建設(shè)城市和管理城市的主要依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的重要手段之一，也是保證社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。

二、城市用地規(guī)劃管理存在的主要問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，城市用地規(guī)劃涉及到的內(nèi)容越來越多，不僅僅包括樓房用地、綠化用地，還包括了公共用地、文物用地、商業(yè)用地等等，并且在規(guī)劃的過程中還要保證不破壞環(huán)境，體現(xiàn)自己城市的規(guī)劃特色，拒絕千城一面的現(xiàn)象。因此，城市用地的規(guī)劃管理逐漸暴露出了一些問題，具體來說主要有以下幾個(gè)方面。

第一，城市規(guī)劃管理體制不健全。要保證城市用地的規(guī)范合理，就一定要有一系列規(guī)范的管理體制，如若城市土地管理規(guī)劃體制不完善，就會(huì)造成管理主體的空虛，影響城市建設(shè)目標(biāo)的完成，使城市落后于國家的其它地區(qū)。

第二，城市土地用地不均。城市土地資源極其有限，如何在狹小的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)城市多功能的融合已經(jīng)成為了城市規(guī)劃管理者所要面臨的嚴(yán)峻課題?，F(xiàn)如今，很多城市用地大多數(shù)都用在了房產(chǎn)建設(shè)上，成為了房地產(chǎn)商追求經(jīng)濟(jì)效益的集中營，忽略了城市建設(shè)中的其他職能，嚴(yán)重阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。另外，很多城市的規(guī)劃管理者忽略了城市的特色文化，千城一面的現(xiàn)象隨處可見，造成了重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)土地資源，缺乏亮點(diǎn)。此外，還有的城市進(jìn)行大面積拆遷，造成了環(huán)境的嚴(yán)重惡化，而且房屋建筑在拆除后也不重視規(guī)劃，監(jiān)管力度不嚴(yán)，造成無序建設(shè)，嚴(yán)重影響了社會(huì)安定和人民的正常生活。

第三，城市土地規(guī)劃管理人員的素質(zhì)不高。城市規(guī)劃管理工作的主導(dǎo)者是各地區(qū)的管理者，他們的業(yè)務(wù)水平直接影響著城市的規(guī)劃建設(shè)效果，現(xiàn)如今城市規(guī)劃隊(duì)伍的人員少且業(yè)務(wù)能力不達(dá)標(biāo)，管理人員缺乏城市規(guī)劃的整體構(gòu)想，不了解法律法規(guī)。另外，一些基層管理者的數(shù)量也比較少，管理能力更加不符合要求，尤其是一些山村地帶，更加缺乏專業(yè)的規(guī)劃管理者。這些問題都影響著城市土地的利用效率，影響著城市的進(jìn)一步發(fā)展，如何提高城市土地規(guī)劃管理者的能力水平，加強(qiáng)對其的培養(yǎng)，已經(jīng)成為了城市領(lǐng)導(dǎo)者所要解決的主要問題。

第四，城市土地規(guī)劃管理的監(jiān)督力度不到位，反饋機(jī)制不健全。制定出臺(tái)一系列的城市規(guī)劃規(guī)章制度后，就一定要對其加強(qiáng)管理監(jiān)督，否則規(guī)劃也就失去了效力。但是，目前各城市大多沒有發(fā)揮出監(jiān)管的效用，管理約束機(jī)構(gòu)不健全，缺乏嚴(yán)肅性和權(quán)威度，再加上我國的城鄉(xiāng)差異，造成了管理難度大的特點(diǎn)。另外，在城市土地規(guī)劃管理工作中沒有引進(jìn)百姓的評價(jià)考核制度，缺少人民發(fā)表觀念的舞臺(tái)，這就造成了在城市規(guī)劃管理過程中的落后，無法迅速找到管理中的問題，嚴(yán)重制約著城市規(guī)劃管理中經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三方面的統(tǒng)一。

三、加強(qiáng)城市用地規(guī)劃管理的研究對策

（一）完善城市用地規(guī)章管理制度的建立

俗話說“沒有規(guī)矩不能成方圓”，想要做好任何事情都要有一系列的規(guī)章制度作基礎(chǔ)，城市的用地規(guī)劃管理也是如此。想要保證城市建設(shè)的完整性，體現(xiàn)城市特色，加強(qiáng)城市用地的規(guī)劃管理，首先一定要完善制度體系的建立，明確城市土地的規(guī)劃管理細(xì)則，把城市道路、建筑規(guī)劃、綠化措施、商業(yè)建設(shè)等具體內(nèi)容和規(guī)劃管理的流程都記錄在內(nèi)。此外，還要保證城市的特色，保證城市的相互協(xié)調(diào)，只有這樣才能確保城市規(guī)劃的完整性和權(quán)威性，才能保證規(guī)劃管理者的工作順利進(jìn)行，在實(shí)施管理過程中做到有據(jù)可依，促進(jìn)城市的整體發(fā)展。

（二）用科學(xué)的方法指導(dǎo)城市的規(guī)劃管理工作

面對逐步發(fā)展的現(xiàn)代化城市，各地區(qū)一定要將發(fā)展作為城市規(guī)劃管理的中心，把發(fā)展當(dāng)做首要任務(wù)，不能一味的片面追求經(jīng)濟(jì)利益，要注重城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。首先，城市的土地規(guī)劃管理工作要堅(jiān)持以人為本的管理理念，在城市的建設(shè)中注重人文情懷，關(guān)注人們的心理需要，并且可以適當(dāng)?shù)某雠_(tái)一些政策，滿足人們的需求；其次，城市土地的規(guī)劃管理要堅(jiān)持全面可持續(xù)發(fā)展的原則，不能像有些城市一樣大搞房屋建設(shè)，要重視綠化、重視古建筑的保護(hù)管理工作；最后，還要做到統(tǒng)籌兼顧，兼顧好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)利益，兼顧好人民群眾的要求和建造商的需求，兼顧好城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展。

（三）加強(qiáng)提高城市規(guī)劃管理人員的素質(zhì)能力

城市土地規(guī)劃管理的主導(dǎo)者是人，要保證城市的可持續(xù)建設(shè)，就一定要不斷提高規(guī)劃管理員工的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。他們的業(yè)務(wù)能力和管理水平直接關(guān)系著城市土地規(guī)劃管理內(nèi)容能否順利展開，也影響著城市規(guī)劃的整體效果。因此，各地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)一定要重視加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)水平，定期對其進(jìn)行培訓(xùn)，展開交流學(xué)習(xí)，從而提高他們的綜合能力，為保障城市的規(guī)劃效果發(fā)揮作用。

（四）加強(qiáng)城市土地規(guī)劃管理的監(jiān)督工作

在城市土地規(guī)劃管理的實(shí)行過程中，加強(qiáng)對其的監(jiān)督管理，是保證城市規(guī)劃管理工作有效落實(shí)的保證，能夠在很大程度上避免管理工作的失誤，提高城市的建設(shè)水平。因此，各地區(qū)一定要完善日常監(jiān)管工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)予以解決，嚴(yán)肅管理各種違法行為，督促提高城市規(guī)劃管理的質(zhì)量。與此同時(shí)，還可以讓普通大眾參與進(jìn)來，讓他們發(fā)揮主人翁的作用，對城市規(guī)劃管理工作提出自己的意見和看法，并發(fā)揮監(jiān)督功能，從而促進(jìn)城市規(guī)劃的良好運(yùn)行，建設(shè)出適合人類居住的美好城市。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

第一，“城中村”土地管理涉及多部法律。“城中村”土地的管理依據(jù)除《憲法》外，最少涉及五部法律法規(guī)――《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《農(nóng)村土地承包法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。特別是《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這兩部法律在土地管理上既有緊密聯(lián)系又有很大區(qū)別，具體體現(xiàn)在編制和實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。

“城中村”土地的空間位置在城市規(guī)劃區(qū)，從土地規(guī)劃的角度看“城中村”土地均是預(yù)留的建設(shè)用地，原則上不違背《土地管理法》。其開發(fā)建設(shè)必須在符合城市規(guī)劃的前提下，按照城市建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限和程序報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)。因此，利用“城中村”土地違規(guī)建房固然是有違土地法規(guī)，其實(shí)首先是違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在這種情形下，土地部門單獨(dú)調(diào)查處理這類問題自然顯得力不從心。更主要的是在城市區(qū)(包括城中村)的土地開發(fā)利用上，規(guī)劃是在前的，土地的審批和供應(yīng)是從屬和被動(dòng)的。

第二，“城中村”土地的性質(zhì)具有雙重性。從《憲法》第十條“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”規(guī)定看，《憲法》從地域空間上已明確地界定了國有土地和集體所有土地的界限，“城中村”土地的空間分布理所當(dāng)然是“城市”的組成部分，應(yīng)該是國有土地，可是現(xiàn)實(shí)中，這些土地?zé)o論從權(quán)屬管理還是實(shí)際控制上仍然是集體所有?！俺侵写濉蓖恋匦再|(zhì)的雙重性，給管理帶來了兩難。

第三，“城中村”土地上房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。在2008年7月1日建設(shè)部《房屋登記辦法》實(shí)施前，我國僅對使用國有土地的單位或個(gè)人建造的房屋等發(fā)放房產(chǎn)所有權(quán)證，而對集體土地上的房屋不予發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這類建筑物的產(chǎn)權(quán)認(rèn)證沒有法律依據(jù)?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》也是針對國有土地上的建筑物制定的。這就造成涉及征收土地時(shí)，“城中村”土地上的建筑物是按城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)還是集體土地地面附著物的拆遷標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)臓幾h。

第四，“城中村”的管理體制問題。“城中村”地處城市，可是其居民身份不是市民而是村民，行政管理體制不是辦事處、社區(qū)的城市管理模式，而是按鄉(xiāng)管村、村管民的農(nóng)村行政管理體制；村民的經(jīng)濟(jì)來源既要依賴農(nóng)業(yè)，又不完全依賴農(nóng)業(yè)，村民的生活方式既有城市的一面，又有農(nóng)村的一面，也即歷史上形成的“城鄉(xiāng)二元”體制。這種“二元分割”體制使得國土部門對其既不能完全按城市土地管理，也不能完全按農(nóng)村土地管理。

解決“城中村”土地問題，要站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高度，充分發(fā)揮“城中村”土地的資產(chǎn)效益，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段和政策，依法依規(guī)管理。

第一，涉及“城中村”土地管理的法律要相互銜接、符合實(shí)際。以《憲法》為根本依據(jù)，結(jié)合《物權(quán)法》的實(shí)施，修改調(diào)整《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，法律法規(guī)之間與“城中村”土地有關(guān)的條款規(guī)定要相互銜接，特別要注重解決現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)普遍存在的如前述諸類問題。

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為進(jìn)一步加大土地儲(chǔ)備工作力度，實(shí)現(xiàn)政府以經(jīng)營城市理念建設(shè)城市的總體目標(biāo)，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作提出如下實(shí)施意見。

一、總體目標(biāo)

根據(jù)*市城市總體規(guī)劃，通過盤活土地存量資產(chǎn)，優(yōu)化配置土地資源，吸引增量，擴(kuò)大總量，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值增值，從而達(dá)到環(huán)境提質(zhì)、交通提速、居住提檔、品位提升、管理提效的城市建設(shè)目標(biāo)。

二、工作原則

堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會(huì)參與、應(yīng)收盡收的原則，實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、分級(jí)實(shí)施、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一出讓。

堅(jiān)持超前謀劃、創(chuàng)新模式、優(yōu)化程序、完善措施，加大收儲(chǔ)力度，對土地儲(chǔ)備涉及的企事業(yè)單位搬遷全部實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式，對居民搬遷鼓勵(lì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。

堅(jiān)持土地儲(chǔ)備與城市建設(shè)、市區(qū)企業(yè)搬遷、舊城改造相結(jié)合，以企事業(yè)單位搬遷、城中村改造、舊城改造、連片收儲(chǔ)及大片區(qū)土地規(guī)劃儲(chǔ)備為重點(diǎn)，確保年度儲(chǔ)備任務(wù)的完成。

三、健全機(jī)構(gòu)

市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)國有土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制、方案審核、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督等工作。市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于市土地行政主管部門，負(fù)責(zé)市區(qū)國有土地儲(chǔ)備的具體工作。

市國土資源局要進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備力量，成立土地收儲(chǔ)領(lǐng)導(dǎo)小組。組長由市國土資源局主要負(fù)責(zé)同志擔(dān)任，成員由相關(guān)處室和單位主要負(fù)責(zé)同志組成。領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé)是組織和協(xié)調(diào)土地征收、土地儲(chǔ)備工作，定期召開專題會(huì)議，及時(shí)解決土地征收、土地儲(chǔ)備中存在的問題，大力推進(jìn)土地征收、土地儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施。

10月30日前市內(nèi)各區(qū)（含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)）人民政府和四組團(tuán)縣（市）要成立區(qū)、縣（市）土地儲(chǔ)備委員會(huì)，并且在轄區(qū)國土分局成立區(qū)、縣（市）級(jí)土地儲(chǔ)備中心，充實(shí)土地儲(chǔ)備力量。

四、組織實(shí)施

（一）制定全市統(tǒng)一的儲(chǔ)備計(jì)劃

市土地行政主管部門會(huì)同轄區(qū)人民政府、市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃等部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地儲(chǔ)備紅線和土地市場供需狀況編制下年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

已列入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地，由市國土資源局書面通知規(guī)劃、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，在儲(chǔ)備計(jì)劃實(shí)施的時(shí)間內(nèi)不得辦理相關(guān)新建、改建、擴(kuò)建、改變土地和房屋用途等審批和登記手續(xù)。

（二）市、區(qū)兩級(jí)實(shí)施

1市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)全市的土地儲(chǔ)備，各區(qū)土地儲(chǔ)備中心受市土地儲(chǔ)備中心業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理，按職能分工具體負(fù)責(zé)土地的收購、拆遷和土地征收的前期工作。市財(cái)政部門按照工作任務(wù)核撥人員和工作業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)，區(qū)級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)區(qū)儲(chǔ)備中心的財(cái)務(wù)監(jiān)督。以區(qū)人民政府為主實(shí)施危險(xiǎn)住房改造、舊城改造、征地等土地儲(chǔ)備工作的，出讓土地收入扣除土地成本和國家規(guī)定用途資金后，按《*市市區(qū)國有土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定的比例撥付區(qū)人民政府。

2市國土資源局指導(dǎo)市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照土地儲(chǔ)備計(jì)劃制定土地儲(chǔ)備實(shí)施方案。市、區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照方案具體落實(shí)。

重點(diǎn)污染企業(yè)及列入市政府年度搬遷計(jì)劃的企事業(yè)單位的土地儲(chǔ)備工作由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。

轄區(qū)范圍內(nèi)的舊城改造一級(jí)開發(fā)、城中村改造和區(qū)屬企事業(yè)單位的土地收儲(chǔ)以及土地征收的拆遷安置補(bǔ)償工作，由各區(qū)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

（三）儲(chǔ)備土地的規(guī)劃和供應(yīng)

市、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)的土地，市土地行政主管部門依照城市規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)一供地。

五、有關(guān)政策

（一）企事業(yè)單位搬遷收儲(chǔ)政策

對列入重點(diǎn)污染企業(yè)搬遷計(jì)劃的，繼續(xù)執(zhí)行《*市加快主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)實(shí)施意見（試行）》規(guī)定。為加快二環(huán)內(nèi)企事業(yè)單位搬遷和土地收儲(chǔ)速度，本著既要保護(hù)國有資產(chǎn)不受損害，又能實(shí)現(xiàn)搬遷企業(yè)搬得快、搬得好、搬得活的目標(biāo)，對企事業(yè)單位進(jìn)行土地收儲(chǔ)實(shí)施以下政策。

1二環(huán)以內(nèi)所有的企事業(yè)單位收回（購）國有土地使用權(quán)，收購補(bǔ)償金由土地補(bǔ)償金與地上附著物評估價(jià)值構(gòu)成，實(shí)行一攬子補(bǔ)償，不再對被收儲(chǔ)企業(yè)實(shí)行出讓收益返還。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)市政府公布的市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)，按照所在區(qū)域居住用地基準(zhǔn)地價(jià)（劃撥土地使用權(quán)按照基準(zhǔn)地價(jià)的60%）予以補(bǔ)償，若被收儲(chǔ)企業(yè)原土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)高于居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的，按原用途基準(zhǔn)地價(jià)給予補(bǔ)償。收回（購）面積按企業(yè)實(shí)際土地使用權(quán)面積計(jì)算；地上附著物的補(bǔ)償金額按照重置價(jià)格結(jié)合成新評估后經(jīng)財(cái)政評審確定價(jià)格予以補(bǔ)償。

2采取土地收益分成方式收回（購）土地的，收回（購）原土地使用權(quán)人土地使用權(quán)時(shí)，暫不支付土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，按市場機(jī)制供地后，政府與原土地使用權(quán)人對出讓土地總價(jià)款按照4∶6實(shí)行比例分成。

（二）城中村改造收儲(chǔ)政策

對城中村范圍內(nèi)改造后形成的凈地進(jìn)行收儲(chǔ)，以財(cái)政評審認(rèn)定的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償。儲(chǔ)備土地公開出讓后，出讓土地收益扣除土地儲(chǔ)備成本和國家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會(huì)保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余的10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（三）舊城改造收儲(chǔ)政策

1在我市未實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)前，已拆平的舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目前期被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償費(fèi)用和回遷房建設(shè)成本由評估公司進(jìn)行評估；拆遷前期費(fèi)用由市拆遷辦審核。以上三項(xiàng)費(fèi)用最終由財(cái)政評審中心審定后確定?；剡w安置面積由市拆遷辦認(rèn)定；土地使用權(quán)由市國土管理部門代政府實(shí)施公告收回。

土地公開出讓時(shí)，回遷安置房作為公開出讓條件，由土地競得人按拆遷人與原產(chǎn)權(quán)人簽訂的協(xié)議要求建設(shè)回遷安置房。

2舊城改造收儲(chǔ)實(shí)行土地一級(jí)開發(fā)的，由轄區(qū)政府按照年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，商市發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等管理部門確定改造項(xiàng)目及范圍，按土地一級(jí)開發(fā)程序報(bào)批獲準(zhǔn)后，由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心按照尊重民意、兩輪征詢、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，依照規(guī)劃部門出具的拆遷紅線及批準(zhǔn)的總平面圖具體實(shí)施。具體征詢程序和方式由市拆遷辦制定。

第一輪征詢由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心根據(jù)規(guī)劃拆遷紅線向已確定進(jìn)行一級(jí)開發(fā)區(qū)域范圍的被遷居民征詢意見。同意改造的居民戶數(shù)超過總戶數(shù)90%的，由市政府作出房屋及不動(dòng)產(chǎn)征收決定。市拆遷辦辦理房屋拆遷許可證。

第二輪征詢由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖制定安置補(bǔ)償方案，報(bào)市拆遷辦審核通過后，由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心與被拆遷居民簽訂附生效條件的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在90天內(nèi)簽訂協(xié)議的居民戶數(shù)超過總戶數(shù)80%的，協(xié)議生效，進(jìn)入拆遷實(shí)施階段。如果未達(dá)到80%，則該項(xiàng)目停止實(shí)施。

涉及土地儲(chǔ)備的被拆遷居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的，由拆遷人提供不同區(qū)位的房源異地安置，采用“兩先一后”（即：被拆遷居民先根據(jù)自己的具體情況挑選安置房源的區(qū)位，選擇具體的戶型、面積、層次和樓號(hào)；然后再與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議）的方式供被拆遷居民選擇。

（四）大片區(qū)土地儲(chǔ)備政策

大片區(qū)土地征收由市政府主導(dǎo)，由轄區(qū)政府及四組團(tuán)縣（市）按照城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃具體組織落實(shí)。國土、規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政、勞動(dòng)等相關(guān)部門按照各自職責(zé)做好工作。市財(cái)政局、市金融辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各融資平臺(tái)籌措落實(shí)土地征收和安置補(bǔ)償資金。

1按照“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、政府主導(dǎo)、先征后轉(zhuǎn)”的模式，以并村節(jié)地、整理增地、流轉(zhuǎn)活地的目標(biāo)。以“村改居”為契機(jī)，按照集體土地征收程序，對擬征范圍內(nèi)的土地制定征收辦法。以轄區(qū)政府為主組織實(shí)施征地、拆遷和安置補(bǔ)償工作。通過征收使集體土地變?yōu)閲型恋?，只進(jìn)行土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變，不改變原有用途。待農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)逐步落實(shí)后，再完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的程序。同時(shí)解決好被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)償問題，保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

2多途徑解決農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。一是積極向國土資源部、省國土資源廳爭取指標(biāo)。發(fā)改、國土部門要積極跑辦國土資源部和省發(fā)改委、省國土資源廳，爭取省政府的支持，力爭將大片區(qū)土地征收儲(chǔ)備列入省重點(diǎn)項(xiàng)目，增加年度用地指標(biāo)，專項(xiàng)用于大片區(qū)土地征收。同時(shí)市政府在每年的正常分配指標(biāo)中安排一定比例，專項(xiàng)用于土地的征收儲(chǔ)備。二是通過“村改居”和新民居建設(shè)與土地收儲(chǔ)結(jié)合解決指標(biāo)問題。結(jié)合新民居、“村改居”建設(shè)，將騰出的建設(shè)用地進(jìn)行置換，置換的用地指標(biāo)主要投入劃定的預(yù)征收儲(chǔ)大片區(qū)內(nèi)，解決用地指標(biāo)不足問題。三是要加快各縣（市）建設(shè)用地復(fù)墾力度。從各縣（市）已經(jīng)省國土資源廳驗(yàn)收的置換指標(biāo)中調(diào)配出30%，主要用于土地征收儲(chǔ)備。

3依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，選定濱河新區(qū)項(xiàng)目做為大片區(qū)征收的起步試點(diǎn)。編制項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃，統(tǒng)籌確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地撤并的規(guī)模和范圍，合理安排新區(qū)的城鎮(zhèn)村建設(shè)用地比例。

六、保障措施

（一）建立政府主導(dǎo)、部門分工協(xié)作的工作機(jī)制。市政府主導(dǎo)土地收儲(chǔ)和征地工作的計(jì)劃和資金，市政府有關(guān)部門及縣（市）、區(qū)政府要分工協(xié)作，共同落實(shí)，及時(shí)做好相關(guān)手續(xù)的辦理、審核和監(jiān)管工作。轄區(qū)政府要進(jìn)一步強(qiáng)化土地儲(chǔ)備的大局意識(shí)，積極謀劃，強(qiáng)力推進(jìn)，并做好社會(huì)穩(wěn)定和被征地、拆遷群眾的思想工作。同時(shí)，建立考核機(jī)制，將土地收儲(chǔ)和征地拆遷工作任務(wù)分解到各縣（市）、區(qū)政府和有關(guān)部門，列入年度工作目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立*市土地儲(chǔ)備委員會(huì)協(xié)調(diào)推進(jìn)辦公室。辦公室設(shè)在市國土局，組成人員由市土地儲(chǔ)備委員會(huì)成員單位抽調(diào)，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備工作中的問題，將年度儲(chǔ)備任務(wù)分解，明確目標(biāo)、時(shí)限和責(zé)任，并落實(shí)到各相關(guān)部門和單位，確保目標(biāo)落到實(shí)處。同時(shí)，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作力量，從市國土資源局和市相關(guān)職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)人員到市土地儲(chǔ)備中心集中辦公，充實(shí)市土地儲(chǔ)備中心力量。

（三）盡快編制《*市土地儲(chǔ)備規(guī)劃》。市國土部門會(huì)同市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)等部門，依據(jù)我市城市和土地利用總體規(guī)劃，以市區(qū)范圍內(nèi)的城市建設(shè)用地和城市化集中區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性土地為規(guī)劃對象，在對遠(yuǎn)期可儲(chǔ)備土地總量進(jìn)行預(yù)估的基礎(chǔ)上，對我市商業(yè)金融業(yè)用地、居住用地、文化娛樂用地、倉儲(chǔ)用地、工業(yè)用地和物流用地等六類用地進(jìn)行充分調(diào)研，確定土地儲(chǔ)備范圍、數(shù)量和空間分布，編制《*市土地儲(chǔ)備規(guī)劃》，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

篇8

關(guān)鍵詞：城市土地整理；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；土地市場

中圖分類號(hào)：F321文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）08-0049-02

目前城市土地整理工作包括區(qū)域內(nèi)居民拆遷，老企業(yè)搬遷，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。土地的一級(jí)開發(fā)存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃調(diào)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)、效益風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素，開發(fā)企業(yè)要做到健康可持續(xù)的發(fā)展，就需要盡可能的規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)預(yù)案在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)把損失降到最小。下面是我結(jié)合日常工作中所遇到的情況對公司土地開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)的一點(diǎn)粗淺分析。

一、規(guī)劃調(diào)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備是在一定的土地利用方式與利用強(qiáng)度下進(jìn)行的，儲(chǔ)備地塊的價(jià)格與出讓方式很大程度上受城市規(guī)劃、土地規(guī)劃所劃定的用地性質(zhì)、容積率等限制，如果在地塊被儲(chǔ)備而未出讓期間，城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行了修訂，導(dǎo)致用地性質(zhì)、容積率變化，或土地政策與城市建設(shè)方針變動(dòng)，甚至地方行政部門職能變動(dòng)與行政領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，都可能引起土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

比如天津海河下游開發(fā)有限公司在響螺地區(qū)、大沽船廠地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，因規(guī)劃的調(diào)整區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)加密，該公司對已經(jīng)施工完成的落網(wǎng)進(jìn)行加密和已經(jīng)施工完成的迎賓大道二期進(jìn)行改線都增加了基礎(chǔ)設(shè)施的投資。塘沽區(qū)響螺灣中心商務(wù)商業(yè)區(qū)內(nèi)外省市地塊的零出讓也讓土地整理成本難以收回。

二、財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備屬于資金密集型的業(yè)務(wù)。在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高。同時(shí)地價(jià)隨市場的波動(dòng)性較大，而且利率也存在較大變動(dòng)，使一級(jí)土地開發(fā)產(chǎn)生較大利率風(fēng)險(xiǎn)。城市土地儲(chǔ)備的啟動(dòng)需要巨額資金。

三、效益風(fēng)險(xiǎn)

土地收購成本的增長。由于拆遷新法的實(shí)施，使土地收購成本加大，具體表現(xiàn)在：（1）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，導(dǎo)致拆遷成本提高；（2）拆遷周期大大延長，資金成本大幅增加。拆遷的難度越來越大，不可預(yù)見費(fèi)用也相應(yīng)增加，主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自我平衡的地塊越來越少。可見，土地儲(chǔ)備成本的增加，大大增加了當(dāng)前的預(yù)期效益風(fēng)險(xiǎn)。

四、操作運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備的操作流程大體是土地的收購─整理─儲(chǔ)備─出讓。一級(jí)土地開發(fā)的操作運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)就是在以上過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。我公司受托承擔(dān)了土地一級(jí)開發(fā)、把“生地”變成“熟地”的職能。如果將收購的“生地”開發(fā)為“熟地”的開發(fā)成本過高，導(dǎo)致土地收益減少，就帶來了土地的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

積壓風(fēng)險(xiǎn)。它是實(shí)施中最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。從土地儲(chǔ)備的數(shù)量方面分析，土地儲(chǔ)備庫存的土地儲(chǔ)備數(shù)量不可太少，也不可太多。土地儲(chǔ)備太少，不能滿足市場的需要，也達(dá)不到調(diào)控市場的目的。土地儲(chǔ)備太多，將帶來土地和資金的雙重積壓，造成土地儲(chǔ)備成本增加。

出讓風(fēng)險(xiǎn)。出讓風(fēng)險(xiǎn)之一是土地交易“流拍”，使部分地塊不能實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)讓，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致地價(jià)低于成本出售或土地積壓。

五、地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)泡沫膨脹期間，房地產(chǎn)市場普遍被看好，市場的供應(yīng)量和需求量增大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，房地產(chǎn)開發(fā)火熱，大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，土地的閑置率和空房率提高，銀行大量房地產(chǎn)貸款成為呆賬、壞賬。

六、結(jié)語

應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀指導(dǎo)土地工作，統(tǒng)籌好各方面利益。土地儲(chǔ)備綜合體現(xiàn)了“五個(gè)統(tǒng)籌”的要求：土地儲(chǔ)備的內(nèi)容涉及農(nóng)村土地與城市土地，關(guān)系到農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的長治久安及利益保障；土地儲(chǔ)備為區(qū)域發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累大量資金，為城市建設(shè)、城市競爭力提升等做出突出貢獻(xiàn)；在日常工作中以“五個(gè)統(tǒng)籌”的科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，綜合考慮各方面要求，積極做到協(xié)調(diào)發(fā)展、均衡發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展與全面發(fā)展。

第一，提高公司自有資金比例，以便滾動(dòng)使用，以保證土地儲(chǔ)備制度的良性運(yùn)行；其次，因?yàn)楣镜耐恋亻_發(fā)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測的現(xiàn)金流，且可以將土地收益分?jǐn)傆谡麄€(gè)資產(chǎn)存活期，為儲(chǔ)備土地證券化提供了重要的市場基礎(chǔ)且經(jīng)濟(jì)金融法律法規(guī)的健全為土地證券化提供了保障，實(shí)施土地證券化具有很好的可行性；最后，可以積極爭取社會(huì)上其他的基金，包括各種公共基金、社會(huì)基金，如各種保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等，爭取這些基金對土地儲(chǔ)備進(jìn)行投資，以作為資金籌措了重要來源。

第二，要提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。要改革資金流通形式，建立動(dòng)態(tài)循環(huán)的滾動(dòng)式資金周轉(zhuǎn)，與銀行貸款政策銜接，有效利用各種政策性貸款與商業(yè)貸款，以縮短還款周期，確保資金總量平衡，建立良好的信譽(yù)，維護(hù)與銀行的友好合作關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

[1]土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)指南[M]．北京大地出版社，2007．

[2]土地儲(chǔ)備管理與土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓組織實(shí)施規(guī)范[M]．中國知識(shí)出版社，2007．

篇9

新田縣三井鄉(xiāng)談文溪村是當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村示范建設(shè)點(diǎn)之一。此前，該村水田旱澇不能保收，人畜飲水不安全，村民居住環(huán)境差、生產(chǎn)生活不方便，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度非常低。雖歷史悠久，人文底蘊(yùn)厚重，但由于缺乏合理的管理和保護(hù)，歷史文化被陋習(xí)所淹沒。

國土資源部通過認(rèn)真開展調(diào)查研究，廣泛征求意見，確立了“組織要求與干部群眾意愿相結(jié)合，長遠(yuǎn)規(guī)劃與當(dāng)前工作相結(jié)合，新農(nóng)村建設(shè)與旅游開發(fā)相結(jié)合，扶貧開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，土地綜合整治與基礎(chǔ)涉農(nóng)資金相結(jié)合”的大扶貧開發(fā)思路，確定了兩年打造湖南省歷史文化名村典范和新農(nóng)村建設(shè)示范的奮斗目標(biāo)。

隨后，國土資源部通過加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，對談文溪、上鳳、塘坪、羅家坪、七賢五村的山，水、田、林、路、村莊進(jìn)行了綜合整治。安排土地整治資金 1443萬元、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目資金 300萬、其他項(xiàng)目資金 1000萬元，實(shí)施了以談文溪為中心的土地綜合整治項(xiàng)目 392公頃，新增耕地 14.1公頃；配套修建機(jī)耕道 8條，排洪灌溉渠 6.9公里，使該區(qū)域基本形成“渠相通，路相連、排灌自如、旱澇保收、高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)、節(jié)水高效”的新田園格局；實(shí)施了集中供水工程，解決了 5000多人的飲水困難問題；整合資金3525萬元，實(shí)施了以談文溪村為重點(diǎn)，輻射其余四村的扶貧開發(fā)整區(qū)推進(jìn)工作。

在談文溪村公路沿線的荒山緩坡地段平整出 3萬平米新宅基地，由村集體統(tǒng)一管理，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入以及房屋拆遷補(bǔ)償總額，攤費(fèi)入地，再向本村村民或鄰村村民競標(biāo)劃撥，所得資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及其它公益事業(yè)建設(shè)。同時(shí)加強(qiáng)對村民的教育和土地規(guī)劃的管理，引導(dǎo)村民集中有序建房，杜絕了亂占良田、耕地的現(xiàn)象。

在古村保護(hù)和開發(fā)中，本著保護(hù)和不破壞的原則，突出生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。對危舊房，按照整舊如新的原則，使村內(nèi)房子的外觀、高度、色彩、結(jié)構(gòu)等與古村歷史風(fēng)貌更加協(xié)調(diào)一致。在國土資源部的幫扶下，談文溪村以嶄新的村貌吸納八方客人前來旅游觀光。兩年來，村旅游景點(diǎn)共接待國內(nèi)外游客 2.6萬人次，實(shí)現(xiàn)餐飲、農(nóng)家樂、交通等收入 320余萬元。

篇10

【關(guān)鍵詞】低丘緩坡開發(fā)思考

中圖分類號(hào)：TV文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)逐漸升級(jí)和城市化不斷推進(jìn)，全國各地的建設(shè)用地日趨緊張，土地供需矛盾日益嚴(yán)重。位于浙西南素有“九山半水半分田”之稱的麗水市，面對多山地、少平地的低山丘陵地形，一舉打破土地空間發(fā)展瓶頸，變山區(qū)劣勢資源為開發(fā)優(yōu)勢資源，在低丘緩坡開發(fā)利用上先行了一步。2011年底，麗水市正式被國土資源部批準(zhǔn)列為全國低丘緩坡開發(fā)首批試點(diǎn)，承擔(dān)為全國提供借鑒經(jīng)驗(yàn)的重任。作為試點(diǎn)的核心區(qū)麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有著豐富的低丘緩坡開發(fā)資源，在多年的低丘緩坡開發(fā)實(shí)踐中，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。但如何把握住發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)一步加快低丘緩坡開發(fā)，是當(dāng)前浙江麗水面臨的新課題。

1、低丘緩坡開發(fā)的定義

低丘緩坡開發(fā)是指對海拔在10米以上，200米以下，相對高度一般不超過200米的低丘緩坡，通過開山辟地、削峰填谷，把原有的山坡地整理成建設(shè)用地。低丘緩坡開發(fā)模式既是加快城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的一條新路，也是實(shí)現(xiàn)保障發(fā)展、保護(hù)耕地和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的一條多贏之路。

2、低丘緩坡開發(fā)的現(xiàn)狀

從2002年開始，麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)水閣區(qū)塊憑著“一削一填”，利用5年左右的時(shí)間共推平了110多座山頭，平整場地9124畝，開發(fā)建成了占地約10平方公里的工業(yè)區(qū)。其中，利用山地開發(fā)出來的有7.7平方公里，約占園區(qū)總面積的54%，相當(dāng)于節(jié)約了1.15萬畝耕地資源。如今已形成投產(chǎn)企業(yè)386家，其中規(guī)模以上企業(yè)164家，億元企業(yè)72家，總產(chǎn)值從2003年的1.8億元提高到2011年的248億元?，F(xiàn)在，麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在全力推進(jìn)東擴(kuò)開發(fā)項(xiàng)目，包含七百秧、富嶺四個(gè)開發(fā)組團(tuán)，規(guī)劃面積59.91平方公里。截至目前，開發(fā)區(qū)東擴(kuò)首期5.1平方公里已于去年基本完成，東擴(kuò)二期10.3平方公里明年將全面完成，東擴(kuò)三期前期工作現(xiàn)已全面展開。

3、低丘緩坡開發(fā)存在的問題

3.1規(guī)劃編制是制約開發(fā)建設(shè)的首要因素。麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)起步較晚，從2002年開始啟動(dòng)開發(fā)至今，才十年時(shí)間。由于經(jīng)驗(yàn)欠缺，調(diào)研不足等原因，當(dāng)時(shí)在制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時(shí)存在一些問題，后雖調(diào)整規(guī)劃布局，但其造成的影響是不言而喻的。目前仍然存在著前期規(guī)劃不到位而影響開發(fā)進(jìn)度的問題，對于工業(yè)園區(qū)規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、配套設(shè)施規(guī)劃、專項(xiàng)服務(wù)規(guī)劃等規(guī)劃之間的銜接和協(xié)調(diào)還不夠緊密，特別是對產(chǎn)業(yè)布局和重大基礎(chǔ)設(shè)施，如場地平整和水、電配套跟進(jìn)之間規(guī)劃銜接的及時(shí)性、科學(xué)性不夠，這不僅影響工程推進(jìn)速度，也影響了整體開發(fā)效率。

3.2政策處理是制約工程推進(jìn)的主要因素。按照“十二五”規(guī)劃安排和國家低丘緩坡試點(diǎn)開發(fā)要求，每年土地指標(biāo)達(dá)4000～5000畝，道路建設(shè)10多公里。因此，每年需征收土地達(dá)到5000畝，拆遷房屋近10萬平方米,遷移墳?zāi)箶?shù)千座，政策處理問題仍比較棘手，主要有：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近幾年人民群眾的收入不斷增長，物價(jià)指數(shù)逐年上升，特別是房產(chǎn)市場及土地拍賣市場不斷火熱，被征地拆遷戶的心理預(yù)期也逐步提高，而現(xiàn)行的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已多年未調(diào)整，總體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低。二是被征地農(nóng)民就業(yè)難。開發(fā)區(qū)域內(nèi)被征地拆遷戶未開發(fā)前基本上屬于日出而做、日落而休的農(nóng)民。加上大部分人文化程度不高，其賴以生存的土地被征收后，如何就業(yè)安置是一大顧忌，也是考驗(yàn)政府的一大難題。三是人為制造障礙。部分村干部、群眾以配合征地拆遷工作為理由，要求承攬土石方等工程建設(shè)。在常規(guī)施工過程中，也會(huì)以工程爆破、機(jī)械噪音、甚至風(fēng)水等借口阻礙工地施工，其實(shí)質(zhì)也是想承攬工程，一定程度上拖延了開發(fā)進(jìn)度。四是征地拆遷款分配難。如現(xiàn)行的土地款分配，往往由被征地的生產(chǎn)隊(duì)制定具體的分配方案，但在分配款具體方案的制訂上卻困難重重，涉及“農(nóng)嫁非”、“非嫁農(nóng)”和大學(xué)生戶口回遷等系列問題，而這些問題在政策上也無明確規(guī)定，具體執(zhí)行中矛盾很多，阻力很大。五是政策處理不到位、不及時(shí)。部分項(xiàng)目前期政策處理時(shí)由于處理難、協(xié)商難等原因留下“頑固性”點(diǎn)位，如個(gè)別房子未拆除等，它的存在嚴(yán)重制約甚至中斷工程的推進(jìn)。

3.3項(xiàng)目前期是制約工程推進(jìn)的重要因素。一是項(xiàng)目前期深度的問題。由于之前開發(fā)區(qū)項(xiàng)目存在限期開工、急于招標(biāo)的情況，這就使得項(xiàng)目前期客觀上缺乏合理足夠的時(shí)間，如一些項(xiàng)目缺乏臨時(shí)排水、臨時(shí)通道、水系影響等內(nèi)容的設(shè)計(jì)，只能在施工中重新設(shè)計(jì)和變更處理。二是項(xiàng)目前期與施工有效銜接的問題。主要是工程變更圖紙出具時(shí)間點(diǎn)和實(shí)際工程推進(jìn)時(shí)間點(diǎn)銜接不夠，往往出現(xiàn)工程停工等待變更圖紙的現(xiàn)象,導(dǎo)致工程建設(shè)出現(xiàn)“斷點(diǎn)”。三是項(xiàng)目前期適時(shí)介入的問題。主要是涉及動(dòng)態(tài)性、配套性、前置性、提早性的項(xiàng)目前期。如工業(yè)用地企業(yè)提早進(jìn)場就勢必牽涉到提早落實(shí)用水、用電等問題，否則直接影響企業(yè)動(dòng)工建設(shè)和投產(chǎn)。

3.4施工條件是制約工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。低丘緩坡開發(fā)實(shí)質(zhì)是削峰填谷、高挖深填、移山造地的特大型工程。由于原始地形復(fù)雜，水系、路網(wǎng)、管線交錯(cuò)密布，施工難度非常大。一是交通不便、施工難。按照“先工業(yè)后居住，先高點(diǎn)后低處”的開發(fā)思路，確實(shí)存在山路蜿蜒物資運(yùn)輸難，大型作業(yè)后勤補(bǔ)給難，風(fēng)餐露宿生活保障難現(xiàn)象。加之要保障涉及區(qū)域零散村落、群眾、企業(yè)的水通、電通、路通，施工難度很大。二是工程復(fù)雜、監(jiān)管難。開發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多，涉及面廣，跨越山峰峽谷不計(jì)其數(shù)，路基、場地、管涵、壩體等工程復(fù)雜多樣，有限的力量要全面覆蓋監(jiān)管，既保障工程進(jìn)度，又保障工程質(zhì)量，難度很大。三是方量巨大、調(diào)配難。以2012年為例，一年的土石方量就達(dá)到3000多萬立方米。要實(shí)現(xiàn)這么多方量合理調(diào)配，又要防止搶填、亂填和擅自互調(diào)，確保工程平衡推進(jìn)難度很大。四是交織施工、安保難。建設(shè)項(xiàng)目多、參建單位多、投放機(jī)械多、高處作業(yè)多、滑坡隱患多。加之爆破作業(yè)多，一年的炸藥用量就達(dá)6000多噸，占全市炸藥用量的70%～80%，安全監(jiān)管難度很大。

3.5項(xiàng)目主體是制約工程建設(shè)的重要基礎(chǔ)。由于現(xiàn)行招投標(biāo)體制不夠完善，施工單位掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，表面看中標(biāo)單位資質(zhì)很高，實(shí)際操作的是本地單位和人員，實(shí)際到位的建設(shè)資金、技術(shù)力量、管理水平比較欠缺。同時(shí)，作為開發(fā)區(qū)業(yè)主單位的麗水南城建設(shè)有限公司，這些年建設(shè)項(xiàng)目增加很多，而人員不可能持續(xù)增加，使得當(dāng)前的現(xiàn)場管理人員大多是一人監(jiān)管多個(gè)工程和多個(gè)專業(yè)項(xiàng)目，大大增加了工程質(zhì)量控制等管理難度。

4、加快低丘緩坡開發(fā)的對策建議

從實(shí)踐來看，在麗水地區(qū)大力推廣低丘緩坡開發(fā)模式意義重大，不僅是打破土地瓶頸的有效手段，也是統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)舉措，更是實(shí)現(xiàn)麗水經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的必由之路。因此，解決好以上問題尤為迫切和重要，筆者認(rèn)為在當(dāng)前情況下，需重點(diǎn)做好以下工作：

4.1科學(xué)規(guī)劃，確保開發(fā)建設(shè)高效推進(jìn)

低丘緩坡是臺(tái)地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢所在和最大潛力，為能充分發(fā)揮這種空間優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢，低丘緩坡開發(fā)利用必須堅(jiān)持以“無限規(guī)劃，有限開發(fā)”的原則，科學(xué)利用土地，嚴(yán)格控制成本。要提高規(guī)劃的科學(xué)性，防止盲目建設(shè)、無序開發(fā)，加強(qiáng)規(guī)劃銜接與指導(dǎo)。結(jié)合開發(fā)區(qū)特殊的山地環(huán)境，水系方位，交通規(guī)劃因素，做好低丘緩坡開發(fā)適宜性評價(jià)和整體布局。啟動(dòng)開發(fā)區(qū)土地利用評價(jià)機(jī)制，對不合理的土地規(guī)劃及時(shí)修改。同時(shí)，盡可能一攬子解決重點(diǎn)區(qū)塊的土地規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)業(yè)分布、功能分區(qū)、公共設(shè)施布局，特別是工業(yè)用地建設(shè)和水電配套跟進(jìn)等問題。既要充分開發(fā)低丘緩坡資源，高效推進(jìn)建設(shè)，又要做到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)。

4.2完善機(jī)制，有效破除政策處理難題

一是多舉措解農(nóng)民的后顧之憂。完善就業(yè)政策,進(jìn)一步健全被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)幫扶、就業(yè)培訓(xùn)、擇業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等就業(yè)政策。多渠道開發(fā)就業(yè)崗位,引進(jìn)大型綜合商貿(mào)超市等用工需求大、技能要求相對不高的勞動(dòng)密集型企業(yè)。同時(shí)，開發(fā)適合中老年就業(yè)崗位，發(fā)展社區(qū)服務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民向社區(qū)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。二是盡快制訂統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)解決“農(nóng)嫁非”、“非嫁農(nóng)”和大學(xué)生戶口回遷等問題的土地款分配問題。結(jié)合各街道辦事處的指導(dǎo)意見，以街道辦事處工作為突破口，有效破解缺少政策依據(jù)問題。三是深入開展“陽關(guān)拆遷”。政府公開補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地款分配方案提前制定，做到公開、公正、透明，街道辦事處及時(shí)指導(dǎo)、督促村兩委及時(shí)將土地款發(fā)放到村民手中。四是針對人為制造障礙及“頑固性”點(diǎn)位，要繼續(xù)加大政策處理力度，多部門經(jīng)常性聯(lián)動(dòng)，有針對性地組織專項(xiàng)行動(dòng)，依法推進(jìn)政策處理，保障無障礙施工。

4.3統(tǒng)籌兼顧，確保項(xiàng)目前期無縫對接

一是做深做細(xì)項(xiàng)目前期。健全、完善項(xiàng)目檔案和項(xiàng)目儲(chǔ)備庫,對項(xiàng)目庫實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。提早開展項(xiàng)目前期工作，給工程施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)留足時(shí)間。擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)、咨詢單位，確保設(shè)計(jì)圖紙、招標(biāo)清單質(zhì)量。對于排水、管涵等市政配套設(shè)計(jì)要與主體工程緊密結(jié)合，統(tǒng)盤考慮，盡量減少在工程推進(jìn)中出現(xiàn)重新設(shè)計(jì)和臨時(shí)變更情況。二是做好出讓地塊的配套設(shè)施。特別是對于東擴(kuò)區(qū)塊出讓土地，在企業(yè)引進(jìn)前要提前解決好水、電工程的施工方案，在確保方案科學(xué)性的同時(shí)，盡早落實(shí)管材、泵站、電力管線等設(shè)備的采購和招標(biāo)工作。三是做好多方案設(shè)計(jì)。開發(fā)區(qū)部分項(xiàng)目在一定程度上具有特殊性，對時(shí)間、進(jìn)度有一定的要求，有可能存在急于招標(biāo)或臨時(shí)變更施工方案的情況。為此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需統(tǒng)籌兼顧，準(zhǔn)備若干方案，以備行方案比選或臨時(shí)性變更選擇，以達(dá)到減少“變更等方案，施工等圖紙”的情況，真正做到項(xiàng)目前期與工程建設(shè)無縫對接。

4.4多措并舉，強(qiáng)化工程建設(shè)和監(jiān)管力度

一是進(jìn)一步完善招投標(biāo)體制,嚴(yán)格實(shí)行施工企業(yè)準(zhǔn)入制。在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，嚴(yán)格審核施工單位資質(zhì)、資金力量、技術(shù)水平、管理體制，對于表面力量雄厚而實(shí)際掛靠較嚴(yán)重的單位，拒絕進(jìn)入。二是重點(diǎn)把握施工企業(yè)履約能力。按照施工合同約定，有效把控項(xiàng)目經(jīng)理等管理人員的資格、配備,施工方案審批、規(guī)范施工、整改落實(shí)等情況。在工程管理中，必須牢牢抓住法律主體不放松。三是加強(qiáng)監(jiān)理單位履責(zé)態(tài)度監(jiān)督。要切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)理合同的法律約束，加大對監(jiān)理單位履責(zé)到位、裝備到位、人員到位、資料完備的考核檢查。四是提高業(yè)主單位的履職水平。要樹立“全方位、全過程”意識(shí)，要加強(qiáng)管理人員培訓(xùn)，提高管理水平，尤其是現(xiàn)場管理人員工程質(zhì)量控制和安全監(jiān)管的水平。