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關(guān)鍵詞：城市商務區(qū) 規(guī)劃設(shè)計 城市規(guī)劃 探討

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 項目概況

鑒于本商務區(qū)地理區(qū)位優(yōu)越，對商務區(qū)規(guī)劃充分注重綠色生態(tài)和濱水環(huán)境營造，運用現(xiàn)代高科技手段構(gòu)建高效、活力、生態(tài)的商務區(qū)，總用地面積為2699.24公頃。此次規(guī)劃范圍內(nèi)，有部分用地超出城市總體規(guī)劃的用地范圍，但本著“規(guī)劃先行”的原則，此次控規(guī)對商務區(qū)土地利用統(tǒng)一協(xié)調(diào)考慮，以路網(wǎng)為骨架，用地靈活設(shè)置，在整體大區(qū)域范圍內(nèi)獲得社會資源的動態(tài)平衡發(fā)展。在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地面積為2108.86公頃，超出城市總體規(guī)劃范圍外的城市發(fā)展備用地面積590.38公頃。

2 規(guī)劃指導思想與原則

2.1 指導思想

以科學發(fā)展觀為總的指導思想，以構(gòu)建和諧社會、建設(shè)生態(tài)宜居之城為出發(fā)點，按照“現(xiàn)代、生態(tài)、特色、便利”要求，著力于提升商務區(qū)品位，突出特色，展示現(xiàn)代化、國際化商務辦公新區(qū)形象。

本次規(guī)劃以先進規(guī)劃理念為導引，利用好自身優(yōu)勢，成功實現(xiàn)跨越式發(fā)展，并與五象新區(qū)其他片區(qū)的各功能組團形成協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；其次重點完善其公共服務、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施布局和道路交通等方面綜合規(guī)劃，合理確定各地塊的使用性質(zhì)、建筑內(nèi)容及容量指標，指導區(qū)域內(nèi)各地塊的具體開發(fā)建設(shè)，為下一階段的修建性詳細規(guī)劃提供依據(jù)，努力達成規(guī)劃與建設(shè)的一致性。

2.2 規(guī)劃原則

（1）承接性及深化原則。本次規(guī)劃在體現(xiàn)城市總體發(fā)展目標和要求的前提下，充分依據(jù)和參考已編、在編的規(guī)劃，分析規(guī)劃區(qū)區(qū)位、現(xiàn)狀、交通條件，從區(qū)域未來發(fā)展趨勢研究的高度下，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，既繼承、深化、落實已有規(guī)劃思路，又對區(qū)域下一層次開發(fā)建設(shè)提出規(guī)劃編制的依據(jù)和準則。

（2）綜合規(guī)劃、整體發(fā)展的原則。注重規(guī)劃區(qū)各功能組成部分的整體關(guān)系，通過合理的用地布局和交通基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，加強規(guī)劃區(qū)與其他功能組團的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的城市組團關(guān)系，共同構(gòu)成城市多元化、整體性的特點。

（3）適度彈性和多樣性原則。規(guī)劃在確定用地布局和區(qū)域功能結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，允許局部功能和容量的調(diào)整，使土地性質(zhì)具有適當?shù)募嫒菪?，使地塊合并和劃分更趨合理。提高規(guī)劃應對市場和未來發(fā)展的靈活性，使規(guī)劃本身更具有生命力和適應性。同時在道路網(wǎng)絡(luò)、地塊劃分和用地性質(zhì)的規(guī)定在保證規(guī)劃合理性的前提下，充分考慮用地的多種可能性，盡量為開發(fā)建設(shè)提供更多、更合理的選擇空間。

（5）生態(tài)優(yōu)先、因地制宜的原則。以科學發(fā)展觀為指導，強調(diào)區(qū)域建設(shè)與自然環(huán)境相結(jié)合，注重生態(tài)環(huán)境保護和建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的思想，促進經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一。具體規(guī)劃手法上應充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意結(jié)合山體與河流水系，開辟視線走廊，充分利用沿岸綠地景觀，做好濱水岸線的文章。因地制宜，充分利用現(xiàn)狀地形、植被、道路、設(shè)施等，建設(shè)形成生態(tài)走廊和開放空間，構(gòu)建良好的景觀與生態(tài)環(huán)境，達到人與自然的高度和諧，充分體現(xiàn)商務區(qū)的城市風貌。

3 規(guī)劃思路及其具體實施

3.1 功能分區(qū)與布局

結(jié)合商務區(qū)所處新城區(qū)的定位，借鑒國內(nèi)外相關(guān)金融街的建設(shè)經(jīng)驗，在新區(qū)總部基地內(nèi)打造集銀行、證券保險、其他金融機構(gòu)辦公為主及相應配套的酒店、商場等設(shè)施為輔的金融中心區(qū)?？偛炕貎?nèi)的辦公用地主要圍繞金融商務的核心功能展開，包括：公共金融管理、銀行總部辦公、保險、信托、投資辦公、金融衍生服務辦公等。

本次規(guī)劃圍繞商務區(qū)作為市級商務中心的整體功能定位，將商務辦公中心區(qū)的功能細化定位為四大板塊：商務辦公、企業(yè)總部辦公、配套商業(yè)文化、商務居住。商務辦公中心區(qū)的辦公用地主要圍繞企業(yè)總部的辦公需求展開，包括：地區(qū)、區(qū)域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業(yè)辦公機構(gòu)，如圖1所示。

圖1 商務辦公中心區(qū)功能分區(qū)圖

3.2 規(guī)劃具體實施

（1）區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，進一步提升商務區(qū)的定位。結(jié)合新城區(qū)的時展背景，利用自身優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，在新城區(qū)整體功能定位指導下，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與其他各功能組團的職能，進一步提升 商務區(qū)的定位；并在用地布局、道路交通系統(tǒng)、公共服務和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃上協(xié)調(diào)布局和資源共享。

（2）重點進行商務辦公中心區(qū)的布局研究。規(guī)劃在總結(jié)、借鑒國內(nèi)相關(guān)城市建設(shè)案例和經(jīng)驗，立足市所處區(qū)域發(fā)展環(huán)境、區(qū)位條件，充分考慮市場發(fā)展實際需求，進一步明確 商務辦公中心區(qū)的各功能分區(qū)，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各項開發(fā)控制要求，以此打造現(xiàn)代、高端的商務中心區(qū)形象；并充分利用周邊的水系與綠化，在道路布局、建筑群體空間組合、軸線通廊設(shè)置上合理布局，塑造良好的城市空間景觀格局。

（3）土地使用規(guī)劃的深化與完善。以上層次和相關(guān)規(guī)劃要求為指導，結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀實際情況和發(fā)展條件的變化，發(fā)展目標的要求，合理進行用地布局的進一步深化與完善。

（4）土地開發(fā)強度控制和適度城市設(shè)計引導。充分結(jié)合現(xiàn)狀和區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展要求，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)各地塊提出相對完善的控制指標體系以滿足規(guī)劃建設(shè)和管理需要；依照美學和空間藝術(shù)處理原則，對整體建筑空間、濱水環(huán)境、街道景觀等方面提出指導性綜合設(shè)計要求和建議。

（5）道路交通規(guī)劃和設(shè)施控制。以上層次規(guī)劃的路網(wǎng)格局為依據(jù)，結(jié)合現(xiàn)狀實際情況，加強對支路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的深化和完善；并確定道路的各項規(guī)劃指標，因地制宜進行豎向設(shè)計和場地平整。同時，規(guī)劃還提出交通組織分析、慢行交通規(guī)劃、重要地段或節(jié)點的交通優(yōu)化方案，并強化交通管理措施。

（6）公共服務和市政設(shè)施的配套與完善。根據(jù)規(guī)劃區(qū)的用地性質(zhì)和人口規(guī)模，立足區(qū)域統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)發(fā)展，進行公共服務和市政設(shè)施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落實和具體控制。

（7）因地制宜，注重特色環(huán)境景觀的營造。 商務區(qū)半島區(qū)位優(yōu)越，其內(nèi)自然環(huán)境景觀豐富。規(guī)劃充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢，處理好公共開放空間（包括水、綠地、廣場、空間軸線等）、建筑與環(huán)境之間的相互關(guān)系，積極營造具有地方特色的環(huán)境景觀風貌，提升整個商務區(qū)的綜合形象。

3.3 規(guī)劃布局

本項目商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地面積為273.08公頃，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的15.62%。

（1）商業(yè)用地?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)缺乏具有一定規(guī)模的商業(yè)用地，規(guī)劃在道路北側(cè)以及規(guī)劃區(qū)北部的商務辦公中心區(qū)，設(shè)置大型商業(yè)服務設(shè)施用地。目的依托交通優(yōu)勢，為周邊及城市外部居民提供商業(yè)服務。此外，在各個居住片區(qū)均設(shè)置鄰里中心，作為市級商業(yè)服務的有益補充，使得商業(yè)行為深入到各個居住小區(qū)之間。規(guī)劃商業(yè)設(shè)施用地面積為67.13公頃。

（2）商務用地。商務用地主要位于商務辦公中心區(qū)，主要圍繞企業(yè)總部的辦公需求展開，包括：地區(qū)、區(qū)域性總部辦公總部集中辦公，以及其他中小型企業(yè)辦公機構(gòu)。規(guī)劃商務用地面積為114.61公頃。

（3）娛樂康體用地。結(jié)合商務辦公中心區(qū)內(nèi)配套商業(yè)文化區(qū)的設(shè)置，布置兩處娛樂康體用地，為商務人士提供配套服務。此外，設(shè)置兩處娛樂康體用地，充分利用濱水區(qū)的景觀優(yōu)勢提供娛樂康體活動空間，規(guī)劃娛樂康體用地面積為21.35公頃。

（4）公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒有加油加氣站的設(shè)置，本次加油（氣）站規(guī)劃依據(jù)主要為《汽車加油加氣站設(shè)計與施工規(guī)范》（GB50156-2002）以及國家、自治區(qū)其它相關(guān)規(guī)范和行業(yè)標準。新增4處加油站，1處加油加氣合建站，可滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)相關(guān)車輛的使用要求。每處加油站依照相關(guān)規(guī)范占地2000―3000平方米，加油加氣合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地結(jié)合鄰里中心進行綜合考慮，滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)的配套服務需求。規(guī)劃公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地面積為1.54公頃。

4 結(jié)語

文章通過結(jié)合某商務區(qū)規(guī)劃設(shè)計實例，以科學發(fā)展觀為總的指導思想，以構(gòu)建和諧社會、建設(shè)生態(tài)宜居之城為出發(fā)點，按照“現(xiàn)代、生態(tài)、特色、便利”要求，著力于提升商務區(qū)品位，突出特色，展示現(xiàn)代化、國際化商務辦公新區(qū)形象。

參考文獻

[1] 劉姍姍； 于南.城市中央商務區(qū)規(guī)劃設(shè)計中室外風環(huán)境特性研究[J].經(jīng)營管理者，2013，（04）：156.

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關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計；現(xiàn)代風格；CBD商務區(qū)；建筑規(guī)劃

1. 項目概況

本項目為成都環(huán)球貿(mào)易廣場，位于成都市錦江區(qū)成都無縫鋼管廠片區(qū)，擬建場地在地貌上屬岷江水系Ⅱ級階地，地勢平整。擬建場地的地震基本烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.10g，設(shè)計地震分組為第三組，設(shè)計特征周期為0.45s。場地土類型屬中硬場地土，建筑場地類別為Ⅱ類。基礎(chǔ)持力層為中風化泥巖。本工程為新建工程，建設(shè)地點位于成都市錦江區(qū)成都無縫鋼管廠片區(qū)。用地范圍：本工程用地共由5個地塊組成：A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3?？偨ㄔO(shè)凈用地面積為205513.65平方米。其中，B地塊與C地塊分別位于東大街東沿線兩側(cè)，A地塊與B地塊之間有25米寬規(guī)劃道路。

2. 現(xiàn)代建筑風格的商務區(qū)設(shè)計構(gòu)思

2.1總體規(guī)劃布局

本項目位于成都市錦江區(qū)成都無縫鋼管廠片區(qū)，東北臨塔子山城市公園，東臨沙河，南臨25m規(guī)劃道路，且40m寬的東大街東延線由西到東貫通項目，西臨30m城市規(guī)劃干道?？偲矫娌季直M量滿足建筑日照和景觀要求。對小區(qū)機動車和人流出入口的布置，做到人車分流，且對出入口給周邊道路帶來的城市車流、人流影響進行充分考慮和科學評估。建筑布局合理，且充分考慮建筑對城市道路的總體景觀及空間影響。小區(qū)內(nèi)部交通組織，充分考慮人車分流。道路布置滿足消防要求。小區(qū)景觀采用內(nèi)外結(jié)合的手法?？傮w布局既要考慮小區(qū)內(nèi)部盡可能地設(shè)置集中綠地和中心景觀，又要充分借用東北向的塔子山公園景觀和沙河濱水景觀，達到層次豐富的景觀體驗。

2.2現(xiàn)代商務區(qū)規(guī)劃構(gòu)思

本項目定位為成都市新CBD的高級商務及居住區(qū)，結(jié)合甲方要求，本項目力求在節(jié)能、安全、環(huán)保、節(jié)約的前提下，盡量做到整體形象美觀大方，內(nèi)外環(huán)境舒適優(yōu)雅。本工程整個設(shè)計為現(xiàn)代建筑風格，材料采用幕墻、窗墻、石材、涂料和面磚。

3. 商務區(qū)規(guī)劃設(shè)計探索

成都環(huán)球貿(mào)易廣場項目規(guī)劃用地共由A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3五個地塊組成，規(guī)劃建設(shè)凈用地面積共計205513.65平方米。用地性質(zhì)根據(jù)不同地塊，既有商業(yè)金融用地，也有二類住宅用地。整個項目總體容積率不大于6.101。其中A1+A2地塊容積率不大于4.0。根據(jù)成都市遠期規(guī)劃，該區(qū)域未來為城市CBD及高級住宅區(qū)域。且地鐵二號線及九號線換乘站緊鄰本項目，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

（1）A1+A2地塊。小區(qū)由六組高層住宅組成,住宅從西至東沿用地,以2棟塔式及4組板式錯開排列，以爭取最好的景觀朝向和最有利的日照條件。于A1-3# 住宅、A1-4#住宅之間設(shè)一小區(qū)會所, 提供區(qū)內(nèi)悠閑設(shè)施。由于該地塊的開發(fā)的強度，以及建筑自身高度的影響，日照是此次項目重點考慮的問題。設(shè)計中在充分結(jié)合用地形狀的基礎(chǔ)上，利用用地與東西向的夾角，高層住宅沿用地一字形面向南邊規(guī)劃道路展開，結(jié)合高層住宅的戶型平面設(shè)計，利用東南兩個方向的日照，使小區(qū)滿足日照要求的戶數(shù)達到最大。

（2）B1, B2+B3地塊。B1地塊臨規(guī)劃道路L1及L2交錯角為一棟267.282米的標志性塔樓; B1-2為169.60米超高層辦公樓、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4為高層住宅; B2+B3地塊臨河沙為4棟低密度住宅、南面為開放空間。兩座超高層建筑錯開排列，以爭取最好的景觀朝向和最有利的日照條件，盡量減少對視。B1、B2地塊均設(shè)商業(yè)裙房B1-3、B2-5，并于地下室及二層連通, 創(chuàng)造沿東大街連續(xù)的商業(yè)氣氛。各建筑功能設(shè)獨立的上落客區(qū)和地庫出入口，達至互不干擾；地下室設(shè)三層，包括地下商業(yè)和地下車庫。地下商業(yè)和地鐵站緊密連通，提升整體可達性。

（3）C1地塊。地塊臨規(guī)劃道路L1及L3交錯角為一棟264.282米的辦公樓，與B1地塊的267.282米辦公樓形成東大街的“門廊”效果，C1-2為一棟約167.80米的辦公樓，與C1-1錯開布置以減少對視，爭取最好的景觀朝向；裙房商業(yè)C1-3共三層，地下室設(shè)三層，其中B1、B1M層為地下商業(yè)及車庫、起卸貨區(qū)，和地鐵站緊密連通，B2層為地下車庫與C2地塊地下車庫連通。

（4）C2+C3地塊。C2+C3地塊為另一住宅小區(qū)，由于開發(fā)的強度，除臨河沿牛沙北路設(shè)2棟低密度住宅外，此小區(qū)的高層住宅均達至約150米高；高層住宅沿地塊形狀排列，結(jié)合高層住宅的戶型平面設(shè)計，利用東南西三個方向的日照，使小區(qū)滿足日照要求的戶數(shù)達到最大。各住宅朝向錯開布置避免對視，以爭取最好的景觀朝向，同時增加沿街視覺的通透性。小區(qū)中心為一特大緑化空間, 作為內(nèi)部景觀。 另外，于小區(qū)中設(shè)一小區(qū)會所分別于C2-1 及C2-10 之間和臨河東大街角, 提供區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施。

4. 現(xiàn)代建筑設(shè)計風格設(shè)計

現(xiàn)針對A地塊 (A1, A2地塊) 共有兩棟塔式及四組板式高層住宅來提出本項目對現(xiàn)代商務區(qū)中的建筑設(shè)計實踐。

4.1平面布局及功能分區(qū)

地下共二層各層高3.9米，地下室上有0.6-1.2米厚復土，滿足上部的綠化種植。地下室功能主要為設(shè)備用房及機動車、非機動車庫。對A1-1及A1-2號樓戶型設(shè)計類同，2棟塔式高層建筑各38層, 建筑高度為116.20米。 A1-1 樓標準層分別有5套住宅。A1-2 樓標準層有6套住宅, 各標準層高3.0米。 A1-3及A1-4號樓戶型設(shè)計類同, 2組板式高層建筑均為31層，建筑高度均為92.95米。每棟樓標準層有3套住宅，標準層層高3.0米。A1-5號住宅樓亦為板式高層住宅, A1-5地上共29層, 建筑高度92.95米; 標準層有2套住宅, 標準層層高3.15米。A2-1號住宅樓板式高層住宅, A2-1地上為27層，建筑高度93.25米，與A1-5號住宅相似, 標準層有2套住宅, 但標準層層高提高至3.30米。A2-1a住宅頂層提供4套特色單位。物業(yè)管理用房設(shè)于A地塊會所當中。

4.2單體豎向交通設(shè)計

豎向交通以電梯為主，A1-1至A1-4號樓設(shè)3部電梯，2條疏散樓梯; A1-5及A2-1a住宅樓設(shè)2部電梯、2條疏散樓梯。A2-1b號住宅樓設(shè)2部電梯，每層每戶擁有1部專用電梯，提供2條疏散樓梯。

4.3商務區(qū)單體節(jié)能設(shè)計

根據(jù)成都的地理、氣候條件，小區(qū)采用最佳和良好的朝向，冬季爭取良好的日照，夏季爭取常年主導風向，并有利于建筑室內(nèi)的自然通風。大部分戶型做到南北對流。建筑間距滿足當?shù)亟ㄖ?guī)劃部門規(guī)定的技術(shù)指標，保證冬季住宅日照和室內(nèi)天然采光的要求。小區(qū)規(guī)劃從生態(tài)環(huán)境考慮，形成良好的小區(qū)微氣候環(huán)境，也改善了住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。住宅外墻用擠塑板作外墻保溫，外墻窗采用中空玻璃，有利于建筑節(jié)能。

4.4商務區(qū)立面設(shè)計

商務區(qū)為了體現(xiàn)現(xiàn)代風格，立面處理采用簡約的現(xiàn)代手法，強調(diào)材質(zhì)和色彩變化。造型簡潔大方、色彩清新明快。同時立面上橫豎線條有機地拼接組合, 形成豐富的光影變化。通過細部線條以及色彩的綜合處理，使得小區(qū)各棟建筑遙相呼應，形成完整統(tǒng)一的整體。

5. 商務區(qū)景觀設(shè)計

為了給本商務區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)代風格的同時，創(chuàng)造一個具有都市生活特點的新開發(fā)區(qū)。結(jié)合東大街將建成的地鐵站及鄰近塔子山公園的優(yōu)勢，項目將會是成都市中心以外的一個宜居的新商業(yè)節(jié)點。整個商務區(qū)的景觀設(shè)計旨在創(chuàng)造不同氛圍的空間來配合基地多樣化的功能配置?；乜煞譃槠邆€不同的景觀分區(qū)，按著分區(qū)的功能特點，通過塑造以人為本、適于步行、現(xiàn)代風尚、品味精致的外部環(huán)境，形成綠意都市的特色氣氛，鼓勵人際交流和人與環(huán)境的互動。為此，本商務區(qū)在景觀設(shè)計上采取的 結(jié)合城市空間結(jié)構(gòu)體系和周邊用地功能開展設(shè)計；利用地標門戶、林蔭大道、鄰里綠帶與公園等創(chuàng)造具層次、多樣化、條理清晰的公共空間；界定景觀分區(qū)，并以不同的處理手法表現(xiàn)各區(qū)的特色，并于照明、標識系統(tǒng)等的設(shè)計相統(tǒng)；鼓勵連續(xù)步道貫穿公共開放空間系統(tǒng)，提供安全、舒適、多樣的步行體驗；根據(jù)各開放空間的不同功能提供所需的設(shè)施；另外為了更充分體現(xiàn)現(xiàn)代特色，本商務區(qū)景觀設(shè)計上盡可能采用本土、易于維護的植物和材料，保育生態(tài)環(huán)境。

6. 結(jié)論

文章通過結(jié)合成都環(huán)球貿(mào)易廣場設(shè)計實例，針對該項目定位為成都市新CBD的高級商務及居住區(qū)，在建筑規(guī)劃上建筑布局合理，且充分考慮建筑對城市道路的總體景觀及空間影響?？傮w布局上既考慮小區(qū)內(nèi)部盡可能地設(shè)置集中綠地和中心景觀，又充分借用東北向的塔子山公園景觀和沙河濱水景觀，達到層次豐富的景觀體驗。在單體建筑設(shè)計上盡量做到整體形象美觀大方，內(nèi)外環(huán)境舒適優(yōu)雅，工程實施后收到預期設(shè)計效果。

參考文獻：

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篇3

1“地鐵＋物業(yè)”的環(huán)境分析及確定

每條地鐵線路在城市及軌道交通線網(wǎng)中的地位是不同的，每個站點所處區(qū)域及規(guī)劃定位也不盡相同，故在設(shè)計起步階段，應對線路條件、站點周邊規(guī)劃用地性質(zhì)進行充分的論證。線路走向需符合城市的整體規(guī)劃［9］，站點需服從區(qū)域的規(guī)劃，確定線、站位周邊是否有條件進行物業(yè)開發(fā)，使二者有機結(jié)合，同時融入到城市區(qū)域發(fā)展中去，并在設(shè)計的各個階段與規(guī)劃部門進行溝通、互動，力求形成統(tǒng)一的意向。另一方面，物業(yè)開發(fā)會帶來一定的投資及風險，故投資及相應回報期限也是一項重要考慮內(nèi)容，特別是地鐵自身功能建設(shè)之外的物業(yè)開發(fā)，其可行性應在設(shè)計之初進行充分論證，即在分析與城市規(guī)劃發(fā)展方向匹配的“地鐵＋物業(yè)”的設(shè)計同時，應做好投資與回報方面的透徹分析，關(guān)注各項影響因素，對開發(fā)項目進行專業(yè)的策劃。只要做到投資少、回報時限短、利潤高的物業(yè)開發(fā)，就可起到物業(yè)對地鐵運營費用的補償作用，從而推動“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)，使地鐵、物業(yè)及城市共同發(fā)展，發(fā)揮對經(jīng)濟的協(xié)同推動作用。

2站點“地鐵＋物業(yè)”的條件、形式的分析及部分實例

2．1地鐵自身運營功能需要形成的具備開發(fā)的條件1）設(shè)置配線（如停車線、折返線、出入段線、渡線等）的車站，在明挖配線上方自然形成空間。2）車輛段、停車場。以上2種情況是最具備開發(fā)條件的，也是目前國內(nèi)各城市地鐵普遍采用的。帶配線車站的物業(yè)開發(fā)通常是通過通道將車站公共與物業(yè)開發(fā)進行連接，并在接口處各設(shè)置一道由地鐵和物業(yè)開發(fā)分別控制的防火卷簾及防盜卷簾門。車輛段、停車場的開發(fā)應與周邊環(huán)境及規(guī)劃用地性質(zhì)緊密結(jié)合，以求達到與城市發(fā)展相匹配的目的。

2．2大面積圍合空間利用武漢地鐵2號線和4號線洪山廣場站，受線路整體走向、兩端區(qū)間、既有公路下穿隧道等因素限制，形成疊島換乘車站。兩線圍合空間大，在合理布置車站、組織好各種客流的前提下，仍有大量空余空間，地面具備設(shè)置出入口條件。此站具備較好的開發(fā)條件，同時，為更好地為周邊提供配套服務設(shè)施，利用地下空間資源，在既有公路隧道另一側(cè)也進行了部分物業(yè)開發(fā)，并通過通道與車站站廳連接起來，但由于車站位于城市標志性廣場下方，結(jié)合城市規(guī)劃及景觀要求，此站只能進行地下物業(yè)開發(fā)。在設(shè)計功能布局時，應將各功能分區(qū)合理布置，減少相互之間的干擾，高度重視消防問題，合理劃分防火分區(qū)；同時，還應與規(guī)劃密切配合出入口、風亭等地面的設(shè)置，使對環(huán)境的影響降到最低。

2．3具備進行少量站內(nèi)開發(fā)條件的車站該種結(jié)合主要存在以下2種情況：1）部分車站可在不影響客流正常通行及緊急疏散的情況下在非付費區(qū)布置少量零星商鋪，但面積不得大于100m2，這種模式通常在通車運營后，由運營公司根據(jù)各站點客流具體特點，布置少量移動式便民設(shè)施。2）部分車站出入口通道、風道形成的圍合空間，除布置車站設(shè)備管理用房之外的多余空間也可布置少量物業(yè)開發(fā)用房，但須根據(jù)其規(guī)模嚴格考慮消防問題，如超過500m2則必須設(shè)置水噴淋系統(tǒng)。

2．4受線路整體走向及邊界條件控制，站位部分或全部設(shè)置在地塊以內(nèi)車站位于地塊內(nèi)，具備較好的物業(yè)開發(fā)條件，既可將地鐵與物業(yè)有機結(jié)合融為一體，也可將地塊資源充分利用。武漢地鐵2號線金銀潭站，站前設(shè)置出入段線，線位位于地塊以內(nèi)，設(shè)置2個地面廳位于道路南北兩側(cè)。設(shè)計之初周邊建設(shè)尚未成型，經(jīng)過分析，周邊規(guī)劃為住宅用地，南站廳設(shè)置上蓋物業(yè)用作超市，并設(shè)置一定數(shù)量的停車位；北站廳上蓋設(shè)置車站設(shè)備及管理用房，同時利用出入段線上方地面空間設(shè)置一定規(guī)模的地面停車場，形成“P＋R”的物業(yè)模式，地鐵站及相應物業(yè)均可成為周邊住宅地塊的配套服務設(shè)施。武漢地鐵4號線漢陽火車站，站位位于五琴路、漢陽大道及國鐵鐵路橋形成的地塊中，地塊內(nèi)原為底層及多層民房，車站建設(shè)存在較大的拆遷，但受線路、線位控制，車站站位難以調(diào)整，故在拆遷既有建筑設(shè)置車站后，利用地塊資源進行物業(yè)開發(fā)。車站上方設(shè)置低矮商業(yè)建筑，地面形成步行街，并在漢陽大道一側(cè)設(shè)置高層商住樓；物業(yè)開發(fā)地下室用作停車庫，與地鐵站廳同層，但接口明確，消防相互獨立。漢陽火車站布置如圖6和圖7所示。武漢地鐵2號線江漢路站，同樣受線路影響，車站位于地塊以內(nèi)，同時受過長江限制，車站為地下4層。結(jié)合車站位于漢口最繁華的商業(yè)地段的特點，對車站進行上蓋物業(yè)開發(fā)，將地下2層設(shè)為站廳層，地鐵車站與物業(yè)開發(fā)有機結(jié)合，同時與周邊商業(yè)融為一體。本站需重點組織好地鐵車站與物業(yè)開發(fā)的客流，解決好物業(yè)開發(fā)與車站的分隔及二者的消防疏散問題.

2．5城市建設(shè)需要提供條件，地鐵沿線周邊地塊的綜合開發(fā)地鐵站吸引半徑為500m，其周邊綜合開發(fā)可對城市整體發(fā)展起到重要的促進作用，但這種模式投資規(guī)模巨大，故通常是以地鐵站點為圓心，由多家開發(fā)機構(gòu)進行聯(lián)合投資建設(shè)，這樣既可以拉動城市發(fā)展，實現(xiàn)城市片區(qū)整體規(guī)劃，減少政府投資壓力，同時為地鐵的運營帶來穩(wěn)定的客流，從而對建設(shè)及運營起到推動作用。武漢地鐵4號線一期工程，連接武漢火車站與武昌火車站兩大交通樞紐。建設(shè)初期沿中北路延長線（現(xiàn)歡樂大道）均為城中村，線路及站點均在農(nóng)田范圍布置，從2009年開工至今，區(qū)域發(fā)展飛快，周邊道路、住宅、商業(yè)、游樂場、醫(yī)院及學校等配套設(shè)施一應俱全，與地鐵共同建設(shè)，以極快的速度實現(xiàn)了城市規(guī)劃目標。武漢王家墩軍用機場位于武漢市漢口中心地帶，停用后規(guī)劃為王家墩中央商務區(qū)，規(guī)劃總用地面積741km2，地鐵2，3，7，10，12號線分別從不同方向圍繞及穿越商務區(qū)。目前，2號線已通車，3號線和7號線正在建設(shè)，各站點均針對不同情況設(shè)置了與周邊物業(yè)開發(fā)結(jié)合的條件。其中，3號線和7號線王家墩中心站位于商務區(qū)核心區(qū)域，形成換乘，在東、西、北向均形成地下步行街，與商務區(qū)開發(fā)融為一體。商務區(qū)的各項開發(fā)設(shè)施均在不斷地向前推進，并最終與地鐵相互作用，共同形成以銀行、保險、證券等投資公司、集團總部辦公為主，輔之以法律、會計、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務業(yè)，匯聚會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

2．6出入口、風亭等附屬建筑具備物業(yè)開發(fā)用地條件根據(jù)規(guī)劃要求，車站出入口、風亭等地面附屬建筑需退規(guī)劃道路紅線以外（特殊情況規(guī)劃認可除外），部分車站出入口、風亭所在位置周邊空曠，或因建設(shè)帶來地面建筑拆遷以及周圍既有建筑即將拆遷的情況，有條件進行地面物業(yè)開發(fā)。將出入口、風亭與開發(fā)建筑進行結(jié)合考慮，既滿足功能要求，又可減少地鐵地面附屬建筑對環(huán)境、景觀造成的影響，更加人性化。武漢地鐵2號線王家墩東站（4號出入口，2號風亭）、長港站（3，4，5號出入口及3號風亭和4號風亭）均采用了附屬建筑與地面開發(fā)結(jié)合形式。長港站4號風亭與物業(yè)結(jié)合剖面示意如圖10所示。

3“地鐵＋物業(yè)”模式中設(shè)計應重視的問題

1）須以地鐵的交通功能為先，結(jié)合物業(yè)時不得對車站產(chǎn)生功能性影響。2）設(shè)計過程應與地鐵及相關(guān)物業(yè)業(yè)主、設(shè)計總體、規(guī)劃、消防等部門保持密切聯(lián)系。3）車站及物業(yè)的消防（防火分區(qū)面積、疏散距離、疏散寬度等）須滿足國家及地方相關(guān)規(guī)范要求［10］，同時地鐵與物業(yè)相互獨立。4）地下物業(yè)開發(fā)（含站內(nèi)及配線區(qū)域）出入口、風亭的設(shè)置需與車站同步考慮，結(jié)合消防要求及地面邊界條件考慮好其可實施性。5）籌劃好車站與物業(yè)的功能分區(qū)，解決好二者接口處的銜接。6）對于上蓋物業(yè)形式，在方案設(shè)計初期就需確定開發(fā)意向；同時，結(jié)合規(guī)劃用地性質(zhì)、場地標高等條件盡快確定上蓋建筑的方案、體量及與車站的對應關(guān)系，以免影響整體設(shè)計及建設(shè)進度。

4結(jié)論與展望

篇4

關(guān)鍵詞： 城市；公共服務設(shè)施；總體規(guī)劃

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

為貫徹落實《庫爾勒市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》的各項建設(shè)任務，以可實施及統(tǒng)籌發(fā)展的科學發(fā)展觀為導向，以全面提高庫爾勒市公共服務設(shè)施對人民群眾的服務能力為目標，是公共服務設(shè)施的建設(shè)及配套能有庫爾勒市的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)。以《庫爾勒市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》為前提，庫爾勒市規(guī)劃局決定編制《庫爾勒市區(qū)公共服務設(shè)施布局規(guī)劃》，以深化和細化庫爾勒市公共服務設(shè)施的布局，更好的完成庫爾勒市總體規(guī)劃的建設(shè)。本次重點對行政辦公設(shè)、商業(yè)、文體、社區(qū)等規(guī)劃內(nèi)容做論述。

1.公共服務設(shè)施簡介

公共設(shè)施是指為市民提供公共服務產(chǎn)品的各種公共性、服務性設(shè)施，按照具體的項目特點可分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區(qū)服務、郵政電信和商業(yè)金融服務等。

設(shè)施有基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施，其中基礎(chǔ)設(shè)施是指為社會生產(chǎn)和居民生活提供公共服務的物質(zhì)工程設(shè)施，是用于保證國家或地區(qū)社會經(jīng)濟活動正常進行的公共服務系統(tǒng)。它是社會賴以生存發(fā)展的一般物質(zhì)條件?！盎A(chǔ)設(shè)施”不僅包括公路、鐵路、機場、通訊、水電煤氣等公共設(shè)施，即俗稱的基礎(chǔ)建設(shè)（physical infrastructure），而且包括教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、文化等社會事業(yè)即“社會性基礎(chǔ)設(shè)施”（social infrastructure）

公共服務設(shè)施是在城市中均勻分布的，為所有市民公平的提供日常公共活動的場所。他不是城市的地標，而是城市中普遍存在的場所，它反映著市民普遍的精神面貌。公共服務設(shè)施作為社會公共資源，是實現(xiàn)和諧社會、為城市注入活力的實體之一，也是衡量居民生活品質(zhì)的重要指標之一。公共服務設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃是改善市民生活品質(zhì)，展現(xiàn)城市涵養(yǎng)、體現(xiàn)社會公平的一個有效手段。

2. 公共服務設(shè)施規(guī)劃研究背景

庫爾勒市在南疆各市縣的城市規(guī)劃建設(shè)方面已走到了前列，庫爾勒市注重對城市建設(shè)規(guī)劃先行的準則，從總體規(guī)劃到各專項規(guī)劃均走在各縣市的前列，在公共服務設(shè)施布局方面已有較好的研究基礎(chǔ)。

隨著庫爾勒市區(qū)建設(shè)的成熟，老城區(qū)在不斷的改造更新，南市區(qū)和開發(fā)區(qū)組團的開發(fā)和建設(shè)也在不斷跟進，庫爾勒市區(qū)以它強大的輻射能力聚集著越來越多的人口，然而庫爾勒市區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)特別是公益性質(zhì)的公共服務設(shè)施隨著城市的建設(shè)暴露出了很多問題，如老城區(qū)公共服務設(shè)施的過度集中和新區(qū)公共服務設(shè)施的不足，這些暴露的問題都制約了庫爾勒市區(qū)整體建設(shè)的品質(zhì)的提升。

3.規(guī)劃重點

社會公共服務設(shè)施根據(jù)其公益性和經(jīng)營性程度的不同，可分為基本社會公共服務設(shè)施和非基本社會公共服務設(shè)施兩大類。組織和提供社會公共服務（特別是基本社會公共服務設(shè)施）是市場經(jīng)濟條件下政府的重要職責和維護社會公平的重要體現(xiàn)。政府為保障社會全體成員基本社會權(quán)利、基礎(chǔ)性的福利水平，必須向全體社會成員均等地提供社會公共服務。在現(xiàn)階段，基本社會公共服務主要包括義務教育、公共衛(wèi)生、公共文化體育、社會福利和宗教等領(lǐng)域。

本次規(guī)劃涉及以上介紹的7個領(lǐng)域：非基本社會公共服務設(shè)施的2個領(lǐng)域以及基本社會公共服務設(shè)施的5個領(lǐng)域。其中基本社會公共服務設(shè)施的5個領(lǐng)域為本次規(guī)劃的主要領(lǐng)域。

4.城市公共服務設(shè)施的總體發(fā)展目標與原則

1、發(fā)展目標

本次規(guī)劃根據(jù)國家及有關(guān)城市公共設(shè)施設(shè)置的規(guī)范標準，結(jié)合庫爾勒實際，分市級、片區(qū)級、居住區(qū)三級，擬訂庫爾勒市公共設(shè)施配置標準，作為規(guī)劃新建的參考依據(jù)。其中，建筑、用地及服務規(guī)模為一般要求，在具體操作中可根據(jù)實際情況因地制宜作出相應的調(diào)整。

2、發(fā)展原則

以人為本。公共設(shè)施是直接與人民的福利相關(guān)的社會服務體系，因此，公共設(shè)施的定性、定量、定位選擇，均以創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，提高市民生活質(zhì)素為第一基準。

強化城市職能。完善城市中心體系，尤其要強化城市主中心，以增強市區(qū)的凝聚力與輻射力，從而鞏固和提高城市的區(qū)域地位。

區(qū)域布局均衡。從全局與區(qū)域的角度，處理好公共設(shè)施相對集中與適當分散的關(guān)系，在突出城市中心的同時，以就近服務的原則也注重次級中心及非中心地區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)，兼顧城市與市民的雙重利益。

內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。在緩和市民必需公共設(shè)施供需矛盾的基礎(chǔ)上，逐步將重點放在加強現(xiàn)狀更為薄弱的文化、體育、娛樂等公共設(shè)施的建設(shè)。

質(zhì)量全面提高。一方面健全服務體系、擴大供給容量，另一方面提升服務檔次、提高使用效率，使公共設(shè)施真正“物有所值”，避免淪為純粹的“門面工程”，甚至挪作它用。

5.規(guī)劃公共中心空間布局

總體規(guī)劃在沿襲城市公共服務設(shè)施形成“一主、三次（1+2）、多點”的格局的基礎(chǔ)上，重點提升與完善公共中心空間。

規(guī)劃將形成：“三中心三片區(qū)”的格局，三個中心即老城區(qū)綜合服務中心、南市區(qū)商務文化中心、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)文化中心；三片區(qū)為城市的三個組團。

1、老城區(qū)綜合服務中心

本次規(guī)劃延續(xù)現(xiàn)狀城市格局，將老城中心確定為一個市級中心，即為城市的行政商業(yè)中心，規(guī)劃以現(xiàn)有的巴州州委及州政府所在地、庫爾勒市委等行政單位為主體，沿石化大道和梨香路等區(qū)域集中建設(shè)行政辦公用地，并同時延續(xù)發(fā)展已形成的老城區(qū)的中心商業(yè)。

2、南市區(qū)商務文化中心

南市區(qū)商務文化中心位于南市區(qū)組團內(nèi)以北。庫爾勒市政府已搬遷至南市區(qū)，同時庫爾勒市區(qū)作為市域內(nèi)的中心，南疆的中心，要承擔并滿足周邊城鎮(zhèn)對大型文化、商務設(shè)施的需要，規(guī)劃在南市區(qū)的商務文化中心將會建成復合型商務中心，主要包括文化、辦公、商業(yè)、娛樂、體育等大型設(shè)施，即以演藝廣場為中心，集中布置一定規(guī)模的復合型商務、文化中心，它能夠承辦一些大型的活動。同時，南市區(qū)組團是城市開發(fā)建設(shè)的新區(qū)之一，新增用地較多，大量的房產(chǎn)快速開發(fā)導致南市區(qū)的公共服務設(shè)施匱乏，規(guī)劃根據(jù)公共設(shè)施服務半徑的要求在該區(qū)設(shè)置職能中心，就近服務居民。因此，該區(qū)級中心的建立將成為南市區(qū)組團的居民服務新中心。

3、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)文化中心

位于開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)以發(fā)展二三類工業(yè)為主，是城市開發(fā)建設(shè)的另一新區(qū)，沿石化大道兩側(cè)形成該區(qū)的中心。

4、三片區(qū)

三個片區(qū)為老城區(qū)組團、南市區(qū)組團、開發(fā)區(qū)組團。

6.行政辦公設(shè)施規(guī)劃分級及布局

市級：共形成兩個市級行政中心，為老城行政中心和南市區(qū)行政中心。

區(qū)級：共形成一處區(qū)級行政中心，為開發(fā)區(qū)內(nèi)的行政中心，老城組團、南市區(qū)組團不再單獨設(shè)置片區(qū)中心。

居住區(qū)級：居住區(qū)級的行政辦公設(shè)施為各轄區(qū)的街道辦事處，對位于城市新區(qū)的新城轄區(qū)的基層設(shè)施用地做到規(guī)劃先行，建設(shè)嚴格遵照規(guī)劃實施。

7.商業(yè)設(shè)施規(guī)劃分級及布局

商業(yè)設(shè)施由三部分組成：商業(yè)服務設(shè)施、市場、物流基地。

1、商業(yè)服務設(shè)施：分為市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心。

2、市場：農(nóng)副產(chǎn)品市場、生產(chǎn)資料市場、其它專業(yè)市場。

3、物流基地

8.文體設(shè)施規(guī)劃分級及布局

規(guī)劃建立健全市、居住區(qū)、社區(qū)三級，即市級、區(qū)級、社區(qū)級的群眾文化設(shè)施，形成布點均衡、功能齊全的文化設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

公共文化設(shè)施人均（常住人口和暫住半年以上的人口）用地面積指標為0.7平方米。其中，市級文化設(shè)施用地面積指標按照人均0.2~0.25平方米，區(qū)級文化設(shè)施用地面積指標按照人均0.2~0.25平方米，居住區(qū)級（鎮(zhèn)級）以下文化設(shè)施面積指標按照人均0.25平方米。

根據(jù)人口預測，2030年全市人口90萬人，按以上指標計算文化娛樂設(shè)施用地應不小于63公頃，其中市級文化設(shè)施用地應控制在18公頃。

本次規(guī)劃文化設(shè)施用地為163公頃，占總用地的1.2%。

9.社區(qū)建設(shè)分級及布局

城市社區(qū)的劃分依托城市總體規(guī)劃確定的功能結(jié)構(gòu)，既要考慮內(nèi)部功能配置、組織的完整性，又要合理地超前預測和避免重復建設(shè)，體現(xiàn)有效利用性。同時還要考慮各方面關(guān)系，體現(xiàn)區(qū)域整體效應。這就要求社區(qū)布局規(guī)劃應在城市總體規(guī)劃層面上完成，按照一定的形態(tài)結(jié)構(gòu)、人群規(guī)模和行政管理的特點，依照一定的原則，把城市劃分為若干社區(qū)，從而在經(jīng)濟功能、社會心理和社區(qū)管理上有利于社區(qū)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

社區(qū)布局規(guī)劃按照街道和社區(qū)兩級配置，街道社區(qū)服務中心結(jié)合各街道辦事處設(shè)置。

社區(qū)布局規(guī)劃中社區(qū)名稱除現(xiàn)有社區(qū)外，均以暫定編號為名稱，正式名稱以社區(qū)正式成立批準文件命名為準。規(guī)劃至2030年規(guī)劃社區(qū)81個，其中天山轄區(qū)9個，薩依巴格轄區(qū)21個，團結(jié)轄區(qū)8個，建設(shè)轄區(qū)8個，新城轄區(qū)27個。

10. 實施措施與建議

（1）公共服務設(shè)施用地，由地方人民政府土地行政主管部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門按照國家有關(guān)用地定額指標，納入土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依照法定程序?qū)徟?。任何單位和個人不得擅自改變文化設(shè)施的建設(shè)項目和功能，不得縮小其建設(shè)規(guī)模和降低其用地指標。

（2）建立規(guī)劃信息交流反饋機制，定期征集并及時掌握可能對建設(shè)規(guī)劃有重大影響的問題及相關(guān)數(shù)據(jù)，以便及時依法調(diào)整規(guī)劃，使之更具有可操作性。

（3）保障體系：通過思想保障，大力宣傳公共服務設(shè)施建設(shè)重要意義，達到“全民共識、領(lǐng)導先行”的效果，使得公共服務的建設(shè)在思想認識上打下堅實的基礎(chǔ)；通過立法保障，確立規(guī)劃的法律地位，保證規(guī)劃得到有效實施，促使設(shè)施建設(shè)的暢通無阻和井然有序；通過經(jīng)濟保障，增加資金投入，暢通融資渠道。

篇5

一、并聯(lián)審批范圍

市級審批權(quán)限內(nèi)的工商企業(yè)注冊登記、外商投資企業(yè)設(shè)立、工程建設(shè)項目行政審批，列入并聯(lián)審批范圍。需由3個或3個以上主管部門行政審批和市級審批權(quán)限以上有關(guān)階段的行政審批參照本辦法執(zhí)行。

二、并聯(lián)審批責任部門

并聯(lián)審批的最終審批單位為并聯(lián)審批的牽頭部門，其中市工商局是內(nèi)資企業(yè)注冊登記并聯(lián)審批的牽頭部門；市商務局是外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批的牽頭部門；市規(guī)劃局、市國土局、市建委是市工程建設(shè)項目各階段并聯(lián)審批的牽頭部門，其他并聯(lián)審批事項由首問窗口單位或由市行政服務中心（以下簡稱中心）指定單位為牽頭部門。與并聯(lián)審批項目有關(guān)的審核審批單位為前置或后置審批部門。

牽頭部門負責并聯(lián)審批項目的受理、咨詢、轉(zhuǎn)告、催辦、協(xié)調(diào)、匯總、報告和組織相關(guān)聯(lián)合踏勘、聯(lián)席會議等工作。

并聯(lián)審批的前置或后置部門負責配合牽頭部門完成并聯(lián)審批項目的咨詢、辦理、回復、反饋和參加聯(lián)合踏勘、聯(lián)席會議等工作。

中心負責并聯(lián)審批工作的督辦、協(xié)調(diào)和管理。對全市經(jīng)濟和社會影響較大，涉及審批階段和部門較多的并聯(lián)審批事項，牽頭部門難以協(xié)調(diào)的提交中心協(xié)調(diào)；中心難以協(xié)調(diào)的，提請市政府協(xié)調(diào)、決定。

市監(jiān)察局負責并聯(lián)審批情況的監(jiān)督，及時處理行政審批過程中的不正之風或違背承諾等問題。

三、并聯(lián)審批原則

并聯(lián)審批工作按照“一門受理、轉(zhuǎn)告相關(guān)、同步審批、限時辦結(jié)”的原則進行。

（一）一門受理。牽頭部門在中心設(shè)立的窗口，負責統(tǒng)一受理項目業(yè)主申請，告知其項目并聯(lián)審批須知，承擔轉(zhuǎn)告、催辦、協(xié)調(diào)、匯總、報告義務，提供服務和指導。

（二）轉(zhuǎn)告相關(guān)。牽頭部門窗口收到項目業(yè)主申請后，當天向前置審批單位中心窗口（部門）開具《××項目并聯(lián)審批辦理通知書》，并將通知書連同項目業(yè)主的有關(guān)材料及時轉(zhuǎn)遞前置審批單位中心窗口（部門）。

（三）同步審批。前置審批單位中心窗口（部門）收到《××項目并聯(lián)審批辦理通知書》后，主動聯(lián)系申請人，指導填報表格材料，在承諾時限內(nèi)提出審批意見。

對確需中心組織實地聯(lián)合踏勘和聯(lián)合審批的重大審批事項，牽頭部門及時向中心提出，各相關(guān)部門參加。聯(lián)合踏勘和聯(lián)合審批的費用由相關(guān)部門承擔。

（四）限時辦結(jié)。前置審批單位中心窗口（部門）收到《××項目并聯(lián)審批辦理通知書》后，書面告知申請人辦結(jié)時限，在承諾時限內(nèi)完成審批和報批工作。

工商企業(yè)注冊登記審批限時為8個工作日，外商投資企業(yè)設(shè)立審批限時為10個工作日，工程建設(shè)項目審批限時為50個工作日，需實地聯(lián)合踏勘和聯(lián)合審批的事項，可延長5個工作日。特殊情況仍需延長時限的，須說明原因，抄送牽頭部門、申請人和中心。審批時限不含項目上報省、市政府和重大項目選址研究、規(guī)劃評審、規(guī)劃公示、環(huán)評報告公示、土地征用收儲、土地招標拍賣掛牌、工程招投標時間。具體時限由審批部門書面告知申請人。

超過時限未及時答復的，一律視為默認，事后由相關(guān)審批部門補辦手續(xù)，承擔責任。

對審批項目符合條件的，前置審批單位中心窗口（部門）將“同意”意見和《××項目并聯(lián)審批審核意見書》，及時送申請人及牽頭部門中心窗口。牽頭部門中心窗口收到《××項目并聯(lián)審批審核意見書》及申請人齊全、符合法定形式的報件后，在限時內(nèi)完成項目審批。

對審批項目不具備條件或需要調(diào)整的，前置審批單位中心窗口（部門）將“不同意”意見、理由、建議和《××項目并聯(lián)審批審核意見書》，及時送申請人及牽頭部門中心窗口。牽頭部門中心窗口按退回件處理并附書面說明。如項目業(yè)主按照有關(guān)部門提出的要求作出整改后，可進入二次申請程序。

對審批項目需報省及省以上部門審批的，有關(guān)職能部門應積極做好上報和催辦工作，并將報批情況和報批所需時間分別抄告牽頭部門中心窗口、中心和申請人。

對審批項目因企業(yè)情況變化，需調(diào)整原申請審批項目內(nèi)容的，按原審批程序重新辦理相關(guān)審批手續(xù)。

對審批項目遇有重大或特殊情況，牽頭部門和中心應將項目列入行政審批服務“快車道”，確立專人負責，協(xié)助全程辦理，有關(guān)職能部門須特事特辦，積極配合。

所有《××項目并聯(lián)審批辦理通知書》和《××項目并聯(lián)審批審核意見書》需同時抄送中心督查科。

四、并聯(lián)審批操作程序

（一）工商企業(yè)注冊登記

1．市工商局中心窗口（以下簡稱工商窗口）辦理企業(yè)名稱預先核準登記后，向申請人發(fā)放《企業(yè)設(shè)立登記申請書》和有關(guān)表格，提供相關(guān)咨詢服務，告知申請人到前置審批單位中心窗口（部門）咨詢相關(guān)事宜；當天向前置審批單位中心窗口（部門）開具《企業(yè)登記并聯(lián)審批辦理通知書》。

2．前置審批單位中心窗口（部門），接到《企業(yè)登記并聯(lián)審批辦理通知書》后，主動聯(lián)系申請人，指導填報表格材料，及時進行審核，5個工作日內(nèi)簽署《企業(yè)登記并聯(lián)審批審核意見書》，回復申請人及工商窗口。

3．工商窗口收到前置審批中心窗口（部門）《企業(yè)登記并聯(lián)審批審核意見書》，對表示“同意”的，在申請人報件齊全、有效的前提下，3個工作日內(nèi)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

對表示“原則同意，但要求申報企業(yè)在開業(yè)前達到相關(guān)法定條件、標準，并在規(guī)定時間進行復審”的或“同意上報待批”的，以及“超時默認”的，一律實行“告知承諾制”，即在申請人書面承諾限期（半年）達到法律法規(guī)規(guī)定的要求并承擔相應責任的，3個工作日內(nèi)發(fā)放半年期籌建營業(yè)執(zhí)照。前置審批部門須在6個月內(nèi)對籌建企業(yè)進行復審。復審符合條件、標準或經(jīng)上級批準的，前置審批中心窗口（部門）及時書面告知籌建企業(yè)、工商窗口。工商窗口3個工作日內(nèi)換發(fā)正式營業(yè)執(zhí)照；復審不符合條件、標準和未獲得上級批準的，前置審批中心窗口（部門）及時書面告知籌建企業(yè)、工商窗口，工商部門收回籌建營業(yè)執(zhí)照。

對表示“不同意”的，前置審批中心窗口（部門）書面告知申報企業(yè)、工商窗口，并列明理由。如企業(yè)按前置審批部門要求進行整改重新申請的，工商窗口再次啟動并聯(lián)審批程序。

4．屬于省或省以上審批的并聯(lián)審批項目，前置審批中心窗口（部門）及時出具初審意見，抄告工商部門。同意上報的項目，應積極爭取上級審批機關(guān)盡早審批。當許可證或批準文件下發(fā)后，前置審批中心窗口（部門）應于當日發(fā)給申請人，抄告工商窗口（附批準文件或許可證復印件）。

5．工商企業(yè)注冊登記后，企業(yè)代碼賦碼通知書、稅務登記、組織機構(gòu)代碼證等相關(guān)手續(xù)一律按即辦件辦理。

企業(yè)的工程建設(shè)項目，按工程建設(shè)項目并聯(lián)審批程序辦理有關(guān)報批手續(xù)。

（二）外商投資企業(yè)設(shè)立

1．市商務局中心窗口（以下簡稱商務窗口）受理外商投資企業(yè)設(shè)立報件后，當天向前置審批單位中心窗口（部門）開具《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》，連同有關(guān)申報材料一并轉(zhuǎn)遞。

市商務局收到市發(fā)改委項目核準（備案）、工商局企業(yè)名稱預先核準和其他前置審批部門核準意見后，3個工作日內(nèi)出具合同、章程批復；收到市質(zhì)監(jiān)局企業(yè)代碼賦碼通知書后，當日頒發(fā)外商投資企業(yè)設(shè)立批準證書。

2．市發(fā)改委接到市商務局《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》及項目申報材料，3個工作日內(nèi)完成項目審查，簽署《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批審核意見書》，回復商務窗口和申請人。對核準（備案）的項目向申請人出具核準（備案）文件，抄告市商務局、工商局；對不予核準（備案）的項目，書面通知申請人，并列明理由。

3．工商窗口接到市商務局《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》和市發(fā)改委項目核準（備案）文件，當日辦妥企業(yè)名稱預先核準手續(xù)，簽署《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批審核意見書》，回復商務窗口和申請人。

4．市質(zhì)監(jiān)局中心窗口接到市商務局《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批辦理通知書》和市商務局出具的合同、章程批復，1個工作日內(nèi)辦結(jié)企業(yè)代碼賦碼通知書，簽署《外商投資企業(yè)設(shè)立并聯(lián)審批審核意見書》，回復商務窗口。

5．其它前置審批部門按上述相關(guān)步驟進行。

6．外商投資企業(yè)設(shè)立批準后，企業(yè)注冊登記由工商窗口根據(jù)申請人申請受理。申請材料齊全、符合法定形式的，3個工作日內(nèi)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

外商投資企業(yè)注冊登記后，組織機構(gòu)代碼證、外匯管理登記、稅務登記、海關(guān)備案、財政登記等相關(guān)手續(xù)一律按即辦件辦理。

外商投資企業(yè)的工程建設(shè)項目，按工程建設(shè)項目并聯(lián)審批程序辦理有關(guān)報批手續(xù)。

（三）工程建設(shè)項目

工程建設(shè)項目并聯(lián)審批工作分項目選址立項許可、建設(shè)用地許可、建設(shè)規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可四個階段進行。各階段的牽頭工作分別由市規(guī)劃局、市國土局、市規(guī)劃局、市建委負責，有關(guān)部門積極配合。

項目業(yè)主依法向市規(guī)劃局、市國土局、市規(guī)劃局和市建委先后提出工程建設(shè)項目申請。

1．項目選址立項許可階段。該階段辦理限時為14個工作日。

（1）市規(guī)劃局中心窗口（以下簡稱規(guī)劃窗口）受理項目業(yè)主項目選址立項申請后，當日向市國土局、市環(huán)保局中心窗口和相關(guān)審核部門發(fā)放《項目選址立項許可并聯(lián)審批辦理通知書》，轉(zhuǎn)交有關(guān)材料。

經(jīng)營性土地項目選址立項不進入此階段。

（2）市國土局、市環(huán)保局中心窗口收到《項目選址立項許可并聯(lián)審批辦理通知書》后3個工作日內(nèi)完成土地、環(huán)保預審，預審結(jié)果書面送達項目業(yè)主，《項目選址立項許可并聯(lián)審批審核意見書》和預審結(jié)果書面反饋規(guī)劃窗口。

相關(guān)審核部門的預審工作按照上述步驟進行。

（3）規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審核部門意見書后，3個工作日內(nèi)完成選址初審，向市發(fā)改委中心窗口發(fā)放《項目選址立項許可并聯(lián)審批通知書》并轉(zhuǎn)交有關(guān)材料，向國土局中心窗口出具用地規(guī)劃設(shè)計條件函。

（4）市發(fā)改委中心窗口收到《項目選址立項許可并聯(lián)審批審核通知書》后3個工作日內(nèi)完成立項核準（備案），核準（備案）批文送達項目業(yè)主，《項目選址立項許可并聯(lián)審批審核意見書》反饋規(guī)劃窗口，抄送市國土局、環(huán)保局。

（5）規(guī)劃窗口收到市國土局和市環(huán)保局等并聯(lián)審核意見后，11個工作日內(nèi)完成《選址意見書》和《規(guī)劃設(shè)計條件》的制作核發(fā)工作。

2．建設(shè)用地許可階段。該階段辦理時限為14個工作日。

（1）市國土局中心窗口根據(jù)市發(fā)改委項目立項審核意見、市規(guī)劃局用地規(guī)劃設(shè)計條件函和項目業(yè)主申報材料，當日簽署《建設(shè)用地許可并聯(lián)審批審核意見書》，送市規(guī)劃局、環(huán)保局；會同有關(guān)部門制定供地方案報市人民政府審批后供地，10個工作日內(nèi)向項目業(yè)主頒發(fā)建設(shè)用地批準書。

（2）市環(huán)保局中心窗口憑市國土局《建設(shè)用地許可并聯(lián)審批審核意見書》，5個工作日內(nèi)完成環(huán)境影響登記表審查批復，10個工作日內(nèi)完成環(huán)境影響評價報告表（書）審查批復，情況特殊的環(huán)境影響評價報告書審查批復可延長7天。審查批復后當天簽署《工程建設(shè)并聯(lián)審批審核意見書》，抄送市規(guī)劃局、市國土局。

（3）規(guī)劃窗口憑市國土局《建設(shè)用地許可并聯(lián)審批審核意見書》或《國有土地使用權(quán)出讓合同》，組織建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃設(shè)計方案技術(shù)審查，并根據(jù)需要當日向相關(guān)并聯(lián)審批部門發(fā)放《規(guī)劃設(shè)計方案并聯(lián)審批辦理通知書》。

（4）各并聯(lián)審批部門收到《規(guī)劃設(shè)計方案并聯(lián)審批辦理通知書》后，3個工作日內(nèi)提出審查意見，簽署《規(guī)劃設(shè)計方案并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局。

（5）規(guī)劃窗口收到各并聯(lián)審批部門《規(guī)劃設(shè)計方案并聯(lián)審批意見書》后，11個工作日內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案審查。如方案需要修改，應提出修改意見，明確修改理由，項目業(yè)主修改后重新報建；如方案得到批準，辦理核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3．建設(shè)規(guī)劃許可階段。該階段辦理時限為14個工作日。

（1）規(guī)劃窗口根據(jù)項目業(yè)主的申請，組織建筑設(shè)計方案技術(shù)審查，當日向并聯(lián)審批部門發(fā)放《建筑設(shè)計方案并聯(lián)審批辦理通知書》。

（2）各并聯(lián)審批部門收到《建筑設(shè)計方案并聯(lián)審批辦理通知書》后，3個工作日內(nèi)提出審查意見，簽署《建筑設(shè)計方案并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局。

（3）規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審批部門《建設(shè)規(guī)劃建筑設(shè)計方案并聯(lián)審批審核意見書》后，5個工作日內(nèi)完成方案審查和施工圖紙審核。如方案需要修改，應提出修改意見，明確修改理由，項目申請人修改后重新報建；如方案得到批準，項目業(yè)主申請建設(shè)工程規(guī)劃許可。

（4）規(guī)劃窗口根據(jù)項目業(yè)主申請和辦理“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“消防設(shè)計防火審核”、“新建民用建筑項目防空地下室建設(shè)意見審查”、“氣象防雷設(shè)計審核”、“城市建筑垃圾處置核準”、“拆除遷移環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施審批”、“白蟻防治手續(xù)”等并聯(lián)審批事項的申報條件，受理建設(shè)工程規(guī)劃許可申請，告知項目業(yè)主一次性填報表格，提交相關(guān)材料，當天向消防、人防、氣象、市容、房管等并聯(lián)審批部門發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批辦理通知書》，并轉(zhuǎn)交有關(guān)申報材料。

（5）各并聯(lián)審批單位在2個工作日內(nèi)審批辦結(jié)，簽署《建設(shè)工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局，抄告項目業(yè)主。

（6）規(guī)劃窗口根據(jù)并聯(lián)審批單位《建設(shè)工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》，4個工作日內(nèi)完成現(xiàn)場放驗線，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4．建設(shè)工程施工許可階段。該階段辦理時限為8個工作日。

（1）市建委中心窗口受理項目業(yè)主建設(shè)工程施工許可申請，一次性告知辦理《建設(shè)工程施工許可證》的八項前置條件，提供相關(guān)咨詢服務，開具《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批辦理通知書》，連同涉及審批前置條件的材料分送建委系統(tǒng)有關(guān)科室和二級機構(gòu)。

（2）建委有關(guān)科室和二級機構(gòu)接到《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批辦理通知書》后，按以下時限完成審核審查備案工作，簽署《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批審核意見書》回復市建委中心窗口。

施工圖審查備案辦理時限為1個工作日（在圖紙審查機構(gòu)審查合格書送達后）；

工程招投標審查備案的辦理時限為3個工作日（在招標、投標、評標、定標文件和中標通知書送達后）；

工程質(zhì)量監(jiān)督、建材專項管理、工程類別確認、建筑安全監(jiān)督、工程檔案管理的辦理時限均為1個工作日。

（3）市建委中心窗口根據(jù)有關(guān)科室和二級機構(gòu)《建設(shè)工程施工許可并聯(lián)審批意見書》，5個工作日內(nèi)核發(fā)《建筑工程施工許可證》。對不予核準的，列明理由，書面通知項目業(yè)主。項目辦理結(jié)果于次日抄告中心督查科。

（4）項目竣工后，依法組織專項驗收，項目業(yè)主持驗收合格資料報市建委備案。房地產(chǎn)開發(fā)項目，憑土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等到房管局中心窗口辦理《商品房預銷售許可證》，辦理時限為7個工作日。

五、并聯(lián)審批要求

（一）落實分工負責制。并聯(lián)審批部門要建立相應的內(nèi)部高效運轉(zhuǎn)的辦件制度和有效的工作監(jiān)督機制，明確分管領(lǐng)導、中心窗口、職能科室和經(jīng)辦人員的工作職責。并聯(lián)審批部門之間要加強工作銜接，密切配合，確保并聯(lián)審批高效、規(guī)范運轉(zhuǎn)。

（二）實行政務公開制。并聯(lián)審批部門的行政審批項目，要按照政務公開的要求，將項目審批依據(jù)、申請條件、申報材料、辦事程序、承諾時限、收費標準、收費依據(jù)等，編制《服務告知單》和示范文本在中心窗口陳列，在中心和本單位網(wǎng)站公開，主動接受社會監(jiān)督。

（三）建立聯(lián)席會議制。并聯(lián)審批聯(lián)席會議按照“聯(lián)合辦公，充分討論，民主集中，會議決策”原則處理審批事項。會議由牽頭部門或中心負責組織和主持，有關(guān)并聯(lián)審批部門負責人參加，必要時可邀請項目業(yè)主列席會議。重大項目由市政府負責人主持。參加會議人員應按時出席聯(lián)席會議，有特殊情況可充分授權(quán)、全權(quán)委托他人出席。若不能按時參加或在會議上不發(fā)表意見的，則視作同意。聯(lián)席會議上無法形成決定的事項，由中心提出意見，上報市政府決定。

篇6

關(guān)鍵詞：土地儲備 土地供應 弊端 創(chuàng)新

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2015）05（a）-0000-00

城市土地儲備制度盡管在各地城市的實踐中取得了巨大的成效，但由于城市土地儲備制度是一項全新的土地管理制度，在實施過程中也面臨諸多涉及運行程序、法律、市場、資金等方面的問題，這些問題制約了當前城市土地儲備制度的實施及其社會經(jīng)濟目標的實現(xiàn)。

城市土地儲備的實施一般包括土地收購、儲備和供應三個環(huán)節(jié)。其中土地供應是城市土地使用權(quán)價值的實現(xiàn)環(huán)節(jié)，即城市政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、及城市發(fā)展需要和土地市場的需求，將儲備土地的使用權(quán)有計劃地投入市場，出讓給用地單位，從而獲取土地使用權(quán)出讓金或者土地收益的環(huán)節(jié)。城市儲備土地使用權(quán)的供應方式對城市建設(shè)發(fā)展以及城市政府、用地單位及市民的利益具有重大的影響。但目前，我國現(xiàn)行的城市儲備土地的供應方式存在比較嚴重的負面效應。

1 現(xiàn)行城市儲備土地的供應方式存在嚴重的弊端

招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的方式雖有不同，但它們出讓的標的物都是儲備土地的使用權(quán)；在具體的運作上，在以拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)的過程中，一般規(guī)定拍賣或掛牌的底價，應價最高者最后獲得土地使用權(quán)；在以投標方式出讓土地使用權(quán)的過程中，一般只是重點評定投標方所開出的土地使用權(quán)價格，開價最高者最后獲得土地使用權(quán)，因此招拍掛成交的基本原則都是價高者得。

采用招拍掛方式供應土地相對于實施土地儲備制度以前以協(xié)議出讓為主的方式而言是一個很大的進步，它有利于規(guī)范土地市場行為、顯化土地資價值，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，減少國有土地資產(chǎn)流失。然而，以土地使用權(quán)設(shè)定標的，以土地使用權(quán)價格高低作為出讓依據(jù)的儲備土地供應方式，會產(chǎn)生一個直接的后果――出讓價格遠遠高于收購和前期開發(fā)的成本，土地使用權(quán)的價格不斷上升。因此，這種儲備土地出讓方式因其自身的制度缺陷，會帶來了一系列的負面效應。

2 城市儲備土地供應方式的創(chuàng)新

2.1 變土地使用權(quán)招拍掛為建設(shè)項目招標

現(xiàn)行城市儲備土地供應招拍掛方式的標的物是儲備土地的使用權(quán)，此時該擬供土地的開發(fā)用途、建筑容積率、建筑密度等使用條件和開發(fā)建設(shè)時限都已經(jīng)由政府城市規(guī)劃管理局或者相關(guān)部門予以確定，并作為土地供應的附加條件。也就是說，此時的土地使用權(quán)實質(zhì)上已經(jīng)變成了建設(shè)項目的開發(fā)權(quán)，用地單位通過招拍掛方式購買的名義上是土地使用權(quán)，實際上是以該儲備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項目開發(fā)權(quán)，而土地使用權(quán)只是作為建設(shè)項目的基本前提所存在。既然如此，是否可以將儲備土地的供應方式由土地使用權(quán)的出讓轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩渫恋厥褂脵?quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的出讓呢？如果這種轉(zhuǎn)變可以改變上述單純以土地使用權(quán)為標的、以土地使用權(quán)價格高低為依據(jù)的供應方式所帶來的負面效應，那就應該是可以的。

由于土地使用權(quán)作為一種價值單一的財產(chǎn)權(quán)，可以采取招標、拍賣和掛牌的交易方式供應；而建設(shè)項目是由技術(shù)因素與價值因素多個要素構(gòu)成，不適合采取單一準則的拍賣和掛牌方式交易，而只能采取招標的方式。變儲備土地使用權(quán)的出讓為以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的出讓，實際上就意味著土地使用權(quán)價格不再是唯一的成交指標而只是建設(shè)項目招標評標指標中的一個因素，這必然會使得用地單位加大對非地價的技術(shù)因素的重視，同時減少城市政府以及用地單位對土地使用權(quán)價格的預期，由此產(chǎn)生對高地價的抑制，從而達到削弱和改善儲備土地招拍掛供應方式導致地價高漲所帶來的上述負面效應。因此，創(chuàng)新城市儲備土地的供應方式，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩渫恋厥褂脵?quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的招標，是完全可能的。這種轉(zhuǎn)變將會改變政府的形象，進一步完善我國的城市土地儲備制度。以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的招標，標的是建設(shè)項目，擬出讓的土地使用權(quán)是項目建設(shè)的物質(zhì)實現(xiàn)條件。招標的項目由兩部分組成，其一為商務標，為針對土地使用權(quán)價格所設(shè)的標；其二為技術(shù)標，為針對項目規(guī)劃設(shè)計方案和建設(shè)管理措施所設(shè)的標。從內(nèi)涵上講，建設(shè)項目招標方式中的商務標就相當于現(xiàn)行的土地使用權(quán)招拍掛出讓的內(nèi)容，但以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目招標方式增加了技術(shù)標，其內(nèi)容更為豐富。

具體而言，商務標設(shè)定的是土地使用權(quán)的出讓價格，在實際的操作中并非遵循“開價越高，評定越優(yōu)”的評價標準。土地儲備機構(gòu)組織專家參考土地取得成本和城市基準地價，根據(jù)擬出讓土地的區(qū)位、面積、地質(zhì)、地勢、形狀，交通因素，環(huán)境因素等，設(shè)定一個合理的投標價格區(qū)間，當投標者的投標價格低于或者超過這個區(qū)間時，該投標當即被否決；對于符合這一區(qū)間的投標價格再根據(jù)“開價越高，評定越優(yōu)”的原則，給出相應的評分。這樣既不會使土地使用權(quán)出讓價格過低，又防止了用地單位非理性高價獲取土地使用權(quán)，再將增加的土地取得成本轉(zhuǎn)嫁消費者的情況，而城市政府始終獲得理性而相對較高的出讓價錢。技術(shù)標設(shè)定的是建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計方案與建設(shè)管理措施，其中包括：項目用途、規(guī)劃指標、外觀設(shè)計、建筑技術(shù)、環(huán)保節(jié)能、建設(shè)期限、經(jīng)營管理等等指標。

2.2 以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目招標的適用范圍

以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目招標方式適用于目前的任何一種城市儲備土地使用權(quán)的供應，只是根據(jù)情況的不同，評標模型的參數(shù)值不同。對于普通商品住宅用途土地使用權(quán)的出讓，如果出讓地價過分偏高，將導致房價抬升，最終影響到購房者的利益，這違背了改善城市居民住房條件這一城市土地儲備制度建立和實施的初衷。因此，在住宅用地供應時，住宅項目招標中商務標中的最高價的設(shè)定應當合理，不應過高。另外，因為住宅用地與居民生活的關(guān)系密切，在技術(shù)標中，外觀、環(huán)保和節(jié)能等因素應當予以重視，這些評價指標在技術(shù)標中所占比例也應當相應設(shè)定的較大一些。

對于工業(yè)用途儲備土地的供應，也應采用招標的方式。此時，不僅商務標中最高價要結(jié)合工業(yè)項目的產(chǎn)出水平和國家與地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策合理設(shè)定，而且還要結(jié)合工業(yè)項目自身生產(chǎn)流程對總圖布置的要求、以及工業(yè)項目經(jīng)營管理的特征設(shè)定技術(shù)標。同時，商務標與技術(shù)標的權(quán)比要合理。對于商業(yè)等經(jīng)營性用途土地使用權(quán)的供應，城市政府可以放手讓市場來調(diào)節(jié)出讓價格。因此，土地儲備機構(gòu)在商業(yè)性建設(shè)項目招標時，可以將商務標中的最高價設(shè)定得相對大一些，甚至可以設(shè)定為無窮大即不設(shè)最高價。在技術(shù)標中，則應當重點考慮環(huán)境保護、交通組織、城市景觀等指標。而且在一定的情況下，也可以將技術(shù)標的權(quán)重設(shè)定為零，即只考慮商務標的內(nèi)容。

2.3 以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目招標的配套條件

創(chuàng)新城市儲備土地的供應方式，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽搩渫恋厥褂脵?quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項目的招標，首先是要有完善的法律支持。

在法律層面，《中華人民共和國招標投標法》第 2 條規(guī)定，招標投標法適用于在中華人民共和國境內(nèi)進行的招標投標活動，因此以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目招標方式同樣適用招標投標法?！吨腥A人民共和國招標投標法》第 3 條規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目，全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目，使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目是必須進行招標的建設(shè)工程項目。城市儲備土地使用權(quán)的招標顯然不在必須進行招標的項目之列。但是，城市儲備土地使用權(quán)的出讓對城市的經(jīng)濟發(fā)展以及公眾的利益有很大的影響：城市政府在城市土地儲備的過程中在收購土地、前期開發(fā)等環(huán)節(jié)投入大量的資金，這涉及到土地能否盤活，巨額銀行貸款能否償還等等一系列的風險；城市儲備土地使用權(quán)的出讓與城市規(guī)劃之間往往存在沖突，進而影響到城市的發(fā)展；城市儲備土地使用權(quán)的出讓關(guān)系到城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及與城市各個經(jīng)濟部門之間的協(xié)調(diào)發(fā)展；城市儲備土地使用權(quán)的出讓，尤其是住宅土地使用權(quán)的出讓對居民的影響甚大，關(guān)系到居民的住房條件、生活質(zhì)量和社會福利等等方面。正是基于城市儲備土地使用權(quán)的出讓對城市的經(jīng)濟發(fā)展以及公眾的利益的巨大影響，筆者建議修改《中華人民共和國招標投標法》，將以城市儲備土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的建設(shè)項目投標規(guī)定為必須進行招標的建設(shè)工程項目。

在地方性法律法規(guī)和規(guī)章層面，目前各地都規(guī)定對于經(jīng)營性用地一般采用招標、拍賣和掛牌出讓的方式，經(jīng)營性用地中往往包含了普通住宅用地。但是，筆者認為，對于住宅用地應該利用本文提出的新的儲備土地供應方式，即采用以儲備土地為基礎(chǔ)的住宅建設(shè)項目招標的方式進行。對住宅用地的出讓采用新的招標方式，更有利于發(fā)揮城市土地儲備制度改善居民住房條件、提高社會福利水平的功能。因此，城市政府有必要修改土地儲備法規(guī)和規(guī)章中相應的儲備土地供應方式的條款，將住宅用地供應明確列入項目招標的范圍。此外，將土地使用權(quán)的招拍掛轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢渫恋貫榛A(chǔ)的建設(shè)項目的招標，尤其是對于其中關(guān)系到城市市民生活質(zhì)量與社會福利水平的普通商品住宅項目的招標，還需要建立配套的利潤監(jiān)督機制。

3 結(jié)論

我國土地管理制度改革已經(jīng)進入了一個關(guān)鍵時期，而城市土地儲備制度也已成為城鎮(zhèn)土地使用制度改革的一個突破點。本文主要對城市土地儲備制度實踐過程中存在的儲備土地供應方式不科學問題進行了研究，并提出了相應的解決辦法，以期能為我國各大中小城市施行城市土地儲備制度提供一定的參考。但由于土地具有地域性，而且各地方的情況也有差異，因此各城市在實踐中應因地制宜，尋求適合本地的辦法，最大限度的發(fā)揮城市土地儲備制度的功能。

參考文獻

[1] 張志河. 淺談我國土地儲備制度的作用、問題及對策. 南方國土資源，2009.7

[2] 葉必豐. 論公共利益與個人利益的辨證關(guān)系. 學術(shù)季刊，1997.1

篇7

關(guān)鍵詞：中小城市；地下空間；利用規(guī)劃

Abstract: in this paper, the small and medium-sized cities of the detailed content of underground space research, mainly discusses the present situation of underground space are small and medium-sized cities, and small and medium-sized urban underground space planning to the drivers, and small and medium-sized city of underground space planning design, and small and medium-sized urban underground space use rationalization proposal.

Keywords: small and medium-sized city; Underground space; Use planning

中圖分類號：F291.1文獻標識碼：A 文章編號：

伴隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城市化水平不斷地提高，用地不足、交通擁堵、環(huán)境惡化以及城市安全等問題的日益突出，中小城市在環(huán)境、空間等各個方面都遭遇了極大的挑戰(zhàn)。城市地下空間成為了一種保護城市資源的工具并發(fā)揮了重要的后備功能。

一、中小城市地下空間利用現(xiàn)狀

（一）規(guī)劃利用方面

整體上看，中小城市地下空間的利用規(guī)劃同大城市比較，缺少城市統(tǒng)籌發(fā)展科學全局的理念，與地面建筑不能很好的協(xié)調(diào)，在規(guī)劃建設(shè)過程中缺少對空間整體的事先考慮，不能充分利用地下空間資源，無法保證城市的地下空間以及與其相關(guān)的互動功能。

目前大多數(shù)中小城市的地下空間開發(fā)利用還處在以人防工程建設(shè)為主的發(fā)展階段，離真正意義上的地下空間利用還有著很大的距離。

（二）復雜的施工技術(shù)

地下空間施工同地上空間施工比較，具有更加復雜的技術(shù)性，更高的成本造價。為了能夠獲得盡可能大的空間，地下施工需要最大化的開挖土石。假如遇到破碎的巖石，將會增加技術(shù)施工的難度。除此之外，大部分地下工程都會出現(xiàn)防潮、防水等問題。尤其是地下工程具有比較高的地下水位時，防水問題更加重要。

（三）安全問題

在地下空間利用中最為顯著的災害就是火災。因為地下空間具有外轉(zhuǎn)護體的重要特點，需要我們必須采用一些不同于地面建筑的方法來設(shè)計安全防火。

還有地下空間利用受到水文地質(zhì)條件的影響較大，在對地下空間進行較大規(guī)模的開發(fā)時，容易遭遇地質(zhì)工程環(huán)境帶來的危害。甚至造成城市周圍地區(qū)出現(xiàn)沉陷，損害周圍建筑。

二、中小城市地下空間利用規(guī)劃的動因

（一）城市空間集約化發(fā)展

城市空間發(fā)展的根本原則就是集約化，對土地資源進行集約使用是發(fā)展城市空間的重點問題。我國城市土地集約化程度比較低，實施可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)就是可持續(xù)利用的土地。地下空間開發(fā)利用在節(jié)省土地資源、擴大城市空間方面具有積極地作用。中小城市的城市化進程不及大城市來的迅速，盡快以規(guī)劃為引導，加大對地面和地下空間實施的同步開發(fā)控制，這種一體化操作加強了空間規(guī)劃的可操作性。

（二）資源的合理化應用

城市發(fā)展的關(guān)鍵因素就是合理利用水資源、能源和其他重要資源。地下空間具備了優(yōu)良的隔熱功能，可以避免日曬雨淋等影響。地下空間還為儲存大規(guī)模的熱能提供了更加有力的條件，可以有效的儲存太陽能，也可以儲存水，合理利用這些資源能夠促使地下空間的可持續(xù)發(fā)展。

（三）地下空間成本的降低

伴隨著地下空間技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，為地下空間更加廣泛的發(fā)展提供了成熟的技術(shù)支撐，同時也有效降低了開發(fā)地下空間的成本，成功轉(zhuǎn)變了發(fā)展城市空間的規(guī)模。將僅僅依賴于擴大城市規(guī)模用地來滿足城市容量空間的需求轉(zhuǎn)變?yōu)槔瞄_發(fā)有限的城市用地深度來解決城市空間需求，高效且綜合的對城市地下空間進行了開發(fā)。

三、中小城市地下空間利用規(guī)劃設(shè)計

以浙江省東陽市為例研究中小城市地下空間綜合利用的規(guī)劃設(shè)計。

（一）判斷地下空間開發(fā)因素

地下空間規(guī)劃緊密聯(lián)系著地面規(guī)劃，同時地面建設(shè)狀況又會產(chǎn)生影響與限制。按照規(guī)劃中心區(qū)域結(jié)構(gòu)、用地具體功能、開發(fā)程度等系列條件同地下開發(fā)空間之間的關(guān)系，對于該區(qū)域是否適合實施地下空間開發(fā)進行全面判斷。

浙江省東陽市紅椿巷區(qū)域正處于舊城改造階段，該區(qū)域的地下空間開發(fā)基礎(chǔ)條件較為成熟。該區(qū)域根據(jù)東陽市總體規(guī)劃是東陽市市級商業(yè)主中心，以商貿(mào)、商務為主要功能。結(jié)合紅椿巷區(qū)域的舊城改造，全面推進地下空間開發(fā)利用，通過地上地下同步規(guī)劃一體化建設(shè)，實現(xiàn)地下空間連通、整體利用的目標，形成集商業(yè)、文化娛樂、交通疏散、停車、人防、市政設(shè)施和設(shè)備用房為一體的綜合性地下空間體系，共同承擔市級商貿(mào)、商務復合中心的功能。紅椿巷區(qū)域地下空間開發(fā)后，除各自配建的車位不算，就可增加公共停車1380個車位，對解決行車難、停車難是非常有效的。

（二）評價地下空間具備的資源

評估地下空間的資源是規(guī)劃地下空間的一個重點，為地下城市空間規(guī)劃提供了重要的根據(jù)。經(jīng)過評估資源，對于開發(fā)地下空間價值進行了判斷分析。評估地下空間價值與很多因素產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)，整體上能夠總結(jié)為地下空間質(zhì)量與需要的分析疊加。

1、地下空間質(zhì)量評價

地下空間質(zhì)量是在特定的技術(shù)環(huán)境下，因為受到工程地況、地質(zhì)水文、地面建筑以及開發(fā)地下空間等一系列條件的限制，對于利用開發(fā)地下空間的難易程度存在著直接影響。評估城市地下空間的質(zhì)量資源，并且對其制定開發(fā)利用規(guī)劃、使用科學的開發(fā)模式以及舉措。評估質(zhì)量適宜綜合地面建設(shè)狀況和用地權(quán)屬特點，疊加分析公共空間、公共大型設(shè)施、道路用地等用地項目。

根據(jù)浙江省東陽市地下空間質(zhì)量評價分析，原則上地下空間開發(fā)利用控制在距地表以下10米的淺層和地表以下20米內(nèi)的次淺層，對距地表20米以下的地下空間資源實行保護控制。

2、地下空間需求評價

地下城市空間的需求是地下城市空間利用規(guī)劃的一個重要根據(jù)，是地下空間根據(jù)功能實施布局的根本。需求是指人對地下空間產(chǎn)生的需求，人口具有越大的密度對開發(fā)地下空間產(chǎn)生的需求也就越大，因此，評估地下空間的具體需求可以聯(lián)系建筑有關(guān)功能、開發(fā)程度、交通等方面，需求越強烈的區(qū)域其地下空間的開發(fā)就越具有緊迫性與必要性。

作為浙江省東陽市主要東西向的交通性主干道吳寧東西路一直是城市交通的堵點，節(jié)假日幾乎處于半癱瘓狀態(tài)。經(jīng)過綜合評價吳寧東西路建地下通道是可行的，將部分沿街商業(yè)移入地下商場、人行地下過街通道等能有效緩解吳寧東西路的交通擁堵狀況。同樣，作為老城區(qū)集散中心的簧門廣場一直面臨著停車難的困境，將該廣場的地下建社會公共停車場也是非常必要的。

篇8

對城市的商貿(mào)中心，傳統(tǒng)的空間規(guī)劃以商業(yè)金融業(yè)用地的布局為主要內(nèi)容，主要應用平面規(guī)劃輔以立體分析的方法，以形成合理的布局結(jié)構(gòu)為目的，但規(guī)劃過程中缺乏對市場規(guī)律的充分認識與尊重，在商業(yè)用地總量上缺乏有效約束，在用地布局上相對單一，同時也忽視了市場策劃在對引導投資方面所起到的重要作用。

關(guān)鍵詞：市場規(guī)律；土地價值分析；業(yè)態(tài)引導

Abstract: in order to trade land dominated city area is the core part of the complex system of city, here include commercial, financial, trade and other types of land, take frequent business activities, meet the main consumption of residents in city area and the city within the scope of, is the most dynamic region in the city. Trading center is the most thorough region, is affected by market factors, therefore, in the light of Trade Center planning should fully understand the importance of economic law of the market inside, make the planning to market factors dealing with complex and changeable, to play the greatest degree of aggregation and radiation effects of trading center shall.Business center of the city, spatial planning to the traditional commercial banking land layout as the main content, method is mainly used planning with three-dimensional analysis, to form a rational layout structure for the purpose of planning, but lack of full understanding of and respect for the laws of the market, in the commercial land total lack of effective constraint, land layout is relatively simple, but also ignored the market planning in an important role in guiding investment plays.Keywords: the laws of the market; the land value analysis; Industry Guide中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

三角花園商貿(mào)園區(qū)是棗莊市的商貿(mào)中心，屬于全省50個重點服務業(yè)園區(qū)之一。商貿(mào)園區(qū)是棗莊城市和商貿(mào)發(fā)展的起源地，有良好的商貿(mào)發(fā)展基礎(chǔ)和人脈，發(fā)展至今，片區(qū)內(nèi)已有規(guī)模服務企業(yè)82家，2007年營業(yè)額達35.6億元，實現(xiàn)稅收1.42億元。片區(qū)主要以商貿(mào)零售、餐飲住宿等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主。旅游、社區(qū)服務、金融保險、文化娛樂、商務等新興行業(yè)處于起步階段。

通過市場調(diào)查，現(xiàn)有的商業(yè)面積已經(jīng)趨于飽和，而新近開業(yè)的兩條商業(yè)街又給市場帶來了龐大的商鋪供應量，市場競爭激烈程度再度加劇。未來的商業(yè)潛力已經(jīng)開始遭受透支。

三角花園商貿(mào)中心的發(fā)展面臨兩難境地：若擴張規(guī)模，但近年新建的兩處商業(yè)街均經(jīng)營欠佳；若保持現(xiàn)狀，則市區(qū)其它商貿(mào)街區(qū)發(fā)展迅速，自身中心地位受到動搖。

商業(yè)用地自身布局散亂。

輔助、配套用地數(shù)量有待補充，質(zhì)量有待提高。

綠地和開敞空間不足，生態(tài)資源未充分發(fā)掘利用，人民公園封閉、東沙河有待治理建設(shè)，其生態(tài)綠色效應以及帶來的潛在的巨大的商業(yè)外部性得不到充分的發(fā)揮，土地價值、商業(yè)活力亟需待進一步激發(fā)提升。

商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏組織、引導，商城、商業(yè)街發(fā)展方向盲目，經(jīng)營內(nèi)容模糊。以傳統(tǒng)零售居多，新興業(yè)態(tài)仍處發(fā)展初期；百貨超市過多而餐飲休閑不足，且餐飲普遍規(guī)模不大，以沿街小餐館居多。

三角花園商貿(mào)中心亟需重新整合資源，建立富有生機的格局，為商業(yè)中心的進一步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1、科學預測，總量控制

商業(yè)用地的面積與居民在此進行的實際消費需求量成正相關(guān)，如總用地面積超過某個特定的限度，商業(yè)用地的價值就會降低，甚至造成過度競爭，不利于商業(yè)活動的健康發(fā)展。商貿(mào)中心的規(guī)劃能否成功的前提就是能否準確的把握這個特定的限度。

而有多少居民在此消費了多少需求又跟商業(yè)用地的等級有密切的關(guān)系，這就首先需要明確三角花園片區(qū)商業(yè)發(fā)展定位。

從片區(qū)現(xiàn)狀在整個棗莊中心城商業(yè)布局中的地位和作用著手，從中心城整體商業(yè)布局和統(tǒng)籌發(fā)展的角度審視，三角花園片區(qū)的定位應該為，以中高檔為主，大中小型商貿(mào)設(shè)施有機結(jié)合的，面向本市消費群體服務為主的市級商貿(mào)中心。

1.1、規(guī)模預測

1.1.1哈夫模型（時間面積商圈界限模型）

哈夫模型認定商業(yè)中心的商圈規(guī)模大小與購物場所對消費者的吸引力成正比，與消費者去消費場的時間距離成反比，由此分析確定消費者的消費概率。

哈夫模型測算表格

根據(jù)消費者在商業(yè)中心的消費額度，得出年銷售總額，由商業(yè)建筑每平米每年保底銷售額, 得三角花園商業(yè)中心能夠支撐的商業(yè)金融業(yè)建筑面積最多為641980平方米,去除現(xiàn)狀保留的商業(yè)金融業(yè)建筑面積，得仍可增加商業(yè)金融業(yè)建筑面積，取平均容積率為2，得增加商業(yè)金融業(yè)用地21.03公頃。加上現(xiàn)狀保留用地，得商業(yè)金融業(yè)用地規(guī)模為44.86公頃。

1.1.2城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范

根據(jù)《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》，規(guī)劃人口規(guī)模在100～200萬之間的大城市市級商業(yè)金融中心的規(guī)劃用地面積為100～150公頃。

棗莊市規(guī)劃期末的人口規(guī)模為120萬，中心城共設(shè)市級商業(yè)金融業(yè)集中區(qū)3處，三角花園是其中1處。則三角花園商業(yè)中心規(guī)劃用地面積以30～50公頃為宜。

方法1計算得出的結(jié)果雖然接近方法2計算結(jié)果的上限，但考慮到棗莊市近年來第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)迅猛發(fā)展以及居民生活水平不斷穩(wěn)步提高，居民消費結(jié)構(gòu)也在不斷地進行升級，用于基本生活的消費占據(jù)比例開始逐漸下降，用于發(fā)展和享受型消費的比重呈逐步上升趨勢，用于休閑、發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)會對用地會產(chǎn)生較大的需求。所以適宜選取方法1計算的計算結(jié)果，則三角花園商業(yè)金融業(yè)用地較為合適的規(guī)模應為45公頃。

2、評估地價，合理布局

2.1、為什么要進行地價分析

在對城市經(jīng)濟功能分區(qū)進行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）在土地價值理論指出，不同經(jīng)濟活動的現(xiàn)實區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對于一個企業(yè)來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營利潤。

商業(yè)用地作為對商業(yè)企業(yè)回報價值最高的投資，對用地選址也具有很高的要求，是否受到臨街（主次干路）、交通可達性、環(huán)境、現(xiàn)狀建設(shè)等多項因素的影響，要想合理的進行商業(yè)用地的布局，充分激發(fā)、利用土地價值，對片區(qū)用地進行真實全面的地價評估就顯得尤為重要。

2.2、怎樣進行價值分析

將片區(qū)用地劃分為若干20米×20米單元地塊，確定評估地塊價值的五個權(quán)重因素，包括交通可達性（由距離最近的道路和道路的等級決定）、環(huán)境優(yōu)良度（由與綠地的距離和綠地的面積決定）、商業(yè)指數(shù)（由與現(xiàn)有商圈核心的距離決定），并根據(jù)實際情況賦予相應的權(quán)重比例，最后得出片區(qū)土地的現(xiàn)狀價值。

現(xiàn)狀地塊土地價值分析

注： 現(xiàn)有商圈核心取兩條主干路交叉口的中心，環(huán)境優(yōu)良度得分由與最近綠地、廣場的距離和綠地、廣場面積的相乘得出，靠近多處綠地、廣場的地塊的環(huán)境、環(huán)境優(yōu)良度可重復計分，其它計算過程中的公式與取值本文不再贅述。

3、用地布局

通過現(xiàn)狀土地價值評估，可知人民公園周邊地段、兩條主干路兩側(cè)土地價值最高，而現(xiàn)狀土地的使用情況并未做到充分利用土地價值，首先，人民公園對周邊用地的土地溢價效應沒有獲得發(fā)揮；第二，占據(jù)商業(yè)價值最高地段的商業(yè)用地為3/4，仍有將近1/4的土地為工業(yè)、倉儲、教育、交通等其它性質(zhì)的用地，土地的應有價值并沒有得到完全挖掘；第三，沿街商業(yè)建筑較多，一層皮式的發(fā)展模式阻礙了道路兩側(cè)縱深用地價值的發(fā)揮。

因此，用地布局應充分釋放土地潛在價值，做到優(yōu)地優(yōu)用。

拆除環(huán)繞公園的圍墻與沿街建筑，最大程度的擴散大型綠地的生態(tài)效應，使周邊土地獲取應有的價值增值。

盡快完成東沙河的治理，為商貿(mào)中心提供優(yōu)良的生態(tài)背景，同時為周邊四類住區(qū)升級成為宜居住區(qū)。

退出占據(jù)高價值地段的工業(yè)、倉儲用地，充分釋放土地價值，將其置換為商貿(mào)、商務和商業(yè)娛樂混合用地。

退出對商貿(mào)中心商業(yè)氣氛帶動不大且干擾明顯的長途汽車站，利用置換用地整合中心內(nèi)分布的多處公共交通用地，形成公共交通換乘樞紐。原公共交通用地則適時轉(zhuǎn)換為商貿(mào)、綠話、停車等用地。

退出占據(jù)商貿(mào)中心黃金地段并且干擾商貿(mào)中心交通組織的君山路小學。

在充分釋放土地潛在價值的同時，規(guī)劃同時強調(diào)土地使用的多樣與混合，以充分激發(fā)商貿(mào)中心的活力。

以商業(yè)零售用地為主導功能，逐步配套金融、商務、餐飲、住宿等輔助功能，提升商貿(mào)中心的商業(yè)服務功能，進一步激發(fā)商貿(mào)中心的商貿(mào)活力。

通過改造大觀園文化市場，實施文化、休閑設(shè)施的匯集，在穩(wěn)定商貿(mào)中心的基礎(chǔ)上進一步打造文化、休閑中心。

通過規(guī)劃整合，將之前布局散亂、結(jié)構(gòu)模糊的格局進行整合與提煉，形成“一心、五軸”的明晰格局，基本完成商業(yè)用地與高價值土地的契合與對應。

4、統(tǒng)籌引導，靈活策劃

如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進行合理的規(guī)劃引導，是規(guī)劃建設(shè)過程中不應忽視的問題，因為商業(yè)不管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有業(yè)態(tài)上的合理規(guī)劃與引導，將難于形成商業(yè)的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應，甚至相互影響，降低整個商業(yè)中心的檔次。

4.1、業(yè)態(tài)策劃原則

業(yè)態(tài)策劃主要應遵循以下幾個規(guī)律：

門檻效應：經(jīng)濟效益高、承租能力高的商業(yè)，占據(jù)地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列其他業(yè)態(tài)。

比例適當：業(yè)態(tài)策劃應遵循產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的黃金比例，將零售、餐飲、休閑娛樂的比例保持在5：2：3左右。

同業(yè)集聚：同一業(yè)態(tài)類型的商業(yè)相對集中。

異業(yè)互補：要滿足顧客消費多樣化的選擇，提高其消費興趣。百貨、超市因為經(jīng)營品項不同互補；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等。

4.2、業(yè)態(tài)選擇與配比

以打造集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、旅游為一體的多功能商業(yè)中心為理念，確定六大主力業(yè)態(tài)——零售設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施、餐飲設(shè)施、住宿設(shè)施、運動康體休閑設(shè)施、商務辦公設(shè)施，每種業(yè)態(tài)通過主力設(shè)施、中型設(shè)施、小型設(shè)施以及配套服務設(shè)施四級設(shè)施的有效搭配，以主力設(shè)施為核心、強調(diào)聚集發(fā)展；中型設(shè)施為搭配，滿足居民多樣需求；小型設(shè)施為補充、涵蓋大眾消費。使商業(yè)中心形成大而強、小而精，各業(yè)態(tài)各級別商業(yè)相互促進的局面，從而具有較強的生命力和延展性。

業(yè)態(tài)內(nèi)容策劃列表

4.3、業(yè)態(tài)布局

通過商業(yè)業(yè)態(tài)布局策劃，片區(qū)形成兩條特色

商業(yè)街、三條專業(yè)商業(yè)街和四個商業(yè)集中區(qū)。

在君山路與解放路交叉口周圍，形成以大中型商場、超市為主的商業(yè)中心區(qū)。 在商業(yè)中心區(qū)以東規(guī)劃形成以商務、酒店為主的商務街區(qū)。結(jié)合現(xiàn)狀機電大廈等，形成以家用五金電器、電動車等為主的五金電器銷售區(qū)。將現(xiàn)狀大觀園文化市場整合改造，結(jié)合步行街南段洗浴休閑功能，形成以書畫、古玩、健身、康體、洗浴、美容美發(fā)為主的文化、休閑區(qū)。

在北部商貿(mào)軸線上，結(jié)合煤文化旅游區(qū)，

形成以特色餐飲、小吃、休閑、娛樂為經(jīng)營內(nèi)

容的仿民國建筑風格的礦區(qū)風情商業(yè)街；調(diào)整

香港街的發(fā)展方向，轉(zhuǎn)變?yōu)橐月糜渭o念品、福祿壽喜用品等特種商品銷售為主的特色商業(yè)街；繼續(xù)穩(wěn)固并集聚已經(jīng)形成一定基礎(chǔ)的眼鏡、鐘表商店，形成專業(yè)的眼鏡、鐘表商業(yè)街。將服裝鞋帽零售向南北向的商貿(mào)軸線上聚集，形成服裝鞋帽十字金街。

5、計劃明確，有序?qū)嵤?/p>

商貿(mào)中心的改造更新大致可歸類為綠化廣場用地、公共設(shè)施用地、居住用地三種用地的改造與建設(shè)，在規(guī)劃實施過程中，不同類型地塊的改造具有不同的難度與前期投入，也會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益。

此次規(guī)劃不主張采用先易后難的實施順序，而是建議政府抓準核心項目，緊盯綠化廣場道路建設(shè)，通過較大額度的投資與較高標準的綠化廣場道路建設(shè)，將商貿(mào)中心的硬件平臺（環(huán)境、景觀）整體提高一個檔次，然后再由市場主體進行商業(yè)用地與居住用地的開發(fā)。

規(guī)劃以現(xiàn)狀土地價值評估結(jié)果為基礎(chǔ)，測算了先期進行綠化廣場建設(shè)與先期進行商業(yè)、居住用地兩種不同開發(fā)方案的土地經(jīng)濟收益，比較兩種方案的投入產(chǎn)出效益。

通過測算可知先期進行綠化廣場建設(shè)可有效提升周邊土地價值，但前期操作難度較大，且要求投入較大額度的資金；而先期進行商業(yè)、居住用地的開發(fā)則暫時不需要政府額外投入，同時還能獲得一定數(shù)量的啟動資金，但是會造成土地價值的提前收割，降低片區(qū)土地收益總量。

由此論證可知，開發(fā)時序方案1更為合理，應該作為實施方案。確定政府先期投入建設(shè)綠地、廣場，通過綠化廣場用地的建設(shè)打造地區(qū)亮點、展示地區(qū)形象，籍此引發(fā)連鎖反應帶動市場，激發(fā)更為強勁的城市更新與建設(shè)，并逐漸形成更大范圍的聯(lián)動反應，進行整個片區(qū)的改造，最終完成新型商貿(mào)中心的更新改造。

6、結(jié)語

商貿(mào)中心的更新改造涉及經(jīng)濟、交通、環(huán)

境等眾多方面，棗莊市三角花園商貿(mào)中心的更

新改造嘗試以市場規(guī)律為依據(jù)，尋找影響規(guī)劃的內(nèi)在因素，建立與內(nèi)在市場規(guī)律影響相契合

的用地布局。

參考文獻

1、美國加利福尼亞大學的經(jīng)濟學者戴維·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出的關(guān)于預測城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模的模型--哈夫概率模型。

篇9

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計，改造項目，理念

Abstract: through the analysis of the specific engineering creation, as well as to the contemporary people increasingly growth and continued demand of spirit and material for the grasp of the idea that contemporary comprehensive villages construction should be adapted to the demand of the market. "everything changes." the village for hai pazhou villages reform project building design are discussed in this paper.

Keywords: architectural design, renovation project, and ideas

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A 文章編號：

一、項目概述

琶洲村位于琶洲島中部珠江南岸，緊鄰國際會展中心，地鐵4號線與地鐵8號線在村東南側(cè)交匯，區(qū)位十分優(yōu)越。

琶洲村位于琶洲島中部的B2區(qū)AH0409管理單元。規(guī)劃區(qū)西起琶洲塔公園，南至新港東路，北至閱江路，東面至新東路，總面積約72.49公頃。本項目是其中的地塊十一部分，位于琶洲村規(guī)劃改造用地南部，總用地158451平方米。定位為村民回遷及配套部分。

二、現(xiàn)狀分析

本項目用地為多邊形用地，用地相對獨立，南面與新港東路相接，東規(guī)劃為70米過江橋梁的延長部分，北面是琶洲塔的視覺通廊部分，西與地塊十三相接?？傆玫孛娣e為158452.6平方米，可建設(shè)用地面積為146631.4平方米。地塊內(nèi)場地平整，現(xiàn)狀標高介于8.2-9.5之間。

用地在城市建設(shè)分區(qū)中屬于密度三區(qū)。用地內(nèi)無城市中的市政基礎(chǔ)設(shè)施或特殊的設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)定的特殊控制區(qū)域。

三、 總體布置

該項目位于廣州市海珠區(qū)琶洲島中部的B2區(qū)AH0409管理單元。按照廣州市政府推進城中村改造工作計劃，琶洲村被列入2010年改造的城中村之一。該項目為改造總規(guī)劃項目的組成部分，為原琶洲居民回遷居住部分。用地位于項目整體規(guī)劃中南部，呈不規(guī)則多邊形。本地塊規(guī)劃建筑布局以行列式布局為主，功能以沿東面南面為商務樓及綜合樓，西面、北面及中部為住宅，建筑沿用地四周南北向行列排布，緊湊經(jīng)濟地利用土地，主要朝向為南北朝向，采光和通風條件較好。

建筑布局以行列式為主，同時根據(jù)用地的不規(guī)則性，將商業(yè)及商務辦公樓布置于地塊周邊，使內(nèi)部形成較大南北向中心花園。不同等級的環(huán)型道路的規(guī)劃，劃分出住宅與商務樓、綜合樓不同區(qū)域，便于日后管理，從而把整個居住，商業(yè)，娛樂等功能組織得更豐富有序。

小區(qū)建筑布置的各個方向的退縮間距根據(jù)《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標準與準則》中對于密度3區(qū)的控制要求加以確定。住宅面積指標和設(shè)計標準，符合現(xiàn)行國家標準《住宅建筑設(shè)計標準》和《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標準與準則》的規(guī)定。

7號樓為單塔，8號樓為雙塔，兩者通過底部兩層的裙樓相連，四周有環(huán)形消防車道，7、8號樓之間設(shè)置穿2過裙樓的消防車道；9、10號樓均有兩個塔樓，沿兩個長邊設(shè)置消防車道。本小區(qū)內(nèi)地下車庫負一及負二層為滿鋪， 7、8、9號樓樓下設(shè)兩層地下室，10號樓下局部設(shè)負三層。二期地下車庫共設(shè)兩個雙車道出入口，分別設(shè)置在9號樓與10號樓的側(cè)面位置（詳總平面），二期與一期地下室完全貫通，全區(qū)共計8個雙車道汽車出入口，滿足車庫消防疏散要求。

四、 交通組織與入口

小區(qū)整體交通規(guī)劃由城市主干道經(jīng)區(qū)級道路進入住宅小區(qū)與商務樓、綜合樓部分，各層次道路分明。住宅部分采用人車分流交通模式，車流直接進入地下車庫，各組團設(shè)置的地下車庫連成整體，形成地下大型停車場，在管理上可分可合，服務本區(qū)住戶。商務樓與商業(yè)結(jié)合區(qū)級道路劃分區(qū)域設(shè)置，各高層均形成環(huán)形道路。幼兒園，復建祠堂與商業(yè)綜合體用地相對獨立，人車道路指引簡潔明了。

用地地下車庫出入口共有八個，二期地下車庫共設(shè)兩個雙車道出入口，分別設(shè)置在9號樓與10號樓的側(cè)面位置。

機動車位居住建筑和商業(yè)建筑分別按1泊/100平方米建筑面積、0.8泊/100平方米建筑面積配置，非機動車位居住建筑和商業(yè)建筑分別按1泊/100平方米建筑面積，1.5泊/100平方米建筑面積配置。

五、 建筑功能

本項目主要以高層住宅與商務樓綜合樓為主。沿用地城市主干道部分設(shè)置臨街商務樓綜合樓以及商鋪，沿小區(qū)級道路設(shè)置住宅，部分設(shè)置裙樓商業(yè)以及住宅配套設(shè)施，包括老人服務站、公共廁所、物管中心、派出所、社區(qū)居委會及配套變電房等。地下室設(shè)有機動車庫、非機動車庫；地下二層平時為機動車庫和非機動車庫（戰(zhàn)時為人防地下室）及設(shè)備房。

7號樓塔樓每層8戶、8號樓每棟塔樓每層為6戶，9號樓每棟塔樓每層為8戶，10號樓每棟塔樓每層為6戶，7-10號樓包括65、90、110、130、140等的中小戶型為輔，適宜面寬的飄窗設(shè)計考慮到住戶視線與空調(diào)機位的合理性。

在建筑功能布置方面7、8號樓為帶商業(yè)服務網(wǎng)點的塔式超高層住宅樓。其中7、8號樓首、二層裙樓為商業(yè)，設(shè)地下兩層車庫及設(shè)備房；地上3-37層為塔式住宅樓，8號樓二層局部為住宅（其余為首層天面及架空）。7、8號樓建筑總高度為114.5米，首層為大堂、局部架空、公建配套和商業(yè)功能。其中7、8號樓首、二層裙樓商業(yè)為獨立復式商鋪，單間不超300平方米。7號樓塔樓首層還設(shè)有公建配套文化室，8號樓塔樓首層設(shè)有公建配套老人服務站，居委會和居民健身場所。9號樓為不帶商業(yè)服務網(wǎng)點的塔式超高層住宅樓，設(shè)地下兩層車庫及設(shè)備房，首層為大堂、局部架空和公建配套居民健身場所。地上2-40層為兩棟獨立的塔式住宅，建筑總高度為123.5米。10號樓為首層帶派出所（回遷性質(zhì)）的住宅，設(shè)地下二層車庫及設(shè)備房（局部三層地下室），首層為大堂、派出所（回遷性質(zhì)）和局部架空層。地上2-39層為兩棟獨立的塔式住宅，建筑總高度為120.2米。

本工程建筑分類為一類建筑，建筑的耐火等級為一級，抗震設(shè)防烈度為7度。

六、 立面造型

琶洲村地塊十一改造項目的整體立面上采用新古典風格，并適當穿插一些現(xiàn)代元素，沉穩(wěn)莊重之余而不呆板。其中的塔樓每層中較大戶型南向立面更是通過局部推進的方式，使建筑形體虛實對比，錯落有致，產(chǎn)生強烈的韻律美及豐富的層次感。

建筑采用統(tǒng)一材料質(zhì)感的面磚搭配和對比，結(jié)合建筑細部盡可能反映裝飾與結(jié)構(gòu)形式美，結(jié)合建筑自身的結(jié)構(gòu)形體，運用豎向裝飾線、橫向梁線、飄板、百葉具有很強的韻律感。建筑主體的黃色面磚及首、二層部位的條形面裝飾磚相結(jié)合，飄窗及空調(diào)百葉，給人通透感覺，清新典雅，同時給住戶一種自豪滿足感和歸屬感。

空調(diào)機位結(jié)合建筑外觀設(shè)計，巧妙地進行隱蔽處理。預埋空調(diào)冷凝水集中排放管，既保護了設(shè)備，又美化了建筑外觀，徹底避免了“空調(diào)雨”現(xiàn)象。管槽移至室外進行隱蔽處理，不僅沒有破壞建筑外觀，而且避免在室內(nèi)過多穿孔開鑿，有利防止?jié)B漏，增加室內(nèi)使用面積，便于管道檢修。

七 、綠化

住宅部分地塊用地規(guī)模較大，為了營造舒適的中心花園，小區(qū)內(nèi)集中綠地覆土1.5米。整體設(shè)計上抬高中心花園標高，從空間上弱化周邊商鋪對花園的圍合感，而且減少城市道路對居住小區(qū)內(nèi)的干擾，增強居住空間的私密性。公共綠地包括小區(qū)級中心花園和一處組團級公共綠地。中心花園由各休閑廣場結(jié)合大面積的綠化布置，配以架步、綠蔭、涼亭等園林小品營造出一個嶺南特色的庭院空間。組團公共綠地是指中心花園東面的公共綠地，主要布置康體活動設(shè)施。在這些公共綠地中設(shè)置尺度宜人的座燈、座椅、小品、花壇、兒童活動器械等，配以草地、灌木及常綠喬木，成為居民就近休憩的公共綠化空間。

該小區(qū)綠地率為35％。

八、建筑無障礙

篇10

核心區(qū)內(nèi)一共規(guī)劃建設(shè)16棟超高層建筑。受業(yè)主委托，我們對CBD核心區(qū)進行整體規(guī)劃設(shè)計，同時對其中的Z3、Z4，z5、Z6地塊的超高層進行單體的建筑設(shè)計(圖3、10、1 1)。

整體規(guī)劃設(shè)計

CBD核心區(qū)是北京市CBD最大的成片未開發(fā)區(qū)，將建設(shè)具備國際頂級品質(zhì)的寫字樓、高端商務酒店、國際會展中心、高檔商業(yè)文化娛樂設(shè)施、中央廣場和區(qū)域立體交通樞紐等設(shè)施的城市綜合體，打造國際化、現(xiàn)代化的商務中心區(qū)(CBD)核心區(qū)域，帶動北京市現(xiàn)代服務業(yè)的快速發(fā)展，成為世界頂級的集高端辦公、居住，購物、文化娛樂為一體的城市中心區(qū)(圖4)。

為了實現(xiàn)上述目標，我們認為該區(qū)域應具備下列特征：符合世界頂級金融區(qū)的城市形象、疏密有致的城市空間、優(yōu)美的環(huán)境、充滿活力的城市中心區(qū)、先進的交通和城市基礎(chǔ)設(shè)施及高水平的建筑。

要使CBD核心區(qū)具備這些特征則必須重點關(guān)注下列技術(shù)因素：路網(wǎng)和交通系統(tǒng)、建筑基底與用地的關(guān)系、開敞公共空間與建設(shè)區(qū)的圖底關(guān)系、建筑高度、建筑形式、綠化系統(tǒng)以及建筑的功能配置和綠色環(huán)保策略。我們的整體規(guī)劃設(shè)計針對上述7個技術(shù)內(nèi)容進行。

1.路網(wǎng)及交通系統(tǒng)(圖7)

基于下面四個原因本方案基本不對路網(wǎng)和道路線形進行調(diào)整。

(1)根據(jù)交通規(guī)劃的原則，高密度路網(wǎng)和平交路口是最經(jīng)濟和高效的道路設(shè)計形式，鑒于本區(qū)域的開發(fā)強度，路網(wǎng)密度不易降低。

(2)從道路設(shè)計的角度來看，本區(qū)用地較小，道路線形的改動將給區(qū)內(nèi)交叉路口和區(qū)外路口設(shè)計造成困難。

(3)路網(wǎng)密度和線型的改變將使各地塊指標發(fā)生較大變化。

(4)路網(wǎng)密度降低，將有可能減少超高層建筑的個數(shù)，從而影響城市形象。

另外，由于Z15地塊用地較小，必須將用地南側(cè)道路南移，但南移后道路東西兩側(cè)路口與原路口對位有問題，建議取消此路(圖5、6)。

由于現(xiàn)狀公共交通站點在用地四周分布不均衡，我們將用地西側(cè)的四塊地的建筑覆蓋率降低，留出更多室外廣場供乘坐公共交通的人使用。同時在用地北側(cè)和東側(cè)的兩塊地也進行了相同的調(diào)整，以便為未來均衡的布置公交站點提供有利的條件(圖9)。

結(jié)合現(xiàn)有公交站點的布局和未來的規(guī)劃，重新設(shè)計了整個地塊的建筑退線，地下商業(yè)街、中央綠地，從而形成了一個結(jié)合綠化和廣場的步行系統(tǒng)，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的綠色出行。

CBD核心區(qū)將構(gòu)建以公共交通為主體的對外交通系統(tǒng)，以慢行交通為主體的內(nèi)外接駁系統(tǒng)的交通組織模式，實現(xiàn)綠色低碳、以人為本的和諧交通體系。

2.建筑基底與用地的關(guān)系(圖8)

綜合考慮各地塊的開發(fā)強度，我們對各地塊建筑和建筑控制線之間的關(guān)系進行了設(shè)計，形成了由廣場、街墻組成的極具活力的街道空間。

3.開敞公共空間與建設(shè)區(qū)的圖底關(guān)系(圖12)

中央綠地對形成區(qū)域內(nèi)的城市空間起到了至關(guān)重要的作用，因此在規(guī)劃中通過中軸線上的建筑及周邊建筑的塑造以及綠地的設(shè)計，強化了中央綠地的作用，同時在區(qū)域內(nèi)還設(shè)置了3個小型廣場，進一步改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，并形成步行交通的節(jié)點。

4.建筑高度

根據(jù)規(guī)劃條件，核心區(qū)建成后將形成“高樓林立”的城市形象。從城市設(shè)計的高度上來看，CBD核心區(qū)建成后應對新的城市天際線有所貢獻。通過大量的視線分析和在城市重要節(jié)點遠景視角上觀看CBD超高樓群的天際線形象的多方案比較，我們發(fā)現(xiàn)從城市各主要方向看本區(qū)，受建筑高度和透視的影響，區(qū)內(nèi)最高為400m的建筑與國貿(mào)三期及區(qū)內(nèi)300m高的建筑相比，缺乏視覺上的控制力(圖13、14、17、18)。

同時，研究國際上幾個典型的高層建筑密集區(qū)，最高的建筑大多比他周圍的建筑高一倍左右，因此為了獲得更好的視覺效果，本方案重點將區(qū)內(nèi)Z15和Z6地塊內(nèi)兩幢建筑的高度分別從400m和300m提高到500m和380m，從而形成形象鮮明、錯落有致的城市景觀(圖15、16、19、20)。

為了保證區(qū)內(nèi)整體開發(fā)規(guī)模不變，我們對除Z15地塊之外的每個地塊的面積進行了適當?shù)恼{(diào)整。

5.建筑形式

在規(guī)劃設(shè)計中，我們強調(diào)區(qū)域內(nèi)的建筑應以體現(xiàn)當代建筑設(shè)計理念及新技術(shù)，新材料的應用為主，建筑以現(xiàn)代風格為主，不建議采用帶有傳統(tǒng)形式的建筑方案。

建筑色彩在相同色調(diào)的基礎(chǔ)上進行適當變化，對重點地段的建筑在風格和色彩上給予更多的選擇。

考慮到土地開發(fā)和城市建設(shè)的特點，本地塊強調(diào)區(qū)域內(nèi)建筑的多樣性，同時適當?shù)匦纬捎蓭讉€地塊組成的組團，使得建筑形象既有個體又有群體，張馳有度、豐富多彩(圖24)。

本方案強調(diào)建筑造型上和而不同，既豐富而又不混亂的整體感。在此基礎(chǔ)上從城市角度對其高度、體量和造型做出精確的控制是CBD核心區(qū)建筑群確立自身在城市中的地位，取得標志性進而對城市形象做出貢獻的基本保證。

6.綠化系統(tǒng)(圖25)

結(jié)合中央綠地，用地西、北側(cè)城市綠化帶、組團廣場、路旁綠化、地面步行系統(tǒng)進行綠化設(shè)計，形成一個點、線、面組成的綠化網(wǎng)絡(luò)。

中央綠地是景觀設(shè)計的重點，我們綜合考慮了道路環(huán)境、城市活力、中心區(qū)建筑景觀要求以及生態(tài)環(huán)保等因素，對中央綠地進行規(guī)劃設(shè)計。將東西兩側(cè)的用地布置成以本地樹種為主的常綠和落葉喬木混雜林，并布置座椅等城市家具，地面采用硬質(zhì)鋪裝(圖22、23、25～27)。

中間部分為由類卯形構(gòu)圖形成的帶有下凹微地形的草地，保障形成開敞的綠地空間，并為周邊建筑形成良好的視覺觀賞區(qū)。

結(jié)合下凹地形，使中央綠地穿過兩條城市道路，形成一個不受車行交通干擾的完整的綠化廣場。

在中央草地和周邊樹林交界處，利用地形，形成一個獨特的大小形狀隨水的多少變化的景觀淺水地。

根據(jù)人的行為特點在中央草地上形成交叉的由粗砂鋪裝的連接各交叉路口的步行捷徑。

步行系統(tǒng)均結(jié)合大樹冠行道樹形成綠蔭。

7.建筑的功能配置和綠色環(huán)保策略

在已確定的超高層建筑功能布局的基礎(chǔ)上，結(jié)合人行交通系統(tǒng)的布置，對各地塊建筑的裙房進行功能布局，形成各具特色充滿活力的CBD核心區(qū)。

在本項目的區(qū)域設(shè)計中，運用多項綠色生態(tài)技術(shù)，從系統(tǒng)的角度出發(fā)，進行理性、優(yōu)化的整合設(shè)計，使整個CBD新區(qū)實現(xiàn)“減少城市能源負荷、不對環(huán)境構(gòu)成威脅、為人創(chuàng)造健康舒適的人居環(huán)境”，從而達到節(jié)能減排、環(huán)保低碳的綠色生態(tài)理念(圖28)。

Z3、Z4、Z5、Z6單體設(shè)計

沿續(xù)本方案總體規(guī)劃的思想，我們在個體設(shè)計時考慮以下幾方面設(shè)計要點：

1.將Z3、Z4、Z5、Z6四個地塊作為一個組團進行設(shè)計(圖29、36、37)

圍繞區(qū)域中心廣場，將四塊地的建筑設(shè)計成統(tǒng)一又富于變化的組群，之所以這樣設(shè)計是基于下面兩個原因。

由于本地塊位于核心區(qū)的西側(cè)，西臨東三環(huán)，從城市的西、西北、南、東南，均能較清晰地看到這組建筑，特別是從長安街、天安門廣場向cBD眺望，這組建筑對于該區(qū)域非常重要(圖21)。由于Z6地塊的建筑為核心區(qū)內(nèi)第二高的建筑，因此宜設(shè)計成較有特色的建筑(圖30～33)。

從上海陸家嘴的規(guī)劃實踐來看，為了從城市主要視點外灘看陸家嘴時形成錯落有致的城市景觀，兩幢最高的建筑前端布置了一些較低矮的建筑，但由于兩幢標志性建筑不能對前端建筑進行控制，于是使標志性建筑的效果受到一定的影響。而本區(qū)內(nèi)的建筑布局與陸家嘴頗為相似，因此我們認為將這四幢建筑設(shè)計成一組，可以在城市大尺度上觀看CBD核心區(qū)時，使前景建筑和標志性建筑更和諧。

另外，組團和個體相間布置，更有利于形成區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)的多樣性。

2.鮮明的建筑形象

也許一幢建筑對于業(yè)主來說形象，功能、造價都是其關(guān)心的內(nèi)容，然而對于一個城市來說，一幢建筑對城市的貢獻主要取決于她的造型以及其形成的開放的城市空間。

CBD核心區(qū)是奧運后北京現(xiàn)代化建設(shè)的重要地區(qū)，在其中建設(shè)的重點項目應具有鮮明的建筑形象。

本地塊與其余三個地塊的建筑造型設(shè)計以綠葉為原型，形成躍動的、富有張力的建筑外型。在這個富有未來感的造型基礎(chǔ)上，我們利用兼有外遮陽作用的結(jié)構(gòu)柱形成垂直律動的線條，更增添這組建筑的美感。入夜之后，特別設(shè)計的夜景在空中形成一組奇妙的鳳尾造型，將為城市的夜空貢獻一幅優(yōu)美的景觀。

本方案的綠葉造型同時有利于減少風荷載對高塔結(jié)構(gòu)的影響。

另外，由于本地塊的建筑在高度上明顯低于最高的建筑，其獨特的造型并不會對區(qū)內(nèi)最高的建筑造成威脅。

3.裙房設(shè)計

據(jù)對公共交通站點的分析和總圖的要求，并結(jié)合主塔的體型裙房被設(shè)計成占地較小的幼芽造型。

4.高度調(diào)整

根據(jù)總體規(guī)劃，Z3的高度調(diào)整為240m。

根據(jù)總體規(guī)劃，Z4的高度調(diào)整為260m。

根據(jù)總體規(guī)劃，Z5的高度調(diào)整為180m。

根據(jù)總體規(guī)劃，Z6的高度調(diào)整為380m。

5.節(jié)能及環(huán)保

我們在設(shè)計中充分利用自然手段以及高效人工設(shè)備系統(tǒng)，如外遮陽、太陽能、導光裝置、熱泵和蓄冰設(shè)備等，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保與低碳減排的目標。

本組團的塔樓平面布置方式采用風車形，最大程度上保證了每個地塊上的高層主樓在日照，視線，景觀以及商業(yè)價值上的均好性(圖34)。

區(qū)域通過建筑整體設(shè)計，而不是單一獨立設(shè)計，實現(xiàn)區(qū)域的風環(huán)境最優(yōu)化，既有利于人員活動行走的舒適性，同時也有利于減少建筑冷風滲透引起的能耗損失，此外還可引導自然通風，減少空調(diào)能耗，實現(xiàn)“節(jié)能”目標(圖35)。

6.交通組織

為強調(diào)組團性，對于組團內(nèi)四個地塊形成的路網(wǎng)系統(tǒng)我們考慮使用的便利性和靈活性雖未進行嚴格的人車分流，但也進行了相對地區(qū)域劃分。將四塊用地圍合的十字型道路設(shè)計為主要人行區(qū)域，組團內(nèi)各建筑主入口均設(shè)置在此區(qū)域：同時將組團環(huán)路設(shè)計為主要車行區(qū)域，各地塊地下車庫出入口直接開向此環(huán)路，使主要車行交通以環(huán)狀布置于組團(圖36)。