土地供應(yīng)管理范文

時間:2023-09-25 18:25:02

導(dǎo)語:如何才能寫好一篇土地供應(yīng)管理,這就需要搜集整理更多的資料和文獻,歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文,供你借鑒。

土地供應(yīng)管理

篇1

第二條**市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備供應(yīng)管理工作,適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地儲備供應(yīng)是指土地儲備機構(gòu)依據(jù)本辦法的規(guī)定,將需盤活的存量土地以收回、收購、置換方式予以儲備,通過前期開發(fā)整理,向土地使用者公開提供土地的行為。

第四條市政府成立土地儲備管理委員會,具體領(lǐng)導(dǎo)本市的土地儲備工作。**市土地儲備中心(市國土資源局下屬事業(yè)單位,以下簡稱儲備中心)在**市土地儲備管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下,負責市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備和出讓前期工作。

第五條市國土、財政、規(guī)劃、監(jiān)察、發(fā)改委、國資委、審計、建設(shè)、房管、環(huán)保、物價等部門應(yīng)按照各自職責,做好土地儲備供應(yīng)的相關(guān)工作。

第六條市國土資源部門應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和土地利用年度計劃,會同有關(guān)部門制定年度土地儲備和供應(yīng)計劃,經(jīng)市土地儲備管理委員會審核后報市政府批準實施。

第七條下列土地應(yīng)當通過收回或收購的方式予以儲備:

(一)土地使用期限已滿被依法收回的土地;

(二)依法收回的閑置土地;

(三)因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的原劃撥土地;

(四)企事業(yè)單位以出讓方式取得土地使用權(quán)后改變用途的土地;

(五)以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)和不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;

(六)需盤活改造的工商企業(yè)的倉儲或其他用地;

(七)市政府為公共利益或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城改造和土地整理指定收回、收購、置換的土地;

(八)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上由政府優(yōu)先收購的土地;

(九)市規(guī)劃區(qū)內(nèi)按規(guī)劃要求需改造的村莊用地;

(十)司法機關(guān)依法提請協(xié)助執(zhí)行的土地使用權(quán)清償債務(wù)的土地;

(十一)轉(zhuǎn)讓地方后改變?yōu)榻?jīng)營性用地的原軍用土地;

(十二)土地使用權(quán)人申請收購的土地;

(十三)其他需要儲備的土地。

第八條凡本辦法規(guī)定應(yīng)當儲備的土地,土地使用權(quán)人應(yīng)當申請市儲備中心收購,不得擅自轉(zhuǎn)讓或開發(fā)。

第九條儲備土地前,規(guī)劃部門應(yīng)出具地塊詳細規(guī)劃和控制指標以及道路坐標、控制紅線圖等,作為土地收購儲備的依據(jù)。

儲備土地出讓應(yīng)當附規(guī)劃部門出具的規(guī)劃指標及附圖,并且完成前期開發(fā)整理工作。

第十條儲備中心擬定的土地儲備和供地方案,應(yīng)當在地價評估的基礎(chǔ)上由國土資源部門研究,報市政府批準后實施。

土地儲備方案應(yīng)當包括補償安置方案。

第十一條儲備土地的供應(yīng)一律實行有償使用,并遵循土地審批程序。除法律法規(guī)要求行政劃撥的以外,經(jīng)營性用地應(yīng)采取招標拍賣掛牌方式出讓供應(yīng)土地。

第十二條招標拍賣掛牌出讓土地的起始價、保證金由國土資源部門研究確定后報市政府批準;招標拍賣掛牌出讓土地的底價由土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)確定。

第十三條儲備土地信息以及招標拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當遵循出讓計劃公開、供地信息公開、集體決策公開、程序公開、競價公開、出讓結(jié)果公開的原則。

第十四條土地儲備資金來源主要有以下幾種方式:

(一)從土地出讓收益中提取10%充實周轉(zhuǎn)金;

(二)銀行抵押貸款;

(三)其他借款;

第十五條加強土地儲備資金管理,土地儲備資金應(yīng)做到??顚S茫魏螁挝缓蛡€人不得挪作他用。

第十六條土地儲備工作人員、、利用職務(wù)便利索取或收受賄賂的,給予行政處分。構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第十七條凡本辦法規(guī)定應(yīng)當進行儲備的土地,土地使用權(quán)人未申請儲備非法轉(zhuǎn)讓、出租、買賣或改變用途的,由國土、規(guī)劃部門按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定實施處罰。

第十八條當事人對行政處罰不服的,可依法向同級人民政府或上一級行政主管部門申請行政復(fù)議,也可向人民法院提起行政訴訟。

篇2

[關(guān)鍵詞]3S 土地管理 應(yīng)用

中圖分類號:P208 文獻標識碼:A 文章編號:1009-914X(2015)42-0361-01

引言

國家城市化進程加速發(fā)展,土地資源供給變得日趨緊張。地籍管理和地籍測量受到了很大程度上的重視,地籍測量就是為解決地籍有關(guān)問題,管理地籍信息而進行的測繪工作,主要是測定每塊地的分布、面積,確定其類型、利用現(xiàn)狀,記錄其價值和權(quán)屬,據(jù)此建立土地管理數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),為各行業(yè)各部門決策提供參考數(shù)據(jù)。地籍管理的主要內(nèi)容就是土地的權(quán)屬首次登記和變更登記,我國土地開發(fā)和利用最難解決的問題就是地籍權(quán)屬的變更和調(diào)整工作。在地籍管理中應(yīng)用GIS就可以更好的在地籍管理中應(yīng)用技術(shù)來進行輔助,這樣可以提高地籍管理的效率,同時也能更好的促進地籍管理的質(zhì)量,保證地籍管理工作可以順利進行。利用地理信息系統(tǒng),在進行地籍管理的時候能夠更好的對土地進行開發(fā),同時也能更好的對利用的土地進行等級以及權(quán)屬的劃分,同時對土地使用、居民分布以及地表覆蓋率能夠進行更好的分析,可以將分析的內(nèi)容統(tǒng)計在數(shù)據(jù)表格中,這樣可以更好的方便管理人員進行管理。地籍管理信息系統(tǒng)在使用的時候還是可以進行查詢、分析以及統(tǒng)計的,這樣能夠更好的對要利用的土地進行規(guī)劃和管理。

地籍測量工作內(nèi)容主要包括:控制測量、界址點測量、地籍圖測繪、面積測算等。其在應(yīng)用方面涉及了土地評估規(guī)劃、土地定級估價、土地利用動態(tài)監(jiān)測等方面。下面就這幾方面的內(nèi)容加以探討。

1 土地評估、規(guī)劃及利用中的應(yīng)用

地理信息系統(tǒng)具有空間分析功能,可以對空間疊加情況進行分析,同時也能和不同的數(shù)學模型進行組合,能夠更好的對土地質(zhì)量和適宜性進行更好的評估,在進行評估的時候相關(guān)的評估等級指標也是可以獲得的。地理信息系統(tǒng)在已經(jīng)獲得土地數(shù)量和質(zhì)量的時候,可以對土地農(nóng)作物以及草場中的預(yù)計產(chǎn)量進行預(yù)算,通過運算可以對土地的潛在生產(chǎn)潛力進行預(yù)計,這樣能夠更好的和人們生活中需要的糧食產(chǎn)量進行結(jié)合,對土地的人口承載量進行預(yù)測。在地理信息系統(tǒng)的幫助下,人們能夠更好的對土地進行規(guī)劃和利用,在進行規(guī)劃的時候所需要的信息就是一些預(yù)測信息。地理信息系統(tǒng)能夠進行大規(guī)模的分析,在進行分析的時候,也是要有一定的技術(shù)支持的。

2 土地定級估價中的應(yīng)用

土地定級評估是為了更好的利用土地,在進行土地定級的時候建立圖件數(shù)據(jù)庫也是非常重要的,在進行圖件建立的時候可以將土地的情況使用地形圖進行反映??梢酝ㄟ^比例地圖來作為地形圖的底圖,然后利用掃描儀器來進行掃描,然后利用圖片處理技術(shù)對底圖進行處理,這樣就可以得到要使用的數(shù)據(jù)信息,為了更好的保證地形圖的準確性,可以在地形圖中輸入相關(guān)的坐標值來進行地形圖的精確確定。地形圖中可以使用一些特殊的符號來對一些特定的地貌進行反映,同時在反映道路的時候可以利用線狀來進行表示,這樣能夠更好的表現(xiàn)地形的特征。建立土地定級的屬性數(shù)據(jù)庫的時候,要根據(jù)國家土地管理實施的土地定級規(guī)程來進行,同時在定級的時候要對評估地區(qū)的自然條件進行很好的分析,這樣可以更好的確定土地位置和質(zhì)量的影響因素,同時對土地的差異性也是一個比較好的表達。土地定級評估因素,是具有幾何定義和性質(zhì)的,這樣可以形成地理信息系統(tǒng)的點、線、面三個空間管理目標,同時對土地定級的屬性指標和屬性信息數(shù)據(jù)也是有很好的規(guī)定的。將已經(jīng)知道的數(shù)據(jù)和資源輸入到地理信息系統(tǒng)中,可以更好的對土地進行更好的劃分和處理。

土地定級數(shù)據(jù)的處理與分析。其一,通過ARCVIEW軟件,將土地定級因素及因子中存在個體至土地定級地區(qū)邊界間距最大值,最為對土地定級評估影響的半徑,依據(jù)其影響半徑,可在地基因素周圍建立寬度適宜緩沖帶,在通過衰減模式,獲取每個緩沖帶分值。其二,通過GeoProcessingWizard軟件中具有的DISSOLVE命令和UNION命令,把因素和因子中存在的個體空間數(shù)據(jù)及屬性數(shù)據(jù)相疊加和處理,并編制出每個因素產(chǎn)生作用的分值圖表。其三,RCVIEW軟件和ARC/INFO軟件,把因素圖放入Spatial Wizard中進行處理,并形成土地定級單元,呈拓撲關(guān)系,在把其齒形狀的邊界線放入到ARC/INFO軟件系統(tǒng)中的UNION命令和ELIMINATE命令中進行平滑邊界的處理。土地定級評估成果圖形成主要是通過ARCVEIW軟件建立專題地圖來形成的。在矢量化區(qū)域土地的單元圖前提條件下,形成專題不相同的地圖,并對形成的專題地圖進行數(shù)據(jù)分析、審核和取證,然后對形成專題地圖采取合理的調(diào)整措施,并在制作出相應(yīng)的圖例、注記、圖框及符號等,使得整個地圖分布更加的詳細、清晰。

3 土地利用動態(tài)監(jiān)測中的應(yīng)用

現(xiàn)階段的土地動態(tài)監(jiān)測方法主要以土地利用的變更研究和遙感監(jiān)測技術(shù)為主。土地利用的變更研究工作,主要是對產(chǎn)生變化圖版進行勾勒,并疊加分析的方法對圖版勾勒結(jié)果與以前數(shù)據(jù)進行比較,而分析結(jié)果則可作為土地利用決策的重要依據(jù)。土地變更研究系統(tǒng)功能主要有數(shù)據(jù)錄入、土地變更分析及數(shù)據(jù)輸出等,其中土地變更分析是整個土地變更研究性的核心內(nèi)容。通過土地變更研究系統(tǒng),系統(tǒng)用戶能夠依據(jù)過程庫中已知結(jié)果,制作出各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)表格,并通過這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)表格,判斷土地變更數(shù)據(jù)是否準確。如果土地數(shù)據(jù)準確無誤,則可以將其放入到圖版中進行合并操作,在圖版合并過程數(shù)據(jù)庫中,通過對已經(jīng)分割的土地變更圖版進行合并,即可獲取新的變更圖版,并形成新的土地變更現(xiàn)狀圖層。再者,我們將土地變更現(xiàn)狀圖層放入到歷史數(shù)據(jù)庫中,可便于系統(tǒng)用戶對這些數(shù)據(jù)的查詢及回溯。若土地變更現(xiàn)狀圖層存在錯誤性操作現(xiàn)象,系統(tǒng)用戶可在歷史數(shù)據(jù)庫獲取原有資源,對錯誤數(shù)據(jù)進行還原。

在地理信息系統(tǒng)在土地動態(tài)監(jiān)測中的應(yīng)用,能夠為土地執(zhí)法監(jiān)察提供重要的依據(jù)。土地執(zhí)法監(jiān)察主要對土地管理法規(guī)及法律實施及執(zhí)行情況進行有效的檢查和監(jiān)督,對違法土地管理法規(guī)及法律者進行嚴厲的制裁。地理信息系統(tǒng)在土地執(zhí)法監(jiān)察中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在以下兩個方面:其一,對地區(qū)土地管理部門職責及執(zhí)法情況進行檢查和監(jiān)督。其二,對土地利用者及所有者的土地管理和利用行為進行嚴密的監(jiān)督,以防止土地利用違規(guī)、違法現(xiàn)象的產(chǎn)生。通過地理信息系統(tǒng),對土地執(zhí)法進行有效的監(jiān)察,以防止土地利用違法行為的產(chǎn)生,對土地執(zhí)法監(jiān)察水平的提高具有重要意義。

4 結(jié)束語

現(xiàn)代數(shù)字化測繪新技術(shù)包括GPS、RS、GIS的“3S”技術(shù)。諸如:RTK GPS測量技術(shù)能夠在野外實時得到cm級的定位精度,利用數(shù)據(jù)處理軟件進行數(shù)據(jù)輸出整理,得到地籍要素及圖表等,具有實時、快速、高精度、經(jīng)濟效益高等優(yōu)勢。RS是一門新興技術(shù),運用現(xiàn)代空間技術(shù),以獲取目標影像信息為目的,經(jīng)過特殊手段進行處理加工,制成各種特殊影像圖,輔助地籍控制測量中、繪制地籍圖。GIS是以計算機軟硬件為基礎(chǔ),按照空間分布和一定的格式將各種地理信息輸入、儲存、編輯、檢索、查詢、分析等綜合性計算機管理系統(tǒng)。國內(nèi)流行的MapGIS、Mapinfo等軟件通過強大圖形處理技術(shù)和海量屬性信息處理功能能將圖形與屬性建立緊密聯(lián)系,有效解決了圖形與屬性不能建立聯(lián)系的問題。

總之,3S技術(shù)的融合應(yīng)用,使得GIS技術(shù)的應(yīng)用范圍更加廣泛, GIS技術(shù)也更加成熟,該技術(shù)已朝著更加簡單和小型的方向進行發(fā)展,這對GIS無疑將是一種新的活力,GIS在土地管理方面的應(yīng)用也必將充滿朝氣。

參考文獻

篇3

關(guān)鍵詞:預(yù)應(yīng)力管樁;靜壓樁;樁基選型:施工

中圖分類號:TU753.65

文獻標識碼:B

文章編號:1008-0422(2013)10-0153-02

1 前言

預(yù)應(yīng)力管樁與傳統(tǒng)的沉管灌注樁,鉆(沖)孔灌注樁及現(xiàn)場預(yù)制方樁相比,具有樁身質(zhì)量穩(wěn)定可靠、單樁承載力高、施工速度快、工效高、工期短、樁身耐打、檢測方便等優(yōu)點。經(jīng)過多年的推廣應(yīng)用已成為工程設(shè)計首選的比較成熟的基樁,也越來越受到工程界技術(shù)人員和建設(shè)業(yè)主的歡迎,它的出現(xiàn)與迅速發(fā)展是與傳統(tǒng)灌注樁劇烈競爭的產(chǎn)物。眾所周知,預(yù)制樁的質(zhì)量比灌注樁好,每立方砼的承載力也高于灌注樁,但預(yù)制樁的造價比灌注樁高,反之灌注樁的質(zhì)量不及預(yù)制樁,但單方造價卻比預(yù)制樁便宜,圍繞鋼筋砼樁成型工藝的不同,促使鋼筋砼樁型快速的發(fā)展,預(yù)制樁的配筋首先滿足工作條件下的樁身強度,同時還要驗算樁在起吊運輸、吊立和錘擊時的應(yīng)力與變形,計算分析表明普通鋼筋砼樁的配筋往往由起吊和吊立的強度控制,同時樁的承載力是通過樁的側(cè)阻和樁的端阻向地基傳遞荷載因此把樁芯的砼抽出來,既不影響樁的承載力,還可節(jié)約砼,又能減輕起吊重量。錘擊鋼筋砼預(yù)制樁需要考慮沉樁的動應(yīng)力,因而加大配筋量,如果沉樁工藝加以改進,將錘擊沉樁改為靜壓沉樁,減少錘擊沉樁的動應(yīng)力,又能消除打樁噪音,改善城市施工中的環(huán)保因素,這樣發(fā)展高強預(yù)應(yīng)力薄壁空心管樁采用靜壓沉樁工藝應(yīng)成為當前新樁型發(fā)展的必要趨勢。

2 工程簡介與地質(zhì)概況

擬建工程為一棟帶地下室的18層商住樓建筑,總建筑面積12165m2,工程重要性等級為一級,抗震設(shè)防烈度為7度。該建筑結(jié)構(gòu)體系采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)形式,地下室為設(shè)備機房,地上一、二層為商場,三層以上均為住宅。根據(jù)地質(zhì)勘察報告擬建場地為低山丘陵地帶,山前洪積相與海積相交互作用的山前平原地貌單元,場地鉆探揭示:

2.1土表面為雜填土,由建筑垃圾、生活垃圾組成,局部有排洪淤積的塘泥,素土為灰黃色松散狀以坡殘積土與粘土為主,人工填合而成,均勻性差,部分地面尚未回填。

2.2粉質(zhì)粘土②灰黃色、軟塑一可塑,飽和標貫擊數(shù)在2-13擊間,平均5.6擊。

2.3淤泥(淤泥質(zhì)土)深灰、灰黑色,飽和流塑為主,全場分布海相淤積而成。

2.4粉質(zhì)粘土④灰黃色,濕可望偏軟~可塑偏硬,該層下部局部地段含有20-30%中級砂。

2.5殘積砂質(zhì)粘土,灰褐色,可塑~硬塑,屬花崗巖風化殘留,含石英、礫砂及中粗砂,手槎有粘感,浸水易崩解軟化,標貫在30擊左右。

2.6全風化,淺黃色,飽和硬塑,母巖為花崗巖,原巖結(jié)構(gòu)已無法辨認,主要礦物成份為長石、石英和云母等,裂縫節(jié)理極發(fā)育.組織結(jié)構(gòu)基本破壞具殘余結(jié)構(gòu)強度,巖芯手捏呈散體砂土狀,屬極軟巖,工程性能差,巖面埋深起伏較大。

2.7強風化,灰白色,褐黃色,中粗粒結(jié)構(gòu),散體~碎塊狀構(gòu)造,其強度大體隨深度加深而漸強,巖芯由散體土狀漸變?yōu)樗閴K狀,完整性為極破碎,工程性能較好巖面埋深起伏較大。

2.8中風化,灰黃色,褐黃色,中粗粒結(jié)構(gòu),塊狀構(gòu)造,礦物成份主要由長石,石英和云母等礦物組成,裂隙不甚發(fā)育,巖芯呈塊狀-柱狀,完整性較好,采取率為68-97%,屬較硬巖,工程性能良好,巖面埋深起伏較大。

綜述場地土層結(jié)構(gòu),巖面埋深起伏較大,在部份地質(zhì)鉆探中揭示,強風化層較薄或缺失,從軟弱土層直接進入中風化巖層,中間缺少緩沖層,巖面覆蓋層巖土風化程度不均,形成軟硬不一,差異極大給樁基施工帶來極為不利條件。

3 基礎(chǔ)選型

根據(jù)場地各巖土工程分析與評估,天然淺基不能滿足工程結(jié)構(gòu)要求,必須采用樁基,地質(zhì)鉆探提供沖、鉆孔灌注樁與予應(yīng)力管樁方案可供選擇。若采用鉆孔灌注樁基礎(chǔ)具有以下優(yōu)點,入土深度可根據(jù)地質(zhì)巖層起伏變化采用不同樁徑、樁長、剛度大,可以多孔同時施工,效率高,鉆孔樁無擠土作用,單方砼價格較低,但影響鉆孔灌注樁施工質(zhì)量的因素較多,對其施工過程中每一環(huán)節(jié),如鉆孔工藝,泥漿護壁配制、鋼筋籠的上浮,水下砼的配制和澆注等都必須嚴格管理,稍有不慎往往造成塌孔、孔底沉渣過厚,影響承載力的發(fā)揮。而靜壓予應(yīng)力管樁(PHC樁)基礎(chǔ)則能充分發(fā)揮該樁型強度高(C80砼)、樁身質(zhì)量可靠穩(wěn)定,單樁承載力高,施工速度快等優(yōu)點。經(jīng)過分析比較,最后采用靜壓PHC樁較為經(jīng)濟合理。

4 靜壓予應(yīng)力管樁的設(shè)計與施工

福建省2002年編制出版先張法予應(yīng)力高強砼管樁(DBJTl2-57)和建筑予應(yīng)力砼管樁基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)程(DBJl3-59-2004),對我省推廣應(yīng)用PHC樁起了很大的推動作用,同時也積累豐富的實踐經(jīng)驗,本工程基礎(chǔ)采用靜壓PHC樁結(jié)合上部結(jié)構(gòu)荷載和地質(zhì)構(gòu)造特點,著重對該工程的設(shè)計施工方面的問題進行分析探討。

4.1 單樁承載力的確定

設(shè)計人員一般根據(jù)“建筑樁基技術(shù)規(guī)范”提供的土的物理指標和承載力參數(shù)之間的經(jīng)驗關(guān)系確定單樁承載力Quk=∑qsikLl+qpkAp-(1),式中各物理參數(shù)意義參見JGJ94-2008規(guī)范,據(jù)此設(shè)計計算的單樁承載力標準值遠低于單樁靜載試驗得到的數(shù)值,從實際管樁基礎(chǔ)工程實例反饋的信息表明已竣工建筑物的沉降量均較小,滿足規(guī)范和使用要求,因此管樁的單樁承載力不能簡單按式(1)計算,否則將造成工程的巨大浪費。同時,建筑樁基技術(shù)規(guī)范規(guī)定一級建筑樁基應(yīng)采用現(xiàn)場靜載荷試驗決定單樁豎向承載力,其它方法僅供參考。

預(yù)應(yīng)力管樁給設(shè)計人員帶來很大方便,因為管樁工廠化生產(chǎn),樁長可根據(jù)埋深組合,設(shè)計人員選定樁徑、長度后從工廠拉運工地試打,再不要像預(yù)制樁要在工地預(yù)制后需養(yǎng)護28天而拖延工期,打樁7天后即可試樁。本工程采用試打樁與工程樁相結(jié)合的試樁方法,具體做法是把工程樁平面放樣好,先打幾根有代表性的工程樁作試樁,將試樁結(jié)果(包括選樁徑、樁長、承載力等)提供設(shè)計院進行圖紙修正,待全部工程樁打完后再按規(guī)范規(guī)定檢測數(shù)不少于總樁數(shù)1%,將試打樁可納入總檢測樁數(shù)中,這樣做不因試打樁而增加額外試樁費用,很受業(yè)主歡迎。

4.2靜壓管樁的施工質(zhì)量控制

靜壓管樁施工最困難的是碰到復(fù)雜巖土地基,本工程因持力層坡度起伏變化較大,故采用開口型樁尖以增加樁的嵌巖能力,以防樁尖滑動,采用開口樁尖的另一好處是樁端土會不斷地被擠入樁腔內(nèi),上擠力與腔壁磨擦力達到平衡后形成土塞效應(yīng),也可以提高單樁承載力??紤]到樁的長短差異,不可能采用統(tǒng)一的施工壓樁力需進行調(diào)整,壓樁時嚴格記錄壓樁時間和各節(jié)壓力表讀數(shù)、壓樁深度,保持連續(xù)壓樁并控制壓樁速度在1—2m/min。本工程所選樁型為PHCS00—125AB型和PHC400—100AB型,設(shè)計要求單樁豎向極限承載力Qu達到4600kN和3600kN。本工地由于地表填土以下約2-10m左右淤泥層,受靜壓樁擠壓影響,排水不易,造成土體產(chǎn)生過大的超孔隙壓力不能及時消散,加劇擠土現(xiàn)象會把原先打到位的鄰樁上抬,因此對該工程的打樁順序應(yīng)先打中間的樁,后打周邊的樁;先打持力層較深的樁,后打持力層較淺的樁。沉樁速度要求嚴格控制,在相近地段連續(xù)沉樁不超過12根左右,速度過快同樣會使土體產(chǎn)生很大的孔隙水壓致使土體隆起帶動樁體上浮。

5 工程樁的質(zhì)量檢測

樁的靜載試驗有二個目的,那就是在施工前做靜載試驗是為設(shè)計提供單樁承載力的依據(jù),工程樁打完后做靜載試驗是為了檢測工程樁的質(zhì)量及為以后工程驗收時提供依據(jù),根據(jù)國家規(guī)范規(guī)定試樁數(shù)不宜少于總樁數(shù)的1%,本工程檢測結(jié)果樁基施工質(zhì)量全部滿足設(shè)計要求,靜載試驗檢測曲線見圖1。

篇4

關(guān)鍵詞:含礫砂性土 砂礫層 地下水 滲透

中圖分類號:P641.13 文獻標識碼:A 文章編號:

一、概述

南昌市區(qū)域內(nèi)分布的地層有前震旦系、白堊系、第三系、第四系以及晉寧期、喜山期巖漿巖等,其中以第四系出露范圍最為廣泛。

1、前震旦系分布于區(qū)內(nèi)西北部,原為一套海相粘質(zhì)土、泥砂質(zhì)——火山碎屑沉積建造,經(jīng)晉寧運動的改造成為淺變質(zhì)巖系,部分受巖漿侵入作用,形成混合片麻巖。

2、白堊系和第三系普遍被第四系覆蓋,為一套河、湖相紅色碎屑巖建造。白堊系沿撫河故道以西一線分布,僅在贛江西岸零星出露,以砂礫巖、砂巖、粉砂巖為主;撫河故道以東均為第三系,泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖為主,間夾含鈣砂巖、鈣質(zhì)泥巖、局部見軟弱泥巖夾層,均被第四系覆蓋。

3、區(qū)內(nèi)西北部有晉寧期富斜花崗巖和喜山期輝長巖呈零星出露。

4、區(qū)內(nèi)第四系從老至新均有分布,全新統(tǒng)與上更新統(tǒng)分布范圍最廣,中、下更新統(tǒng)僅零星出露,以沖積為主,次為殘(坡)積與沖(湖)積。

二、南昌地區(qū)(礫)砂性土層的含水量分析

南昌地區(qū)的地層巖性由①人工填土(Qml)、②第四系全新統(tǒng)沖積層(Q4al)、③第四系上更新統(tǒng)沖積層(Q3al)、⑤下部為第三系新余群(Exn)基巖等4個大層組成。

根據(jù)地下水含水空間介質(zhì)和水理、水動力特征及賦存條件,擬建工程工程沿線按地下水類型可分為上層滯水、松散巖類孔隙水、碎屑巖類裂隙溶隙水三種類型。

南昌地區(qū)(礫)砂性層的含水量問題,經(jīng)研究:例1:③1粉質(zhì)粘土:其含水量為24.3(最小值15.2;最大值36.0;)例2:③4-j粉質(zhì)粘土:其含水量為24.8(最小值15.4;最大值30.6;)。這兩類土層的含水量基本都在一般粘性土正常范圍內(nèi)。

三、南昌地下水存儲條件

根據(jù)南昌地區(qū)的工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件,經(jīng)初步分析認為:上部土層以粘性土為主,地下水儲存條件以結(jié)構(gòu)水形式為主,土和水是一個整體。針對這類粘性土,在工程中采用一般的降水方法,可以解決基坑開挖和隧道盾構(gòu)施工時遭遇的地下水的影響。

對于砂性土,尤其是南昌地區(qū)所存在的粗砂、砂礫層、卵石、圓礫層,問題就不是那么簡單了。

粗顆粒的砂性土,一般都由巖石風化后經(jīng)水動力搬運沉積的。在此類地層中,水和土往往是互相獨立的,它們只是在地層深處共同存在。粗顆粒之間的空隙基本為水充填,礫石之間空隙也是水流動的通道。因此,砂礫層分布范圍多大,存水層的范圍也多大。如果在某一個點上(基坑)采取降水措施,就會使礫石層中的水沿著空隙向壓力小的地方流動,嚴格意義上講,這類水是抽不完的,以至于造成降水效果很差。

在砂礫層中進行降水,首先要阻斷地下水通過空隙流動的通道。也就是說,地下連續(xù)墻、排樁止水帷幕的設(shè)計深度和施工質(zhì)量就顯得非常重要,如果設(shè)計失誤,會造成止水效果不好。例如:南昌市地鐵工程施工案例——

XX站圍護結(jié)構(gòu)Φ1000@1400鉆孔灌注樁擋土、外側(cè)采用Φ800@1400高壓旋噴樁止水,設(shè)計圖紙為:

施工過程中發(fā)生圍護結(jié)構(gòu)滲水,經(jīng)分析認為:

1、設(shè)計中將止水帷幕與圍護樁設(shè)計成一條直線上,圍護樁間隔為400mm,高壓旋噴樁為800mm,在圍護樁成樁后,旋噴樁施工很難達到設(shè)計所要求的800mm,并與圍護樁咬合。如果旋噴樁向外偏移并與圍護樁形成三角形態(tài)勢,則止水帷幕的效果將大為提高。

2、由于最近雨水較多,部分大氣降水滲入地下,導(dǎo)致地下水壓力增大,加上止水帷幕設(shè)計與施工可能存在的問題,引起局部滲水。

3、圍護樁與旋噴樁之間的水土流失,只能進行填充,一般采用高壓注漿充填方法,現(xiàn)工程出現(xiàn)這種情況,要快速處理。根據(jù)土的滲透系數(shù)保證注漿壓力和注漿深度。

4、由于地質(zhì)條件較為復(fù)雜且將進入降雨集中期,要預(yù)防類似異常情況發(fā)生。建議小塊開挖并及時支撐,有發(fā)現(xiàn)漏水時要及時封堵。

四、地下水管控設(shè)計措施

地鐵建設(shè)工程在設(shè)計階段對地下水的管控措施,應(yīng)從以下幾個方面考慮:

1、基坑工程:基坑工程的開挖方案主要有無支護開挖與支護開挖,深基坑大多采用支護開挖,圍護結(jié)構(gòu)體系選擇與設(shè)計安全是風險防范的重點,在設(shè)計中必須嚴格按照《建筑基坑支護技術(shù)規(guī)程》及有關(guān)規(guī)范、規(guī)定對基坑內(nèi)外的土體穩(wěn)定進行計算,對基坑支護結(jié)構(gòu)抗壓、抗彎、抗剪承載力進行計算,當有錨桿及支撐時,應(yīng)對其進行承載力計算和穩(wěn)定性驗算,應(yīng)提出降水及止水方法的選擇和要求、預(yù)報警的要求及搶險措施。對地下水控制的計算及驗算主要有:

⑴ 基坑抗?jié)B流穩(wěn)定計算:在地下水位較高的地區(qū),當基坑底部為碎石及砂土且作用有滲透水壓力時,應(yīng)進行抗?jié)B流穩(wěn)定驗算,避免產(chǎn)生流土現(xiàn)象。圍護結(jié)構(gòu)的插入深度或者能切入到不透水層,或者其嵌固長度能滿足抗?jié)B穩(wěn)定條件。

⑵ 坑底突涌穩(wěn)定性驗算:當坑底為隔水層且隔水層下作用有承壓水時,應(yīng)進行坑底突涌驗算,如不能滿足要求時,應(yīng)在基坑底部采取加固措施或者鉆孔減壓措施保證坑底土層穩(wěn)定。

⑶ 地下水位控制計算:地下水控制的設(shè)計和施工應(yīng)滿足基坑周邊環(huán)境保護的要求,應(yīng)根據(jù)場地及周邊工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和環(huán)境條件并結(jié)合基坑支護及基礎(chǔ)施工方案綜合分析確定,地下水控制方法可分為集中明排、降水、截水和回灌等形式單獨或者組合使用。

⑷ 地下連續(xù)墻接頭施工與止水:地下連續(xù)墻單元槽段依靠接頭連接,當墻體較深、層壓水頭較高及周邊環(huán)境要求較高時,宜采用整體剛度和防滲性能較好的剛性接頭。同時為了防止接頭滲漏,還需要在接頭外側(cè)采用有效止水措施。

⑸ 在排樁這類圍護結(jié)構(gòu)設(shè)計中,樁的排數(shù)和厚度要根據(jù)防滲要求進行設(shè)計,樁與樁之間的搭接長度計算中都需要考慮滲透水壓力影響及施工質(zhì)量影響。

⑹ 在高壓噴射注漿、深層攪拌注漿、壓力注漿止水帷幕設(shè)計中都應(yīng)根據(jù)抗?jié)B要求進行孔距、樁距、厚度及樁排數(shù)的確定和驗算。

2、盾構(gòu)隧道工程:在含水砂土層中,盾構(gòu)隧道設(shè)計過程中將遇到的地下水的主要風險控制點有:

⑴ 盾構(gòu)密封系統(tǒng)設(shè)計:在富水砂層中,砂土在高壓水頭的壓力作用下,可能從各種間隙涌入隧道。因此,盾構(gòu)設(shè)計必須有良好的密封系統(tǒng)。其中重點保證盾尾系統(tǒng)、鉸接系統(tǒng)和螺旋輸送機的密封防水性能。

⑵ 進出洞口土體加固設(shè)計:1)在飽和粉、細砂、卵礫石地層,有條件的情況下宜優(yōu)先采用井點降水法:2)一般情況下宜采用深層攪拌樁加固,在洞門與加固土體之間用高壓旋噴樁進行加強,加固范圍:盾構(gòu)出洞厚度為7m,盾構(gòu)斷面位置加固范圍為左右各3.2m,上下為各為隧道上3.6m、下3.5m; 3)凍結(jié)法加固則需要特別考慮水文地質(zhì)條件。

篇5

關(guān)鍵詞:數(shù)字地圖;國土資源管理;日常工作

一、數(shù)字地圖應(yīng)用于國土資源管理工作

數(shù)字地圖存貯和記錄的形式為數(shù)字形式,具有便于更新、復(fù)制、存貯、傳輸、分析和共享的特點,在電腦的顯示器上可以直接查看,并且經(jīng)打印機可輸出為紙質(zhì)地圖。隨著測繪技術(shù)的快速發(fā)展,數(shù)字地圖逐步應(yīng)用于國土資源管理工作中,信息化水平顯著提高,推進了管理方式從“以數(shù)管地”向“以圖管地”的轉(zhuǎn)變,不僅為國土資源管理提供了有力的技術(shù)保障,同時為領(lǐng)導(dǎo)決策提供了科學依據(jù)。

二、數(shù)字地圖在日常工作中應(yīng)用的優(yōu)勢

國土資源部門的主要管理對象為土地資源和礦產(chǎn)資源,涉及的領(lǐng)域與人們的日常生活息息相關(guān),因此在對其進行管理時應(yīng)用的地圖必須有較高精度,因此國土資源管理部門領(lǐng)導(dǎo)及工作人員所在工作過程中使用數(shù)字地圖的頻率逐步提高,數(shù)字地圖不僅應(yīng)用于土地利用管理、地籍管理、基礎(chǔ)測繪管理、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用管理、地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理,同時在土地礦產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察、規(guī)劃實施、地質(zhì)災(zāi)害預(yù)防、規(guī)費征收、地價評估等方面也有延伸,廣泛應(yīng)用于國土資源管理的各個領(lǐng)域。

(一)有效提升工作效率

在日常工作中,國土資源部門工作人員頻繁的使用地圖,如果涉及的范圍較大時則需要多幅地圖,按照傳統(tǒng)的管理方式和工作模式,國土資源部門工作人員必須根據(jù)需要查看全部地圖,不僅需要較長的時間,并且工作強度大、工作成本高,從而導(dǎo)致工作效率低,同時出現(xiàn)差錯的機率也相對較高。如果采用數(shù)字地圖,工作人員可以利用計算機進行查閱,既能提升工作效率,又可節(jié)省大量的人力、物力、財力。

(二)有效減少工作失誤

國土資源部門傳統(tǒng)的管理方式都是以紙質(zhì)地圖作為依據(jù)的,但經(jīng)常會因紙質(zhì)地圖的精度不高而在管理過程中難以作出準確的決策,此類情況多出現(xiàn)在土地礦產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察、地籍管理、礦業(yè)權(quán)管理等工作中。在認定及處罰違法用地和超層越界開采礦產(chǎn)資源時,必須有精度較高的地圖作為依據(jù),由于數(shù)字地圖的精度高于紙質(zhì)地圖,避免了因精度低對工作產(chǎn)后負面影響。

(三)有效降低工作成本

紙質(zhì)地圖由于其存儲介質(zhì)的原因,需專門的場所進行存放,且圖件數(shù)量太多時不易檢索。數(shù)字地圖是以電子文件形式存在的,可以在計算機中進行存儲,能夠節(jié)省大量的人力、物力、財力。數(shù)字地圖由于以電子形式存儲,所以進行貯藏、攜帶、運輸和管理時比較方便,與紙質(zhì)地圖相比有效的降低了開展工作所需的成本和地圖的制作、使用、運輸、保管等環(huán)節(jié)的投入。

(四)有效增強表達效果

數(shù)字地圖的表現(xiàn)形式與傳統(tǒng)的地圖相比,能更進一步滿足有關(guān)工作需要,可以更直觀從圖件中提取出所需的要素。例如地形圖中等高線用來表示地貌形態(tài),但非專業(yè)人員很難直接進行判讀,如將等高線與遙感影像套合,地形地貌就可以形象、直觀地表現(xiàn)出來,這種表達效果是紙質(zhì)地圖無法達到的。鑒于國土資源管理精細的客觀實際,在具體工作過程中涉及到的信息量較大,通過數(shù)字地圖附帶的屬性可添加相關(guān)字段,使用者可以通過瀏覽圖件就能獲取到所需的相關(guān)信息,使數(shù)字地圖具備了紙質(zhì)地圖無法比擬的優(yōu)勢。

(五)有效促進信息化建設(shè)

數(shù)字地圖可通過地理信息系統(tǒng)軟件將多幅圖件進行拼接,待國土資源“一張圖”建成后,將各類型專題圖件進行疊加后,可實現(xiàn)在數(shù)字地圖上查詢、添加、讀取屬性數(shù)據(jù)等多種功能,又可根據(jù)管理權(quán)限瀏覽局部區(qū)域、整個地區(qū)乃至更大區(qū)域,使國土資源信息化滲透到日常工作中。

三、數(shù)字地圖在國土資源管理日常工作中的應(yīng)用展望

盡管計算機技術(shù)廣泛應(yīng)用于國土資源管理工作中使得國土資源信息化水平明顯提高,但在國土資源日常管理工作中應(yīng)用的范圍及深度還不夠,在個別工作中甚至還是空白。因此,雖然將計算機技術(shù)與數(shù)字地圖的有機結(jié)合逐步改變了國土資源的管理方式,已經(jīng)實現(xiàn)了從“以數(shù)管地”向“以圖管地”的轉(zhuǎn)變,但其可拓展空間廣闊。

(一)準確審批方面

土地資源和礦產(chǎn)資源傳統(tǒng)的審批都是依據(jù)紙質(zhì)地圖進行的,往往會造成審批范圍與實際開發(fā)建設(shè)范圍不一致的情況,甚至會造成審批的土地資源或礦產(chǎn)資源出現(xiàn)交叉重疊的現(xiàn)象,成為了土地資源管理和礦產(chǎn)資源管理工作中的隱患,今后可能會出現(xiàn)群眾上訪的情況,對社會穩(wěn)定產(chǎn)生影響。如果在審批過程中采用數(shù)字地圖作為審批確定的依據(jù),由于它具有精度高、定位準等優(yōu)勢,可避免一些不必要的失誤出現(xiàn)。

(二)地圖疊加方面

在修編土地利用總體規(guī)劃、礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃及其他專項規(guī)劃成果時,需向各職能部門收集發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)資料,不同部門提供的規(guī)劃圖件比例尺可能不一致,對于紙質(zhì)地圖來說從小比例尺轉(zhuǎn)換為大比例尺后是難以反映真實情況的,如果能夠提供數(shù)字地圖就可以將比例尺設(shè)置一致進行疊加,這樣就能使收集到的資料在應(yīng)用時不僅準確、而且方便,能夠減輕規(guī)劃編制人員的工作量。

(三)合理處罰方面

國土資源執(zhí)法以往對違法案件進行查處時,主要依靠紙質(zhì)地圖和工作中積累的經(jīng)驗,從而作出的處罰決定有時會產(chǎn)生差錯。隨著測繪技術(shù)的不斷發(fā)展,地理信息系統(tǒng)在國土資源管理工作中的普遍應(yīng)用,國土資源執(zhí)法在對違法土地及礦產(chǎn)資源法律法規(guī)行為進行處罰時主要以衛(wèi)星遙感影像與數(shù)字地圖疊加作為重要依據(jù)。

四、結(jié)語

篇6

第二條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證是農(nóng)村土地承包合同生效后,國家依法確認承包方享有土地承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證只限承包方使用。

第三條 承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地從事種植業(yè)生產(chǎn)活動,承包方依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后,應(yīng)頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證予以確認。

承包草原、水面、灘涂從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動的,依照《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國漁業(yè)法》等有關(guān)規(guī)定確權(quán)發(fā)證。

第四條 實行家庭承包經(jīng)營的承包方,由縣級以上地方人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。

實行其它方式承包經(jīng)營的承包方,經(jīng)依法登記,由縣級以上地方人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。

縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門負責農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的備案、登記、發(fā)放等具體工作。

第五條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證所載明的權(quán)利有效期限,應(yīng)與依法簽訂的土地承包合同約定的承包期一致。

第六條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)名稱和編號;

(二)發(fā)證機關(guān)及日期;

(三)承包期限和起止日期;

(四)承包土地名稱、坐落、面積、用途;

(五)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變動情況;

(六)其他應(yīng)當注明的事項。

第七條 實行家庭承包的,按下列程序頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證:

(一)土地承包合同生效后,發(fā)包方應(yīng)在30個工作日內(nèi),將土地承包方案、承包方及承包土地的詳細情況、土地承包合同等材料一式兩份報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門。

(二)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門對發(fā)包方報送的材料予以初審。材料符合規(guī)定的,及時登記造冊,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府向縣級以上地方人民政府提出頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的書面申請;材料不符合規(guī)定的,應(yīng)在15個工作日內(nèi)補正。

(三)縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送的申請材料予以審核。申請材料符合規(guī)定的,編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿,報同級人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證;申請材料不符合規(guī)定的,書面通知鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府補正。

第八條 實行招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的,按下列程序辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證:

(一)土地承包合同生效后,承包方填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記申請書,報承包土地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門。

(二)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門對發(fā)包方和承包方的資格、發(fā)包程序、承包期限、承包地用途等予以初審,并在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記申請書上簽署初審意見。

(三)承包方持鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府初審?fù)ㄟ^的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記申請書,向縣級以上地方人民政府申請農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記。

(四)縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門對登記申請予以審核。申請材料符合規(guī)定的,編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿,報請同級人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證;申請材料不符合規(guī)定的,書面通知申請人補正。

第九條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基本內(nèi)容。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿記載的事項應(yīng)一致。

第十條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿、承包合同登記及其他登記材料,由縣級以上地方農(nóng)業(yè)行政主管部門管理。

農(nóng)村土地承包方有權(quán)查閱、復(fù)制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿和其他登記材料??h級以上農(nóng)業(yè)行政主管部門不得限制和阻撓。

第十一條 農(nóng)村土地承包當事人認為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證和登記簿記載錯誤的,有權(quán)申請更正。

第十二條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村經(jīng)營管理部門和縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門在辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證過程中應(yīng)當履行下列職責:

(一)查驗申請人提交的有關(guān)材料;

(二)就有關(guān)登記事項詢問申請人;

(三)如實、及時地登記有關(guān)事項;

(四)需要實地查看的,應(yīng)進行查驗。在實地查驗過程中,申請人有義務(wù)給予協(xié)助。

第十三條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門領(lǐng)取農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證后,應(yīng)在30個工作日內(nèi)將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)給承包方。發(fā)包方不得為承包方保存農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。

第十四條 承包期內(nèi),承包方采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的,不須辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更。

采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的,當事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記。

因轉(zhuǎn)讓、互換以外的其他方式導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)分立、合并的,應(yīng)當辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更。

第十五條 辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更申請應(yīng)提交以下材料:

(一)變更的書面請求;

(二)已變更的農(nóng)村土地承包合同或其它證明材料;

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證原件。

第十六條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門受理變更申請后,應(yīng)及時對申請材料進行審核。符合規(guī)定的,報請原發(fā)證機關(guān)辦理變更手續(xù),并在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿上記載。

第十七條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證嚴重污損、毀壞、遺失的,承包方應(yīng)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門申請換發(fā)、補發(fā)。

經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門審核后,報請原發(fā)證機關(guān)辦理換發(fā)、補發(fā)手續(xù)。

第十八條 辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證換發(fā)、補發(fā)手續(xù),應(yīng)以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證登記簿記載的內(nèi)容為準。

第十九條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證換發(fā)、補發(fā),應(yīng)當在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證上注明“換發(fā)”、“補發(fā)”字樣。

第二十條 承包期內(nèi),發(fā)生下列情形之一的,應(yīng)依法收回農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證:

(一)承包期內(nèi),承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市,轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的。

(二)承包期內(nèi),承包方提出書面申請,自愿放棄全部承包土地的。

(三)承包土地被依法征用、占用,導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)全部喪失的。

(四)其他收回土地承包經(jīng)營權(quán)證的情形。

第二十一條 符合本辦法第二十條規(guī)定,承包方無正當理由拒絕交回農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的,由原發(fā)證機關(guān)注銷該證(包括編號),并予以公告。

第二十二條 收回的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證,應(yīng)退回原發(fā)證機關(guān),加蓋“作廢”章。

第二十三條 縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府要完善農(nóng)村土地承包方案、農(nóng)村土地承包合同、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證及其相關(guān)文件檔案的管理制度,建立健全農(nóng)村土地承包信息化管理系統(tǒng)。

第二十四條 地方各級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門要加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的發(fā)放管理,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證全部落實到戶。

第二十五條 對不按規(guī)定及時發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的責任人,予以批評教育;造成嚴重后果的,應(yīng)追究行政責任。

第二十六條 頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證,除工本費外,不得向承包方收取任何費用。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證工本費的支出要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)財務(wù)管理的規(guī)定。

第二十七條 本辦法實施以前頒發(fā)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證,符合《農(nóng)村土地承包法》有關(guān)規(guī)定,并已加蓋縣級以上地方人民政府印章的,繼續(xù)有效。個別條款如承包期限、承包方承擔義務(wù)等違反《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的,該條款無效,是否換發(fā)新證,由承包方?jīng)Q定。

未加蓋縣級以上地方人民政府印章的,應(yīng)按本《辦法》規(guī)定重新頒發(fā)。重新頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證,土地承包期限應(yīng)符合《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定,不得借機調(diào)整土地。

第二十八條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證由農(nóng)業(yè)部監(jiān)制,由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一組織印制,加蓋縣級以上地方人民政府印章。

第二十九條 本辦法由農(nóng)業(yè)部負責解釋。

第三十條 本辦法自2004年1月1日起正式施行。

附件1:農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證(樣本)

附件2:農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證申請書(家庭承包方式樣本)

篇7

【關(guān)鍵詞】 圖紙會審;設(shè)計交底;監(jiān)理工作要點

【中圖分類號】 TU716 【文獻標識碼】 B 【文章編號】 1727-5123(2011)04-158-02

施工圖紙是監(jiān)理工作開展的技術(shù)依據(jù),圖紙會審與設(shè)計交底是施工準備階段各方都應(yīng)共同遵守的法定程序,是施工前項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)做好的一項重要工作內(nèi)容,其目的是使有關(guān)參與方更進一步的明確和掌握設(shè)計意圖,通過此過程發(fā)現(xiàn)和解決設(shè)計中存在的問題,彌補圖紙在設(shè)計和考慮上的不足,有效減少和避免因由此而引起的工程變更及不良問題。監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)預(yù)以充分重視、認真組織并督促做好。

1 圖紙會審與設(shè)計交底的主要目的

1.1 使各參建單位進一步的熟悉設(shè)計圖紙,了解工程特點和設(shè)計意圖,加深對設(shè)計文件難點、疑點的理解,掌握工程關(guān)鍵部位的質(zhì)量控制重點和要求,正確貫徹設(shè)計意圖,確保工程質(zhì)量。

1.2 找出需要解決的技術(shù)難題,使準備階段監(jiān)理單位編制監(jiān)理規(guī)劃、實施細則及旁站方案,施工單位編制施工組織設(shè)計、專項施工方案、進度計劃以及質(zhì)量和安全控制措施等更具針對性、可行性和可操作性。

1.3 解決圖紙中存在的缺、漏、碰、錯、重及功能不足等問題,消除潛在不良隱患,使施工圖紙更符合現(xiàn)場具體情況和業(yè)主的功能定位要求,消除和減少施工過程中由此而產(chǎn)生的頻繁變更。

1.4 有利于各專業(yè)監(jiān)理人員在認真看圖、讀圖的基礎(chǔ)上,更好地督促承包單位按圖施工。

2 圖紙會審與設(shè)計交底的要求及組織程序

2.1 圖紙會審、設(shè)計交底工作的基本要求。①圖紙會審與設(shè)計交底必須在各方準備充分、對圖紙和施工現(xiàn)場深入了解的情況下進行,并應(yīng)在施工前期準備完成、正式施工開始之前的適當時間安排。此前各參與方的準備工作主要是對已通過施工圖審查的設(shè)計圖紙進行認真的閱讀,對現(xiàn)場進行細致的了解,結(jié)合類似工程專業(yè)特點、常見的存在問題等有針對性的進行審核和查對,對存在問題、應(yīng)進一步明確事項以及為滿足設(shè)計要求可能在施工過程中出現(xiàn)的問題等進行詳細的紀錄、分類和匯總。為確保達到預(yù)期的效果,項目監(jiān)理機構(gòu)還應(yīng)注意對各相關(guān)方的準備情況進行督促。②圖紙會審工作過程的組織要注重實效、注重問題處理結(jié)果,要求相關(guān)單位及專業(yè)人員按時參加會審會議,指定各專業(yè)相關(guān)人員做好繪審時的書面記錄。會審要分專業(yè)、有計劃、按程序進行,對所提出的問題逐一商討、形成初步處理結(jié)果后再進綜合問題討論,避免相互干擾、影響效果;對只涉及某一專業(yè)的問題處理要一步到位,涉及多專業(yè)和交叉的問題處理要在各專業(yè)取得一致意見的基礎(chǔ)上解決、完善,對某些疑難和重大問題,因時間、資料、信息等原因暫且不能達成處理共識或處理結(jié)論的要書面商定、明確處理的時限、責任單位、專業(yè)和責任人,以便于跟蹤落實結(jié)果。③圖紙會審結(jié)束后,監(jiān)理應(yīng)在督促相關(guān)施工單位及時對各專業(yè)存在和需解決的問題匯總、整理的同時,將會審紀要報送建設(shè)單位,由建設(shè)單位轉(zhuǎn)至設(shè)計單位研究處理和答復(fù)。通常情況下圖紙會審后應(yīng)盡可能的及早組織進行設(shè)計交底工作,但也應(yīng)給設(shè)計單位留有必要的準備時間(一般應(yīng)掌握在會審結(jié)束一周內(nèi)舉行),以便設(shè)計人員有足夠的時間來做好答疑準備、完善圖紙,同時也不影響施工的正常進行。

2.2 圖紙會審、設(shè)計交底工作的組織。根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求,圖紙會審由項目監(jiān)理機構(gòu)組織,會審紀要由施工單位負責整理,設(shè)計交底由建設(shè)單位(或委托項目監(jiān)理機構(gòu))組織,項目監(jiān)理機構(gòu)負責交底紀錄的整理。項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)按照上述相關(guān)規(guī)定要求,在會議時間、組織及程序等有關(guān)事項上做好安排,制定相應(yīng)的工作計劃。對于小型工程、施工工藝比較簡單、結(jié)構(gòu)不太復(fù)雜及專業(yè)單一的一般工程,也可以根據(jù)具體情況將圖紙會審與設(shè)計交底合并舉行。

3 圖紙會審應(yīng)核查的主要內(nèi)容

3.1 地基與基礎(chǔ)的設(shè)計是否符合建設(shè)項目所在地工程、水文地質(zhì)勘察報告實際情況,處理方式是否合理。

3.2 設(shè)計文件是否完整,相關(guān)內(nèi)容是否齊全并滿足施工所要求的深度;有無分期供圖的時間表及滿足施工進度安排要求。

3.3 設(shè)計是否符合工程所在地的相關(guān)規(guī)定要求、所處地理環(huán)境和現(xiàn)場實際情況,有關(guān)設(shè)計參數(shù)選取和對施工質(zhì)量保證要求是否正確、合理。

3.4 防火、消防能否滿足要求。

3.5 總平面圖與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高等是否一致。

3.6 圖紙標識是否清楚,平、剖面、詳圖尺寸標注是否齊全,有無漏標或不能滿足施工測量定位要求的問題。

3.7 設(shè)計采用的材料、設(shè)備、構(gòu)(配)件是否符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的要求,來源有無正常保證,能否通過代換來滿足設(shè)計要求,否有被淘汰產(chǎn)品;新材料、新技術(shù)、新工藝的要求是否明確,技術(shù)標準、工藝參數(shù)、施工要求、質(zhì)量標準是否明確、清晰,應(yīng)用有無問題或合理,目前施工技術(shù)能力、裝備水平及方法能否有實現(xiàn)的保證。

3.8 總體工程設(shè)計是否存在通過常規(guī)方法不能實現(xiàn)或不便于施工過程控制的技術(shù)問題,施工安全、環(huán)境衛(wèi)生、文明施工有無保證,有無導(dǎo)致質(zhì)量與安全等方面的問題發(fā)生的可能性。

3.9 施工圖紙與說明書中指定使用的規(guī)范、規(guī)程、標準圖冊等是否是現(xiàn)行有效、有無遺漏,是否適用于當?shù)睾凸こ痰木唧w情況。

3.10 不同專業(yè)之間有無錯、漏、碰、重以及工藝布置不合理等問題。①各專業(yè)間的圖紙之間軸線、標高、尺寸是否統(tǒng)一,地上地下之間、上下樓層之間等有無矛盾。②各專業(yè)在平、立面布置上是否合理,有無碰撞、重合之處;管線、設(shè)備、道路與建筑物之間有無矛盾。③各專業(yè)間相關(guān)聯(lián)的預(yù)埋、預(yù)留與土建圖上是否一致,能否保證結(jié)構(gòu)質(zhì)量不受影響、保證上、下一道工序順利施工及今后使用、維護上的要求等。④不同專業(yè)所采用的各種標準圖冊是否存在不相匹配或相互矛盾之處。

3.11 改擴建工程中,新建工程與已建工程在平面、立面布置上有無碰撞之處;是否出現(xiàn)新建工程施工危及已建工程安全之處,如新建工程的基礎(chǔ)、埋地管道埋設(shè)過深或距已建工程太近,施工、開挖過程有可能危及到已建工程的安全、引起質(zhì)量、安全隱患等。

4 圖紙會審記要的分類、匯總處理

圖紙會審后項目總監(jiān)應(yīng)指定專人將各參建單位提出的問題進行收集和匯總處理,并要求各承包單位技術(shù)負責人在此前進行必要的分類、歸納,及時形成圖紙會審紀要,按照監(jiān)理規(guī)范的要求,通過建設(shè)單位向設(shè)計單位提出書面意見和建議。圖紙會審中發(fā)現(xiàn)的問題通??砂磫栴}的不同性質(zhì)和重要程度來進行分類、甄別處理:

4.1 認識、理解不清的問題。①各方人員因理解錯誤、識圖不深而提出的誤識問題要進行剔除,對可能影響監(jiān)理高智能服務(wù)的誤識要特別注意避免發(fā)生;②對于明顯屬于設(shè)計人員筆誤、并能在其他相關(guān)專業(yè)或圖紙中佐證的問題可及時作一般性的確認處理。

4.2 重要性較低且可以能夠及時給予答復(fù)的一般性問題。此類問題應(yīng)要求設(shè)計人員會審時在記錄中給予及時答復(fù)并簽字認可。如缺少尺寸、標注等。

4.3 在一定程度上直接涉及到工程質(zhì)量、安全及造價等較重要的問題。此類問題應(yīng)力求在會審時商討出解決辦法,并且不僅要求設(shè)計人員在會審記錄中簽字確認,還應(yīng)要求其出具正式的設(shè)計變更圖紙。如建筑圖與結(jié)構(gòu)圖矛盾、專業(yè)圖紙之間矛盾、設(shè)計圖紙缺項與說明不全、預(yù)埋件預(yù)留洞位置錯誤等。

4.4 少數(shù)特別重要問題要慎重并嚴格按照相關(guān)程序要求處理。此類問題關(guān)系到工程主要質(zhì)量、安全,影響到重要使用功能的實現(xiàn),既要由設(shè)計人員出具變更圖紙,還要經(jīng)原審圖機構(gòu)重新進行圖紙審查確認。因此,對于該類問題的提出,監(jiān)理人員要特別慎重,一旦提出就應(yīng)有充分的依據(jù)來證明問題存在的客觀事實和修改的必要性,并要有相應(yīng)的佐證和說明資料。如基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)形式的改變、原結(jié)構(gòu)、構(gòu)造的調(diào)整、涉及強制性條文的引用變化、對主要使用功能的改變等。

5 圖紙會審會議紀要的傳遞與實施

5.1 圖紙會審會議紀要的整理應(yīng)按照誰組織、誰負責組織整理工作的原則進行。會審的紀要應(yīng)在各專業(yè)施工單位初步整理、總承包方系統(tǒng)匯總的基礎(chǔ)上,由監(jiān)理機構(gòu)的總監(jiān)理工程師組織進行進一步的整理和取舍確認。對于涉及各參建單位提出問題較多的圖紙會審紀要,可以由監(jiān)理機構(gòu)與施工單位共同整理,但轉(zhuǎn)報建設(shè)單位工作必須由監(jiān)理機構(gòu)完成。設(shè)計交底的會議紀要原則上應(yīng)由建設(shè)單位(或設(shè)計、監(jiān)理)匯總整理,但鑒于目前大部分建設(shè)單位受到專業(yè)人員能力限制,建設(shè)單位可以根據(jù)會議的內(nèi)容情況,委托參建單位的一家或多家共同整理,監(jiān)理應(yīng)注意此項工作的完善和跟蹤。

篇8

為切實保護土地資源,維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性,規(guī)范土地市場秩序,防止樓市動蕩造成風險,現(xiàn)就清理各類園區(qū)用地,加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題通知如下:

一、清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準設(shè)立的園區(qū),不管什么名稱,都必須進行認真清理。對違反土地利用總體規(guī)劃批準設(shè)立的園區(qū),必須撤消,并追究批準者的責任。各地不得為迎合設(shè)立園區(qū)而修改土地利用總體規(guī)劃。對違反土地利用總體規(guī)劃設(shè)立的園區(qū),國土資源管理部門不得提供土地。未經(jīng)依法批準用地的,要依法查處,追究責任。

二、嚴禁違法下放土地審批權(quán)。各類園區(qū)用地必須納入當?shù)卣慕y(tǒng)一計劃,統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理。經(jīng)營性用地也必須實行招標拍賣掛牌出讓。嚴格控制各類園區(qū)的商品房開發(fā)。嚴禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地后用于商品房開發(fā)。要嚴肅查處此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。

三、嚴禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進行商品房開發(fā)。嚴禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對于簽訂這種協(xié)議,要求辦理用地手續(xù)的,要進行認真清理,所簽協(xié)議一律無效。違反土地利用總體規(guī)劃和以此規(guī)避經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓有關(guān)規(guī)定的,國土資源管理部門不得辦理用地手續(xù)。凡是通過炒賣各種協(xié)議、立項批準書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的,國土資源管理部門一律不予承認,不得辦理用地手續(xù)。

四、嚴格控制土地供應(yīng)總量,特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量,優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu),防止樓市動蕩帶來風險。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方,要認真進行清理。普通住宅價格上漲過快的地方,可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng),但也要把握市場吸納能力,嚴格控制總量。供地方式要公開、公平、公正,保證土地市場的穩(wěn)定、公開、安全運行。

篇9

【關(guān)鍵詞】土地儲備;土地儲備制度;房地產(chǎn)市場

1 土地儲備制度影響房地產(chǎn)的機理分析

實施土地儲備制度以前,政府只能控制新增建設(shè)用地的供應(yīng),對于城市的存量土地,大量的掌握在其使用者的手中。因此,在這種市場環(huán)境下,土地市場的供求曲線接近于通常的商品,具有較大的斜率,政府根本無法對土地市場實施有效的干預(yù)。實施土地儲備制度以后,政府從源頭上控制了土地供應(yīng),使得在一定時期內(nèi),土地供給量恒定,土地供給曲線成為一條直線,此時的均衡價格將完全由土地需求曲線來確定,政府可以通過增減土地供應(yīng)量來控制土地供給曲線的左右移動,以此達到有效干預(yù)市場的目的。

在此需要特別指出的是,實施土地儲備制度及《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺以后,土地征收補償標準的變化對購房人的心態(tài)產(chǎn)生了一些影響,同時,土地一級市場的統(tǒng)籌供應(yīng)使得土地的供應(yīng)量受到一定程度人為限制,增加了土地的稀缺,引起價格的上升,從而導(dǎo)致較高的土地價格預(yù)期,再加上土地的保值性使得土地成為良好的投資品,而對土地的投資主要表現(xiàn)在對商品房的投資上,“炒樓”現(xiàn)象也因此而產(chǎn)生。從土地供求曲線來看,若土地市場炒作氣氛較濃,就會使土地總體需求曲線右移,引起房價較大幅度上漲。因此,出臺必要的法規(guī)和措施來限制各類炒作行為,對于我國當前房地產(chǎn)市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展具有重大的意義。

2 土地儲備制度的實施對房價的影響

2.1 土地征收補償標準變化對房價的影響

2011年1月21日,國務(wù)院公布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》(下稱征收補償條例),以前的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱拆遷條例)同時廢止。土地征收補償標準的提高直接導(dǎo)致了土地開發(fā)成本的升高,但實際這種升高并不會對房價產(chǎn)生較大的影響。首先,現(xiàn)在實行土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓,價格都是由市場供求關(guān)系決定的,與土地成本沒有直接關(guān)系;其次,現(xiàn)在房地產(chǎn)價格與土地成本之間的利潤空間較大,土地成本的增加只是使這個利潤空間變小一點,但對房價沒有較大影響。另外,從國家的角度來看,房地產(chǎn)價格保持最好是平穩(wěn),過快的增長或是過快的回落都會對國家發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

2.2 土地儲備對房價的影響

土地儲備,是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標,依法取得土地,進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。實際上,除了市、縣人民政府國土資源管理部門指定的土地儲備機構(gòu)在儲備土地外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為自身長期開發(fā)經(jīng)營的需要也在儲備土地。

政府部門為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,促進土地節(jié)約集約利用,提高建設(shè)用地保障能力,通過土地征收、無償收回、三舊改造等一系列政策,儲備了一定量的土地,以保障城市保障性住房等民生工程建設(shè)的用地需求,并在市場供不應(yīng)求的情況下,適當增加住宅用地的供應(yīng),以達到促進供需平衡、抑制房價的效果。應(yīng)該說,政府實施土地儲備有利于調(diào)控房價。

但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲備土地是有害無利的,因為,盡管政府根據(jù)市場供需要求,供應(yīng)土地數(shù)量并不少,但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對受讓的土地儲而不用,勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)市場商品住宅的供應(yīng)量減少,造成供不應(yīng)求的假象,形起市場恐慌,從而推動房地產(chǎn)價格的上漲。對于政府來講,開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為是個體的行為,追求利潤最大化是其最終目標,一旦房地產(chǎn)市場下滑或開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時,銀行、購房者、企業(yè)員工等都將受損,并嚴重影響國家利益和社會利益并帶來一系列社會問題。因此,政府和老百姓是不希望開發(fā)企業(yè)土地儲而不用。

2.3 土地供應(yīng)對房價上漲的分析

作為房價的重要組成部分地價也影響著房價的變化,影響地價的因素很多,包括一般的因素,如經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素和國際因素,還包括區(qū)域因素和土地的個別因素。當前引起爭議的主要是土地供應(yīng)量和供應(yīng)方式。

2.3.1 地價與土地供應(yīng)量。從理論上講,土地供應(yīng)量是影響地價的關(guān)鍵因素,在其他因素不變的情況下,土地供應(yīng)量減少,地價肯定是會上升的。隨著人口的增加,土地供應(yīng)量相對減少。因此,在較長的一個時期,地價有逐步上升的趨勢,而且這個趨勢是和土地供應(yīng)方式無關(guān)的。但近幾年來說,我國土地的供應(yīng)量并沒有大幅的減少,相反,有些地區(qū)由于“8·13”大限,還呈現(xiàn)出了土地供應(yīng)量大幅度增長的趨勢。

我國的土地市場分為一級土地市場和二級土地市場,實施土地儲備制度后,政府壟斷了一級土地市場的供應(yīng)量。一級土地市場的供應(yīng)量影響住房市場價格,但真正與市場需求共同決定住房市場價格的是二級土地市場的供應(yīng)量。目前我國一級市場較為充足的土地供應(yīng),并沒有在二級市場上形成有效的房地產(chǎn)供給,而是被開發(fā)商部分囤積起來。面對住房消費需求和投機需求的迅速增長,企業(yè)大量儲備土地減少了二級土地市場的有效供給,從而在一定程度上造成了地價的上漲。

2.3.2 地價與土地供應(yīng)方式。土地市場的供應(yīng)方式主要是指土地出讓方式,不同的出讓方式,包括協(xié)議、拍賣、招標和掛牌,對地價的形成有一定的影響。一般來說,協(xié)議方式形成的價格最低。從表面上來看,政府實施土地儲備,采取招拍掛方式供地所形成的地價要高于協(xié)議出讓的地價,由此便認為當前的高地價在很大程度上是由于實施土地儲備制度所造成的,但實際上,二者根本不具有可比性。其原因主要在于:一是經(jīng)過土地儲備采用招標、拍賣和掛牌出讓的多為商業(yè)、居住等經(jīng)營性用途的“熟地”地價,其中必然包含了政府整頓開發(fā)土地的成本;而協(xié)議出讓的大多是工業(yè)用地,且協(xié)議價格中往往僅是政府獲得的土地出讓金,土地的征收補償費用,相對較低。二是協(xié)議出讓雖然成交的價格很低,但是中間的尋租成本很高,因此,開發(fā)商通過招拍掛方式拿到手里的土地價格未必就比原來協(xié)議出讓的價格高。

總之,房價上漲是由于建設(shè)成本增加和開發(fā)利潤增加共同引起的,建設(shè)成本增加是由于地價上漲、建安成本增加和利率提高所引起的,開發(fā)利潤增加則是由于房地產(chǎn)市場旺盛的需求及高度壟斷的市場結(jié)構(gòu)所引起的。因此,地價上漲不是房價上漲的唯一原因。建立土地收購儲備制度以后,雖然地價有所上漲,但地價上漲既有其合理成分,又有其不合理成分土地收購儲備制度并不存在推動地價上漲進而導(dǎo)致房價上漲的內(nèi)在機制。

參考文獻

[1]王瑾,對房地產(chǎn)價格上漲與土地儲備制度關(guān)系的研究,山東省農(nóng)業(yè)管理干部學院學報,2011,28(4)

篇10

【關(guān)鍵詞】保障性住房;土地供應(yīng);政策建議

社會保障性住房是指政府提供的限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和租售價格或租金標準、具有保障性質(zhì)的住房,具體包括保障性商品房、保障性租賃房、廉租房和安置房,保障性住房是對不同收入家庭實行不同住房保障政策的一套住房保障體系,具有社會保障性、政策導(dǎo)向性、非營利性、需求有限性、價格低廉性、分配層次性與復(fù)雜性等特點。近幾年來隨著我國城市化進程的不斷加快,越來越多的勞動者傾向于到城市來生活,住房問題日益成為一個不容忽視的社會問題。保障性住房建設(shè)問題也成為社會各界關(guān)注的一個熱點。

一、我國城市土地供應(yīng)制度的內(nèi)涵與特點

(一)我國城市土地供應(yīng)制度的內(nèi)涵及構(gòu)成要素

城市土地供應(yīng)制度是指在特定的土地所有權(quán)制度下,構(gòu)成城市土地供應(yīng)制度的各個項目相互依存或相互影響的綜合體。由此可見,城市土地供應(yīng)制度不是單一的制度,而是由城市土地供應(yīng)政策和法規(guī)、城市土地供應(yīng)的方式和手段、城市土地供應(yīng)市場、城市土地供應(yīng)計劃、城市土地供給渠道、城市土地供給模式和流程等要素構(gòu)成的綜合體。

我國的城市土地供應(yīng)制度,是特指國家作為城市土地的唯一供給主體,為適應(yīng)城市發(fā)展和規(guī)劃的要求,本著城市土地可持續(xù)利用的原則,結(jié)合城市土地資源的實際情況,以劃撥、協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式,有計劃、有目的的供給土地的規(guī)則。

(二)我國現(xiàn)行的城市土地供應(yīng)制度的特點

我國現(xiàn)行的城市土地供應(yīng)制度既體現(xiàn)社會主義土地公有制和全民所有制的性質(zhì),又初步形成與社會主義市場經(jīng)濟體制改革相適應(yīng)的目標模式和基本框架,因此,其具有以下一些制度特征:

1. 我國城市土地供應(yīng)制度的雙軌特點。我國城市土地供應(yīng)制度的雙軌特點主要體現(xiàn)在兩個方面,一是土地供應(yīng)方式,即有償出讓和無償劃撥共存;二是體現(xiàn)在供應(yīng)渠道上,即土地儲備和直接流轉(zhuǎn)并存。

2. 國家壟斷土地供應(yīng)的一級市場。我國城市土地所有權(quán)的唯一主體是國家,國家壟斷了城市土地供給的一級市場,由政府統(tǒng)一控制土地供給總量,即形成了“一個池子蓄水,一個空頭放水”的格局。

3. 實行用途管制的城市土地供應(yīng)制度。我國的城市土地供應(yīng)制度實行用途管制,主要以新《土地管理法》為核心,它從機制、法制、體制上對土地制度進行了全面改革,有利于實現(xiàn)土地科學有序的利用。

二、我國保障性住房現(xiàn)行的土地供應(yīng)模式及存在的問題

(一)城市保障性住房的土地供應(yīng)模式

依據(jù)我國《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第七條規(guī)定“經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃,在申報年度用地指標時單獨列出,確保優(yōu)先供應(yīng)?!绷硗?,《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定,廉租住房建設(shè)用地“采取劃撥方式,保證供應(yīng)?!备鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定:土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。國家設(shè)立劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)實社會因素就是為了公共利益的需要,其立法本意是對純公益性而非營利性的建設(shè)項目采用無償方式供地,可以實現(xiàn)一定程度的社會公平。根據(jù)相關(guān)行政法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定,以劃撥方式取得的土地使用權(quán),一般是無償?shù)幕蛘哒f是僅繳納了土地補償、安置等較低的費用后取得的,相對國家來說也是無償?shù)?。但在實際操作中,絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權(quán),無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。當前我國保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)主要是采取政府行政劃撥方式,但是由于體系的不完整,仍舊存在著許多問題。

(二)城市保障性住房土地供應(yīng)問題

由于我國現(xiàn)行的城市土地供應(yīng)制度仍不夠完善,其在保障性住房的土地供應(yīng)中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1. 保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)不足。保障性住房建設(shè)作為我國關(guān)注民生發(fā)展的一項重要舉措,在近幾年來不斷提上中央政府的議事日程,2010年4月15日我國國土資源部首次了專門的住房供地計劃公告,要求“保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng),確保三類房供地不低于70%”。然而,各地政府在實際操作中卻不能合理滿足保障性住房需求,其中一個重要原因就在于用于保障性住房建設(shè)的城市土地供應(yīng)不足,其根源在于:第一,地方政府大多對“土地財政”有著極強的依賴性,地方政府缺乏投資保障性住房的動力;第二,我國的土地供給機制不完善,相關(guān)體系也不夠健全,導(dǎo)致相當部分地區(qū)沒有按照供給計劃供應(yīng)土地,同時,很多地方政府往往忽略長期土地利用規(guī)劃的制定,大多數(shù)城市采用的還是“以需定供,總量不限”的方式,缺乏對土地市場的科學預(yù)測與合理判斷,在很多情況下是無效率的甚至是不可行的。

2. 保障性住房土地供應(yīng)中的缺乏監(jiān)管。在保障性住房建設(shè)的城市土地供應(yīng)過程中,政府一方面充當著政策的制定者和規(guī)劃者,另一方面又充當著政策的執(zhí)行者和監(jiān)管者,而政府在整個過程中角色定位的大包大攬,直接導(dǎo)致的兩個后果就是土地供應(yīng)市場缺乏有效的監(jiān)管,同時很容易產(chǎn)生尋租活動。

由于保障性住房所批示的土地,在實際建設(shè)過程中缺乏完善有力的監(jiān)控體制予以制約和規(guī)范,所以大量的保障性住房用地被用來建設(shè)商品性住房,或冒用保障性住房的名號,建一些超戶型的“豪宅”等現(xiàn)象屢見不鮮。

3. 保障性住房建設(shè)選址偏僻且集中。由于保障性住房尤其是經(jīng)濟適用住房和廉租住房用地一般為無償或少量有償劃撥,難以體現(xiàn)土地價值及潛力,因此保障性住房項目選址多偏遠。加上基礎(chǔ)配套設(shè)施的落后,使得這些中低收入家庭居住地遠離就業(yè)地、醫(yī)院、學校集中地和原來的生活圈,承擔更多的交通成本和通勤時間,造成其中一些人放棄工作,甚至失去就業(yè)機會,同時社交圈縮小。與此同時,餐飲、購物等配套服務(wù)業(yè)不愿入駐保障性住房小區(qū),加重了當?shù)鼐用竦纳罾щy程度。

而縱觀全國,基本上保障性住房建設(shè)大多建在城市邊緣地區(qū),偏離城市中心地帶,且多呈集中建設(shè)狀,這樣的布局,容易造成一種新式貧民窟的境況,不利于整個社會的融合和健康發(fā)展。

三、我國社會保障性住房土地供應(yīng)的政策建議

針對我國城市土地供應(yīng)在保障性住房建設(shè)中存在的種種問題,政府應(yīng)著力從以下三個方面予以改進:

(一)進一步完善土地供給機制

1. 優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。早在2007年初,我國國土資源部就提出當年的土地供應(yīng)要向民生用地傾斜,緊接著在2007年下半年,便明確提出要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地,市縣國土資源管理部門要優(yōu)先安排廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地,其年度供應(yīng)總量不低于住宅供應(yīng)總量的70%。2010年4月17日國務(wù)院了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,即“新十條”,其中第五條也明確提出要增加居住供地的有效供應(yīng)。因此,在我國房地產(chǎn)市場不斷膨脹,房價節(jié)節(jié)攀升的情況下,調(diào)整我國城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加民生用地尤其是居住用地的供應(yīng)比例是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制房價過快增長的有效手段和必然選擇。

同時,對于保障性住房內(nèi)部的供給結(jié)構(gòu)來看,也應(yīng)根據(jù)建設(shè)投資規(guī)模、規(guī)劃、建設(shè)時序等不確定因素的實際變化,由地方政府根據(jù)國家住房政策的調(diào)整、實際建設(shè)規(guī)模、時序等因素,因地制宜的適時調(diào)整各類保障性住房的用地結(jié)構(gòu)。

2. 制定切實可行的土地供應(yīng)計劃。運用科學的方法分析城市土地利用現(xiàn)狀并進行潛力預(yù)測,在控制總量的情況下,制定土地供應(yīng)計劃。通過城市地籍調(diào)查和農(nóng)用土地詳查,搞清城市規(guī)劃內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀,并按照城市土地利用的分類情況進行統(tǒng)計。在此基礎(chǔ)上,以城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為導(dǎo)向,根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展對土地需求的預(yù)測情況,對城市土地的可供應(yīng)量進行分解,制定年度土地供應(yīng)計劃,應(yīng)具體明確各類社會保障性住房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等的用地規(guī)劃,具體包括土地出讓總規(guī)模、開發(fā)強度、開發(fā)時序、空間布局和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套等幾個方面,做到土地供應(yīng)計劃既定量又定位,并及時向社會公布信息,必要的時候應(yīng)通過聽證會等形式廣泛收集人民群眾的意見。

(二)加強配套政策體系建設(shè)

1. 加強地方財稅配套管理。加強財政稅收等方面的配套管理,降低經(jīng)濟適用房、廉租房和經(jīng)濟租用房的成本。對確實有意愿建設(shè)保障性住房的開發(fā)商提供低息貸款,解決他們在資金上的困難。嚴格執(zhí)行國家規(guī)定土地出讓凈收益的10%用于廉租房建設(shè)的政策。對廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)用地以及廉租房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格,向規(guī)定保障對象出租的廉租房用地,免征城鎮(zhèn)土地使用稅;開發(fā)商在經(jīng)濟適用房、商品房項目中配套建造廉租房,在商品房項目中配套建造經(jīng)濟適用房,地方政府可以按照一定的比例給予稅收優(yōu)惠:企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。此外,對在部分地區(qū)探索建設(shè)的經(jīng)濟租用房,在財政和稅收方面,也可以根據(jù)開發(fā)商建造經(jīng)濟租用房的建筑面積比例給與適當?shù)某擎?zhèn)土地使用稅減免,以刺激開發(fā)商的建房積極性。

2. 進一步完善土地儲備制度。要抓好保障性住房建設(shè)和投資收購,采取多種方式拓寬保障性住房房源。第一,要充分利用政府在行政管理中新增的房源。第二,可以鼓勵和支持企事業(yè)單位集資建房,使其承擔起幫助員工解決住宿問題的社會責任。第三,在舊城舊區(qū)舊村改造中可以將其中部分比例的土地配套用作保障性住房的建設(shè)。第四,可以通過實施危舊住房改造,從而拓寬保障性住房的房源。

(三)建立完善的土地使用監(jiān)管機制

1. 建立公開透明的保障性住房供地公示制度。分級構(gòu)建保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)信息系統(tǒng),改進監(jiān)管技術(shù),對保障性住房用地實行動態(tài)監(jiān)控,并向社會公開各類保障性住房建設(shè)規(guī)劃、年度供地數(shù)量、布局、用地審批等情況。同時,加強對保障性住房用地的執(zhí)法監(jiān)察。加強實地巡查和執(zhí)法監(jiān)察,地方政府及國土資源部門要依法查處違規(guī)操作、未批先用、擅自改變用途等違規(guī)行為,規(guī)范用地管理秩序。

2. 進一步發(fā)揮媒體輿論和廣大群眾的監(jiān)督作用。國土資源部門要適時聯(lián)合發(fā)改、建設(shè)、監(jiān)察等部門,組織各主流新聞媒體開展專項執(zhí)法檢查、采訪報道活動,發(fā)揮社會的力量,加強對保障性住房用地的監(jiān)督。同時,應(yīng)該將建設(shè)過程定期進行公示,將工程的建設(shè)進度置于人民群眾的監(jiān)督之下。

參考文獻

[1] 蔣立紅,黃興文,金貽國.不動產(chǎn)熱點問題研究評述[M].北京:北京師范大學出版社, 2006:82-92.

[2] 張洪.城市土地供給制度的改革與創(chuàng)新[J].城市問題,2004(1):63.

[3] 建設(shè)部課題組.多層次住房保障體系研究[M].北京:人民出版社.1995.

[4] 張暉.不斷完善住房保障體制解決中低收入家庭住房問題[J].兵團黨校學報,2007(5).

[5] 濮勵杰,黃賢金,周寅康.城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場運行研究[M].北京:科學出版社.2008(04):1.

[6] 陳振明.公共管理學――一種不同于傳統(tǒng)行政學的研究途徑(第二版)[M].北京:中國人民大學出版社.2003:7.

[7] 范恒山.土地政策與宏觀調(diào)控[M].北京:經(jīng)濟科學出版社.2010:7.

[8] 蔣省三,劉守英,李青.中國土地政策改革――政策演進與地方實施[M].上海:上海三聯(lián)書店.2010,7.