導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇國(guó)有土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條  為了加強(qiáng)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃實(shí)施，科學(xué)、合理利用城市土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》等制定本辦法。

第二條  在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必須符合城市規(guī)劃，有利于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，并遵守本辦法。

第三條  國(guó)務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。

直轄市、市和縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理工作。

第四條  城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓的投放量應(yīng)當(dāng)與城市土地資源、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)需求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合。城市規(guī)劃行政主管部門和有關(guān)部門要根據(jù)城市規(guī)劃實(shí)施的步驟和要求，編制城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和計(jì)劃，包括地塊數(shù)量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國(guó)有土地使用權(quán)的出讓有規(guī)劃、有步驟、有計(jì)劃地進(jìn)行。

第五條  出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。

出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。

第六條  規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)當(dāng)包括：地塊面積，土地使用性質(zhì)，容積率，建筑密度，建筑高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設(shè)施、工程設(shè)施，建筑界線，開發(fā)期限以及其他要求。

附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。

第七條  城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓轉(zhuǎn)讓過程中確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

第八條  城市用地分等定級(jí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市各地段的現(xiàn)狀和規(guī)劃要求等因素確定。土地出讓金的測(cè)算應(yīng)當(dāng)把出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件作為重要依據(jù)之一。在城市政府的統(tǒng)一組織下，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)和有關(guān)部門進(jìn)行城市用地分等定級(jí)和土地出讓金的測(cè)算。

第九條  已取得土地出讓合同的，受讓方應(yīng)當(dāng)持出讓合同依法向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可辦理土地使用權(quán)屬證明。

第十條  通過出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方應(yīng)當(dāng)遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。

受讓方如需改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì)條件，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

第十一條  受讓方在符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外為公眾提供公共使用空間或設(shè)施的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，可給予適當(dāng)提高容積率的補(bǔ)償。

受讓方經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)條件而獲得的收益，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定比例上交城市政府。

第十二條  城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對(duì)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓過程是否符合城市規(guī)劃進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第十三條  凡持未附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的出讓、轉(zhuǎn)讓合同，或擅自變更的，城市規(guī)劃行政主管部門不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

第十四條  各級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理情況逐項(xiàng)登記，定期匯總。

第十五條  城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)深化城市土地利用規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃行政主管部門必須提高辦事效率，對(duì)申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成。

第十六條  各省、自治區(qū)、直轄市城市規(guī)劃行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后執(zhí)行。

篇2

    現(xiàn)將《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法》和《土地市場(chǎng)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

    城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法

    全文

    第一條  為規(guī)范城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃的招標(biāo)、拍賣（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣）活動(dòng)。

    第三條  土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并接受社會(huì)和上級(jí)土地行政主管部門的監(jiān)督。

    第四條  盟市、旗縣土地行政主管部門依法負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的組織實(shí)施工作。

    自治區(qū)土地行政主管部門依法負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的監(jiān)督管理工作。

    第五條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣計(jì)劃由盟市、旗縣土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求以及上級(jí)下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃制定。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣計(jì)劃，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門備案。

    第六條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的地塊位置、面積、用途、年限和其他條件，由盟市、旗縣土地行政主管部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由盟市、旗縣土地行政主管部門實(shí)施。

    第七條  商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，依法采用招標(biāo)、拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

    商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由盟市、旗縣土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣的方式提供。

    第八條  盟市、旗縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣地塊的情況編制招標(biāo)、拍賣文件。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣文件包括：

    （一）招標(biāo)（或者招標(biāo)邀請(qǐng)書）、拍賣公告；

    （二）招標(biāo)、拍賣地塊宗地圖；

    （三）土地使用條件；

    （四）標(biāo)書、中標(biāo)通知書及競(jìng)買申請(qǐng)書、拍賣成交確認(rèn)書；

    （五）土地使用權(quán)出讓（租賃）合同；

    （六）其他。

    第九條  土地使用權(quán)招標(biāo)程序：

    （一）盟市、旗縣土地行政主管部門發(fā)出招標(biāo)書或者公告；

    （二）投標(biāo)者報(bào)名并提交資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊(cè)證明及資質(zhì)等級(jí)證書、開發(fā)經(jīng)歷、資金或者財(cái)務(wù)資信等；

    （三）依照招標(biāo)文件規(guī)定對(duì)投標(biāo)者進(jìn)行資格審查。經(jīng)審查合格的投標(biāo)者領(lǐng)取有關(guān)招標(biāo)文件并交付保證金，按照規(guī)定參加投標(biāo)；

    （四）盟市、旗縣土地行政主管部門按照招標(biāo)文件規(guī)定組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)，主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作；

    （五）盟市、旗縣土地行政主管部門在評(píng)標(biāo)委員會(huì)簽發(fā)定標(biāo)書之日起7日內(nèi)，向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)書面通知未中標(biāo)者，退還保證金；

    （六）中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定期限內(nèi)，與盟市、旗縣土地行政主管部門簽訂出讓（租賃）合同，按規(guī)定支付定金；

    （七）中標(biāo)者按出讓合同規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取土地使用證書。

    中標(biāo)者所交付的保證金可以抵作土地使用權(quán)出讓金。

    第十條  土地使用權(quán)拍賣程序：

    （一）盟市、旗縣土地行政主管部門土地使用權(quán)拍賣公告；

    （二）競(jìng)買者報(bào)名并提交有關(guān)資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊(cè)證明及資質(zhì)等級(jí)證書、開發(fā)經(jīng)歷、資金或者財(cái)務(wù)資信等；

    （三）依照拍賣文件規(guī)定對(duì)競(jìng)買者進(jìn)行資格審查，經(jīng)審查符合要求的競(jìng)買者領(lǐng)取競(jìng)買資格證書和統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌并交付保證金；

    （四）有資格的拍賣主持人（土地拍賣師）按照規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)和要求主持拍賣，競(jìng)買者按照規(guī)定方式應(yīng)價(jià)或加價(jià)，價(jià)高者中標(biāo)。拍賣主持人宣布競(jìng)得者；

    （五）盟市、旗縣土地行政主管部門與競(jìng)得者簽署《拍賣成交確認(rèn)書》；

    （六）競(jìng)得者應(yīng)當(dāng)在《拍賣成交確認(rèn)書》約定的期限內(nèi)與盟市、旗縣土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓（租賃）合同，按照規(guī)定支付定金；

    （七）競(jìng)得者按照出讓（租賃）合同規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取土地使用證書。

    競(jìng)得者所交付的保證金可以抵作土地使用權(quán)出讓金。未中標(biāo)者的保證金予以退還。

    第十一條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)確定招標(biāo)、拍賣底價(jià)。招標(biāo)、拍賣底價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

    土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的底價(jià)應(yīng)當(dāng)保密，土地使用權(quán)出讓方和參加招標(biāo)、拍賣工作的人員不得泄露標(biāo)底或底價(jià)。

    第十二條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣過程中，所有投標(biāo)者或競(jìng)買者投出的最高價(jià)均低于招標(biāo)、拍賣底價(jià)或者達(dá)不到中標(biāo)條件的，盟市、旗縣土地行政主管部門可以宣布終止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)。

    第十三條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)者或者競(jìng)得者不按照規(guī)定時(shí)間簽訂出讓（租賃）合同的，應(yīng)當(dāng)賠償組織該地塊招標(biāo)、拍賣支出的全部費(fèi)用。該幅土地使用權(quán)由盟市、旗縣土地行政主管部門重新組織招標(biāo)、拍賣。

    第十四條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，土地使用者應(yīng)當(dāng)在出讓合同簽訂之日起10日內(nèi)，向盟市、旗縣土地行政主管部門交付不少于土地使用權(quán)出讓金總額15％的定金；土地使用者自出讓合同簽訂之日起60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。土地使用者所付定金可以抵作土地使用權(quán)出讓金。

    土地使用者未全部支付土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，定金不予返還；出讓方未按出讓合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除出讓合同，并可要求雙倍返還定金。

    第十五條  土地使用者依法支付全部土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的出讓金后，應(yīng)在30日內(nèi)到土地所在地旗縣以上土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書，取得土地使用權(quán)。

    土地使用者未付清全部土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓金（租金）的，旗縣以上人民政府不得為其發(fā)放土地使用證。

    第十六條  土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣結(jié)果報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門備案。上級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下級(jí)土地行政主管部門的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合規(guī)范的招標(biāo)、拍賣行為予以糾正。

    對(duì)違反法律、法規(guī)和本辦法的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，經(jīng)報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后宣布無效，造成的損失依法賠償。

    第十七條  投標(biāo)者、競(jìng)買者以弄虛作假、串通壓價(jià)、行賄等非法手段中標(biāo)或競(jìng)得的，土地使用權(quán)出讓方可以取消其中標(biāo)或者競(jìng)得資格，終止土地使用權(quán)出讓（租賃）合同。

    第十八條  國(guó)家工作人員在土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，接受賄賂、泄露秘密、徇私舞弊、玩忽職守的，由行政監(jiān)察部門予以查處；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

篇3

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估。

第三條本辦法所稱土地資產(chǎn)評(píng)估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料,運(yùn)用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對(duì)被評(píng)估宗地地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)和估算,作出該宗土地的地價(jià)。土地資產(chǎn)評(píng)估的地價(jià)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中可得利益反映出的價(jià)格形態(tài),包括級(jí)差地租、配套費(fèi)、開發(fā)成本等。

第四條*市國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估工作,由*市土地評(píng)估委員會(huì)實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),由*市土地管理局實(shí)施統(tǒng)一管理。國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,市區(qū)范圍內(nèi)(即市轄五區(qū))必須經(jīng)*市土地管理局確認(rèn)后方可生效;各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地管理局確認(rèn)后方可生效。

第五條國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評(píng)估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國(guó)有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評(píng)估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請(qǐng)市、縣(市)土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估:

(一)以土地使用權(quán)作為抵押、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的;

(二)以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營(yíng)的;

(三)企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的;

(四)從事涉外房地產(chǎn)活動(dòng)的;

(五)其他依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地評(píng)估的行為。

第七條土地評(píng)估工作應(yīng)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)地價(jià)管理的規(guī)定,遵循公正性、科學(xué)性、真實(shí)性、合理性的原則。

第二章地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與管理

第八條*市土地評(píng)估委員會(huì)主管全市行政區(qū)劃內(nèi)的土地評(píng)估工作,負(fù)責(zé)制定土地評(píng)估和地價(jià)管理的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)土地評(píng)估中的重大問題。市土地評(píng)估委員會(huì)下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)市土地評(píng)估委員會(huì)的日常工作。市土地評(píng)估委員會(huì)辦公室設(shè)在市土地管理局內(nèi)。市、縣(市)土地管理局建立土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu),在市、縣(市)土地管理局的領(lǐng)導(dǎo)下,從事土地資產(chǎn)評(píng)估工作。

第九條土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及市土地評(píng)估委員會(huì)制定的有關(guān)土地評(píng)估政策、地價(jià)管理規(guī)定和被評(píng)估土地的實(shí)際狀況,按本辦法規(guī)定獨(dú)立作出客觀、公正的評(píng)價(jià)。土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)作出的土地評(píng)估價(jià)格,必須報(bào)經(jīng)市或縣(市)土地管理局核準(zhǔn),其中重要土地評(píng)估項(xiàng)目的土地評(píng)估價(jià)格還需報(bào)市土地評(píng)估委員會(huì)批準(zhǔn)。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)不得從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)。非經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)的土地評(píng)估價(jià)格無效。

第十條土地使用者應(yīng)配合土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估,如實(shí)反映土地狀況和提供有關(guān)資料。

第十一條土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估,按市物價(jià)局會(huì)同市土地管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評(píng)估費(fèi)。

第三章土地評(píng)估程序和方法

第十二條土地評(píng)估立項(xiàng):

(一)集體所有制土地被依法征用為國(guó)有土地后,需要出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)評(píng)估。

(二)在國(guó)有土地上成片開發(fā)建設(shè),依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局直接立項(xiàng)組織評(píng)估,或者由受讓方申請(qǐng)市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)評(píng)估。

(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權(quán)作價(jià)入股或者以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的,以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,或者轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人向市、縣(市)土地管理局提出申請(qǐng),經(jīng)審查同意后由市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)評(píng)估。

(四)有償出讓的土地,需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人(即原受讓人)直接委托土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)評(píng)估。

(五)其他需要進(jìn)行土地評(píng)估的,應(yīng)指定或者委托土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第十三條申請(qǐng)?jiān)u估或者委托評(píng)估的土地使用權(quán)人,必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件、資料。

第十四條土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)接到評(píng)估要求后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行評(píng)估,提出土地評(píng)估報(bào)告書。土地評(píng)估報(bào)告書應(yīng)載明以下內(nèi)容:

(一)評(píng)估立項(xiàng)機(jī)關(guān)或者委托人;

(二)評(píng)估工作機(jī)構(gòu);

(三)評(píng)估人或評(píng)估工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人;

(四)評(píng)估時(shí)間;

(五)評(píng)估地塊狀況,土地評(píng)估的原因、目的、評(píng)估依據(jù)以及作價(jià)的原則方法;

(六)使用權(quán)年限;

(七)評(píng)估的價(jià)格;

(八)其他需要說明的問題。

第十五條土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)提出的土地評(píng)估報(bào)告書,必須經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn),并報(bào)經(jīng)市土地評(píng)估委員會(huì)備案。經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)并經(jīng)市土地評(píng)估委員會(huì)備案的土地評(píng)估價(jià)格,作為計(jì)算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費(fèi)、作價(jià)入股投資等的依據(jù)。

第十六條土地評(píng)估工作機(jī)構(gòu)提出評(píng)估報(bào)告書后六個(gè)月內(nèi)被評(píng)估土地使用權(quán)未作變更的,評(píng)估報(bào)告自然失效,以后需要變更土地使用權(quán)的,必須重新進(jìn)行評(píng)估。

第十七條土地評(píng)估應(yīng)依據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級(jí)、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評(píng)定。

第十八條土地評(píng)估適用以下方法:

(一)基準(zhǔn)地價(jià)法;

(二)市場(chǎng)比較法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益還原法;

(六)其他經(jīng)市土地管理局認(rèn)可的評(píng)估方法。

以上方法可根據(jù)評(píng)估目的分別適用或綜合運(yùn)用。

第十九條用基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估時(shí),應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià),結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價(jià)的因素,確定修正系數(shù)后,進(jìn)行評(píng)估。

第二十條用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí),應(yīng)按市場(chǎng)上相同或者類似的地產(chǎn)交易價(jià)格,進(jìn)行評(píng)估。

第二十一條用剩余法評(píng)估時(shí),應(yīng)減去地上房屋或建筑物的重置成本價(jià)值和其他有關(guān)費(fèi)用后,進(jìn)行評(píng)估。

篇4

廣東省國(guó)土廳粵國(guó)土（建用）字（1990）92號(hào)《關(guān)于對(duì)〈城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉和〈外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法〉的若干問題的請(qǐng)示》及四川省國(guó)土局（1990）川國(guó)土法字第8號(hào)《關(guān)于貫徹〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉幾個(gè)問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、土地使用者依出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后，原土地登記內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記手續(xù)，更改或換發(fā)土地證書。

二、劃撥土地使用權(quán)，是指除出讓土地使用權(quán)以外的其它方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。以這類方式取得的土地使用權(quán)一概適用《條例》第七章的規(guī)定，但在依照《條例》規(guī)定要求土地使用者補(bǔ)交出讓金時(shí)，可以視其取得權(quán)利的不同情況具體確定。

三、依照《條例》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)選擇部分城鎮(zhèn)先行試點(diǎn)。由于這一改革措施的全面推行尚需一個(gè)過程，因此，目前在多數(shù)地方只能是行政劃撥和出讓兩種方式并存，但在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的沿海地區(qū)，可以進(jìn)行出讓方式的全面試點(diǎn)工作。

篇5

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國(guó)土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

那么，誰應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲(chǔ)備的主體呢？

在沒有行政授權(quán)之前，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)當(dāng)是各級(jí)國(guó)土行政主管部門，在有行政授權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

【關(guān)鍵詞】土地土地管理土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備的主體行政授權(quán)行政委托城市拆遷訴訟救濟(jì)沈陽(yáng)市皇姑區(qū)城市建設(shè)局

【正文】

目前，土地儲(chǔ)備不是法律概念。在我國(guó)的法律規(guī)范中還沒有土地儲(chǔ)備的法律規(guī)定。土地儲(chǔ)備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。

一、土地儲(chǔ)備的定義

什么是土地儲(chǔ)備？較規(guī)范的定義是，土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理后，予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營(yíng)管理制度（來源：深圳國(guó)土房產(chǎn)網(wǎng)）。

還有人認(rèn)為，城市土地儲(chǔ)備指由城市政府委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)通過征收、收購(gòu)、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權(quán)或由政府委托的機(jī)構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地將其儲(chǔ)備后的城市土地重新投入市場(chǎng)的制度安排（見《淺析土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的程序》作者李凌云）。

最簡(jiǎn)單的定義是：國(guó)有土地儲(chǔ)備是指政府根據(jù)市場(chǎng)需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)、置換的土地進(jìn)儲(chǔ)存的行為。（駐馬店市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站）

地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市人民政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對(duì)國(guó)有土地依法收回、收購(gòu)，對(duì)集體土地依法征用后予以儲(chǔ)存的行為。

2、《南京市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市國(guó)土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購(gòu)等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)并進(jìn)行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。

3、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購(gòu)、置換等方式取得的土地予以儲(chǔ)存，并進(jìn)行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲(chǔ)備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。

5、《山東省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國(guó)有土地儲(chǔ)備，是指縣（市）以上人民政府對(duì)依法收回、收購(gòu)、征用的土地進(jìn)行儲(chǔ)存，以備向社會(huì)供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。

二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲(chǔ)備主體規(guī)定混亂

仍以上述規(guī)章為例：

1、《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國(guó)土資源局是本市土地儲(chǔ)備的行政主管部門。市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作。市計(jì)劃、城建、房產(chǎn)、財(cái)政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。

2、《南京市土地儲(chǔ)備辦法》第四條規(guī)定：市國(guó)土資源局是全市土地儲(chǔ)備的行政主管部門，市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施土地儲(chǔ)備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)等有關(guān)部門以及儲(chǔ)備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國(guó)土行政主管部門做好土地儲(chǔ)備工作。

3、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲(chǔ)備工作的主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是市土地儲(chǔ)備的承辦機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)。

4、《上海市土地儲(chǔ)備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲(chǔ)備中心是市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

5、《山東省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地儲(chǔ)備管理工作，同級(jí)人民政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地儲(chǔ)備工作。計(jì)劃、財(cái)政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國(guó)有土地儲(chǔ)備管理工作。

綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲(chǔ)備的主體大致有以下三個(gè)部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國(guó)土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對(duì)法律授權(quán)審批人、國(guó)土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機(jī)構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。

那么，誰是合法的土地儲(chǔ)備的主體呢？

三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)當(dāng)是各級(jí)國(guó)土行政主管部門

土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國(guó)法律對(duì)土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。第五條又規(guī)定，國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級(jí)市、下同）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時(shí)，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報(bào)地方人民政府和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的情形。

有關(guān)土地儲(chǔ)備的管理，可以從儲(chǔ)備土地的來源分析如下：

對(duì)于土地收回的管理，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。

對(duì)于土地征收的管理，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十六條規(guī)定了國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

對(duì)于土地收購(gòu)、置換的管理，《中華人民共和國(guó)土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。

由此可知，現(xiàn)行法律將國(guó)有土地的儲(chǔ)備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級(jí)土地管理部門，土地管理部門代表國(guó)家行使國(guó)有土地管理權(quán)。

政府批準(zhǔn)行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對(duì)人。所以政府不是直接的土地儲(chǔ)備主體。

四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲(chǔ)備主體

新設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲(chǔ)備中心，有的稱土地儲(chǔ)備交易中心，有的稱土地整理儲(chǔ)備中心，有的稱土地收購(gòu)儲(chǔ)備交易中心等等。這些機(jī)構(gòu)行使土地儲(chǔ)備職權(quán)時(shí)，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。

在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲(chǔ)備時(shí)，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨(dú)立的行政主體資格。

依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲(chǔ)備時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項(xiàng)或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個(gè)組織的法律行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨(dú)立行使管理權(quán)。

行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴(yán)格的區(qū)別。行政委托是指行政機(jī)關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機(jī)關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機(jī)關(guān)與受委托人達(dá)成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對(duì)法律的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，是錯(cuò)誤使用概念。

五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲(chǔ)備，屬于濫用行政職權(quán)

在以上的規(guī)章中，例如《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定：“市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲(chǔ)備權(quán)授予給沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心，所以，沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心具有土地儲(chǔ)備的主體資格。并且，只有沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心才具有土地儲(chǔ)備的主體資格，其它組織、個(gè)人無權(quán)土地儲(chǔ)備。

具報(bào)道，2007年9月，沈陽(yáng)市政府批準(zhǔn)沈陽(yáng)市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對(duì)北陵大街東等地塊進(jìn)行土地儲(chǔ)備。于是沈陽(yáng)市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實(shí)施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對(duì)抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進(jìn)入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強(qiáng)制手段毆打老百姓進(jìn)入小區(qū)，造成極壞的社會(huì)影響。

既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？

在城市土地儲(chǔ)備工作中，土地儲(chǔ)備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

取得土地使用權(quán)是二者的相同點(diǎn)。

不同點(diǎn)是：一是土地儲(chǔ)備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購(gòu)買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地之后，要進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以儲(chǔ)備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時(shí)需要征收、收購(gòu)地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”所以，對(duì)于被拆遷人來說，無論是土地儲(chǔ)備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點(diǎn)，一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，依土地儲(chǔ)備征收住宅時(shí)，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時(shí)以評(píng)估和協(xié)商確定。二是強(qiáng)制力不同，土地儲(chǔ)備的征收是政府作出的行政決定，具有強(qiáng)制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強(qiáng)制性。

所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲(chǔ)備的全部工作，以保證土地一級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)定，才能帶來社會(huì)的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購(gòu)買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的能力、沒有以儲(chǔ)備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。

出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個(gè)道理，與民爭(zhēng)利的政府，人民是不能擁護(hù)的。

六、對(duì)違法土地儲(chǔ)備行為的訴訟救濟(jì)

1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲(chǔ)備的行為是可訴的。

依據(jù)《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》的規(guī)定，沈陽(yáng)市城區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備由沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲(chǔ)備的職權(quán)。政府將土地儲(chǔ)備權(quán)委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

篇6

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國(guó)有土地租賃試點(diǎn)，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。新頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已將國(guó)有土地租賃規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。為貫徹實(shí)施《條例》，規(guī)范國(guó)有土地租賃行為，現(xiàn)將《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》）印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見

一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。

國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。

對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

二、國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。

三、國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

四、國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

五、租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

六、國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

七、國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。

承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

篇7

市人民政府同意市建委制訂的《天津市外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地管理暫行辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

天津市外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地管理暫行辦法

第一條  為了吸引外商投資從事土地成片開發(fā)經(jīng)營(yíng)（以下簡(jiǎn)稱成片開發(fā)），發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》（國(guó)務(wù)院56號(hào)令），結(jié)合我市實(shí)際情況，制訂本辦法。

第二條  成片開發(fā)是指在依法取得出讓的國(guó)有土地使用權(quán)后，按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，包括平整場(chǎng)地、供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)的活動(dòng)；或者進(jìn)一步建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等，并對(duì)這些建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

成片開發(fā)應(yīng)確定明確的開發(fā)目標(biāo)，有意向明確的利用開發(fā)后土地的建設(shè)項(xiàng)目。

第三條  吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項(xiàng)目，按照市、區(qū)（縣）分工權(quán)限，分別由市建委會(huì)同市土地、規(guī)劃、房管等有關(guān)部門或由區(qū)（縣）人民政府土地管理部門組織編制成片開發(fā)項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告，下同），按管理權(quán)限報(bào)批。

外資企業(yè)新開發(fā)的項(xiàng)目在實(shí)施前，應(yīng)報(bào)市計(jì)委納入利用外資計(jì)劃，以平衡安排利用外資和固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

第四條  成片開發(fā)應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》和天津市的有關(guān)規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)或外資企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）。

經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)必須有與開發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的注冊(cè)資金方可核準(zhǔn)登記。

開發(fā)企業(yè)受中華人民共和國(guó)法律的管轄和保護(hù)，其一切活動(dòng)應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)和天津市的法律、法規(guī)和規(guī)章。

開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其開發(fā)區(qū)域內(nèi)的其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。

第五條  國(guó)有土地使用權(quán)出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有。如需開發(fā)利用，應(yīng)依照我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章辦理。

第六條  開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，確定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)、分期目標(biāo)、實(shí)施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。成片開發(fā)規(guī)劃報(bào)市人民政府審批。由市建委就實(shí)施有關(guān)公用設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，組織有關(guān)主管部門予以協(xié)調(diào)。

第七條  開發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)必須符合我市規(guī)劃要求，服從規(guī)劃管理。

開發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)建設(shè)，必須符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。

第八條  開發(fā)企業(yè)必須在實(shí)施成片開發(fā)規(guī)劃并達(dá)到出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)未按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地的，不得轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或抵押國(guó)有土地使用權(quán)，以及國(guó)有土地使用權(quán)終止，應(yīng)依照中華人民共和國(guó)和天津市有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章辦理。

第九條  開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國(guó)有土地使用權(quán)，舉辦企業(yè)。外商投資企業(yè)應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》和天津市有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定成立。

在開發(fā)區(qū)域舉辦企業(yè)，應(yīng)符合我國(guó)有關(guān)投資產(chǎn)業(yè)政策的要求。本市鼓勵(lì)舉辦先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)。

第十條  開發(fā)區(qū)域的郵電通信事業(yè)，由郵電部門統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。也可以經(jīng)市郵電主管部門批準(zhǔn)，由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，或者開發(fā)企業(yè)與郵電部門合資建設(shè)通信設(shè)施，建成后移交郵電部門經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)雙方簽訂的合同，對(duì)開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第十一條  開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等生產(chǎn)性公用設(shè)施的，可以經(jīng)營(yíng)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù)，也可以交市公用事業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，公用設(shè)施能力有富余，需要供應(yīng)區(qū)域外或者需要與區(qū)域外設(shè)施聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與市公用事業(yè)的企業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂合同，按合同規(guī)定的條件經(jīng)營(yíng)。

開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，由市公用事業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

第十二條  開發(fā)區(qū)域地塊范圍涉及我市海岸港灣的，岸線要服從國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開發(fā)企業(yè)可以按照我國(guó)交通主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)和經(jīng)營(yíng)專用港區(qū)和碼頭。

第十三條  開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事中華人民共和國(guó)和天津市的法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。

第十四條  在開發(fā)區(qū)域內(nèi)舉辦出口加工企業(yè)，在進(jìn)出口管理、海關(guān)管理等方面要按我國(guó)有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條  開發(fā)區(qū)域的海關(guān)管理、行政管理、口岸管理、司法管理等，分別由我國(guó)有關(guān)主管部門、市人民政府和有管轄權(quán)的司法機(jī)關(guān)組織實(shí)施。

第十六條  香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人投資從事成片開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

篇8

另一方面，由于當(dāng)事人在使用《示范文本》作為簽約文本時(shí)，沒有仔細(xì)閱讀相關(guān)內(nèi)容，或者對(duì)相關(guān)條款沒有達(dá)成一致的意見，或者對(duì)相關(guān)條款理解不一致時(shí)，沒有向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，更沒有向建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局請(qǐng)求解釋，在履行過程中形成了爭(zhēng)議，給當(dāng)事人造成損失?！妒痉段谋尽返?5條就是一個(gè)例證。

一、《示范文本》第15條規(guī)定的內(nèi)容

《示范文本》第15條規(guī)定：＂ 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15條規(guī)定的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

圍繞第15條的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

1、該條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，還是同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)登記材料？

2、與上述焦點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，還是同時(shí)向國(guó)土資源管理部門提供材料？

3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書是僅指房屋所有權(quán)證書，還是同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)證書？

爭(zhēng)議的核心是房地產(chǎn)權(quán)屬的范圍。

三、對(duì)《示范文本》第15條規(guī)定的不同解釋與理解

（一）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋

某地房產(chǎn)管理局認(rèn)為，《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂適用于由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。目前，A市的管理現(xiàn)狀是房屋權(quán)屬登記由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，國(guó)有土地權(quán)屬登記由土地管理部門負(fù)責(zé)，未實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)合一。因此，A市房產(chǎn)局監(jiān)制的《示范文本》中關(guān)于權(quán)屬登記的條款只適用于房屋權(quán)屬登記，不適用于國(guó)有土地權(quán)屬登記。國(guó)有土地權(quán)屬登記由土地管理部門負(fù)責(zé)。

（二）建設(shè)部的答復(fù)

《示范文本》第15條規(guī)定的辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，結(jié)合最高人民法院的司法解釋，一般應(yīng)理解為在90天內(nèi)開發(fā)商將辦理房產(chǎn)證的資料交登記機(jī)關(guān)備案。因土地使用證分割沒有實(shí)際意義，對(duì)購(gòu)買人也不構(gòu)成實(shí)體權(quán)利的侵害，現(xiàn)全國(guó)有百分之六、七十的城市不需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割。

（三）國(guó)土資源管理部門的解釋

《示范文本》第15條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬包括國(guó)有土地使用權(quán)證。辦理國(guó)有土地使用權(quán)證必須簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（四）商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋

商事仲裁機(jī)關(guān)對(duì)該條的解釋為房地產(chǎn)權(quán)屬證書既包括房屋所有權(quán)證書，也包括國(guó)有土地使用權(quán)證書。辦理權(quán)屬變更和登記時(shí)，出賣人的義務(wù)是協(xié)助義務(wù)。

（五）出賣人的理解

出賣人的理解基本與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的解釋和建設(shè)部的答復(fù)解相同。

（六）買受人的理解

該條規(guī)定的房地產(chǎn)相對(duì)性證書既包括房屋所有權(quán)證書，又包括國(guó)有土地使用權(quán)證書；相應(yīng)地出賣人提供的備案材料既包括房屋所有權(quán)登記的備案材料，又包括國(guó)有土地使用權(quán)登記的備案材料；出賣人既應(yīng)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供備案材料，又應(yīng)向國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)提供備案材料。

四、對(duì)上述不同解釋與理解的評(píng)析

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的評(píng)析

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門解釋的依據(jù)是《示范文本》說明第1條規(guī)定，即對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。但咨詢的目的是為了對(duì)合同條款及專業(yè)用詞在當(dāng)事人之間達(dá)成一致的意見，對(duì)一方當(dāng)事人咨詢出具的解釋結(jié)論，合同相對(duì)方不同意時(shí)，其解釋結(jié)論不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依據(jù)是《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》及其他法律、法規(guī)的規(guī)定。而《房地產(chǎn)管理法》第五章房地產(chǎn)登記管理第59條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。由此可見，在我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬既包括房屋所有權(quán)屬，又包括國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬。其三，將《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂適用于由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作并頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書的情況（即＂房、地產(chǎn)權(quán)合一＂）。而不適用于未實(shí)行房、地產(chǎn)權(quán)合一的情況，是對(duì)《房地產(chǎn)管理法》第62條的錯(cuò)誤理解。第62條明確規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理的土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。國(guó)家土地管理局《關(guān)于貫徹＜城市房地產(chǎn)管理法＞做好土地登記工作的通知＝第5條第2款規(guī)定，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實(shí)行合一，但登記辦法和證書格式及有關(guān)土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關(guān)土地的內(nèi)容和格式必須報(bào)國(guó)家土地管理局審批。建設(shè)部《關(guān)于貫徹＜房地產(chǎn)管理法＞若干意見的通知＝第4條第4款規(guī)定，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。因此，房、地產(chǎn)權(quán)合一制度只是房、地產(chǎn)權(quán)分立形式的特殊形態(tài)，實(shí)質(zhì)上，作為《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的管理機(jī)關(guān)，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與國(guó)土資源機(jī)關(guān)分別負(fù)責(zé)和管理房屋所有權(quán)權(quán)屬和國(guó)有土使用權(quán)的權(quán)屬管理工作，即使房、地產(chǎn)權(quán)合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15條規(guī)定的＂房地產(chǎn)權(quán)屬證書＂僅包括房屋所有權(quán)證書，而不包括國(guó)有土地使用權(quán)證書的結(jié)論。

（二）對(duì)建設(shè)部答復(fù)的評(píng)析

建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)是《示范文本》說明第7條規(guī)定，即本合同條款由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。其答復(fù)結(jié)合了最高人民法院的司法解釋。該司法解釋即《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋第1條規(guī)定，本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第18條第1款規(guī)定，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，由于出賣人的原因，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。由此看來，解釋只是調(diào)整房屋的銷售和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。但不能根據(jù)該司法解釋得出房地產(chǎn)權(quán)屬不包括國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬的結(jié)論。因此，建設(shè)部答復(fù)的依據(jù)不充分。此其一。其二，實(shí)踐中全國(guó)有百分之六、七十的城市不需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割的理由本身就有問題，由此推知，全國(guó)還有百分之三、四十的城市需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割。難道這百分之三、四十的城市需要對(duì)土地進(jìn)行分戶分割就沒有任何意義了嗎？另外，辦理國(guó)有土地使用權(quán)的變更登記是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，不能根據(jù)對(duì)法律和行政法規(guī)的執(zhí)行不利，得出法律和法規(guī)規(guī)定沒有意義的結(jié)論。其三，該答復(fù)有偏袒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的嫌疑。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)部作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的部門，答復(fù)的意見對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很有利，客觀上有偏袒的傾向。

（三）對(duì)國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)解釋的評(píng)析

國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)的解釋無疑是正確的。但不全面。因?yàn)檗k理土地使用權(quán)的變更登記不僅需要合同，而且還應(yīng)提供其他相關(guān)法律文件。

（四）對(duì)商事仲裁機(jī)關(guān)解釋的評(píng)析

應(yīng)當(dāng)說商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋，特別是將該條中的備案，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條后句及《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)房人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。解釋為協(xié)助義務(wù)的表現(xiàn)無疑是正確的。但沒有具體區(qū)分二種權(quán)屬證書在辦理程序上的差異，而作一體解釋，又是不全面的。《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。“該條明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在商品房交付后一定時(shí)間內(nèi)將需由出賣人提供的辦理房屋權(quán)屬證登記的資料提供給房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門備案。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條第1款：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請(qǐng)變更登記：（一）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（二）因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的”的規(guī)定可知，因房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，應(yīng)當(dāng)是在辦理完畢房產(chǎn)變更登記后15天內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理土地使用權(quán)變更登記，沒有規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方必須應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料提交給土地管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，而且，在實(shí)踐中，土地管理機(jī)關(guān)不會(huì)接受出賣人提前交送的相關(guān)材料。因此，二種權(quán)屬變動(dòng)法律規(guī)定的程序不相同。所以，仲裁機(jī)關(guān)的解釋有不全面之處。

（五）對(duì)出賣人理解的評(píng)析

如上所述，不再贅述。

（六）對(duì)買受人理解的評(píng)析

買受人的理解有其合理性。根據(jù)對(duì)該條的字面含義進(jìn)行理解，可以得出這個(gè)結(jié)論。但存在的問題同商事仲裁機(jī)關(guān)的解釋的評(píng)析相同，不再重復(fù)。

五、筆者的理解

通過對(duì)上述解釋與理解的評(píng)析，筆者認(rèn)為 ，對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以表述為：1、《示范文本》第15條規(guī)定的出賣人提供的權(quán)屬登記材料是僅指房屋所有權(quán)登記材料，不包括國(guó)有土地使用權(quán)登記材料。2、與上述焦點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，出賣人是僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提供材料，不需要向國(guó)土資源管理部門提供材料。3、該條規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)屬證書僅指房屋所有權(quán)證書，同時(shí)包括國(guó)有土地使用權(quán)證書。

同時(shí)，該條規(guī)定的備案義務(wù)實(shí)際上是出賣人協(xié)助義務(wù)的規(guī)定，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

另外，對(duì)《示范文本》第15條規(guī)定產(chǎn)生不同解釋與理解，原因是多方面的，其一，從立法論上看，是我國(guó)現(xiàn)行法律沒有對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行法律上的界定，這是產(chǎn)生爭(zhēng)議的最根本原因。其二，是管理體制上的原因，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門有二家，房產(chǎn)管理部門管理房產(chǎn)，國(guó)土資源管理部門管理國(guó)有土地，分別適用各自的程序，造成房地產(chǎn)管理上的不協(xié)商，在某種程度上可以說是混亂，也是造成爭(zhēng)議的原因。其三，從使用上看，《示范文本》作為示范文本，從性質(zhì)上看只是推薦使用，但在實(shí)踐中卻是必須使用，否則，就不給當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記，或者說，即使當(dāng)事人沒有選擇使用《示范文本》簽訂合同，但在辦理權(quán)屬登記時(shí)也必須按照《示范文本》重新簽訂合同。其四，從解釋論上看，《示范文本》是由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制定的，其有解釋權(quán)，但在解釋時(shí)自然會(huì)站在自己行業(yè)管理的角度，作出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的解釋，往往對(duì)買受人不利。其四，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的地位比較看，買受人往往處于弱者的地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其優(yōu)勢(shì)地位，作出對(duì)買受人不利的解釋，對(duì)處于弱者的買受人造成損害。

基于以上原因，筆者認(rèn)為在適用《示范文本》第15條規(guī)定時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，可以采取以下步驟：其一，看當(dāng)事人之間是否對(duì)該條有明確的約定，如果有約定應(yīng)優(yōu)先適用；其二，當(dāng)事人之間對(duì)該條沒有明確的約定，看是否對(duì)該條有補(bǔ)充協(xié)議，如果有補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)優(yōu)先適用補(bǔ)充協(xié)議；其三，沒有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，要對(duì)《示范文本》進(jìn)行體系解釋，看能否得出結(jié)論，如果能得出結(jié)論，就按該結(jié)論處理。如果不能得出結(jié)論，就進(jìn)入下一步。其四，即看當(dāng)事人之間是否存在特殊的交易習(xí)慣，如果有交易習(xí)慣，那么，就按照交易習(xí)慣處理。如果沒有交易習(xí)慣，就進(jìn)入下一步。其五，即看是否有法律的明確規(guī)定。在此應(yīng)優(yōu)先適用《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如果該法沒有規(guī)定，即適用《合同法》中買賣合同的有關(guān)條款，在買賣合同的條款中沒有具體規(guī)定時(shí)，進(jìn)入下一步。其六，即適用《合同法》總則的規(guī)定，如果沒有規(guī)定，即進(jìn)入下一步。其七，即適用《民法通則》關(guān)于民事行為制度的規(guī)定里找，如果找不到，即進(jìn)入下一步。其

八，即充分發(fā)揮法官與仲裁員的自由裁量權(quán)來作出有權(quán)解釋。

對(duì)《示范文本》進(jìn)行解釋時(shí)，可以將其視為格式合同，課房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)第15條有說明的義務(wù)。如果不進(jìn)行說明或者說明后沒有證據(jù)證明其履行了說明義務(wù)，根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)作出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的解釋，以公平地保護(hù)作為弱者的買受人的合法權(quán)益不受侵害。

六、對(duì)《示范文本》第15條的修改意見

1、在補(bǔ)充條款中對(duì)辦理什么登記所需的材料以及向什么機(jī)構(gòu)備案進(jìn)行明確約定。

2、對(duì)出賣人在辦理土地使用權(quán)變更登記時(shí)所承擔(dān)的協(xié)助義務(wù)約定清楚。

具體可以修改為：

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付（指交鑰匙）使用后______日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬變更登記需由出賣人提供的資料報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，并協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)證書。在取得房屋所有權(quán)證書后，出賣人按照國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)的要求，協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更登記。

如因出賣人的原因，買受人不能取得房屋所有權(quán)證書及國(guó)有土地使用權(quán)證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買受人支付違約金

篇9

第二條本辦法所稱成片開發(fā)是指：在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地、建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

成片開發(fā)應(yīng)確定明確的開發(fā)目標(biāo)，應(yīng)有明確意向的利用開發(fā)后土地的建設(shè)項(xiàng)目。

第三條吸收外商投資進(jìn)行成片開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制成片開發(fā)項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告，下同）。

使用耕地一千畝以下、其他土地二千畝以下，綜合開發(fā)投資額在省、自治區(qū)、直轄市人民政府（包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)人民政府或者管理委員會(huì)，下同）審批權(quán)限內(nèi)的成片開發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書應(yīng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。

使用耕地超過一千畝、其他土地超過二千畝，或者綜合開發(fā)投資額超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批權(quán)限的成片開發(fā)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建議書應(yīng)經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府報(bào)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)審核和綜合平衡后，由國(guó)務(wù)院審批。

第四條外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或者外資企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）。

開發(fā)企業(yè)受中國(guó)法律的管轄和保護(hù)，其一切活動(dòng)應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)。

開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。

國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)營(yíng)企業(yè)以國(guó)有土地使用權(quán)作為投資或合作條件，與外商組成開發(fā)企業(yè)。

第五條開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得開發(fā)區(qū)域的國(guó)有土地使用權(quán)。

開發(fā)區(qū)域所在的市、縣人民政府向開發(fā)企業(yè)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依照國(guó)家土地管理的法律和行政法規(guī)，合理確定地塊范圍、用途、年限、出讓金和其他條件，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按出讓國(guó)有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。

第六條國(guó)有土地使用權(quán)出讓后，其地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有。如需開發(fā)利用，應(yīng)依照國(guó)家有關(guān)法律和行政法規(guī)管理。

第七條開發(fā)企業(yè)應(yīng)編制成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，明確規(guī)定開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)和分期目標(biāo)，實(shí)施開發(fā)的具體內(nèi)容和要求，以及開發(fā)后土地利用方案等。

成片開發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，經(jīng)市、縣人民政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。審批機(jī)關(guān)應(yīng)就有關(guān)公用設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，組織有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)。

第八條開發(fā)區(qū)域在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃要求，服從規(guī)劃管理。

開發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)建設(shè)，必須符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)的法律、行政法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。

第九條開發(fā)企業(yè)必須在實(shí)施成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)未按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件和成片開發(fā)規(guī)劃的要求投資開發(fā)土地的，不得轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，或者抵押國(guó)有土地使用權(quán)，以及國(guó)有土地使用權(quán)終止，應(yīng)依照國(guó)家土地管理的法律和行政法規(guī)辦理。

第十條開發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開發(fā)區(qū)域投資，受讓國(guó)有土地使用權(quán)，舉辦企業(yè)。外商投資企業(yè)應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定成立。

在開發(fā)區(qū)域舉辦企業(yè)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)投資產(chǎn)業(yè)政策的要求。國(guó)家鼓勵(lì)舉辦先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)。

第十一條開發(fā)區(qū)域的郵電通信事業(yè)，由郵電部門統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。也可以經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市郵電主管部門批準(zhǔn)，由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，或者開發(fā)企業(yè)與郵電部門合資建設(shè)通信設(shè)施，建成后移交郵電部門經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)雙方簽訂的合同，對(duì)開發(fā)企業(yè)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第十二條開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)區(qū)域內(nèi)自備電站、熱力站、水廠等生產(chǎn)性公用設(shè)施的，可以經(jīng)營(yíng)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱等業(yè)務(wù)，也可以交地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。公用設(shè)施能力有富余，需要供應(yīng)區(qū)域外，或者需要與區(qū)域外設(shè)施聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與地方公用事業(yè)企業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂合同，按合同規(guī)定的條件經(jīng)營(yíng)。

開發(fā)區(qū)域接引區(qū)域外水、電等資源的，應(yīng)由地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

第十三條開發(fā)區(qū)域地塊范圍涉及海岸港灣或者江河建港區(qū)段的，岸線由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃和管理。開發(fā)企業(yè)可以按照國(guó)家交通主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營(yíng)專用港區(qū)和碼頭。

第十四條開發(fā)區(qū)域內(nèi)不得從事國(guó)家法律和行政法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。

第十五條以舉辦出口加工企業(yè)為主的開發(fā)區(qū)域，需要在進(jìn)出口管理、海關(guān)管理等方面采取特殊管理措施的，應(yīng)報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由國(guó)家有關(guān)主管部門制定具體管理辦法。

第十六條開發(fā)區(qū)域的行政管理、司法管理、口岸管理、海關(guān)管理等，分別由國(guó)家有關(guān)主管部門、所在的地方人民政府和有管轄權(quán)的司法機(jī)關(guān)組織實(shí)施。

篇10

老城改造新區(qū)建設(shè)是市委、市政府制定的近兩年城市建設(shè)工作重點(diǎn)，尤其是老城改造是我市城建史上拆遷量最大的時(shí)期，調(diào)整主城內(nèi)不合理的用地結(jié)構(gòu)，增加綠地面積，搬遷有污染的工礦企業(yè)，改善主城的居住、商業(yè)環(huán)境，這一系列舉措都必須以大量的拆遷工作為基礎(chǔ)。所以有人說這兩年是xx的拆遷年，好的環(huán)境是拆出來的。做為一線的工作人員，下面就拆遷實(shí)際工作中遇到的幾個(gè)問題進(jìn)行探究。

2001年、2002年的城市拆遷工作中有一個(gè)顯著的特征，就是因拆遷糾紛而引發(fā)的集體上訪這樣的群發(fā)性事件較多、較集中，一則是拆遷量較大、較集中，再則土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、拆遷等幾個(gè)行政管理部門之間工作中政策性沖突和政策性空隙是矛盾產(chǎn)生的重要原因。

到目前為止我市拆遷工作中主要執(zhí)行的是國(guó)家建設(shè)部的拆遷法規(guī)和xx市政府制定的2001年政府203號(hào)令、2000年21號(hào)令和86號(hào)令等相關(guān)文件，本文主要以此三個(gè)拆遷文件作為論述的基礎(chǔ)。

一、土地管理中土地的性質(zhì)與拆遷的關(guān)聯(lián)。

按照上述拆遷條例、法規(guī)、規(guī)定，拆遷工作因土地性質(zhì)不同分為國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷，分別適用拆遷法規(guī)的203號(hào)令和21、86號(hào)令，然而我市現(xiàn)行土地管理政策上土地性質(zhì)實(shí)際有三種：1、國(guó)有土地；2、集體土地；3、撤隊(duì)剩余的土地。我們對(duì)第三種撤隊(duì)剩余土地調(diào)查的結(jié)果是這一部分居民群眾在幾年甚至十幾年前是農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民因城市建設(shè)拆遷，征收了集體土地而轉(zhuǎn)成了國(guó)有土地，目前部分居民取得了國(guó)有土地使用證，但證上注明是撤隊(duì)剩余，另一部分則未取得任何土地權(quán)屬證明。在撤組剩余土地上的居民因種種原因當(dāng)年沒有拆遷，而他們又將要面臨拆遷。按照203號(hào)文第二條規(guī)定，撤隊(duì)剩余土地上的房屋拆遷土地權(quán)屬不明時(shí)是否適用203號(hào)文。按照中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)，土地性質(zhì)有兩種：國(guó)有土地、集體土地。我市在劃分撤隊(duì)剩余土地時(shí)的前題也是國(guó)有土地使用證。政府21號(hào)文規(guī)定本文適用于集體土地上的房屋拆遷，那么撤隊(duì)剩余的國(guó)有土地上的拆遷適用203號(hào)文件！政府在制定拆遷政策時(shí)，刻意劃分國(guó)有土地和撤隊(duì)剩余土地是為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，明確土地性質(zhì)。撤隊(duì)剩余土地上的群眾在第一次不徹底的拆遷中已享受了當(dāng)時(shí)農(nóng)村拆遷的部分政策，因?yàn)榉N種原因，當(dāng)他們?cè)谌〉昧顺鞘芯用裆矸輲啄?、十幾年后，面臨又一次拆遷時(shí)仍然按照農(nóng)民的拆遷政策，這對(duì)于這部分居民有失公平。政府有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)考慮國(guó)家利益和群眾的利益，即然明確了土地權(quán)屬就應(yīng)對(duì)群眾的合法權(quán)益予以保護(hù)。撤隊(duì)剩余土地這個(gè)名詞的存在混淆了土地管理中的基本概念，擾亂了拆遷政策在執(zhí)行中的嚴(yán)密性，損害的是群眾的利益。城市建設(shè)以人為本，歸根結(jié)底城市建設(shè)依靠全體市民的支持，如果拆遷中不能保護(hù)合法的群眾利益，城市建設(shè)也就失去了它的初衷，拆遷工作必將寸步難行。據(jù)筆者所知遇到類似問題的拆遷“釘子戶”時(shí)，拆遷單位往往采取“變通”的方法，在其它地方以其它方式給予補(bǔ)貼，這又帶來一系列涉及人情和廉政建設(shè)方面的問題。這里不在追述。我們?yōu)槭裁床荒馨迅拍钋逦颜呙骼驶?，讓拆遷工作有法可依，從而杜絕“不可預(yù)見”的“跑冒滴漏”呢！我市的土地管理政策二十多年來在不斷完善、細(xì)化，取得了很大的成績(jī)，但作為政府職能部門、行政管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)進(jìn)一步樹立為群眾服務(wù)的意識(shí)，盡快完善我市的土地管理系統(tǒng)，健全土地管理網(wǎng)絡(luò)，減少管理空白區(qū)，明確國(guó)家、集體、個(gè)人的土地權(quán)屬，使土地使用者在依法交納了相關(guān)稅費(fèi)后能充分享受其合法權(quán)益。對(duì)于撤隊(duì)剩余土地、臨時(shí)使用土地等概念都應(yīng)做出明確的界定。規(guī)劃、拆遷、房產(chǎn)管理等部門在制定相關(guān)聯(lián)的法規(guī)條例時(shí)也應(yīng)當(dāng)充分考慮土地法這一根本法規(guī)，避免政策制定過程中產(chǎn)生裂隙或沖突。

二、規(guī)劃管理是影響城市拆遷成本的重要因素。

城市建設(shè)規(guī)劃為龍頭。一個(gè)城市的規(guī)劃是其發(fā)展的方向。我市的城市總體規(guī)劃方案已先后制定、修改了數(shù)次，每一次都是在前一輪基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、推進(jìn)。城市的定位也在不斷的調(diào)整。在最新一輪總規(guī)方案中將xx定位為：

長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市，國(guó)際影響較大的歷史文化名城；人與自然和諧共生的江濱城市。規(guī)劃具有時(shí)代性、科學(xué)嚴(yán)肅性和延續(xù)性?？傮w規(guī)劃、近期規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性規(guī)劃和重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃等所形成的規(guī)劃體系對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)起到總領(lǐng)全局的指導(dǎo)作用。它的科學(xué)性前瞻性、延續(xù)性和嚴(yán)肅性決定了它龍頭的地位。我們的城市規(guī)劃起到了它應(yīng)有的地位了嗎？到目前為止我市的分區(qū)規(guī)劃是86年制定的。控制性詳規(guī)至今還在編撰中，沒有形成系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。規(guī)劃部門在忙于總體規(guī)劃的不斷修改，編制分散在全市各處的重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃工作內(nèi)部的脫節(jié)導(dǎo)致整個(gè)城市建設(shè)沒有章法，沒有權(quán)威性的指導(dǎo)，留下過多自由發(fā)揮的空間，以政府決策代替科學(xué)論斷的事件屢屢發(fā)生，這不只是政府過多干預(yù)造成的。職能部門未能起到參謀的作用，規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性都將受到質(zhì)疑，其自身地位勢(shì)必受到動(dòng)搖。將規(guī)劃法律化、明確化、剔除規(guī)劃中的隨意性和個(gè)人意志，提高規(guī)劃的科學(xué)性，是減少失誤和損失的根本所在。這種規(guī)劃隨意造成的損失還少嗎？?jī)H以水西門大街拓寬改造為例：257號(hào)商住樓99年建成，按照規(guī)劃條例退讓當(dāng)時(shí)33米水西門大街道路紅線五米，99年商品房平均售價(jià)約2800元/m2（住宅）；2002年按照市政府要求水西門大街拓寬至45-55米，因此，需拆除該幢商住樓。2002年該地區(qū)住宅平均售價(jià)為3400元/m2，按照203號(hào)拆遷法規(guī)補(bǔ)償居民們拆遷費(fèi)用約3200元/m2，拆遷中居民住戶的抵觸心態(tài)可想而知。這其中居民、政府都是損失者，人們不僅要問規(guī)劃部門的“規(guī)劃”起作用了嗎？住宅樓剛建成三年，有的住戶甚至剛裝修入住半年又面臨拆遷，這種損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)？水西門大街是路幅30m的城市干道，是我市道路網(wǎng)上重要的一環(huán)，對(duì)于這種級(jí)別的道路居然沒有規(guī)劃供借鑒，這是不可思議的。從30m到45、55m路幅的調(diào)整，在規(guī)劃方案中沒有任何跡向？我們的城市規(guī)劃盲區(qū)還有多少？我們耗費(fèi)巨資制定的城市總體規(guī)劃沒有進(jìn)一步細(xì)化、落實(shí)，制定的意義又何在？規(guī)劃部門所做的一部分整合規(guī)劃、調(diào)整規(guī)劃實(shí)則對(duì)以往規(guī)劃工作失誤的補(bǔ)救。一個(gè)修修補(bǔ)補(bǔ)的城市規(guī)劃體系是慘不忍睹的?，F(xiàn)在各級(jí)行政執(zhí)法部門都建立了行政執(zhí)法責(zé)任制、追究制，規(guī)劃部門也是執(zhí)法部門，對(duì)于因規(guī)劃失誤、滯后造成國(guó)家建設(shè)資金浪費(fèi)和群眾利益損失，最終應(yīng)由責(zé)任單位來“買單”。

三、房產(chǎn)管理部門在拆遷中承擔(dān)的責(zé)任。

我市的房產(chǎn)管理自建國(guó)初期就形成了一套完備的管理模式。按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定我市居民們先后取得了全國(guó)統(tǒng)一的房屋所有權(quán)證書（簡(jiǎn)稱房產(chǎn)證）上面清楚的載明所有權(quán)人、房屋坐落、門牌號(hào)、產(chǎn)別、房屋狀況等其中在房屋狀況中又注明了結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積等。房管部門是房屋管理鑒定、買賣交易的權(quán)威機(jī)構(gòu)。在拆遷中，它的評(píng)估是拆遷的基本依據(jù)。按照203號(hào)拆遷文件規(guī)定國(guó)有土地上的房屋拆遷以國(guó)有土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)評(píng)估單位的評(píng)估表為依據(jù)。由此可見房產(chǎn)證是拆遷中第一手資料，準(zhǔn)確的房產(chǎn)證明是對(duì)群眾利益的保護(hù)也是國(guó)家對(duì)群眾權(quán)益的認(rèn)可。我們?cè)诓疬w工作中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)部門在房屋的測(cè)量登記中使用的測(cè)量方法與規(guī)劃建設(shè)部門的測(cè)量辦法有一定差別。規(guī)劃部門執(zhí)行的是中華人民共和國(guó)GB50180的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)部門測(cè)量時(shí)執(zhí)行的是房產(chǎn)部門的相關(guān)辦法，兩者在樓梯計(jì)算、陽(yáng)臺(tái)、走廊、外樓梯計(jì)算等地方有一定差異。按照我市房產(chǎn)登記管理辦法規(guī)定，房產(chǎn)登記要具備規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證。在測(cè)量方法上的不統(tǒng)一勢(shì)必造成測(cè)量結(jié)果的不同，在貨幣拆遷的今天每平方米的誤差帶來的是以千元為計(jì)算單位的損失。規(guī)劃建設(shè)部門與房管部門應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)部門對(duì)房屋的評(píng)定應(yīng)進(jìn)一步明確其用途、建筑年代，以便于城市管理和房屋拆遷，杜絕產(chǎn)權(quán)人隨意改變使用性質(zhì)的現(xiàn)象。

四、拆遷部門在拆遷中的角色。版權(quán)所有

拆遷部門是拆遷工作中政策的執(zhí)行者，是政府建設(shè)資金的支配者，是群眾利益的保護(hù)者。

我市的拆遷政策從最初的實(shí)物分房發(fā)展到現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償為主，經(jīng)歷了近二十年的演變，越來越完備合理。拆遷政策的每一次調(diào)整都與我市當(dāng)時(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密結(jié)合，具有極強(qiáng)的時(shí)效性，這就要求執(zhí)行者領(lǐng)悟吃透政策條款，嚴(yán)格依法拆遷，象以往拆遷中那樣拉關(guān)系走旁門甚至走邪門歪道在現(xiàn)在的法制社會(huì)是行不通的。拆遷工作要有人情味，但首先要講政策法律?，F(xiàn)行的拆遷法規(guī)正在不斷完善，政策公開、透明、評(píng)估公正有據(jù)，使執(zhí)行者行之有據(jù)。因此，當(dāng)務(wù)之急是動(dòng)遷工作者提高自身素質(zhì)，做到有法必依，杜絕主觀臆斷和隨意性，深入現(xiàn)場(chǎng)解決問題，樹立拆遷執(zhí)法者的良好形象。一項(xiàng)建設(shè)工程，拆遷費(fèi)用往往占工程總造價(jià)的35%-55%。拆遷部門一方面受建設(shè)單位委托依法拆遷，同時(shí)也要維護(hù)被拆遷人的合法利益，損害任何一方利益的行為都應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。要嚴(yán)格依法拆遷、樹立為被拆遷人服務(wù)的意識(shí)，維護(hù)其合法權(quán)益，以管理者、執(zhí)法者的姿態(tài)高高在上是錯(cuò)誤的。