導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；重點(diǎn)環(huán)節(jié)；開發(fā)管理。

對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的市場定位，實施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力。雖然不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營策略，但是想要實現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營必須具備以下幾點(diǎn)，即構(gòu)建完善的市場調(diào)研機(jī)制、成本控制制度尤其是產(chǎn)品研發(fā)制度。下文就房地產(chǎn)項目開發(fā)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析和探討。

1.房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資決策問題

房地產(chǎn)企業(yè)是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標(biāo)準(zhǔn)。項目土地的出售和購買一般均通過招投標(biāo)的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業(yè)應(yīng)該實現(xiàn)做好詳細(xì)的項目投資的可行性方案，該方案應(yīng)該包含房地產(chǎn)項目基本情況、項目用地情況調(diào)查、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、項目項目運(yùn)行費(fèi)用等。當(dāng)然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關(guān)的基礎(chǔ)性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經(jīng)驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標(biāo)，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預(yù)期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設(shè)計產(chǎn)品方案

在房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案期間，想要保證設(shè)計方案的高質(zhì)量，首要條件便是對產(chǎn)品市場進(jìn)行深入、全面的產(chǎn)品市場調(diào)查。產(chǎn)品市場調(diào)查直接影響到房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。做好設(shè)計期間的市場調(diào)研報告需要注意以下幾個方面：

第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產(chǎn)項目開況，房地產(chǎn)項目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產(chǎn)項目所在地塊的土地出讓情況、地產(chǎn)開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標(biāo)、周邊情況以及本身的潛力進(jìn)行深入的分析和探究。

第三，當(dāng)前的市場供需狀況。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應(yīng)情況分析），房地產(chǎn)項目所在地塊周邊的典型個案供應(yīng)分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經(jīng)典項目調(diào)查與經(jīng)典項目分析。主要內(nèi)容包括：針對典型項目的個案進(jìn)行深入的調(diào)查，分析該典型項目個案的典型優(yōu)勢，結(jié)合實際的區(qū)域特點(diǎn)對典型項目的用地規(guī)劃進(jìn)行細(xì)致分析。

第五，開發(fā)該類房地產(chǎn)項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學(xué)合理性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)具有投資大、周期長、影響因素多，風(fēng)險性高等特點(diǎn)。盡管提前制定的投資目標(biāo)不能夠保證各項數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐過程中，通過不斷地的修改與調(diào)整，概算、預(yù)算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準(zhǔn)確化。投資估算是規(guī)劃設(shè)計和方案設(shè)計的重要“參照物”，擴(kuò)大初步設(shè)計方案與實施方案的目標(biāo)就會形成概算，工程投資的最終結(jié)果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學(xué)性與合理性，否則將直接影響房地產(chǎn)項目的收益情況。

（2）以設(shè)計階段為重點(diǎn)全過程成本控制原則

項目建設(shè)全過程都在不同程度地影響著成本費(fèi)用，因而，項目開發(fā)成本控制必須貫穿于項目建設(shè)全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測算分析，人們發(fā)現(xiàn)對項目成本影響最大的階段，是項目設(shè)計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于項目施工前的投資決策和設(shè)計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的始終，又要把重點(diǎn)放在項目設(shè)計及設(shè)計前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產(chǎn)項目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設(shè)計部門編制規(guī)劃設(shè)計方案，并對全案進(jìn)行策劃。由于設(shè)計部門最大的弱勢便是“懂技術(shù)不懂經(jīng)濟(jì)”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟(jì)師、策劃師組成）對設(shè)計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設(shè)計階段進(jìn)行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實施執(zhí)行過程中，成本控制目標(biāo)通常會偏離預(yù)定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細(xì)化成本控制方案

房地產(chǎn)項目通?？梢詣澐譃樗膫€階段，即決策階段、前期準(zhǔn)備工作階段、施工建設(shè)階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產(chǎn)品供求狀況、市場競爭環(huán)境、價格水平、目標(biāo)市場等；第二，項目財務(wù)評估。依照前者分析的結(jié)果分析和對比項目的經(jīng)營費(fèi)用和收入。

（2）前期準(zhǔn)備期間

該階段主要包括以下幾點(diǎn)：第一，分析擬開發(fā)項目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權(quán)；第三，征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；第四，規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場或價格水平；第九，對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；第十，選擇確定承包商。認(rèn)真落實以上各項工作的內(nèi)容，有效地進(jìn)行成本控制。

（3）施工期間

在此階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，確保整個開發(fā)項目的工期、成本、質(zhì)量和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目設(shè)計管理設(shè)計研發(fā)部設(shè)計單位

Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

前言：房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作決定著房地產(chǎn)項目的成敗，設(shè)計管理的不合理會影響項目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發(fā)的項目，而其中的設(shè)計工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計公司的時候要多方考量。下面談?wù)劚救藢Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)過程中設(shè)計管理的看法。

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的社會資源及設(shè)計單位的選擇

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計公司、建筑工程總承包公司、專項分包公司、園林市政工程施工單位等。

1.2 一個項目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，有很多個階段，每一個階段對設(shè)計的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實力的高水平的設(shè)計單位合作。但是往往高水平的設(shè)計單位都有著豐富的相關(guān)項目的設(shè)計經(jīng)驗，所以就要考察項目總設(shè)計師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計目標(biāo)和主要意圖。

2、房地產(chǎn)項目的策劃

2.1 一個房地產(chǎn)項目的完成通常需要經(jīng)歷三個階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營階段。項目的策劃和規(guī)劃設(shè)計，需要經(jīng)過全面、細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計也就無從談起。因此一個成功的項目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對當(dāng)?shù)氐氖袌鲞M(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時要求策劃公司能及時捕捉市場的變化和發(fā)展趨勢，并體現(xiàn)到項目的策劃設(shè)計當(dāng)中，在實際施工前做出及時有效的改變。

3、房地產(chǎn)項目開發(fā)的設(shè)計過程的控制和管理

3.1 在設(shè)計管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計，最終達(dá)到項目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計院設(shè)計出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計人員對國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項目的設(shè)計經(jīng)驗，以保證設(shè)計方案能在最短的時間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計方案、景觀綠化初步設(shè)計、建筑單體初步設(shè)計等。

3.2 在設(shè)計方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計劃，也就是設(shè)計施工圖。施工圖設(shè)計主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個項目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說明。這就要求設(shè)計院的各專業(yè)的設(shè)計師在設(shè)計施工圖的時候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計專業(yè)包括五個即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。

4、房地產(chǎn)公司設(shè)計研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

4.1 在一個房地產(chǎn)公司里面一般都會有設(shè)計研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計部門，主要工作包括設(shè)計單位的落實、設(shè)計任務(wù)書的擬定、設(shè)計合同的洽談、設(shè)計招投標(biāo)、設(shè)計的過程管理、圖紙審核、設(shè)計交底以及與設(shè)計院的溝通聯(lián)系等。同時負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計單位之間的關(guān)系，及時將“設(shè)計變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計院，以保證設(shè)計工作能夠順利有序的進(jìn)行。

4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙設(shè)計完成后，設(shè)計研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預(yù)算。同時設(shè)計研發(fā)部要按照設(shè)計合同中的要求對圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計部等相關(guān)部門對方案進(jìn)行評審，做出評審意見，設(shè)計研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設(shè)計單位從而完善設(shè)計方案。而工程部也會組織設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計研發(fā)部和設(shè)計單位對提出的問題予以回復(fù)。

4.3 實際施工過程中需要設(shè)計發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請單并轉(zhuǎn)交設(shè)計研發(fā)部，設(shè)計研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計單位的設(shè)計變更通知單后由設(shè)計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設(shè)計研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計研發(fā)部針對具體的問題與設(shè)計單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請?zhí)峤唤o設(shè)計研發(fā)部，由設(shè)計研發(fā)部和設(shè)計單位聯(lián)系，設(shè)計單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計變更通知單后由設(shè)計研發(fā)部送工程部、審計部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。

5、項目竣工驗收時各單位的職責(zé)

項目竣工后的驗收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國家驗收規(guī)范以及自檢自評情況。勘察單位和設(shè)計單位對設(shè)計變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設(shè)計變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計要求，對是否同意驗收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報對工程整個施工過程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)是對材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項分部工程是否按照圖紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國家驗收規(guī)范，是否同意驗收并對工程質(zhì)量評估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對工程實物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗收及工程質(zhì)量評定發(fā)表意見。

6、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計研發(fā)部和設(shè)計單位對問題做出的及時準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻(xiàn)

王劍芳.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對策研究[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006

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關(guān)鍵字：建設(shè)項目、工程管理、成本控制，計算機(jī)、信息化

Abstract: With China's real estate market is constantly improving, the state macro-control efforts on the real estate market continued to increase competition in the real estate market is gradually turning into a competition of capital, technology and management, real estate project management into a refined management era. China's market economic system has gradually built up; it is also facing more intense competition in the market as construction enterprises, construction enterprises in the project construction process effective cost management.Key words: construction project; project management; cost control; computer; information technology

中圖分類號：TL372+.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的建設(shè)項目管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，廣義的項目管理是指包括“項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設(shè)、項目建成管理”等幾個過程?！绊椖拷ㄔO(shè)”做為廣義地產(chǎn)開發(fā)項目中關(guān)健的一環(huán)，在整中項目開發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。1、房地產(chǎn)項目的正確決策是控制工程造價的基礎(chǔ)和先決條件

任何一個房地產(chǎn)項目的成功與否，取決于房地產(chǎn)項目的正確決策，正確的決策是規(guī)劃、設(shè)計的依據(jù)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價和投資效果，正確的決策是控制工程造價的首先前提和先決條件，決策影響工程造價的主要因素有以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的用途，規(guī)模、檔次、開發(fā)時機(jī)地點(diǎn)，配套等對控制工程造價的影響：

房地產(chǎn)項目的用途和規(guī)模的檔次決定著工程造價的高低，必須選擇最佳最優(yōu)的用途，規(guī)模和檔次，用途不合理，沒有根據(jù)地塊區(qū)域發(fā)展的要求去正確決策是對用地資源浪費(fèi)，而規(guī)模過小又使資源得不到有效配置，規(guī)模過大又有可能超過市場需求，而房地產(chǎn)項目的檔次高低與否又會使工程造價擴(kuò)張，并會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會效益，因此，合理地確定房地產(chǎn)項目用途、規(guī)模和檔次是決策階級控制工程造價的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)項目開發(fā)時機(jī)和地點(diǎn)以及配套設(shè)施的考量，也會直接影響項目的工程造價，如建筑材料價格的升降，對建筑工程造價有直接影響。開發(fā)時機(jī)的確定。一方面要重點(diǎn)看房地產(chǎn)的開發(fā)形勢，另一方面，建筑材料價格在府谷區(qū)時，旺旺會舍房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來直接效益，而配套設(shè)施對整個地步項目的總工程造價也有直接關(guān)連，而有時配套設(shè)施的價值往往帶有不可估性，對配套設(shè)施的決策，比如綠化配套、小區(qū)道路配套，園林景點(diǎn)配套等，必須在符合整體規(guī)劃設(shè)計要求基礎(chǔ)上要做到適用、美觀?？刂乒こ淘靸r。

（2）可行性研究使投資估算對項目工程造價的影響：

房地產(chǎn)項目的決策依據(jù)是可行性研究，投資估算是確實可行性研究階段工程總投資的限額，可行性研究不僅要評估房地產(chǎn)項目是否可行、更重要的是對項目方案進(jìn)行優(yōu)化論證。而投資估算必須準(zhǔn)確且能滿足現(xiàn)新設(shè)計和控制概算的要求，初步設(shè)計概算必須控制在批準(zhǔn)的可行性研究投資估算范圍內(nèi)：收目的概算規(guī)模不能突破可行性研究投資估算，因此，決策階段的可行性研究，必須得證投資估算的準(zhǔn)確性。

二、確定成本控制的原則是保證造價控制的根本 為確保項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)，應(yīng)確定成本控制的原則。（1）全員成本控制原則。成本控制涉及到施工企業(yè)項目經(jīng)理部的所有部門，班組和員 工的工作，也涉及到每一位員工的切身利益，因此要樹立全員成本控制的觀念。 （2）全過程成本控制原則。 （3）目標(biāo)成本控制原則。把成本計劃的任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解，落實到各個職 能部門，施班組及個人，做到獎罰分明。 （4）動態(tài)控制原則。施工過程中收集成本發(fā)生的實際數(shù)據(jù)，不斷地將成本計劃目標(biāo)與 實際發(fā)生值進(jìn)行比較，找出干擾因素，分析成本偏差的原因，主動采取控制措施，保證成本 控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。 （5）節(jié)約原則。根據(jù)工程進(jìn)度，嚴(yán)格按照材料消耗量定額控制材料的損耗，不能突破 ，對各種材料余料進(jìn)行回收，盡可能使材料的損耗率降低到最低水平。

三、合理的設(shè)計是控制房地產(chǎn)項目工程造價的關(guān)鍵

1、設(shè)計是房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實施意圖的過程。是房地產(chǎn)項目處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，設(shè)計是否合理是控制工程造價的關(guān)鍵，在具體的工程設(shè)計中，包括規(guī)劃總體設(shè)計，評規(guī)劃設(shè)計，以及施工圖設(shè)計，及配套工程和景觀設(shè)計，做一名工程造價審計和編審人員必須要站在公司經(jīng)濟(jì)的高度對前期項目的各類設(shè)計要提前介入，對有可能影響工程造價的重點(diǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)要提出自己的控制意見，設(shè)計上的優(yōu)劣與否，會影響整個房地產(chǎn)項目是否經(jīng)濟(jì)，因此，在滿足項目的使用功能及銷售前提下，盡可能地進(jìn)行方案比較和優(yōu)化設(shè)計，選用適度超前，經(jīng)濟(jì)合理，安全可靠，滿足市場需求的設(shè)計思想，和取價值工程理論優(yōu)化設(shè)計方案，盡可能地在滿足功能及市場要求的前提下降低工程造價。

2、在工程設(shè)計中盡可能采取成熟的建筑技術(shù)和建筑材料，對新技術(shù)新材料的運(yùn)用一段都會導(dǎo)致工程成本的上漲。

3、對附屬配套及景觀工程設(shè)計中，一定要進(jìn)行方優(yōu)化，不僅要求考慮功能要求的需要，同時也要考慮合理的投資主次度，因為這方面對房地產(chǎn)項目的工程造價的影響是很大的。

四、項目實施施工階段是工程造價控制的重要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項目有了正確的決策及優(yōu)化的設(shè)計方案，那項目的施工階段是工程造價控制的重點(diǎn)內(nèi)容。一般建設(shè)項目的施工費(fèi)用占整個工程的造價的60%~70%左右。在施工階段對房地產(chǎn)項目的工程造價的控制重點(diǎn)在以下幾個方面：

1、加強(qiáng)合同管理，規(guī)范招投標(biāo)活動，在項目的施工階段對房地產(chǎn)項目的工程造價管理的控制重點(diǎn)放在招投標(biāo)活動與施工合同條款的確實上。在招投標(biāo)中，作為工程造價人員必須要先期做好準(zhǔn)備。確定在合理的施工期限內(nèi)可能出現(xiàn)的價格波動因素，明確雙方應(yīng)承擔(dān)的價格風(fēng)險范圍，在合同條款約定上一定要謹(jǐn)慎細(xì)致。積極推動了工程量清單計價，減少施工合同糾紛。

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[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn) 造價 成本 控制

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)項目只有控制好造價、管理好成本才能確保企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要清晰認(rèn)識到造價控制與成本管理的重要性，以市場經(jīng)濟(jì)下社會的需求為導(dǎo)向，對造價控制與成本管理的方式進(jìn)行改革創(chuàng)新。

一、我國房地產(chǎn)項目造價控制與成本管理的現(xiàn)狀

1.缺乏正確的認(rèn)識

就我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，很少企業(yè)能夠做到全員、全要素、全過程和全方位的造價控制與成本管理。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對項目的造價控制與成本管理沒有一個正確的認(rèn)識，一些企業(yè)把設(shè)計階段作為造價控制與成本管理的重點(diǎn)，認(rèn)為其他階段對其的影響不大；還有一些企業(yè)材料和設(shè)備是造價控制與成本管理的主要內(nèi)容。目前，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)項目在項目竣工的時候才會進(jìn)行成本費(fèi)用的核算，這對房地產(chǎn)項目的動態(tài)開發(fā)過程來說是不合理的，不能夠真實的反應(yīng)開發(fā)項目的成本，使得成本與收益過于模糊化，這種現(xiàn)象是由于企業(yè)忽略造價控制與成本管理的時效性而造成的。

2.控制內(nèi)容過于片面化

目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把項目的造價控制與成本管理看做單項成本費(fèi)用的控制，如設(shè)備費(fèi)用、土地成本費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用等，不能夠全面的看待造價控制與成本管理的過程，使得企業(yè)不能夠及時發(fā)現(xiàn)選址、規(guī)劃設(shè)計等過程中的問題。這樣就會導(dǎo)致企業(yè)把成本管理看做單純的成本控制，只能在事后發(fā)現(xiàn)問題并想辦法解決問題，不能將問題防范于未然。

3.缺乏系統(tǒng)的造價控制與成本管理的方法

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)項目造價控制與成本管理的主要依據(jù)是財務(wù)部門的決算報告，這種相對滯后的方式使造價控制與成本管理不能夠充分發(fā)揮作用，同時也使房地產(chǎn)項目現(xiàn)階段的造價控制與成本管理不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求。事前預(yù)測和過程控制方式是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目比較缺乏的，這就容易導(dǎo)致造價控制與成本管理過程中的問題不能被及時發(fā)展并解決，因此，我們應(yīng)該建立系統(tǒng)全面的造價控制與成本管理方法，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)項目造價控制與成本管理的方法探析

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價控制的內(nèi)容包括項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、實施、竣工五個過程中一系列的計價、定價的活動，而每個階段的造價內(nèi)容都是不相同的，因而相應(yīng)的管理方式和控制方式也不盡相同。

1.決策階段的造價控制與成本管理

房地產(chǎn)項目的靈魂和主旨即為項目的決策階段，其直接影響著工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益，因此，決策階段的造價控制與成本管理是最先要考慮的內(nèi)容。而投資估算是決策階段的關(guān)鍵內(nèi)容，能夠預(yù)測到房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益。在完成可靠性研究報告的審批工作之后，投資估算成為設(shè)計任務(wù)書中的主要投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，直接控制了初步設(shè)計的概算，并影響到了項目資金準(zhǔn)備的過程。因此，投資估算應(yīng)該實事求是的反應(yīng)出設(shè)計的內(nèi)容，而設(shè)計人員必須全面體現(xiàn)自己的設(shè)計意圖，即工程規(guī)模、功能要求和項目需求等方面的內(nèi)容都要考慮到。施工技術(shù)要進(jìn)行全面的比較，不僅在技術(shù)上要可行，而且在經(jīng)濟(jì)上要合理[2]。因此，決策階段的造價控制與成本管理要從優(yōu)化設(shè)計方案出發(fā)，對設(shè)計的整個過程進(jìn)行控制，對各項成本指標(biāo)進(jìn)行考核，為設(shè)計人員和決策領(lǐng)導(dǎo)者提供理論依據(jù)。

2.設(shè)計階段的造價控制與成本管理

據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益的80%受前期策劃和設(shè)計階段的影響，其中，結(jié)構(gòu)成本占建筑成本的40%-60%，而結(jié)構(gòu)成本是以前期策劃和設(shè)計為依據(jù)的。設(shè)計階段的成本以千萬元計算，擴(kuò)初設(shè)計階段的成本以百萬元計算，而施工設(shè)計階段的成本是以十萬元計算的。但是，不論在哪個設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計師多畫一筆或少畫一筆會直接導(dǎo)致企業(yè)增加或者減少幾十萬、幾百萬甚至是幾千萬。因此，設(shè)計階段的費(fèi)用盡量不要壓縮，切實做好設(shè)計的優(yōu)化過程。設(shè)計方案的評選過程中要求設(shè)計單位全面詳盡的提供方案設(shè)計的概算以及概算控制方案等內(nèi)容，有機(jī)的將技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合起來，對項目的整個過程做到全面的考量，切實做好設(shè)計階段的造價控制與成本管理。

3.招標(biāo)階段的造價控制與成本管理

編制標(biāo)底是招標(biāo)階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)工程投資是標(biāo)底的制作基準(zhǔn)。標(biāo)底的編制必須要以市場的實際變化情況為依據(jù)，堅持客觀公正的原則，以編制出高質(zhì)量的標(biāo)底，并使其控制在合理造價的下限范圍內(nèi)。招標(biāo)文件要嚴(yán)密，招標(biāo)過程要公平合理，施工單位的選擇要慎重合理[3]。施工單位的選擇要以項目規(guī)模、投資額、技術(shù)特點(diǎn)和要求等內(nèi)容為依據(jù)，并要依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，采取不同的招標(biāo)方式，如相對結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的工程應(yīng)選擇技術(shù)、資金、施工力量雄厚的施工單位。

4.實施階段的造價控制與成本管理

在項目實施的過程中，要加強(qiáng)對設(shè)計變更的控制，以確保簽證的質(zhì)量。為了提高工程簽證的客觀性和準(zhǔn)確性，第一，要注重工程簽證的時效性；第二，要客觀準(zhǔn)確的描述工程簽證，即使隱蔽簽證也要有圖紙為依據(jù)，要求圖紙上要標(biāo)明被隱蔽的部位、項目、工藝和完成情況，而現(xiàn)場簽證必須有原始數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包括：時間、地點(diǎn)、事由和幾何尺寸。要以合同為依據(jù)及時處理工程簽證，審核過程要以國家相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，不得隨便改變。

5.竣工階段的造價控制與成本管理

竣工階段的決算環(huán)節(jié)是為了促進(jìn)施工單位強(qiáng)化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，這樣才能使房地產(chǎn)項目的建設(shè)投資具有經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性。審計人員要依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定辦事，從根本上為決算環(huán)節(jié)把好關(guān)。這就要求他們在工作過程中要深入到施工現(xiàn)場，全面把握工程變更內(nèi)容的具體做法，對工程變更、工程量的增減比較熟悉，為做好決算工作奠定扎實的基礎(chǔ)。同時要建立完善的審計制度，只有這樣才能保證竣工決算工作的真實性和嚴(yán)肅性。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的造價控制與成本管理是是存在于項目的整個過程中的，任何階段都不可缺失。只有對房地產(chǎn)項目的全過程進(jìn)行造價控制與成本管理，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資目標(biāo)，并確保企業(yè)獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊小萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題與對策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，（12）：82-83.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)質(zhì)量問題管理措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段(預(yù)售活動)；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。

1、工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析(包括財務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段，目前，我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3、工程實施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負(fù)責(zé),對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位,在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計,樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計, 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國外加強(qiáng)對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對設(shè)計方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求, 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件, 明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

③在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對施工人員的動態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場的考核, 監(jiān)督與評定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,嚴(yán)格執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項目收尾階段是項目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù), 并對不合格項目提出處理辦法, 以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強(qiáng)質(zhì)量的控制管理。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；成本分析

社會主義市場經(jīng)濟(jì)興興向榮的發(fā)展，投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變與改善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展與進(jìn)步。房地產(chǎn)投資商為了獲取利益而把資金、設(shè)備、人力、物力、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入到房地產(chǎn)行業(yè)。投資的行為是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。投資行為包括投資主體、客體、投資目標(biāo)和方式。

經(jīng)濟(jì)效應(yīng)指的是投資行為發(fā)生后產(chǎn)生的收益和投資行為所消耗的成本之比。所消耗的資源包括物質(zhì)資源和人力資源，我們稱之為“投入”，生產(chǎn)經(jīng)營所得的物質(zhì)資源和經(jīng)濟(jì)利益為“產(chǎn)出”。投入/產(chǎn)出=經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

一、投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的基本原則

任何投資行為的最終目的都是為投資者帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，這是項目投資的前提，所以首先要遵循以經(jīng)濟(jì)效應(yīng)為主的原則，同時兼顧社會應(yīng)。同時，直接獲得的利益固然重要，同時也要看重隱形的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，例如：通過投資給企業(yè)塑造了良好的形象，提高了企業(yè)的知名度，改善了公司的工作氛圍等隱性投資。由于房地產(chǎn)投資一般投資建設(shè)周期長，所以，同時要考慮資金時間價值。

二、影響經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的幾點(diǎn)因素

（一）地點(diǎn)條件的限制

房地產(chǎn)項目位置的好壞直接影響物業(yè)有效需求的不同，不同位置要求的物業(yè)類型的不同。

當(dāng)房地產(chǎn)項目項目位置確定后，我們要按照城市發(fā)展的總體規(guī)劃和具體要求，有關(guān)部門統(tǒng)籌該項目的土地利用、建筑容積率、綠化率、建筑高度和間距，這些限制條件都影響到該土地到底能建什么類型的物業(yè)、數(shù)量的多少、建筑的樣型高度等。這對物業(yè)產(chǎn)出的數(shù)量有著至關(guān)重要的作用，同時對物業(yè)價格有著重大影響。

（二）規(guī)劃方案和設(shè)計方案的實施

根據(jù)選定的選址場地的基礎(chǔ)，開發(fā)商的具體設(shè)計要求，結(jié)合客觀的氣象、水文地理條件和環(huán)境影響，以及政府具體規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，科學(xué)合理的規(guī)劃項目中建筑物的位置、道路的開鑿、綠地的覆蓋等。這具有極強(qiáng)的政策性、目的性和技術(shù)性。建筑的規(guī)劃設(shè)計要結(jié)合具體的功能，以經(jīng)濟(jì)、舒適、美觀、安全為原則，注重自身特點(diǎn)的發(fā)展。現(xiàn)代社會，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，人們購置物業(yè)時想的更多的是家居環(huán)境帶來的安全舒適綠色環(huán)保。注重居民消費(fèi)訴求，對于需求數(shù)量、需求價格水平有著較大影響。

（三）地產(chǎn)周邊配套設(shè)施和居住環(huán)境的影響

居住環(huán)境主要是：該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通發(fā)展水平、環(huán)境狀況、自然人文設(shè)施。配套設(shè)施是指：水、電、通訊、煤氣天然氣管道、暖網(wǎng)的配套設(shè)施和相關(guān)的教育、醫(yī)療設(shè)施和方便居民生活生產(chǎn)的購物地段。類型的不同，其相關(guān)的物業(yè)要求也就不同，商業(yè)服務(wù)為目的的比較重視該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和交通便捷程度，這有利于商業(yè)服務(wù)的集體效應(yīng)和購物的便利程度。而已住宅為目的的物業(yè)建筑群更重視交通，人文、醫(yī)療、當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建立。

（四）施工水平和開發(fā)商的信譽(yù)

房地產(chǎn)項目，的施工水平體現(xiàn)的是開發(fā)商的信譽(yù)。施工水平高、口碑好的房地產(chǎn)開放商更受消費(fèi)者歡迎，帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更好。而相反，施工水平不高，房產(chǎn)質(zhì)量不好，開發(fā)商形象不好，就很難有消費(fèi)者親睞，銷售困難，導(dǎo)致有效需求數(shù)量價格無法保證。

（五）建筑施工標(biāo)準(zhǔn)的擬定

明確的定位是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，不同檔次的物業(yè)要設(shè)置不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)。高檔物業(yè)應(yīng)該采用智能化更高的標(biāo)準(zhǔn)建立，如高級住宅、別墅和寫字樓等。隨著信息化技術(shù)的逐步提高，高度智能化更受到人們的喜愛和追捧。配套的電子監(jiān)控、防盜設(shè)計、車位系統(tǒng)、電子LED系統(tǒng)等。

（六）給力的宣傳活動

在房地產(chǎn)開發(fā)的伊始和建設(shè)過程中，媒體的廣告宣傳和活動，可以極大的提高房地產(chǎn)項目的認(rèn)知度，為企業(yè)樹立良好正面的形象，提高了物業(yè)的知名度，有著更好的市場前景。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的具體策略

在前期研究過項目開發(fā)的可行性后，慎重的決策、確定開發(fā)項目，理性的選擇建設(shè)位置，這是提高房地產(chǎn)開發(fā)投資相應(yīng)的先決條件。

（一）建立并完善設(shè)計方案的招標(biāo)競標(biāo)機(jī)制，擇優(yōu)選擇

為了保證建筑設(shè)計規(guī)劃的質(zhì)量，提高安全性和經(jīng)濟(jì)性，擇優(yōu)選擇是一個優(yōu)秀的決絕辦法。開展招標(biāo)競標(biāo)活動，雖然需要花費(fèi)一定的實踐、人力物力財力，但是，所取得的后果卻是難以估量的，同時也為企業(yè)形象的確立提供了有利支持。開發(fā)商可以博采眾長，綜合各個設(shè)計方案的優(yōu)點(diǎn)、取精華去糟粕，融合成適合的設(shè)計方案，通過公開招標(biāo)的方式選擇設(shè)計和施工隊伍。它有利于提升設(shè)計單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，節(jié)約了工程設(shè)計中的成本和提高了工程設(shè)計的質(zhì)量，加快了工程設(shè)計的進(jìn)度。

（二）授權(quán)委托相關(guān)部門對建設(shè)項目實行嚴(yán)格的檢查制度

1、在設(shè)計階段，相關(guān)監(jiān)理單位要和業(yè)主積極溝通協(xié)調(diào)，具體的工作內(nèi)容為：提出明確設(shè)計任務(wù)計劃，評選優(yōu)秀設(shè)計方案；協(xié)助各單位部門簽署合同并委任實施；嚴(yán)格審核工程概預(yù)算。

2、在施工招標(biāo)時期，工作主要內(nèi)容為：準(zhǔn)備招標(biāo)原文件和副本，協(xié)助招標(biāo)過程，提出決標(biāo)意見；幫助甲乙雙方簽訂工程合同。

3、在工程施工時的主要任務(wù)為：協(xié)助甲乙雙方編寫工作報告；審查施工設(shè)計方案、施工進(jìn)度，并給出具體的整改意見；檢查工程質(zhì)量，對已經(jīng)完成的項目驗收；審核工程結(jié)算；處理其他工地問題。

4、在項目保修階段明確問題責(zé)任，督導(dǎo)保修。

（三）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高土地使用率，降低運(yùn)營成本

1、盡量通過協(xié)調(diào)出讓土地的方式來獲取土地資源，在城市規(guī)劃擬改造的地段、工企較少的地段其轉(zhuǎn)讓費(fèi)用一般相對較低

2、對于城內(nèi)環(huán)境污染企業(yè)的搬遷地段，業(yè)主可以在外購置相同地段并給與一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，把無償劃撥的土地通過經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的方式購得，節(jié)約了土地購買成本。

3、和原有土地使用權(quán)單位合作開發(fā)，通過補(bǔ)交部分地款變相得到土地使用權(quán)，使得開發(fā)商、原土地所有單位均能獲得較大利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王亞洲 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效益的探析 [N] 經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息 2004（6）

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制 動態(tài)管理全面質(zhì)量管理

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項目成本控制存在的主要問題

對于我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在工程項目成本控制中普遍存在如下主要問題：其一，忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的企業(yè)項目管理和造價控制，忽視工程項目成本控制的全過程控制；其二，忽視工程項目成本控制的動態(tài)控制。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍將企業(yè)項目管理和工程造價控制的主要精力至于施工階段的成本管理與控制，導(dǎo)致成本控制源頭性、全過程、動態(tài)性的缺位。

二、國外房地產(chǎn)工程項目成本控制對我國的借鑒

隨著全球信息化和國際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)工程項目成本控制已在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道上運(yùn)行，美、英、日、德等發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)做法已經(jīng)發(fā)展成國際慣例。除此之外，我國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，其在房地產(chǎn)工程項目成本控制的成功做法也為我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)提供了學(xué)習(xí)的范本。

1、日本房地產(chǎn)工程項目成本控制之分析

在眾多發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)做法中，日本的成功經(jīng)驗和做法對我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目成本控制方面有著極強(qiáng)的借鑒意義。

日本的房地產(chǎn)工程項目成本控制實行全過程管理模式，即自調(diào)查階段開始，后續(xù)的計劃階段、設(shè)計階段、施工階段、監(jiān)理檢查階段、竣工階段直至保修階段均實行嚴(yán)格的控制管理，實現(xiàn)了工程項目控制的源頭性和全過程性。同時，日本相關(guān)管理部門在制訂出日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊的基礎(chǔ)之上，還根據(jù)市場價格波動變化進(jìn)行定期修改，實現(xiàn)了工程管理成本控制的動態(tài)管理。從對項目成本的管理方式看，日本的房地產(chǎn)工程項目成本控制均處于有序的市場運(yùn)行環(huán)境之中，在價格的確定和管理上以市場和社會認(rèn)同為取向，政府的宏觀調(diào)控、先進(jìn)的計價依據(jù)、計價方法、發(fā)達(dá)的咨詢業(yè)、多渠道的信息等利好，使得房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的成本控制實現(xiàn)了系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，最大程度地實現(xiàn)了項目管理的經(jīng)濟(jì)性和高效性。

2、萬科關(guān)于房地產(chǎn)工程項目成本控制之分析

滬深兩市地產(chǎn)板塊最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年4月25日，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有55家了一季度業(yè)績報告，其中，萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)三家龍頭企業(yè)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入144億元，實現(xiàn)凈利潤24.68億元，約占季報房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營業(yè)總收入的40%和凈利潤的50%，強(qiáng)者恒強(qiáng)；同時信息還顯示，部分中小企業(yè)則因資金吃緊面臨困境。在相同發(fā)展背景下，這種冰火兩重天的局勢表明，以萬科為首的龍頭企業(yè)，在工程項目成本控制方面必有著其獨(dú)到的創(chuàng)新之舉。

（1）導(dǎo)入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購模式

萬科具體做法：2001年將集團(tuán)采購劃為四個層次，推出實行集團(tuán)內(nèi)部“統(tǒng)一采購”模式，實施統(tǒng)一管控；建立電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)了“統(tǒng)一采購”的信息化和透明化；引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，通過網(wǎng)上招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在上網(wǎng)進(jìn)行采購，這種利用電子商務(wù)平臺，通過批量、規(guī)模采購，造價成本得到優(yōu)勢控制。

（2）重視規(guī)劃設(shè)計、施工圖等全過程階段的成本控制

萬科具體做法為，成立萬創(chuàng)設(shè)計研究中心，從項目的初步規(guī)劃、工藝改進(jìn)、材料把關(guān)、樣板間裝修裝飾等多方面進(jìn)行管理。在萬科，房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，通過審查方可依程序進(jìn)入下一設(shè)計階段；在施工圖完成后，組織由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組進(jìn)行會審，主要是對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等指標(biāo)和方面提出明確的書面審查意見，根據(jù)審查意見，設(shè)計單位再進(jìn)行二次修正。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)做好工程項目成本控制的建議

綜上，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下方面進(jìn)行改革和工作改進(jìn)，完善工程項目成本控制。

1、實施全面控制管理

改變現(xiàn)有工程項目成本控制中，過度重視施工環(huán)節(jié)成本控制的片面性，變項目成本控制各階段“分而治之”的做法為全過程、全員的全面成本控制模式。

傳統(tǒng)的成本控制觀念主要是對房地產(chǎn)項目建設(shè)施工階段的建安成本進(jìn)行控制，在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)中，規(guī)劃對項目的成本控制、利潤獲取起決定作用，規(guī)劃設(shè)計是事前控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以要抓好源頭，加強(qiáng)對工程企業(yè)項目管理的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制。

2、實現(xiàn)動態(tài)控制管理

一般而言，房地產(chǎn)項目的成本控制除包括決策階段的估概算等靜態(tài)控制外，還包括設(shè)計、施工等實施階段的動態(tài)控制與管理，工程項目的成本控制是一個動態(tài)的過程。建議借鑒日本的做法，優(yōu)化和完善現(xiàn)行計價依據(jù)、計價方法、信息渠道等重要方面的建設(shè)，實行工程項目的限額設(shè)計，控制投資規(guī)模，綜合評價項目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟(jì)效益等指標(biāo)。

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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房地產(chǎn)項目管理的重要性

房地產(chǎn)項目管理是項目建設(shè)中的重要組成部分，在項目施工過程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達(dá)預(yù)期作用，使工程的利益到達(dá)最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進(jìn)步建筑的質(zhì)量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國有很多建筑因為沒有進(jìn)行科學(xué)的管理，致使工程項目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項目管理中各個環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1.決策階段存在問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強(qiáng)對前期市場的研究。在項目實際管理中，由于受多種條件的制約，對可行性研究報告研究不徹底、不完善，使項目的規(guī)劃設(shè)計不能按原來制定的計劃執(zhí)行，使計劃目標(biāo)與實際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項目管理不能得到有效控制。在實際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對市場信息了解不詳細(xì)，導(dǎo)致決策錯誤，浪費(fèi)了良好的時機(jī)，決策不正確肯定對項目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對一個項目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中通常會出現(xiàn)原則性、功能性的錯誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進(jìn)行時，再加上對市場定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響工程項目的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對市場的調(diào)查，對項目產(chǎn)品的的技術(shù)問和工程建設(shè)項目管理產(chǎn)生直接影響，項目決策階段的問題在項目實施過程中對管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要創(chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計新成果。在實際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負(fù)面影響。

2.設(shè)計圖紙?zhí)峁┎患皶r。設(shè)計圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙設(shè)計過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計深度不夠，且不細(xì)致，不規(guī)范，最終導(dǎo)致項目決策階段的問題拖到項目實施階段。本來是設(shè)計人員的事情開發(fā)商過多的進(jìn)行干預(yù)，造成設(shè)計圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計變更。在開發(fā)商項目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過度的進(jìn)行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃偏離設(shè)計意圖，且規(guī)劃設(shè)計不完整、不詳細(xì)，從整體上來說，設(shè)計成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計人員的設(shè)計意念完全由開發(fā)商進(jìn)行確定，設(shè)計人員的創(chuàng)新意識及設(shè)計理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實際不吻合，影響房地產(chǎn)項目在實際中的管理。在設(shè)計階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實有效的實施方案，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計，從而給房地產(chǎn)的項目管理帶來一定的難度，例如在進(jìn)行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)行將一些設(shè)計項目加上去，使設(shè)計圖紙與實際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計變更對工程項目的正常開展帶來嚴(yán)重影響，設(shè)計變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)管理帶來一定的難度。通過對項目設(shè)計資源的有效整合，可確保項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于缺乏設(shè)計資源，使景觀綠化設(shè)計工作滯后，使景觀綠化與整個小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變設(shè)計方案，在一定程度上制約著項目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細(xì)部設(shè)計跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項目管理困難。通過對大量的房地產(chǎn)項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對房地產(chǎn)項目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實施過程中，由于施工單位較多，需要進(jìn)行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進(jìn)場、退場的時間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項目總承包企業(yè)進(jìn)行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理較為簡單，隨著工程項目的逐漸推進(jìn)，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對房地產(chǎn)項目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實際施工過程中，由于工程招標(biāo)時對施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時施工單位對合同沒有細(xì)致的認(rèn)真，導(dǎo)致在實施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項目的施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度造成一定的影響?？偝邪鼏挝粚ㄔO(shè)方直接分包的項目不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問題時直接跟建設(shè)方進(jìn)行溝通，監(jiān)理單位進(jìn)行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對現(xiàn)場進(jìn)行總管理。當(dāng)對工程項目進(jìn)行驗收時出現(xiàn)問題時，雙方進(jìn)行相互推諉，給工程項目的收尾造成管理的影響?？傮w上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅持工程項目管理部門進(jìn)行管理，給工程收尾階段留下很多問題。

4.開發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠信，影響房地產(chǎn)項目管理。開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對房地產(chǎn)整個建設(shè)過程進(jìn)行控制。對于房地產(chǎn)項目管理人員來說，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實施階段必須制定完善的供應(yīng)計劃，滿足現(xiàn)場實際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對招標(biāo)工作不重視，對工程項目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實際中有的開發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時，估計發(fā)難，等工程項目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項目的正常進(jìn)度。開發(fā)商既要通過交往實現(xiàn)供需雙方的平等、誠信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫，以便在工程項目建設(shè)需要時滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項目管理中的問題對策

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項目的可行性研究是進(jìn)行工程項目設(shè)計的龍頭，通過不斷的研究和細(xì)化，才能保證工程項目的設(shè)計質(zhì)量，房地產(chǎn)項目管理才能得到有效控制。設(shè)計圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計合理的配置人力、物力、財力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

2.重視項目整體開發(fā)及資源整合。對于房地產(chǎn)項目來說，收尾階段是管理的最后一個階段，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺帳，分類歸檔，加強(qiáng)對工程收尾階段的項目管理及項目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項目管理過程中必須以誠信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強(qiáng)對資源的整合。

3.工程進(jìn)度動態(tài)管理控制

在施工進(jìn)行前，應(yīng)當(dāng)編寫施工的整體進(jìn)度方案。在施工的全部實施前，建筑施工單位必須進(jìn)行全部的項目評價，并擬定合理的、可行的、科學(xué)的工程進(jìn)度方案。在擬定進(jìn)度方案的時分一定將資本與進(jìn)度相結(jié)合，而不是固化的幾個時間節(jié)點(diǎn)。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲運(yùn)、勞動力組織等條件編制施工進(jìn)度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達(dá)到一致。在實踐管理操控中，把進(jìn)度方案作為操控總控文件，來輔導(dǎo)工料機(jī)的分配；同樣，在工料機(jī)的分配出現(xiàn)問題時，也及時反映到工程進(jìn)度方案中去，從整體進(jìn)度方案的視點(diǎn)做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從整個系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴(yán)格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項目的成本控制和監(jiān)督，在項目實施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤最大化，但也能滿足消費(fèi)者的需求。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理對項目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程造價；全過程控制

1前言

房地產(chǎn)項目工程造價指的是房地產(chǎn)開發(fā)商為所開發(fā)的項目所需要的全部工程費(fèi)用。而企業(yè)開發(fā)項目所得到的利潤主要來自最早房屋銷售價格的增長，以及逐步擴(kuò)展到物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。由此看來，只有在房地產(chǎn)開發(fā)項目中有效的控制住工程造價，才能使企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。但是，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對于工程造價的控制還沒得到企業(yè)的足夠重視，很多開發(fā)商只看重資金運(yùn)作的投資回報，企業(yè)對工程造價的控制較落后，缺乏有效性。所以，做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的控制工作非常重要，從經(jīng)濟(jì)的角度看保證了房地產(chǎn)能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)利潤，下面就對房地產(chǎn)項目工程造價全過程控制加以論述。

2房地產(chǎn)項目工程造價控制存在的問題

2.1開發(fā)商對工程項目設(shè)計不夠重視

經(jīng)過多年房地產(chǎn)的發(fā)展，很多房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)都對工程設(shè)計不夠重視，例如：有些開發(fā)商完全不按照國家頒布的標(biāo)準(zhǔn)支付工程設(shè)計的費(fèi)用，把工程設(shè)計費(fèi)用降的很低，同時把工程設(shè)計的周期壓縮的更短，使得最終設(shè)計的工程圖紙質(zhì)量不高，設(shè)計人員只按照自己的思路來設(shè)計，頻繁變更設(shè)計方案，以上這些都給房地產(chǎn)項目工程造價帶來較大的困難。

2.2招標(biāo)方式不夠合理，造價計算不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下會選擇邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)工作，使得競爭力不夠充足。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程期，搶工程進(jìn)度，企業(yè)通常選擇費(fèi)率招標(biāo)的方式選擇施工單位，誤以為控制了工程的住費(fèi)率就會使工程總價得到控制。有些房地產(chǎn)采用“議標(biāo)”方式，這種方式缺點(diǎn)比較明顯，例如：投標(biāo)人在第一次報價時故意把價格抬高，存在水分較大，留出一定空間進(jìn)行周旋談判。另一個方面就是工程項目決策的失誤，在企業(yè)工程項目投資前，市場調(diào)研不足，對市場的定位不夠準(zhǔn)確，把開發(fā)的建設(shè)地點(diǎn)選擇的不夠合理以及投資的設(shè)計方案不夠合理等等。這些都有可能導(dǎo)致爛尾樓的出現(xiàn)，同時變相的提高了房地產(chǎn)項目工程造價。

2.3缺乏合同管理意識

開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)在合同執(zhí)行時，還會遇到很多分歧的問題，例如：工程所用的材料可能出現(xiàn)漲價的情況，施工單位由于意見有分歧不愿再進(jìn)行施工等。在現(xiàn)實生活中，很多開發(fā)商和施工商簽訂的合同文本沒有借鑒標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，造成合同有些條款不夠嚴(yán)謹(jǐn)、全面，使得工程造價費(fèi)用支取時存在很大的爭議空間。施工方在開始施工時就找各種理由來進(jìn)一步增加工程造價的成本。

3房地產(chǎn)項目工程造價控制措施

3.1設(shè)計階段工程造價控制

（1）在設(shè)計招標(biāo)進(jìn)程中，建設(shè)單位要對投標(biāo)方案進(jìn)行評估比較，合理、科學(xué)的加以選擇。首先要滿足工程設(shè)計的要求以及國家規(guī)定的現(xiàn)行房地產(chǎn)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，同時再把設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性也作為評估的標(biāo)準(zhǔn)。參加評標(biāo)的專家不僅要有建筑、結(jié)構(gòu)的，還要有經(jīng)濟(jì)類的專家參與，這樣可以多提出一些比較經(jīng)濟(jì)而且安全可行的方案。中標(biāo)后，建設(shè)單位要對設(shè)計方案、工程造價控制以及工程管理和銷售部門共同對中標(biāo)方案提出各自的優(yōu)化意見，使得設(shè)計方案更合理和經(jīng)濟(jì)。從而有效的控制工程造價。

（2）根據(jù)現(xiàn)代市場需求，規(guī)劃設(shè)計和銷售人員要合理的調(diào)整房屋的房型、面積和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用價值工程理論使企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)價值的最大化和成本的最低化。在房屋的房型方面可以保持房屋的主要功能，減少次要功能，從而降低工程的造價。

（3）在對房屋進(jìn)行圖紙設(shè)計時，認(rèn)真實施工程造價控制措施，雖然已經(jīng)有了工程造價控制的主動權(quán)，企業(yè)的監(jiān)督部門還要對設(shè)計質(zhì)量的評定進(jìn)行監(jiān)督，快速將設(shè)計工作納入到工程監(jiān)理工作中，提高設(shè)計單位的經(jīng)濟(jì)意識，這樣更有利于進(jìn)行造價控制工作。

3.2施工階段工程造價控制

（1）技術(shù)措施控制。技術(shù)措施不僅僅可以解決施工方在施工成本管理上的技術(shù)問題，而且對施工成本管理偏差糾正也起到重要的作用。對于技術(shù)糾偏，首先要提出很多的施工技術(shù)方案，其次，對多個設(shè)計方案還要加以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

（2）把施工組織設(shè)計作為指導(dǎo)施工的文件，在滿足設(shè)計要求的同時要嚴(yán)格執(zhí)行施工組織設(shè)計規(guī)定，這樣才能保證工程順利的實施，提高工程的質(zhì)量，最重要的是可以有效控制工程造價。

（3）施工管理部門要制定出資金使用的計劃，對施工成本管理目標(biāo)加以確定。減少施工設(shè)計變更，特殊情況必須進(jìn)行修改的，應(yīng)該減少變更費(fèi)用。工程師要合理、科學(xué)的安排施工，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，按照實際情況進(jìn)行工程審核，反應(yīng)真實工程造價。對工程支付的費(fèi)用要按照合同進(jìn)行支付。隨時關(guān)注國家工程造價調(diào)價的動態(tài)。

3.3竣工結(jié)算階段造價控制

（1）工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)就是確定合理的工程造價，按照合同約定，以工程造價管理為依據(jù)，按照竣工圖結(jié)合現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、隱蔽簽證進(jìn)行審核計算。審核時，要認(rèn)真核對每一項的工程，根據(jù)實際情況，實事求是。預(yù)算人員要掌握工程量的計算規(guī)則、工程造價計算程序，從而提高工程造價計算的準(zhǔn)確度。

（2）隨時安排預(yù)算人員到施工場地了解情況，掌握工程造價的發(fā)展動態(tài)，對使用的材料進(jìn)行市場調(diào)查，了解價格，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。竣工結(jié)算是工程造價的最后一關(guān)，但是，在工程竣工結(jié)算中還存在很多洽商漏洞，例如：有些洽商沒有施工；有些進(jìn)行了洽商但是在施工時沒有進(jìn)行核減；有些洽商的施工量要遠(yuǎn)大于實際施工量。所以，在進(jìn)行工程竣工結(jié)算時，要去現(xiàn)場進(jìn)行核對，核算工程量，為了保證結(jié)算質(zhì)量，還要認(rèn)真實行工程結(jié)算復(fù)審制度以及尾款簽訂協(xié)議。

4結(jié)束語

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)競爭比較激烈，房地產(chǎn)項目開發(fā)的目的是為獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，所以，企業(yè)也在不斷加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)活動的重視和監(jiān)控。實現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的一個重要途徑就是有效控制工程造價，保障企業(yè)的開發(fā)效益。但是，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程造價的控制還沒得到企業(yè)的足夠重視，很多開發(fā)商只看重資金運(yùn)作的投資回報，企業(yè)對工程造價的控制較落后，缺乏有效性。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商要運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)手段和法律手段解決工程建設(shè)中存在的多種實際問題，事實證明，在其他條件一定的環(huán)境下，有效的控制工程造價、降低工程成本，是房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的有效措施。把房地產(chǎn)工程造價控制和管理貫穿于工程建設(shè)的全過程。把房地產(chǎn)的設(shè)計階段的控制作為重點(diǎn)，各階段的工程造價控制能否做到最好，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益有著重要意義。所以，做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的控制工作非常重要，從經(jīng)濟(jì)的角度看，保證了房地產(chǎn)能夠獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計階段；成本控制；措施

中圖分類號：S611 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

面對房地產(chǎn)市場激烈的競爭，只有降低或保證成本的目標(biāo)控制才能使企業(yè)處于市場競爭優(yōu)勢。設(shè)計階段的成本控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，優(yōu)秀的設(shè)計是項目獲利最基本的保障。設(shè)計采取何種結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與項目成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商經(jīng)常會按建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、園林及精裝等專業(yè)分別委托實力較強(qiáng)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，有時建筑中外立面特別委托有名氣的設(shè)計單位，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員，甚至請一些專家對建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求最優(yōu)方案。因為科學(xué)合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求的基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。所以設(shè)計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要手段。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計對成本影響的因素分析

在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段對項目成本有影響的主要因素是建筑風(fēng)格、總體布局、平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及建筑材料等方面?？茖W(xué)合理的總體布局，可節(jié)約建設(shè)用地，減少項目工程量；簡潔對稱的平面形狀可降低建筑物平面周長與建筑面積比，從而降低工程造價；層數(shù)的增加無疑會引起項目總造價的增加，但卻會使得單位面積造價下降，但下降速度會減緩直至停止反至上升，在不考慮土地費(fèi)的情況下，如多層建筑最為經(jīng)濟(jì)合理的層數(shù)應(yīng)當(dāng)控制在5-6層，當(dāng)結(jié)構(gòu)層數(shù)超過7層，增加的電梯、結(jié)構(gòu)為了抗風(fēng)抗震而作出的改變、增加的地面輔助設(shè)施等等，所有這些都沖抵單位面積造價下降的趨勢；在建筑面積不變的情況下，建筑層高的增加，意味著工程量的增加，而這會引起單位建筑面積造價的增加；增加建筑面積，相應(yīng)的建筑物外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長度也要增加，但面積是平方級增加，這樣，維護(hù)結(jié)構(gòu)長度與面積比率降低了，從而降低了單位造價；建筑結(jié)構(gòu)由基礎(chǔ)、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成的起骨架支撐作用的體系，結(jié)構(gòu)設(shè)計是否合理會影響到材料的選用以及使用材料的數(shù)量，而這些恰恰是項目成本控制中必須要考慮的因素；而建筑材料費(fèi)占總成本的60%-70%左右，因此，材料選用是否經(jīng)濟(jì)合理，對成本控制起著十分關(guān)鍵的作用。所有的這些因素都是設(shè)計階段要加以控制的因素。

二、設(shè)計階段成本控制措施

1、切實落實設(shè)計監(jiān)理制度。目前，我國工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計階段的監(jiān)理進(jìn)展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設(shè)計監(jiān)理，可以避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過招標(biāo)形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)的設(shè)計監(jiān)理單位，加強(qiáng)對設(shè)計工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計的高質(zhì)量，控制好工程造價成本。

2、 深入市場調(diào)查。設(shè)計人員要深入市場，初步確定各種建筑材料的品種、材質(zhì)、規(guī)格和價格。然后通過市場比較和了解，按照房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度，和相關(guān)項目人員一起合作選擇入圍材料品牌和價格，保證每種設(shè)備材料都物美價廉，另外，設(shè)計人員還要深入了解各種材料的性能、材質(zhì)和指標(biāo)等特性，了解各種材料應(yīng)用實例狀況，使選用的材料達(dá)到最佳的性價比，達(dá)到成本控制的目的。

3、優(yōu)化設(shè)計方案

在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)商可以采用設(shè)計招標(biāo)辦法，在項目成本和設(shè)計方案相結(jié)合的條件下，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計和建筑設(shè)計單位，使項目不僅建筑造型美觀，而且造價合理。對于優(yōu)秀方案的比較，可以采用成本—效益分析方法，在滿足工程—結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下，依據(jù)開發(fā)商可行性研究報告的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（要充分用足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門制定的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù)）選擇設(shè)計方案，結(jié)合開發(fā)商對項目的開發(fā)理念，最后修改并確定設(shè)計方案。在單體詳細(xì)設(shè)計階段，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)的實際需要，向設(shè)計單位提倡在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中大力開展價值工程方法的應(yīng)用， 通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價，加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核管理工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，設(shè)計階段的缺漏或不完善不可避免會存在，如在設(shè)計出圖前加以克服，花費(fèi)的代價可能最小，效果最好。

4、推行限額設(shè)計

限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證滿足業(yè)主方所要求的使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證不突破總投資額。由此可以看出限額設(shè)計有兩層含義：從經(jīng)濟(jì)上講， 在不降低使用效能的前提下推行限額設(shè)計，將工程造價嚴(yán)格控制在對建設(shè)項目的投資限額內(nèi)，這就要求變設(shè)計過程中的以量定價為以價定量，對限額設(shè)計進(jìn)行層層分解，縱向到底，橫向到邊。從縱向限額設(shè)計來說，在編底制可行性研究報告階段，根據(jù)總體造價控制目標(biāo)層層分解，將責(zé)任進(jìn)一步落實到項目法人的各職能部門，各職能部門各專業(yè)直接和設(shè)計院各對口專業(yè)對接， 在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案設(shè)計和篩選，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更。經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告和投資估算就是限額設(shè)計最根本的基礎(chǔ)，它是設(shè)計方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計的造價控制目標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算要實事求是， 要按照控制目標(biāo)客觀的反應(yīng)設(shè)計的思想和意圖，既要防止超出控制目標(biāo)，又要防止人為壓價，出現(xiàn)“釣魚”工程，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完成施工圖檢驗。從橫向設(shè)計來說，就是要將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量，按照各個專業(yè)進(jìn)行分配，先分解到項目各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，再根據(jù)工程設(shè)計的實際情況進(jìn)行細(xì)分。在設(shè)計的過程中，設(shè)計人員可以通過對設(shè)計規(guī)范等理論的深入分析及靈活應(yīng)用來確保各項限額指標(biāo)的有效落實。以占整個建筑成本比例1/4的鋼筋工程為例，其含鋼量指標(biāo)的控制是六個指標(biāo)中最關(guān)鍵的一項。

5、嚴(yán)格控制設(shè)計變更

在完成施工圖審查后的現(xiàn)場配合中, 雖然施工中出現(xiàn)的突況很多, 但是要嚴(yán)格控制設(shè)計變更, 建立嚴(yán)格的設(shè)計變更審批審核制度,以保證投資限額不輕易突破。建立獎懲考核激勵機(jī)制, 在設(shè)計合同上增加設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款, 如因設(shè)計失誤引起的設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例(如3%, 應(yīng)根據(jù)項目具體情況事先設(shè)定)時, 則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)(設(shè)計質(zhì)保金)。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面綜合控制的一種舉措。同時, 設(shè)計人員派駐施工現(xiàn)場的制度, 視現(xiàn)場情況不斷進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化, 施工單位施工工藝的不斷優(yōu)化, 都會壓縮節(jié)省工程成本。

總之，成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段——“軟”環(huán)節(jié),彈性空間較大不易控制和把握,相應(yīng)的如果開發(fā)商能夠做出正確的選擇,那么對于項目的成本節(jié)約來說是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結(jié)算階段——“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴(yán)格把關(guān)。一個優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提和關(guān)鍵，只要我們本著精益求精的態(tài)度,科學(xué)的方法,一定可以把工程造價的成本控制在較低的水平上,提高設(shè)計階段的質(zhì)量, 達(dá)到較好的成本控制果。

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