商場物業(yè)管理范文
時間:2023-09-21 16:58:27
導語:如何才能寫好一篇商場物業(yè)管理,這就需要搜集整理更多的資料和文獻,歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文,供你借鑒。
篇1
商場物業(yè)是指建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn),它是城市整體規(guī)劃建設中的重要功能組成部分,其功用就是為消費者提供購物場所。如今,隨著人們消費水平和消費能力的不斷提高,商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場運營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎性內(nèi)容包括保潔、綠化、設備設施養(yǎng)護及維修、廣告管理等方面,這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。
二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
(一)商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
相對于國外,我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年,隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長,商場物業(yè)大量出現(xiàn),并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色,這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時,在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中,管理水平落后,管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性:一般說來客流量大、時間性強、服務繁多、結(jié)構(gòu)復雜、功能齊全,設備設施較為高檔,這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機遇,也帶來了挑戰(zhàn)。
(二)商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題
1、保潔的及時性和徹底性問題眾所周知,商場樓宇和寫字樓等有很大的不同,作為公共開放的場所,商業(yè)樓宇的客流量很大,并且比較追求休閑和放松。商場環(huán)境優(yōu)美、清潔等,直接影響著顧客的購物欲望和在商場的逗留時間,會給顧客留下深刻的印象,也影響商場的社會形象和商業(yè)競爭力。但是由于商場客流量和物流量比其他物業(yè)大得多等客觀原因,要時刻保證商場整潔不太容易做到。所以,保潔方面的問題是商業(yè)物業(yè)管理中廣泛存在的。
2、設備設施的檢修和養(yǎng)護問題隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技技術(shù)的不斷提高,人們對物業(yè)設備設施的要求也越來越高。除了基礎的設備設施如給排水、電氣設備等外,對于商場物業(yè)來說,消防設備和監(jiān)控設備顯得很重要。加上最近幾年火災的不斷發(fā)生,沈陽萬達商業(yè)廣場火災、吉林市商業(yè)大廈火災、上?!?115”特大火災給了人們一次又一次的警告。因集購物、娛樂、餐飲于一身的公共性商業(yè)樓宇樓層較高、面積大,客流量比較大,一旦發(fā)生緊急情況,人員疏散比較困難,所以商場對消防設備的要求比較高。而又由于商場的特殊性,為了保障商戶和顧客的切身利益,監(jiān)控設備顯得格外重要,但是據(jù)商戶反映,商場內(nèi)的監(jiān)控設備仍留有死角,丟東西等事故頻繁發(fā)生。
3、宣傳推廣力度和廣告效果問題廣告是商家宣傳新產(chǎn)品,樹立企業(yè)形象的一種重要載體,可以幫助商場形成品牌,并支持其發(fā)展。對于商業(yè)物業(yè)來說,廣告宣傳在開張的時候做的比較多,到后期正常營業(yè)的時候,多是依靠于地段的優(yōu)勢。因為在目前商鋪出售所占的比例大于出租的,產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一,各個業(yè)主或物業(yè)使用人在對外宣傳中很難形成合力。在商場內(nèi)部,物業(yè)管理人員在廣告管理方面做的也不是很到位,大部分的商場僅在自動扶梯兩側(cè)設有小型廣告牌,且規(guī)格不一、內(nèi)容雜亂。在消費者的感官體驗上,不盡如人意,很難達到廣而告之,吸引消費的目的。
三、對策及建議
針對以上保潔的及時性和徹底性問題、設備設施的檢修和養(yǎng)護問題以及宣傳推廣力度和廣告效果問題等現(xiàn)在商場物業(yè)中普遍存在的問題,物業(yè)管理公司可以從如下方面著手改善:
(一)營造良好的商業(yè)物業(yè)環(huán)境,抓好保潔基本工作
1、裝修時全面考慮,規(guī)劃得當在樓宇前期裝修之初,就將保潔這一因素考慮進去,選擇比較耐臟且易于清洗的地板磚和貼磚。另外,在進行拓荒保潔時要注意徹底清掃,玻璃(里外)、地面、廁所、裝修痕跡等要進行全方位的清理,保證樓宇使用前的整潔。
2、清潔到位與宣傳教育并重商場的客流量和物流量較其他物業(yè)大得多,這加大了商場物業(yè)保潔的難度,物業(yè)公司要充分的認識到這一點,增加每天定時定點收集、處理和清掃垃圾的次數(shù),另外,安排員工不定時巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。此外,為了營造良好的環(huán)境,物業(yè)管理相關(guān)部門還需要加強對商戶和顧客宣傳教育的力度,如可以在明顯位置和廁所門口等張貼相關(guān)方面的漫畫和標語;發(fā)現(xiàn)商戶或顧客的不良習慣或行為時,要委婉的進行勸阻和教育等等。整潔宜人的環(huán)境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的環(huán)境也必將會為商場迎來更多的顧客。
3、提高保潔人員的整體水平和專業(yè)化程度因為保潔工作技術(shù)含量低,屬于勞動密集型行業(yè),所以保潔人員的文化程度相對不高,甚至有文盲或半文盲職工的大量存在。而精細化、專業(yè)化保潔服務是今后現(xiàn)代化保潔業(yè)的發(fā)展方向,故物業(yè)公司要加強對員工的引導和培養(yǎng),把熟練的員工轉(zhuǎn)化成職業(yè)化產(chǎn)業(yè)職工,使他們能夠掌握現(xiàn)代清潔器具、清潔劑等的使用和先進方法的運用,使物業(yè)管理的專業(yè)化得以更加充分的體現(xiàn)。
(二)安全保衛(wèi)工作常抓不懈
安全保衛(wèi)是商場物業(yè)重點中的重點,要想保證這一點就必須要求相關(guān)設備設施管理的高起點、高要求和高質(zhì)量。如果說軟性的服務是電腦中的軟件,那么商場中的設備設施就是電腦中的硬件,它們相互依存,相互制約。為了避免“短板效應”,服務和設備兩者必須同時提高,才能創(chuàng)造高效的商場物業(yè)管理?,F(xiàn)代商場中,設備設施往往比較多、結(jié)構(gòu)復雜,樓宇中設有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng),還設有樓宇辦公、保安、消防系統(tǒng)等。下面主要就消防和監(jiān)控方面提幾點建議:
1、確保滅火系統(tǒng)和安全疏散系統(tǒng)的正常使用要把責任落實到物業(yè)管理相關(guān)部門,定期地對報警系統(tǒng)、水系統(tǒng)和電氣系統(tǒng)設備進行日常保養(yǎng)和計劃性檢修。就設備保養(yǎng)的部位、保養(yǎng)內(nèi)容和保養(yǎng)程序等制訂相關(guān)的計劃,確定設備的維修保養(yǎng)類別、等級、周期、內(nèi)容,計劃性檢修制度的實施,以及監(jiān)督檢查等。此外,由于新技術(shù)的不斷涌現(xiàn),設備更新?lián)Q代節(jié)奏加快,即便當時的配套設施非常先進,都不可避免地具有時代局限性。物業(yè)的機電設備管理服務需要有超前思維,只有這樣才能減少業(yè)主在購買房產(chǎn)后面臨損失,并維護好發(fā)展商的品牌形象。
2、提高工作人員和商戶的消防意識物業(yè)管理的管理內(nèi)容比較多,加上商場中設備設施較多,商戶局部裝修頻繁,可能會導致物業(yè)管理企業(yè)對消防的疏忽,因此,物業(yè)管理有關(guān)領(lǐng)導和部門必須重視消防工作,保證相關(guān)工作的有序開展,防患于未然。另外,還應提高商戶的消防意識,可以通過現(xiàn)場模擬、開展相關(guān)活動來調(diào)動商戶積極性。
(三)擴展廣告設置區(qū)域,加大廣告投放量和宣傳力度
廣告的目的在于打動顧客的購買欲望,增加商品銷售量。廣告服務于商業(yè)營銷活動,這要求廣告設置的位置醒目、顯眼;廣告設計要生動、形象、準確,讓人過目不忘、印象深刻;廣告定位能夠體現(xiàn)商業(yè)營銷策略的總體構(gòu)思、戰(zhàn)略意圖和具體安排。
篇2
作為黃老板咨詢顧問,筆者在去年中旬向他提出何不換一種思路來解決這個問題,就是把經(jīng)銷商自己的基層業(yè)務人員賣出去(推薦給廠家作為業(yè)務人員),把廠家的業(yè)務人員請進來(作為經(jīng)銷商的培訓師和營業(yè)顧問)這種做法.
筆者憑什么想到這種解決方式呢?因為分析發(fā)現(xiàn),經(jīng)銷商的基層員工之所以執(zhí)行力差及流動性高的核心原因是收入有限及未來發(fā)展空間小,雖說直接提高收入倒能緩解一下,但是靠錢去解決問題就不叫解決問題了,總不是個除根的辦法,且還增加不少人力資源成本,不是上選之策。那么問題的解決點在那里呢?經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些基層業(yè)務人員很是向往到廠家去做業(yè)務員,這樣不但待遇能提高,發(fā)展空間增大,更重要的是說出來也好聽啊,總比窩在一個經(jīng)銷商手里打工要好吧,還更有保障性呢。也就是說,如果經(jīng)銷商能定期的向廠家輸出員工,就等與給了員工近在咫尺的希望,由于必須要通過經(jīng)銷商老板的推薦和聯(lián)系,在當前的工作上必然會用心很多,這個時候沒給老板留下好印象就等于封自己發(fā)展的路子啊。
那么廠家需要這樣的員工嗎?需要的!由于人力資源成本及溝通的因素,越來越多的廠家對待駐地機構(gòu)除了主管及財務人員是總部派出外,一般性業(yè)務人員多從當?shù)刂苯诱惺?,廠家的駐地機構(gòu)在當?shù)卣惺諛I(yè)務人員一般都較為注意候選人對當?shù)厥袌黾翱蛻羟闆r的熟悉,這些在經(jīng)銷商那里有過實際經(jīng)驗的員工,不但對當?shù)厥袌鰻顩r較為熟悉,并且對相關(guān)的產(chǎn)品特性及經(jīng)銷商內(nèi)部運作也較為了解,進入廠家駐地機構(gòu)后上手速度快,省去不少關(guān)于市場及產(chǎn)品熟悉培訓的環(huán)節(jié),且由于是當?shù)亟?jīng)銷商的推薦,安全性方面也比直接從人才市場上招來的要放心一些。
黃老板接受這個思路后開始迅速行動起來,分別約見了各合作廠家的駐地機構(gòu)主管,表達了這個輸出的意思,除了擔心是黃老板安插耳目的疑心及對學歷年齡的要求外,別的方面倒沒有什么太多的問題,其中有個廠家的駐地機構(gòu)并提出最近這邊就缺一個促銷執(zhí)行人員,看黃老板這邊有沒合適的人,反正也不是太急的,一個月之內(nèi)能到位就可以了,得到這個信息,黃老板隨即在公司召開業(yè)務人員會議,宣布對廠家進行業(yè)務人員推薦的計劃,將主動推薦表現(xiàn)出色的員工進入廠家的駐地機構(gòu),效果是明顯了,基層業(yè)務人員的工作效率和主動性很快提高了不少,黃老板在等了兩周后,才通知其中三位條件較為合適的員工去那個需要促銷執(zhí)行人員的廠家駐地機構(gòu)去面試,隨即黃老板又電話與這個廠家的駐地機構(gòu)主管重點推薦了其中一位員工,事情的發(fā)展基本在預料之內(nèi),那名黃老板重點推薦的員工被廠家正式錄取了,在送別酒宴上,黃老板又借機好好的炒作了一把,充分說明了黃老板向廠家推薦員工的真實性和成功之路,惹的眾員工情緒高漲,不出所料,在隨后的業(yè)務工作中,基層業(yè)務人員的表現(xiàn)也的確提高不少。
受到效果鼓舞之后,黃老板迅速擴大戰(zhàn)果,與廠家的聯(lián)系范圍開始擴大非合作廠家的駐地機構(gòu),雖說這些非合作廠家暫時不會接受經(jīng)銷商的員工推薦和目前沒有合適的空缺崗位,但還都是黃老板的做法留下了較為深刻的影響,其實,黃老板要的也就是這個效果,這種事情從長計議,輿論先行嘛,當然,在與這些廠家的接觸中,黃老板也發(fā)現(xiàn),廠家對業(yè)務人員的要求與經(jīng)銷商對業(yè)務人員的要求有不少區(qū)別,尤其是體現(xiàn)在年齡、儀表、學歷、學習心態(tài)等幾個主要方面,黃老板公司里符合這些主要條件的人本來就不多,總不能全部送給廠家吧,再著,隨著業(yè)務人員逐漸的向廠家推薦,自己的業(yè)務人員從那里補充呢?以前那種社會招聘的方式黃老板不想再用了,筆者建議黃老板把注意力放在大學生身上。
隨著大學的一再擴照,大學生的就業(yè)率也逐年下降,并且陷入了一個矛盾當中,企業(yè)總希望新員工學歷又高,人又年輕,且還得有一定的實際工作經(jīng)驗,許多大學生認為這不就是個矛盾嘛,高學歷就意味著要在學校讀不少年,又有個年輕的限制,這中間那還有時間出去參加實際的工作積累經(jīng)驗啊,可事實是很殘酷的,沒有一點實際工作經(jīng)驗的,企業(yè)很少要,即便是接受下來待遇也很低的,甚至是前半年零工資的,因為這中間還需要不少培訓成本,當然要羊毛出在羊身上了,即便是這樣苛刻的條件,許多大學生也咬著牙接受了,沒辦法啊,供大于求的情況下也只有這么辦,幾個單位爭搶一個大學生的故事那已經(jīng)是八百年前的事了,在這個形勢下,黃老板聯(lián)系了當?shù)貎伤髮W的就業(yè)服務中心,張貼出了招聘廣告,主要針對經(jīng)濟類市場類專業(yè)的大學生,或者是對做市場做銷售有興趣的大學生,招聘廣告中分析了當前的就業(yè)形勢和存在的許多問題矛盾點,然后直接給大學生們介紹了這樣一種曲線就業(yè)模式,先進經(jīng)銷商的公司做一段時間,熟悉市場積累經(jīng)驗然后再由經(jīng)銷商推薦到廠家的做法,并且列明了已經(jīng)成功推薦的案例,這樣的曲線就業(yè)方式雖說麻煩了一點,但總還有個盼頭,再說了,有個過度階段總比天天跑人才市場完全被動等通知要強,于是,超越筆者和黃老板的想象,平均每天過來的面試遞資料的大學生都有五六個,基本解決了后續(xù)的人員補充問題,同時,這些前來面試的大學生也給了當前基層員工不少壓力,不好好干的話,向廠家推薦的機會可就沒份了。
與此同時,針對基層業(yè)務人員存在一定流動性的狀況(當然,這個流動是在控制之下向廠家的輸出流動),黃老板把內(nèi)部業(yè)務流程進行較大的修改,例如客戶管理和帳務這方面的工作集中在骨干員工身上,然后把操作性工作(跑單,送貨,訓店理貨類)交由這些基層業(yè)務人員身上,避免因為較大的流動性對業(yè)務工作產(chǎn)生的影響。
在方案實施半年后,取得了顯著的效果,黃老板公司的贏利能力增加了近50%,惡意員工流動也僅有一個人,向廠家的駐地機構(gòu)輸出員工二十五人,許多廠家的駐地機構(gòu)都知道了黃老板的員工輸出計劃,在找新員工時也會先會和黃老板聯(lián)系一下,看有沒適合人選,畢竟許多廠家分支機構(gòu)的主管都是廠家總部派駐到當?shù)氐?,在當?shù)赜譀]有什么人脈關(guān)系,當?shù)氐膯T工招收也存在安全問題,有個熟悉的經(jīng)銷商來推薦一下,也是個安全擔保作用,.同時,這些經(jīng)由黃老板推薦輸出到廠家的業(yè)務人員對黃老板都心存感激,在業(yè)務工作上及新機會的介紹上都盡可能的照顧一下,很大程度上節(jié)約了黃老板的市場投入費用,對相關(guān)的市場信息也能得到快速通知,那些還在黃老板公司處于過渡時期的基層員工為了能早日被推薦到廠家去,工作表現(xiàn)上自是盡心不少,至少執(zhí)行力是比以前大大加強了。
以上所述是把經(jīng)銷商的業(yè)務人員賣出去,那么把廠家業(yè)務請進來又是怎么運作的呢?
當然,這個把廠家業(yè)務請進來不是真正把廠家的業(yè)務人員挖到經(jīng)銷商這里來上班,而是借鑒廠家業(yè)務人員在思想層面及系統(tǒng)操作技能上的優(yōu)勢條件,既發(fā)揮與廠家業(yè)務人員的關(guān)系,同時也是利用廠家業(yè)務人員來幫助經(jīng)銷商更好的經(jīng)營業(yè)務,根據(jù)筆者的親身經(jīng)歷和黃老板的調(diào)查分析,許多廠家的業(yè)務人員苦于自己的許多思想和見解得不到承認和發(fā)揮,廠家的內(nèi)部人文環(huán)境與經(jīng)銷商的內(nèi)部人文環(huán)境有很大的不同,許多廠家(尤其是大廠家或是屬于行業(yè)領(lǐng)導者的廠家)的內(nèi)部人文環(huán)境更多的集中在怎么相處和個人發(fā)展上面,試想一下,大家的關(guān)注點都放在公司的高層變動,幫派之戰(zhàn),人事糾紛等等上面,那有多少心思來關(guān)注你的新思想和新設想啊,往往一些有思想有抱負的業(yè)務人員苦于找不到能夠傾聽的人,時間久了,也就被同化了,由做工作變成了混日子,所以說是業(yè)務人員在經(jīng)銷商里面的工作是做事,在廠家里面的工作是做人,當然了,不是所有的廠家業(yè)務人員都甘于混日子,還有有很多廠家的業(yè)務人員希望自己能展現(xiàn)出自己的才華所在,有所成就,一定程度上實現(xiàn)自我的價值,若是廠家內(nèi)沒有平臺和機會,那么在其他地方呢?經(jīng)銷商那里倒個不錯的選擇,但很多經(jīng)銷商也不愿意接受廠家業(yè)務人員的思路,道理也很簡單,經(jīng)銷商往往認為廠家的業(yè)務人員那有資格教我做生意,我當年做生意的時候你恐怕還在讀小學呢,再說了,你要是真的會生意怎么自己不去做?反而出來給廠家打工掙這三瓜兩棗的工資呢?這個時候,若是經(jīng)銷商主動伸出橄欖枝,把廠家的業(yè)務人員當老師當顧問,主動來接受廠家業(yè)務人員的再教育,虛心接受指導,認真傾聽,那這個廠家的業(yè)務人員必然在心理上得到極大的滿足,畢竟,誰不想得到理解和認同?經(jīng)銷商若是再能安排一小塊天地給發(fā)揮一下就再好不過了。
在確定思路后,黃老板隨即展開行動,分列出與自己業(yè)務有相關(guān)的廠家業(yè)務人員清單,逐個安排機會交流溝通,這從中確有一些廠家業(yè)務人員是心懷抱負、有思想有見解卻又施展無門的(黃老板稱之為目標業(yè)務人員),黃老板一邊高度認可評價這些目標業(yè)務人員的思想價值,另一方面從安排給這些目標業(yè)務人員給自己的員工上培訓課開始,逐漸引深到給自己的業(yè)務發(fā)展進行一些指導建議,緊接著又逐漸轉(zhuǎn)移到通過目標業(yè)務人員對黃老板公司的市場投入上來,這樣一圈走下來,讓這些目標業(yè)務人員的價值得到一定的體現(xiàn)和發(fā)揮,滿足心理上當指導專家的感覺和成就感,不但密切了黃老板與廠家之間的關(guān)系,而且?guī)聿簧賹崒嵲谠诘暮锰?,同時一些確有價值的思路也給黃老板的戰(zhàn)略部署帶了不少正面促進作用,
自己的員工其實很羨慕廠家員工的地位和收入,從而軍心不穩(wěn),做事效率低下,且還存在著不穩(wěn)定流失的風險,廠家的一些業(yè)務人員確又苦于無處展現(xiàn)自己才華,把這兩個狀況進行深入研究,進行一定程度上互換,不僅穩(wěn)定內(nèi)部局面,消除許多不安定因素,且額外的能帶來不少正面收益。
黃老板實行員工雙向使用措施后,獲得了較大的的成功,這個經(jīng)驗同樣可以供廣大經(jīng)銷商朋友借鑒使用,因為,經(jīng)銷商內(nèi)外部的人員管理問題基本都是相近的,具體的內(nèi)部人員管理與外部廠家人員銜接上出現(xiàn)的問題基本如下:
在經(jīng)銷商的內(nèi)部人員群體中,一般由三類人員組成,一是策略類人員(提出并制定發(fā)展戰(zhàn)略的,這么重要職務多為老板自己親自擔任,二是骨干類人員,例如財務及管理類崗位,這個崗位也很重要,一般都是由老板的親信和資深員工來擔任,三是執(zhí)行人員,例如跑腿干活做具體執(zhí)行工作的業(yè)務員之類,這個崗位相對要簡單些,多從社會招聘為主。
從老板的內(nèi)部管理狀況來看,管理重點都在這些基層的業(yè)務人員身上,因為經(jīng)銷商公司里的基層業(yè)務人員一般來說有幾個負面共性,一是執(zhí)行力不夠,做事拖拖拉拉的,非要老板像當監(jiān)工一樣時刻監(jiān)督督促才行,二是流動性高,這山望那山高,三天兩頭就有這些基層業(yè)務人員拍屁股走人的,要是提前打個招呼也好,就怕一些業(yè)務人員玩突然失蹤,給經(jīng)銷商正常的業(yè)務工作帶來不少麻煩。總之,基層業(yè)務人員是麻煩最多的人員群體,這也是令許多經(jīng)銷商老板頭疼的地方,如何有效的管理好這些基層業(yè)務人員,提高工作效率也就成了許多經(jīng)銷商不斷探尋的方向。
篇3
關(guān)鍵詞:中小型商業(yè)銀行;金融市場;金融業(yè)務;風險管理
一、引言
隨著我國在金融市場領(lǐng)域的改革不斷深化以及國際金融市場的發(fā)展,我國以銀行為主的金融機構(gòu)面臨的發(fā)展壓力越來越大;激勵的市場競爭和監(jiān)管部門不斷強化的監(jiān)管力度使得銀行的傳統(tǒng)貸款業(yè)務的利潤空間變得越來越小,而經(jīng)營成本則在上升。商業(yè)銀行隨之將利潤增長點放在了以債券、基金等產(chǎn)品為主的新興金融業(yè)務上來,這類金融業(yè)務在銀行業(yè)務中的比重和利潤規(guī)模上都在不斷增加,部分銀行還成立了相關(guān)的職能部門。但是,2008年爆發(fā)的金融危機使得眾多的商業(yè)銀行開始認識到金融市場業(yè)務雖然有巨大的利潤空間,然而也還存在著巨大的金融風險。
二、中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀
隨著我國政府在金融領(lǐng)域的改革不斷深化,在近20年尤其是在2000年以后我國的中小型商業(yè)銀行取得了快速發(fā)展。中小型商業(yè)銀行不僅具有一般商業(yè)銀行所必須的運作模式,還因為其經(jīng)營靈活與市場需求契合性較好而成為了中國金融行業(yè)的一支生力軍。當前我國中小型商業(yè)銀行逐步進入一個兼并重組和多元發(fā)展的時期,改革、創(chuàng)新,引入外資進入資本市場成為眾多中小型商業(yè)銀行的發(fā)展方向。根據(jù)財政部相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示目前有超過30%的銀行間本幣市場的拆借、回購等業(yè)務是由中小型商業(yè)銀行來完成的;而在我國的外匯交易領(lǐng)域中小型商業(yè)銀行更是占到了總成員數(shù)的一半以上。在我國經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境了中小型商業(yè)銀行整體取得了快速的發(fā)展。
三、我國中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務風險類型與原因分析
我國中小型商業(yè)銀行雖然處在快速發(fā)展階段,但是,其在金融市場業(yè)務領(lǐng)域也逐漸暴露出了一些風險問題。
(一)信用風險。信用風險可以說是所有金融機構(gòu)都面臨的主要風險之一,對于中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務而言這種信用風險則表現(xiàn)得更加明顯。中小型商業(yè)銀行的信用風險主要來源于以下三個方面:1、借貸風險,這種風險是由借款人或者是債券發(fā)行人因某種原因出現(xiàn)無力償還借款而發(fā)生債務違約造成的。由于中小型商業(yè)銀行的借款對象往往是一些中小型企業(yè)或者個人,其債務償還能力不想國有大型企業(yè)那樣強勁,因此借貸風險較大。2、或有風險,是指債務人可能在債務到期是無法兌現(xiàn)其潛在的債務承諾而造成的風險;例如,承兌等。3、交易日風險,這種風險是指由于交易對手未能按照相關(guān)約定進行交割從而造成的應交易日期發(fā)生變化而產(chǎn)生的風險。從整體上來看商業(yè)銀行的信用風險主要是第一種和第三種。
(二)利率風險。利率風險也是中小型商業(yè)銀行在進行金融市場業(yè)務時經(jīng)常面臨的在一種風險。在當前中小型商業(yè)銀行存貸款期限分布狀況下,如果整體的利率不斷上升并大于貸款利率變動幅度時,中小型商業(yè)銀行在進行金融市場業(yè)務時產(chǎn)生的利息收入將小于支出整體收益率降低。由于中小型商業(yè)銀行在進行金融市場業(yè)務時多推出的是短期產(chǎn)品,因此其整體收益收到利率影響較大。
(三)操作風險。由于中小型商業(yè)銀行進入金融市場業(yè)務的時間不長,內(nèi)部尚未形成一套有效的金融業(yè)務操作規(guī)范程序,同時相關(guān)金融業(yè)務操作人員的業(yè)務素質(zhì)也還有待提高,因而容易造成人為因素引起的操作風險。操作風險可能只是在某一短暫的時間內(nèi)發(fā)生,但是其后續(xù)影響往往是巨大的,甚至會影響到銀行是否能生存下去。在國外已經(jīng)出現(xiàn)過多次因為操作人員的失誤而造成整個銀行陷入危機的案例。因此,對于風險承受能力還不是很強的中小型商業(yè)銀行而言,金融市場業(yè)務的操作風險可能成為銀行致命的潛在風險。
(四)我國中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務風險原因分析
1、風險產(chǎn)生的內(nèi)部原因。造成我國中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務風險的內(nèi)部原因包括:第一,中小型商業(yè)銀行在金融市場業(yè)務的相關(guān)理論研究較晚,缺乏健全的理論支持。我國中小型商業(yè)銀行是在當前經(jīng)濟大發(fā)展的背景下成長起來的,實踐經(jīng)驗多于理論經(jīng)驗現(xiàn)有的理論成果多是從大型國有商業(yè)銀行的相關(guān)理論中延伸而來的,行業(yè)整體缺乏能夠支撐中小型商業(yè)銀行開展金融業(yè)務風險控制的完整理論體系。第二,中小型商業(yè)銀行缺乏完善的風險管控體制。針對一些高風險的金融業(yè)務往往只有較為籠統(tǒng)的規(guī)則,對于操作的整個流程的風險控制較弱。第三,中小型商業(yè)銀行缺乏高業(yè)務技能的金融業(yè)務操作員。在我國金融業(yè)務領(lǐng)域本來人才就十分稀有的情況下,中小型商業(yè)銀行因為待遇和發(fā)展空間的問題難以與大型商業(yè)銀行競爭,從而招不到、留不住金融業(yè)務的高素質(zhì)人才,最終影響到了金融業(yè)務的風險控制。
2、風險產(chǎn)生的外部原因。造成我國中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務風險的外部原因包括:第一,國家對中小型商業(yè)銀行的金融業(yè)務政策支持不夠,政府的優(yōu)惠政策主要傾向于大型商業(yè)銀行,從而使得中小型商業(yè)銀行往往只能從事一些高風險而收益率相對較低的金融業(yè)務。第二,外部信息獲取的不對稱,大型商業(yè)銀行往往能夠獲得或者是較早的獲得重要的金融信息從而能夠有效地規(guī)避風險;中小型商業(yè)銀行往往只能被動的接受信息和迎接金融風險。
四、提升中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務風險管理的對策
(一)合理選擇高風險的金融市場業(yè)務。我國中小型商業(yè)銀行從事高風險的金融業(yè)務的時間不長,從理論上來講缺乏相應的理論支撐,從自身風險承受能力來看,則缺乏像大型商業(yè)銀行那樣的抗風險能力,而在關(guān)鍵的金融信息獲取速度上也沒有優(yōu)勢。因此,我國中小型商業(yè)銀行應該根據(jù)自身的發(fā)展階段和擅長的業(yè)務領(lǐng)域而選擇合適的高風險金融市場業(yè)務,減少在陌生領(lǐng)域的盲目發(fā)展。
(二)加強金融市場人才隊伍的建設。對于任何一個行業(yè)而言,行業(yè)內(nèi)高素質(zhì)的從業(yè)人員都是行業(yè)發(fā)展的重要推動力,一個企業(yè)擁有的行業(yè)高素質(zhì)人才越多其業(yè)務發(fā)展的速度就會越快。我國中小型商業(yè)銀行在金融市場業(yè)務上之所以一直以來是高風險低效益的運行,其中一個重要的原因就是缺乏高素質(zhì)的人才。所以加強人才隊伍的建設成為我國中小型商業(yè)銀行有效控制金融市場業(yè)務風險的重要舉措。加強人才建設的方式有:第一,銀行內(nèi)部自己培養(yǎng)一批高素質(zhì)的人才;第二,與高校合作培養(yǎng)訂單式的專業(yè)人才;第三,吸引一批外部金融企業(yè)的高素質(zhì)人才。
(三)建立完善的風險監(jiān)控體系。中小型商業(yè)銀行從事金融市場的業(yè)務是其發(fā)展的必然選擇,其風險也是必然存在的。而完善的風險監(jiān)控體系則是有效控制風險的重要手段。中小型商業(yè)銀行建立完善的風險監(jiān)制體系可以從以下方面進行:第一,加強相關(guān)風險業(yè)務操作流程的控制,細化控制環(huán)節(jié)和內(nèi)容;第二,加強企業(yè)的整體風險監(jiān)控的制度建設,形成企業(yè)特有的風險監(jiān)控文化;第三,對于操作人員進行風險控制知識培訓使其掌握相關(guān)風險控制知識;第四,建立風險發(fā)生時的止損體系,降低風險危害度。
五、結(jié)束語
中小型商業(yè)銀行是我國金融體系的重要組成部分,對于繁榮我國的金融市場意義重大;中小型商業(yè)銀行從事金融市場的業(yè)務是其增加利潤的重要方式。但是,金融市場業(yè)務往往伴隨較高的風險,因此金融市場業(yè)務風險管理則成為中小型商業(yè)銀行必須關(guān)注的問題。提高中小型商業(yè)銀行金融市場業(yè)務風險控制的措施有合理選擇高風險的金融市場業(yè)務、加強金融市場人才隊伍的建設、建立完善的風險監(jiān)控體系等。
參考文獻:
[1] 鐘曦.我國中小型股份制商業(yè)銀行投行業(yè)務模式的發(fā)展探討[D].西南財經(jīng)大學,2013.
篇4
關(guān)鍵詞:銀行服務;管理機制;銀行效益
文章編號:1003―4625(2007)08―0058―03 中圖分類號:F830.2 文獻標識碼:A
在當前金融產(chǎn)品和高科技服務手段日益趨同化的情況下,令客戶滿意的服務態(tài)度、服務質(zhì)量和服務效率,正在成為商業(yè)銀行贏得客戶的主要手段,成為提高核心競爭能力的有力武器。因此,認真分析銀行服務工作的特點,研究當前服務工作中存在的問題,提出改善服務工作水平的有效措施,對銀行今后的改革發(fā)展具有十分重要的意義。
一、對銀行服務工作的再認識
從銀行服務工作本身來看,它具有以下特點:一是服務工作具有長期性和整體性。它不是一個階段性的目標任務,這也就決定了不能簡單地依靠搞一、兩次活動,就想要提高服務水平,而必須長期堅持,全員參與,整體聯(lián)動;二是服務工作質(zhì)量容易出現(xiàn)反復;三是服務工作對銀行效益提高的作用具有隱蔽性和滯后性,在經(jīng)營業(yè)績上無法立竿見影;四是服務工作做好是“小概率事件”。一次服務不到位就有可能引起軒然大波,被客戶投訴,被媒體曝光。以上幾點決定了銀行服務工作是一項基礎性管理工作,需要常抓不懈、持之以恒的工作態(tài)度,需要不計名利、埋頭苦干的工作精神,需要全行上下共同行動起來,齊抓共管。
吸收存款、營銷貸款和發(fā)展中間業(yè)務是銀行的本職工作,所以做好這些工作是天經(jīng)地義的,但對于做好服務工作,在認識程度和實踐力度上還有一定差距。實際上,在企業(yè)性質(zhì)劃分中,商業(yè)銀行屬于金融服務業(yè),服務工作質(zhì)量的高低對銀行客戶營銷的效果具有十分重要的影響,所以,做好服務工作本來也是商業(yè)銀行的本職工作。建行河南省分行提出的“三個服務”勾畫了一個系統(tǒng)的、立體的服務輪廓,即:從系統(tǒng)內(nèi)部看,著重要實施“上級為下級、二線為一線”服務,在系統(tǒng)內(nèi)部樹立起“下級是上級的客戶,一線是二線的客戶”的經(jīng)營理念,用對待客戶的態(tài)度和營銷客戶的力度,來對待我們的下級和一線員工,真正建立起“內(nèi)部客戶”的服務系統(tǒng),實現(xiàn)員工滿意;從系統(tǒng)外部看,著重改進服務態(tài)度,提高服務質(zhì)量和效率,真正達到“銀行為客戶”服務的目的,實現(xiàn)客戶滿意。由此可見,內(nèi)部客戶服務系統(tǒng)的建立是“基礎”,只有有了完善的內(nèi)部客戶服務系統(tǒng),才能真正形成全行為客戶服務的局面;而全行為客戶服務是“落腳點”,是檢驗銀行內(nèi)部客戶服務系統(tǒng)是否有效的“試金石”,可以集中反映銀行“以客戶為中心”的服務理念在實踐中的落實程度。
二、當前銀行服務工作中存在的主要問題
(一)從考核管理機制看,銀行服務尚沒有納入正常的績效考評機制
銀行作為服務窗口行業(yè),其服務的好壞最終體現(xiàn)在客戶的滿意度上,而要讓客戶滿意,就必然首先要讓員工滿意,只有滿意的員工才可能提供滿意的服務。要讓員工滿意,根本上要做好兩項工作:一是讓員工有一個滿意的收入,使其能有一個較滿意的生活質(zhì)量;二是為員工的職業(yè)生涯搭建一個良好的舞臺,使其能在這個舞臺上展示才華、實現(xiàn)人生的價值。由此可見,要為客戶提供滿意的服務,就必須使服務工作與員工的收入水平、職業(yè)生涯發(fā)展聯(lián)系起來。而就目前銀行的情況來看,一是服務水平的高低與財務資源的配置聯(lián)系不緊密,二是服務水平的高低與員工的崗位晉升的聯(lián)系也不緊密。銀行目前財務資源配置主要是由經(jīng)濟增加值、等級行評定和KPI指標考評結(jié)果來決定的,前者決定了全行的整體工資與非工資性費用水平,后者又對基層行管理者工資水平和經(jīng)營業(yè)績有較大影響,但在這兩個指標體系中,均沒有關(guān)于“銀行服務”的指標,這就是說,作為基層行管理者和員工的收入、經(jīng)營業(yè)績,與其為客戶提供的服務水平高低并沒有直接的聯(lián)系。這從某種角度上講就是一個“先天的制度缺陷”,這種制度缺陷就使得基層行在提高服務水平的時候,不得不從其有限的費用中再擠出“一小塊”來用于這項工作的開展,但由于數(shù)量太小,實際上達不到激勵的目的。因此,把服務工作納入績效考評機制,使其與員工的收入水平和職業(yè)生涯發(fā)展緊密聯(lián)系起來,是今后提高服務工作水平的有效途徑之一。
(二)從服務管理標準看,服務質(zhì)量衡量標準尚不夠量化和具體化
提高商業(yè)銀行的服務水平,最為重要的一點就是要有明確的衡量標準,這樣的標準能夠說明到底什么樣的服務才是好的,什么樣的服務是不好的,從而經(jīng)過考核評比使服務工作水平得到持續(xù)的改進和提高。就目前來看,不能說沒有服務標準,但在實際工作中,這些標準要得到真正的落實還有一定的難度。原因在于很多描述不夠細化、量化和具體化,無法進行準確考評,無疑會在實際執(zhí)行當中讓人難以把握,在考評管理時無法檢查評比。以上這些分析,也許很多人覺得很繁瑣,都是一些不值一提的小事,但是,如果我們不能把服務標準細化和具體化到這樣的程度,那么,在實際工作中就很難檢查評比,最終結(jié)果是不了了之,長此下去,柜面服務也就很難得到持續(xù)的提高。因此,當務之急,就是把我們的服務標準進行細化、量化、具體化,使它們變成在實際工作中可考評、可衡量的標準。
(三)從內(nèi)部客戶服務看,內(nèi)部服務的管理機制和價值實現(xiàn)途徑還不清晰
建行提出的“三個服務”是一個有機的整體,“上級為下級、二線為一線”是內(nèi)部服務問題,是基礎,“全行為客戶服務”是外部服務問題,是落腳點。如果說后者我們可以通過不斷的努力,從對考核標準細化、量化、具體化著手,最后有可能從考核管理上解決的話,那么對前者即內(nèi)部客戶服務的質(zhì)量和效率問題,我們目前還沒有從管理體制上明確,還沒有找到對內(nèi)部服務的質(zhì)量、數(shù)量進行價值衡量和支付的方法。這一方面導致了我們無法對內(nèi)部服務的諸多主體進行管理,另一方面,由于內(nèi)部服務的好壞無法進行價值評價和支付,這就使那些提供“劣質(zhì)內(nèi)部服務產(chǎn)品”的部門和個人有了可乘之機,使那些真正提供優(yōu)質(zhì)服務產(chǎn)品的部門和個人的價值得不到保證。長此以往,就會像貨幣學中的“劣幣驅(qū)逐良幣”的規(guī)律那樣,出現(xiàn)“劣質(zhì)的內(nèi)部服務產(chǎn)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部服務產(chǎn)品”的現(xiàn)象,從而使內(nèi)部服務態(tài)度、質(zhì)量和效率越來越差。更為重要的是,內(nèi)部服務的好壞對“全行為客戶”提供的服務質(zhì)量有著直接的影響,因此,內(nèi)部服務的日益惡化就會導致外部服務的態(tài)度、質(zhì)量和效率的惡化,從而形成惡性循環(huán)。由此來看,內(nèi)部服務的管理機制和價值實現(xiàn)途徑的建設也是一件十分重要的事情。
(四)從客戶關(guān)系管理看,對優(yōu)質(zhì)客戶和大眾客戶的服務關(guān)系處理還不到位
當前,銀行對優(yōu)質(zhì)客戶的服務應當說是日益改善,但對大眾客戶的服務還有一定的差距,甚至有下降的趨勢,這既有觀念上的因素,同時也有執(zhí)行的原因。實際上,如果僅僅從客戶價值貢獻度的角度來看,優(yōu)質(zhì)客戶和大眾客戶享受不同的服務待
遇應該是無可厚非的。優(yōu)質(zhì)客戶理應成為銀行服務的重點,理應享受到差異化的優(yōu)質(zhì)服務,如貴賓室、理財室、專職客戶經(jīng)理、專業(yè)化服務網(wǎng)絡和優(yōu)惠的服務政策等等,都是為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶們“量身定做”的差別化的服務手段。但是,這并不等于說,優(yōu)質(zhì)客戶服務好了就可以忽視大眾客戶服務,如果是這樣的話,我們的客戶服務工作就有可能走入歧途,客戶滿意度和社會形象就有可能下降,最終使銀行的競爭能力和價值創(chuàng)造力出現(xiàn)下降。這是因為:一方面,優(yōu)質(zhì)客戶不是與生俱來的,它脫胎于大眾客戶,成長于大眾客戶,是大眾客戶中的佼佼者,所以大眾客戶是優(yōu)質(zhì)客戶的發(fā)源地,我們只有擁有雄厚的大眾客戶資源,才有可能產(chǎn)生出越來越多的優(yōu)質(zhì)客戶。
另一方面,建設銀行已經(jīng)是上市公司,雖然股東價值最大化是其經(jīng)營的主要目標,但是,我們更應該注重自己的社會公眾形象,因為銀行是高負債和高風險的企業(yè)(負債率一般在90%左右),它賴以生存的重要基礎之一就是社會公眾的信任及由此帶來的良好的社會公眾形象和信譽,而這種信譽和形象好壞的主要“投票”者是占比80%左右的大眾客戶,尤其是在政府和各種社會機構(gòu)所作的服務質(zhì)量、社會信譽等的社會調(diào)查中,大眾客戶更是占有絕對的“話語權(quán)”,因此,不妥善處理對大眾客戶的服務問題,對銀行的社會形象提高將帶來不利的影響。
三、構(gòu)建長效管理機制,持續(xù)提高服務水平的路徑
針對服務這項基礎性管理工作的特點,針對做好“三個服務”的工作要求,針對銀行當前服務工作中存在的管理問題,筆者認為,要用長遠的眼光,以持之以恒的態(tài)度,按照“可具體化、可操作化、可度量化、可考評化”的基本思路,來打造銀行的服務管理運行機制,以期服務質(zhì)量越來越好,服務效率越來越高。
(一)把銀行服務質(zhì)量和效率作為一個重要指標納入績效考評機制中來,以機制的力量來推動銀行服務水平的提高
當前,從觀念上看,在絕大多數(shù)銀行員工中,“以客戶為中心”的意識已基本形成,有了這個思想基礎,服務管理機制建設就有了條件。一是應把銀行服務的質(zhì)量和效率指標納入各級管理者的關(guān)鍵績效指標(KPI)中來,使管理者的收入與銀行服務建立直接聯(lián)系,使各級行服務質(zhì)量好壞“立竿見影”地體現(xiàn)到管理者收入中,使其不但在思想上重視,而且在實踐中真正增加工作力度,切實做出實效。二是把服務的質(zhì)量和效率指標作為各級行財務資源配置的指標之一,使其對全行的財務資源分配產(chǎn)生一定直觀影響。使提高服務質(zhì)量工作從以行政手段為主轉(zhuǎn)向以經(jīng)濟手段為主,從強制管理走向經(jīng)濟利益引導,并在柜面員工的績效工資構(gòu)成中,加入業(yè)務量工資,真正實現(xiàn)“干多干少不一樣”,以此促進服務效率的提高,從而用利益機制引導廣大員工自覺地、積極主動地投入到優(yōu)質(zhì)服務工作中來。三是樹立榜樣,不斷加大精神激勵力度,大力弘揚優(yōu)質(zhì)服務先進典型,用榜樣的力量帶動優(yōu)質(zhì)服務水平的提高。
(二)制定細化量化的服務標準和服務應急方案,出臺相應的管理細則
細化、量化的服務標準是服務管理的基礎,相應的管理細則是服務質(zhì)量的必要制度支持,而各種服務應急預案,則是有效地應對各種客戶投訴、靈活處理各種非常規(guī)客戶需求的有效措施。一是以省分行牽頭,組成課題組,專門研究服務管理標準的細化、量化、具體化問題,形成制度規(guī)范在全行推行。實際上,這項工作各二級分行都在進行,比如建行洛陽分行近期推出的《洛陽分行柜面服務標準及違規(guī)行為積分管理實施細則》,就是對服務標準細化、量化、具體化的初步探索。另外,其他二級分行也有類似的辦法。但總體來看,這些管理標準還不夠量化,管理細則還不夠具體,很多服務中的具體環(huán)節(jié)還沒有包含進來,還需要進一步研究。二是制定應急服務方案。即針對容易引起客戶投訴的事項,專門研究針對性措施,并形成案例集,讓各行柜面人員學習掌握,以應對各種突況。針對不能按照正常的制度規(guī)定或業(yè)務流程辦理的業(yè)務,應當進行“歸納研究”,按照“原則性和靈活性”相結(jié)合的原則,在不違規(guī)的情況下,制定措施辦法,解決客戶的問題,滿足客戶的需求,達到客戶的滿意,否則,遇到了這些情況后如果生硬照搬制度,必然引起客戶的不滿和投訴,給我行服務形象帶來不利的影響。
(三)明確管理職責,構(gòu)建“責、權(quán)、利”相對統(tǒng)一內(nèi)部服務管理體制
既然服務是一項基礎管理工作,既然我們已經(jīng)明確了“三個服務”的整體輪廓,那么,就應在體制上為其實現(xiàn)搭建一個管理平臺,真正形成“權(quán)力到人、責任到人、任務到人、利益到人”的管理局面,達到“有目標任務、有時間進度、有考評標準、有結(jié)果運用”的管理效果。從目前來看,僅僅柜面服務落實到了部門(個人金融部),但柜面服務僅僅是“三個服務”的一個很小的組成部分。因此,要想實現(xiàn)“三個服務”的目的,還需要搭建責權(quán)利相對統(tǒng)一的管理體制:一是把“三個服務”的職責全部明確到相關(guān)部門,尤其是“二線為一線,上級為下級”的服務理念要轉(zhuǎn)化為具體的部門管理職責,明確到部門來管理,并制定相應的管理細則。二是在管理職責明確后,需要對內(nèi)部服務進行價值評定,就像海爾的“內(nèi)部價值鏈”一樣,對內(nèi)部服務好的員工和部門要進行獎勵,對內(nèi)部服務中出現(xiàn)的效率低下、質(zhì)量不高、態(tài)度不好的部門和員工要進行處罰,從而形成“以制度管服務”的局面。三是對服務監(jiān)督檢查管理要常規(guī)化,不能僅用搞活動的方式來抓服務工作,而應把“常規(guī)的服務管理”融入“階段性的服務活動”之中,以形成常抓不懈、持續(xù)提高的局面。
(四)對營業(yè)網(wǎng)點功能進行科學定位,妥善處理優(yōu)質(zhì)客戶和大眾客戶服務的關(guān)系
一是對營業(yè)大廳進行功能分區(qū),使優(yōu)質(zhì)客戶進入服務的“綠色通道”,使大眾客戶能夠享受標準化的服務。要想做到這一點,必須適度擴大目前營業(yè)網(wǎng)點的營業(yè)面積,使其具備功能分區(qū)的基本條件。有些網(wǎng)點的營業(yè)廳,連放上一張?zhí)顔闻_都顯擁擠,連最基本的功能分區(qū)都不具備,更不要說建造貴賓室、理財室或開放式柜臺了。在這些網(wǎng)點,要想妥善處理優(yōu)質(zhì)客戶和大眾客戶的關(guān)系,的確有點難度,所以網(wǎng)點面積必須擴大,這也是提升市場形象的需要。二是增加柜臺之外的營銷服務人員數(shù)量,為客戶提供各種差別化、親情化的服務。要盡量增加柜臺之外的經(jīng)營人員數(shù)量,如大堂經(jīng)理、客戶經(jīng)理、網(wǎng)點管理人員等都要從柜臺里面走出來,和客戶面對面交流,及時發(fā)現(xiàn)客戶的非柜面需求,排解客戶的各種難題,這樣既能提高客戶的經(jīng)營價值和附加值,又能和客戶交朋友,提升客戶的滿意度,更有利于促進網(wǎng)點由“核算主導型向營銷服務型”轉(zhuǎn)變。三是要因地制宜地制定優(yōu)質(zhì)客戶的標準,不斷從大眾客戶中識別出優(yōu)質(zhì)客戶,并不斷完善客戶檔案。實際上由于各地市經(jīng)濟發(fā)達水平、人們的收入水平、企業(yè)的發(fā)展狀況不同,不同的地區(qū)優(yōu)質(zhì)客戶是不能用一個標準進行衡量的,從而對優(yōu)質(zhì)客戶的優(yōu)惠政策也要根據(jù)不同的標準來制定,因為也許在鄭州、洛陽是大眾客戶,但在商丘、開封就是優(yōu)質(zhì)客戶,所以合理制定標準,也是在不同的區(qū)域從大眾客戶中識別優(yōu)質(zhì)客戶的必要手段。
(五)大膽進行服務創(chuàng)新,不斷提升服務管理的技術(shù)含量
我國國有銀行商業(yè)化改革始于1994年,但筆者認為,真正按照商業(yè)銀行的規(guī)則來運行,只能從1996年金融行業(yè)治理整頓后算起,距今不到10年時間。因此,在銀行服務上很多東西都是空白,要想實現(xiàn)“以客戶為中心”,達到“客戶滿意”,必須大力提倡服務管理創(chuàng)新。一是要向西方發(fā)達的現(xiàn)代商業(yè)銀行取經(jīng),如美英等國商業(yè)銀行的發(fā)展已超過百年的時間,從它們那里汲取現(xiàn)成的經(jīng)驗,進行“模仿”創(chuàng)新,顯然是一條捷徑。
(六)構(gòu)建“以客戶為中心”的雙贏服務文化,營造和諧的服務氛圍
服務文化的內(nèi)容非常豐富,它包括制度文化、物質(zhì)文化、精神文化等多種形式,這里僅從“雙贏”的角度進行一些探索?!半p贏”服務文化形成,筆者認為要經(jīng)歷三個階段:第一階段是以客戶為中心的“雙贏”制度文化設計階段,即按照以客戶為中心的思想,以客戶滿意、員工滿意為原則,設計服務制度。在這樣的服務制度中,一是既要突出體現(xiàn)對員工的尊重、愛護、關(guān)心、理解,又要符合銀行風險防范安全運營的基本要求;二是要突出為客戶服務的質(zhì)量和效率,提升客戶滿意度,當然,這樣的服務制度還要花大力氣進行研究。
篇5
原告:上海子陵漁具有限公司。
被告:上海滬江物業(yè)管理經(jīng)營公司。
本市定西路1310弄8號樓長樂大廈半地下室系該樓的設備層,內(nèi)有水泵、水管等設施。1992年12月始,原告向長寧區(qū)華陽街道辦事處下屬的建寧里委租借半地下室中的三套房間(由建寧里委自行攔隔而成),作為倉庫儲存物資和加工場地,按月向建寧里委交付租金人民幣2300元。租借后,原告自行出資在三套房間的門口筑起高約為0.5米的攔水壩。1995年12月3日晚,本市宣化路附近自來水管爆裂,有關(guān)單位搶修時關(guān)閉了總閥門,致使本市定西路1310弄8號樓(即長樂大廈)、10號樓2幢大樓停水。8號樓以地下水箱的水供應該樓居民使用,使得地下水箱內(nèi)自來水抽空,浮球下垂。12月4日零時開始恢復供水時,兩只浮球中的一個球體沒有恢復正常工作狀態(tài),引起進水不斷,水滿溢入水管道,通過4寸溢水管全部進入半地下室的水泵間,造成半地下室大面積進水,且越過原告自行砌成的水壩而入其租借的房屋。積水時間持續(xù)十個小時左右,由于積水的緣故,致原告儲存的價值307256.59元物資受損。
事后,有關(guān)部門對該處溢水原因進行鑒定,鑒定結(jié)論為:
1、房屋設計,泵房進水管(地下水池溢水管)與泵房出水管道不配套,進水管徑為100mm,而排水管徑為50mm,難以適應特殊情況下的給排水。
2、設施質(zhì)量及老化,球閥構(gòu)件質(zhì)量偏低,在使用期內(nèi),某些構(gòu)件已銹蝕,使開啟靈敏度降低。
3、特殊情況。由于施工而停止對大樓的自來水供應,而整幢大樓正常用水不能停止,這時地下水池的水補充給大樓水箱,當?shù)叵滤氐乃砍槿r,球閥落到最低點,再當外水管系統(tǒng)開啟時,球閥受過高壓力沖擊而影響正常關(guān)啟,從而影響地下水池不能關(guān)閉進口水,造成溢水。
篇6
身份證:__________________
乙方:__________________
注冊地址:__________________
身份證:__________________
甲方是位于 市 區(qū) 路(街)某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪(“商鋪”)的產(chǎn)權(quán)所有人,擬將商鋪出租給乙方,乙方同意承租。現(xiàn)甲、乙雙方就商鋪租賃有關(guān)事宜達成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū)路(街)某某商業(yè)廣場(“商場”) 座首層 號鋪(見本合同附件一圖示),且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的,以實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營(商品種類) .
非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“物業(yè)管理公司”)書面同意,乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條 租期
租期自 年 月 日(如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的,以商場開業(yè)日為計租開始日)起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修,租期開始前的裝修期稱“免租期”,免收租金,免收物業(yè)管理費,但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下,乙方裝修期間也應支付租金、物業(yè)管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的,則乙方應在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè),否則每延遲一日,應向物業(yè)管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的,如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日,以商場開業(yè)日為計租開始日,租期開始前甲方允許乙方進場裝修,租期開始前的裝修期稱“免租期”,免收租金和物業(yè)管理費,但應支付水電等費用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為:
3.1.1 年 月 日前(以商場開業(yè)日為計租開始日的,該日期應為開業(yè)日起屆滿一年整)租金標準為:
每月每平方米(小寫) 元(大寫) 元,月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
年 月(第一個月如果不是整月時)租金按日計付,租金標準為每日每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
3.1.2 年 月 日(以商場開業(yè)日為計租開始日的,該日期應為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天)至 年 月 日租金標準為:
每月每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元,月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
3.1.3 年 月 日(以商場開業(yè)日為計租開始日的,該日期應為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天)至 年 月 日租金標準為:
每月每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元,月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期(即租期開始之日至 月月底)租金在進場裝修前支付。除首期租金外,乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金,按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下:
開戶行:
戶 名:
帳 號:
乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第四條 物業(yè)管理費
4.1 商鋪的物業(yè)管理費為每月每平方米(建筑面積)人民幣29元,月物業(yè)管理費合計為人民幣(小寫) 元,(大寫) 元。前述物業(yè)管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養(yǎng)費,公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區(qū)域的中央空調(diào)費等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經(jīng)營需要適當提高物業(yè)管理費。物業(yè)管理費應由甲方向物業(yè)管理公司交納,但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔,本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。
4.2 物業(yè)管理費支付方式
4.2.1 物業(yè)管理費由乙方承擔。
4.2.2 物業(yè)管理費按月支付。除首期物業(yè)管理費外,乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費。
物業(yè)管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費(從租期開始之日至____月月底)。
4.2.3 支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費,按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。
物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下:
開戶行:
戶 名:
帳 號:
乙方按照本合同應向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第五條 能源費
乙方進場裝修前應向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量,乙方應當自行承擔,從進場裝修日開始計收。乙方應按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內(nèi)前180日(不含免租期)能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標準。
第六條通訊設施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下:電話/傳真__部,上網(wǎng)專線__條。
6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部,上網(wǎng)專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設施及押金為:每部電話/傳真人民幣____元,共計人民幣____元;每條上網(wǎng)專線人民幣____元/條,共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關(guān)部門支付租金。
6.5 電話費、上網(wǎng)費等通訊費用(含月租費、手續(xù)費等),由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金,乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金,共計人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費,乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次付相當于兩個月物業(yè)管理費的物業(yè)費保證金共計人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金,甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵,其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費、能源費或滯納金,物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵,其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款,甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金,以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的,按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的,乙方仍應補足實際損失。
7.5 本合同終止后,若乙方完全履行本合同項下義務,或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費、違約金等應付款項后,甲方和物業(yè)管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第八條 進場經(jīng)營質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金
乙方應向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營管理進場經(jīng)營質(zhì)量保證金人民幣小寫 元,(大寫) 作為在商場經(jīng)營期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的,乙方仍應補足實際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度時,物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金,乙方應在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的,按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時,物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后,如果乙方完全履行本合同項下義務,物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延,所述“日”均指日歷天,雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業(yè)管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費用,每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金,從應付日至實付全部清償之日止。
第十條 續(xù)租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪,可向甲方提出書面續(xù)租申請,但此申請須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知,視為乙方放棄續(xù)租,本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間,甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地,乙方應予配合。
10.2 如乙方續(xù)租,甲方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前,甲方與第三方確定租賃意向,且就租賃條件達成一致時,應及時通知乙方,乙方應在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán);如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復,則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
第十一條 進場移交
11.1 甲、乙雙方應在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。
11.2 商鋪移交時狀態(tài)見附件二,甲、乙雙方在移交時應給予確認。
11.3 乙方進場后,甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進行大廈周邊環(huán)境的建設、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償,乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場,起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的,乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同,乙方選擇解除合同的,甲方應在合同解除之日起七日內(nèi)無息退回乙方已付費用,但無須承擔其他任何責任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任,裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認定,但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚魏呜熑巍?/p>
裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程,并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正,則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正,由此產(chǎn)生的全部費用均由乙方承擔。
12.2 乙方應嚴格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場各項經(jīng)營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。
12.3 乙方應在其經(jīng)營范圍內(nèi)合理使用并愛護房屋各項設施、設備,保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當造成設施損壞或發(fā)生故障,乙方應承擔由此產(chǎn)生的全部費用。
12.4 乙方應自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設備和其他財產(chǎn)購買保險,否則應自行承擔上述財產(chǎn)的風險。
12.5 未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意,乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無效,轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同,并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi),乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無條件保留店鋪內(nèi)所有裝修(乙方損壞的應予賠償),或?qū)⑸啼伝謴椭两邮丈啼仌r的狀態(tài)(正常使用及時間因素的耗損除外)。乙方未恢復原狀的,甲方可代為恢復,由此產(chǎn)生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪,則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財物所有權(quán),由甲方自行騰空、收回商鋪,處理商鋪內(nèi)財物,由此產(chǎn)生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前,乙方除仍應承擔延遲期間物業(yè)管理費、能源費等各項費用外,還應再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業(yè)管理公司及其他應付款項(含違約金、損害賠償、罰
款等)。
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項及其他款項,甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場內(nèi)的財物,因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的,無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內(nèi)的財物所有權(quán),甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物,以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的,乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔。【律師認為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的,該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取,以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優(yōu)先購買權(quán)
甲方有權(quán)隨時向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪,但應當事先書面通知乙方,乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內(nèi)做出答復;超過該期限乙方未答復的,視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后,乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的,按照法律規(guī)定,甲方在本合同中的權(quán)利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔,乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。
第十五條 稅費
甲方負責房產(chǎn)稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經(jīng)營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后,除本合同另有規(guī)定外,不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的,甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外,還應承擔下述違約責任:【律師提醒,該規(guī)定實際上時給予乙方解除合同權(quán)利,只是其要負一定違約責任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內(nèi)終止本合同的,乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金,補繳免租期租金,并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議,不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的,乙方應補繳免租期租金,并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議,不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的,違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下,甲方有權(quán)解除本合同,本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除:
16.3.1 乙方拖欠任何一項應付甲方和物業(yè)管理公司的費用超過 三十 15日,因違反本款約定導致本合同解除的,乙方還應同時承擔逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經(jīng)營其他種類商品或變更租賃用途,經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。
16.3.4 在經(jīng)營期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營性文字及其他任何不利于商場經(jīng)營、聲譽的行為,乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元,甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。
16.3.4 乙方違反商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內(nèi)的,乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金,補繳免租期租金,并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的,乙方應向甲方補繳免租期租金,并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。,但解除合同距合同期滿之日不足三個月的,違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同,或因乙方原因?qū)е潞贤獬?,甲方或物業(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費、違約金等應付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的,甲方在扣除乙方應付的租金、物業(yè)管理費、能源費等費用后,退還乙方已交付的保證金剩余部分(不計利息)。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經(jīng)營過程中,不得以任何借口擅自關(guān)門,停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的,所造成的后果由乙方全部承擔,并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用,租期相應順延,但如果商鋪已無法繼續(xù)使用,則本合同自動終止,甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭議應首先通過協(xié)商解決,不能協(xié)商解決的,任何一方均可按如下第____種方式解決:
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的,對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,具同等法律效力,且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定,自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方: 乙方:
篇7
身份證:__________________
乙方:________________________________________
注冊地址:_________________________________/(身份證:__________________)
甲方是位于 市 區(qū) 路(街)某某商業(yè)廣場 座首層 號鋪(“商鋪”)的產(chǎn)權(quán)所有人,擬將商鋪出租給乙方,乙方同意承租?,F(xiàn)甲、乙雙方就商鋪租賃有關(guān)事宜達成如下合同。
第一條商鋪的位置、面積和用途
1.1商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區(qū) 路(街)某某商業(yè)廣場(“商場”) 座首層 號鋪(見本合同附件一圖示),且甲、乙雙方同意遵守某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度和物業(yè)管理規(guī)定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業(yè)管理費的計算依據(jù)和為本合同所述租金的計算依據(jù)。如果交付時實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積與上述面積不一致的,以實測面積/產(chǎn)權(quán)登記面積為準。
1.2商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經(jīng)營(商品種類) .
非經(jīng)甲方及某某商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“物業(yè)管理公司”)書面同意,乙方不得在本合同約定的租賃期內(nèi)將商鋪用于經(jīng)營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業(yè)管理公司對乙方違反本條規(guī)定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條租期
租期自 年 月 日(如商場開業(yè)時間晚于上述起租日的,以商場開業(yè)日為計租開始日)起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修,租期開始前的裝修期稱“免租期”,免收租金,免收物業(yè)管理費,但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下,乙方裝修期間也應支付租金、物業(yè)管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統(tǒng)一開業(yè)日前 日簽訂本合同的,則乙方應在統(tǒng)一開業(yè)日前正式對外開業(yè),否則每延遲一日,應向物業(yè)管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協(xié)議簽訂日在商場開業(yè)日前的,如商場開業(yè)時間晚于上述租期開始日,以商場開業(yè)日為計租開始日,租期開始前甲方允許乙方進場裝修,租期開始前的裝修期稱“免租期”,免收租金和物業(yè)管理費,但應支付水電等費用。開業(yè)日指商場具備對外營業(yè)能力時。乙方應按照商場確定的開業(yè)日對外營業(yè)。
第三條租金
3.1租金
乙方在前述租期內(nèi)租賃商鋪的租金為:
3.1.1 年 月 日前(以商場開業(yè)日為計租開始日的,該日期應為開業(yè)日起屆滿一年整)租金標準為:
每月每平方米(小寫) 元(大寫) 元,月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
年 月(第一個月如果不是整月時)租金按日計付,租金標準為每日每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
3.1.2 年 月 日(以商場開業(yè)日為計租開始日的,該日期應為開業(yè)日起屆滿一年后的第一天)至 年 月 日租金標準為:
每月每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元,月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
3.1.3 年 月 日(以商場開業(yè)日為計租開始日的,該日期應為開業(yè)起屆滿兩年后的第一天)至 年 月 日租金標準為:
每月每平方米人民幣(小寫) 元(大寫) 元,月租金合計為人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
3.2支付期限和方式
3.2.1支付期限
首期(即租期開始之日至 月月底)租金在進場裝修前支付。除首期租金外,乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金,按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下:
開戶行:
戶 名:
帳 號:
乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第四條物業(yè)管理費
4.1商鋪的物業(yè)管理費為每月每平方米(建筑面積)人民幣29元,月物業(yè)管理費合計為人民幣(小寫) 元,(大寫) 元。前述物業(yè)管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養(yǎng)費,公共區(qū)域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區(qū)域的中央空調(diào)費等。物業(yè)管理公司可能會根據(jù)推廣商場等經(jīng)營需要適當提高物業(yè)管理費。物業(yè)管理費應由甲方向物業(yè)管理公司交納,但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔,本合同終止后仍由甲方向物業(yè)管理公司交納。
4.2物業(yè)管理費支付方式
4.2.1物業(yè)管理費由乙方承擔。
4.2.2物業(yè)管理費按月支付。除首期物業(yè)管理費外,乙方須在每月的2二十五日前直接向物業(yè)管理公司萬達商業(yè)廣場物業(yè)管理有限公司交付下下月物業(yè)管理費。
物業(yè)管理費自租期開始之日由乙方承擔。 乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業(yè)管理公司交付首期物業(yè)管理費(從租期開始之日至____月月底)
4.2.3支付方式
乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)帳支票或銀行匯款的方式向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費,按該等方式支付的款項均以物業(yè)管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執(zhí)行本合同乙方付款發(fā)生的銀行手續(xù)費由乙方承擔。
物業(yè)管理公司指定銀行帳戶如下:
開戶行:
戶 名:
帳 號:
乙方按照本合同應向物業(yè)管理公司支付的所有款項均按照本條約定執(zhí)行。
第五條能源費
乙方進場裝修前應向物業(yè)管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量,乙方應當自行承擔,從進場裝修日開始計收。乙方應按物業(yè)管理公司書面通知直接向物業(yè)管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內(nèi)前180日(不含免租期)能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內(nèi)能源損耗數(shù)的標準。
第六條通訊設施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下:電話/傳真__部,上網(wǎng)專線__條。
6.2乙方向相關(guān)部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部,上網(wǎng)專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業(yè)管理公司支付前述通訊設施及押金為:每部電話/傳真人民幣____元,共計人民幣____元;每條上網(wǎng)專線人民幣____元/條,共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關(guān)部門支付租金。
6.5 電話費、上網(wǎng)費等通訊費用(含月租費、手續(xù)費等),由乙方自行向電信部門支付。
第七條保證金
7.1為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金,乙方須于簽訂合同同時向甲方一次***付相當于兩個月租金的租金保證金,共計人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
7.2為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業(yè)管理費,乙方須于簽訂合同同時向物業(yè)管理公司一次***付相當于兩個月物業(yè)管理費的物業(yè)費保證金共計人民幣(小寫) 元(大寫) 元。
7.3在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金,甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵,其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費、能源費或滯納金,物業(yè)管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵,其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款,甲方或物業(yè)管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金,以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業(yè)管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的,按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的,乙方仍應補足實際損失。
7.5 本合同終止后,若乙方完全履行本合同項下義務,或在甲方、物業(yè)管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業(yè)管理費、違約金等應付款項后,甲方和物業(yè)管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第八條進場經(jīng)營質(zhì)量統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金
乙方應向物業(yè)管理公司繳納統(tǒng)一經(jīng)營管理進場經(jīng)營質(zhì)量保證金人民幣小寫 元,(大寫) 作為在商場經(jīng)營期間遵守統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度商品質(zhì)量、服務質(zhì)量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業(yè)管理公司損失的,乙方仍應補足實際損失。乙方違反統(tǒng)一經(jīng)營管理相關(guān)制度時,物業(yè)管理公司有權(quán)沒收全部或部分統(tǒng)一經(jīng)營管理保證金,乙方應在接到書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。未及時補足的,按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關(guān)于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時,物業(yè)管理公司有權(quán)直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后,如果乙方完全履行本合同項下義務,物業(yè)管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內(nèi)將保證金無息退還給乙方。
第九條滯納金
本合同項下付款時間遇節(jié)假日均不順延,所述“日”均指日歷天,雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業(yè)管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業(yè)管理公司支付的任何費用,每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業(yè)管理公司繳納滯納金,從應付日至實付全部清償之日止。
第十條續(xù)租
10.1如果乙方愿意在租期屆滿后繼續(xù)承租商鋪,可向甲方提出書面續(xù)租申請,但此申請須于租期終止日30日前、180日內(nèi)提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續(xù)約通知,視為乙方放棄續(xù)租,本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間,甲方有權(quán)在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地,乙方應予配合。
10.2 如乙方續(xù)租,甲方有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前,甲方與第三方確定租賃意向,且就租賃條件達成一致時,應及時通知乙方,乙方應在收到甲方通知后三日內(nèi)決定是否行使優(yōu)先承租權(quán);如果乙方在前述期限內(nèi)沒有給予甲方答復,則視為乙方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
第十一條進場移交
11.1甲、乙雙方應在租期開始日前30日內(nèi)辦理商鋪移交手續(xù)。
11.2商鋪移交時狀態(tài)見附件二,甲、乙雙方在移交時應給予確認。
11.3乙方進場后,甲方和物業(yè)管理公司仍有權(quán)繼續(xù)進行大廈周邊環(huán)境的建設、公共區(qū)域或個別賣場區(qū)域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業(yè)管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償,乙方同意不干涉。
11.4如由于甲方自身原因致使乙方延期進場,起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的,乙方可以在前述90日屆滿后七日內(nèi)選擇解除本合同,乙方選擇解除合同的,甲方應在合同解除之日起七日內(nèi)無息退回乙方已付費用,但無須承擔其他任何責任。
第十二條商鋪的使用
12.1裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任,裝修改造方案和施工公司必須經(jīng)過甲方和物業(yè)管理公司的審查書面認定,但甲方和物業(yè)管理公司并不因?qū)彶槎袚魏呜熑巍?/p>
裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規(guī)定。甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)監(jiān)督乙方的裝修工程施工過程,并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正,則甲方和物業(yè)管理公司有權(quán)自行加以糾正,由此產(chǎn)生的全部費用均由乙方承擔。
12.2乙方應嚴格遵守物業(yè)管理公司已經(jīng)和將要制定的商場各項經(jīng)營管理制度、各項物業(yè)管理公約和制度、以及甲方與物業(yè)管理公司簽署的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同以及其他合同。因違反相關(guān)制度、規(guī)定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。
12.3乙方應在其經(jīng)營范圍內(nèi)合理使用并愛護房屋各項設施、設備,保持商鋪在租期內(nèi)處于良好的使用狀態(tài)。因乙方使用不當造成設施損壞或發(fā)生故障,乙方應承擔由此產(chǎn)生的全部費用。
12.4乙方應自行為商鋪內(nèi)部的裝修、設備和其他財產(chǎn)購買保險,否則應自行承擔上述財產(chǎn)的風險。
12.5未經(jīng)甲方及物業(yè)管理公司書面同意,乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉(zhuǎn)租或分租給任何第三人。乙方擅自轉(zhuǎn)租或分租的行為無效,轉(zhuǎn)租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業(yè)管理公司有權(quán)選擇立即解除本合同,并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1因任何原因?qū)е卤竞贤K止后十日內(nèi),乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權(quán)要求乙方無條件保留店鋪內(nèi)所有裝修(乙方損壞的應予賠償),或?qū)⑸啼伝謴椭两邮丈啼仌r的狀態(tài)(正常使用及時間因素的耗損除外)乙方未恢復原狀的,甲方可代為恢復,由此產(chǎn)生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪,則視為乙方放棄商鋪內(nèi)一切財物所有權(quán),由甲方自行騰空、收回商鋪,處理商鋪內(nèi)財物,由此產(chǎn)生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前,乙方除仍應承擔延遲期間物業(yè)管理費、能源費等各項費用外,還應再向甲方支付雙倍租金。
13.2乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業(yè)管理公司及其
他應付款項(含違約金、損害賠償、罰款等)
13.3如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業(yè)管理公司相關(guān)款項及其他款項,甲方或物業(yè)管理公司有權(quán)扣押或阻止乙方轉(zhuǎn)移乙方在商場內(nèi)的財物,因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應付甲方或物業(yè)管理公司款項及其他款項超過七日的,無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內(nèi)的財物所有權(quán),甲方或物業(yè)管理公司可拍賣、變賣乙方財物,以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業(yè)管理公司扣押和阻止乙方轉(zhuǎn)移商鋪內(nèi)財物。因甲方或物業(yè)管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的,乙方特此放棄要求甲方或物業(yè)管理公司賠償?shù)臋?quán)利由乙方自行承擔?!韭蓭熣J為業(yè)主或物業(yè)管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的,該條規(guī)定的辦法只能是在情況緊急時采取,以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優(yōu)先購買權(quán)
甲方有權(quán)隨時向任何第三方轉(zhuǎn)讓商鋪,但應當事先書面通知乙方,乙方在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內(nèi)做出答復;超過該期限乙方未答復的,視為乙方放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。甲方轉(zhuǎn)讓商鋪后,乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內(nèi)容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的,按照法律規(guī)定,甲方在本合同中的權(quán)利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔,乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。
第十五條 稅費
甲方負責房產(chǎn)稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經(jīng)營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1本合同生效后,除本合同另有規(guī)定外,不得提前解除。
16.2乙方單方面終止合同的,甲方有權(quán)不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外,還應承擔下述違約責任:【律師提醒,該規(guī)定實際上時給予乙方解除合同權(quán)利,只是其要負一定違約責任】
16.2.1如乙方在本合同生效后六個月內(nèi)終止本合同的,乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金,補繳免租期租金,并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議,不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。
16.2.2如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的,乙方應補繳免租期租金,并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議,不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的,違約金為剩余期間的租金。
16.3下述情況下,甲方有權(quán)解除本合同,本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除:
16.3.1乙方拖欠任何一項應付甲方和物業(yè)管理公司的費用超過 三十 15日,因違反本款約定導致本合同解除的,乙方還應同時承擔逾期滯納金。
16.3.2乙方未經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3乙方擅自經(jīng)營其他種類商品或變更租賃用途,經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司通知后未在15日內(nèi)改正的。
16.3.4在經(jīng)營期間以任何借口擅自關(guān)門、停業(yè)、張貼非經(jīng)營性文字及其他任何不利于商場經(jīng)營、聲譽的行為,乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元,甲方或物業(yè)管理公司通知后未在三日內(nèi)改正的。
16.3.4乙方違反商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經(jīng)營或物業(yè)管理規(guī)定的。
16.3.6本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。
16.4甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月內(nèi)的,乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金,補繳免租期租金,并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發(fā)生在本合同簽訂后六個月后的,乙方應向甲方補繳免租期租金,并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金,以其中較高者為準。,但解除合同距合同期滿之日不足三個月的,違約金為剩余期間的租金。
16.5乙方單方面終止合同,或因乙方原因?qū)е潞贤獬?,甲方或物業(yè)管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業(yè)管理費、違約金等應付款項。
16.6因甲方違約致使本合同解除的,甲方在扣除乙方應付的租金、物業(yè)管理費、能源費等費用后,退還乙方已交付的保證金剩余部分(不計利息)甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經(jīng)營過程中,不得以任何借口擅自關(guān)門,停業(yè)。如未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自關(guān)門的,所造成的后果由乙方全部承擔,并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因?qū)е滤馍啼佋谧赓U期間內(nèi)不能正常使用,租期相應順延,但如果商鋪已無法繼續(xù)使用,則本合同自動終止,甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2甲、乙雙方因本合同而產(chǎn)生的爭議應首先通過協(xié)商解決,不能協(xié)商解決的,任何一方均可按如下第____種方式解決:
18.2.1提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的,對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2向商鋪所在地人民法院提訟。
第十八條通知
甲、乙雙方按照如下列明地址發(fā)送通知或其他文件:
甲方:
乙方:
聯(lián)系電話:
聯(lián)系電話:
傳真:
傳真:
地址:
地址:
郵編:
郵編:
任何一方若指定用其他地址或地址變更,須及時以書面形式通知另一方。本合同項下任何通知、文件以傳真發(fā)出的,發(fā)出日期視為收悉日;以專人手遞發(fā)出的,發(fā)至指定地址之日視為收悉日;以郵寄方式發(fā)出的,寄出后四日視為收悉日。
無論乙方指定地址是否為商鋪,甲方或物業(yè)管理公司將任何通知、文件送至商鋪后也視為送達。通知、文件送達后,乙方商鋪人員應當立即簽收并給予書面回執(zhí),如果乙方商鋪人員拒絕簽收,則甲方或物業(yè)管理公司可采取留置(無論是否商鋪是否有人)的方式送達,相應的留置照片或錄像即可作為回執(zhí)。
第十九條 生效
本合同一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,具同等法律效力,且須符合物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的相關(guān)制度及物業(yè)管理規(guī)定,自甲、乙雙方授權(quán)代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方:
乙方:
二__年__月__日
篇8
關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營措施
目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題
我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。
經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權(quán)獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復建設
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)
目前,大多數(shù)的開發(fā)商把眼光盯在了前期的開發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會采取將開發(fā)好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理”體制。開發(fā)商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業(yè)物業(yè)的運營狀況。從運營穩(wěn)健的國內(nèi)外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現(xiàn),他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是:兩種資源沒有有機結(jié)合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。
商業(yè)經(jīng)營缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設,目標經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了??土髁坎煌?致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l5O年時間內(nèi),依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi),幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點,靠追風來指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好,還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策
樹立先進的經(jīng)營管理理念
經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。
提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業(yè)樓宇進行管理。當然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結(jié)合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質(zhì)才會不斷提高。
利用制度規(guī)范市場秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系,構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責和聯(lián)系,構(gòu)成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響?,F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來明確各自的權(quán)利和義務,用完善的制度來規(guī)范市場秩序。
科學設計商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式,而應該先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進行建筑規(guī)劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風險。大連萬達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質(zhì)開發(fā)。這種戰(zhàn)略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行,可以加大投資開發(fā)購物廣場的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營風險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時,重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)和外觀設計給予合理建議。
實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準確定位商業(yè)經(jīng)營方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。
主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“?!薄⒆觥熬?以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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篇9
單位名稱:_________
法定代表人:_________
住所地:_________
聯(lián)系電話:_________
傳真:_________
受委托方(物業(yè)管理企業(yè),以下簡稱乙方):_________
單位名稱:_________
資質(zhì)等級:_________
證書編號:_________
法定代表人:_________
住所地:_________
聯(lián)系電話:_________
傳真:_________
甲方通過(招投標,協(xié)議選聘)方式將_________(物業(yè)名稱)委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境,根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:_________物業(yè)類型:_________
座落位置:_________區(qū)_________路(街道)_________號
四至范圍:_________
總建筑面積:_________平方米;其中住宅_________平方米,商場_________平方米,辦公樓_________平方米,工業(yè)廠房_________平方米,停車場(庫)_________平方米。其他:_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一,規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限:物業(yè)管理服務期限為_________年_________月(不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年),自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿,業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時,本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元,用于購買相關(guān)辦公用品和設備,所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應根據(jù)甲方的需要派員進行物業(yè)管理提前介入,并負責包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關(guān)事宜。
甲方(需要,不需要)乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務的,前期物業(yè)管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收,并在物業(yè)移交接管時,與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責任,根據(jù)國家《建設工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設施設備保修期如下:電梯_________月,監(jiān)控智能化設備_________月,消控設備_________月,電信設備_________月,道路_________月,綠化_________月,_________。保修時間確定及計算:由各項工程竣工及設備安裝完畢經(jīng)建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定,對所完成的建筑、設備進行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試,并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責任內(nèi),如存在質(zhì)量問題,按第_________種方式處理:
(一)甲方負責返修;
篇10
1、根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合蘇州市實際,印制本合同示范文本。
2、本示范文本于適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時止的物業(yè)管理(前期物業(yè)管理)。
3、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定,可以對本示范文本的條款內(nèi)容(包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容)進行選擇、修改、增補或刪減(空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定,未選擇部位打“x”)。
4、在簽訂合同時,合同雙方應當出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
5、簽約之前,合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容,對文本中的條款及專業(yè)詞匯理解不一致的,可向當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門咨詢。
6、合同簽訂生效后,手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內(nèi)容意思表示一致,涉及到選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
7、根據(jù)規(guī)定,物業(yè)管理公司應當在合同訂立之日起15日內(nèi),將合同報送當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。
蘇州市房產(chǎn)管理局監(jiān)制
委托方 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以下簡稱甲方):
單位名稱:
法定代表人: 住所地:
聯(lián)系電話: 傳真:
受委托方(物業(yè)管理企業(yè),以下簡稱乙方):
單位名稱:
資質(zhì)等級: 證書編號:
法定代表人: 住所地:
聯(lián)系電話: 傳真:
甲方通過(招投標,協(xié)議選聘)方式將_______(物業(yè)名稱)委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境,根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上,雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況:
物業(yè)名稱:________________________ 物業(yè)類型:____________
座落位置:___________區(qū)____________路(街道)_______號
四至范圍:
總建筑面積:_______平方米;其中住宅_______平方米,商場_______平方米,辦公樓________平方米,工業(yè)廠房______平方米,停車場(庫)______平方米。其他:______________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一,規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限:物業(yè)管理服務期限為____年____月(不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年),自_____年_____月_____日_____時起至年_____月_____日_____時止。合同期未滿,業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時,本合同終止。