導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地增值稅稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司；土地增值稅；稅收籌劃

稅收籌劃首先要求的就是要以國家稅收相關(guān)政策、法律法規(guī)為依據(jù)，納稅人可以針對(duì)日常運(yùn)作中稅種進(jìn)行科學(xué)合理地規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效規(guī)避的同時(shí)，將效益提高，利潤達(dá)到最大化。在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中發(fā)揮了非常重要的作用，不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，而且推動(dòng)了社會(huì)發(fā)展。特別是最近幾年，房價(jià)持久上漲，并且成為了社會(huì)所關(guān)注的重點(diǎn)話題，影響房價(jià)的因素有很多，而土地增值稅就是其中非常關(guān)鍵的因素。為此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行研究，不僅能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長，而且對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)體系的不斷優(yōu)化同樣也具有非常深遠(yuǎn)的影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)公司長遠(yuǎn)發(fā)展角度，對(duì)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題，并且解決問題，以期望能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)公司效益的不斷提高。

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的重要性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司在以國家法律為前提條件基礎(chǔ)之下，運(yùn)用稅收籌劃來將自身的稅負(fù)成本進(jìn)行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優(yōu)惠，使公司利潤提高。其次在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會(huì)慢慢地意識(shí)到稅務(wù)管理體系的完善對(duì)于公司而言是多么重要，同時(shí)也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)了公司不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，在市場(chǎng)中的競爭優(yōu)勢(shì)更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對(duì)國家稅收政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與了解，可以對(duì)各項(xiàng)稅收法規(guī)及政策信息與動(dòng)向及時(shí)掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃深入地了解，會(huì)從中發(fā)現(xiàn)稅收體系中的不足，更有利于相關(guān)部門對(duì)稅法的不斷完善，推動(dòng)稅收法律法規(guī)始終保持良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，針對(duì)此公司土地增值稅情況進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容如下所示：在2018 年的時(shí)候，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據(jù)目前我國在稅法方面的相關(guān)規(guī)定，要將稅前項(xiàng)目的相關(guān)金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對(duì)該公司增值稅通過兩種方法來計(jì)算。稅收籌劃計(jì)算方法一：分別計(jì)算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計(jì)算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結(jié)果50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應(yīng)該繳納的土地增值稅總計(jì)=390+565=955 萬元。稅收籌劃計(jì)算方法二：共同計(jì)算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結(jié)果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應(yīng)該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計(jì)算方法的不同所繳納的稅收也會(huì)不一樣，而房地產(chǎn)開發(fā)公司就需要以自身具體情況為依據(jù)，從中選擇最為恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惗愂栈I劃的計(jì)算方法，這樣公司才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低，利潤的最大化，同時(shí)還能夠?qū)⒇?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確

從目前我國的實(shí)際情況來看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，也只是有極少的公司真正意義上對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實(shí)。與其他的工作內(nèi)容對(duì)比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會(huì)更加繁瑣，并且專業(yè)性較強(qiáng)，需要公司相關(guān)工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，與此同時(shí)還要對(duì)稅收籌劃政策有一個(gè)深入地了解，且能夠掌握準(zhǔn)確與熟練。而這些都是房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進(jìn)行的前提條件，這些問題的存在會(huì)使得公司在稅收籌劃目標(biāo)制定時(shí)不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關(guān)稅務(wù)部門措施不夠完善主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，最近幾年國家針對(duì)土地增值稅相繼出臺(tái)了很多政策，而房地產(chǎn)開發(fā)公司在納稅籌劃方面的發(fā)展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規(guī)相符，但是極易受到某一項(xiàng)政策變化而出現(xiàn)了互相矛盾情況的發(fā)生。第二，國家相關(guān)的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃合法性存在不正確的認(rèn)識(shí)。第三，政府相關(guān)的部門在房地產(chǎn)開發(fā)公司清算政策的落實(shí)上不夠重視，造成政策難以真正落到實(shí)處，進(jìn)而導(dǎo)致一些公司出現(xiàn)損失，甚至影響到其他相關(guān)企業(yè)。

（三）公司缺乏對(duì)稅收籌劃理論的認(rèn)識(shí)

在我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于稅收籌劃的真正意義都沒有一個(gè)正確的理解，甚至還有些公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人員認(rèn)為偷稅漏稅是正常現(xiàn)象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區(qū)別?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)公司管理人員對(duì)稅收籌劃理論存在認(rèn)識(shí)上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行下去。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃問題的對(duì)策

（一）明確籌劃目標(biāo)

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業(yè)性、政策性等諸多的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對(duì)稅收籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確。如果與其他工作進(jìn)行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時(shí)難度更大，但是仍然需要根據(jù)我國法律法規(guī)，以此為依據(jù)將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃目標(biāo)的明確會(huì)在很大程度上使公司經(jīng)濟(jì)效益提高，幫助公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展與稅收始終處于良性循環(huán)狀態(tài)，推動(dòng)公司長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）享受國家的優(yōu)惠政策

最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展方面，國家也相繼出臺(tái)了很多政策，由于這些政策調(diào)整、修訂較為頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)公司就要隨著政策的變化及時(shí)地對(duì)稅收籌劃進(jìn)行更新，在對(duì)國家政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)了解的基礎(chǔ)之上，充分利用優(yōu)惠政策，從中尋求發(fā)展機(jī)遇。另外公司內(nèi)部稅收籌劃人員要依據(jù)實(shí)際情況對(duì)土地增值稅稅收籌劃方案進(jìn)行制定，對(duì)政策改變情況進(jìn)行了解的同時(shí)，能夠準(zhǔn)確把握政策變化趨勢(shì)。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項(xiàng)目金額扣除的邊界線，當(dāng)納稅人將普通房屋進(jìn)行銷售的時(shí)候，如果增值額>扣除項(xiàng)目的20%，要求所有增值額實(shí)施納稅規(guī)定；若增值額

（三）強(qiáng)化公司對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，公司管理層對(duì)稅收籌劃的正確認(rèn)識(shí)非常重要，這也是稅收籌劃工作實(shí)施的前提條件。為此公司負(fù)責(zé)人對(duì)稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現(xiàn)違法行為。除此之外，公司管理人員要對(duì)偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個(gè)系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)與了解，使公司聲譽(yù)、形象、影響力免受影響。而公司內(nèi)部與稅收籌劃接觸的人員要加強(qiáng)培訓(xùn)，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發(fā)展相匹配、符合法律法規(guī)、緊跟時(shí)展、市場(chǎng)變化的稅收籌劃方案。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規(guī)作為前提條件，這樣對(duì)于公司稅負(fù)成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標(biāo)的明確、優(yōu)惠政策的享受、管理人員的正確認(rèn)識(shí)同樣也能夠推動(dòng)土地增值稅稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，這也是避免出現(xiàn)違法行為的有效保障，同時(shí)也是公司健康持續(xù)發(fā)展的奠基石。

參考文獻(xiàn)

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篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。土地增值稅的特點(diǎn)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；征稅面比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率及實(shí)行按次征收、納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財(cái)政收入。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入?；菊魇辗秶ǎ恨D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

（二）土地增值稅計(jì)算

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計(jì)算土地增值稅分四步計(jì)算應(yīng)納稅額。第一步計(jì)算增值額：增值額=收入額―扣除項(xiàng)目金額，其中收入額包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入；扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目。第二步計(jì)算增值率：增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計(jì)算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財(cái)層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)的領(lǐng)域中，通過一些會(huì)計(jì)技巧、會(huì)計(jì)分?jǐn)偧皶?huì)計(jì)成本計(jì)提等方法的運(yùn)用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實(shí)在公司經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個(gè)部門和個(gè)人的事，而是自上而下各個(gè)部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨(dú)立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財(cái)稅不分家，財(cái)務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財(cái)務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財(cái)務(wù)人員的工作就是報(bào)稅做賬去銀行，正是因?yàn)榇蠹覍?duì)這樣的職位任職不夠深入，對(duì)財(cái)務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對(duì)來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗(yàn)的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)來針對(duì)本企業(yè)進(jìn)行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變?cè)斐尚袠I(yè)管理的轉(zhuǎn)型

過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時(shí)期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對(duì)成本控制中的財(cái)稅成本控制。

（四）錯(cuò)過最佳的稅收籌劃時(shí)機(jī)

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開始進(jìn)行稅收籌劃。項(xiàng)目開發(fā)到這個(gè)階段時(shí)，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時(shí)不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個(gè)時(shí)候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會(huì)大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項(xiàng)，準(zhǔn)備在一塊地上同時(shí)開發(fā)公益性項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目兩個(gè)部分，此時(shí)土地價(jià)格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價(jià)格的一刀切，在取得土地的時(shí)候就要和政府的相關(guān)部門進(jìn)行溝通，把價(jià)格合理分配到兩個(gè)項(xiàng)目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會(huì)錯(cuò)失扣除項(xiàng)目中最大的籌劃空間――土地價(jià)格這個(gè)部分。

（五）不及時(shí)了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員不及時(shí)了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價(jià)值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來計(jì)算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財(cái)稅人員沒有及時(shí)了解到這個(gè)政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會(huì)承擔(dān)高額的稅負(fù)。

在我國不同地區(qū)出臺(tái)一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時(shí)了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個(gè)地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項(xiàng)目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財(cái)層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計(jì)和運(yùn)作。譬如通過對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個(gè)簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€(gè)復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項(xiàng)目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。

應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計(jì)算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計(jì)為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計(jì)為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個(gè)項(xiàng)目中的土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項(xiàng)目前期對(duì)土地成本進(jìn)行合理的分配，將會(huì)加大扣除項(xiàng)目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價(jià)格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。

方案1：項(xiàng)目前期不進(jìn)行籌劃。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目大部分屬于文化旅游和公益項(xiàng)目等，所以從政府取得的總土地價(jià)格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項(xiàng)目的地價(jià)是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時(shí)和政府部門對(duì)土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的土地價(jià)格分開，總地價(jià)不變還是8000萬元，住宅項(xiàng)目部分的地價(jià)和周邊地價(jià)一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項(xiàng)目部分的地價(jià)。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計(jì)算可知，如果能在項(xiàng)目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號(hào)中對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)居民健身場(chǎng)所和增加一所幼兒園，則項(xiàng)目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計(jì)算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項(xiàng)目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時(shí)增加項(xiàng)目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。

（四）利用稅率臨界點(diǎn)的籌劃

我國土地增值稅計(jì)算采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在每一級(jí)稅率范圍中都存在稅率臨界點(diǎn)，利用這些臨界點(diǎn)可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通?；镜姆椒ㄊ窃谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，通過加大扣除費(fèi)用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個(gè)級(jí)數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運(yùn)用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會(huì)加大稅負(fù)，但對(duì)于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級(jí)數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項(xiàng)目的搭配銷售、項(xiàng)目合并清算及減少銷售單價(jià)等方法。

綜上可以計(jì)算出增值率、毛利率和稅率對(duì)應(yīng)關(guān)系為：第1級(jí)數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級(jí)數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級(jí)數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級(jí)數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結(jié)語

篇3

關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價(jià) 利息支出

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，其計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，因此企業(yè)應(yīng)重視對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧

（一）銷售價(jià)格定價(jià)的籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。在增值額略高于扣除項(xiàng)目金額的20%那個(gè)點(diǎn)，邊際稅率就會(huì)突增，就會(huì)造成增加的收入小于增加的土地增值稅

案例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為X，營業(yè)稅金5.5%X（其中：營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為2，000萬元；此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷售價(jià)格最高應(yīng)在2，581萬元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。

假設(shè)銷售價(jià)格增加了Y，此時(shí)房產(chǎn)的新銷售價(jià)格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價(jià)來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價(jià)格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

（二）代收費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房價(jià)向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)向購買者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來的增值額相同，但在代收費(fèi)用并入房價(jià)時(shí)，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，增值額并未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用；

案例2：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商品房，售價(jià)4,000萬元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?，在售房時(shí)代收了500萬元的各項(xiàng)費(fèi)用，營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發(fā)成本為1,000萬元。

（1）如果公司將代收費(fèi)用單獨(dú)向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元

增值額=4,000-1，420=2,580萬元

增值率=2,580/1,420=182%

增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元

（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元

增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元

增值率=2,580/1,920=134%

增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元

顯然，該公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個(gè)案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項(xiàng)目越大，土地增值稅稅額就越小，就會(huì)給納稅人帶來更多的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無論代收費(fèi)用是否并入房價(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。

（三）利息支出稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)會(huì)需要大量資金，因此，必然會(huì)發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細(xì)則》中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：

第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)×5%以內(nèi)。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)特有的一個(gè)稅種，其目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段之一，預(yù)征率的提高，清算規(guī)程的推行，都推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)改善長久以來的財(cái)務(wù)處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會(huì)有應(yīng)繳稅額產(chǎn)生，而增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目以后的余額。增值額是產(chǎn)生土地增值稅稅額的本質(zhì)所在，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目兩大方向。

二、土地增值稅臨界點(diǎn)的籌劃方法

由于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進(jìn)稅率，臨界點(diǎn)法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額；而扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

計(jì)算臨界點(diǎn)的方法實(shí)際上就是由于增值額的計(jì)算與稅率不同而來的，在房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理中，取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)總成本，一般構(gòu)建臨界點(diǎn)的方法，都是計(jì)算確定相對(duì)變量的比例系數(shù)。這里主要就開發(fā)總成本不變的情況下，土地增值稅各個(gè)臨界點(diǎn)的計(jì)算，如果假設(shè)收入不變的計(jì)算可以通過同樣的表達(dá)式推理得出。

下面根據(jù)土地增值稅的階段稅率進(jìn)行相關(guān)系數(shù)的計(jì)算推導(dǎo)：設(shè)普通住宅項(xiàng)目銷售總額為S，不含息開發(fā)總成本為V，如果房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息費(fèi)用不單獨(dú)計(jì)算扣除，則開發(fā)費(fèi)用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關(guān)稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關(guān)系式可以表達(dá)為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅規(guī)定，則需要使售價(jià)與單位成本的比值小于1.67024，該系數(shù)成為享受免稅的最高定價(jià)系數(shù)。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進(jìn)入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價(jià)帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價(jià)使增值率低于20%，因而需要計(jì)算一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，加上增值額還不能超過扣除項(xiàng)目的50%，否則要進(jìn)入40%稅率，因而還需要計(jì)算一個(gè)最高定價(jià)系數(shù)。

根據(jù)上述內(nèi)容，構(gòu)造關(guān)系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時(shí)，1.79649為最低定價(jià)系數(shù)，2.12534為最高定價(jià)系數(shù)。

第三階段（40%稅率）：運(yùn)用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構(gòu)造關(guān)系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究》中構(gòu)建了土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃法的定價(jià)系數(shù)，認(rèn)為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個(gè)最低定價(jià)系數(shù)，且與上一稅率段的最高定價(jià)系數(shù)之間都有一個(gè)間隔區(qū)間。但是從以上計(jì)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)在第三階段里并沒有稅負(fù)重、利潤少的區(qū)間，其最低定價(jià)系數(shù)實(shí)際與第二階段的最高定價(jià)系數(shù)相等，究其原因，這是因?yàn)樵谠鲋德?0%以內(nèi)的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數(shù)的作用。

增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個(gè)等式得出第二階段定價(jià)范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時(shí)，2.92134為最高定價(jià)系數(shù)。

同理，可以計(jì)算出稅率為50%時(shí)的最高定價(jià)系數(shù)為4.67064。

在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本預(yù)算準(zhǔn)確的情況下，可以結(jié)合市場(chǎng)行情參考定價(jià)系數(shù)來決定開發(fā)商品的定價(jià)范圍。

三、案例分析

SD房產(chǎn)公司有一個(gè)住宅項(xiàng)目，全部是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價(jià)8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價(jià)為1200萬元，房屋開發(fā)成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款證明，城建稅率5%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案1：繼續(xù)按平均單位售價(jià)8000元銷售。

收入總額：9600萬元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計(jì)20%扣除數(shù)：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應(yīng)繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。

獲利金額﹦收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。

方案2：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不理想，預(yù)計(jì)維持原價(jià)無法將開發(fā)商品銷售出去，打算對(duì)剩余的5000平方米進(jìn)行降價(jià)，那么降價(jià)多少才好，根據(jù)在關(guān)于土地增值稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)的計(jì)算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價(jià)要不超過3917×1.67024﹦6542元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設(shè)價(jià)格真的降到4500元：

收入總額：7850萬元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：470萬元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；

扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應(yīng)繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。

方案3：想要享受免稅政策會(huì)導(dǎo)致少獲利765.15萬元，加上房價(jià)不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價(jià)，這時(shí)需要結(jié)合30%稅率范圍內(nèi)存在的最低定價(jià)系數(shù)1.79649。平均單價(jià)不能低于3917×1.79649﹦7037元，設(shè)后面5000平方米的平均單價(jià)為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設(shè)后期均價(jià)為5600元：

收入總額：8400萬元。

扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：470萬元；加計(jì)20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項(xiàng)目合計(jì)：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。

增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應(yīng)繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元

篇5

筆者從土地增值稅的征收特點(diǎn)、計(jì)算方法出發(fā)，對(duì)企業(yè)計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額和稅收優(yōu)惠政策等事項(xiàng)進(jìn)行分析，提出以下幾項(xiàng)管理辦法和籌劃方案。

一、計(jì)稅扣除項(xiàng)目金額籌劃管理法

1. 根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、支付工程施工方的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所發(fā)生的有關(guān)營業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對(duì)開土地增值稅清算時(shí)不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財(cái)務(wù)人員在日常工作中做好相關(guān)資料的收集和管理工作。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應(yīng)取得主管部門的土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)，拆遷房產(chǎn)的，對(duì)于支付補(bǔ)償金給個(gè)人而無法取得票據(jù)的，對(duì)方應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門開取的非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。

（2）前期工程費(fèi)的扣稅資料管理。前期工程費(fèi)指水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。企業(yè)只有取得相應(yīng)的服務(wù)業(yè)專票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應(yīng)管理好相關(guān)的財(cái)務(wù)票據(jù)資料。

（3）建筑安裝工程費(fèi)的扣稅資料管理。建安工程費(fèi)主要包括建筑承包商或開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目工程過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)和項(xiàng)目安裝費(fèi)用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票等財(cái)務(wù)資料才可列入成本。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的扣稅資料管理。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)取得行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的扣稅資料管理。公共配套設(shè)施費(fèi)主要指安裝電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱等所支付的費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。只有相關(guān)的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據(jù)資料合法齊全才能列入成本。

2. 對(duì)于比較大的房產(chǎn)項(xiàng)目，如某地產(chǎn)商在某樓盤里有開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目有些是分期開發(fā)的，有些是同時(shí)開發(fā)的。對(duì)于這項(xiàng)樓盤的清算，我國稅法規(guī)定應(yīng)按照各受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。實(shí)務(wù)中成本分?jǐn)偡ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法等，各種計(jì)算分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)土地增值稅的稅額會(huì)產(chǎn)生很大的差異，管理人員應(yīng)管理和籌劃好分?jǐn)偡椒?，不同的?jì)算方法對(duì)企業(yè)利潤的影響差異巨大。

3. 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競爭，各個(gè)開發(fā)商為提升樓盤品質(zhì)會(huì)推出會(huì)所、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，如果這些項(xiàng)目完工后免費(fèi)移送給政府等部門用于社會(huì)公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)做為成本扣除；此外對(duì)于樓盤里的停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項(xiàng)目，如果能提供資料證明產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，則相關(guān)的成本費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)稅前扣除。

因此企業(yè)在日常工作中應(yīng)管理好不可售面積的證明資料，如開發(fā)企業(yè)書面報(bào)告、無償移交相關(guān)部門的《移交文書》、配套設(shè)施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料；如果無法提供這些資料，則相關(guān)費(fèi)用不可扣除。

4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對(duì)土地增值稅的計(jì)算結(jié)果影響很大的。企業(yè)可轉(zhuǎn)變銷售方式，采取一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權(quán)贈(zèng)送等方式。這兩種銷售方式對(duì)土地增值稅的影響巨大，因此有必要對(duì)其銷售方式進(jìn)行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門的資料，這影響到開發(fā)成本的扣除金額。

5. 代收費(fèi)用的籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常會(huì)代其他相關(guān)部門收取費(fèi)用，如維修基金等。對(duì)于代收費(fèi)用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格中，此時(shí)代收費(fèi)用不并入轉(zhuǎn)讓銷售收入中，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；第二種方法為代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除，但不允許作加計(jì)扣除基數(shù)。

例如，某房產(chǎn)公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時(shí)代收了300萬元的其他部門費(fèi)用，假如各項(xiàng)允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時(shí)增值額為1200萬元，增值率為150%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時(shí)增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。

由此可見，采用將代收費(fèi)用并入房價(jià)中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當(dāng)然如果增值率未超過50%時(shí)，這種籌劃方法也就無意義了。

6. 費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。按照相關(guān)規(guī)定，屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費(fèi)用，具體有：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為土地增值稅計(jì)算時(shí)的扣除項(xiàng)目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。比如總部某處領(lǐng)導(dǎo)可以兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發(fā)產(chǎn)品以精裝修的方式進(jìn)行銷售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價(jià)格，以達(dá)到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計(jì)入房地產(chǎn)裝修收入的這部分可按3%繳納營業(yè)稅。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)8500元/平方米，則該房地產(chǎn)可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽(yù)，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權(quán)、購買各種材料設(shè)備等方法。這樣對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發(fā)商無需繳納數(shù)額巨大的土地增值稅。

四、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應(yīng)做好籌劃工作。

具體做法是企業(yè)先測(cè)算好銷售價(jià)格，制定最佳銷售價(jià)，力爭使增值率控制在20%以內(nèi)。比如某房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤每平方米定價(jià)為3000元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為20%至25%，這時(shí)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，使該比率控制在20%以內(nèi)，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對(duì)比一下，選擇對(duì)企業(yè)利的銷售方案。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)?dòng)了建材、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房價(jià)過高、投資虛熱，國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場(chǎng)不確定因素增加，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對(duì)于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動(dòng)，同時(shí)通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時(shí)將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個(gè)過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競爭力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

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所謂的增值稅稅收籌劃，就是采用合理、合法的手段，達(dá)到企業(yè)稅收最小化的目的。那么如何能夠即合理又合法地避稅呢？這除了要充分利用各個(gè)稅種的稅率特點(diǎn)外，主要靠的還是國家提供的各種稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策是國家給予的“陽光”政策，利用得好，納稅人就能夠享受到減稅甚至免稅的優(yōu)厚待遇。下面以房地產(chǎn)行業(yè)中常見的土地增值稅稅收籌劃為例，談?wù)勗鲋刀惗愂栈I劃的幾種方法。

一、分散收入法

土地增值稅稅收籌劃是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，土地稅收籌劃增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

在累進(jìn)稅制下，收入的增長預(yù)示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅稅收籌劃的稅率從30%-60%，共設(shè)四個(gè)級(jí)次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人的稅負(fù)急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：

1.將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離

假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值是500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無疑會(huì)增加100萬元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅收籌劃稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同

當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅稅收籌劃，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅稅收籌劃業(yè)稅的稅率比土地增值稅稅收籌劃的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。

二、增加扣除項(xiàng)目金額法

上面已經(jīng)講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負(fù)的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。

稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其它扣除項(xiàng)目主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩方面著手。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除

它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：

利息（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額），否則應(yīng)按下式計(jì)算扣除：

（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%

由此可見，如果納稅人的借款數(shù)額較大時(shí)，按第一種方式計(jì)算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應(yīng)較少，這時(shí)，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務(wù)機(jī)關(guān)按照第二種方法計(jì)算扣除金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、利用稅收優(yōu)惠政策法

1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅稅收籌劃

增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。

第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開發(fā)商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為500；

則當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%×（17%3%）x=5.5%x.

式中，5%為營業(yè)稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；

這時(shí)，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：5005.5%x.

根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿足：x-（5005.5%x）（5005.5%x）=20%即：x=1.2（5005.5%x）

解以上方程，得x=642.40；

此時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目金額=5005.5%×642.40=535.33

也就是說，開發(fā)商只有將其銷售額控制在642.40以內(nèi)，才能享受到免征土地增值稅稅收籌劃，否則將全額征稅。

第二種情況：如果企業(yè)想通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，則當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時(shí)的售價(jià)為642.40y（式中y為提高的售價(jià)）；相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；

這時(shí)，全部允許扣除項(xiàng)目的金額=535.335.5%y；

增值額=（642.40y）-（535.335.5%y）=107.0794.5%y；

企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅=（107.0794.5%y）×30%=32.120.28y

若企業(yè)欲使提高售價(jià)帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>32.120.28y

即y>44.61.

此時(shí)的售房價(jià)格最少應(yīng)為642.4044.61=687.01

也就是說，只有售房價(jià)格高于687.01時(shí)，企業(yè)才能達(dá)到通過提高售價(jià)獲取更大收益的目的。

2.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的另一個(gè)方法就是靈活運(yùn)用不同的建房方式。

（1）合作建房方式

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅稅收籌劃。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅稅收籌劃的范圍。根據(jù)這一條政策，可做增值稅稅收籌劃如下：新晨

假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅稅收籌劃，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅稅收籌劃，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

（2）代建房方式

主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅稅收籌劃的征稅范圍。

由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅稅收籌劃相比，稅負(fù)明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。這時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。

篇8

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

篇9

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的征收是為了調(diào)節(jié)土地增值收益。目前，土地增值稅已經(jīng)成為企業(yè)所得稅并列的三大稅種之一，是國家財(cái)政收入的重要組成部分。增值稅直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營成本和持續(xù)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅企業(yè)，如何通過會(huì)計(jì)處理來進(jìn)行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅概述

作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，房地產(chǎn)行業(yè)每年會(huì)產(chǎn)生巨大的稅款，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅成本不斷升高。在我國，房地產(chǎn)增值稅的稅率通常以超額累進(jìn)形式來計(jì)征，一般在30%～60%之間。企業(yè)通過采取有效的措施來進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業(yè)利潤，降低企業(yè)稅負(fù)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問題就是規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地延長抵押稅額繳納時(shí)間。在實(shí)際的納稅過程中，許多企業(yè)都選擇且采用1%～3%的預(yù)征率，這樣一來需要在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)對(duì)它們進(jìn)行匯集清算，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了繳納稅款時(shí)間的遞延，對(duì)企業(yè)十分有利。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分利用國家關(guān)于稅收的優(yōu)惠政策，通過調(diào)整銷售價(jià)格和增值額等手段來使企業(yè)繳納的增值稅率得到進(jìn)一步降低，實(shí)現(xiàn)節(jié)省稅費(fèi)的目的。不僅如此，企業(yè)應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范和規(guī)避，對(duì)于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。

二、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，從會(huì)計(jì)核算的角度考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅成本具有明顯的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)為：首先，會(huì)計(jì)中的責(zé)權(quán)發(fā)生制是土地增值稅成本計(jì)提的基礎(chǔ)；其次，在確定土地增值稅的支出時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照稅法中的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置必要的營業(yè)稅及附加、應(yīng)交稅費(fèi)、待攤費(fèi)用等賬戶，利用這些賬戶對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行詳細(xì)核算。在房地產(chǎn)企業(yè)需要多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的情況下，要對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行分別的核算。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比具有一定的特殊性，通常房地產(chǎn)開發(fā)商都采用預(yù)售制度，所以在項(xiàng)目建設(shè)過程中會(huì)先收到客戶的預(yù)售收入，等到建設(shè)項(xiàng)目完工后再結(jié)算收入。我國的稅法中有明確的規(guī)定，預(yù)售收入增值稅的征收是按照一定的比例進(jìn)行的，當(dāng)項(xiàng)目全部清算完成后根據(jù)實(shí)際金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第一，在取得預(yù)售收入的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照一定的比例預(yù)繳土地增值稅。具體的處理過程為：先借記待攤費(fèi)用，再貸記應(yīng)交稅費(fèi)，最后核算應(yīng)交土地增值稅，到了實(shí)際繳納稅款階段，借記應(yīng)交稅費(fèi)，貸記銀行存款。

第二，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，如果符合收入_認(rèn)條件，則按照當(dāng)期的結(jié)算收入和成本的計(jì)算方式來進(jìn)行，借記“營業(yè)稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。

第三，當(dāng)項(xiàng)目辦理結(jié)算后清算土地增值稅時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況來合理調(diào)整前期的土地增值稅款和計(jì)提的增值稅費(fèi)，稅務(wù)局簽發(fā)增值稅清算報(bào)告后，有明確的清算金額，借記“營業(yè)稅金及附加――土地增值稅”“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。貸記“應(yīng)繳會(huì)費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”在進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)――前期積累已預(yù)繳的土地增值稅款”。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收策略

（一）利用國家稅收優(yōu)惠政策

近年來，國家提高了對(duì)房地產(chǎn)增值稅收的重視程度，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，在準(zhǔn)確核算增值額的基礎(chǔ)上，通過合理調(diào)整增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)繳納的優(yōu)惠，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。此外，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國家相關(guān)的法規(guī)政策來制定稅收籌劃方案，盡量實(shí)現(xiàn)總稅收最低。對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來分配，雙方中一方負(fù)責(zé)資金，另一方負(fù)責(zé)土地。對(duì)于這種形式的合作，企業(yè)可以暫時(shí)減免土地增值稅，使雙方企業(yè)以較低的成本取得房地產(chǎn)，有利于雙方的合作共贏。對(duì)于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費(fèi)，而且代建房的營業(yè)稅率只有3%，所以代建房是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)很好的選擇。

（二）利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃

房地產(chǎn)增值稅有等級(jí)之分，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)對(duì)臨界點(diǎn)進(jìn)行控制，在進(jìn)行充分的測(cè)算后，衡量稅收優(yōu)惠與收入之間的關(guān)系，對(duì)房產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行合理控制，使房產(chǎn)增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點(diǎn)的優(yōu)惠范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種不同利息支出計(jì)算方式中，應(yīng)該選擇較高者。此外，裝修和費(fèi)用轉(zhuǎn)移也是實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，但是要保證嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，嚴(yán)禁出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

（三）其他方式

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來確定項(xiàng)目的核算方式，即分開核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開核算時(shí)，能夠享受到的增值額小于扣除項(xiàng)目金額之和的20%的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理基金、公建維修基金、公共設(shè)施尚未建造的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、出包工程還沒有辦理最終結(jié)算的都屬于稅法允許的三項(xiàng)預(yù)提項(xiàng)目，利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)惠。

四、結(jié)語

我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。在激烈的市場(chǎng)競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，掌握稅務(wù)處理方法，在遵守稅法規(guī)定的前提下，通過合理的土地增值稅稅收籌劃來降低企業(yè)的稅負(fù)。通過利用國家稅收優(yōu)惠政策、對(duì)稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅策劃等手段，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

（作者單位為寧夏萬耀生物科技有限公司）

參考文獻(xiàn)

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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.