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篇1

關(guān)于印發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)》的通知

財(cái)預(yù)〔2017〕62號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、各省級(jí)國(guó)土資源主管部門：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》(國(guó)發(fā)〔20XX〕43號(hào))等有關(guān)規(guī)定，為完善地方政府專項(xiàng)債券管理，逐步建立專項(xiàng)債券與項(xiàng)目資產(chǎn)、收益對(duì)應(yīng)的制度，有效防范專項(xiàng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，2017年先從土地儲(chǔ)備領(lǐng)域開展試點(diǎn)，發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，今后逐步擴(kuò)大范圍。為此，我們研究制訂了《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)》。

2017年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度已經(jīng)隨同2017年分地區(qū)地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額下達(dá)，請(qǐng)你們?cè)诒镜貐^(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度內(nèi)組織做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度管理、預(yù)算編制和執(zhí)行等工作，盡快發(fā)揮債券資金效益。

現(xiàn)將《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

附件：地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)

財(cái)政部 國(guó)土資源部

2017年5月16日

附件：

地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)

第一章 總則

第一條 為完善地方政府專項(xiàng)債券管理，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，建立土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券與項(xiàng)目資產(chǎn)、收益對(duì)應(yīng)的制度，促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》(國(guó)發(fā)〔20XX〕43號(hào))等有關(guān)規(guī)定，制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指地方政府為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

土地儲(chǔ)備由納入國(guó)土資源部名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施。

第三條 本辦法所稱地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券(以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券)是地方政府專項(xiàng)債券的一個(gè)品種，是指地方政府為土地儲(chǔ)備發(fā)行，以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或國(guó)有土地收益基金收入(以下統(tǒng)稱土地出讓收入)償還的地方政府專項(xiàng)債券。

第四條 地方政府為土地儲(chǔ)備舉借、使用、償還債務(wù)適用本辦法。

第五條 地方政府為土地儲(chǔ)備舉借債務(wù)采取發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券方式。省、自治區(qū)、直轄市政府(以下簡(jiǎn)稱省級(jí)政府)為土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的發(fā)行主體。設(shè)區(qū)的市、自治州，縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)級(jí)政府(以下簡(jiǎn)稱市縣級(jí)政府)確需發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的，由省級(jí)政府統(tǒng)一發(fā)行并轉(zhuǎn)貸給市縣級(jí)政府。經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，計(jì)劃單列市政府可以自辦發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券。

第六條 發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來(lái)源，對(duì)應(yīng)的政府性基金收入應(yīng)當(dāng)能夠保障償還債券本金和利息，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資自求平衡。

第七條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券納入地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額管理。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收入、支出、還本、付息、發(fā)行費(fèi)用等納入政府性基金預(yù)算管理。

第八條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金由財(cái)政部門納入政府性基金預(yù)算管理，并由納入國(guó)土資源部名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占和挪用，不得用于經(jīng)常性支出。

第二章 額度管理

第九條 財(cái)政部在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的年度地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)，根據(jù)土地儲(chǔ)備融資需求、土地出讓收入狀況等因素，確定年度全國(guó)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券總額度。

第十條 各省、自治區(qū)、直轄市年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度應(yīng)當(dāng)在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的分地區(qū)專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)安排，由財(cái)政部下達(dá)各省級(jí)財(cái)政部門，抄送國(guó)土資源部。

第十一條 省、自治區(qū)、直轄市年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度不足或者不需使用的部分，由省級(jí)財(cái)政部門會(huì)同國(guó)土資源部門于每年8月底前向財(cái)政部提出申請(qǐng)。財(cái)政部可以在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的該地區(qū)專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)統(tǒng)籌調(diào)劑額度并予批復(fù)，抄送國(guó)土資源部。

第三章 預(yù)算編制

第十二條 縣級(jí)以上地方各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地市場(chǎng)情況和下一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，編制下一年度土地儲(chǔ)備項(xiàng)目收支計(jì)劃，提出下一年度土地儲(chǔ)備資金需求，報(bào)本級(jí)國(guó)土資源部門審核、財(cái)政部門復(fù)核。市縣級(jí)財(cái)政部門將復(fù)核后的下一年度土地儲(chǔ)備資金需求，經(jīng)本級(jí)政府批準(zhǔn)后于每年9月底前報(bào)省級(jí)財(cái)政部門，抄送省級(jí)國(guó)土資源部門。

第十三條 省級(jí)財(cái)政部門會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門匯總審核本地區(qū)下一年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券需求，隨同增加舉借專項(xiàng)債務(wù)和安排公益性資本支出項(xiàng)目的建議，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)后于每年10月底前報(bào)送財(cái)政部。

第十四條 省級(jí)財(cái)政部門在財(cái)政部下達(dá)的本地區(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度內(nèi)，根據(jù)市縣近三年土地出讓收入情況、市縣申報(bào)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目融資需求、專項(xiàng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目期限、項(xiàng)目收益和融資平衡情況等因素，提出本地區(qū)年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度分配方案，報(bào)省級(jí)政府批準(zhǔn)后將分配市縣的額度下達(dá)各市縣級(jí)財(cái)政部門，并抄送省級(jí)國(guó)土資源部門。

第十五條 市縣級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)在省級(jí)財(cái)政部門下達(dá)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度內(nèi)，會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門提出具體項(xiàng)目安排建議，連同年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行建議報(bào)省級(jí)財(cái)政部門備案，抄送省級(jí)國(guó)土資源部門。

第十六條 增加舉借的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收入應(yīng)當(dāng)列入政府性基金預(yù)算調(diào)整方案。包括：

(一)省級(jí)政府在財(cái)政部下達(dá)的年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度內(nèi)發(fā)行專項(xiàng)債券收入;

(二)市縣級(jí)政府收到的上級(jí)政府轉(zhuǎn)貸土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收入。

第十七條 增加舉借土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券安排的支出應(yīng)當(dāng)列入預(yù)算調(diào)整方案，包括本級(jí)支出和轉(zhuǎn)貸下級(jí)支出。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券支出應(yīng)當(dāng)明確到具體項(xiàng)目，在地方政府債務(wù)管理系統(tǒng)中統(tǒng)計(jì)，納入財(cái)政支出預(yù)算項(xiàng)目庫(kù)管理。

地方各級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)，項(xiàng)目信息應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、地塊區(qū)位、儲(chǔ)備期限、項(xiàng)目投資計(jì)劃、收益和融資平衡方案、預(yù)期土地出讓收入等情況，并做好與地方政府債務(wù)管理系統(tǒng)的銜接。

第十八條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券還本支出應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)年到期土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券規(guī)模、土地出讓收入等因素合理預(yù)計(jì)、妥善安排，列入年度政府性基金預(yù)算草案。

第十九條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券利息和發(fā)行費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券規(guī)模、利率、費(fèi)率等情況合理預(yù)計(jì)，列入政府性基金預(yù)算支出統(tǒng)籌安排。

第二十條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收入、支出、還本付息、發(fā)行費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照《地方政府專項(xiàng)債務(wù)預(yù)算管理辦法》(財(cái)預(yù)〔2017〕155號(hào))規(guī)定列入相關(guān)預(yù)算科目。

第四章 預(yù)算執(zhí)行和決算

第二十一條 省級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本級(jí)人大常委會(huì)批準(zhǔn)的預(yù)算調(diào)整方案，結(jié)合市縣級(jí)財(cái)政部門會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門提出的年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行建議，審核確定年度土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行方案，明確債券發(fā)行時(shí)間、批次、規(guī)模、期限等事項(xiàng)。

市縣級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作。

第二十二條 地方各級(jí)國(guó)土資源部門、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合做好本地區(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作，及時(shí)準(zhǔn)確提供相關(guān)材料，配合做好信息披露、信用評(píng)級(jí)、土地資產(chǎn)評(píng)估等工作。

第二十三條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正原則采取市場(chǎng)化方式發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)、證券交易所市場(chǎng)等交易場(chǎng)所發(fā)行和流通。

第二十四條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一命名格式，冠以年省、自治區(qū)、直轄市(本級(jí)或市、縣)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券(期)年省、自治區(qū)、直轄市政府專項(xiàng)債券(期)名稱，具體由省級(jí)財(cái)政部門商省級(jí)國(guó)土資源部門確定。

第二十五條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的發(fā)行和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對(duì)應(yīng)到項(xiàng)目。根據(jù)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)、實(shí)施期限等因素，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券可以對(duì)應(yīng)單一項(xiàng)目發(fā)行，也可以對(duì)應(yīng)同一地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目集合發(fā)行，具體由市縣級(jí)財(cái)政部門會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提出建議，報(bào)省級(jí)財(cái)政部門確定。

第二十六條 土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券期限應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備項(xiàng)目期限相適應(yīng)，原則上不超過5年，具體由市縣級(jí)財(cái)政部門會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目周期、債務(wù)管理要求等因素提出建議，報(bào)省級(jí)財(cái)政部門確定。

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行時(shí)，可以約定根據(jù)土地出讓收入情況提前償還債券本金的條款。鼓勵(lì)地方政府通過結(jié)構(gòu)化創(chuàng)新合理設(shè)計(jì)債券期限結(jié)構(gòu)。

第二十七條 省級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照合同約定，及時(shí)償還土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券到期本金、利息以及支付發(fā)行費(fèi)用。市縣級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向省級(jí)財(cái)政部門繳納本地區(qū)或本級(jí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的還本付息、發(fā)行費(fèi)用等資金。

第二十八條 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目取得的土地出讓收入，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券余額統(tǒng)籌安排資金，專門用于償還到期債券本金，不得通過其他項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地出讓收入償還到期債券本金。

因儲(chǔ)備土地未能按計(jì)劃出讓、土地出讓收入暫時(shí)難以實(shí)現(xiàn)，不能償還到期債券本金時(shí)，可在專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券周轉(zhuǎn)償還，項(xiàng)目收入實(shí)現(xiàn)后予以歸還。

第二十九條 年度終了，縣級(jí)以上地方各級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收支決算，在政府性基金預(yù)算決算報(bào)告中全面、準(zhǔn)確反映土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收入、安排的支出、還本付息和發(fā)行費(fèi)用等情況。

第五章 監(jiān)督管理

第三十條 地方各級(jí)財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同本級(jí)國(guó)土資源部門建立和完善相關(guān)制度，加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行、使用、償還的管理和監(jiān)督。

第三十一條 地方各級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的管理和監(jiān)督，保障儲(chǔ)備土地按期上市供應(yīng)，確保項(xiàng)目收益和融資平衡。

第三十二條 地方各級(jí)政府不得以土地儲(chǔ)備名義為非土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借政府債務(wù)，不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲(chǔ)備債務(wù)，不得以儲(chǔ)備土地為任何單位和個(gè)人的債務(wù)以任何方式提供擔(dān)保。

第三十三條 地方各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格儲(chǔ)備土地管理，切實(shí)理清土地產(chǎn)權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定完成土地登記，及時(shí)評(píng)估儲(chǔ)備土地資產(chǎn)價(jià)值?？h級(jí)以上地方各級(jí)國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)履行國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維護(hù)責(zé)任。

第三十四條 地方各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和日常統(tǒng)計(jì)，及時(shí)在土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)相關(guān)信息，獲得相應(yīng)電子監(jiān)管號(hào)，反映土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券運(yùn)行情況。

第三十五條 地方各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)填報(bào)相關(guān)信息，反映土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券使用情況。

第三十六條 財(cái)政部駐各地財(cái)政監(jiān)察專員辦事處對(duì)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度、發(fā)行、使用、償還等進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反法律法規(guī)和財(cái)政管理、土地儲(chǔ)備資金管理等政策規(guī)定的行為，及時(shí)報(bào)告財(cái)政部，抄送國(guó)土資源部。

第三十七條 違反本辦法規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重的，財(cái)政部可以暫停其地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行資格。違反法律、行政法規(guī)的，依法追究有關(guān)人員責(zé)任;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第六章 職責(zé)分工

第三十八條 財(cái)政部負(fù)責(zé)牽頭制定和完善土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理制度，下達(dá)分地區(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度，對(duì)地方土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理實(shí)施監(jiān)督。

國(guó)土資源部配合財(cái)政部加強(qiáng)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理，指導(dǎo)和監(jiān)督地方國(guó)土資源部門做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理相關(guān)工作。

第三十九條 省級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本地區(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度管理和預(yù)算管理、組織做好債券發(fā)行、還本付息等工作，并按照專項(xiàng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控要求審核項(xiàng)目資金需求。

省級(jí)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)審核本地區(qū)土地儲(chǔ)備規(guī)模和資金需求(含成本測(cè)算等)，組織做好土地儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)與地方政府債務(wù)管理系統(tǒng)的銜接，配合做好本地區(qū)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作。

第四十條 市縣級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)按照政府債務(wù)管理要求并根據(jù)本級(jí)國(guó)土資源部門建議以及專項(xiàng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓收入等因素，復(fù)核本地區(qū)土地儲(chǔ)備資金需求，做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券額度管理、預(yù)算管理、發(fā)行準(zhǔn)備、資金監(jiān)管等工作。

市縣級(jí)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)按照土地儲(chǔ)備管理要求并根據(jù)土地儲(chǔ)備規(guī)模、成本等因素，審核本地區(qū)土地儲(chǔ)備資金需求，做好土地儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)與政府債務(wù)管理系統(tǒng)的銜接，配合做好土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，監(jiān)督本地區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)規(guī)范使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金，合理控制土地出讓節(jié)奏并做好與對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)債券還本付息的銜接，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況的監(jiān)控。

第四十一條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)測(cè)算提出土地儲(chǔ)備資金需求，配合提供土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行相關(guān)材料，規(guī)范使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券資金，提高資金使用效益。

第七章 附 則

第四十二條 省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政部門可以根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。

篇2

現(xiàn)將國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室、建設(shè)部《關(guān)于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問題的規(guī)定》（僑內(nèi)會(huì)發(fā)〔1998〕002號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室、建設(shè)部《關(guān)于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問題的規(guī)定》

各省、自治區(qū)、直轄市和僑務(wù)辦公室、建委（建設(shè)廳）：

為了進(jìn)一步推進(jìn)和完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革，保護(hù)歸僑、僑眷的合法權(quán)益，現(xiàn)對(duì)歸僑、僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房的問題作如下規(guī)定：

一、獲準(zhǔn)因私短期出境仍保留公職的歸僑、僑眷職工，可繼續(xù)租住原公有住房，并按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)繳納房租。

二、出境定居的歸僑、僑眷職工，在出境前已經(jīng)按國(guó)家及地方的房改政策規(guī)定參加房改買房的，出境定居后，其房產(chǎn)權(quán)屬不變。

三、出境定居的離休、退休、退職職工的原同住親屬（指其配偶、父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及與其有長(zhǎng)期撫養(yǎng)關(guān)系的其他親屬），凡同住一年以上者，可繼續(xù)租住原公房，并按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)繳納房租；原居住地施行房改售房時(shí)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可以按當(dāng)?shù)胤扛恼哔?gòu)買原公有住房。

篇3

關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 政府儲(chǔ)備用地 土地使用稅

根據(jù)國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》的通知（國(guó)土資發(fā)[2007] 277 號(hào)），土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。那么土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所等自身使用的土地和通過收儲(chǔ)、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲(chǔ)備用地是否應(yīng)繳納土地使用稅呢？

一、目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)涉及的土地使用稅現(xiàn)狀

由于《土地儲(chǔ)備管理辦法》在2007年11月才正式下發(fā)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能和單位性質(zhì)是從該辦法下發(fā)后才正式統(tǒng)一，辦法下發(fā)之前各地就已經(jīng)以不同形式開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組成方式和業(yè)務(wù)開展方式并不一致：北京市以國(guó)土局下屬的事業(yè)單位——北京市土地整理儲(chǔ)備中心開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，上海市以市屬國(guó)有企業(yè)——上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，重慶市以市政府直屬的事業(yè)單位——重慶市地產(chǎn)集團(tuán)開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，廈門市、武漢市也是以國(guó)土局下屬的事業(yè)單位開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)。由于各地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組成方式和業(yè)務(wù)開展方式不一，且土地使用稅屬于地方稅種，因此，各地涉及土地使用稅的處理方式也不一致：對(duì)于以國(guó)有企業(yè)開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的，國(guó)有企業(yè)持有的政府儲(chǔ)備用地一般依法全額繳交土地使用稅；對(duì)于以市屬或國(guó)土局下屬事業(yè)單位開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的，事業(yè)單位持有的政府儲(chǔ)備用地一般不繳交土地使用稅，或僅對(duì)用于臨時(shí)利用的部分繳交土地使用稅。

二、現(xiàn)行土地使用稅政策法規(guī)對(duì)政府儲(chǔ)備用地的規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》中第二條 “在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位……”，條例中第六條“下列土地免繳土地使用稅：國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地……”，以及《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字第015號(hào)）第九條關(guān)于由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的解釋“由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，是指由國(guó)家財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)、實(shí)行全額預(yù)算管理或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位。不包括實(shí)行自收自支、自負(fù)盈虧的事業(yè)單位”。因此，對(duì)于由財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)、實(shí)行全額預(yù)算管理或差額預(yù)算管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；對(duì)于自收自支、自負(fù)盈虧的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其自身使用的土地應(yīng)依法繳納土地使用稅。

對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過收儲(chǔ)、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲(chǔ)備用地是否應(yīng)繳納土地使用稅呢？根據(jù)土地使用稅暫行條例第六條規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備的政府儲(chǔ)備用地并未在免稅的范圍內(nèi)，經(jīng)查財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的與土地使用稅相關(guān)的文件，也并未有過對(duì)政府儲(chǔ)備用地涉及土地使用稅的相關(guān)規(guī)定。

三、從儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能和儲(chǔ)備用地的性質(zhì)上探討

從土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能來(lái)看，其主要是代政府行使土地收儲(chǔ)、儲(chǔ)備和出讓的職能，在儲(chǔ)備過程中雖然將儲(chǔ)備用地的紅線辦至儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名下，但儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并不具有儲(chǔ)備用地的使用權(quán)，也不具有儲(chǔ)備用地的處置權(quán)，政府儲(chǔ)備用地進(jìn)行征地拆遷、“七通一平”等前期開發(fā)所需資金通過財(cái)政撥款投入，土地出讓收入直接繳入財(cái)政專戶，不通過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，也不作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收入，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只是提取一定比例的工作經(jīng)費(fèi)，因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)行使的是一種類似和中介的職能。

從政府儲(chǔ)備用地的性質(zhì)來(lái)看，儲(chǔ)備用地在出讓前并沒有土地用途、容積率等具體的規(guī)劃指標(biāo)，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也只辦理地塊的儲(chǔ)備紅線，一般不辦理土地使用權(quán)證。即使為土地儲(chǔ)備融資抵押需要辦理了土地使用權(quán)證，但權(quán)證上注明的使用權(quán)類型為“政府儲(chǔ)備”、批準(zhǔn)土地用途為“儲(chǔ)備用地”，且在備注事項(xiàng)中注明“該宗土地為政府儲(chǔ)備土地，本證書僅限于辦理土地抵押登記，不作他用”等字樣，因此，政府儲(chǔ)備用地在性質(zhì)上有別于其他通過出讓、劃撥等方式取得的土地。

從政府儲(chǔ)備用地的用途來(lái)看，一是通過公開市場(chǎng)或協(xié)議方式出讓給開發(fā)商，作為辦公、住宅、商業(yè)等非公益性項(xiàng)目的建設(shè)用地；二是通過劃撥方式作為保障房、行政辦公用房等公益性項(xiàng)目的建設(shè)用地。因此，政府儲(chǔ)備用地不能直接作為建設(shè)用地使用，必須通過出讓或劃撥的取得方式改變使用權(quán)類型后才能作為建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只是政府儲(chǔ)備用地的名義持有單位和代管單位，其所有權(quán)和使用權(quán)實(shí)質(zhì)上均歸政府所有，且不能直接對(duì)儲(chǔ)備用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)取得收入。若要繳交土地使用稅，其資金來(lái)源只能是向財(cái)政部門申請(qǐng)，由財(cái)政部門撥款后再繳入地方財(cái)政金庫(kù)，過程手續(xù)繁瑣復(fù)雜，且并沒有實(shí)質(zhì)意義。由于政府儲(chǔ)備用地的所有權(quán)、使用權(quán)和出讓收入均歸政府所有，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字第015號(hào)），土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納，因此可以參照土地使用稅暫行條例中關(guān)于“國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地”免繳土地使用稅的規(guī)定，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持有的政府儲(chǔ)備用地免繳土地使用稅。

四、進(jìn)行臨時(shí)利用的儲(chǔ)備地涉及的土地使用稅

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不具有儲(chǔ)備用地的使用權(quán)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)儲(chǔ)備地的臨時(shí)利用取得租金收入是代地方財(cái)政收取的收入，需定期匯總上繳財(cái)政部門，那對(duì)于臨時(shí)利用取得租金收入的儲(chǔ)備地是否應(yīng)繳交土地使用稅呢？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字第015號(hào)）第十五條關(guān)于免稅單位自用土地的解釋 “國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地，是指這些單位本身的辦公用地和公務(wù)用地……以上單位的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅”，參照本條規(guī)定的精神，對(duì)于臨時(shí)利用取得租金收入的儲(chǔ)備地應(yīng)繳交土地使用稅，同時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行儲(chǔ)備地臨時(shí)經(jīng)營(yíng)承擔(dān)的稅費(fèi)與其他企業(yè)開展的土地房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)保持一致，防止因政府行為使儲(chǔ)備地臨時(shí)經(jīng)營(yíng)成本過低，對(duì)市場(chǎng)中的其他企業(yè)產(chǎn)生不公平競(jìng)爭(zhēng)。

五、結(jié)論和建議

綜上，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)涉及的土地使用稅應(yīng)分以下幾種情況處理：一是對(duì)于由財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)、實(shí)行全額預(yù)算管理或差額預(yù)算管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；二是對(duì)于自收自支、自負(fù)盈虧的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其自身使用的土地應(yīng)依法繳納土地使用稅；三是對(duì)于由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持有、沒有進(jìn)行臨時(shí)利用的政府儲(chǔ)備用地可以免繳土地使用稅；四是對(duì)于由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持有、用于臨時(shí)利用的政府儲(chǔ)備用地應(yīng)依法繳納土地使用稅。同時(shí)，建議由稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持有的政府儲(chǔ)備用地涉及的土地使用稅以法規(guī)形式予以明確。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）

篇4

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國(guó)土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

那么，誰(shuí)應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲(chǔ)備的主體呢？

在沒有行政授權(quán)之前，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)當(dāng)是各級(jí)國(guó)土行政主管部門，在有行政授權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

【關(guān)鍵詞】土地土地管理土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備的主體行政授權(quán)行政委托城市拆遷訴訟救濟(jì)沈陽(yáng)市皇姑區(qū)城市建設(shè)局

【正文】

目前，土地儲(chǔ)備不是法律概念。在我國(guó)的法律規(guī)范中還沒有土地儲(chǔ)備的法律規(guī)定。土地儲(chǔ)備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。

一、土地儲(chǔ)備的定義

什么是土地儲(chǔ)備？較規(guī)范的定義是，土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理后，予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營(yíng)管理制度（來(lái)源：深圳國(guó)土房產(chǎn)網(wǎng)）。

還有人認(rèn)為，城市土地儲(chǔ)備指由城市政府委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)通過征收、收購(gòu)、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來(lái)，并由政府授權(quán)或由政府委托的機(jī)構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地將其儲(chǔ)備后的城市土地重新投入市場(chǎng)的制度安排（見《淺析土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的程序》作者李凌云）。

最簡(jiǎn)單的定義是：國(guó)有土地儲(chǔ)備是指政府根據(jù)市場(chǎng)需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)、置換的土地進(jìn)儲(chǔ)存的行為。（駐馬店市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站）

地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市人民政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對(duì)國(guó)有土地依法收回、收購(gòu)，對(duì)集體土地依法征用后予以儲(chǔ)存的行為。

2、《南京市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市國(guó)土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購(gòu)等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)并進(jìn)行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。

3、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購(gòu)、置換等方式取得的土地予以儲(chǔ)存，并進(jìn)行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲(chǔ)備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。

5、《山東省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國(guó)有土地儲(chǔ)備，是指縣（市）以上人民政府對(duì)依法收回、收購(gòu)、征用的土地進(jìn)行儲(chǔ)存，以備向社會(huì)供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。

二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲(chǔ)備主體規(guī)定混亂

仍以上述規(guī)章為例：

1、《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國(guó)土資源局是本市土地儲(chǔ)備的行政主管部門。市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作。市計(jì)劃、城建、房產(chǎn)、財(cái)政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。

2、《南京市土地儲(chǔ)備辦法》第四條規(guī)定：市國(guó)土資源局是全市土地儲(chǔ)備的行政主管部門，市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施土地儲(chǔ)備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)等有關(guān)部門以及儲(chǔ)備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國(guó)土行政主管部門做好土地儲(chǔ)備工作。

3、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲(chǔ)備工作的主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是市土地儲(chǔ)備的承辦機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)。

4、《上海市土地儲(chǔ)備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲(chǔ)備中心是市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。

5、《山東省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地儲(chǔ)備管理工作，同級(jí)人民政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地儲(chǔ)備工作。計(jì)劃、財(cái)政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國(guó)有土地儲(chǔ)備管理工作。

綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲(chǔ)備的主體大致有以下三個(gè)部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國(guó)土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對(duì)法律授權(quán)審批人、國(guó)土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機(jī)構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。

那么，誰(shuí)是合法的土地儲(chǔ)備的主體呢？三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)當(dāng)是各級(jí)國(guó)土行政主管部門

土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國(guó)法律對(duì)土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。第五條又規(guī)定，國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級(jí)市、下同）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時(shí)，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報(bào)地方人民政府和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的情形。

有關(guān)土地儲(chǔ)備的管理，可以從儲(chǔ)備土地的來(lái)源分析如下：

對(duì)于土地收回的管理，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。

對(duì)于土地征收的管理，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十六條規(guī)定了國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

對(duì)于土地收購(gòu)、置換的管理，《中華人民共和國(guó)土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。

由此可知，現(xiàn)行法律將國(guó)有土地的儲(chǔ)備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級(jí)土地管理部門，土地管理部門代表國(guó)家行使國(guó)有土地管理權(quán)。

政府批準(zhǔn)行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對(duì)人。所以政府不是直接的土地儲(chǔ)備主體。

四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲(chǔ)備主體

新設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲(chǔ)備中心，有的稱土地儲(chǔ)備交易中心，有的稱土地整理儲(chǔ)備中心，有的稱土地收購(gòu)儲(chǔ)備交易中心等等。這些機(jī)構(gòu)行使土地儲(chǔ)備職權(quán)時(shí)，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。

在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲(chǔ)備時(shí)，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨(dú)立的行政主體資格。

依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲(chǔ)備時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項(xiàng)或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個(gè)組織的法律行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨(dú)立行使管理權(quán)。

行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴(yán)格的區(qū)別。行政委托是指行政機(jī)關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機(jī)關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機(jī)關(guān)與受委托人達(dá)成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對(duì)法律的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，是錯(cuò)誤使用概念。

五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲(chǔ)備，屬于濫用行政職權(quán)

在以上的規(guī)章中，例如《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定：“市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲(chǔ)備權(quán)授予給沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心，所以，沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心具有土地儲(chǔ)備的主體資格。并且，只有沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心才具有土地儲(chǔ)備的主體資格，其它組織、個(gè)人無(wú)權(quán)土地儲(chǔ)備。

具報(bào)道，2007年9月，沈陽(yáng)市政府批準(zhǔn)沈陽(yáng)市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對(duì)北陵大街東等地塊進(jìn)行土地儲(chǔ)備。于是沈陽(yáng)市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實(shí)施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對(duì)抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來(lái)，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進(jìn)入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強(qiáng)制手段毆打老百姓進(jìn)入小區(qū)，造成極壞的社會(huì)影響。

既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？

在城市土地儲(chǔ)備工作中，土地儲(chǔ)備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

取得土地使用權(quán)是二者的相同點(diǎn)。

不同點(diǎn)是：一是土地儲(chǔ)備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購(gòu)買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地之后，要進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以儲(chǔ)備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時(shí)需要征收、收購(gòu)地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！彼?，對(duì)于被拆遷人來(lái)說，無(wú)論是土地儲(chǔ)備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點(diǎn)，一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，依土地儲(chǔ)備征收住宅時(shí)，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時(shí)以評(píng)估和協(xié)商確定。二是強(qiáng)制力不同，土地儲(chǔ)備的征收是政府作出的行政決定，具有強(qiáng)制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強(qiáng)制性。

所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲(chǔ)備的全部工作，以保證土地一級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)定，才能帶來(lái)社會(huì)的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購(gòu)買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的能力、沒有以儲(chǔ)備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。

出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個(gè)道理，與民爭(zhēng)利的政府，人民是不能擁護(hù)的。

六、對(duì)違法土地儲(chǔ)備行為的訴訟救濟(jì)

1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲(chǔ)備的行為是可訴的。

依據(jù)《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》的規(guī)定，沈陽(yáng)市城區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備由沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲(chǔ)備的職權(quán)。政府將土地儲(chǔ)備權(quán)委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

篇5

第一條為加強(qiáng)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的管理，保障和促進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備事業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《**市土地儲(chǔ)備管理辦法》，結(jié)合**市實(shí)際，制定本辦法。

第二條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金是指財(cái)政撥款、銀行貸款等專項(xiàng)用于土地收購(gòu)補(bǔ)償、土地開發(fā)整理、支付借款利息、土地交易支出等方面的資金。

第三條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金管理是依照國(guó)家財(cái)政政策、法律、法規(guī)，對(duì)資金的籌集、使用和結(jié)算進(jìn)行全過程管理，其目的是保證資金安全、滿足資金需要、提高使用效益。

第四條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室設(shè)置財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的籌集、使用、分配等日常管理，接受市國(guó)土資源管理、財(cái)政、審計(jì)等部門的領(lǐng)導(dǎo)、管理和監(jiān)督。土地收購(gòu)儲(chǔ)備業(yè)務(wù)具有公益性、經(jīng)營(yíng)性、壟斷性的顯著特點(diǎn)，在國(guó)有土地實(shí)行資本運(yùn)作的過程中，財(cái)政部門應(yīng)按土地收購(gòu)儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的特殊性質(zhì)，提供必要的保障。

第五條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的存款、貸款等金融服務(wù)工作，擇優(yōu)委托專業(yè)銀行負(fù)責(zé)辦理。在授信銀行建立基本帳戶，專戶管理，封閉運(yùn)行。

第六條市財(cái)政局對(duì)儲(chǔ)備土地出讓取得的收入實(shí)行收支兩條線管理，即：儲(chǔ)備土地出讓取得的收入由市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室直接繳入市財(cái)政專戶；土地收購(gòu)補(bǔ)償、開發(fā)整理、支付利息和費(fèi)用等方面的支出，經(jīng)財(cái)政部門審核后另行下?lián)?。?/p>

第七條市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室提供的土地收購(gòu)資金計(jì)劃和委托，代市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室具體辦理銀行貸款業(yè)務(wù)。所籌集資金納入市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室賬戶，按照本辦法進(jìn)行管理和使用。

第二章計(jì)劃管理

第八條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室根據(jù)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制年度資金收支計(jì)劃，并按擬儲(chǔ)地塊編制分項(xiàng)資金收支計(jì)劃，實(shí)行項(xiàng)目資金計(jì)劃管理。

第九條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金年度收支計(jì)劃，經(jīng)市國(guó)土資源管理、財(cái)政部門審核后，報(bào)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行；分項(xiàng)收支計(jì)劃報(bào)市國(guó)土資源管理、財(cái)政部門備案。

第十條土地儲(chǔ)備計(jì)劃發(fā)生變動(dòng)，須相應(yīng)調(diào)整土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的年度收支計(jì)劃和分項(xiàng)收支計(jì)劃。

第十一條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室要嚴(yán)格執(zhí)行資金收支計(jì)劃，嚴(yán)禁隨意突破計(jì)劃范圍，防止資金積壓和資金超支。

第三章資金籌集

第十二條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室(土地儲(chǔ)備中心)應(yīng)當(dāng)多渠道籌集土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金，優(yōu)化籌資方案，降低籌資成本和費(fèi)用。

第十三條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金來(lái)源包括財(cái)政撥款、銀行貸款、其他借款、預(yù)收定金、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)資金、社會(huì)融資和其他收入。

第十四條財(cái)政撥款指市財(cái)政部門撥入市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室的資金，以及安排返還的土地收益金(此收益金主要用于擴(kuò)充土地收購(gòu)儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金)。

第十五條銀行貸款指為實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備向金融單位融資借入的資金。在申請(qǐng)辦理借款時(shí)應(yīng)向委托銀行提交年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、年度資金收支計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表以及委托銀行需要提交的文件、資料，申請(qǐng)和取得年度貸款授信額度。在授信額度內(nèi)，根據(jù)土地收購(gòu)儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的資金需要，向銀行提交儲(chǔ)備地塊的收購(gòu)合同、儲(chǔ)備方案、分項(xiàng)資金收支計(jì)劃和貸款所需的文件、資料，按規(guī)定申請(qǐng)和取得授信貸款。

第十六條其他借款指為實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備向其他單位借入的資金。

第十七條預(yù)收定金指以預(yù)出讓方式向意向用地者收取的預(yù)購(gòu)用地定金。

第十八條土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)資金指經(jīng)市財(cái)政部門審核批準(zhǔn)，從上繳財(cái)政專

戶的土地收益金中，按一定比例計(jì)算撥付建立的風(fēng)險(xiǎn)資金。土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)資金只能用于彌補(bǔ)土地收購(gòu)儲(chǔ)備業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和市政府調(diào)劑土地收不抵支的差額。

第十九條社會(huì)融資指按國(guó)家規(guī)定向單位、個(gè)人發(fā)行土地儲(chǔ)備債券、募集土地儲(chǔ)備股份獲得的收入。

第二十條其他收入指儲(chǔ)備土地及地面建筑物、構(gòu)筑物在出讓前通過出租、抵押等開發(fā)利用獲得的收入，存款和貸款相抵后的利息凈收入。

第四章資金使用

第二十一條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室要根據(jù)年度和分項(xiàng)資金收支計(jì)劃、地塊收購(gòu)合同和方案，按對(duì)象、進(jìn)度合理調(diào)配、使用資金，市財(cái)政部門派員監(jiān)督資金的使用情況。

第二十二條土地收購(gòu)、前期開發(fā)整理、儲(chǔ)備過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要以每一地塊為核算單位，分別計(jì)入土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和開發(fā)成本，實(shí)行成本核算。

第二十三條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室要依據(jù)儲(chǔ)備計(jì)劃、市場(chǎng)狀況和地塊質(zhì)量，合理確定土地儲(chǔ)備總量和儲(chǔ)備周期，加快資金周轉(zhuǎn)，降低儲(chǔ)備成本，減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第二十四條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的使用范圍包括土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)整理費(fèi)、土地儲(chǔ)備管理費(fèi)。除此以外的費(fèi)用嚴(yán)禁在成本開支范圍列支。

第二十五條土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)指用于土地征用、收回、收購(gòu)和安置補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用及置換土地的價(jià)差支出。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)須按《**市土地儲(chǔ)備管理辦法》和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果確定并嚴(yán)格執(zhí)行。特殊情況需超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)模氂墒袊?guó)土資源管理、財(cái)政部門審核后，報(bào)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)審批。

第二十六條土地開發(fā)整理費(fèi)是指在儲(chǔ)備土地出讓前，以提升土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為目的，對(duì)土地進(jìn)行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而發(fā)生的工程費(fèi)用。

土地開發(fā)整理要通過招標(biāo)方式確定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)。土地開發(fā)整理的開支標(biāo)準(zhǔn)

要根據(jù)國(guó)家和省統(tǒng)一的工程預(yù)算定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地區(qū)單位估價(jià)表確定，并按經(jīng)確認(rèn)的實(shí)際工程量，據(jù)實(shí)結(jié)算工程價(jià)款。

第二十七條土地儲(chǔ)備管理費(fèi)指用于土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)、整理和出讓全過程的直接和間接費(fèi)用，包括以地塊為核算對(duì)象的土地管理費(fèi)、土地交易費(fèi)和存款、貸款利息收支相抵后的利息凈支出。

第二十八條土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)金的使用，必須報(bào)市財(cái)政部門審核、市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)。

第二十九條未經(jīng)市政府批準(zhǔn)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金不得用于非土地儲(chǔ)備事項(xiàng)的質(zhì)押、擔(dān)保、對(duì)外借款。

土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金必須?？顚Ｓ?，不得用于非收購(gòu)儲(chǔ)備事項(xiàng)的支出。

第五章收益分配

第三十條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室要按照國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求，按期(月、季、年)按進(jìn)度分項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，并編制年終決算報(bào)表。

第三十一條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室要依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)、制度嚴(yán)格收支管理，認(rèn)真核算成本，及時(shí)、足額繳納有關(guān)稅費(fèi)，按時(shí)退還各類借款本息。

第三十二條土地收益金專項(xiàng)用于擴(kuò)充土地收購(gòu)儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金時(shí)，其資金總規(guī)模由市土地儲(chǔ)備中心報(bào)市財(cái)政部門審核后，經(jīng)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)確定。

原按2％返還土地行政主管部門的土地出讓金，仍按云財(cái)綜字［92］172號(hào)和云財(cái)綜字［95］66號(hào)文件的規(guī)定，以2000年為基數(shù)執(zhí)行。

第三十三條市土地儲(chǔ)備中心日常工作經(jīng)費(fèi)由市財(cái)政按業(yè)務(wù)工作需要核撥，實(shí)行總量包干、單獨(dú)核算。單獨(dú)編報(bào)會(huì)計(jì)決算報(bào)表。工資標(biāo)準(zhǔn)按昆人勞通［2000］119號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受市財(cái)政部門的監(jiān)督。

市土地儲(chǔ)備中心的財(cái)務(wù)收支，不得與市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室的土地儲(chǔ)備資金相混淆，必須嚴(yán)格區(qū)分。

第六章監(jiān)督檢查

第三十四條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室的會(huì)計(jì)核算執(zhí)行事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，對(duì)儲(chǔ)備土地出讓業(yè)務(wù)收入和支出實(shí)行收支兩條線管理。

第三十五條市土地儲(chǔ)備委員會(huì)辦公室要根據(jù)土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的發(fā)展需要，建立健全財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度，合理配置財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，定期向市國(guó)土資源管理、財(cái)政部門報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)狀況報(bào)告，并接受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。

第三十六條市國(guó)土資源管理、財(cái)政部門要對(duì)土地儲(chǔ)備資金的使用情況定期分析，不斷加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)作過程的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

第三十七條市審計(jì)部門依據(jù)審計(jì)法規(guī)，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的收支、使用、管理進(jìn)行日常和定期的審計(jì)監(jiān)督。

第三十八條土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金和上繳市財(cái)政的土地收益金，要按市政府批準(zhǔn)的用途?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁截留、擠占和挪用。對(duì)違反法律、法規(guī)的，按有關(guān)規(guī)定，視情節(jié)輕重給予嚴(yán)肅處理。

第七章附則

篇6

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；融資風(fēng)險(xiǎn)；防范舉措

近日，為了行之有效的防范土地儲(chǔ)備的財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了通知，要加強(qiáng)對(duì)各地方政府的融資平臺(tái)公司進(jìn)行管理。在這一大背景下，如何全面防范土地儲(chǔ)備的融資風(fēng)險(xiǎn)，再次成為了各方關(guān)注的重點(diǎn)。

一、土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

（一）融資的規(guī)模過大

為解決部分地方發(fā)展以及城市建設(shè)的資金困難，一些地方政府相關(guān)部門借助土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)平臺(tái)，超規(guī)模、超計(jì)劃地向商業(yè)銀行等舉借儲(chǔ)備貸款，形成一定的增量負(fù)債，加劇累積和膨脹了地方的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

（二）手續(xù)過分疏于形式

僅憑著與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和財(cái)政部門簽訂的儲(chǔ)備貸款所簽訂的這個(gè)三方協(xié)議，就著手辦理儲(chǔ)備的貸款。首先，這個(gè)三方協(xié)議在法律效力上是失效的；其次，單憑政府的信用進(jìn)行的放款，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下也并不規(guī)范的。

（三）使用需要一定規(guī)范

一些地方的財(cái)政部門仍然把儲(chǔ)備貸款當(dāng)成財(cái)政收入的一項(xiàng)重要來(lái)源，將儲(chǔ)備貸款的部分或者全部都納入到財(cái)政管理，用于公益性的或者城市建設(shè)的項(xiàng)目等地方。事實(shí)上，一些投資項(xiàng)目的效率低下，最終導(dǎo)致財(cái)政背上了相當(dāng)沉重的負(fù)擔(dān)。

（四）未設(shè)置分賬核算

目前，仍然有地方政府的土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)尚未按照國(guó)土資源部和財(cái)政部的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》、《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》的一些相關(guān)要求進(jìn)行處置，并且貸款的資金和土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)的正常的經(jīng)費(fèi)竟然放在一個(gè)賬本上進(jìn)行核算，相互之間的混用，容易造成貸款被無(wú)故擠用、占用或者土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目的效益盈利被轉(zhuǎn)移到儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等情況。

二、土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡化

近幾年，因?yàn)榈貎r(jià)不斷上漲，各地的土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益情況比較好，尚未出現(xiàn)土地儲(chǔ)備的融資還款出現(xiàn)危機(jī)的情況，一些地方政府便對(duì)土地儲(chǔ)備的融資風(fēng)險(xiǎn)失去防范，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的計(jì)劃以及儲(chǔ)備貸款的預(yù)算隨意執(zhí)行。

（二）經(jīng)營(yíng)理念的滯后

因?yàn)槟壳暗耐恋貎?chǔ)備具有較高的盈利性，一些地方政府尚缺少對(duì)土地儲(chǔ)備成本和貸款的使用盈利的關(guān)注，片面的認(rèn)為多貸款便可以多儲(chǔ)備土地，以為這樣便能獲得相對(duì)較多的經(jīng)營(yíng)效益。

（三）制度設(shè)計(jì)的缺陷

目前，對(duì)土地儲(chǔ)備的貸款管理制度仍然是存在設(shè)計(jì)粗糙的問題，跟不上實(shí)際的監(jiān)管需求，給日常的貸款管理埋下了隱患，導(dǎo)致一系列風(fēng)險(xiǎn)。

（四）監(jiān)管職責(zé)的缺位

《土地儲(chǔ)備管理辦法》是對(duì)貸款管理的職責(zé)給予了明確規(guī)定。但實(shí)際的工作中，商業(yè)銀行需要更多的考慮財(cái)政擔(dān)保和政府信用，對(duì)于貸款的使用情況則過問得少，缺少相應(yīng)的監(jiān)管。審計(jì)、紀(jì)檢部門需要考慮的則是儲(chǔ)備貸款屬于政府性貸款，大多尚未把儲(chǔ)備貸款正式納入到審計(jì)監(jiān)督的范圍之內(nèi)。

三、土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）落實(shí)有效的土地抵押

儲(chǔ)備貸款融資風(fēng)險(xiǎn)的防范的前提是有效抵押。在目前法律、政策的條件下，商業(yè)銀行對(duì)于土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)每一項(xiàng)借款都需要落實(shí)一定的土地抵押，這樣有利于避免懸空貸款的情況發(fā)生，掌握好貸款管理有效力的主動(dòng)權(quán)。

（二）規(guī)范貸款的使用監(jiān)管

使用監(jiān)管則是儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范的重要內(nèi)容。主要措施有：建立封閉的管理制度、貸款和日常的經(jīng)費(fèi)要分賬核算、跟蹤監(jiān)管儲(chǔ)備貸款的使用、建立健全貸款在使用內(nèi)的控制度。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)的組織控制

儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范的保障是組織控制。首先，明確貸款的決策主體。土地貸款計(jì)劃、土地收儲(chǔ)的計(jì)劃、儲(chǔ)備項(xiàng)目的出讓計(jì)劃、貸款合同的審定等重大的具體事項(xiàng)需要由聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行決定；其次，成立專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)。確保該機(jī)構(gòu)都是金融、審計(jì)、金融、土地類的專業(yè)人士組成，對(duì)各項(xiàng)嗲款具體使用情況實(shí)施監(jiān)理和指導(dǎo)，保證儲(chǔ)備貸款的?？顚Ｓ靡约斑\(yùn)作的公開透明。

（四）統(tǒng)籌謀劃的還款來(lái)源

儲(chǔ)備貸款的防范風(fēng)險(xiǎn)保證是還款來(lái)源。首先，建立還款來(lái)源的預(yù)警機(jī)制。地價(jià)的波動(dòng)，將會(huì)直接影響儲(chǔ)備項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)還款來(lái)源。經(jīng)過土地市場(chǎng)價(jià)格的相應(yīng)預(yù)警預(yù)報(bào)，可以實(shí)時(shí)的監(jiān)測(cè)到因?yàn)榈貎r(jià)的波動(dòng)產(chǎn)生的關(guān)于土地儲(chǔ)備的還款風(fēng)險(xiǎn)；其次，落實(shí)具體出讓金的收繳。儲(chǔ)備項(xiàng)目出讓金是指償還貸款中最主要的關(guān)于資金來(lái)源的這一部分。儲(chǔ)備土地出讓之后，土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)必須既跟蹤落實(shí)土地的出讓金的繳納進(jìn)度，又積極的跟相關(guān)部門專項(xiàng)建立催繳的聯(lián)動(dòng)機(jī)制；再次，發(fā)揮資金的扶持作用。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的調(diào)度間歇的貸款資金需要專項(xiàng)扶持。這就解決了歷史收儲(chǔ)項(xiàng)目可能存在的遺留問題，推動(dòng)其盡快上市，釋放項(xiàng)目沉淀資金，結(jié)果可相應(yīng)增加土地的儲(chǔ)備還貸的資金來(lái)源；最后，建立還貸的調(diào)劑機(jī)制。土地儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)和財(cái)政部門相關(guān)合作，積極的爭(zhēng)取到財(cái)政部門的大力支持，在貸款到期同時(shí)資金調(diào)度存在困難的條件下，及時(shí)的得到財(cái)政部門給予的還貸資金的臨時(shí)調(diào)度和幫助。

（五）提升貸款的使用效益

儲(chǔ)備貸款的防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是提升效益。首先，控制貸款的節(jié)奏；其次，合理貸款的結(jié)構(gòu)；再次，安排短期的貸款這需要關(guān)注中長(zhǎng)期占用資金的比例，落實(shí)中長(zhǎng)期的貸款和短期貸款之間的結(jié)合，貸款和發(fā)行理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品之間的結(jié)合；最后，實(shí)施分類的管理。分類管理對(duì)于壓縮土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目占用對(duì)應(yīng)貸款的規(guī)模和時(shí)間，節(jié)約貸款的利息支出有巨大作用。

（六）拓寬儲(chǔ)備的融資渠道

儲(chǔ)備貸款的防范風(fēng)險(xiǎn)的出路是拓寬融資的渠道。主要渠道有：土地證券化、土地收儲(chǔ)信托、收儲(chǔ)項(xiàng)目融資。

收儲(chǔ)項(xiàng)目的融資是借用收儲(chǔ)項(xiàng)目未來(lái)效益和資產(chǎn)為償還貸款的資金來(lái)源的一種融資方式，也就靠納入收儲(chǔ)體系中的某土地作為一個(gè)項(xiàng)目，其通過開發(fā)、整理之后再有秩序地向市場(chǎng)推廣。

篇7

關(guān)鍵詞：土地；儲(chǔ)備資金；核算；

中圖分類號(hào)： F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、土地儲(chǔ)備資金的使用范圍

土地儲(chǔ)備資金專項(xiàng)用于征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及儲(chǔ)備土地供應(yīng)前的前期開發(fā)等土地儲(chǔ)備開支。土地儲(chǔ)備資金收支管理是土地儲(chǔ)備制度的重要內(nèi)容，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用。

1.1土地儲(chǔ)備資金使用范圍具體包括：

（1）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及依法需要支付的與征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地有關(guān)的其他費(fèi)用。

（2）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（3）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出。

1.2土地儲(chǔ)備資金主要來(lái)源于下列渠道：

（1）財(cái)政部門從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用；

（2）財(cái)政部門從國(guó)有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金；

（3）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款；

2、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金采用分項(xiàng)目核算

2.1土地儲(chǔ)備項(xiàng)目資金核算科目為“1101收儲(chǔ)項(xiàng)目”，類似于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”科目，用來(lái)核算土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)生的可直接歸屬于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的實(shí)際成本。

2.2“1101收儲(chǔ)項(xiàng)目”按照土地儲(chǔ)備項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，即采用項(xiàng)目核算方式，并在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目下設(shè)置“征地和拆遷補(bǔ)償支出”、“土地開發(fā)支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉(zhuǎn)入”、“交付成本”等明細(xì)科目進(jìn)行二級(jí)明細(xì)核算。

2.2.1“征地和拆遷補(bǔ)償支出”明細(xì)科目，核算征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以及依法需要支付的與征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地有關(guān)的其他費(fèi)用。在征地過程中對(duì)被征地農(nóng)民采用社會(huì)保障安置的，所發(fā)生的被征地農(nóng)民的社會(huì)保障支出也在本明細(xì)科目核算。對(duì)于所發(fā)生的被征地農(nóng)民的社會(huì)保障支出，應(yīng)在本明細(xì)科目下單獨(dú)設(shè)置“被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出”三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。

2.2.2“土地開發(fā)支出”明細(xì)科目，核算征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用，包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

2.2.3“其他直接支出”明細(xì)科目，核算經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)的可直接歸屬于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本的其他支出。

（1）“待攤支出轉(zhuǎn)入”明細(xì)科目，核算分?jǐn)傆?jì)入土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本的待攤支出。

（2）“交付成本”明細(xì)科目，核算本期已交付項(xiàng)目的成本。

2.3“1101收儲(chǔ)項(xiàng)目”科目的主要賬務(wù)處理如下：

2.3.1 為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目發(fā)生各項(xiàng)支出時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”、“零余額賬戶用款額度”等科目；采用財(cái)政直接支付方式的，借記本科目，貸記“財(cái)政撥款收入”科目。

2.3.2對(duì)出包工程，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)定期與施工單位進(jìn)行工程結(jié)算。辦理結(jié)算時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目支出，借記本科目，按照可抵扣的預(yù)付工程款，貸記“預(yù)付工程款”科目，按照應(yīng)付未付的工程款項(xiàng)，貸記“應(yīng)付工程款”科目。

2.3.3結(jié)轉(zhuǎn)待攤支出時(shí)，借記本科目（待攤支出轉(zhuǎn)入），貸記“待攤支出”科目。

2.3.4單個(gè)收儲(chǔ)項(xiàng)目完成收儲(chǔ)后交付的，應(yīng)按照該項(xiàng)目歸集的成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，按照本科目“征地和拆遷補(bǔ)償支出”、“土地開發(fā)支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉(zhuǎn)入”各明細(xì)科目的借方余額合計(jì)，借記本科目（交付成本），按照本科目“征地和拆遷補(bǔ)償支出”、“土地開發(fā)支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉(zhuǎn)入”各明細(xì)科目的借方余額，貸記本科目（征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、其他直接支出、待攤支出轉(zhuǎn)入）；同時(shí)，將該項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)入“交付項(xiàng)目支出”科目，借記“交付項(xiàng)目支出”科目，貸記本科目（交付成本）。

單個(gè)收儲(chǔ)項(xiàng)目未全部完成收儲(chǔ)、部分先交付的，應(yīng)按合理的方法計(jì)算確定交付部分的成本并進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。計(jì)算方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。單個(gè)收儲(chǔ)項(xiàng)目部分交付時(shí)，按照計(jì)算確定的交付部分的成本，借記本科目（交付成本），貸記本科目（征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、其他直接支出、待攤支出轉(zhuǎn)入）；同時(shí)，將交付部分的成本結(jié)轉(zhuǎn)入“交付項(xiàng)目支出”科目，借記“交付項(xiàng)目支出”科目，貸記本科目（交付成本）。待該收儲(chǔ)項(xiàng)目最后未交付部分完成收儲(chǔ)后交付時(shí)，按照最后交付部分的成本，借記本科目（交付成本），貸記本科目（征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、其他直接支出、待攤支出轉(zhuǎn)入）；同時(shí)，將最后交付部分的成本結(jié)轉(zhuǎn)入“交付項(xiàng)目支出”科目，借記“交付項(xiàng)目支出”科目，貸記本科目（交付成本）。

2.4“5001交付項(xiàng)目支出”科目類似于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（商品房銷售成本）”，用來(lái)核算本期已交付的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的實(shí)際支出。

交付項(xiàng)目支出的主要賬務(wù)處理如下：

（1）項(xiàng)目全部或部分交付時(shí)，借記本科目，貸記“收儲(chǔ)項(xiàng)目（交付成本）”科目。

（2）期末，將本科目借方余額轉(zhuǎn)入“土地儲(chǔ)備資金”科目，借記“土地儲(chǔ)備資金”科目，貸記本科目。

3、土地儲(chǔ)備資金核算存在的局限與建議 根據(jù)《管理辦法》國(guó)土資源管理部門是土地儲(chǔ)備全程運(yùn)作的具體責(zé)任單位，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的取得、開發(fā)整理和出讓事宜。其中，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的取得、開發(fā)整理由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體運(yùn)作，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的出讓則由國(guó)土資源管理部門下屬另一機(jī)構(gòu),如土地交易中心具體運(yùn)作。因此,從整體上看,國(guó)土資源管理部門及其下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地交易中心均是政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的具體受托責(zé)任者，有責(zé)任履行對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目出讓款項(xiàng)收回進(jìn)行全程監(jiān)控?！逗怂戕k法》不應(yīng)局限于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),而應(yīng)充分體現(xiàn)“土地儲(chǔ)備資金”為獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，從國(guó)土資源管理部門角度來(lái)設(shè)計(jì)土地儲(chǔ)備會(huì)計(jì)核算規(guī)范。即土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅是土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的取得、開發(fā)整理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，也是受國(guó)土資源管理部門委托，從事土地儲(chǔ)備相關(guān)業(yè)務(wù)核算的責(zé)任機(jī)構(gòu)，即國(guó)土資源管理部門系統(tǒng)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目取得、開發(fā)整理和出讓各類業(yè)務(wù)的集中核算的中心。

收儲(chǔ)項(xiàng)目科目的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)限不明確。從收儲(chǔ)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理來(lái)看，本科目的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)限是在項(xiàng)目交付使用時(shí)。交付使用時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，不能看出一年來(lái)所發(fā)生的征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、其他直接支出等明細(xì)支出，收儲(chǔ)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)限只能是在交付使用當(dāng)年的年終。

以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為集中核算中心，“土地儲(chǔ)備資金”為會(huì)計(jì)主體,在會(huì)計(jì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)上可實(shí)現(xiàn)多方面優(yōu)化：一是信息全面完整,合理合法。由于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的全貌均由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)集中核算，土地儲(chǔ)備的籌資、營(yíng)運(yùn)和分配全面反映在賬戶與報(bào)表體系中，不但消除了土地儲(chǔ)備會(huì)計(jì)信息在不同單位之間的人為隔裂，大量被迫備查登記的重要業(yè)務(wù)能合法納入賬戶與報(bào)表體系，解決了實(shí)際核算工作的法理沖突問題。二是提升了財(cái)務(wù)報(bào)表信息的信息質(zhì)量。全面完整地反映土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù),使土地儲(chǔ)備會(huì)計(jì)能更好地滿足國(guó)土資源管理部門履行監(jiān)管責(zé)任、銀行評(píng)價(jià)土地儲(chǔ)備的償債能力、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理土地儲(chǔ)備營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)的信息需要，大大提升了會(huì)計(jì)信息相關(guān)性，提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。三是實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。實(shí)行集中核算，有效減少土地儲(chǔ)備會(huì)計(jì)相關(guān)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，減少人員配備、辦公場(chǎng)地和設(shè)施和辦公用品等相關(guān)開支，切實(shí)有效地提高了會(huì)計(jì)系統(tǒng)的工作效率。要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo),《核算辦法》要在幾個(gè)方面作相應(yīng)調(diào)整：

（1）修改第二條“本辦法適用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理的土地儲(chǔ)備資金”改為“本辦法適用于國(guó)土資源管理部門管理的土地儲(chǔ)備資金”；“本辦法所稱土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開發(fā)等所使用的資金”改為“本辦法所稱土地儲(chǔ)備資金是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開發(fā)、出讓及分配等所涉及的資金?！?/p>

（2）以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ),對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目取得、開發(fā)整理和出讓進(jìn)行全面反映。具體包括：對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目按全部成本核算,成本內(nèi)容包括出讓前發(fā)生的必要直接支出；反映出讓收入款項(xiàng)的收繳情況。

篇8

關(guān)鍵詞：土地收購(gòu);土地儲(chǔ)備;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

十多年來(lái)我國(guó)土地收儲(chǔ)工作的開展給地方財(cái)政引入大量財(cái)富，不過在經(jīng)營(yíng)土地的同時(shí)也伴隨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此必須引起重視。本人從事土地收儲(chǔ)工作多年，發(fā)現(xiàn)了某些土地收儲(chǔ)工作中存在的問題，探討了土地收儲(chǔ)活動(dòng)中存在的自有風(fēng)險(xiǎn)問題，并根據(jù)這些問題提出出了相應(yīng)的建議。

二、土地儲(chǔ)備資金來(lái)源的現(xiàn)狀

1.部門規(guī)章對(duì)土地儲(chǔ)備資金來(lái)源的限制。2007年國(guó)土資源部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，對(duì)土地儲(chǔ)備資金來(lái)源作出規(guī)定：第一，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的相關(guān)費(fèi)用由土地出讓收入來(lái)安排，包括拆遷補(bǔ)償、征地、土地開發(fā)等費(fèi)用；第二，土地儲(chǔ)備資金由財(cái)政部門從國(guó)有土地收益基金中安排；第三，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按國(guó)家相關(guān)規(guī)定舉借銀行貸款和其他金融機(jī)構(gòu)貸款；第四，用于土地的其他資金必須經(jīng)由財(cái)政部門批準(zhǔn)；第五，上述資金產(chǎn)生的利息收入。下面主要對(duì)前三項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行分析：從第一點(diǎn)來(lái)源來(lái)講，土地出讓收入中安排拆遷補(bǔ)償、征地、土地開發(fā)等費(fèi)用，必須是在土地收儲(chǔ)工作已完成、前期費(fèi)用已發(fā)生、土地已出讓、款項(xiàng)已收回等的前提下才能進(jìn)行。而前期財(cái)政部門返還的墊支費(fèi)用并非實(shí)際意義上的資金來(lái)源，假如土地并沒出讓或者出讓了但沒收到出讓款，此類來(lái)源就不存在。所以，返還的墊支費(fèi)用不該計(jì)作資金來(lái)源的范疇。從第二點(diǎn)來(lái)源來(lái)講，土地儲(chǔ)備資金由財(cái)政部門從國(guó)有土地收益基金中安排，這可作為一個(gè)來(lái)源，但從實(shí)施的具體情況來(lái)看，安排比例在5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于土地收儲(chǔ)所需的資金量，不能滿足實(shí)際需要。從三點(diǎn)來(lái)源來(lái)講，土地收儲(chǔ)資源僅余下銀行貸款和其他金融機(jī)構(gòu)貸款。據(jù)有關(guān)資料表明，截止2003年底，浙江省土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金112億元，其中就銀行貸款就占總量的89%，達(dá)到100億元；青島市財(cái)政在土地儲(chǔ)備中心成立開始，注入周轉(zhuǎn)資金2000萬(wàn)人民幣，到2004年貸款總額是24.5億元；北京市土地整理儲(chǔ)備中心成立之初注入資金1億元，到2006年4月籌措資金達(dá)到110.96億元；長(zhǎng)春市土地收儲(chǔ)中心前期投入1000萬(wàn)元，到2009年10月貸款金額達(dá)到197億元。目前我國(guó)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)有2000多家，如按照1000家中每家向銀行貸款10個(gè)億，那么貸款總金額就能達(dá)到1000億元，當(dāng)然，實(shí)際上遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)。據(jù)相關(guān)報(bào)道，2009年北京一個(gè)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)貸款計(jì)劃就已高達(dá)到1000億元。但從我國(guó)整體土地收儲(chǔ)資金來(lái)源來(lái)講，渠道過于單一，缺乏自由資金，資金結(jié)構(gòu)失衡情況比較嚴(yán)重，而且財(cái)務(wù)費(fèi)用高，土地收儲(chǔ)成本不斷增加。盡管2008年下半年央行已連續(xù)下調(diào)利率，但土地收儲(chǔ)貸款利息仍然很高。2.土地運(yùn)營(yíng)周期與銀行貸款期限不適應(yīng)。中國(guó)人民銀行于2003年了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，該通知嚴(yán)格要求對(duì)土地儲(chǔ)備貸款發(fā)放進(jìn)行控制，其貸款額度不能超出收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，最長(zhǎng)貸款期限不能超過2年。先不論是否土地收儲(chǔ)能與房地產(chǎn)開發(fā)混為一談，單以土地收購(gòu)儲(chǔ)備特點(diǎn)而言，它是一個(gè)周期性長(zhǎng)且資金密集的運(yùn)作過程。國(guó)家規(guī)定土地需凈地出讓，就表明了不單需進(jìn)行土地收儲(chǔ)，還需進(jìn)行土地整理。收儲(chǔ)是一項(xiàng)比較漫長(zhǎng)的過程，需對(duì)每家每戶做摸底調(diào)查，洽談補(bǔ)償費(fèi)用，所花時(shí)間較長(zhǎng)。此外，土地收儲(chǔ)之后并非立即就可出讓，特別是政策性收儲(chǔ)土地，如棚戶區(qū)改造、企業(yè)改制等出讓難度相對(duì)較大。以長(zhǎng)春市為例，2002年長(zhǎng)春市收儲(chǔ)了一家改制企業(yè)用地，因各種原因于2009年才真正完成出讓。據(jù)我國(guó)各地土地儲(chǔ)備融資實(shí)際情形來(lái)將，其貸款主要源于商業(yè)銀行和政策性銀行，而銀行將房地產(chǎn)貸款與土地收儲(chǔ)貸款混合在一起，在這種負(fù)面“搭便車”的影響中，銀行會(huì)對(duì)土地收儲(chǔ)貸款做嚴(yán)格控制。2009年到2016年上半年，盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)受政策影響使得商業(yè)銀行的放貸力度增加，銀行熱衷于土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，增加了放貸量，活躍了各地土地收儲(chǔ)活動(dòng)，但貸款期限2年的規(guī)定沒變，這讓土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)只能采取借新還舊的措施來(lái)保證運(yùn)行。3.宏觀政策對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的不利影響。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策會(huì)直接影響土地收儲(chǔ)，若國(guó)家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如上調(diào)利率，央行將貨幣投放量減少，市場(chǎng)整體購(gòu)買力下降等情況，都會(huì)減少土地出讓，從而造成信用風(fēng)險(xiǎn)的增加。2007年央行連續(xù)加息6次，雖然加息利于鞏固宏觀調(diào)控現(xiàn)有成果有利，但卻將土地收儲(chǔ)成本增加了，特別是給庫(kù)存土地帶來(lái)的影響最大。2008年金融危機(jī)來(lái)臨之際，在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)土地出讓幾乎達(dá)到了停滯階段，還貸特別困難，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加大了土地市場(chǎng)的波動(dòng)。而土地經(jīng)營(yíng)決策部門經(jīng)常會(huì)利用低利率周期，不顧及土地收儲(chǔ)的實(shí)際情況來(lái)加大貸款的數(shù)量，加快土地出讓、收儲(chǔ)的速度，而此種土地收儲(chǔ)行為給經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)不利影響。

三、土地收購(gòu)和儲(chǔ)備中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

1.實(shí)行企業(yè)化的會(huì)計(jì)核算模式。企業(yè)會(huì)計(jì)模式即便是將贏利作為基礎(chǔ)和導(dǎo)向，但他們?cè)S多方法和思想?yún)s有助于土地儲(chǔ)備加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。將此類方法和思想科學(xué)、恰當(dāng)?shù)厝谌氲酵恋貎?chǔ)備中，有助于將土地儲(chǔ)備運(yùn)作更完整地反應(yīng)出來(lái)，給土地儲(chǔ)備在財(cái)務(wù)方向監(jiān)控上提供相應(yīng)的基礎(chǔ)信息，這些方法和思想主要有：（1）權(quán)責(zé)發(fā)生制。事實(shí)表明，權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相比，能夠提供更多可靠和相關(guān)的會(huì)計(jì)信息。《核算辦法》對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生制的應(yīng)用只限于土地儲(chǔ)備收購(gòu)和開發(fā)整理的過程，卻在正式會(huì)計(jì)賬簿中沒有將核算土地出讓款項(xiàng)的收回納入其中，不利于有效、適時(shí)的監(jiān)控土地出讓款項(xiàng)收回的風(fēng)險(xiǎn)。所以，需將《核算辦法》中的權(quán)責(zé)發(fā)生制適用的嚴(yán)格限制進(jìn)行取消，讓土地部門可以最大限度的運(yùn)用權(quán)責(zé)發(fā)生制，從而將土地儲(chǔ)備運(yùn)作的情況真實(shí)完整的反映出來(lái)，為土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提供有效的信息支持。（2）謹(jǐn)慎性原則。應(yīng)收的土地儲(chǔ)備出讓款也同大部分應(yīng)收賬款一般，都可能有壞賬情況的發(fā)生，若將計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的思想引入其中，能有效提高相關(guān)人員對(duì)應(yīng)收土地儲(chǔ)備出讓款發(fā)生壞賬的關(guān)注度，從而對(duì)壞賬的可能做及時(shí)控制和反映。2.制定合理的土地儲(chǔ)備計(jì)劃。對(duì)土地儲(chǔ)備的數(shù)量進(jìn)行有效的調(diào)控，這是土地儲(chǔ)備管理中心的核心任務(wù)，以達(dá)到減小土地積壓的目的，從而保障管理中心能正常運(yùn)營(yíng)。年底土地儲(chǔ)備計(jì)劃必須制定完善，為土地儲(chǔ)備管理工作提供前提條件。土地儲(chǔ)備數(shù)量和時(shí)間具有相應(yīng)的限度，不是越多、越長(zhǎng)就越好，因此需對(duì)儲(chǔ)備時(shí)間和量做合理的確定，有利于控制資金的整體流動(dòng)速度，減少運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。于土地儲(chǔ)備中心運(yùn)營(yíng)而言，建立起有效、科學(xué)的供應(yīng)計(jì)劃以及土地儲(chǔ)備是其重要部分，此環(huán)節(jié)的建立必須對(duì)儲(chǔ)備土地做分類管理以及進(jìn)行分別審核，對(duì)盈利高、盈利低、不盈利等不同情況的儲(chǔ)備土地進(jìn)行區(qū)別管理。盈利大的土地項(xiàng)目需加強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制，充分運(yùn)用融資和自有資金不斷強(qiáng)化盈利能力；盈利能力低或者不盈利的儲(chǔ)備土地，需將自有資金做高效利用，并爭(zhēng)取政府補(bǔ)貼。3.完善土地儲(chǔ)備監(jiān)管體系。無(wú)論是技術(shù)層次還是對(duì)于組織來(lái)講，健全土地儲(chǔ)備監(jiān)管體系都是非常重要的。就從組織方面上來(lái)講，建立完善的監(jiān)管體系是保障土地儲(chǔ)備目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)；從技術(shù)方面來(lái)講，將土地儲(chǔ)備的真實(shí)情況，城市規(guī)劃和土地利用等年度計(jì)劃，通過信息技術(shù)平臺(tái)做到公開透明，讓社會(huì)能夠了解土地收購(gòu)儲(chǔ)備的詳細(xì)情況，從而加強(qiáng)土地儲(chǔ)備中心在社會(huì)上的公信力。建立的監(jiān)管體系重點(diǎn)在三個(gè)方面：第一，全程監(jiān)管土地開發(fā)項(xiàng)目。相關(guān)規(guī)定必須落實(shí)，并做到公平、公正、公開的招投標(biāo)，避免關(guān)系網(wǎng)干擾和暗箱操作。項(xiàng)目監(jiān)管實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制，具體對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度和質(zhì)量做好監(jiān)督，落實(shí)責(zé)任人制，項(xiàng)目資金的具體使用狀況需嚴(yán)格監(jiān)管，將項(xiàng)目驗(yàn)收關(guān)掌握好。項(xiàng)目結(jié)束后，必須召集相關(guān)部門開展項(xiàng)目資金的專項(xiàng)審計(jì)。第二，監(jiān)管好土地儲(chǔ)備資金。加強(qiáng)資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行并做好專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算、專款專用，無(wú)論任何人和單位都不能超出標(biāo)準(zhǔn)開支和支出的相應(yīng)范圍，杜絕挪用和截留項(xiàng)目資金。對(duì)項(xiàng)目資金可實(shí)施集中支付措施，按照所批復(fù)施工合同、項(xiàng)目預(yù)算、工程進(jìn)度來(lái)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行撥付。建立起完善的項(xiàng)目會(huì)計(jì)內(nèi)部稽核制度和核算制度，全程對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)施監(jiān)督和財(cái)務(wù)管理，對(duì)竣工決算需嚴(yán)格把控，不斷規(guī)范項(xiàng)目追蹤問效和業(yè)績(jī)考評(píng)。第三，強(qiáng)化廉政作風(fēng)，并監(jiān)督到位。按照對(duì)相關(guān)工作的排查結(jié)果，將界定的風(fēng)險(xiǎn)崗位做等級(jí)劃分，并根據(jù)這些等級(jí)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理。比如建立匿名風(fēng)險(xiǎn)舉報(bào)箱、意見收集網(wǎng)站，以及將投訴監(jiān)督電話公布于社會(huì)，以便及時(shí)有效的將群眾的舉報(bào)和意見進(jìn)行收集。建立責(zé)任追究制和計(jì)分制，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)信息庫(kù)，健全、嚴(yán)密的預(yù)警系統(tǒng)和機(jī)制，利用對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的及時(shí)有效?？蓪ｍ?xiàng)檢查和日常監(jiān)督進(jìn)行聯(lián)合，建立起聯(lián)合監(jiān)查機(jī)制，并開展定期檢查，從而強(qiáng)化監(jiān)督的效果。4.融資多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。對(duì)于土地儲(chǔ)備管理中心的整體發(fā)展和運(yùn)營(yíng)來(lái)講，資金的籌集渠道和方式有著重大作用。目前我國(guó)土地管理儲(chǔ)備的資金籌集主要是源于銀行貸款，而銀行貸款利率不僅高，還會(huì)因政策調(diào)整而變化，容易造成資金成本的提高，資金的不足，從而加大了土地儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，需加強(qiáng)融資渠道的多元化，通過借鑒相關(guān)行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，可采取土地證券化形式和土地信用產(chǎn)品化形式來(lái)拓展融資渠道，調(diào)整單一融資格局，打破只依賴銀行貸款組成的資金周期短、高利率、有限數(shù)額、高風(fēng)險(xiǎn)的格局。此外，可加強(qiáng)自由資金份額，保留部分土地收益來(lái)作為儲(chǔ)備金，并對(duì)政府財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行積極爭(zhēng)取，不斷對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，從而提高預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力。

作者:趙麗麗 單位:天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部：《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，2006年.

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[3]張宏斌,城市土地儲(chǔ)備制度的功能定位及其實(shí)現(xiàn)機(jī)制,城市效伐明澎XI),42.

[4]國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行：《土地儲(chǔ)備管理辦法》，2007年.

篇9

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)金融管理；土地儲(chǔ)備貸款

中圖分類號(hào)：F830．572　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B　文章編號(hào)：1007－4392(2006)11－0043－03

一、河北省土地儲(chǔ)備貸款的基本情況

2003年以來(lái)，河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，推動(dòng)了全省土地交易市場(chǎng)和土地儲(chǔ)備貸款市場(chǎng)的較快發(fā)展。截至2006年6月末，河北省除華夏、中信、光大3家分支機(jī)構(gòu)外，其他金融機(jī)構(gòu)均不同程度開辦了土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)，累計(jì)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款107億元，全省土地儲(chǔ)備貸款余額為64．1億元。近年來(lái)全省金融機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)以下特征：

一是分機(jī)構(gòu)看，貸款主要集中在國(guó)有商業(yè)銀行和國(guó)家開發(fā)銀行。2006年6月末，全省國(guó)有商業(yè)銀行和開發(fā)銀行土地儲(chǔ)備貸款余額分別為22．5億元和22．1億元，占全部土地儲(chǔ)備貸款余額的比分別為35．1％、34．4％，股份制商業(yè)銀行貸款余額為15億元，占比為23．4％，其他金融機(jī)構(gòu)占比為7．1％。二是分地區(qū)看，貸款主要分布在經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市：場(chǎng)發(fā)展較快地區(qū)。2006年6月末，秦皇島、廊坊、石家莊和保定4城市土地儲(chǔ)備貸款余額分別為17．3億元、11億元、9．4億元和8．2億元，分別占全省的比為27．1％、17．2％、14．7％和12．8％。三是從貸款方式看，以抵、質(zhì)押為主。2006年6月末，全省土地儲(chǔ)備貸款中，抵、質(zhì)押貸款余額58．1億元，占比為90．6％。其中，抵押貸款余額41．1億元，占比64．1％其他貸款中的質(zhì)押貸款余額17億元，占比26．5％；信用貸款余額5．3億元，占比8．3％；保證貸款余額0．7億元，占比1．1％。四是從貸款對(duì)象看，以政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主。2006年6月末，全省金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)放款余額為45．7億元，占全部土地儲(chǔ)備貸款的比為71．3％，其他機(jī)構(gòu)貸款余額1 8．4億元，占比28．7％。五是從貸款用途看，基本全部用于土地儲(chǔ)備。2006年6月末，全省土地儲(chǔ)備貸款中除0．3億元(占比0．5％)是用于土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)外，其余的63．8億元貸款全部用于土地儲(chǔ)備。六是從貸款質(zhì)量看，目前階段土地儲(chǔ)備貸款屬優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)。2003年以來(lái)，全省土地儲(chǔ)備貸款不良率保持在較低水平，2006年6月末僅為0．4％，不良貸款金額為0．2億元。

二、土地儲(chǔ)備貸款管理運(yùn)作流程

河北省金融機(jī)構(gòu)所發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款在嚴(yán)格考查土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金實(shí)力的同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注所征購(gòu)?fù)恋氐氖諆?chǔ)、整理、出讓等各環(huán)節(jié)，嚴(yán)格掌控土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金的流出及流入，努力確保整個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)作全部置于金融部門監(jiān)督之下，具體要求：一是貸款發(fā)放前，盡可能協(xié)調(diào)受補(bǔ)償單位在金融部門開立賬戶。貸款發(fā)放后，做好監(jiān)督支付，將相關(guān)資金轉(zhuǎn)入受償單位賬戶，從而確保貸款資金專項(xiàng)用于征地補(bǔ)償。二是與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議約定土地出讓(劃撥)實(shí)施方案應(yīng)事先征得金融部門同意；土地出讓(劃撥)應(yīng)率先通知相關(guān)金融部門，土地出讓時(shí)應(yīng)有金融部門工作人員參加，從而對(duì)土地出讓進(jìn)度及時(shí)掌握。三是加強(qiáng)對(duì)征購(gòu)?fù)恋氐墓芾?，未?jīng)金融部門同意，不得對(duì)貸款取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)進(jìn)行出讓(轉(zhuǎn)讓)、劃撥、作價(jià)入股等處置。四是在金融部門設(shè)立土地出讓收入專戶，確保所有的土地出讓收入資金全部劃回到相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，近年來(lái)全省金融機(jī)構(gòu)能夠較好地貫徹人民銀行總行的各項(xiàng)信貸管理政策，落實(shí)貸款“三查”制度，在對(duì)貸款項(xiàng)目全面深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)符合授信條件的及時(shí)發(fā)放貸款并辦理抵、質(zhì)押等資產(chǎn)保全手續(xù)。建立臺(tái)帳，定期深入借款單位了解貸款使用情況，監(jiān)督資金流向，跟蹤土地儲(chǔ)備、開發(fā)、供應(yīng)進(jìn)度，確保貸款?？顚Ｓ茫敝潦栈刭J款本息。

三、土地儲(chǔ)備貸款工作中存在的主要問題

(一)土地儲(chǔ)備貸款面臨政府信用風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只是政府為規(guī)范土地交易而成立的機(jī)構(gòu)，不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體，也不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者：一是自有資金少，收購(gòu)?fù)恋刭Y金幾乎全部依賴銀行貸款。石家莊市地產(chǎn)交易市場(chǎng)注冊(cè)資本僅10萬(wàn)元，但目前貸款額卻近7億元。二是政府對(duì)土地的絕對(duì)壟斷。除政府設(shè)立的建設(shè)投資公司外，幾乎所有的土地交易必須通過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行。2006年6月末，建設(shè)投資公司和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款分別占全省金融機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備貸款的29％和71％。三是土地出讓收入作為貸款唯一還款來(lái)源，政府一旦資金緊張或出現(xiàn)誠(chéng)信危機(jī)，隨意上劃和動(dòng)用土地出讓金，金融機(jī)構(gòu)貸款則面臨不能按期歸還的風(fēng)險(xiǎn)。四是抵押物處置難。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一般隸屬政府土地監(jiān)管部門，土地的收購(gòu)、出讓、抵押和登記全部是由一個(gè)部門來(lái)完成，若貸款所購(gòu)?fù)恋爻鍪鄄粫?，金融部門依法維護(hù)金融債權(quán)則而臨很大困難。

(二)土地儲(chǔ)備中心滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)與金融部門信貸管理矛盾

由于土地收購(gòu)、出讓在時(shí)間、面積、地段等方面的多樣性與復(fù)雜性，決定了土地儲(chǔ)備中心在經(jīng)營(yíng)過程中必將實(shí)行滾動(dòng)運(yùn)作，不斷的買入賣出土地，這對(duì)銀行按每宗土地交易貸款，封閉管理，專戶監(jiān)控的管理模式提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，特別是當(dāng)對(duì)儲(chǔ)備較大地塊進(jìn)行分割拍賣時(shí)，由于拍賣進(jìn)度的先后時(shí)間差，對(duì)銀行貸款按合同的回收造成了一定的不確定性，如果監(jiān)控不嚴(yán)，拍賣的土地出讓金很容易被挪作下一宗土地的儲(chǔ)備，同時(shí)，這也造成了銀行貸款期限的確定很難與實(shí)際相匹配。

(三)相關(guān)制度法規(guī)建設(shè)滯后

為了規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一些相關(guān)政策規(guī)定，但大都是2003年以前出臺(tái)的，對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的一些新情況、新問題難以有效制約。據(jù)調(diào)查，由于土地的壟斷經(jīng)營(yíng)和政策法規(guī)的不健全，土地儲(chǔ)備貸款抵押物形式多樣。有的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先將收購(gòu)?fù)恋剡^戶到自己名下，辦理一個(gè)以自身為使用者的土地使用權(quán)證，再到銀行按地塊辦理抵押；有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進(jìn)行抵押。由于缺乏完善的制度和辦法，也使得各行在發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款時(shí)只能比照房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行操作，而土地儲(chǔ)備貸款無(wú)論在貸款操作還是在貸款抵押方面都具有很強(qiáng)的特殊性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，土地儲(chǔ)備中心還款能力較強(qiáng)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，金融機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備貸款將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(四)土地收購(gòu)價(jià)格趨高，貸款展期時(shí)有發(fā)生

房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展拉動(dòng)了地價(jià)的快速上升。據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年上半年全省土地成交價(jià)格同比上升5l％。另?yè)?jù)廊坊人行調(diào)查，2005年該市土地儲(chǔ)備收購(gòu)價(jià)上漲26．5％，

2006年上半年漲幅達(dá)39．1％。土地收購(gòu)價(jià)過高，易造成土地拍賣失敗和貸款逾期的發(fā)生。特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后縣(市)區(qū)的舊城改造項(xiàng)目中，由于涉及政府換屆、農(nóng)民補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)炔豢深A(yù)見因素影響較多，加之土地出讓工作關(guān)聯(lián)性較高，易受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，所以該類貸款運(yùn)作期相對(duì)較長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)在2年合同期內(nèi)無(wú)法收回貸款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不得不通過借新還舊來(lái)延長(zhǎng)貸款期限。

(五)土地運(yùn)作趨熱加大了金融風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，為提升城市形象，各級(jí)政府不斷增加基礎(chǔ)設(shè)施投入，加快城市向外擴(kuò)張速度。由此造成上地的區(qū)域規(guī)劃規(guī)模迅速擴(kuò)大，土地出讓壓力加大，銀行貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。

四、措施和建議

(一)健全政策法規(guī)，建立具有獨(dú)立市場(chǎng)主體地位的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

一是應(yīng)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，建立資金實(shí)力雄厚、內(nèi)控機(jī)制健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范的土地儲(chǔ)備營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)；二是總行應(yīng)盡快出臺(tái)《土地儲(chǔ)備貸款管理辦法》，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款準(zhǔn)人管理，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款發(fā)放范圍，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)選取地理位置較佳、規(guī)劃條件附加值較高、出讓價(jià)格預(yù)期高的地塊發(fā)放貸款，以防范因土地出讓困難造成貸款收回風(fēng)險(xiǎn)。

(二)區(qū)別對(duì)待，規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)

當(dāng)前，土地增值收益是各級(jí)政府籌措建設(shè)資金的一項(xiàng)重要渠道。建議總行根據(jù)全國(guó)各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、市場(chǎng)化程度高低、政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)行政手段的強(qiáng)弱等情況，采取鼓勵(lì)、維持和限制等不同的信貸管理政策，通過規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，約束或消弱政府的投資沖動(dòng)。在現(xiàn)階段，可將金融機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備貸款額度與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資本金掛鉤，要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從金融機(jī)構(gòu)獲得的貸款總額不得超過其注冊(cè)資本的一定比例，即以資本總額制約資產(chǎn)規(guī)模，促使政府部門增加其資本金，降低金融部門貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)處理好土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)與信貸管理的關(guān)系

為防止土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)后造成金融部門貸款的失控，建議總行與國(guó)土資源部協(xié)商聯(lián)合下發(fā)文件，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理和運(yùn)作。明確金融部門有權(quán)對(duì)貸款所購(gòu)?fù)恋氐氖召?gòu)、補(bǔ)償、儲(chǔ)備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及出售等全過程實(shí)施監(jiān)控，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須予以協(xié)助和配合。收購(gòu)?fù)恋氐馁Y金數(shù)額必須經(jīng)過土地儲(chǔ)備中心的上級(jí)主管部門的認(rèn)可，金融機(jī)構(gòu)的資金應(yīng)直接劃入被征地單位帳戶；土地出讓后的資金不得直接用于滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在扣除經(jīng)營(yíng)成本后首先償還銀行貸款。

(四)開展土地儲(chǔ)備的執(zhí)法檢查

人民銀行、國(guó)家銀監(jiān)會(huì)與建設(shè)部、國(guó)土資源部等部門要聯(lián)合開展土地儲(chǔ)備狀況的執(zhí)法檢查，加大對(duì)土地市場(chǎng)的整飴力度，深入挖掘和查處土地儲(chǔ)備過程中涉及金融機(jī)構(gòu)及政府職能部門的違規(guī)違法行為，采取有效措施，確保土地儲(chǔ)備和土地交易市場(chǎng)的規(guī)范有序運(yùn)行。

篇10

縣國(guó)土局下屬事業(yè)單位涉及資金來(lái)往的具體有：

1.云府土地儲(chǔ)備中心。為全額撥款事業(yè)單位，主要負(fù)責(zé)制定、修訂本縣國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備管理工作的有關(guān)規(guī)定和管理辦法；負(fù)責(zé)實(shí)施本縣行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地的的回收、收購(gòu)和置換與已被征用征收土地的收儲(chǔ)工作；負(fù)責(zé)籌措并運(yùn)行土地儲(chǔ)備資金工作，按時(shí)上報(bào)資金活動(dòng)情況。現(xiàn)在編人員5人。

2.耕發(fā)土地整理開發(fā)中心。為國(guó)有企業(yè)單位，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本縣土地開發(fā)整理、建設(shè)用地復(fù)墾和農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目工作，做好項(xiàng)目立項(xiàng)、驗(yàn)收相關(guān)材料組件上報(bào)，落實(shí)項(xiàng)目監(jiān)管，以及項(xiàng)目資金撥付等工作。同時(shí)負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理、建設(shè)用地復(fù)墾和農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目各類檔案管理及系統(tǒng)報(bào)備等工作?，F(xiàn)在編人員5人。

3.統(tǒng)一征地事務(wù)所。為全額撥款事業(yè)單位，主要負(fù)責(zé)土地征收有關(guān)法律、法規(guī)和政策的貫徹執(zhí)行；編制全縣土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制訂土地征收政策處理辦法和有關(guān)規(guī)定；組織實(shí)施全縣土地征收中的征地調(diào)查、征地協(xié)議簽訂，擬定征地方案、征地補(bǔ)償?shù)日鞯厥聞?wù)；協(xié)助農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收方案上報(bào)省政府審批工作，現(xiàn)在編人員2人。

4.土地勘察測(cè)繪隊(duì)。為自收自支事業(yè)單位，負(fù)責(zé)全縣建設(shè)用地項(xiàng)目的勘測(cè)定界工作；負(fù)責(zé)全縣建設(shè)用地項(xiàng)目的勘測(cè)定界工作；負(fù)責(zé)全縣收儲(chǔ)土地的測(cè)量和地籍管理測(cè)量工作；負(fù)責(zé)外業(yè)測(cè)量后的內(nèi)業(yè)圖件處理工作，保管和利用有關(guān)技術(shù)圖紙，及時(shí)歸檔測(cè)繪檔案，保全測(cè)繪數(shù)據(jù)，管好測(cè)繪圖件工作，現(xiàn)在編人員4人。

二、內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容

重點(diǎn)審計(jì)單位財(cái)政財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合法性、效益性審查，通過對(duì)單位經(jīng)費(fèi)使用情況的檢查和分析，促使單位節(jié)約開支，提高經(jīng)費(fèi)管理水平，提高效能，同時(shí)也促進(jìn)單位的廉政建設(shè)。

三、內(nèi)部審計(jì)的方式

采用委托縣審計(jì)局、內(nèi)審協(xié)會(huì)組織單位和本系統(tǒng)內(nèi)具有審計(jì)資質(zhì)人員相結(jié)合的方式進(jìn)行審計(jì)。

四、“三年輪審”和2013年內(nèi)部審計(jì)工作安排

2013年：云府土地儲(chǔ)備中心。