導語：如何才能寫好一篇房地產稅收籌劃思路，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產；稅收；問題；對策

【中圖分類號】TU119【文獻標識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴隨著市場經濟的發(fā)展，我國房地產業(yè)也突飛猛進，已經成為了經濟發(fā)展中成為提升國民經濟指數的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產業(yè)關聯(lián)性，也推動了多個產業(yè)部門的進步，并且房地產行業(yè)己經發(fā)展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據有關部門統(tǒng)計，2010年房地產業(yè)保持較快增長，全年地產商投資開發(fā)48267億元，比以往增長33.2%。但房地產行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發(fā)項目時間周期長、工程預算結構復雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴重[1]。房地產稅收制度已經成為了調節(jié)各地房地產各經濟主體利益關系的重要手段。認真剖析探討地產界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結了房地產業(yè)界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產業(yè)稅收監(jiān)管效果。

一、目前房地產稅收中存在的常見問題

即使我國近幾年房地產稅收增長幅度較大，但是基于地產行業(yè)特殊的經營和復雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產稅稅種，征管的難度比較大，再有地產開發(fā)企業(yè)比較嚴重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴重流失的房地產行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經成為稅務部門常見的難點和社會關注的焦點。地產業(yè)界存在的問題主要表現在以下幾個方面：

1、漏征漏管現象較為嚴重

少數就職于管理房地產稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F在普遍存在的現象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數據，形象的催催稅款，對經營情況卻撒手不管，也不去核實申報數據的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴重后果[3]。

2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款

根據《房地產企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關規(guī)定，房地產企業(yè)的收入總額應當涵蓋了生產經營收入情況和其他收入。其中，其他收入應當包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產轉讓收入、固定資產收入以及其他相關部門代收的費用等。審計過程中發(fā)現，企業(yè)經常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據國稅發(fā)(2006)31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現、”某些不法房地產公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質，用銀行按揭款項的方式記入其他應付款，不作預售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。

3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力

房地產行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國土、物價、房管等。稅務部門對地產界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調配合，這樣掌握房地產企業(yè)的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協(xié)調往來款核算機制，導致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關法律或者規(guī)章來約束有關部門對房地產業(yè)界的護稅行為，導致房地產在稅收管理過程中基礎差、資料采集不夠，很多房地產企業(yè)納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長、預算核算過程復雜，因此房地產涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現國家對房地產行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。

二、針對于目前房地產稅收一些問題的對策

縱觀當前我國房地產稅收征管中存在的普遍問題及房地產業(yè)的特點，想要從根本上來解決日前房地產業(yè)的稅款征收問題，只有通過協(xié)調各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴格加強環(huán)節(jié)控制，全面的實施房地產稅收夫人一體化管理，用科學化、專業(yè)化、精細化、社會化管理來征收房地產稅收，從而提升房地產稅收征管水平[4]。

1、要加強管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現象

地稅部門要加強與相關部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機關要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細電子檔案，使稅務管理員能夠定期普查工作目標更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細信息，根除接受稅源信息的被動行為。

2、清理房地產業(yè)流轉環(huán)節(jié)不必要的稅費

合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費項目，適當減輕房產環(huán)節(jié)的負擔。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復雜，基于基層稅務干部的業(yè)務水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應該確定適度的稅務征收率和適當的減少稅率級數，還有使房地產增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務部門課稅成本以及義務納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質投資回報充分考慮，并適當扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發(fā)逃稅行為?？梢钥紤]房地產業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。

3、強化部門間配合，健全護稅網絡信息化技術一體化管理

房地產開發(fā)所運行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強協(xié)調與土地、房產管理、規(guī)劃局、銀行等相關部門的聯(lián)系，定期與這些部門進行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細嚴格的實施稅務征收一體化的管理、還要請有關部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產、土地等相關部門的相關證照，把握住稅收源泉的控管的關鍵，從根本上補救稅收漏洞、及時清算達到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質量和治理稅收管理上的漏洞。

三、結論

綜上所述，房地產快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財務的關口，促進房地產稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實現企業(yè)的價值最優(yōu)化。

參考文獻

[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經濟師》，2005年第5期

[2]吳躍云.《房地產企業(yè)納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期

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關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用

房地產業(yè)連續(xù)數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產規(guī)劃、建設施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務籌劃在商業(yè)類房地產企業(yè)中的發(fā)展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃管理問題進行分析，

一、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃也是房地產企業(yè)對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節(jié)生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規(guī)定。等到經濟業(yè)務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關注會計、稅務等相關政策法規(guī)的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產企業(yè)減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。

（二）商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產企業(yè)的財務特征。第一，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃需要滿足房地產企業(yè)精細財務管理的需要。房地產企業(yè)經營業(yè)務多元化，主要開發(fā)、經營活動包括：設計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務等。商業(yè)類房地產橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業(yè)務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業(yè)表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業(yè)類房地產企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業(yè)主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業(yè)成本、費用龐大，房地產開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業(yè)的稅務籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產企業(yè)稅務籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃存在問題分析

（一）商業(yè)類房地產業(yè)稅務籌劃風險偏高 房地產業(yè)尤其是商業(yè)類房地產業(yè)是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業(yè)類房地產企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃風險遠高于其他行業(yè)。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業(yè)類房地產稅務籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務籌劃的風險，使企業(yè)對稅務籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產企業(yè)自身經營業(yè)務的多變性。雖然房地產企業(yè)只是建設施工并處理自己的開發(fā)產品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務的選擇。對于開發(fā)產品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉讓，企業(yè)可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業(yè)對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業(yè)又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務籌劃的風險。

（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業(yè)類房地產企業(yè)復雜的業(yè)務需要精細的財務管理，很多企業(yè)沒有復雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產權不明確，就轉給物業(yè)，不按開發(fā)產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調增應納稅所得額；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業(yè)享受的相關稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業(yè)稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務行政執(zhí)法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執(zhí)行。因此，稅務籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產企業(yè)稅務籌劃的對策

（一）全面防范稅收風險因素 無論商業(yè)類房地產企業(yè)的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業(yè)經營環(huán)境和房地產業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業(yè)總體稅務風險的深刻反映。企業(yè)在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風險分析。對于房地產企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產品的處理方式。房地產企業(yè)對開發(fā)產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產企業(yè)受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產企業(yè)將開發(fā)完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業(yè)。根據規(guī)定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產企業(yè)營業(yè)稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產品的處理方式。房地產企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發(fā)產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產品的轉讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產品的成本。開發(fā)產品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風險分析。企業(yè)所得稅是對房地產企業(yè)經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業(yè)在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小?？傊?，企業(yè)所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產品的成本越小，企業(yè)的經營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產品的預售時間和進度。開發(fā)產品預售時間越早，按預售收入預繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產品預售收入越大，預繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產品竣工后，企業(yè)應對預繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。

（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業(yè)法律、法規(guī)種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業(yè)應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

（三）提升企業(yè)稅務籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應有的職業(yè)道德。任何稅務籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業(yè)領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領導提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務籌劃的專業(yè)性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業(yè)的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業(yè)經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業(yè)的業(yè)務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業(yè)應加強與當地稅務機關的溝通。

再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當地稅務機關對相關法規(guī)政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業(yè)要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。

參考文獻：