導(dǎo)語：如何才能寫好一篇集體土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

石景山區(qū)房地局：

你局“關(guān)于集體土地房屋能否確權(quán)發(fā)證的請示”的來文收悉?，F(xiàn)就有關(guān)問題答復(fù)中下：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的要求，農(nóng)村集體土地所有者，集體土地使用者可以申請土地登記，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責(zé)。但是，由于我市對于此項工作尚未進行全面部署，目前暫不宜全面進行。對于個別急需領(lǐng)證的集體土地使用者，你局可以按照國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》及《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求，先進行試點，待仝市統(tǒng)一部署后，再全面展開。

根據(jù)建設(shè)部的要求，對于集體土地上的房屋，暫不進行登記發(fā)證工作。

篇2

村征地通告范文一

為了加快城市建設(shè)步伐，實現(xiàn)縣域經(jīng)濟跨越式發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和相關(guān)政策的規(guī)定，__縣人民政府?dāng)M征收位于__鄉(xiāng)村___村、___村集體土地,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)征地事項通告如下：

一、征地面積、地類擬征收土地總面積1368畝。(具體面積及地類以國土部門勘測定界為準)

二、征地用途、位置擬征收土地用途：商服用地、住宅用地及文體娛樂用地，位置：__縣大路鄉(xiāng)___村、___村(具體征地范圍以國土部門勘測定界為準)。

三、征地補償標(biāo)準、安置途徑擬征收土地面積1368畝，征地補償費(土地補償費、安置補助費、青苗補償費)標(biāo)準按照《湖北省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準和區(qū)片綜合地價的通知》(鄂政發(fā)(2009)46號)等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，地上附著物的補償按照我縣制定的相關(guān)標(biāo)準執(zhí)行。

四、其他事項1、自本通告公布之日起，__縣人民政府組織相關(guān)部門對被征收土地實施征收，任何單位和個人不得干擾、阻撓。2、自本通告公布之日起，被征地范圍內(nèi)突擊搶搭搶建的建(構(gòu))筑物、搶栽搶種的地面附著物一律不予補償?shù)怯?，本通告自之日起生效?/p>

特此通告

__縣人民政府

二〇__年六月十八日

村征地通告范文二

經(jīng)省人民政府批準(粵國土資(建)字[2015]523號文)，需將花都區(qū)花城街羅仙村、三東村、石崗村屬下的集體土地19.4325公頃(合291.4875畝)征收為國有土地。現(xiàn)將經(jīng)依法批準的《征收土地方案》和市人民政府批準的《征地補償安置方案》內(nèi)容和有關(guān)事項通告如下：

一、建設(shè)用地項目名稱：花都中軸線六地塊。

二、征收土地位置：花都區(qū)花城街羅仙村、三東村、石崗村(四至范圍詳見附圖)。

三、被征地村及面積：

花都區(qū)花城街羅仙村的集體土地19.2055公頃(合 288.0825畝)，其中耕地4.1578公頃(合62.367畝)，園地1.3774公頃(合20.661畝)，林地0.9956公頃(合14.934畝)，養(yǎng)殖水面1.6755公頃(合25.1325畝)，其他農(nóng)用地1.2262公頃(合18.393畝)，未利用地1.3026公頃(合19.539畝)，建設(shè)用地7.8764公頃(合118.146畝)。

花都區(qū)花城街三東村的集體土地0.036公頃(合 0.54畝)，其中耕地0.0008公頃(合0.012畝)，其他農(nóng)用地0.0352公頃(合0.528畝)。

花都區(qū)花城街石崗村的集體土地0.191公頃(合 2.865畝)，其中耕地0.0221公頃(合0.3315畝)，養(yǎng)殖水面0.1689公頃(合2.5335畝)。

村征地通告范文三

金華市婺城區(qū)2016年度計劃第二批次建設(shè)用地需征收婺城區(qū)羅店鎮(zhèn)上張家村集體土地5.9407公頃。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》和《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)浙江省人民政府批準的《征收土地方案》(浙土字A[2016]-0051號)，擬定《征地補償安置方案》。現(xiàn)將擬定的《征地補償安置方案》和有關(guān)事項通告如下：

一、被征收集體所有土地村：婺城區(qū)羅店鎮(zhèn)上張家村。

二、被征土地四至范圍詳見征地紅線圖。

篇3

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：

1）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當(dāng)然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。

為此，應(yīng)首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。

第四，與時俱進，修改不應(yīng)時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

zuozhe:彭鑫

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔(dān)保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

篇4

石景山區(qū)房地局：

你局“關(guān)于集體土地入股經(jīng)營如何辦理手續(xù)問題的請示”的來文收悉。現(xiàn)就有關(guān)問題答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十條、國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號）精神及北京市人民政府法制辦公室等四部門《關(guān)于郊區(qū)土地開發(fā)利用若干問題的暫行規(guī)定》（京政農(nóng)〔1993〕83號）的有關(guān)規(guī)定：“鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織可以以集體所有的土地資產(chǎn)作價入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓，并按國家有關(guān)政策交納土地使用費（稅）?！?/p>

興辦內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，應(yīng)按北京市實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第五章的有關(guān)規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。經(jīng)依法批準用地后，集體土地使用單位應(yīng)當(dāng)在接到有批準權(quán)的人民政府批準用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準用地文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)權(quán)屬登記部門申請集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。待工程竣工驗收后，再辦理集體土地使用權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。集體土地使用權(quán)登記發(fā)證程序與國有土地使用權(quán)登記發(fā)證程序相同。集體土地使用證應(yīng)發(fā)給具有法人資格的內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。集體土地所有證應(yīng)發(fā)給出地一方的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

篇5

（1）所有權(quán)主體問題

。關(guān)于土地所有權(quán)主體的界定，在各項法律、通則、條例中，規(guī)定了國有土地和集體主體的標(biāo)準，至于集體主體所有權(quán)登記確權(quán)的操作方法，暫時尚未有明確的依據(jù)。譬如《土地登記辦法》中規(guī)定集體土地所有權(quán)申請代表身份，其中提到兩類主體，一是村民委員會，二是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織和法定代表人，但假設(shè)村民委員會和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織同時存在，但具體由哪方主體確權(quán)登記，沒有明確規(guī)定。再如農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織如何申請，才能夠具備所有權(quán)登記的資格等。在目前的法律、通則和條例中，都還沒有明確的規(guī)定，這將影響集體土地所有權(quán)登記的意義。

（2）所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容問題。

根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，在農(nóng)村集體土地登記之前，每宗土地權(quán)利內(nèi)容的明確，是保證登記合法性，并減少土地糾紛的重要前提。至于權(quán)利內(nèi)容一般有兩種確定方法：第一種方法是法律規(guī)定，第二種方法是在合同中，在不違背法律基本原則的情況下，由雙方當(dāng)時在和合同中商榷約定。作者認為土地所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容，集中于收益和處分兩個方面，但中國農(nóng)村集體土地所有制現(xiàn)實約束的問題，這兩項權(quán)利內(nèi)容始終不明朗，譬如所有權(quán)主體分配土地的方法、土地收益的獲取方法，以及哪些所有權(quán)行為是被允許或者被禁止等，都有待進一步規(guī)定。

（3）所有權(quán)登記發(fā)證技術(shù)問題。

在土地登記發(fā)證之前，需要以土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、制圖，確定土地的界址、宗地界址資料、界址空間位置等，尤其在宗地圖制作的環(huán)節(jié)，必須耗費足夠經(jīng)費爭取先進技術(shù)的支持。就目前農(nóng)村集體土體所有權(quán)登記發(fā)證的技術(shù)現(xiàn)狀分析，調(diào)繪的界限局限于村一級，并且未能掌握更新的土地詳查圖件資料，即便土地已經(jīng)變更，也沒有及時在圖件上更新，這種情況在很多地區(qū)的農(nóng)村集體土地登記時比比皆是，正面要求我們盡快突破土地登記費用的約束，應(yīng)用較為先進的登記發(fā)證技術(shù)，方可滿足變更調(diào)查的土地登記需求。

2農(nóng)村集體土地登記問題解決思路

針對以上所提到的農(nóng)村集體土地登記問題，這些問題對于土地產(chǎn)權(quán)的維護、土地糾紛的消除、土地利用效率的提高，十分不和。為此，作者將針對這些問題，提出了相應(yīng)的解決思路：

2.1所有權(quán)主體

目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法律規(guī)定，在《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條、《農(nóng)業(yè)法》第11條、《土地登記辦法》第11條，都有了相關(guān)的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上，所有權(quán)主體的界定，應(yīng)重點思考“如何選擇何種類型的組織，成為農(nóng)村集體土體所有權(quán)的擁有者”。作者建議：首先根據(jù)地域范圍，選擇農(nóng)民組成的集體，或者農(nóng)村的群體，作為集體土地的所有者，這里的“地域范圍”，可理解為自然村和村小組，將其視為土地承包經(jīng)營權(quán)分配的基本單元，譬如自然村為單位時，全體村民為土地所有者，在村民之間實行承包土地的分配和調(diào)節(jié)，而以村小組為單位時。全體村民組成的村集體為土地的所有者，具體可根據(jù)所在地域客觀情況而定;其次是分離集體土地登記相關(guān)的行政權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)力，其中包括委托權(quán)、法定授權(quán)等，必須嚴厲禁止村民委員會干涉所有者的土地財產(chǎn)權(quán)利，同時在日常事務(wù)中，凡是重大的事項商議，集體土地所有者的全部成員都必須參加，這樣才能夠與土地管理的民主建設(shè)相吻合;最后是限定土地所有權(quán)成員的資格，包括資格條件和資格喪失的界定，譬如出門就業(yè)或者求學(xué)時，不能有相應(yīng)的所有權(quán)權(quán)利。

2.2所有權(quán)內(nèi)容

所有權(quán)內(nèi)容的界定，主要包括集體土地的限制和所有者權(quán)利的規(guī)定，前者在《憲法》第10條、《礦產(chǎn)資源法》第2條、《城市房地產(chǎn)管理法》第8條、《土地管理法》第2條等當(dāng)中，有幾項主要的條款，后者僅在《土地管理法》中，以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理的內(nèi)容體現(xiàn)，至于農(nóng)民集體所擁有權(quán)利的內(nèi)容，以及所有者權(quán)利的內(nèi)涵，同樣是土地所有權(quán)中舉足輕重的內(nèi)容。作者建議分別從集體土地的占有、使用、收益、處分四個方面解讀，為實現(xiàn)土地利用的高效性，可采用“兩權(quán)分離”的方法，重新定義土地所有者如何獲取土地的收益。《憲法》指出集體財產(chǎn)神圣不可侵犯，農(nóng)村集體土地的所有者，是由個體農(nóng)民組成，如果我們未能保護好農(nóng)民的利益，作為集體財產(chǎn)的集體土地，沒有得到有效保護，為此自然需要規(guī)定農(nóng)民享有集體土地所有權(quán)收益相應(yīng)的分享權(quán)利，基于該視角界定，表示農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營的收益權(quán)，等同于集體土地所有權(quán)收益權(quán)的保護，此時自然能夠避免假借集體名義違規(guī)共享土地收益分配的情況，適時在農(nóng)村集體土地登記確權(quán)時，集體土地的處分權(quán)利、程序、方式和限制等，將更加趨向于科學(xué)合理。

2.3所有權(quán)登記發(fā)證

針對農(nóng)村集體土地所有權(quán)界定時，沒有提出“集體經(jīng)濟組織”的情況，作者認為有必要重新賦予農(nóng)民集體組織結(jié)構(gòu)和法定代表人的資格，在所有權(quán)登記和發(fā)證期間，農(nóng)民不再是松散的單一主體，而代表全部農(nóng)村集體的利益，此時土地證書發(fā)放的對象，以及由何方主體保管土地所有權(quán)證書，都要具備合理可行的申請方法。作者建議：對于組織形式不健全的農(nóng)民集體，其土地的所有者，界定為村委會，村委會在土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，代表村民進行土地所有權(quán)證書的保管，但在權(quán)之外，土地的收益、分配和處分，則歸全體農(nóng)民集體所有。在此就能從成本理論角度解讀，集體土地所有者的登記發(fā)證，采用“一村一證”的方法，能夠奏效地節(jié)約成本，并規(guī)避權(quán)限不明而導(dǎo)致利益糾紛問題的出現(xiàn)。至于那些組織形式健全的土地所有者權(quán)利，則應(yīng)該由法定代表人和指定組織機構(gòu)進行登記申請，這一點在《土地登記辦法》中，已經(jīng)有了詳盡的闡述，在此就毋庸置言，僅需保證登記申請所提交的資料符合要求即可。

3結(jié)束語

篇6

當(dāng)日的會議強調(diào)，此項試點的基本思路是，在國家法律和政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機構(gòu)，銀行即向農(nóng)戶提供信貸，這一政府授權(quán)機構(gòu)為此提供保證。

梅州農(nóng)村金改的依據(jù)，是《廣東省建設(shè)珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合試驗區(qū)總體方案》。金改方案提出，廣東將在有條件的縣試點農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作，盡快使農(nóng)村集體資產(chǎn)“由虛變實”。農(nóng)民需要融資時，可以將宅基地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

參與了兩次相關(guān)研討會的中山大學(xué)法學(xué)院民法學(xué)教授張民安告訴時代周報記者，早在四年前廣州計劃試點時，就已開始了對農(nóng)村土地用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的調(diào)查研究。在他看來，這次的梅州金融改革實際上對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，“如果不從法律層面上來進行實質(zhì)性的改革，那么這個改革到最后就會以失敗告終?！?/p>

農(nóng)村金改將面臨法律障礙

時代周報：梅州這次農(nóng)村金融改革中涉及到農(nóng)村宅基地抵押貸款，你是如何看待這一概念的？

張民安：這次的梅州金融改革實際上是對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，很多的改革內(nèi)容都跟法律是有沖突的，如果不從法律層面上來進行實質(zhì)性的改革，那么這個改革到最后就會以失敗告終。

時代周報：你覺得梅州此次的金改，最大的障礙來自于哪里？

張民安：梅州的改革至少在法律層面上是有障礙的，而且這個障礙并不是一般規(guī)章制度的障礙，是國家層面大法的障礙?！段餀?quán)法》對農(nóng)村宅基地如何取得，如何使用，能否抵押，有明確規(guī)定。再一個就是《土地管理法》也有明確的規(guī)定，第三個就是《擔(dān)保法》對哪些財產(chǎn)能夠作為抵押都是有明確規(guī)定的。所以解決農(nóng)村的宅基地問題，最大的障礙在于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》這三個國家大法，這是屬于民法的內(nèi)容。

因此，一個地方政府如果要進行任何形式的改革，最底線就是無法突破國家大法，尤其是宅基地的改革，你不能突破《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》這些構(gòu)成民法層面的基本大法。第一，總體上來講，中國的民法在對待宅基地的態(tài)度上是非常保守的。就是農(nóng)民宅基地的取得要通過上面所述的三個大法，申請—審批—獲得這樣一種嚴格的形式。第二，取得農(nóng)民宅基地的方式也是高度管制，嚴格限制。一旦你取得宅基地的使用權(quán)，那宅基地只能作為住所來使用它，或者在宅基地旁邊建一些附屬物，例如豬圈、雞欄等。第三，就是不允許農(nóng)民的宅基地出賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保。農(nóng)民的宅基地可以轉(zhuǎn)讓給本村的村民，但即使是本村村民也是要取得擁有宅基地資格的。第四，農(nóng)民的宅基地不能夠從事生產(chǎn)或者經(jīng)營。第五，農(nóng)民的宅基地是不能抵押的。為什么現(xiàn)行的法律明確禁止農(nóng)民把宅基地抵押給銀行呢，一旦允許農(nóng)民的宅基地作為抵押物，那就意味著農(nóng)民的宅基地就會成為一個自由交易的財產(chǎn)，導(dǎo)致的結(jié)果可能是，農(nóng)民都把宅基地拿去銀行抵押貸款，資本是運轉(zhuǎn)活了，但是由于村民可能會反復(fù)多次地將宅基地作為抵押物，這樣使得集體土地的面積越來越小。

三大法與土地集體所有權(quán)沖突

時代周報：你覺得中國現(xiàn)行對農(nóng)村宅基地的法律體系是否合理嗎？

張民安：我國的《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》對于農(nóng)村宅基地的管制是存在很大的問題，規(guī)范調(diào)整宅基地的三部大法，《物權(quán)法》《擔(dān)保法》在民法性質(zhì)上屬于私法，私法調(diào)整私人之間的關(guān)系，政府是不能干預(yù)的，是由民事主體自己權(quán)衡利害關(guān)系來解決事情?，F(xiàn)在最主要的問題是，農(nóng)民的宅基地問題是由私法來調(diào)整還是由公法來解決，如果是民法上的問題，則一定要遵守民法上“意思自治”的原則，應(yīng)當(dāng)由民事主體自己來決定。既然這個土地是農(nóng)民集體土地，該怎么使用，如何使用都是農(nóng)民自己的事情。所以我說現(xiàn)在宅基地的問題實際上犯了一個嚴重的錯誤，把原本是私法上的問題公法化，管理色彩非常強，帶有計劃經(jīng)濟時代的烙印。違反了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》這些私法性質(zhì)的法律精神。

其次，對宅基地的高度管制、嚴格管理違反了宅基地本身的性質(zhì)。按中國現(xiàn)行的《物權(quán)法》《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民取得宅基地不是取得所有權(quán)，僅僅只是取得使用權(quán)，使用權(quán)是建立在集體組織享有所有權(quán)的基礎(chǔ)之上。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)歸農(nóng)民，農(nóng)民享有所有權(quán)就意味著他享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這是民法上一個最基本的知識。占有，這些土地是我們集體成員的；使用，我使用它來種茶業(yè)，養(yǎng)魚，做工廠，建廠房；收益，我可以把它出租；處分，我們可以把集體土地賣給別人。但是現(xiàn)在，《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》一方面認為農(nóng)民對土地享有所有權(quán)，這個所有權(quán)就意味著農(nóng)民可以把他的一部分分給組織成員作為宅基地，就意味著作為集體組織，他們村民可以處分這個土地，那你為什么又限制集體組織的成員來處分他的東西？

時代周報：那么是否可以認為，上述三種大法本身就與“農(nóng)民集體所有權(quán)”這個制度相沖突？

張民安：確實如此，所有權(quán)不管是集體的也罷，國家的也罷，個人的也罷，所有權(quán)天生的就有處分權(quán)。但是為什么又要限制農(nóng)民把他的宅基地用來抵押呢？按照現(xiàn)在的法律，實際上已經(jīng)違反了我們《物權(quán)法》上最基本的理論，就是剝奪了農(nóng)民享有宅基地的所有權(quán)，它也剝奪了農(nóng)民集體土地組織成員所享有的自由決定宅基地處分的權(quán)利。直接地說，農(nóng)村集體土地所有權(quán)或農(nóng)村宅基地所有權(quán)變得不完整。這就導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)跟國有土地所有權(quán)是不平等的。當(dāng)一個主體對一個客體喪失處分權(quán)的時候，就已經(jīng)背離了所有權(quán)的性質(zhì)。

宅基地應(yīng)進入流通市場

篇7

一、我國集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的國有與集體“兩種產(chǎn)權(quán)”制度形成了兩個分割的土地市場。現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定禁止農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但早在20世紀80年代，我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)就普遍以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地的隱形市場實際上早就客觀存在?，F(xiàn)在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現(xiàn)象與現(xiàn)行集體建設(shè)用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對集體建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)問題進行了規(guī)定。該《辦法》在全國第一次對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍、用途、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問題都作出了具體明確的規(guī)定。但在全國范圍內(nèi)適用的法律法規(guī)至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)一直處于比較尷尬的地位。

二、集體土地流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)的歸屬不明

在與土地集體所有權(quán)相關(guān)的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權(quán)主體并不明晰。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規(guī)定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產(chǎn)權(quán)被籠統(tǒng)地界定為集體所有?！睹穹ㄍ▌t》第74條第2款規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村民合作社等集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。在《農(nóng)業(yè)法》中則被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”由此可見，集體土地所有權(quán)的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村民集體經(jīng)濟組織、村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。

（二）法律對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定嚴重滯后

對于集體土地流轉(zhuǎn)，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關(guān)的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”據(jù)此，農(nóng)民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設(shè)用地，都必須通過征收轉(zhuǎn)為國有后才能出讓。這意味著，農(nóng)民實際上并沒有對集體土地的處分權(quán)，當(dāng)然也就沒有土地財產(chǎn)權(quán)，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建自用。即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)，也就是說，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。而現(xiàn)實中，大量集體土地通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的企業(yè)和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉(zhuǎn)用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)，已成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的重要組成部分，經(jīng)濟發(fā)展和用地矛盾十分突出。

（三）當(dāng)前我國的農(nóng)地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經(jīng)濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權(quán)并非私法意義上的權(quán)利，而是公法意義上的權(quán)力，是依據(jù)國家或行政管理權(quán)行使的在市場經(jīng)濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應(yīng)由社會或市場主體（包括國有企業(yè)）來完成的事業(yè)，利用自己手中的公權(quán)力，隨意低價征用農(nóng)地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農(nóng)民卻得不到應(yīng)得的補償或補償很少，引發(fā)了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉(zhuǎn)進行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場

土地作為要素市場特殊商品，應(yīng)通過市場機制調(diào)節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現(xiàn)土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，賦予集體土地與國有土地同等權(quán)利

保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉(zhuǎn)，為實現(xiàn)集體土地和國有土地同等權(quán)利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉(zhuǎn)并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎(chǔ)。

（三）集約節(jié)約利用土地，加強總量控制與用途管制，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

集約節(jié)約利用土地資源是國家指導(dǎo)土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體土地流轉(zhuǎn)必須遵循的基本原則。要通過經(jīng)濟、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農(nóng)村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節(jié)約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應(yīng)的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體土地供應(yīng)指標(biāo)納入年度供應(yīng)計劃等手段來規(guī)范。

（四）完善集體土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權(quán)在所有制基礎(chǔ)上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權(quán)上可以設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)，且建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)；邏輯上的推論應(yīng)是集體土地所有權(quán)上亦可設(shè)定集體建設(shè)用地使用權(quán)，且集體建設(shè)用地使用權(quán)亦可依法流轉(zhuǎn)。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規(guī)范農(nóng)村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設(shè)用地出租、轉(zhuǎn)讓的條款已完全滯后于農(nóng)村土地市場的現(xiàn)實，這一滯后不僅降低了法律的權(quán)威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權(quán)利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個問題上廣東省已經(jīng)給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

篇8

一、本次征用土地的范圍是：*新區(qū)*鎮(zhèn)新生勞動村（村隊組）；征用耕地面積為0公頃（畝），征用非耕地面積為0.05838公頃（畝），地上附著物主要有。合計征地面積為0.05838公頃（合畝）。

二、土地補償費補償標(biāo)準、支付對象和支付方式

本市征用耕地或其他農(nóng)用地的土地補償費標(biāo)準，按*市物價局、財政局《各區(qū)、縣耕地補償費和青苗補償費標(biāo)準》、《常年蔬菜鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地補償費和青苗補償費標(biāo)準》執(zhí)行，征用非農(nóng)用地的土地補償費按耕地補償費的50%計算。．土地補償費支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，支付方式為現(xiàn)金。

三、地上附屬物和青苗補償標(biāo)準、支付對象和支付方式

地上附屬物按現(xiàn)行的財物補償標(biāo)準及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。青苗補償費標(biāo)準按*市物價局、財政局《關(guān)于調(diào)整本市征地青苗補償標(biāo)準的通知》執(zhí)行。附屬物和青苗補償費支付給所有者，支付方式為現(xiàn)金。

四、征地范圍內(nèi)房屋拆遷補償安置

（一）房屋拆遷四至范圍為：

（二）本區(qū)域征地拆遷居住房屋補償安置方式為：

1、貨幣補償：貨幣補償金額按《*市征用集體土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》規(guī)定的公式計算。

2、與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換：調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房屋坐落于，每平方米市場價為元（人民幣，下同）。

3、具備條件的區(qū)域易地新建住房：易地新建房屋的土地位于

（三）拆遷非居住房屋實行貨幣補償，按《*市征用集體土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》執(zhí)行。

（四）區(qū)（縣）人民政府確定本區(qū)域新建多層商品住房每平方米土地使用權(quán)基價為元。

（五）區(qū)（縣）人民政府確定本區(qū)域每平方米建筑面積價格補貼為元（易地新建的每平方米為元）。

五、有關(guān)征地勞動力安置補償按市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由勞動和社會保障部門負責(zé)實施。

六、被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對本公告內(nèi)容有不同意見的或者要求舉行聽證會的，請于20*年4月6日前以村委會（村集體經(jīng)濟組織）或村民小組為單位提出書面意見，送達*市*新區(qū)征地事務(wù)署。途期視作無意見。聯(lián)系人：李及立聯(lián)系地址：*市*新區(qū)新川路508號。

篇9

論文關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 土地二元結(jié)構(gòu) 農(nóng)村集體土地制度

小產(chǎn)權(quán)房問題是近幾年社會關(guān)注的熱點之一，它的出現(xiàn)不僅反映了諸多的社會問題，而且也反映了我國法律法規(guī)的不完善。因此，從法律的角度對小產(chǎn)權(quán)房問題進行理論研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解決途徑，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展甚至對社會經(jīng)濟以及城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有舉足輕重的意義。

一、小產(chǎn)權(quán)房感念的界定

張忠野、曾大鵬兩位學(xué)者指出小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟土地上，有享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或集體經(jīng)濟組織單獨開發(fā)，或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由該鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作權(quán)屬證書的房屋。四川省社會現(xiàn)象社科院農(nóng)經(jīng)所學(xué)者陳武元將小產(chǎn)權(quán)房概述為“在集體的土地上開發(fā)的商品房”。也有的學(xué)者將“小產(chǎn)權(quán)房”概括為宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對外銷售形成的一種權(quán)利狀態(tài)。本人認為“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房的特征及分類

（一）小產(chǎn)權(quán)房的特征

隨著國家屢次出臺相關(guān)政策文件來制止小產(chǎn)權(quán)房問題，但在利益等多種因素的驅(qū)使下，這一問題不但沒有很好的解決，反而又加重的現(xiàn)狀。其主要特征變現(xiàn)一下幾個方面：（1）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地是農(nóng)村集體用地；（2）小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體經(jīng)濟組織以外的組織或個人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)不完整；（4）轉(zhuǎn)讓時易引起權(quán)屬糾紛；（5）價格低廉。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的分類

為了更好的探討和解決小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題，需要對小產(chǎn)權(quán)房做出不同的分類，然后對具體的問題進行分析。其分類標(biāo)準如下：（1）根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房占用土地性質(zhì)的不同，可以把我國的小產(chǎn)權(quán)房分為農(nóng)用土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房、在建設(shè)土地上與未利用土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房三種類型。（2）按照買賣目的的不同可以分為農(nóng)民自己建房出售和城鎮(zhèn)開發(fā)商投資銷售型，等等。

三、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及危害

（一）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

1.小產(chǎn)權(quán)房形成的經(jīng)濟原因包括兩個方面

一方面是城市房價的急劇上漲，雖然我國出臺了有關(guān)限制小產(chǎn)權(quán)房的政策與解決辦法，但是對房價問題并沒有起到預(yù)期的作用。另一方面農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的資金需求，由于中國城市化發(fā)展的道路，多數(shù)農(nóng)村居民選擇在城市務(wù)工、經(jīng)商，融入到了城市了的生活當(dāng)中，并購置了房產(chǎn)，而農(nóng)村留守農(nóng)民對資金的需求善得更為迫切，利用土地來實現(xiàn)改善生活的目的也越發(fā)的急迫。

2.小產(chǎn)權(quán)房形成的體制原因

（1）我國二元土地結(jié)構(gòu)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國的二元土地結(jié)構(gòu)。雖然我國的《憲法》與《土地管理法》中確立了我國存在兩種土地所有制，即全民所有制與勞動群眾所有制，國家與集體是我國擁有土地的主體。但是《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)建設(shè)。（2）我國住房保障制度的不完善。我國目前住房的保障制度主要包括住房公職金制度、廉租房制度和經(jīng)濟適用房制度，然而在現(xiàn)實生活中，住房公基金制度卻沒有覆蓋到我國全部的城市居民，其受益者大都是工資待遇本身就較高的人群，而一些相對于苦難的群體卻沒有享受這一待遇，所以目前房價的節(jié)節(jié)上升加上一些執(zhí)行上的疏漏，造成住房公積金沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而且沒有實現(xiàn)預(yù)期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中華人民共和憲法國》與《中華人民共和國土地管理法》都未對農(nóng)村土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有明確的規(guī)定，在其他的法律中也難以找到相應(yīng)的規(guī)定，使得這一問題在法律上成為空白，所以法律規(guī)定的不確定性是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房諸多糾紛原因之一。

3.小產(chǎn)權(quán)房形成的社會原因。

（1）政府部門的監(jiān)管不力。雖然《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了政府部門可以對小產(chǎn)權(quán)房問題進行監(jiān)管、查處，但是他們往往采取互相推諉或曖昧的態(tài)度，使得小產(chǎn)權(quán)房問題被擱置起來并出現(xiàn)了利益夸大化的趨勢，也是政府陷入了兩難的境地。（2）購房者的法治觀念淡薄。由于我國法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房問題沒有明確的法律規(guī)定，加上政府部門的放任態(tài)度及房價上漲，許多購房者與開放商極易懷著僥幸的心態(tài)進行買房交易。

（二）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的危害

1.經(jīng)濟危害

由于小產(chǎn)權(quán)房低廉的價格受到廣大購房者的青睞，使得開發(fā)商獲得暴利從而導(dǎo)致政府稅收的減少，這一問題不僅擾亂了房地產(chǎn)市場的正常價格，而且打破了統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場交易，使得房地產(chǎn)市場公平競爭受到重大影響，進而侵害了廣大農(nóng)民的利益，導(dǎo)致農(nóng)民喪失大量土地、喪失未來長久的謀生和生存的根基。

2.社會危害

目前，我國仍然是農(nóng)民占絕大多數(shù)人口的發(fā)展中農(nóng)業(yè)大國，但隨著我國城市化進程的不斷加快，廣大農(nóng)民進城務(wù)工經(jīng)商進而購買小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家相關(guān)部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，購房者便無法把戶口遷入購房地戶籍管理部門，而根據(jù)現(xiàn)行的戶籍管理規(guī)定，我國戶籍登記是依靠相關(guān)的房地產(chǎn)證來完成的。這不但造成了人口及產(chǎn)權(quán)管理的困難，而且加劇了土地征收的難度，進而暴漏了政府監(jiān)督管理工作的乏力，增加了公眾對政府公信力的喪失。

3.對購房者的危害

依據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定，非集體經(jīng)濟組織的成員一旦購買沒有國家頒發(fā)土地使用證和預(yù)售證的集體土地上建造的房屋，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，在遇到房屋拆遷問題時，便難以得到相應(yīng)的拆遷補償，也無法用法律來維護自己的合法權(quán)益。

四、解決我國小產(chǎn)權(quán)房問題的制度構(gòu)建

（一）從現(xiàn)行的法律制度下解決小產(chǎn)權(quán)房問題

1.實行小產(chǎn)權(quán)房購買的登記制度

目前國家對小產(chǎn)權(quán)房的具體處理辦法還在研究當(dāng)中，應(yīng)在具體政策出臺之前，建立相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房銷售與建設(shè)登記制度，將其納入可以備案有據(jù)可查的范圍之中。

2.對小產(chǎn)權(quán)房實行分類管理

由于我國小產(chǎn)權(quán)房存在的基礎(chǔ)和性質(zhì)不同，所造成的社會危害也不完全相同，其違法的后果也有所區(qū)別，所以我國國土執(zhí)法監(jiān)察局有關(guān)人員建議，對各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)采取“分案處理”的方式。

3.切斷新小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源

嚴格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，將小產(chǎn)權(quán)房消滅在初始的萌芽狀態(tài)。同時政府加大對新農(nóng)村建設(shè)政策與資金扶持，打破行政村之間的相互限制，本著管理者的態(tài)度，為農(nóng)村建設(shè)做出總體規(guī)劃布局并負責(zé)做好組織協(xié)調(diào)工作。

4.對小產(chǎn)權(quán)房進行轉(zhuǎn)化

相關(guān)學(xué)者呼吁，由政府給農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織合理補償后統(tǒng)一收購現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，以保障性住房的形式出售出租給城市低收入群體。

5.地方政府制度借鑒

我們可以從一些發(fā)達的省份和城市就已經(jīng)開始實行的集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進行探索和嘗試。如廣東省于2007年頒發(fā)的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，天津于2009年也頒發(fā)了相關(guān)的政策。相關(guān)事件表明，這些措施不僅可以帶動整個農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展，而且也在一定程度上為全國城鄉(xiāng)一體化提供了借鑒。

（二）完善相應(yīng)的法律法規(guī)

1.完善農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度

雖然我國的《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的交易要進行公示登記，登記后的不動產(chǎn)物權(quán)變動或者取得可以對抗第三人的效力，但在我國農(nóng)村，缺乏相關(guān)的不動產(chǎn)登記制度。所以應(yīng)該在我國的《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》中制定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度細則以便填補這一法律空白。

2.修改《土地管理法》有關(guān)規(guī)定

由于《土地管理法》第43條、第63條限制了農(nóng)村的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，所以可將現(xiàn)行的《土地管理法》修改為不得侵占、買賣等非法的形式轉(zhuǎn)讓土地，國有土地與集體土地的使用權(quán)可以依法進行轉(zhuǎn)讓。隨著我國城鄉(xiāng)一體化的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定程度是可以為了適應(yīng)發(fā)展化而應(yīng)增加農(nóng)村的居民出賣出租住房的有關(guān)規(guī)定。

3.建立農(nóng)村建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)制度

為了從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，首先必須對我國存在的土地制度進行改革。目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于這一改革有許多觀點，具體概括一下幾種：第一種觀點認為在堅持農(nóng)村集體所有制的前提下，對現(xiàn)有制度進行創(chuàng)新和完善；第二種觀點認為應(yīng)徹底地廢除農(nóng)地的集體所有權(quán)，全面實行農(nóng)地私有化—建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，全面實行同底銅權(quán)。筆者比較贊同第一種觀點，因為它比較貼近我國的現(xiàn)實且與我國目前進行的城鄉(xiāng)一體化相吻合。

4.建立完善的社會保障體系

為了更好的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，需要從建立完善的社會保障體系需要從城市住房保障系統(tǒng)與農(nóng)村社會保障系統(tǒng)兩個方面入手。在城市，我們應(yīng)該制定相應(yīng)的政策和法律來解決實踐中面對的問題，比如擴大住房保障對象、增加住房保障資金、擴展保障性住房的房源等措施，讓城市的低收入群體真正的享受到一些住房性保障的實惠；在農(nóng)村，我們通過建立相關(guān)的最低生活保障制度、完善農(nóng)村醫(yī)療制度、建立社會養(yǎng)老保險制度等措施來提高他們的生活水平與質(zhì)量，解決他們的后顧之憂，減少貧富差距，推進我國的城市化進程。

篇10

內(nèi)容提要: 土地權(quán)利制度創(chuàng)新是《土地管理法》修改的重心。文章論述了如下四個命題，即，在既有土地物權(quán)體系之下，不宜再創(chuàng)設(shè)一個新的物權(quán)類型“農(nóng)用地使用權(quán)”，也不宜使用“土地抵押權(quán)”這一模棱兩可的術(shù)語，但相關(guān)權(quán)利的物權(quán)變動規(guī)則應(yīng)在《土地管理法》之下得以明確；建設(shè)用地使用權(quán)只能采取有償（出讓）和無償（劃撥）等兩種方式設(shè)立，其期限無需在 法律 上作出規(guī)定；并非只有本集體 經(jīng)濟 組織成員才能取得宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)的設(shè)立無需審批，其流轉(zhuǎn)亦應(yīng)放開；土地登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，登記的效力應(yīng)當(dāng)符合《物權(quán)法》的規(guī)定。

一、問題的提出

現(xiàn)行《土地管理法》頒布于1986年，其間歷經(jīng)1988年、1998年、2004年三次修改，基本確立了以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)為核心的土地權(quán)利制度?！段餀?quán)法》對土地物權(quán)依傳統(tǒng)法理和

（三）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)：禁止抑或放開？

《送審稿》第97條第3款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體 經(jīng)濟 組織同意，在保障基本居住條件的前提下，可以將其房屋以及宅基地向符合宅基地申請條件的人員轉(zhuǎn)讓、贈與或者出租。 農(nóng)村 村民轉(zhuǎn)讓、贈與或者出租宅基地后，再申請宅基地的，不予批準?！边@一規(guī)則明顯不符合黨的十七屆三中全會關(guān)于“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的精神，其根本出發(fā)點在于“制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保證耕地和維護宅基地分配公平”（王衛(wèi)國、王廣華，2001）。

第一，嚴格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就使得農(nóng)村房屋和宅基地頓時“沉淀”，成為不具有充分市場價值的“死資產(chǎn)”，體現(xiàn)著對農(nóng)民及宅基地使用權(quán)的歧視。城鎮(zhèn)農(nóng)民所享有的商品房所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)，但農(nóng)民所享有的房屋及宅基地使用權(quán)卻限制流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)無法成為真正的財產(chǎn)，明顯體現(xiàn)了城鄉(xiāng)差距，加劇了城鄉(xiāng)二元分治，使城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象更加突出。對于農(nóng)民而言，房屋和宅基地使用權(quán)往往構(gòu)成其主要財富形態(tài)，嚴格限制其流轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致資產(chǎn)消費，農(nóng)民無從以之變現(xiàn)或擔(dān)保融資，農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益被制度性損害。同時，嚴格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也造成農(nóng)村大量住宅閑置，不利于資源的有效配置和合理利用（張新寶等，2009）?！半S著我國 工業(yè) 化和城市化的深入 發(fā)展 ，在城市經(jīng)濟轄區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)村尤其是 交通 便利、地勢優(yōu)越的城鄉(xiāng)結(jié)合部，宅基地滿載著巨大的可以近期實現(xiàn)的經(jīng)濟利益，催生了宅基地交易隱型市場的形成和發(fā)展。”（張新寶等，2009）由宅基地使用權(quán)隱型交易所引起的大量糾紛直接造成了社會不穩(wěn)定的隱患，由“小產(chǎn)權(quán)房”所引發(fā)的各類問題不斷顯現(xiàn)，久而久之，又將成為新的懸而未決的 歷史 遺留問題。

第二，不可否認的是，宅基地使用權(quán)既是農(nóng)民的一類財產(chǎn)，同時又是農(nóng)民生活保障的一大手段，亦即，宅基地使用權(quán)同時具有了財產(chǎn)性和保障性。制度設(shè)計之時，我們應(yīng)當(dāng)置重的是其財產(chǎn)性，還是保障性？如果它是一項權(quán)利，卻為何又不具備權(quán)利的基本權(quán)能？宅基地使用權(quán)在設(shè)立方面固然有其特殊之處，但它一經(jīng)設(shè)立，就成為農(nóng)民的私權(quán)，理應(yīng)可由其權(quán)利人自由處分，不能僅因其福利性而限制其自由處分。試想，城鎮(zhèn)居民福利分房一定年限后還可以自由流轉(zhuǎn)，為何宅基地使用權(quán)的取得具有福利色彩，就不可自由流轉(zhuǎn)了呢？我們既承認宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的一類財產(chǎn)，但又基于其保障性嚴格限制其流轉(zhuǎn)，表面上看好像是保護農(nóng)民的生存利益，防止農(nóng)民陷入“失地、失房”的絕境，但是，嚴格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)本身使得宅基地使用權(quán)的價值無法顯化并得到實現(xiàn)，這是對農(nóng)民土地權(quán)益的侵犯。如果允許流轉(zhuǎn)，農(nóng)民就可以增加財富收益，農(nóng)民的權(quán)益將會得到最大化的保障（張新寶等，2009）。同時應(yīng)當(dāng)注意的是，雖然 法律 上允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但作為“經(jīng)濟理性人”的農(nóng)民并不一定會將其宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，其完全可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況及其對土地的依賴程度，選擇自己認為最能發(fā)揮宅基地效益的利用方式。

綜上所述，本文作者認為，現(xiàn)階段宅基地流轉(zhuǎn)制度的改革應(yīng)當(dāng)置重于宅基地的財產(chǎn)性（用益物權(quán)），將其保障性放在次要位置。

五、土地登記制度：主要爭議及其解決

土地登記制度無疑是土地權(quán)利制度中的重要一環(huán)?！段餀?quán)法》中關(guān)于土地登記問題僅僅作了原則性規(guī)定，《送審稿》第三章“土地登記與調(diào)查”專門規(guī)定了土地登記制度，但從條文內(nèi)容來看，《送審稿》并未把握《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的立法原意，有些規(guī)則甚至直接與《物權(quán)法》相沖突。

（一）土地登記與發(fā)證之間是什么關(guān)系？

在物權(quán)法之下，包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)，以登記為其公示方法，其中，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機構(gòu)管理；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是登記機構(gòu)依不動產(chǎn)登記簿的記載向權(quán)利人頒發(fā)的證明權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明[11]。由此可見，不動產(chǎn)登記簿是確定不動產(chǎn)物權(quán)的最終法律證明文件，不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅僅是一種證明，其目的在于簡化不動產(chǎn)交易當(dāng)事人之間證明不動產(chǎn)物權(quán)的成本，并不享有法定的公示公信力。因此，在土地登記中，土地登記簿是土地物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而土地權(quán)利證書僅僅是權(quán)利人享有相關(guān)權(quán)利的證明，土地權(quán)利證書極易偽造、變造，但土地登記簿卻難以偽造或變造，在相關(guān)制度設(shè)計中，置重的應(yīng)是土地登記簿，而非土地權(quán)利證書。《送審稿》第23條規(guī)定：“土地權(quán)利登記，由土地權(quán)利人自己或者委托土地登記機構(gòu)向縣級以上人民政府申請，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀耐恋貦?quán)利經(jīng)依法確認后，由縣級以上人民政府核發(fā)土地權(quán)利證書?！辈⑽蠢迩宓怯浥c發(fā)證之間的關(guān)系，應(yīng)予修正。

(二)土地登記機構(gòu)統(tǒng)一了嗎？

《物權(quán)法》雖然規(guī)定了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，但在我國目前房地分離的行政管理模式之下，尚難執(zhí)行?！端蛯徃濉废冉y(tǒng)一土地登記，實為可取。但其條文之間卻并未做到此點。統(tǒng)一土地登記意味著土地登記機構(gòu)的統(tǒng)一，但是《送審稿》第23條規(guī)定：“土地權(quán)利登記，由土地權(quán)利人自己或者委托土地登記機構(gòu)向縣級以上人民政府申請”；第24條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。單位和個人依法使用的國家所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。中央國家機關(guān)的土地由國務(wù)院管理機關(guān)事務(wù)的工作機構(gòu)確認使用主體和用途后登記，核發(fā)土地權(quán)利證書。”在這里，土地登記機構(gòu)一會是“縣級以上人民政府”，一會是“縣級以上人民政府國土資源行政主管部門”，并未統(tǒng)一。

此外，《土地登記辦法》規(guī)定，集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）由國土資源行政主管部門辦理登記[12]。集體土地所有證、集體土地使用證等土地權(quán)利證書也由國土資源行政主管部門依土地登記簿頒發(fā)。而依《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的管理職能由農(nóng)業(yè)行政部門負責(zé)，依《農(nóng)村土地承包法》管理[13]，土地承包經(jīng)營權(quán)證書的發(fā)放、管理，也就成了農(nóng)業(yè)行政主管部門的職責(zé)。同時，由農(nóng)業(yè)行政主管部門管理“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿”，“記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的基本內(nèi)容”[14]。由此可見，土地承包經(jīng)營權(quán)的登記由農(nóng)業(yè)行政主管部門負責(zé)[15]，從而產(chǎn)生了“多頭登記、多頭管理”這一廣受詬病的弊端。集體土地所有權(quán)由國土資源管理部門登記、頒證，為何集體土地所有權(quán)之上所設(shè)定的用益物權(quán)——土地承包經(jīng)營權(quán)要由農(nóng)業(yè)行政主管部門登記、頒證？包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)等集體土地之上的他物權(quán)均由國土資源管理部門登記、頒證，為何唯獨土地承包經(jīng)營權(quán)這種集體土地之上的他物權(quán)由農(nóng)業(yè)行政主管部門登記、頒證？為此，本文作者建議，《土地管理法》的修改應(yīng)當(dāng)突破行政管理權(quán)限的區(qū)分，還原土地登記的公示屬性和服務(wù)功能，規(guī)定統(tǒng)一的土地登記機構(gòu)。

(三)土地登記究竟是土地物權(quán)的生效要件還是對抗要件？

登記依其內(nèi)容、效力等的不同為標(biāo)準可分為登記生效主義和登記對抗主義。登記生效主義是指物權(quán)的設(shè)定以登記為發(fā)生效力的要件，換言之，未經(jīng)登記，物權(quán)不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也無約束力；登記對抗主義是指物權(quán)依當(dāng)事人間的合意即設(shè)定，但未經(jīng)登記，不得對抗第三人。換言之，當(dāng)事人之間依合意成立物權(quán)后，對于第三人而言，未經(jīng)登記者并非無效，只是當(dāng)事人不能主張其有效。《送審稿》第25條第1款規(guī)定：“土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅，自載于土地登記簿時發(fā)生效力?！币虼耍笆龈鞣N土地權(quán)利，未經(jīng)登記，不生效力。但是物權(quán)法之下，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立，無須登記即生效力；宅基地使用權(quán)也無須登記依審批即可設(shè)立；地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！端蛯徃濉放c《物權(quán)法》之間明顯存在沖突，應(yīng)予修正。

六、結(jié) 語

《土地管理法》修改實為關(guān)涉蕓蕓眾生的大事，以此為契機完善我國的土地權(quán)利體系，無疑是修法時所要考量的重要問題。土地權(quán)利本屬一種私權(quán)，但《送審稿》在有關(guān)土地權(quán)利制度的設(shè)計中，行政權(quán)力對土地權(quán)利的過多干預(yù)，直接導(dǎo)致了土地權(quán)利的公法化，影響了土地權(quán)利作為私法權(quán)利的基本屬性。這也導(dǎo)致土地權(quán)利很難從《土地管理法》中走出來而進入《物權(quán)法》中去。《送審稿》中有關(guān)土地權(quán)利的制度根植于計劃經(jīng)濟時代。淡化土地權(quán)利的行政色彩，還原其作為物權(quán)的本性，是改革現(xiàn)行土地權(quán)利制度的第一步。

注釋:

[1] 如《物權(quán)法》第151條和153條分別規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”；“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”

[2] 雖然《土地管理法》以土地管理關(guān)系為其調(diào)整重心，但不容否認的是，《土地管理法》也調(diào)整土地權(quán)利關(guān)系（民事關(guān)系），并且以土地權(quán)利關(guān)系為其基礎(chǔ)?，F(xiàn)行《土地管理法》第二章“土地所有權(quán)和使用權(quán)”幾乎全部是調(diào)整土地權(quán)利關(guān)系的規(guī)范；第五章“建設(shè)用地”中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓等的規(guī)定也屬于民事規(guī)范。

[3] 雖然土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)也屬于土地權(quán)利體系中的重要組成部分，但前者適用《農(nóng)村土地承包法》，后者在《物權(quán)法》中已作詳細規(guī)定，實施近三年來并無大礙，無需在《土地管理法》中作出更為具體的規(guī)定。有鑒于此，本文未將這兩種土地權(quán)利納入討論范圍。此外，土地用益物權(quán)之上所設(shè)定的抵押權(quán)主要是建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)、宅基地使用權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)抵押權(quán)，其中，建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)已在《物權(quán)法》中作了充分的規(guī)范，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)在物權(quán)法之下極受限制（基于《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》在調(diào)整范圍上的區(qū)分，土地管理法修改未將此納入調(diào)整范圍）；宅基地使用權(quán)抵押權(quán)為物權(quán)法所禁止；地役權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)所依附之其他用益物權(quán)的抵押權(quán)同時設(shè)立，不具有獨立討論的必要，因此，本文未將抵押權(quán)的創(chuàng)新問題納入討論范圍。

[4] 就本類農(nóng)用地而言，實行什么經(jīng)營制本是土地所有權(quán)人——農(nóng)民集體自主決定的事項，但依現(xiàn)行法的規(guī)定，家庭承包經(jīng)營制就多少帶有了點強制性的味道。未實行家庭承包經(jīng)營制、未設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)的地區(qū)畢竟只是少數(shù)，而且各有其不同的原因，再就此規(guī)定一個“農(nóng)用地使用權(quán)”來穩(wěn)定一個當(dāng)事人本不想穩(wěn)定的土地利用關(guān)系，是否妥適，還值商榷。

[5] 就本類農(nóng)用地而言，《物權(quán)法》第134條規(guī)定：“國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定?！庇纱丝梢姡朔N農(nóng)用地可以設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)，無需另行規(guī)定即可在現(xiàn)有制度框架內(nèi)發(fā)展。

[6] 因為土地承包經(jīng)營權(quán)采取登記對抗主義，土地承包經(jīng)營權(quán)不經(jīng)登記，自土地承包經(jīng)營合同生效即可設(shè)立；登記只是土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生物權(quán)性流轉(zhuǎn)時起著對抗第三人的作用。

[7] 當(dāng)然，依《物權(quán)法》第180條第1款第7項關(guān)于“法律、行政法規(guī)與禁止抵押的其他財產(chǎn)”均可以抵押的規(guī)定，有可能出現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)（該款第2項）、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)（該款第3項）之外的權(quán)利抵押權(quán)，如海域使用權(quán)抵押權(quán)等。

[8] 不過，在我國現(xiàn)行法之下，為防止國有土地資源的流失，促進國有土地資源的合理利用，無償設(shè)立（劃撥）受到了嚴格限制。

[9] 既然是依行政許可所取得的權(quán)利，除法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的外，不得轉(zhuǎn)讓（參見《中華人民共和國行政許可法》第2條）。這也成了我國現(xiàn)行法上和物權(quán)法立法討論中對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)予以嚴格限制的邏輯起點。

[10] 根據(jù)《行政許可法》第12條和第13條的規(guī)定，可以設(shè)定行政許可的事項僅限于：（1）直接涉及國家安全、公共安全、經(jīng)濟宏觀調(diào)控、生態(tài)環(huán)境保護以及直接關(guān)系人身健康、生命財產(chǎn)安全等特定活動，需要按照法定條件予以批準的事項；（2）有限 自然 資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場準入等，需要賦予特定權(quán)利的事項；（3）提供公眾服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項；（4）直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全的重要設(shè)備、設(shè)施、產(chǎn)品、物品，需要按照技術(shù)標(biāo)準、技術(shù)規(guī)范，通過檢驗、檢測、檢疫等方式進行審定的事項；（5） 企業(yè) 或者其他組織的設(shè)立等，需要確定主體資格的事項；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以設(shè)定行政許可的其他事項。即使是上述事項，通過下列方式能夠予以規(guī)范的，也可以不設(shè)行政許可：（1）公民、法人或者其他組織能夠自主決定的；（2）市場競爭機制能夠有效調(diào)節(jié)的；（3）行業(yè)組織或者中介機構(gòu)能夠自律管理的；（4）行政機關(guān)采用事后監(jiān)督等其他行政管理方式能夠解決的。

[11] 《物權(quán)法》第16條和17條分別規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”；“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”

[12] 《土地登記辦法》所新創(chuàng)的“集體用地使用權(quán)”一語有違物權(quán)法定原則（鄭清賢，2008）。

[13] 《農(nóng)村土地承包法》第11條規(guī)定：“國務(wù)院農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門分別依照國務(wù)院規(guī)定的職責(zé)負責(zé)全國農(nóng)村土地承包及承包合同管理的指導(dǎo)?？h級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別依照各自職責(zé)，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理?！?/p>

[14] 《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書管理辦法》第9條、第10條。

[15] 從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書管理辦法》第10條的規(guī)定內(nèi)容來看，所謂“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿”可供農(nóng)村土地承包方查閱、復(fù)制，使之具備了物權(quán)登記的性質(zhì)，又與《農(nóng)村土地承包法》第23條所規(guī)定的“登記”的職能不一致。

參考 文獻 ：

高圣平，2009：《擔(dān)保法論》，北京：法律出版社。