導語：如何才能寫好一篇房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發(fā)；保障房安置

一、 房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產開發(fā)企業(yè)在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產企業(yè)利益實現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發(fā)企業(yè)的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現(xiàn)經濟效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產開發(fā)企業(yè)提高會計核算水平，規(guī)范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風險，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產開發(fā)這樣高風險的企業(yè)來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對營業(yè)稅進行籌劃

在競爭日益激烈的房地產開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發(fā)商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負擔較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實施了相關的稅收優(yōu)惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規(guī)定：對政府或經批準的房地產開發(fā)企業(yè)銷售經濟適用住房暫免征收營業(yè)稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發(fā)企業(yè)可以根據當?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。

（二）對契稅進行籌劃

契稅是指房地產開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業(yè)，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規(guī)定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續(xù)作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地無免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。

房地產開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據企業(yè)生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產開發(fā)的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結

綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產行業(yè)的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發(fā)企業(yè)的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.

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隨著房地產業(yè)務的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環(huán)r節(jié)房地產企業(yè)的納稅籌劃。

【關鍵詞】

房地產：納稅。

一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產項目建設中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10％以內計算扣除。

根據上述規(guī)定：

房地產項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃。

若房地產經營企業(yè)通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

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劉丹

（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經濟的不斷增長和房地產市場競爭的日趨激烈，國家對房地產企業(yè)的調控力度也越來越大，房地產企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節(jié)約成本的重要領域。本文立足于房地產企業(yè)的稅收籌劃，通過對該類企業(yè)各個主要的環(huán)節(jié)進行稅收籌劃的操作，為房地產企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關鍵詞：房地產企業(yè)稅收籌劃應用

 

一、             房地產企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業(yè)的財務管理有極大的促進作用

房地產業(yè)的發(fā)展離不開對現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠對現(xiàn)金流進行改善,對企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。

（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經濟和名譽方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進房地產業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對房地產行業(yè)中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業(yè)的產品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。

二、           房地產企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應用

（一）  準備環(huán)節(jié)籌資

房地產企業(yè)對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發(fā)展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（二）  建設環(huán)節(jié)

房地產企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較??；其次，房地產的代建是指房地產企業(yè)代替客戶進行房地產開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產權的轉移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產的合作建房。這種建房方式由于投資方沒有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產的銷售環(huán)節(jié)是房地產企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發(fā)商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產開發(fā)公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同規(guī)定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業(yè)稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業(yè)稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產獲得租金收入和以房地產入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產企業(yè)將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產公司在市中心有一處房產，該房產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應承擔的稅負

營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務業(yè)，按租金的5%征稅，應交營業(yè)稅為90萬元：

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。

②采取聯(lián)營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。

由以上計算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結

現(xiàn)階段伴隨著我國經濟以及房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復雜化的發(fā)展趨勢，這就導致了房地產企業(yè)的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進行調整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻：

[1]《稅法》CPA考試輔導教材.經濟科學出版社.2014

[2]蓋地.稅務籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J] 財經界 2013

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【關鍵詞】 房地產開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營業(yè)稅

目前，房地產行業(yè)進入了自2008年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3―5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產開發(fā)企業(yè)稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發(fā)企業(yè)的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運用在開發(fā)房地產的每一個環(huán)節(jié)，以達到降低稅負的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔的稅負。房地產開發(fā)企業(yè)需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產開發(fā)建設完工后，由客戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)相應的報酬即可?？梢钥闯?，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發(fā)企業(yè)，由B房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。

因此，在投資決策階段，房地產開發(fā)企業(yè)可以結合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。

也有一些房地產企業(yè)利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。

三、立項階段――把握清算優(yōu)惠政策

立項階段對于房地產開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。

在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發(fā)階段――關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。

房地產開發(fā)企業(yè)應當做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發(fā)成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除?？傊瑢τ陂_發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產開發(fā)企業(yè)應當充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務費用扣除的規(guī)則。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經營負擔，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務風險。

五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。

在實務操作中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎。

通常情況下，開發(fā)產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務中，各地區(qū)稅務局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結合當?shù)氐囊?guī)定來考慮。

六、結語

面對嚴峻的發(fā)展形勢，房地產開發(fā)企業(yè)應當采取積極的措施應對市場環(huán)境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節(jié)約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業(yè)應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優(yōu)惠政策，結合房地產開發(fā)項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。

【參考文獻】

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關鍵詞 房地產企業(yè) 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規(guī)，針對這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業(yè)的財務效益及增強企業(yè)的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。

二、國內外現(xiàn)狀

（一）國內現(xiàn)狀

在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發(fā)展成為一個成熟的行業(yè)，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。

（二）國外現(xiàn)狀

在國外，企業(yè)進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發(fā)達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業(yè)，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國內外研究現(xiàn)狀比較

綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現(xiàn)出以下特點：首先，國外大多數(shù)學者的宏觀研究都是以發(fā)達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發(fā)達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數(shù)對企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發(fā)達國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯(lián)交易價格方式達到調節(jié)跨國公司納稅事務的效果。

三、房地產企業(yè)的概念

關于房地產企業(yè)，我國官方并沒有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確指出：“房地產開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，進行房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。”從該法的規(guī)定可以看出，國家只是對房地開發(fā)企業(yè)進行了界定，而事實上，房地產開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產企業(yè)的一部分，還有諸如房地產銷售企業(yè)、房地產租賃企業(yè)、房地產物業(yè)等等。

四、房地產企業(yè)的特征

不同的行業(yè)有不同的特征。房地產企業(yè)因為其業(yè)務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業(yè)的主要特征。

（一）業(yè)務范圍廣

房地產企業(yè)業(yè)務多元化且運作程序復雜。其業(yè)務面通常涵蓋規(guī)劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業(yè)服務等領域、貫穿第二產業(yè)和第三產業(yè)，業(yè)務實施過程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財政、稅務。房地產企業(yè)稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。

（二）生產經營周期長、資金需求量大

房地產企業(yè)生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業(yè)業(yè)務的復雜性，我國房地產企業(yè)從立項、開發(fā)、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發(fā)，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當中，整個房地產企業(yè)生產經營流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業(yè)。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收?！边@一觀點得到了法律界的認同。

（二）房地產企業(yè)稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業(yè)稅收負擔，實現(xiàn)利潤最大化。為實現(xiàn)這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現(xiàn)行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報過程中直接發(fā)生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數(shù)額的多少，而是稅收負擔的比率。

（2）房地產企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業(yè)的經營管理及企業(yè)目標的實現(xiàn)具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業(yè)納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財務管理體系，促進企業(yè)財務管理水平的提高。

（三）房地產企業(yè)稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業(yè)稅收負擔。

（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關于減免退稅的優(yōu)惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業(yè)可以利用稅法關于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業(yè)銷售房產需要按5%繳納營業(yè)稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業(yè)稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業(yè)應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節(jié)進行納稅籌劃。房地產企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業(yè)應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產企業(yè)稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法對房地產企業(yè)的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。

（2）新企業(yè)會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業(yè)會計準則，新會計準則對于房地產企業(yè)開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業(yè)流轉稅的計算，房地產企業(yè)在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。

六、結論

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一、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。土地增值稅的特點是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據房地產轉讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產開發(fā)、交易行為的宏觀調控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入?；菊魇辗秶ǎ恨D讓國有土地使用權；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產的買賣。

（二）土地增值稅計算

轉讓土地使用權和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據適用稅率計算應納稅額：應納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實行四級超率累進稅率。

二、房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內部財務人員、稅務人員及高層管理人員只是更多地側重于理財層面及各自工作相關領域的籌劃。比如財務人員在會計的領域中，通過一些會計技巧、會計分攤及會計成本計提等方法的運用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進行改革，并落實在公司經營管理的各個環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨立稅務經理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財稅不分家，財務部的人員兼任稅務部的工作，甚至存在出納比財務總監(jiān)的權利要大。房地產行業(yè)早期比較容易賺錢，財務人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務人員要求不高，導致許多開發(fā)商聘用的財務人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產企業(yè)在這個方面還有很大的藍海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設立專門的稅務經理職位并招聘有經驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經驗的中介機構來針對本企業(yè)進行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉型

過去十年是中國房地產企業(yè)黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產行業(yè)正處于下行通道，許多房地產企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產企業(yè)自身管理由粗放化型向精細化型轉變，在這期間精細管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。

（四）錯過最佳的稅收籌劃時機

現(xiàn)在許多房地產企業(yè)一般都是在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進行稅收籌劃。項目開發(fā)到這個階段時，籌劃的空間已經很小，此時不是不能進行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經很少了。所以企業(yè)如果在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產企業(yè)剛剛立項，準備在一塊地上同時開發(fā)公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關部門進行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。

（五）不及時了解新的稅務政策及各地區(qū)稅務政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進和完善中，如果許多房地產企業(yè)的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產企業(yè)遭受不必要的高額稅負及稅收處罰。例如北京市地方稅務局公告2013年第8號文件中規(guī)定，“納稅人進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認是否符合普通住宅的標準，如果企業(yè)的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會承擔高額的稅負。

在我國不同地區(qū)出臺一些有地域特色的稅務政策，許多房地產企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時了解所在地區(qū)稅務政策的特色及關注每個地區(qū)稅務政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。

三、加強房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項目的轉讓方式

房地產企業(yè)稅收籌劃不應只是停留在理財層面上，要達到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設計和運作。譬如通過對項目轉讓方式的復雜化，把一個簡單的資產轉讓方式變?yōu)橐粋€復雜的股權轉讓方式，通過轉讓項目方式的復雜化進行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉讓給B公司，大廈轉讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產轉讓，而是通過境外股權轉讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產轉讓方式。

營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權轉讓方式。

營業(yè)稅金及附加：根據相關的稅收政策規(guī)定，在中國境內沒有任何股權轉讓，也沒有任何資產交割，免征營業(yè)稅及附加。

應繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據國家稅務總局公告2013年第72號文件的相關規(guī)定進行反避稅，雖然在境外做的股權交割但其資產包在中國境內，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計算可知，方案1房地產企業(yè)需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產轉讓方式變?yōu)閺碗s的股權轉讓方式，可以減少稅負并增加企業(yè)利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個項目中的土地成本

房地產企業(yè)稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產企業(yè)以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產及相關配套設施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。

方案1：項目前期不進行籌劃。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產企業(yè)開發(fā)的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優(yōu)惠，其他房地產企業(yè)周邊住宅項目的地價是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當加大公共配套設施的籌劃

房地產企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標準住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，房地產企業(yè)有時可以通過適當增加公共配套設施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內建設一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計算可知，房地產企業(yè)雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關配套設施。

（四）利用稅率臨界點的籌劃

我國土地增值稅計算采用四級超率累進稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通?；镜姆椒ㄊ窃谕恋卦鲋刀惽逅銜r，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負，增加納稅環(huán)節(jié)會加大稅負，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數(shù)下降，從而減少應繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。

綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應關系為：第1級數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時對應的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時對應的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時對應的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時對應的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結語

篇7

關鍵詞:房地產企業(yè);納稅籌劃;必要性

隨著我國市場經濟機制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇,納稅籌劃將成為房地產企業(yè)經營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分,也將是企業(yè)經營決策的重要內容。了解和領會房地產企業(yè)納稅籌劃技術,這個問題已經得到越來越多的房地產企業(yè)的重視,要建房先籌劃的趨勢已經在形成。更有不少立足長遠發(fā)展的房地產開發(fā)企業(yè),十分注重依法納稅,而且往往在項目啟動之初,就開始進行詳細的納稅籌劃。本文擬從以下方面來對房地產企業(yè)的納稅籌劃進行分析。

一、房地產企業(yè)納稅籌劃的必要性

納稅籌劃是在企業(yè)戰(zhàn)略管理指導下,在遵循稅法導向的基礎上,通過合理安排與精心組織企業(yè)生產經營的財務管理活動,它是企業(yè)戰(zhàn)略管理活動中的一個很重要的因子。當然,納稅籌劃的前提條件是企業(yè)依法納稅,在此基礎上,根據市場環(huán)境和企業(yè)自身的情況,合理的進行納稅的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,以降低企業(yè)的運營成本,發(fā)揮企業(yè)的最大效益。

納稅籌劃的內涵表明了其重要性,對于房地產企業(yè)來說更是意義重大。房地產開發(fā)企業(yè)周期都非常長,有的個別企業(yè)甚至存在十多年的爛尾樓,而且涉及的稅目、稅率復雜,每個環(huán)節(jié)都有相對應的稅種,房地產企業(yè)從買地、建設,到后期的物業(yè)管理,每個階段的業(yè)務特點及面臨的稅務風險不一樣,所涉及的法律、政策及納稅處理規(guī)定也不盡相同,就需要有不同的稅務安排;同時,房地產企業(yè)繳納稅款的金額通常較大,不同的計稅依據和計稅方法,對納稅數(shù)額的影響非常巨大,如果做好稅收籌劃的話,能最大地提高企業(yè)的價值;此外,我國近幾年接連調整了房地產市場的稅收相關政策,企業(yè)如果沒有及時的做出納稅籌劃,就無法應對變革、無法適應市場的經濟環(huán)境,最終的結果可能是被市場所淘汰。

可見,納稅籌劃是對于房地產企業(yè)是重要而且十分必要的,尤其是我國正在完善市場經濟體制,深化各種經濟改革,統(tǒng)籌各行業(yè)布局的關鍵時刻,房地產行業(yè)作為關系國計民生的重要方面,各種改革措施更是接連不斷,房地產企業(yè)做好稅收籌劃,不僅可以保護企業(yè)自身的利益,提高企業(yè)的競爭力,而且可以體現(xiàn)國家的宏觀調控方向,促進國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產企業(yè)納稅籌劃涉及的稅種

房地產企業(yè)涉及的稅種有很多,通過納稅籌劃合理的減輕企業(yè)稅負已成為房地產商的迫切需要,房地產企業(yè)涉及的主要稅種大體上分為三個環(huán)節(jié)分布,即房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)、房地產使用環(huán)節(jié)、房地產交易環(huán)節(jié)。具體如下:

(一)房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護建設稅

在房地產開發(fā)中,如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,主要是指對建設單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅,城市維護建設稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務同時產生。

(二)房地產使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地使用稅和房產稅

房地產使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產而言的,適用于5%的稅率。城市維護建設稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務同時產生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人征收的一種稅。房產稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產權人征收的一種稅。

(三)房地產交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅

房地產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產的買方適用銷售不動產稅目的規(guī)定,稅率為5%,城市維護建設稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務同時產生。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權屬轉移行為向承受方征收的稅種。

三、企業(yè)納稅籌劃的一般方法

(一)稅率差異法

就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法,實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負。這種方法計算比較復雜,但因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。

(二)扣除法

扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款,或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法既可以實現(xiàn)應稅基數(shù)絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。

(三)延期納稅法

納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值。幾乎所有企業(yè)都適用。

(四)分拆法

就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。這種方法是通過使納稅人的計稅依據合法合理地減少,從而減少應納稅額。這種方法計算復雜,受較多條件約束。

(五)抵免法

是指通過增加稅收抵免額來降低稅負的一種方法。由于稅收抵免政策比較多,所以適用范圍比較廣泛,盡量使抵免項目最多,直接降低應納稅額。

(六)減稅法

減稅法是通過減少應納稅額而減少納稅的籌劃方法。這種方法比較簡單易行,但因適用對象是特定行業(yè)和納稅行為,不能普遍適用。

四、房地產企業(yè)納稅籌劃的相關技術

房地產企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣,經營活動復雜,因此采用的籌劃規(guī)律及籌劃技術也是多種多樣的,根據其行業(yè)特點和經營業(yè)務,對其采用的籌劃技術可以歸納如下:

(一)資金籌集中的稅收扣除籌劃

房地產企業(yè)占用資金量大,需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。而選擇合理的資金來源渠道和籌資方式,會影響計稅基數(shù)的確定。通常債務融資方式下,如銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等,可以利用利息抵稅效應降低稅負。而權益資金融資模式,如發(fā)行股票等,涉及資金流出時,只能按稅后利潤進行分配,不能實現(xiàn)降低稅基的目的。

(二)成本費用攤銷(分攤)扣除籌劃

房地產企業(yè)的項目一般跨年度經營,所以如何實現(xiàn)攤入成本的最大化,貫徹權責發(fā)生之原則和配比原則,就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入,可以采取預提方法或其他分配方法;對于費用應盡量實現(xiàn)轉化,突破稅前列支限額的限制;能夠當期列支扣除的損失應及時確認等等。

(三)收入的延期納稅籌劃

對于房地產企業(yè)來說,稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的,預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額,預繳企業(yè)所得稅。房產定金、預售款也要納入收入繳納營業(yè)稅。通過運用收入的確認實現(xiàn)技術,合理控制和確認收入的實現(xiàn),取得資金的時間價值,來降低稅負。

(四)收入的分拆納稅籌劃

就是使房地產企業(yè)收入在企業(yè)集團內部兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。使納稅人的計稅依據合法合理地減少,從而減少應納稅額。如房地產企業(yè)集團內部開發(fā)企業(yè)與所屬銷售公司之間合理的內部定價轉移開發(fā)產品安排等等。這種方法計算復雜,并受到較多的條件約束。

(五)利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法

作為房地產企業(yè)主要稅種的土地增值稅適用四級超率累進稅率,存在著明顯的稅率跳躍臨界點。在納稅籌劃時,可以利用這種稅率的差異規(guī)律,通過銷售的價格安排降低增值率來進行籌劃節(jié)稅。其關鍵性的技術操作是控制增值率,這可以通過價格、扣除額等的合進安排來實現(xiàn)。

(六)通過業(yè)務的特殊安排進行納稅籌劃

房地產企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產這一傳統(tǒng)經營模式外,還可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股權轉讓等形式多樣的業(yè)務經營模式。通過這些業(yè)務的合理安排,來改變業(yè)務適用的計稅依據和稅率,達到減輕和降低稅負的目的。

房地產企業(yè)開發(fā)項目耗用資金巨大、產業(yè)鏈條長、對相關領域影響廣泛,涉及的稅種及牽涉的稅目、稅率多而復雜,做好納稅籌劃工作是每個房地產企業(yè)的必修課程,是房地產企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。如何規(guī)避納稅風險,在有限的空間內盡可能地降低企業(yè)的納稅成本,增加企業(yè)營業(yè)利潤,實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化,對房地產企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。房地產企業(yè)可以通過合理、合法的手段,減輕企業(yè)稅負,增加企業(yè)收益,從而使企業(yè)得到穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

參考文獻:

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[4]蓋地.企業(yè)稅務籌劃理論與實務[M].大連:東北財經大學出版社,2009.

篇8

【關鍵詞】 房地產企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略

房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設、銷售房地產為主營業(yè)務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。

在房地產開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

(一)合作建房

稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

根據稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實現(xiàn)雙贏。假如A房地產開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負,降低房地產開發(fā)成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產企業(yè)的雙贏。

(二)代建房

稅法規(guī)定:代建房指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產屬于該房地產開發(fā)企業(yè),銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、扣除項目的納稅籌劃

(一)利用利息支出的扣除規(guī)定

稅法規(guī)定:房地產企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,利息允許據實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內。

納稅人不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的,房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除,即:可扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內。

根據稅法規(guī)定,房地產企業(yè)據此可以選擇:如果企業(yè)預計利息費用較高,開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明,據實扣除;反之,主要依靠權益資本籌資,預計利息費用較少,則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用。

假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā),為取得土地使用權而支付金額300萬元,房地產開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);

如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤,或無法提供金融機構證明,則其他可扣除項目=(300+500)

×10%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說,如果預計利息費用高于40萬元,企業(yè)應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并取得有關金融機構證明,以便據實扣除有關利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。

(二)利用代收費用并入房價減少稅基

稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。相應地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。

房地產開發(fā)企業(yè)在銷售不動產時,經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。

例如,某房地產開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價5 000萬元,準予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表1。

從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產企業(yè)較為有利。

三、銷售的納稅籌劃

(一)設立獨立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設立獨立核算的房地產銷售子公司,先將房地產銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內,這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。

假設某房地產的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。

兩種方案的具體納稅情況見表2。

從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負擔。

(二)將銷售與裝修分開核算

在現(xiàn)實中,很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格,控制房地產的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業(yè)務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設準予扣除項目總額為60萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表3。

從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。

(三)確定適當?shù)姆康禺a銷售價格

房地產銷售價格的變化,直接影響房地產收入的增減,在確定房地產銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲,公司是否應該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價,因為當增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當然,應該仔細地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產空置。

企業(yè)在確定房價時應該仔細測算利潤率,結合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

四、利用稅收優(yōu)惠政策

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產開發(fā)的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據土地增值稅的計算公式:

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%

應納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:

普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%

=25%;

應納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%

=67%;

應納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。

兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內,則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000

×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業(yè)共應繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產開發(fā)費用時,應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內確定了不同的比例,納稅人需注意。

土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注,以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

【參考文獻】

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篇9

【關鍵詞】房地產投資；投資風險；稅收因素

1 引言

20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產業(yè)逐漸恢復和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經濟形勢和經濟政策的敏感性使其成為國民經濟的晴雨表。首先是政策對房地產市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續(xù)等政策刺激了住房消費；其次，房地產市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。

但同時我們也應該看到，房地產業(yè)是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。

作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產投資的效果影響。

2 房地產投資風險要素

風險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風險分析在國外房地產投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產投資風險分析在國內已經得到了廣泛的應用，但是很多房地產企業(yè)還未真正建立起完善的房地產投資風險分析系統(tǒng)[1]。

3 房地產投資的稅收約束

住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經過土地征用、開發(fā)建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。

住關人民的基本生存和生活需要，住宅產業(yè)在整個國民經濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產生著影響[2]。

4 房地產投資的風險控制

對房地產投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。

4.1 投資決策階段的風險控制

投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業(yè)應做好以下幾方面的工作：

4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。

4.1.2 加強市場監(jiān)測、提高決策的科學性。

4.1.3 采用房地產保險的方式來間接降低風險。

4.1.4 靈活運用投資組合理論。

4.2 土地獲取階段風險的控制

在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。

4.3 項目建設階段風險的控制

強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。

4.4 經營管理階段風險的防范和控制

在經營管理中，房地產商應關注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷，以充分利用人豐富經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。

5 房地產投資的稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人通過對投資、經營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經營籌劃行為，它以國家法律為依據，采用經濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。

房地產開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

5.1 營業(yè)稅的稅收籌劃

發(fā)生在房地產的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產應以房屋售價5%的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產生?！稜I業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動產”稅目的營業(yè)稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為或者單位將不動產無償贈與他人的行為發(fā)生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。

5.2 土地增值稅的稅收籌劃

進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規(guī)定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產開發(fā)項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個房地產開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產開發(fā)項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。

合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產的借款利息，可記入房地產開發(fā)成本，并作為計算房地產費用的扣除基數(shù)，特別是房地產開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。

參考文獻：

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[3]孟國鴻.運用稅收政策調控房地產業(yè)健康發(fā)展的對策[J].中國房地產金融，2005

作者簡介：

篇10

關鍵字：房地產業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實例分析

摘 要：房地產業(yè)的風險大、投資大、周期長且業(yè)務繁雜，需要一個完善的體制對房地產業(yè)的投資人進行一定的保護。而稅收籌劃是企業(yè)經濟發(fā)展的一個重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業(yè)進行合理的投資和經營，并且在投資過程中，獲取更多的經濟效益，尤其是稅收利益，提高企業(yè)的核心競爭力。本文就房地產業(yè)中的幾種稅務進行了稅收籌劃的探討。

關鍵字：房地產業(yè)；稅收；籌劃；策略探討；實例分析

自2001年中國加入世界貿易組織之后，經濟又迎來了發(fā)展的高峰期，隨之而來的國家稅收改革步伐加快，在這種環(huán)境下，稅收籌劃工作也逐步發(fā)展開來，眾多企業(yè)也在逐漸成為法治市場競爭下的一員后開始重視企業(yè)的稅收籌劃工作。在諸多的競爭中，眾多企業(yè)都在力求以最少的成本獲取最大的利潤，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護的基礎上，正當維護企業(yè)的經濟利益，追求更多的經濟盈利。

房地產業(yè)的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個分支，是稅收籌劃在具體行業(yè)的具體應用。

一、 分析稅收與房地產業(yè)發(fā)展在國民經濟中的地位

稅收是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強制地、無償?shù)卣魇諈⑴c國民收入和社會產品的分配和再分配取得財政收入的一種形式。雖然稅收是國家強制性收取，國民無償性的繳納固定的稅，不過稅收是國家“取之于民，用之于民”的重要見證。而且稅收是國家財政收入的重要的一部分，主要用于國防和經濟的建設，國家公務員工資的發(fā)放，教育事業(yè)、環(huán)保事業(yè)等的投資，同時，稅收可以很好地調節(jié)市場經濟，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護國家經濟平穩(wěn)發(fā)展。

房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產本身具有多種性質，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經濟的大潮流下，國民對房屋的需求量要越來越多，對房屋的要求越來越高，房地產業(yè)的發(fā)展順應這一要求，為國民的買房住房需要提供保證。同時據調查顯示，建筑行業(yè)占我國GDP總值的40%，近期顯示的房地產投資總額達到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產業(yè)的稅收約占國民生產總值的10%，是我國財政稅收的重要貢獻者。

二、 為什么要做稅收籌劃

所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。納稅人對經濟收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應有的法律權利。在企業(yè)的經濟發(fā)展過程中，有利于企業(yè)選擇有效的經濟行為以獲取更多的經濟利益，有利于企業(yè)做出正確的投資經營決策將稅收利益最大化，有利于企業(yè)尊法守法，始終得到法律的庇護，有利于國家國家落實稅收政策法規(guī)，增加國家財政收入，有利于相關行業(yè)，如稅收業(yè)，的長期發(fā)展。房地產行業(yè)的利潤較大，相應的稅收任務就會加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等12個稅種，足足占了所有稅種的50%，面對如此多的稅種，稅收負擔嚴重，由此看來，稅收籌劃顯得尤其重要。

三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析

房地產業(yè)當中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過程中應該秉承稅收籌劃的三點原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進行相應的稅收籌劃。

在稅收籌劃之前，應該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產價格臨界點，根據建房的方式、土地的使用權進行籌劃，將銷售和裝修分開經營，并且設立相應的公司等。而房地產業(yè)中涉及到的稅種也繁雜，下面將對營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進行具體的探討分析。

（1）營業(yè)稅的籌劃。營業(yè)稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅的稅收基礎為營業(yè)額，稅率為5%。案例一：某房地產開發(fā)公司在做住房區(qū)促銷活動的時候推出了兩種營銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以免交當年的物業(yè)管理費，并且附送冷暖空調一臺（市場價值千元左右）和外出旅游。這種優(yōu)惠項目吸引了不少客戶。據統(tǒng)計，在整個優(yōu)惠期間銷售住宅的實現(xiàn)銷售收入2000萬元，送出空調總價值12萬元。優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為4萬元。送出的旅游團票價值24萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2%，直接送價值40萬元的折扣。在營銷稅中，這個案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業(yè)管理費和贈送的空調、旅游票都應該和實務一起算視同銷售。因此在方案一計算營業(yè)稅的時候，要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，則公司應繳納的營業(yè)稅為（2000+40）×5%=102萬元。在方案二中公司將實物和服務優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額。公司應繳納的營業(yè)稅為（2000-40）×5%=98萬元。對比就可以看出，方案二僅僅是修改了優(yōu)惠方式，造成的直接后果就是營業(yè)稅少了4萬元。營業(yè)稅的稅收基礎是營業(yè)額，因而在銷售的過程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進而到達減少營業(yè)稅的目的。

（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。其中稅收標準為不動產的價格，住宅房1.5%，土地使用權及商品房3%。案例二：某房地產公司A要將5000萬的物業(yè)資產轉移到控股的C公司名下。所有權的轉移需要繳納契稅，目前土地使用權的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設立分公司的方法，而A公司原來的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據是所有權發(fā)生改變的不動產對象，因此可以優(yōu)化不動產在轉交過程中接受對象的性質，盡量避免契稅直接收取的轉角對象類型，有時候換個方向，或許能夠達到免交契稅的要求。

（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產公司開發(fā)一可售面積為80000平方米住宅區(qū)，預計銷售均價為5000元。預計銷售總收入為40000萬元，繳納的營業(yè)稅為2000萬元.城市建設維護稅及教育費附加為200萬元，取得土地使用權費用和開發(fā)成本為24000萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬元。方案二：加強小區(qū)綠化建設，預計投資500萬元，則可扣除項目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時的增值率為17.47%，由于沒有超過扣除項目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區(qū)的住宅質量，同時賺的稅款1540萬元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項目的金額有關，當你扣除金額多的時候，增值額就小，需要交納的增值稅相應就少，反之需要加納的增值稅就會增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項目籌算之處，就應該全盤考慮，采取恰當?shù)姆椒?，謀求最大的利益。

（4）企業(yè)所得稅的籌劃。企業(yè)所得稅是對我國內資企業(yè)和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅，企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。案例四：相關法律規(guī)定，如果企業(yè)所得稅的數(shù)額較大，一次性納稅確有難度，那么在經主管稅務機關核準后，可以在不超過5個納稅年度的期間內均勻計入各年度的應納稅所得額。從資金時間價值角度考慮，可以申請將所得遞延分配到5個以內的納稅年度。 比如，如果某企業(yè)獲得捐贈款項200萬元，將其計到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應該納稅50萬元。假如經過稅務機關批準，企業(yè)將捐贈所得額200萬元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈所得部分每年應納稅所得額為40萬元（200/5），每年只納所得稅10萬元，按4%年利率計算，5年現(xiàn)值為42萬元，節(jié)約8萬元。這樣，一方面減輕了企業(yè)的資金壓力，同時還獲得了資金的時間價值。從減免稅角度考慮，應該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業(yè)也可根據實際情況分配1——5年進行納稅。

（5）印花稅的籌劃。印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內書立、領受規(guī)定的經濟憑證的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。財產租賃合同的稅率是0.1%，財產轉移的稅率是0.05%。案例五：假設A房地產公司將一筆價款2000萬元的工程承包給B房地產公司，B公司又將其中800萬元的工程分包給C公司，500萬元的工程分包給D公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：

A公司應納印花稅：2000×0.05%=1萬元

B公司應納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬元

C公司應納印花稅：800×0.05%=0.4萬元

D公司應納印花稅：500×0.05%=0.25萬元

但是，如果A公司將800萬元的工程承包給C公司，500萬元的合同承包給D公司，然后剩下700萬元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬元，比原來節(jié)省了1.3萬元。

印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環(huán)節(jié)法，印花稅在計算的過程中，不同的經濟項目的稅率是不盡相同的，如果沒有明確的項目記錄，將會自動按照最高稅率進行計算，而且，每進行一次流轉，或者說簽訂一次合同就得進行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產項目的過程中應該明確的記錄每一個項目的資金使用情況，并且盡量減少項目的流轉手續(xù)次數(shù)，以達到減少印花稅的目的。

四、結語

房地產業(yè)的稅收是國家財政收入的重要組成部分，稅收又是市場經濟的重要調節(jié)手段，房地產業(yè)的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產業(yè)和稅收籌劃自身的性質和意義開始著筆，繼而提出了房地產業(yè)的稅收籌劃的相關措施，并就其中的一些稅種進行了具體的稅收籌劃實例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產業(yè)中的運轉方向和策略方法。

客觀的說，稅收籌劃的發(fā)展有利于我國完善國家相關法律和制度，對企業(yè)進行一定力度的保障，同時也幫助企業(yè)追求更大的經濟效益。由此，未來的稅收籌劃還將繼續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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[2]《房地產業(yè)稅務管理實務》.林永峰.暨南大學出版社.2009.09.

[3]《新稅制下房地產業(yè)納稅會計與納稅籌劃》.李明.中國市場出版社.2010.01.