導語：如何才能寫好一篇房地產開發(fā)法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產開發(fā)項目；現(xiàn)場管理；必要性；問題；措施

前言

房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理所涉及的范圍比較廣，包括了從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理，主要是在合同管理的基礎上，運用組織、計劃、協(xié)調、檢查、控制、驗收等方法，按照國家標準、合同和規(guī)范規(guī)定，對開發(fā)項目施工建設中的經濟活動和技術活動進行管控。房地產開發(fā)工程項目的現(xiàn)場工程管理對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是至關重要的，是其日常發(fā)展中不可或缺的組成部分。因為，在完成工程項目過程中，開發(fā)企業(yè)對項目所進行的策劃、可行性論證、市場調研以及營銷策劃等，都必須通過由項目工程現(xiàn)場管理制造出的最終產品來實現(xiàn)。因此，進一步探討房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理問題，提高房地產開發(fā)項目的現(xiàn)場管理水平，對于提高工程項目的施工質量和實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)的目的具有重要意義。

1、房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的必要性

（1）為房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間

工程現(xiàn)場管理是房地產開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現(xiàn)場管理的一個重要方面。所以，加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠為企業(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經濟效益。

（2）是房地產企業(yè)管理好整個工程項目的根本

房地產開發(fā)項目的現(xiàn)場管理相對于整個房地產工程項目開發(fā)而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，能夠加強房地產開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發(fā)項目管理的水平，進而促進房地產開發(fā)項目管理工作又快又好地發(fā)展。

（3）是相關房地產開發(fā)法律法規(guī)實踐的要求

在房地產項目開發(fā)中，重視項目工程現(xiàn)場管理，有利于有關法律法規(guī)在房地產開發(fā)項目中的實行和運用，為實現(xiàn)整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產開發(fā)項目中的一個部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進房地產開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產開發(fā)項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現(xiàn)。

2、房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理所存在的問題分析

（1）質量管理方面所存在的問題

質量問題一直以來都是房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發(fā)項目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面：1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在；2）在實際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發(fā)項目工程的施工質量。

（2）設計管理方面存在的問題

隨著房地產開發(fā)項目不斷增多，今后我國房地產開發(fā)項目工程將向集成化、著系統(tǒng)化以及規(guī)?；较虬l(fā)展。然而，在此過程中，房地產開發(fā)項目設計將面臨著新的挑戰(zhàn)，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現(xiàn)受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發(fā)項目設計人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。

（3）成本管理方面存在的問題

房地產企業(yè)的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理時一個企業(yè)發(fā)展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發(fā)企業(yè)工程項目現(xiàn)場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在：1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重；2）不健全的成本管理體系使得房地產開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發(fā)項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發(fā)市場的良性發(fā)展。

3、房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理措施

（1）提高房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理水平

質量管理是房地產開發(fā)項目現(xiàn)場管理的重點所在，也是提高房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述：1）應以經濟處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實際不斷對相關質量監(jiān)督體制進行改進與完善；2）強化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質量管理，并對各工序施工標準進行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質量。

（2）強化設計管理

設計管理的圖紙設計、方案設計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發(fā)項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產發(fā)開企業(yè)還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協(xié)調各個設計單位在房地產開發(fā)項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩(wěn)定性。

（3）重視成本管理

重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實現(xiàn)經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發(fā)項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發(fā)企業(yè)資金的利用率。

4、結語

綜上所述，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發(fā)項目工程不斷增多，從而使得房地產開發(fā)項目的現(xiàn)場管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機遇。因此，重視房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高現(xiàn)場管理水平成為房地產開發(fā)企業(yè)提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業(yè)必須加強其現(xiàn)場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現(xiàn)場管理理念，并結合企業(yè)和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發(fā)展要求。

參考文獻：

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關鍵字：城鎮(zhèn)化；房地產業(yè)；重要動力；協(xié)調發(fā)展

Abstract: since the reform and open policy, our country's urbanization rate increased year by year, to improve the urban and rural economic status, narrowing the regional economic disparity has important role, along with the growth of the level of urbanization, closely connected to the real estate industry also get the country more and more attention, the real estate industry is not only a pillar industry of the national economy, and also is the important power to promote urbanization, how to deal with the urbanization and the relationship of the development of real estate industry, make them the benign interaction, to promote each other the coordinated development, at present in China is an important development the focus of attention, to the economic development of China, the people's lives improve has the significant practical significance.

Key word: urbanization; The real estate industry; Important driving force; Coordinated development

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：隨著我國經濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設得到快速的推進，伴隨而來的房地產事業(yè)的需求也逐年增加，兩者之間相互作用相互影響，城鎮(zhèn)化的加快帶動了房地產業(yè)的發(fā)展，而房地產業(yè)的蓬勃又積極推動了城鎮(zhèn)化水平的提高；當前我國房地產業(yè)不健康發(fā)展，導致各地房價過高的問題嚴重阻礙了我國城鎮(zhèn)化進程的速率，因此，如何避免城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)的發(fā)展的利益沖突，使他們相互促進，達到和諧共贏的局面是迫切需要解決的關鍵問題。

一、 城鎮(zhèn)化進程與房地產業(yè)的相互關系 城鎮(zhèn)化主要是指城鄉(xiāng)人口分布結構變換，越來越多的人口由分散的農村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多，而且城鎮(zhèn)空間更加文明和設施不斷完善，產業(yè)水平進一步提升，改革開放以來，城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)都保持良好的上升趨勢，他們相互促進、相互影響，共同為我國社會進步和經濟發(fā)展做貢獻。 1. 城鎮(zhèn)化速率的提高促進了房地產業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程導致城市的數(shù)量和規(guī)模的增大，越來越多的農村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導致各種產業(yè)結構的變化的發(fā)展，工廠擴建，企業(yè)辦公、服務行業(yè)及房產投資等對房屋的需求也拉動了房地產業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費如休閑場所、度假區(qū)等，這些都對人們的生活和消費結構產生了很大影響，促進了房地產業(yè)的廣闊發(fā)展。 2. 房地產業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化進程提供了物質基礎和保障，房地產業(yè)是我國國名經濟的基礎產業(yè)，它是社會生產、人民生活必不可少的生產生活資料，它通過城市功能結構的演化，對城市人口和市場結構進一步擴大，對改善居民居住壞境，促進城市發(fā)展有重要作用，只有房地產業(yè)的運行，才能建設良好的城市空間，為外來人口提供物質保證，為城鎮(zhèn)化進程的實施打好堅實的基礎，因此，只有以房地產市場的規(guī)范健康運行來穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化才能達到和諧發(fā)展的目的。 3.房地產業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關系，城市化速率的提高，拉動了房產需求，使我國房地產業(yè)發(fā)展過熱，房產投資和投機日趨增多，直接表現(xiàn)就是房價過高，過高的房價不僅給房地產開發(fā)帶來了風險，而且與居民收入不相協(xié)調，造成外來人口買房難的問題，對大學生、農民工等群體在城市居住設置了關卡，這種現(xiàn)狀嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化的進程，進而又反作用于房地產業(yè)的發(fā)展。 二、 城鎮(zhèn)化背景下房地產業(yè)發(fā)展的主要問題

1. 沒有合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建設，使房地產業(yè)的開發(fā)無序化，由于城市競爭加劇和房地產業(yè)巨大開發(fā)利益的驅動，出現(xiàn)了房地產開發(fā)的速度高于城鎮(zhèn)化規(guī)劃的速度，使房地產開發(fā)出現(xiàn)無序甚至失控，從而城鎮(zhèn)功能分區(qū)和布局不明確，這不僅對城鎮(zhèn)化的發(fā)展注入了不利因素，而且造成了資源、環(huán)境和經濟的不協(xié)調，從而影響了城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)的健康發(fā)展。

2 .城鎮(zhèn)房地產市場體制不健全，造成產業(yè)結構失調，由于城鎮(zhèn)房地產利益的拉動，市場機制失調，導致房地產市場開發(fā)火熱，房地產價格混亂，從而盲目的進行房地產投資，因此占用了其他城市建設公共設施和相關產業(yè)的資源，影響了市場資源配置的能力，且城鎮(zhèn)房地產開發(fā)商大多實力小、規(guī)范化程度低，使房地產業(yè)走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮(zhèn)的發(fā)后續(xù)展。

3. 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量農村人口和勞動力涌入城鎮(zhèn)，政府發(fā)展經濟適用房優(yōu)惠政策和廉租房的建設明顯偏少，使低收入家庭的住房需求卻難以實現(xiàn)，從而生活標準難以達到城鎮(zhèn)化的最低生活標準，從一方面又減少了房地產開發(fā)所需要的勞動力，影響了城鎮(zhèn)化的進程。 三、 促進城鎮(zhèn)化進程和房地產業(yè)共同發(fā)展的方法措施

1 .切實保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，不僅可以推動我國經濟的發(fā)展，還可以為城鎮(zhèn)化進程提供強大的經濟動力，當前中國對房地產業(yè)的宏觀調控日趨加強，對房地產發(fā)展過程中的投機、價格泡沫等問題打擊力度越來越大，作為房地產業(yè)本身也應該嚴格落實國家出臺的相關政策措施，借鑒國外的先進經驗來完善自己，打造自己的品牌，注重產品質量，提高服務標準，進而提高自己的市場競爭力，保障房地產市場的發(fā)展健康、有序，此外，在房地產開發(fā)的同時，也要加大對科技教育、基礎設施的投入，以及環(huán)境、資源的保護，使二者協(xié)調發(fā)展。

2 解決好二者發(fā)展過程中的利益沖突和投資風險，在城鎮(zhèn)化進程過程中，不可避免的要與房地產業(yè)開發(fā)發(fā)生利益沖突，只有房地產開發(fā)商有效解決好城鎮(zhèn)化過程中與政府、區(qū)域經濟和農村、農業(yè)、農民之間的利益沖突，才能是城鎮(zhèn)化的目標得以順利實現(xiàn)；另一方面，房地產開發(fā)過程中，投機和投資住房越來越熱，因此城鎮(zhèn)化進程下的房地產開發(fā)需要有長遠的規(guī)劃，避免城鎮(zhèn)開發(fā)不合理而面臨的財政風險，合理定位城鎮(zhèn)化目標，構建合理的城鎮(zhèn)體系，合理開發(fā)、合理定價，加快促進城鎮(zhèn)化進程。

3. 采取有效房地產開發(fā)管理，促進城鎮(zhèn)化進程，在縣域城鎮(zhèn)化過程中，有效地房地產開發(fā)管理措施能夠加速城鎮(zhèn)化的實現(xiàn)，首先調整與大中城市發(fā)展相適應的政策，取用與縣域房地產相適應的引入政策，其次加強房地產業(yè)務管理，提升房地產管理水平，符合國家相關的宏觀調控政策，擇優(yōu)辦理房地產開發(fā)業(yè)務，加強和銀行的合作，做好貸款方案和貸后管理工作，建立綠色房地產業(yè)，保證縣域向城鎮(zhèn)化的健康有序轉變。

4 .加快房地產開發(fā)的法律法規(guī)建設，充分發(fā)揮市場機制的調控作用，合理構建城鎮(zhèn)房地產市場，城鎮(zhèn)化進程下的房地產法律法規(guī)不健全，導致了房地產業(yè)無序化發(fā)展，當前的任務就是要建立健全城鎮(zhèn)房地產開發(fā)法律法規(guī)，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產市場和流動人口房地產市場的關聯(lián)，通過市場機制的調控作用，形成合理的人口流動速率和房地產價格市場，加大經濟適用房的建設，擴大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實現(xiàn)公平公正的房地產開發(fā)環(huán)境，確保人人有住房，形成房地產開發(fā)層次結構，確保城鎮(zhèn)房地產市場的健康發(fā)展。 總之，房地產業(yè)是我國經濟的支柱產業(yè)，在經濟飛速發(fā)展的今天，房地產業(yè)還將持續(xù)發(fā)展，而城鎮(zhèn)化進程的速率也不會停止，它們是不可逆轉的過程，我國當前的任務是要處理好二者的關系，加快經濟適用房、保障性住房的房地產市場開發(fā)，發(fā)展和完善二手房市場和房屋租賃市場，促進房地產住宅消費從剛性需求和改善型需求向有效需求轉變，才能使城鎮(zhèn)化建設與房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展加大房地產業(yè)的宏觀調控，使它們相互作用、相互影響，最終達到互利共贏的目的，進一步促進我國經濟又好又快的發(fā)展。

[1]張勇等.論城鎮(zhèn)化進程中的利益協(xié)調，現(xiàn)代農業(yè)科技，2007(14)．

張奕河，鄭大川．城鎮(zhèn)化與房地產市場需求關系研究[J]．特區(qū)經濟，2009；(12).

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【關鍵詞】房地產建設；權屬登記

近年來，隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展和房地產價值的不斷增長，《物權法》和《房屋登記辦法》的出臺，在房屋權屬登記管理中，提出了一個全新的課題：在房地產開發(fā)建設中房屋初始登記與規(guī)劃審批的如何銜接。

《中華人民共和國物權法》提出業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，當前，人們對社會公共需求日益增長。因此，人們對小區(qū)內的公共配套設施的產權歸屬十分關注。在房地產開發(fā)建設中實際建筑面積超過規(guī)劃許可面積、改變房屋結構和設計用途的現(xiàn)象屢見不鮮。在辦理房屋產權登記時，如何處理好實際建筑面積與規(guī)劃許可面積、實際使用功能與設計用途不一致的問題，由于缺乏明確的法律依據(jù)，長期以來一直困擾著房屋登記機構。為此，有必要對這個問題進行研討，探索切實有效的解決途徑。

一、規(guī)劃許可面積與房產實測建筑面積與不一致

1.開發(fā)建設單位的利益驅動?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》頒布實施之前，規(guī)劃部門對違法行為的處罰規(guī)定，可操作的空間較大，往往是以罰款了事。在房地產價值不斷攀升的背景下，一些房地產開發(fā)單位和個人為了謀取利益最大化，在計算了違法和守法的成本后，不惜違法牟利，將實際建筑面積最大限度地超出規(guī)劃許可面積，在補交了超面積部分的土地出讓金、城市配套費用和罰款以后，仍可獲取較大收益。

2.不同的機構計算面積的方法、計算面積的依據(jù)不同導致建筑面積產生差異。由于《房產測量規(guī)范》 （GB/T17986—2000）與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353—2005）在陽臺、閣樓、半地下室等方面計算建筑面積的規(guī)則不一致，導致依據(jù)《房產測量規(guī)范》計算的實測建筑面積與依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》設定的規(guī)劃許可建筑面積之間存在誤差。規(guī)劃部門執(zhí)行《建筑工程建設面積計算規(guī)范》，而房屋登記部門執(zhí)行《房產測量規(guī)范》；因此建設施工中即使完全按照建設規(guī)劃的要求，建成后的房屋實測面積也會與建設工程規(guī)劃許可核準的面積有較大的出入。

3、建設工程規(guī)劃許可核準的面積。規(guī)劃核定的建設項目只是對一個區(qū)域內的總面積作出規(guī)定。建設單位通常就是利用這種模糊的概念打“球”，在建設過程中不斷對設計結構進行修正，使得所建房屋的建筑面積不斷增大。但設計變更通知書未經規(guī)劃部門審批并加蓋公章，但已取得規(guī)劃部門驗收核實意見書，身造成竣工房屋局部與原規(guī)劃建審圖不一致，但規(guī)劃驗收時予以認可的，當建設工程完工申請竣工驗收時，實際建筑面積已經大大超出了規(guī)劃許可的建筑面積。

二、改變設計用途（使用功能）或改變建筑物的布局結構

按照有關法律的規(guī)定，開發(fā)建筑項目必須符合城市規(guī)劃和城市規(guī)劃管理技術規(guī)定，為此必須經過政府規(guī)劃部門審批。

開發(fā)商在開發(fā)經營過程中，往往會因利益關系想更改規(guī)劃。規(guī)劃改變雖然對具體某一套住房的影響較小（不排除有影響），但影響了社區(qū)的整體居住環(huán)境品位，破壞了業(yè)主最初購房時的預期?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定經依法審定的建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

房地產價值的不斷增長，如果開發(fā)建設單位為獲取較大收益，在房地產開發(fā)建設過程中，擅自改變規(guī)劃，顯然有違售房承諾，不符合業(yè)主與開發(fā)商之間的購買約定。導致業(yè)主與開發(fā)商之間常因小區(qū)內的公共配套設施的產權歸屬而產生糾紛或者矛盾。

對一個房地產開發(fā)建設項目的建設，歷經計委立項、規(guī)劃選址。用地審批、建設方案審批、建筑質量檢測等多個審批環(huán)節(jié)，由于管理職能的細分以及管理人員的不足，大都重審批管理，輕跟蹤管理，開發(fā)商在開發(fā)經營過程更改規(guī)劃，使整個房地產開發(fā)建設項目沒有通過竣工驗收卻照樣讓住戶人住，造成這些購房者因建設項目竣工驗收證明不完備無法辦理產權證。由于權屬登記發(fā)證處于建設周期中的最后一個環(huán)節(jié)，本應由相關部門把關的職責被下放至權屬登記發(fā)證這一最后環(huán)節(jié)，由權屬登記發(fā)證承擔了過多的行政管理職責。

二、解決問題的思路與方法

不論何種原因，按約付款的購房者無法辦理產權證，沒有保護財產的合法憑據(jù)；對于社會的穩(wěn)定、對于地方經濟的發(fā)展是不利的，本文僅就我市目前登記管理體制存在的問題，提出探討性的建議，以期通過登記管理體制的完善，防范新的歷史遺留問題的產生，使房屋權屬登記發(fā)證工作走上良性循環(huán)的軌道。

1.加強與橫向部門的溝通協(xié)作。實際建筑面積與規(guī)劃許可面積不一致的問題往往是由房屋登記機構在辦理產權登記時首先碰到的，遇到此類問題時，房屋登記部門應積極主動地加強與規(guī)劃、財政等相關部門的溝通，力爭將這些問題通過磋商達成一致意見，讓出現(xiàn)該問題的建設單位或個人有一個明確的調整途徑，也使房屋登記機構進行產權登記時有明確的法律依據(jù)。

2.明確規(guī)劃竣工驗收面積以房管部門實測面積為準。由于規(guī)劃許可面積與實測面積在政策依據(jù)和測量標準上存在客觀差異，開發(fā)建設單位往往利用這種客觀的差異實現(xiàn)利益的的最大化。因此《房屋登記辦法》規(guī)定申請登記的建筑面積必須以規(guī)劃許可的面積為準，就是要促使這種超規(guī)劃許可建設的現(xiàn)象得到遏制，這也要求每個城市必須有行之有效的措施。由于規(guī)劃部門限于自身力量，不可能對建設項目面積實施全過程的控制，其規(guī)劃許可證面積的控制，只能通過房管部門提供的房產測繪預實測面積依據(jù)加以控制。因此，建設工程規(guī)劃竣工驗收面積，應以房管部門的實測面積為準，來確認實際建筑面積是否超出規(guī)劃許可面積。

3、房地產開發(fā)建設過程中因事前意想不到的原因更改規(guī)劃時，應尊重業(yè)主的知情權，最好告知業(yè)主更改規(guī)劃的原因，并征求業(yè)主的意見。

4、關于公共服務設施的界定和房屋權屬登記。由于《中華人民共和國物權法》提出業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，當前，人們對社會公共需求日益增長，功能齊全的公共設施能滿足居民的公共活動需求，使廣大群眾享受到社會公共服務，提升居民的滿意度和幸福感。因此，人們對小區(qū)內的公共配套設施的產權歸屬十分關注。

如何來判斷哪些是屬于全體業(yè)主共有：《房屋登記辦法釋義》中提到：“比較好的辦法是規(guī)劃管理部門批準建設工程規(guī)劃許可時，即應當要求建設單位列明建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房的具體范圍。房地產管理部門批準預售許可，應要求建設單位提交列明依法屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房的規(guī)劃許可文件及預售方案。依法屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房的具體范圍，一經明確不得隨意更改，也不得納入預售范圍，有關信息應予公示。”建議由規(guī)劃局在規(guī)劃方案審查時明確建筑的具體類別和配套級別（居住區(qū)、小區(qū)或組團）及屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)管理用房的具體范圍，由房屋登記機構確權并進行相應的權屬登記。以減少業(yè)主與開發(fā)商之間糾紛或者矛盾，盡量做到審批決定既合法又合理。

健全相關法律制度。房地產開發(fā)市場的健康發(fā)展，需要法律制度的有力支撐。進一步完善房地產開發(fā)法律法規(guī)和相關政策，切實做到有法可依。積極落實《物權法》中有關對不動產權利人利益保護的各項規(guī)定。為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，研究制定《住宅法》，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的住房政策框架體系。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國物權法》

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[關鍵詞] 高職高專 房地產估價 課程 教學方法

房地產業(yè)的健康有序發(fā)展，需要有大批懂得營銷與管理知識、掌握經營技巧和估價理論的應用型人才。高職高專院校《房地產估價》課程的教學要將理論知識學習、實踐技能培養(yǎng)和綜合素質等提高三者緊密結合起來，使學生能運用專業(yè)理論知識，掌握房地產估價的實踐技能，為以后的就業(yè)打下堅實的基礎。目前，《房地產估價》課程的教學方法還存在許多問題，需要不斷改革，以更好的培養(yǎng)從事房地產經營與估價業(yè)務的應用型人才。

一、存在的問題

1、教學方式單一

一直以來，高職高?！斗康禺a估價》課程的教學多采用傳統(tǒng)的灌輸式教學，學生基本處于被動的聽講狀態(tài)。教師按照課本章節(jié)介紹概念、原理和意義等內容，在其中穿插一些案例，但是案例數(shù)量有限，學生對教師的講授缺乏興趣。

2、理論與實踐脫節(jié)

《房地產估價》課程是一門實踐性強的課程，理論內容抽象不容易理解。而高職高專院校的實踐教學受教學條件、資源等的制約，校內外課程實踐不足，因此其授課方式多采用理論講授。結果是學生理論知識含混不清，行業(yè)實踐理解不深，理論與實踐出現(xiàn)嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象。

3、案例教學內容不完善

本課程主講教師為彌補實踐教學的不足，采用廣泛搜集估價案例添加到授課過程中。往往針對某一章節(jié)內容進行相關管理案例的剖析講解，以增加理論內容的實踐性。但是無論是教材中的案例，還是搜集的案例過于陳舊，且由于整體實踐目標的缺失所收集的案例內容顯得不夠完整和系統(tǒng)，對專業(yè)課程目標的能力培養(yǎng)仍顯不足。案例分析的教學方法由于學生學習主體的參與性不足其效果也不理想。

4、教學手段落后，實踐條件缺乏

傳統(tǒng)的《房地產估價》課程教學受到經費、場所、人員等客觀因素的制約，只能停留于課堂學習、課外作業(yè)、課后考試的教學模式。學生的房地產估價業(yè)務操作能力相對低下，走向社會后不能較快地獨立開展正常的房地產估價業(yè)務。

二、實行科學的教學方法，提高教學整體效果

1、實現(xiàn)有效教學

高職高專院校的《房地產估價》課程傳統(tǒng)的教學方法只是在“照本宣科”，完全按照書本上的的內容講授，這樣的教學是一種“無效教學”。高職高?！斗康禺a估價》教材相對簡單，很多內容學生可以自己看懂，“照本宣科”就變成了一種無效教學。當前我們面對的是信息時代的大學生，他們的信息量非常大，老師應隨時充電，更新知識，及時把房地產業(yè)的最新動態(tài)告知學生，這樣才能實現(xiàn)有效教學。教師不能僅把書本上的知識教給學生，還應在學生普遍掌握了書本知識的基礎上加大難度。特別是在市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等房地產估價四大基本方法的計算題方面拓展深度，盡量多給學生補充例題，根據(jù)學生的實際學習情況適當補充歷年來全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試的試題，通過詳細講解，讓學生對房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試有初步的了解和感性認識,實現(xiàn)有效教學。

2、采用案例式教學法

將房地產估價案例教學的思想、觀點、方法、手段綜合應用于教學過程中?！斗康禺a估價》課程適合采用案例式教學法。在課堂學習、課外作業(yè)、課內討論、考試考核等各個教學環(huán)節(jié)中改變過去固有的教學方法，以估價案例分析來加深學生對課程內容的認識和理解，并多角度、多層次鼓勵和引導學生形成一種學習的內在動力機制，激發(fā)學生的學習興趣，提高課堂的教學效果，拓寬對實際估價業(yè)務的分析思路，增強其隨機應變、判斷解決問題的綜合能力。如可以模擬房地產交易案例，將課程內容根據(jù)不同條件、不同影響因素分解成不同估價業(yè)務，形成若干主題。“你買新房嗎？你買二手房嗎？你賣房嗎？你租房嗎？”系列主題；房地產交易中的“討價還價”（即市場比較法中修正訓練）；中介公司開在教室中等。采用學生分組開店、角色互換扮演、房地產公司競爭等教學模擬環(huán)境，提高學生興趣與主動性，使學生快速了解基本理論與估價工作過程?，F(xiàn)在高職高專的《房地產估價》教材大多每種估價方法后都有相關案例，可案例陳舊，所以采用案例式教學法，需要教師加強平時的案例資料收集和積累，認真選擇、編寫教學內容，迫使教師積極參與各類房地產估價實務活動，以不斷提高實踐能力。

3、采用多媒體教學方法

運用多媒體設備，即圖像、視頻、網(wǎng)絡等，這些條件對于高職院校來說，已經是必不可少的。運用多媒體設備建立房地產估價教學網(wǎng)站，建立現(xiàn)場勘察模塊，運用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學生去現(xiàn)場勘察，避免組織大量學生去實地勘察，盡量在課堂中實現(xiàn)理論教學和實踐教學的結合。

4、建立模擬實驗室

專業(yè)模擬實驗室的建設應適應《房地產估價》課程教學需要和專業(yè)能力培養(yǎng)的需要，將微觀的估價活動搬進實驗室進行實境模擬，將估價案例教學實證化、動態(tài)化。實驗室的概念不應限于幾部電腦，幾個文件柜，應按照專業(yè)方向的要求。建立如估價案例資料庫、本地(市)經濟資料庫、樓盤資料庫、土地分等定級資料庫、相關法律法規(guī)資料庫等；建立物業(yè)管理招投標實訓現(xiàn)場，樓盤模擬營銷現(xiàn)場，房地產開發(fā)流程模擬實驗室，土地招投標模擬實驗室等；購買市場調查與預測、投資決策和風險控制等的相關軟件，盡可能地做到全真模擬。專業(yè)模擬實驗室配合可行的實訓項目彌補了傳統(tǒng)的房地產估價課程教學方式的缺陷與不足，有利于幫助學生熟練掌握房地產估價的業(yè)務流程和操作實務，提高其獨立思考分析和解決實際問題的能力，提高房地產估價課程教學的整體效果。

5、加強實踐教學基地建設

教師應鼓勵學生走出課堂，帶領學生走進企業(yè)，走進社會。加強與行業(yè)主管部門、房地產估價公司、土地估價部門、拆遷部門、國土管理部門的合作和聯(lián)系，加快專業(yè)實踐教學基地建設。一方面給學生提供真正的專業(yè)實戰(zhàn)機會，學生通過到估價機構實習鍛煉，親自接觸一些房地產估價案例，及時與估價人員交流，實際參與一些具體房地產項目的估價，學以致用。另一方面教師也可以深入企業(yè)掛職鍛煉。這有助于學生鞏固所學理論知識，積累工作經驗，為學生未來就業(yè)打下良好基礎；也有助于教師從實際專業(yè)實踐中選取教學案例，提高教學的時效性和針對性。也應注意與相關專業(yè)，如工程造價、項目管理、建筑工程等專業(yè)的合作，幫助學生更深入地了解房地產估價課程，乃至整個專業(yè)，拓寬專業(yè)基礎，提升整體競爭力。

三、總結

教學方法探討是一個長期、不斷研究和探索的過程。隨著社會的發(fā)展，對人才質量提出了更高的要求，教學方法也要求相應的改進。研究教學方法對指導教師的教和學生的學是必要的,良好的教學方法可以提高教學效率。但任何方法的選擇、運用都必須根據(jù)各方面條件和實際情況。無論教學方法如何創(chuàng)新，始終要圍繞以學生為中心的思想，這樣才有利于學生創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力的逐步形成，才能使學生學有所。

參考文獻：

[1]劉麗榮,馮兵,王曉峰.面向快速城市化的房地產類課程設置與教學特色研究[J].高等建筑教育, 2008(4).