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篇1

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)PE；房地產(chǎn)開發(fā)；房企融資需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，尤其在開發(fā)階段對(duì)外部融資需求較高。隨著近年來調(diào)控趨緊，銀行信貸、房地產(chǎn)信托、資本市場(chǎng)IPO、發(fā)債等傳統(tǒng)融資渠道受阻，房地產(chǎn)私募基金（房地產(chǎn)PE）因其門檻低、運(yùn)作方式靈活受到房企的青睞。

1 我國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)私募基金起步于20世紀(jì)90年代，1995年《境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》鼓勵(lì)海外基金進(jìn)入，房地產(chǎn)PE得以起步。2010年起國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發(fā)改委提出要加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)，本土基金取代海外基金成為主角，房地產(chǎn)PE進(jìn)入高速發(fā)展期。2013年①我國(guó)本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，累計(jì)管理規(guī)模超過6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個(gè)，金額423.18億元，相較于2010年擴(kuò)大了近6倍（見圖1）。

基于房地產(chǎn)業(yè)金融化程度的不同，我國(guó)房地產(chǎn)PE募資模式與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家有很大差異。我國(guó)房地產(chǎn)PE更注重標(biāo)的項(xiàng)目而非基金運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，一般先確定項(xiàng)目后，再根據(jù)項(xiàng)目特征設(shè)計(jì)基金產(chǎn)品而募資，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)模式相適應(yīng)。我國(guó)缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者②募集對(duì)象以富裕個(gè)人和民營(yíng)企業(yè)為主，募資能力相對(duì)弱；故多采用結(jié)構(gòu)化的基金產(chǎn)品，即參照信托產(chǎn)品劃分“優(yōu)先、中間、劣后受益人”，信托計(jì)劃作為優(yōu)先受益人參與出資，代替機(jī)構(gòu)投資者的角色完成目標(biāo)籌資金額。據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，2007―2013年我國(guó)房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)投向了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在金額上占比約92%。一方面是由于項(xiàng)目開發(fā)投資涉及金額規(guī)模較大；另一方面是由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)以項(xiàng)目為基本單位，以“開發(fā)―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機(jī)會(huì)型，以融資功能為主。

2 房地產(chǎn)開發(fā)融資需求分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量資金的支持。按開發(fā)流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設(shè)和租售回款三個(gè)階段。前兩個(gè)階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現(xiàn)金流出項(xiàng)為土地出讓金，一般來自企業(yè)自有資金；第二階段，開發(fā)商投入項(xiàng)目開發(fā)資金，保障施工過程中的流動(dòng)資金，資金主要源自商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、施工企業(yè)墊付資金及企業(yè)自籌資金等；第三階段，開發(fā)商通過預(yù)售和項(xiàng)目竣工租售回流資金，主要支出項(xiàng)為宣傳費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，回流資金主要為購(gòu)房款，一般來自個(gè)人住房按揭貸款、公積金貸款及購(gòu)房者的自有資金。

不難看出，銀行貸款貫穿我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，資金鏈中的主要資金項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)資金、建筑企業(yè)及房企流動(dòng)資金及個(gè)人購(gòu)房款等都直接或間接來自商業(yè)銀行貸款。這種依賴債權(quán)融資結(jié)構(gòu)的資金來源期限短，不適合需長(zhǎng)期占用資金的持有經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目和回款速度慢的租賃類項(xiàng)目。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

2010年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，銀行體系收緊銀根以預(yù)防因房地產(chǎn)資金鏈斷裂而引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，限購(gòu)令削弱了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房企快速銷售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制以避免過度投資和投機(jī)，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）在房企資金來源渠道中的比例呈下降趨勢(shì)，利用外資規(guī)模也較小，而企業(yè)自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來源。

雖然房企資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，但商業(yè)銀行信貸仍是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的最大保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)③，2013年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金總額12.2萬億元，其中直接銀行貸款（國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預(yù)付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實(shí)際上占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的53.7%，遠(yuǎn)高于國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)40%。造成這種現(xiàn)象的主要原因之一就是我國(guó)房企自籌資金中仍以債權(quán)資金，特別是銀行貸款等私募債權(quán)為主。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的依賴度過高，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行過程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)易轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

就整體趨勢(shì)而言，我國(guó)房企傳統(tǒng)資金來源渠道變窄，而企業(yè)自籌資金的壓力增大。當(dāng)前自籌資金中的債權(quán)資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實(shí)質(zhì)上仍較多依賴商業(yè)銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，房企應(yīng)尋求更靈活多樣地股權(quán)融資方式，根據(jù)資金用途合理設(shè)計(jì)企業(yè)自籌資金來源和期限結(jié)構(gòu)。

3 房地產(chǎn)私募基金發(fā)展方向

3.1 發(fā)展?jié)摿?/p>

除銀行信貸外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有信托、基金、共同開發(fā)、融資租賃等多種快速發(fā)展的外部融資方式。但相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金需求而言，這類融資渠道規(guī)模仍然較小。2013年房企外部資金來源中，非信貸和銷售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產(chǎn)私募基金一項(xiàng)來看，2013年實(shí)現(xiàn)投資63.16億美元，僅占當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計(jì)資金管理規(guī)模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國(guó)際上股權(quán)私募作為來源渠道占比通常達(dá)到30%以上，美國(guó)則高達(dá)70%～80%，對(duì)比來看，我國(guó)房地產(chǎn)私募基金還有很大的發(fā)展空間。

從國(guó)際范圍來看，房地產(chǎn)PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運(yùn)作形式，而合伙制由于稅收優(yōu)惠和激勵(lì)約束等方面的優(yōu)勢(shì)，更受投資者青睞。我國(guó)2007年新修訂的《合伙企業(yè)法》確立了有限合伙企業(yè)的法律地位，為私募股權(quán)基金組織建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。此外國(guó)家發(fā)改委在2010年明確提出要加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產(chǎn)投資基金納入其中，這意味著房地產(chǎn)PE有望確立正式法律地位，走向規(guī)范化，利于擴(kuò)大規(guī)模運(yùn)作形成房地產(chǎn)私募市場(chǎng)。

信貸環(huán)境變化沖擊了現(xiàn)有房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)PE本質(zhì)上是一種定向于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金。從投資者的角度看，可通過資產(chǎn)組合投資與管理滿足其高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產(chǎn)PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來源等方面也具有較強(qiáng)的可行性。

由于投資渠道匱乏，過去十年間我國(guó)個(gè)人投資者主要直接投資于房地產(chǎn)終端產(chǎn)品，如住房、商鋪等。2014年上半年調(diào)查顯示④，我國(guó)部分一、二線城市住房投資回報(bào)率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產(chǎn)產(chǎn)品的收益率大幅下降，房地產(chǎn)去投資化趨勢(shì)顯現(xiàn)。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉(zhuǎn)向過程投資，有利于成為房地產(chǎn)PE最大的潛在資金供給者。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，追逐利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，借助房地產(chǎn)PE的專業(yè)管理和分散化投資，可降低行業(yè)進(jìn)入壁壘，間接擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模。短期來看，富裕個(gè)人投資者和民營(yíng)企業(yè)將是房地產(chǎn)PE投資的主要力量。而從長(zhǎng)期來看，比照國(guó)外房地產(chǎn)PE以養(yǎng)老基金為主要資金來源的現(xiàn)狀，隨著風(fēng)險(xiǎn)控制能力的增強(qiáng)和政策的放開，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)和社?；鸬葯C(jī)構(gòu)投資者也會(huì)逐步成為重要的投資力量。

3.2 介入時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)私募基金應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)階段，主要優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)：一是投資方式靈活，限制少，在房地產(chǎn)開發(fā)各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方面的專業(yè)背景，提供咨詢、管理等技術(shù)層面的服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目的決策、拓展。

3.2.1 拿地階段

房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的運(yùn)作始于土地出讓，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金能力提出了更高的要求。

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金多來自其他項(xiàng)目銷售款和自身積累現(xiàn)金流。資本市場(chǎng)上發(fā)債或IPO融資方式雖然融資規(guī)模較大，速度較快，但對(duì)融資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)要求較高。且此類大規(guī)模融資往往是基于企業(yè)層面而非單一項(xiàng)目，對(duì)預(yù)期有良好收益率的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金支持效果有限。房地產(chǎn)私募基金投資則主要與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，在土地投標(biāo)時(shí)就通過股權(quán)投資方式介入，不僅能針對(duì)性地滿足房企的資金需求，而且可通過早期介入更好地管理和控制融資項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目施加更大的影響，從而規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，土地出讓階段進(jìn)入的房地產(chǎn)私募基金投資會(huì)持續(xù)至項(xiàng)目建成出售才會(huì)退出，資金存續(xù)期為2∽3年，較多采用股東股權(quán)回購(gòu)和物業(yè)拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建設(shè)階段

作為該階段主要資金來源的房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件較嚴(yán)，除必須具備《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》四證外，還要求貸款項(xiàng)目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。通常在獲得“四證”前，開發(fā)項(xiàng)目會(huì)有一段時(shí)間的資金缺口，是房地產(chǎn)PE介入的良好時(shí)點(diǎn)。

該階段資金來源和流向涉及建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等多個(gè)主體，資金運(yùn)作較為復(fù)雜。房地產(chǎn)PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發(fā)揮第三方智庫(kù)的作用。在資金方面，可推薦有實(shí)力的建筑商以此延長(zhǎng)開發(fā)商付款期限，可協(xié)助開發(fā)商四證齊全后向銀行貸款；在項(xiàng)目管理方面，能及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位，提高項(xiàng)目投資的可行性，協(xié)助項(xiàng)目的后期包裝及運(yùn)作。

3.2.3 租售回款階段

項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，即可通過租售回款，回流資金主要來自購(gòu)房者的個(gè)人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個(gè)項(xiàng)目的盈利與否。不考慮信貸環(huán)境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預(yù)售許可證，二是銷售情況不理想，三是項(xiàng)目性質(zhì)為長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，回款速度慢。

房地產(chǎn)PE可據(jù)資金缺口原因靈活融資以滿足資金需求，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。因未能獲得預(yù)售許可證造成的資金短缺時(shí)間通常較短，房地產(chǎn)PE可通過信托計(jì)劃融資后先為購(gòu)房者提供按揭貸款，待項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后再將上述按揭貸款項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行而推出，資金周轉(zhuǎn)速度及安全度均較高。對(duì)于銷售不理想的項(xiàng)目，房地產(chǎn)PE既可提供資金協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再次開發(fā)或?qū)⒎慨a(chǎn)重新裝修定位，以此提升項(xiàng)目投資價(jià)值；也可以將其視作不良資產(chǎn)，收購(gòu)后進(jìn)行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對(duì)于第三種原因造成的資金短缺，房地產(chǎn)PE則可通過股權(quán)投資參與項(xiàng)目的管理運(yùn)作，該類投資方式對(duì)房地產(chǎn)PE而言，風(fēng)險(xiǎn)較低，能獲得長(zhǎng)期較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也有利于形成“開發(fā)――長(zhǎng)期持有”的經(jīng)營(yíng)模式，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

4 小結(jié)

房地產(chǎn)私募基金會(huì)通過非公開募集的方式，向投資者發(fā)行受益憑證從而募得資金，并由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金運(yùn)作和管理，同時(shí)兼具融資和專業(yè)第三方管理雙重職能。房地產(chǎn)開發(fā)是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)和主要價(jià)值創(chuàng)造過程，但隨著房市調(diào)控，信貸環(huán)境改變，過去主要依托于商業(yè)銀行貸款的資金結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產(chǎn)PE運(yùn)作靈活，在房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地、工程建設(shè)、竣工租售等各個(gè)環(huán)節(jié)都能較為靈活地設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，滿足房企資金需求，契合其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是較為理想的外部融資方式。

但需要注意的是，我國(guó)房地產(chǎn)PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開發(fā)資金來源的作用非常有限。一方面，這預(yù)示著房地產(chǎn)PE在我國(guó)的發(fā)展空間較大；另一方面，也折射出房地產(chǎn)PE面臨的一些困境。首先，我國(guó)房地產(chǎn)PE并沒有明確的法律地位和相關(guān)法律規(guī)范，難以形成規(guī)模市場(chǎng)。其次，我國(guó)缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者和穩(wěn)定的資金來源。從國(guó)際范圍來看，養(yǎng)老基金是最大且穩(wěn)定的資金來源，但我國(guó)相對(duì)應(yīng)的社?；鹜顿Y限制比較嚴(yán)格，僅限于銀行存款、買賣國(guó)債和其他具有良好流動(dòng)性的金融工具，其中銀行存款和國(guó)債比例不得低于50%；其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司也被限制投資房地產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)PE退出渠道有限，房企上市和公開發(fā)行債券的審查嚴(yán)格，且耗時(shí)較長(zhǎng)；而貸款證券化和REITS等國(guó)際常見投資渠道，一定程度上限制了房地產(chǎn)PE的發(fā)展。

不難看出，房地產(chǎn)PE在政策法規(guī)層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應(yīng)更加關(guān)注如何通過靈活的資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，更好地滿足開發(fā)過程中的資金需求；同時(shí)注重培養(yǎng)專業(yè)人才，參與投資項(xiàng)目的監(jiān)督、指導(dǎo)，促使房企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高開發(fā)效率。

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篇2

一、固定資產(chǎn)建設(shè)類項(xiàng)目

1、中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金申請(qǐng)報(bào)告;

2、中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金申請(qǐng)及審核意見表;

3、企業(yè)基本情況表;

4、中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金項(xiàng)目評(píng)審專家登記表;

5、法人執(zhí)照;

6、項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件;

7、環(huán)保部門出具的環(huán)保評(píng)價(jià)意見;

8、可行性研究報(bào)告中的固定資產(chǎn)投資估算表;

9、可行性研究報(bào)告中新增主要設(shè)備表;

10、可行性研究報(bào)告編制單位資質(zhì)復(fù)印件;

11、《固定資產(chǎn)建設(shè)類項(xiàng)目的申報(bào)條件》第4、5項(xiàng)規(guī)定的相關(guān)資料;

12、申請(qǐng)無償資助項(xiàng)目的企業(yè)已投入項(xiàng)目建設(shè)的自有資金憑證匯總表及憑證復(fù)印件;申請(qǐng)貸款貼息項(xiàng)目的企業(yè)已發(fā)生貸款的“借款憑證”匯總表(銀行貸款進(jìn)賬單)及企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂的固定資產(chǎn)投資貸款合同和借款憑證復(fù)印件;

13、年度會(huì)計(jì)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告：

(1)資產(chǎn)負(fù)債表;

(2)現(xiàn)金流量表;

(3)損益表;

(4)審計(jì)報(bào)告;

14、完稅證明匯總表及完稅(免稅)證明;

15、生產(chǎn)許可證(國(guó)家實(shí)行生產(chǎn)許可證管理的產(chǎn)品)、ISO9000證書(有證企業(yè))等復(fù)印件;

16、其他與項(xiàng)目有關(guān)的證明(、新產(chǎn)品證書、行業(yè)專家意見等);

二、中小企業(yè)信用擔(dān)保業(yè)務(wù)補(bǔ)助項(xiàng)目

1、中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金申請(qǐng)報(bào)告(封面);

2、中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金申請(qǐng)及審核意見表;

3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)基本情況表;

4、中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金項(xiàng)目評(píng)審專家登記表;

5、法人執(zhí)照(復(fù)印件);

6、經(jīng)協(xié)作銀行蓋章確認(rèn)的年度貸款擔(dān)保情況匯總表(原件);

7、年度會(huì)計(jì)報(bào)表和專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告：

(1)資產(chǎn)負(fù)債表;

(2)現(xiàn)金流量表;

(3)利潤(rùn)表;

(4)擔(dān)保余額變動(dòng)表;

(5)專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告;

8、完稅證明匯總表及完稅(免稅)證明。

國(guó)家中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金申請(qǐng)報(bào)告要點(diǎn)

目錄

Ⅰ.項(xiàng)目申請(qǐng)材料的組成

Ⅱ.北京在篩選中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金項(xiàng)目的基本做法

Ⅰ.項(xiàng)目申請(qǐng)材料的組成

一、 對(duì)固定資產(chǎn)建設(shè)類項(xiàng)目的申請(qǐng)材料包括：

1. 企業(yè)的基本情況表

2. 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告——重點(diǎn)、難點(diǎn)

3. 企業(yè)已投入項(xiàng)目自有資金憑證或固定資產(chǎn)投資貸款合同

4. 有關(guān)項(xiàng)目的文件：如項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件、環(huán)保評(píng)價(jià)意見等

5. 有關(guān)企業(yè)的文件：如法人執(zhí)照、會(huì)計(jì)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告、完稅證明、ISO9000證書等

6. 其他與項(xiàng)目有關(guān)的證明：如生產(chǎn)許可證、新產(chǎn)品證書、行業(yè)專家意見等。

二、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1. 項(xiàng)目概況

2. 企業(yè)基本情況

3. 產(chǎn)品需求分析和實(shí)施的必要性

4. 實(shí)施的主要內(nèi)容和目標(biāo)

5. 項(xiàng)目總投資、資金來源和資金構(gòu)成

6. 人員培訓(xùn)及技術(shù)來源

7. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

8. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析

(一)項(xiàng)目概況

 概要性的介紹如下內(nèi)容：

項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模;產(chǎn)品和工程技術(shù)方案;主要設(shè)備方案;建設(shè)地點(diǎn)和計(jì)劃安排;投資規(guī)模和資金籌措方案;項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

 編寫基本原則：

內(nèi)容清晰、簡(jiǎn)明扼要、分條分項(xiàng)編寫

突出總結(jié)項(xiàng)目說具有的亮點(diǎn)

(二)企業(yè)基本情況

 應(yīng)說明以下基本內(nèi)容：

1. 企業(yè)注冊(cè)資金、性質(zhì)及股權(quán)結(jié)構(gòu);

2. 企業(yè)歷史沿革;

3. 企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)情況、人員說明;

4. 近三年來財(cái)務(wù)狀況，包括資產(chǎn)負(fù)債、收入、利潤(rùn)、稅金等;企業(yè)銀行信用、納稅信用情況;

5. 企業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度說明;

6. 其他：根據(jù)專項(xiàng)申報(bào)要求及企業(yè)特點(diǎn)、特色所做的說明，如企業(yè)品牌、自主技術(shù)、企業(yè)認(rèn)證等說明。

 編寫基本原則：

表明項(xiàng)目單位具備承擔(dān)項(xiàng)目的資格、符合申報(bào)條件、企業(yè)具備健全的財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)是否具備可持續(xù)發(fā)展能力。

(三)產(chǎn)品需求分析和實(shí)施的必要性

 包括：

1. 項(xiàng)目政策符合性分析;

2. 產(chǎn)品需求分析;

3. 項(xiàng)目實(shí)施的必要性。

 編寫基本原則：

以項(xiàng)目本身或?qū)嵤淼男Ч?影響為基礎(chǔ)，不可為迎合申報(bào)重點(diǎn)而拼湊，也不宜過分夸大、渲染。

(四)實(shí)施的主要內(nèi)容和目標(biāo)

 項(xiàng)目實(shí)施的主要內(nèi)容：

技術(shù)方案;

設(shè)備方案;

工程方案;

 項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)：

該目標(biāo)的制定宜與專項(xiàng)目標(biāo)相一致，如實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的擴(kuò)展、增加就業(yè)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步等。

(五)項(xiàng)目總投資、資金來源和資金構(gòu)成

 項(xiàng)目總投資：

包括：建筑工程費(fèi);設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi);工程建設(shè)其他費(fèi)用及基本預(yù)備費(fèi);建設(shè)期利息等。

建筑工程費(fèi)：一般按建筑工程量(平方米)乘以單位面積造價(jià)確定。

設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用：按項(xiàng)目設(shè)備方案清單，通過市場(chǎng)詢價(jià)或者其他方式確定設(shè)備價(jià)格。

工程建設(shè)其他費(fèi)用：包括建設(shè)管理費(fèi)、前期咨詢費(fèi)(可研、環(huán)評(píng)等)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)及監(jiān)理費(fèi)等組成。各項(xiàng)費(fèi)用可按實(shí)際合同額計(jì)入，也可按有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。

基本預(yù)備費(fèi)用：可研階段可按建設(shè)工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其他費(fèi)之和的8%--10%計(jì)入。

建設(shè)期利息：按項(xiàng)目貸款合同計(jì)算。

 資金來源和構(gòu)成：

項(xiàng)目資金來源包括企業(yè)自有資金、貸款、其他三類。

自有資金投入：報(bào)告須提供已投入自有資金憑證，包括：項(xiàng)目新增設(shè)備的購(gòu)買發(fā)票、建筑工程合同及收據(jù)等材料。

貸款：明確項(xiàng)目貸款總額及其構(gòu)成，提供企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂的貸款合同。

其他來源：對(duì)項(xiàng)目其他資金來源，須提供相應(yīng)證明文件、如股權(quán)投資等。

關(guān)于申請(qǐng)政府資金部分：根據(jù)專項(xiàng)“通知”，自有資金、貸款、其他資金來源構(gòu)成了項(xiàng)目總投資，因此申請(qǐng)政府資金部分不計(jì)算在項(xiàng)目資金來源中。

每個(gè)專項(xiàng)通知均對(duì)資金支持方式和額度有明確說明，申請(qǐng)資金支持應(yīng)不超過專項(xiàng)資金支持限額。

(六)人員培訓(xùn)及技術(shù)來源

 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置：說明企業(yè)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)、人員構(gòu)成情況，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的需要，制定合理的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。

 人員培訓(xùn)：提出員工培訓(xùn)計(jì)劃，包括培訓(xùn)崗位、人數(shù)、培訓(xùn)內(nèi)容、相關(guān)費(fèi)用等。

 技術(shù)來源：說明項(xiàng)目技術(shù)來源，如企業(yè)自我研發(fā)、合作開發(fā)、專利和技術(shù)購(gòu)買引進(jìn)等

 人力資源配置：研究確定各類人員，包括生產(chǎn)人員、管理人員、后勤人員的數(shù)量和配置方案，確定項(xiàng)目新增就業(yè)人員數(shù)量及人員來源。

(七)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

 項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)狀：說明項(xiàng)目起始時(shí)間，目前已完成的政府批復(fù)及其文號(hào)，如項(xiàng)目規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、核準(zhǔn)或備案等，項(xiàng)目資金到位情況，項(xiàng)目已完成的主要工作量等。

 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃：要求項(xiàng)目應(yīng)于2019年底前建成且建設(shè)期不超過2年。項(xiàng)目申報(bào)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況，合理安排實(shí)施進(jìn)度，并編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖。

 項(xiàng)目招標(biāo)：項(xiàng)目擬申請(qǐng)政府資金補(bǔ)助或貼息，建議項(xiàng)目對(duì)涉及的主要內(nèi)容，如土建、設(shè)備、材料等進(jìn)行公開招標(biāo)，確定中標(biāo)單位。

(八)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析

經(jīng)濟(jì)效益分析：

 投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：主要是進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力分析。

 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：收入、利潤(rùn)、稅金、項(xiàng)目投資回收期、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率等。

 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法：對(duì)于新建項(xiàng)目且財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立的，可采取新設(shè)項(xiàng)目法人財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法;對(duì)改造項(xiàng)目，應(yīng)采取增量分析方法計(jì)算，即通過“有項(xiàng)目”和“無項(xiàng)目”對(duì)比計(jì)算確定。

 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)：

主要包括項(xiàng)目原材料、燃料動(dòng)力等投入品的價(jià)格;產(chǎn)品銷售價(jià)格;稅費(fèi);計(jì)算期;固定資產(chǎn)折舊率;基準(zhǔn)收益率的確定等。

價(jià)格測(cè)算：項(xiàng)目投入品/產(chǎn)品現(xiàn)有或可參考市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的價(jià)格水平。

稅費(fèi)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涉及的稅費(fèi)包括增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅種。

計(jì)算期：包括建設(shè)期和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期。

財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率：財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的基準(zhǔn)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求。

 銷售收入與成本費(fèi)用估算：

銷售收入：是指銷售產(chǎn)品或提供服務(wù)取得的收入。

總成本費(fèi)用：是指在一定期間內(nèi)因生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而發(fā)生的全部費(fèi)用。

 財(cái)務(wù)分析常用指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV、投資利潤(rùn)率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

投資回收期：是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，起始時(shí)間為從項(xiàng)目建設(shè)年起。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：是指按設(shè)定的折現(xiàn)率(財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率)計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。

投資利潤(rùn)率：是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額(或年平均利潤(rùn)額)與項(xiàng)目投入總資金的比率。

社會(huì)效益分析：

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)融資；財(cái)務(wù)管理

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中常見的財(cái)務(wù)管理問題

1、過度依賴商業(yè)銀行貸款，融資渠道單一。

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，開發(fā)資金主要依賴銀行貸款，商業(yè)銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)，這是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的整體情況。以2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源為例。2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計(jì)68231.6億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。

2、主要依靠債權(quán)融資，債權(quán)融資比例高，形成高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機(jī)構(gòu)6月9日的“2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10”研究報(bào)告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.43%，內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.43%，在滬深與內(nèi)地在港上市公司中，2011年末已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，其財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用空間已十分有限，在剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率進(jìn)一步考察房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債狀況：2011年，滬深上市房地產(chǎn)公司與內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個(gè)百分點(diǎn)以上，其實(shí)際的債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。

3、銀行嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)，不同層級(jí)企業(yè)融資成本差異顯著

近年來，銀監(jiān)會(huì)多次要求各主要商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測(cè)試等多手段嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，利用“名單制”管理方式防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為銀行業(yè)的共識(shí)，同時(shí)目前各大銀行對(duì)“名單制”內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策也有很大區(qū)別，排名前二十的百?gòu)?qiáng)房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優(yōu)勢(shì)，如保利地產(chǎn)2011年從建設(shè)銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平；而榮盛發(fā)展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對(duì)較高；中航地產(chǎn)在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。

4、資金預(yù)算不準(zhǔn)確，造成資金積壓

企業(yè)進(jìn)行融資，要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力、項(xiàng)目規(guī)模以及工程進(jìn)度來進(jìn)行合理的預(yù)算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算并不準(zhǔn)確，大部分企業(yè)只是估算一個(gè)大概數(shù)額或者不結(jié)合實(shí)際需要來融資，不考慮融資成本及資本結(jié)構(gòu)的合理性，從而使融資工作存在盲目現(xiàn)象，往往造成貸款較多而無項(xiàng)目可供開發(fā)，企業(yè)多承擔(dān)利息費(fèi)用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業(yè)帶來到期還款的壓力，甚至造成企業(yè)的財(cái)務(wù)困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的主要原因

1、忽視自身實(shí)力的增強(qiáng)造成資金來源渠道單一

作為利潤(rùn)豐厚的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)前幾年一直處于高速發(fā)展階段，有些房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款進(jìn)行擴(kuò)張，忽視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道單一。

2、國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

為了抑制房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，2009年底政府再度加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控力度，2010年新國(guó)十條起，調(diào)控高壓逐步形成，這輪調(diào)控號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”，各地紛紛推出限購(gòu)政策、加息、限貸和預(yù)收款監(jiān)管同時(shí)限制開發(fā)商貸款，暫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO和上市房企再融資及并購(gòu)重組的審批等，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力巨大。

3、企業(yè)融資方式有限，銀行貸款一家獨(dú)大

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，企業(yè)融資方式主要有兩種：一是內(nèi)部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業(yè)資金鏈就會(huì)受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項(xiàng)目前期支付土地出讓金及項(xiàng)目建設(shè)期間的工程費(fèi)用。二是外部融資。外部融資實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權(quán)融資、發(fā)行股票、合作開發(fā)等方式，但是銀行貸款一家獨(dú)大的現(xiàn)狀仍舊沒有得到改善。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金要不斷拓展融資方式、創(chuàng)新融資渠道，爭(zhēng)取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國(guó)家政策調(diào)控的限制，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，隨著國(guó)家政策調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對(duì)于廣大房地產(chǎn)企業(yè)來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發(fā)展。

完善房地產(chǎn)金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和金融市場(chǎng)的承載能力，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資市場(chǎng)的效率。

目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，不僅企業(yè)的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業(yè)相比，在融資市場(chǎng)上也失去了競(jìng)爭(zhēng)力，如果一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以長(zhǎng)期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機(jī)會(huì)，所以保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求；嚴(yán)格按照工程進(jìn)度支付資金，避免超付現(xiàn)象的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算管理，減少盲目融資的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的承受能力和項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益來確定融資規(guī)模和可承受的成本并將融資盡量與項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行匹配，既要能滿足工程項(xiàng)目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內(nèi)。

目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，國(guó)家雖然在進(jìn)行調(diào)控，但是目的并不是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場(chǎng)狀況等因素，逐步加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，以促進(jìn)企業(yè)健康快速的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：基礎(chǔ)設(shè)施；融資；資金缺口

基礎(chǔ)設(shè)施作為“社會(huì)先行資本”，其快速發(fā)展是欠發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基本前提。自西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施以來，貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)日益穩(wěn)固，但目前基礎(chǔ)設(shè)施存量和投資規(guī)模依然不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要，且與全國(guó)平均水平相比仍存在較大差異。因此，貴州未來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)依然繁重。

一、貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀

1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總量少

貴州基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)前最大問題是存量過小、基礎(chǔ)薄弱。2012年末貴州城鎮(zhèn)化率已提高到35%，但城鎮(zhèn)化水平仍落后于全國(guó)平均水平52.07%，也落后于西部地區(qū)平均水平41%。按照2020年達(dá)到50%的發(fā)展目標(biāo)，依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后全國(guó)水平。2011年末貴州省人均道路面積為6.63平方米、用水普及率為91.55%、燃?xì)馄占奥蕿?1.56%，在全國(guó)31個(gè)省市中排名第29、29、31位。

2.基礎(chǔ)設(shè)施分布不均勻

如貴州現(xiàn)有黔桂、川黔、貴昆、湘黔、南昆、內(nèi)昆及渝懷等干線鐵路，總里程達(dá)2065公里，其中復(fù)線里程636公里，路網(wǎng)密度為117.3公里/萬平方公里，形成了以貴陽為中心的“十”字型架構(gòu)布局，但黔東、黔南、黔北大片少數(shù)民族落后地區(qū)幾乎無鐵路覆蓋，鐵路密度小、建設(shè)速度慢現(xiàn)象依然沒有改變。

3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高

貴州省處于云貴高原，受喀斯特地形、地質(zhì)復(fù)雜的影響，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本高昂，高速公路每公里平均造價(jià)約為1億元，比起中部平原地區(qū)高加30%以上。在河谷深切地區(qū)建水利工程的成本也非常高，全國(guó)平均利用1m3水的工程成本約為6元，貴州卻需要15元以上。

4.運(yùn)輸物流成本高

受貴州省內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆份^差、過路費(fèi)高等因素影響，貴州運(yùn)輸費(fèi)用約為全國(guó)平均水平的2倍。

貴州基礎(chǔ)設(shè)施底子薄弱和建設(shè)成本高，未來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資任務(wù)十分繁重，要求貴州加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，同時(shí)也需要中央政府加大轉(zhuǎn)移支付力度，進(jìn)一步支持貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

二、貴州市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資情況

（一）貴州投資情況

根據(jù)《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2007年-2012年），貴州統(tǒng)計(jì)范圍包括貴陽、清鎮(zhèn)、六盤水、遵義、赤水、仁懷、安順、銅仁、興義等13個(gè)城市。從圖1看出：一是貴州市政基礎(chǔ)設(shè)施投資總量小，不能滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。二是投資增長(zhǎng)速度快，2006年-2011年年均增長(zhǎng)速度為52.8%。三是大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施由地方政府通過財(cái)政撥款和銀行貸款投資，2006年-2011年財(cái)政撥款和銀行貸款投資資金約占75%。

圖1 2006-2011貴州省市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金總額及

各項(xiàng)資金占比（單位：億元）

（二）全國(guó)投資情況

《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2007年-2012年）統(tǒng)計(jì)范圍包括全國(guó)31個(gè)省市（不含臺(tái)灣），從圖2可以看出：一是我國(guó)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金2006年-2008年增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。2009年為抵御金融危機(jī)，我國(guó)采取了寬松的貨幣政策，加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額增長(zhǎng)較快。二是在各項(xiàng)投資中，地方財(cái)政撥款、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金占比較大，2006年—2011年這三種渠道籌集資金約占89%。

圖2 2006-2011全國(guó)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資情況及

各項(xiàng)資金占比（單位：億元）

與全國(guó)相比，貴州國(guó)內(nèi)貸款資金明顯高于全國(guó)平均水平23.2個(gè)百分點(diǎn)，中央財(cái)政撥款占比遠(yuǎn)超過過全國(guó)平均水平9.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金能力低于全國(guó)平均水平6.56個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)目前政府與銀行合作模式，銀行貸款通常由政府直接或間接擔(dān)保，這充分說明了貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)十分繁重，存在較大的財(cái)政

風(fēng)險(xiǎn)。

三、貴州“十二五”固定資產(chǎn)投資供需分析

（一）貴州“十二五”固定資產(chǎn)投資需求預(yù)測(cè)

《貴州“十二五”規(guī)劃綱要》提出了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)不低于30%[5]。2011年、2012年《貴州省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》[6]顯示，2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)5101.55億元，比2010年增長(zhǎng)了60%；2012年投資為7809.05億元，比上年增長(zhǎng)53.1%。因此，按照年均增長(zhǎng)60%，預(yù)計(jì)2011-2015年貴州省固定資產(chǎn)投資總額將達(dá)到7.74萬億元。

假設(shè)“十二五”時(shí)期貴州固定資產(chǎn)投資資金來源不發(fā)生根本性變化（“十一五”期間，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金7%、國(guó)內(nèi)貸款22%、外資1%、自籌資金48%、其他資金22%[7]），可以預(yù)測(cè)“十二五”期間各項(xiàng)資金需求狀況如下表：

表1 2011-2015年貴州省固定資產(chǎn)投資需求預(yù)測(cè)表（億元）

年份 合計(jì) 預(yù)算內(nèi)資金 國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金

2011年 5101.55 357.11 1122.34 51.02 2448.74 1122.34

2012年 7809.05 546.63 1717.99 78.09 3748.34 1717.99

2013年 12494.48 874.61 2748.79 124.94 5997.35 2748.79

2014年 19991.17 1399.38 4398.06 199.91 9595.76 4398.06

2015年 31985.87 2239.01 7036.89 319.86 15353.22 7036.89

合計(jì) 77382.12 5416.75 17024.07 773.82 37143.42 17024.07

“十二五”期間，貴州要完成7.74萬億元的固定資產(chǎn)投資，其中國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金及其他資金五個(gè)方面各需提供5416.75億元、17024.07億元、773.82億元、37143.42億元、17024.07億元的資金。

（二）貴州“十二五”資金缺口分析

2001年—2010年貴州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中國(guó)內(nèi)預(yù)算資金年均增長(zhǎng)30.53%，國(guó)內(nèi)貸款年均增長(zhǎng)20.30%，利用外資年均增長(zhǎng)6.44%，自籌資金年均增長(zhǎng)28.68%，其他資金年均增長(zhǎng)37.94%[7]。假如“十二五”期間各部分資金來源增長(zhǎng)速度不低于2001年—2010年的平均增長(zhǎng)速度，可以預(yù)測(cè)2011年—2015年的投融資情況如下：

表2 2011年—2015年固定資產(chǎn)投資情況預(yù)測(cè)表（億元）

年份 總計(jì) 預(yù)算內(nèi)資金 國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金

2011年 6111.46 669.68 952.72 18.05 3150.30 1320.70

2012年 7915.05 874.13 1146.12 19.21 4053.81 1821.77

2013年 10269.63 1141.01 1378.78 20.45 5216.44 2512.95

2014年 13348.68 1489.36 1658.68 21.77 6712.51 3466.37

2015年 17381.78 1944.06 1995.39 23.17 8637.66 4781.51

合計(jì) 55026.61 6118.23 7131.70 102.65 27770.72 13903.31

根據(jù)2001年-2010年實(shí)際投資情況預(yù)測(cè)，貴州省2011年—2015年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額約為55026.61億元，與總需求77382.12億元相比，資金缺口大約為22355.51億元，占計(jì)劃總投資28.89%。

（三）貴州固定資產(chǎn)投資可利用資金來源分析

1.國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金

2012年貴州財(cái)政收入為1644.48億元，比2011年增長(zhǎng)23.6%；2011年財(cái)政收入1330.08億元，比上年增長(zhǎng)37.2%[6]。假設(shè)財(cái)政收入增速保持在30%左右，預(yù)計(jì)2015達(dá)到3612.92億元，2011年-2015年財(cái)政總收入為11504.48億元。“十二五”期間國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金投資合計(jì)5416.75億元，約占“十二五”總財(cái)政收入的47.08%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2010年和2011年國(guó)家預(yù)算資金占財(cái)政收入的比例（2010年為36.35%、2011年為36.71%），表明貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)政壓力依然較大。

2.國(guó)內(nèi)貸款

2012年末，貴州各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額8274.78億元，各項(xiàng)存款余額10540.06億元?！笆濉逼陂g，銀行貸款融資需求為17024億元。因此，“十二五”期間國(guó)內(nèi)貸款維持過去2001年-2011年度增長(zhǎng)速度20.3%，2015年貸款可以達(dá)到14406.33億元，難以滿足17024.07億元貸款需求。

3.自籌資金

2001年至2011年貴州省固定資產(chǎn)投資中自籌資金總額逐年上升，占比是最多且相對(duì)穩(wěn)定，2000年占比最低為38.93%，2003年占比最高50.85%。假如資金來源結(jié)構(gòu)不發(fā)生較大變化，2011-2015年固定資產(chǎn)投資中自籌資金總量為37143.42億元，資金需求壓力較大。

4.利用外資

2001年-2011年，貴州利用外資資金的數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，但是在占比卻逐年降低，從1.36%下降至0.26%，平均占比為0.87%[7]?！笆濉逼陂g，對(duì)外資資金需求為773.82億元，外資資金在固定資產(chǎn)投資中占比相對(duì)較小，有較大的提升空間。

5.其他資金

2001年-2010年，貴州省其他類資金在固定資產(chǎn)投資的數(shù)量和占比逐年上升，占比與貸款資金相當(dāng)，但其資金來源不穩(wěn)定。貴州應(yīng)加強(qiáng)資金來源研究，探索穩(wěn)定的資金來源。

從以上幾個(gè)方面分析，貴州目前可以利用的財(cái)政預(yù)算資金、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金難以滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資需求，貴州省應(yīng)創(chuàng)新融資模式，拓展融資渠道，彌補(bǔ)資金缺口。

四、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的措施

為提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，貴州應(yīng)緊緊抓住西部大開發(fā)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，采取多種措施對(duì)投融資體制改革，創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)探尋更多、更穩(wěn)定的資金來源。

（一）充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，創(chuàng)建良好投資環(huán)境

貴州應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮政府在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃、融資、建設(shè)及管理方面的主導(dǎo)作用，尤其是非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)[8]，完善投資政策和法律法規(guī)，創(chuàng)建良好的投資環(huán)境，提高項(xiàng)目收益，吸引更多的投資主體參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。充分利用國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2012〕2號(hào)）等政策，積極謀劃大型、優(yōu)良基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，爭(zhēng)取國(guó)家政策和資金的支持。

（二）探索建立多元化融資模式

一是推動(dòng)政府與市場(chǎng)共同成為基礎(chǔ)設(shè)施投融資主體，形成政府、企業(yè)、個(gè)人多元化的投資主體。

二是通過拓寬信托貸款、資產(chǎn)證券化、融資租賃等新型融資渠道，形成多樣化的融資模式。三是加大與銀行的合作力度。國(guó)家開發(fā)銀行2013年計(jì)劃把50%

以上的新增貸款投向城鎮(zhèn)化及配套設(shè)施建設(shè)，貴州應(yīng)拓展與國(guó)開行的合作空間，實(shí)現(xiàn)政銀雙贏，同時(shí)吸引股份制商業(yè)銀行和外資銀行入駐貴州，緩解基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)巨大的資金缺口。

（三）鼓勵(lì)民間資本、外資參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

一是按照國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門的相關(guān)政策，打破電力、公路、通信等行業(yè)壟斷，鼓勵(lì)民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)提供更多的資金來源。

二是完善吸引外資政策，設(shè)立外資參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理平臺(tái)，為外資提供優(yōu)惠便利的投資條件，吸引外資參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

目前貴州利用民間資本和外資水平相對(duì)較低，仍有加大的空間發(fā)展，鼓勵(lì)民間資本和外資參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以改善融資結(jié)構(gòu)，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。

（四）積極推廣項(xiàng)目融資模式

項(xiàng)目融資對(duì)政府、項(xiàng)目公司及公眾具有多重優(yōu)勢(shì)，不但能減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，加快發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)能充分發(fā)揮外商和私營(yíng)商的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，吸引先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因此，貴州應(yīng)積極探索推廣BOT（建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓）、TOT（移交—經(jīng)營(yíng)—移交）、BOO（建設(shè)—擁有—經(jīng)營(yíng)）、PPP（公共私營(yíng)合作制）等項(xiàng)目融資模式，優(yōu)化資源配置、提高資源利用率，對(duì)貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義[10]。

（五）構(gòu)建多層次的基礎(chǔ)設(shè)施融資監(jiān)管體系

監(jiān)管是保持競(jìng)爭(zhēng)、提高效率的首要途徑。在探索基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)化融資過程中，貴州應(yīng)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)管理，強(qiáng)化政府、公眾對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施融資及建設(shè)的監(jiān)督職能，提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資效率。

總之，貴州要實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的跨越式發(fā)展，就要充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家或國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施融資模式，加大對(duì)非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資力度，同時(shí)將經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目逐步推向市場(chǎng)化融資，形成政府、企業(yè)及個(gè)人多元化投資主體，建立以銀行貸款、項(xiàng)目融資、上市融資、資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)化融資為主的基礎(chǔ)設(shè)施融資體系。只有不斷完善融資體系，才可以從根本上解決貴州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平低、資金缺口大、效率低等問題，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)水平，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：王文峰，1981年，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院博士研究生，研究方向：金融理論與政策；艾偉強(qiáng)，1982年，大連民族學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算。

篇5

[關(guān)鍵詞] 銷售百分比預(yù)測(cè)資金需求

一、運(yùn)用銷售百分比法的假設(shè)條件

運(yùn)用銷售百分比法預(yù)測(cè)企業(yè)短期資金需求的假設(shè)條件包括：

1.穩(wěn)定的百分比關(guān)系

各年收入、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等項(xiàng)目與銷售收入之間存在穩(wěn)定的百分比關(guān)系。存在穩(wěn)定的百分比關(guān)系，才能用已經(jīng)存在的現(xiàn)時(shí)的收入、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益等現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來預(yù)測(cè)將來的相關(guān)數(shù)據(jù)。事實(shí)上這種百分比關(guān)系在不同年份之間是不可能相同的，但在特定時(shí)期、特定企業(yè)中，相近的年份之間的某些項(xiàng)目與當(dāng)年銷售額的百分比是比較接近的。

2.銷售收入和銷售凈利率估計(jì)

企業(yè)的預(yù)測(cè)期銷售收入及銷售凈利率是可估計(jì)的。銷售百分比法是依據(jù)收入、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等項(xiàng)目占銷售額百分比來預(yù)測(cè)企業(yè)的資金需求，只有先預(yù)測(cè)出預(yù)測(cè)期的銷售收入數(shù)額，才能結(jié)合銷售凈利率預(yù)測(cè)出其凈利潤(rùn)，再根據(jù)計(jì)劃的留存收益率或股得分配率計(jì)算出留存收益的金額，從而預(yù)測(cè)出外部融資需求。

3.留存收益率（或股利分配率）

留存收益率（或股利分配率）是計(jì)算企業(yè)留存收益的必要條件，有了這一條件，就可以結(jié)合預(yù)計(jì)的凈利潤(rùn)計(jì)算出預(yù)測(cè)期企業(yè)內(nèi)部資金來源，再用企業(yè)預(yù)測(cè)期的資金需求總額減去內(nèi)部資金來源，就可以得出企業(yè)外部融資需求。

只有以上假設(shè)條件同時(shí)存在，才能運(yùn)用會(huì)計(jì)公式計(jì)算企業(yè)的資金需求和外部融資需求。

二、運(yùn)用銷售百分比法的程序

1.計(jì)算百分比

根據(jù)基期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益等項(xiàng)目的金額及基期收入額計(jì)算銷售百分比。包括流動(dòng)資產(chǎn)銷售百分比、長(zhǎng)期資產(chǎn)銷售百分比、應(yīng)付款項(xiàng)銷售百分比、預(yù)提費(fèi)用銷售百分比等。

2.計(jì)算預(yù)測(cè)期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益等項(xiàng)目的金額

根據(jù)基期的有關(guān)銷售百分比和預(yù)測(cè)期收入額，分別計(jì)算預(yù)測(cè)期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益數(shù)額。與銷售額無關(guān)的項(xiàng)目金額按基期金額計(jì)算，留存收益項(xiàng)目的預(yù)測(cè)金額按基期金額加上新增留存收益金額預(yù)計(jì)。

3.計(jì)算留存收益的增加額

根據(jù)預(yù)測(cè)期銷售收入額、凈利率和留存收益率或股利支付率計(jì)算預(yù)測(cè)期留存收益的增加額。

4.計(jì)算外部融資需求

根據(jù)會(huì)計(jì)公式：“外部融資需求=預(yù)計(jì)總資產(chǎn)―預(yù)計(jì)總負(fù)債―預(yù)計(jì)股東權(quán)益”計(jì)算外部融資需求。

三、用銷售百分比法預(yù)測(cè)企業(yè)資金需求

依據(jù)前面所述的假設(shè)條件及百分比法的運(yùn)用程序，下面進(jìn)行具體的案例分析：

1.假設(shè)條件

(1)假設(shè)A公司各年度的流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、應(yīng)付賬款和預(yù)提費(fèi)用四個(gè)項(xiàng)目的金額與當(dāng)年銷售額存在穩(wěn)定的百分比關(guān)系。而其他項(xiàng)目的金額大小與銷售額不存在穩(wěn)定的百分比關(guān)系。

(2)假設(shè)2006年度的銷售凈利率是4.5%，我們?cè)诒景咐屑僭O(shè)預(yù)測(cè)期（2007年度）的銷售凈利率與2006年度的凈利率相同，即：4.5%。

(3)假設(shè)A公司的股利分配方法是按固定比率支付股利，各年度的股利支付率是40%。

(4)A公司2006年度銷售收入為5000萬元。假設(shè)A公司管理人員以2006年度銷售額為基礎(chǔ)，結(jié)合公司的事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)發(fā)展水平、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及國(guó)家政策等因素進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)公司2007年度的銷售收入為8000萬元。

2.預(yù)測(cè)2007年度資金需求

為了預(yù)測(cè)2007年度資金需求，我們必須先計(jì)算出2006年度的銷售百分比，然后依據(jù)該百分比及2006年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算2007年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，然后運(yùn)用會(huì)計(jì)公式計(jì)算出2007年度的資金需求預(yù)測(cè)值。

按照銷售百分比法，我們可以根據(jù)2006年度的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算銷售百分以及預(yù)計(jì)的2007年度有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示：

預(yù)計(jì)2007年資產(chǎn)負(fù)債及銷售百分比簡(jiǎn)表 單位萬元

上表中運(yùn)用銷百分比計(jì)算的2007年數(shù)據(jù)具體如下：

流動(dòng)資產(chǎn)＝8000*16%＝1280（萬元）；

長(zhǎng)期資產(chǎn)＝8000*30%＝2400（萬元）；

應(yīng)付賬款＝8000*6%＝480（萬元）；

預(yù)提費(fèi)用＝8000*1%＝80（萬元）。

設(shè)2007年的銷售凈利率與2006年相同，即4.5%；2006年的股利支付率為40%。則2006年的留存收益增加額為：8000＊4.5%*（1－40%）＝216（萬元）。根據(jù)2006年留存收益數(shù)額和2006年預(yù)計(jì)留存收益增加額，預(yù)計(jì)2007年的留存收益數(shù)額為：570＋216＝786（萬元）。

與銷售額無關(guān)的項(xiàng)目則按2006年度的數(shù)額計(jì)算。預(yù)計(jì)2007年的總資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的數(shù)額為：

總資產(chǎn)＝1280＋2400＝3680（萬元）；

負(fù)債合計(jì)＝100+30+480+80+1000＝1690（萬元）；

權(quán)益合計(jì)＝200+50+786＝1036（萬元）。

根據(jù)以上的相關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，計(jì)算2006年度企業(yè)外部融資需求:

外部融資需求＝預(yù)計(jì)總資產(chǎn)－預(yù)計(jì)總負(fù)債－預(yù)計(jì)股東權(quán)益

＝3680－1690－1036

＝954（萬元）。

企業(yè)外部融資需求也可以按照增量銷售額來進(jìn)行測(cè)算：

企業(yè)外部融資需求＝資產(chǎn)增加額－負(fù)債增加額－留存收益增加額

＝（資產(chǎn)銷售百分比＊新增銷售額）－（負(fù)債銷售百分比＊新增銷售額－[（計(jì)劃銷售額*計(jì)劃銷售凈利率）*（1－股利支付率）]

=（46%*3000）-（7%*3000）-[（8000*4.5%）*(1-40%)]

=954(萬元)。

綜上所述，銷售百分比法是一種簡(jiǎn)便易行的資金需求預(yù)測(cè)方法。運(yùn)用這種預(yù)測(cè)方法首先要對(duì)以往的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，區(qū)分相關(guān)報(bào)表項(xiàng)目的金額的變動(dòng)是否與銷售額變動(dòng)有關(guān)。然后計(jì)算相關(guān)的銷售百分比。最后根據(jù)銷售百分比及預(yù)測(cè)期銷售收入，以及企業(yè)的留存收益率，計(jì)算預(yù)測(cè)期的相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益等項(xiàng)目的金額，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用會(huì)計(jì)公式：“外部融資需求=預(yù)計(jì)總資產(chǎn)―預(yù)計(jì)總負(fù)債―預(yù)計(jì)股東權(quán)益”確定外部融資需求。

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篇6

企業(yè)管理的重點(diǎn)是財(cái)務(wù)管理，而財(cái)務(wù)管理的核心是資金管理。研究表明，破產(chǎn)倒閉的企業(yè)，絕大部分是因?yàn)楹雎粤藢?duì)資金的規(guī)劃和精細(xì)化管理，從而造成現(xiàn)金流枯竭，資金鏈斷裂，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，導(dǎo)致企業(yè)供血不足而倒閉。因此，企業(yè)要想解決好資金問題，必須及時(shí)籌集資金，以確保資金鏈不斷裂，具體應(yīng)做好以下工作。

一、構(gòu)架好資金結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確測(cè)定資金需求量

企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的規(guī)模及行業(yè)特點(diǎn)，所處的發(fā)展階段及年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算出全年資金的經(jīng)濟(jì)需求量。根據(jù)資金的使用對(duì)象搭配好股權(quán)與債權(quán)、長(zhǎng)期與短期的結(jié)構(gòu)，確保各類資金占比合理。不同類型的資金需求安排不同的籌資方式和籌資渠道，并讓各類資金在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮出最佳的杠桿作用。在構(gòu)架好資金結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，做好全年的資金預(yù)算。在作資金預(yù)算時(shí)，既要考慮詳盡周全，又要在執(zhí)行過程中注意滾動(dòng)調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)狀況。

二、用好金融關(guān)系，及時(shí)獲得銀行貸款

在這種形勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入“新常態(tài)”。企業(yè)要想從銀行取得足額的貸款，必須充分利用好長(zhǎng)期建立起來的金融關(guān)系，一是保持良好的信譽(yù)記錄，盡可能多地從銀行取得授信額度。采用合理的資金需求與授信額度比例爭(zhēng)取銀行授信。二是在整體授信額度中要保證一定比例的流動(dòng)資金貸款，并盡快從銀行拿到現(xiàn)金。三是關(guān)注銀行的授信額度，下半年銀行放貸頭寸將更加緊張，有可能出現(xiàn)有授信額度但無法使用的狀況。

三、調(diào)整投資策略，減少對(duì)外投資及項(xiàng)目支出目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后勁乏力。因此，不適合大規(guī)模對(duì)外投資及新上項(xiàng)目，尤其是對(duì)一些多元化擴(kuò)張項(xiàng)目應(yīng)一律取消。對(duì)橫向或縱向有關(guān)聯(lián)效應(yīng)的項(xiàng)目，也應(yīng)盡可能通過資產(chǎn)重組或其他非現(xiàn)金支出方式來實(shí)施，避免企業(yè)有限的現(xiàn)金資源固化在對(duì)外投資上，從而實(shí)現(xiàn)加快資金周轉(zhuǎn)速度、提高資金使用效率、降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

四、盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率

能夠盤活的實(shí)物資產(chǎn)：一是流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨。對(duì)各種存貸的庫(kù)存應(yīng)控制經(jīng)濟(jì)量，對(duì)各種備品備件應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存。二是固定資產(chǎn)。要按產(chǎn)能組織生產(chǎn)，以降低單位產(chǎn)品的固定費(fèi)用；對(duì)閑置不用的固定資產(chǎn)，要設(shè)法重新投入使用或外賣處置，從而盤活閑置資產(chǎn)，減少折舊等費(fèi)用。企業(yè)存貨占用資金，不僅會(huì)增加資金的占用量，而且還會(huì)降低資金的使用效率。因此，企業(yè)應(yīng)經(jīng)常檢查盤點(diǎn)存貨，盤活存量資產(chǎn)降低庫(kù)存，減少資金使用量，減輕資金壓力。

五、加強(qiáng)往來款管理，減少壞賬損失

在經(jīng)濟(jì)不景氣、銀行流動(dòng)性趨緊、企業(yè)大面積嚴(yán)重虧損的情況下，容易產(chǎn)生大量的應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)，而這類賬款的存在很容易形成壞賬損失。不僅造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，而且有可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。而應(yīng)付及預(yù)收賬款，在不破壞企業(yè)財(cái)務(wù)信譽(yù)的前提下，則可延長(zhǎng)應(yīng)付款的遞延期及增加預(yù)收款總量，使其成為企業(yè)資金來源的補(bǔ)充。因此，對(duì)往來款的管理應(yīng)制定專項(xiàng)管理辦法，加大對(duì)往來款的檢查及考核力度，確保資金安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，減少壞賬損失。

六、加強(qiáng)盈余管理，減少現(xiàn)金支出

企業(yè)可選擇性地采取以下措施：一是不進(jìn)行利潤(rùn)分配，讓年末結(jié)余繼續(xù)留在企業(yè)周轉(zhuǎn)，保持股權(quán)資金的總量及良好權(quán)益比例，增強(qiáng)企業(yè)融資能力；二是通過資本市場(chǎng)或定向增發(fā)等方式，籌集股權(quán)資本，增加企業(yè)實(shí)收資本或股本，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用；三是減少或取消職工的福利性支出，形成抱團(tuán)過緊日子的良好氛圍；四是壓縮業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)及購(gòu)置費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用支出，形成厲行節(jié)約的良好風(fēng)氣；五是對(duì)股東及職工的一些支出，通過股權(quán)激勵(lì)或用企業(yè)自產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)物分配，減少現(xiàn)金流出企業(yè)，減輕融資壓力。

七、優(yōu)化企業(yè)籌資渠道，多渠道籌集資金

篇7

關(guān)鍵詞:項(xiàng)目貸款;資本金;問題;建議

為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn),國(guó)家出臺(tái)了4萬億刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃。隨著項(xiàng)目紛紛上馬,與之相配套的銀行項(xiàng)目貸款也出現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)。雖然總體上講銀行機(jī)構(gòu)對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款資本金管理均較為重視,在項(xiàng)目資本金比例上也嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院有關(guān)政策要求執(zhí)行,但項(xiàng)目資本金管理中仍存在一些亟待關(guān)注的問題。

一、存在的主要問題

(一)部分銀行存在超資本金到位比例放款情況

目前,各銀行機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目資本金到位時(shí)間的要求上,一般分為兩種:一是資本金到位額度與貸款到位比例保持一致;二是資本金在貸款之前全額到位。但在具體操作中,對(duì)“資本金和貸款發(fā)放同比例到位”這一要求的把握尺度不一。有的銀行要求項(xiàng)目資本金到位比例達(dá)到多少,貸款才能按比例投放多少;有的銀行則允許貸款可以先行投放,只要確保企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)資本金達(dá)到相應(yīng)比例即可,其中比較極端的情況是在項(xiàng)目無資本金的情況下,貸款已全額發(fā)放。雖然此類銀行均表示,對(duì)項(xiàng)目貸款實(shí)行專戶管理,通過支付審批控制貸款與資本金同比例使用,但是資金賬戶的使用情況能否有效監(jiān)控是個(gè)值得關(guān)注的問題。

(二)資本金來源審查難度較大

在資本金來源與到位情況的真實(shí)性認(rèn)定方面,有效信息資源匱乏,信息渠道單一,對(duì)有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)的有效信息無法全面掌握,較難確認(rèn)資本金出資的真實(shí)性。特別是對(duì)于大型企業(yè)和項(xiàng)目,資本金較大,資金往來頻繁,資金來源渠道廣且在賬戶間經(jīng)常流轉(zhuǎn),致使在日常的項(xiàng)目審查中很難判斷固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金有多大比例來源于自有資金,股東借款,銀行貸款,只能依據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)憑證和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)加以輔證。部分地方金融機(jī)構(gòu),對(duì)項(xiàng)目貸款管理的經(jīng)驗(yàn)較少,行業(yè)信息的積累不足,專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估人才還很缺乏,項(xiàng)目貸款的評(píng)審水平和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力不高,在項(xiàng)目資本金來源審查和認(rèn)定方面難度更大。

(三)地方中小金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目貸款管理水平較差

在項(xiàng)目貸款管理上,大型銀行、政策性銀行以及股份制銀行相對(duì)較好,城市商業(yè)銀行以及農(nóng)信社管理比較混亂。主要體現(xiàn)在:一是沒有制定相關(guān)的項(xiàng)目貸款管理制度。對(duì)項(xiàng)目貸款管理缺乏認(rèn)識(shí),對(duì)項(xiàng)目資本金比例、項(xiàng)目資本金到位時(shí)間、項(xiàng)目資本金來源認(rèn)定以及項(xiàng)目資本金到位情況真實(shí)性認(rèn)定方面沒有明確要求。二是制度執(zhí)行不力,管理混亂。部分中小銀行雖然制定了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款管理辦法,但是沒有按此辦法執(zhí)行,在實(shí)際操作中將項(xiàng)目貸款視同流動(dòng)資金貸款管理。三是項(xiàng)目資本金比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行隨意性較大。如某地方金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的公路改造項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目資本金比例按照“省級(jí)政府不低于10%,地(市)級(jí)不低于15%,縣級(jí)不低于20%”要求,執(zhí)行15%的資本金比例。但2009年國(guó)務(wù)院新調(diào)整的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例中明確要求,公路項(xiàng)目貸款資本金比例要達(dá)到25%,因此存在10%的資本金缺口。

(四)地方政府融資平臺(tái)貸款管理難度較大

為貫徹落實(shí)中央“擴(kuò)內(nèi)需,保增長(zhǎng),調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略決策,各級(jí)政府在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策引導(dǎo)下,進(jìn)一步加大了基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)民生領(lǐng)域的投融資力度,政府融資平臺(tái)貸款大量增加。隨著固定資產(chǎn)投資的集中實(shí)施和進(jìn)度加快,地方政府配套資金的需求也明顯增加。在通過發(fā)行政府債券和預(yù)算內(nèi)安排等方式增加資本金出資的情況下,資本金的需求仍存在缺口。因此,對(duì)部分銀行支持的貸款項(xiàng)目在落實(shí)資本金同比例到位相關(guān)規(guī)定上增加了難度,不僅影響了項(xiàng)目的順利實(shí)施,也不利于銀行進(jìn)行有效的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí),政府融資平臺(tái)公司企業(yè)關(guān)聯(lián)方眾多,資金裙帶關(guān)系復(fù)雜,財(cái)務(wù)管理缺乏規(guī)范性、透明性,增加了對(duì)其授信評(píng)估以及貸后管理的難度。大部分政府平臺(tái)類貸款企業(yè)采用多頭融資形式,從多家金融機(jī)構(gòu)及多級(jí)財(cái)政部門進(jìn)行融資,銀行只能對(duì)本行發(fā)放貸款的專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管,項(xiàng)目資本金投入的金額也只能依靠借款企業(yè)提供的資金投向單據(jù)進(jìn)行判定,對(duì)政府融資平臺(tái)類貸款的資本金性質(zhì)確定和管理難度均很大。目前,政府投融資平臺(tái)貸款占比較大,貸款大都投向城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,大部分由政府財(cái)政擔(dān)?；蛉谫Y平臺(tái)公司互為擔(dān)保,抵押物多為政府財(cái)產(chǎn)、項(xiàng)目用地土地使用權(quán)及在建工程,項(xiàng)目本身效益較低,還款來源依賴財(cái)政資金程度較高,政府財(cái)政償債能力不容樂觀。

二、加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金管理的建議

(一)進(jìn)一步細(xì)化法律法規(guī),加強(qiáng)可操作的政策指導(dǎo)

建議相關(guān)部門進(jìn)一步細(xì)化固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金管理制度,對(duì)企業(yè)自有資金做進(jìn)一步界定;對(duì)通過理財(cái)信托、發(fā)行債券、大橋貸款等方式籌集的資金,應(yīng)在制度上明確是否可以作為項(xiàng)目資本金;對(duì)各行業(yè)、類型項(xiàng)目的資本金比例要求進(jìn)一步細(xì)化;對(duì)1996年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知中》的公益性投資項(xiàng)目不實(shí)行資本金制度的規(guī)定,監(jiān)管部門應(yīng)給予進(jìn)一步明確等,以清除各銀行機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作中的模糊地帶。

(二)各銀行機(jī)構(gòu)要不斷加強(qiáng)項(xiàng)目資本金管理,防范風(fēng)險(xiǎn)

各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度,并對(duì)資本金進(jìn)行有效監(jiān)管。一是要對(duì)資本金的來源進(jìn)行認(rèn)真、審慎地調(diào)查和審驗(yàn);二是加強(qiáng)對(duì)資本金比例的管理,嚴(yán)格執(zhí)行資本金的最低比例要求,不得隨意降低項(xiàng)目資本金的比例;三是加強(qiáng)對(duì)資本金落實(shí)情況的監(jiān)督,在信貸資金投放的同時(shí)要確保項(xiàng)目資本金與信貸資金同時(shí)間同比例的投放到位;四是加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金真實(shí)性的核實(shí),杜絕以“融資”替代“自有資金”充當(dāng)項(xiàng)目資本金。特別是各地方金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的規(guī)定,以及銀監(jiān)會(huì)《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》和《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》等相關(guān)制度文件,盡快出臺(tái)本行項(xiàng)目貸款的操作流程和實(shí)施細(xì)則,嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目貸款以及項(xiàng)目資本金的監(jiān)督和管理。

(三)加強(qiáng)對(duì)政府融資平臺(tái)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控

一是各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)政府投資項(xiàng)目的評(píng)估,建立一套完備的政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系,做到真正了解地方政府及其融資平臺(tái)的對(duì)外融資情況,摸清地方融資平臺(tái)的負(fù)債率、治理機(jī)制、償債能力、貸款抵押擔(dān)保落實(shí)問題等。二是建議相關(guān)部門建立信息共享平臺(tái),方便各家銀行掌握政府融資平臺(tái)貸款情況,防止過度授信、多頭授信。三是積極推進(jìn)銀團(tuán)貸款。建議監(jiān)管部門對(duì)銀行同業(yè)間的銀團(tuán)貸款和聯(lián)合貸款業(yè)務(wù)加強(qiáng)指導(dǎo),加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的信息交流,實(shí)現(xiàn)同業(yè)間信息共享,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

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2、我國(guó)固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金制度改革研究[J].新金融,2006(4).

3、肖耿,李金迎,王洋.采取組合措施化解地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)金融,2009(20).

篇8

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化建設(shè)；金融服務(wù)；模式

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下一個(gè)增長(zhǎng)引擎，也是商業(yè)銀行發(fā)揮城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要切入點(diǎn)。但由于城鎮(zhèn)化建設(shè)具有較強(qiáng)的公共產(chǎn)品特征，普遍存在社會(huì)性，商業(yè)效益短期內(nèi)不明顯，其具有的投資規(guī)模大、沉淀成本高、建設(shè)及投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)對(duì)于資金投入的金融機(jī)構(gòu)更是存在極大的收益不確定性；此外，由于地方政府的換屆以及短期行為帶來的政策不連續(xù)性也會(huì)加大金融機(jī)構(gòu)投資風(fēng)險(xiǎn)，由此造成金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)投入規(guī)模十分有限，這種制約新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的金融瓶頸主要表現(xiàn)在：

首先，各金融機(jī)構(gòu)均未出臺(tái)全行性、分層次、系統(tǒng)性的城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)發(fā)展政策，而各基層分行由于缺乏制度引導(dǎo)，在實(shí)際操作中更趨向于“避險(xiǎn)機(jī)制”，未充分考慮當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化水平及發(fā)展對(duì)金融產(chǎn)品的需求，一律將城鎮(zhèn)化貸款按照普通商業(yè)化貸款來實(shí)施，未實(shí)行差異化的準(zhǔn)入政策和特色化的信貸審批政策，在一定程度上阻礙了城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐。尤其是在東部及沿海地區(qū)，縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)需求旺盛，但各行業(yè)務(wù)支持政策相對(duì)欠缺，部分二級(jí)分行的客戶難以達(dá)到主體準(zhǔn)入要求，部分項(xiàng)目（主要是公益性基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目）存在準(zhǔn)入難度。

其次，當(dāng)前農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)突出加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及農(nóng)村公共事業(yè)建設(shè)，其主要承辦者為地方政府部門，而這些部門基本不具備直接的貸款主體資格，在實(shí)際操作中主要通過地方投融資平臺(tái)進(jìn)行，在當(dāng)前商業(yè)化運(yùn)作模式尚不成熟、還款來源過分依賴土地財(cái)政的情況下，業(yè)務(wù)發(fā)展受外部因素制約較為明顯，政策的持續(xù)性不強(qiáng)。近年來，由于很多地方政府負(fù)債規(guī)模過大，投融資運(yùn)作不規(guī)范，以至于銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了相應(yīng)政策對(duì)地方投融資平臺(tái)管理及商業(yè)銀行地方項(xiàng)目貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制和規(guī)范。

再次，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)凸顯。城鎮(zhèn)化過程中人口的流動(dòng)與集聚必然帶來商品房和保障房項(xiàng)目的巨大需求，但一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)商往往在實(shí)力和規(guī)模上都不具備承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的資格，同時(shí)縣域及以下房屋建造質(zhì)量問題越來越突出，個(gè)別地方政府為了城鎮(zhèn)化而城鎮(zhèn)化，強(qiáng)行拆遷村民住房等等加大了金融機(jī)構(gòu)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)資金投放的回收風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)接此類貸款主體時(shí)金融機(jī)構(gòu)往往要求其提高擔(dān)保額度或直接實(shí)施投放限制。

此外，從城鎮(zhèn)化建設(shè)融資結(jié)構(gòu)來看，直接融資比例較低，而間接融資卻居于主導(dǎo)地位，但金融支持城鎮(zhèn)化仍依重傳統(tǒng)信貸產(chǎn)品，難以滿足城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)金融服務(wù)的多樣化需求。目前，各地政府為擴(kuò)大城鎮(zhèn)化建設(shè)資金來源，已開始嘗試投融資體制改革，城鎮(zhèn)化建設(shè)運(yùn)作模式多樣化，委托代建、BT（BOT、PPP）、聯(lián)合開發(fā)等模式被廣泛應(yīng)用，面對(duì)城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含的多種差異化金融需求，各金融機(jī)構(gòu)尚不能快速適應(yīng)城鎮(zhèn)化過程中需求結(jié)構(gòu)的改變，對(duì)融資主體多元化現(xiàn)狀研究不足，因而缺乏足夠的產(chǎn)品支持以及產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降慕鹑诜?wù)。

如何破解上述瓶頸，各金融機(jī)構(gòu)要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，以科學(xué)地評(píng)價(jià)地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平為前提，改革傳統(tǒng)的金融服務(wù)模式，通過制定全行性城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)政策和完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，做到既服務(wù)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大局，又能將城鎮(zhèn)化建設(shè)中金融投放風(fēng)險(xiǎn)控制在合理水平。

一是科學(xué)評(píng)價(jià)地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、探索金融助推城鎮(zhèn)化建設(shè)的具體模式。在目前城鎮(zhèn)率統(tǒng)計(jì)口徑下，選取與城鎮(zhèn)化建設(shè)有關(guān)的五個(gè)主要指標(biāo)，即：城鎮(zhèn)化水平、非農(nóng)就業(yè)增長(zhǎng)水平、城鄉(xiāng)收入?yún)f(xié)調(diào)指數(shù)、可支配收入的GDP彈性、建設(shè)用地消耗系數(shù)，分析地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度與其他指標(biāo)的協(xié)調(diào)性，從而科學(xué)判斷各地城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。在此基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)卣某擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃與主要金融需求，重點(diǎn)在資金需求主體、業(yè)務(wù)建設(shè)領(lǐng)域、產(chǎn)品整合創(chuàng)新和風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵上下功夫，努力探索金融助推城鎮(zhèn)化具體模式，并據(jù)此開發(fā)專項(xiàng)貸款產(chǎn)品和一攬子綜合金融服務(wù)，以地方政府（主管部門）為紐帶，連接參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的各類企業(yè)和個(gè)人，為城鎮(zhèn)化建設(shè)提業(yè)鏈?zhǔn)降囊粩堊泳C合金融服務(wù)。

二是出臺(tái)全行性城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)配套政策、實(shí)施差異化平臺(tái)準(zhǔn)入政策。支持城鎮(zhèn)化建設(shè)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，市場(chǎng)潛力巨大。建議盡快出臺(tái)全行性的城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)行業(yè)信貸政策，對(duì)城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)發(fā)展的政策適用范圍、業(yè)務(wù)內(nèi)涵、信貸原則、發(fā)展目標(biāo)、信貸政策和管理要求等進(jìn)行明確規(guī)范和要求。針對(duì)目前城鎮(zhèn)化建設(shè)基本由各級(jí)地方政府融資平臺(tái)承擔(dān)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城鎮(zhèn)化建設(shè)平臺(tái)層級(jí)將下伸至縣級(jí)甚至鎮(zhèn)級(jí)，建議在城鎮(zhèn)化水平較高的東部及沿海地區(qū)適當(dāng)調(diào)整平臺(tái)準(zhǔn)入政策，實(shí)行差異化管理，為符合條件的經(jīng)營(yíng)性城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目提供支持。

三是把握風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵點(diǎn)、以商業(yè)化經(jīng)營(yíng)視角制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。在城鎮(zhèn)化建設(shè)金融投放中突出現(xiàn)金流全覆蓋要求，對(duì)于由地方政府出資成立的承貸主體，現(xiàn)金流測(cè)算須嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)口徑要求；在明確將財(cái)政撥付資金、土地復(fù)墾整理指標(biāo)交易收入、土地征遷補(bǔ)償款等作為城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目的第一還款來源的前提下，鼓勵(lì)運(yùn)用符合規(guī)定的各類收費(fèi)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等提供補(bǔ)充性質(zhì)押擔(dān)保；積極探索農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等物權(quán)提供抵（質(zhì)）押擔(dān)保；大力支持城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中信用擔(dān)保體系的發(fā)展，通過聯(lián)合貸款和反擔(dān)保業(yè)務(wù)提升擔(dān)保公司的信用擔(dān)保能力，開展擔(dān)保信用保險(xiǎn)等中間業(yè)務(wù)，間接引導(dǎo)各類商業(yè)金融增加對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)企業(yè)的融資力度。

四是建立城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，積極對(duì)接新型的BOT（建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交）開發(fā)性金融模式。BOT開發(fā)性金融模式是以投資經(jīng)營(yíng)公司為融資主體、由地方政府給予投資者一定的特許權(quán)作為融資擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)融資建設(shè)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)完成后，通過政府號(hào)召、引導(dǎo)和規(guī)劃，降低運(yùn)營(yíng)成本，運(yùn)用市場(chǎng)化運(yùn)作手段運(yùn)作該設(shè)施并取得收益歸還銀行貸款。這種“BOT項(xiàng)目融資、金融孵化、市場(chǎng)出口”模式克服了當(dāng)前以地方政府融資平臺(tái)為融資主體所面臨的資本金不足、負(fù)債率過高、債權(quán)虛置化等問題，同時(shí)又充分發(fā)揮政府部門市場(chǎng)增信和制度支持的聯(lián)合功能，政府由過去主導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)的“家長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)槁?lián)合商業(yè)資本的項(xiàng)目合作者和監(jiān)督者，因而在投資者和地方政府間實(shí)現(xiàn)了合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，使得公有部門和民營(yíng)資本專注于發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，在降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)更高的收益目標(biāo)。

五是通過逐步推行項(xiàng)目資產(chǎn)證券化措施，使商業(yè)銀行從城鎮(zhèn)化建設(shè)的信貸資金提供機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前在間接融資占主導(dǎo)地位的形勢(shì)下，商業(yè)銀行仍是一個(gè)信貸資金提供機(jī)構(gòu)，由于項(xiàng)目資金占用時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)性不強(qiáng)，在一定程度上增大了城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通過商業(yè)銀行逐步推行項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，可為現(xiàn)金流充足、承貸主體信用良好的城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目直接融資營(yíng)造良好的金融環(huán)境，在提高資金流動(dòng)性的前提下，引入大量的民間資本和外商投資，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來源，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。而銀行本身作為城鎮(zhèn)化建設(shè)的信貸服務(wù)機(jī)構(gòu)，既增加了中間業(yè)務(wù)收入，又降低了對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的直接投資比例從而有效化解和分散項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)。

篇9

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 信托基金REIS 股權(quán)融資 債權(quán)融資 供應(yīng)鏈融資

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通常是“X+房地產(chǎn)”模式，如體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，它是一種將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式。它脫胎于工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，既與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的類屬性，又具有其自身特征。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，它是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的開發(fā)要求，它的開發(fā)周期較長(zhǎng)，短則三至五年，長(zhǎng)則七八年，甚至十余年，項(xiàng)目投資額巨大，少則幾個(gè)億，多則幾十億、上百億，傳統(tǒng)房地產(chǎn)，往往重開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除開發(fā)環(huán)節(jié)之外，它的后期運(yùn)營(yíng)也顯得更為重要。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資要重點(diǎn)考慮的因素

根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiàng)目科學(xué)合理的開發(fā)周期，考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，以及自有資金和市場(chǎng)行情狀況，根據(jù)每一期的建設(shè)規(guī)模，計(jì)算出總的資金需求量，在分析企業(yè)內(nèi)部可用于項(xiàng)目建設(shè)的自有資金后，再提出該階段的融資需求計(jì)劃。

在每一期的開發(fā)計(jì)劃中，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。要區(qū)分出售物業(yè)與自持物業(yè)的比例，測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量的大小，及對(duì)資金需求規(guī)模和使用期限的長(zhǎng)短，以便于進(jìn)行融資時(shí)，確定是選擇采取債務(wù)融資，還是權(quán)益融資的方式，如選擇債務(wù)融資，則應(yīng)考慮是短期性或者長(zhǎng)期性資金需求。

對(duì)項(xiàng)目未來的盈利能力及發(fā)展前景進(jìn)行評(píng)估。如果未來項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況好，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就強(qiáng)，且項(xiàng)目未來的投資利潤(rùn)率高于債務(wù)融資成本，負(fù)債越多，項(xiàng)目的凈資產(chǎn)收益率就越高，對(duì)企業(yè)發(fā)展及權(quán)益資本所有者就越有利，這種情況下，債務(wù)籌資是一種不錯(cuò)的選擇。

當(dāng)項(xiàng)目盈利能力低，財(cái)務(wù)狀況差，發(fā)展前景欠佳，這種情況下，有條件的話，應(yīng)采用權(quán)益融資，而盡量少采用債務(wù)融資方式，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金償付壓力。

要考慮不同融資方式的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行項(xiàng)目融資，首先要符合國(guó)家的法律法規(guī)，滿足合法性原則。另外，不同融資方式有不同的資金成本，應(yīng)分析和比較各種融資方式資金成本的高低，盡量選擇資金成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的融資方式。

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀分析

2006年以前設(shè)立的開發(fā)園區(qū)，在項(xiàng)目資金短缺問題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標(biāo)和申請(qǐng)開發(fā)貸款也給予傾斜，同時(shí)賦予了園區(qū)的一些投融資能力。2006年以后，工業(yè)用地及一般的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，均實(shí)行招拍掛方式公開出讓土地，保證金交付及限期支付土地款，加大了開發(fā)商的資金壓力。

目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道，還局限于債權(quán)融資和股權(quán)融資的傳統(tǒng)融資方式。債權(quán)融資，通常是向銀行借得所需的信貸資金，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展來看，以長(zhǎng)期持有物業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在長(zhǎng)期資本支持的資金保障方面，還存在很大問題。股權(quán)融資，通常是向原始股東募集股本資金，這種方式取得的資金無到期還本付現(xiàn)的壓力，但在項(xiàng)目投資回報(bào)率高時(shí)，會(huì)降低企業(yè)自有資金收益，且在項(xiàng)目初期，融資難度又較大。

四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式探討

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取了多元化融資手段，但多數(shù)都沒有擺脫債權(quán)融資的范疇，這種融資方式，存在到期還本付息的壓力，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期持有物業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式不太匹配，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)找到與其經(jīng)營(yíng)模式相適應(yīng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。

鑒于債權(quán)融資存在的對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一些限制性因素，由于權(quán)益性融資無固定的還本付息壓力，且滿足企業(yè)長(zhǎng)期使用資金的優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資多元化發(fā)展的情況下，更多地涉及權(quán)益性融資的領(lǐng)域。

（一）在實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常用的融資策略分析

權(quán)益性融資（股權(quán)融資）?？紤]到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大的特點(diǎn)，在對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作前，就應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目融資的統(tǒng)籌安排，尤其是對(duì)權(quán)益性融資應(yīng)重點(diǎn)考慮。

以初始發(fā)起人為主體的融資方式。通常，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司是以控股股東，或者少數(shù)發(fā)起人為主體，組建新的法人實(shí)體，項(xiàng)目的資金，也往往來源于少數(shù)原始股東的資本金。

引進(jìn)項(xiàng)目戰(zhàn)略投資者。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，在其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，總要涉及與項(xiàng)目有關(guān)的各種戰(zhàn)略合作伙伴。以開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)集群和總部商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目合作伙伴可能包括：上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)商，商業(yè)配套產(chǎn)品合作者，專業(yè)的總部商務(wù)區(qū)開發(fā)者，以及投資公司、基金公司，或者當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，均可以邀請(qǐng)他們成為項(xiàng)目開發(fā)公司的股東，這樣既發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，達(dá)到資源的整合，同時(shí)，又一定程度上，解決項(xiàng)目融資問題。

引進(jìn)大量上市公司股東作為項(xiàng)目公司原始股東。對(duì)于母公司是上市公司的開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目公司注冊(cè)初期，就引進(jìn)上市公司的中、小股東作為原始股東，這樣的好處在于，可以很好地利用他們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)部的人脈資源，有利于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，又達(dá)到融資的目的。

債務(wù)性融資（債權(quán)融資）。債務(wù)性融資是項(xiàng)目融資的重要方面，解決項(xiàng)目的短期性資金需求，項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)融資有如下幾個(gè)方面的考慮。

銀行借款。在債務(wù)性融資性融資中，銀行借款是最主要的部分。與普通商品房開發(fā)項(xiàng)目所不同的是，有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于國(guó)家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，很容易獲得金融企業(yè)的信貸政策支持，所以對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進(jìn)行深入的理解和分析。

銀行借款，分成幾個(gè)部分，一是爭(zhēng)取國(guó)家開發(fā)銀行的產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金貸款，二是爭(zhēng)取地方商業(yè)銀行的項(xiàng)目貸款，三是在項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)爭(zhēng)取地方商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。

內(nèi)部融資。一些具有上市公司背景的項(xiàng)目開發(fā)公司，集團(tuán)內(nèi)部往往有大量的股份解禁的中小股東，他們大多是上班族，無專門的投資渠道，也無專業(yè)的投資知識(shí)。與這些股東合作，他們的資金，會(huì)是項(xiàng)目債權(quán)融資的補(bǔ)充來源。

供方信貸或叫供應(yīng)鏈融資。項(xiàng)目公司及其戰(zhàn)略合作伙伴，有大量的產(chǎn)業(yè)鏈上游供方客戶，利用多年的合作關(guān)系和甲方的強(qiáng)勢(shì)地位，在他們?yōu)轫?xiàng)目提品或服務(wù)時(shí)，與他們約定延遲支付貨款或傭金（在價(jià)格條款或者資金利息方面予以考慮），甚至可以約定以項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)或者某項(xiàng)專業(yè)服務(wù)作為合同標(biāo)的支付手段，可以解決項(xiàng)目一些方面的短期資金需求。

信托基金或產(chǎn)業(yè)基金（債權(quán)模式）。近年來，國(guó)內(nèi)信托基金或產(chǎn)業(yè)基金得到長(zhǎng)足發(fā)展，特別是產(chǎn)業(yè)基金，項(xiàng)目公司可以與他們合作。這兩類基金，短則一兩年，最長(zhǎng)可以解決三至五年的資金需求，而且基金規(guī)模也能滿足一般項(xiàng)目的要求

（二）創(chuàng)新性的融資方式

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新性的權(quán)益性融資主要有兩種方式，一是建立房地產(chǎn)投資信托REIS，二是境內(nèi)、外資本市場(chǎng)上市。

房地產(chǎn)投資信托基金REIS。房地產(chǎn)投資信托REIS能夠很好地解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在債務(wù)性融資方面所遇到的到期還本付息的問題，在國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)投資信托REIS發(fā)揮著極其重要的作用。

這種融資模式既可以在國(guó)內(nèi)成立新的房地產(chǎn)投資信托基金REIS，也可以依賴已發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金REIS，這些年來，一些國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托基金REIS，也陸續(xù)進(jìn)入國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如美國(guó)普洛斯投資蘇州物流園項(xiàng)目，新加坡豐樹物流信托投資西安海星物流配送中心。

境內(nèi)、外資本市場(chǎng)上市。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往是符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，也是受地方政府歡迎的產(chǎn)業(yè)，因此，對(duì)于具備上市條件的項(xiàng)目，可考慮在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上市，或者到境外上市，特別是在一些重點(diǎn)城市的開發(fā)園區(qū)內(nèi)，還可以直接上新三板。

（三）爭(zhēng)取中央和地方政府的專項(xiàng)財(cái)政資金支持

為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從中央到地方，均出臺(tái)了許多財(cái)政扶持政策，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的專項(xiàng)資金，大致有如下幾種：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)及專業(yè)園區(qū)發(fā)展專項(xiàng)資金，重點(diǎn)項(xiàng)目扶持資金，促進(jìn)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，旅游產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)扶持資金，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目利用新能源、新技術(shù)補(bǔ)貼，三農(nóng)扶持專項(xiàng)資金等等，還有享受低息甚至貼息的政府各種產(chǎn)業(yè)基金、專項(xiàng)貸款等。

開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真研究政府各種財(cái)政扶持政策的文件規(guī)定，領(lǐng)悟政策精神，了解具體的申請(qǐng)操作流程，同時(shí)，完善自身的軟硬件條件，充分準(zhǔn)備各種資料。必要時(shí)，可以聘請(qǐng)這方面的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。

融資難，融資渠道單一，融資成本高和融資風(fēng)險(xiǎn)大等問題，一直困擾著我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。面對(duì)高歌猛進(jìn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)如何及時(shí)解決融資問題、找到資金來源、拓寬融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，將成為在新時(shí)期如何把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵問題。

在理論和實(shí)踐總結(jié)的基礎(chǔ)上，筆者提出了幾種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的創(chuàng)新模式，如REIS融資模式、供應(yīng)鏈融資模式、項(xiàng)目融資模式等，希望能對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資和開發(fā)起到拋磚引玉的作用。但是，必須認(rèn)識(shí)到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)非常具有實(shí)踐性的領(lǐng)域，其融資過程又往往牽扯到諸多主體，乃至地方政府部門，因此，如何正確選擇和運(yùn)用創(chuàng)新融資模式，還有待于從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面，進(jìn)行更深入地研究和探討。

參考文獻(xiàn)：

篇10

（中國(guó)機(jī)械設(shè)備工程股份有限公司，北京 100055）

摘 要：隨著危機(jī)向新興國(guó)家的迅速蔓延，中國(guó)這一最具活力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也未能幸免于難，復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)也逐漸遭受沖擊，國(guó)內(nèi)資金成本上升，為中國(guó)企業(yè)出口融資蒙上陰影。此外，結(jié)構(gòu)單一的擔(dān)保模式，以及日韓等國(guó)出口信貸機(jī)構(gòu)為工程業(yè)主提供的更為低價(jià)的融資，都使中國(guó)企業(yè)利用出口信貸走出去的優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。本文從中國(guó)出口信貸的執(zhí)行程序，基本條件出發(fā)，分析出口信貸所面臨的融資瓶頸和風(fēng)險(xiǎn)，并提出解決思路。

關(guān)鍵詞 ：金融危機(jī)；出口信貸；融資

中圖分類號(hào)：F832.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772-（2015）05-0059-02

收稿日期：2015-02-08

作者簡(jiǎn)介：姚琳（1979-），女，貴州貴陽人，碩士，中國(guó)機(jī)械設(shè)備工程股份有限公司投融資部任職，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師。研究方向：經(jīng)濟(jì)金融。

一、出口信貸“走出去”的基本條件及一般流程

以中國(guó)出口信貸機(jī)構(gòu)--中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱中信保）為依托的出口信貸，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，流程清晰。借款人向中資銀行申請(qǐng)貸款用于項(xiàng)目建設(shè)，而銀行放款后還款風(fēng)險(xiǎn)由中信保承保，中信保承保條件則是獲取借款人的對(duì)等還款擔(dān)保。當(dāng)借款人為工程承建方時(shí)，此種借貸稱為賣方信貸；當(dāng)借款人是外方業(yè)主，此種信貸稱為買方信貸。

二、出口信貸的主要優(yōu)勢(shì)

中國(guó)出口信貸在金融危機(jī)后的融資環(huán)境中具有諸多優(yōu)勢(shì)，具體表現(xiàn)在：結(jié)構(gòu)明晰，操作簡(jiǎn)便，只要具備合乎要求的擔(dān)保條件，中資企業(yè)均可以申請(qǐng)；對(duì)比遭受金融危機(jī)沖擊嚴(yán)重的歐美國(guó)家，中國(guó)國(guó)內(nèi)充裕的資金流動(dòng)性為融資提供了價(jià)格低廉的資金特別是買方貸款在人民幣迅速升值的背景下，成功規(guī)避了未來收款風(fēng)險(xiǎn)。

2008年為應(yīng)對(duì)世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中信保在中國(guó)財(cái)政部、商務(wù)部的合作下，推出專門支持中國(guó)成套設(shè)備出口的“421”專項(xiàng)承保計(jì)劃，明確上述出口信貸承保的審批鏈條、審批權(quán)限和工作時(shí)間，從而更為切實(shí)有效的推動(dòng)了中資企業(yè)“走出去”，成為中資建設(shè)企業(yè)在海外承攬工程的主要融資通道。

三、現(xiàn)有出口信貸融資模式的瓶頸

然而，隨著金融危機(jī)的加深，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)條件的變化，中國(guó)的出口信貸融資模式近兩年在諸多方面遭遇了挑戰(zhàn)，曾經(jīng)的優(yōu)勢(shì)也逐漸喪失，具體表現(xiàn)為買方信貸基本條件——落實(shí)擔(dān)保的難度加大。

（一）以主權(quán)擔(dān)保受到買方國(guó)家外債所限

亞洲、非洲、中歐、前獨(dú)聯(lián)體等發(fā)展中國(guó)家財(cái)政實(shí)力較弱，自身經(jīng)濟(jì)能力不足，基礎(chǔ)設(shè)施落后，技術(shù)壁壘低，對(duì)外資需求大等特點(diǎn)，使其成為中國(guó)工程類企業(yè)的主要目標(biāo)市場(chǎng)。然而受制于項(xiàng)目所在國(guó)不夠健全的法律體系和商業(yè)環(huán)境，加之其較為突出的政治穩(wěn)定性問題，銀行對(duì)這些國(guó)別的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)偏于保守，中信保對(duì)此類國(guó)別評(píng)級(jí)也相對(duì)偏低，從而帶來較高的融資價(jià)格和擔(dān)保規(guī)格。通常，主權(quán)級(jí)擔(dān)保是獲取融資的必要條件。為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，大量興建基礎(chǔ)設(shè)施，過多舉債和對(duì)外擔(dān)保使得這些不發(fā)達(dá)國(guó)家新的對(duì)外借貸受到諸多限制，如外債額度日趨飽和，有限的財(cái)政收入不能完全覆蓋還款義務(wù)等，要想獲得新的融資，就需要盡早解除原有義務(wù)，這使得各國(guó)主權(quán)擔(dān)保的落實(shí)日趨困難。

（二）企業(yè)擔(dān)保難以獲取，執(zhí)行困難

某些中等發(fā)達(dá)國(guó)別和地區(qū)（如土耳其等），由于商業(yè)環(huán)境較為發(fā)達(dá)，私有化度較高，大型企業(yè)的信用評(píng)級(jí)甚至高于主權(quán)評(píng)級(jí)。對(duì)這些資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)，中信保也能夠接受其公司信用作為還款保證。然而，某些上市企業(yè)對(duì)或有負(fù)債較為敏感，不愿意因披露擔(dān)保情況而影響其股價(jià)，因此多數(shù)企業(yè)不愿提供公司擔(dān)保。此外，海外公司擔(dān)保在執(zhí)行層面存在一定問題，難以兌現(xiàn)，也成為銀行融資的一大障礙。

（三）中國(guó)資金成本優(yōu)勢(shì)減弱

隨著歐美經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，以及一系列針對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的刺激政策的實(shí)施，歐美資本市場(chǎng)也顯露緩慢復(fù)蘇的跡象。同時(shí)由于金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響逐漸加深，國(guó)內(nèi)的資金成本開始走高，從而使得中資銀行的資金優(yōu)勢(shì)減弱。就筆者所在企業(yè)的貸款成本而言，2009年從中資金融機(jī)構(gòu)拿到的中長(zhǎng)期買方貸款利率在Libor+190-210bps,而2014年，中資金融機(jī)構(gòu)對(duì)類似項(xiàng)目的貸款利率在Libor+350-400bps,5年貸款成本上升了30%-90%不等。加上日韓等國(guó)長(zhǎng)期低息貨幣帶來的低成本融資，假如借貸資金在成本和申請(qǐng)時(shí)間等方面不具備足夠優(yōu)勢(shì)，同等擔(dān)保條件下，買方完全有理由選擇來自其他國(guó)家或機(jī)構(gòu)的更為便宜的貸款。

（四）審批程序限制投標(biāo)項(xiàng)目

一般中國(guó)出口買方信貸流程如下：貸款項(xiàng)目申報(bào)至中國(guó)商務(wù)部，金額在一億美元以下的合同，商務(wù)部即可批復(fù)；對(duì)于金額超過一億美元的工程合同，須經(jīng)商務(wù)部及財(cái)政部共同批準(zhǔn)；對(duì)于使用優(yōu)惠貸款的項(xiàng)目，還須經(jīng)由業(yè)主所在國(guó)通過外交渠道正式提請(qǐng)中國(guó)政府，在獲得相關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后，商務(wù)部下發(fā)政策性銀行執(zhí)行。

以中信保承保為基礎(chǔ)的中國(guó)出口買方信貸，實(shí)質(zhì)是一種國(guó)家層面的信貸行為，這種國(guó)家政策行為必然需要經(jīng)過嚴(yán)格審查，確保項(xiàng)目符合政策支持范圍。一般而言，審查及資料準(zhǔn)備時(shí)間在3個(gè)月到6個(gè)月不等，視項(xiàng)目不同而不同。過長(zhǎng)的審批時(shí)間將導(dǎo)致投標(biāo)商的融資成本難以鎖定，同時(shí)投標(biāo)有效期往往較短，審批時(shí)間與項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間不能完全匹配。

（五）貸款來源單一，融資方案缺乏靈活性

隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的緩慢復(fù)蘇，歐美資本流動(dòng)性的增加，老牌國(guó)際大型商業(yè)銀行在國(guó)際信貸中的參與度逐漸恢復(fù)。他們?cè)谌蛸Y金拆借有著較為明顯的成本優(yōu)勢(shì)，擁有豐富的產(chǎn)品功能和悠久的經(jīng)驗(yàn)，能夠提供諸如“過橋貸款”等較為靈活的產(chǎn)品。由于“421”計(jì)劃主要鼓勵(lì)中資銀行支持中國(guó)企業(yè)，對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)的參與程度有嚴(yán)格限制，這些銀行在中國(guó)出口買方信貸中的參與度低，使得他們無法發(fā)揮其在國(guó)際信貸中的資金及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從而限制了項(xiàng)目推進(jìn)速度。

（六）人民幣匯率波動(dòng)加大為收入帶來不確定性

2008年人民幣匯改以來，人民幣對(duì)美元迅速升值，使得中國(guó)出口企業(yè)過去使用賣方信貸遭遇慘重?fù)p失。為加快美元回款速度，規(guī)避因人民幣升值帶來的匯率風(fēng)險(xiǎn)，出口企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向買方信貸。然而2012年4月央行對(duì)人民幣再次實(shí)施匯率改革，人民幣不僅每日波幅從千分之五擴(kuò)大至1% ，更出現(xiàn)了雙向波動(dòng)，改變了自2005年以來人民幣兌對(duì)美元單邊升值的趨勢(shì)。2014年央行再次擴(kuò)大人民幣每日波幅至2%，同時(shí)2014年一季度以來人民幣對(duì)美元貶值已達(dá)3%，與2013年整年對(duì)美元的升值幅度持平。短短幾年人民幣匯率走勢(shì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與世紀(jì)經(jīng)濟(jì)格局博弈的角力下變得更為撲朔迷離，也使得買方出口信貸在匯率避嫌方面的優(yōu)勢(shì)逐漸走弱。在國(guó)外業(yè)主缺乏資金和匯率波動(dòng)不確定性增大的雙重壓力下，一些國(guó)內(nèi)出口企業(yè)開始選擇賣方信貸，以BT（注視二）的形式推動(dòng)境外項(xiàng)目的合同簽署和生效。

四、解決手段

突破中國(guó)出口買方信貸的瓶頸，要結(jié)合國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)企業(yè)走出去的需求兩個(gè)方面，兼顧國(guó)家審批體系與項(xiàng)目推進(jìn)速度雙重效率，豐富出口買貸產(chǎn)品種類，以使國(guó)內(nèi)更多工程企業(yè)受惠。

（一）打破單一模式擔(dān)保結(jié)構(gòu)，擔(dān)保形式多樣化

對(duì)國(guó)家主權(quán)擔(dān)保的過分依賴是制約境外項(xiàng)目使用中國(guó)出口信貸的首要因素。對(duì)于外債負(fù)擔(dān)已到達(dá)臨界點(diǎn)的國(guó)家，中資金融機(jī)構(gòu)與中信保應(yīng)打破固有思維，嘗試接受多樣化的債務(wù)擔(dān)保模式，如：

1.擴(kuò)大公司擔(dān)保適用的國(guó)別地區(qū)。在某些政治相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上又受外債制約較大的發(fā)展中國(guó)家，如前獨(dú)聯(lián)體國(guó)家，拉丁美洲等地，針對(duì)一些實(shí)力較為雄厚，現(xiàn)金流充裕的私人企業(yè)，可以嘗試接受其公司信譽(yù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保。這就要求中信保采用更為靈活的國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度，考慮適當(dāng)提高其政治穩(wěn)定性在評(píng)級(jí)中所占比重，同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素，為引入公司擔(dān)保結(jié)構(gòu)打下基礎(chǔ)。同時(shí)貸款銀行也要提供多種形式的信用增級(jí)手段，以提升項(xiàng)目的貸款成功率。

2.國(guó)家主權(quán)與公司擔(dān)保相結(jié)合，在項(xiàng)目不同階段采取不同擔(dān)保的形式。譬如，在公司擔(dān)保的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)別政治風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)環(huán)境的變化，適時(shí)考慮增加主權(quán)擔(dān)保，同時(shí)根據(jù)整體政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和項(xiàng)目自身情況，及時(shí)解除主權(quán)擔(dān)保，讓國(guó)家主權(quán)與公司擔(dān)保根據(jù)項(xiàng)目需要靈活組合。

（二）采用多種融資模式

事實(shí)上，只有解決了擔(dān)保模式的單一性，才能從根本上擴(kuò)大中國(guó)出口信貸的適用性。但放開擔(dān)保模式不等于降低準(zhǔn)入門檻，作為可以替代主權(quán)擔(dān)保的其他擔(dān)保形式也必須在實(shí)質(zhì)上符合金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。靈活多樣的融資模式需要以中信保和各大銀行為主的中國(guó)金融機(jī)構(gòu)共同探討、研究，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)際需求開發(fā)、改進(jìn)。

3.引入項(xiàng)目融資模式，開拓新的融資方案

在買方出口信貸中，還有一種以項(xiàng)目未來收益為還款來源，對(duì)股東沒有追索權(quán)或保持有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資模式。該種模式目前在中資金融機(jī)構(gòu)中未得到普遍采用，主要原因在于中信保對(duì)項(xiàng)目融資的商業(yè)險(xiǎn)部分只采取部分承保的政策，一般承保比例在50%-60%，遠(yuǎn)低于買方或賣方信貸的95%。對(duì)于未被信保覆蓋的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也不敢貿(mào)然承擔(dān)，大多數(shù)銀行對(duì)項(xiàng)目融資望而卻步，項(xiàng)目融資在中國(guó)金融市場(chǎng)一直停留在探討階段，付諸實(shí)施的可謂鳳毛菱角。然而，隨著國(guó)際市場(chǎng)對(duì)融資需求的不斷上升，中國(guó)企業(yè)在海外項(xiàng)目中所遭遇的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)加劇，項(xiàng)目融資將逐漸成為海外能源、基礎(chǔ)設(shè)施、及資源類項(xiàng)目開發(fā)的主要渠道。由于項(xiàng)目融資不需要股東擔(dān)保，杠桿效應(yīng)較大，一直以來在國(guó)際市場(chǎng)受到投資人的追捧。目前國(guó)內(nèi)僵化單一的融資模式，已經(jīng)不能適應(yīng)海外工程的融資需要。因此，放開貸款模式，重新認(rèn)識(shí)評(píng)估項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)，建立健全國(guó)內(nèi)銀行風(fēng)控體系，提升出口信貸機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目融資的承保政策，已是迫在眉睫的需要。

4.擴(kuò)大外資金融機(jī)構(gòu)的介入，放開資金來源

“421”專項(xiàng)計(jì)劃中，信保承保對(duì)象明確以中資金融機(jī)構(gòu)為主，既支持中資企業(yè)，又支持中資銀行，提升中國(guó)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的海外市場(chǎng)份額和影響力。然而，相似的體制和治理理念，以及類似的發(fā)展歷史使得中資銀行的資金來源、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，機(jī)構(gòu)設(shè)置，審批流程趨同，融資模式單一缺乏靈活性，融資成本難有太多下調(diào)空間。相比之下，國(guó)外一流的商業(yè)銀行卻擁有全球拆解的資金來源，豐富多樣的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，悠久先進(jìn)的管理機(jī)制，以及敏銳的市場(chǎng)判斷，這些恰恰是中資銀行所不足。如果在國(guó)家走出去金融計(jì)劃中，能夠考慮適當(dāng)放開外資金融機(jī)構(gòu)的份額和參與程度，通過其靈活的結(jié)構(gòu)融資彌補(bǔ)中資機(jī)構(gòu)過于單一的融資方案，同時(shí)利用其相對(duì)低廉的資金，通過其海外網(wǎng)絡(luò)了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，將成為類似“421”工程等國(guó)家金融支持計(jì)劃的有益補(bǔ)充，不僅能夠增加中資企業(yè)項(xiàng)目融資的成功率，也有助于中資金融機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)先進(jìn)的融資理念和管理方式，提升自身的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，向國(guó)際化邁進(jìn)。

綜上，中國(guó)出口買方信貸在中國(guó)出口信貸機(jī)構(gòu)中信保的主導(dǎo)下，為中資企業(yè)走出去，創(chuàng)造收入做出了巨大貢獻(xiàn)。然而隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，尤其是金融危機(jī)后國(guó)際資本市場(chǎng)的巨大變化，中國(guó)的出口信貸也應(yīng)該緊隨市場(chǎng)的腳步，從企業(yè)實(shí)際需求出發(fā)，不斷調(diào)整、創(chuàng)新，以便為中國(guó)企業(yè)海外投資建設(shè)，中資金融機(jī)構(gòu)國(guó)際信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

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