導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》體系中，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》是新增的一項重要內(nèi)容，主要用于規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露等業(yè)務。為了加強會計行業(yè)和資產(chǎn)評估行業(yè)的協(xié)作，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在2009年了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產(chǎn)評估的內(nèi)容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產(chǎn)情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產(chǎn)評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產(chǎn)評估準則與中國資產(chǎn)評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內(nèi)容突出了原則性。《國際評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業(yè)評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產(chǎn)準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產(chǎn)類型和評估目的。資產(chǎn)準則對具體資產(chǎn)的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產(chǎn)評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規(guī)范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定并的。中國資產(chǎn)評估協(xié)會主要負責制定資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)具體準則和行業(yè)自律管理規(guī)范，并負責組織實施，監(jiān)督、檢查其執(zhí)行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監(jiān)督。至2012年，我國財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會共了21項資產(chǎn)評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內(nèi)容更為充實。另外，我國的資產(chǎn)評估準則還特別強調(diào)了評估師的職業(yè)道德以及評估機構的質(zhì)量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》與《投資性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產(chǎn)制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內(nèi)容與我國指導意見中的相關內(nèi)容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據(jù)相同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產(chǎn)權益》，IVS233主要依據(jù)通用準則和不動產(chǎn)權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據(jù)《資產(chǎn)評估準則——基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產(chǎn)評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產(chǎn)評估理論中，資產(chǎn)評估的一般目的是資產(chǎn)的公允價值，而資產(chǎn)的市場價值是公允價值的基本表現(xiàn)形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產(chǎn)的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產(chǎn)自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產(chǎn)的價值，IVS233和指導意見都優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產(chǎn)的銷售證據(jù)”、“在不同的經(jīng)濟條件下成交的房地產(chǎn)銷售證據(jù)”。評估人員依據(jù)IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當?shù)恼{(diào)整。運用收益法時，有關參數(shù)選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數(shù)相同

用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態(tài)度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等”。收益法的主要參數(shù)有：收益額、收益期限和折現(xiàn)率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現(xiàn)了收益的計算；注釋9“現(xiàn)金流可能持續(xù)時間”體現(xiàn)了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現(xiàn)率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內(nèi)容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現(xiàn)率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數(shù)的相關要求。

（二）主要區(qū)別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現(xiàn)金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質(zhì)性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；（2）在日常業(yè)務過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。我國指導意見中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產(chǎn)的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內(nèi)容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經(jīng)營成本、增長假設、折現(xiàn)率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結構不同

《IVS233在建投資性房地產(chǎn)》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產(chǎn)的概念及其類型、評估方法、評估輸入?yún)?shù)、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產(chǎn)》延續(xù)了國際評估準則中資產(chǎn)準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數(shù)和特別注意事項等?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業(yè)準則的結構體例相同，采用了部門規(guī)章性質(zhì)的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內(nèi)容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產(chǎn)的分類等。兩者在結構與內(nèi)容上的差異主要來自于不同地區(qū)之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質(zhì)性差異。

5.關注內(nèi)容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調(diào)外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟”，這些內(nèi)容尚未體現(xiàn)在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區(qū)間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產(chǎn)評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結論通常包括土地使用權價值?！钡诙龡l指出：“注冊資產(chǎn)評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區(qū)別?！敝笇б庖娫诜诸悺⑹Ｓ嗍褂媚晗藓驮u估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區(qū)間值則是我國評估準則中較為創(chuàng)新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內(nèi)容上的差異主要是由不同地區(qū)之間不同的政治經(jīng)濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質(zhì)性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可以更好地反映資產(chǎn)的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經(jīng)濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業(yè)資產(chǎn)的增加能夠提升企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資決策。專業(yè)的評估人員可以為投資性房地產(chǎn)的公允價值提供專業(yè)意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產(chǎn)的評估中體現(xiàn)了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續(xù)經(jīng)營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內(nèi)容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產(chǎn)時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執(zhí)行其他評估業(yè)務時，同樣會涉及到投資性房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內(nèi)容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I(yè)會計準則第20號 ——企業(yè)合并》規(guī)定，非同一控制下的企業(yè)合并，合并對價付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業(yè)合并或進行資產(chǎn)減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產(chǎn)公允價值的評估業(yè)務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，各項經(jīng)濟活動頻繁發(fā)生，單一的評估目的將無法滿足未來經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業(yè)務已經(jīng)較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產(chǎn)折價或拍賣、變買該投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據(jù)抵押房地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩(wěn)定的投資性房地產(chǎn)，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產(chǎn)，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產(chǎn)市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產(chǎn)只是不動產(chǎn)中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業(yè)務水平和豐富的經(jīng)驗來調(diào)整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產(chǎn)進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產(chǎn)的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產(chǎn)也經(jīng)常作為抵押標的，評估在建投資性房地產(chǎn)可以選擇假設開發(fā)法。假設開發(fā)法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則，適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)重新利用、在建工程等具有開發(fā)價值或潛力的房地產(chǎn)的評估。假設開發(fā)法考慮了在建投資性房地產(chǎn)未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發(fā)法的應用說明。

【參考文獻】

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[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

篇2

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、其他估價方法、房地產(chǎn)估價報告。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。

隨著房地產(chǎn)市場的迅速膨脹，房地產(chǎn)與土地評估業(yè)務愈加頻繁，而面對大量激增的評估業(yè)務和評估數(shù)據(jù)，以紙質(zhì)或excel表格等傳統(tǒng)評估業(yè)務管理手段已經(jīng)無法滿足評估公司的業(yè)務管理需求?；诜康禺a(chǎn)評估的流程及核心內(nèi)容，并根據(jù)鄭州某房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司（以下簡稱公司） 的實際需求，我們開發(fā)了基于B /S 模式的房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)，并成功在公司中應用實施。

1 房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)的業(yè)務分析

通過我們與公司業(yè)務人員的咨詢，結合房地產(chǎn)與土地評估的相關業(yè)務規(guī)范，并根據(jù)公司的實際業(yè)務需要，得到房地產(chǎn)評估業(yè)務主要有以下幾個過程，包括報單管理、現(xiàn)場勘查、預評管理（ 簡稱預評） 、正評管理（簡稱正評） 、業(yè)務統(tǒng)計、業(yè)務歸檔等幾個主要關鍵流程。

報單管理：公司業(yè)務經(jīng)理收到委托方（銀行、法院、政府或個人等）房地產(chǎn)評估業(yè)務請求。公司業(yè)務經(jīng)理如果受理，則將此業(yè)務通過報單具體分配給公司某個業(yè)務員，由他來具體承辦此單評估業(yè)務。

現(xiàn)場勘查：公司業(yè)務人員接收到業(yè)務報單，由現(xiàn)場勘查人員到現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘查?，F(xiàn)場勘查人員根據(jù)業(yè)務分派詳細信息，對業(yè)務現(xiàn)場勘查與記錄，收集評估體相關資料，填寫現(xiàn)場勘查記錄表。

評估管理：預評人員根據(jù)現(xiàn)場勘查人員的現(xiàn)場勘查記錄表，確定評估所用方法，完成房地產(chǎn)評估初評報告。由審核估價師審核已完成的評估報告。審核未通過的評估報告將發(fā)回給報告撰寫評估師重新調(diào)整，直至審核通過。評估報告分為預評報告和正評報告兩類報告格式。預評報告內(nèi)容簡略，通常是以表格形式展現(xiàn)，涵蓋房地產(chǎn)評估主要方法及結果，而正評報告內(nèi)容規(guī)范并詳實記錄評估方法應用過程。

提交用戶：完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，完成對委托估價者的估價服務。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業(yè)務，通過房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)可以自動地統(tǒng)計出每個人不同業(yè)務的業(yè)務量，方便領導、員工、財務及相關人員進行查看、匯總及費用統(tǒng)計。權限不同，每個人查看的具體內(nèi)容也不一樣。

2 房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)的角色分配及功能設計

系統(tǒng)角色分配。根據(jù)業(yè)務流程，并考慮到評估業(yè)務管理系統(tǒng)用戶的多樣性，將用戶分為系統(tǒng)管理員、業(yè)務經(jīng)理、報單管理員、現(xiàn)場勘查員、預評報告撰寫員、預評報告審核估價師、正評報告撰寫員、正評報告審核估價師、財務員等角色。在實際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權限使用系統(tǒng)。

系統(tǒng)功能設計?；A模塊主要包括：人員管理，對公司員工基本信息的維護，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對公司部門基本信息的維護，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據(jù)業(yè)務的要求，對不同的角色擁有不同的權限，如報單權限、業(yè)務經(jīng)理權限等。

業(yè)務管理，按照評估項目運作過程中各個項目狀態(tài)建立評估業(yè)務工作流，詳細記錄工作流中的項目過程信息。評估工作流包括報單管理、現(xiàn)場勘查管理、業(yè)務分配管理、預評管理、預評審核、正評管理、正評審核、業(yè)務統(tǒng)計等。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源在系統(tǒng)的設計中，根據(jù)錄入的信息，可以方便地導出報單、預評、正評等各種Word文檔，各種統(tǒng)計通過報表顯示一目了然，業(yè)務量的統(tǒng)計也可以通過Excel表格方便地導出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據(jù)公司的實際需要，還開發(fā)有公告通知，行業(yè)新聞，我的便簽，法律法規(guī)，技術交流等模塊[3]。

3 系統(tǒng)實現(xiàn)與功能界面展示

篇3

房產(chǎn)和土地是企業(yè)持有的最為常見的資產(chǎn)，隨著近十年房地產(chǎn)價格的不斷攀升，企業(yè)利用房地產(chǎn)評估增值違規(guī)調(diào)增資產(chǎn)總額以獲取銀行授信的案例時有發(fā)生，如何判斷評估增值的合理性是擺在銀行從業(yè)人員面前的一道考題。

二、案例介紹

某貸款客戶提供的財務報表上顯示2011年末總資產(chǎn)中土地和房產(chǎn)賬面凈值為1.7億元，占資產(chǎn)總額的30%。而對比近三年的財務報表發(fā)現(xiàn)該公司并未新購土地和房產(chǎn)，2009年末該企業(yè)的土地和房產(chǎn)凈值僅為2000萬元，通過2010年資產(chǎn)評估增值調(diào)增了土地和房產(chǎn)的賬面價值1.5億元，增長幅度達8倍之多，占資產(chǎn)總額的26%。如將增值部分剔除，該客戶資產(chǎn)負債率將由30%上升至65%，對授信評級具有重大影響。對于評估增值的房地產(chǎn)價值，能否根據(jù)客戶提供的財務報表予以確認呢？這需要根據(jù)會計核算制度來區(qū)分評估增值為正常會計處理抑或是惡意粉飾報表。

三、分析思路

企業(yè)在正常經(jīng)營期間發(fā)生土地和房產(chǎn)評估增值的事項，需要從以下三個方面進行考量以確定其是否滿足評估增值會計確認的條件：第一，是否滿足投資性房地產(chǎn)的確認條件；第二，企業(yè)是否進行了清產(chǎn)核資或股份制改造；第三，對特殊交易事項的考慮。

（一）投資性房地產(chǎn)可進行評估增值確認

對滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的資產(chǎn)，可以進行評估增值的確認，即調(diào)增土地和房產(chǎn)的賬面價值。對資產(chǎn)進行評估并按照評估結果調(diào)整賬面價值，從會計核算的角度來看，是根據(jù)資產(chǎn)的公允價值進行計量的過程。2006年頒布的會計準則中對資產(chǎn)的計量引入了公允價值的概念，但對其具體應用也做出了限定。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)包括：第一，已出租的土地使用權；第二，長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；第三，企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的初始計量以取得時的成本為基礎，后續(xù)計量則可以采用公允價值。在投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量，在資產(chǎn)負債表日以公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值。

在具體案例中，首先應該根據(jù)企業(yè)土地和房產(chǎn)的實際用途來判斷是否滿足投資性房地產(chǎn)的條件，即需要判斷土地是否用于出租或持有待售，房屋是否用于出租；然后對投資性房地產(chǎn)的計量屬性予以確認，查看其報表附注部分中是否注明采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。如同時滿足這兩項條件，則投資性房地產(chǎn)的增值部分可以在報表中反映。特別要注意的是有兩種情況不屬于投資性房地產(chǎn)：第一，自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；第二，作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于銷售的商品房。

（二）清產(chǎn)核資和股份制改造可按規(guī)定進行資產(chǎn)評估

企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造時，可以依據(jù)相關規(guī)定按照評估值調(diào)整資產(chǎn)賬面價值。按照《國有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法》及財政部相關要求，清產(chǎn)核資中對固定資產(chǎn)和土地進行的價值重估，可根據(jù)同級清產(chǎn)核資機構的批復結果，進行有關賬務處理。根據(jù)《財政部關于股份有限公司有關會計問題解答》、《關于執(zhí)行具體會計準則和〈股份有限公司會計制度〉有關會計問題解答》、《關于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關所得稅處理問題的通知》等一系列規(guī)定，企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，可調(diào)整相應賬戶，改制后的新股份公司可以按評估增值后的金額記賬并計提折舊和攤銷。

（三）特殊交易事項的考慮

企業(yè)合并、分立、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等事項也涉及到公允價值的運用，但此類特殊事項實質(zhì)上是資產(chǎn)交易事項，即資產(chǎn)的權屬發(fā)生了變更，如債務重組事項，從交易實質(zhì)可視為債務人以公允價值向債權人出售資產(chǎn)，雙方再按照公允價值與債權債務賬面價值之間的差額計入當期損益。此類事項是通過交易安排使資產(chǎn)發(fā)生權屬變更，得到資產(chǎn)一方按照公允價值對資產(chǎn)進行計量，從而將資產(chǎn)在交易過程中發(fā)生的增值部分反映到會計報表中。這類事項需要考慮的重點是資產(chǎn)在企業(yè)的子公司之間發(fā)生上述交易事項，是否在合并報表中對該內(nèi)部交易予以抵消，將增值部分剔除避免通過內(nèi)部交易虛增資產(chǎn)。

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【關鍵詞】價值構成 繼續(xù)使用假設 本質(zhì)和評估方法

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產(chǎn)的價值構成

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構成, 因此房地產(chǎn)的價值構成主要包括房產(chǎn)的價值和地產(chǎn)的價值。在這兩部分價值中,房產(chǎn)的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準確地評估出來。但是, 在現(xiàn)實生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價值在減少, 而地產(chǎn)的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價值在房地產(chǎn)的價值構成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價值構成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復雜的。首先,房地產(chǎn)價值構成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價值的構成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因為,對于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價值在房地產(chǎn)價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價值的奇高促進了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價值構成的特殊性使得房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟最容易在房地產(chǎn)市場上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產(chǎn)市場交易的客觀價值很難被交易者準確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導致交易者只能依靠預期進行操作。房地產(chǎn)的價值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值構成,房產(chǎn)的價值比較穩(wěn)定且容易測度,而地產(chǎn)的價值則會隨經(jīng)濟形勢和購買者預期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟形勢影響了購買者的預期, 從而使得地產(chǎn)的市場價格急劇上揚,并帶動房地產(chǎn)市場價格的上漲,當市場價格嚴重高于房地產(chǎn)的實際價值時,房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟就會隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進行評估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評估價值。

二、關于繼續(xù)使用假設的運用

繼續(xù)使用假設是資產(chǎn)評估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評估中所應遵守的重要假設。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評估房地產(chǎn)時,應該靈活運用資產(chǎn)評估中的繼續(xù)使用假設。

按照社會經(jīng)濟用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林風景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評估價值可能高于工業(yè)用地的評估價值;作為園林風景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機關用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區(qū)土地價值增值的帶動效應。特別是有的被評估房地產(chǎn)在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進行評估的結果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟效益,在此基礎上合理評估出房地產(chǎn)的價值。

改革開放以后,隨著產(chǎn)權制度的推進,有關單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進行房地產(chǎn)評估,就會出現(xiàn)評估結果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟效益最好的用途進行評估。

三、土地評估價值的本質(zhì)和評估方法

根據(jù)馬克思的勞動價值論, 商品或資產(chǎn)的價值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產(chǎn)物。

但是,在現(xiàn)實生活中,土地和其他經(jīng)濟資源或資產(chǎn)一樣,能夠為其占有者帶來相應的經(jīng)濟利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價值的資產(chǎn),具有相應的“使用價值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產(chǎn)同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權價格,在大多數(shù)土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權價格的評估, 土地使用權可以被當成無形資產(chǎn)來看待。

由于土地具有這樣的特點,因此,一般認為土地使用權價格只能采用收益現(xiàn)值法時行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實際評估中也是應該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質(zhì)較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動和其他經(jīng)濟資源后方可使用,如西北地區(qū)沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發(fā)的成本就不容忽視,如果單純采用收益現(xiàn)值法評估而忽略土地開發(fā)成本,評估結果就可能出現(xiàn)較大的偏差。因此,筆者認為,應結合各類土地的基本特點選擇不同方法對土地使用權的價格進行評估。具體來說:

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關鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價值 房地產(chǎn)估價

1 新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定

新準則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產(chǎn)的計量的規(guī)定：企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應地得到了補償。

2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價的原因

2.1 新準則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。

2.2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟供給，進而所具有的自然特性和經(jīng)濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區(qū)有關政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。

2.3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對房地產(chǎn)的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產(chǎn)的確認及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續(xù)計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認計量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所采用的公允價值的計量上更具專業(yè)性。

2.4 投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計量屬性準則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當指一般在計量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價對象要相當，權利性質(zhì)要與估價對象相同，而估價對象，從實質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑

3.1 國家在法律法規(guī)層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計賬務處理上進行了調(diào)整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的企業(yè)的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規(guī)定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機構的專業(yè)估價給予公允價值的計量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機構也可以給予專業(yè)的判斷。

3.2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機構給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機構都屬于經(jīng)營性的中介機構，企業(yè)是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟業(yè)務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業(yè)與估計機構應建立長期的協(xié)助關系，在費用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續(xù)計量的調(diào)整上，同時讓房地產(chǎn)估價機構對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計量的時間階段。

參考文獻：

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[5]全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評估[M].北京：經(jīng)濟科出版社.2008.

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一、房地產(chǎn)管理主要任務

農(nóng)業(yè)部機關及直屬單位（以下簡稱：各單位）占有、使用的房地產(chǎn)是國有資產(chǎn)。各單位應當嚴格遵守國家有關法律法規(guī)等規(guī)定，建立健全各項規(guī)章制度；明晰產(chǎn)權關系，實施產(chǎn)權管理；保障房地產(chǎn)資源的安全與完整；推動房地產(chǎn)資源的合理配置和有效使用；對轉作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)實行有償使用并監(jiān)督其保值增值。

（一）、明確房地產(chǎn)產(chǎn)權。各單位對新建的辦公及業(yè)務用房，應在竣工驗收后，及時辦理《房屋所有權證》或《房屋共有權證》，并按財務會計制度有關規(guī)定登記入賬。對現(xiàn)有單位占有使用，但尚未取得所有權證明的房屋和使用權證明的土地，應在界定所有權、使用權的基礎上抓緊辦理所有權、使用權證明文件并登記入賬。

（二）、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設，房地產(chǎn)開發(fā)合作方的資質(zhì)應當符合《城市房地產(chǎn)管理法》中的有關要求。

（三）、加強房地產(chǎn)交易管理。各單位發(fā)生土地使用權轉讓、抵押、租賃等行為時，應嚴格遵照國家和本意見中有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）、嚴格房屋的報損、報廢管理。各單位應參照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實施辦法（試行）》（農(nóng)財發(fā)（2001）2號）中相關要求，開展房屋報損、報廢工作。

二、房地產(chǎn)管理基本原則

（一）、責權明確、分級管理原則。堅持土地所有權和使用權相分離，實行分級管理報批制。重大事項報部黨組會或部常務會議審議。

（二）、合理利用、注重效益原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用應當進行科學規(guī)劃，合理布局，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

（三）、有序開發(fā)、加強調(diào)控的原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用必須加強宏觀調(diào)控，嚴格執(zhí)行報批制度，實行有計劃的開發(fā)和利用，遵循經(jīng)濟規(guī)律，實現(xiàn)決策和運營的科學化。

三、房地產(chǎn)處置及轉作經(jīng)營的管理

（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)，原則上不得轉作經(jīng)營性使用。如確需改變，其經(jīng)營項目要符合國家法律、法規(guī)和政策，并進行可行性論證，履行審批手續(xù)，嚴禁擅自改變土地資產(chǎn)的非經(jīng)營性。

（二）、房地產(chǎn)轉作經(jīng)營方式主要包括：1.利用空余房屋或場地出租；2.開展土地合作經(jīng)營；3.開展合資建房；4.舉辦經(jīng)濟實體等。

（三）、各單位對于轉作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)必須堅持有償、有期限的原則。

1.對于轉讓、出租的房地產(chǎn)，出租或轉讓單位應當向承租方、受讓方收取合理的租金、轉讓費用。

2.屬于內(nèi)部經(jīng)營的房地產(chǎn)，納入本單位的資產(chǎn)進行統(tǒng)一管理，內(nèi)部經(jīng)營收入應作為本單位的經(jīng)營收入進行核算。

3.對于以房地產(chǎn)出資興辦的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)營實體的單位，應按提供的國有資產(chǎn)額所占實體股權份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）、各單位房屋建筑物類固定資產(chǎn)和土地類資產(chǎn)轉作經(jīng)營時，原則上不得分離。經(jīng)營收益應當同時包含房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個部分。

（五）各單位房地產(chǎn)轉作經(jīng)營必須嚴格按照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實施辦法（試行）》（農(nóng)財發(fā)[2001）2號）及本規(guī)定的有關要求進行申報和審核，同時還必須嚴格審查合作方資格，切實加強合同管理和監(jiān)督檢查。

（六）、各單位擬將房地產(chǎn)轉作經(jīng)營性使用前，應當先向部財務司提交投資、入股的意向書、非經(jīng)營性資產(chǎn)轉經(jīng)營性資產(chǎn)清單、本單位近期財務報表、項目可行性研究報告等，經(jīng)審查同意后，方可開展資產(chǎn)評估等工作。

（七）、各單位的房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項，應按有關規(guī)定提供相應材料報部財務司審核后，提交部黨組會或部常務會議審定。

房地產(chǎn)開發(fā)重大事項是指涉及賬面價值500萬元以上的房屋所有權或市場價值500萬元以上的土地使用權的轉讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值500萬元以上的房屋產(chǎn)權或市場價值500萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用市場價值500萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發(fā)等事項。

考慮到黑龍江、海南、廣東農(nóng)墾總局（以下簡稱：各直屬墾區(qū)）特殊情況，其涉及賬面價值2000萬元以上的土地使用權或市場價值2000萬元以上房屋所有權的轉讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值2000萬元以上的房屋產(chǎn)權或市場價值2000萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用賬面價值2000萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發(fā)等事項為房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項。

（八）房地產(chǎn)轉讓除贈與外，原則上應采取招標或拍賣等方式進行，確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采取協(xié)議方式。

（九）各單位不得以房地產(chǎn)為所辦企業(yè)或其他經(jīng)濟組織提供擔保。

（十）農(nóng)業(yè)部機關房地產(chǎn)委托機關服務局代管，需要進行處置和轉作經(jīng)營性使用時，由機關服務局提出意見報部財務司審核，按上述有關規(guī)定處理。

四、房地產(chǎn)評估管理

（—）、各單位發(fā)生的房地產(chǎn)處置及將房地產(chǎn)轉作經(jīng)營性使用等事項，應按財政部《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（財政部第14號令）規(guī)定進行資產(chǎn)評估，并辦理核準或備案手續(xù)。

1.需報國務院批準實施的重大房地產(chǎn)開發(fā)事項涉及的資產(chǎn)評估項目，無論金額多少，均需按有關規(guī)定提供相應材料報部財務司審核并提交部黨組會或部常務會議審議同意后，報財政部核準。各直屬墾區(qū)的評估項目，在報部財務司前應首先報部農(nóng)墾局，由部農(nóng)墾局提出初審意見。

2.除核準項目以外的其他房地產(chǎn)評估項目，實行分級備案管理。部直屬事業(yè)單位需按財政部有關文件要求提供相應材料報部財務司審核后報財政部備案；直屬事業(yè)單位所屬單位的國有資產(chǎn)評估項目報部財務司審核備案；各直屬墾區(qū)企事業(yè)單位應按《農(nóng)業(yè)部直屬墾區(qū)國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法》規(guī)定辦理。

（二）、辦理核準及備案手續(xù)需報送以下文件材料：

1.占有單位填報的《國有資產(chǎn)評估項目備案（核準）表》；

2.資產(chǎn)評估報告（評估報告書、評估說明和評估明細表可以參照物業(yè)公司的模式改造后承擔辦公樓（區(qū)）的物業(yè)管理）等形式。

篇7

根據(jù)新準則，投資性房地產(chǎn)既可采用成本模式計量，也可采用公允價值模式計量，而企業(yè)自用的房地產(chǎn)只能采用成本模式計量。當企業(yè)房地產(chǎn)性質(zhì)發(fā)生轉變時，由于計量屬性的不同，會導致計量模式的轉變。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，以轉換當日公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，轉換日公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值的差額計入當期損益。而自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)，按轉換當日公允價值計量：轉換日公允價值小于原賬面價值，差額計入當期損益；轉換日公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積。如果企業(yè)采用公允價值模式計量其投資性房地產(chǎn)，當房價波動較大時，由公允價值變動損益帶來的利潤的波動也較大。企業(yè)可能利用投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)的契機，來隱藏巨額利潤，掩蓋企業(yè)真實的經(jīng)營業(yè)績。此外，在自用房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，若轉換當日的公允價值大于原賬面價值，企業(yè)的凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，但若企業(yè)不能同時增加凈利潤，必將會造成凈資產(chǎn)收益率大幅下降。而且，由此所增加的凈資產(chǎn)可能在往后的幾年由于該投資性房地產(chǎn)市場價格的下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式被大量轉回。

在自用房地產(chǎn)與以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的相互轉換問題上，特別是公允價值與賬面價值的差額是否計入損益，新準則都作了較大創(chuàng)新。但轉換仍可能成為企業(yè)操縱報表項目的手段，在計量模式的選擇上，企業(yè)實際遵循的選擇標準更多地考慮該模式的選擇對企業(yè)業(yè)績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件的符合程度。因此，建議準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有可操作性的標準，另一方面應加強對新準則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管。企業(yè)也應根據(jù)新會計準則的規(guī)定嚴格把握自用與投資性房地產(chǎn)的轉換尺度，充分考慮轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響等方面后做出決策。

二、“公允價值變動損益”的核算

按照新會計準則的要求，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷，其公允價值變動金額計入當期的“公允價值變動損益”科目(損益類)。即在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。公允價值計量模式的應用，可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，正確地體現(xiàn)企業(yè)的利潤，增加報表信息的相關性，使會計報表中所反映的資產(chǎn)價值及利潤更加符合實際。但對“公允價值變動損益”的核算卻顯得有些不足。

例　甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價值47000萬元。2007年6月30日，該寫字樓的公允價值48000萬元。

第一種情況，假定在公允價值發(fā)生變動的當年出售：2007年12月15日，企業(yè)以50000萬元的價格將該寫字樓出售。甲企業(yè)賬務處理如下：

將上述兩種情況下的核算進行比較，發(fā)現(xiàn)2007年利潤表中“公允價值變動收益”的數(shù)據(jù)為1500萬元，可以理解為由于公允價值的變動給企業(yè)帶來1500萬元的收益；而2008年利潤表中-“公允價值變動收益”的數(shù)據(jù)為1500萬元，報表使用者從中得到的信息是：甲企業(yè)的該寫字樓在2008年公允價值降低了1500萬元，而實際上只是將2007年確認的1500萬元公允價值變動損益，在2008年處置寫字樓時予以轉回。這容易誤導報表使用者，使利潤表中的“公允價值變動收益”信息歪曲，喪失其相關性。為了避免利潤表中“公允價值變動收益”的信息歪曲，建議對“公允價值變動收益”進行更詳細的披露，在該項目下設置“轉回以前年度損益”子項目，為報表使用者決策提供更多幫助。

三、公允價值的評估

篇8

一、資產(chǎn)用途發(fā)生改變時的差異分析

由于生產(chǎn)經(jīng)營及持有資產(chǎn)目的的改變，企業(yè)自用房地產(chǎn)可以轉換為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)也可以轉換為自用房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該項投資性房地產(chǎn)應當按照轉換日的公允價值計量。公允價值與賬面凈值之間的差額處理原則是：

1.轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

2.轉換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

由于投資性房地產(chǎn)準則是新頒布的準則，會計上也是第一次對其進行單獨處理，目前的稅收沒有專門的規(guī)定，只能從相關的規(guī)定中歸納以下幾點：

（一）對企業(yè)原有己作固定資產(chǎn)的房屋等，由自用改為出租的，仍然以自有的固定資產(chǎn)管理，以原有的固定資產(chǎn)的原價和折舊年限計提折舊?！秶叶悇湛偩株P于外商投資企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)有關所得稅處理問題的通知》（國稅函【2005】第970號）規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉移至境外以外，不確認收入；相關資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。

內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（2）改變資產(chǎn)形狀、結構或性能；（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉為自用或經(jīng)營）；（4）將資產(chǎn)在總機構及其分支機構之間轉移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定，納稅人經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊費用、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費用可以扣除。納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項資產(chǎn)成本的確定應遵循歷史成本原則，《國家稅務總局關于固定資產(chǎn)原值及折舊年限認定問題的批復》（國稅函【2003】第1095號）更是明確：固定資產(chǎn)原值應按取得時的真實憑據(jù)記載的價格加上相關資本化的費用等合理確定。固定資產(chǎn)的價值確定后，除下列特殊情況外，一般不得調(diào)整：（1）國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資；（2）將固定資產(chǎn)的一部分拆除；（3）固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害，經(jīng)主管稅務機關審核，可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額，并確認損失；（4）根據(jù)實際價值調(diào)整原暫估價值或發(fā)現(xiàn)原計價有錯誤。《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第三十條明確規(guī)定以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)應當計提折舊。

（二）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的產(chǎn)品作為企業(yè)的存貨處理，改為自用或出租的應當視同銷售，以同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格或市場公允價值確認收入，同時以公允價值作為計稅成本，允許計提折舊，在所得稅稅前扣除。具體規(guī)定有對內(nèi)資企業(yè)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2006】第031號）：關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。對外資企業(yè)《關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題》（國稅發(fā)【2001】第142號）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

由此可以看出，對于投資性房地產(chǎn)的轉換，會計與稅收的處理存在差異：原已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房地產(chǎn)，會計上把公允價值與賬面成本之間的差額作為損益（未實現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上不進行處理；原來作為存貨的房地產(chǎn)，公允價值與賬面成本的差額會計上仍然作為損益（未實現(xiàn)的借方損失）或資本公積，而稅收上應視同銷售，并作為應納稅所得額計算繳納所得稅。這就形成了會計與稅法的暫時性差異。

二、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的差異分析

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

稅法要求企業(yè)按原計稅成本計提折舊，計稅成本也不得隨意調(diào)整，這也形成了會計與稅法的暫時性差異。財稅字【1997】第077號規(guī)定：一、納稅人按照國務院的統(tǒng)一規(guī)定，進行清產(chǎn)核資時發(fā)生的固定資產(chǎn)評估凈增值，不計入應納稅所得額。二、納稅人以非現(xiàn)金的實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評估凈增值，不計入應納稅所得額。但在中途或到期轉讓、收回該項資產(chǎn)時，應將轉讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投出時原賬面價值的差額計入應納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。三、納稅人在產(chǎn)權轉讓過程中，發(fā)生的產(chǎn)權轉讓凈收益或凈損失，計入應納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。國有資產(chǎn)產(chǎn)權轉讓凈收益凡按國家有關規(guī)定全額上交財政的，不計入應納稅所得額。四、企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，應相應調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除。財稅字【1998】第050號規(guī)定：資產(chǎn)范圍應包括企業(yè)固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)等在內(nèi)的所有資產(chǎn)。

三、會計準則及應用指南中未能解決的問題

案例：假設某企業(yè)2007年1月1日將自用房屋建筑物轉換為投資性房地產(chǎn)，原值100萬，累計折舊20萬，公允價150萬元。如果企業(yè)于2008年9月1日，將該投資性房地產(chǎn)不是出售而是轉為自用，公允價值為180萬。假設該房地產(chǎn)估計仍可使用20年，且一直為自用，預計無殘值。按照準則的要求，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，按照應用指南中會計科目與主要賬務處理的規(guī)定，計入公允價值變動損益。企業(yè)的會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動20

公允價值變動損益10

在此后的20年里，會計上應當以賬面成本180萬元計提折舊，每年的折舊額為9萬元。而稅收上只允許以最初的取得成本100萬元作為計稅成本計算計提每年的折舊，形成暫時性差異。

那么原先計入資本公積和公允價值變動的部分（70＋20＋10＝100萬元）何時結轉，怎么結轉？準則及應用指南并沒有明確。

按照準則及應用指南的規(guī)定，原計入所有者權益的部分應當在處置時轉入處置當期損益。資產(chǎn)的報廢作為一種處置方式，比照應用指南對出售處置方式的處理應該做分錄為：

借：資本公積70

公允價值變動損益30

貸：其他業(yè)務收入100

這樣處理存在以下幾個問題：

1、不符合收入的概念。收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經(jīng)濟利益的總流入。收入只有在經(jīng)濟利益很可能流入從而導致資產(chǎn)增加或者負債減少、且經(jīng)濟利益的流入額能夠可靠計量時才予以確認。在完全自用的情況下，房地產(chǎn)只會以折舊的方式形成企業(yè)的費用，無直接經(jīng)濟利益的流入。

2、作為收入無相應的成本發(fā)生。日常經(jīng)營活動中發(fā)生的成本費用是為獲取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相應的成本與費用的發(fā)生。在這里，無法辨別這100萬元的成本在哪里，金額是多少。

3、與稅法的差異較大，納稅調(diào)整的實際操作難度很大。企業(yè)在所得稅匯算清繳時必須每年進行調(diào)整，直至該房地產(chǎn)最終的報廢。從實際操作層面上看難度較大，對企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整工作是一個極大的考驗。

四、會計與稅法的協(xié)調(diào)辦法

會計上將以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)由出租等投資目的改為自用的（公允價值計量模式改為成本計量模式），在其發(fā)生轉換時，視同為處置，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，原計入所有者權益的部分一并轉入處置當期損益。會計分錄為：

借：固定資產(chǎn)180

貸：投資性房地產(chǎn)——成本150

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動20

公允價值變動損益10

計算應納營業(yè)稅（假定為5%）

借：營業(yè)稅金及附加9

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅9

同時：

借：資本公積——其他資本公積70

公允價值變動損益30

貸：其他業(yè)務收入（或者營業(yè)外收入）100

上述處理辦法，筆者認為：

第一，可以解決與收入概念和確認條件不相符合的矛盾。

篇9

關鍵詞：公允價值模式；投資性房地產(chǎn)；新會計準則近年來，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的高增長和高利潤性，很多企業(yè)增大對房地產(chǎn)的投資以賺取租金或實現(xiàn)資本保值。由于土地的稀缺性，導致隨著時間的推移投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年之后，其市場價值要高于賬面價值，甚至會高出幾倍或幾十倍。房地產(chǎn)的價值對市場具有較高的依賴性，這樣使得我國長期以來使用的會計準則不能有效的反映投資性房地產(chǎn)的會計信息質(zhì)量。2006年2月15日，財政部頒布了新會計準則體系，將以賺取租金或實現(xiàn)資金保值而持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)分離出來，單獨確認為投資性房地產(chǎn)。對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，根據(jù)新準則，企業(yè)可以在傳統(tǒng)的歷史成本計量的基礎上采用公允價值模式，并允許企業(yè)在滿足準則規(guī)定的使用條件時使用公允價值計量該項資產(chǎn)。

一、相關概念界定

（一）公允價值模式的相關概念和定義

關于公允價值的定義，不同的國家有不同的定義，但是其本質(zhì)差別不大。我國的新會計準則規(guī)定指出：公允價值是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。1所謂“公平交易條件”是指價格完全由市場供求決定，“熟悉市場情況”下“自愿”交易是說明市場供求瞬息萬變，交易成立隨市場情況變化而變化，因此公允價值具有暫時性。

（二）投資性房地產(chǎn)的相關概念和定義

投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的一部分，房地產(chǎn)是指土地和房屋以及其權屬的總稱。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場活躍，企業(yè)不僅對外銷售房地產(chǎn)，更親賴于用房地產(chǎn)賺取租金或者增值收益。因此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的特點是能單獨計量和出售，主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。為更深一步理解投資性房地產(chǎn)，區(qū)別容易混淆的幾種房地產(chǎn)，下面幾種例外：為生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理用來自己用的而持有的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)租給本企業(yè)的員工住的宿舍的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用分析

（一）公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用背景

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和投資者投資理念的轉變，投資性房地產(chǎn)逐漸發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)最新并且占有地位的增長點。我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，在房地產(chǎn)發(fā)展的大背景和大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的也多樣化，不僅僅用于自身發(fā)展，用于出租以及增值收益。原有的會計準則不能有效管理和約束新形勢下發(fā)展起來的投資性房地產(chǎn)行業(yè)，為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計處理行為，投資性房地產(chǎn)會計準則應運而生。

隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，若繼續(xù)將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，其真實價值就往往得不到反映。主要是因為：一是因為土地的稀缺性，隨著時間的推移，幾年之后投資性房地產(chǎn)的市場價值一般會高于它的賬面價值，而且還不是高于一點，而是高于幾倍甚至數(shù)十倍；二是因為投資性房地產(chǎn)是一項投資時間比較長、投資金額比較大而變現(xiàn)能力較差的投資，因此具有高收益和高風險性。所以，在種情況下，投資性房地產(chǎn)不適合當作一般的固定資產(chǎn)處理。采用成本模式計量也是不合適的。所以新的會計準則將投資性房地產(chǎn)單獨分離出來，并規(guī)定可以采用公允價值模式計量，這不僅保證了對投資性房地產(chǎn)財務管理以及會計行為處理的公正性與規(guī)范性，而且還能滿足投資性房地產(chǎn)財務管理與會計處理的要求。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的發(fā)展趨勢

目前，我國采用的是歷史成本計量模式與公允價值模式共存的方式。但是，現(xiàn)階段公允價值模式并沒有推廣使用，主要是因為現(xiàn)階段不能一刀切。而隨著會計準則國際化，為了與國際會計準則接軌，選擇公允價值計量模式是必然選擇，我國必將廣泛推行公允價值計量模式。

為了控制過高房價，宏觀上國家出臺政策打壓房價，引導未來投資性房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。可見，隨著經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，未來我國投資性房地產(chǎn)將會進入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)初期投資價值大、效益不高，但是進入后期收益較大。如果一直采用成本模式計量，就不能有效反映房地產(chǎn)的真實價值，影響會計信息質(zhì)量。隨著后期的投資性房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和資金需求的增加會推廣公允價值模式在投資性房地產(chǎn)領域的運用。同時，為了與國際趨同，采用公允價值模式能科學合理的計量。國家財政部的鼓勵支持會為公允價值模式的推行提供好的運用平臺和環(huán)境。良好的環(huán)境為投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式奠定了基礎。

（三）公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用現(xiàn)狀

2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，特別是北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市的房價和地價一直居高不下還不斷上漲，但是隱藏著的困難和危機也不可忽視，例如房地產(chǎn)價泡沫現(xiàn)象、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。可見，采用公允價值計量對企業(yè)的財務報表無疑具有重大的利好影響。新會計準則指出投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可采用成本模式或公允價值兩種模式。在活躍的房地產(chǎn)交易市場、公允價值能可靠計量，采用公允價值能真實反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一般情況下只有在房價不斷下跌的情況下，企業(yè)選擇公允價值模式會出現(xiàn)虧損，而根據(jù)目前我國情況，企業(yè)選擇會增加公司利潤。然而在上市公司當中采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司有大約20個左右。主要是因為新會計準則對公允價值準備沒有明確的規(guī)定，理論體系不完善，導致大部分企業(yè)采取觀望的態(tài)度。

三、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中運用的障礙

對于上市公司即使采用成本模式計量，但好似他們也需要估算物業(yè)投資的公允價值，把相關的公允價值披露出來。然而值得深思的一個問題是，眾多的上市投資性房地產(chǎn)公司更多的選擇了成本模式，與我國房地產(chǎn)市場的客觀不符合。本文從理論層面、市場環(huán)境層面以及企業(yè)自身層面對公允價值模式在我國投資性房地產(chǎn)運用的困難進行分析：

（一）公允價值理論層面的障礙

我國新會計準則允許投資性房地產(chǎn)采用成本模式和公允價值模式進行計量，但是設置了嚴格的運用條件。即為投資性房地產(chǎn)規(guī)定只有同時滿足下面兩個條件才能運用：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。在現(xiàn)實當中，同類或類似的房地產(chǎn)又要滿足地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型、新舊程度相同或相似等，在我國現(xiàn)階段的綜合環(huán)境下很難達到。并且我國沒有出臺單獨的公允價值準則，導致企業(yè)雖然可以運用公允價值卻沒有準則指導。不完善的理論體系不利于合理的估計投資性房地產(chǎn)的公允價值，許多問題處在研究之中，實務情況更為復雜，所以沒有被廣泛采用、或持觀望態(tài)度。

（二）市場環(huán)境的障礙

根據(jù)公允價值的定義，我們可以看出：公允價值是在熟悉情況的當事人自愿進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)膬r格。也就是公平的交易市場以及成熟的市場環(huán)境對公允價值的實現(xiàn)具有重要的影響。近幾年來，雖然我國經(jīng)濟突飛猛進，但是目前我國市場化程度不高，跟發(fā)達國家相比，離公平的交易環(huán)境尚存在一定的差距。主要表現(xiàn)在：我國市場信息對稱的程度不高，我國的房地產(chǎn)公允價值目前傾向于借助獨立的第三方來確定，一般是具備房地產(chǎn)評估資格的有資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師。同類或類似的房地產(chǎn)要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場價格，其實很不容易。估價師在進行房地產(chǎn)評估時只能根據(jù)各自評估細則導致投資性房地產(chǎn)價值的公允性難以保證。

（三）企業(yè)自身原因

公允價值計量是一個動態(tài)的，要求每一個會計期間都要對投資性房地產(chǎn)進行重新計量，并且公允價值計量要求企業(yè)能從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的價格。從稅收角度看，投資性房地產(chǎn)采用成 本模式可以計提折舊和攤銷，減少賬面贏利從而可以起到抵稅作用。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，因為房地產(chǎn)在會計計量時有明確的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式確定后不能隨意改動，一旦采用了公允價值模式就不得再改動，如果采用成本模式還可以轉為公允價值模式。投資性房地產(chǎn)采用的公允價值模式，每年年末要調(diào)整其賬面價值，差額計入當期損益。從稅收角度看，企業(yè)采用了公允價值，能按照計提折舊或攤銷進行處理，，企業(yè)調(diào)整利潤的空間較小，不具有的利得在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當期所得稅負擔；從利潤波動上看企業(yè)的會計利潤會隨著公允價值的波動而波動。特別是金融危機以來，投資性房地產(chǎn)價格波動大，采用公允價值的企業(yè)利潤虧損嚴重還不利于調(diào)整；從成本角度看，目前我國的經(jīng)濟發(fā)展狀況來說，企業(yè)采用公允價值不僅會增加其評估費用還會增加工作量。

四、公允價值模式在房地產(chǎn)實施運用的對策

（一）制定公允價值準則，完善理論體系

公允價值在我國還是個有待深入研究的領域，理論界對其研究大多是零星分散研究，因此應當完善公允價值準則的相關規(guī)定，完善理論體系。這需要明確規(guī)定公允價值的取得途徑，例如，即何時必須采用專業(yè)資產(chǎn)評估機構出具的評估報告和何時可以由本企業(yè)自行確定公允價值、運用估值技術時估值模型的選定、估值參數(shù)的假設等。通過準則制定機構組織專門的研究小組、與理論界、實務界、監(jiān)管機構等共同參與研究制定公允價值準則。結合我國當前的國情和房地產(chǎn)市場的實際情況，明確公允價值的確定方法，特別是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的方法選擇，不能限制太嚴，讓投資性房地產(chǎn)公司能夠自由選擇。通過制定明確的會計準則去掉一些含糊的措辭，規(guī)范公允價值計量模式的運用，使公允價值理論更具操作性的指導投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實務中的運用，健全和完善理論體系。主要從以下三個方面入手：首先，完善財務會計理論框架，明確公允價值計價的內(nèi)涵；其次，修訂相關法規(guī)以及現(xiàn)行一些相關會計準則，出臺公允價值模式操作的具體的指導細則；最后，制定詳盡的公允價值計量準則。

（二）完善市場評估體系，提高評估人員能力

為提高公允價值計量的可靠性，不僅要引入企業(yè)內(nèi)部符合資格的人員，還要引入外部評估人員。外部的評估專業(yè)人員和企業(yè)內(nèi)部的財會人員不僅僅熟悉會計、財務和審計方面的知識，還要能及時掌握價值評估最新方法和會計領域的最新動態(tài)。評估人員和財會人員要不斷汲取新知識和提高其新技能。通過提高評估人員熟悉相關法律、法規(guī)和準則，提高對評估方法和會計計量的掌握水平，能深入把握市場評估體系。同時，我國需要繼續(xù)深化改革開放、加快市場經(jīng)濟發(fā)展，建立全國市場價格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡，最終形成市場價格信息體系。為企業(yè)的財務人員以及專業(yè)評估人員進行資產(chǎn)估價提供具有價值的參考數(shù)據(jù)。

（三）鼓勵性的免稅優(yōu)惠政策

目前，我國征收房地產(chǎn)稅的標準采用以下兩種形式：一種是稅收等于租金收入乘以12%；另一種是投資性房地產(chǎn)原值乘以80%再乘以1.2%作為房產(chǎn)稅。如果采用第二種標準征收房產(chǎn)稅，因為是按投資性房地產(chǎn)原值計算，如果公允價值作為征稅依據(jù)，他會與成本模式形成較大的差別。所以，投資性房地產(chǎn)在選擇方法是會充分考慮到成本問題，這樣也會對公允價值模式的推廣產(chǎn)生一定的影響。

例如國家稅務總局在2007年就出臺了一項政策很好的鼓勵了企業(yè)采用公允價值模式計量。因此在鼓勵投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式時，可以給投資性房地產(chǎn)在持有期間的公允價值變動免稅。但是，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在處理和結算房地產(chǎn)時，取得的價款扣除歷史成本后的差額要計入到納稅金額當中。要推動公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用，稅務機關應當制定更多稅收優(yōu)惠政策，解除企業(yè)的后顧之憂和稅收負擔。

（四）企業(yè)完善自身條件，準確評估相關信息

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)公司加快公允價值信息數(shù)據(jù)庫建設、完善相關內(nèi)部控制制度、明確經(jīng)理層、會計部門、審計部門等在公允價值計量與披露工作中的不同職責，從而降低采用公允價值模式去獲取信息的成本。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務類型，建立公允價值信息數(shù)據(jù)庫，以方便房地產(chǎn)市場獲得相關信息，為財會人員在提供公允價值的計量選取適當?shù)膮?shù)，準確評估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值。（作者單位：長沙金信置業(yè)投資有限公司）

參考文獻：

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[3]李潔.公允價值在投資性房地產(chǎn)核算中的運用及其影響[J].財會月刊.2010（11）

篇10

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值模式；建議

投資性房地產(chǎn)特指企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房產(chǎn)與地產(chǎn)。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與日益活躍，將房地產(chǎn)出租或用于增值目的，以賺取租金或增值收益，已成為當今企業(yè)的日?；顒由踔潦巧贁?shù)企業(yè)的主營業(yè)務。根據(jù)我國《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計量為取得時的實際成本，后續(xù)計量則分成本模式與公允價值模式兩種，其中首選成本模式，公允價值模式只有在相應條件同時具備時才允許選用。在我國房地產(chǎn)價格仍處高位的2007年度，一般認為上市公司對投資性房地產(chǎn)大多會采用公允價值進行后續(xù)計量。會計政策選擇歷來是企業(yè)經(jīng)營者的一個敏感話題，已實施企業(yè)會計準則的我國上市公司，2007年投資性房地產(chǎn)會計政策的執(zhí)行情況究竟怎樣，本文試作分析。

一、執(zhí)行的總體情況

根據(jù)2007年上市公司年報，滬深兩市1 570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，其中18家采用公允價值進行后續(xù)計量，占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%；其余的均采用成本模式。與2006年的9家公司采用公允價值計量模式相比，2007年總數(shù)雖增加到18家，增長率為100%，但占擁有投資性房地產(chǎn)公司的比例仍然較低。

采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)期末公允價值與期初公允價值的差額計入當期損益。從年報統(tǒng)計結果看，2007滬深兩市投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務18家公司凈利潤的2.61%，占1 570家上市公司凈利潤的0.23%。

投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（10家上市公司）、第三方調(diào)查報告（2家上市公司）、與擬購買方初步商定的談判價下限（1家上市公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

二、公允價值模式既能提高會計信息的相關性與可比性，又能滿足企業(yè)對利潤的需求

公允價值的使用能夠使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的期末價值更加貼近市場價格，投資者不僅可以了解相關信息，還可結合自身對未來房地產(chǎn)市場的判斷，更加科學、理性地進行投資決策。若采用成本模式進行后續(xù)計量，不同房地產(chǎn)取得的時點不同，其“成本”的含義也相去甚遠：有的是幾年前甚至十幾年前的“成本”，有的則是剛剛注入的“成本”（接近公允價值）。這會造成投資性房地產(chǎn)相關信息

的不可比，并給投資性估值造成困難。

采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，公允價值變動計入當期損益。初次采用時，計量模式的轉變也會引起所有者權益的變動。2007年我國房地產(chǎn)價格仍處在高點，一些公司出于增加利潤的目的，或者為改善資本結構以進行有利的融資，會選擇使用公允價值的后續(xù)計量模式。2007年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響程度可用公允價值貢獻收益率說明，具體如表1所示。

公允價值貢獻收益率，即投資性房地產(chǎn)公允價值變動對收益的影響比率，具體可按下式計算：

公允價值貢獻收益率=投資性房地產(chǎn)影響的利潤額÷本期平均投資性房地產(chǎn)公允價值×100%

其中，本期平均投資性房地產(chǎn)公允價值為期初與期末的均值。由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動凈收益是整個時期的結果，所以分母取平均值。此指標說明采用公允價值模式計量時每百元投資性房地產(chǎn)貢獻的利潤。

通過公允價值貢獻收益率與總資產(chǎn)收益率的比較可以看出，總體上，公允價值貢獻收益率比總資產(chǎn)收益率的數(shù)值高出很多，表明采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益比企業(yè)總體資產(chǎn)的收益能力強。據(jù)此，公允價值的采用可以提高企業(yè)的獲利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST華僑2007年沒有公允價值變動損益的三家公司外，其余公司的公允價值貢獻收益率雖然數(shù)額上差別較大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、達43.19%。2006年海欣股份發(fā)生虧損，2007年公司運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，大大增加了公司當年利潤，實現(xiàn)對利潤的調(diào)節(jié)，避免再次虧損。然而公司其他資產(chǎn)的收益率實在太低，2007年海欣股份終究未能擺脫虧損。還有方大A，本年投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為42 173 134.77元，而凈利潤僅為23 498 080.51元，剔除投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益后，公司凈利潤實為負數(shù)。從中我們有理由相信，方大A也是利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的會計政策滿足公司對利潤的需求。

三、采用公允價值計量模式能改善資產(chǎn)與負債結構，提高企業(yè)的融資能力

投資性房地產(chǎn)采用公允價值的后續(xù)計量模式對企業(yè)的另一個影響，主要體現(xiàn)在初始轉換時所有者權益的變動。為了說明其對所有者權益的影響程度，可采用投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量所導致的所有者權益變動額與轉換時投資性房地產(chǎn)賬面價值的比率來衡量。表2①選取采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的部分上市公司的情況進行分析。

①表2中統(tǒng)計的公司之所以與表1有差別，是因為：SST 百花在附注中披露投資性房地產(chǎn)導致所有者權益變動額為0，表2 中將此公司剔除了。*ST 錦股、ST 華僑兩家公司2007年期初沒有投資性房地產(chǎn)，2007年取得投資性房地產(chǎn)時直接采用公允價值計量，所以表2 中也直接剔除了這兩個公司。浦發(fā)銀行在2006年已經(jīng)采用公允價值，但2007年有部分自用房轉為投資性房地產(chǎn)時，轉換時的賬面價值在附注中找不到，無法統(tǒng)計在表2中。

所有者權益影響率，即投資性房地產(chǎn)公允價值計量對所有者權益的影響比率，該指標反映企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量時，在轉換時點每百元房地產(chǎn)所產(chǎn)生的所有者權益變動額。由于此會計政策變更實現(xiàn)的所有者權益一次實現(xiàn)，所以在計算時對投資性房地產(chǎn)采用初始賬面價值。計算公式如下：

所有者權益影響率=導致的所有者權益變動額÷轉換時投資性房地產(chǎn)的賬面價值×100%

從表2可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量時，除了個別企業(yè)、如ST一投導致所有者權益的下降，其余的企業(yè)都實現(xiàn)了可觀的所有者權益增加。從影響率看，貢獻權益率也很高，其中海欣股份和白云山分別高達40.42%和58.79%?？梢哉J為，采用公允價值模式計量后，隨著房地產(chǎn)的大幅度升值，可以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度升值，從而改變資本結構，有利于企業(yè)的進一步融資。

公允價值計量模式對資本結構的影響也使一些原本資本結構較差的企業(yè)，出于融資的目的，在2008年采用新的計量模式。以擁有投資性房地產(chǎn)較多的零售行業(yè)公司為例，2007年，滬深兩市零售行業(yè)中擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的公司一共有17家，投資性房地產(chǎn)總額是59.53億元，占總資產(chǎn)的平均比重為13.95%，最高比率為54.99%。由于商業(yè)地產(chǎn)的持有與出租往往是零售行業(yè)中經(jīng)營業(yè)務的重要組成部分，因此自身存在轉換計量模式的內(nèi)在動力。以昆百大A為例，截止到2007年底，其擁有投資性房地產(chǎn)總額為1.57億元，占資產(chǎn)總額的比重為8.26%。2008年一季度末，昆百大A

資產(chǎn)負債率高達90.57%，短期借款、一年內(nèi)到期的長期負債與長期借款三項合計高達6.05億元。與此形成鮮明對照的是，即便包括了少數(shù)股東權益，昆百大A股東權益合計也僅為1.93億元，其中歸屬于母公司所有者權益僅為9 252萬元；在昆百大A股東權益中，未分配利潤為 -5 411萬元。2008年6月6日公司“關于對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的公告”，對投資性房地產(chǎn)改按公允價值模式進行計量，同時對2007年度及2008年1―3月可比報表進行追溯調(diào)整，由此導致該項資產(chǎn)2008年3月31日的賬面價值增加5.02億元，增值近3倍；增值額為股東權益的2.6倍，是歸屬于母公司所有者權益的5.43倍。在剔除遞延所得稅負債1.26億元后，公司的未分配利潤增加3.17億元，扭轉了未分配利潤為負的局面。公司財務狀況的改善尤其對公司相關融資運作意義重大。

同樣是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通過《關于公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的議案》，通過投資性房地

產(chǎn)計量模式的改變，資產(chǎn)負債率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般認為我國理想的資產(chǎn)負債率在40%左右，上市公司略微偏高。通過改變會計政策，“金融街”的資產(chǎn)負債率達到理想狀態(tài)。

四、多數(shù)上市公司不采用公允價值計量模式的原因

前面已經(jīng)提到，2007年我國630家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，其中僅有18家采用公允價值模式，絕大多數(shù)公司還是采用了成本模式進行后續(xù)計量。主要原因有：

（一）公允價值計量標準要求過嚴，條件苛刻

我國投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城

區(qū)；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。所謂“同類或類似房地產(chǎn)”，對建筑物而言，是指所處地理位置與地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對土地使用權而言，是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但從目前來看，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，很多房地產(chǎn)上市公司難以找到一個完全公允、透明、符合準則要求的市場價格。不同地段、樓層、朝向、質(zhì)量的房屋，價格都不相同，沒有統(tǒng)一的參照體系。而準則要求企業(yè)應從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格與其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。不僅如此，同一企業(yè)也只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采取兩種模式；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得通過會計政策變更轉為成本模式。這更增加了公允價值模式的應用難度。

（二）房地產(chǎn)價格變化較大

近幾年我國房地產(chǎn)價格漲幅較大，2007年仍處在高點。 在準則實施的第一年，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，無疑會將房地產(chǎn)的歷史漲價全部予以確認，所有者權益大幅增加。但隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的實施，以后房地產(chǎn)價格可能回歸，到時公允價值下跌又會減少企業(yè)利潤。這勢必增加管理層的經(jīng)營壓力。

（三）成本因素

投資性房地產(chǎn)在公司總資產(chǎn)中所占的比重較小，一般不會對業(yè)績產(chǎn)生重大影響。如果采用公允價值模式計量，一是每個會計期末企業(yè)需要外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進行重新計量，2007年滬深兩市投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的18家公司，有10家的公允價值是聘請專業(yè)人士評估的；二是會同時增加會計核算與審計的工作量。不管屬于哪種情況，都會大大增加上市公司的信息披露成本。

五、幾點建議

我國公允價值的引入強化了為投資者和社會公眾提供決策有用信息的新理念，實現(xiàn)了與國際財務報告準則的趨同，同時也給企業(yè)留有操縱的空間。如何積極面對，提高公允價值計量模式的應用效果，是我國準則實施中面臨的一個重要問題。

（一）完善房地產(chǎn)市場信息和市場價格

活躍的市場是公允價值運用的基本前提，然而我國目前有相當部分的房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關資訊不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效的措施，積極培育活躍的房地產(chǎn)二級交換市場，建立完善的資產(chǎn)評估準則體系。具體可從兩個方面著手：一是建立良好的交易環(huán)境。比如建立網(wǎng)絡性的二級房地產(chǎn)交易中心，集信息、交易、服務、管理為一體，交易中心包括與房地產(chǎn)交易有關的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等機構。在交易中心內(nèi)，大力推廣網(wǎng)絡技術，建立完善的房地產(chǎn)網(wǎng)絡系統(tǒng)，以形成良好的市場信息歸集、體系，定期向社會詳盡的房地產(chǎn)信息，價格信息無疑是重點。二是適當?shù)恼邇?yōu)惠。如制定合理的稅費標準，恰到好處地發(fā)揮稅費的杠桿作用，讓消費者的需求變成現(xiàn)實，形成一個真正統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

（二）加大對中介機構的監(jiān)管力度

房地產(chǎn)是一項特殊的資產(chǎn)，一般情況下其公允價值的確定均要進行評估，其中評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。從國外的經(jīng)驗看，如果評估中介機構的獨立性和誠信不存在問題，評估價值應比企業(yè)管理層的估計更具可靠性。

然而目前我國的資產(chǎn)評估中介機構的獨立性和誠信不甚理想，這就需要加大監(jiān)督力度及違規(guī)處罰，尤其是追究有關各方當事人的責任，比如制定評估中介行業(yè)準入制度，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)評估中介行業(yè)資格審查和從業(yè)人員資格認證制度，并加強對房地產(chǎn)評估中介機構的監(jiān)督、檢查，對違規(guī)中介組織采取“黃牌”警告，降低資質(zhì)甚至取消資質(zhì)的處分。對評估機構從業(yè)行為情況進行檢查的主要內(nèi)容包括：有無未取得房地產(chǎn)價格評估機構資質(zhì)或超資質(zhì)范圍評估行為，是否存在以回扣或簽訂業(yè)務返還協(xié)議等不正當競爭方式承攬評估業(yè)務行為，是否以迎合委托方的要求高估低估評估值等。如果出現(xiàn)問題，則根據(jù)相關法律法規(guī)給予相應的處罰。

（三）加大公允價值計量和披露的監(jiān)管力度

為了提高公允價值計量的可靠性，應當加大公允價值信息的披露。從2007年報來看，3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法，其公允價值的可靠性不得而知。企業(yè)應當在附注中披露公允價值信息的計量基礎、計量程序等，以降低投資性房地產(chǎn)的公允價值計量的主觀性和可操縱性；不按規(guī)定披露的，應予譴責。

【參考文獻】

［1］ 任鵬.2007年度滬市公允價值變動損益對利潤的影響與分析［J］.中國注冊會計師，2008，（9）.