導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 對策

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特征

不確定性。風(fēng)險(xiǎn)事件到底發(fā)不發(fā)生，何時(shí)何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。

可測性。風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險(xiǎn)概率理論對特定時(shí)段內(nèi)部分風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計(jì)和判斷。再通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險(xiǎn)決策更加科學(xué)合理。

綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個(gè)因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)方面和其他過程也風(fēng)險(xiǎn)不斷。

損失性。擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經(jīng)濟(jì)的趨勢把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財(cái)務(wù)部門無能力防止所致或無法預(yù)計(jì)造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的因素

開發(fā)經(jīng)營活動本身和其周圍環(huán)境的復(fù)雜性、人們對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識的滯后性及財(cái)務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)有高風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)市場發(fā)展不充分的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點(diǎn)。但將我國的房地產(chǎn)市場與之相比較則相差甚遠(yuǎn)，所以在這樣一個(gè)環(huán)境下房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

高投入的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進(jìn)行巨額投資，而款項(xiàng)則要只能又借貸、預(yù)售樓盤等融資方法來籌集，進(jìn)行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常面臨著能否按時(shí)間籌集資金來使工程如期完成的風(fēng)險(xiǎn)。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

位置固定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開發(fā)和經(jīng)營的難度以及復(fù)雜度大大增強(qiáng)。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價(jià)值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

提高投資商開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從市場、競爭、品牌、管理、質(zhì)量、營銷、機(jī)遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的意識，積極主動地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的方法來減小損失。所以，有防范風(fēng)險(xiǎn)的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險(xiǎn)防范管理的目標(biāo)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范管理是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的。這個(gè)目標(biāo)要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風(fēng)險(xiǎn)由一定認(rèn)識，對處理風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)并揭曉風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險(xiǎn)，就要減少風(fēng)險(xiǎn)因素。減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險(xiǎn)事故。發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故就會造成風(fēng)險(xiǎn)損失，為了減小風(fēng)險(xiǎn)帶來的人力、物力財(cái)力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一旦風(fēng)險(xiǎn)事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現(xiàn)實(shí)事件中在風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生時(shí)就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴(kuò)大。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，是企業(yè)針對所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析、評價(jià)、預(yù)測和推斷，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生進(jìn)度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險(xiǎn)，并開始采用辦法來防范風(fēng)險(xiǎn)。建立開發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個(gè)是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個(gè)是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)提前通過信息網(wǎng)中的連接信息來分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的程度。

完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險(xiǎn)措施，這是掌控風(fēng)險(xiǎn)最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的所有損失。第二，分散風(fēng)險(xiǎn)措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可以涉及各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營活動；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對多個(gè)細(xì)分市場，再根據(jù)各個(gè)細(xì)分市場的不同特性應(yīng)用不同的營銷策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)策略，當(dāng)幾個(gè)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合時(shí)，從而形成優(yōu)勢互補(bǔ)。當(dāng)然聯(lián)合的各個(gè)企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候分?jǐn)?，來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)措施，改變風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的載體來防范風(fēng)險(xiǎn)。

營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產(chǎn)業(yè)上，要實(shí)行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過大會使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動，嚴(yán)重會導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實(shí)施適度擴(kuò)張與適度緊縮相結(jié)合，在實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時(shí)，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時(shí)也要增強(qiáng)普法宣傳，增強(qiáng)民眾知法守法的意識。規(guī)范房產(chǎn)市場自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產(chǎn)交易市場中的違法行為，同時(shí)加強(qiáng)價(jià)格管理，防止太高的商品房價(jià)出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造一個(gè)合理公平的環(huán)境。

總之，為了使我國房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)決策更加科學(xué)合理，增強(qiáng)工程開發(fā)的效益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)分析評估系統(tǒng)。

篇2

第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。

開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計(jì)管理部門提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項(xiàng)目的類別、開發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會同財(cái)政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時(shí)間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查；對符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報(bào)送開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；

（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

第六章附則

篇3

蘭州市人民政府令[2003]第3號

《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》已經(jīng)2003年4月25日市政府第9次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2003年7月1日起施行。

市長張志銀

2003年4月30日

第一章、總則

第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，均應(yīng)遵守本辦法。

第三條、本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中預(yù)售商品房等行為。

第四條、市建設(shè)行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

市建設(shè)行政主管部門所屬的蘭州市城市建設(shè)開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)）、具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的日常管理工作，并直接負(fù)責(zé)城關(guān)、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理。

永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

土地行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

房地產(chǎn)行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理工作。

計(jì)劃、規(guī)劃、工商、物價(jià)等其他相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作。

第五條、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第二章、開發(fā)企業(yè)

第六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并具備國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級建設(shè)行政主管部門的意見。

第七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的建設(shè)行政主管部門備案：

（一）、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）、企業(yè)住所證明；

（三）企業(yè)章程；

（四）驗(yàn)資證明；

（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；

（六）、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門備案。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行分級管理和年檢制度。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的確定和資質(zhì)的管理，按照國家建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）、一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；

（二）、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；

（三）、三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目；

（四）、四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

第三章開發(fā)建設(shè)

第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照“先確定項(xiàng)目、后開發(fā)建設(shè)”的原則進(jìn)行。

計(jì)劃部門應(yīng)當(dāng)會同建設(shè)行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；但對全市經(jīng)濟(jì)社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照國家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)計(jì)劃部門核準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)計(jì)劃部門核準(zhǔn)，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標(biāo)、拍賣的方式取得。

已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè)。

第十三條、土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）、城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

（五）、基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（六）、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；

（七）、其他需要明確的事項(xiàng)。

第十四條、土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書，規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)通知書之后，應(yīng)當(dāng)與土地行政管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金。

土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)核發(fā)國有土地使用權(quán)證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的相關(guān)條件申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證，方可開工建設(shè)；未取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工許可證的，不得開工建設(shè)。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提出驗(yàn)收申請；建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關(guān)部門或者單位，對涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)、城市配套設(shè)施的建設(shè)、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量以及拆遷補(bǔ)償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。

第四章、監(jiān)督管理

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招、投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)書面合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

第二十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方簽訂合同之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預(yù)售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補(bǔ)償安置情況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)備案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)檢查。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

項(xiàng)目建設(shè)資本金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，并在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承擔(dān)劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)。

城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應(yīng)當(dāng)接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

土地使用權(quán)出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第五章、開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、屬依照本辦法規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)項(xiàng)目，并已交清全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；

（二）、投入開發(fā)建設(shè)的資金（不包括土地使用權(quán)出讓金）、已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；

（三）、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）、權(quán)屬有爭議的；

（二）、地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）、所承擔(dān)的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)尚未完成的；

（四）、未按規(guī)定的進(jìn)度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)的；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記，并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。

第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)合同及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)的項(xiàng)目，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政管理部門提出書面申請，并提交下列文件：

（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）、土地使用權(quán)證書；

（三）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，經(jīng)建設(shè)行政主管部門核驗(yàn)的投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25％以上的證明文件；

（五）、經(jīng)登記備案的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房預(yù)售方案及預(yù)售商品房平面圖；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十九條、房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，做出同意或者不同意的答復(fù)；對同意的應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不同意的應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售商品房購買人出示商品房預(yù)售許可證。

第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為對預(yù)售商品房購買人的承諾條款，寫入預(yù)售商品房購買合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

第三十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜谠擁?xiàng)目建設(shè)，在支付和清償該項(xiàng)目的全部建設(shè)費(fèi)用之前不得挪作他用。

第三十三條、預(yù)售商品房購買人可以將已預(yù)購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。

第三十四條、預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助預(yù)售商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房建成交付使用時(shí)，向預(yù)售商品房購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同備案后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。

商品房預(yù)售許可證核發(fā)后，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設(shè)行政主管部門。

第六章法律責(zé)任

第三十六條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設(shè)行政主管部門按照管理權(quán)限，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第248號令）、和國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號令）、的相關(guān)規(guī)定予以處罰：（一）、未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（二）、超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（三）、無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書；

（四）、隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責(zé)令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

（六）、開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（七）、將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

（八）、將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，責(zé)令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請?jiān)怯洶l(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限，分別依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）、未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止違法經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（二）、擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（三）、擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定領(lǐng)取、填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》或不按規(guī)定期限備案的；

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預(yù)售商品房購買人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定設(shè)立或者使用項(xiàng)目建設(shè)資本金的；

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)或者未統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的。

第三十九條、當(dāng)事人申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)事項(xiàng)，有關(guān)行政管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)不予辦理也不予答復(fù)，以及受罰當(dāng)事人對建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十條、建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政管理部門的工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七章附則

篇4

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》《市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本制度。

第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

市國土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》所規(guī)定的條件。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：

（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開項(xiàng)目；

（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第六條市外具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第七條市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，提出年度開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的還應(yīng)報(bào)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償，安置要求。

第九條開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行，并由銀行部門出據(jù)資金證明，方可辦理開發(fā)手續(xù)。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請，市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)單，再報(bào)市發(fā)改委按規(guī)定核準(zhǔn)。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報(bào)批，規(guī)劃部門在組織聽證后，決定是否批準(zhǔn)變更。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

開發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計(jì)、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予組織驗(yàn)收。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)和有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)活動的審查處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，每季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核驗(yàn)一次。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第十七條國家實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。

第十八條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（四）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

五）工程施工合同；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；

（七）載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。

第十九條不符合第十八條第（一）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，必須與商品房預(yù)購人簽定書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。

預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》

第二十二條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機(jī)構(gòu)銷售，必須向中介機(jī)構(gòu)出具書面委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第二十六條開發(fā)企業(yè)沒有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責(zé)任

第二十七條未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十八條將未經(jīng)綜合驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第二十九條將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任，造成嚴(yán)重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第三十條開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章附則

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理協(xié)調(diào)分析

中圖分類號：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

在我國，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就是企業(yè)以完成項(xiàng)目為前提，在公司內(nèi)部對各個(gè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部等等。對這些部門要加強(qiáng)管理，使其發(fā)揮最大的能力，實(shí)現(xiàn)成功的規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理。下面就簡單介紹幾個(gè)部門。

財(cái)務(wù)部：財(cái)務(wù)部應(yīng)該是一個(gè)企業(yè)中較為重要的部門，顧名思義它主要是負(fù)責(zé)資金的管理，并定期的將財(cái)務(wù)狀況制成報(bào)表供單位領(lǐng)導(dǎo)查驗(yàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中主要負(fù)責(zé)融資、工程款的發(fā)放等問題。

工程部：工程部是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中核心的部門，主要負(fù)責(zé)物料采購、庫存，與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)，對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，并管理相關(guān)合同等一系列問題。

人事部：主要負(fù)責(zé)人事招聘、調(diào)配等各個(gè)方面，對項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵(lì)體系的建立等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存在的問題及原因

在房地產(chǎn)企業(yè)中，近幾年問題不斷頻發(fā)，但是在市場、經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善下已經(jīng)有所進(jìn)步了，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：

1.1 觀念危機(jī)

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1)在市場意識方面較為被動。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在著普遍的想法，比如認(rèn)為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、政府行政規(guī)劃就可以取代市場經(jīng)濟(jì)、還有的認(rèn)為市場體制不完善，就鉆市場的空子，導(dǎo)致存在一些負(fù)面思想，例如破壞市場機(jī)制、競爭不均，信心不足，怨天尤人等，這些現(xiàn)象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開發(fā)企業(yè)。

(2)在市場中盲目開發(fā)。有些開發(fā)商盲目進(jìn)行，簡單的認(rèn)為房地產(chǎn)單單靠引進(jìn)外商、外資，就能帶動開發(fā)，并且獲得很好的經(jīng)濟(jì)利益，從而帶動社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。抱有這種觀念的開發(fā)商一般都只是追求政治上的業(yè)績，而不重視市場的發(fā)展，不按市場上的規(guī)律要求來進(jìn)行開發(fā)。

(3)在市場中經(jīng)濟(jì)意識狹隘、目光短淺。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)初期可以投機(jī)取巧利用制度的不完善來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，為了謀求短期內(nèi)獲得的利益，不顧市場環(huán)境的秩序、誠信和規(guī)范。

1.2 市場秩序不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，還要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

1.3 企業(yè)規(guī)模小、整體實(shí)力弱

在房地產(chǎn)行業(yè)中新進(jìn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，雖然給此行業(yè)注入了許多新鮮血液，但是由于初期規(guī)模較小所以企業(yè)實(shí)力就較弱。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在為止已經(jīng)成長為老資格了，這些企業(yè)人員多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強(qiáng)。當(dāng)然后期也存在一些股份制企業(yè)但是這些企業(yè)大多是民營企業(yè)，組建時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力都不足，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實(shí)力弱，更談不上走出去參與競爭。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)的資源配置不合理

一些人看到房地產(chǎn)行業(yè)有很大的利潤，就紛紛的涌入進(jìn)來，這樣卻導(dǎo)致了低級企業(yè)過多，人財(cái)物配置不合理、資源浪費(fèi)、市場秩序混亂、不良競爭等諸多問題。這就需要加大行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度，減少不正之風(fēng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營施工質(zhì)量

施工質(zhì)量是眾多建筑企業(yè)中首要強(qiáng)調(diào)的，也是近幾年國家尤為重視的，施工質(zhì)量說白了就是要求施工單位按照實(shí)際設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格執(zhí)行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經(jīng)濟(jì)利益，由于施工質(zhì)量的檢驗(yàn)是漫長的過程，可能會在竣工后的很長一段時(shí)間才能表現(xiàn)出來，這就恰恰是一個(gè)可以鉆的空子，一旦發(fā)生質(zhì)量問題時(shí)施工單位絕對不會拆除重建，也只能通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價(jià)可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、工程竣工一次合格率、建筑性能價(jià)值比、開發(fā)進(jìn)度、效率等方面考慮。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營銷策劃

房地產(chǎn)企業(yè)中銷售是必不可少的，如何做好營銷是一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重視的方面，一個(gè)好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。此工程蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的所有過程中，處處可見，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價(jià)格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，在營銷策劃前期進(jìn)行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門不能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)凋，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

(1)開發(fā)商的大力支持做后盾。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

(2)實(shí)施計(jì)劃要盡早。在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期，項(xiàng)目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對后期項(xiàng)目成本多少產(chǎn)生重要的影響，可施工性研究對工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。

(3)項(xiàng)目施工要持續(xù)開展研究。在開發(fā)時(shí)，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識共享和再利用。

結(jié)語

每個(gè)企業(yè)無一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。要想達(dá)到這些目標(biāo)，就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

篇6

關(guān)鍵詞：品牌；品牌戰(zhàn)略；房地產(chǎn)企業(yè)

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，已經(jīng)從簡單的價(jià)格競爭逐步進(jìn)入了更加復(fù)雜的品牌競爭階段。品牌在樓盤銷售中扮演了越來越重要的角色。所謂品牌，根據(jù)歐美等發(fā)達(dá)國家的相關(guān)定義，是指“用于識別產(chǎn)品和服務(wù)并以此來和競爭者相區(qū)別開來的名稱、符號、標(biāo)志、設(shè)計(jì)或它們的組合?！睆闹形覀兛梢钥闯觯放剖瞧髽I(yè)的一種重要的無形資產(chǎn)，品牌的價(jià)值關(guān)系到企業(yè)能否在殘酷競爭中立于不敗之地。在目前中國的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，我們不得不承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)，在房價(jià)居高的條件下，一套住宅往往要耗盡一代甚至幾代人畢生的積蓄。住房是他們一生的歸宿，關(guān)系到他們生活質(zhì)量的好壞，且房地產(chǎn)交易周期一般比較長，過程也非常復(fù)雜。這種殘酷的消費(fèi)環(huán)境造成了消費(fèi)者在挑選房時(shí)非常地慎重，力圖將購房的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度。而一個(gè)房地產(chǎn)品牌可以將房地產(chǎn)企業(yè)的信息直接或者間接地傳遞給消費(fèi)者的，給消費(fèi)者留下好印象。成功的品牌可以在心理上給消費(fèi)者一種安全和信任的感覺，而這種安全感對購房者的最終購房決策起決定性作用，因此，構(gòu)建成功品牌對房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。

1.品牌戰(zhàn)略的定義

而品牌戰(zhàn)略是指企業(yè)通過建立優(yōu)質(zhì)良好的品牌形象， 來提高商品知名度， 并以知名度來開拓市場、吸引新舊顧客、不斷擴(kuò)大產(chǎn)品的市場占有率， 以期取得豐厚利潤回報(bào)，培養(yǎng)自己品牌忠誠的消費(fèi)者的一種戰(zhàn)略選擇。簡而言之，品牌戰(zhàn)略關(guān)系到一個(gè)企業(yè)是否能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，它是一種將自己品牌作為最重要的競爭資源，以獲取差別利潤的經(jīng)營策略，在目前國內(nèi)競爭激烈的市場條件下，產(chǎn)品、技術(shù)乃至管理上的一些方法都難以成為一個(gè)企業(yè)最重要的核心競爭力，而一個(gè)企業(yè)的品牌一旦被消費(fèi)者認(rèn)知并且能夠深入人心，在消費(fèi)者心中留下良好的影像，就能夠自然地形成市場效應(yīng)。在相同的情況下，消費(fèi)者必然會去選擇自己熟悉并且信賴的產(chǎn)品，這是心理學(xué)上普遍存在的心理現(xiàn)象，品牌價(jià)值的建立可以提高人們對企業(yè)產(chǎn)品的忠誠度，有效的回避惡性的價(jià)格競爭，贏得健康的可持續(xù)發(fā)展，使得企業(yè)可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中實(shí)施品牌戰(zhàn)略的意義

在品牌和品牌戰(zhàn)略對于目前的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有著巨大的重要意義，在某種程度上來說，未來的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，就是房地產(chǎn)企業(yè)品牌的競爭。

第一，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對于房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，是進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建百年老店不可獲取的條件之一。具體來說，實(shí)施品牌戰(zhàn)略是有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對資金周轉(zhuǎn)要求非常高的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)一旦擁有自己的品牌之后，通過品牌效應(yīng)的輻射，其樓盤銷售往往可以加快速度，這樣就可以加快資金的周轉(zhuǎn)，而資金的周轉(zhuǎn)一旦加快，在某種程度上來說，則是在節(jié)約成本，因?yàn)槲覀冎滥壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)的資金很大程度上來自于金融貸款，而這些貸款一般利息不菲，而通過加快資金周轉(zhuǎn)，則可以加速還款，則某種程度上起到了節(jié)約資本的作用。此外，就大環(huán)境來說，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施品牌戰(zhàn)略也是符合國家的宏觀政策導(dǎo)向，構(gòu)建新的社會市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要的一環(huán)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中的品牌戰(zhàn)略的構(gòu)建

對于一個(gè)企業(yè)來說，產(chǎn)品的質(zhì)量是靈魂，品質(zhì)是生命，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則更是如此，想要建立一個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)品牌，必須保證產(chǎn)品的質(zhì)量過硬。房地產(chǎn)企業(yè)的主要商品是住宅，對于消費(fèi)者來說，住宅者本身的質(zhì)量自然是其關(guān)注的重點(diǎn)，而小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施，也是消費(fèi)者重要考察的對象。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定要深化內(nèi)功，時(shí)時(shí)刻刻將住宅的品質(zhì)和消費(fèi)者的需求放在第一位，只要做到這點(diǎn)，才能夠?yàn)闃淞?yōu)秀的房地產(chǎn)品牌打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益殘酷的今天， 房地產(chǎn)綜合品質(zhì)的提高是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)品牌構(gòu)建的基石。此外，在實(shí)施建立品牌戰(zhàn)略的過程中，要注意營銷手段的創(chuàng)新。一個(gè)好的樓盤，其定位與營銷手段是非常之重要的。企業(yè)必須破除陳舊觀念的束縛，樹立前瞻理念，勇于創(chuàng)新，根據(jù)實(shí)際情況不斷改變營銷手段，重視品牌定位，強(qiáng)化品牌意識，樹立現(xiàn)代化的營銷理念。第三就是要樹立良好的企業(yè)形象，積極參與公益事業(yè)，在各種突發(fā)事業(yè)中要勇于將企業(yè)的形象展示出去，為了達(dá)到這一目的，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)隒IS（企業(yè)形象識別系統(tǒng)），構(gòu)建一個(gè)完整而清晰的企業(yè)形象。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施品牌戰(zhàn)略時(shí)還需要注意其他方面，如注意構(gòu)建和諧的企業(yè)文化，注重軟實(shí)力和硬實(shí)力的同步發(fā)展和提高，最后還要注意品牌的構(gòu)建要循序漸進(jìn)，不能急于求成，要分階段來逐步展開，這樣才能取得成功。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責(zé)任公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]毛平文，段朝程.房地產(chǎn)開發(fā)中的品牌價(jià)值與品牌戰(zhàn)略[J].科技廣場.2011（02）

篇7

第二條在*市區(qū)(包括德城區(qū)、*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))和縣(市)人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,均應(yīng)遵守本辦法。

第三條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的管理工作,由市城市建設(shè)綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室具體負(fù)責(zé)實(shí)施?？h(市)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的管理工作。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須持有關(guān)合法證件,到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》,方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》是開發(fā)企業(yè)依法取得開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)的法律憑證。

第五條開發(fā)企業(yè)申請《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》必須提供下列證件:(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明申請書;(二)房地產(chǎn)開發(fā)合同和開發(fā)項(xiàng)目手冊;(三)《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本;(四)交繳開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款憑證;(五)開發(fā)項(xiàng)目情況簡介和總平面圖;(六)規(guī)劃、國土部門的意見和有關(guān)證明文件;(七)開發(fā)主管部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證件。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門接到開發(fā)企業(yè)申請后,應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查。符合條件的,應(yīng)當(dāng)簽發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》;不符合條件的,應(yīng)當(dāng)告知該申請企業(yè)原因,并退回有關(guān)申請材料。

第七條開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》后,方可到有關(guān)部門辦理開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)。

第八條《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》實(shí)行一項(xiàng)一證制度,必須發(fā)到項(xiàng)目。未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自更改、轉(zhuǎn)讓和借用。

第九條開發(fā)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)與受讓人持開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到開發(fā)主管部門辦理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》變更手續(xù)。

第十條開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品房時(shí),必須出示《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》并標(biāo)明其編號。開發(fā)項(xiàng)目建筑工程公示牌、規(guī)劃公示牌應(yīng)注明《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》編號等內(nèi)容。

第十一條《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》的內(nèi)容、規(guī)格、式樣,由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一制定,*市城市建設(shè)綜合開發(fā)房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組織發(fā)放、使用、監(jiān)督和管理。

第十二條違反本辦法,未取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》,擅自進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的,由建設(shè)行政主管部門按照《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

第十三條建設(shè)行政主管部門的工作人員在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理等工作中,、、的,按管理權(quán)限由其所在單位或者有關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

篇8

近年來，隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展并呈現(xiàn)出相當(dāng)?shù)纳仙厔?，已?jīng)形成了嶄新的大經(jīng)濟(jì)發(fā)展門類，帶動了建材業(yè)和其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。然而與此同時(shí)，這也給城市和城市周圍的環(huán)境產(chǎn)生了很大影響，使之面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

隨著人民環(huán)境意識的提高，小區(qū)居民因?qū)χ車h(huán)境質(zhì)量特別是大氣環(huán)境和聲環(huán)境不滿意引發(fā)的投訴事件有日益增多的趨勢。因此，我們在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)時(shí)，不僅要對房屋建設(shè)過程及房屋建設(shè)后使用過程對環(huán)境和人類健康產(chǎn)生的影響及造成的環(huán)境變化進(jìn)行系統(tǒng)的分析和評估，還要提出減少這些影響的對策和措施。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中主要環(huán)境影響分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響主要分為施工期和營運(yùn)期(即居住使用期)兩類，只要在項(xiàng)目的起始階段進(jìn)行合理規(guī)劃，在項(xiàng)目的實(shí)施階段對影響環(huán)境的因素進(jìn)行有效監(jiān)控，就能取得滿意的效果。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期主要環(huán)境影響及防治措施

2.1.1廢氣污染房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目由于施工過程中會產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免地會產(chǎn)生對大氣的污染;建筑垃圾長期的也會產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。環(huán)境影響評價(jià)中要明確施工期揚(yáng)塵污染防治措施，及時(shí)清運(yùn)，適量灑水。

2.1.2廢水污染房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期廢水污染主要有施工區(qū)地面清洗和施工機(jī)械、建材沖洗產(chǎn)生的廢水以及施工人員產(chǎn)生的生活污水，施工時(shí)在低洼地設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，經(jīng)沉淀作為施工用水的一部分重復(fù)使用。

2.1.3噪聲污染在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免地會產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備簡陋甚至是缺乏，不能很好地防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。并且由于房地產(chǎn)施工的長期性，使得周圍的居民長期處于不間斷的環(huán)境噪聲的污染之下。也引起了房地產(chǎn)開發(fā)單位和周圍居民的糾紛，所以要確定建設(shè)項(xiàng)目施工期噪聲對環(huán)境保護(hù)目標(biāo)產(chǎn)生影響的防治措施，采用合理布局、吸聲、消聲、減震等方法減少噪聲污染。

2.1.4固體廢物污染由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。所以應(yīng)該在施工前采用類比分析法估計(jì)固廢產(chǎn)生量從而確定固廢排放去向，免除在施工過程中對周邊環(huán)境造成破壞。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營期主要環(huán)境影響及防治措施

2.2.1生活污水廢水主要為居民洗浴、沖廁、餐飲等生活污水、商業(yè)污水和停車場沖洗廢水等，生活及商業(yè)污水就地處理后匯同沉砂隔油后的停車場沖洗廢水排入市政污水管，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠。

2.2.2生活垃圾生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施。

2.2.3大氣污染物及噪聲大氣污染物主要是來自停車場產(chǎn)生的汽車尾氣，地下車庫設(shè)送、排風(fēng)系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)噪聲主要來自于配電房、水泵房等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲，種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹率，可以減少氣體及噪聲的污染，營造良好的小區(qū)域氣候環(huán)境。

篇9

關(guān)鍵詞:管理會計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)對現(xiàn)有財(cái)務(wù)進(jìn)行權(quán)力控制管理的一種運(yùn)行機(jī)制，是規(guī)定企業(yè)各部門必須按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的各種章程和規(guī)則。預(yù)算并不是真正意義上針對財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，而是體現(xiàn)企業(yè)對各種權(quán)力進(jìn)行控制的力度和方式。預(yù)算有助于各部門職責(zé)以細(xì)化表格的形式進(jìn)行體現(xiàn)，這種權(quán)責(zé)分配，以不失去各部門最低控制及執(zhí)行力為限度，同時(shí)它也是權(quán)力控制通過固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預(yù)算的本質(zhì)意義才能夠得到各部門的認(rèn)可，從而使各部門對企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算有新的認(rèn)識，從而真正使財(cái)務(wù)預(yù)算的功能落到實(shí)處，而不會成為一種形式上的財(cái)務(wù)報(bào)表。

一、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理作用與意義

(一)有利于企業(yè)實(shí)時(shí)全面控制

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的最根本需求，是企業(yè)針對生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過預(yù)算編制對企業(yè)各個(gè)部門的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督與事前控制，是一種通過監(jiān)督控制模式對各項(xiàng)工作與控制要求所產(chǎn)生偏差的實(shí)時(shí)控制管理，是企業(yè)確保利益及生產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。企業(yè)通過財(cái)務(wù)預(yù)算管理對企業(yè)經(jīng)營活動的各階段進(jìn)行權(quán)衡和把握，通過不斷的分析總結(jié)，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理在整個(gè)經(jīng)營過程中的作用進(jìn)行考評，并對各部門的職責(zé)進(jìn)行考核，進(jìn)一步落實(shí)部門責(zé)任制，確保企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動可控制與可管理，保障企業(yè)的經(jīng)營利益。

(二)有利于企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理在某種程度上是決策人員針對市場運(yùn)營情況進(jìn)行的主觀判斷及管理經(jīng)驗(yàn)的預(yù)估，這種策略的嚴(yán)謹(jǐn)性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經(jīng)驗(yàn)的積累情況，這為企業(yè)實(shí)時(shí)全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的財(cái)務(wù)管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負(fù)面影響，是通過對企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行合理全面分析，對企業(yè)經(jīng)營市場進(jìn)行全面調(diào)查，在數(shù)理統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上對企業(yè)預(yù)算成本及經(jīng)營管理狀況進(jìn)行控制和把握，對企業(yè)在經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的處理措施進(jìn)行合理安排，并全面評估企業(yè)在未來經(jīng)營過程中可能會遇到的困難，并詳細(xì)地進(jìn)行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的各種情況，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制有良好的健壯性。

(三)有利于企業(yè)健全激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從預(yù)算編制指標(biāo)上來講就是企業(yè)各部門應(yīng)該按照進(jìn)度完成的各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)各個(gè)部門明確了具體的預(yù)算目標(biāo)，然后將具體責(zé)任明確到每一個(gè)員工，這樣員工具有明確的任務(wù)目標(biāo)及在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)目標(biāo)所應(yīng)獲得的薪酬，以及獎(jiǎng)懲制度等，使企業(yè)員工以個(gè)人為單位對財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行達(dá)標(biāo)檢查，同時(shí)明確只有部門整體預(yù)算目標(biāo)的達(dá)標(biāo)，個(gè)人利益才能獲得認(rèn)可和執(zhí)行，進(jìn)一步推動了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進(jìn)了企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。

(四)有利于企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)需要認(rèn)真分析企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤的最大化為宗旨，同時(shí)在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)以降低成本為目標(biāo)，對企業(yè)各生產(chǎn)流程中的資源進(jìn)行成本控制，為企業(yè)的市場競爭力打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)了各任務(wù)落實(shí)到責(zé)任人，并且對各個(gè)任務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行進(jìn)度控制，為企業(yè)產(chǎn)品的按時(shí)生產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行后延伸到企業(yè)產(chǎn)品的整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎(chǔ)。因此企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且有利于各產(chǎn)品任務(wù)的進(jìn)度把握與宏觀調(diào)控，同時(shí)落實(shí)了產(chǎn)品品質(zhì)與責(zé)任人制度，提高了產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升提供了條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)財(cái)務(wù)管理意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者大多不精通財(cái)務(wù)管理，投資決策經(jīng)常出于個(gè)人主觀判斷，缺乏財(cái)務(wù)理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)部和銷售部建設(shè)往往高于財(cái)務(wù)部，忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位。

(二)財(cái)務(wù)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于家族式經(jīng)營，沒有設(shè)置健全的財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，沒有內(nèi)部控制制度，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中缺乏財(cái)務(wù)管理和必要的會計(jì)監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財(cái)務(wù)管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。

(三)企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財(cái)務(wù)管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財(cái)務(wù)信息很難取信于人，這就使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

三、信息化環(huán)境下管理會計(jì)開展的思路

(一)按照管理會計(jì)的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應(yīng)用

調(diào)整會計(jì)核算資料必須對會計(jì)信息標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)信息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)滿足管理會計(jì)的要求。隨著信息化應(yīng)用范圍的擴(kuò)展，目前的數(shù)據(jù)庫多已由最初的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫進(jìn)化到多維數(shù)據(jù)庫。其維度的設(shè)置，包括數(shù)據(jù)類別及其內(nèi)涵必須有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)表、字段等的設(shè)置也要在這一標(biāo)準(zhǔn)下統(tǒng)一。如在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，一般來講，成本管理本身較之會計(jì)核算對于成本數(shù)據(jù)的要求要詳細(xì)很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對兩大系統(tǒng)科目內(nèi)涵及對應(yīng)關(guān)系進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)多重交叉導(dǎo)致后期的數(shù)據(jù)無法關(guān)聯(lián)。

(二)應(yīng)用信息化手段，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算的實(shí)時(shí)控制

全面預(yù)算是管理會計(jì)的重要內(nèi)容，企業(yè)可以通過手工方式也可通過信息系統(tǒng)開展全面預(yù)算的編制，但在預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類預(yù)算，如費(fèi)用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達(dá)到理想的效果。利用流程化管理，把數(shù)據(jù)嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時(shí)即可進(jìn)行實(shí)時(shí)的進(jìn)度監(jiān)控和支出控制?？刂撇呗钥梢圆捎脧?qiáng)控制，凡超預(yù)算項(xiàng)目嚴(yán)禁生成憑證，也可采用預(yù)警方式，控制類項(xiàng)目支出達(dá)到一定金額或比例即進(jìn)行自動提示。對于收入類預(yù)算，同樣也可及時(shí)采集相關(guān)數(shù)據(jù)予以展現(xiàn)。

在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，對業(yè)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行開展控制。

四、管理會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的方法和觀點(diǎn)

管理會計(jì)是新興的會計(jì)分支，目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用的方法和觀點(diǎn)如下。

(一)作業(yè)成本法

該方法是從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因（表現(xiàn)為特定的經(jīng)濟(jì)活動或作業(yè)）來認(rèn)識成本。通過作業(yè)來確認(rèn)生產(chǎn)費(fèi)用，再依據(jù)產(chǎn)品確認(rèn)其耗用的作業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)了以作業(yè)為中心的成本計(jì)量目標(biāo)。

(二)目標(biāo)成本法

該方法是以同行業(yè)或競爭性的產(chǎn)品價(jià)格作為新產(chǎn)品售價(jià)的上限；根據(jù)期望的產(chǎn)品銷售數(shù)量，決定利潤目標(biāo)；以預(yù)計(jì)的具有競爭性的售價(jià)減去目標(biāo)利潤，確定產(chǎn)品生產(chǎn)的目標(biāo)成本；運(yùn)用“成本筑入”的思想，在成品產(chǎn)出的同時(shí)，將成本一并“筑入”。新產(chǎn)品的目標(biāo)成本一旦確定，就應(yīng)當(dāng)為以后的生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)建立各自相關(guān)的目標(biāo)成本，各部門都要為其目標(biāo)成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次，把財(cái)務(wù)管理人員置于管理者地位。在財(cái)務(wù)人員的任用上，要培養(yǎng)、引進(jìn)、選拔高素質(zhì)的人才，敢于讓家族外人才擔(dān)任財(cái)務(wù)管理崗位，不能任人唯親。如果強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品生產(chǎn)前各階段（特別是產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段）對目標(biāo)制定及實(shí)施的影響，就應(yīng)采用目標(biāo)成本法；如果從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因角度認(rèn)識成本，宜采用目標(biāo)成本法，通過提高作業(yè)效率和減少不必要、無效率的作業(yè)來達(dá)到降低成本的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會計(jì)時(shí)，應(yīng)該以財(cái)務(wù)會計(jì)為基礎(chǔ)，努力拓寬管理會計(jì)所需資料、信息的來源渠道，規(guī)范財(cái)務(wù)會計(jì)信息的提供，保證財(cái)務(wù)會計(jì)信息真實(shí)、有效，使財(cái)務(wù)會計(jì)提供的信息能夠直接應(yīng)用到管理會計(jì)中，為房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國管理會計(jì)理論體系和實(shí)踐都有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身的弱點(diǎn)也使管理會計(jì)很難盡快得到應(yīng)用，因此政府有關(guān)部門應(yīng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計(jì)，提高企業(yè)經(jīng)營管理的整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇10

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報(bào)酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時(shí)，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日報(bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制