導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計及變更管理本身所具有的特殊性，在建設(shè)項目的設(shè)計及變更運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何控制設(shè)計及變更過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目成功的關(guān)鍵。文章結(jié)合實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理的相關(guān)內(nèi)容做出了自己的分析，希望能在實際項目中有所用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目設(shè)計 變更管理

中圖分類號：F281文獻標識碼： A

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理并不科學(xué)合理。而設(shè)計階段又在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與變更管理具有實際意義。

1、設(shè)計變更概述

設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達的設(shè)計標準狀態(tài)的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關(guān)系到工程施工的進度、質(zhì)量和投資控制。加強設(shè)計變更的管理，規(guī)范各參與單位的行為，是確保工程質(zhì)量和工期控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。

設(shè)計變更的控制設(shè)計變更既可能帶來對建設(shè)單位或開發(fā)商有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實際工程中發(fā)生設(shè)計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：

1.1公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更：領(lǐng)導(dǎo)對于設(shè)計有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領(lǐng)導(dǎo)換屆后新領(lǐng)導(dǎo)對于原有領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計要求并不贊成，要求改變。

1.2設(shè)計院要求的變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。

1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。

1.4、設(shè)計變更現(xiàn)狀

開發(fā)期間將面臨眾多不確定風(fēng)險，如國家稅收政策，信貸政策，房地產(chǎn)政策，市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發(fā)成本，進程和質(zhì)量都帶來較大影響，為了應(yīng)對上述風(fēng)險，投資方將會做出符合自身利益的調(diào)整，對目標適當修正，其中重要方法就是設(shè)計修改，通過對項目定位，功能，規(guī)模和實施時間等方面的修正來達到規(guī)避風(fēng)險的目的。

目前關(guān)于設(shè)計變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無法確定設(shè)計變更管理的主要對象和目標，或者有明確設(shè)計變更管理的目標，但是缺乏具體的對策和方法，難以達到項目確定的計劃和目標。

1.5設(shè)計變更分類

設(shè)計變更的分類多種多樣，如按發(fā)出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設(shè)計變更單、工程聯(lián)系單、工作聯(lián)系單、會議紀要、會審紀要、圖紙交底、往來函件等。如按設(shè)計變更產(chǎn)生的原因可分為設(shè)計因素引起的設(shè)計變更，市場、政策性變化引起的設(shè)計變更，建設(shè)方調(diào)整引起的設(shè)計變更及不可預(yù)見因素引起的設(shè)計變更。（如表2）

2、設(shè)計變更的簽發(fā)原則

2.1確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可。

2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益( 質(zhì)量、工期、造價) 與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。

（1）工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。

（2）設(shè)計變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等。

5、影響設(shè)計變更的因素

5.1設(shè)計因素。設(shè)計因素指設(shè)計院的施工圖設(shè)計因素，包括結(jié)構(gòu)、建筑、水、電氣及各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，包括自身設(shè)計缺陷、不合理、設(shè)計錯誤等。由于施工圖設(shè)計經(jīng)驗欠缺引起的設(shè)計變更在整個項目開發(fā)中從數(shù)量上來說占多數(shù)，主要以會議紀要、圖紙會審、施工單位的工程聯(lián)系單的形式出現(xiàn)，數(shù)量多、項目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對總成本的影響卻不大。

5.2市場、政策因素。市場因素指房地產(chǎn)銷售市場或建筑人工、材料、機械供應(yīng)市場發(fā)生的變動迫使進行設(shè)計變更。

5.3建設(shè)方的管理、協(xié)調(diào)因素。目前國內(nèi)設(shè)計很少有總承包設(shè)計，一般建筑院只負責(zé)主體的建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計，專業(yè)工程，如鋼結(jié)構(gòu)、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業(yè)的設(shè)計公司承擔；此時，建設(shè)方應(yīng)有較強的管理、協(xié)調(diào)能力，對于不同專業(yè)的專項工程應(yīng)及時委托設(shè)計，對于需要進行確認后方能進一步設(shè)計的條件應(yīng)及時予以確認，以便及時出施工圖，有充足的時間進行招標、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設(shè)計演變成設(shè)計變更。

6、簽發(fā)設(shè)計變更的程序

由于簽發(fā)設(shè)計變更將對項目開發(fā)的建造成本，開發(fā)進度，產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以公司在簽發(fā)設(shè)計變更方面具有規(guī)范化的流程：

7、設(shè)計變更控制

7.1減少設(shè)計變更的次數(shù)。最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到設(shè)計的輸入階段，就是要做好前面所說的設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計過程的控制和設(shè)計成果的評審這三項基本工作。

7.2嚴格控制設(shè)計變更的發(fā)生。對于設(shè)計變更，應(yīng)堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術(shù)上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項目負責(zé)人一定的權(quán)利來進行此工作，以提高工作效率。

7.3根據(jù)項目特性及企業(yè)的分包體系、習(xí)慣，在施工合同中事先詳細列出所有必須設(shè)計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設(shè)計完成時間、設(shè)計中必須確定的要素、招標時間、合同簽訂時間等，切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導(dǎo)致后期產(chǎn)生大量設(shè)計變更。

7.4建立設(shè)計變更的評估生效機制。建立設(shè)計變更生效前的評估機制及強制生效方式，即所有變更均需先做內(nèi)部造價、工期、可行性評估，再以某種事先約定的方式發(fā)出、生效，沒有通過內(nèi)部評估的不發(fā)出，發(fā)出以統(tǒng)一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變設(shè)計變更事出多門的狀況。

8、設(shè)計變更對成本的影響

8.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本大致可分為土地、前期、設(shè)計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務(wù)、稅費等幾類。其中，除了土地成本受區(qū)域因素影響比較大外，其他成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例相對固定，現(xiàn)以某開發(fā)公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例，其成本構(gòu)成見圖1。

圖一

8.2設(shè)計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調(diào)，且不會造成太多的無效成本，要減少設(shè)計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統(tǒng)一定位設(shè)計標準的前提下盡量將設(shè)計前置，減少后期設(shè)計變更的產(chǎn)生，減少無效成本的產(chǎn)生。例如，某項目外墻原招標時暫定為涂料，施工中根據(jù)周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚，建設(shè)方對其外墻面磚主材進行招標確定了品牌、供貨價，并準備以指定品牌、價格形式作為設(shè)計變更與施工方確認簽證，施工方提出不僅應(yīng)當確認此單價，原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應(yīng)調(diào)整，有部分前期招標約定、乘機高價索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設(shè)計、招標、簽訂合同，則不會產(chǎn)生這么多項的索賠，導(dǎo)致無效成本增加。

【參考文獻】

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目設(shè)計管理；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的起步時間較晚，在上世紀90年代才開始初步建立相關(guān)的制度，21世紀初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質(zhì)量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進行相應(yīng)的管理優(yōu)化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量的控制便有著重要的積極意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進行質(zhì)量控制，對于設(shè)計階段中的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案、施工圖等進行相應(yīng)的管理，依照質(zhì)量控制的理論和方法，建立起在設(shè)計階段進行質(zhì)量控制的機制。例如在設(shè)計階段中，依照我國相關(guān)的建筑質(zhì)量標準制定合理的質(zhì)量參數(shù)標準，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設(shè)施等方面進行規(guī)范，防止在設(shè)計階段出現(xiàn)質(zhì)量問題[1]。同時，如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計信息變更，例如建設(shè)單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目在要求方面發(fā)生了變更，應(yīng)當進行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段是保障建設(shè)質(zhì)量的重要階段，在設(shè)計階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中進行質(zhì)量控制，也需要充分考慮施工情況和設(shè)計要求。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進行質(zhì)量控制的意義

自我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機遇，為推動我國的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)也起到了重要作用。然而應(yīng)當看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量問題最為突出。近年來我國也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量事故，如何在房地產(chǎn)建設(shè)中進行完善的質(zhì)量控制，保障其建設(shè)質(zhì)量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進行質(zhì)量控制，能夠建立起完善的質(zhì)量控制機制，從而保障設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制，在設(shè)計過程中進行質(zhì)量控制，其主要價值在于通過反復(fù)的設(shè)計論證，保證設(shè)計方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)要求以及我國在建筑方面的相關(guān)質(zhì)量標準。

三、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中存在的問題

1.缺乏針對設(shè)計人員明確的責(zé)任制度

首先，在當前的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中，還沒有建立起較為明確的責(zé)任制度，一些關(guān)于質(zhì)量控制的責(zé)任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實際指導(dǎo)意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，缺乏對于設(shè)計人員職責(zé)的較好明確，一旦在建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往無法明確追究設(shè)計單位和設(shè)計人員的責(zé)任。同時，在設(shè)計階段，對于設(shè)計單位和設(shè)計人員的相關(guān)責(zé)任也沒有進行明確[3]。缺乏明確的責(zé)任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制中，雖然制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度，但是設(shè)計人員在工作中由于缺乏相關(guān)的約束，沒有較好的責(zé)任感和使命感。

2.設(shè)計單位缺乏完善的監(jiān)督機制

缺乏完善的監(jiān)督機制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中，沒有在質(zhì)量控制機制中建立起相關(guān)的監(jiān)督機制，缺乏對于質(zhì)量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機制并不僅僅體現(xiàn)在設(shè)計單位自身缺乏較好的監(jiān)督機制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中，建設(shè)單位和相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門也沒有充分參與設(shè)計過程中，缺乏對于設(shè)計單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機制還表現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的設(shè)計管理方面，沒有形成對設(shè)計方案合理性、科學(xué)性的審核和監(jiān)督，對質(zhì)量控制機制的完善會造成一定的不利影響。

3.缺乏在設(shè)計過程中較好的計劃控制應(yīng)用

在質(zhì)量控制方法方面，對于計劃控制的應(yīng)用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中的一個難點，也是弱點。計劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過制定完善的質(zhì)量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進行評價，為后續(xù)建設(shè)提供相應(yīng)的建議[4]。而當前在計劃控制應(yīng)用方面還存在很大的不足，相關(guān)質(zhì)量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調(diào)查和評估。同時，在各階段的質(zhì)量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當前在質(zhì)量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進行質(zhì)量控制，忽略了在決策階段和設(shè)計階段的質(zhì)量控制計劃。特別是在設(shè)計階段中，往往設(shè)計單位并沒有制定相應(yīng)的質(zhì)量控制計劃，設(shè)計方案變動較大，一旦發(fā)生變更，就會影響到質(zhì)量控制計劃，因而很多設(shè)計單位也并不重視制質(zhì)量控制計劃的制定。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施

1.制定明確的責(zé)任制度

首先，責(zé)任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中關(guān)于質(zhì)量控制的重要內(nèi)容和途徑，應(yīng)當充分發(fā)揮出其應(yīng)有作用。要對于相關(guān)的責(zé)任制度進行細化，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的設(shè)計階段的特點，制定相關(guān)的責(zé)任制度。特別是在責(zé)任制度的制定中，對于設(shè)計單位的責(zé)任要予以明確。通過建立這種明確的責(zé)任制度，對設(shè)計人員的權(quán)責(zé)進行明確，提高其責(zé)任心和使命感，促使設(shè)計人員能夠在設(shè)計工作中自覺進行質(zhì)量控制。責(zé)任制度應(yīng)當細化到個人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，對于設(shè)計圖紙的信息完善性和合理性應(yīng)當進行明確，特別是對于一些重點質(zhì)量控制數(shù)據(jù)，應(yīng)當予以細化，參照我國的相關(guān)標準，提高設(shè)計圖紙的規(guī)范性。

2.建立完善的監(jiān)督機制

建立完善的監(jiān)督機制主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，應(yīng)當在設(shè)計單位中建立相應(yīng)的監(jiān)督機制，例如圖紙審核機制，由不同的設(shè)計負責(zé)人對設(shè)計圖紙進行多次審核，針對質(zhì)量控制要點進行重點審核。通過設(shè)計單位自身的約束機制，對于設(shè)計人員的工作態(tài)度、工作方法等進行控制，并且應(yīng)當加強對設(shè)計人員的培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平。另一方面，應(yīng)當在設(shè)計過程中引入外部監(jiān)督機制，使得建設(shè)單位和相關(guān)監(jiān)理部門也能參與到設(shè)計過程中，對于設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量控制措施進行監(jiān)督。

3.充分應(yīng)用計劃分析進行質(zhì)量控制

質(zhì)量控制方法方面，應(yīng)當在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中針對不同的房地產(chǎn)項目建設(shè)特點和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質(zhì)量控制方法，并且應(yīng)當在設(shè)計方案中明確相關(guān)的質(zhì)量控制方法，以此確保質(zhì)量控制措施的實施。充分應(yīng)用計劃分析的相關(guān)方法和理論，制定完善的質(zhì)量控制計劃。對質(zhì)量控制計劃進行細化，劃分為若各個質(zhì)量控制階段，設(shè)置階段性的計劃目標。依照質(zhì)量控制計劃，設(shè)計相應(yīng)的計劃考核機制，定期對質(zhì)量控制計劃的實施情況進行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質(zhì)量控制計劃的可實施性，應(yīng)當進行完善的調(diào)查評估，針對設(shè)計方案的質(zhì)量要求，確定各個階段的質(zhì)量控制目標。如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計要求變更或者設(shè)計圖紙變更，應(yīng)當進行嚴格的質(zhì)量論證，評估設(shè)計變更是否會影響到整體設(shè)計方案的質(zhì)量控制，在發(fā)生變更后，及時更正質(zhì)量控制計劃。

結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進行質(zhì)量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進行質(zhì)量控制，這對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量有著重要作用。當前在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制中，還存在著一些問題，如設(shè)計人員責(zé)任制度不明確、設(shè)計單位缺乏監(jiān)督機制、缺乏設(shè)計階段較好的質(zhì)量控制計劃應(yīng)用等等。因而應(yīng)當積極針對這些問題進行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施。

參考文獻：

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篇3

【關(guān)鍵詞】實例；房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理；問題；措施

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A

一、前言

隨著市場競爭的激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨巨大的挑戰(zhàn)，做好項目的設(shè)計和管理才能贏得市場，在設(shè)計開發(fā)過程中，要根據(jù)實際情況，有效保證工程的質(zhì)量。

二、案例分析

過去幾十年國家規(guī)定，一般工程設(shè)計中不允許采用銅芯線。上世紀90年代后，行業(yè)內(nèi)的有關(guān)技術(shù)交流中，普遍認為鋁芯線的缺點太多，而忽略了它的優(yōu)點。特別是近年來在工程設(shè)計中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設(shè)中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅內(nèi)部不允許采用鋁芯線。

我國是一個缺銅的國家，大部分銅需要進口。根據(jù)現(xiàn)行國家規(guī)范，對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規(guī)定。為節(jié)約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區(qū)截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區(qū)各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產(chǎn)生的弊端。經(jīng)計算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設(shè)計采用銅芯時小，且熱穩(wěn)定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經(jīng)濟效益顯著。通過對某住宅小區(qū)共8幢的高層住宅供電干線進行經(jīng)濟分析：采用銅芯電纜時材料總費用為153萬元，改用鋁芯電纜后材料總費用為28萬元。節(jié)約電纜材料費投資125萬元，兩方案的投資費用比為5.5：1。

對該住宅小區(qū)交付使用后進行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經(jīng)驗：“根據(jù)開發(fā)商經(jīng)濟實力和負荷的重要性，適當采用鋁芯電纜；特別是負荷分散的住宅小區(qū)、二(或三)級負荷的供電干線，以及臨時電源供電適當采用鋁芯電纜；此舉措對節(jié)約投資、方便安裝均有重要作用”。

結(jié)合這個案例，我們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理進行分析。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

1、設(shè)計過程控制

設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)工程在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：

（1）關(guān)鍵節(jié)點控制。在設(shè)計開始實施前，設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

（2）日常跟蹤。在設(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

（3）過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結(jié)后進行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。

2、設(shè)計成果評審

設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：

（1）評審會的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。

（2）參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。

（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。

（4）評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。

3、設(shè)計變更控制

設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

（1）公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進行變更等。

（2）營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。

（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。

（4）設(shè)計院要求變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，導(dǎo)致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。

設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進行控制。

（1）減少設(shè)計變更次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。

（2）嚴格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當?shù)慕o予項目負責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進行操作。

（3）設(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不要盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。

（4）設(shè)計先行科學(xué)合理安排設(shè)計工期。設(shè)計工作往往是前松后緊，概念方案設(shè)計久拖不決，施工圖設(shè)計夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙設(shè)計質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理

1、完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2、加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結(jié)合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結(jié)束后，雙方要簽訂詳細的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。

3、建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關(guān)。當施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進度過正中，要嚴把進度款審批關(guān)，絕對杜絕進度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調(diào)一點，施工過程中要嚴格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。

5、利用計劃分析控制設(shè)計管理的質(zhì)量

通過分析的方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內(nèi)容：

（1）設(shè)計部門定期檢查項目開發(fā)設(shè)計的進度，分析設(shè)計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；

（2）根據(jù)房地產(chǎn)的實際設(shè)計體系，進行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計的進程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設(shè)計體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計師，書寫設(shè)計日志，預(yù)留設(shè)計質(zhì)量信息；

（3）規(guī)定質(zhì)量控制的目標，例如：進行階段性項目設(shè)計時，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標，并對其進行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

（4）保障項目開發(fā)設(shè)計一次性通過，避免日后設(shè)計不合理的變更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

（5）房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的過程中，合理加入材料購置的設(shè)計，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計質(zhì)量控制；

（6）實現(xiàn)設(shè)計與控制的結(jié)合，提高項目開發(fā)設(shè)計的控制力，實現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

五、結(jié)束語

通過長期的實踐積累，我們能夠了解到設(shè)計和管理對于房地產(chǎn)項目的影響是巨大的，只有做好設(shè)計與工程管理，才能保證項目的質(zhì)量，并得到市場認可，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風(fēng),2013(04).

篇4

【關(guān)鍵詞】特點；重要作用；設(shè)計管理；

1房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點

房地產(chǎn)項目開發(fā)源于上世紀90年代的住房體制改革，是當今社會中百姓安居的主要場所形式之一。其特點是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統(tǒng)一的建筑風(fēng)格、景觀怡人、有償居住等特點。房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是房地產(chǎn)投資建設(shè)管理單位能從購地、建房、賣房的整個過程中，以最小的資本投入獲取最大的經(jīng)濟利益。購房者對項目的有償支付是房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的特征，而一些政府的投資項目開發(fā)，如公建建筑、大學(xué)城等建設(shè)則純粹是政府的投資行為，不過分強調(diào)使用者對項目的有償性。

房地產(chǎn)項目開發(fā)是房地產(chǎn)建設(shè)單位的一種投資行為，講究投資回報率，項目從購地到建成銷售的時間越短，其資金回籠越快、投資回報越大。因此，建設(shè)單位往往對項目整體的規(guī)劃與設(shè)計、監(jiān)理與施工時限要求較高。

2設(shè)計管理釋義及其在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要作用

設(shè)計是一個資源整合的過程，需把客戶需求、策劃定位、規(guī)劃布局、建筑質(zhì)量、建造成本、建造時限等各項相互矛盾的沖突不斷進行綜合平衡，從而達到各方滿意的過程。這里的沖突不僅包括設(shè)計團隊中各專業(yè)人員間的沖突，而且包括設(shè)計與客戶、規(guī)章、成本、質(zhì)量、進度等方面的沖突。設(shè)計問題的本質(zhì)是：在一定的時限內(nèi)，用專業(yè)的整體團隊溝通協(xié)調(diào)并合理地解決各種沖突的過程。

與設(shè)計過程密切相關(guān)的是設(shè)計管理。相比設(shè)計工作而言，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)計管理工作由為重要，貫穿于整個項目開發(fā)過程的始終，尤其是項目開發(fā)的前期階段。對于房地產(chǎn)項目，其設(shè)計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面，需考慮到整個項目的規(guī)劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設(shè)計；小的方面，需進行示范性樣板房的裝修設(shè)計與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設(shè)管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學(xué)合理的設(shè)計管理，才能較好地統(tǒng)領(lǐng)各設(shè)計單位及設(shè)計人員組成一支高效的設(shè)計團隊，在較短的時限內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)單位對項目開發(fā)各方面的要求，提升整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的效率、品牌與效益。因而，設(shè)計管理工作越來越受到房地產(chǎn)項目建設(shè)單位與設(shè)計單位領(lǐng)導(dǎo)部門的重視。

3房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理工作的階段、內(nèi)容與流程

3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理工作的階段

對房地產(chǎn)項目開發(fā)而言，設(shè)計管理工作涵蓋了整個項目開發(fā)過程。具體包括以下階段：（1）設(shè)計承包商的選擇控制階段；（2）概念設(shè)計管理階段；（3）擴初設(shè)計管理階段；（4）施工圖設(shè)計管理階段；（5）分項設(shè)計管理階段；（6）景觀設(shè)計管理階段；（7）室內(nèi)設(shè)計管理階段；（8）主體擴初設(shè)計管理階段；（9）主體施工圖管理階段；（10）設(shè)計變更管理階；（11）設(shè)計材料設(shè)備選型定板階段；（12）銷售示范區(qū)裝修設(shè)計管理階段等。

3.2房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的內(nèi)容與流程

除了上述工作階段外，房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理包括以下內(nèi)容：

（1）根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)規(guī)范，凡30萬m2工程以上必須進行設(shè)計招標、20 萬 m2工程以下可以直接委托設(shè)計。故此，房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的主要工作之一是組織工程設(shè)計方案競賽招標、優(yōu)選工程設(shè)計單位。

（2）提供勘察、設(shè)計的基礎(chǔ)資料和建設(shè)協(xié)議文件、項目審批文件。

（3）組織協(xié)調(diào)項目的相關(guān)單位之間的相互配合，及時提供所需文件與圖紙，包括勘察與設(shè)計、設(shè)計與設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計與施工、施工與材料設(shè)備供應(yīng)等單位。

（4）根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場定位、資金限額與預(yù)定時限，組織優(yōu)化設(shè)計。

（5）組織環(huán)境影響評價，勞動安全與衛(wèi)生、消防、人防等專題設(shè)計審查與報批，辦理城市規(guī)劃主管部門的審批等。

（6）協(xié)調(diào)、落實外部補充的設(shè)計（水、電、氣、有線電視、通信等）。

（7）按規(guī)定報送、辦理建設(shè)項目核準或備案所需的手續(xù)。

（8）組織審查初步設(shè)計文件，按規(guī)定上報，主持審查施工圖設(shè)計文件與圖紙。

3.3房產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的流程

眾多的設(shè)計管理工作內(nèi)容均須按一定的工作流程進行，以概念、方案設(shè)計承包商選擇為例，這一工作階段是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一階段，其工作流程包括：工程費用預(yù)算、設(shè)計招標計劃編制、了解設(shè)計招標計劃、選擇方式談判、收集設(shè)計單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設(shè)計招標文件、審批、組織發(fā)標記答題、組織評標并推薦中標單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設(shè)計委托合同、組織設(shè)計單位實施設(shè)計、設(shè)計單位動態(tài)管理、設(shè)計單位評審（評審點為：規(guī)劃、單位功能、立面）、完善設(shè)計單位信息庫等。其中，應(yīng)重點把控有以下方面：

3.3.1 設(shè)計單位的選擇

目前設(shè)計類單位主要有三種類型：①大型設(shè)計院，其顯著特點是綜合實力強，設(shè)計院內(nèi)部管理制度完善，內(nèi)部會審會簽及圖檔管理制度執(zhí)行較好，各專業(yè)實力均衡且配合較好。圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較少，有利于項目開發(fā)后續(xù)的施工、變更和成本管控。不足之處是設(shè)計方案創(chuàng)新不足，較為保守，且不接受業(yè)主的限額設(shè)計等要求。②中型設(shè)計院，其主筆設(shè)計師方案設(shè)計能力較強，但設(shè)計院內(nèi)相關(guān)專業(yè)配置與配合薄弱，圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現(xiàn)象較嚴重。③一般小型設(shè)計（事務(wù)所）院，房地產(chǎn)建設(shè)單位對其有較強的管控力度，但設(shè)計質(zhì)量（方案和圖紙質(zhì)量）較差，其內(nèi)部的管理制度不健全。

4設(shè)計管理的重點―――推行限額（限量）設(shè)計及方案優(yōu)化節(jié)約成本

在項目招投標或合同簽署階段，設(shè)計尚處于初步設(shè)計階段，很多報價和工程量是根據(jù)估算或經(jīng)驗估算而得的，因此，推行限額設(shè)計或限量設(shè)計，對于建設(shè)單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項目的贏利指標。

而在滿足使用功能和設(shè)計規(guī)范等條件下，推行方案優(yōu)化是節(jié)約成本的重要途徑之一。有些設(shè)計工程師由于缺乏現(xiàn)場經(jīng)驗或?qū)υO(shè)計規(guī)范缺乏深層次的了解，會造成很多笨、大、粗、重的現(xiàn)象發(fā)生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費用和施工費用。方案優(yōu)化應(yīng)該以項目部牽頭，各專業(yè)部室為核心進行，可充分發(fā)揮各專業(yè)部室設(shè)計專家、專業(yè)技術(shù)負責(zé)人的經(jīng)驗。同時，建設(shè)單位應(yīng)就方案優(yōu)化形成規(guī)章制度，尤其是激勵和獎罰制度。

5結(jié)語

由于設(shè)計管理的疏忽，會導(dǎo)致項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加，甚至導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量的嚴重受損。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理，作為房地產(chǎn)開發(fā)操作的重要組成部分：資源管理、任務(wù)管理、進度管理和技術(shù)管理，就不能不引起業(yè)者的高度重視。

參考文獻

1劉濤瑞.房地產(chǎn)項目設(shè)計管理模式探析[D].北京：北京交通大學(xué)，2009.

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【關(guān)鍵詞】設(shè)計管理；業(yè)主；設(shè)計師；任務(wù)；資源；進度；技術(shù)

1、設(shè)計管理的含義

房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計管理不僅是前期產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計依據(jù)，在項目后期實施過程中，設(shè)計圖紙對工程采購，工程施工，房產(chǎn)預(yù)售，交房驗收等各項開發(fā)內(nèi)容，起著設(shè)計指導(dǎo)及管理的作用。它不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商與項目設(shè)計者之間思想溝通的橋梁，同時也是實現(xiàn)項目產(chǎn)品效益最大化的重要技術(shù)依據(jù)。設(shè)計管理基本上貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。因此房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個項目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計管理的這個崗位的工作經(jīng)歷，從幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理的重要性。

2、設(shè)計管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中重要性探討

2.1 建設(shè)項目開發(fā)階段的設(shè)計管理的重要性

（1）建設(shè)項目開發(fā)的第一步工作，是進行土地出讓手續(xù)辦理。在獲許邀請土地招標地塊的規(guī)劃設(shè)計要求基礎(chǔ)上，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)核心部門，需組織有資質(zhì)的設(shè)計單位進行拿地方案的設(shè)計。對待建項目進行可行性研究報告，及項目選址、立項，對政府審批部門的報批報建的技術(shù)配合工作，是設(shè)計管理工作的前期重要組成部分。

（2）項目總體規(guī)劃和建筑產(chǎn)品設(shè)計。這是建設(shè)項目開發(fā)成功己否的關(guān)鍵所在，也是最重要的設(shè)計管理工作核心內(nèi)容。

當產(chǎn)品需求定位明確以后，設(shè)計管理人員需組織設(shè)計單位，針對前期規(guī)劃及建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計方面開展設(shè)計工作。

同時作為一家有社會責(zé)任心的企業(yè)，設(shè)計需遵從以下幾個原則：1.遵從規(guī)劃用地經(jīng)濟技術(shù)指標，合理利用土地資源；2.重視地塊周邊水土保護、自然生態(tài)保護；3.重視可持續(xù)發(fā)展，滿足節(jié)能技術(shù)標準要求；4.堅持產(chǎn)品質(zhì)量第一、安全、經(jīng)濟；5.在實現(xiàn)以上幾點，滿足市場需求的同時，實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標和價值。

這就要求作為設(shè)計管理人員，在組織設(shè)計，配合和提供設(shè)計條件的工作時，不僅僅是從地塊總體規(guī)劃布局（基礎(chǔ)設(shè)施）、戶型設(shè)計（面積、空間、光照、房型等）方面去理解設(shè)計，同時需要從宏觀上去把控項目，同時從實際、具體技術(shù)能力上去推進項目的開展。這就使前期規(guī)劃與設(shè)計會是一個漫長、反復(fù)研究推敲、不斷調(diào)整甚至、重新設(shè)計的過程：1.針對規(guī)劃管理部門的各項詳規(guī)指標要求，如建筑控高會影響產(chǎn)品日照，建筑密度與綠化率實際有沖突，這些指標數(shù)據(jù)如何實現(xiàn)最大價值的相互平衡，在設(shè)計中需要反復(fù)推敲，衡量；2.如何選用新型材料既達到節(jié)能減排，生態(tài)綠色建筑要求，又符合項目成本造價控制要求，這就需要設(shè)計管理人員和設(shè)計單位配合針對市場技術(shù)產(chǎn)品進行考察研究，確保選定、選準、用好。

（3）方案設(shè)計確定后深化至施工圖紙，提供施工藍圖指導(dǎo)現(xiàn)場施工，也是設(shè)計深化及設(shè)計管理的重要內(nèi)容。設(shè)計管理人員需具備豐富的工程經(jīng)驗，就土建平立面定位、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造分布、管線綜合分布、設(shè)備專業(yè)方面，組織設(shè)計技術(shù)交底和圖紙會審：確保技術(shù)細節(jié)符合施工要求，設(shè)計對現(xiàn)場提供施工依據(jù)，確保設(shè)計可實施性；土建工程竣工后，配合施工驗收。除土建工程施工配合外，體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、提升小區(qū)品質(zhì)的景觀設(shè)計，樣板房展示設(shè)計，在施工配合階段，對植物樹種的選擇、栽種等實際施工要求，對室內(nèi)空間的把握、軟裝成品的搭配與擺設(shè)的美感把握等，都要求設(shè)計管理人員有較強、較全面的設(shè)計把控能力。

（4）在建設(shè)項目工程竣工取得預(yù)售許可證后，為達到產(chǎn)品設(shè)計更好地被市場所認同，設(shè)計管理人員針對本次開發(fā)的產(chǎn)品有關(guān)小區(qū)總體、景觀綠化、戶型設(shè)計、機動停車、交通布局、商業(yè)配套等方面，會對營銷策劃的售樓人員進行專項指導(dǎo)，以便營銷人員以更專業(yè)、詳盡的銷售服務(wù)來面向市場，確保產(chǎn)品利益最大化。

2.2 項目設(shè)計管理對項目報批審查具有實質(zhì)性的推進作用

在項目開發(fā)的行政審批過程中，必須遵從我國建設(shè)項目的基本原則，遵循國家和地方的法律法規(guī)，遵從國家和地方的規(guī)程規(guī)范要求，這一部分的行業(yè)技術(shù)標準，是需要設(shè)計管理部門來嚴格把控和貫徹的。

配合各相關(guān)行政部門的審批審查，是設(shè)計管理工作的重要內(nèi)容之一從最前期的土地出讓--立項批文--建設(shè)用地規(guī)劃許可證--建設(shè)工程報建--設(shè)計方案批復(fù)--總體設(shè)計批復(fù)--建設(shè)工程規(guī)劃許可證--施工許可證--預(yù)售許可證，各報批階段環(huán)環(huán)相扣，結(jié)合緊密才能推進項目開發(fā)的真正實施.設(shè)計管理在其中起到配合配套部門組織設(shè)計，協(xié)調(diào)，落實的作用。如從設(shè)計到總體設(shè)計批復(fù)的階段，需協(xié)調(diào)總體、環(huán)境、交通、消防、人防、節(jié)能、水務(wù)、衛(wèi)生等各項專題設(shè)計審查與報批，需組織設(shè)計深化并配合上報審批；同時需協(xié)調(diào)落實外部實施設(shè)計（水、電、煤、有線、通訊等），以上各項專題內(nèi)容要求設(shè)計管理人員協(xié)調(diào)設(shè)計單位進行設(shè)計深化，并完全反映在設(shè)計圖紙中：針對相關(guān)部門提出的專項疑問，需進行設(shè)計答疑（如專家評審、專項審查會），專題內(nèi)容通過各行政部門審核，項目才能批準進入下一輪實施階段。

2.3 搞好項目設(shè)計管理工作對控制房地產(chǎn)成本造價具有重大作用

在任何一個行業(yè)，成本造價控制都是保證企業(yè)發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目開發(fā)中，最重要的成本除前期土地費用外，后期施工的工程造價（建安費），往往也是數(shù)百萬、上千萬甚至上億元的資金。除施工成本外，工程造價與前期方案設(shè)計也密不可分。所以，設(shè)計管理工作中重要的一方面，就是要確保投資方案的經(jīng)濟性，確保工程造價的有效控制。我們在實際項目操作中，經(jīng)常會遇到設(shè)計與造價相沖突的問題：建筑師注重建筑形態(tài)、空間感受、藝

術(shù)美感等視覺上奪人眼球的效果，往往選用大量高端、市場尚未通用的新型材料；采用異型，難度大的結(jié)構(gòu)體系，這將大大增加后期的工程采購費用及施工費用；或者由于建筑師個人的工程經(jīng)驗不足，設(shè)計在實際實施中不可行，甚至出現(xiàn)現(xiàn)場返工，造成大量人力、物力的增加。這時由設(shè)計管理人員提出以提高投資效益為前提，優(yōu)化設(shè)計方案（建筑、結(jié)構(gòu)），推行限量（限額）設(shè)計顯得尤為重要。同時必須深入市場調(diào)研，認真收集和整理有關(guān)技術(shù)、工藝等方面資料，積極采用市場更為成熟，工藝流程更為簡單，設(shè)備選型更為合理的技術(shù)產(chǎn)品。

2.4 做好項目開發(fā)規(guī)劃與設(shè)計管理工作以幫助開發(fā)商獲得經(jīng)濟效益

在一個競爭如此激烈的經(jīng)營環(huán)境中，房地產(chǎn)項目必須經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和設(shè)計才能真正把握房地產(chǎn)市場及其目標人群的消費觀念，并將其深入規(guī)劃設(shè)計的每一環(huán)節(jié)，進而確保設(shè)計方案的可行性和經(jīng)濟性，真正做到與市場接軌。盡管房地產(chǎn)行業(yè)比較繁榮，可是市場是動態(tài)的，存在著巨大的風(fēng)險。如果開放商不能把握市場動態(tài)與消費觀念，盲目地資金投入市場將難以保證獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益。

結(jié)束語

設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計管理要靠流程、制度去保障，以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。由于篇幅所限，筆者只是從房地產(chǎn)開發(fā)流程中大的分類下設(shè)計管理的重要性進行了分類說明，希望能夠引起從業(yè)者的高度重視，不僅僅設(shè)計管理看作是"催圖"，認識到里面技術(shù)和管理的重要性，加強設(shè)計管理，才能使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

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近年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)以驚人的速度向前推進。從福利房，到商品房；從圈地，小盤，大盤時代到今天的蘊含教育、體育等資源的復(fù)合地產(chǎn)；從重品質(zhì)跳躍到重品牌，再到蘊藏文化藝術(shù)內(nèi)涵的地產(chǎn)開發(fā)。反映了不同的時代下不同的經(jīng)濟狀況，而產(chǎn)生不同風(fēng)格與品位的建筑。而文化藝術(shù)與地產(chǎn)結(jié)合的項目，在近兩年出現(xiàn)得越來越多，藝術(shù)設(shè)計對房地產(chǎn)的行業(yè)影響已發(fā)展到把各種藝術(shù)元素融入地產(chǎn)開發(fā)中的每個細節(jié)，并傳承當?shù)爻鞘形拿}的綜合式藝術(shù)地產(chǎn)時代。

藝術(shù)與房地產(chǎn)，是藝術(shù)設(shè)計、地產(chǎn)建筑以及周邊自然環(huán)境三者的共同結(jié)合。它不僅僅包含生活和居住功能，更要傳遞給人一種藝術(shù)氣息的熏陶，逐漸提升居住者的個人氣質(zhì)，以及生活品味。就如同去欣賞一幅潑墨山水畫，本來粗獷的線條讓人感到壓抑和錯亂，然而，仔細去品味作者的創(chuàng)作意圖和筆法用工的巧妙，頓時讓人覺得這黑白兩色的“世界”里，又容納了山水、花、鳥、林木各種景物、生靈。

一個房地產(chǎn)項目，就如同是一張宣紙，具體的建筑形態(tài)規(guī)劃設(shè)計、戶型隔離、空間分配、設(shè)計裝修等等，就如同是要創(chuàng)作的山水、林木、花鳥這些具體藝術(shù)元素。一個有藝術(shù)品味的房地產(chǎn)項目，會在建筑、環(huán)境、人之間產(chǎn)生良好的互動，并最終讓“人”這個主體受益。首先，人與建筑之間的互動，主要圍繞舒適的居住體驗展開：例如，良好的戶型會讓主人形成流暢的生活路線，有利于各種家庭活動的展開；而明確的動靜分區(qū)和優(yōu)質(zhì)的隔音系統(tǒng)又能保證主人良好的休息。其次，建筑與環(huán)境之間的互動，本身都是原始環(huán)境是原生狀態(tài)下的無序生態(tài)資源，但是一旦將建筑完美嵌入，相當于對周邊的生態(tài)資源進行了整合提升。同樣，對于建筑來說，自然環(huán)境的簇擁有效地隔絕了城市的喧囂，營造出一種“世外桃源”的絕美景象。人們居住在其中，既不受外界的過多干擾，又能奢享優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源，心情愉悅，開朗豁達，自然對健康大有裨益。

從藝術(shù)構(gòu)思的角度上看，開發(fā)商更類似于藝術(shù)家。在開發(fā)樓盤時，“藝術(shù)家”會更多的考慮到建筑形式是否美觀，戶型設(shè)計、功能分區(qū)設(shè)計是否合理，是否能形成良好的居住環(huán)境；同時，會將建筑與周圍自然生態(tài)融合，并借鑒各種藝術(shù)元素，將它們?nèi)谌氲秸麄€項目的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)中，力求給置業(yè)者耳目一新的感覺。例如，在園林設(shè)計上會構(gòu)建多種地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、綠地、溪流等，“編織”出醉人的仙幻奇景。同時，采用諸如障景、框景、借景、隔景等中國古園林建筑風(fēng)格，營造出一種“柳暗花明又一村”的“景中景”，總能讓人保持一種神秘感和新奇感。

紫郡長安是大方控股集團歷時六年，邀請數(shù)十位行業(yè)專家、文化大師共同論證，精心打造的新中式風(fēng)格高端住宅產(chǎn)品。項目總占地285畝，總建筑面積逾100萬平方米，以中國傳統(tǒng)居住理念為精髓，融合現(xiàn)代建筑簡約時尚的設(shè)計內(nèi)涵，創(chuàng)造出一種“高墻、深院、青磚、灰瓦”與便捷、舒適、現(xiàn)代、時尚相協(xié)調(diào)的全新生活體驗。

紫郡長安以人文精神和文化因素滲透于小區(qū)建筑設(shè)計和園林規(guī)劃中，采用唯美的手法展現(xiàn)自然與心理的和諧統(tǒng)一：黛瓦白墻，汲取中國傳統(tǒng)民居建筑之靈韻，弘揚著中國書法的剛?cè)嶂?，彰顯出尊貴的中國氣節(jié)，感悟中國民居"天人合一"的生活智慧。采用中國傳統(tǒng)的白描繪畫手法，以現(xiàn)代建筑簡約的設(shè)計理念展現(xiàn)出典雅自然的立面效果，對建筑空間舒適性的完美與建筑細節(jié)的精雅雕琢，使得紫郡悄然融匯于傳統(tǒng)民居文化與現(xiàn)代建筑之中。通過富有詩意的中國花卉梅、蘭、竹、菊、蓮為主題組團，院落的自然文化與生活情感融合整個社區(qū)，溪水淺棧流連各庭院之間，彎曲水路，潺潺水聲，春蘭凝翠，秋菊含香，夏有圓荷捧露，冬有臘梅斗雪，風(fēng)曳竹影，展現(xiàn)一幅唯美生活的詩意畫卷。

可以說，紫郡長安是將藝術(shù)設(shè)計與房地產(chǎn)建筑完美融合的作品，正式這樣的融合讓紫郡長安先后榮獲“陜西十大人居環(huán)境范例社區(qū)”、“西安地產(chǎn)金牌景觀樓盤”及“西安新地標最佳中式景觀人文金獎社區(qū)”等多項大獎。

讓藝術(shù)元素融入到房地產(chǎn)的設(shè)計策劃中，可引發(fā)人們從藝術(shù)的角度看待城市、看待地產(chǎn)，關(guān)注地產(chǎn)與城市、地產(chǎn)與生活、地產(chǎn)與當代文化的關(guān)系。作為開發(fā)商在地產(chǎn)項目中融入各種藝術(shù)元素，從而將某種具有號召力又具有人文藝術(shù)品味的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和人文藝術(shù)價值的人居生活，地產(chǎn)也因藝術(shù)而更加價值化。

再以大方控股集團開發(fā)的明德門文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)為例來說，明德門文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)為西安市首批特色小鎮(zhèn)之一，總規(guī)劃用地15.7公頃，總建筑面積29.92萬平方米，整體由明德門遺址保護區(qū)、文化藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)、文化藝術(shù)教育區(qū)、中華老字號民俗文化旅游體驗區(qū)、天壇國際文化商務(wù)交流區(qū)及唐城墻遺址公園旅游文化體驗區(qū)六部分構(gòu)成。

 項目整體立足于個性化、主題化、特色化的文化創(chuàng)意定位，目前已成功聯(lián)合馬未都“觀復(fù)博物館”、明德門遺址博物館、秦漢石刻博物館、耀州窯陶瓷文化博物館、唐絲綢之路起點廣場及馬嵬驛絲路風(fēng)情博覽園，形成西安最大規(guī)模的博物館群落；同步引入“鐘書閣”書店、“八點半”劇場、“梨園”劇場等，打造文化藝術(shù)聚集展演區(qū)，講好“西安故事”；聯(lián)袂全國知名藝術(shù)品收藏拍賣機構(gòu)“華夏典藏”，發(fā)揮周邊藝術(shù)類高等院校的優(yōu)勢資源共同打造“大方美術(shù)館”；引進全國知名“中華老字號”品牌，共同打造民俗文化旅游體驗區(qū)；規(guī)劃建設(shè)五星級主題酒店和國際5A級寫字樓作為文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)的配套項目，項目自行投入的西安首家“個人展創(chuàng)空間”將結(jié)合項目的藝術(shù)文化孵化功能，吸納國際國內(nèi)各類藝術(shù)人才聚集小鎮(zhèn)為他們提供全方位藝術(shù)創(chuàng)意平臺，可以說，明德門文化藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)就是因藝術(shù)而生，也為藝術(shù)服務(wù)而存在。

藝術(shù)為開發(fā)商和業(yè)主搭建了一個很好的人文交流平臺。一個房地產(chǎn)項目往往會有特定的審美價值取向，無論藝術(shù)元素的運用有多復(fù)雜，往往最終要形成一個整體呈現(xiàn)在客戶面前，并讓他們在生活中能夠切身感受到，呈現(xiàn)出獨特的建筑特質(zhì)同時，讓業(yè)主感受整個項目獨有的藝術(shù)氣息。

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【關(guān)鍵詞】限額設(shè)計；限額設(shè)計影響因素；限額設(shè)計動態(tài)管理

引言

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段就基本上決定了工程建設(shè)的規(guī)模、產(chǎn)品方案及使用功能、結(jié)構(gòu)形式、建筑與裝飾標準、材料的選型及用量等。從設(shè)計對成本的影響來看，設(shè)計費雖然一般約占全壽命周期費用的1%，但是對工程造價的影響可達75%以上。從某種意義上講，項目投資額是設(shè)計出來的，而不是計算出來的。因此，設(shè)計階段是實施成本計劃與控制最重要的階段，也是控制投資最顯著的階段。

邢景放、李卓東等多數(shù)研究者認為限額設(shè)計是設(shè)計階段成本管理行之有效的管控方法。在工程建設(shè)項目成本管理教科書中，限額設(shè)計也已經(jīng)成為設(shè)計階段成本管理重要的一節(jié)內(nèi)容。

然而，在文獻研究中，多數(shù)研究者在設(shè)計階段成本管理效果時不約而同的提出限額設(shè)計落實不到位或限額設(shè)計實施效果差是設(shè)計階段成本管理的壁壘；在實踐工作中，部分企業(yè)認為實施限額設(shè)計存在很大困難，進而放棄該方法。限額設(shè)計在實施過程中并沒有達到預(yù)期的效果，那么限額設(shè)計實施績效低的原因何在？本文擬從限額設(shè)計現(xiàn)實存在的問題出發(fā)，分析影響限額設(shè)計實施績效的因素，提出有效實施限額設(shè)計的措施。

1、限額設(shè)計管理的概念和本質(zhì)

限額設(shè)計是按照批準的可行性研究報告及投資估算，控制初步設(shè)計；按照批準的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計；同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，并嚴格控制設(shè)計的不合理變更，保證不突破總投資限額的工程設(shè)計過程。[3] 從定義上看，限額設(shè)計正確地處理工程建設(shè)過程中技術(shù)與經(jīng)濟對立統(tǒng)一關(guān)系，通過經(jīng)濟目標的設(shè)置控制設(shè)計過程，從而達到控制工程成本的目的，是技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的控制工程成本的有效手段。

限額設(shè)計的本質(zhì)特征是投資控制的主動性，并不是一味的犒勞節(jié)約投資，而是以實事求是的態(tài)度精心設(shè)計，保證投資合理性和設(shè)計科學(xué)性。

2、限額設(shè)計管理的影響因素分析

通過對以往限額設(shè)計管理研究成果的分析以及對業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查問卷和深度訪談發(fā)現(xiàn)，目前在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，限額設(shè)計管理并沒有形成規(guī)范的體系，且在推行方面還存在許多障礙，其主要影響因素可以歸納為以下幾個方面：管理人員與設(shè)計人員對限額設(shè)計的認識、限額設(shè)計動態(tài)管理、設(shè)計競爭水平。

2.1對限額設(shè)計的認識

目前限額設(shè)計是向設(shè)計人員輸入成本目標的重要方法，其指標值被認為是設(shè)計成果經(jīng)濟性的重要保障。通常做法是將限額目標層層分解，依據(jù)設(shè)計過程從前至后依次控制，限額設(shè)計過程是一個以目標分解、目標實施、過程檢查、反饋修正為循環(huán)的控制過程。

當前許多管理人員與設(shè)計人員，甚至是研究者將限額指標作為不可逾越的鴻溝，當設(shè)計沒有達到限額設(shè)計指標要求時往往以限額設(shè)計指標不準確為理由互相推脫責(zé)任。然而限額設(shè)計是將造價指標作為控制目標，促使設(shè)計人員綜合多方面資源，使設(shè)計與成本形成動態(tài)的交融，從而加強設(shè)計人員和成本人員在技術(shù)與經(jīng)濟平衡方面的協(xié)作溝通，形成高性價比的解決方案。簡言之，限額設(shè)計的根本目的在于促進設(shè)計人員成本控制的積極主動性，是事前控制和主動控制的體現(xiàn)。

2.2限額設(shè)計的動態(tài)管理

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的限額設(shè)計指標一般是在設(shè)計任務(wù)書中規(guī)定，并且少有變更。對于不合理的過低限額設(shè)計指標，不僅達不到提高投資控制主動性的目的，還會影響設(shè)計人員的工作效率。

2.3設(shè)計的競爭水平

設(shè)計的競爭水平直接關(guān)系到設(shè)計單位及設(shè)計人員的服務(wù)意識和工作質(zhì)量，表現(xiàn)為設(shè)計前期對業(yè)主意圖的理解和貫徹，所以其對設(shè)計階段成本管理的影響主要體現(xiàn)為成本目標的溝通與輸入。設(shè)計的本質(zhì)即是通過創(chuàng)造性的思維解決各種沖突，而成本要求作為設(shè)計的約束性條件之一，難免會受到設(shè)計人員的抵觸，加之目前建筑市場火熱和設(shè)計人才欠缺的強烈對比造成設(shè)計行業(yè)“僧少粥多”，設(shè)計的供需不平衡直接導(dǎo)致設(shè)計單位的咨詢服務(wù)質(zhì)量下降，設(shè)計單位和設(shè)計人員擁有較強的優(yōu)越感，從而使得設(shè)計溝通困難，成本要求難以真正被輸入。如若提高設(shè)計的競爭水平，前期的溝通則會相對更為順暢，成本要求更容易被設(shè)計人員理解和接受。

3、提高限額設(shè)計管理績效的相關(guān)建議

3.1完善設(shè)計任務(wù)書

設(shè)計任務(wù)書不僅體現(xiàn)了業(yè)主的開發(fā)理念、營銷主題、策劃定位等，而且是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，為了使設(shè)計單位更加準確地理解其設(shè)計理念和意圖，建議將超前觀念和并行工程的思想引入設(shè)計過程，業(yè)主方在研究規(guī)劃設(shè)計要點的同時初步選擇設(shè)計單位，在研究討論規(guī)劃設(shè)計要點形成設(shè)計任務(wù)書的階段不僅有業(yè)主方的各個職能部門參加，而且設(shè)計單位的參與也將從設(shè)計的角度提出更多建議，或者要求設(shè)計單位對設(shè)計任務(wù)書的編制提出正式的書面完善意見，這樣雙方可以從不同的角度討論用戶需求和競爭產(chǎn)品的特征等。

目前我國的限額設(shè)計仍停留在粗放式管理階段，沒有發(fā)揮設(shè)計單位及開發(fā)企業(yè)對造價控制的主動性和積極性。而在這種模式下，設(shè)計單位的提早介入，不僅保證了設(shè)計任務(wù)書的編制質(zhì)量與可操作性，而且保證了設(shè)計單位與營銷、工程、成本等部門的有效交流，能有效減少后期設(shè)計變更，更有利于建立一支由企業(yè)內(nèi)部成員和設(shè)計單位外部成員共同構(gòu)成的團隊。

3.2限額設(shè)計的動態(tài)管理

3.2.1指標的設(shè)置管理

前述內(nèi)容提到限額設(shè)計指標并不是不可逾越的鴻溝，但作為一項約束性質(zhì)的成本指標，限額設(shè)計指標應(yīng)具有一定的剛性。在項目初期，根據(jù)項目資料、總體定位、本公司項目數(shù)據(jù)庫歷史數(shù)據(jù)倒推所確定的限額設(shè)計指標必然存在著準確性的爭議，在項目前期就制定準確的限額設(shè)計指標也不現(xiàn)實，而為了達到提高投資控制主動性的目的，限額設(shè)計指標的設(shè)置應(yīng)符合“跳起來就夠得著”的原則，并且要具備必要的彈性。

3.2.2限額設(shè)計的跟蹤與可調(diào)機制

隨著設(shè)計的深化和完善，建筑產(chǎn)品的經(jīng)濟指標也越來越明確，因此在設(shè)計過程中必須進行多種設(shè)計方案的經(jīng)濟比較，在重要設(shè)計階段，如建筑初步方案的確定、地基基礎(chǔ)方案的確定、地下室設(shè)計方案確定、上部結(jié)構(gòu)方案的確定等，開研討會，討論方案合理性、經(jīng)濟性。對于限額設(shè)計指標不宜強制規(guī)定不可變更，對于有合理理由的指標變更申請應(yīng)予以鼓勵，同時可采用價值工程原理判別指標變更后的合理性。

3.3建立提高投資控制主動性的激勵制度

將經(jīng)濟責(zé)任制落實到個人，激發(fā)個人投資控制的主動性，設(shè)計人員不僅要對其所做的工程設(shè)計的技術(shù)問題負責(zé)，同時還要對其所做的工程設(shè)計的經(jīng)濟問題負責(zé)。因此宜在設(shè)計合同中明確，對設(shè)計單位和個人的工程設(shè)計技術(shù)革新行為，采用先進技術(shù)降低工程造價行為，應(yīng)按比例提取獎勵，以促使設(shè)計單位和個人積極主動地進行限額設(shè)計。

參考文獻：

[1]邢景放.論如何加強項目成本管理[J].科學(xué)學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理.2007（S1）

篇8

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開發(fā)；項目管理

房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當或是嚴格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎(chǔ)性作用。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準備不充分

房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進度。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時

房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。

3.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。

參考文獻：

[1]張家麟．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理及成本控制分析[J]．科技資訊.2010(08)．

[2]蔣鶴林. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的思考[J]. 中國新技術(shù)新產(chǎn)品. 2010（06）.

[3]印亞軍. 論加強房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理的重要性[J]. 科技資訊.2010(28).

[4]丁振雷. 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理措施[J]. 工程管理 , 2009,(03) .

篇9

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟時代 房地產(chǎn) 開發(fā)管理 科學(xué)實施 工程質(zhì)量

房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)，保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量，從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)管理是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實施和工程質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。

一 新經(jīng)濟時代下的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險 。

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段，開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當或是嚴格考核相應(yīng)的設(shè)計公司，則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時，加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進建筑項目的質(zhì)量管理 。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響。在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進和基礎(chǔ)性作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理 。

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。

二 新經(jīng)濟時代下的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準備不充分。

房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進度。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時 。

房地產(chǎn)的開發(fā)項目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項目設(shè)計的過程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。

3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證 。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應(yīng)以保證工程項目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。

三 新經(jīng)濟時代下的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制 。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。

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關(guān)鍵詞：商住樓；高層建筑；設(shè)計

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A 文章編號：

0引言

隨著我國房地產(chǎn)政策及城市規(guī)劃對開發(fā)商的要求日趨嚴格，居民對房屋質(zhì)量要求越來越高，開發(fā)商也開始注重地產(chǎn)環(huán)境、景觀、人文方面的規(guī)劃。但開發(fā)地產(chǎn)畢竟是純商業(yè)行為，利潤永遠是在第一位的，因此越來越多的開發(fā)商開始重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制。目前，多數(shù)開發(fā)商只重視施工過程中的造價管理，而對于影響最大的前期決策階段和設(shè)計階段并未進行造價控制，導(dǎo)致整體造價控制效果不明顯，據(jù)分析施工階段的造價控制對整體的影響因子僅為8%，而決策階段和設(shè)計階段對整體的影響因子高達90%左右 [1]。因此，開發(fā)商的傳統(tǒng)觀念應(yīng)當轉(zhuǎn)變，將發(fā)地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的重點轉(zhuǎn)移到前期。本文首先闡述了房地產(chǎn)造價控制的特點，隨后分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中決策階段、設(shè)計階段、施工階段存在的問題，并提出相應(yīng)的造價控制手段，希望為今后的房地產(chǎn)造價控制起到積極的作用。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的特點

房地產(chǎn)開發(fā)是一個龐大復(fù)雜的過程，各個階段均有不同特點，有不同的造價控制策略，但項目開發(fā)的終極目標是實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的最大化，因此對于各階段，科學(xué)的造價控制都是十分重要的 [2]。項目的造價控制涉及多個主體，主要有：開發(fā)商、設(shè)計方、建筑方、材料和設(shè)備供應(yīng)方等，他們以效益為紐帶，相互制約、相互影響，相互協(xié)調(diào)。在任何階段，都需要從造價的內(nèi)容、主體、措施等多方面考慮，各階段之間的關(guān)系為相互影響，相互制約，其關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)項目各階段之間的關(guān)系

2存在的問題及解決措施

2.1 決策階段

房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大，必須提前對投資額進行估算。工程造價即確定了項目最高花費，項目實施過程中原則上不能超過這個額度[3]。在決策階段，科學(xué)的對項目進行評估，提高估算精度非常關(guān)鍵。估算必須在實事求是的前提下進行，切不可受外界人為因素影響。估算方法直接關(guān)系到工程造價的能否客觀的反映工程實際?，F(xiàn)階段，主要依據(jù)國家相關(guān)政策法規(guī)，指定經(jīng)濟技術(shù)指標，對項目進行整體估算；借鑒已經(jīng)成功工程的案例，對本項目可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)估。常用的估算方法有綜合指標估算法、單位工程指標估算法、公式估算法等。在具體估算時，若現(xiàn)有項目與標準有所出入，可利用修正系數(shù)進行修正，分別計算出各個子項目的造價，再進行匯總。目前，公式估算法是常用的精度較高的方法，其根據(jù)已建項目總投資、規(guī)模、建設(shè)年限與待建項目進行對比，結(jié)合物價波動情況，按照經(jīng)驗公式進行修正。目前決策階段尚存在以下問題：

1）開發(fā)商多是其它行業(yè)轉(zhuǎn)行的成功人士，缺乏前期決策階段造價的控制意識。

2）開發(fā)公司缺乏一個前期造價的控制部門，如規(guī)劃部或計劃經(jīng)濟部。

3）開發(fā)項目前，未對投資額進行科學(xué)的分析和深入的論證。

4）項目的經(jīng)濟指標是由會計部或者辦公室等非專業(yè)部分測算的，并未聘請專業(yè)人員。

針對以上存在的問題，提出以下房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段造價控制措施：

1）采用先進技術(shù)措施，應(yīng)用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的方式，實現(xiàn)造價、功能的最優(yōu)化。

2）委托專業(yè)的工程咨詢單位或成了專業(yè)部門對投資機會進行研究，主要涉及土地所處位置、周邊配套設(shè)施、政府規(guī)劃、市場等。

3）由專業(yè)人員編制詳細的可行性研究報告，報告要包含項目開發(fā)方案、投資的可行性、經(jīng)濟性評價、實施方案等方面。

2.2 設(shè)計階段

設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的水龍頭，其將技術(shù)和經(jīng)濟緊密的聯(lián)系在一起。設(shè)計階段的造價控制主要是將施工圖紙設(shè)計的全面、嚴密。對于一個房地產(chǎn)項目來說，設(shè)計費用僅占全部施工建設(shè)費用的1%左右，對整個項目造價的影響因子卻占到了75%以上，可見其重要性[4]。而我國大部分建筑設(shè)計院對技術(shù)與經(jīng)濟的辯證關(guān)系分析的不夠透徹，只是追求施工質(zhì)量，忽視了項目的造價，設(shè)計圖紙中也存在一些小問題導(dǎo)致工程量錯算，造價增加。目前，設(shè)計階段存在的主要問題有：

1）設(shè)計方?jīng)]有考慮到項目的經(jīng)濟性，以致設(shè)計階段工程造價控制的不嚴。

2）大多數(shù)委托合同中的設(shè)計費用是按照平方米計算的，缺乏鼓勵進行造價控制盒優(yōu)化的相關(guān)獎勵條款。對設(shè)計人員沒有獎懲體系，很難調(diào)動其在設(shè)計工作中的積極性。

3）設(shè)計方案中缺乏系統(tǒng)的經(jīng)濟分析，都是憑設(shè)計人員的經(jīng)驗進行經(jīng)濟分析，這樣就很容易導(dǎo)致造價忽高忽低，不能很好的控制。

針對以上存在的問題，提出以下房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段造價控制措施：

1）對項目設(shè)計實行招標，選擇好的設(shè)計單位。對建筑方實行招標，就會激發(fā)實際人員的靈感，使項目設(shè)計具有新意。

2）初步設(shè)計必須做好限額設(shè)計的管理，要求設(shè)計方在初步估算時充分考慮到施工中設(shè)計的土地、安全、地下管線、障礙物等情況，使造價盡可能滿足實際施工情況。

3）在委托合同中增加獎懲機制，使設(shè)計費與經(jīng)濟性掛鉤。在滿足施工質(zhì)量和安全的條件下，若能降低造價，則支付高標準的設(shè)計費用。

4）進行嚴格管理，對設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度進行控制，降低由于設(shè)計失誤造成的造價增加。

2.3 施工階段

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目由政府部門、開發(fā)商、施工方、監(jiān)理等共同管理，施工單位與開發(fā)商缺乏協(xié)調(diào)，造成管理混亂，不能有效的保證項目的建設(shè)與設(shè)計完全相同。由于大型房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計涉及極其廣泛、項目位置固定、生產(chǎn)流動、各單位施工方法不同、整體性較強等[3]。其目前仍存在以下問題：

1）房地產(chǎn)項目合同不嚴密，施工過程中沒有依據(jù)可循，造成造價控制失敗。

2）施工組織設(shè)計欠優(yōu)化，只追求施工方便，忽略了造價。

3）設(shè)計中途變更，現(xiàn)場簽證管理混亂，只追求施工進度。

針對以上存在的問題，提出以下房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段造價控制措施：

1）加強合同管理，完善合同，做到文字嚴密避免含糊，這樣可以有效的減少糾紛，避免索賠。

2）優(yōu)化施工組織，選擇先進的技術(shù)和合理、經(jīng)濟的施工方案，盡可能的減少設(shè)計簽證。

3）采用循環(huán)管理的思路。

3結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)是一個龐大復(fù)雜的過程，各個階段均有不同特點，有不同的造價控制策略。從房地產(chǎn)造價控制的特點出發(fā)，隨后分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中決策階段、設(shè)計階段、施工階段存在的問題，并提出相應(yīng)的造價控制手段，希望對今后的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制起到有益的作用。

參考文獻

[1] 中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會.建設(shè)建設(shè)項目全壽命周期成本控制理論與方法[M].北京.中國計劃出版社，2007.

[2] 辜紅.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目造價拉制的研究[D].西安:西安建筑科技大學(xué),2008.

[3] 薛倩倩.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究—以淄博盛錦東方星座一期為例[D].青島:中國海洋大學(xué),2010.