導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計；出新機(jī)制；設(shè)計方式

前言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進(jìn)行控制。

1規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個地產(chǎn)項目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運(yùn)作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進(jìn)行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。

1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費(fèi)者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機(jī)。

1.2規(guī)劃必須符合項目定位規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。

2房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)

一個項目的成功標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下幾個方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實用性和前瞻性也是一個標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的問題。房建設(shè)計過程中，對比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計人員進(jìn)行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，就設(shè)計規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強(qiáng)。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實用性和前瞻性也是一個標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點考慮的。

2.2高水平、善溝通的設(shè)計規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計可以做出調(diào)整。同時，要相信市場力量會促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費(fèi)者的品位和消費(fèi)能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3規(guī)劃出新的機(jī)制和設(shè)計方式

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計要點；管理對策

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前言

房地產(chǎn)項目規(guī)劃主要針對人們對住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計，而房地產(chǎn)項目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項目。目前,在房地產(chǎn)市場激烈競爭中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個急需解決的重要問題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場競爭能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。

2、規(guī)劃設(shè)計的要點

2.1、規(guī)劃設(shè)計需以人為本

很多的規(guī)劃設(shè)計如果是在簡單和沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計過程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計時雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實施時卻因為利潤驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)處處體現(xiàn)人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設(shè)計符合項目定位

項目定位的問題關(guān)系著一個項目的成敗，對規(guī)劃設(shè)計方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計可能會設(shè)計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設(shè)計方案，設(shè)計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計方案。

2.3、充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題

開發(fā)商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因為一個建設(shè)項目從開始運(yùn)作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過一個非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過程，在這個過程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗的建筑師對項目運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設(shè)過程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計以外的事情，才能和開發(fā)商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達(dá)成合作上的默契。而開發(fā)商作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。

2.4、規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)“三節(jié)”要求

房地產(chǎn)業(yè)帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計階段是整個項目由計劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計和公共建筑單體設(shè)計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜多樣,并隨著國家各種相關(guān)政策、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,就是對房地產(chǎn)項目規(guī)劃的全過程進(jìn)行有效管理。

3.1、房地產(chǎn)項目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究

一個房地產(chǎn)項目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運(yùn)作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，以及項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進(jìn)行項目的正確定位，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運(yùn)作的出發(fā)點和根本點。

3.2、建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系

在房地產(chǎn)項目規(guī)劃過程中，企業(yè)需要配備合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過程項目規(guī)劃管理理論，在整個企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項目規(guī)劃過程。在項目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內(nèi)外部的有效運(yùn)用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個項目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時用于多個項目開發(fā)工作。因此，建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運(yùn)作效率。

3.3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)度管理

目前，我國的房地產(chǎn)項目在開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計的計劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項目的總體規(guī)劃，在各個專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計劃，然后根據(jù)項目的特點，將總進(jìn)度計劃分解成子進(jìn)度計劃。在項目的實施過程中，設(shè)計部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對各階段工作實際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項目設(shè)計最開始的進(jìn)度計劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會忽略設(shè)計過程的質(zhì)量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個時候才發(fā)覺設(shè)計方案有問題，就必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計任務(wù)書明確設(shè)計企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督評測體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經(jīng)過各個專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。

3.5、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計成本控制

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點突出規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計階段才是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業(yè)必須制定限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計變更的數(shù)量，設(shè)計變更必須經(jīng)過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設(shè)計變更的發(fā)生。

3.6、人力資源管理

現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場生產(chǎn)經(jīng)營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎(chǔ)和保證，對于項目規(guī)劃來說更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項目就越需要一個強(qiáng)有力的團(tuán)隊來組織領(lǐng)導(dǎo)和推動，通過合理的調(diào)動人力資源，可以確定項目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)劃管理進(jìn)程，調(diào)動工程項目設(shè)計管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實現(xiàn)項目的預(yù)期效益。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學(xué)合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略知識管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；信息系統(tǒng)；規(guī)劃設(shè)計

前言：隨著信息時代的到來，我國市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)邁入信息化發(fā)展階段，這就要求企業(yè)建立起適應(yīng)信息社會競爭需要的發(fā)展模式。實施戰(zhàn)略知識管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段適應(yīng)社會發(fā)展的需要，同時也是實現(xiàn)企業(yè)信息化建設(shè)的重要途徑，因此基于戰(zhàn)略知識管理對信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的理論框架

（一）戰(zhàn)略知識管理理論。所謂戰(zhàn)略知識管理，主要指的是將企業(yè)內(nèi)部與外部具有價值的知識體系作為最重要的戰(zhàn)略資源，并通過相應(yīng)的策略與方法對戰(zhàn)略知識進(jìn)行有效管理，從而提高企業(yè)的知識創(chuàng)新能力與核心競爭能力，知識管理戰(zhàn)略的最終目的就是幫助企業(yè)獲得持續(xù)性的競爭優(yōu)勢[1]?，F(xiàn)階段國際管理學(xué)家對戰(zhàn)略知識管理理論一般存在兩種理解，一部分學(xué)者認(rèn)為知識管理戰(zhàn)略是為了兼顧企業(yè)及其全體員工的利益，實現(xiàn)組織的總體戰(zhàn)略以及員工的個人目標(biāo)戰(zhàn)略相匹配；另一部分學(xué)者則認(rèn)為戰(zhàn)略知識管理是一種促進(jìn)企業(yè)革新的戰(zhàn)略，主要通過對新知識的傳播與應(yīng)用實現(xiàn)。

（二）信息構(gòu)建理論。隨著近年來企業(yè)信息資源迅速增長，用戶對信息的需求向個性化方向發(fā)展，因此對企業(yè)信息系統(tǒng)各層面資源進(jìn)行整合具有一定的必要性。戰(zhàn)略知識管理的核心內(nèi)容在于對戰(zhàn)略知識的創(chuàng)造與應(yīng)用，主要是通過一定的管理手段以及信息技術(shù)營造良性的知識共享環(huán)境。信息構(gòu)建理論主要在于對組織內(nèi)外信息空間的數(shù)字化信息的利用與管理，對于構(gòu)建基于戰(zhàn)略知識管理企業(yè)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)具有必要性。

（三）資源基礎(chǔ)理論。資源基礎(chǔ)理論認(rèn)為，組織的資源差異會直接導(dǎo)致綜合競爭能力的差異性，換言之企業(yè)的競爭優(yōu)勢取決于其擁有價值資源的質(zhì)量。資源是企業(yè)向社會提供相應(yīng)服務(wù)或產(chǎn)品的過程中，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的各種要素的集合，同時也是企業(yè)創(chuàng)造自身利益的基礎(chǔ)，為了提高自身的績效水平，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對資源進(jìn)行有效的鑒別與保護(hù)，并實現(xiàn)資源優(yōu)化配置[2]。

（四）核心競爭理論。企業(yè)的核心競爭力并不是單一資源的表現(xiàn)，而是知識、技術(shù)、管理文化等綜合能力的組合。核心競爭力在企業(yè)競爭中處于領(lǐng)先地位，可以有效地對企業(yè)其他資源進(jìn)行支撐，并具有長期性的演化能力?，F(xiàn)階段戰(zhàn)略知識作為企業(yè)發(fā)展的重要資源，在很大程度上影響著企業(yè)的核心競爭能力。

二、基于戰(zhàn)略知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)本質(zhì)上講是一個以人的智能為主導(dǎo)，再輔以信息技術(shù)為手段的人機(jī)結(jié)合管理系統(tǒng)，是輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略資源管理的信息平臺[3]。

（一）明確管理信息系統(tǒng)的功能定位。基于戰(zhàn)略知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計，首先應(yīng)當(dāng)明確戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)的管理目標(biāo)以及實際功能定位。在對信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的知識進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)建以及合理配置。在建立戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)的過程中應(yīng)當(dāng)兼顧顯性知識與隱性知識，不僅應(yīng)當(dāng)注重對顯性知識的整合以及共享，還應(yīng)當(dāng)重視對隱性知識的交流與呈現(xiàn)，注重顯性知識與隱性知識間的潛在聯(lián)系，進(jìn)而實現(xiàn)隱性知識與顯性知識間的轉(zhuǎn)換。

（二）建立良性的激勵機(jī)制。為了保證戰(zhàn)略知識關(guān)系系統(tǒng)運(yùn)行的持續(xù)性與穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)建立良性的激勵機(jī)制，并優(yōu)化企業(yè)管理層的管理理念[4]。有效性的戰(zhàn)略知識管理與企業(yè)管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰(zhàn)略知識管理的企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)募钫?，激勵員工接受并適應(yīng)企業(yè)知識管理文化?？梢苑e極開辦培訓(xùn)講座與員工培訓(xùn)，并將員工的薪資與戰(zhàn)略知識管理相掛鉤，提升房地產(chǎn)企業(yè)員工對戰(zhàn)略知識管理的熱情，從而有效地推進(jìn)企業(yè)隱性知識向顯性知識轉(zhuǎn)化。通過建立良性的激勵機(jī)制，可以對戰(zhàn)略知識信息管理過程不斷進(jìn)行優(yōu)化，并加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門間的溝通與協(xié)作，不斷對信息管理文件進(jìn)行修訂與改善。

（三）構(gòu)建相應(yīng)的戰(zhàn)略知識信息庫。為了保證戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的合理性，在規(guī)劃設(shè)計過程中應(yīng)當(dāng)對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)的主要管理對象進(jìn)行深入分析，并積極構(gòu)建相應(yīng)的規(guī)劃交流平臺與戰(zhàn)略知識信息庫。戰(zhàn)略知識信息庫中主要對顯性知識進(jìn)行儲存，在構(gòu)建戰(zhàn)略知識信息庫的過程中應(yīng)當(dāng)注意對戰(zhàn)略知識的遴選進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，應(yīng)當(dāng)定期對知識信息庫內(nèi)的知識進(jìn)行清理，對陳舊性的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行更新，保障企業(yè)戰(zhàn)略知識的有效性，對戰(zhàn)略知識規(guī)劃交流平臺的構(gòu)建，應(yīng)當(dāng)基于現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，在構(gòu)建規(guī)劃交流平臺的過程中設(shè)置合理的知識庫檢索與連接功能，為顯性知識與隱性知識間的交流與轉(zhuǎn)換提供便捷的交流平臺。

（四）優(yōu)化戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊。戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)從構(gòu)建環(huán)節(jié)、運(yùn)行環(huán)節(jié)到維護(hù)環(huán)節(jié)都需要一個專業(yè)性高素質(zhì)的管理團(tuán)隊進(jìn)行管理，因此基于知識管理對信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)當(dāng)對戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊進(jìn)行優(yōu)化，全面分析戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，并對相關(guān)戰(zhàn)略知識管理人員進(jìn)行培訓(xùn)與審核，加強(qiáng)各部門間的溝通與協(xié)作[5]。

首先，應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組。協(xié)調(diào)管理者不歸屬于某一特定部門，在戰(zhàn)略知識管理過程中他們可以與不同部門的工作人員進(jìn)行交流，并為各部門的溝通與協(xié)作搭建橋梁。通常來講，協(xié)調(diào)管理小組的學(xué)習(xí)能力較之一般戰(zhàn)略知識管理人員更強(qiáng)，可以有效地對戰(zhàn)略知識進(jìn)行理解與補(bǔ)充，并對信息系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計提出創(chuàng)造性意見。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組，并積極安排協(xié)調(diào)管理小組出外學(xué)習(xí)，從而培養(yǎng)其專業(yè)素養(yǎng)，推動企業(yè)戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)工作的開展。

其次，應(yīng)當(dāng)聘請相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威。為了有效地優(yōu)化戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以聘請相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威，利用其豐富的專業(yè)知識，對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，并對房地產(chǎn)開發(fā)決策進(jìn)行專業(yè)性的審核。同時，可以加強(qiáng)各個項目公司間相應(yīng)技術(shù)權(quán)威的溝通與交流，實現(xiàn)集團(tuán)專家資源的共享，從而彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)子公司人才匱乏的狀況。

最后，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)部門建設(shè)。戰(zhàn)略信息管理系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)構(gòu)建的，因此為了對戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)重視信息技術(shù)在戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)中的基礎(chǔ)地位。在實際管理過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息技術(shù)部門的建設(shè)，不僅應(yīng)當(dāng)要求其掌握相關(guān)信息技術(shù)知識，還應(yīng)當(dāng)要求其深入理解各部門用戶的需求，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶需求進(jìn)行正確表達(dá)的基礎(chǔ)上，對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)。

結(jié)論：

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃是對信息系統(tǒng)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略部署進(jìn)行全局規(guī)劃的戰(zhàn)略指導(dǎo)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃存在緊密聯(lián)系。現(xiàn)階段我國很大一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于快速擴(kuò)展的發(fā)展時期，為了有效地防范管理風(fēng)險，構(gòu)建戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)具有一定的必要性。（作者單位：貴州財經(jīng)大學(xué)MBA中心2014秋集中A班學(xué)員）

參考文獻(xiàn)：

[1] 查國平.基于隱性知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計研究[D].華東理工大學(xué)，2010.

[2] 吳世豹.SGT集團(tuán)信息系統(tǒng)規(guī)劃研究[D].西南交通大學(xué)，2012.

[3] 尹敬剛.信息系統(tǒng)使用對房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊績效的影響研究[D].武漢大學(xué)，2012.

篇4

［關(guān)鍵詞］ 高校； 房地產(chǎn)管理； 信息系統(tǒng)； 規(guī)劃； 設(shè)計

一、前言

北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點大學(xué)。目前在校生29 418人，教職工3 370人。

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強(qiáng)我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強(qiáng)大的、暢通的信息共享平臺，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用b／s結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機(jī)構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運(yùn)行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計，同時可根據(jù)實際需要生成打印相應(yīng)報表，在考慮整體設(shè)計過程中應(yīng)遵循以下原則：

1． 實用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2． 先進(jìn)性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿Γ鼙ＷC未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來的應(yīng)用發(fā)展特點，把先進(jìn)性放在重要位置。

3． 開放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則

應(yīng)用平臺應(yīng)是一個開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4． 可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無故障時間。

5． 可擴(kuò)充性及易升級性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

6． 安全性和保密性

在應(yīng)用平臺設(shè)計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7． 可管理性和可維護(hù)性

整個應(yīng)用平臺是由多個部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運(yùn)行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護(hù)性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腷／s結(jié)構(gòu)，適合unix、linux、windows操作系統(tǒng)。

（1） 開發(fā)語言：java。開發(fā)技術(shù)采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對xml的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。

（2） 數(shù)據(jù)庫：采用oracle或sql server數(shù)據(jù)庫。

（3） 中間件：適應(yīng)weblogic、websphere、jboss等主流中間件產(chǎn)品。

（4） 服務(wù)器端：linux或windows。

（5） 客戶端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺等對接開發(fā)。

（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項目建成的應(yīng)用平臺模塊間應(yīng)相對獨立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供api等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內(nèi)容主要包括：

1． 校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2． 房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現(xiàn)全方位的、分類的精細(xì)管理。

要重點實現(xiàn)：

（1） 全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2） 按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計。

（3） 按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個人”分類統(tǒng)計。

（4） 按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計。

（5） 動態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7） 可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8） 自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9） 自動動態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10） 任選項目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到excel表和網(wǎng)頁中。

（11） 多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時，有針對性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

3． 土地管理

包括土地等級、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。

4． 供暖管理

管理單位“應(yīng)收、實收、應(yīng)付、實付、報銷”的供暖明細(xì)賬。

5． 修繕管理

通過建立報修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統(tǒng)計分析，從中發(fā)現(xiàn)問題并為輔助決策提供依據(jù)。同時，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現(xiàn)場看得見”的管理需求。

6． 綜合查詢

包括房產(chǎn)查詢、其他查詢。主要是滿足用戶（領(lǐng)導(dǎo)、查詢?nèi)藛T）對房產(chǎn)情況的綜合查詢，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢、排序、打印、統(tǒng)計功能，查詢到“每棟樓的情況、每個樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時大量煩瑣重復(fù)性的工作同時，也為應(yīng)對隨時發(fā)生的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持和保障。

7． 電子地圖

實現(xiàn)對掃描圖形（校區(qū)概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無限級鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。

（1） 可以實現(xiàn)“在校區(qū)概貌圖上點擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個樓層平面圖，然后點擊任何一個樓層即可看到該樓層的任何一個房間的布局、房屋情況、住戶情況、設(shè)備情況等”，實現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢。

（2） 可以在圖形上任意拉一個矩形框，系統(tǒng)會把所有框內(nèi)的信息點鏈接的數(shù)據(jù)全部顯示出來，并可以進(jìn)行深入的分類統(tǒng)計和任意選項的打印輸出。

（3） 系統(tǒng)要做到由數(shù)據(jù)到圖形的查詢（即看到數(shù)據(jù)記錄的同時，通過“連接電子地圖”的功能，可以自動找到該數(shù)據(jù)所在圖層的信息點上，真正實現(xiàn)圖形和數(shù)據(jù)的雙向連接功能，便于領(lǐng)導(dǎo)使用，解決數(shù)據(jù)“不直觀、不透明”的問題，使信息一目了然。

8． 系統(tǒng)管理

包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過程生成日志，便于責(zé)任劃分。

9． 數(shù)據(jù)分析

由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢功能，同時具備任選項目的排序、分類統(tǒng)計和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接發(fā)送到打印機(jī)或保存成網(wǎng)頁和excel電子表格的形式。

六、應(yīng)用要求

以上房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)必須是成熟可靠的現(xiàn)成軟件產(chǎn)品，由于我校采用“系統(tǒng)采購 ＋ 本地化改造 ＋ 售后服務(wù)”的模式，所以要求開發(fā)單位必須已經(jīng)具有可以上線運(yùn)行的房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)和實際用戶使用的案例，以便可以快速順利地實現(xiàn)本地化改造。

篇5

[論文摘要]住宅（房地產(chǎn)）作為城市居民生活的基本消費(fèi)資料，在城市發(fā)展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發(fā)展和規(guī)劃又是息息相關(guān)并且相互影響的。 

 

住宅（房地產(chǎn)），是城市居民生活的基本消費(fèi)資料，是人民安居樂業(yè)的關(guān)鍵所在。作為關(guān)系整個城市人民的生活質(zhì)量的重大問題，是各級政府和相關(guān)部門需要研究的重要課題，因此住宅的規(guī)劃設(shè)計與城市的發(fā)展存在著相互影響的相互依存的關(guān)系。 

城市規(guī)劃設(shè)計需要綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)、地理、環(huán)境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化，提供住宅商品流通的場所和信息、評價住宅商品價值的市場成為我們?nèi)找嫘桕P(guān)注的新領(lǐng)域。 

為了在比較中提出問題，我們首分析一下市場中的房地產(chǎn)開發(fā)行為與城市規(guī)劃的關(guān)系。作為密切相關(guān)的兩個領(lǐng)域,城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)都對城市建設(shè)與發(fā)展擔(dān)以重任。城市規(guī)劃是一門開放性很強(qiáng)的綜合科學(xué)，而房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的社會經(jīng)濟(jì)活動。 

由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程，難免有不同的側(cè)重點，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀、長遠(yuǎn)、整體的角度考慮問題，更加關(guān)注社會效益和環(huán)境效益，房地產(chǎn)開發(fā)注重微觀、近期、局部的效果，更關(guān)心開發(fā)項目或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息，適應(yīng)市場的需要。雖有側(cè)重點，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)和規(guī)劃設(shè)計之間是密不可分的，規(guī)劃與設(shè)計并非孤立的創(chuàng)造工作，而是整體開發(fā)流程中的一環(huán)。 

在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃設(shè)計處于不同階段，面對著住宅這一商品從生產(chǎn)、流通到消費(fèi)過程中顯露的不同方面的性質(zhì)，也就是說，兩者的勞動和經(jīng)營對象是處于不同階段的同一商品。房地產(chǎn)企業(yè)由于對開發(fā)全程負(fù)責(zé)，直接面對市場，有切身的風(fēng)險和利益，因此，對市場機(jī)制和市場靈敏性有更加透徹的了解； 反之，在規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域，傳統(tǒng)的以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的規(guī)劃指導(dǎo)思想暴露出明顯的不足， 落后于社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。這便是人們評論開發(fā)商走到了城市規(guī)劃前頭的原因。其實，相關(guān)行業(yè)應(yīng)隨市場而調(diào)整以適應(yīng)市場的發(fā)展為宗旨，與住宅開發(fā)相關(guān)的各行業(yè)都在進(jìn)行有效的調(diào)整。 

對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，投資能否成功取決于時機(jī)、地段和建筑質(zhì)量。地段的選擇、總圖布置與規(guī)劃有關(guān)。當(dāng)然，地段的選擇與城市規(guī)劃中的總體布局有關(guān)，經(jīng)濟(jì)因素、規(guī)劃條件、業(yè)主的意圖等等因素對規(guī)劃設(shè)計都有很大的影響和限制。 

因此，作為業(yè)主或開發(fā)者越來越傾向于積極創(chuàng)造條件，以便得出符合整體城市規(guī)劃的方案，同時要考慮與整個城市的發(fā)展相結(jié)合，做到可持續(xù)發(fā)展。 

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，住宅的商品化市場價值長期以來依附于基本建設(shè)設(shè)施。建筑企業(yè)成為了獨立的商品生產(chǎn)者，它面對的是變幻不定的市場，其中包括建筑市場、原材料市場、勞動力市場、技術(shù)市場和資金市場等等。它有自主經(jīng)營的權(quán)利，在市場競爭中也承擔(dān)風(fēng)險。它不能在依靠國家計劃分配生產(chǎn)任務(wù)，而要了解市場的產(chǎn)品需求，占領(lǐng)市場，爭取生存和發(fā)展的空間。建筑企業(yè)要按照市場的需求生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品。

對比而言，城市規(guī)劃具有的時間跨度式比較大的，規(guī)劃設(shè)計人員在思路和運(yùn)作方法等方面做出相應(yīng)的調(diào)整成為當(dāng)務(wù)之急，良好的相互理解和溝通是達(dá)成共同目標(biāo)---滿足消費(fèi)者利益的先決條件。面對同一的住宅商品設(shè)計生產(chǎn)，規(guī)劃設(shè)計除了上述綜合因素外，還應(yīng)將對市場的關(guān)注放在一個重要的地位上。當(dāng)前，我國城市規(guī)劃是由政府主導(dǎo)的，但規(guī)劃設(shè)計管理還沒有做到完全理性，還很不科學(xué)，這樣就造成規(guī)劃設(shè)計的不合理現(xiàn)象嚴(yán)重存在。有的城市房地產(chǎn)開發(fā)處于無序狀態(tài)，這于城市的總體規(guī)劃不明確的主要原因。而開發(fā)商主要選擇地段好，中心城區(qū)的黃金位置，有開發(fā)價值的土地進(jìn)行開發(fā)，而規(guī)?；那闆r不明朗。 

有的城市土地價格和商品房平均銷售價格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要。但是，這一行為往往并沒有確定的途徑和制度來實現(xiàn)，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實際上難以達(dá)成。而房地產(chǎn)開發(fā)商對市場信息的搜集卻是行之有效的，市場調(diào)查正作為用的手段在發(fā)揮著顯著的作用這一點值得規(guī)劃設(shè)計人員借鑒。因此，市場反饋這一概念的提出，不僅切實可行，而且會對一般的市民反饋形成客觀有效的補(bǔ)充，面對飛速發(fā)展變化的住宅規(guī)劃設(shè)計，提高了反饋的實時性和高效性。 

在現(xiàn)在的社會中，消費(fèi)者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育水平的變化而經(jīng)常發(fā)生變化。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅市場本身在不斷發(fā)展變化，而且市場環(huán)境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費(fèi)者需求為中心，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有系統(tǒng)地收集、分析和研究相關(guān)的信息，為規(guī)劃和決策提供客觀可靠的依據(jù)。 

總之，房地產(chǎn)的整體規(guī)劃應(yīng)該滿足整個城市的功能分區(qū)和整體布局，由于房地產(chǎn)市場的地域性很強(qiáng)，中心城區(qū)的黃金位置不能作為房地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域，否則將無形中提高整個城市的房價，對城鎮(zhèn)居民的生活水平的提高是不利的。因此房地產(chǎn)的規(guī)劃和整個城市的發(fā)展是密切相關(guān)的，它們不僅相輔相成，而且要協(xié)調(diào)發(fā)展。 

 

參考文獻(xiàn) 

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；管理

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1引言

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中逐漸占據(jù)了主流，隨著現(xiàn)代城市建設(shè)步伐不斷提升，因此房地產(chǎn)的工程管理工作也在不斷的優(yōu)化，使其更加完善。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理連通于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期內(nèi)，其主要內(nèi)容按過程的順序可分為四個管理部分（開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、物業(yè)），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預(yù)防措施，降低對房地產(chǎn)項目管理所影響的問題。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理

其指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定期內(nèi)完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事等相關(guān)部門進(jìn)行的組織及管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理的基礎(chǔ)。如其中的工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，所進(jìn)行管理主要內(nèi)容是施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、進(jìn)度及安全的控制、施工質(zhì)量、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、相關(guān)合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。

3規(guī)劃管理水平

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計兩者之間的關(guān)系相當(dāng)密切，其系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提升規(guī)劃設(shè)計及管理水平。其信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：確保規(guī)劃設(shè)計結(jié)果滿足工程項目規(guī)劃的要求，因此可通過計算機(jī)供應(yīng)的各樣審查工具，提升規(guī)劃設(shè)計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點：①開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃；②規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變；③提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)；④通過計算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查；⑤將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。如⑤；審批通過的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等)，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示。

圖1規(guī)劃管理的流程圖

4施工管理的重要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常由工程管理部負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的項目管理和承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。通常的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：分別發(fā)包 (平行承發(fā)包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等等。

在國內(nèi)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)通常采用前兩種形式來進(jìn)行，可對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結(jié)構(gòu)、綠化、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。

一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、機(jī)械設(shè)備等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5物業(yè)管理

房地產(chǎn)中的物業(yè)管理可以說是狹義的管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、保潔、保衛(wèi)、綠化、公用設(shè)施、養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。

物業(yè)管理主要目的是使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用價值，使小區(qū)環(huán)境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發(fā)展的中，房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標(biāo)應(yīng)擇優(yōu)選專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司介入項目規(guī)劃設(shè)計就得尤為重要。

6建筑工程開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括有上述的規(guī)劃、開發(fā)、施工和物業(yè)這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠?qū)崿F(xiàn)。然而，對于這四個管理內(nèi)容之間互相協(xié)調(diào)，并使其相互促進(jìn)、合作是開發(fā)企業(yè)的協(xié)調(diào)重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設(shè)計師并不清楚施工工藝，從而使設(shè)計方案施工難，直接影響項目建設(shè)的成本和進(jìn)度；又或者施工單位經(jīng)驗有所不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。

其次，發(fā)開商或施工單位的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和劃設(shè)計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都因要其備以下幾點要素：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資商，開發(fā)商該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、叻、調(diào)人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段劍施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。的施罔紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

(3)持續(xù)開展研究。其一，可施工性研究強(qiáng)淵在項幾實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項口總體規(guī)劃的一部分。其二，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過拌中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

7結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃 經(jīng)營管理

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全又舒適的生活小區(qū)要求越來越高。所以要做好項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。

1.房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

1.1設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負(fù)責(zé)。細(xì)節(jié)看起來是小事，其實有大隱患， “規(guī)劃方案無小事”。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

1.2規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。

1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的。這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的要點

2.1總體開發(fā)設(shè)想

房地產(chǎn)商在拿到項目用地后，結(jié)合政府對于項目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價、總價構(gòu)成；⑦開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；⑧開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開發(fā)周期。

2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

路網(wǎng)是一個城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計才能提升整個城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計是項目規(guī)劃設(shè)計的要點之一。目前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇?，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時設(shè)計人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計合理，同時對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計時對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計除了人車分流設(shè)計外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計。

2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。

2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、供熱、智能等等，而各種管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。

2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時在建筑單體布置時要多結(jié)合景觀設(shè)計師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計多留發(fā)揮的空間。

2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃

鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點之一。項目規(guī)劃設(shè)計時適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。

2.7建筑設(shè)計規(guī)劃

建筑單體的規(guī)劃設(shè)計可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重要要點之一，建筑單體是項目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計的優(yōu)劣直接關(guān)系到項目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。

（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規(guī)劃理念。

（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。

3.工程成本控制

3.1前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。同時，加強(qiáng)承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

4.結(jié)束語

目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻(xiàn):

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[2].張利.對房地產(chǎn)開發(fā)中項目前期策劃工作的認(rèn)識和思考[J].四川建筑科學(xué)研究，2002（3）

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理體制現(xiàn)狀成本控制方法

一、房地產(chǎn)成本控制的意義以及我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理體制的現(xiàn)狀分析

在地位上而言，房地產(chǎn)成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)。因為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的好壞直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，再者企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著直接而至關(guān)重要的關(guān)系。通過房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一方面可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，另一方面，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場競爭激烈的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)成本控制意味著企業(yè)的綜合實力在同一標(biāo)準(zhǔn)下是高于其他企業(yè)的，這樣一來就大大增加了企業(yè)的市場競爭力。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中不能很好的進(jìn)行成本管理，那樣就會很難在激烈的市場環(huán)境下獲取成功。因此，各個房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程看，由于在我國，房地產(chǎn)基本上屬于一個新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展的時間還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理的過程中自然存在一些這樣或那樣的誤區(qū)，所以在項目實施過程中也會相應(yīng)地出現(xiàn)一定的問題。但是，隨著社會經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)管理和經(jīng)營的各種制度逐漸得到完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭體制也在制度規(guī)范化過程中不斷升級規(guī)范。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強(qiáng)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系還存在著體制不健全、不完善的問題，這些也正是影響房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今仍然沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，財務(wù)成本管理與控制一直處于粗放狀態(tài)，從根本上無法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法相對落后。以往所實行的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)成本的管理方法，主要是通過財務(wù)管理部門進(jìn)行財務(wù)決算報告為依據(jù)，按照此方法對財務(wù)成本進(jìn)行核算，這種成本控制方法是根據(jù)核算后的結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財務(wù)核算過程中發(fā)現(xiàn)問題，但是由于項目也已經(jīng)實施，根本無法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。這種核算制的模式不能及時進(jìn)行事前預(yù)測和事中控制，因此在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。尤其是當(dāng)財務(wù)賬面上的成本面臨失控狀況，則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。成本控制更是癡人說夢。雖然有些企業(yè)在發(fā)展過程中建立了一套相對完整的財務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過程中這些體制根本就是形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮絲毫實質(zhì)性的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的粗放式的財務(wù)成本管理方式，就會降低影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對提高企業(yè)競爭力、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產(chǎn)成本管理的各個環(huán)節(jié)下嚴(yán)格控制成本分配現(xiàn)狀，才有可能完成房地產(chǎn)企業(yè)的全面轉(zhuǎn)軌，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的和諧健康發(fā)展，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中屹立不倒的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理是一項系統(tǒng)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡單的關(guān)注于短期的財務(wù)成本，而且要關(guān)注房子的長期質(zhì)量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。在對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算、銷售這每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時，都要進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的控制和管理,尤其是在企業(yè)的立項和規(guī)劃設(shè)計階段。其中，成本控制的主要活動包括計劃、決策、預(yù)測、控制、核算、考核、分析等。財務(wù)成本管理可以劃分為財務(wù)成本決策、財務(wù)成本預(yù)測、財務(wù)成本核算、財務(wù)成本控制、財務(wù)成本計劃、財務(wù)成本考核、財務(wù)成本分析等。這幾個方面的財務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環(huán)的整體。因此，在這個大鏈條里，任何一部分的不協(xié)調(diào)與失誤都會造成整體質(zhì)量的下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理需要事前預(yù)測、事中控制和核算、事后主要是進(jìn)行考核和分析。只有從根本上對財務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行全面整體的分析，才能做到事前預(yù)測的合理性，為科學(xué)的計劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。

二、如何最大化提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平

如何最大化的利用現(xiàn)代化的信息手段、科學(xué)的管理方法來提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平顯然已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最為關(guān)注的話題了。下面，筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的各個步驟出發(fā)，逐一進(jìn)行成本管理方法的總結(jié)與思考。

(一)立項環(huán)節(jié)的成本控制

在任何一個新項目立項時，首先必須提交詳細(xì)的《可行性研究報告》。重點對企業(yè)投資及效益進(jìn)行科學(xué)的測算，嚴(yán)格的進(jìn)行資金計劃管理。其中，有一點必須謹(jǐn)慎的是對投資風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險評估以及對風(fēng)險作相應(yīng)的預(yù)防措施。最后，在項目立項中，總結(jié)出綜合評價意見。

(二)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

首先，規(guī)劃設(shè)計單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成，以節(jié)省不必要的開支；需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取公開招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選取。應(yīng)全面組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，從而擬訂標(biāo)書，開展公平、公開招標(biāo)活動，最大限度的降低規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的工程成本。總體規(guī)劃設(shè)計方案必須包括整個工程企業(yè)的建造成本控制的總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本。施工圖設(shè)計合同應(yīng)注明有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本，用戶消費(fèi)成本)等進(jìn)行預(yù)知性會審,提出明確有效的書面意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行可行性修正, 避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費(fèi)。結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī)范圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理，在設(shè)計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

(三)施工過程的成本控制

工程施工是指將設(shè)計方案由圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實的實施過程，也是達(dá)到工程成本控制、科學(xué)地確定工程目標(biāo)造價的過程。施工過程的成本控制主要從兩個方面入手：一是建立工程現(xiàn)場簽證管理制度，嚴(yán)格控制因設(shè)計變更而產(chǎn)生的工程成本，要明確工程項目部、造價管理等相關(guān)部門的工作人員的分工與職責(zé)，及時辦理簽證，對簽證的內(nèi)容制定要求客觀、準(zhǔn)確，其中對于隱蔽簽證要根據(jù)工程的設(shè)計圖紙出發(fā)，對重大的設(shè)計變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析比較后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實施，從而保證工程現(xiàn)場簽證的質(zhì)量，杜絕產(chǎn)生不實及虛假簽證。二是嚴(yán)格審查承包商在合同上的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應(yīng)于駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負(fù)，結(jié)算時搞突擊、因利益發(fā)生爭吵的現(xiàn)象應(yīng)于堅決制止。

(四)竣工結(jié)算的成本控制

竣工結(jié)算是反映工程項目實際造價的重要性文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計算。主要包括以下內(nèi)容：

(1)審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，防止存在丟、拉的項目。

(2)審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計變更是否提前做好預(yù)算通過審批。若出現(xiàn)不屬于簽證范疇的內(nèi)容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項目）應(yīng)不予進(jìn)行竣工結(jié)算。確保工程項目的竣工質(zhì)量。

(五)其他環(huán)節(jié)的成本控制

在樓盤正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程這三個部門的相關(guān)工作人員和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照目標(biāo)成本增加對預(yù)算進(jìn)行逐項審核；銷售過程中要考慮到為增加"賣點"需增加或調(diào)整的綠化、公建配套等項目成本，必須事先做好預(yù)算并得到公司批準(zhǔn)后方可實施。應(yīng)盡最大的可能縮短項目開發(fā)的經(jīng)營周期，減少工程建設(shè)期間的不必要的費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)與銷售的節(jié)奏，盡量減少現(xiàn)房的積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。

在愈演愈烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產(chǎn)競爭激烈的市場上獨占鰲頭，必須對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制與管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏世勇,張俊杰.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點思考.2005(04)

篇9

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)； 精細(xì)化管理； 方法

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035

［中圖分類號］ F270.7 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02

在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的競爭中，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到把管理做精做細(xì)的重要性，精細(xì)化管理已成為決定未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷了手工作坊管理、粗放管理、規(guī)范管理、精細(xì)化管理、精益化管理5個階段。目前，65％以上的房地產(chǎn)企業(yè)還處在粗放管理階段，22％的企業(yè)正處在由粗放式管理向規(guī)范化管理的過渡階段，只有不到13％的企業(yè)已經(jīng)開始從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理過渡。2010年以來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場的環(huán)境條件發(fā)生了很大的變化，在國家一系列調(diào)控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整。在內(nèi)部、外部環(huán)境的雙重壓力下，精細(xì)化管理成為當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)已致力于從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，以期通過管理的精細(xì)化構(gòu)筑新的競爭力。在目前的環(huán)境下，行動比別人快一步就是競爭優(yōu)勢［1］。

2 精細(xì)化管理的內(nèi)涵

可以將精細(xì)化管理的內(nèi)涵歸納為3個方面：一是規(guī)范化，二是精細(xì)化，三是個性化。它是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的關(guān)鍵一步。精細(xì)化管理就是要求把每一項工作都抓細(xì)、量化，有利于落實到行動中［2］。精細(xì)化管理就是以人為根本，以細(xì)為基礎(chǔ)，以精為目標(biāo)，以綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理方法為手段，通過建立和優(yōu)化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態(tài)化管理過程。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法

實施精細(xì)化管理是一項系統(tǒng)工程，需要采取相應(yīng)的管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法分為項目策劃精細(xì)化、項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化、選材與施工管理精細(xì)化、成本管理精細(xì)化人力資源管理精細(xì)化和物業(yè)服務(wù)精細(xì)化等幾個方面。

3．1 項目策劃精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身現(xiàn)狀，根據(jù)對客戶需求的準(zhǔn)確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細(xì)”思路，找準(zhǔn)關(guān)鍵問題與薄弱環(huán)節(jié)，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續(xù)具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細(xì)化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。

3．2 項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化

優(yōu)秀項目規(guī)劃設(shè)計的核心是節(jié)約成本和對業(yè)主的人性化關(guān)懷，是保證工期、工程質(zhì)量和控制成本的關(guān)鍵。項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究所開發(fā)土地的特質(zhì)、周邊生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境，完整把握設(shè)計整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)和建筑細(xì)節(jié)，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值最大化。因此，規(guī)劃設(shè)計階段是價值創(chuàng)造的源泉，規(guī)劃設(shè)計上的精益求精是很重要的一步［3］。

3．3 選材與施工管理精細(xì)化

良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產(chǎn)品品質(zhì)的重要因素［4］。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材與施工管理這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。選材與施工管理的精細(xì)化是鑄就品牌房產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。施工質(zhì)量精細(xì)化要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。

3．4 成本管理精細(xì)化

在房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發(fā)現(xiàn)增加了許多非預(yù)期成本，導(dǎo)致投資回報比預(yù)期的降低了許多。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)更精細(xì)化的、可實施的成本管理，應(yīng)建立配套的相關(guān)基礎(chǔ)體系，并使這些體系之間保持一致性、協(xié)調(diào)性、系統(tǒng)性。這些基礎(chǔ)體系包括：成本職能戰(zhàn)略、成本業(yè)務(wù)流程及其他關(guān)鍵流程體系、數(shù)據(jù)庫與知識管理體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系、合作伙伴管理體系、全面預(yù)算管理體系。

3．5 人力資源管理精細(xì)化

人力資源精細(xì)化管理是指企業(yè)在規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，對人力資源管理流程進(jìn)行科學(xué)細(xì)化和合理優(yōu)化的過程。人力資源精細(xì)化管理的目標(biāo)是最大限度地發(fā)揮員工的有效技能，即實現(xiàn)員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機(jī)制最大限度發(fā)揮員工主觀能動性和工作的積極性、創(chuàng)造性。人力資源的精細(xì)化管理對策有：（1）細(xì)化人才結(jié)構(gòu)，做好崗位分析，調(diào)整企業(yè)自身的人力資源配置架構(gòu)，分類、分層級確定崗位；（2）對企業(yè)現(xiàn)有的人力資源管理制度進(jìn)行梳理，按“精細(xì)化”要求進(jìn)行人力資源的合理管理與分工；（3）實行規(guī)范化人力資源精細(xì)化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務(wù)；（4）引入現(xiàn)代信息管理手段，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行人力資源精細(xì)化管理。

3．6 物業(yè)服務(wù)精細(xì)化

服務(wù)的精細(xì)化是一種理念、態(tài)度和文化，是先進(jìn)的理念、認(rèn)真的態(tài)度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態(tài)度、精細(xì)的過程、精品的成績。物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)緊密結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，努力營造物業(yè)服務(wù)精細(xì)化的企業(yè)氛圍。物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的最終目的是通過精細(xì)的理念、態(tài)度和文化把看似簡單的事情做精、做細(xì)、做好［5］。

4 結(jié) 語

精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，增強(qiáng)整體競爭實力的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)引入相應(yīng)的管理方法，全面推行精細(xì)化管理，同時倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機(jī)制，不折不扣地執(zhí)行，切切實實地落實，可以起到內(nèi)外兼修的作用，刺激企業(yè)迸發(fā)新的活力。

主要參考文獻(xiàn)

［1］ 孫動． 略論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理［J］． 新會計，2010（1）：25－28．

［2］ 徐超英． 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究［J］． 現(xiàn)代企業(yè)文化，2008（6）：36－37．

［3］ ［美］奧伯蘭德． 工程設(shè)計與施工項目管理［M］． 畢星，譯． 第2版． 北京：清華大學(xué)出版社，2006．

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)

1 項目的立項

即項目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項批文。項目核準(zhǔn)或備案的要件包括項目申請報告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過）。

2 項目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計

按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。

3 項目的招標(biāo)

主要是指規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)公司進(jìn)行上述各項工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。

4 項目的管理

項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協(xié)調(diào)，也就是要做好安全控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制；管理好合同和信息，協(xié)調(diào)好監(jiān)理公司、施工企業(yè)、設(shè)計單位和質(zhì)量監(jiān)督、安全文明施工等相關(guān)方的關(guān)系，做到目標(biāo)明確、措施得力、統(tǒng)籌兼顧，全面推進(jìn)項目的施工。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中主要事項記錄在項目開發(fā)手冊中，定期報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。

4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、圖紙審查合格證、中標(biāo)通知書等房地產(chǎn)開發(fā)的要件，規(guī)范簽訂規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理及施工合同后，并按照規(guī)定繳納農(nóng)民工保障金、社保費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，在開發(fā)建設(shè)資金滿足施工要求的前提下，可到建設(shè)主管部門申請辦理領(lǐng)取施工許可證的手續(xù)。

4.2 在項目開工建設(shè)前，應(yīng)及時與人防部門溝通，按照規(guī)定建設(shè)人防工程或繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)；與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時申報相應(yīng)的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅等。

4.3 在項目建設(shè)過程中，要充分調(diào)動和發(fā)揮監(jiān)理公司，施工企業(yè)的積極性和主動性，以及設(shè)計單位和建設(shè)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)作用，嚴(yán)把安全關(guān)、質(zhì)量關(guān)，確保工程進(jìn)度，不斷優(yōu)化設(shè)計、節(jié)約成本，整合資源，強(qiáng)化信息管理，致力于打造優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)建安全文明工地。

4.4 商品房實行預(yù)售許可制度。商品房開發(fā)企業(yè)具備預(yù)售條件后，可以申請預(yù)售。辦理商品房預(yù)售許可證，可以進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，以緩解工程建設(shè)資金的壓力。

5.1項目的竣工

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地的縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收，落實規(guī)劃設(shè)計條件、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、單項工程質(zhì)量驗收、拆遷安置方案及物業(yè)管理等執(zhí)行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時到建設(shè)主管部門進(jìn)行項目竣工備案。