導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)步驟，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    根據(jù)1996年9月25日省第八屆人大常委會第24次會議通過的《廣東省規(guī)章設(shè)定罰款限額規(guī)定》精神，結(jié)合我市實際，現(xiàn)對《廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實施辦法》（穗府〔1996〕103號）部分條款作以下修改：

    一、第四十五條

    第一款“違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十三條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以5000元以上，20000元以下的罰款?！?/p>

    二、第四十五條

    第二款“違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第三十八條規(guī)定，不如實申報成交價格的，處以10000元以上,30000元以下的罰款?！?/p>

    三、第四十六條“對下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正,并可處20000元以下的罰款?！毙薷臑椋?/p>

    “對下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以5000以上，20000元以下的罰款?！?/p>

    四、第四十七條

    第一款“違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)的?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)的?！?/p>

    五、第四十七條

    第二款“違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的?！毙薷臑椋?/p>

    “違反本辦法第二十四條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工任務(wù)的?！?/p>

篇2

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運(yùn)作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進(jìn)行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。

篇3

    房地產(chǎn)投資過程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全過程。房地產(chǎn)投資周期長、環(huán)節(jié)多,是一個相當(dāng)復(fù)雜的過程,對此,在房地產(chǎn)開發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述,房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的,不過其側(cè)重點不同。概括而言,房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營這四個大的階段。

    投資分析

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動,是個大量資金運(yùn)動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確,是確保整個開發(fā)項目成功的關(guān)鍵。反之,投資決策失誤,就會導(dǎo)致重大損失。因此,慎重地進(jìn)行決策,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務(wù)分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)真做好可行性分析研究。   (1)市場分析。   市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財務(wù)分析時,能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。   (2)財務(wù)分析。   投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此,財務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計,計算出預(yù)期報酬率,并以所得的結(jié)果與要求的報酬率加經(jīng)比較來判定這項投資是否可行。此外,財務(wù)分析并對投資的風(fēng)險進(jìn)行估計,以判定面臨的風(fēng)險與預(yù)期報酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。   (3)可行性分析。   可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關(guān)鍵點。   因此,只有在計劃階段中的可行性分析確定后,整個計劃才可能付諸實施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計劃評估過程中,可能會因為遭受的限制而作某些修改,因此,投資者在作可行性分析這個步驟時,并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程,它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常,在一些較大項目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復(fù)研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

篇4

關(guān)鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽?。ABC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以下三個方面:

1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進(jìn)行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因，是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率，匯集各項作業(yè)成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負(fù)責(zé)實施;④評估實施結(jié)果，修正解決方案，重新實施;⑤進(jìn)行下一個問題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對流程中的各個作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。這樣，整個作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力，如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設(shè)計等工作，應(yīng)對該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。

因此，作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性，進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究，在實際操作中，還應(yīng)注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進(jìn)入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

主要參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 會計核算 成本核算

一、引言

從現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產(chǎn)這樣一個相對特殊的行業(yè)的會計實務(wù)沒有比較強(qiáng)的針對性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個產(chǎn)品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當(dāng)中的利潤也為負(fù)數(shù)。有時，一個項目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經(jīng)常采用樓盤預(yù)售的方式，也就是說在項目達(dá)到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發(fā)企業(yè)通常將這項資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些財務(wù)特點給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤操縱上有了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計特點主要表現(xiàn)在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現(xiàn)出多元化特征，一個房地產(chǎn)項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要通過預(yù)收購房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項工程的建設(shè)往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務(wù)處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營項目多這個方面，這導(dǎo)致財務(wù)會計的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟(jì)往來頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產(chǎn)周期長，涉及的技術(shù)問題多，需要進(jìn)行大量的協(xié)作，給財務(wù)會計的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題

1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題

土地開發(fā)費用是指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設(shè)用地的過程中所發(fā)生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設(shè)計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對建設(shè)場地進(jìn)行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進(jìn)行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發(fā)項目的費用的具體支出的內(nèi)容及項目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費用發(fā)生的具體情況進(jìn)行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發(fā)成本等間接費用，按照一個什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對象當(dāng)中去，存在一個較大的可操作空間。

2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題

房屋開發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關(guān)費用和土地開發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費用都應(yīng)該按照房屋成本核算對象及相關(guān)的規(guī)定對成本進(jìn)行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進(jìn)行費用分配技計算時，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時就需要考慮到成本分?jǐn)偟膯栴}。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分?jǐn)倖栴}等，所有的這些費用就存在著一個如何在進(jìn)行收入確認(rèn)時進(jìn)行成本計量的問題。

3. 配套設(shè)施開發(fā)成本核算問題

配套設(shè)施的開發(fā)成本核算問題包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進(jìn)行核算及歸集的過程中都應(yīng)該采取不同的方式?？偟膩碇v，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的對策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計制度和準(zhǔn)則

其一，應(yīng)該對商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行改革；其二，加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進(jìn)行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規(guī)范性；其四，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在著局部過熱的現(xiàn)象，給我國經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。

可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進(jìn)行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現(xiàn)以貨幣形式對房地產(chǎn)進(jìn)行分塊投資。極大的活躍整個房地產(chǎn)市場，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場，促進(jìn)社會的發(fā)展。

3. 提高會計從業(yè)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)財務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會計人員的素質(zhì)直接影響到會計信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財務(wù)人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德教育，確保財務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時俱進(jìn)，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻(xiàn)：

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[關(guān)鍵詞]開發(fā)成本 開發(fā)建設(shè)階段 成本控制

近年來,我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支柱,但同時也面臨著越來越激烈的市場競爭,如何實現(xiàn)企業(yè)的長期、健康發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭能力,提高財務(wù)管理水平是重要的途徑,而加強(qiáng)企業(yè)成本方面的控制和管理是其中重要的一個方面。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,在實際的工作中,主要包括土地購置費、拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費以及開發(fā)間接費等幾個部分。房地產(chǎn)行業(yè)的特征決定了其成本構(gòu)成的特殊性,不同于一般的產(chǎn)品制造企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要特點表現(xiàn)在以下幾個方面。

1、成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜

房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期較長,成本內(nèi)容繁多,各會計期間成本不平衡現(xiàn)象明顯,而成本計量又沒有統(tǒng)一的依據(jù),根據(jù)實物形態(tài)又很難區(qū)分開來,工作中容易發(fā)生成本擠占現(xiàn)象,很多費用都擠進(jìn)了成本,使成本內(nèi)容復(fù)雜。

2、影響成本的因素較多

房地產(chǎn)開發(fā)受到市場、國家有關(guān)政策及規(guī)定和項目所處環(huán)境等因素影響很大,這一系列因素都會對成本的變化產(chǎn)生影響。

3、成本的同類異質(zhì)性明顯

由于很多房地產(chǎn)企業(yè)都是跨地區(qū)運(yùn)作的,各分部所處環(huán)境不同,使得類似甚至相同的項目在征地補(bǔ)償費、拆遷安置費等費用方面都無法有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),這就造成了同樣的核算對象成本有高有低的現(xiàn)象,使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和管理難度很大。

二、房地開發(fā)成本的控制

由以上的介紹可以看到,房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險、高收益、投資期限長等經(jīng)營特點,每一個開發(fā)項目都需要經(jīng)過策劃、設(shè)計、招標(biāo)、施工到營銷等多個階段,而且每個階段的范圍和管理范圍都有很大差異,這就決定了企業(yè)不能用單一的方法去控制所有環(huán)節(jié)的成本,而是需要類似開發(fā)的各個階段一樣,每個環(huán)節(jié)分開控制,有步驟、分階段、分層次的進(jìn)行管理,保證各個環(huán)節(jié)都有制度管理,都有措施保障,這樣才能適應(yīng)企業(yè)的需要,保證成本控制工作的質(zhì)量。

在實際工作中,房地產(chǎn)的開發(fā)過程一般劃分為四個階段:決策階段、前期準(zhǔn)備階段、施工建設(shè)階段和市場營銷階段。而每一個階段在成本控制上都有不同的目標(biāo),這樣每一個階段進(jìn)行成本控制時所運(yùn)用的方法也不盡相同,各個環(huán)節(jié)之間相互制約、影響,最終決定著房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制的成敗。

在這四個階段中,決策階段是成本控制的基礎(chǔ),其控制的目的是保證企業(yè)制定出正確合理的投資決策,得到合理的決策結(jié)果;前期準(zhǔn)備階段主要是完成設(shè)計工作,其控制的目標(biāo)是保證設(shè)計方案在經(jīng)濟(jì)上是合理的,技術(shù)上是可行的;施工建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的核心階段,成本的控制也主要集中于此,因為整個項目開發(fā)的成本大部分集中在這一塊,通過在工作中精心的施工和有效的管理,把該部分成本控制在一個合理的范圍內(nèi)是保證整個成本控制工作完成的基礎(chǔ);市場營銷階段是開發(fā)過程的收尾階段,其目標(biāo)是利用營銷手段,提高企業(yè)品牌,促進(jìn)商品房的銷售,從營銷途徑上降低成本。這四個環(huán)節(jié)的控制環(huán)環(huán)相扣,互不可分,本文主要就其中最重要的階段,即施工建設(shè)階段的成本控制工作進(jìn)行分析,提出自己的一點拙見。

三、建設(shè)階段的成本控制與管理

項目的施工建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的核心部分,也是最終形成產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品使用價值的最重要階段。這一階段的成本控制工作更顯重要,如何在實際工作中運(yùn)用合理的方法,在保證順利完項目的同時,盡量降低成本,縮短工期,是整個項目成本控制的關(guān)鍵。

1、詳盡的費用開支計劃

工程費用是整個項目開發(fā)過程中重要的組成部分,根據(jù)各個項目的不同特點,在工程開工之前對整個項目的費用支出有一個合理的計劃是十分必要的。計劃的編制應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理,既要考慮整個工程的特點和施工步驟,又應(yīng)當(dāng)達(dá)到圓滿完成項目任務(wù)的目標(biāo)。制定計劃應(yīng)當(dāng)全面包括工程所需的人力、材料、機(jī)械等多方面因素,將人員分工落到實處,材料使用做到精處,機(jī)械分配做到細(xì)處,同時在整個施工過程中,對計劃目標(biāo)進(jìn)行跟蹤檢查,對各項費用計劃目標(biāo)值與實際支出進(jìn)行定期分析比較,發(fā)現(xiàn)偏差,采取針對性的控制措施。

2、控制項目的工程量計量和變更控制

工程量的計量在成本控制中十分重要,很多成本的分配都是以工程量的比例進(jìn)行分配的,根據(jù)工程合同的計算規(guī)定,并結(jié)合各種監(jiān)理機(jī)構(gòu)的科學(xué)測算,確定實際完成的工程量,做到在成本分配中更加科學(xué)、合理,這也是日后工程結(jié)算的依據(jù);同時在工程的開發(fā)過程中,由于各種突發(fā)狀況造成的變更問題應(yīng)當(dāng)及時處理,譬如承包商違約等現(xiàn)象發(fā)生時,應(yīng)當(dāng)由監(jiān)理工程師簽發(fā)工程變更指令,進(jìn)行設(shè)計變更或更改其他合同文件,并按照合同的約定進(jìn)行及時的處理。

3、成本分析與考核工作

在實際工作中,要結(jié)合現(xiàn)實的狀況轉(zhuǎn)變,利用計算機(jī)技術(shù)和各種信息技術(shù),建立科學(xué)、準(zhǔn)確、及時的成本考核制度,制定嚴(yán)格的考核辦法,形成完善的成本考核體系,以降低開發(fā)項目成本,達(dá)到成本控制,提高收益的目的。

4、分階段決算方式,以提高決算的層次性和合理性

在項目的施工階段,盡量推行分階段進(jìn)行決算,最后項目竣工時進(jìn)行總的決算?，F(xiàn)在一般工程可分為基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)和裝飾三個階段。分階段決算可以及時算清各階段的工程量進(jìn)度及定額費用,有效合理地轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險,加強(qiáng)投資控制,有利于發(fā)現(xiàn)工作中的問題,并可以及時予以解決,同時這樣也能有效地杜絕各種不合理費用的發(fā)生,使成本費用支出控制在一個適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi),提高決算的層次性和合理性。

參考文獻(xiàn):

[1]吳玲珍.加強(qiáng)財務(wù)管理提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益[J].上海會計,2004;4

篇7

為切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，堅決遏制各類違規(guī)建設(shè)行為，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，按照中央《關(guān)于開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作的意見》、《工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作實施方案》和市《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)項目提高容積率集中清理行動的通知》等文件精神，結(jié)合我縣實際，經(jīng)研究，決定集中兩個月的時間，在全縣范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)開發(fā)項目集中清理行動?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、任務(wù)目標(biāo)

通過本次集中清理行動，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，提升行業(yè)整體發(fā)展水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管手段，形成環(huán)環(huán)相扣的監(jiān)管體系，杜絕建設(shè)手續(xù)滯后、少批多建等違規(guī)行為發(fā)生。

二、工作內(nèi)容

（一）清理范圍

年以來立項、在建、竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（二）清理內(nèi)容

核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)手續(xù)完備情況，查處勘察、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為，查處未辦理商品房預(yù)售手續(xù)提前銷售等違法行為，清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳的土地差價、稅收和相關(guān)行政規(guī)費。

（三）工作分工

紀(jì)檢監(jiān)察部門：發(fā)揮專項清理行動牽頭抓總作用，牽頭組織對違規(guī)項目和相關(guān)違規(guī)行為的查處。

發(fā)改部門：負(fù)責(zé)建設(shè)項目立項手續(xù)的審核。

住建部門：負(fù)責(zé)對施工手續(xù)不全便施工建設(shè)以及勘察、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)中違規(guī)違法行為的查處，負(fù)責(zé)建設(shè)過程中相關(guān)規(guī)費的清繳工作，對拒絕補(bǔ)繳規(guī)費的建設(shè)項目責(zé)任單位依法進(jìn)行處罰。

規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)建設(shè)項目規(guī)劃容積率或規(guī)劃建筑面積等有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的核算工作，對超容積率建設(shè)又不按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金的建設(shè)項目責(zé)任單位暫停辦理該單位所有項目規(guī)劃許可手續(xù)。

房管部門：負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可手續(xù)和房屋確權(quán)登記手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)對未辦理商品房預(yù)售手續(xù)提前銷售等違法行為的查處，負(fù)責(zé)對綜合開發(fā)管理費、地段差價費等相關(guān)費用的清繳。

國土部門：負(fù)責(zé)招拍掛土地出讓金的征繳，超容積率建設(shè)項目土地差價的計算、收繳工作和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。

環(huán)保、地震、人防部門：負(fù)責(zé)環(huán)評、地震、人防等手續(xù)辦理及相關(guān)費用的征收。

國稅、地稅部門：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)建設(shè)項目各種稅賦的計算及清繳。

財政部門：協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行土地差價、有關(guān)規(guī)費的收繳。

公安、檢察、法院、審計部門：抽調(diào)精干辦案力量，配合搞好清繳工作。

行政執(zhí)法部門：負(fù)責(zé)對相關(guān)建設(shè)手續(xù)不全便施工建設(shè)、擅自增加容積率、改變土地用途等違規(guī)建設(shè)行為實施行政處罰和。

三、行動步驟

清理行動自始，至結(jié)束。

（一）按照職責(zé)分工，依據(jù)相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，對我縣房地產(chǎn)建設(shè)項目逐一核查，摸清項目建設(shè)手續(xù)辦理、欠繳土地差價和相關(guān)規(guī)費情況，并下達(dá)書面整改、催繳通知。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)定時限內(nèi)，將應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地差價和相關(guān)規(guī)費足額上繳，并補(bǔ)辦相關(guān)建設(shè)手續(xù)。

（三）各職能部門總結(jié)經(jīng)驗，研究鞏固專項清理成果、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的有效措施，通過健全管理制度，完善監(jiān)管手段，切實規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序。

四、工作要求

（一）提高認(rèn)識，精心組織。充分認(rèn)識開展集中清理行動對于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)城市規(guī)劃嚴(yán)肅性，減少政府收益流失的重要意義，組織得力人員參加集中清理行動，并為集中清理行動提供必要的工作條件，確保清理工作順利進(jìn)行。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；防范對策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風(fēng)險 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。 1. 2利率波動的風(fēng)險 利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。 1. 3籌資的風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機(jī)會較少。

2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風(fēng)險

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險投入獲得最人經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項日的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項完整、準(zhǔn)確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制對策。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風(fēng)險則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險、分配風(fēng)險等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風(fēng)險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風(fēng)險類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根源，籌資風(fēng)險體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險的后果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風(fēng)險控制的具體對策

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策

在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)、地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。

在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制。首先，應(yīng)實施“防范+控制”的財務(wù)風(fēng)險控制原則。

在項目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分?jǐn)傎M用的方式縮減實際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、降低風(fēng)險。

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篇9

1房地產(chǎn)項目營運(yùn)期不規(guī)范，造成水污染

開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候為了節(jié)省成本、加快工程項目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級智能型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，有深層的地下停車場，卻忽略了對地下水的保護(hù)。當(dāng)房地產(chǎn)項目投入使用的時候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產(chǎn)商沒有進(jìn)行污水處理，將會造成城市的水污染日益嚴(yán)重。

2空氣污染物

在施工的過程中，對于挖掘、堆放、回填和清運(yùn)這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運(yùn)過程造成施工現(xiàn)場大氣中揚(yáng)塵高于其它地區(qū)。開發(fā)商沒有綜合系統(tǒng)效率顧及到最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，阻礙了物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛?cè)氍F(xiàn)場，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚(yáng)塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現(xiàn)場周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產(chǎn)投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質(zhì)量指標(biāo)下降。使到舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面都不能如人所求。

3光遮擋與光污染

在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產(chǎn)城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴(yán)重，還對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。

4房地產(chǎn)項目所有材料污染大

隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當(dāng)一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發(fā)性有機(jī)物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出。人們在家庭裝修中，希望房間美觀豪華，在購買高檔家裝材料的同時，卻輕視了家具和裝修材料對環(huán)境的污染。由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛，二次裝修造成的環(huán)境污染也日益增長。如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經(jīng)是在自身精簡的同時使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環(huán)境惡化。

5城市規(guī)劃不合理，開發(fā)商盲目追求利益

根據(jù)數(shù)據(jù)分析：2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%。高度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，選址上面臨嚴(yán)峻風(fēng)險?？鄢齼r格因素實際增長14.9%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1~11月份回落0.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發(fā)商盲目地加大開發(fā)程度，而國家政府部門遷就開發(fā)商，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)秩序十分混亂，造成了城市生態(tài)環(huán)境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規(guī)劃的綠化帶內(nèi)。一些落后地區(qū)急于發(fā)展，急于體現(xiàn)政績，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠(yuǎn)利益。將行政辦公樓建在了公園內(nèi)，將社會公益建筑建在居民樓內(nèi)，這林林總總的盲目城市規(guī)劃，盲目建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長遠(yuǎn)發(fā)展大計，不能堅持可持續(xù)發(fā)展的原則。

二、房地產(chǎn)開發(fā)對城市生態(tài)環(huán)境影響的對策

為了避免上述的多種房地產(chǎn)開發(fā)對城市的生態(tài)環(huán)境污染。國家政府應(yīng)該重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。使發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的同時，生態(tài)環(huán)境也得以改善。①在房地產(chǎn)的選址中要考慮慎重，顧及房地產(chǎn)的發(fā)展與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫的廢氣凈化。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。②房地產(chǎn)的開發(fā)要注重減少對空氣質(zhì)量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。③在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅持可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)原則，使到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長與城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù)相協(xié)調(diào)發(fā)展。營造在知識經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)的美好社會氛圍。

三、結(jié)束語

篇10

商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱“不動產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權(quán)與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求進(jìn)行土地規(guī)劃和房屋建設(shè)工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設(shè)，這種觀點實際錯誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)包括房屋建設(shè)在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營活動，亦包含著土地規(guī)劃等行為。據(jù)相關(guān)資料顯示，2012年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長，其發(fā)展態(tài)勢依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的存在的風(fēng)險并進(jìn)行研究，這個課題是有現(xiàn)實意義的。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的風(fēng)險

為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的風(fēng)險，本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)的特點對其進(jìn)行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要具有以下5方面的特性與風(fēng)險：1.不確定性商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)是依法取得土地使用權(quán)后進(jìn)行的土地規(guī)劃與房屋建設(shè)的工作，整個工程是建立在城市規(guī)劃、項目規(guī)劃的基礎(chǔ)上，其最大的特點便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預(yù)測需求進(jìn)行建設(shè)，在現(xiàn)有階段很難準(zhǔn)確預(yù)測未來行業(yè)走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)的不確定性便會給整個管理工作帶來風(fēng)險。2.固定性商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設(shè)周邊固定

環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的工作。3.投資金額大商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權(quán)的購買、土地規(guī)劃、房屋建設(shè)等多個步驟，涉及招標(biāo)、實地測量、風(fēng)險預(yù)測等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈。4.回報周期長商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設(shè)必須經(jīng)過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環(huán)節(jié)，建設(shè)周期長，導(dǎo)致開發(fā)商不能短時間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。5.易被影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進(jìn)行，它需要在露天土地上進(jìn)行。東南沿海臺風(fēng)多，降水大，北方地區(qū)風(fēng)沙大，霧霾嚴(yán)重，可見度低，各種環(huán)境變化都會影響開發(fā)建設(shè)的過程，這也導(dǎo)致其變數(shù)大的風(fēng)險問題。

四、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的研究意義

商業(yè)房地產(chǎn)的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風(fēng)險，進(jìn)行風(fēng)險管控能有效減少風(fēng)險，提高產(chǎn)業(yè)效益。進(jìn)一步細(xì)分風(fēng)險類別可劃分為微觀風(fēng)險與宏觀風(fēng)險，微觀風(fēng)險指規(guī)劃區(qū)域土地價格變動情況、區(qū)域建設(shè)與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財務(wù)問題，宏觀風(fēng)險指整體金融環(huán)境的變化、國家政策的實行等。進(jìn)行風(fēng)險管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟(jì)大局，及時進(jìn)行建設(shè)方案的調(diào)整。具體來說，進(jìn)行風(fēng)險管控有以下4大方面的研究目的：1.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，保證項目開發(fā)與管理的水平，推進(jìn)管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。2.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，改變原有被動接受風(fēng)險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發(fā)建設(shè)的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。3.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，提高開發(fā)商整體的風(fēng)險意識，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險-應(yīng)對機(jī)制”。4.進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風(fēng)險管控，增強(qiáng)開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)其行業(yè)競爭力的增長。

五、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的問題

1.市場存在不正當(dāng)競爭經(jīng)濟(jì)的快速增長帶動商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生震動了整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)市場中不正當(dāng)競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發(fā)整個商業(yè)房地產(chǎn)市場的價格危機(jī)；為縮短房屋開發(fā)建設(shè)周期，未經(jīng)過檢測便將存在危險隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進(jìn)行建設(shè)等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進(jìn)行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風(fēng)險管控需重點關(guān)注的問題。2.風(fēng)險管控方式簡單為更好地謀取利益，大量投資商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資金與開發(fā)面積都不斷擴(kuò)大，但整個風(fēng)險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權(quán)———形成開發(fā)公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業(yè)并不注重風(fēng)險的檢測與管控，內(nèi)部管理盲目化，內(nèi)外風(fēng)險因子都將摧毀商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的野心。不確定風(fēng)險因素的增加，帶動商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理難度加大，但大部分商業(yè)房地產(chǎn)商并未關(guān)注風(fēng)險管理的重要作用，企業(yè)抵御風(fēng)險能力薄弱。3.風(fēng)險識別水平低我國最早重視風(fēng)險管理理論，進(jìn)行風(fēng)險管控是在20世紀(jì)80年代的土木工程管理過程中。后來風(fēng)險管理理論涉及到方方面面，包括了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，但相比西方健全的風(fēng)險識別與管理模式，我國風(fēng)險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業(yè)發(fā)生變化，整個風(fēng)險管控機(jī)制并不能對此立刻反應(yīng)，馬上做出相應(yīng)的應(yīng)對方案，這將導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)融資難、成本上升的問題。4.項目決策盲目化民營企業(yè)是我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的主要組成部分，民營性決定此類開發(fā)商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發(fā)前期的決策調(diào)查。缺少相關(guān)的市場調(diào)研，主觀進(jìn)行項目決策，企業(yè)的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預(yù)測或過于悲觀的市場需求預(yù)測的基礎(chǔ)上，易導(dǎo)致項目決策的盲目性。這種缺少相應(yīng)的市場調(diào)研，盡管省下了市場調(diào)研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導(dǎo)錯誤的建設(shè)工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。5.業(yè)務(wù)流程混亂性商業(yè)房地產(chǎn)管理過程中存在業(yè)務(wù)流程混亂的問題，這主要體現(xiàn)在前身為國有性質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。這類前身為國有亦或官辦性質(zhì)的企業(yè)，由于受到規(guī)?；芸兀_發(fā)資金來源穩(wěn)定，整體對風(fēng)險把握能力差，企業(yè)內(nèi)部門類不全，部門協(xié)調(diào)性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責(zé)任意識不強(qiáng)，一旦這類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，便會出現(xiàn)業(yè)務(wù)流程混亂，管理水平低下，資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。6.監(jiān)管機(jī)制形式化我國出臺了《保險法》與《擔(dān)保法》兩部法律文件來保障商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的安全性，盡管商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理的風(fēng)險可以經(jīng)由擔(dān)保與保險來規(guī)避，但這兩部法律并沒有提及細(xì)節(jié)對于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的內(nèi)容，風(fēng)險擔(dān)保主要針對自然災(zāi)害等威脅，風(fēng)險轉(zhuǎn)移與保障存在片面性，整個監(jiān)管機(jī)制過于形式化。7.建設(shè)資金來源單一大部分商業(yè)房地產(chǎn)商的資金主要依靠企業(yè)向銀行貸款實現(xiàn)，資金籌集方式單一，一旦開發(fā)商的企業(yè)信譽(yù)下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發(fā)生，企業(yè)的融資易出現(xiàn)困難，建設(shè)流程受資金制約而中止。關(guān)注企業(yè)融資方式，擴(kuò)展融資渠道是減少建設(shè)風(fēng)險的途徑之一。

六、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序與原則

1.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的程序商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控包含在整個項目建設(shè)的工程中，項目定位、項目投資風(fēng)險、項目質(zhì)量風(fēng)險、合約執(zhí)行力風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等。從開發(fā)商定位建設(shè)工程開始到后期維護(hù)都屬于風(fēng)險管控的范疇，以合約執(zhí)行進(jìn)行風(fēng)險分析，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目涉及勘察、圖紙設(shè)計、招標(biāo)、購房等多種合約的簽訂與執(zhí)行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執(zhí)行過程出現(xiàn)問題，將給后期商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)造成難題。因此，注重確定項目程序的風(fēng)險預(yù)測與應(yīng)對機(jī)制，有利于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理有序進(jìn)行。2.商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控的原則商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險管控涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的各個方面，要想更好預(yù)測、分析、掌控風(fēng)險，就必須堅持以下3大原則：（1）以市場需求為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)與管理是一種規(guī)劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規(guī)避風(fēng)險，就必須進(jìn)行全面市場調(diào)研，包括弄清商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有規(guī)模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發(fā)商僅憑臆斷進(jìn)行決策，就可能建設(shè)出不符合市場需求的房屋，多數(shù)爛尾樓、滯銷樓因此產(chǎn)生。（2）以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項目不斷發(fā)展的技術(shù)推動商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現(xiàn)在技術(shù)革命帶動建設(shè)方式的改變，搜集信息資料通過網(wǎng)絡(luò)媒介進(jìn)行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應(yīng)測量儀器進(jìn)行，不僅大量縮減時間，而且減少企業(yè)成本。以技術(shù)創(chuàng)新為依托進(jìn)行項目建設(shè)，需開發(fā)商著眼技術(shù)創(chuàng)新，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行項目建設(shè)工作。（3）以提高人才素質(zhì)為發(fā)展目標(biāo)以培養(yǎng)人才為目標(biāo)為發(fā)展目標(biāo)，是從提高開發(fā)商管理水平與預(yù)防風(fēng)險的角度進(jìn)行考量，通過提高人才素質(zhì)，能更好地實行企業(yè)計劃安排，完善企業(yè)監(jiān)管工作，提高開發(fā)商的工作效益。開發(fā)商要想提高企業(yè)人才素質(zhì)，可以通過完善企業(yè)人才管理機(jī)制，健全風(fēng)險預(yù)測培訓(xùn)機(jī)制，培訓(xùn)企業(yè)人才的風(fēng)險意識來提高現(xiàn)有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機(jī)制來保證新入職員工的素質(zhì)水平，提高整體素質(zhì)要求。

七、結(jié)論