導語：如何才能寫好一篇房地產市場建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、未來一年房地產市場將大幅調整

目前,國家出臺的調控政策對房地產市場已產生較大影響。1―6月全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1―5月回落7.1個百分點,比1―4月回落17.4個百分點。其中,6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米,下降3.2%。房地產市場周期波動規(guī)律表明,銷量變化是房地產市場調整的領先指標,在銷量下降3―6個月后,房地產投資和房價也將隨之出現(xiàn)調整。如果現(xiàn)行調控政策一直持續(xù),預計2010年下半年到2011年上半年房地產市場將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調整狀況。

《通知》出臺后,由于對二套房開始實行嚴格的信貸政策,這不僅會打壓投資投機性需求,客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求,受此影響,預計未來一段時期商品房銷售面積將持續(xù)回落,三季度銷售面積同比降幅將會加大,預計到9月底或10月份,商品房累計銷售面積將出現(xiàn)負增長。

房地產開發(fā)投資狀況主要受房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響,對房地產開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預示著房地產開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取的資金在短期內也并不樂觀,綜合考慮兩方面影響,預計從四季度開始,房地產開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力,并會因此而放緩開發(fā)進度,投資增速將開始回落,2011年上半年,房地產開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

商品房價格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產開發(fā)企業(yè)的資金狀況,只有在市場供大于求、房地產開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下,商品房(新房)價格才可能出現(xiàn)實質性的調整。今年前幾個月,房地產市場供求總體處于緊平衡狀態(tài),而2009年商品房銷量的大幅增長和價格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平,這也是為什么調控政策出臺后,雖然銷量下降,但新房價格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長,銷售面積在快速回落,受此影響,從下半年開始,市場供求形勢將開始發(fā)生變化,短期內房地產開發(fā)投資的增加和資金來源的減少,預示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力,這也預示著新房價格的實質性調整將出現(xiàn)在四季度,2011年上半年價格調整壓力將可能進一步加大。

二、房地產市場調整的理想模式

目前,我國正處于城市化加速期,未來10年我國城市化率有望年均提高1個百分點左右,即每年需要為1300萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經過多年的快速發(fā)展,雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米,但在結構、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時,我國住房建設中有相當大的比例是通過拆舊建新實現(xiàn)的,這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,新建住房總量還要更大一些。總體看,未來10年,我國仍需要房地產市場保持持續(xù)較快發(fā)展。

2003年以來,針對部分城市房價上漲過快等問題,我國一直對房地產市場進行調控,在保障房地產市場平穩(wěn)運行、抑制房價過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到,到目前為止,房地產市場大幅波動的狀況并未改變,特別是2007年以來,房地產市場呈現(xiàn)出大起大落的特征,保證房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。

受經濟波動、利率變化等因素影響,房地產市場出現(xiàn)周期性波動是正常的。但如果房地產市場在短時期內反復出現(xiàn)大幅波動則表明市場運行存在較大問題,這不僅不利于房地產市場自身的持續(xù)健康發(fā)展,也會對宏觀經濟的穩(wěn)定運行帶來較大沖擊。因此,必須盡快改變市場大幅波動狀況,尋找一種市場調整的理想模式。

滿足居民的居住需求是房地產市場持續(xù)發(fā)展的根本動力,而保證房地產市場的平穩(wěn)運行則是市場持續(xù)健康發(fā)展的基礎?；诖?需要將絕大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產市場發(fā)展的首要目標,將保持房地產市場平穩(wěn)運行作為調控目標,在此基礎上,統(tǒng)籌考慮居民購房支付能力、房價、銷售量、房地產投資等主要監(jiān)測指標變化,確保在未來10年左右的時期內,房價能夠在合理的水平上正常波動,使銷售量和房地產投資穩(wěn)定增長。

三、政策建議

保證房地產市場平穩(wěn)運行的關鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調控房地產市場的供求方面還存在一定缺陷,為避免房地產市場再次出現(xiàn)大幅波動的情況,本文建議應進一步完善相關政策,以保障房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展。

第一,對改善型需求和投資投機性需求作出明確界定,鼓勵改善型需求,進一步抑制投資投機性需求。假定購房人群年齡集中在20―64歲區(qū)間,首次置業(yè)的年齡集中在20―34歲,根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷首次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1/3左右,而二次以上購房的比例在2/3左右。在二次以上購房的群體中,大部分屬于改善型(賣舊買新或新購買一處房產,但最多同時擁有兩套住房),也會有一定比例的投資投機性需求。由于目前在政策上并未對改善型需求和投資投機性需求進行準確區(qū)分,在對需求進行調控時,出臺的政策要么是同時鼓勵兩種需求,要么是同時抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動,進而造成房地產市場需求的大幅波動。由于改善型需求也是自住型需求,與投資投機性需求具有本質差別,不管是為了持續(xù)改善居民住房條件,鼓勵梯度消費,還是為了房地產市場的穩(wěn)定運行,都要求進一步明確改善型需求和投資投機性需求的劃分標準,在此基礎上,對改善型需求和投資投機性需求實行差別化政策?？紤]到政策的可操作性,建議將個人在購房后同時最多擁有兩套住房界定為改善型需求,而將購房后同時擁有三套及三套以上住房界定為投資投機性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機性需求的基礎上,宜盡快放寬對改善型需求的限制政策,不再對屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率,貸款利率恢復到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定,同時根據(jù)改善型需求的特點繼續(xù)執(zhí)行高首付政策。由于投資投機性需求對市場的負面沖擊較大,建議進一步加大對投資投機性需求的抑制力度,對北京等投資投機性需求比例較高的部分城市,要出臺具體政策嚴格限制投資投機性購房,如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的界定為非常住人口)購房,在個人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下,不允許購買第三套及以上住房,防止少數(shù)個人或機構憑借資金優(yōu)勢大量進行投資投機性購房,干擾市場的正常運行。

第二,實行穩(wěn)定的住房金融政策,防止住房金融政策頻繁調整對房地產市場需求的沖擊。目前居民購買住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款,首付、利率等金融政策的變化會直接帶來居民購房能力的變化。2007年四季度以來,我國對購房首付和利率政策進行了幾次調整,特別是在住房貸款利率方面先后實行過1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅變化直接影響到居民購房能力的變化,并進而影響到市場需求的大幅變化。為保障房地產市場的平穩(wěn)運行,建議不宜頻繁調整首付政策,可根據(jù)物價和宏觀經濟運行情況及時調整基準利率,但不宜對住房金融利率政策實行頻繁大幅調整,而應長期實行中性的住房金融利率政策。

篇2

關鍵詞：南昌市；房地產市場；泡沫

中圖分類號：F127.56　文獻標識碼：A　文章編號：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地產泡沫及其成因

美國著名經濟學家Charles P.Kindleberger認為：房地產泡沫可以理解為房地產價格在一個連續(xù)的過程中保持持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者――隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。簡言之，房地產泡沫就是房地產由于過度投機而產生虛偽的需求從而使房地產的價格虛高。

一般來說，房地產泡沫的成因，主要有以下三個方面。

(一)土地稀缺

眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性，與其他生產要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業(yè)單位的生產生活等切身利益息息相關。由于土地的有限性，且房地產兼有資產和消費品兩重性，從而使人們對房地產價格的上漲存在著很樂觀的預期，導致土地價格的上揚，從而使房地產價格偏離資產的實際價值，為泡沫的生成提供了基礎條件。

(二)投機需求膨脹

投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。而市場上總有一批從眾參與者，他們沒有足夠的信息來源，也觀測不到準確的信息，他們對未來預期的形成主要依賴于市場上其他人的行為來選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導致當有少數(shù)人預期房價上升而購房投資時，有更多的人也會增加對房地產的投機需求，使房地產的價格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。

(三)過度放貸

金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。由于房地產價值量大的特點，房地產泡沫能否出現(xiàn)，一個根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，大量銀行資金的介入，進一步地加劇了房地產價格的膨脹和泡沫的產生。

(四)投資渠道狹窄

隨著南昌市經濟發(fā)展，市民手中積累了一些財富，讓這些資金保值增值是他們日思夜想的問題。老百姓的資金沒有地方投資，錢放在銀行儲蓄，大家不甘心，因為相對于通貨膨脹來說，利率很低。目前，南昌市實體經濟的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國有資本在壟斷，民間資本難以進入。由于實體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機的影響行業(yè)利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對于股市，房地產這種固定資產更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產市場。

二、房地產泡沫的危害

(一)造成經濟結構失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業(yè)集聚，意味著生產性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必需的資金。但每個行業(yè)都是社會必不可少的，而且作為經濟發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產一個行業(yè)。房地產只是一個階段經濟發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時龍頭作用顯著；然而房地產不可能成為永遠的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經濟、社會健康發(fā)展的禍首。房地產泡沫把經濟發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國香港、美國、迪拜等房地產泡沫帶來的嚴重經濟危機。

(二)導致金融危機

房地產業(yè)與銀行的關系非常密切，這主要是由房地產業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。房地產泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產驟然增高風險，而一些需要資金的生產企業(yè)貸款大量減少，長此下去，隨著房地產泡沫的破裂，銀行也將風險大增，危害國家的金融安全，并引起連鎖反應。比如2008年美國房地產次貸危機引發(fā)的全球金融危機。

(三)引發(fā)政治和社會危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實際收入下降。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業(yè)部門陷入困境，進入經濟危機的惡性循環(huán)。在經濟危機下，犯罪案件會激增。馬來西亞1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機將逐漸加劇。

三、南昌市房地產市場泡沫分析

目前，判斷房地產市場是否存在泡沫，國際上通用的指標有房價增長率與GDP增長率之比、房地產投資額與固定資產投資額之比、房價收入比、租售比。其他的一些指標還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運用房價上升幅度與GDP增幅之比、房地產投資額與固定資產投資額之比、房價收入比三項指標，采用數(shù)據(jù)對比法來分析評價南昌市房地產市場2007年至2010年期間的泡沫問題，并提出一些對策建議，希望有助于南昌市房地產市場的健康發(fā)展。

(一)房價增長率與GDP增長率之比

房價上升幅度與GDP增幅之比是測量房地產相對于實體經濟(GDP)增長速度的動態(tài)相對指標。GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費的商品和勞務的實際增長程度。其中，該年的當年價國內生產總值與該年不變價國內生產總值的比值，即為國內生產總值平減指數(shù)，既反映了私人消費品，也反映了公共部門、生產資料和成本、進出口商品和勞務的價格變動程度，比一般的物價指數(shù)吏綜合。房屋及相關的建材等行業(yè)的商品和勞務作為其中一部分，其價格走勢當然與國內生產總值平減指數(shù)具有相當?shù)囊恢滦?。房價增長幅度與GDP增長速度的對比度，經常被人們作為房地產泡沫的判斷尺度。該指標值越大，房地產泡沫的程度就越大；一般認為，當房價上漲幅度是

GDP增幅的2倍以上時，認為房價很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長速度不超過后者，就可以認為不存在房地產泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價格的上漲率與反映全部商品及勞務價格變動的GDP平減指數(shù)比照，就可以測定房地產在全部商品體系中價格的走向，從而為房地產業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。

2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價格計算同比增長15.5%，房屋均價為4256.8元/m2，房價增長率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價格計算同比增長15%，房屋均價為4990元/m2，房價增長率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價格計算同比增長13.1%，房屋均價為4645元/m2，房價增長率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價格計算同比增長14%，房屋均價為5573元/m2，房價增長率為19.98%?？梢杂嬎愠?，南昌市2007年房價增長率與GDP增長率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標來看，都未達到“2”的警戒線，說明南昌市房地產投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內的。但我們也看到，除了2009年因國家政策對房地產市場的宏觀調控及全球金融危機的影響，房價出現(xiàn)負增長外，其他各年房價上漲速度都超過了GDP增長速度，且呈增速加快態(tài)勢，這說明南昌房地產市場出現(xiàn)一定的過熱現(xiàn)象。

(二)房地產投資額與固定資產投資額之比

房地產投資額與固定資產投資額之比。這一指標可以反映用于房地產業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會固定資產投資額的比例，用來說明某一地區(qū)當年有多少資金投入到房地產業(yè)。國際公認是不宜超討10%。

2007年，南昌市房地產投資額為125.6億元，投資增長率為13.4%，固定資產投資總額為809.92億元，增長率為26.23%：2008年，南昌市房地產投資額為163.3億元，投資增長率為30%，固定資產投資總額為1086.05億元，增長率為34.09%：2009年，南昌市房地產投資額為198.25億元，投資增長率為21.4%，固定資產投資總額為1464.9億元，增長率為34.88%；2010年南昌市房地產投資總額為230.15億元，投資增長率為16.1%，固定資產投資總額為1935.6億元，增長率為32%，可以算出2007年南昌市房地產投資額與固定資產投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個結果可以看出，該比例超過了國際公認是否存在泡沫的臨界點10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產投資額與固定資產投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢的，說明還沒有出現(xiàn)全局性的房地產泡沫現(xiàn)象。

(三)房價收入比

房價收入比是指城市的平均住房價格與每戶家庭可支配收入之比。房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔能力，比值越高，支付能力就越低。國際比較通行的說法認為，房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。

從表2可以計算出南昌市2007年的房價收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個結果可以看出，南昌市商品房房價收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說明南昌市房地產市場存在著一定的泡沫。

四、南昌市房地產市場未來發(fā)展的建議

通過對南昌市房地產泡沫指標的數(shù)據(jù)對比分析，我們認為：近年來，南昌市房地產市場已經出現(xiàn)了輕度泡沫。結合上述對南昌市房地產市場的分析，就未來南昌市房地產市場健康發(fā)展，提出幾點建議。

(一)完善住房供應體系，加快南昌市保障性住房建設步伐

按照“政府保障基本需求，市場提高住房水平”的思路，擴大有效供給，加快保障性住房建設的步伐。在保障性住房的建設方式上，南昌市應將經濟適用住房和廉租住房的建設向更加合理化和人性化方向推進。一要合理規(guī)劃商品房建設用地范圍，不應在離市中心較遠的位置建設經濟適用住房，這樣是變相的拉平房價，使得經濟適用住房的價格和周邊商品房價格持平。而應在配套設施較為齊全的區(qū)域建設保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時期，未來，部分進城務工農民和城市低收入家庭的住房問題將日益嚴峻，他們沒有能力去支付房價和銀行貸款利率，只能靠租房來解決問題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進城務工農民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加強南昌市房地產市場監(jiān)管，保證市場運行的穩(wěn)定性

政府應抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。加強對南昌市商品住房預售行為的監(jiān)管，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度，對開發(fā)商限期生產、限價銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售，銷售的價格不得超過申報價格。以控制價格短期內的波動變化，確保房地產銷售的市場秩序。

(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機性購房需求

近期，國家采取了嚴厲的房地產調控政策，房地產企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會導致投資在房地產市場中的資金突然減少，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應減少，這樣的結果可能會導致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應隨著國家宏觀調控的政策而急劇減少房貸額，而應采取逐漸遞減的方式進行，從而維護南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關注放貸對象的信用等級，認真核實貸款申請人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購買住房貸款風險也會立刻顯現(xiàn)出來。信貸政策的收緊與成本的提高會限制投機購房需求。

(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道

南昌市應該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營企業(yè)可以進入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎設施建設、金融、旅游等，通過改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進入實體行業(yè)，讓投資實業(yè)經濟的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導擁積在房地產市場的資金，維持房地產市場健康發(fā)展。

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[7]南昌市統(tǒng)計局，nctj.省略

篇3

一

1．房地產投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現(xiàn)。發(fā)展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉變。對于中國這樣一個人口眾多的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模尤為重要。近些年，全球經濟增速放緩，我國經濟一直保持7％―8％的高增長率，其中投資貢獻率高達3．6％左右。在國內產業(yè)結構的調整中，房地產投資占固定資產投資的比重逐步上升，彌補了傳統(tǒng)產業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從房地產持續(xù)投資熱點的分布來看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導的大城市群，客觀地講，這些地區(qū)房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。這些地帶是中國經濟增長最快的地區(qū)，經濟的發(fā)展，居民收入水平的提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產投資就不可能持續(xù)增長。那么，我國的房地產投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐?我認為，當前的房地產熱主要是需求拉動的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升。對于空置率，我們要做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少?以住宅為例，我國房地產開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區(qū)經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當?shù)胤康禺a業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的1／7，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

3．房價快速上漲，炒房圈地熱，成為房地產業(yè)發(fā)展的隱憂。近幾年，全國一些大中城市的房屋銷售價格快速上漲，漲幅超前。面對節(jié)節(jié)攀升的房價，廣大百姓找不到自己能負擔得起的住房。

實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規(guī)范，炒房圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多投機商借“舊城改造”之機忙著炒房圈地，房價經多次轉手越抬越高，這些投機商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地熱對房地產業(yè)的發(fā)展可以說是殆害長遠。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房價上漲過快超過廣大百姓可接受的程度，那么，就會對社會安定、經濟發(fā)展、吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才產生不利影響。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發(fā)展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎?

目前國家已出臺了多項政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房價，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實質性作用，還需繼續(xù)觀察。

4．房地產信貸發(fā)展，有喜也有憂。房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環(huán)。

從房地產開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：房地產開發(fā)企業(yè)的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產泡沫、金融風險?在現(xiàn)代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量(壞賬率)、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞金融危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30％～40％，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15％～20％，不良資產率僅為3％，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6％～10％，不良貸款率高達22％，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高不下的情況下，個人住房信貸和房地產企業(yè)貸款在銀行資產中應占多大的份額才有利于優(yōu)化資產結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量?這些都是亟待解決的問題。

二

當前，我國房地產業(yè)潛在的風險不在總量在結構，不在速度在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據(jù)房地產泡沫的生成機理，我認為，防范房地產泡沫應采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規(guī)范土地市場。中國的房地產行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。表面上看起來，全

國房地產企業(yè)已超過4萬家，是個充分競爭的行業(yè)，但由于房地產業(yè)的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉讓流入了房地產企業(yè)。盡管從前年下半年開始土地市場引入了競價機制，但由于競價拍賣機制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產企業(yè)對地價的預期，使壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，并且不斷把這種壟斷價格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產品的房子，價格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區(qū)經濟長遠發(fā)展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現(xiàn)國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰(政府或其他企事業(yè)單位)，土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業(yè)的資質，以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結構、規(guī)劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對違規(guī)違紀者給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

2．靈活運用利率、完善稅收政策，調控房地產市場，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產熱，一定程度是在政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅，有利于抑制奢靡之風，而將有限和寶貴的資源用在實現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。

房地產行業(yè)的偷稅漏稅行為已相當嚴重，相當一部分房地產企業(yè)會計核算不規(guī)范，納稅意識薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務稽查人員均發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)的大肆偷漏稅問題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產企業(yè)的偷稅問題已經相當嚴重。業(yè)內人士認為，房地產企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然成了企業(yè)的利潤。一方面是房地產行業(yè)的高額利潤，另一方面卻是大肆偷漏國家稅款，解決房地產行業(yè)的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產金融體制，防患于未然。我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業(yè)務，從外部環(huán)境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊和多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，個人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產的18％，占抵押銀行資產的50％，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態(tài)追蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業(yè)應從基礎設施建設人手，提高自身抵御金融風險能力；金融監(jiān)管部門應從制度建設人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才有利于房地產業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇4

【關鍵詞】保障性住房；房地產市場；措施建議

近年來，我國房地產市場蓬勃發(fā)展，日趨成為國家經濟的主導產業(yè)，不僅改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，同時促進經濟增長擴大就業(yè)。但在房地產市場帶動經濟增長的同時也產生了諸多社會問題，高額房價讓很多家庭望而興嘆；供不應求的住房無法滿足當前群眾的住房需求。為解決以上問題，國家將保障性住房的建設提上日程并越來越重視住房保障制度的實現(xiàn)及完善。大規(guī)模發(fā)展保障性住房的政策也會對當前的房地產市場產生深遠影響。本文將以我國當前房地產市場現(xiàn)狀為背景，深入研究我國保障性住房建設及相關制度運行機制及作用，深入分析保障性住房政策與房地產市場之間的關系，提出完善保障性住房體系促進房地產市場健康發(fā)展的有效建議。

一、我國保障性住房的發(fā)展

保障性住房制度是一個國家社會保障制度的重要組成部分，指的是在市場經濟條件下，政府要實施一些特殊的幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不僅是實現(xiàn)政府宏觀調控的目標，更是為了改善中低收入居民的住房條件，調整住宅市場消費結構，促進經濟發(fā)展和穩(wěn)定。當前，我國保障性住房制度體系主要包括廉租房制度、經濟適用房制度、兩限房制度、公租房制度以及住房公積金制度。保障性住房制度的建立，不僅能夠在政策上對低收入住房困難群體實施特殊性保護，也有利于對中低收入家庭來實施普遍性住房保障。并且從政策角度加大了保障性住房的供給，改善房地產市場供給現(xiàn)狀，遏制宅市場價格過快增長的惡性趨勢，促進經濟發(fā)展，維護社會穩(wěn)定。

二、我國保障性住房制度對房地產市場的影響

（一）加快建設和完善住房保障體系

盡管我國房屋供應量較大，但是房價始終處于一個居高不下的位置，而且眾多人口中以中低收入群體為主，所以沒有能力購買住房還是主要現(xiàn)象。而保障性住房制度的出臺，能夠為普通民眾提供大量住房，滿足中低收入群體的住房需求。并且有利于推進廉租房。經濟適用房，公共租賃房等保障性住房的建設，完善中國社會保障中保障性住房制度的建設。

（二）有利于穩(wěn)定房地產投資的增長

受到近年來金融市場的影響，許多面臨著經營困境的企業(yè)紛紛將大量資金投入了看似繁榮的房地產投資。使得房地產領域越來越熱，房地產泡沫越來越大，房價持續(xù)居高不下，越來越多的居民只能望房興嘆。而保障性住房制度的提出，能夠在一定程度上抑制住房地產市場持續(xù)過熱的態(tài)勢，減少商品住房的增長，提升對保障性住房的資金投入，改善住房房價的上漲態(tài)勢，保障中低收入家庭的住房權利。

（三）影響房地產房地產供求關系

保障性住房的購買者也是屬于房地產市場普通商品房的購買群體之一。當政府對保障性住房如經濟適用房或者廉租房建設力度加大之后，這一部分群體就會從普通商品房購買者的大部隊中脫離出來，即購買普通商品房的需求被大量分流。同時，由于保障性住房建設的加大也使房地產企業(yè)對不得不在規(guī)劃土地使用時將計劃內用于普通商品房的土地分撥給保障性住房建設，這就在一定程度上也減少了普通商品房的供給量。

（四）對房地產價格造成影響

近年來，政府多次出臺政策措施來控制房地產市場價格一路高歌的局面，但總是收效甚微。正如上文所說，保障性住房特別是經濟適用房，會在一定程度上分流普通商品房市場的需求。需求降低意味著價格降溫。換句話說就是加大保障性住房建設的力度，會在一定程度上抑制持續(xù)高漲的房地產住房的價格。

三、完善我國保障性住房制度的相關建議

（一）強化政府對保障性住房的管理

各級政府都要充分認識到穩(wěn)定房價和住房保障的責任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進一步通過相關政策措施強化城市政府在穩(wěn)定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題中的責任，嚴格管理房地產市場特別是保障性住房市場的發(fā)展，增加保障性住房德有效供給，促進房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）加大保障性住房建設

各級政府要明確自己對于保障性住房建設的任務目標。要在最初環(huán)節(jié)就提高住房建設項目的審批效率特別是要加快對保障性住房和普通商品住房的用地、規(guī)劃、開工建設等審批速度。同時要督促并加快所有保障性住房建設任務的完成，特別是一些續(xù)建項目建設的進度，盡快形成有效供應。并且各級政府要加大保障性住房的相關資金支持力度，切實為所需項目提供建設資金，及時足額到位，保障住房建設。

（三）嚴格房地產市場運營及監(jiān)督

首先要規(guī)范房地產市場主體行為，如房地產開發(fā)、中介、物業(yè)服務的行為，建立健全房地產市場監(jiān)管體系，完善房地產企業(yè)考核制度和市場準入清出機制。同時強化商品房銷售監(jiān)管，加強商品房銷售審批與監(jiān)管力度，嚴格按照商品房銷售許可制度執(zhí)行，只要不具備商品房預售條件的項目，堅決不予以合法《商品房預售許可證》。其次完善信息披露制度，加快房地產市場信息系統(tǒng)建設和聯(lián)網工作。各級正方要及時通過網絡房地產調控等政策手段，公布住房建設計劃，項目供求及地價房價變動等信息。

四、結語

在注重保障性住房建設的同時，也要重視保障性住房與商品住房的協(xié)調發(fā)展。積極發(fā)揮政府和市場這“兩只手”的雙重作用，引導住房理性消費，增強房價調控力度，加快保障性住房建設，改革并且促進房地產市場健康穩(wěn)定地發(fā)展。

參考文獻：

[1]李剛.保障性住房對房地產業(yè)的影響[J].經濟研究，2011

篇5

一、統(tǒng)一思想，切實履行穩(wěn)定房價的職責

各縣（市、區(qū)）政府和各有關部門要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任，堅決貫徹執(zhí)行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》文件，繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通商品住房建設力度；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實年內開工建設保障性住房的目標任務。根據(jù)我市房地產市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施，進一步加強房地產市場調控。

二、強化調控，明確房價控制目標

為切實將我市房價控制在合理水平，根據(jù)我市經濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房價格控制目標是：商品住房銷售均價漲幅控制在上年度價格10%以內。由市發(fā)改部門牽頭，組織市國土、建設、規(guī)劃、金融、稅務、工商、審計、物價、房管等部門制定具體控制目標，報政府研究批準后公布實施。

三、加大保障性住房工作力度

市規(guī)劃、建設、房管等部門要繼續(xù)加大經濟適用房、限價房、廉租住房和城市東南部120萬平方米安置房建設力度，切實解決中低收入家庭和拆遷戶住房需求，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，確保完成全年計劃任務。繼續(xù)擴大住房保障制度覆蓋面，降低住房保障準入門檻。廉租住房保障對象收入條件為城鎮(zhèn)居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面積不足15平方米的城市低收入住房困難家庭；保障性住房保障對象收入條件在人均可支配收入平均線基礎上增加10%。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房。

四、嚴格住房用地供應管理

增加土地有效供應，今年我市商品住房用地供應計劃總量原則上不低于前2年年均實際供應量。市國土資源部門要認真落實保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求，加強對企業(yè)土地市場資格和資金來源的審查，依法查處閑置房地產用地和非法轉讓土地使用權的行為。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

五、加強稅收征管工作

稅務部門要嚴格執(zhí)行【2011】1號文件關于調整個人轉讓住房營業(yè)稅的規(guī)定，進一步采取措施，加強土地增值稅征管，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決杜絕“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策。

六、落實差別化住房信貸政策

各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行【2011】1號文件關于二套住房首付款比例和貸款利率的要求，實行嚴格的差別化利率。金融監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。

七、進一步加強房地產市場監(jiān)管

市房管和物價部門要密切關注商品房價格態(tài)勢，探索完善商品房價格監(jiān)督辦法，加強商品房預售監(jiān)督和市場監(jiān)測，進一步加大行政執(zhí)法和處罰力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為進行嚴肅查處。市工商部門要加強商品房合同監(jiān)管，會同房管部門加強房地產中介機構管理，組織開展專項整治，嚴格清理房地產市場存在的從事房地產經紀、房屋代售、租賃等業(yè)務的“三五中介”，規(guī)范中介市場秩序，推動房地產二級市場發(fā)展。

八、強化輿論引導

新聞媒體要開設專欄宣傳房地產市場調控和保障性住房工作，深入解讀政策措施，引導居民理性消費，為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

篇6

房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，也是經濟發(fā)展的先導產業(yè)。最近一個時期，各地各有關部門認真貫徹國家和省關于擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，制定落實促進房地產業(yè)發(fā)展的政策措施，取得了積極成效。但必須清醒地看到，目前我省房地產業(yè)特別是房地產市場仍面臨不少困難和問題。為進一步促進房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（〔*〕131號）精神，結合我省實際，現(xiàn)提出如下意見。

一、加大廉租住房建設力度。堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策支持力度，加快保障性住房建設。加快廉租住房籌集進度，提高從住房市場投資收購廉租住房的比例，鼓勵有條件的地區(qū)提前完成三年目標任務。各地要認真落實廉租住房保障資金，金融機構要加大對廉租住房投資收購和開發(fā)建設的支持力度，對各級住房保障管理部門投資收購廉租住房貸款給予利率優(yōu)惠。省財政繼續(xù)安排廉租住房專項補助資金，用于支持經濟薄弱地區(qū)廉租住房建設，對任務完成好的地區(qū)給予適當獎勵。

二、加快推進經濟適用住房建設。繼續(xù)認真落實經濟適用住房建設用地優(yōu)先供應政策和稅費減免政策，允許建設單位以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行對該項貸款優(yōu)先予以保障，利率在基準利率基礎上可下浮10％。各地可根據(jù)實際適當調整提高購買經濟適用住房城市低收入家庭人均收入標準。對不符合廉租住房和經濟適用住房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，各地要從實際出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。

三、全面實施城市危舊房（棚戶區(qū)）改造。把改造危舊房（棚戶區(qū)）作為改善困難群眾居住條件的重要舉措，進一步采取措施加以推進。到2010年底，基本完成城市重點片區(qū)危舊房（棚戶區(qū)）拆遷改造任務，使城市危舊房居民的住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善。認真落實城市危舊房（棚戶區(qū)）改造優(yōu)惠政策，對城市危舊房（棚戶區(qū)）改造免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，優(yōu)先安排危舊房改造中的低收入住房困難家庭購買經濟適用住房或租住廉租住房。城市危舊房改造片區(qū)的居民購買住房，優(yōu)先辦理住房公積金貸款。

四、鼓勵支持普通商品住房消費。對城市新增人口、新就業(yè)人群、拆遷安置戶的自住購房需求及其他人群的改善性住房需求，積極給予鼓勵支持。調整契稅適用稅率及標準，契稅稅率由4%調整為3%，其中個人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。進一步放寬住房公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住住房，暫不受面積、價格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款政策。

五、認真落實住房轉讓相關優(yōu)惠政策。進一步減輕購房者的經濟負擔，活躍商品房和二手房交易市場。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

六、合理調整商品住房供應結構。根據(jù)住房實際需求和住房建設規(guī)劃，科學確定年度住房建設規(guī)模、各類住房建設比例及項目布局。積極調整住房供應結構，通過信貸、稅收、土地政策和行政措施等，積極引導支持開發(fā)企業(yè)建設中小戶型、中低價位普通商品住房，增加其市場供應數(shù)量。科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序，保證房地產開發(fā)用地供應的持續(xù)和穩(wěn)定。進一步完善普通商品住房價格管理，暫停執(zhí)行核價要求，普通商品住房認定標準主要以容積率和套型面積為依據(jù)。

七、調整完善拆遷補償安置政策。堅持住房市場化基本方向，進一步健全市場化拆遷評估體系，全面建立以市場交易價格為參照系的拆遷評估制度。在充分尊重被拆遷群眾安置方式選擇權的基礎上，通過階段性增加貨幣化補償安置獎勵等政策，引導被拆遷群眾選擇貨幣化補償安置。商品住房市場供應比較充足、安置房尚未開工建設以及超期過渡被拆遷戶較多的城市，可通過市場招標采購普通商品住房，用于安置被拆遷家庭。

八、支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。保持合理的房地產開發(fā)投資規(guī)模，推動房地產市場持續(xù)發(fā)展。積極爭取開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道。加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務。對資金困難的在建項目，在保障資金安全前提下，可采取特殊信貸政策和措施，保障項目按期建成。

九、切實改善對房地產開發(fā)企業(yè)的服務。有針對性地制定政策措施，協(xié)調解決房地產開發(fā)企業(yè)遇到的困難，為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。對資金確有困難的開發(fā)企業(yè)，各類建設規(guī)費上交時間可適當延期。指導幫助企業(yè)根據(jù)市場變化調整項目規(guī)劃設計。加大對各類涉房企業(yè)經營和服務收費的清理力度，規(guī)范壟斷企業(yè)服務收費行為，降低房地產企業(yè)經營成本。

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二、增加中小套型中低價位商品房供應。新建項目應增加90平方米以下中小戶型結構比例。加快拆遷安置小區(qū)建設，安置房應以中小戶型為主。

三、支持新區(qū)開發(fā)建設。采取優(yōu)惠措施鼓勵在北部政務新區(qū)、南部新區(qū)、東部新區(qū)連片開發(fā)。興建大型專業(yè)市場的，免征50％城市基礎設施配套費。鼓勵建設多層或高層建筑，建筑樓層在六層以上的，每超過一層減征10％的基礎設施配套費，13層以上的，免征基礎設施配套費。

四、鼓勵農村人口向城市集聚。凡在小區(qū)購買成套商品住宅或購買商業(yè)用房一間以上的農村居民，其本人、配偶和直系親屬可登記為城市常住戶口，憑購房合同或房產證到房屋所在地公安派出所辦理落戶手續(xù)。對購房取得城城區(qū)常住戶口的，享受城市居民同等待遇，其子女納入城鎮(zhèn)居民義務教育，家庭納入城鎮(zhèn)居民社會保障。

五、建立健全覆蓋城鄉(xiāng)的住房公積金制度。從年1月開始，全縣城鄉(xiāng)財政供給單位一律建立住房公積金制度，所需經費由財政負擔。調整住房公積金貸款首付比例和貸款額度。公積金貸款首付比例下調為20％，貸款期限延長到20年,夫妻雙方符合條件的貸款最高限額上調為20萬元，夫妻一方符合條件的貸款最高限額上調為12萬元。夫妻雙方足額繳存住房公積金半年以上，或夫妻一方足額繳存公積金1年以上，或個人住房公積金帳戶余額在2000元以上，即可申請公積金貸款。

六、對貸款購買首套住房家庭人均住房面積未達到城城區(qū)居民平均住房水平的，購買第二套住房時，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。

七、增加購房補貼。自年12月1日起半年內，凡在城開發(fā)小區(qū)購買新建商品住房的，縣財政按所繳契稅100％給予一次性補貼；在城區(qū)購買二手住房的，縣財政按所繳契稅50％給予一次性補貼；在小區(qū)購買商業(yè)用房的，縣財政按所繳契稅25％給予一次性補貼。

八、鼓勵在舊城改造中推行房屋拆遷貨幣化安置，被拆遷人貨幣補償后在城區(qū)異地購買商品房的，享受被拆遷房屋等額面積的契稅減免優(yōu)惠；小高層和商業(yè)用房物業(yè)專項維修資金降低50％繳存。

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國家、省、市相繼出臺了多個房地產經濟宏觀調控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產業(yè)健康有序的發(fā)展，使住房供應結構更加合理，住房價格更加穩(wěn)定，有效的提高居民的居住水平和居住質量。目前，我縣的房地產市場仍然存在著中低價位中小戶型普通商品住房供應比重偏低，小區(qū)基礎設施建設滯后或不按規(guī)劃要求實施小區(qū)配套建設，住房價格增長較快，開發(fā)企業(yè)擅自預售商品房等各種問題。這些問題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調整住房供應結構，控制住房價格過快增長對于促進我縣房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展、縣域經濟的不斷增長、提高城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境和質量具有十分重要的作用。建設、國土、物價、金融等部門要把調整住房供應結構和穩(wěn)定住房價格工作納入到日常工作中，本著高度負責的態(tài)度，增強全局意識和責任意識，切實把國家、省、市各項房地產宏觀調控政策落到實處，合理配置資源，進一步推進我縣房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、科學規(guī)劃，做好住房建設規(guī)劃編制工作

國土資源、發(fā)展改革等部門要會同建設部門認真做好我縣中長期住房建設規(guī)劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經濟適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規(guī)劃編制過程中，要充分結合我縣規(guī)劃區(qū)內住房狀況調查結果，全面了解住房總量、結構狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設目標和住宅建設總體規(guī)模，特別是明后兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的短期建設目標和住房供應結構，并向社會公示。

三、加大項目審批力度，嚴格落實新建商品住房套型比例

新審批、新開工的單一房地產開發(fā)項目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比例必須達到70%以上，經濟適用住房竣工總量要達到上年度或當年城鎮(zhèn)住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過95平方米。建設主管部門要嚴格按照住房供應結構總體要求和單套住房建筑面積進行規(guī)劃管理，特別是對房地產開發(fā)項目建設審批前，要會同國土等部門對項目進行平面套型建設方案審核，并就套型結構和普通商品住房建設比例提出會審意見。對不符合要求的住宅項目，建設、國土等部門一律不予辦理相關手續(xù)。

四、合理規(guī)劃土地供應結構，優(yōu)先保證普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設用地供應

土地管理部門要認真落實國務院、省政府和市政府的文件精神，科學編制年度土地供應計劃，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應。普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房土地供應量不得低于年度居住用地供應總量的70%，其中經濟適用住房土地供用量應達到15%-20%。對普通商品住房建設項目，在供應土地之前，土地管理部門要會同規(guī)劃、房管等部門研究出讓方案。中低價位、中小套型普通商品住房項目土地供應要做到限套型、限房價，競地價、競房價的辦法公開確定土地使用者。建設、國土、物價等部門要加強聯(lián)系，密切配合，加大監(jiān)管力度，確保出讓合同約定的套型、房價落到實處。

五、嚴格住房轉讓營業(yè)稅和個人所得稅征管

對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。其他事項仍執(zhí)行省地方稅務局、省財政廳、省建設廳轉發(fā)的《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的規(guī)定。對個人轉讓住房所得，要嚴格按照《中華人民共和國個人所得稅法》和國家稅務總局印發(fā)的《關于個人住房轉讓所得稅有關問題的通知》征收個人所得稅。

六、認真執(zhí)行房地產信貸政策，加強和完善住房公積金管理

對項目資本金達不到35%等信貸條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。

按[2006]37號文件要求，從2006年6月1日起，各金融機構個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執(zhí)行首付款比例為20%的規(guī)定。為提高住房公積金個人住房貸款使用率，住房公積金個人住房抵押貸款仍執(zhí)行首付款不低于20%的規(guī)定。住房公積金管理部門要加大住房公積金管理力度，進一步落實重要事項備案制度、年度工作報告制度和會計報表報送制度，增強風險控制。進一步擴大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個人住房貸款惠及更多購建住房的職工。

七、加強拆遷管理，嚴格控制拆遷規(guī)模

進一步推進拆遷管理規(guī)范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強拆遷管理的同時，要認真編制舊城改造拆遷中長期規(guī)劃和年度計劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機地結合起來，堅決制止不切實際大拆大建的盲目行為，控制住房被動性需求的過快增長。對于不符合縣城總體規(guī)劃、未經縣規(guī)劃委員會批準的拆遷項目一律不予實施。對已明確具體建設項目、拆遷責任單位和拆遷范圍、規(guī)模的，要加快拆遷進度和裁決進度，保證拆遷計劃的按期完成。

八、進一步完善城鎮(zhèn)最低收入家庭保障制度，規(guī)范經濟適用住房、廉租住房和集資建房的管理

認真貫徹執(zhí)行國家、省、市文件精神，加快城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度建設，實現(xiàn)住房保障機構人員配置常設化、保障資金來源正?；?、工作程序規(guī)范化和管理手段的信息化。嚴格落實將住房保障資金列入財政預算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮(zhèn)最低收入住房保障制度的要求。財政部門要加大對住房保障工作的支持力度，形成穩(wěn)定的保障資金來源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房保障。嚴格執(zhí)行經濟適用住房、廉租住房管理的各項政策，擴大經濟適用住房和廉租住房的建設規(guī)模，土地管理部門要優(yōu)先保證經濟適用住房和廉租住房建設用地，切實完成國家、省、市規(guī)定的建設任務。

嚴格執(zhí)行《建設部、監(jiān)察部、國土資源部關于制止違規(guī)集資建房的通知》的相關規(guī)定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報經縣政府批準，必須符合我縣土地利用總體規(guī)劃和城市建設總體規(guī)劃，列入本年度經濟適用住房建設計劃和年度土地利用計劃，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象的審核嚴格按照經濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行，建成的住房不得在經審核供應對象之外銷售，同時停止審批黨政機關集資合作建房項目。建設、國土等部門要加強協(xié)作和監(jiān)督檢查力度，對違規(guī)批準實施集資建房的將嚴肅追究有關責任人的責任。

九、加大房地產市場整頓力度，規(guī)范開發(fā)企業(yè)經營行為

認真貫徹執(zhí)行《城市開發(fā)經營管理規(guī)定》、人民政府辦公室轉發(fā)的《市房管局、規(guī)劃局、國土局關于加強住宅與房地產開發(fā)建設管理的意見》的通知等文件精神，進一步加強和規(guī)范房地產開發(fā)經營管理，完善房地產開發(fā)項目“規(guī)委會”審批制度。

以建立誠信經營、規(guī)范有序的房地產市場秩序為目標，嚴格房地產開發(fā)企業(yè)、房屋中介機構的市場準入與清出機制，嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)項目備案制度、資本金制度和項目手冊制度，堅決杜絕無資質、借資質、出租資質或超越資質范圍從事房地產開發(fā)，虛假售房廣告，擅自預售商品房，哄抬房價，擅自改變規(guī)劃設計方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產開發(fā)經營等行為。建設、國土、物價、工商等部門要深入開展房地產市場秩序整頓工作，設立完善的違法違規(guī)行為舉報投訴機制，加大房地產市場監(jiān)管力度，依法查處各類違法違規(guī)行為。

十、加強市場監(jiān)測，建立健全房地產市場信息披露制度

建設、國土、物價、統(tǒng)計等部門要加強協(xié)作，定期組織召開聯(lián)席會議，研究房地產市場動態(tài)，建立信息共享機制。定期房地產市場信息，增加市場透明度，如建設用地情況、規(guī)劃許可情況、商品房預售情況、商品房價格情況、二手房交易量和交易價格情況等。同時房地產開發(fā)企業(yè)每月要將建設項目的進度、投資、銷售、價格、空置等情況以統(tǒng)計報表的形式上報相關部門，以便及時、準確的掌握各類房地產市場信息，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。

十一、全面貫徹建筑節(jié)能設計標準，做好建筑節(jié)能工作

認真貫徹落實《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》、《人民政府關于加強節(jié)能工作的決定》和建設廳關于貫徹《人民政府關于加強節(jié)能工作的決定》的實施意見等文件精神，積極推進“十一五”末新建民用建筑全部達到節(jié)能65%的標準，節(jié)能建筑比重達到25%，集中供熱普及率達到90%，實現(xiàn)建筑節(jié)能18%以上的工作目標。要積極開展既有建筑節(jié)能改造工作，加強政府辦公建筑和大型公共建筑節(jié)能運行管理與改造，確?！笆晃濉蹦┩瓿?0%工作目標，推進太陽能、淺層地能、新型墻體材料與節(jié)能型照明器具等節(jié)能材料和可再生資源的利用。

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今年以來，我國房地產領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內購買房地產也比較活躍。為促進房地產市場健康發(fā)展，經國務院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產市場外資準入和管理提出以下意見：

一、規(guī)范外商投資房地產市場準入

（一）境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產的有關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業(yè)務。

（二）外商投資設立房地產企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）設立外商投資房地產企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》，再到工商行政管理機關換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準證書》經營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務機關辦理稅務登記。

（四）外商投資房地產企業(yè)的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內房地產企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。

二、加強外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營管理

（六）對投資房地產未取得《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進行房地產開發(fā)和經營活動。

（七）外商投資房地產企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。

（八）外商投資房地產企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

（九）外商投資房地產企業(yè)應當遵守房地產有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準的期限和條件。有關部門要加強對外商投資房地產企業(yè)開發(fā)、銷售等經營活動的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)〔2006〕37號文件及其他有關規(guī)定嚴肅查處。

三、嚴格境外機構和個人購房管理

（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業(yè)的企業(yè)除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續(xù)。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴格按照有關規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入并結匯；相關房產轉讓所得人民幣資金經合規(guī)性審核并確認按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

四、進一步強化和落實監(jiān)管責任

（十三）各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，高度重視當前外資進入房地產市場可能引發(fā)的問題，進一步加強領導，落實監(jiān)管責任。各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經出臺的要清理整頓并予以糾正。建設部、商務部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局等有關部門要及時制定有關操作細則，加強對各地落實規(guī)范房地產市場外資準入和管理政策的指導和監(jiān)督檢查，對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。同時，要進一步加大對房地產違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。

（十四）完善市場監(jiān)測分析工作機制。建設部、商務部、統(tǒng)計局、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、外匯局等有關部門要建立健全外資進入房地產市場信息監(jiān)測系統(tǒng)，完善外資房地產信息網絡。有關部門要加強協(xié)調配合，強化對跨境資本流動的監(jiān)測，盡快實現(xiàn)外資房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信息共享。

建設部商務部發(fā)展改革委

人民銀行 工商總局外匯局

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【關鍵詞】房地產；供求；影響因素

一、導言

近年來我國各地房地產市場呈現(xiàn)普漲趨勢，盡管2010年到2011年間國家出臺了多項政策和各種措施來抑制房價的過快增長，但都收效甚微。眾所周知，根據(jù)經濟學供給需求原理，任何一個商品的價格和均衡產量都是由其供給和需求得相互作用來決定的，其他各種經濟和非經濟因素都是通過作用于供給和需求來影響價格和均衡數(shù)量。為了研究價格形成機制，必須首先研究供需雙方的決定機制。房地產業(yè)的供給約束十分嚴重，在居民收入快速增長的大背景下，緩慢的供給增長遠不能滿足居民不斷增長的需求，再加上房地產市場信息不對稱、壟斷等因素的影響，這直接導致了房價居高不下，但房地產需求依然強勁這一違反一般商品經濟價格規(guī)律的現(xiàn)象。本文意在研究供給需求對房地產供求收入價格彈性的分析的基礎上，進一步綜合全面的研究房地產市場需求供給的決定因素，對房價高漲提供合理的解釋，為房地產進一步調控提供合理的建議。

二、研究綜述

國內對房地產供求的研究主要是從影響房地產市場供給和需求的因素去分析。戚烈旭在《中國房地產市場的供給和需求分析一兼議房地產過熱》（2005）中，通過結合相關數(shù)據(jù)，對我國房地產市場的供給和需求現(xiàn)狀進行了分析，發(fā)現(xiàn)我國不存在全國性的房地產泡沫，但在供給有限的情況下，旺盛的真實需求和被放大的投資需求是推動我國房價上漲的主要原因，而市場交易的不規(guī)范導致的房地產炒作對房價上漲起到了推波助瀾的作用。提出有必要采取宏觀調控，和完善相關的交易機制、產業(yè)政策和措施，加強對房地產市場的政策引導，規(guī)范市場運作，保證房地產市場健康發(fā)展。朱永升等人在《影響房地產市場需求因素的灰色關聯(lián)度分析》（2002）中，研究了影響房地產市場需求的主導因素以及各因素對需求的影響機理。通過引入灰色關聯(lián)度分析方法，對影響北京市房地產市場需求的各因素進行實例分析。這些文章部分的從一個側面解釋了房地產價格高漲的原因，對需求供給機制進行了部分闡述，但都沒從供需兩方面進行全面分析，對房地產價格形成機制進行全面清晰分析。

三、理論假說

房地產商品與一般商品的一個明顯的差異就是房地產市場的供給約束十分明顯，同時房地產具有消費品和投資品的雙重特性，而居民對作為耐用消費品和投資品的住宅的消費，自然符合“生命周期假說”。隨著我國經濟形勢的變好，居民收入的增加，居民消費結構發(fā)生了很大的變化，我國居民消費已進入改善居住條件的階段，對房地產產生了巨大的需求。

另外，我們注意到銀行現(xiàn)代資金與房地產業(yè)的發(fā)展密不可分。2000年以來，我國發(fā)地產開發(fā)貸款的增速大都在20%以上，遠高于同期銀行機構改款的增速。2003年我國發(fā)地產開發(fā)貸款的增速達41.34213579%。高于同期銀行機構改款的增速將近20個百分點。我國的個人住房貸款從無到有，在很大程度上促進了我國房地產市場的發(fā)展。

從影響房地產供求的各方面因素來看，居民收入的增加必然會增加對房地產的需求，居民個人住房貸款促使居民的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求；從影響房地產供給的因素來看，地區(qū)經濟的快速發(fā)展為房地產行業(yè)的發(fā)展提供良好的宏觀環(huán)境，房地產開發(fā)貸款的增加會促進房地產市場的供給。

據(jù)以上分析，本文提出以下假說：（1）房地產市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，或者說考慮到了收入的影響，房地產市場的供給約束大于需求約束。（2）居民可支配收入的變化與房地產供給和需求呈同方向變化。（3）房地產需求與居民可支配收入、個人購房信貸支持程度呈同方向變化。（4）房地產市場中，價格和供給和需求的關系可能與一般商品市場不同，價格的上升不一定會帶來供給的增加和需求的下降。（5）房地產市場需求的增長將拉動經濟增長。

四、數(shù)據(jù)、變量和模型設定

（一）數(shù)據(jù)及其來源

本文有關房地產投資銷售的數(shù)據(jù)全部來自統(tǒng)計局編制的《中國統(tǒng)計年鑒2010》和中經統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，關于信貸方面的數(shù)據(jù)全部來自中國人民銀行，由于我國對房地產專向統(tǒng)計的時間并不長，統(tǒng)計年鑒中詳細披露的房地產數(shù)據(jù)僅從1997年開始，故我們選取了1997年-2009年的數(shù)據(jù)建立數(shù)據(jù)樣本，共獲得了13年的數(shù)據(jù)。

（二）核心概念及界定

房地產需求（D）：我們用“商品房屋銷售額”作為代表已完成的房地產市場需求的變量，單位億元。

房地產市場供給（S）：我們用“房地產竣工面積”作為代表房地產市場實際供給量的變量單位萬平方米。

房地產價格（P）：用“平均商品房屋銷售價格”指標來衡量市場價格，單位元/平方米。

居民收入（I）：用“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（DPI）”來衡量居民收入水平，單位元。

房地產開發(fā)信貸支持：我們用房地產開發(fā)貸款（LOAN）來衡量銀行系統(tǒng)對房地產開發(fā)的信貸支持程度。

個人購房信貸支持：我們用個人住房貸款（INLOAN）來衡量銀行系統(tǒng)對消費者購房的信貸支持程度。

（三）模型設定

通過對房地產市場的需求供給的影響因素分析，認為影響需求的主要因素主要是收入、信貸支持和價格，選擇需求回歸變量為：房地產價格（P）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（DPI）、個人住房貸款（INLOAN），影響供給的主要因素是經濟外部環(huán)境、信貸支持和價格，選擇的估計回歸變量為：人均GDP、房地產開發(fā)貸款（LOAN）、房地產價格（P）。

鑒于房地產需求供給的量綱不同，采用絕對值分析，兩者系數(shù)不可比較，故需要才有絕對值分析，對所有變量取自然對數(shù)，進行相對數(shù)分析，而且去對數(shù)后是一個無量綱的量，便于二者之間的比較。對所有變量取對數(shù)后得以下兩個模型：

使用廣義最小二乘法估計參數(shù)值，據(jù)估計結果分析需求相對房地產價格（P）、城鎮(zhèn)居民可支配收入（DPI）、個人住房貸款（INLOAN）的彈性及供給相對人均GDP、房地產開發(fā)貸款（LOAN）、房地產價格（P）的彈性，考察這些因素變動對需求和供給的相對影響，驗證假設二、三、四。

同時為了研究房地產市場對經濟的促進作用，建立以下模型：

用實證的數(shù)據(jù)結果檢驗房地產市場的發(fā)展對經濟究竟有多大的促進作用。

五、計量結果

我們用最小二乘法，運用E-views 5.0進行計量分析，分別得到以下結果：

計量結果房地產需求價格彈性為2.481904，且統(tǒng)計上非常顯著，處于富有彈性區(qū)間；個人住房信貸的需求彈性為0.216170，回歸結果顯示，表明結果可以解釋99%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結果非常理想。此處的房地產需求價格彈性仍遠大于1，處于富有彈性區(qū)間，驗證了假說四，即房地產市場中，價格和需求的關系可能與一般商品市場不同，價格的上升不一定會帶來需求的下降。

為驗證假說三，做了以下回歸：

計量結果表明房地產需求收入彈性為2.175939，且統(tǒng)計上非常顯著，處于富有彈性區(qū)間；個人住房信貸的需求彈性為0.093328，回歸結果顯示，表明結果可以解釋98%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結果非常理想。此處的房地產需求價格彈性仍遠大于1，處于富有彈性區(qū)間，同時驗證了假說三，即房地產需求與居民可支配收入、個人購房信貸支持程度呈同方向變化；

計量結果房地產供給價格彈性為-0.812609，且統(tǒng)計上非常顯著，處于缺乏彈性區(qū)間；發(fā)地產開發(fā)信貸支持的供給彈性為0.882160，回歸結果顯示，表明結果可以解釋99%以上的樣本，且顯著性水平在1%以下，結果非常理想。此處的房地產供給價格彈性仍很小，處于缺乏彈性區(qū)間，驗證了假說一，房地產市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，或者說考慮到了收入的影響，房地產市場的供給約束大于需求約束；表明房地產市場的驗證了假說四，即房地產市場中，價格和供給的關系可能與一般商品市場不同，價格的上升不一定會帶來需求供給的增加。

模型的效果非常顯著，很大，表明該模型可以在很大程度上解釋經濟的增長，即國民經濟增長只取決于前一年的經濟狀況和當年的房地產消費。但我們同時發(fā)現(xiàn)，國民經濟主要取決于前一年的GDP增長，而房地產需求對經濟的拉動作用非常小，遠遠小于我們之前的估計。

六、結論及政策建議

我們運用13年的全國時間序列數(shù)據(jù)，分別對房地產需求的收入價格彈性和房地產供給的收入價格彈性進行了實證分析，認為房地產業(yè)的供給約束十分嚴重，再加上房地產市場信息不對稱、壟斷等因素的影響，這直接導致了房價居高不下，但房地產需求依然強勁這一違反一般商品經濟價格規(guī)律的現(xiàn)象。同時本文實證結果證明：金融尤其是銀行信貸對房地產市場的發(fā)展起到了至關重要的作用。

要降低房價，我們認為可以從以下方面進行努力：（1）宏觀經濟政策在控制房地產泡沫、房地產投機行為的同時，不能搞簡單化“一刀切”處理，特別是在金融、土地政策上一定要保持政策的連貫性和持久性，為房地產市場的發(fā)展營造良好的政策環(huán)境。（2）加強制度建設，努力消除信息不對稱、壟斷、腐敗和權力尋租等行為，從根本上為房地產市場發(fā)展營造健康的環(huán)境，防止出現(xiàn)“一放就亂，一抓就死”得混亂局面。（3）政府在房地產調控時，必須從供給和需求兩方面入手。一方面打擊房地產市場中的投機現(xiàn)象，努力消除市場上的虛假需求；另一方面，要努力通過各種措施增加房地產市場的供給，放寬房地產市場的準入限制，允許各類資本真正地參與到房地產開發(fā)當中，同時在土地政策、金融政策方面要適度放松，促使房地產供給的增加。（4）靈活運用各種金融調控手段，影響房地產市場的供需雙方，進而影響房地產市場的價格，從而促進房地產市場的健康發(fā)展。

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