導語：如何才能寫好一篇集體土地租賃合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

土地集體租賃合同范本

甲方：____________________

乙方：____________________

簽訂日期：____年____月____日

土地集體租賃合同范本

出租方：

〔以下簡稱甲方〕

承租方：

〔以下簡稱乙方〕

甲方為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，加快社會主義新農(nóng)村建設，充分利用當?shù)氐牡貐^(qū)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，改善當?shù)厝嗣袢罕姷纳钏?，?jīng)甲方村民代表會議討論通過，甲方?jīng)Q定將位于土地租賃給乙方使用，雙方達成協(xié)議如下：

一、甲方將該村村民所有的，位于土地租賃給乙方作為

二、。

經(jīng)甲乙雙方測量，乙方租賃的土地共計

三、租期為年

月日止;合同期滿如乙方繼續(xù)經(jīng)營，應續(xù)延此合同，續(xù)延期限為

四、租金計算辦法:每畝每年200元，大寫貳佰元整(人民幣)。

五、付款方式：每兩年付一次，作為土地租賃費;

先付款后使用土地。

六、甲方收取租金后應當按相關規(guī)定分配和使用，如因分配或使用不當而引起甲方與村民的矛盾與乙方無關，由此影響了乙方的生產(chǎn)經(jīng)營，甲方承擔違約責任。

七、甲方租賃給乙方使用的土地，甲方應經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以上人民政府批準。

八、租賃期限內甲方必須保證無其他集體或個人對乙方所承租的土地提出任何異議，如果出現(xiàn)上述情況由甲方負責處理，與乙方無關，如甲方處理不當而給乙方造成了經(jīng)濟損失由甲方負責賠償。

九、在租賃期內，涉及乙方生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的稅費由乙方承擔，涉及該地農(nóng)、牧、林等方面的稅費由甲方承擔。

土地租賃合同十、乙方租賃使用過程中需經(jīng)過甲方其它土地通行時，甲方應當積極協(xié)助和提供方便，乙方享有無償通行權，如甲方村民干涉，由甲方負責解決。

十一、乙方有權在所租賃的土地上利用土壤資源、植樹造林、或其它綜合開發(fā)利用等。

乙方開發(fā)利用租賃土地除按本合同約定交納租金外，不再向甲方及村民另行交納費用。

十二、在合同期內乙方因經(jīng)營需要需轉租這塊土地的，乙方有權自行轉讓，所有收益款項歸乙方所有。

十三、甲方應尊重乙方在租賃土地上的生產(chǎn)經(jīng)營自主權，不干涉乙方經(jīng)營活動;

乙方利用租賃土地所產(chǎn)生的一切成果全部歸乙方。如在租賃期內，遇有政府對該土地征收、征用行為時，土地附作物賠償費由乙所有，土地賠償由甲方享有。

十四、合同的變更或解除：

1、如因國家法律、法規(guī)、政策發(fā)生變化使本協(xié)議無法履行或繼續(xù)履行將影響到甲、乙雙方合同目的實現(xiàn)的，雙方均有權提出解除合同;

2、乙方應交租金到期后超過三個月未支付的，甲方有權解除合同，乙方經(jīng)濟損失自負;

3、如甲方未履行或未完全履行本合同約定義務，影響到乙方生產(chǎn)經(jīng)營的，乙方有權單方解除合同;

4、如當?shù)卣蛘姓鞴懿块T限制乙方對該土地的使用而無法繼續(xù)經(jīng)營等其它情況，乙方可以解除合同。

十五、租賃期滿后，如乙方不再租賃，應交回租賃的土地，乙方所建固定設施由乙方自行處理;如果固定設施移交給甲方，雙方應公平合理協(xié)商補償

事宜。但乙方所種植的樹木所有權仍歸乙方，如歸甲方，甲方需向乙方支付相應的對價。

十六、違約責任：

1、如乙方未按期交納租金，甲方可按欠款金額每日收取的違約金;

2、如甲方違反約定義務，需向乙方支付違約金;如此違約金不能彌補乙方的損失，需另行賠償，金額由雙方協(xié)商或由乙方委托有評估資質的中價機構評估，其評估結果對雙方均有約束力。

十七、因此合同發(fā)生爭議，雙方應友好協(xié)商解決，如協(xié)商不成，雙方同意向法院提起訴訟。

十八、本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

十九、此合同一式四份，甲乙雙方各持一份，并報寶慶鄉(xiāng)人民政府、保和村兩委備案一份，自雙方簽字之日生效。

附：1、平面圖一份;

2、村(組)民自愿租賃承諾書一份。

甲方：(蓋章)

乙方：(簽字)

法定代表人：(簽字)

法定代表人：(簽字)

簽約時間：

簽約地點：

合同編號：__________

篇2

【關鍵詞】

集體土地房屋拆遷補償標準解決途徑

【背景與問題】

2005年9月謀加工企業(yè)租賃了位于北京市昌平區(qū)某塊土地，涉及土地系租賃的農(nóng)村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮(zhèn)政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設）和山坡荒地（非耕地），企業(yè)租賃使用后，村、鎮(zhèn)領導協(xié)助辦理的規(guī)劃手續(xù)，該企業(yè)在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

2008年11月，該企業(yè)所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？

【法律分析】

一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價。不符合規(guī)定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續(xù)，可以參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行，但實踐中對于非集體組織企業(yè)，一般只限于貨幣補償。

二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題

根據(jù)我國現(xiàn)行有關法律規(guī)定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。

本案中，該企業(yè)在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規(guī)劃手續(xù)，沒有房產(chǎn)登記手續(xù)，需要有關部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規(guī)定執(zhí)行。同時，該企業(yè)系正常經(jīng)營的企業(yè)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，有權要求適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。涉及企業(yè)搬遷，有權要求支付搬遷補助費。

拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。

三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

關于補償標準涉及的相關安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》執(zhí)行。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

篇3

土地租賃交不交稅

按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，在城市、縣城，建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅》的納稅人，應當依照條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]56號)進 一步規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征說范圍內實際使用應稅集體建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用土地的單位和個人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。按照相 關稅法精神，所謂實際使用土地的單位和個人應該包括以無償使用、有償使用等方式占用集體土地并在土地上進行生產(chǎn)經(jīng)營的單位和個人。所以，公司所租賃集體土地如果符合上述規(guī)定，就應該按稅法規(guī)定繳納土地使用稅，如果不符合就不需要繳納(但前提要符合國家其他相關法律法規(guī)的規(guī)定)。

按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。按此精神分析，如果A公司的情況按規(guī)定要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，則相應要對房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。

土地租賃的相關政策

國務院關于制止買賣、租賃土地的通知近年來，一些農(nóng)村社隊、國家企事業(yè)單位等，違反國家法律規(guī)定，買賣、租賃集體所有和國家所有土地的情況不斷發(fā)生。在一些城市郊區(qū)，這個問題尤為突出。一些農(nóng)村社隊把土地當作商品買賣、租賃，撈取大量錢款和物資。有的土地租金每畝每年幾百元、幾千元、上萬元，有的出賣土地每畝可得款幾千元，甚至幾萬元。還有的私下議定條件，以租賃、買賣房屋的方式，租賃、買賣良田菜地，或者采取"聯(lián)合建房"、"聯(lián)合辦廠"、"聯(lián)合建造倉庫"等方式，達到侵占土地的目地。這是嚴重違犯憲法的行為?！吨腥A人民共和國憲法》規(guī)定:"任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地"。我國人口多、耕地少，必須十分珍惜每寸土地，切實保護現(xiàn)有耕地。對買賣、租賃土地的行為，必須堅決制止。為此，特作如下通知:

一、認真宣傳貫徹憲法和其他法律、法規(guī)中有關土地管理的規(guī)定，宣傳保護土地的重大意義，發(fā)動廣大干部、群眾同買賣、租賃土地的違法行為作斗爭。

二、各地要對買賣、租賃土地等非法活動，進行一次認真的檢查、清理。對干部，特別是領導干部帶頭違法和指使違法的典型案件，要嚴肅處理，決不能遷就姑息。對那些一貫利用買賣、租賃土地進行貪污、受賄、非法牟取暴利的犯法分子，要依法追究刑事責任。

三、財政金融部門要發(fā)揮監(jiān)督、管理的職能，有權拒絕收付買賣、租賃土地的資金，并向有關部門報告。

四、依法管理土地是各級政府的重要職責。各級政府要加強領導，建立、健全土地管理機構和制度，切實把土地全面管理起來。

土地租賃的方式

一是國有土地租賃;

一是土地使用權出租。

國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

在土地管理法規(guī)中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國家處置土地資產(chǎn)的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規(guī)定:"國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"《意見》第六條規(guī)定:"國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。"土地使用權出租的標的物具有復合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當出租地上建筑物、其他附著物時，其范圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

由于在土地使用權出租中，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權不發(fā)生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。

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篇4

產(chǎn)權清晰是市場交易的前提。應該對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地進行全面梳理，依法確定宅基地的權屬范圍，明晰宅基地使用權的主體，保障交易的安全性。要從立法上賦予農(nóng)民宅基地流轉的權利，最終建立起均質、統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地使用權權利體系。明確宅基地可以流轉的具體條件，對符合條件的宅基地和房屋，依照規(guī)定完善確權及登記發(fā)證手續(xù)，對手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進入土地交易市場。

有選擇地穩(wěn)步推進

宅基地抵押市場的發(fā)展

在目前農(nóng)房抵押融資機制尚在試行的形勢下，要盡量選擇建制鎮(zhèn)沿街、城市規(guī)劃區(qū)內、主干道兩側等商業(yè)價值高、較易變現(xiàn)的農(nóng)房辦理抵押貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時也要對農(nóng)戶的個人信用進行審查，考慮個人的還貸能力，可以推行農(nóng)戶聯(lián)保制度，分散法律風險。另一方面，宅基地使用權抵押融資在滿足農(nóng)民融資需求，發(fā)揮宅基地使用權生產(chǎn)要素功能的同時，也加大了農(nóng)民失去居住保障的風險。有關部門應當加強對抵押農(nóng)民居住的關切，防止出現(xiàn)因喪失宅基地和房屋而居無定所影響社會和諧穩(wěn)定。

科學設計宅基地抵押的制度

設計抵押制度時應明確抵押各方主體權利義務，規(guī)范宅基地使用權抵押的程序，尤其是明確抵押權的實現(xiàn)條件。如果農(nóng)戶到期不能償還銀行的貸款，銀行應給農(nóng)戶一個寬限期。這個寬限期可以參照留置權的寬限期，即至少不少于兩個月的寬限期。在這個寬限期內利息照常計算。如果寬限期屆滿后，還不能清償貸款，銀行可以要求集體經(jīng)濟組織以合理的價格回購。這樣既降低了銀行的風險又給集體經(jīng)濟組織收回集體土地的機會。

完善農(nóng)村社會保障體系

宅基地使用權抵押融資作用的有效發(fā)揮，需要一個完善的農(nóng)村社會保障體系做支撐。雖然我國農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障已經(jīng)初步建立，政府關于農(nóng)村的優(yōu)惠扶持政策力度不斷加大，但總體而言，我國農(nóng)村社會保障體系現(xiàn)階段仍然存在很多問題。國家應盡快改革戶籍制度為根基的城鄉(xiāng)二元管理制度，建立農(nóng)村養(yǎng)老保險、優(yōu)撫安置、醫(yī)療保險、最低生活保障、社會福利、社會救濟等保障制度，使離開土地的農(nóng)民有可靠的生活來源，為宅基地使用權有效流轉創(chuàng)造良好的社會經(jīng)濟條件。

（作者系山東建筑大學法學院副教授）

湖南首頒土地“長久證” 宅基地等土地可信托流轉

2012年6月26日，湖南益陽市委書記馬勇親自為該市沅江草尾鎮(zhèn)的村民代表頒發(fā)了包括《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證》、宅基地《房屋所有權證》在內的“四證一圖”，這是湖南省首批頒發(fā)的長久不變的土地確權證。自此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、房屋所有權等成為了農(nóng)民真實擁有的物權。

據(jù)了解，以土地信托流轉為特質的“益陽模式”已在益陽農(nóng)村多點開花，其改革直指農(nóng)村土地產(chǎn)權制度。在馬勇自己看來，這是“農(nóng)村土地制度的又一場深刻變革”。

全省首頒“長久證”

6月26日，沅江市草尾鎮(zhèn)四民村九組村民張兵和6位村民代表鄭重地在“魚鱗圖”上按下了自己的手印，并領到了四個“紅本本”――《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證》、《房屋所有權證》、《農(nóng)村集體土地所有權證》和《農(nóng)村集體土地使用權證》。

魚鱗圖上，確定了每家土地的具置；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證》確定農(nóng)民享有長久不變的土地承包經(jīng)營權；《房屋所有權證》使農(nóng)民擁有了像城市居民一樣的房屋所有權；而《農(nóng)村集體土地所有權證》和《農(nóng)村集體土地使用權證》則把長久不變的土地所有權和使用權界定給明確的村、組集體。

益陽市委政研室副調研員符立賢分析，在實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責任制之前，農(nóng)村土地的所有權和經(jīng)營權是重疊的，但都不歸農(nóng)民所有；實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責任制后，所有權同承包經(jīng)營權分離，所有權歸集體，農(nóng)民享有了包括占有權、使用權、受益權等在內的土地承包經(jīng)營權，這種兩權分離，解決了農(nóng)民的溫飽問題。

但農(nóng)民享有的這兩種權益，一直是缺乏憑證的。益陽確權頒證，則在全省首次以證書的形式，確定農(nóng)民享有長久不變的土地承包經(jīng)營權和使用權。

而隨著這一長久權限衍生的是，從此農(nóng)村新生人口不再分配土地，土地承包經(jīng)營權和使用權只能通過繼承權的方式延續(xù)。

確權頒證直指土地信托流轉

湖南益陽的確權頒證，其目的直指土地信托流轉。從2008年起，益陽開始探索農(nóng)村土地流轉。到2009年，全市耕地流轉面積116萬畝，占耕地面積的32.1%。但這種模式再也無從突破了，農(nóng)戶――公司二元的流轉模式紛爭不斷，于是2009年益陽決定政府出手，摸索土地信托流轉模式。

這種“益陽模式”是：政府出資在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立土地信托機構，農(nóng)民在自愿的前提下，將名下的土地承包經(jīng)營權等委托給政府的土地信托機構，并簽訂土地信托合同，農(nóng)業(yè)企業(yè)或大戶再從信托公司手中連片租賃土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。

但由于1998年國家第二輪延包時規(guī)定的土地承包經(jīng)營權只有30年，年限的局限導致社會資本仍處于猶豫狀態(tài)，于是確權頒證應運而生。

全面市場化的土地流轉模式

農(nóng)民從提出申請到流轉成功，僅需四個步驟：

政府設立信托公司和服務中心農(nóng)民向信托公司提出愿意出讓土地經(jīng)營權的申請，簽訂意向協(xié)議，待村集體90%以上村民同意流轉后，再簽訂正式合同信托公司利用國家涉農(nóng)項目資金將農(nóng)民出讓的土地進行調整，進行適當整理開發(fā)，提升地力再通過競價方式確定土地經(jīng)營者，簽訂租賃合同，獲得土地租賃收入（土地租金、風險抵押金等）。

“益陽模式”目前已在全市26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)推開，實行“1+1”即一個公司（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權信托有限公司）加一個服務中心（土地信托流轉服務中心）的運作模式，計劃2013年在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面推行。1+1模式中的“公司”是鎮(zhèn)政府出資成立的國有獨資公司，負責與農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司或大戶協(xié)商土地流轉和租賃；“服務中心”是信托公司的配套服務機構，由鎮(zhèn)里的七站八所（農(nóng)技站、財政所、派出所等）人員組成，為鎮(zhèn)里的土地流轉提供各項社會服務，并對信托公司的經(jīng)營情況進行監(jiān)督。

篇5

馬家子村地處遼西102國道一側，是當?shù)厣虡I(yè)集市較發(fā)達之地。村里的一所小學就坐落村東102國道的南側。近幾年來，由于學生數(shù)量減少，被鎮(zhèn)中心小學兼并。從此，馬家子村小學成了空閑的場地。

2009年，村委會將村小學校及南側5畝地租給鎮(zhèn)里某個體經(jīng)營者。2010年5月中旬，距離租賃合同期滿還差1個月的時候，接連有承租者找到村委會，分別要以年租金3萬～5萬元的價格租賃該場地。可令人不解的是，最終，村委會經(jīng)集體研究，以年租金3萬元承租給了外地人葛某用于建服裝加工廠。2011年2月下旬，部分村民了解情況后，憤憤不平地找到村黨支部書記、村委主任理論，得到的回答是服裝加工廠屬于環(huán)保企業(yè)，而且更為重要的是該企業(yè)的建立還能為村里解決部分剩余勞動力的就業(yè)問題。而后來的實際情況是：該服裝廠只與多數(shù)村干部的親屬簽訂了固定期限的勞動合同，其他村民只有幾人被登記做計件工，而且因工資低，幾乎沒人肯去。

對于村干部的解釋，村民們非常不認可，他們又找到鎮(zhèn)里。鎮(zhèn)司法所工作人員受鎮(zhèn)領導指派做村民工作，對村民說：“村委會成員都是村民代表，他們既是村委會組織者，也有權代表村民行使民利。再說，雙方所簽訂的出租協(xié)議既成事實，希望村民給予理解?！?/p>

協(xié)商不成，村一、二組的小組長黃某、張某等39名村民聯(lián)名，請求人民法院依法確認租賃協(xié)議無效。

人民法院審理后，支持了39名村民的訴求，依法判決該租賃協(xié)議無效。

檢察官點評

依據(jù)《村民委員會組織法》規(guī)定：“村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織?！币话銇碚f，村委會在管理中，有權代表村民行使權利，但其所簽訂的這個租賃協(xié)議又為何無效呢？

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的財產(chǎn)，屬于該村全體村民集體所有，每個村民對集體所有的財產(chǎn)均享有平等的權利。既然村民委員會是村民自我管理的基層群眾性自治組織，為了體現(xiàn)村民自己管理自己事務的自治性，對一些涉及村民切身利益的重大事項，《村民委員會組織法》做出了“相當民主”的規(guī)定，即“重大事項”必須經(jīng)“村民會議討論決定”。如果村委會的管理者剝奪村民的這種權利，村民作為自治組織的主人，就有權通過訴訟要求歸還其權利。

那么哪些事項屬于重大事項，必須經(jīng)過“村民會議討論決定”呢？

《村民委員會組織法》第24條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理：（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；（二）從村集體經(jīng)濟所得收益的使用；（三）本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；（四）土地承包經(jīng)營方案；（五）村集體經(jīng)濟項目的立項、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地補償費的使用、分配方案；（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產(chǎn)；（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項?！逼渲?，第（八）項明確規(guī)定“以租賃方式處分村集體財產(chǎn)，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理”，而本案中村委會將村小學校及南側5畝地出租，并未經(jīng)村民會議討論征得村民同意，也未經(jīng)村民會議授權村民代表會議討論表決，明顯違背了法律規(guī)定。

篇6

甲方：_________(出租方)，系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________企業(yè)。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

乙方：_________(承租方)，系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________公司。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

根據(jù)國家有關法律法規(guī)的規(guī)定及國土資源部國土資函_________號《_________》、國土資函_________號《_________》，甲方向乙方出租國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)。為明確雙方的權利與義務，訂立本合同。

第一章 土地使用權租賃范圍

1 甲方依據(jù)本合同出租給乙方的土地使用權所屬之土地位于_________、_________等_________個省市，面積_________平方米(以下稱租賃土地)。對該租賃土地的詳細描述作為附件一，構成本合同之一部分。

2 甲方保證其已通過授權經(jīng)營方式取得上述租賃土地的土地使用權，有合法出租的權利。甲方已獲得國土資源部頒發(fā)的相關的土地授權經(jīng)營書，文件號為國土資函_________號。該授權經(jīng)營書以及與上述租賃土地有關的權屬證明及相關文件作為附件二，構成本合同之一部分。

3 對于乙方的_________個加油站現(xiàn)已占用的_________平方米集體土地，甲方承諾自乙方營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起一年內，辦理完征用手續(xù)，取得國家主管部門的授權，并租賃給乙方使用。在辦理上述征地手續(xù)期間，乙方有權依據(jù)國土資源部國土資函_________號《_________》，合法無償使用該等土地。

4 甲方根據(jù)本合同出租土地使用權。土地所有權屬于國家。

第二章 租賃期限

1 土地使用權租賃期限為_________年，自_________年_________月_________日起算。

2 如果乙方要求延長租賃期限，乙方應在前述租賃期限期滿之前至少_________個月以書面形式通知甲方。

3 甲方在收到乙方按前款發(fā)出的延長租賃期通知后，應同意該等延長，并應同乙方在前述租賃期滿前簽訂新的租賃合同。甲方應在租期后滿前辦理完畢土地使用權可續(xù)租的一切有關的政府部門審批及手續(xù)。續(xù)租的租金標準依國家的有關規(guī)定標準或(在無該等標準時)依當時的市場價格執(zhí)行。

4 甲乙雙方同意，乙方可以在本條第1款租賃期滿前的任何時候終止租賃本合同項下部分或全部土地使用權，但乙方須在其所要求的終止日前_________個月書面通知甲方。

第三章 租賃用途

1 乙方應在甲方與土地管理部門簽署的土地授權經(jīng)營書所限定的用途范圍內使用土地。

2 在符合1條的前提下，租賃期內乙方若要依法將租賃土地的部分或全部改作他用時，應書面通知甲方。甲方應在接到乙方書面通知之日起_________日內決定是否同意該等改變。如同意，則甲方應到有關部門辦理相應批準手續(xù)。在取得批準后，乙方方可按改變后的用途使用。

第四章 租賃土地交付使用

1 甲方自本合同正式生效之日將土地使用權交付乙方。

2 乙方在甲方將該土地使用權交付之日起，必須依照土地授權經(jīng)營書規(guī)定的土地用途實施相應的經(jīng)營、管理、使用等行為。

第五章 租金及稅費

1 乙方按照本合同應向甲方每年支付總額為_________元人民幣的租金(租賃土地年租金)。租金的計算方法為：集體土地年租金=租賃土地年租金(人民幣元)/_________(平方米)集體土地面積(平方米)。在本合同有效期內，甲乙雙方每_________年可以對前述租金協(xié)商調整。

2 甲乙雙方同意，對于按照本合同的規(guī)定終止使用的部分土地，乙方支付甲方的總租金數(shù)應依該土地所在的地域和用途按雙方協(xié)商確定的金額做相應減少。

3 本合同所規(guī)定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金額應為該年度租金總額的_________分之一。每一筆租金應于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、(前述每個日期均為付款日)之前交付甲方。無論前款規(guī)定如何，第一筆租金額應按下述計算方法計算并在本合同生效后第一個付款日支付給甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一個付款日的實際天數(shù)。

4 甲方負責交納與租賃土地有關的土地稅、費及其他法定的費用。本合同簽訂后由于國家政策變化導致的該等費用增加部分由雙方合理分擔。雙方應于每年的_________月_________日結算該等費用前一年度的增加部分。

第六章 雙方的權利和義務

1 甲方的權利和義務：

① 依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。

②監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權收回相關土地的土地使用權。

③本合同期滿不再延續(xù)的，甲方有權收回該土地的土地使用權。

④甲方需根據(jù)本合同的約定，及時完整地向乙方提供租賃土地之土地使用權。

⑤甲方應支持乙方在獲得必需的法定批準后，在承租的土地上新建、擴建、改建永久性或臨時性建筑物、構筑物。

⑥租賃期間，甲方對該土地相鄰土地行使權利不得妨礙乙方對該土地行使正當權利。

⑦對于政府因公益事業(yè)而附設的各種管線穿越該租賃土地的綠化地區(qū)和其他區(qū)域所造成的對租賃土地的破壞，甲方無需作任何工程上的修補或經(jīng)濟上的補償。

⑧甲方保證不侵犯乙方在租賃土地上的任何建筑物、附著物的所有權，包括占有、使用、處分及收益的權利和利益。

⑨在本協(xié)議有效期內，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。

2 乙方的權利和義務：

①乙方有權依據(jù)本合同的約定使用土地。

②乙方須向甲方及時按本合同支付租金。

③乙方須根據(jù)本合同約定用途使用土地，并接受甲方監(jiān)督。

④租賃期滿不再續(xù)租的，乙方須及時、完整地向甲方交回不再續(xù)租之部分或全部租賃土地的土地使用權。

⑤乙方不得將租賃的土地使用權進行/轉讓、轉租、抵押。

⑥乙方應保證政府管理、公安、消防、救助人員及其緊急器械、車輛等在進行緊急救險或執(zhí)行公務時能順利進出該土地。

在履行合同過程中發(fā)生爭議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決;協(xié)商不成，向乙方所在地人民法院。

未盡事宜，甲、乙、丙三方另行協(xié)商。

本合同一式陸份，甲、乙、丙三方各執(zhí)二份。

甲方：(簽字蓋章)___________

乙方：(簽字蓋章)___________

丙方：(簽字蓋章)___________

________年________月_______日

土地使用權租賃合協(xié)議書二

甲方：____________________________(出租方)

系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________企業(yè)

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_____________________

注冊地址：_________________________________

乙方：____________________________(承租方)

系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________公司

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_____________________

注冊地址：_________________________________

根據(jù)國家有關法律法規(guī)的規(guī)定及國土資源部國土資函_________號《_________》、國土資函_________號《_________》，甲方向乙方出租國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)。為明確雙方的權利與義務，訂立本合同。

第1條 土地使用權租賃范圍

1.1 甲方依據(jù)本合同出租給乙方的土地使用權所屬之土地位于_________、_________等_________個省市，面積_________平方米(以下稱租賃土地)。對該租賃土地的詳細描述作為附件一，構成本合同之一部分。

1.2 甲方保證其已通過授權經(jīng)營方式取得上述租賃土地的土地使用權，有合法出租的權利。甲方已獲得國土資源部頒發(fā)的相關的土地授權經(jīng)營書，文件號為國土資函______號。該授權經(jīng)營書以及與上述租賃土地有關的權屬證明及相關文件作為附件二，構成本合同之一部分。

1.3 對于乙方的______個加油站現(xiàn)已占用的_________平方米集體土地，甲方承諾自乙方營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起一年內，辦理完征用手續(xù)，取得國家主管部門的授權，并租賃給乙方使用。在辦理上述征地手續(xù)期間，乙方有權依據(jù)國土資源部國土資函_____________號《_________》，合法無償使用該等土地。

1.4 甲方根據(jù)本合同出租土地使用權。土地所有權屬于國家。

第2條 租賃期限

2.1 土地使用權租賃期限為_____年，自_________年_____月_____日起算。

2.2 如果乙方要求延長租賃期限，乙方應在前述租賃期限期滿之前至少_________個月以書面形式通知甲方。

2.3 甲方在收到乙方按前款發(fā)出的延長租賃期通知后，應同意該等延長，并應同乙方在前述租賃期滿前簽訂新的租賃合同。甲方應在租期后滿前辦理完畢土地使用權可續(xù)租的一切有關的政府部門審批及手續(xù)。續(xù)租的租金標準依國家的有關規(guī)定標準或(在無該等標準時)依當時的市場價格執(zhí)行。

2.4 甲乙雙方同意，乙方可以在本條第1款租賃期滿前的任何時候終止租賃本合同項下部分或全部土地使用權，但乙方須在其所要求的終止日前______個月書面通知甲方。

第3條 租賃用途

3.1 乙方應在甲方與土地管理部門簽署的土地授權經(jīng)營書所限定的用途范圍內使用土地。

3.2 在符合3.1條的前提下，租賃期內乙方若要依法將租賃土地的部分或全部改作他用時，應書面通知甲方。甲方應在接到乙方書面通知之日起_________日內決定是否同意該等改變。如同意，則甲方應到有關部門辦理相應批準手續(xù)。在取得批準后，乙方方可按改變后的用途使用。

第4條 租賃土地交付使用

4.1 甲方自本合同正式生效之日將土地使用權交付乙方。

4.2 乙方在甲方將該土地使用權交付之日起，必須依照土地授權經(jīng)營書規(guī)定的土地用途實施相應的經(jīng)營、管理、使用等行為。

第5條 租金及稅費

5.1 乙方按照本合同應向甲方每年支付總額為_______元人民幣的租金(租賃土地年租金)。對于本合同1.3條所述集體土地的租金，乙方每年應向甲方另行支付(但租金的計算和支付應以甲方按1.3條的規(guī)定將土地使用權租賃給乙方之后)，租金的計算方法為：集體土地年租金=租賃土地年租金(人民幣元)/_________(平方米)集體土地面積(平方米)。在本合同有效期內，甲乙雙方每_______年可以對前述租金協(xié)商調整。

5.2 甲乙雙方同意，對于按照本合同的規(guī)定終止使用的部分土地，乙方支付甲方的總租金數(shù)應依該土地所在的地域和用途按雙方協(xié)商確定的金額做相應減少。

5.3 本合同所規(guī)定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金額應為該年度租金總額的_________分之一。每一筆租金應于每年______月______日、______月_______日、______月______日、______月_______日、(前述每個日期均為付款日)之前交付甲方。無論前款規(guī)定如何，第一筆租金額應按下述計算方法計算并在本合同生效后第一個付款日支付給甲方：年租金/_______合同生效日至合同生效后第一個付款日的實際天數(shù)。

5.4 甲方負責交納與租賃土地有關的土地稅、費及其他法定的費用。本合同簽訂后由于國家政策變化導致的該等費用增加部分由雙方合理分擔。雙方應于每年的_______月______日結算該等費用前一年度的增加部分。

第6條 雙方的權利和義務

6.1 甲方的權利和義務：

(a)依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。

(b)監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權收回相關土地的土地使用權。

(c)本合同期滿不再延續(xù)的，甲方有權收回該土地的土地使用權。

(d)甲方需根據(jù)本合同的約定，及時完整地向乙方提供租賃土地之土地使用權。

(e)甲方應支持乙方在獲得必需的法定批準后，在承租的土地上新建、擴建、改建永久性或臨時性建筑物、構筑物。

(f)租賃期間，甲方對該土地相鄰土地行使權利不得妨礙乙方對該土地行使正當權利。

(g)對于政府因公益事業(yè)而附設的各種管線穿越該租賃土地的綠化地區(qū)和其他區(qū)域所造成的對租賃土地的破壞，甲方無需作任何工程上的修補或經(jīng)濟上的補償。

(h)甲方保證不侵犯乙方在租賃土地上的任何建筑物、附著物的所有權，包括占有、使用、處分及收益的權利和利益。

(i)在本協(xié)議有效期內，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。

6.2 乙方的權利和義務：

(a)乙方有權依據(jù)本合同的約定使用土地。

(b)乙方須向甲方及時按本合同支付租金。

(c)乙方須根據(jù)本合同約定用途使用土地，并接受甲方監(jiān)督。

(d)租賃期滿不再續(xù)租的，乙方須及時、完整地向甲方交回不再續(xù)租之部分或全部租賃土地的土地使用權。

(e)乙方不得將租賃的土地使用權進行轉讓、轉租、抵押。

(f)乙方應保證政府管理、公安、消防、救助人員及其緊急器械、車輛等在進行緊急救險或執(zhí)行公務時能順利進出該土地。

(g)乙方在土地租用期間應對承租土地內的市政設施妥善保護，不得損壞，否則應承擔修復所需的一切費用。

第7條 合同的變更和終止

7.1 對本合同的任何變更，須經(jīng)雙方同意，并以書面形式作出方可生效。為了避免歧義，乙方按本合同要求延長租期或終止租賃，應按本合同的有關條款進行。

7.2 本合同按下列方式終止：

(a)本合同期限后滿，或_____________________________________

(b)本合同有效期限內雙方達成終止協(xié)議，或___________________________________

(c)本合同任何一方因地震、風暴、水災、戰(zhàn)爭等不可抗力喪失繼續(xù)履行本合同的能力，或_________________________-

(d)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，或有管轄權的法院或仲裁機構所做出的終止本合同的判決、裁定或決定而終止本合同。

第8條 違約責任及損害賠償

任何一方違反本合同約定，另一方可以要求或采納本合同和法律所允許的補救措施，包括但不限于實際履行和補償經(jīng)濟損失。

第9條 雙方的陳述和保證

9.1 甲方的陳述和保證：

(a)甲方是依法成立的企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

(b)甲方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

(c)甲方為簽署本合同所需的一切政府審批(如需要)以及內部授權程序都已獲得或完成，簽署本合同的是甲方的有效授權代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構成對甲方有約束力的責任。

(d)甲方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務并不違反其訂立的任何其他合同或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

9.2 乙方的陳述和保證：

(a)乙方是依法成立的股份制企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

(b)乙方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

(c)乙方為簽署本合同所需的內部授權程序都已完成，簽署本合同的是乙方的有效授權代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構成對乙方有約束力的責任。

(d)乙方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務并不違反其訂立的任何其他協(xié)議或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

第10條 不可抗力

10.1 如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于水災、火災、旱災、臺風、地震、及其它自然災害、交通意外、罷工、騷動、暴亂及戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))以及政府部門的作為及不作為)影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

10.2 聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_______日內以手遞或掛號空郵向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，甲乙雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則適用本合同7.2(c)關于合同終止的規(guī)定。

第11條 其他規(guī)定

11.1 除本合同另有規(guī)定外，未經(jīng)另一方書面同意，任何一方不得轉讓其在本合同項下的全部或部分權利或義務。

11.2 合同及其附件構成雙方全部合同，并取代雙方以前就該等事項而達成之全部口頭或書面的協(xié)議、合約、理解和通信。

11.3 本合同任何一條款成為非法、無效或不可強制執(zhí)行并不影響本合同其它條款的效力及可強制執(zhí)行性。

11.4 本合同或其附件的修訂僅可經(jīng)書面協(xié)議并經(jīng)雙方授權代表簽字且須經(jīng)雙方采取適當?shù)姆ㄈ诵袆优鷾识鞒觥?/p>

11.5 除非另有規(guī)定，一方未行使或延遲行使其在本合同項下的權利、權力或特權并不構成對這些權利、權力或特權的放棄，而單一或部分行使這些權利、權力或特權并不排斥任何其它權利、權力或特權的行使。

11.6 本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具有同等約束力，如同已被納入本合同。

第12條 通訊

一方根據(jù)本合同規(guī)定作出的通知或其它通訊應采用書面形式并以中文書寫，并可經(jīng)專人手遞或郵務發(fā)至以下規(guī)定的另一方地址，或傳真至另一方規(guī)定的傳真號碼，通知被視為已有效作出的日期應按以下的規(guī)定確定：

(a)經(jīng)專人交付的通知應在專人交付之日被視為有效。

(b)以掛號郵務寄出的通知應在付郵(以郵戳日期為準)后第______天(若最后一天是星期日或法定節(jié)假日，則順延至下一個工作日)被視為有效。

(c)以傳真形式發(fā)出的通知應被視作于傳真完畢的時間作出，唯發(fā)件人應出示傳真機就其所發(fā)出的文件而打印的報告以證明有關文件已經(jīng)完滿地傳給對方。

雙方通訊地址和傳真號碼如下：

名稱：_____________________

通訊地址：_________________

傳真：_____________________

郵編：_____________________

名稱：_____________________

通訊地址：_________________

傳真：_____________________

郵編：_____________________

若一方更改其通訊地址或傳真號碼，應盡快按本條規(guī)定書面通知另一方。

第13條 適用法律和爭議的解決

13.1 本合同應適用中華人民共和國法律并應根據(jù)中華人民共和國法律解釋。

13.2 凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成，甲、乙任何一方均可將該等爭議提交_________仲裁委員會，按照申請仲裁時該仲裁委員會有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第14條 附則

14.1 本合同以中文書寫。

14.2 本合同正本一式_________份，雙方授權代表簽署并加蓋公章后生效且其效力追溯至_________年_____月_____日起計算，各份合同具有同等效力。

甲方(蓋章)：_____________ 乙方(蓋章)：____________

授權代表(簽字)：_________ 授權代表(簽字)：________

_________年_______月_____日 _________年______月_____日

簽訂地點：_________________ 簽訂地點：________________

土地使用權租賃合協(xié)議書三

出租方：___________(以下簡稱甲方)

承租方：___________(以下簡稱乙方)

甲方愿意將租賃權屬于自己的土地及地上建筑物轉租給乙方使用。甲、乙雙方經(jīng)過共同協(xié)商，特制定本合同，以便共同遵守。

第一條 出租地坐落地址：_____________________，出租地面積共計_______畝，四置見附圖。

第二條 租賃期限

租賃期限為_______年，即從_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。

第三條 租賃金額及付款方式

1.土地及地上建筑物租賃費為每年_______元人民幣

2.乙方每年的_______月_______日前向甲方支付一年的租賃費即_______元整。

第四條 甲方的權利和義務

1.本協(xié)議生效后，甲方將協(xié)議項下的土地及地上建筑物交給乙方使用，并負責協(xié)調周邊關系。

2.甲方負責將東邊的院墻修砌完整(也可把所需工、料款從第一年的租賃費里扣除)后，交給乙方使用。

3.租賃期間，原甲方所建地上建筑物的維修歸甲方負責。如遇自然災害等受到損壞而甲方又不愿修繕時，可以雙方協(xié)商用當年租賃費進行修繕。

4.租賃期間，土地使用稅及與村委會相關的一切費用由甲方承擔(水費電費除外)。

5.合同簽訂后，在乙方承租期內甲方不得以任何借口或其他形式提高租賃費價格，亦不得以任何借口或其他形式收回租賃權。如遇國家征地、占地等情況，必須充分考慮乙方的利益。甲方租賃前的建筑賠償金歸甲方所有;乙方承租后建造的地上建筑物及種養(yǎng)植物、設施、機械等。賠償金歸乙方所有。

6.租賃期間，甲方負責提供乙方用水和電，水電費按國家標準收取。

7.雙方發(fā)生矛盾時，甲方不得以任何理由設置障礙，斷路、斷電、斷水等方式影響乙方使用，因上述原因造成乙方損失，甲方承擔賠償責任。

第五條 乙方的權利和義務

1.乙方依約按時交納租賃費，交費時甲方應出示相關證據(jù)。如乙方不能按時交納租賃費，甲方有權終止合同。

2.在租賃期內，乙方可根據(jù)需要建設部分生活和生產(chǎn)用房。在同甲方協(xié)商后，乙方有權利將本協(xié)議項下的土地及地上建筑物轉租給第三方使用。

3.租賃期內，乙方承擔本協(xié)議項下的水、電的費用。

4.乙方應愛護村內環(huán)境及公共設施，嚴格遵守國家法律、法規(guī)、村規(guī)民約，不得從事違法活動，否則甲方有權終止合同。

5.如遇國家規(guī)劃、征占或自然災害，導致合同無法履行時，甲方應退還乙方所交納未到期的租賃費。

第六條 合同期滿后，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃權。如不續(xù)租，乙方所建地上建筑物及種植、養(yǎng)殖物、設施、機械、水井(乙方投資購置)等由乙方自行處理，甲方無權干涉。

第七條 違約責任

在本合同期內，任何一方不得違約。如甲方違約，則乙方場地內所有建筑及其他設備的投資由甲方一次性賠償給乙方，并如數(shù)退還未到期限所交納的租賃費。如乙方違約，甲方有權終止合同，乙方所交納的租賃費一律不退。

第八條 雙方協(xié)商一致可以變更合同或簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。合同未盡事宜可經(jīng)雙方協(xié)商解決。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

出租方：____________(簽字)

篇7

一、“一權一房”抵質押貸款開展情況

（一）“一權一房”抵質押貸款的內容及特點

“一權一房”抵質押貸款包括：“宅基地使用權抵押貸款”和“土地經(jīng)營權質押貸款”?！罢厥褂脵嗟盅嘿J款”的特點是按“地隨房走”的辦法解決集體宅基地抵押問題；“土地經(jīng)營權質押貸款”的特點是以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權人為服務對象。

（二）業(yè)務創(chuàng)新背景

新沂市作為一個以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的縣級市，隨著城鄉(xiāng)一體化建設的加快，農(nóng)村地區(qū)對資金需求旺盛，而信貸資金相對短缺，多年來新沂農(nóng)商行雖然不斷加大支農(nóng)力度，但由于信貸品種、條件限制，使一些懂技術、會經(jīng)營、有實力的種養(yǎng)大戶以及農(nóng)村經(jīng)紀人、致富帶頭人的資金需求得不到充分滿足。

2009年，為破解農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資瓶頸，根據(jù)當時農(nóng)村經(jīng)濟狀況，為了更好地向廣大農(nóng)戶提供信貸支持，進一步盤活信貸資金，新沂農(nóng)商行積極開展農(nóng)村貸款擔保機制改革，向市委、市政府建議在農(nóng)村地區(qū)推行宅基地使用權和土地經(jīng)營權的產(chǎn)權流轉，進而為銀行貸款提供有效擔保方式。該建議取得市委、市政府的大力支持，2009年8月新沂市委出臺《關于開展農(nóng)村“一權一房”抵（質）押貸款的試行意見》，打破了農(nóng)村集體土地使用權、農(nóng)村住房不能辦理抵質押的規(guī)定，為解決廣大農(nóng)戶融資難提供了政策支持。

隨后，在市委、市政府統(tǒng)一領導下，成立了由銀行、財政、農(nóng)辦、房管、國土、規(guī)劃、法院等部門組成的農(nóng)村“一權一房”抵質押貸款領導小組，制定了具體的操作辦法和流程，明確房產(chǎn)、土地部門負責房產(chǎn)、土地確權辦證和抵押登記，政府承諾按照貸款本金7：1的比例設立擔?；?；各鎮(zhèn)成立土地流轉中心，保證區(qū)域范圍內產(chǎn)權流轉并負責土地承包確權辦證和質押登記；明確財政局負責設立開辦此項業(yè)務風險補償和獎勵基金的部門分工。

2010年，新沂農(nóng)商行出臺《關于印發(fā)“一權一房”抵（質）押貸款管理辦法的通知》文件。2010年3月23日，新沂市“千戶萬畝億元”信貸惠民工程啟動暨首批土地承包經(jīng)營權質押貸款發(fā)放儀式在新沂農(nóng)商行舉行，新沂市草橋鎮(zhèn)農(nóng)民施友傳獲得了8.6萬元養(yǎng)殖貸款，這標志著全省首例“一權一房”抵質押貸款正式啟動。隨后，“一權一房”抵質押貸款在全轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)營業(yè)網(wǎng)點全面推廣。農(nóng)村“一權一房”抵質押貸款的擔保機制，擴大了農(nóng)戶貸款有效擔保物的范圍，破解農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金瓶頸，激發(fā)廣大農(nóng)戶的創(chuàng)業(yè)激情。2010年 “一權一房”信貸產(chǎn)品獲省聯(lián)社金融創(chuàng)新獎，目前已成為新沂農(nóng)商行優(yōu)質惠農(nóng)信貸品牌產(chǎn)品。

（三）業(yè)務運作程序

在“一權一房”貸款推廣實施中，新沂農(nóng)商行與政府相關部門共同配合，密切合作，業(yè)務各環(huán)節(jié)均能保持流暢運轉。

1、內外聯(lián)動

在業(yè)務推廣中，新沂農(nóng)商行不斷加大政策宣傳力度，普及農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權的改革制度，為農(nóng)民獲取創(chuàng)業(yè)資金支持消除農(nóng)民后顧之憂。同時，市委、市政府作為業(yè)務開展的堅強后盾，也以實際行動支持配合該項業(yè)務的開展。明確了集體土地住房抵押貸款處置原則，按照“地隨房走”的辦法解決集體宅基地不能抵押的難題。農(nóng)辦負責召集村鎮(zhèn)代表通過同意辦理一權一房抵質押貸款決議；各村負責規(guī)范和完善承包土地流轉形式，所有承包大戶承包的土地必須是通過村里統(tǒng)一轉包，并提供具體土地來源清單證明，從而具備開展“一權一房”抵質押貸款業(yè)務的前提。

2、規(guī)范操作

有信用基礎，家庭條件良好，資信良好，有生產(chǎn)經(jīng)營項目和創(chuàng)業(yè)條件的的農(nóng)戶，有無爭議農(nóng)村住房權證或承包土地經(jīng)營權證明，提供必要其他證明材料，向新沂農(nóng)商行申請，憑以辦理抵質押貸款手續(xù)。新沂農(nóng)商行信貸人員在接到“一權一房”抵質押貸款業(yè)務后，按照申請優(yōu)先原則，隨到隨辦，在做好貸款貸前調查的情況下，按照操作規(guī)程辦理貸款手續(xù)。貸款發(fā)放后，新沂農(nóng)商行信貸員做好跟蹤落實，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3、確權辦證

承包土地經(jīng)營權質押貸款，由鎮(zhèn)級土地流轉中心負責審查承包合同的真實性和規(guī)范性，協(xié)調雙方確定權利價值，辦理質押物登記管理工作。以農(nóng)村集體土地住房抵押貸款，由村委會出具同意辦理意見和“地隨房走”決議意見。房管局負責辦理出具評估單，登記抵押出具他項權證。

（四）“一權一房”抵質押貸款開展情況

自2010年3月開辦“一權一房”貸款以來，至2013年3月，新沂農(nóng)商行累計為2146戶農(nóng)戶發(fā)放“一權一房”貸款3.8億元，至3月末該項貸款余額2.3億元，其中：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權質押貸款0.8億元，農(nóng)村住房抵押貸款1.5億元。

“一權一房”貸款的開辦，促使新沂市新增土地流轉面積23514畝，盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)18000多萬元，為服務“三農(nóng)”提供了有效的金融平臺，加快了農(nóng)民增收致富步伐，實現(xiàn)了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

二、“一權一房”抵質押貸款的積極作用

新沂農(nóng)商行把“一權一房”抵質押貸款作為惠農(nóng)信貸品牌，利用該項品牌效應帶動農(nóng)民增收致富，在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、建設社會主義新農(nóng)村、推進城鄉(xiāng)一體化、推動小康社會建設的進程中，發(fā)揮了積極作用。

1、促進農(nóng)民增收致富，推動建設小康社會

農(nóng)村“一權一房”抵質押貸款，給農(nóng)民提供方便、快捷的金融服務，重點扶持的是種、養(yǎng)、加工等行業(yè)，促進了轄區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展。

2、拉動現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展

農(nóng)村“一權一房”抵質押貸款，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)提供信貸資金支持，有力拉動現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。在農(nóng)村“一權一房”抵質押貸款惠農(nóng)政策推動下，全市新增高效農(nóng)業(yè)面積達到58萬畝，新增6萬畝，新發(fā)展地溫式日光能溫室800多棟，鋼架大棚16000多棟和8個千畝以上水泥竹竿大棚基地；新擴花卉苗木1.2萬畝，新建成2個鮮切花基地和1個組培花卉基地，帶動了本市現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

3、促進新農(nóng)村建設，加快城鄉(xiāng)一體化進程

開展農(nóng)村住房抵押貸款，一方面促使農(nóng)民按照統(tǒng)一村莊規(guī)劃、布局的要求建房，有效改變了農(nóng)村的居住條件和環(huán)境，有利于農(nóng)村集中居住區(qū)建設；另一方面，明晰了農(nóng)村房屋產(chǎn)權，變資產(chǎn)為“資本”，讓“死”的資產(chǎn)實現(xiàn)“活”的價值，讓農(nóng)民真正享受城鎮(zhèn)居民同等待遇。土地承包經(jīng)營權質押貸款是以農(nóng)村承包土地流轉為要件，土地流轉合同必須達到規(guī)范要求，從而引導農(nóng)民規(guī)范簽訂土地流轉合同，避免土地流轉糾紛，提高了承包土地流轉的積極性。

4、平抑了民間高利貸，維護金融秩序

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具有較強的季節(jié)性，以前農(nóng)民在搞項目、發(fā)展生產(chǎn)創(chuàng)業(yè)過程中急需資金，但苦于沒有有效的擔保物而告貸無門，因此長期遭受民間“高利貸”侵擾。“一權一房”抵質押貸款有效地解決了農(nóng)民貸款難的問題，同時，也降低了創(chuàng)業(yè)成本，從根本上緩解農(nóng)村資金供需矛盾，抑制了非法集資，維護了正常的金融生態(tài)環(huán)境，促進了農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。

三、“一權一房”抵質押貸款的風險防范

近年來，江蘇新沂農(nóng)商行信貸政策以“穩(wěn)增長、控風險”為主題，全面樹立“服務、發(fā)展、審慎、穩(wěn)健、規(guī)范”的信貸管理理念，在農(nóng)村“一權一房”抵質押貸款管理上，抓住支持“三農(nóng)”主線，提高風險防控意識，強化制度建設，規(guī)范操作行為。

1、嚴格準入，審慎放貸

首先，把握一個尺度，在客戶選擇上，擇優(yōu)選擇在江蘇新沂農(nóng)商行發(fā)生業(yè)務多年、信用良好、經(jīng)營項目有前景的優(yōu)質客戶，把風險防范的重心前移到第一關。其次，堅持一個原則，嚴把貸款調查、審查、審批關，防范一些不符合條件的客戶帶來的風險。再次，積極建議增加有實力的個體工商戶擔保措施，為解決處理抵質押財產(chǎn)問題提供方便。

2、確權發(fā)證，完善合同

搞好集體土地使用權和農(nóng)村住房確權發(fā)證是開展農(nóng)村“一權一房”抵（質）押貸款的關鍵環(huán)節(jié)。對各鎮(zhèn)村符合發(fā)證條件的農(nóng)戶，經(jīng)過農(nóng)戶本人申請，由規(guī)劃、國土、房管等有關部門辦理相關手續(xù)，取得農(nóng)村集體土地使用權證（宅基地證）和房屋所有權證。同時完善和規(guī)范土地租賃合同，對出租農(nóng)戶與村、村與承租戶所簽訂的土地租賃合同進行認真的審核把關，對條款不清晰、標的不明確、手續(xù)不齊全的進行規(guī)范和完善。

3、規(guī)范操作，流程管理

首先，建立農(nóng)戶房產(chǎn)、土地承包經(jīng)營權有效擔保物及信貸資金需要量信息臺賬，有序開展貸款業(yè)務。其次，嚴格確定貸款對象。農(nóng)戶個人提出 “一權一房”抵（質）押貸款申請，由所在地村民委員會對借款人家庭經(jīng)濟狀況、從事的經(jīng)營項目、個人的道德素質、信用等情況進行綜合審核，然后交所在鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)中心復審，最后報江蘇新沂農(nóng)商行當?shù)刂性俅螌徍税殃P后，依照有關資料和程序，辦理“一權一房”抵（質）押貸款相關手續(xù)，確保發(fā)放貸款用于農(nóng)戶正當致富項目。再次，合理確定抵押資產(chǎn)評估價值。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的價值由鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉交易中心（鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務中心）根據(jù)承包土地的流轉面積、每畝土地的流轉費用、土地流轉期限等認定，抵押房屋的價值由市房管部門根據(jù)房屋的座落、結構、面積等確定。

4、健全手續(xù)，嚴格處置

篇8

2003年8月，白坊村、獅子營村成立股份經(jīng)濟合作社，成為昌平區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟產(chǎn)權制度改革的第一批試點單位。它的經(jīng)驗后來在昌平區(qū)推廣。從2004年10月開始，昌平區(qū)在城南街道南郝莊村等14個村莊進行又一批改革試點。

產(chǎn)權改革：老人成了寶

2004年12月11日，白坊村黨支部書記宋蘭英坐在辦公室里，不經(jīng)意地說：現(xiàn)在村里的老人成寶貝了，以前成了家的孩子都不愿意贍養(yǎng)老人，現(xiàn)在的孩子們都爭著贍養(yǎng)老人。因為在村里實行“股份制”后，老人持的股份多，將來老人的股份可以繼承。2003年8月8日，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)白坊、獅子營兩村成立股份經(jīng)濟合作社，進行農(nóng)村集體經(jīng)濟產(chǎn)權制度改革。這是第一批產(chǎn)權制度改革中的兩個試點村。

改革意味著市場化經(jīng)營，其中重要的一項是農(nóng)民的平房被拆掉，蓋起了商品房。白坊村村民回遷后，身份從農(nóng)民變成了股東。目前白坊村全村共有1315人持有股份。60多歲的馬清，是白坊村勞齡(勞動年齡)最長的人之一，每年可拿到全村最高的紅利，因為股份是依照人口勞齡算的，馬清的勞齡45年。馬清老人對白坊村進行的產(chǎn)權制度改革表示很滿意，他說現(xiàn)在的收入確實是不錯。相比馬清老人，白坊村的年輕人持的股份要少許多。16歲以下的沒有股份，但有繼承的權利。

改革動機：“還權于民，還利于民”

1998年，范仲才從西郊農(nóng)場退休回到白坊村。三年后，白坊村因為北京市房地產(chǎn)開發(fā)要整體拆遷。拆遷定下來后，范仲才和愛人每人每月從開發(fā)商和村里拿到最低生活保障金480元。

2001年1月份，簽過征地協(xié)議后，范仲才家的房子隨著整體拆遷被拆除。村里的大部分農(nóng)民失去了土地，開發(fā)商給村里的447個勞力，每人補償3萬元。

這樣的拆遷后，村里還有400畝土地、5萬平方米商業(yè)樓等資產(chǎn)。如何保障這些集體資產(chǎn)至少不貶值，并保障1000多名村民以后的生活，成為白坊村面對的首要問題。2003年2月9日，北七家鎮(zhèn)啟動了白坊、獅子營兩個村的集體經(jīng)濟產(chǎn)權改革的試點工作。

為什么要進行產(chǎn)權制度改革？昌平區(qū)區(qū)委副書記李福忠在2003年10月的一次工作會議上說：“經(jīng)濟管理權高度集中，少數(shù)村干部隨意支配集體資產(chǎn)，侵害農(nóng)民利益，引發(fā)了諸多的矛盾和問題，是農(nóng)民群眾上訪、農(nóng)村干部違紀、黨群關系緊張的重要原因之一?！崩罡Ｖ艺J為傳統(tǒng)的農(nóng)村集體經(jīng)濟管理體制是一個與民爭權、與民爭利的體制，是一個失去制約、缺乏監(jiān)督的體制。他說進行改制的目的是：“還權于民，還利于民?！?/p>

白坊村黨支部書記宋蘭英講了一個事例。改制前，原白坊村一位干部要改動村里跟開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，原來賣給村民的房子房價定的是1800元/平方米，這名村干部要每平方米增加500元，將總價提高了2000多萬。他拿著合同要宋蘭英等村干部簽字，最初宋蘭英沒有同意。在其他村干部的干涉下，合同最終簽了下來。后來，因為這個事情，白坊村和開發(fā)商對簿公堂，開發(fā)商沒有達到目的。宋蘭英沒有透露這名干部的名字。她說，改制后就是要避免這樣的事情發(fā)生，“ 在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)民的利益需要保障，產(chǎn)權需要明確。”

管理方式：11個干部組成5套班子

白坊村黨支部書記宋蘭英向記者介紹了村里的股份制經(jīng)營方式。目前，白坊村將4.6萬平方米左右的商業(yè)樓出租，與天通苑簽訂了為期10年的租賃合同，租金每年1400多萬元。這是一部分固定的收入，每年純收益按70.8%的比例分給村里的股東。

白坊村的400畝土地被開發(fā)用來經(jīng)營各種商業(yè)項目，進行營利?，F(xiàn)在，已建成一個自由市場，攤位租出去后，已累計收入1600萬元?，F(xiàn)在，村里正在籌劃建一個60畝的綜合市場，預計每年將給白坊帶來500萬元的收入。

為更好監(jiān)管運作集體資產(chǎn)，白坊成立了集體資產(chǎn)管理委員會、監(jiān)事會、董事會、黨支部、村委會五套班子，一共11人。

宋蘭英一人兼任黨支部書記、村委會主任、集體財產(chǎn)管理委員會主任和白坊股份經(jīng)濟合作社的董事長。她說，五套班子都沒有對資產(chǎn)的絕對支配權，真正的權利在股東手里?！?1個干部誰也不敢隨意支配這些資產(chǎn)?！彼翁m英說。同時，作為董事長，宋蘭英出資10萬元，監(jiān)事長王寶出資5萬元，認購合作社經(jīng)營管理風險股。

鏈接：南海工業(yè)化模式

南海的農(nóng)村工業(yè)化模式具有以下幾個顯著特征：

第一，以集體土地啟動工業(yè)化，降低了工業(yè)化的門檻。如果企業(yè)從農(nóng)民手上買得土地來辦工業(yè)，它要支付的費用至少要高達4.5萬元／畝以上。而南海的租地方式，則使農(nóng)村工業(yè)的創(chuàng)辦得以施行。它起初的土地租金很低，山崗地每畝0.8元／月，農(nóng)地1.5元／月（最初則為1元／月），路邊是2.5元／月。正是這種靈活的土地使用方式，促使大量企業(yè)在南海落戶、生根，形成了我國珠江三角洲地區(qū)著名的工業(yè)帶。

第二，它將土地非農(nóng)化的級差收益保留在了集體內部。在土地的處置上，由于它與國家工業(yè)化不同，只是將土地作非農(nóng)化使用，并沒有轉變土地集體所有權的性質。這樣，在土地非農(nóng)化的過程中以及在土地的長期非農(nóng)化使用中，土地級差收益以及它的增值收益也就保留在了集體內部。

篇9

第一條為規(guī)范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農(nóng)用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農(nóng)用地使用權（不含土地承包經(jīng)營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權利證明書。

跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第四條國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。

第二章一般規(guī)定

第五條土地以宗地為單位進行登記。

宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

第六條土地登記應當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。

第七條土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：

（一）土地總登記；

（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；

（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；

（四）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；

（五）因人民法院、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；

（六）更正登記或者異議登記；

（七）名稱、地址或者用途變更登記；

（八）土地權利證書的補發(fā)或者換發(fā)；

（九）其他依照規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。

第八條兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。

第九條申請人申請土地登記，應當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：

（一）土地登記申請書；

（二）申請人身份證明材料；

（三）土地權屬來源證明；

（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；

（五）地上附著物權屬證明；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。

前款第（四）項規(guī)定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業(yè)技術單位進行地籍調查獲得。

申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。

第十條未成年人的土地權利，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應當提交監(jiān)護人身份證明材料。

第十一條委托人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應當提交授權委托書和人身份證明。

境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被人身份證明應當經(jīng)依法公證或者認證。

第十二條對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據(jù)下列情況分別作出處理：

（一）申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；

（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。

第十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。

第十四條國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：

（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；

（二）根據(jù)土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；

（三）根據(jù)土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續(xù)前，應當報經(jīng)同級人民政府批準。

第十五條土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據(jù)。土地登記簿應當載明下列內容：

（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。

土地登記簿應當加蓋人民政府印章。

土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。

第十六條土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。

土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。

第十七條土地權利證書包括：

（一）國有土地使用證；

（二）集體土地所有證；

（三）集體土地使用證；

（四）土地他項權利證明書。

國有建設用地使用權和國有農(nóng)用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農(nóng)用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。

第十八條有下列情形之一的，不予登記：

（一）土地權屬有爭議的；

（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；

（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；

（四）申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的；

（五）其他依法不予登記的。

不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。

第十九條國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。

第二十條土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。

土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規(guī)定。

第三章土地總登記

第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。

第二十二條土地總登記應當通告。通告的主要內容包括：

（一）土地登記區(qū)的劃分；

（二）土地登記的期限；

（三）土地登記收件地點；

（四）土地登記申請人應當提交的相關文件材料；

（五）需要通告的其他事項。

第二十三條對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：

（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；

（二）準予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；

（三）土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構；

（四）需要公告的其他事項。

第二十四條公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準后辦理登記。

第四章初始登記

第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。

第二十六條依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。

新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。

第二十七條依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十八條劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十九條依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。

第三十條依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批準文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。

第三十一條以國家授權經(jīng)營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經(jīng)營國有建設用地使用權初始登記。

第三十二條農(nóng)民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料，申請集體土地所有權初始登記。

第三十三條依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十四條集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準文件和相關合同，申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十五條依法使用本集體土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，當事人應當持農(nóng)用地使用合同，申請集體農(nóng)用地使用權初始登記。

第三十六條依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。

同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。

符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發(fā)土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。

第三十七條在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。

符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。

供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。

第五章變更登記

第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。

第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發(fā)生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。

第四十一條因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人應當持相關協(xié)議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

第四十二條因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產(chǎn)處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。

第四十三條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發(fā)生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

已經(jīng)抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。

第四十四條經(jīng)依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。

第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。

第四十六條已經(jīng)設定地役權的土地使用權轉移后，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。

第四十七條土地權利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。

第四十八條土地的用途發(fā)生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。

土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

第六章注銷登記

第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

（一）依法收回的國有土地；

（二）依法征收的農(nóng)民集體土地；

（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。

第五十一條因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。

第五十二條非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。

第五十三條已經(jīng)登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。

第五十四條當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。

第五十五條土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。

第五十六條土地登記注銷后，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。

第七章其他登記

第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

第五十八條國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。

更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。

第五十九條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。

第六十條土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。

異議登記期間，未經(jīng)異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：

（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有的；

（二）人民法院對異議登記申請人的不予受理的；

（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。

異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。

第六十二條當事人簽訂土地權利轉讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉讓協(xié)議申請預告登記。

對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預告登記證明。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。

預告登記期間，未經(jīng)預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第六十三條國土資源行政主管部門應當根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

第六十四條國土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

第六十五條對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。

第六十六條土地使用權在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。

第六十七條兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。

預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。

第六十八條查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。

第六十九條對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第八章土地權利保護

第七十條依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設，實現(xiàn)國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

第七十二條國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。

土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第九章法律責任

第七十三條當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十四條國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章附則

第七十五條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責土地和房屋登記工作的，其房地產(chǎn)登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規(guī)定，其房地產(chǎn)權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核準。

第七十六條土地登記中依照本辦法需要公告的，應當在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網(wǎng)站上進行公告。

篇10

論文關鍵詞：社會保障；社會養(yǎng)老；農(nóng)村；制度設計

黨的十六屆六中全會提出了到2020年實現(xiàn)“覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系基本建立”的目標，其關鍵是農(nóng)村社會保障制度建設要有重大突破，尤其是農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度，必須在運作機制、覆蓋人群、負擔能力、保障水平等方面轉變到社會主義市場經(jīng)濟的制度框架之下，在深化改革中得到完善與創(chuàng)新。但我們也發(fā)現(xiàn)，雖然我國近年來財政收入大幅度增加，但有關農(nóng)村社會養(yǎng)老保障制度建設方案在思路設計上，如果過多地依賴于政府財政投入的、二次分配的和外部的支持方式，這顯然只能是提供低水平的保障能力。更重要的是未能真正啟動廣大農(nóng)村家庭和農(nóng)村集體經(jīng)濟資源的內生性活力，最后有可能走向西方福和國家的道路。為此，有必要按照發(fā)展經(jīng)濟因素市場的原則，依托家庭財產(chǎn)(土地)保障和財政支持，通過全面實行土地資本化，“以土地換社?！钡霓r(nóng)村社會養(yǎng)老保障制度改革的基本思路，以此促進農(nóng)村社會養(yǎng)老保障制度建設順利開展。

一

我國現(xiàn)階段農(nóng)村的社會保障制度建設嚴重滯后于城市，其主要特征為：

(一)農(nóng)村總體上仍然以傳統(tǒng)的家庭保障為主要模式。這種保障模式的農(nóng)用土地為生產(chǎn)資料，通過農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)獲取勞動收入。為了增加家庭收入，便產(chǎn)生增加勞動力數(shù)量和“養(yǎng)兒防老”的家庭人口需求。但是，我國現(xiàn)行土地制度起家庭保障作用的農(nóng)村土地只是一種資源形式，不能夠以完全的資本形態(tài)在市場上運作。農(nóng)戶家庭收入的主要來源為勞動收入，其財產(chǎn)性收入及資本收入極少。受土地收益的限制，多年來我國農(nóng)村中收入水平提高緩慢，其中純收入增長的絕大部分為務工等勞動收入，大多數(shù)農(nóng)戶在社會保障的支付能力上十分有限。許多地方試點就發(fā)現(xiàn)，以個人繳費為主的模式很難在經(jīng)濟欠發(fā)達農(nóng)村推行。

(二)上世紀80年代初我國農(nóng)村普遍實行家庭承包責任制后，在多數(shù)經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，集體經(jīng)濟虛構化現(xiàn)象嚴重，村、組根本無力承擔社會保障要求的財力支付。這與城市中有各種類型用工單位及相應經(jīng)濟實力是有根本區(qū)別的。在多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟的存在很大程度上主要體現(xiàn)在農(nóng)村土地產(chǎn)權的“集體所有”這點上。一般只有在集體土地非農(nóng)化過程中的土地收益才可以轉化一部分為集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟收益。但目前這種收益大部分通過國家土地征用后再有償出讓的過程為政府所得，失地農(nóng)民得到的補償有限，最終受益很少，還產(chǎn)生了不少新問題。

(三)改革開放以來，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平差異有擴大趨勢，少數(shù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的財政實力雄厚，可以在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展上發(fā)揮較有力的作用，可以通過“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”和財政轉移支付等方式促進農(nóng)村建設，走城鄉(xiāng)一體化的道路。但就廣大西部地區(qū)、貧困地區(qū)和少數(shù)民族地區(qū)而言，當?shù)氐某擎?zhèn)化發(fā)展水平有限，城鎮(zhèn)和工業(yè)缺乏對農(nóng)村地區(qū)的足夠的經(jīng)濟輻射及帶動能力，且地方財力困窘，一些財政赤字縣長期靠上級財政支撐。如有的縣一年所增加的財政收入還不夠當年全縣公務員、事業(yè)單位職工調資需要的開支，要依靠這些地方財政建立全覆蓋的農(nóng)村社會保障體系缺乏客觀的經(jīng)濟基礎。因此，我們在有關目標定位上要充分認識有關國情充分考慮地方政府財政提供公共產(chǎn)品的實力，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟和社區(qū)經(jīng)濟的現(xiàn)實特征。

(四)在城市化和工業(yè)化推動下，農(nóng)村家庭結構發(fā)生了很大變化，傳統(tǒng)的養(yǎng)老家庭保障方式受到嚴重挑戰(zhàn)。計劃生育政策實行一代人成長周期以來，當前我國人口老齡化問題已經(jīng)加速凸顯，2006年我國農(nóng)村老齡化水平已達7．5％．高于城市水平(6．4％)。其中農(nóng)村因在城市化和工業(yè)化的進程中青年人大量轉移，實際的農(nóng)村老齡化程度更高，問題也更為嚴重。如四川勞務輸出大縣的“留守老人、婦女、兒童”問題就十分突出。農(nóng)村人口結構畸型化。我國農(nóng)村65歲以上人口達6000多萬，約占全國老齡人口近70％。

二

早在上世紀90年代民政部門即開展了農(nóng)村社會養(yǎng)老保險制度的探索和試點，但卻存在政策不完善，個人繳費標準低，保障水平弱，管理制度有重大缺陷等問題，實踐已證明是不成功的。當前在城市化和工業(yè)化推動下，廣大農(nóng)村家庭結構發(fā)生了很大變化，傳統(tǒng)的養(yǎng)老家庭保障方式受到嚴重挑戰(zhàn)：單純依靠土地從事種植業(yè)的勞動收入的土地保障能力也日漸弱化：農(nóng)村人口的不穩(wěn)定狀況及“兩棲”流動特征突出：外出人員返鄉(xiāng)的大部分為老弱病殘及智能偏低者，這進一步加重了勞務輸出地區(qū)(多數(shù)為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū))的社會保障的負擔。因此要在現(xiàn)有的土地制度框架下實現(xiàn)廣覆蓋的多層次的農(nóng)村社會保障制度(包括養(yǎng)老、合作醫(yī)療、公共衛(wèi)生、低保、五保、扶貧、救災等)，關鍵是財政補貼和財政兜底問題，能否實現(xiàn)有關目標及達到應有保障水平，與財力密切相關，其中又要求以中央財政的支付能力為主體。按照現(xiàn)有的一些政策設計的思路，如果中央財政在支持力度上達不到一定水平，我國廣大農(nóng)村的社會養(yǎng)老保障制度建設很難有實質性的推進。

農(nóng)村養(yǎng)老保障制度是農(nóng)村社會保障制度建設的核心部分。農(nóng)民的保險費支付能力又直接取決于農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的收入水平。例如，成都市目前推行的農(nóng)村養(yǎng)老保險制度，要求農(nóng)民個人繳納費用的比重為80％，政府提供為20%的比重，已經(jīng)符合退休年齡的個人要一次繳納近6000元現(xiàn)金，才能領取每月150元的養(yǎng)老金。如此繳費水平，仍然有不少人參加有困難：而且其保障水平也十分低下，只能起一點生活補貼作用。因此，如何切實提高農(nóng)村家庭的經(jīng)濟收入，從而提高其參保的經(jīng)濟能力，以及重構集體經(jīng)濟運作的平臺，啟動農(nóng)村家庭和集體組織(村組)經(jīng)濟資源的內生性活力等問題，則是需要充分重視和重新認識的問題。如果我們僅僅停留在現(xiàn)有的農(nóng)村經(jīng)濟制度框架下，是很難有大的突破的；即使有所推進，也是很緩慢的。但是我認為，如果在農(nóng)村的財富之源——土地產(chǎn)權制度的改革上有所突破，通過農(nóng)村土地資本化的創(chuàng)新，農(nóng)村養(yǎng)老保障制度的建設可以得到較好的發(fā)展。這一模式不僅可以進一步擴大我國土地的市場化水平，也與“以人為本，富民為先”理念的轉變相吻合。其潛力巨大，可能成為發(fā)展我國農(nóng)村社會保障制度的突破口。

有的專家認為我國的財政收入增加迅速，支付能力不斷提高，不需要通過城鄉(xiāng)土地制度的改革，為農(nóng)村社會保障提供資金來源。其實我國中央財政預算仍然是“赤字財政”，政府對基礎教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、農(nóng)村公共設施等“公共產(chǎn)品”的供給水平十分低下。在城鄉(xiāng)最低生活保障、五保戶救濟、企業(yè)人員退休金等方面的水平與發(fā)達國家的差距更大。如果按高標準要求，財政支付能力就有很大問題。目前一些學者指出，我國農(nóng)村土地的社會保障功能正在不斷地弱化。因此需要開辟財政等二次分配方面的新的保障來源。這種觀點是基于人均農(nóng)用土地數(shù)量不斷減少．來自農(nóng)用土地的農(nóng)業(yè)收入占家庭總收入和國民總收入的比重不斷下降的情況下提出的，不能說沒有一定道理。但是上述看法又是建立在農(nóng)村家庭的土地的農(nóng)業(yè)用途及收入的基礎之上的，土地僅是作為一種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配置的家庭經(jīng)濟資源形態(tài)存在。因而其收入增長潛力十分有限，當然很難發(fā)揮出有效的對人的生存和發(fā)展的保障功能。但如果能夠通過解放思想，觀念轉變和體制創(chuàng)新，將農(nóng)村土地最大限度地資本化，就可以地生財，為農(nóng)村家庭和集體經(jīng)濟組織增加收入，從而為養(yǎng)老等社會保障制度的建設提供一定的資金保證。

三

有關農(nóng)村土地資本化的農(nóng)村社會養(yǎng)老保障制度的模式的設想如下：

(一)按照“以土地換社?！暗脑瓌t，對有條件在城鎮(zhèn)定居已有穩(wěn)定收入的農(nóng)村戶口家庭(即“農(nóng)轉非”家庭)，通過與集體簽訂放棄承包土地和宅基地的協(xié)議，便可以以徹底放棄家庭承包的農(nóng)用地和宅基地為交換條件，取得由政府財政提供的法定勞動年齡結束后養(yǎng)老金的合約。即以放棄現(xiàn)期基本財產(chǎn)權而獲取一定的預期收益的老年基本生活保障。其標準可暫按當時、當?shù)爻擎?zhèn)平均工資的50％發(fā)放。這筆費用可由政府的養(yǎng)老保險基金中支付，除了少部分已達到和超過法定退休年齡的人口外，其余的大多數(shù)人為預期性的財政開支，并不需要現(xiàn)在來支付養(yǎng)老金。目前我國的農(nóng)村土地制度保持農(nóng)村家庭承包的集體土地長期不變，對穩(wěn)定社會和提供一定的家庭保障有一些作用，但也同時造成農(nóng)村土地的大量閑置、撂荒和浪費。如近年來許多農(nóng)村家庭成員早已轉移到城鎮(zhèn)就業(yè)，收入已相當穩(wěn)定，但仍未放棄農(nóng)村承包的土地。如在調查中發(fā)現(xiàn)，四川一些勞務輸出大縣，60％左右的勞動力外出打工。以上的農(nóng)村家庭宅基地及住房被閑置或半閑置。這是對經(jīng)濟資源和社會財富的極大浪費。如果政府能通過“以土地換社?！钡姆绞綄⑦@批土地“贖買”出，再通過土地開發(fā)整理等方式使之轉變?yōu)楦鼗虺青l(xiāng)建設用地加以及時、充分利用，對促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展十分有利，并可大大緩解耕地資源不足的矛盾，減輕耕地保護的沉重壓力，對增加建設用地供給能力，推進城市化有積極的意義，還有利于農(nóng)村勞動力徹底離土轉移和定居城市穩(wěn)定就業(yè)。在我國農(nóng)村現(xiàn)行土地制度框架下實現(xiàn)人口城市化，需為離土進城農(nóng)戶同時配置兩套土地。農(nóng)村中的承包耕地及宅基地等土地未放棄，同時在城市就業(yè)居住又要由政府為之配置相應的土地資源。如果設想在2020年前全國有2億農(nóng)村人口轉移入城，雙重配置土地的資源總體數(shù)量驚人。此辦法的實施對廣大邊遠地區(qū)的農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展較為公平。因為這些地區(qū)區(qū)位條件差，很難有工業(yè)項目布點和由政府征地帶來的集體土地收益。但通過這種方式可取得相當數(shù)量的外遷農(nóng)戶的宅基地及退包耕地。當?shù)乜赏ㄟ^土地開發(fā)整理方式新增一定數(shù)量的耕地．村組等集體經(jīng)濟組織可以通過有償出讓新增耕地指標和農(nóng)村非農(nóng)建設用地指標，取得～筆土地收入。而當?shù)卣糜嘘P指標區(qū)內調劑，可以在保證土地利用總體規(guī)劃的耕地面積控制的情況下，合理統(tǒng)籌安排工業(yè)布局和城鎮(zhèn)布局，集體經(jīng)濟組織(村、社)利用有關土地收入即可支付一部分作為留土農(nóng)民的養(yǎng)老保險費。此舉可使離土農(nóng)民和留土農(nóng)民均能從中受益，使集體土地產(chǎn)權的收益權也得以真實體現(xiàn)。

(二)對因城市建設、國家重點工程等社會公益性土地征用的失地農(nóng)民進行合理的經(jīng)濟補償，除住房重新安置外，還應包括對勞動人口的城鎮(zhèn)就業(yè)的免費技能培訓，以及為有關家庭全體成員提供養(yǎng)老等社會保險。有關費用均應由土地征用后“招拍掛”出讓的土地市場收益來支付，即一般人講的“以土地換社?！钡男问健６鴮Ψ巧鐣嫘再|的土地征用，則應考慮盡快開放農(nóng)村集體土地市場交易市場，直接由用地單位與被征土地的鄉(xiāng)村集體進行“招拍掛”等方式的交易談判，以確定合理的土地價格。當?shù)卣畡t退出交易者的角色，而是以第三者身份，按市場交易規(guī)則指導、監(jiān)督有關交易、談判活動依法進行，使之符合土地利用規(guī)劃、用地年度計劃及土地市場管理的其它要求。政府從農(nóng)村集體出讓土地的收益中收取交易稅，并為用地單位辦國有產(chǎn)權證書及用地協(xié)議等。政府應規(guī)定集體土地征用收益必須按一定比例為失地農(nóng)民辦養(yǎng)老等保險，或直接從交易土地的收益一次性提取一定比例作為社?；穑泽w現(xiàn)“以土地換社?！钡脑瓌t。政府由征用等行政手段轉為交易中介性質，通過市場方式達到建設用地的集體所有權轉變?yōu)閲宜袡?，并從中獲取一定的土地收益。有的專家和地方提出的工業(yè)等用地采取農(nóng)村集體土地入股企業(yè)的方式則不太妥當．因為企業(yè)經(jīng)營有很大的風險(如發(fā)生企業(yè)虧損或破產(chǎn)的情況)，收益的取得有周期，以及企業(yè)的資產(chǎn)轉移、積累再投資等問題，不可能為農(nóng)民提供社會保障和發(fā)揮保障作用。

(三)進一步開放農(nóng)村集體土地的資本化運作經(jīng)營的范圍，使之由不合法到合法并規(guī)范管理。目前各地，尤其是大城市周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、旅游度假地的農(nóng)村集體或個人利用集體土地和宅基地進行房地產(chǎn)開發(fā)，形成了數(shù)量不少的所謂“小產(chǎn)權“商品房，再進行出租或出售，其價格低于用國有土地的房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房(即“大產(chǎn)權“商品房)?！靶‘a(chǎn)權”商品房雖然不符合現(xiàn)行土地管理法規(guī)要求，但又是客觀上普遍發(fā)生的事物，實質上是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對非農(nóng)用土地的資本化運作，是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權所有者與國有土地產(chǎn)權所有者(政府)對土地收益的博弈結果。事實上，我國城市中廣泛存在機關事業(yè)單位利用自己占用的國有土地修建廉價的“集資房”及“經(jīng)濟適用房”等情況，其價格也是低于市場上出售的商品房的價格，可見政府在國有土地利用的管理上也并不規(guī)范。目前有關部門對于農(nóng)村“小產(chǎn)權”商品房在管理上是禁而不止，各級地方政府也無從入手加以妥善處理。其解決辦法可考慮為承認其合法性，但嚴格限定只能在現(xiàn)有的農(nóng)村非農(nóng)用地(如農(nóng)民宅基地、廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、交通用地等)上開發(fā)：也可通過土地開發(fā)整理使鄉(xiāng)村居民點集中的方式，在節(jié)約出來的集體產(chǎn)權的宅基地上進行集中開發(fā)。要加強管理和監(jiān)督，對占用耕地的違法行為進行嚴懲。政府可明確規(guī)定對過去和今后開發(fā)的“小產(chǎn)權”商品房補收、征收土地占用稅和高額的房產(chǎn)交易稅，專項用于土地開發(fā)資金及農(nóng)村社會養(yǎng)老保障基金的籌集，從而為國家開辟一大稅源以充實城鄉(xiāng)養(yǎng)老基金。

(四)對廣大留地農(nóng)民家庭，要通過建立土地租賃合作社等方式，結合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，以“公司+合作社“方式將耕地等作為股份投資，獲取土地股金收益：也可由農(nóng)戶與產(chǎn)業(yè)化公司簽訂土地租賃合同，收取土地租金。出租土地的農(nóng)民既可在當?shù)剞r(nóng)業(yè)公司中作農(nóng)業(yè)工人獲取工資收入，也可外出務工，獲取務工收入。在一部分農(nóng)戶徹底離土放棄承包地的基礎上，擴大部分種植專業(yè)戶的土地經(jīng)營規(guī)模，使之家庭收入顯著增加。只有在廣大農(nóng)戶財產(chǎn)性收入大幅度增加的前提下，才有可能實行‘個人繳費、政府補貼、集體補助”的農(nóng)村養(yǎng)老保障模式。

(五)大力發(fā)展“農(nóng)家樂”等鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)，發(fā)揮農(nóng)業(yè)土地等資源的生態(tài)、保健和文化功能，創(chuàng)造社會財富。積極鼓勵有條件的留土農(nóng)村家庭利用庭院、自留地及周圍的林盤、果園等農(nóng)用地發(fā)展家庭第三產(chǎn)業(yè)，使農(nóng)村土地獲取資本化的收益，促進新農(nóng)村建設健康發(fā)展。在新農(nóng)村建設中，不能按照過去用集體土地辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的方式在農(nóng)村發(fā)展工業(yè)，為農(nóng)民爭取土地收益。工業(yè)布局有其客觀規(guī)律，如區(qū)位條件等對生產(chǎn)成本制約很大，農(nóng)村或農(nóng)民自己辦工業(yè)，其土地利用必然是低效率的；鄉(xiāng)村發(fā)展工業(yè)還有“三廢”排放、處理不力的環(huán)境污染等更嚴重的問題難以解決。