導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)建筑工程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.粗放式成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有了不少進(jìn)步，但是還是有一些企業(yè)的成本管理理念停留在粗放式的狀態(tài)。粗放式成本管理有這樣幾個特點(diǎn)：第一個特點(diǎn)是成本管理工作粗糙，具體表現(xiàn)為對于工程成本的操縱工作過于簡單，沒有細(xì)化，沒有分工，停留在簡單的一站式管理狀態(tài)，一個包工頭把成本管理的活都攬下來，缺乏效率和質(zhì)量；第二個特點(diǎn)是管理中對于預(yù)算工作做得不到位，甚至沒有預(yù)算就直接投入工程，對于投資的成本完全不在掌控之中，不知道到底要投入多少資金，完全是盲目的；第三個特點(diǎn)是對于外界環(huán)境對施工成本的影響因素不考慮，這會導(dǎo)致一旦出現(xiàn)特殊情況，沒有及時的應(yīng)對措施；第四個特點(diǎn)是投標(biāo)過程中報價低，不講誠信，最后不能履行合約。這種粗放式的成本管理會造成嚴(yán)重的后果，這些企業(yè)勢必會被市場所淘汰，因為科學(xué)的成本管理是大勢所趨，違背歷史只能被歷史淘汰。

2.精細(xì)化目標(biāo)成本管理

所謂精細(xì)化目標(biāo)成本管理，是對建筑工程目標(biāo)成本細(xì)致的分工，責(zé)任到部門，不同的部分都要負(fù)責(zé)相應(yīng)的工作任務(wù)，將目標(biāo)成本任務(wù)分解就提高了效率，也避免了專斷。例如，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本可分為多級科目，包括直接成本費(fèi)用和間接成本費(fèi)用。其中直接成本費(fèi)用又包括土地開發(fā)費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用、建筑施工、建筑安裝等各項費(fèi)用。以設(shè)計費(fèi)用為開發(fā)費(fèi)用中的一個科目，設(shè)計費(fèi)用還要細(xì)分為建筑設(shè)計、幕墻設(shè)計、消防設(shè)計等，而每個設(shè)計都對應(yīng)不同的設(shè)計資質(zhì)單位，會簽訂多個合同。事實(shí)上將整個建筑工程所有分部工程的費(fèi)用細(xì)分，利用目標(biāo)成本的管理手段把每個細(xì)化項目控制好，使項目總體發(fā)生的費(fèi)用在受控范圍內(nèi)。這種管理方法現(xiàn)在已經(jīng)被普遍采用，它操作便利，有利于整個工程成本的控制和節(jié)約，避免了浪費(fèi)，長期堅持下去，可起到事半功倍的效果。

3.總體目標(biāo)成本管理

這種管理方法主要是控制工程整體的目標(biāo)成本，把成本管理的重點(diǎn)放在工程整體上，沒有在分部工程中下太大功夫，確保分部工程管理工作的靈活性和自主性，為他們提供發(fā)揮的空間。例如，某開發(fā)公司某個項目，拿地之初即設(shè)定目標(biāo)成本，后期因為某些特殊因素未考慮周全，致使項目總成本增加3000萬元，但是該筆費(fèi)用攤銷到每個單元項目的造價成本之中并不大，可通過設(shè)計選型、優(yōu)化配置進(jìn)行調(diào)整，確保整體目標(biāo)成本受控。現(xiàn)在，很多建筑企業(yè)也開始采用這種成本管理方法，并且取得了很好的效果。

二、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理的作用

這些目標(biāo)成本管理在實(shí)際的工作中有著不可替代的作用，所以我們才要對此進(jìn)行研究，主要體現(xiàn)在三個方面。一是嚴(yán)格企業(yè)成本控制。企業(yè)的成本控制是一項非常重要的工作，在建筑工程施工期間，如果能夠做好對成本的控制工作，就能節(jié)約一大部分資金，減小成本，最終提高經(jīng)濟(jì)效益，這也是建筑施工所追求的最終目的。目標(biāo)成本管理可以全面實(shí)現(xiàn)對工程各項成本的控制，從源頭上杜絕了浪費(fèi)。二是完善企業(yè)管理體制。一個好的企業(yè)必然有好的企業(yè)管理體制，一個企業(yè)要想成為優(yōu)秀的企業(yè)就要完善科學(xué)的管理體制，目標(biāo)成本管理正是科學(xué)管理體制的體現(xiàn)。三是健全企業(yè)監(jiān)督機(jī)制。資金的運(yùn)用一定要做好監(jiān)督工作，尤其是成本投入，因為在這個部分的花費(fèi)較大，如果缺乏監(jiān)督就會導(dǎo)致腐敗，資金流入私人錢包。目標(biāo)成本管理工作就是監(jiān)督的一個方面，把成本管理任務(wù)分配到各個部門，形成部門之間相互監(jiān)督的機(jī)制。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理體系

目標(biāo)成本管理體系的建立首先是制定企業(yè)目標(biāo)成本管理體系模板。房地產(chǎn)企業(yè)需要確定開發(fā)項目的目標(biāo)成本科目；建筑企業(yè)需要確定承接項目的目標(biāo)成本科目，根據(jù)目標(biāo)成本管理體系進(jìn)行細(xì)化分解、逐步測算，以確保企業(yè)成本管理良性發(fā)展。目標(biāo)成本管理體系中科目的設(shè)置既要相對固定，又可適當(dāng)延伸擴(kuò)展，以增強(qiáng)目標(biāo)成本管理體系在本企業(yè)的適用性。在完成前面一系列工作以后，目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來源確定也很重要，數(shù)據(jù)來源要依賴以下要素：一是企業(yè)內(nèi)部多年管理工作總結(jié)和累積的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都有參考價值；二是現(xiàn)階段市場的總體價格水平也是很重要的參考方向；三是區(qū)域內(nèi)部項目的一般特點(diǎn)，要和區(qū)域的整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

四、現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理要點(diǎn)

目標(biāo)成本管理的最終目的就是要對施工成本進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本，這種管理只有貫穿到施工全過程才能起到應(yīng)有的作用。

1.目標(biāo)成本的制定要點(diǎn)

項目開發(fā)和建設(shè)中目標(biāo)成本的制定至關(guān)重要，我們以目標(biāo)成本制定在房地產(chǎn)開發(fā)中各階段的運(yùn)用情況為例，將房地產(chǎn)開發(fā)分為投資測算、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計、工程施工和竣工結(jié)算五大環(huán)節(jié)。（1）第一個階段是投資預(yù)算階段，在這個階段房地產(chǎn)項目還處在一個只有設(shè)計方案的初步階段，預(yù)算工作人員可參考的資料比較少，所以這個階段的預(yù)算比較困難，準(zhǔn)確性不足，所以在這個階段的投資預(yù)算要堅持一個原則——成本預(yù)算高出市場水平百分之五到十。這是預(yù)算工作人員在沒有足夠數(shù)據(jù)參考的情況下的一個保守做法，為了避免施工后期成本不夠繼續(xù)追加的繁瑣，所以在最初就多預(yù)算一部分。（2）進(jìn)入獲取土地階段以后，我們對于工程又有了進(jìn)一步的了解，這時候我們可以對上一個階段制定的目標(biāo)成本進(jìn)行一定的修正，根據(jù)掌握的更多的資料來完善，一般情況下，在這個階段的目標(biāo)成本都會比較高，這是為后續(xù)施工提供充足的資金保障。（3）接下來到了規(guī)劃設(shè)計階段，在這個階段，又會有新的變化，我們要根據(jù)在獲取土地階段完善的第一版本的目標(biāo)成本進(jìn)行這個階段的設(shè)計工作，這時要體現(xiàn)出節(jié)約原則，不同的用料、不同部分的施工都要進(jìn)行限額，不能再超額預(yù)算了，因為這個時候我們可以掌握的數(shù)據(jù)足夠多了，可以很具體地設(shè)計目標(biāo)成本。（4）工程施工階段目標(biāo)成本制定根據(jù)設(shè)計圖紙進(jìn)行施工圖預(yù)算。預(yù)算成本必須和第一版目標(biāo)成本進(jìn)行對照，要求是不能突破，確實(shí)因某項情況發(fā)生了現(xiàn)場實(shí)際預(yù)算突破第一測算指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況協(xié)調(diào)或進(jìn)行設(shè)計變更，對目標(biāo)成本的分項指標(biāo)進(jìn)行修訂，確?？傮w目標(biāo)成本清晰。這就是目標(biāo)成本制定后的動態(tài)成本管控，能確保隨時隨地目標(biāo)成本清晰，確保總體目標(biāo)成本受控。（5）在竣工結(jié)算階段，我們要堅持的一個原則就是所有的成本都要詳細(xì)檢查，不要有遺漏，這個階段主要的任務(wù)就是查漏補(bǔ)缺，這個階段形成的目標(biāo)成本就是最終的目標(biāo)成本，不能再更改。

2.動態(tài)目標(biāo)成本管理要點(diǎn)

這是目前目標(biāo)成本管理中最重要的一點(diǎn)，因為目標(biāo)成本盡管制定出來了，但是工程的進(jìn)展基本不可能一直按照預(yù)算，肯定會出現(xiàn)預(yù)估不足或預(yù)估過量的問題，這時候動態(tài)目標(biāo)成本管理就要開始發(fā)揮作用，在管理過程中不同階段的成本修訂工作很關(guān)鍵，要保證嚴(yán)密性，杜絕隨意性，一定階段要進(jìn)行一次動態(tài)成本回報。

3.目標(biāo)成本分級分類管理

所有的目標(biāo)成本都要分級分類管理，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)和建筑工程目標(biāo)成本管理的精髓，分工才能更好的實(shí)現(xiàn)合作?？偟哪繕?biāo)成本管理由集團(tuán)總部確定，制定出宏觀上的指導(dǎo)性方案；各項目公司根據(jù)總部的精神，制定各自的具體執(zhí)行方案，落實(shí)細(xì)節(jié)。有的時候一個大的企業(yè)會承包多個項目，這時候集團(tuán)總部就要制定總的目標(biāo)成本管理方案，體現(xiàn)總體精神；各分部制定各自承包項目的目標(biāo)成本管理方案，保證落實(shí)。對于目標(biāo)成本的動態(tài)增加也同理，例如超過50萬元的總體目標(biāo)成本增加需要總經(jīng)理特批，其余的下級安排，累計金額達(dá)到某限額需及時上報。對于所有可能要進(jìn)行修正的問題都要首先查明原因，然后進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，做好監(jiān)督，分級的最終目的就是要保證管理方案最后執(zhí)行的嚴(yán)密性，不能私自、隨意更改方案，要在充分完善的調(diào)查以后，出具問題調(diào)查報告上報經(jīng)過審批，才能更改方案。

五、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；定義；現(xiàn)狀；問題；對策

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理定義及發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 定義

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是指將房地產(chǎn)開發(fā)中每個項目的各類工程設(shè)計演變成實(shí)體的全過程的管理，其包括質(zhì)量、成本、進(jìn)度、技術(shù)支持和安全的控制等管理要素。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

近期，我國為了擴(kuò)大內(nèi)部需要，加快經(jīng)濟(jì)的增長，對房地產(chǎn)開發(fā)工程的發(fā)展要求越來越高。因此，也擴(kuò)大了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)工程管理還不完善，在房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理過程中，仍然存在著大大小小的問題，嚴(yán)重影響了建筑工程的使用壽命和質(zhì)量。沒有規(guī)范的質(zhì)量保證體系圖，甚至還出現(xiàn)邊施工邊設(shè)計的工程，影響了人們的日常生活和生命財產(chǎn)安全。由于工程造價的預(yù)算沒有提前準(zhǔn)備而導(dǎo)致在施工過程中產(chǎn)生造價的糾紛，影響了施工的進(jìn)程。目前，政府對房地產(chǎn)工程的監(jiān)督管理力度松懈，導(dǎo)致施工單位以次充好的現(xiàn)象比比皆是。在施工全過程中，產(chǎn)生過多的污染并且得不到有效的治理。有些處理過程中很容易產(chǎn)生二次污染。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的問題

2.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量過關(guān)

房地產(chǎn)工程管理中最常見的問題之一就是房地產(chǎn)工程的房屋質(zhì)量問題。生活中，我們經(jīng)常會聽到一些關(guān)于房屋倒塌的新聞事件，這些問題多數(shù)是因為有些施工單位在房地產(chǎn)工程施工過程中不規(guī)范操作，對建材進(jìn)行偷工減料，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程質(zhì)量不合格，達(dá)不到房屋正常的使用壽命，無法滿足人們的居住要求。存在一些施工單位沒有完整的質(zhì)量保證體系，出了問題找不到人負(fù)責(zé)。

2.2嚴(yán)抓工程造價問題

一直以來，我國的房地產(chǎn)工程在工程造價方面存在著很多問題。如控制成本的方法跟不上時代的發(fā)展，沒有依據(jù)進(jìn)行操作；房地產(chǎn)工程在工程造價方面的法律法規(guī)還有待于完善，缺少相對應(yīng)的政策體制等等。這些問題都與施工單位對工作的認(rèn)真對待程度和竣工期限息息相關(guān)，同時也影響著房屋的使用情況。

2.3 嚴(yán)懲環(huán)境污染問題

噪聲污染和建筑垃圾污染是房地產(chǎn)工程環(huán)境污染的兩個最主要的方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)施工過程中產(chǎn)生的較大的作業(yè)噪音對周圍的居民造成的聲音打擾的噪聲污染問題。在一些大城市中，也出現(xiàn)在居民休息時間進(jìn)行施工作業(yè)，對人們的身心都受到影響。噪聲污染也是建筑污染問題中最常見的問題。幾乎伴隨著整個房地產(chǎn)施工的全過程，嚴(yán)重影響了人們的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地產(chǎn)工程施工過程中會產(chǎn)生很多建筑材料，包裝等污染物。對周邊的大氣和水體進(jìn)行了嚴(yán)重的污染。還存在一些其他的污染如光污染和粉塵污染等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的對策

3.1 加快提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量

（1）施工單位應(yīng)該規(guī)范操作每一個施工步驟，選用合格的建筑材料進(jìn)行施工，堅決避免因為偷工減料帶來的安全隱患問題。要勇于創(chuàng)新，大膽的嘗試新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到這些之前，一定要有一個完整的房地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系圖，更加清晰透明的完成每項任務(wù)。下圖1是某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖。

質(zhì)量保證體系圖

圖1 某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖

（2）依據(jù)國家法規(guī)和相關(guān)文件袋的規(guī)定進(jìn)行施工操作，不斷完善質(zhì)量管理體系，避免員工懶散的現(xiàn)象。在施工過程中如果發(fā)現(xiàn)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的項目應(yīng)該檢查整改之后再繼續(xù)進(jìn)行施工。在推進(jìn)工程進(jìn)度的同時質(zhì)量問題應(yīng)該嚴(yán)抓不可松懈。

（3）重視在崗人員的繼續(xù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程施工人員的素質(zhì)。加強(qiáng)工程質(zhì)量和安全知識的教育力度，通過身邊的實(shí)例進(jìn)行宣傳，讓施工人員真正的認(rèn)識到整個工程中質(zhì)量的突出性，提高他們的責(zé)任心。

3.2 健全工程造價管理體系，加強(qiáng)監(jiān)督工作

在施工之前，做好全面的準(zhǔn)備，對過程中的每個項目產(chǎn)生的造價預(yù)算和規(guī)劃仔細(xì)的羅列出來，編制詳細(xì)符合實(shí)際的工程造價預(yù)算表，做到詳細(xì)精確，下圖是某房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算表。同時，要考慮到預(yù)算發(fā)生爭執(zhí)時應(yīng)該采取怎樣的應(yīng)對措施，應(yīng)該對工程預(yù)算的相關(guān)價格進(jìn)行動態(tài)的管理。

圖 某房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算表

加強(qiáng)對施工人員的監(jiān)督管理工作，建立責(zé)任問責(zé)制度，把整個施工過程中的安全、質(zhì)量、管理工作落實(shí)責(zé)任到個人，管理部門不能形同虛設(shè)，要真正的發(fā)揮作用，加大監(jiān)督管理的執(zhí)行力度。

3.3 大力遏制環(huán)境污染

（1）施工單位應(yīng)該選擇正確的時間進(jìn)行工程操作，避開居民的休息時間。最好有一個完整的工作時間表，按照規(guī)定時間工作，嚴(yán)禁為了追趕工程的進(jìn)度，日夜進(jìn)行施工，對施工人員的身體和周圍居民的休息帶來嚴(yán)重的困擾。同時，在電鉆等設(shè)備上安裝除噪器，能有效的避免噪聲對周圍居民帶來的危害。

（2）施工單位要定期的處理施工過程中產(chǎn)生的工程垃圾，切不能隨意的丟棄，堆放。應(yīng)該設(shè)立一個房地產(chǎn)工程垃圾清理小組，及時對垃圾進(jìn)行清理，進(jìn)行獎懲制度。并且注意在處理的過程中不能隨意丟撒在公共場地，給人們的生活質(zhì)量帶來嚴(yán)重的影響。

（3）嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場進(jìn)行廢棄垃圾的焚燒，產(chǎn)生的廢棄不僅污染了大氣，還對施工人員和周圍居民的身心健康產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。應(yīng)該統(tǒng)一轉(zhuǎn)送到固定的垃圾焚燒廠進(jìn)行合理規(guī)范的工程垃圾處理。

（4）施工單位應(yīng)在類似水泥罐的施工設(shè)備上安裝除塵器，定期的對房地產(chǎn)工程的施工設(shè)備進(jìn)行粉塵的清理，在施工材料運(yùn)輸過程中，要規(guī)范運(yùn)輸，做好遮蔽工作，避免粉塵對大氣的污染。施工過程中產(chǎn)生的廢棄液體材料的排放應(yīng)該設(shè)定一個專門的流通渠道，避免對周圍的水體污染。

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建筑工程；施工管理

科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場越來越火爆，于是，帶動了整個建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展。目前，我國在建筑工程施工管理上還存在一些問題，這些問題的出現(xiàn)，使得建筑工程的施工效率低，工期長。因此，有必要采取相應(yīng)的措施，使施工管理的現(xiàn)狀得到改善。

一、施工管理現(xiàn)狀

（1）落后的管理方式。第一，工期沒有進(jìn)行科學(xué)的制定。有些建筑企業(yè)在制定工期時，沒有經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃，也沒有到施工地進(jìn)行仔細(xì)查看，而是根據(jù)以往的經(jīng)驗草草制定施工計劃。有些建筑企業(yè)甚至采用了非常簡單的方法制定施工日期。第二，施工人員素質(zhì)問題。對于我國建筑行業(yè)來說，施工人員來自五湖四海，而且大部分來自農(nóng)村，沒有專門的技術(shù)培訓(xùn)，并且流動性很大，使得施工單位無法對施工人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，這就使得施工人員的技術(shù)水平參差不齊，在施工過程中經(jīng)常不按照規(guī)定進(jìn)行施工，甚至在施工過程中出現(xiàn)一些安全事故。（2）管理模式不科學(xué)。一是施工企業(yè)缺乏管理上的創(chuàng)新，對于建筑工程的設(shè)計，很多沒有根據(jù)客觀規(guī)律來進(jìn)行，并且還存在很多指令性質(zhì)的管理手段；二是建筑企業(yè)在進(jìn)行工程施工時，對于可以進(jìn)行優(yōu)化的項目沒有進(jìn)行很好的優(yōu)化，使得資產(chǎn)的使用效率下降。（3）組織方式不科學(xué)。第一，在建筑子公司中，一般是沒有獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營的權(quán)利，很多公司都沒辦法掌握工程的決定權(quán)，建筑施工的很多事項都需要上級部門決策、批準(zhǔn)，這就使得決策失去了時效性。第二，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，社會的高度發(fā)展，使得建筑市場變幻莫測，因此，不適合采用直線職能結(jié)構(gòu)。第三，部門的設(shè)置不科學(xué)，建筑企業(yè)在設(shè)置部門時，沒有從自身的實(shí)際情況出發(fā)，設(shè)置部門沒有根據(jù)自己的需要來進(jìn)行，使得部門分工不明確，當(dāng)要對建筑工程進(jìn)行施工時，要很多單位參與，不僅浪費(fèi)了資源，更是降低了辦事效率。

二、施工管理新對策

（1）調(diào)整觀念。社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得我國以市場經(jīng)濟(jì)取代了原來的計劃經(jīng)濟(jì)時代，在這樣的體質(zhì)之下，需要施工企業(yè)單位能夠獨(dú)立完成國家下發(fā)的指標(biāo)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。因此，建筑工程施工企業(yè)要轉(zhuǎn)變以往的舊觀念，實(shí)現(xiàn)施工企業(yè)的利益最大化，而要實(shí)現(xiàn)利益最大化，首先要以新的觀念、新的形式進(jìn)行經(jīng)營，以適應(yīng)社會發(fā)展需求。（2）以科學(xué)、適宜的管理模式來進(jìn)行管理。目前，建筑施工企業(yè)在經(jīng)營上尚不夠完善，因此，有必要加強(qiáng)管理，在原有的管理水平上進(jìn)行改進(jìn)，對于管理上的每個環(huán)節(jié)，不能只是應(yīng)付了事，而應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)地做好每項管理上的細(xì)節(jié)，特別對于涉及到工程質(zhì)量問題的，不管是在人事制度上、技術(shù)上等，都要建立起科學(xué)、適宜的管理制度。（3）以科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理。建筑企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，建立起適合的組織體系，使建筑企業(yè)的管理能夠適宜組織機(jī)構(gòu)，并使總企業(yè)與業(yè)主之間形成直接的關(guān)系，即便所處的地區(qū)不同，仍可以由總公司進(jìn)行直接經(jīng)營。項目的作業(yè)層由承包方的項目管理層直接進(jìn)行負(fù)責(zé)，而項目管理層與房地產(chǎn)開發(fā)公司同時又形成協(xié)調(diào)的合作關(guān)系，對于所發(fā)生的突發(fā)事件能夠及時進(jìn)行溝通。除此之外，在對人力資源的管理上，要有人本管理新模式的制定。企業(yè)要有與優(yōu)秀員工進(jìn)行共同發(fā)展的新理念，對于優(yōu)秀的員工，要及時進(jìn)行獎勵，及時為員工排憂解難，對員工進(jìn)行民主管理，以人本管理理念留住人才；同時，還要鼓勵員工要有創(chuàng)新精神，并且建立起相關(guān)的獎勵制度，以獎勵的方式調(diào)動員工的工作熱情，對于員工造成的失誤行為以及消極怠工方面的行為，要以所制定的懲戒措施進(jìn)行懲罰。（4）工程竣工之后的技術(shù)管理。當(dāng)工程完工之后，要采取相應(yīng)的方法、技術(shù)手段對各個分項工程、分部工程等進(jìn)行技術(shù)管理，把所得到的結(jié)果與工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)值進(jìn)行對比，查看工程質(zhì)量是否符合要求。對于符合要求的工程項目，在進(jìn)行檢查后給予通過，而對于不合格的工程，則要求其進(jìn)行返工，以達(dá)到相關(guān)要求。除此之外，工程在完工之后，對于所得出的經(jīng)驗或者教訓(xùn)，要進(jìn)行歸納、總結(jié)，以備日后借鑒使用，對于管理資料或者技術(shù)數(shù)據(jù)，則要進(jìn)行相關(guān)保留，及時進(jìn)行整理、總結(jié)。對于技術(shù)創(chuàng)新上的發(fā)現(xiàn)，則要進(jìn)行詳細(xì)記錄，使日后施工技術(shù)能夠得到改進(jìn)，促進(jìn)工程施工效率，進(jìn)一步提高工程質(zhì)量，使工程施工管理工作能夠更好地落實(shí)。

總而言之，房地產(chǎn)建筑工程施工管理屬于一項系統(tǒng)的工程，所牽涉到的部門與工作人員眾多，因此，要協(xié)調(diào)處理好各個部門、部門與工作人員、工作人員與工作人員相互之間的關(guān)系，在施工管理上能夠團(tuán)結(jié)一致、合作進(jìn)行，使工程管理能夠順利進(jìn)行，為工程的施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)。

參 考 文 獻(xiàn)

篇4

一、成本與質(zhì)量的相互關(guān)系

在工程項目管理中對質(zhì)量與成本二者間的關(guān)系問題上，長期以來存在著認(rèn)識上的誤區(qū)，即常常把質(zhì)量與成本作為對立關(guān)系來看待。然而在實(shí)際工程建設(shè)過程中，項目的成本目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)之間的關(guān)系則是既對立又統(tǒng)一的辯證關(guān)系。其對立關(guān)系可以理解為：成本隨著工程質(zhì)量的強(qiáng)化而逐漸增加，如果業(yè)主強(qiáng)調(diào)質(zhì)量目標(biāo)，就必須降低成本目標(biāo)；如果業(yè)主要求節(jié)約成本，就需要相應(yīng)的降低質(zhì)量要求。其統(tǒng)一關(guān)系則可以理解為：如果采取有效的方法進(jìn)行工程項目進(jìn)度和成本的科學(xué)化管理，不僅能夠縮短工期產(chǎn)生工期效益，而且有可能獲得較好的質(zhì)量和較低的成本。適當(dāng)提高項目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，雖然會造成項目成本的增加，但能夠減少返工和維修的發(fā)生，從而在一定程度上又能降低成本。但是，如果片面追求利潤、忽視質(zhì)量的控制，將造成質(zhì)量水平下降，項目的返工率和維修率就會增加，而且對企業(yè)信譽(yù)造成影響。尋求合理質(zhì)量的過程，即研究工程項目成本與質(zhì)量的協(xié)調(diào)控制將是實(shí)現(xiàn)項目合理質(zhì)量的關(guān)鍵工作。

二、成本與質(zhì)量的協(xié)調(diào)控制

目前質(zhì)量控制中常用的方法和工具有兩大類:知識資料的定性分析和數(shù)據(jù)資料的定量分析。知識資料的定性分析主要是指通過定性收集整理和分析知識資料，來解決質(zhì)量控制的模糊性問題，主要包括關(guān)系圖法、近似圖法、矩陣圖法、過程決策程序圖法、系統(tǒng)圖法等。數(shù)據(jù)資料的定量分析主要是指通過采用數(shù)理統(tǒng)計方法，來解決質(zhì)量控制的隨機(jī)性問題，主要包括直方圖法、排列圖法、相關(guān)圖法、因果分析圖法、分層法、控制圖和統(tǒng)計分析法等。為了使項目成本與質(zhì)量協(xié)調(diào)控制達(dá)到控制目標(biāo)的理想狀態(tài)，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行控制，如:盡早發(fā)現(xiàn)當(dāng)月或周實(shí)際成本與目標(biāo)成本間存在的偏差，這樣的項目將在一個周期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量下降或成本超支的問題，應(yīng)及時做出偏差報告和預(yù)警，使管理者在下個周期內(nèi)對其加以糾正，同時要做好確立偏差報告的周期、強(qiáng)化工程質(zhì)量目標(biāo)化管理、確定適宜的質(zhì)量成本等工作。如上所述，確定適宜的質(zhì)量成本為成本與質(zhì)量協(xié)調(diào)控制提供了一條新的途徑。確定適宜的質(zhì)量成本不僅可以嚴(yán)格控制工程的質(zhì)量，減少或避免工程返工，還可以減少項目的維護(hù)費(fèi)用，提高項目的整體效益，使工程項目達(dá)到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的效果。然而，由于質(zhì)量成本在我國發(fā)展應(yīng)用時間較短，許多企業(yè)都沒有真正落實(shí)過質(zhì)量成本控制活動。而且質(zhì)量成本的控制也存在理論方法落后，不能及時跟上時展形勢需要的問題，在建筑業(yè)中，這種情況尤為嚴(yán)重。因此，加強(qiáng)對質(zhì)量成本的控制是項目成本與質(zhì)量協(xié)調(diào)控制不可缺少的工作之一，而降低成本新的突破口，應(yīng)該從這些似乎不易被看見的質(zhì)量成本開始。

三、質(zhì)量成本控制措施分析

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；評估；建筑工程及造價知識；運(yùn)用

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近10多年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，其暴利時代行將終結(jié)，該產(chǎn)業(yè)將步入一個穩(wěn)健的發(fā)展期，對于房地產(chǎn)業(yè)的各項相關(guān)的技術(shù)要求也會越來越高，它包括對評估的工作質(zhì)量和評估人員的專業(yè)素質(zhì)也提出了較高的要求。如何從房地產(chǎn)評估的科學(xué)性和專業(yè)性角度來提高工作質(zhì)量，以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是我們需要認(rèn)真思考和研究的。

房地產(chǎn)地評估就是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)地價格或價值真實(shí)客觀地揭示、表達(dá)出來。房地產(chǎn)地評估需要運(yùn)用的知識面是多方面的，有資產(chǎn)評估方面的，它主要包括成新率和經(jīng)濟(jì)性貶值或功能性貶值還有比較修正等知識，。還有土地方面，主要是土地的分類與價格（價值）的關(guān)系等知識。還有一個比較核心的、涉及面較廣的知識點(diǎn)就是建筑工程技術(shù)及造價的專業(yè)知識，包括建筑物的功能、工程造價以及功能與造價的關(guān)系等知識。這也是本文著要重要討論的。

常用的房地產(chǎn)評估方法主要有：1.比較法；2.成本法；3.收益法；4.假設(shè)開發(fā)法；5.長期趨勢法。

比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較發(fā)達(dá)的西方國家應(yīng)用最多，是較為科學(xué)、比較符合市場實(shí)際情況的方法，也是今后我國房地產(chǎn)評估發(fā)展的方向，但它要求具備比較詳細(xì)的房地產(chǎn)實(shí)際交易數(shù)據(jù)，由于我國目前的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的資源共享性尚不夠理想，各地區(qū)和各部門的各自為政，在信息的公開性、共享性方面的公共交易網(wǎng)絡(luò)還沒有真正建立，所以應(yīng)用比較法受到了很大的局限性，此法適應(yīng)于交易案例比較容易取得的情況，如公寓和寫字樓等的評估。

收益法是求取估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本收益率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它僅適用于評估對象有正常收益而且收益易計算的情況，應(yīng)用范圍比較有限。如商場和酒店等的評估。

假設(shè)開發(fā)法是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它適用于估價對象具有投資開發(fā)或再開發(fā)的潛力。如待開發(fā)的土地和在建工程等的評估。

長期趨勢法是運(yùn)用科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析法和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格作出推測、判斷的方法。它適用于估價對象擁有較長時期真實(shí)歷史價格資料的情況。

成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它的主要步驟為：1.現(xiàn)場勘查、收集評估資料；2.計算重置價；3.計算成新率；4.計算評估價，評估價=重置價*成新率；5.編寫評估說明

成本法適合于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估，如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園、廠房、碼頭、機(jī)場等等。從我國的實(shí)際情況看，特別是企業(yè)的改制、兼并和破產(chǎn)的評估中，應(yīng)用最多的還是成本法，它也是運(yùn)用工程技術(shù)及造價相關(guān)知識最多的房地產(chǎn)評估方法，是本文討論的重點(diǎn)。

1 用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時的幾種具體作法分析比較

1.1 重編預(yù)算法

此法是根據(jù)待評估建筑物或構(gòu)筑物的竣工圖，按評估基準(zhǔn)日重編預(yù)算，運(yùn)用建筑工程技術(shù)的相關(guān)知識，根據(jù)國家的工程量計算規(guī)則，計算圖紙的實(shí)際工程量，然后組合現(xiàn)行單價或根據(jù)現(xiàn)行定額價求取建筑安裝工程費(fèi)。

建筑安裝工程費(fèi)=∑【（實(shí)際工程量×現(xiàn)行組合單價或定額價）×（1+工程費(fèi)率）±材料差價】+按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算的各項間接成本。

建筑物重置成本=取得的土地成本+土地開發(fā)成本+建筑安裝工程費(fèi)+其它費(fèi)用（如建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)等）+開發(fā)利潤。對于合格的工程造價人員來說，編制一份預(yù)算就是其平時工作內(nèi)容的一部分，困難的是在評估階段，無論從評估收費(fèi)還是時間上來說，都不容許編制內(nèi)容較為復(fù)雜或數(shù)量較多的建筑物或構(gòu)筑物預(yù)算，故此方法僅適應(yīng)于一些構(gòu)造較為簡單的構(gòu)筑物如道路、圍墻、設(shè)備基礎(chǔ)等的評估。

1.2 預(yù)結(jié)算調(diào)整法

預(yù)結(jié)算調(diào)整法是以待評估建筑物或構(gòu)筑物審核后的結(jié)算工程量為基礎(chǔ)，按評估基準(zhǔn)日期間的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和上級主管部門的調(diào)價文件編成一份與上法相似的預(yù)算造價既建筑安裝工程費(fèi)。與上法的不同點(diǎn)只是預(yù)算工程量的來源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相對于重編預(yù)算法來說工作效率要高得多，但它要求委托方能夠提供比較完整的審核后工程結(jié)算資料。

1.3 價格指數(shù)及系數(shù)調(diào)整法

該法是以待評估建筑物或構(gòu)筑物審核后的結(jié)算造價為基礎(chǔ)，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或上級建筑業(yè)主管部門的不同時期的價格調(diào)整系數(shù)，通過系數(shù)調(diào)整求得建筑物基準(zhǔn)日的評估購建工程造價。

建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)可從權(quán)威統(tǒng)計部門的統(tǒng)計年鑒中查出。

上級建筑業(yè)主管部門的不同時期的價格調(diào)整系數(shù)則是造價人員概預(yù)算編審日常工作中經(jīng)常用到的系數(shù)，只要查詢有關(guān)的造價文件就可得到。

不同性質(zhì)的價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時的方法有所不同：（A）定基價格指數(shù)

價格變動指數(shù)=（評估時點(diǎn)價格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)）×100%

（B）環(huán)比價格指數(shù)

X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%

X-----價格變動指數(shù)

a------從建筑物竣工年度后第一年至評估基準(zhǔn)年度的各年的環(huán)比價格指數(shù)，i=1.2…n。

重置成本=賬面原值×價格變動指數(shù)

在價格指數(shù)及系數(shù)調(diào)整法中技術(shù)難度和工作量最大的系數(shù)應(yīng)是最近期定額價與目前人、材、機(jī)市場價格之間的建筑工程造價調(diào)整系數(shù)的測定，這是一種動態(tài)測定方法，它要根據(jù)不同時期（與評估基準(zhǔn)日相一致）、不同地區(qū)造價信息，運(yùn)用國家頒布的萬元定額或在評估中收集到的審核后結(jié)算中的含量進(jìn)行。在一般評估項目中，由于安裝工程造價（不含設(shè)備價）占建安造價的比例較小，而且歷年的安裝調(diào)價系數(shù)基本是以人工費(fèi)為基礎(chǔ)的，含材料費(fèi)的安裝造價系數(shù)較難確定，目前評估中常按安裝造價占建安價的比例確定安裝購建造價，故一般不進(jìn)行安裝造價系數(shù)的調(diào)整。

從以上成本法三種具體方法可以看出，無論是運(yùn)用第一種或運(yùn)用第二種方法編制工程預(yù)算，還是運(yùn)用第三種方法在已審定預(yù)算造價基礎(chǔ)上通過價格指數(shù)或系數(shù)調(diào)整求得評估購建重置價，都與工程造價人員目前從事的概預(yù)算編審工作密切相關(guān)。評估者可根據(jù)評估對象的不同條件靈活采用不同的評估方法。

評估重置價確定以后，評估人員還要運(yùn)用資產(chǎn)評估知識進(jìn)行成新率的計算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法

按權(quán)威部門的建筑物耐用年限的規(guī)定，根據(jù)房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

1.3.2 打分法

根據(jù)國家有關(guān)部門的房屋完損等級評分標(biāo)準(zhǔn)，由造價人員實(shí)地勘察的房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分的完損等級情況來確定相應(yīng)的成新率，然后根據(jù)不同類型房屋成新率的評分修正系數(shù)進(jìn)行修正得到最終成新率。

成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×A + 裝修部分合計得分×B + 設(shè)備部分合計得分×C

A----結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)

B----裝修部分的評分修正系數(shù)

C----設(shè)備部分的評分修正系數(shù)

3、綜合判定法

該法運(yùn)用管理科學(xué)的理論進(jìn)行調(diào)查，記錄每個建筑物或構(gòu)筑物在設(shè)計、施工、使用、維修及抗震等方面的真實(shí)情況，分別采用分?jǐn)?shù)來表示對建筑物或構(gòu)筑物成新率的影響程度，最后確定綜合成新率。

評估價一般按以下公式計算：

評估價=購建重置評估價×成新率

2 對房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)要求

從以上用購建重置成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估的工作內(nèi)容和工作特點(diǎn)，我們不難看出對從事房地產(chǎn)評估的專業(yè)人員提出了相應(yīng)較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求。一個合格的工程造價人員應(yīng)是房地產(chǎn)評估較為合適的潛在人選之一，因為其工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面的知識是符合重置成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估專業(yè)素質(zhì)要求的，但是，要做一名合格的房地產(chǎn)評估師，僅僅滿足于具備合格的工程造價人員基本素質(zhì)也是不夠的，必須補(bǔ)上資產(chǎn)評估方面的理論知識和經(jīng)濟(jì)法規(guī)方面的知識，充分了解整體資產(chǎn)評估的構(gòu)成及運(yùn)用，并具有一定的財務(wù)評估和設(shè)備評估方面的相關(guān)知識和技能，經(jīng)過一定數(shù)量評估項目實(shí)踐的鍛煉，方可較為熟練地運(yùn)用成本法及其他方法進(jìn)行房地產(chǎn)評估。

篇6

關(guān) 鍵 字： 房地產(chǎn)住宅企業(yè)工程項目管理監(jiān)理一體化

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

Abstract： In this paper the author summarizes Zhongshan Ocean City residential project 22 construction sections, 4 Supervision Service exploration, summed up the real estate enterprises in project management, the effective use of resources in engineering quality supervision and safety monitoring, engineering management information data acquisition, project management model. In the whole process of project development, take the real estate enterprise and supervision unit integration service mode so as to achieve the optimal allocation of resource, implementation and supervision of real estate enterprises win-win effect.

Key Words： he real estate enterprise; Engineering project management; Supervisor; Integrated

引 言

自推行工程監(jiān)理制以來，工程建設(shè)監(jiān)理以其涵蓋“四控制（質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制和安全控制），兩管理（合同管理、信息管理）、一協(xié)調(diào)”的工作在建筑工程中發(fā)揮了巨大的作用，保證項目建設(shè)的質(zhì)量、有效地控制建設(shè)投資和施工進(jìn)度，協(xié)調(diào)與處理項目各參建方之間的關(guān)系，這種工程管理機(jī)制也越來越多地被人接受、認(rèn)可。但是隨著監(jiān)理行業(yè)的惡性競爭，監(jiān)理費(fèi)用一再下降，監(jiān)理單位在工程管控的能力、服務(wù)質(zhì)量在不斷下降；而隨著房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)的興起，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品定位、開發(fā)計劃、規(guī)劃設(shè)計、建安投資、工作協(xié)調(diào)等管控能力的不斷加強(qiáng)，對監(jiān)理的信任度急劇下降，監(jiān)理企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的作用越來越被邊緣化；監(jiān)理單位已經(jīng)成了房地產(chǎn)企業(yè)的絆腳石及工程事故的替罪羊。

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，工程質(zhì)量越來越被業(yè)主所關(guān)注，同時，安全事故的責(zé)任不再僅僅是施工和監(jiān)理單位的“權(quán)利”，社會已經(jīng)把事故焦點(diǎn)推向了房地產(chǎn)商，作為監(jiān)理單位在房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的浪潮中也可以發(fā)揮其在工程質(zhì)量和安全管控、工程管控模型建立、信息數(shù)據(jù)支持等專業(yè)發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)特長，享受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的成果。

1房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是住宅商品房以及公寓、寫字樓、商場、酒店等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品以及服務(wù)輸出（本文以住宅商品房作為案例加以闡述）。其產(chǎn)品不是通過自身生產(chǎn)、建造出來的，而是通過采購、整合供應(yīng)商的成品，形成自己的產(chǎn)品――住宅商品房：選址，采購國家土地使用權(quán)；產(chǎn)品定位及銷售，采購銷售咨詢單位的服務(wù)成果；產(chǎn)品設(shè)計，采購設(shè)計成果；產(chǎn)品營造，采購建筑物；產(chǎn)品交付，采購物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品=整合各供應(yīng)商產(chǎn)品+服務(wù)輸出；房地產(chǎn)業(yè)是典型的服務(wù)業(yè)，而不是建筑業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的顧客是千千萬萬來自各行各業(yè)的小業(yè)主，不同的業(yè)主有不同的需求，要贏得顧客，房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量（產(chǎn)品質(zhì)量）在滿足國家規(guī)范的同時，還需要滿足各小業(yè)主的“個性化”要求。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，且在膨脹式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)重心往往放在產(chǎn)品定位、客戶敏感點(diǎn)的設(shè)計上，在工程管理上也只注重快速推盤，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，一再壓縮工期，同時關(guān)注建安成本和工作協(xié)調(diào)，至于工程質(zhì)量、安全管理、現(xiàn)場信息數(shù)據(jù)收集等往往是“說時重要、做事次要、忙時不要”的被動局面。正是基于這種特點(diǎn)，監(jiān)理單位可以以自身的專業(yè)能力作為房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的補(bǔ)充發(fā)揮其重要作用。

2 房地產(chǎn)項目工程監(jiān)理

2.1監(jiān)理在房地產(chǎn)項目的服務(wù)定位

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目而言，工程監(jiān)理服務(wù)在階段上主要包括施工準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工交付階段和交付后1年內(nèi)的小業(yè)主試運(yùn)行階段；在服務(wù)內(nèi)容上包括工程質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督、工程監(jiān)控數(shù)據(jù)信息溝通以及專業(yè)知識咨詢。必要時還可以考慮設(shè)計監(jiān)理。

鑒于房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)，在選擇監(jiān)理服務(wù)時，考慮監(jiān)理單位的口碑與業(yè)績的同時，著重考察其是否具有應(yīng)對多顧客需求的房地產(chǎn)住宅項目的工程質(zhì)量訴求經(jīng)驗與對策。

2.2采取地產(chǎn)、監(jiān)理工程管控一體化管理模式

在房地產(chǎn)住宅項目中，即使房地產(chǎn)企業(yè)（甲方）的工程管理各專業(yè)模塊配備完善，也沒必要配備龐大的工程管理團(tuán)隊，還需要借用其他供方的服務(wù)以更新自身的專業(yè)視野，因此有必要采購監(jiān)理服務(wù)。同時在實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化配置，有效地降低運(yùn)營成本，在工作中形成互補(bǔ)，避免工作崗位的重復(fù)設(shè)置，采取甲方、監(jiān)理項目工程監(jiān)管一體化是最好的選擇。

根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》和現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)要求，住宅項目工程監(jiān)理人員配置要求見表1。

表1 住宅工程最低配置標(biāo)準(zhǔn)

中山遠(yuǎn)洋城項目由于體量大（197萬m2）分若干個施工標(biāo)段開發(fā)，每個施工標(biāo)段大約10萬m2，其組織架構(gòu)如圖1：

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程管理架構(gòu)圖

備注：（1）本項目的管理架構(gòu)完善，包括的工程線除工程營造外還包括設(shè)計部、成本部、開發(fā)部、物業(yè)公司以及市場等支持部門，本圖只標(biāo)明了工程營造線的管理架構(gòu)。

（2）每個施工標(biāo)段房地產(chǎn)方派出1名全職工程主管，各專業(yè)工程師由配套部外派，質(zhì)量、安全、成本等的監(jiān)管、考核工作由質(zhì)量部負(fù)責(zé)。

（3）開發(fā)項目在50萬m2以下的可以只包含工程部和質(zhì)量部，更小的可以連質(zhì)量部、工程總監(jiān)都不設(shè)，只設(shè)工程部和技術(shù)總工室。

圖2房地產(chǎn)住宅項目某施工標(biāo)段工程管理架構(gòu)圖

備注：（1）本管理架構(gòu)圖是按照10萬m2設(shè)置，除工程主管由地產(chǎn)方配備外，其他人員由監(jiān)理單位補(bǔ)充，當(dāng)施工標(biāo)段在15萬m2以上時，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人由地產(chǎn)方配備，同時監(jiān)理方加派土建、設(shè)備、質(zhì)量、園林等專業(yè)工程師。保持監(jiān)理人員達(dá)到1人/萬m2。

（2）30層以下的各施工標(biāo)段從開工到交付周期大約18-21個月，監(jiān)理費(fèi)用大約15-18元/m2。

（3）在同城市、同項目情況下，同一家地產(chǎn)企業(yè)各施工標(biāo)段的監(jiān)理人員可以互相調(diào)配，以優(yōu)化人力資源、節(jié)省成本。

（4）在同一項目中，總監(jiān)不能兼任其他項目職位，但同項目中不同施工標(biāo)段可只設(shè)一名總監(jiān)，不同標(biāo)段設(shè)總監(jiān)代表進(jìn)行管理。

2.3 監(jiān)理單位在房地產(chǎn)住宅項目的服務(wù)內(nèi)容

鑒于住宅地產(chǎn)項目的特殊性，作為住宅營造的監(jiān)督及管理者，監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容只有作為房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的補(bǔ)充才能有發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏。在住宅營造過程中，監(jiān)理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

2.3.1在工程施工準(zhǔn)備階段

在施工單位和供貨的采購、施工方案審核上，監(jiān)理單位可以充分發(fā)揮其技術(shù)專長，在技術(shù)標(biāo)、施工方案審核上，充分審核供方技術(shù)措施的合規(guī)性、合理性、實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。

在技術(shù)支持上，監(jiān)理單位充分利用其在建筑行業(yè)的專長，推薦采用新工藝、新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、環(huán)保綠色效果。

2.3.2在施工階段

在工程質(zhì)量監(jiān)管上，監(jiān)理單位必須改變監(jiān)管思路：

（1）由被動監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃颖O(jiān)管。主要體現(xiàn)在等待施工單位報驗才進(jìn)行驗收轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃友矙z：施工單位材料、設(shè)備進(jìn)場即進(jìn)行驗收，各施工工序完成后即開展驗收；

（2）變抽查驗收為可追溯性的全過程驗收。主要體現(xiàn)在約定驗收部位，按順序驗收及登記，保留驗收記錄被地產(chǎn)方隨機(jī)抽查。

在安全監(jiān)管上，對安全設(shè)施、文明施工設(shè)施實(shí)行全數(shù)驗收，并對塔吊、施工電梯、懸挑腳手架、深基坑等重大危險源建立安全監(jiān)管檔案，實(shí)現(xiàn)安全管理。

在建造監(jiān)管過程中，監(jiān)理單位利用其專業(yè)知識優(yōu)勢，建立工程進(jìn)度合理化工期、質(zhì)量、成本的模型，收集相關(guān)數(shù)據(jù)及建議，及時提交給房地產(chǎn)企業(yè)作為決策依據(jù)。

2.3.3 在竣工交付及試運(yùn)行階段

工程竣工前，監(jiān)理單位根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和地產(chǎn)方分戶驗收要求，進(jìn)行可追溯性的地氈式的分戶驗收工作，工程質(zhì)量在保證通過監(jiān)理的驗收后再進(jìn)行地產(chǎn)的交付驗收（即物業(yè)接管驗收），以保障交付質(zhì)量。

在工程試運(yùn)行階段（即工程竣工驗收交付小業(yè)主的一年內(nèi)）的工程質(zhì)量投訴處理上，監(jiān)理單位以其專業(yè)的能力、站在第三方的角度解答小業(yè)主提出的各類質(zhì)量疑問，針對一些常見質(zhì)量通病問題提出處理方案，相關(guān)責(zé)任方根據(jù)處理方案進(jìn)行維保修處理，往往更能夠得到小業(yè)主的認(rèn)可。

監(jiān)理單位通過交付驗收、試運(yùn)行的質(zhì)量投訴，統(tǒng)計分析質(zhì)量缺陷分布，提交工程質(zhì)量缺陷報告作為后續(xù)開發(fā)質(zhì)量改進(jìn)的依據(jù)。

2.4 監(jiān)理服務(wù)的評價及考核

房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量的評價及考核主要集中在監(jiān)理人員配備的符合性、技術(shù)支持、過程驗收管理。至于實(shí)體質(zhì)量主要考核施工及供貨單位，監(jiān)理單位負(fù)鏈帶責(zé)任。

3 結(jié)語

中山遠(yuǎn)洋城通過不斷地對監(jiān)理服務(wù)模式的探索及修正，在工程管控上取得了良好的效果，其中A1、A2、A3和A7區(qū)被評為中山市質(zhì)量優(yōu)良樣板工程，A1區(qū)3#、7#樓被評為廣東省質(zhì)量優(yōu)良樣板工程。

房地產(chǎn)企業(yè)在提高企業(yè)自身的工程管控能力的同時，需要根據(jù)企業(yè)和項目自身特點(diǎn)，充分利用監(jiān)理資源進(jìn)行工程管控范圍和能力的補(bǔ)充，選擇合適的監(jiān)理服務(wù)模式及特色服務(wù)理念，把項目監(jiān)理人員納入項目工程監(jiān)管架構(gòu)里，統(tǒng)一績效考核，從而實(shí)現(xiàn)工程管控效能的最大化。

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篇7

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；建筑；施工管理；成本控制；質(zhì)量控制

房地產(chǎn)工程中現(xiàn)場管理一直是整個施工的重要部分，作為開發(fā)商管理人員必須負(fù)責(zé)項目的成本控制、工程進(jìn)度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項目管理工作，對所負(fù)責(zé)的工程項目，有效地執(zhí)行其預(yù)定的工期、質(zhì)量、安全、成本等實(shí)施計劃。在項目管理中通過組織、協(xié)調(diào)、控制和決策，對各生產(chǎn)施工要素采取全過程的動態(tài)管理。本文重點(diǎn)解析了房地產(chǎn)建筑中施工管理以及各項管理控制的重點(diǎn)，并提出了一些自己的看法和見解。

一、在房地產(chǎn)建筑中施工管理的工作重點(diǎn)

1.1施工前的各項準(zhǔn)備工作[1]。在工程的施工之前，必須要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。所謂的準(zhǔn)備工作就是對整個工程要有具體的深入了解，工程中的所有項目要熟悉的掌握，只有這樣才能在遇到困難時及時的解決。首先，建筑中所要了解的項目主要包括工程施工所在的位置，這個位置的地理條件和氣候條件，施工位置附近的道路情況，施工位置附近的各種線路的走向問題，建筑物樓層可以建筑的最高標(biāo)準(zhǔn)等等，以上這些，在施工之前都必須有個系統(tǒng)的熟悉；接著就是對設(shè)計師的設(shè)計圖紙的了解，相關(guān)負(fù)責(zé)人要逐個核實(shí)設(shè)計圖紙上標(biāo)明的整體構(gòu)造、建筑物的內(nèi)部劃分、各種排水管道的流通方向以及燈光的線路走向等這些細(xì)節(jié)上的小問題，在圖紙上提到的各種設(shè)備的安全性、相關(guān)工具的價錢、各個樓層的建筑進(jìn)度以及建筑樓層的使用方法等，都應(yīng)該事先和建設(shè)單位進(jìn)行商量報備，避免以后出現(xiàn)各種矛盾和不愉快，對于設(shè)計圖上所遺漏的地方，要及時通知設(shè)計師進(jìn)行添加，這樣是為了保證工程的順利施工。

1.2施工中材料的質(zhì)量管理[2]。正常情況下，工程的質(zhì)量會受到材料質(zhì)量的直接影響，所以，在材料采購中，對材料質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)尤為重要。例如，在如何選擇施工材料的供應(yīng)商的問題上，管理者首先應(yīng)做到熟悉掌握施工材料的準(zhǔn)確信息；將競標(biāo)商家進(jìn)行比較，選擇既良好信譽(yù)又有供貨能力的商家進(jìn)行溝通，對其提供的材料樣本進(jìn)行現(xiàn)場檢驗，做好驗收工作。

二、在房地產(chǎn)建筑施工管理中需要控制的幾個方面

在房地產(chǎn)建筑中，施工管理與控制是密不可分、相輔相成的，只有提高各種項目的控制制度，才能更好的進(jìn)行施工管理[3]。施工中需要控制的項目有很多，經(jīng)過歸納總結(jié)可以分為以下幾種：

2.1人員管理的質(zhì)量控制[4]。各行各業(yè)中，影響工作的主要因素就是工作人員，房屋建筑也不列外，所以企業(yè)必須要加強(qiáng)人員管理，這樣提高施工質(zhì)量。所謂加強(qiáng)人員管理的質(zhì)量控制就是提高高層工作人員和場地施工人員的道德素質(zhì)。提高高層工作人員的整體素質(zhì)，可以加強(qiáng)施工管理的工作效率，可以更準(zhǔn)確地制定出相關(guān)的施工方案；對于場地施工人員來說，相關(guān)技術(shù)人員必須要持有相關(guān)的證書。在提高道德素質(zhì)的同時，也要加強(qiáng)工作人的責(zé)任心和質(zhì)量意識，只有這樣，工作人員才會知道企業(yè)的利益與自己的利益是共同存在的，這樣工作人員才會在工作種嚴(yán)格要求自己。

2.2施工過程中的質(zhì)量控制 加強(qiáng)施工工藝管理，保證工藝過程的先進(jìn)、合理和相對穩(wěn)定，以減少和預(yù)防質(zhì)量事故、次品的發(fā)生。堅持質(zhì)量檢查與驗收制度，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”原則，上道工序不合格不得進(jìn)入下道工序施工，對于質(zhì)量容易波動，容易產(chǎn)生質(zhì)量通病或?qū)こ藤|(zhì)量影響比較大的部位和環(huán)節(jié)加強(qiáng)預(yù)檢、中間檢和技術(shù)復(fù)核工作，以保證工程質(zhì)量。對隱蔽工程做好隱、預(yù)檢記錄、專業(yè)質(zhì)檢員作好復(fù)檢工作，再請業(yè)主代表、監(jiān)理代表、質(zhì)檢站驗收。做好各工序的成品保護(hù)工作，下道工序的操作者即為上道工序的成品保護(hù)者，后續(xù)工序不得以任何借口損壞前一道工序的產(chǎn)品?；炷?、砂漿、防水材料的配合比應(yīng)符合要求，由試驗室先進(jìn)行試配，經(jīng)試驗合格后方可使用?；炷猎跐仓^程中必須認(rèn)真檢查其組成材料的質(zhì)量和用量、拌制點(diǎn)及澆筑點(diǎn)的坍落度以及攪拌時間，并按規(guī)范留置試塊。及時準(zhǔn)確地收集質(zhì)量保證原始資料，并作好整理歸檔工作，為整個工程積累原始準(zhǔn)確的質(zhì)量檔案，各類資料的整理與施工進(jìn)度同步。鋼筋、水泥等重要物資必須有從各批材料進(jìn)場檢驗到使用于建（構(gòu)）筑物的具體部位的跟蹤原始記錄

2.3施工方案的控制。這里的施工方案主要是在施工中的各種施工方案、施工技術(shù)和裝潢等。只有合理的制定各種施工方案，才能夠保證建筑物的施工進(jìn)度；在施工中，高超的施工技術(shù)以及卓越的裝潢技術(shù)，是建筑物質(zhì)量的保證。所以相關(guān)負(fù)責(zé)人員要做好施工方案的控制，事先做好工作安排表，這樣可以減少時間上的浪費(fèi)。

2.4對于施工環(huán)境的質(zhì)量控制。在建筑物施工階段，周圍環(huán)境帶來的影響是不可避免的，比如說濕度、溫度、工程地質(zhì)以及污染等自然條件帶來的影響，這時候就需要專業(yè)人員事先做好調(diào)查分析研究，然后進(jìn)行預(yù)測，對于自然環(huán)境可能帶來的影響，事先做好解決措施。

三 、房地產(chǎn)工程施工階段的管理要點(diǎn)

（一）、安全控制

對于一切工程項目施工而言，安全都應(yīng)該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設(shè)置一個專門人員全權(quán)負(fù)責(zé)。施工安全工作要對施工現(xiàn)場的安全設(shè)備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網(wǎng)等是否齊全而且質(zhì)量是否過關(guān)等都進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。

（二）、進(jìn)度控制

建筑項目的施工進(jìn)度控制對工程能否按時高質(zhì)完成有著決定性的作用，除了根據(jù)工程項目本身的內(nèi)容，還需要結(jié)合施工現(xiàn)場所在地區(qū)的環(huán)境和氣候變化特點(diǎn)進(jìn)行考慮。在進(jìn)度編排中，應(yīng)該以確保工程施工科學(xué)高效為原則，并且要符合客觀工程實(shí)際，要根據(jù)工程進(jìn)度要求設(shè)計好施工組織步驟和原材料供應(yīng)時間等。除此之外，要想將進(jìn)度控制落實(shí)好，還需要施工單位、建設(shè)單位、以及監(jiān)理單位三方面通力合作。要對進(jìn)度控制采取有效的執(zhí)行措施，確保在限期內(nèi)完成一段期間的工程進(jìn)度。

綜上所述，在高層建筑的施工中，只有將施工管理控制措施落實(shí)到位，才能保障施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度和成木的合理，才能保證整個工程的順利完成。另外，隨著現(xiàn)代社會科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，越來越多的先進(jìn)技術(shù)、施工設(shè)備等被廣泛應(yīng)用于建筑施工中，高層建筑施工管理必定邁上一個新的臺階。

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價值工程是指重于功能分析，力求在產(chǎn)品的全壽命周期中，用最低總成本，生產(chǎn)出在功能上能充分滿足用戶要求的產(chǎn)品、服務(wù)或工程項目，從而獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的有組織的活動。用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價值（V）=功能（F）／成本（C）一般來說，提高產(chǎn)品價值的管理途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上漲；但帶來功能大幅度提高。

二、綠色建筑的定義和國家要求

綠色建筑，定義為在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。同時，在2013年1月6日，國務(wù)院了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動方案的通知》）提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。

三、價值工程在房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計管理的應(yīng)用

價值工程的核心是功能分析。它通過對產(chǎn)品的功能分析，研究如何以最低的產(chǎn)品壽命周期成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。通過對全壽命周期的全程理解（全壽命周期費(fèi)用＝生產(chǎn)成本+工程成本+使用成本+維護(hù)成本），從而確定必要功能和實(shí)現(xiàn)必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標(biāo)主要在節(jié)地和室外環(huán)境，節(jié)能和能源使用，節(jié)水和水資源使用，節(jié)材和材料資源使用，施工管理，環(huán)境保護(hù)等方面，貫穿項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、施工、運(yùn)營和拆除的全壽命周期，與價值工程理論的全壽命成本的出發(fā)點(diǎn)是一致的。下面列舉設(shè)計管理的實(shí)例，利用價值工程優(yōu)化綠色建筑設(shè)計方案。

1.在總圖的規(guī)劃設(shè)計時，項目的建筑業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）需要充分研究地勢、地貌的特點(diǎn)，與之融洽地結(jié)合，實(shí)現(xiàn)節(jié)地和室外環(huán)境的保護(hù)。該工程建設(shè)場地東南角北面地勢較高，與市政路和北面地塊高差達(dá)20米左右，屬于典型的山地形態(tài)。該項目容積率為2.0～2.5之間，限高100米，營銷部初步根據(jù)市場，在業(yè)態(tài)上選擇全高層住宅，或高層住宅+洋房/別墅的方式，經(jīng)過設(shè)計的方案強(qiáng)排和面積測算，兩個業(yè)態(tài)的設(shè)計方案均可以滿足營銷部的需求。但是如何選擇？這個時候，就是需要通過價值工程的核心和策略，對兩個方案進(jìn)行深入地價值挖掘，在功能不變的情況下，優(yōu)化和降低成本。步驟如下：方案的業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）確定后，把地下室的面積，范圍，標(biāo)高估算出來，示意在總圖上，然后與地形等高線進(jìn)行套圖對比，就發(fā)現(xiàn)了涉及工程開展的土方工程，土方開挖和回填量有明顯差別，因為高層住宅在山坡上建設(shè)時，地下室工程需要進(jìn)行大量的土方開挖量，間接產(chǎn)生高差達(dá)10米左右的邊坡，增加邊坡支護(hù)的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上，地下室的開挖深度和大小明顯減少，有利于工程的綠色建筑指標(biāo)實(shí)現(xiàn)，以及直接產(chǎn)生節(jié)約場地前期成本的效益。

2.合理控制地下停車位和地面停車位的比例一個地下停車位建安成本約10～12萬元（2500元/m2×40～50m2），一個地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m2×20～25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車。

3.優(yōu)化地下室停車位的數(shù)量可以通過專業(yè)的劃線公司，認(rèn)真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是物業(yè)角度，都是一筆不小的數(shù)；同時也可以反提停車位的排放需要，局部修改柱網(wǎng)。根據(jù)以往經(jīng)驗，高層建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)、停車排放上也經(jīng)濟(jì)的柱距，同時也是較經(jīng)濟(jì)的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率，以及對梁高有影響，從而又影響凈空和層高；如果地下室和裙房柱網(wǎng)方正和對齊，又可以減少轉(zhuǎn)換層的出現(xiàn)，（因為轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標(biāo)準(zhǔn)層6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一舉四得”。所以在地下室工程中，運(yùn)用價值工程的思路，對平面布置進(jìn)行優(yōu)化和推敲，對于降低成本有明顯的幫助。

4.減少地下室埋深除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護(hù)、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價；根據(jù)以往經(jīng)驗數(shù)據(jù)，地下室每層高每增加1cm，以上項目費(fèi)用均攤到建筑面積的造價，增加10～15元/m2。所以行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)都通過管線綜合，BIM設(shè)計等，降低地下室的層高，停車庫的層高參考范圍是3.8m～4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風(fēng)，改善停車場，以及物業(yè)管理人員的工作環(huán)境。

5.采用高強(qiáng)度級別的材料，實(shí)現(xiàn)材料的總成本節(jié)約，材料節(jié)約的效果如柱子，剪力墻等部位采用高強(qiáng)度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的鋼筋，可以有效減少構(gòu)件截面尺寸，減少模板費(fèi)和增加實(shí)用空間；樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強(qiáng)度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右。

6.小區(qū)園林綠化的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)節(jié)水和節(jié)材的指標(biāo)選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，節(jié)約澆灌的水資源，從而在壽命周期里面的成本降低；同時提倡“疏林草地”的景觀設(shè)計理念，把控總體效果，把草地等區(qū)域打造成住戶和公眾活動休閑的場所，既可以達(dá)到滿足住戶戶外活動的需要，又可以降低開發(fā)成本的同時，降低小區(qū)的“熱島效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)綠色小區(qū)環(huán)境。

7.新能源，新技術(shù)的使用對于地面以及公共停車場，可以考慮設(shè)置發(fā)電和遮陽的車棚，提高單獨(dú)的車棚的功能，雖然前期投入是比較大，但是國家對太陽能發(fā)電的回收是有補(bǔ)助。按照全壽命周期的投資和成本來計算，實(shí)現(xiàn)投資成本的回收，一舉兩得。

四、結(jié)語

篇9

關(guān)鍵詞：房屋建筑；質(zhì)量；問題；方案

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得到很大的提高，面對多發(fā)的自然災(zāi)害，人們對住房的質(zhì)量要求也越來越高，所以在房屋建筑工程項目中我們必須加強(qiáng)質(zhì)量管理與控制，力求建造出來的房屋建筑物能夠滿足居民對住房的要求，并使房屋能夠在災(zāi)難來臨時，起到保護(hù)居民的作用。

在房屋建筑工程項目中質(zhì)量管理存在哪些問題

1.質(zhì)量管理的思想不成熟

由于我國的建筑行業(yè)與其他一些國家相比，起步比較晚，因而不僅在房屋建筑工程項目的質(zhì)量上我國的房屋建筑物與別的國家有差距，在房屋建筑工程項目的質(zhì)量管理方面也存在著很大的差異。我國的一些管理人員認(rèn)為質(zhì)量管理只是按照操作規(guī)范，使用達(dá)標(biāo)的材料就能生產(chǎn)出高質(zhì)量的產(chǎn)品，但是這有悖于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。市場經(jīng)濟(jì)認(rèn)為高質(zhì)量的房屋建筑工程項目必須達(dá)到用戶對房屋建筑的要求，否則就是不達(dá)標(biāo)。

2.盲目地加大投資，建造高檔奢華的房屋建筑

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對高質(zhì)的房屋建筑物的理解出現(xiàn)偏差，有的企業(yè)認(rèn)為只要加大對房地產(chǎn)開發(fā)的投資，那么生產(chǎn)出來的房屋建筑物的就是安全可靠的，不考慮在建設(shè)施工過程中的施工工藝，也不考慮在施工過程中使用材料的質(zhì)量，只是盲目地進(jìn)行投資，不僅造成資源的浪費(fèi)，而且不能為企業(yè)贏得足量的客戶，這樣將不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也不能為居民提供安全可靠的避難所。

3.忽視了質(zhì)量的重要性

企業(yè)在進(jìn)行建設(shè)施工的過程中，針對開發(fā)產(chǎn)品，并沒有追求完美，而是允許出現(xiàn)一定的誤差，導(dǎo)致開發(fā)出來的房屋建筑物無法與居民對房屋建筑的要求達(dá)到統(tǒng)一，房地產(chǎn)企業(yè)忽視質(zhì)量的重要性的這一問題將會使房地產(chǎn)企業(yè)失去顧客，無法達(dá)到資源的優(yōu)化配置，無法達(dá)到企業(yè)的提升。

4.房地產(chǎn)企業(yè)過分追求質(zhì)量認(rèn)證

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國已經(jīng)逐漸重視了房屋建筑工程項目質(zhì)量管理，因而一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在眾多的競爭者中脫穎而出，利用各種方法來得到質(zhì)量認(rèn)證，得到質(zhì)量認(rèn)證之后，再使用落后的施工工藝和劣質(zhì)的施工材料來進(jìn)行建設(shè)施工，導(dǎo)致建設(shè)出來的房屋建筑物無法滿足客戶對房屋建筑物質(zhì)量的要求。

5.質(zhì)量管理的責(zé)任不明確

針對房屋建筑物的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對管理人員的責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，導(dǎo)致當(dāng)房屋建筑工程出現(xiàn)質(zhì)量問題時，無法找到事故責(zé)任人。另外，管理人員在管理的過程中，由于不清楚自己的責(zé)任所在，導(dǎo)致質(zhì)量管理的失敗。

6.施工人員的施工工藝落后

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迅速崛起，因而在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，任用的施工人員大多數(shù)是沒有施工資質(zhì)的，所以導(dǎo)致房屋建筑工程的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，無法滿足人們對房屋建筑物的要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不能穩(wěn)步向前，不能為人類的生存和發(fā)展提供更好的房屋建筑物。

如何對房屋建筑工程項目進(jìn)行質(zhì)量控制

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量管理的認(rèn)識

在房屋建筑工程項目建設(shè)之前，要加強(qiáng)對房屋建筑工程項目的事前控制，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提高對質(zhì)量管理的認(rèn)識，不單純地依靠優(yōu)質(zhì)的材料，科學(xué)的施工工藝來完成建設(shè)施工，而是要以人們對房屋建筑的需求為導(dǎo)向，生產(chǎn)出人們需要的房屋建筑物，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能向前發(fā)展。

2.利用適當(dāng)?shù)娜肆?、物力和財力進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)

在進(jìn)行房屋建筑工程項目的建設(shè)之前，房地產(chǎn)企業(yè)要對市場的需求進(jìn)行調(diào)查，明確市場所需要的房屋建筑物的類型，切忌盲目投資，建設(shè)出市場不需要的房屋建筑物。對市場進(jìn)行調(diào)查之后，明確房屋建筑物的類型，利用合適的資源來進(jìn)行建設(shè)施工，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，減少不必要的浪費(fèi)。

3.在建設(shè)的過程追求完美

在施工過程中進(jìn)行事中控制，這就要求企業(yè)不能為了降低房屋建筑工程的施工成本而允許建筑施工過程中出現(xiàn)誤差，可以適當(dāng)?shù)匾笫┕と藛T追求完美，提升房屋建筑物的標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，以便為人們提供所需的房屋建筑物。

4.加強(qiáng)對企業(yè)質(zhì)量認(rèn)證的監(jiān)管

監(jiān)管部門在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)證時，要認(rèn)證負(fù)責(zé)，公平公正地對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評價，達(dá)到對房屋建筑工程進(jìn)行質(zhì)量控制的目的。

5.明確管理者的責(zé)任

在施工的過程中，對管理者的責(zé)任進(jìn)行明確劃分，能夠督促管理者對房屋建筑工程中的施工過程進(jìn)行監(jiān)督管理，達(dá)到控制房屋建筑質(zhì)量的目的。

6.提高施工工藝水平

在施工的過程中，要引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)工藝水平，以建設(shè)出高質(zhì)量的房屋建筑物，達(dá)到控制房屋建筑工程項目質(zhì)量的目的。

總結(jié)語

在進(jìn)行建設(shè)房屋建筑物時，我們要加強(qiáng)對工程的質(zhì)量管理與控制，達(dá)到提高房屋建筑物質(zhì)量的目的，滿足人們對房屋建筑物的需求，讓人們生活在一個舒適、安逸、安全的建筑物中，只有這樣，才能激發(fā)人們購買房屋建筑物的欲望，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，最終促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 徐連勇.房屋建筑工程項目質(zhì)量管理相關(guān)問題淺析[J]. 城市建設(shè)理論研究（電子版），2013.10（24）：120-121

[3] 王穎.房屋建筑工程項目質(zhì)量管理存在的問題淺析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013.10（22）：135-136

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑；建筑裝飾；建筑裝飾設(shè)計；管理控制；要點(diǎn)措施

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1. 房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計材料的選用與質(zhì)量控制

1.1在建筑裝修進(jìn)程中，裝修資料作為建筑裝修的根底要素，優(yōu)質(zhì)的裝修資料是建筑裝修質(zhì)量的根本確保。因而，建筑裝修辦理人員要不斷的加大對不一樣裝修資料功能與運(yùn)用規(guī)模的了解與學(xué)習(xí)，經(jīng)過學(xué)習(xí)與實(shí)習(xí)，提高對建筑裝修資料質(zhì)量的甄別才干"在辦理作業(yè)施行的進(jìn)程中，只要精確的知道不一樣裝修資料的功能，才干合理的運(yùn)用裝修資料來優(yōu)化裝修規(guī)劃作用"一起，裝修資料為建筑裝修供給了根本的物質(zhì)今后，裝修資料品種的多元化與外型要素的個性化，為建筑裝修作業(yè)供給了更大的空間與可能。因而，建筑裝修施行的進(jìn)程中，只要充沛的了解和知道建筑裝修資料的特色，才能夠充沛的發(fā)揮建筑裝修資料的個性化裝修作用。所以，在建筑室內(nèi)規(guī)劃的進(jìn)程中，精確的把握不一樣裝修資料的功能，挑選恰當(dāng)?shù)难b修規(guī)劃方案，是建筑裝修規(guī)劃辦理作業(yè)的重要內(nèi)容。

1.2在建筑裝修的進(jìn)程中，有效的運(yùn)用建筑裝修資料來展開建筑裝修規(guī)劃作業(yè)，需求一個實(shí)習(xí)與發(fā)明的進(jìn)程。只要不斷的學(xué)習(xí)，才干夠更全面的知道資料的獨(dú)特性與適用性，經(jīng)過不斷的規(guī)劃與實(shí)習(xí)，能夠提高建筑裝修規(guī)劃的水平，在建筑裝修水平不斷發(fā)展的進(jìn)程中，各種新資料與新技術(shù)在建筑裝修作業(yè)中得到了全面的運(yùn)用，這就需求在建筑裝修辦理作業(yè)中，要加大對新資料與新技術(shù)的運(yùn)用，經(jīng)過這一路徑，來立異建筑裝修規(guī)劃的路徑，提高建筑裝修的作用，在施行建筑裝修規(guī)劃的時分，要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐奈拿?，地輿情況，裝修資料的特性進(jìn)行全方位的思考與立異。

1.3關(guān)于交樓規(guī)范來講，資料的挑選顯得更為重要，在挑選的進(jìn)程中，不能僅僅就資料的觀感思考，一起也要加大對資料功能的思考。首先，所選用的資料要具有良好的穩(wěn)定性，比如在建筑裝修的進(jìn)程中，石材作為常用的裝修資料之一，假如所運(yùn)用的石材性質(zhì)不夠穩(wěn)定，可能在大面積運(yùn)用了今后，會發(fā)生石材紋路距離大，石材的防污功能不高等問題，這些問題的存在將會影響后期的交樓驗收等作業(yè)，無形中給開發(fā)商帶來不行拯救的丟失。所以，在進(jìn)行建筑裝修資料挑選的時分，首先要加大對建筑裝修資料根本特性的了解。第二，就建筑裝修資料的產(chǎn)地的挑選，要盡量在近距離的規(guī)模內(nèi)選用建筑裝修資料，一方面能夠下降建筑裝修資料的運(yùn)輸成本，另一方面關(guān)于建筑裝修資料的互換等也愈加的方便。防止由于建筑裝修資料的互換等疑問，給建筑裝修工期的影響，因而，在建筑裝修資料挑選的進(jìn)程中，建筑裝修資料質(zhì)量的挑選凹凸，會對全部建筑裝修工程發(fā)生直接的影響。做好建筑裝修規(guī)劃開端期間的資料挑選與辦理，是后期建筑裝修施工展開的根底。

2. 建筑裝飾設(shè)計創(chuàng)意的使用與管理

2.1房地產(chǎn)的裝修規(guī)劃構(gòu)思作為文明與藝術(shù)的立異,是對修建內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)牙祝夕造與創(chuàng)造的進(jìn)程。建筑裝修規(guī)劃不僅僅是一種藝術(shù)行動,更是文明與概念的有機(jī)結(jié)合,經(jīng)過使用不一樣的顏色、表現(xiàn)力的線條、空間的調(diào)配、燈光的舊煙寸等凸界建筑裝修規(guī)劃個性的辦法。在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中,修建裝修的獨(dú)斗寺勝規(guī)劃的合理性,一方面能夠滿意房地產(chǎn)客戶的需求,另一方面對于提高房地產(chǎn)的質(zhì)量有著重要的含義。因而,優(yōu)異的房地產(chǎn)構(gòu)思規(guī)劃成為了房地產(chǎn)開發(fā)的一個主要構(gòu)成內(nèi)容共同。所以,在房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃辦理的進(jìn)程中,要重視室內(nèi)格式的整體性在確保室內(nèi)功用分區(qū)的基礎(chǔ)上,提高建筑裝修規(guī)劃剛各的整體性。將合適空間內(nèi)部規(guī)劃的方位與資本,充沛的結(jié)合到地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃工作中,提高房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃的美學(xué)勝與技術(shù)性,完成地產(chǎn)建筑規(guī)劃對地產(chǎn)質(zhì)量提高的促進(jìn)作用。

2.2在房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃辦理的過程中，首先要重視室內(nèi)格式的整體性，在確保室內(nèi)功用分區(qū)的基礎(chǔ)上，提高建筑裝修規(guī)劃個性的整體性。將合適空間內(nèi)部規(guī)劃的方位與資本，充沛的結(jié)合到地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃工作中，提高房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃的美學(xué)性與技術(shù)性，完成地產(chǎn)建筑規(guī)劃對地產(chǎn)質(zhì)量提高的促進(jìn)作用。其次，要按照房地產(chǎn)詳細(xì)項目的商場定位，房地產(chǎn)業(yè)主的片面需求等作出個性的定位與規(guī)劃。因為房地產(chǎn)個性的定位關(guān)于整個規(guī)劃的影響是十分直接的，個性定位的合理性是非常好的展示房地產(chǎn)建筑質(zhì)量與公司形象的窗口。所以，需求深化的剖析一個集體的共性，體現(xiàn)在建筑裝修規(guī)劃個性上要重視規(guī)劃的統(tǒng)一性，而且就開發(fā)樓盤的個性和花費(fèi)集體進(jìn)行一個體系的掌握與剖析。

3. 房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計與配飾的使用

配飾是房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃的主要內(nèi)容，配飾的規(guī)劃原則是少而精，并且要確保其一定要適宜。當(dāng)前在建筑裝修界盛行的是，少裝修多配飾。因而，合理的運(yùn)用配飾，是確保裝修作用的根底，但在裝修規(guī)劃的時分，配飾并不是越多越好，配飾的運(yùn)用不能太濫，要有為而有所不為"房地產(chǎn)建筑裝修工程監(jiān)理的主要內(nèi)容之一是加強(qiáng)質(zhì)量操控，目前我國的房地產(chǎn)建筑裝修質(zhì)量操控的規(guī)范大多數(shù)都是裝修飾面，提高建筑裝修工程的質(zhì)量規(guī)范，關(guān)于非常好的提高房地產(chǎn)建筑裝修工程的質(zhì)量有著重要的含義。房地產(chǎn)建筑裝修締造工程質(zhì)量驗收是質(zhì)量規(guī)范的重要組成部分，為質(zhì)量規(guī)范的貫徹落實(shí)規(guī)則了步驟和方法。因為房地產(chǎn)建筑裝修工程有多項內(nèi)容，在施工過程中往往由多個施工單位締造，若在施工安排!施工合作!本錢操控上出現(xiàn)疑問就會影響施工進(jìn)度，延遲工期，影響工程質(zhì)量及作用"因而，在施工辦理過程中應(yīng)充分留意這幾方面的疑問"房地產(chǎn)修建裝修工程的施工辦理是一項實(shí)踐性很強(qiáng)的作業(yè)，需求工程監(jiān)理人員既要有精深的房地產(chǎn)修建裝修工程辦理知識，又要具有豐厚的輔導(dǎo)和操控現(xiàn)場施工等方面的經(jīng)歷和能力，只有這樣才能在確保工程質(zhì)量的前提下，把房地產(chǎn)建筑裝修工程的科學(xué)性!技術(shù)性!藝術(shù)性等完美的結(jié)合到一起。

4. 建筑裝飾設(shè)計與質(zhì)量管理控制

為了非常好的將一套優(yōu)異的裝修規(guī)劃方案,轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw的裝修空間需求不斷提高建筑裝修工程的質(zhì)量管理。建筑裝修工程監(jiān)理的工作任務(wù)是在對建筑裝修工程師的辦理與和諧的過程中,及時的發(fā)現(xiàn)修建裝修規(guī)劃與施工中存在的問題,在問題剖析的上,經(jīng)過和諧相關(guān)部分之間的工作關(guān)系,確保在預(yù)定的出資、進(jìn)展和質(zhì)量方針內(nèi)取得非常好的建筑裝修規(guī)劃與施工效果。在這個過程中建筑裝修的質(zhì)量辦理、擻幣藝術(shù)的再創(chuàng)造、建筑裝修本錢的準(zhǔn)狡夕操控變成建筑工程項目辦理的重要內(nèi)容。

5. 房地產(chǎn)建筑裝飾施工專業(yè)之間的配合與管理

在房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃辦理的時候，對建筑裝修規(guī)劃作用發(fā)生嚴(yán)重影響的裝置工程，需要在裝置之前做好與裝修規(guī)劃的和諧"通過有用的和諧，確保建筑裝修規(guī)劃的針對性和系統(tǒng)性。裝置時，盡量削減穿插作業(yè)給建筑裝修作業(yè)帶來的影響，通過不斷完善規(guī)劃圖紙與深化規(guī)劃作業(yè)的有用性，確保建筑裝修規(guī)劃辦理的順暢實(shí)施。在圖紙審閱完結(jié)今后，按照所規(guī)劃的圖紙制定出有關(guān)的施工方案，對整個裝修工程作出科學(xué)的輔導(dǎo)，天花，墻面等空間區(qū)域有哪些管道設(shè)備與具體走向，裝修外型與設(shè)備的聯(lián)系等等。都需要明晰的進(jìn)行標(biāo)示，天花上噴淋頭，風(fēng)口，報警探頭號的擺放散布，與裝修外型燈具規(guī)劃規(guī)劃的聯(lián)系，要不要等分成行，是不是存在穿插重疊問題。要注意調(diào)整各專業(yè)在墻面設(shè)置的開關(guān)等的方位標(biāo)高，一起要根據(jù)房地產(chǎn)建筑裝修外型存在的差異，構(gòu)成部分區(qū)域的對稱、居中、等感受，取得裝修視覺全體的一種和諧，一起滿足各專業(yè)規(guī)劃規(guī)范的要求，確保設(shè)備裝置與維修有滿足的空間。

6. 房地產(chǎn)建筑裝飾施工計劃與措施的管理與制定

在房地產(chǎn)建筑裝修規(guī)劃辦理作業(yè)的過程中，經(jīng)過擬定詳細(xì)的施工方案與辦法，確保建筑裝修規(guī)劃辦理的有用性"第一步依照建筑裝修的合同周期作出總的進(jìn)展安排，在此基礎(chǔ)上，對各個專業(yè)的施工進(jìn)展進(jìn)行細(xì)化"經(jīng)過各種有用的辦法確保建筑裝修施工能按時完結(jié)，在報審合格之后，才能夠進(jìn)行下一道工序的施工，第二步在裝修規(guī)劃的過程中，占用空間最大的往往是空諧和修建的消防體系，一起建筑物的給排水管道，燈具等位置的斷定，需求在前期做好空間功用區(qū)分的基礎(chǔ)上，依照實(shí)踐的狀況進(jìn)行施工與和諧，首先要清晰標(biāo)高，這個是以建筑為準(zhǔn)的，由基礎(chǔ)構(gòu)造施工的部分供給有關(guān)的標(biāo)高軸線，要確保修建標(biāo)高的統(tǒng)一性，防止堆集差錯的呈現(xiàn)，制作歸納詳圖，反映有關(guān)部位裝置工程的標(biāo)高。尺寸及與修建裝修的精確聯(lián)系，不一樣專業(yè)之間加強(qiáng)合作，統(tǒng)籌安排作業(yè)時刻，找到合理的結(jié)合點(diǎn)，裝置施工時可分區(qū)域施工試壓，進(jìn)步功率，施工時留意要避開主龍骨(特別是輕鋼龍骨石膏板天花吊裝)，防止影響天花吊頂?shù)臉?gòu)造，裝置專業(yè)與木工專業(yè)需求合作放線，假如對頂面龍骨的破壞是必需求返工的，那么需求經(jīng)過加強(qiáng)龍骨等辦法來確保，在吊頂封板工序施行之前，必定要完結(jié)體系試壓!電氣絕緣測驗，管道的保溫等基礎(chǔ)性的作業(yè)，要憑借各專業(yè)內(nèi)部檢驗和監(jiān)理工程師隱蔽檢驗，合格今后才能夠進(jìn)行封裝吊頂板。在這個過程中，假如呈現(xiàn)問題需求改變，那么改變時所需的完結(jié)面開孔撤除必定讓裝修方來完結(jié)，而且要防止粗野施工給已有工程帶來的晦氣影響。

7.結(jié)束語

建筑裝修規(guī)劃辦理作業(yè)的成效，會對修建公司的運(yùn)營效益產(chǎn)牛盲接的影響。建筑工程建筑裝修規(guī)劃辦理作為建筑工程項目辦理的核心內(nèi)容之一，在辦理施行的過程中，特別需求注重加大對建筑工程建筑裝修規(guī)劃的辦理，在公司領(lǐng)導(dǎo)予以滿足重視的前提下,以優(yōu)質(zhì)完善的建筑裝修規(guī)劃韋腹、建筑裝修辦理考核制度為建筑裝修項目辦理發(fā)明杰出的條件。一起,加大建筑裝修規(guī)劃作業(yè),還需求加大對建筑裝修規(guī)劃一線作業(yè)人員、工程師的辦理與溝通,經(jīng)過有用的辦理施行,提高房建筑工程建筑裝修規(guī)劃的作用,為建筑工程公司商場運(yùn)營效益的不斷提高發(fā)明杰出的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉勃. LY公司室內(nèi)裝飾工程項目成本控制管理研究[D].吉林大學(xué),2013.