導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:企業(yè)；利潤；稅務(wù)管理

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講,其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重,稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講,如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對(duì)于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視,將稅務(wù)管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的,為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實(shí)施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下,在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中,勢必會(huì)對(duì)自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關(guān)部門對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個(gè)人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財(cái)務(wù)的征收工作帶來了很大的困難,因此相關(guān)部門必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控

(一)確定防控重點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中,應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率,保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作,它需要長期的管理,管理過程復(fù)雜、工作量巨大,因此在進(jìn)行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策,還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理,同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力,保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。

(二)建立動(dòng)態(tài)的蔽礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù),就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求,時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn),增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí);再者就是,從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上,為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí),還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門進(jìn)行溝通,不能錯(cuò)過最近更改的信息,學(xué)習(xí)最新的知識(shí),必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通,以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們在和政府部門進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候,還要與中介進(jìn)行交流和溝通,運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn),涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí),可以和中介進(jìn)行溝通,請他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時(shí)候可以請中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查,最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問題。

四、結(jié)束語

目前,中國在進(jìn)行第三次稅制改革,盡管中國經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點(diǎn),需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn):

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理 控制

一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概析

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在一個(gè)特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因?yàn)槠渖娑愋袨榕c相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會(huì)讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個(gè)直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種風(fēng)險(xiǎn)類別，它也具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，主要有五個(gè)方面。第一，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于每一個(gè)企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會(huì)或多或少地發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)隨著其企業(yè)或者個(gè)人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會(huì)產(chǎn)生一定的變化，它是不會(huì)一成不變的。第五，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)存在于企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)當(dāng)中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平的準(zhǔn)確性不高

財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。如，據(jù)國家審計(jì)署2004年第四號(hào)審計(jì)結(jié)果公報(bào)公布了對(duì)785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個(gè)企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計(jì)結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)主觀態(tài)度。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該盡按時(shí)、足額、依法納稅?？墒窃趯?shí)際日常的經(jīng)營運(yùn)作中，由于繳納的稅款對(duì)于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會(huì)把企業(yè)的利潤降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅行為的重視意識(shí)不強(qiáng)也是其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個(gè)國家的稅法都不會(huì)一個(gè)缺點(diǎn)也沒有，它總會(huì)存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項(xiàng)目，這些都會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時(shí)候增加一定的難度。還有一點(diǎn)就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，2009年1月1日起全面實(shí)行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。我國的稅法給予稅務(wù)機(jī)關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對(duì)其納稅人的行為進(jìn)行判定。而因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指的是在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對(duì)他們發(fā)出緊急的信息，把這些風(fēng)險(xiǎn)的信息傳達(dá)下去，為的是避免發(fā)生一些準(zhǔn)備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)則是一個(gè)自己組建起來的組織，它是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個(gè)整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，同時(shí)進(jìn)行定期的稅務(wù)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)的體制主要是采用了沃爾評(píng)分法的原理及其分析思路，同時(shí)主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對(duì)應(yīng)的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實(shí)際狀況，算出每個(gè)企業(yè)自己的總得分，再評(píng)價(jià)該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況。

2.預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強(qiáng)化日常稅務(wù)的監(jiān)督

對(duì)稅收的預(yù)測不僅會(huì)在稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理中應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會(huì)有廣泛的應(yīng)用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行預(yù)測。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個(gè)科學(xué)的測算與預(yù)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預(yù)測的意義在于：第一，預(yù)測一個(gè)項(xiàng)目或者它將來的一段期間內(nèi)應(yīng)該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標(biāo)準(zhǔn)；第二，測定各個(gè)項(xiàng)定額及其標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以編制計(jì)劃，同時(shí)可以分解計(jì)劃中的指標(biāo)服務(wù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的一個(gè)非常重要的部分，也是預(yù)警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)分析上，需要具備相應(yīng)的環(huán)境的適應(yīng)性，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會(huì)存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個(gè)決策的行為，它也是會(huì)存在決策上的一些風(fēng)險(xiǎn)。依照對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計(jì)劃在執(zhí)行中所遇到的較大風(fēng)險(xiǎn)是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對(duì)原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計(jì)劃的一個(gè)重要預(yù)期的財(cái)務(wù)效果，并沒有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標(biāo)產(chǎn)生一個(gè)非常嚴(yán)重的偏差，甚至是有一個(gè)相反結(jié)果。

（三）加強(qiáng)企業(yè)與外部機(jī)構(gòu)的溝通合作

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與外部機(jī)關(guān)的一個(gè)溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時(shí)也是比較準(zhǔn)確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機(jī)關(guān)，在國家稅務(wù)總局等機(jī)關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時(shí)候會(huì)制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補(bǔ)充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補(bǔ)充的政策經(jīng)常會(huì)被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在加強(qiáng)與外部機(jī)關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從細(xì)節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之上，應(yīng)該主動(dòng)、積極地尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)與幫忙。如果對(duì)稅收的政策或者法律法規(guī)不能準(zhǔn)確把握，就應(yīng)該要主動(dòng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導(dǎo)。

四、結(jié)語

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)又是經(jīng)營者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來一定的負(fù)面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財(cái)務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會(huì)計(jì)信息失真等；納稅風(fēng)險(xiǎn)增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使有，也難以保證審計(jì)的獨(dú)立性、公正性。

（二）財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于初始的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實(shí)施、控制方面強(qiáng)有力的作用。

1、財(cái)務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，包括賬實(shí)核對(duì)、賬證核對(duì)、賬賬核對(duì)在內(nèi)的會(huì)計(jì)核算程序沒能得到切實(shí)有效的貫徹，會(huì)計(jì)資料的相關(guān)性、真實(shí)性和可靠性比較差；財(cái)務(wù)上的內(nèi)部控制機(jī)制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。

2、財(cái)務(wù)管理多屬“被動(dòng)反映型”。僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)階段；財(cái)務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會(huì)計(jì)信息。

3、資金的籌措和使用沒有計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，可選擇的投資機(jī)會(huì)多，更容易忽視財(cái)務(wù)管理，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟(jì)成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于財(cái)務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財(cái)務(wù)背景，大力規(guī)范財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動(dòng)經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機(jī)制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系。

1、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系。（1）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目，細(xì)化成本對(duì)象，以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí)，設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。

3、健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，形成以財(cái)務(wù)制度為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束，以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束的格局。

4、強(qiáng)化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強(qiáng)企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。再次，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費(fèi)等現(xiàn)象。

5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作；二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等制度，實(shí)行財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。

篇4

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃 社會(huì)主義法系 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 房地產(chǎn) 問題

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對(duì)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問題總是放在財(cái)務(wù)問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競爭力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值

在我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語

由上可知，在我國當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營利潤的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理問題形成原因

（一）所得稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

稅收風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個(gè)過程當(dāng)中，需要始終保持高度的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)開展工作，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，雖然配設(shè)有專門的稅務(wù)部門，但是卻主要側(cè)重于納稅申報(bào)工作，并沒有主動(dòng)開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作。

（二）所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制欠缺

要想有效開展所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控，就需要全面了解企業(yè)的運(yùn)營模式與程序，通過事前規(guī)劃、事中監(jiān)管以及事后檢查的方式來落實(shí)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理中缺乏全面的管理機(jī)制，僅僅只認(rèn)識(shí)到納稅申報(bào)的部分。

（三）所得稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力不強(qiáng)

根據(jù)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)所爆發(fā)出來的所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大多集中在稅務(wù)申報(bào)之后，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)所得稅風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力并不強(qiáng)，沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，自然也就無法有效開展后續(xù)的所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)。

（四）所得稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)缺失

當(dāng)建立起全面覆蓋的所得稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系后，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)在第一時(shí)間內(nèi)了解企業(yè)存在的所得稅風(fēng)險(xiǎn)存在點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)所得稅風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的相關(guān)規(guī)律，從而提前開展相關(guān)的應(yīng)對(duì)防范措施，避免所得稅風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，相關(guān)工作人員的專業(yè)能力也無法及時(shí)計(jì)算預(yù)警值，對(duì)所得稅隱患識(shí)別能力不高。

（五）稅務(wù)信息溝通缺乏

很多房地產(chǎn)企業(yè)中部門之間的溝通并不多，各部門對(duì)數(shù)據(jù)的了解僅僅停留在自己工作相關(guān)的內(nèi)容，即使是正常的數(shù)據(jù)也沒有實(shí)現(xiàn)部門間的暢通共享。而企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營管理，除了經(jīng)濟(jì)信息之外，經(jīng)營管理中不同環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息都會(huì)影響到企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作的開展，因此稅務(wù)信息溝通非常重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個(gè)單一的措施就能夠完成的，它是一項(xiàng)系統(tǒng)的、長時(shí)間的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中要想穩(wěn)步前行，財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展，將可能存在的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)控制到最低，有力支撐企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所具有的獨(dú)特的特點(diǎn)以及所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控的需要來設(shè)計(jì)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確管理目標(biāo)，系統(tǒng)開展所得稅管控工作。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)日常經(jīng)營管理工作出現(xiàn)的稅務(wù)信息建立完整的管理，明確管理權(quán)限，同時(shí)建立起科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，引入專業(yè)的財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的開展，定期針對(duì)財(cái)務(wù)工作組織檢查，提升財(cái)務(wù)工作的規(guī)范性與透明性，確保所得稅申報(bào)工作的準(zhǔn)確性。針對(duì)所得稅申報(bào)工作，無論采取哪種申報(bào)方式，都要反復(fù)開展審核，做好與稅務(wù)部門人員的溝通工作，明確申報(bào)工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，避免因?yàn)槌瑫r(shí)等原因影響申報(bào)的順利開展。除此之外，對(duì)于雖然不常發(fā)生但是有一點(diǎn)發(fā)生，將會(huì)對(duì)企業(yè)造成巨大影響的事項(xiàng)要及時(shí)尋求外部專家?guī)椭?，開展重大事項(xiàng)管理，在專家權(quán)威的指導(dǎo)下有效開展所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作。

（三）設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)國家稅收政策的變化要及時(shí)進(jìn)行研究解讀，結(jié)合過往房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管控工作中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況樹立可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，建立起系統(tǒng)的所得稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，科學(xué)設(shè)定預(yù)警值，并定期根據(jù)實(shí)際情況大變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，確保預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)存在的所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性與定量的衡量，提前預(yù)警信息，有效采取防控措施。

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備案已完工情況，造成無法準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額，影響了企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：對(duì)竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品，出現(xiàn)上述條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。為此，開發(fā)產(chǎn)品完工后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。如果房地產(chǎn)企業(yè)故意隱瞞開發(fā)產(chǎn)品已完工的情況，就將造成納稅人只按照預(yù)售收入的毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，而沒有按照實(shí)際銷售收入的毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，易造成企業(yè)所得稅的流失。

針對(duì)以上情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品已完工的條件，采取“明察暗訪”的方法，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工情況，監(jiān)督納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際利潤情況。

第一、要求納稅人取得建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）頒發(fā)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》后，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將其報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對(duì)不按照規(guī)定報(bào)送的，可以按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條的規(guī)定進(jìn)行處理。

第二、市級(jí)國稅機(jī)關(guān)每月與主管竣工驗(yàn)收的建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）進(jìn)行信息交換，取得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，并將有關(guān)竣工信息清分至各縣、區(qū)局，由各縣、區(qū)局根據(jù)有關(guān)信息監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)備案資料、結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入。

第三、通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)采取拖延辦理竣工證明的方法來延緩結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入的毛利額。針對(duì)此種情況，縣、區(qū)局稅源管理部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行日?；?qū)ｍ?xiàng)巡查，最好將巡查時(shí)間設(shè)定在夜晚。因?yàn)橥ㄟ^居民入住情況，就能判斷出開發(fā)產(chǎn)品是否已投入使用，通過日常巡查取得相關(guān)證據(jù)后，即使房地產(chǎn)企業(yè)不到建設(shè)部門備案竣工證明，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品已投入使用，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入。

第四、對(duì)于已取得初始產(chǎn)權(quán)證明開發(fā)產(chǎn)品的監(jiān)控，可

以通過房地產(chǎn)企業(yè)備案相關(guān)資料或稅務(wù)機(jī)關(guān)與主管竣工的驗(yàn)收建設(shè)部門（我市為質(zhì)量監(jiān)督管理站）之間的信息交換來控制。因?yàn)椋_發(fā)產(chǎn)品若要取得初始產(chǎn)權(quán)證明，就需要房地產(chǎn)企業(yè)到房管局辦理相關(guān)手續(xù)并提供有關(guān)資料。其中，資料之一就包括《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。為此，只要稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)報(bào)送《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》或與建設(shè)部門做好信息交換，就能做好房地產(chǎn)企業(yè)將已完工產(chǎn)品及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售收入的毛利額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多頭開設(shè)銀行賬戶，收取開發(fā)產(chǎn)品款項(xiàng)

后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入或少計(jì)收入。

根據(jù)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售房款的，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)

期實(shí)際收取的預(yù)售款，確認(rèn)當(dāng)期的預(yù)售收入；完工開發(fā)產(chǎn)品在收取房款時(shí)也要確認(rèn)銷售收入。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)款作為稅源管理的重點(diǎn)，監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均在多家銀行開設(shè)多個(gè)銀行賬戶，有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至為銷售人員開立銀行信用以便于收取房款。房地產(chǎn)企業(yè)此舉的目的很多是為了調(diào)控預(yù)售收入或銷售收入。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)有針對(duì)性的管理。

第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的所有開戶銀行及賬號(hào)、銀行信用卡的情況。一方面要求房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送相關(guān)信息，另一方面可以通過人民銀行查詢涉及房地產(chǎn)企業(yè)的開戶情況。

第二、因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售金額較大，購銷業(yè)務(wù)通常需要銀行結(jié)算。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定時(shí)限報(bào)送所有開戶銀行對(duì)賬單情況，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收款情況核對(duì)其結(jié)轉(zhuǎn)收入情況，核實(shí)其是否存在收取價(jià)款后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入或少計(jì)收入。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票時(shí)采取少開銷售額的方法，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

發(fā)票是納稅人主要的計(jì)稅依據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)通常注重對(duì)納稅人發(fā)票的管理。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，一般情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)也是通過核對(duì)其開具發(fā)票金額來核對(duì)其申報(bào)收入。有部分房地產(chǎn)企業(yè)與購房業(yè)主互相串通，采取在發(fā)票中少填開購房金額及修改購房合同的辦法，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳納企業(yè)所得稅的目的。同時(shí)，由于發(fā)票金額少于實(shí)際購買價(jià)格，購房業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)也能達(dá)到少繳納稅費(fèi)的目的。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取以下措施：

第一、通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銀行結(jié)算情況的核查，核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收款情況與開具發(fā)票金額是否對(duì)應(yīng)，對(duì)于不一致的作為重點(diǎn)核查對(duì)象。

第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送銷售房地產(chǎn)情況明細(xì)表，將同類房地產(chǎn)的售價(jià)進(jìn)行比較，對(duì)價(jià)格明顯偏低的情況進(jìn)行重點(diǎn)核查。

第三、稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅成本與發(fā)票列明的售價(jià)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)售價(jià)接近或低于計(jì)稅成本的，作為重點(diǎn)核查對(duì)象。

第四、稅務(wù)機(jī)關(guān)可以走訪購房業(yè)主，通過調(diào)查確定房地產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)情況，對(duì)發(fā)票填開金額偏低的作為重點(diǎn)核查對(duì)象。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但未按照規(guī)定確

認(rèn)銷售收入。

按照文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式一般包括一次性

全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，不同的銷售方式也規(guī)定了不同的納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間。有些房地產(chǎn)企業(yè)往往不是按照規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)限確認(rèn)銷售收入，而是根據(jù)自身的需要調(diào)整收入。針對(duì)此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取以下有效措施：

第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送銷售產(chǎn)品的方式，即稅源管理部門應(yīng)掌握房地產(chǎn)企業(yè)具體的銷售方式。只有在掌握房地產(chǎn)企業(yè)具體銷售方式的基礎(chǔ)上，才能對(duì)其結(jié)轉(zhuǎn)收入情況的準(zhǔn)確性作出判斷。

第二、對(duì)于采取一次性全額收款方式的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑證（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過核查房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)款情況及開具收款收據(jù)、發(fā)票情況，監(jiān)控納稅人的納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)情況。

第三、對(duì)于采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際購銷業(yè)務(wù)中，一般商鋪或大客戶采用此種方式，散戶較少采用。有些房地產(chǎn)企業(yè)與購房人達(dá)成協(xié)議分期付款的時(shí)間很長，但是實(shí)際上很快就付款了，以此來做避稅籌劃。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核查購房合同或協(xié)議，確認(rèn)分期付款銷售方式下約定的付款日期。對(duì)于已到付款日期而仍未結(jié)轉(zhuǎn)收入的或已提前付款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。對(duì)于簽訂分期付款合同或協(xié)議時(shí)間較長的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取實(shí)地核查辦法，首先核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行往來情況，核查其是否已收款。同時(shí)，向購房人了解實(shí)際情況，向其宣傳如果提供虛假證明，造成房地產(chǎn)企業(yè)少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》實(shí)施細(xì)則第93條的規(guī)定：對(duì)提供虛假證明的單位或個(gè)人處以房地產(chǎn)企業(yè)少繳稅款1倍以下的罰款。一般情況下，購房人如果涉及經(jīng)濟(jì)利益的話，是不會(huì)為房地產(chǎn)公司提供虛假合同或協(xié)議的。

第四、銀行按揭方式是目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的銷售方式，一般來說首付30%，按揭70%。對(duì)于采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際購銷業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在著隱瞞首付款、隱瞞按揭款、假按揭三種形式。

隱瞞首付款就是房地產(chǎn)企業(yè)在按揭款轉(zhuǎn)賬之前，隱瞞收到購房人支付的首付款，造成滯納稅款。針對(duì)這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)購房合同或協(xié)議，確認(rèn)購房方式，在認(rèn)定為按揭方式時(shí)，認(rèn)真核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流入情況，將資金情況與合同或協(xié)議情況進(jìn)行比對(duì)，核查其是否隱瞞了按揭首付款。

隱瞞按揭款項(xiàng)，就是房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行支付的按揭款項(xiàng)后不記收入，而是記入往來款項(xiàng)長期掛賬，造成滯納稅款。針對(duì)此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)辦理按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查取證后與購房合同或協(xié)議進(jìn)行核對(duì)，查證房地產(chǎn)企業(yè)在收取按揭款后是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

假按揭就是由于房地產(chǎn)企業(yè)由于資金有限，就以本公司員工或其他親戚朋友的身分證在銀行作假按揭預(yù)售。出現(xiàn)這種情況的原因是房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下來，資金基本上就用完了，所以就出現(xiàn)了假按揭的情況。就以本公司員工或其他親戚朋友的身份證在銀行作假按揭預(yù)售。假按揭的判定權(quán)屬于銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在銀監(jiān)會(huì)判定為假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)為按揭銷售，并按照文件規(guī)定繳納稅款。

按揭貸款方式銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售方式，也是問題較多的環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)真加以對(duì)待和分析。

第五、對(duì)于采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的一般情況包括支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、超基價(jià)分成方式、包銷方式，四種方式的共同特點(diǎn)是確認(rèn)收入的時(shí)限相同：均為收到已銷開發(fā)產(chǎn)品的代銷清單時(shí)。為此，已銷開發(fā)產(chǎn)品的代銷清單是稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的重點(diǎn)，要對(duì)清單的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，核查其真實(shí)性與準(zhǔn)確性。同時(shí)，要求受托方按月或季向委托方進(jìn)行結(jié)算，對(duì)于受托方已經(jīng)銷售，但遲遲不給委托方銷售清單的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照征管法的規(guī)定予以處理。

五、開發(fā)產(chǎn)品的用途屬于視同銷售行為，而未按照規(guī)定確認(rèn)銷售收入。

在實(shí)際經(jīng)營中，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)采取“以房換地”、“以地?fù)Q房”等手段不納稅或少納稅?！耙苑繐Q地”是房地產(chǎn)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓或低價(jià)轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地使用權(quán)所有人土地使用權(quán)的一種行為。表面看房地產(chǎn)企業(yè)與土地使用權(quán)所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算；但實(shí)際上在房屋與土地互換過程中房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地使用權(quán)，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為；土地使用權(quán)所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。這種方式容易隱蔽，是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，按規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。不論是流轉(zhuǎn)稅，還是企業(yè)所得稅，視同銷售行為均是稅務(wù)機(jī)關(guān)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的視同銷售行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過核查房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)憑證記錄及有關(guān)資料，核實(shí)其是否存在將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、贈(zèng)送等視同銷售的情況。主要核查固定資產(chǎn)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付福利費(fèi)、營業(yè)外支出、長期投資、管理費(fèi)用等會(huì)計(jì)科目。同時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)完工、銷售、剩余房產(chǎn)情況進(jìn)行核查，尤其是要對(duì)剩余房產(chǎn)情況進(jìn)行摸底，掌握其真實(shí)狀態(tài)，是否存在視同銷售的情況，是否有銷售房地產(chǎn)而贈(zèng)送下房、車庫等情況。

六、房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收入、銷售收入申報(bào)繳納了營業(yè)稅，但不申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定，對(duì)于企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款時(shí)的少繳稅款，在匯算期結(jié)束后才加收滯納金。為此，有部分房地產(chǎn)企業(yè)將其實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入、銷售收入申報(bào)繳納了營業(yè)稅，但不申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。針對(duì)此種情況，第一、國稅機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)與地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行信息交換與共享，在企業(yè)所得稅預(yù)繳征期前，從地稅機(jī)關(guān)取得房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)繳納營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，再通過房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的企業(yè)所得稅情況，判斷其是否足額申報(bào)了計(jì)算企業(yè)所得稅的預(yù)售收入或銷售收入。第二、建議上級(jí)對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行修改，對(duì)于企業(yè)所得稅預(yù)繳征期內(nèi)惡意少報(bào)、虛報(bào)銷售收入的，應(yīng)依法給予相應(yīng)的處理，使其不能、不敢虛報(bào)、少報(bào)企業(yè)所得稅收入。

七、銷售材料、下腳料、廢料等實(shí)現(xiàn)的收入未申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

按照文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅收入是指按稅法規(guī)定應(yīng)征收企業(yè)所得稅的各項(xiàng)收入總額，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。其中其他業(yè)務(wù)收入包括：銷售材料、下腳料、廢料收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、投資收益、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出租）收入及其他收入等。在調(diào)研中，沒有一戶企業(yè)申報(bào)銷售材料、下腳料、廢料等情況。在房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營過程中，由于工期長、用料多，正常情況下是應(yīng)該出現(xiàn)銷售材料、下腳料、廢料等情況的。房地產(chǎn)企業(yè)不申報(bào)此部分收入，一方面減少了企業(yè)所得稅，另一方面也造成增值稅的流失。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面應(yīng)核查房地產(chǎn)企業(yè)出庫單，核實(shí)其是否有材料、下腳料、廢料的出庫信息，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)進(jìn)一步核查。另一方面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)用料情況進(jìn)行核查，查看其剩余物資的處理記錄情況。

八、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用和代收費(fèi)用不按規(guī)定合并收入。

文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。在房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門安裝等；有的企業(yè)在收取購房款的同時(shí)，向客戶代收超標(biāo)準(zhǔn)門窗價(jià)款、煤氣、水電安裝費(fèi)等款項(xiàng)。為了達(dá)到少繳納稅款的目的，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取在房價(jià)之外單獨(dú)計(jì)價(jià)的方式，一是采取直接沖減開發(fā)成本或只通過“其他應(yīng)付款”等往來科目核算，未并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅金；二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，結(jié)算，形成內(nèi)部往來。為此，第一、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核查有關(guān)單位與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的代收協(xié)議，通過協(xié)議書確定房地產(chǎn)企業(yè)代收的范圍。對(duì)于沒有代收協(xié)議而收取的價(jià)款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)，核查其是否不屬于代收款項(xiàng)，而應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行資金情況、往來款情況進(jìn)行核查，核查其收取款項(xiàng)的去向，對(duì)于未直接支付給代收單位的資金應(yīng)認(rèn)真核查，核查其是否不屬于代收款項(xiàng)，而應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

九、開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格明顯偏低，影響了企業(yè)所得稅。

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均存在銷售價(jià)格明顯低于正常售價(jià)的情況（不包括故意少開發(fā)票的情況），一般情況下包括內(nèi)部員工購買、相關(guān)部門購買，由于價(jià)格明顯偏低，嚴(yán)重侵蝕了企業(yè)所得稅稅基。針對(duì)此種情況，對(duì)于售價(jià)偏低，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。同時(shí)，核定方法建議按照以下順序確定：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；由主管國稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。只有這樣，才能堵塞稅收漏洞，減少稅收流失。

十、房地產(chǎn)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目取得收入，而不申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，有部分房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，由于某種原因把一部分房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓個(gè)其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用后，卻不按規(guī)定記收入，而是長期掛往來。針對(duì)此種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證等資料，核實(shí)其開發(fā)的土地面積與房地產(chǎn)開發(fā)面積情況，是否存在轉(zhuǎn)讓部分開發(fā)權(quán)而未記收入的情況。

十一、房地產(chǎn)企業(yè)合作或合資建房后，分配的開發(fā)產(chǎn)品長期掛賬不做收入。

在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，有部分開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，同時(shí)開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，而開發(fā)企業(yè)在分配開發(fā)產(chǎn)品后不按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或預(yù)售收入，造成了企業(yè)所得稅的流失。

篇7

一、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可能造成的影響分析

（一）土地成本與進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣

營改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)首先影響的是成本結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財(cái)務(wù)成本，而根據(jù)現(xiàn)行的政策法規(guī)，土地成本是無法與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增后所承擔(dān)的稅負(fù)就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對(duì)較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安全成本產(chǎn)生的增值稅，可以與進(jìn)項(xiàng)抵扣，那實(shí)施營改增對(duì)甚至可能降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）建筑安全成本缺失增值稅發(fā)票

建筑業(yè)受營改增稅制改革的影響，常造成房地產(chǎn)企業(yè)缺失建筑安全成本的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。建筑業(yè)實(shí)施營改增改革后，造成各項(xiàng)增值稅專用發(fā)票或發(fā)票抵扣有限等問題。目前，國內(nèi)建筑材料供應(yīng)商構(gòu)成很雜，往往無法提供增值稅專用發(fā)票。另一方面，建筑工主要來自農(nóng)民工和勞務(wù)公司。勞務(wù)公司本身缺少可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，作為微利企業(yè)也難以承擔(dān)高額的增值稅銷項(xiàng)稅；農(nóng)民工的勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)用，更沒有增值稅發(fā)票，這些最終會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

（三）營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營形式多以項(xiàng)目公司為主，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須先就預(yù)售收入進(jìn)行稅款預(yù)繳，進(jìn)項(xiàng)稅款必須等到項(xiàng)目竣工結(jié)算完成，收入確認(rèn)后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產(chǎn)企業(yè)便承擔(dān)了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的政策過渡階段

國內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺少科學(xué)合理的過渡政策，造成一些開發(fā)項(xiàng)目無法進(jìn)行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)收購的項(xiàng)目，在營改增后想要轉(zhuǎn)讓，如果缺少科學(xué)合理的過渡政策，必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營改增的管理措施

根據(jù)其他行業(yè)實(shí)施營改增改革的經(jīng)驗(yàn)，為減小營改增可能產(chǎn)生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

（一）加強(qiáng)供應(yīng)商管理，獲取可抵扣的增值稅發(fā)票

由于建筑市場的激烈競爭，想通過提高工程承包價(jià)，將增值稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商是很難實(shí)現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇具備正規(guī)行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發(fā)票的建筑施工企業(yè)進(jìn)行合作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)材料采購和勞務(wù)委托等過程的票據(jù)管理；加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)的工程決算管理，保證及時(shí)收到有效的增值稅抵扣發(fā)票；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和精準(zhǔn)性，堅(jiān)持有發(fā)票才抵扣，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與會(huì)計(jì)核算同步進(jìn)行。

（二）理清經(jīng)營活動(dòng)，科學(xué)安排業(yè)務(wù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，科學(xué)合理地稅務(wù)籌劃，保證企業(yè)實(shí)施營改增改革后，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕的效果，必須要先理清房地產(chǎn)企業(yè)的自身業(yè)務(wù)流程，明確存在營改增風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營活動(dòng)項(xiàng)目。對(duì)于各項(xiàng)環(huán)節(jié)，及時(shí)計(jì)算出可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)，保證房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕。國內(nèi)目前的一部分房地產(chǎn)企業(yè)，采用將部分業(yè)務(wù)活動(dòng)和企業(yè)職能進(jìn)行外包，以此來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移稅費(fèi)。這對(duì)于那些不能解決進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進(jìn)行服務(wù)外包的過程中，一定要注意產(chǎn)品質(zhì)量，維護(hù)好企業(yè)的品牌形象。

（三）大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)客戶的銷售

目前國內(nèi)的住宅市場總體呈現(xiàn)供大于求，物業(yè)購買者掌握著價(jià)格的主動(dòng)權(quán)，對(duì)于開發(fā)商的無端提價(jià)是不會(huì)接受的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅想要轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)購買者是很難實(shí)現(xiàn)的。而商業(yè)物業(yè)消費(fèi)者獲得的增值稅發(fā)票，可以作為公司的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向買家。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣優(yōu)勢，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過多態(tài)發(fā)展來抵御房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理

實(shí)施營改增后，增值稅營業(yè)稅的處理、財(cái)務(wù)核算會(huì)更加復(fù)雜，需要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，需要重新梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)的銜接、匹配，提前做好稅務(wù)申報(bào)程序準(zhǔn)備、納稅申報(bào)和各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料的提交、留存。

篇8

關(guān)鍵詞：并購市場；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理

一、并購市場概述

(一)特征分析

并購市場最明顯的特征就是多種并購形式同時(shí)存在。其中，橫向并購與縱向并購，甚至是多元并購和融資并購都是并存狀態(tài)。而并購主體性質(zhì)以及行業(yè)也具有明顯的多元化特征。與此同時(shí)，民營企業(yè)與國有企業(yè)等多種類型企業(yè)，甚至是能源行業(yè)與高新技術(shù)等多種行業(yè)，都已經(jīng)逐漸進(jìn)入到并購發(fā)展階段。其中，常見的并購方式就是現(xiàn)金收購股權(quán)、吸收合并以及資產(chǎn)置換等等，同時(shí)也可以將多種并購的方式結(jié)合來應(yīng)用[1]。

(二)未來發(fā)展方向

第一，中國并購市場的規(guī)模將逐漸擴(kuò)大，不管是在交易金額亦或是并購方面，實(shí)際發(fā)生的數(shù)量都有所增加。第二，以戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的全球并購發(fā)展趨勢明顯。在全球一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，價(jià)值鏈在企業(yè)運(yùn)營環(huán)節(jié)中始終貫穿，其中，全球資金流與信息流等相互融合，實(shí)現(xiàn)了高度的整合以及重構(gòu)。在這種情況下，國內(nèi)資本市場與制造行業(yè)都實(shí)現(xiàn)了有機(jī)整合，一定程度上增加了人員與物質(zhì)的往來。第三，并購的方式更加復(fù)雜。現(xiàn)階段，中國并購市場中的并購方式已經(jīng)由單一方式向著多種并購方式方向發(fā)展，一定程度上轉(zhuǎn)變了原有的并購模式。

(三)并購市場發(fā)展的根本原因

第一，中國市場的開放性特征明顯。自加入世界貿(mào)易組織以后，中國市場準(zhǔn)入門檻也隨之下降，更多跨國公司進(jìn)入到中國的市場。與此同時(shí)，國有企業(yè)重組的速度加快。在這種情況下，并購市場發(fā)展的速度也隨之提高，使得并購的數(shù)量和規(guī)模逐漸擴(kuò)大[2]。第二，國企實(shí)現(xiàn)全面改革。國內(nèi)大部分國有企業(yè)引入了私有資本，一定程度上提高了企業(yè)自身的競爭實(shí)力，所以更多民營企業(yè)通過市場經(jīng)驗(yàn)以及機(jī)制來獲得控制權(quán)利以及經(jīng)濟(jì)利益，使得國內(nèi)企業(yè)并購的主動(dòng)性隨之增強(qiáng)，進(jìn)一步推動(dòng)了內(nèi)資并購的全面發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體要求

首先，空間全方位性的要求。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理空間范圍涉及到了經(jīng)營活動(dòng)各方面，而且所有的生產(chǎn)與經(jīng)營活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)以及財(cái)務(wù)管理的安排，一定要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理給予綜合考慮。與此同時(shí)，在對(duì)資源進(jìn)行配置的過程中，同樣需要考慮到人力、物力以及財(cái)力等多種資源，優(yōu)先考慮企業(yè)自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，時(shí)間全過程性的要求。在企業(yè)生命周期中，必須要融入稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。其中，企業(yè)發(fā)展階段不同，管理的重點(diǎn)也存在差異，所以，在開展稅務(wù)管理工作的過程中一定要高度重視企業(yè)發(fā)展階段的實(shí)際情況，進(jìn)而合理地制定出工作的重點(diǎn)，與稅收政策相互結(jié)合，對(duì)各種稅務(wù)管理方案予以深入地研究，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供高質(zhì)量的服務(wù)[3]。最后，管理全員性的要求。在企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，需要包含企業(yè)內(nèi)部所有工作人員。其中，一定要保證企業(yè)內(nèi)部全部工作人員都能夠參與到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，而且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理同樣關(guān)乎工作人員自身經(jīng)濟(jì)利益。

三、并購市場背景下應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

(一)提升稅務(wù)管理流程的科學(xué)合理性

房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)管理當(dāng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容合理地融入到發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中，并且給予高度的重視。與此同時(shí)，應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作管理的力度，對(duì)于會(huì)計(jì)要素確認(rèn)進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)保證會(huì)計(jì)處理方法選擇的合理性。基于此，應(yīng)建立并健全企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，重視相同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事項(xiàng)的開展，以保證這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事項(xiàng)的財(cái)務(wù)、稅務(wù)以及會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)地發(fā)展。

(二)注重稅務(wù)工作的文檔管理作用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視發(fā)票管理工作的作用，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)，以保證及時(shí)核對(duì)采購的發(fā)票，同時(shí)及時(shí)核銷銷售的發(fā)票。其次，要加大稅務(wù)文檔管理力度，積極構(gòu)建系統(tǒng)化的事務(wù)文檔機(jī)制，實(shí)現(xiàn)書面資料向電子文檔的有效轉(zhuǎn)換，并且同其他稅務(wù)電子文檔進(jìn)行統(tǒng)一地管理，科學(xué)合理地制定出書面資料借閱登記的機(jī)制[4]。

(三)全面培養(yǎng)涉稅工作人員自身素養(yǎng)

在并購市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部的涉稅工作人員，將涉稅事務(wù)作為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)人才的引進(jìn)與選拔等給予高度重視。除此之外，稅務(wù)主管部門還應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供具有針對(duì)性的稅務(wù)指導(dǎo)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)征稅工作的順利開展。四、結(jié)束語綜上所述，基于并購市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展也同樣面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此，文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行了相關(guān)性的研究與探討，通過采用合理的措施不斷有效增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的效果，以保證房地產(chǎn)企業(yè)更好地在并購浪潮中取得理想的發(fā)展成績。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏標(biāo)文.并購市場背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2016，29(10)：36-37.

[2]孫雪華.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及控制的探討[J].會(huì)計(jì)師，2014(19)：73-74.

[3]陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理措施探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014(15)：47-48.

篇9

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響

中圖分類號(hào)：F810.42；F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-000-01

稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對(duì)自身的納稅工作予以科學(xué)、合理的策劃以及財(cái)務(wù)安排的活動(dòng)。為加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行，從2007年1月1日正式實(shí)施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響機(jī)制。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響

國家企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被業(yè)已規(guī)定的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)，即指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。與原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在較大創(chuàng)新性，既實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，同時(shí)在使用范圍和財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)方面更加明確。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關(guān)的內(nèi)容主要三點(diǎn)，即存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖?quán)平均法和先進(jìn)先出法，原有后進(jìn)先出法的取消會(huì)一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動(dòng)[1]。在當(dāng)前市場環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)方法不正確，該種計(jì)價(jià)方法的改變必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期損益與存貨計(jì)價(jià)方法關(guān)聯(lián)甚密，當(dāng)存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法受到限制或被取消，與之相關(guān)的當(dāng)期損益也會(huì)受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。關(guān) 于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定，也會(huì)直接影響到房企涉稅狀況。

另一方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些規(guī)定，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展。這種擴(kuò)展其一表現(xiàn)在可以對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在公允價(jià)值計(jì)量模式方面新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做出了許多新規(guī)定，將會(huì)對(duì)房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計(jì)算產(chǎn)生相應(yīng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，其二表現(xiàn)在可對(duì)會(huì)計(jì)政策加以利用進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有所增加，不同的會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會(huì)有所區(qū)別。除此之外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)一些新業(yè)務(wù)的提出，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)范圍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應(yīng)拓展。針對(duì)很多會(huì)計(jì)事項(xiàng)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均作出了修改，這些修改相對(duì)原來會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變原來的會(huì)計(jì)方法。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制較多，這些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化同時(shí)也會(huì)致使房企稅收籌劃相應(yīng)調(diào)整當(dāng)前的操作手段與方式。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施環(huán)境下，無論業(yè)務(wù)核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對(duì)我國房企納稅額度計(jì)算產(chǎn)生影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)變化及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的對(duì)策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實(shí)施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)都會(huì)有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到以下兩點(diǎn)：

（一）密切關(guān)注稅收政策，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

國家政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，稅法會(huì)隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時(shí)的制定風(fēng)險(xiǎn)問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動(dòng)而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)稅收籌劃中所存在的風(fēng)險(xiǎn)加以充分考慮，對(duì)稅收籌劃方案予以適時(shí)調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流與溝通

我國并未嚴(yán)格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通，從而在對(duì)一些新業(yè)務(wù)進(jìn)行開展時(shí)能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的及時(shí)認(rèn)可。同時(shí)還能對(duì)國家關(guān)于稅收政策的相關(guān)信息盡早獲悉，將因政策變動(dòng)造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點(diǎn)，根據(jù)律法規(guī)定設(shè)立規(guī)范、完整的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊及憑證。準(zhǔn)確、合理的企業(yè)會(huì)計(jì)處理與會(huì)計(jì)憑證，是順利實(shí)施納稅檢查的重要保障。

三、總結(jié)

受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會(huì)導(dǎo)致一定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，不利于全面、有效實(shí)施企業(yè)稅收籌劃工作，同時(shí)也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因和特點(diǎn)等進(jìn)行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)稅務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償款是指房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕问?/p>

房屋拆遷補(bǔ)償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合三種形式，他們各有特點(diǎn)，在會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理上也有所區(qū)別。

二、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理

(一)會(huì)計(jì)處理

1、產(chǎn)權(quán)置換的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)質(zhì)是，被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，其實(shí)是支付補(bǔ)償款和出售房屋的兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，困此要確認(rèn) “拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋的市場完全重置價(jià)格計(jì)算的金額以計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本。另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同在市場條件下對(duì)外銷售，應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場價(jià)格確定銷售收入，同時(shí)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)――非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。

在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理，即借記“開發(fā)成本―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付賬款―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目；借記“應(yīng)付賬款―拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理，即借記“主營業(yè)務(wù)成本――土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

2、作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理方法

如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，即領(lǐng)取補(bǔ)償金自己處理居住問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，該補(bǔ)償支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，即借記“開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）―土地開發(fā)(土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi))”科目，貸記“庫存現(xiàn)金、銀行存款”科目。

3、產(chǎn)權(quán)置換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補(bǔ)償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價(jià)格和以貨幣補(bǔ)償?shù)哪遣糠肿鳛椤安疬w補(bǔ)償費(fèi)”直接計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，由于此時(shí)不符合收入確認(rèn)條件，只能作為往來記作“應(yīng)付帳款”?；剡w房交付使用后，才符合商品銷售收入確認(rèn)條件，才可確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”，并轉(zhuǎn)回之前支付貨幣補(bǔ)償款時(shí)確認(rèn)的“應(yīng)付帳款”。

(二)稅務(wù)處理

1、產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中采取的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式將涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等問題：

(1)營業(yè)稅的處理

根據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號(hào)）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

(2)土地增值稅的處理

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 關(guān)于計(jì)稅成本的確定，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號(hào)）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、作價(jià)補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理

作價(jià)補(bǔ)償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)直接支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~，但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議，這種情況根據(jù)《國家稅務(wù)總局令第六號(hào)》第四條規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組。

3、產(chǎn)權(quán)置換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆遷人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補(bǔ)償方式涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等問題，其稅務(wù)處理與產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理相同。其余部分按照貨幣補(bǔ)償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”直接計(jì)入開發(fā)成本中土地成本，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額 ，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。

三、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異比較

基于上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的分析可見，會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的差異如下：

（一）成本的確認(rèn)和計(jì)量方面

會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)企業(yè)從被拆遷戶手中取得拆遷房應(yīng)視同“購買”業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，購置成本是對(duì)產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價(jià)格和以貨幣補(bǔ)償方式的支出部分作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”直接計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本，最終作為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)。

稅務(wù)處理：關(guān)于計(jì)稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课菀垂蕛r(jià)值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。按稅法規(guī)定計(jì)征的營業(yè)稅、土地增值稅當(dāng)拆遷房交付時(shí)轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。

兩者差異：產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理以回遷房的市場價(jià)計(jì)入開發(fā)成本；稅務(wù)處理以同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）收入的確認(rèn)和計(jì)量方面

會(huì)計(jì)處理：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同“銷售”業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，將回遷房以市場價(jià)格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認(rèn)條件時(shí)確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”稅務(wù)處理：營業(yè)稅對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會(huì)計(jì)上的開發(fā)成本的口徑作為成本價(jià)核定計(jì)征，對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價(jià)計(jì)征；土地增值稅對(duì)房屋轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定；企業(yè)所得稅于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

兩者差異：會(huì)計(jì)處理按市場售價(jià)確認(rèn)收入；營業(yè)稅和土地增值稅以成本價(jià)確認(rèn)收入，所得稅按視同銷售以市場售價(jià)確認(rèn)收入。

四、結(jié)論

綜上所述，本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償形式、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理進(jìn)行了分析，并對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異進(jìn)行了比較，認(rèn)為作價(jià)補(bǔ)償業(yè)務(wù)兩者處理都比較明確，而由于產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理比較特殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應(yīng)視同“購買”和“銷售”兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。稅務(wù)處理方面對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分可以按會(huì)計(jì)上的開發(fā)成本的口徑作為成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；對(duì)超出補(bǔ)償面積的部分按市場售價(jià)作為營業(yè)稅計(jì)征依據(jù)；對(duì)企業(yè)所得稅按市場銷售價(jià)格計(jì)算。在實(shí)際工作中，相信隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法制的健全，隨著監(jiān)督體制的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)暮怂銜?huì)越來越來完善。

參考文獻(xiàn):